Anda di halaman 1dari 12

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, ITSB

Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep


TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan
Kabupaten Bekasi
(1) (2)
Samuel Rigen Ruhukail , Putu Oktavia, S.T., M.A., M.E.
(1)
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, ITSB.
(2)
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, ITSB.

Abstrak

Sebagai wilayah penyangga DKI Jakarta, kawasan perkotaan Kabupaten Bekasi memiliki persoalan
kemacetan lalu lintas, kepadatan penduduk, menurunnya kualitas lingkungan, dan terbatasnya lahan
untuk ruang terbuka dan pembangunan yang perlu segera diatasi demi mendukung peranannya
tersebut. Konsep TOD (Transit Oriented Development) yang mengedepankan integrasi antara
penggunaan lahan dengan transportasi merupakan salah satu konsep inovatif yang mampu
menyelesaikan persoalan-persoalan tersebut sebagaimana terbukti di kota-kota di negara lain.
Konsep TOD perlu dikembangkan pada lokasi yang tepat dan sesuai dengan karakteristik daerah
pengembangannya masing-masing. Hingga saat ini, belum ada penelitian yang dilakukan untuk
mengidentifikasi lokasi yang paling optimal sebagai lokasi pengembangan kawasan berbasis konsep
TOD di Kabupaten Bekasi. Oleh karena itu, studi ini bertujuan menentukan lokasi yang potensial
sebagai prioritas pengembangan kawasan berbasis konsep TOD beserta potensi pengembangannya
di kawasan perkotaan Kabupaten Bekasi. Penelitian dilakukan dengan metode analisis kualitatif.
Hasil studi menunjukkan bahwa terdapat dua lokasi yang potensial sebagai prioritas pengembangan
konsep TOD di kawasan perkotaan Kabupaten Bekasi, yaitu Kawasan Stasiun Kereta Api Tambun
dan Kawasan Stasiun Kereta Api Cikarang. Dengan memperhatikan tipe lokasi dan karakteristik
kawasan yang dimilikinya, lokasi potensial TOD tersebut direkomendasikan sebagai regional center
TOD dan urban center TOD, yang keduanya potensial untuk dikembangkan melalui kombinasi
antara pengembangan redevelopable sites dan infill sites.

Kata-kunci: lokasi potensial, perkotaan, prioritas, TOD

Pengantar sekitar stasiun transit dengan penerapan guna


lahan campuran yang compact dan terpadu,
Sama halnya dengan kondisi perkotaan di yang dirancang sebagai kawasan yang
negara lain, Perkotaan Kabupaten Bekasi dalam berorientasi pada pejalan kaki, memfasilitasi
hal ini Kecamatan Tambun Selatan, Cibitung, kenyamanan pengguna angkutan umum dan
Cikarang Barat, dan Cikarang Utara telah transportasi aktif lainnya tanpa termasuk mobil,
dihadapkan pada persoalan kemacetan lalu demi terciptanya transportasi yang berkelanjutan
lintas, menurunnya kualitas udara dan (City of Winnipeg, 2011). Melihat keberhasilan
lingkungan, serta terbatasnya lahan dan ruang implementasi konsep TOD di kota-kota di
publik sebagai implikasi dari tingginya tingkat negara lain, konsep TOD dapat menjadi solusi
urbanisasi dan industrialisasi yang terjadi di tepat dalam menyelesaikan persoalan-persoalan
Kabupaten Bekasi. Untuk itu, dibutuhkan suatu di perkotaan Kabupaten Bekasi tersebut.
konsep pengembangan perkotaan yang mampu
menyelesaikan setiap persoalan tersebut. Kecamatan Tambun Selatan, Cibitung, Cikarang
Konsep TOD (transit-oriented development) Barat, dan Cikarang Utara merupakan
menawarkan pola pengembangan kawasan di kecamatan-kecamatan dengan kepadatan

Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA ITSB | 1


Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

penduduk tertinggi di Kabupaten Bekasi (BPS & perumusan faktor-faktor penentu lokasi
Bappeda Kabupaten Bekasi, 2014). Di sisi lain, potensial kawasan berbasis konsep TOD.
terdapat rencana penyelenggaraan transportasi Pendekatan observatif adalah sudut pandang
publik yang terpadu serta pembangunan dalam penelitian berdasarkan hasil observasi
berkelanjutan dan ramah lingkungan lapangan (survei primer). Pendekatan ini
sebagaimana tertuang dalam Rencana digunakan untuk mendukung analisis dalam
Pembangunan Jangka Panjang Daerah (2005- mengidentifikasi kondisi dan karakteristik pada
2025) dan Rencana Tata Ruang Wilayah setiap kawasan di sekitar stasiun-stasiun transit.
Kabupaten Bekasi (2011-2031). Selain itu, Pendekatan komparatif yakni pendekatan yang
adanya 3 stasiun kereta api aktif dan 1 stasiun mengarahkan pada perbandingan data.
yang sedang dibangun, yakni Stasiun Tambun, Pendekatan ini diterapkan dalam melakukan
Stasiun Cikarang, dan Stasiun Lemahabang, penilaian kawasan di sekitar stasiun transit yang
serta Stasiun Cibitung (dalam tahap ada untuk memperoleh lokasi yang potensial
pembangunan) secara implisit mengindikasikan sebagai prioritas pengembangan kawasan
adanya peluang pengembangan konsep TOD di berbasis konsep TOD di kawasan perkotaan
Kabupaten Bekasi. Kabupaten Bekasi. Pendekatan ini dilakukan
dengan membandingkan kondisi kawasan di
Peluang pengembangan TOD di Kawasan sekitar stasiun dengan faktor-faktor penentu
Perkotaan Kabupaten Bekasi nyatanya belum lokasi potensial TOD.
didukung oleh adanya kajian terkait
pengembangan TOD di Kabupaten Bekasi. Metode Pengumpulan Data
Hingga saat ini belum ada penelitian yang
dilakukan untuk mengidentifikasi lokasi yang Metode pengumpulan data yang digunakan
paling potensial di kawasan perkotaan dalam penelitian ini terdiri dari studi
Kabupaten Bekasi untuk dapat dikembangkan kepustakaan/tinjauan literatur, survei
sebagai kawasan berbasis konsep TOD. sekunder/survei instansional, serta survei primer
Identifikasi terhadap lokasi yang potensial melalui teknik observasi.
sebagai prioritas pengembangan kawasan
berbasis konsep TOD perlu dilakukan agar Tinjauan literatur/studi kepustakaan dilakukan
tujuan konsep untuk menyelesaiakan persoalan untuk memperoleh data yang bersumber dari
yang ada dapat tercapai secara optimal. Oleh buku, jurnal, makalah, karya tugas akhir,
sebab itu, penelitian ini bertujuan untuk publikasi elektronik, dan peraturan pemerintah,
menentukan lokasi yang potensial sebagai sedangkan beberapa data terkait dokumen
prioritas pengembangan kawasan berbasis rencana dan kebijakan, serta dokumen-
konsep TOD beserta potensi pengembangannya dokumen terkait karakteritik wilayah studi
di kawasan perkotaan Kabupaten Bekasi. diperoleh juga melalui survei sekunder secara
instansional, di antaranya dari Badan
Metode Perencanaan Pembangunan Daerah, Dinas
Tata Ruang dan Permukiman, Dinas
Penelitian ini menggunakan pendekatan Perhubungan, Dinas Bangunan, Dinas
penelitian yang bersifat kualitatif. Pendekatan Kebersihan dan Pertamanan Kabupaten Bekasi,
kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini serta kecamatan-kecamatan yang mencakup
terdiri dari: (1) pendekatan teoretis, (2) wilayah penelitian.
pendekatan observatif, dan (3) pendekatan
komparatif. Survei primer melalui observasi yang digunakan
dalam penelitian ini adalah observasi langsung
Pendekatan teoretis mengarahkan pada (direct observation). Observasi dilakukan untuk
penggunaan sudut pandang teori. Segala mengetahui karakteristik kawasan di sekitar
bentuk pengambilan data didasarkan pada teori- stasiun-stasiun transit, mengidentifikasi
teori yang diperoleh. Pendekatan teoretis gambaran stasiun transit, serta melengkapi
digunakan sebagai dasar untuk mengumpulkan data-data sekunder dari instansi yang belum
dan menganalisis data yang berkaitan dengan diperoleh.
2 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B
Samuel Rigen Ruhukail

Gambar 1. Kerangka Pikir Penelitian

Metode Analisis Data untuk mengetahui sejauh mana setiap kawasan


di sekitar stasiun-stasiun transit di kawasan
Secara umum, metode analisis yang digunakan perkotaan Kabupaten Bekasi telah mampu
dalam penelitian ini adalah metode analisis memenuhi faktor penentu lokasi potensial TOD,
kualitatif. Teknik analisis yang digunakan dalam yang selanjutnya akan dibandingkan untuk
penelitian ini, yaitu content analysist (analisis menentukan lokasi yang potensial sebagai
isi), analisis kualitatif deskriptif, dan checklist prioritas pengembangan kawasan berbasis
faktor penentu. konsep TOD.

