Proses pembangunan projek real estate

Perijinan
Mengingat lahan awal projek perumnas ini merupakan lahan rawa-rawa
maka untuk menghindari permasalahan kedepannya, maka dari pihak developer
mengurus terlebih dahulu perijinan peruntukan lahan ke Badan Pertanahan Negara
mengenai RTRW di lahan tersebut. Setelah mengurus perijinan ke Badan
Pertanahan Negara maka akan dilakukan peninjauan dari pihak BPN. Dan ketika
semua keperluan sudah siap maka perijinan akan keluar karena lahan yang
digunakan sebagai projek perumahan sudah sesuai dengan RTRW.

Perencanaan (Feasibility Study) Perancangan Dan Pelaksanaan Bangunan

1. Peninjauan Lahan
Lokasi
Lahan terletak di jalan Gunung Rinjani , dusun Pancakerta Desa
Tegal Kertha sebelum berkembang Perumnas ini daerah ini merupakan
daerah rawa-rawa atau sawah tadah hujan, awal dari lahan ini adalah
milik tanah dari keluarga Puri Pemecutan. Pada saat itu yaitu pada
tahun 1982 harga tanah di kawasan ini adalah 10jt per are.
Perumnas di kawasan ini merupakan kawasan pemukiman padat
penduduk setelah projek Perumnas ini. Kawasan ini terletak cukup
strategis karena terletak cukup dekat dari pusat kota atau pusat
pemerintahan sehingga banyak penduduk yang tertarik dengan kawasan
ini setelah berdirinya Perumnas ini.
Kependudukan
Kependudukan pada saat sebelum di bangunnya Perumnas ini,
kependudukan di daerah kawasan sekitaran lokasi ini tidak terlalu
banyak. Dan pada saat ini sudah mencapai 13.305 jiwa pada daerah ini.
2. Segmentasi Pasar
Potensi dan segmentasi pasar
Potensi yang dimiliki lokasi Perumnas ini cukup baik, seperti
halnya potensi alam saat itu masih asri dan alami, disamping itu letak
lokasi yang strategis menjadikan daerah ini cukup menarik. Dimana
 lokasi daerah ini berada tidak jauh dari pusat kota, yakni hanya 10
menit dari lokasi ini. Sehingga segmentasi pasar yang dituju adalah
untuk untuk masyarakat dengan kelas ekonomi menengah.
Kegiatan Usaha Berupa Produk yang Dijalankan adalah produk
dengan harga terjangkau yang merupakan produk misi dan atau
memanfaatkan subsidi Pemerintah, antara lain :
- Rumah Sederhana Tapak (RST)
- Rumah Sederhana (RS)
- Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)
- Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Proyek Utilitas
Dengan adanya Perumnas ini , maka dilakukan pengembangan di
kawasan ini, baik itu berupa saluran utilitas maupun telfon, listrik dan
aliran air bersih (PDAM) pada kawasan ini. Sehingga dengan adanya
proyek ini dibangunlah jaringan-jaringan utilitas pada kawasan ini.
3. Teknis dan Teknologi
Tahap persiapan
Perencanaan : dimana dalam tahap ini akan melakukan pengujian
mengenai suatu proyek, baik itu kelayakan suatu proyek yang
dikerjakan
Perijinan : tahap perizinan dilakukan setelah tahapan pengujian
kelayakan sudah dilakukan dan mendapatkan hasil yang
menguntungkan maka dilakukan proses perijinan, baik itu perizinan
lahan maupun bangunan.
Pembersihan awal : setelah proses perijinan selesai, maka
dilakukan proses pembersihan awal dimana mulai dilakukan
pembersihan pada lahan guna memudahkan menyiapkan alat-alat dan
bahan nantinya.
Tahap konstruksi
Pada tahapan ini dilakukan pembangunan sarana prasarana untuk
terciptanya perumahan yang dapat menarik minat pembeli.
Pemasaran
Strategi Pemasaran dan Penjualan yang telah dilaksanakan oleh Perusahaan
melalui Direktorat Pemasaran adalah sebagai berikut:

Meningkatkan kemampuan sales representatif melalui pelatihan-pelatihan

dalam upaya lebih efektif menjaring konsumen ritel maupun kolektif dengan
membentuk Tim Task Force Penjualan.

