LOCAO DE IMVEIS
CONTRATO DE LOCAO
Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas tm,
entre si, ajustada a LOCAO do imvel abaixo descrito e caracterizado
mediante as clusulas e condies seguintes:
LOCADOR:
LOCATRIO: (...), adiante designado(s) simplesmente Locatrio, que se
declaram solidariamente responsveis pelas obrigaes ora assumidas nos
termos do art. 2 da Lei 8.245/1991 (se for um locatrio apenas, excluir).
FIADORES SOLIDRIOS (remover se a garantia no existir ou no for
fiana): (...) todos, adiante simplesmente designados no singular, Fiador,
expressamente, em carter irrevogvel e irretratvel, renunciam ao direito de
pedir exonerao de fiana e s faculdades previstas nos artigos 827, 828, 835,
837 e 839 do Cdigo Civil, renunciando, inclusive, ao benefcio de ordem e
assumindo a condio de obrigados solidrios, nos termos dos arts. 264 e 275
do Cdigo Civil, apresentam como prova de sua capacidade econmica a
propriedade do imvel (...).
CAUCIONANTE(S) CAUO DE BEM IMVEL ARTS. 37 E 38, 1, DA LEI
8.245/1991 (remover se a garantia no existir ou no for cauo de bem
imvel): Nos termos dos arts. 37 e 38, 1, da Lei 8.245/1991 e art. 167, II,
item 8, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Pblicos), (...) concedem a CAUO
do imvel objeto da matrcula (...) junto ao (...) Cartrio de Registro de Imveis
de So Paulo SP, autorizando desde j o competente registro/averbao
margem da matrcula.
O imvel caucionado est assim descrito e caracterizado: (...)
IMVEL OBJETO DA LOCAO: Imvel situado na (...)
FINALIDADE DA LOCAO: exclusivamente para fins (...) do locatrio.
PRAZO DA LOCAO: O prazo da locao ser de (...) meses, com incio em
(...) e trmino em (...). (prazo mnimo de 30 meses se for residencial)
VALOR DO ALUGUEL MENSAL: O valor mensal do aluguel ser de (...),
reajustveis nos termos da clusula 1.3.
CLUSULAS E CONDIES RELATIVAS AO CONTRATO DE LOCAO
1 ALUGUEL E REAJUSTE
1.1 - Todos os pagamentos de aluguis e seus encargos pelo Locatrio, em
razo deste contrato, devero ser efetuados NO PRIMEIRO DIA TIL DO MS A
VENCER (apenas se no tiver garantias) NO DIA (...) DO MS SEGUINTE AO
VENCIDO (se houver garantia), atravs de boleto de pagamento emitido pelo
Locador ou por quem estiver encarregado da administrao e enviado ao
Locatrio via correio. Caso o boleto no seja recebido, o Locatrio dever
providenciar o pagamento do aluguel e dos encargos, inclusive impostos e
demais despesas comuns, no endereo do Locador at a data do vencimento,
no sendo considerado pagamento aquele efetuado de outra forma e em outro
local, que no os indicados nesta clusula, notadamente o depsito simples em
conta corrente. No havendo pagamento do aluguel do ms, o boleto
subsequente no ser encaminhado, sendo que, nesta hiptese, o Locatrio
dever pagar integralmente (Cdigo Civil, art, 314) no endereo do Locador e,
aps a propositura de eventual ao de despejo por falta de pagamento,
purgar a mora, nos termos da lei, nos autos da referida ao.
1.2 - As partes ajustam que, em caso de mora do Locatrio no pagamento
do aluguel e encargos convencionados, a importncia devida ser acrescida de
multa moratria de 10% (dez por cento), honorrios de advogado de 20%
(Cdigo Civil, arts. 389 e 395) independentemente dos sucumbenciais, bem
como vencer juro de 1% (um por cento) ao ms, alm da correo monetria
de acordo com a variao do IGPM (ndice Geral de Preos de Mercado) da
Fundao Getlio Vargas, tudo desde a data do vencimento at a final
liquidao, sem prejuzo do estabelecido na clusula stima deste contrato.