Content analysist (analisis isi) digunakan untuk Diskusi


merumuskan faktor-faktor penentu lokasi
potensial TOD dari berbagai teori, mengetahui Konsep TOD bukanlah konsep yang dapat
karakteristik umum wilayah dan transportasi diterapkan di semua lokasi dengan cara yang
Kecamatan Tambun Selatan, Cibitung, Cikarang sama, sebab konsep TOD memiliki skala, jenis,
Barat, dan Cikarang Utara, serta mengetahui bahkan kawasan perencanaan dengan karakter
potensi pengembangan yang dimiliki setiap yang berbeda-beda. Berdasarkan kajian literatur
lokasi yang potensial sebagai prioritas yang telah dilakukan, TOD berdasarkan
pengembangan kawasan berbasis konsep TOD lokasinya dapat dibagi ke dalam 7 (tujuh)
yang diperoleh. Analisis kualitatif deskriptif tipologi, yakni regional center, urban center,
digunakan untuk mengidentifikasi kondisi dan suburban center, urban neighborhood, transit
karakteristik kawasan sekitar stasiun-stasiun town center, special uses, dan high frequency
kereta api serta mengetahui potensi transit corridor. Selain itu, TOD berdasarkan
pengembangan yang dimiliki setiap lokasi yang cara mengembangkannya terdiri atas infill sites,
potensial sebagai prioritas pengembangan redevelopable sites, dan new growth areas
kawasan berbasis konsep TOD di kawasan (Calthorpe, 1993: 61).
perkotaan Kabupaten Bekasi, sedangkan
analisis checklist faktor penentu dimaksudkan Lokasi Potensial Prioritas Pengembangan TOD

Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B| 3


Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

Dalam penelitian ini, perumusan faktor-faktor yang digunakan dalam penelitian ini terdiri atas
penentu lokasi potensial TOD merupakan tahap 17 faktor, yang dikelompokkan ke dalam
2
awal dalam menentukan lokasi yang potensial kategori (a) guna lahan, (b) urban design dan
sebagai prioritas pengembangan kawasan pembangunan, (c) kondisi pasar, (d)
berbasis konsep TOD di kawasan Perkotaan aksesibilitas dan perparkiran, serta (e)
Kabupaten Bekasi. Berdasarkan hasil analisis infrastruktur dan layanan jasa transit. Faktor-
1
isi, faktor-faktor penentu lokasi potensial TOD faktor dari setiap kategori diturunkan ke dalam

Tabel 1. Penilaian (Check List Faktor) Lokasi Potensial Prioritas Pengembangan TOD3

Kategori Faktor Stasiun Transit


No. Stasiun Stasiun Stasiun Stasiun
Faktor Ukuran
Tambun Cibitung Cikarang Lemahabang
Guna Lahan
Guna lahan campuran Keberadaan guna lahan
1
campuran
Densitas dan keberagaman FAR (floor area ratio)
2 kegiatan/tujuan Jumlah tujuan
perjalanan/kegiatan
3 Keterkaitan guna lahan Guna lahan saling melengkapi x x x
Ketersediaan lahan untuk Ketersediaan lahan - lahan
4 pengembangan/konversi yang kurang atau belum
dimanfaatkan dalam kawasan
Densitas perumahan Minimal unit rumah per
5
1.000 m2
Urban Design dan Pembangunan
Hambatan akses secara Kemudahan akses langsung x x x x
fisik pejalan kaki ke dan dari
6
dalam wilayah atau stasiun
transit
Kemungkinan intensifikasi Fleksibilitas intensifikasi
7
densitas pada lahan
Potensi tingkat Peran lokasi dalam jaringan x
8 pembangunan transportasi dan sistem pusat
kegiatan
Kondisi Pasar
Peluang pasar Keberadaan guna lahan yang
9
potensial sebagai pasar lokal
Densitas employment Jumlah orang yang bekerja di x x
10
kawasan per 1.000 m2
Aksesibilitas dan Perparkiran
Akses dan koneksi Keberadaan trotoar x x x
11 pedestrian Jumlah koneksi langsung ke
fasilitas transit
Fasilitas parkir efisien Ketersediaan lahan parkir x x x
atau lokasi potensial untuk
12
shared-parking dalam
kawasan
13 Kemacetan Tingkat kemacetan
Bikeability Keberadaan jalur sepeda x x x x
14
khusus
Infrastruktur dan Layanan Jasa Transit
15 Frekuensi layanan transit Headway time x x x x
Waktu pelayanan jasa Waktu pelayanan minimal x x x x
16
transit dalam jam per hari
Aksesibilitas angkutan Jumlah infrastruktur moda x
17 publik transit yang mendukung
aktivitas kawasan
Total Faktor Menguntungkan bagi TOD ( ) 10 8 13 8
Total Faktor Tidak Menguntungkan bagi TOD ( x ) 7 9 4 9