Membangun sistem layanan dan administrasi penjualan berbasis Informasi

Teknologi.

Menerapkan Customer Relationship Management (CRM) dan melakukan

pengukuran kepuasan pelanggan secara periodik.

Memperbaiki dan meningkatkan program promosi yang efektif dengan

perbaikan kualitas Tools Kit/Post Material, Pemilihan Media Relation
yang tepat, TV, Majalah, Koran, Radio, Program Launching Product,
Kemeriahan lokasi dengan signase, baliho, gerbang, marketing office,
customer gathering event, open house, iering, dan canvasing.

Meningkatkan kinerja Corporate Social Responsibility, mengambil peran

untuk program khusus dari Pemerintah yaitu Pembangunan rumah murah
untuk rakyat yang bersinergi dengan Pemda dan swasta.

Meningkatkan penjualan secara kolektif, terutama melalui kerjasama

dengan Pemerintah Provinsi, Pemerintah Kota, Pemerintah Kabupaten,
Perguruan Tinggi, Polda, Kodam, Puskopad, Dekopin, Perusahaan Industri
peserta Jamsostek dan PJTKI yang terletak dekat dengan lahan yang akan
dikembangkan pada masing- masing lokasi cabang

Meningkatkan Market Share dan Sales Growth.

Meningkatkan kualitas hubungan kerjasama yang lebih erat atas dasar

saling menguntungkan dengan Badan/ Yayasan/Institusi yang mengelola
dana bantuan/ pinjaman uang muka perumahan bagi PNS, Anggota TNI/
Polri, pekerja industri anggota Jamsostek (Bapertarum PNS, Yayasan
Kesejahteraan Perumahan Prajurit, PT Jamsostek, PJTKI, dan BNP2TKI).

Mengembangakan kerjasama dengan perbankan khususnya yang

memberlakukan prinsip syariah, KPR indent dan Bank Konvensional baru
yang memberlakukan persyaratan lebih mudah, proses cepat, suku bunga
lebih rendah dan biaya proses lebih ringan.

Meningkatkan daya saing (Compe ve Advantage) melalui diferensiasi

unsur-unsur bauran pasar (marke ng mix) dengan memper mbangkan
kemampuan dan selera user, kemampuan pesaing dan kemampuan Perum
Perumnas.

Mengembangkan penjualan rumah dalam kondisi siap huni dan

lingkungan siap fungsi dan meningkatkan dukungan utilitas terutama
 listrik PLN dan air minum PDAM atau sumur pantek.

Menciptakan dan memasarkan produk unggulan seper Rumah Sejahtera

Tapak dengan sistem produksi massal ataupun sesuai dengan pesanan
kolektif.

Menciptakan dan memasarkan produk Rusunami yang berharga sampai

dengan Rp.144 juta yang berlokasi di dalam kota(Jakarta, Bandung,
Medan, Makasar, Semarang dan Surabaya).

Melakukan riset pasar pada kota-kota yang akan dikembangkan oleh

Regional/Cabang.

Melakukan taktik pemasaran dengan unsur STP (Segmenting, Targeting

dan Positioning).

Melakukan perbaikan citra/image (Merk/Brand dan Pelayanan/Service).

Pengelolaan
System pengelolaan Perumnas ini dikelola secara umum dikelola oleh Negara
yaitu perusahaan Perumnas sendiri. Dimana penerapan Tata Kelola Perusahaan
yang Baik (GCG) secara konsisten merupakan faktor yang sangat penting dalam
pengelolaan perusahaan mengingat risiko dan tantangan yang dihadapi oleh
perseroan yang semakin meningkat. Oleh karenanya, Perumnas konsisten dengan
upaya untuk meningkatkan kualitas penerapan praktek terbaik GCG pada setiap
aspek operasional . jadi awalnya Perumnas ini dikelola oleh perusaahaanya,
kemudian setelah adanya peralihan lahan dan bangunan (terjual) maka
pengelolaan diambil alih oleh yang membeli tanah dan bangunan itu.