1.3 - O aluguel mensal ser reajustado na periodicidade mnima permitida
em lei, de acordo com a variao do IGPM (ndice Geral de Preos de Mercado)
da Fundao Getlio Vargas, ocorrida a partir da data deste instrumento e no
perodo durante a vigncia do presente e suas eventuais prorrogaes. Caso tal
ndice seja extinto, ser adotado novo critrio de reajustamento, em vigor na
ocasio, que reflita a verdadeira desvalorizao da moeda.
1.4 Se, em virtude de lei posterior, admitir-se correo do valor do
aluguel em prazo inferior ao que admitido nesta data, concordam as partes,
desde j, em carter irrevogvel e irretratvel, que a correo ser feita
automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer
notificao judicial ou extrajudicial.
1.5 - O primeiro aluguel, quando no corresponder ao ms cheio, ser
cobrado pr rata die no primeiro dia do ms, ou seja, pelos dias que
corresponderem ao perodo do incio da locao at o ltimo dia do ms.
1.6 - O Locatrio declara ter pleno conhecimento de que o resgate de
recibos posteriores no significa e no representa quitao de dbitos
anteriores, tampouco de outras obrigaes decorrentes deste contrato que no
forem cobradas por quaisquer circunstncias em qualquer poca.
1.7 A falta de pagamentos, nas pocas determinadas neste contrato, dos
aluguis e encargos, por si s constituir o Locatrio em mora,
independentemente de qualquer aviso ou interpelao judicial ou extrajudicial.
1.8. O recebimento, a pedido do locatrio, em outro local, de outra forma,
ou sem as penalidades, constituir mera tolerncia do locador, no sendo,
jamais, considerado novao contratual.
2 - IMPOSTOS, TAXAS, DESPESAS COMUNS E AFINS
2.1 - Correro por conta exclusiva do Locatrio como parte integrante do
aluguel ajustado, todos os impostos, taxas e demais tributos municipais, bem
como as despesas ordinrias de condomnio ou outras despesas comuns,
devendo ser satisfeitos os seus pagamentos juntamente com o aluguel
coincidente com o ms de seus vencimentos, sob pena de no o fazendo,
responder o Locatrio pelas multas e despesas decorrentes dos conseqentes
atrasos. Se o Locador optar por efetuar esses pagamentos, obrigar-se- o
Locatrio a reembols-lo imediatamente, sem mais formalidades, sob pena de
incorrer nas penalidades previstas neste contrato para a mora no pagamento
dos aluguis.
2.2 - Na hiptese de serem os avisos dos tributos e encargos a que se
refere esta clusula entregues diretamente ao Locatrio, este se compromete a
entreg-los no endereo do Locador, com antecedncia necessria para que
sejam providenciados os seus pagamentos, sob pena de responder pelas
multas decorrentes do atraso. Se, porventura, qualquer pagamento a que se
refere esta clusula for efetuado pelo Locatrio, obriga-se este a remeter cpia
dos recibos ao Locador, ou a quem estiver encarregado da administrao do
imvel, em at 10 (dez) dias do vencimento, sob pena de infrao contratual.
2.3. Obriga-se o Locatrio, como encargo da presente locao, a pagar e
apresentar ao locador, sempre que for recolhido e nas datas devidas, cpias do
demonstrativo da Declarao de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF),
bem como cpia da guia de recolhimento do competente valor, quando for
pessoa jurdica a que se impe tal obrigao, sob pena de despejo por falta de
pagamento do valor devido sob esta rubrica ou por infrao contratual.
3 - LUZ E GUA
3.1 - As despesas com o consumo de luz e outras utilidades quando
lanados separadamente para a coisa locada, sero sempre de exclusiva
responsabilidade do Locatrio, que se obriga a fazer os respectivos
pagamentos nas pocas e nos montantes devidos junto aos rgos e
reparties competentes ou a reembolsar o Locador quando esta fizer os
pagamentos.
3.2 - O Locatrio o nico responsvel pelas multas e majoraes ou
outras comunicaes a que der causa, relativamente as despesas referidas
nesta clusula, ainda que lanadas em nome do Locador.
3.3 - Se, porventura, o Locador efetuar os pagamentos referidos nesta
clusula, a fim de evitar cobrana em seu nome, as quantias por ela
despendidas sero reembolsadas pelo Locatrio e a ausncia de pagamento
implicar nas mesmas penalidades impostas para a ausncia de pagamento
dos aluguis.