4 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B


Samuel Rigen Ruhukail
4
acuan penilaian yang lebih rinci, yaitu ukuran digunakan dalam penilaian lokasi potensial TOD
5
dan indikator sehingga dalam praktiknya di kawasan perkotaan Kabupaten Bekasi:
penentuan lokasi yang potensial sebagai Stasiun Kereta Api Tambun memiliki 10
prioritas pengembangan kawasan berbasis faktor menguntungkan bagi TOD dan 7
konsep TOD akan menjadi lebih jelas (lihat faktor tidak menguntungkan bagi TOD;
Tabel 1). Stasiun Kereta Api Cibitung hanya
memiliki 8 faktor menguntungkan bagi
Faktor-faktor tersebut kemudian menjadi kunci TOD dan 9 faktor tidak menguntungkan
dalam melakukan penilaian terhadap kawasan bagi TOD;
di sekitar stasiun-stasiun kereta api yang ada di Stasiun Kereta Api Lemahabang
kawasan Perkotaan Kabupaten Bekasi, yakni memiliki 8 faktor menguntungkan bagi
Stasiun Tambun, Stasiun Cibitung, Stasiun TOD dan 9 faktor tidak menguntungkan
Cikarang, dan Stasiun Lemahabang. Penilaian bagi TOD; dan
terhadap kawasan tersebut dilakukan dalam Stasiun Kereta Api Cikarang memiliki
jangkauan 800 meter dari setiap stasiun kereta jumlah faktor menguntungkan TOD
api. Ukuran tersebut diambil dengan paling banyak dibandingkan stasiun
pertimbangan bahwa jarak 800 meter lainnya, yaitu 13 faktor menguntungkan
merupakan batas jarak maksimal orang nyaman bagi TOD dan 4 faktor tidak
berjalan kaki (City of Winnipeg, 2011; menguntungkan bagi TOD.
Department of Infrastructure and Planning
Queensland Government, 2010) Identifikasi Dengan prinsip bahwa semakin banyak faktor
kondisi kawasan di sekitar stasiun-stasiun transit menguntungkan yang dipenuhi oleh suatu
tersebut kemudian dinilai menggunakan kawasan, semakin besar juga potensi yang
checklist faktor penentu lokasi potensial TOD. dimilikinya sebagai prioritas untuk
dikembangkan dengan konsep TOD, maka
Hasil penilaian menunjukkan bahwa dari 17 kawasan dalam radius 800 meter dari Stasiun
faktor penentu lokasi potensial TOD yang KA Cikarang dan kawasan dalam radius 800

Gambar 2. Peta Sebaran Lokasi Potensial Prioritas Pengembangan TOD di Kawasan Perkotaan Kabupaten Bekasi

Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B| 5


Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

meter dari Stasiun KA Tambun adalah 2 lokasi perkotaan penunjang ekonomi dan
kawasan yang paling potensial sebagai lokasi sepanjang jalur kereta api dalam
prioritas untuk dikembangkan dengan konsep peraturan zonasi RTRW Kabupaten
TOD. Letak kedua lokasi tersebut dapat dilihat Bekasi tahun 2011-2031 sesuai
pada Gambar 2. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi
No. 12 tahun 2011. Hal ini
Potensi Pengembangan Lokasi Potensial TOD menunjukkan adanya potensi tingkat
di Kawasan Perkotaan Kabupaten Bekasi pembangunan secara intensif dan
penyediaan hunian berimbang untuk
Untuk mengetahui potensi pengembangan TOD berbagai tingkat pendapatan
di setiap lokasi potensial terpilih, yakni Kawasan masyarakat baik berupa mid-rise
Stasiun KA Tambun dan Kawasan Stasiun KA maupun high-rise building;
Cikarang, terlebih dahulu dilakukan identifikasi c) Terdapat guna lahan komersial di core
terhadap karakteristiknya. Identifikasi area yang potensial dimanfaatkan
karakteristik yang dilakukan, yakni terkait untuk membentuk inti kawasan yang
gambaran kondisi stasiun kereta api sebagai aktif atau direvitalisasi sebagai fungsi
stasiun transit utama kawasan dan gambaran perkantoran;
kawasan di sekitar stasiun transit tersebut. d) Memiliki densitas perumahan yang
Selanjutnya karakteristik-karakteristik yang memadai, khususnya perumahan kelas
dimiliki oleh setiap lokasi kawasan dikaitkan menengah ke bawah/sederhana. Hal
dengan konsep dasar, serta prasyarat dan ini mengindikasikan adanya potensi
prinsip kawasan berbasis TOD, guna pasar lokal dari masyarakat
menemukenali potensi pengembangan konsep berpenghasilan rendah yang pada
TOD di setiap kawasan sesuai dengan konteks umumnya bergantung pada fasilitas
kawasannya masing-masing. transit. Selain itu, densitas employment
yang tinggi pada kawasan ini
Mengacu pada karakteristik yang dimilikinya, menunjukkan potensinya sebagai
kawasan Stasiun Kereta Api Tambun berpotensi pasar lokal dari para pekerja;
untuk dikembangkan sebagai regional center e) Adanya potensi pasar lokal dari pekerja
TOD. Sedangkan berdasarkan cara sektor industri karena letaknya berada
pengembangan sesuai tipe lokasinya, kawasan dekat dengan kawasan strategis
ini dapat dikembangkan melalui konsep infill Kawasan Industri Kabupaten Bekasi.
sites dan redevelopable sites. Lebih detail, Aktivitas industri, khususnya industri
potensi-potensi pengembangan TOD yang berat/polutif jelas akan bertentangan
dimiliki oleh kawasan Stasiun Kereta Api dengan konsep TOD, namun hal lain,
Tambun, yaitu sebagai berikut. misalnya dengan memanfaatkan
a) Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah adanya kawasan industri tersebut,
Kabupaten Bekasi tahun 2011-2031, kawasan ini dapat menjadi pilihan
kawasan ini terletak pada lokasi yang lokasi tempat tinggal yang ideal bagi
strategis, yakni diarahkan sebagai para pekerja kawasan industri di
kawasan strategis Kawasan Andalan Kecamatan Tambun;
Berkembang dan Pusat Kegiatan f) Terdapat banyak lahan kosong,
Nasional, sehingga cukup potensial khususnya pada core area yang
untuk dapat dikembangkan sebagai potensial untuk dikembangkan sesuai
pusat utama kegiatan ekonomi dan dengan kebutuhan perencanaan;
cultural activity skala regional; g) Terdapat banyak lahan kosong,
b) Adanya arahan pembangunan untuk khususnya pada core area yang
mengefisienkan fungsi ruang, potensial untuk dikembangkan sesuai
pembangunan hunian vertikal, upaya dengan kebutuhan perencanaan;
menarik minat investasi, dan h) Dilalui oleh beragam pilihan moda
pengembangan dengan densitas angkutan umum, seperti angkutan kota,
menengah hingga tinggi di kawasan minibus dan bus AKAP/AKDP,
6 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B
Samuel Rigen Ruhukail
angkutan paratransit, kereta api, dan Cikarang berpotensi untuk menjadi urban center
KRL. Kawasan ini pun direncanakan TOD. Jika ditinjau berdasarkan cara
akan didukung oleh moda KRL pengembangan sesuai tipe lokasinya, kawasan
Commuter Line Jabodetabek (blue ini dapat dikembangkan dengan kombinasi
line). Hal ini akan menambah variasi antara redevelopable sites dan infill sites.
pilihan moda transit yang dapat Adapun potensi pengembangan kawasan
meningkatkan jumlah transit ridership berbasis konsep TOD di kawasan Stasiun
di kawasan ini; Kereta Api Cikarang adalah sebagai berikut.
i) Keberadaan bangunan cagar budaya, a) Kawasan Stasiun Kereta Api Cikarang
Gedung Juang 45 Tambun potensial berada pada pusat Kota Cikarang yang
untuk mendukung pengembangan diarahkan sebagai kawasan strategis
kawasan. Gedung Juang 45 Tambun ekonomi Kawasan Andalan
dapat menjadi opsi pengembangan Berkembang dan Pusat Kegiatan Lokal
ruang publik yang sesuai bagi regional Promosi (PKLp) dalam Rencana Tata
center TOD, misalnya recreational Ruang Wilayah Kabupaten Bekasi
open space, regional open space, tahun 2011-2031;
maupun tempat pariwisata yang dapat b) Adanya arahan pembangunan dengan
menarik banyak pengunjung. Selain itu, mengefisienkan fungsi ruang,
karena memiliki desain bangunan yang pembangunan hunian vertikal, upaya
khas dan mudah dikenal, gedung ini menarik minat investasi, dan
dapat menjadi landmarks bagi kawasan pengembangan dengan densitas
Stasiun Kereta Api Tambun. menengah hingga tinggi di kawasan
perkotaan penunjang ekonomi dan
Berdasarkan karakteristik kawasan yang sepanjang jalur kereta api dalam
dimilikinya, Kawasan Stasiun Kereta Api peraturan zonasi RTRW Kabupaten

Gambar 3. Peta Identifikasi Potensi Pengembangan TOD di Kawasan Stasiun KA Tambun

Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B| 7


Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

Bekasi tahun 2011-2031 sesuai g) Kawasan didukung oleh variasi pilihan


Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi moda angkutan umum baik eksisting
No. 12 tahun 2011. Hal ini maupun rencana, seperti angkutan
menunjukkan adanya potensi tingkat massal berkapasitas tinggi (kereta api,
pembangunan secara intensif dan monorel, dan KRL), minibus/bus
penyediaan hunian berimbang untuk AKAP/AKDP, angkutan kota, dan
berbagai tingkat pendapatan angkutan paratransit. Hal ini
masyarakat baik berupa mid-rise menunjukkan adanya potensi
maupun high-rise building; dukungan angkutan umum yang
c) Memiliki campuran guna lahan yang berkualitas, potensi pertukaran
memadai sebagai urban center TOD, antarlayanan dan antarmoda, serta
yakni perumahan, ritel, perkantoran, aksesibilitas yang luar biasa dalam
pelayanan pemerintah/cultural activity. kawasan untuk mendukung spektrum
Di samping itu, terdapat guna lahan aktivitas perkotaan;
komersial di core area yang potensial h) Tersedia lahan-lahan kosong,
dimanfaatkan untuk membentuk inti bangunan yang sudah tidak
kawasan yang aktif atau pun termanfaatkan, dan bangunan-
direvitalisasi sebagai fungsi bangunan komersial yang perlu
perkantoran; direvitalisasi, mengindikasikan adanya
d) Memiliki densitas perumahan yang potensi infill sites dan redevelopable
cukup tinggi sebagai salah satu sites dalam kawasan;
indikator adanya potensi pasar lokal i) Pola jaringan jalan kawasan berpola
dalam kawasan. Dengan melihat linier yang berporos pada jalan utama
bahwa sebagian besar perumahan (Jl. Yos Sudarso) yang merupakan
ialah perumahan bagi kelas menengah jaringan jalan yang mengarah langsung
ke bawah/sederhana, maka kawasan ke stasiun transit, serta setidaknya
telah mengakomodasi pilihan terdapat 3 (tiga) alternatif jalan untuk
perumahan khususnya bagi bagi langsung menuju stasiun transit;
masyarakat berpenghasilan rendah; j) Fungsi komersial umumnya
e) Densitas employment yang tinggi berorientasi di core dan center area,
mendukung viabilitas pasar dalam terdapat structured parking dan on-
mengembangkan kawasan TOD di street parking sehingga potensial untuk
kawasan Stasiun Kereta Api Cikarang; mendukung program shared-parking
f) Bagian dalam rencana perluasan rute serta potensi manajemen parkir yang
KRL Commuter Line Jabodetabek, efisien dalam kawasan; serta
pembangunan jaringan kereta api k) renovasi bangunan stasiun transit
lingkar luar (Parung PanjangCitayam dengan struktur bangunan yang tinggi
NamboCikarangTanjung Priok), mengindikasikan adanya potensi
serta jaringan baru monorail jalur timur stasiun untuk menjadi centerpiece
(CikarangCawangKuningan). Hal ini kawasan Stasiun Kereta Api Cikarang.
akan menambah variasi pilihan moda Di samping itu, kawasan ini memiliki
transit bagi masyarakat yang dapat ritel besar yang cukup terkenal di Kota
meningkatkan jumlah transit ridership Cikarang, yaitu SGC. Ritel tersebut
di kawasan ini. Selain itu, variasi pilihan berpotensi sebagai ritel utama
moda transit berpotensi mendukung kawasan atau menjadi landmarks
kawasan sebagai hub dalam sistem kawasan.
regional, dengan konektivitas tinggi ke
pusat kota regional, yakni Kota Jakarta
sebagai pusat kota regioanl bagi
Kawasan Metropolitan Jabodetabek;

8 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B


Samuel Rigen Ruhukail

Gambar 4. Peta Identifikasi Potensi Pengembangan TOD di Kawasan Stasiun KA Cikarang

Kesimpulan parking management, dan (e)


placemaking.
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan, Tipologi TOD berdasarkan lokasinya
terdapat beberapa hal yang dapat disimpulkan, dibagi ke dalam 7 (tujuh) tipologi, yaitu
antara lain: regional center, urban center, suburban
Prasyarat kawasan berbasis konsep center, town center/transit town center,
TOD yang digunakan dalam penelitian urban neighborhood, special uses, dan
ini adalah (a) berada pada atau dekat high frequency transit corridor.
dengan jaringan jalan utama angkutan Tipologi TOD berdasarkan cara
umum massal atau angkutan mengembangkannya terbagi atas 3
penumpang, (b) memiliki stasiun (tiga) jenis: (a) infill sites; (b)
transit, baik eksisting maupun rencana redevelopable sites; dan (c) new
yang dapat dijangkau masyarakat, (c) growth area.
terdapat perumahan/real estate di Secara umum, faktor-faktor penentu
dekat lokasi transit, dan (d) lokasi potensial TOD diklasifikasikan ke
menyediakan layanan moda dalam 5 (lima) kategori faktor, antara
transportasi pada lokasi transit untuk lain (1) guna lahan, (2) urban design
mendukung mobilitas masyarakat dan pembangunan, (3) kondisi pasar,
dalam skala lokal maupun regional. (4) aksesibilitas dan perparkiran, dan
Prinsip-prinsip kawasan berbasis (5) infrastruktur dan layanan jasa
konsep TOD yang digunakan dalam transit.
penelitian ini, antara lain (a) compact Wilayah Kecamatan Tambun Selatan,
and mixed-use development, (b) Cibitung, Cikarang Barat, dan Cikarang
walkable and bikeable environment, (c) Utara berada pada lokasi yang
quality public transit, (d) efficient
Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B| 9
Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

