Anda di halaman 1dari 12

DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No.

1, Juli 2001: 52 - 63

KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN


GERAKAN NEW URBANISM

Timoticin Kwanda
Staf Pengajar Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Jurusan Arsitektur Universitas Kristen Petra

ABSTRAK

Cepatnya urbanisasi akan menyebabkan lingkungan perkotaan yang kritis. Masalah lingkungan kritis yang
dihadapi oleh kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya adalah apa yang disebut dengan masalah warna
coklat yaitu kurangnya air yang sehat, polusi udara yang berasal dari kendaraan bermotor dan industri, serta
kemacetan lalu lintas. Untuk menyelesaikan masalah lingkungan ini, gerakan New Urbanism melalui konsep
Traditional Neighborhood Development (TND) percaya bahwa masalah lingkungan ini dapat diatasi dengan
perencanaan permukiman yang berorientasi pada pejalan kaki, multi fungsi, kepadatan tinggi, sehingga
mengurangi kendaraan bermotor dan berakibat pada berkurangnya kemacetan lalu lintas dan polusi udara.
Karakter fisik dan sosial lainnya adalah multi tipe rumah, taman publik yang lebih banyak dan rumah berteras
depan yang akan mendorong interaksi sosial dalam lingkungan perumahan. Berdasarkan konsep ini, tulisan ini
membahas karakter fisik dan sosial realestat di kota Jakarta dan Surabaya. Hasilnya menunjukan bahwa
pengembangan realestat di kota-kota ini merupakan salah satu penyebab masalah-masalah lingkungan yang ada
di perkotaan.

Kata kunci: new urbanism, realestat.

ABSTRACT
Rapid urbanization will be critical to urban environments. The immediate and most critical urban
environment problems facing several big cities, such as Jakarta and Surabaya, what are referred to as the
brown problems, among them: lack of safe water, pollution from vehicles and industrial facilities, and
congestion. To cope with these urban environmental problems, New Urbanism through the Traditional
Neighborhood Development (TND) believes that it will cure the problems by pedestrian oriented planning,
encouraging people to drive less, mixed land uses, higher density, then traffice congestion is reduced,and
mitigate air pollution. Moreover, the other physical and social characters are mixed housing types, front
porches, more park that will encourage more interaction, then restore a sense of community. Based on this
concept, this paper discusses the physical and social characters of real estates in Jakarta and Surabaya. The
results show that real estate developments in these suburban areas is one of the causes of urban environment
problems.

Keywords: new urbanism, real estates.

PENDAHULUAN bermotor dan industri, kecelakan yang disebab-


kan oleh kemacetan dan kepadataan, hilangnya
Pada tahun 1990, penduduk Indonesia yang sumber daya budaya dan ruang terbuka.
tinggal di perkotaan adalah sebesar 30,9% dan Peningkatan jumlah penduduk yang pesat di
pada tahun 1995 telah mencapai 35% dari jumlah perkotaan menunjukkan bahwa jumlah per-
total penduduk. Sedangkan menurut proyeksi jalanan per hari cenderung meningkat paling
Bappenas, pada tahun 2000 jumlah penduduk tidak sama dengan peningkatan jumlah pen-
kota akan menjadi 40% dan pada tahun 2010 duduk. 1 Peningkatan jumlah perjalanan ini akan
akan mencapai 55%. Peningkatan jumlah meningkatkan jumlah pemakaian kendaraan
penduduk yang luar biasa ini menghadirkan bermotor, sedangkan sumber terbesar polusi
masalah bagi lingkungan kota yang biasa disebut
juga sebagai masalah-masalah yang berwarna 1
coklat, seperti kurangnya air bersih, buruknya Mia Layne Birk dan P. Christopher Zegras. Moving
Toward Integrated Transport Planning: Energy,
kondisi sanitasi, masalah pembuangan sampah Environment, and Mobility in Four Asian Cities.
padat dan berbahaya, polusi udara dari kendaraan Washington, D.C.: International Institute For Energy
Conservation, 1993, hal. 7.