3.4 Caso pague diretamente, obriga-se o Locatrio a enviar no prazo de
10 (dez) dias do pagamento, ao Locador ou a quem estiver encarregado da
administrao do imvel, cpias reprogrficas destas despesas devidamente
quitadas, sob pena de infrao contratual.
3.5. O Locatrio declara ter conhecimento de que ser obrigado a transferir
ou pedir ligao de energia eltrica relativa ao imvel locado, em seu nome,
junto companhia de energia eltrica, arcando com as eventuais despesas
decorrentes, sob pena de incorrer em infrao contratual de natureza grave,
dando ensejo ao despejo e demais penalidades impostas por este contrato.
4 MANUTENO E RESTITUIO DO IMVEL
4.1 O Locatrio confessa receber o imvel objeto desta locao em
perfeito estado de limpeza, conservao e funcionalidade, no havendo
qualquer avaria em azulejos, fechos, torneiras, ralos, pisos, louas, aparelhos
sanitrios, paredes, janelas, portas, sistemas hidrulicos e eltricos e demais
acessrios, obrigando-se a devolv-lo ao Locador ao trmino do contrato, em
idnticas condies, inclusive devidamente repintado, sob pena de, assim no
procedendo, ser-lhe imposto judicialmente o pagamento de tais servios e
materiais gastos, que sero providenciados pelo Locador e a seu critrio, sem
prejuzo de eventuais perdas e danos, inclusive lucros cessantes representados
pelos aluguis, nos mesmos moldes deste contrato, durante o perodo
necessrio para recomposio do imvel no seu estado original.
4.2 - O Locatrio, salvo as obras que importem na segurana do imvel
locado, obriga-se por todas as outras, devendo traz-lo em boas condies de
higiene e limpeza, com os aparelhos sanitrios, iluminao, pintura, telhado,
vidraas, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessrios, bem
como as instalaes eltricas e hidrulicas em perfeito estado de conservao
e funcionamento, de acordo com a clusula 4.1 , para assim restitu-lo quando
findo ou rescindido este contrato.
4.2.1 Quaisquer exigncias dos rgos competentes que decorram da
atividade especfica do Locatrio ou de condies especficas da sua habitao
sero por ele satisfeitas, ainda que tratem da segurana do imvel, de
requisitos dos rgos de higiene e de requisitos exigidos pelos demais rgos
que regulem a atividade desempenhada pelo locatrio.
4.3 defeso (proibido) ao Locatrio efetuar qualquer tipo de reforma,
modificao ou acesso (construo) para adaptao do imvel ou outras
benfeitorias, sejam necessrias, teis ou volupturias, sem que antes tenha
colhido expressamente, por escrito, a anuncia do Locador e, no caso de
alteraes, modificaes, colocao de letreiros ou qualquer interveno na
FACHADA, comunicao e anuncia TAMBM, do sndico, sob pena de constituir
infrao contratual, resoluo do presente e despejo, independentemente da
obrigao de o Locatrio restituir o imvel em condies originais. Fica vedada,
portanto, a pintura ou repintura do imvel de outra cor que no a original,
pintura ou substituio das portas, colocao de outro tipo de piso sobre o
existente, salvo carpete, desde que seja retirado ao fim da locao sem
danificar o piso existente, furos nos azulejos, passagem de fios externos,
substituio de vidros e janelas que no sejam do padro original, abertura de
portas, passagens, colocao de varais do lado externo e qualquer outra
modificao no aspecto original do imvel, que deve ser restitudo no exato
estado em que foi recebido, inclusive devidamente repintado na cor original.
4.4 - Quando ao trmino da locao ou de sua resoluo, o Locatrio
dever entregar o imvel no mesmo estado em que o recebeu, inclusive
repondo-o nas condies originais, ficando sob exclusivo critrio do Locador
aceitar eventuais modificaes feitas com a sua anuncia expressa e escrita,
sem direito, contudo, a qualquer reteno ou indenizao pelas mesmas, nos
termos do art 35 da Lei 8.245/1991, as quais ficaro incorporadas ao imvel,
exceo feita aquelas que possam ser removidas sem dano para o prdio, tais
como mquinas, equipamentos, divisrias, etc., que podero ser retiradas pelo
Locatrio .