strategis dan terdapat kebijakan- Adapun untuk dapat merealisasikan


kebijakan rencana tata ruang wilayah pengembangan lokasi-lokasi potensial tersebut,
mendukung pengembangan TOD ada beberapa hal yang perlu dilakukan oleh
Wilayah Kecamatan Tambun Selatan, Pemerintah Daerah, yakni sebagai berikut.
Cibitung, Cikarang Barat, dan Cikarang 1. Secara Umum
Utara memiliki banyak persoalan Melakukan koordinasi
transportasi, namun juga didukung oleh pembangunan berorientasi transit
pola jaringan jalan liner dan didukung baik dalam tingkat daerah
keberadaan angkutan perkotaan. maupun dalam tingkat regional
Wilayah Kecamatan Tambun Selatan, (Kawasan Metropolitan
Cibitung, Cikarang Barat, dan Cikarang Jabodetabek), serta melakukan
Utara memiliki 4 (empat) stasiun kereta kolaborasi dengan para
api, yakni Stasiun Kereta Api Tambun, pemangku kepentingan (termasuk
Stasiun Kereta Api Cibitung (dalam masyarakat lokal) sehingga
pembangunan), Stasiun Kereta Api implementasi TOD akan optimal
Cikarang, dan Stasiun Kereta Api untuk menyelesaikan persoalan
Lemahabang. perkotaan dan mewujudkan
Terdapat 2 lokasi kawasan yang pembangunan berkelanjutan di
potensial untuk dikembangkan dengan Kabupaten Bekasi.
konsep TOD di Perkotaan Kabupaten Mengingat hingga saat ini
Bekasi, yakni Kawasan Stasiun KA Kabupaten Bekasi belum memiliki
Tambun dan Kawasan Stasiun KA RDTR (Rencana Detail Tata
Cikarang. Ruang) khususnya bagi WP I
Stasiun Kereta Api Tambun potensial Kabupaten Bekasi, RDTR WP I
dikembangkan sebagai regional center Kabupaten Bekasi dapat disusun
TOD, sedangkan kawasan Stasiun untuk mendukung konsep TOD,
Kereta Api Cikarang sebagai urban khususnya terkait urban design,
center TOD. Adapun berdasarkan cara jaringan transportasi, peraturan
pengembangannya, kedua kawasan zonasi, serta ketersediaan ruang
tersebut dapat dikembangkan dengan terbuka publik.
kombinasi antara tipe pengembangan Menerapkan manajemen
infill sites dan redevelopable sites. perparkiran yang efektif berupa
penerapan kebijakan shared-
Rekomendasi secara khusus ditujukan kepada parking, on-street parking, atau
Pemerintah Daerah Kabupaten Bekasi terkait mixed-use parking, dan
dengan pengembangan kawasan berbasis menerapkan syarat parkir
konsep TOD di kawasan perkotaan Kabupaten maksimum untuk menekan jumlah
Bekasi. Rekomendasi lokasi yang potensial penggunaan kendaraan pribadi
sebagai prioritas pengembangan kawasan menuju pusat-pusat aktivitas
berbasis konsep TOD di kawasan perkotaan perkotaan.
Kabupaten Bekasi, yaitu pada kawasan dalam Menerapkan kebijakan pemberian
radius 800 meter dari Stasiun Kereta Api insentif dan disinsentif.
Tambun yang direkomendasikan sebagai Meningkatkan kualitas layanan
regional center TOD dan kawasan dalam radius jasa angkutan umum untuk
800 meter dari Stasiun Kereta Api Cikarang menarik minat masyarakat
yang direkomendasikan sebagai urban center perkotaan sebagai pengguna jasa
TOD. Berdasarkan karakteristik kawasan yang angkutan umum.
dimilikinya, kedua kawasan tersebut dapat 2. Bagi Kawasan Stasiun KA Tambun
dikembangkan dengan kombinasi antara Diperlukan upaya untuk
redevelopable sites dan infill sites. mengintervensi keberadaan
aktivitas industri di Kawasan