52 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

udara di kota-kota besar adalah asap kendaraan pengembang yaitu realestat, terutama yang
bermotor. Sebagai contoh, 70% sampai dengan terdapat di kota Surabaya. Hasil dalam
80% dari total polutan udara berasal dari pembahasan ini, diharapkan dapat bermanfaat
transportasi kendaraan, seperti di kota Manila sebagai masukan baru dalam pengembangan
dan Kuala Lumpur. Sedangkan untuk kota kota, khususnya realestat yang berkelanjutan di
Surabaya, berdasarkan pengukuran kualitas Indonesia, baik bagi para pengembang maupun
udara yang dilakukan pada tahun 1982, 1988 dan pemerintah kota yang berkedudukan sangat
1990 menunjukkan bahwa kualitas udara kota strategis dalam mengambil keputusan untuk
Surabaya yang bersumber dari emisi kendaraan kepentingan publik. Bagi masyarakat, pembahas-
bermotor telah melebihi ambang batas, terutama an pembangunan permukiman yang berke-
untuk suspended particulate matter (SPM) dan lanjutan ini akan memberi kesadaran baru
kebisingan. 2 tentang pentingnya pertimbangan lingkungan
Selain kualitas udara, kualitas air di dalam perencanaan permukiman. Dengan
perkotaan juga sangat kritis. Sebagai contoh, kesadaran ini, sebagai wujud partisipasi dalam
kondisi kualitas air di Jakarta sangat meng- pembangunan kota yang berkelanjutan, masya-
kawatirkan dimana 90 persen sumur mengalami rakat sebagai konsumen diharapkan akan
pencemaran dan sungai Ciliwung tidak layak memilih realestat yang memperhatikan pem-
sebagai sumber air baku (Nugroho, Kompas 23 bangunan yang berkelanjutan.
Mei 2001). Kondisi ini terjadi pula pada kali
Surabaya yang merupakan sumber air baku untuk
PDAM, dimana mutu airnya masih berkisar GERAKAN NEW URBANISM
antara kelas B minus dan C plus dibawah mutu DI AMERIKA SERIKAT
yang disyaratkan yaitu kelas B (Kompas, 8 Mei
2001). Akibat dari masalah-masalah lingkungan Latar Belakang
ini harus dibayar dengan biaya yang tinggi,
Sejak Perang Dunia II, kawasan pinggiran
sebagai contoh menurut laporan Bank Dunia,
kota di Amerika Serikat merupakan tempat
pada tahun 1990 biaya kesehatan yang harus
tinggal yang paling diminati. Hal ini dimungkin-
dibayar oleh penduduk Jakarta sebagai akibat kan oleh perkembangan penemuan mobil dan
dari polusi udara adalah sebesar US dollar 500 pembangunan jalan tol yang memberi kesempat-
juta. 3
an kepada masyarakat untuk berpindah dari pusat
Masalah-masalah lingkungan di perkotaan
kota ke pinggiran kota. Perumahan di pinggiran
ini, telah memicu munculnya kesadaraan akan
kota memberikan beberapa kenyamanan hidup,
pembangunan kota yang berkelanjutan. Salah
namun pertumbuhan yang begitu cepat juga
satu gerakan pembangunan kota atau per-
menimbulkan beberapa masalah.
mukiman yang berkelanjutan adalah New Masalah-masalah yang ada antara lain
Urbanism yang berkembang di Amerikat Serikat. seperti kesemrautan pengembangan antara
Gerakan ini percaya bahwa perbaikan ling- kawasan perumahan yang satu dengan yang lain,
kungan perkotaan akan tercapai dengan penataan
hilangnya sense of place, penghuni yang
kawasan permukiman yang berorientasi pada
terasingkan dari lingkung perumahannya, ruang
pejalan kaki dengan mengurangi penggunaan
terbuka hijau berubah menjadi pertokoan,
kendaraan bermotor dalam pola permukiman
perumahan, dan tempat parkir, kawasan
yang padat, multi fungsi, multi tipe, sehingga
permukiman yang terisolasi meningkatkan
ruang terbuka hijau untuk publik semakin ketergantungan pada penggunaan mobil,
bertambah, interaksi komuitas semakin me- sehingga menyebabkan kemacetan dan polusi
ningkat, konservasi lahan akan tercipta, dan
udara. Menyadari masala-masalah ini, maka
polusi udara akan semakin berkurang.
perencana kota mulai mencari solusi-solusi baru,
Berdasarkan jiwa dari gerakan New
seperti gerakan New Urbanism di Amerika
Urbanism ini, penulis mencoba untuk meng-
Serikat.
gambarkan kondisi fisik dan sosial
pengembangan permukiman formal oleh para Sejarah Perkembangan New Urbanism

2
New Urbanism sering juga disebut antara
Ibid., hal. 41. lain sebagai Traditional Neighborhood Develop-
3
Janis Bernstein, The Urban Challenge in National ment (TND), perencanaan neotradisional,
Environmental Strategies. The World Bank, Environmental
Management Series paper No. 02, April 1995, hal. 7. Transit-OrientedDevelopment (TOD) atau