Lembaga Keuangan Pendukung

Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas)
adalah Badan Usaha Milik Negara Indonesia yang bergerak di bidang perumahan
dan permukiman. Dimana dalam melakukan pengembangan pembangunan
Perumnas memerlukan dana yang cukup besar mengingat Perumnas bergerak di
bidang property. Sehingga projek ini bekerjasama dengan lembaga-lembaga lain
untuk mendapakan dukungan, baik itu berupa modal, pinjaman ataupun yang
lainnya. Berikut adalah lembaga keuangan pendukung Perumnas :
Perum Perumnas menerima pinjaman modal kerja dari PT Bank Nasional
 Indonesia (Persero). Proses administrasi pembayaran bekerjasama dengan
bank BNI, dimana Bank Indonesia memberikan penyaluran Kredit
Perumahan Rumah (KPR) agar masyarakat menengah dapat memiliki
rumah.

Perum Perumnas telah menunjuk PT Bank Mandiri (Persero) Tbk, untuk

mewakili hak-hak dan kepentingan pemegang MTN selaku Agen
Pemantau dan Agen Jaminan.

Perum Perumnas telah menunjuk PT Bank Bukopin Tbk, untuk mewakili

hak-hak dan kepentingan pemegang MTN selaku Agen Pemantau dan
Agen Jaminan.

Analisis Pembangunan
Kendala- Kendala yang Dihadapi
Dalam implementasinya, Perumnas bekerja keras meningkatkan
kinerja produk vitas pelayanan untuk memenuhi harapan pelanggan
dengan melakukan optimalisasi penggunaan fasilitas dan peralatan.
Manajemen terus fokus pada pertumbuhan perusahaan sebagai lanjutan
dari tahun sebelumnya melalui peningkatan produk vitas dan efisiensi.

Sepanjang tahun 2015, selaku manajemen dan seluruh insan

Perumnas telah berupaya untuk mencapai berbagai target yang telah
dituangkan dalam RKAP. Walaupun target-target telah tercapai, namun
Perumnas juga menghadapi berbagai tantangan dan kendala dalam
merealisasikan upaya dan kerja kerasnya. Adapun kendala-kendala yang
hadapi antara lain:

Kebijakan pemerintah dalam program penyediaan perumahan yang

baru yaitu FLPP dimana batasan harga jual mengalami kenaikan dan
subsidi untuk uang muka dihilangkan, digan dengan penggunaan suku
bunga yang tetap selama umur KPR. Regulasi FLPP tersebut
memerlukan waktu penyesuaian pasar khususnya pengaruh kenaikan
angsuran KPR akibat naiknya harga jual sehingga penyerapan KPR
 FLPP lambat. Diperlukan upaya lebih intens untuk meyakinkan pasar
terhadap regulasi KPR.

Adanya kebijakan dari Bank Indonesia tentang penyaluran Kredit

Perumahan Rumah (KPR) yaitu membatasi pemberian fasilitas KPR
kepada konsumen dengan menaikkan uang muka untuk pembelian
rumah sebesar minimal 20%, dan membatasi pemberian KPR untuk
pembelian rumah kedua dan seterusnya .