10 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B


Samuel Rigen Ruhukail
Stasiun Kereta Api Tambun agar Kabupaten Bekasi. (2014). Kabupaten Bekasi
sebisa mungkin aktivitas industri dalam angka 2014. Bekasi: Penulis.
tidak memberi eksternalitas Calthorpe, Peter. (1993). The next american
negatif bagi kawasan TOD. metropolis: Ecology, community, and the
Melakukan perbaikan dan american dreams. New York: Princeton
pembangunan pada elemen Architectural Press.
urban design, khususnya pada
Department of Infrastructure and Planning
jalur pejalan kaki dan pesepeda,
Queensland Government. (2010). Transit
signage, desain parkir, dan
oriented development guide. Brisbane:
navigation tools/pathways.
Penulis.
Pembangunan stasiun yang
sedang berlangsung saat ini Land Use Planning and Policy City of Calgary.
diarahkan untuk menerapakan (2005). Transit oriented development policy
prinsip placemaking agar stasiun guidelines. Calgary: Penulis.
kereta api mampu berperan Lehigh Valley Planning Commission. (2011).
sebagai centerpiece/focal point Transit oriented development: Background,
melalui pembangunan ruang examples, criteria, and site assessements.
publik dengan variasi fungsi Lehigh Valley: Penulis.
komersial di sekitar stasiun untuk Ngo, Victor Douglas. (2012). Identifying areas
menciptakan active core. for transit-oriented development in Vancouver
Merealisasikan rencana using GIS. Trail Six: An Undergraduate
pengembangan bangunan cagar Journal Of Geography: 91- 102.
budaya, Gedung Juang 45
Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 3
Tambun sebagai bentuk
Tahun 2010 tentang Rencana Pembangunan
mempertahankan karakteristik
Jangka Panjang Daerah (RPJPD) Kabupaten
lokal yang khas.
Bekasi Tahun 2005-2025.
Mengoptimalkan potensi-potensi
pengembangan terkait TOD yang Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 12
dimiliki Kawasan Stasiun Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Tambun sesuai dengan konteks Wilayah Kabupaten Bekasi Tahun 2011-2031.
daerahnya. Shatu, F.M. & Kamruzzaman Md. (2014).
3. Bagi Kawasan Stasiun KA Cikarang Investigating The Link Between Transit
Mengarahkan Oriented Development And Sustainable Travel
pembangunan/renovasi bangunan Behavior in Brisbane: A Case-Control Study.
Stasiun Kereta Api Cikarang yang Journal Of Sustainable Development 7: 61-
sedang berlangsung saat ini untuk 70.
mendukung konsep TOD. Suzuki, H., Cervero R., dan Iuchi K. (2013).
Perbaikan kondisi jalan dan Transforming cities with transit: Transit and
fasilitas-fasilitas penyeberangan land use integration for sustainable urban
pada jalan-jalan arteri, serta development. Washington DC: The World
pembangunan jalur khusus sepeda Bank.
Diperlukan upaya untuk The Maryland National Capital Park and
merevitalisasi Pasar Cikarang. Planning Commission Prince Georges County
Mengoptimalkan potensi-potensi Planning Department. (2003). Strategic
pengembangan yang dimiliki framework for transit-oriented development in
Kawasan Stasiun Cikarang untuk Prince Georges County. Maryland: Penulis.
pengembangan konsep TOD
United States Government Accountability Office.
sesuai dengan konteks daerahnya.
(2014). Public transportation: Multiple factors
influence extent of transit-oriented
Daftar Pustaka
development (Report to the chairman,
Badan Pusat Statistik Kabupaten Bekasi dan subcommittee on housing, transportation, and
Badan Perencanaan Pembangunan Daerah community development, committee on
Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B| 11
Lokasi Potensial Pengembangan Kawasan Berbasis Konsep TOD (Transit-Oriented Development) di Kawasan Perkotaan Kabupaten
Bekasi

banking, housing, and urban affairs, U.S.


senate). GAO 15-70. Washington, DC:
Penulis.

Catatan Kaki
1
Hal-hal yang mempengaruhi penentuan lokasi
potensial TOD.
2
Kumpulan beberapa faktor penentu lokasi potensial
TOD yang memiliki konteks yang sama.
3
Faktor-faktor penentu lokasi potensial TOD
dirumuskan dari berbagai sumber baik dari pakar
maupun praktik penerapan TOD di kota-kota di negara
lain, yaitu The Maryland National Capital Park and
Planning Commission Prince Georges County
Planning Department (2003), Department of
Infrastructure and Planning Queensland Government
(2010), City of Winnipeg (2011), Federal Transit
Administration (2011), Lehigh Valley Planning
Commission (2011), Victor Ngo (2012), Shatu dan
Kamruzzaman (2014), dan United State Government
Accountability Office (2014).
4
Batasan tertentu yang digunakan sebagai acuan dari
indikator untuk menilai menguntungkan atau tidaknya
suatu faktor penentu lokasi potensial TOD.
5
Hal-hal yang menunjukkan keadaan menguntungkan
atau tidak menguntungkannya suatu faktor penentu
lokasi potensial TOD.

12 |Jurnal PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA B

Beri Nilai