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 53
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 - 63

konsep pengembangan padat (Compact 7. Kota harus dibentuk oleh bentuk fisik yang
Development). Gerakan ini muncul pada tahun jelas dan ruang publik yang mudah dicapai.
1980-an sebagai suatu alternatif dari konsep 8. Kawasan kota harus dibentuk oleh desain
pengembangan konvensional yang ada di arsitektur dan lansekap yang menghargai
permukiman-permukiman pinggiran kota sejarah lokal, iklim, ekologi, dan praktek
Amerika Serikat. Seiring dengan perkembangan pembangunan.
sosialisasi konsep ini, pada tahun 1989 Yayasan
Traditional Neighborhoods menerbitkan suatu Sedangan dalam perencanaan dan peran-
versi nasional tentang standar perencanaan TND cangan permukiman, gerakan New Urbanism
untuk diperkenalkan kepada dewan-dewan kota. berpegang pada prinsip-prinsip sebagai berikut:
Kemudian dibentuk suatu organisasi yang 1. Penggunaan lahan dan tipe rumah yang
dikenal dengan nama Congress for the New beragam yaitu integrasi penggunaan lahan
Urbanism (CNU). Pada pertemuan kongres ke- perumahan, pertokoan, perkantoran skala
empat di tahun 1996, para peserta kongres setuju lingkungan pada pusat kawasan perumahan.
untuk membuat Traktat New Urbanism yang Dengan penggunaan lahan multi fungsi, maka
berisi tentang prinsip-prinsip, kebijakan, seluruh kebutuhan sehari-hari untuk penghuni
pedoman dan teknik-teknik desain. dapat dipenuhi dalam satu kawasan, sehingga
Gerakan ini percaya bahwa konsep akan mengurangi kemacetan lalu lintas
perencanaan neotradisional dapat menyelesaikan (gambar 1). Dengan tipe rumah yang
masalah-masalah perumahan di pinggiran kota beragam diharapkan dapat mengurangi
yang selama ini ada sebagai akibat dari kesenjangan sosial antara yang kaya dengan
pendekatan konvensional. Konsep neotradisional yang miskin.
ini mengacu pada karakter-karakter kota lama di 2. Kepadatan yang tinggi yaitu suatu kawasan
Amerika Serikat, seperti kapling yang kecil, GSB perumahan yang padat (compact) dengan
yang pendek atau nol, rumah dengan teras depan, sarana lingkungan, seperti pertokoan dan
ruang publik yang banyak, penggunaan lahan perkantoran serta tempat transit kendaraan
multi fungsi, jalan yang sempit dan saling umum, sehingga dapat dicapai dengan
berhubungan. Karakter seperti ini terdapat pada berjalan kaki (konsep pedestrian pocket)
kota-kota, seperti Charleston, Carolina Selatan, dengan radius maksimal mil atau 400
Kota Tua Alexandria, Virginia dan Marblehead, meter. Untuk memperpendek jarak jangkau
Massachusetts. Gerakan seperti ini juga sedang ke pusat lingkungan, maka luas kapling
berkembang di Eropa yaitu The Urban Villages diperkecil dan dengan membangun perumah-
Forum di Inggris dan The European Sustainable an vertikal (gambar 2).
Cities Campaign di daratan Eropa. 3. Jumlah ruang publik yang lebih banyak dan
penempatan rumah yang saling mendekat,
Prinsip-Prinsip Perencanaan dan Perancang- serta dekat ke jalan untuk menciptakan
an New Urbanism interaksi sosial yang lebih baik antar
penghuni (gambar 1).
Secara umum, gerakan New Urbanism 4. Jaringan jalan yang menyambung dimungkin-
berpegang pada beberapa prinsip perencanaan kan dengan pola papan catur (gridiron),
untuk pembangunan kota, yaitu: sehingga memberi rute alternatif bagi
1. Restorasi pusat kota dan kota yang ada dalam kendaraan bermotor. Pola jalan grid yang
satu kesatuan wilayah metropolitan. merupakan jalan tembus diyakini lebih
2. Pembentukan kembali kawasan permukiman demokratis karena memberi kesempatan
pinggiran kota yang tak teratur menjadi suatu lebih besar kepada penghuni untuk
lingkungan masyarakat yang hidup dan berpartisipasi dalam interaksi sosial.
penggunaan lahan yang multi fungsi. 5. Desain berorientasi pada pejalan kaki yaitu
3. Konservasi lingkungan alam. berupa trotoar pada jalan dan gang yang
4. Pelestarian peninggalan-peninggalan lingkung terletak diantara halaman belakang rumah,
buatan. yang berfungsi untuk mencapai tempat transit
5. Penggunaan lahan dan penghuni harus kendaraan umum, sehingga mengurangi
beragam dalam suatu lingkungan masyarakat. ketergantungan pada kendaraan bermotor.
6. Pejalan kaki termasuk juga kendaraan umum Untuk menciptakan trotoar yang bersahabat,
dan mobil harus dirancang dalam suatu maka jalan dipersempit, penghijauan jalan di
lingkungan masyarakat. perbanyak, mengurangi GSB, rumah berteras