Adanya kenaikan harga tanah sebagai bahan baku pembangunan, dan

semakin terbatasnya ketersediaan tanah untuk penyediaan perumahan
khususnya untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Kemudahan- kemudahan
Kemudahan-kemudahan yang didapakan adalah dilihat dari
perletakan lokasi Perumnas yang terletak di daerah pusat kota maka
banyak kemudahan yang didapatkan, terutama dari aksesbilitas, dimana
mengingat letak lokasi Perumnas yang strategis.
Disamping itu program-program yang dieluarkan Perumnas seperti
rumah bersubsidi, rumah rusunami maupun yang lainnya juga dapat
memberikan kemudahan masyarakat untuk memiliki rumah dengan cicilan
bunga yang rendah. Dimana target pasar dari Perumnas sendiri adalah
masyarakat dengan penghasilan menengah.
Evaluasi keadaan prasarana
Dengan adanya pembangunan Perumnas ini , keadaan prasarana
menjadi semakin berkembang di daerah ini, dimana prasarana seperti
jalan, maupun saluran-saluran di daerah ini semakin baik dan layak untuk
digunakan.
Disamping jalan dan saluran-saluran utilitas di daerah ini, jaringan
seperti listrik, maupun air bersih di daerah inipun juga mengalami
perkembangan.

Analisa Lokasi Sebelum Projek

 Lokasi dari objek real estate berada di jalan Gunung Rinjani ,
Dusun Panca Kertadesa Tegal Kertha Denpasar Barat, dimana objek
merupakan daerah Perumnas (Perumahan Nasional) yang sebelum
berkembang Perumnas ini daerah ini merupakan daerah rawa-rawa atau
sawah tadah hujan yang daerah awalnya merupakan milik dari keluarga
Puri Pemecutan yang kemudian di beli oleh perusahaan Perumnas.
Sebelum di bangunnya Perumnas ini lokasi ini tidak terlalu berkembang
meskipun berada di dekat pusat kota. Dimana pada waktu itu lokasi
memiliki aksesbilitas yang rendah, hal ini didasari oleh kondisi lokasi yang
pada saat itu tidak terlalu baik mengingat daerah lokasi ini merupakan
daerah rawa-rawa yang memiliki kondisi tanah yang labil serta dikelililingi
oleh semak belukar.

Analisa Tata Ruang Sebelum Projek

Kawasan tata ruang pada objek real estate yang berada di jalan
Gunung Rinjani , dusun Pancakerta Desa Tegal Kertha ini sebelum
menjadi lokasi proyek hanya terdapat beberapa fasilitas yang ada
diantaranya listrik dari PLN untuk menunjang kebutuhan sehari-hari, air
bersih dari PDAM, air parit sebagi irigasi dari rawa yang ada di lokasi site,
serta ruang terbuka hijau yang berupa rawa-rawa yang cukup luas namun
tidak terlalu tertata / dirawat dengan baik, seperti halnya lahan kosong
yang ditumbuhi banyak semak belukar. Dari segi infrastruktur pada daerah
ini sebelum adanya proyek Perumnas, masih sangat kurang. Dimana
saking sedikitnya penduduk yang mau bermukim di daerah ini serta
kurangnya fasilitas infrastrukturnya membuat daerah ini tidak terlalu
terlihat oleh masyarakat untuk menetap didaerah ini.

Analisa Lokasi Setelah Projek

Setelah adanya projek Perumnas (Perumahan Nasional) ini lokasi
di sekitaran jalan Gunung Rinjani , dusun Pancakerta Desa Tegal Kertha
ini semakin berkembang, mulai dari aspek social, ekonomi, teknologi, dan
pendidikan. Dengan adanya projek ini, lokasi ini semakin berkembang
 seperti pada aspek social dimana dengan adanya projek ini membuat
pendatang semakin banyak yang menepati daerah ini, dan memberikan
pengaruh yang besar dari segi social masyarakat pada lokasi ini. Dari
aspek ekonomi juga dipengaruhi dengan adanya projek ini, dimana setelah
adanya projek ini perekonomian daerah ini semakin berkembang, bisa
dilihat setelah projek ini banyak ruko-ruko yang berkembang pada lokasi
ini sehingga berpengaruh pada perekonomian. Selain dari beberapa aspek
diatas lokasi memang berada di daerah perkotaan yang merupakan daerah
dekat pusat pemerintahan serta ditambah dengan adanya perumahan
nasional ini membuat lokasi ini menjadi area strategis sebagai area
perumahan. Dengan adanya Perumnas ini lokasi sekitaran Perumnas ini
pun juga ikut berkembang, mulai dari sarana dan prasarana pada lokasi ini.
Sarana dan prasarana yang awalnya sangat kurang pada lokasi ini karena
adanya projek Perumnas ini pun mulai berubah, mulai dari fasilitas yang
berada di lokasi projek semakin lengkap, sarana dan prasarana yang
semakin memadai dan lengkap. Seperti halnya jalan pada lokasi yang
sebelum adanya projek Perumnas ini yang memiliki kondisi jalan rusak
dengan adanya projek Perumnas ini jalan-jalan disekitaran lokasi mulai
diperbaiki dan semakin bagus.

