DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

(AS SERVIDES PREDIAIS)

Servides prediais e servides pessoais A seruitus (servido) um dos direitos reais sobre
coisa alheia (iura in re aliena). Nos perodos pr-clssicos e clssicos, a seruitus s abrangia a
servido, que, no direito justinianeu, se denominou predial (seruitus praediorum). No perodo
ps-clssico, a expresso seruitus se estendeu a outros direitos reais sobre coisa alheia (ao
usufruto e direitos analgicos: uso, habitao, operae seruorum e operae auterius animalis).
Surgiu, ento, a distino entre a seruitus praediorum (servido predial) e a seruitus
personarum (servido pessoal, que abrangia o usufruto e direitos analgicos). A primeira era
denominada seruitus praediorum, porque um imvel servia a outro imvel; a segunda seruitus
personarum, porque nela o imvel servia a uma pessoa.
Essas duas espcies de servido apresentam alguns pontos em comum: a) so ambas direitos
reais sobre coisa alheia; e b) assemelham-se seus modos de constituio, de extino e defesa.
Mas as diferenas entre elas so muito mais sensveis e profundas que as semelhanas: a) as
servides prediais visam a utilidade objetiva de um imovel (que se denomina prdio
dominante, em contra posio ao que serve, que o prdio serviente); as pessoas visam ao
benfico pessoal de determinado individuo; b) as servides prediais se vinculam
permanentemente em cujo beneficio existem, sendo seu titular qualquer pessoa que seja
proprietrio dele; j a servides pessoais so inseparveis da pessoa a quem favorece, e no
duram permanentemente, mas, no mximo, ate a morte do seu beneficirio.
Essas diferenas demonstram que as duas espcies de servido servido predial e servido
pessoal so substancialmente diversas. A classificao romana (que surgiu no perodo
justinianeu) foi abandonado no direito moderno, a partir do cdigo civil Frances, de 1804.
Analisaremos, primeiramente as servides prediais, e, depois, em outro capitulo o usufruto e
os direitos analgicos.

Conceito de servido predial

A servido predial um direito real sobre coisa alheia que acarreta limitao no uso de um
imovel (que se diz serviente) em favor de outro (que se denomina dominante).
O titular do direito de servido o proprietrio qualquer que seja do prdio dominante,
estando o proprietrio do prdio serviente quem quer que seja obrigado, em favor daquele
a no fazer algo no imovel, ou deixar que aquele faa.

Origem e evoluo das servides prediais

A servido predial foi o primeiro direito real sobre coisa alheia que surgiu no direito romano.
A respeito de sua origem h muita controvrsia entre os autores. Das varias teses, destaca-se a
que remonta a Voigt, segundo a qual, primitivamente, as servides prediais ento existentes
(as de passagem e as de aqueduto) davam ao seu titular direito de propriedade sobre o
caminho ou sobre o riuus, que eram concebidos como entidades corpreas. No se tratava,
portanto, de ius in re aliena, mas de verdadeiro direito de propriedade, sendo que, para
reconstru-lo, o proprietrio do imovel alienava ao beneficirio o caminho ou o riuus.
O que se sabe de certo, quanto as servides prediais primitivamente, que as mais antigas
delas so as de passagem e de aqueduto, j existentes antes mesmo da lei das XII Tabuas, e
includas entre as res mancipi. S mais tarde que surgiram as demais servides rsticas
(assim, por exemplo, a aquae haustus, a arenai fodiendae) e as servides urbanas (algumas de
origem bastante remota, como a servido de esgoto, surgida provavelmente depois do
incndio de Roma pelos gauleses, em 390 a. C., porque na reconstruo da cidade eterna no
mais se observaram os espaos livres entre um prdio e outro).
Por outro lado, no direito clssico vigorava o princpio da tipicidade e das servides: no havia
uma categoria geral e abstrata da servido (seruitus), mas alguns tipos de servido (seruitutes)
reconhecidos pelos ius civile. Por isso no se podiam criar, por via de regra, outras servides
que no as admitidas pelo ius civile. certo, porm, como salienta Biondi, que a tipicidade das
servides prediais no foi regra considerada instransponvel pelo pretor.
No direito justinianeu, desapareceu o princpio da tipicidade das servides prediais, e, em face
disso, os proprietrios de imveis passaram a poder criar novos tipos de servido,
estabelecendo livremente os poderes que seriam atribudos ao dono do prdio dominante.

Princpios que regem as servides prediais

As servides prediais so nus que se impem a um imvel (o prdio serviente) em beneficio
de um outro (o prdio dominante).
Os princpios que as regem so os seguintes:
a) A servido predial se estabelece para beneficiar objetivamente o imovel, e no uma
pessoa, da no se alterar a servido quando muda o proprietrio do prdio
dominante.
b) Embora seja discutvel o sentido da regra seruitutis perpetuacausa esse debet, que se
encontra nas fontes, a expresso perpetuacausa, segundo parece, significa que o
prdio serviente deve ter condies objetivas para que seja possvel a utilizao
permanente da servido predial; assim, no pode ser constituda a servido predial
para beneficio passageiro em favor do prdio dominante;
c) O prdio dominante e o serviente devem ser vizinhos, no sendo, no entanto
necessrio que sejam contguos (podem estar, pois, separados por uma via publica);
d) Ningum pode constituir servido sobre imovel que lhe pertena, pois a servido
predial um direito real sobre coisa alheia (da a regra que se encontra nas fontes, e
que se aplica, alias, a todos os direitos reais sobre coisa alheia: nemini res sua seruit);
e) E a obrigao imposta ao proprietrio do prdio serviente somente pode consistir num
no fazer (non facere) ou num tolerar que se faa (pati), e no num fazer (facere);
pretende-se ver exceo a essa regra na seruitus oneris ferendi (servido de suportar
peso), em que o proprietrio do prdio serviente deve manter em bom estado a
coluna em que se apia o prdio dominante, no entanto, tem-se procurado
demonstrar que, em realidade, a seruitus oneres ferendi no constitui exceo a regra,
pois:
1 Se a solidez da sustentao interessa ao prdio dominante, a coluna do prdio
serviente, no sendo razovel que o proprietrio daquele repare coisa que no sua;
2 A obrigao de manter a coluna de sustentao em bom estado no esgota o
contedo da seruitus oneres ferendi, no qual o essencial um pati (isto , tolerar que
o vizinho apie o prdio na coluna ou na parede de sustentao); e
3 O facere nessa servido predial, apenas aparente, pois o proprietrio do prdio
serviente esta obrigado somente a manter sem alterao o estado da coluna ou
parede de sustentao, e no de fazer algo novo.