54 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

depan (gambar 3) dan menempatkan garasi di berupa teras, taman serta ruang terbuka seperti
depan kapling rumah. rawa-rawa dan jalan setapak pada setiap unit
6. Dengan kondisi seperti ini, serta luas kapling lingkungan perumahan yang merupakan 40%
yang kecil dan berkepadatan tinggi, maka dari total luas lahan (prinsip konservasi alam). 4
pada akhirnya konservasi alam dan efisiensi
biaya akan tercapai dan polusi lingkungan
akan berkurang dengan berkurangnya peman-
faatan lahan dan penggunaan kendaraan
bermotor.

Gambar 3. Rumah dengan Teras Depan


untuk Meningkatkan Interaksi
Sosial
Gambar 1. Multi Fungsi, Kepadatan Tinggi
dan Ruang Publik pada Konsep
Tokoh-Tokoh Gerakan New Urbanism
TOD
Beberapa tokoh dalam gerakan ini adalah
Peter Calthorpe, Andres Duany dan Elizabeth
Plater-Zyberk. Calthorpe adalah seorang praktisi
perancang kota yang pernah kuliah di jurusan
arsitektur Universitas Yale (1975), kemudian
bekerja untuk arsitek negara bagian California
yaitu Sim Van der Ryn. Keduanya bersama-
sama menulis buku tentang arsitektur solar
berjudul Sustainable Communities. Pada tahun
1989, realestat pertama yang direncanakannya
dengan konsep TOD adalah Laguna West
(gambar 4). Permukiman seluas 324 ha ini
menyediakan sistem pedestrian yang terarah
Gambar 2. Konsep Pedestrian Pocket, Ber- dengan jangka waktu berjalan kaki maksimum
orientasi pada Pejalan Kaki 10 menit untuk mencapai kendaraan umum,
desain rumah dengan teras depan agar penghuni
Pada saat ini di Amerika Serikat telah rumah dapat duduk dan menyapa warga lain
berkembang lebih dari seratus realestat yang yang lewat, dan pusat lingkungan berupa taman
direncanakan dengan bepedoman pada gerakan terbuka hijau sebagai pusat kegiatan masyarakat
New Urbanism. Salah satu contoh realestat yang untuk menciptakan sense of community.
menerapkan konsep TND atau prinsip-prinsip Selain Laguna West, beberapa realestat dan
New Urbanism adalah perumahan Northwest kawasan kota yang dikembangkan oleh
Landing di kota Du Pont, Washington yang Calthorpe adalah Sacramento, San Diego, South
direncanakan oleh Perter Calthorpe pada tahun Brentwood (57 ha) di California (gambar 5),
1995. Kawasan perumahan seluas 1.200 ha ini Portland di Oregon (gambar 6), dan Green City
dirancang multi fungsi yaitu selain rumah tinggal di Philipina dengan prinsip-prinsip ekologi
terdapat pula kondominium dan apartemen sewa seperti sistem drainase alami. Di kota Portland,
(prinsip mixed-use dan kepadatan tinggi), jarak
jangkau bagi pejalan kaki ke sarana umum
(konsep pedestrian pocket), prinsip interaksi 4
komunitas dengan ciri khas tampak depan rumah New Urbanism Thrives In Pacific Northwest,
Professional Builder, August 1999, hal. 42-43.

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 55
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 - 63

Oregon, konsep TOD diterapkan untuk men- harus diganti dengan perencanaan kota
cegah pengembangan perumahan dengan tradisional yang memahami hak setiap manusia
kepadatan rendah di pinggiran kota. Dengan untuk mencapai semua fungsi kehidupan kota
pengembangan permukiman berkepadatan tinggi dengan berjalan kaki.
khususnya pada kawasan transit yaitu kawasan
seluas 20-65 ha yang dapat ditempuh 10 menit
oleh pejalan kaki atau sampai radius 700 meter,
sehingga akan bermanfaat bagi perlindungan
sumber daya lingkungan dengan berkurangnya
pemanfaatan lahan.5