Analisa Tata Ruang Setelah Projek

Setelah adanya projek Perumnas (perumahan nasional) ini tata
ruang di sekitaran jalan Gunung Rinjani , dusun Pancakerta Desa Tegal
Kertha ini semakin berkembang, dimana infrastruktur di daerah ini
semakin maju dan kearah yang lebih baik dibeberapa segi, tetapi dengan
adanya Perumnas ini pun memberi dampak yang kurang mendukung,
Seperti halnya pasokan air bersih yang dikelola oleh PDAM semakin hari
semakin berkurang karena mengingat banyaknya penduduk yang
mendiami daerah ini. Disamping itu pasokan listrik juga semakin sedikit,
mengingat perusahaan listrik Negara PLN harus menyediakan jaringan
yang besar untuk mencukupi kebutuhan listrik perumahan dalam jumlah
besar seperti pada Perumnas ini.
 Disamping pengaruh negative dari adanya Perumnas ini, projek
Perumnas ini juga memberikan dampak positif dalam hal tata ruang,
dimana fasilitas-fasilitas mulai berkembang dengan pesat, seperti halnya
fasilitas pendidikan yang semakin berkembang di daerah ini, seperti
banyak terdapat fasilitas pendidikan di kawasan Perumnas ini, mulai dari
sekolah dasar, sekolah menengah, maupun sekolah tingkat atas. Disamping
fasilitas sekolah, fasilitas prasarana lingkungan di daerah ini juga semakin
berkembang, seperti adanya jalan yang sudah semakin baik, adanya
saluran pembuangan yang semakin difasilitasi sehingga tercipta
lingkungan yang baik.
Perubahan-Perubahan yang terjadi
Perubahan yang terjadi pada daerah ini cukup signifikan, dimana perubahan
yang terjadi pada daerah ini meliputi bebrapa hal seperti berikut :
Perubahan type rumah
Perubahan type bangunan rumah pada Perumnas ini, dimana mengingat
kebutuhan akan ruang yang semakin besar membuat perubahan tipe
rumah pada perumahan Perumnas ini, dimana pada awalnya Perumnas
hanya menyediakan type-type sederhana seperti type 36 dan 45 tetapi
karena adanya perkembangan membuat type-type yang semakin
besarpun semakin berkembang pada Perumnas di daerah ini.
Fungsi lahan

`
 Fungsi lahan pada Perumnas ini juga mengalami perubahan, dimana
fungsi awal bangunan yang ada di Perumnas ini adalah sebagai bangunan
rumah tinggal, tetapi dengan perkembangan seperti saat ini membuat
pengalihan fungsi bangunan. Banyak penduduk di daerah ini yang
menjual bangunan rumah tinggalnya dan kemudian fungsi bangunan
rumah tinggal ini pun berganti menjadi pertokoan.
Harga bangunan
Harga bangunan rumah tinggal pada daerah ini pun mengalami
perubahan, dimana harga satu unit rumah tinggal di Perumnas ini
awalnya 25 jt dengan lahan beserta bangunannya, dimana type
bangunannya adalah rumah tinggal dengan type 36, kemudian seiring
perkembangan jaman perubahan harga rumah tinggal pun semakin
mahal, dimana harga rumah tinggal saat ini dengan type 36 adalah
berkisaran 500-800 jt.