f) A servido predial indivisvel, assim, ela surge ou se extingue por inteiro, e no

fracionadamente ( em virtude dessa regra que, se o proprietrio do imovel serviente
se tornar condmino do imovel dominante, nem por isso se extingue a servido com
base no principio de que no se pode ter servido sobre imovel prprio); e
g) No direito clssico, o proprietrio do prdio dominante no pode alienar, locar, ou dar
em usufruto, penhor ou arrendamento a servido de que titular; no direito
justinianeu, admite-se a alienao, se consistida no titulo constitutivo da servido ou
se h o assentimento do proprietrio do prdio serviente; bem como seja dada em
usufruto ou em penhor a servido predial rstica.

As espcies de servides prediais

As servides prediais no direito romano se classificam em duas grandes categorias:
a) Rusticas; e
 b) Urbanas.

O critrio que se baseia essa classificao muito controvertido, porque junto as fontes
romanas so omissas a respeito. Segundo parece, as servides prediais so rsticas quando se
destinam a utilizao econmica do imovel dominante; So urbanas quando visam beneficiar
um imovel construdo. (um edifcio).
Das servides prediais rsticas, umas so mais antigas e outras mais recentes. Aquelas eram as
servides de passagens em uma de suas trs modalidades; iter (servido de passagem ape, a
cavalo ou em liteira); actus (servido de passagem com rebanhos ou carros); e uia (cujo
contedo exato desconhecido, embora haja textos que indiquem que ela se constitua da
acumulao dos direitos decorrentes do iter e do actus) e a de aqueduto. As mais recentes
eram mais numerosas: assim, por exemplo, as seruitus aquae haustus (dava o direito de tirar
gua do prdio serviente), a seruitus pascendi (atribua o direito de apascentar gado no imovel
serviente), a seruitus arenai fodiendae (que dava direito de tirar areia do prdio serviente).
As servidores prediais urbanas so mais recentes do que as mais antiga servides prediais
rsticas. Elas podem ser agrupadas em trs categorias:
1 Seruitutes aquarum (servides de gua), entre as quais encontramos a seruitus stillicidii e a
seruitus flumines (que davam direito de fazer escoar gua da chuva, diretamente ou por meio
de conduto, para o prdio serviente);
2 Seruitutes parietum (servides de paredes), entre as quais destacamos a seruitus tigni
immittendi (que atribuiu o direito de colocar trave no muro ou na parede do imovel serviente)
e a seruitus proiciendi (que dava o direito de avanar sobre o imovel vizinho, balces, galerias
ou telhados); e
3 Seruitutes luminum (servides de luzes), entre as quais se colocam, por exemplo, a seruitus
altius nom tollendi (que dava ao proprietrio do imovel dominante o direito de exigir do
vizinho que no fizesse construes que ultrapassassem determinada altura) e a seruitus NE
luminibus, ne prospectui officiatur (que dava ao proprietrio do prdio dominante o direito de
exigir do vizinho que no fizesse construes que diminussem a vista do imovel dominante).

Modo de constituio das servides prediais

Para o estudo dos modos de constituio das servides prediais, preciso distinguir, de um
lado, os direitos pr-clssico e clssico; e, de outro, o direito justinianeu

A) Direitos pr-clssico e clssico

A principio como j acentuamos anteriormente, s existem algumas servides rsticas,

as quais se incluem entre as res mancipi. E, como res mancipi, elas se constituem pelos
modos de aquisio da propriedade das coisas dessa categoria; a mancipatio e a iniuri
cessio. Demais, podiam surgir tambm, por usucapio, o que foi abolido por uma lei
Scribonia, que provavelmente posterior ao ano 69 a. C.
Nos fins da republica e inicio do principado, as servides prediais passam e quem no-
lo informa Gaio (Inst., II, 17) a ser consideradas coisas incorpreas (res incorporales
), e no podem ser objeto de posse (que, no direito clssico se aplicava as coisas
corpreas), o que vai acarretar em conseqncia, a impossibilidade, para constituio
de servides prediais, de modo de aquisio em que a posse um dos elementos:
assim, a traditio (tradio) e a usucapio (usucapio).
No direito clssico, preciso distinguir os modos de constituio das servides sobre
imveis itlicos (e modos que no podiam ser utilizados por estrangeiros) dos das
servides sobre imveis provinciais.
Quanto aos imveis itlicos, as servides prediais podiam constituir-se pelos seguintes
modos:
a) A in iuri cessio que o modo normal de constituio, inter uios, de servides ,
pela qual o proprietrio do prdio, que ser o dominante, intenta contra o
proprietrio do prdio, que ser o serviente, uma uindicatio seruitutis fictcia, e ,
no se defendendo este, surge para aquele o direito de servido predial;
b)