Gambar 6. Proyek LUTRAQ di Portland

Beberapa kawasan perumahan yang


Gambar 4. Laguna West, Proyek Pertama direncanakan oleh Duany adalah Kentland,
Peter Calthorpe dengan Ponsep Maryland (150 ha), Blount Spring, Alabama (185
TOD ha), Bedford, New Hampshire, Belmont Forest,
Virginia (112 ha), Gaithersburg, Maryland (145
ha), dan Seaside seluas 32 ha di Florida (gambar
7). Untuk menerapkan TND di Seaside, Duany
menerapkan standar perencanaan antara lain,
seperti 5% lahan untuk sarana umum dan satu
kapling diantaranya khusus untuk tempat
penitipan anak. Selanjutnya, pola jalan gridiron,
jalan sempit dengan damija 7 meter, radius sudut
blok tidak boleh melebihi 8 meter (sudut yang
tajam akan memperlambat kecepatan kendaraan),
tempat parkir di samping atau di depan kapling
pada salah satu sisi jalan, terdapat pedestrian,
Gambar 5. Jalan dengan Pepohonan di gang (gambar 8), dan rumah dengan teras depan.
South Brentwood Dikembangkan
oleh Penyanyi Lagu Rakyat Joan
Baez

Tokoh terkemuka TND lainnya adalah


pasangan suami istri Andres Duany dan
Elizabeth Plater-Zyberk. Keduanya adalah
arsitek lulusan Princeton dan Yale yang sangat
dipengaruhi oleh pandangan-pandangan Leon
Krier, seorang ahli teori arsitektur dari Eropa.
Menurut Krier, kota-kota di dunia Barat telah
mengalami masa suram sejak masa revolusi
industri, pemisahan penggunaan lahan (fungsi
tunggal) secara alami adalah anti-ekologi dan
Gambar 7. Rencana Tapak Seaside oleh
Duany
5
Gordon Oliver, 1000 Friends are Watching,
Planning, November 1992, hal. 12.

56 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

Kendala lain adalah kekuatiran konsumen


tentang masalah keamanan dengan konsep
gang di belakang kapling rumah.
4. bukan mengurangi kemacetan lalu lintas,
bahkan sebaliknya mungkin akan mencipta-
kan kemacetan lalu lintas, karena secara
teoritis jarak jangkau yang dekat akan
mengurangi rata-rata biaya perjalanan, biaya
perjalanan yang murah cendrung akan
menambah jumlah perjalanan dan meningkat-
kan total kilo meter jarak perjalanan. 8
Selain itu, salah satu kasus proyek TND
yang ditunda karena ditentang oleh masyarakat
Gambar 8. Gang untuk Pejalan Kaki di adalah perumahan Lakeside di pinggiran kota
Belakang Rumah Dallas, Texas yang direncanakan oleh Andres
Duany dan Elizabeth Plater-Zyberk pada tahun
Kritik Terhadap New Urbanism 1994. Pada kasus ini, masyarakat sekitar proyek
Lakeside berkeberatan dengan rencana perumah-
Konsep New Urbanism untuk solusi an dengan kepadatan tinggi yaitu apartemen 5-6
masalah realestat di pinggiran kota telah banyak lantai. Dalam asumsi mereka apartemen akan
menerima pujian dari berbagai pihak, seperti menimbulkan kriminalitas, kekerasan, geng, dan
arsitek, planolog, pemerhati lingkungan, dan akhirnya menurunkan nilai jual properti pada
birokrat pemerintah. Namun, gerakan ini juga kawasan sekitarnya.9 Menghadapi kritikan-
menerima beberepa kritikan antara lain: kritikan ini, tokoh New Urbanism, Peter
1. lebih mementingkan hal-hal yang tampak Calthorpe, berpendapat bahwa membangun
secara fisik dan melupakan hal-hal yang suatu komunitas adalah suatu fenomena 200
bersifat sosial, politik dan ekonomi. tahun.
2. dalam kenyataan, banyak realestat dengan
konsep TND sulit untuk menciptakan
penggunaan lahan yang multi fungsi bagi POLA PERKEMBANGAN REALESTAT
pembentukan suatu komunitas. Selain itu,
beberapa proyek yang menerapkan konsep Suatu studi tentang pola penggunaan lahan
TND ini tidak dapat mencapai tujuan semula dan moda transportasi di 32 kota di dunia
yaitu perumahan yang inklusif melainkan menunjukkan bahwa peningkatan intensitas
menjadi perumahan-perumahan yang ekslusif penggunaan lahan atau kepadatan orang per ha
hanya untuk kelas menengah atas, seperti dapat menyumbangkan penurunan jumlah
beberapa realestat di kota Austin, Texas yaitu tranportasi kendaraan bermotor yang berarti
Spring Hollow Farm, New Commerce mengurangi konsumsi enerji (bensin), sehingga
Village, and City of the Immortals. 6 akhirnya akan menurunkan polusi udara di
3. konsumen tidak perduli dengan apa yang perkotaan. 10 Dengan kata lain, pola perkembang-
ditawarkan oleh para new urbanist melainkan an kota akan mempengaruhi pola pemakaian
konsep konvensional yang berorientasi pada kendaraan bermotor, semakin rendah kepadatan
kendaraan bermotor.7 Para konsumen suatu kota (menyebar) maka akan semakin besar
terutama kelas menengah dan atas masih pemakaian kendaraan bermotor, dan sebaliknya
tertarik dengan kapling yang luas, kepadatan semakin padat suatu kota maka akan semakin
rendah dan fungsi lahan tunggal. Sedangkan sedikit jumlah pemakaian kendaraan bermotor.
bagi para pengembang tentunya demi
keuntungan harus memenuhi keinginan ini.
8
Ibid., hal. 428.
9
Mark Alden Branch, No Neotrad in My Backyard, Dallas
Suburb Says, Planning, January 1996, hal. 20.
6 10
Ruth E. Knack, Repent Ye Sinners, Repent, Planning, Mia Layne Birk dan P. Christopher Zegras. Moving
August 1989, hal.10. Toward Integrated Transport Planning: Energy,
7
Charles C. Tu dan Mark J. Eppli, Valuing New Environment, and Mobility in Four Asian Cities.
Urbanism: The Case of Kentlands, Real Estate Economics, Washington, D.C.: International Institute For Energy
1999, vol. 27, hal. 425. Conservation, 1993, hal. 58.