4.5.- Nos termos dos arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o Locatrio no ter
direito a indenizao por quaisquer benfeitorias (teis, necessrias ou
volupturias), bem como s acesses efetuadas no imvel, renunciando, desde
j, expressamente, em carter irrevogvel e irretratvel, a qualquer
indenizao ou reteno.
4.6. - Vencido o prazo de Locao estabelecido no quadro resumo deste
instrumento, em conformidade com o Artigo 23, Inciso III, da Lei 8.245/1991,
obriga-se o Locatrio a restituir o imvel inteiramente desocupado e no mesmo
estado de conservao e habitabilidade em que o recebeu.
4.7. Antes da efetiva entrega do imvel, o Locatrio se obriga a avisar o
Locador, a fim de que, aps a necessria vistoria, sejam realizados os
eventuais consertos necessrios reposio do imvel ao estado em que se
encontrava quando foi entregue. Se assim no fizer e se as chaves forem
recebidas condicionalmente pelo Locador, responder o Locatrio pelos
aluguis e encargos devidos durante o tempo necessrio reposio do imvel
em perfeito estado, sem prejuzo do disposto no pargrafo nico, do Artigo 6.,
da Lei 8.245/1991.
4.8. - A entrega das chaves do imvel para vistoria somente poder ser
efetuada junto ao Locador ou seu Representante Legal, nunca a terceiros, aps
o Locatrio cumprir integralmente todas as condies previstas neste Contrato,
sob pena de continuar responsvel pelos aluguis e encargos at o acerto final
e recibo de quitao total expedido pelo Locador.
4.9. - Poder ser cobrado mensalmente, juntamente com a locao, se
assim proceder o Locador, rateio dos gastos com limpeza e conservao nas
reas comuns do prdio e calada, tais como: funcionrio de limpeza, materiais
de limpeza e conservao, materiais de consumo, conta de luz das reas
comuns, assim como a conta de gua que ser rateada pelo nmero de
unidades que no possuem ligao autnoma e quaisquer outras despesas
ordinrias que se fizerem necessrias. (remover se no for o caso)
4.10 - O Locatrio expressamente concorda que o Locador ou quem estiver
encarregado da administrao do imvel contrate um funcionrio, pelo valor de
mercado, para exercer a funo de limpeza e conservao das reas comuns
do prdio, concordando desde j, expressamente, que este funcionrio guarde
o material de limpeza na rea de servio. (remover se no for o caso)
4.11 - Ser permitida a colocao de 01 (uma) placa, desde que esta no
ultrapasse o limite da porta de entrada da loja no seu comprimento. Na altura
estar limitada ao peitoral do prdio, sendo observado projeto existente e
regularizao perante os rgos competentes. (remover se no for o caso)
5 - SEGURO
5.1 - O Locatrio se obriga a pagar seguro contra os riscos de incndio e
danos do imvel locado, ficando igualmente obrigado ao pagamento do
prmio, indicando o nome do Locador como beneficirio. O Locatrio fica
tambm responsvel pela modificao da taxa do referido seguro, em virtude
da ocupao que vier a ser dada ao imvel. Os Pagamentos devero ser feitos
pelo Locatrio, sob pena de caracterizao de infrao contratual.
5.2 - Na hiptese de ocorrncia de sinistro coberto pelo seguro, de que
trata esta clusula, o Locatrio obriga-se a comunicar o fato imediatamente ao
Locador para que este tome as devidas providncias junto companhia
seguradora.
5.3 - Fica o Locatrio obrigado a respeitar as clusulas e condies da
aplice do seguro contratado, sob pena de, na hiptese de no ocorrer o
pagamento da indenizao pela companhia seguradora por descumprimento
das clusulas e condies do contrato, sujeitar-se ao pagamento da
indenizao devida ao Locador, sem prejuzo da multa contratual e a resoluo
do presente contrato, a critrio do Locador.