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 57
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 - 63

Pada akhirnya, kedua pola ini akan mem- perusahaan perdagangan, perbankan dan industri
pengaruhi kualitas udara suatu kota. Dalam dimulai. Meminjam teori human ecology dari
sejarah perkembangan realestat di Indonesia baik Robert E. Park (Chicago School) tentang
sebelum maupun sesudah masa kemerdekaan, kompetisi ruang maka selanjutnya terjadi proses
menunjukkan suatu pola perkembangan yang invasi, suksesi dan dominasi ruang atau lahan
menyebar seperti pembahasan berikut ini. oleh pendatang bangsa Eropa ke kampung-
kampung mulai terjadi, sehingga penduduk
Pola Awal Perkembangan Realestat kampung harus berpindah ke perkampungan
lainnya yang tentunya akan menambah
Pada awalnya, permukiman yang ada di kepadatan penduduknya, seperti diuraikan oleh
kota-kota di Indonesia adalah kawasan per- Thomas Karsten:
kampung penduduk lokal yang bermukim di The rapid expansion of the towns naturally
simpul-simpul jasa distribusi perdagangan dan led the Europeans to buy more and more
transportasi yaitu seperti pasar, tepi sungai, land, preferably along the existing
muara sungai, tepi jalan utama. Kegiatan highways. This was to a large extent not
ekonomi berperan besar dalam pertumbuhan farm and pasture land, as was the case in
kota, maka seiring dengan perkembangan the Netherlands, but land where there
kegiatan perdagangan terjadi akumulasi pen- already were kampomgs, so that the Native
duduk yang terus menerus bertambah mem- population driven from there had to resort
bentuk suatu komunitas kampung. Sampai saat to an ever-increasing concentration of
ini, sejarah perkembangan permukiman kampung housing on the remaining kampong lands.
di simpul-simpul jasa distribusi masih tercermin The Chinese population remained in the
dari nama-nama kampung seperti Pasar Senen, Chinese camp, . . . .12
Pasar Minggu, Pasar Jumat, Pasar Ikan dan
Sunda Kelapa di kota Jakarta dan nama kampung Pola Perkembangan Menyebar pada Realestat
seperti Pasar Genteng, Pasar Wonokromo, Pasar di Surabaya
Keputran dan Pasar Pucang di kota Surabaya.
Selanjutnya, pada masa Tanam Paksa (The Seperti yang diuraikan oleh Thomas
Culture System, 1830-1870), kota-kota di Karsten, pola awal perkembangan realestat di
Indonesia masih berkarakter pedesaan atau Surabaya relatif sama dengan kota-kota besar
kampung dan permukiman yang terbentuk lainnya, seperti Jakarta dan Semarang. Sebelum
menurut pengelompokan etnis, seperti yang masa kemerdekaan, realestat di kota Surabaya
digambarkan oleh Thomas Karsten sebagai banyak dikembangkan menyebar ke pinggiran-
berikut: pinggiran kota pada masa itu untuk bangsa
Even the towns still had a definitely rural Eropa, seperti perumahan-perumahan di
and tropical character, and were little more kawasan-kawasan Embong dan Darmo yang
than overgrown villages. . . . , true urban awalnya merupakan lahan perkampungan atau
activities played rather a small role. As persawahan.
regards housing, the Europeans lived in Setelah kemerdekaan, dengan pola yang
large, spacious old Indies houses with sama perumahan berkembang dengan pola
enormous yards . . . . The kampongs were menyebar ke pinggiran-pinggiran kota.
extensive, but the building in them were Peningkatan jumlah penduduk di perkotaan telah
primitive and scatterred, hence a certain menyebabkan semakin meningkatnya kebutuhan
amount of crops were still usually grown in akan berbagai prasarana dan sarana kota
the compounds. The Chinese were required termasuk perumahan. Peningkatan kebutuhan
to live in the Chinese camp . . ., was the perumahan ini menyebabkan kota terus
only section of the town fully built up.11 berkembang ke pinggiran kota pada masa itu
yang harus menggusur kawasan perkampungan
Namun setelah tahun 1890, penduduk kota dan lahan produktif seperti sawah dan tambak.
bertumbuh cepat sebagai akibat kegiatan Sebagai contoh, pada tahun 1993 luas sawah di
ekonomi yang bertumbuh dengan cepat, kota Surabaya adalah sebesar 1.350 ha, namun
pembangunnan dan pembentukan perusahaan- dalam kurun waktu 5 tahun yaitu pada tahun
1998 luas sawah telah menyusut lebih dari
11
W.F. Wertheim (ed.). The Indonesian Town, 1958, hal.
12
vi. Ibid, hal. vii.

58 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

setengah menjadi 444,032 ha (Surabaya Dalam sebagian besar penghuni perumahan skala besar
Angka, 1998). ini masih bergantung pada kota induknya.
Namun selanjutnya dengan semakin ber- Sebagai contoh, menurut penelitian di kota baru
kurangnya lahan, maka pembangunan perumah- Depok hanya 36,9% dari jumlah para pekerja
an dengan pola yang sama (menyebar) semakin yang terserap, sisanya sebesar 63,1% bekerja di
bergeser ke pinggiran kota yang masih memiliki Jakarta.13 Kenyataan ini menimbulkan per-
harga lahan yang relatif murah. Sebagai contoh, masalahan baru bagi kota inti seperti Jakarta,
pada periode pertama (19701990) perkembang- yaitu pertama, semakin tingginya kemacetan lalu
an realestat di kota Surabaya dimulai dengan lintas terutama pada jam-jam sibuk. Dinas Lalu
pembangunan perumahan oleh pihak pe- Lintas Angkutan Jalan (DLLAJ) mencatat, di
ngembang swasta dalam skala besar di pinggiran Jakarta terdapat 71 lokasi yang menjadi titik
kota Surabaya Barat. Pada tahun 1973, kawasan rawan kemacetan dan biang keladi kemacetannya
seluas 600 ha milik PT. Pembangunan Darmo, adalah kendaraan pribadi yang merupakan 97,5%
yang kemudian terpecah menjadi 3 (tiga) dari total kendaraan yang ada (tahun 1999,
pengembang yaitu Darmo Permai seluas 300 ha, 372,044 unit kendaraan).
Darmo Grande (125 ha) dan Darmo Satelite Kedua, kepadatan lalu lintas semakin
Town seluas 175 ha. Sedangkan pada tahun 1976 meningkat dan bahkan terjadi kemacetan lalu
di kawasan Surabaya Timur berkembang lintas pada jam pulang kerja pada jalan-jalan
kawasan realestat skala besar bernama utama dan jalan tol menuju perumahan-
Dharmahusada Indah seluas 275 ha. perumahan di pinggiran kota. Sebagai contoh,
Sedangkan pada periode kedua (1991-2000) tingginya beban jalan tol Jakarta-Cikampek
realestat tetap berkembang dengan pola dapat terlihat dari pemandangan antrian di mulut
menyebar semakin ke pinggiran kota. Sejak gerbang tol terutama pada pagi dan sore hari.
tahun 1990-an, pemerintah menghimbau para Pemandangan yang serupa juga terlihat pada
pengembangan untuk membangun perumahan jalan tol Jakarta-Tangerang-Merak. Pada tahun
skala besar dan secara tegas lagi tercantum 1993, jumlah perjalanan warga Jabotabek adalah
dalam Undang Undang No. 4 tahun 1992 tentang sejumlah 27,9 juta per hari, dan pada tahun 2010
Perumahan dan Permukiman yaitu konsep angka ini akan meningkat menjadi 50 juta
Kasiba dan Lisiba. Kebijakan ini yang didukung perjalanan perhari. 14
dengan kebijakan perbankan yang sangat mudah Hal ini dapat dimengerti karena pelayanan
memberikan kredit investasi di bidang angkutan umum yang masih buruk memaksa
perumahan telah memacu para pengembang masyarakat untuk semakin tergantung pada
untuk berlomba-lomba mengembangkan kendaraan pribadi. Sebagai contoh, para pekerja
perumahan skala besar di disekitar kota yang tinggal di kawasan Botabek lebih suka
metropolitan seperti Botabek dan Gerbangkertasi memilih kendaraan pribadi karena transportasi
(Gresik, Bangkalan, Mojokerto, dan Sidoarjo) sangat vital bagi mereka. Seorang pekerja yang
dengan berbagai promosinya sebagai kota baru tinggal di Tangerang dan bekerja di Jakarta lebih
yang mandiri. memilih membeli mobil bekas dengan mencicil
Misalnya, di kawasan Botabek perumahan- Rp.360.000,- per bulan daripada harus meman-
perumahan skala besar ini antara lain Bumi faatkan angkutan umum yang kurang lebih juga
Serpong Damai (6.000 ha), Kota Tigaraksa harus menghabiskan biaya sejumlah
(3.000 ha), Citra Raya Tangerang (2.000 ha), Rp.240.000,- per bulan (Kompas, 18 Mei 2001).
Kota Legenda (2.000 ha), Royal Sentul (2.000
ha), dan Lippo Cikarang (2.000 ha). Sedangkan Karakter Fisik dan Sosial Realestat
pada periode yang sama terjadi ekspansi oleh
pengembang-pengembang sukses dari Jakarta ke Dari tinjauan konsep New Urbanism,
kota Surabaya dengan mengembangkan realestat perumahan-perumahan di pinggiran kota-kota
skala besar, seperti Citra Raya (1991) seluas
1000 ha, Graha Famili (1990) seluas 250 ha, 13
Soegijoko, Budhy Tjahjati S., Arah Perkembangan
Pakuwon Indah (1993) seluas 400 ha, Laguna Kota-Kota Baru dalam Perspekstif Kebijaksanaan Tata
Indah (1994) seluas 560 ha, dan Bukit Villa Ruang Nasional, dalam Perumahan Rakyat Untuk
Emas (1998) seluas 45 ha. Kesejahteraan dan Pemerataan. Jakarta: Menteri Negara
Sebagai kota mandiri kota-kota baru ini Perumahan Rakyat Republik Indonesia, hal. 11.
14
diharapkan dapat memberi lapangan pekerjaan Era Baru Bisnis Realestat. Dewan Pengkajian Masalah
Perumahan dan Permukiman Real Estate Indonesia 1992-
bagi para penghuninya, namun kenyataannya 1995, hal. 49.