6 - CESSO, TRANSFERNCIA, SUBLOCAO E COMODATO
6.1 Sem o consentimento expresso e por escrito do Locador, no ser
permitida, em hiptese alguma, a transferncia deste contrato, ainda que seja
pela cesso de cotas de sociedade locatria, nem a sublocao ou emprstimo
do imvel locado no todo ou em parte, sob pena de grave infrao contratual,
obrigando-se o Locatrio, outrossim, a usar o imvel exclusivamente para o fim
indicado no presente instrumento.
6.2 A cesso de quotas da sociedade Locatria equiparada, pela vontade
das partes contratantes, cesso da locao, obrigando-se a Locatria, sob
pena de infrao contratual e despejo, a colher a anuncia expressa e por
escrito do Locador para continuidade da locao com a nova composio
societria.
7 - MULTA E RESOLUO
7.1 A infrao de qualquer clusula do presente contrato, inclusive as
referentes ao uso e manuteno, prazo contratual e restituio do imvel
locado, sujeitar o infrator a multa de valor igual a 5 (cinco) aluguis mensais,
vigentes na data da infrao, facultado, ainda, parte inocente, considerar
resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelao, judicial ou
extrajudicial, ensejando o despejo por infrao contratual no caso do Locatrio,
sem prejuzo do complemento em razo de prejuzos suplementares que no
puderem ser suportados pela multa ora pactuada (Cdigo Civil, pargrafo nico
do art. 416).
Remover o item que no corresponder garantia prestada:
8 - FIANA
8.1 - Assina tambm o presente contrato o Fiador qualificado no Quadro
Resumo, como principal pagador, solidariamente responsvel com o Locatrio
pelo fiel cumprimento de todas as obrigaes, cuja responsabilidade perdurar
mesmo que este contrato esteja vigendo por prazo indeterminado, ou seja,
prorrogado por acordo ou fora de lei e, ainda, aps a efetiva entrega das
chaves, caso o imvel no tenha sido entregue nas condies ajustadas na
clusula quarta ou com qualquer dbito remanescente e decorrente do
presente contrato.
8.2 - Fica claro desde j que a responsabilidade do Fiador se estende s
majoraes de aluguis, impostos, taxas, seguros e encargos assumidos pelo
Locatrio, por fora do presente contrato, ainda que no tenha anudo ou
participado, mesmo majoraes resultantes de acordo judicial ou extrajudicial
entre o Locador e o Locatrio ou ao revisional e mesmo aps o prazo
contratado em caso de vigncia legal por prazo indeterminado ou entrega das
chaves em razo das obrigaes remanescentes, nos termos do art. 39, da Lei
8.245/1991, sendo que a fiana perdurar mesmo que ocorra falecimento do
afianado.
8.3 - O Locatrio e o Fiador nomeiam-se e constituem-se reciprocamente
procuradores para receberem citaes, intimaes ou interpelaes
provenientes de eventual ao de despejo, de tal sorte que qualquer um deles
poder ser citado, notificado ou interpelado em ao movida em face de
qualquer um deles e efetuar, como mandatrio do Locatrio, a restituio do
imvel, resilindo o contrato de locao ora avenado, sem prejuzo das
medidas judiciais cabveis.
8.4 - O Fiador obriga-se a comunicar ao Locador, por escrito, a mudana de
seu endereo (domiclio) comercial ou residencial.
8.5. A par da renncia, pelos fiadores, ao direito de pedir exonerao, caso
esta ocorra por qualquer motivo ou haja necessidade de substituio do fiador
por fora de lei e, ainda, no caso de morte, falncia, insolvncia ou reduo do
patrimnio indicado pelo Fiador, o Locatrio se obriga a dar substituto idneo, no
prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer na multa convencionada neste
contrato, alm de infrao contratual de acordo com a clusula stima e
despejo. Nesses casos, o Locatrio se obriga a oferecer outro fiador idneo. Para
tanto e para os efeitos do art. 825, do Cdigo Civil, se obriga a apresentar
certides negativas de protestos e distribuio de aes do fiador e seu cnjuge,
bem como da matrcula atualizada (at 30 dias de expedio) de imvel da
propriedade dos garantidores, livre e desembaraado no mesmo Municpio deste
contrato, alm de declarao em que concorde(m) com a assuno da
obrigao, diligenciando para que compaream para assinar aditivo ao vertente
contrato.
8.6 - Declara, outrossim, o Fiador:
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