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 59
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 - 63

besar seperti Jakarta dan Surabaya memang Karakter Fisik dan Sosial Realestat
direncanakan dengan berorientasi pada trans-
portasi pribadi sebagai akibat dari pola Akibatnya dari perubahan domain dalam
perkembangan yang menyebar. Dengan ber- pembangunan perumahan ini, maka karakteristik
orientasi pada kendaraan pribadi, maka fisik dan sosial realestat adalah sebagai berikut:
karakteristik fisik realestat adalah sebagai 1. tampilan dan tatanan rumah tidak ditekankan
berikut: lagi pada penyelenggara (penghuni dan
1. pedestrian relatif tidak dibutuhkan lagi atau anggota keluarga) dan kondisi iklim setempat
sengaja tidak disediakan, baik pada jalan tetapi pada penampilan yang dikehendaki
kolektor maupun jalan lokal untuk efisiensi oleh pasar dan pemodal (Silas, 2000).
biaya. Kenyamanan dan keamanan pejalan Sehingga tidak mengherankan kalau tampilan
kaki terabaikan. Kalaupun trotoar disediakan rumah di kawasan realestat dengan langgam
tidak dihubungkan untuk ke tempat transit yang asing bagi masyarakat Indonesia.
kendaraan umum atau sarana-sarana umum Sebagai contoh, beberapa perumahan di
lainnya. Jabotabek dengan langgam Mediterania
2. prasarana jalan di kawasan perumahan (Bukit Gading), arsitektur bergaya seluruh
direncanakan relatif lebar, kecuali pada Dunia (Kota Bunga Puncak: vila Jepang,
perumahan sederhana (RS/RSS) dimana jalan Koboi, Thailand, Belanda, Swiss,
lokal direncanakan hanya untuk pejalan kaki, Nothingham, vila Manchester), Georgian
namun pada akhirnya juga dilewati oleh Style (Villa Gading Indah), di Surabaya
kendaraan motor, khususnya sepeda motor, seperti gaya Paris (Villa Bukit Mas).
karena jarak jangkau yang jauh dari tempat 2. komposisi penggunaan lahan dimanfaatkan
transit kendaraan umum. semaksimal mungkin untuk lahan yang efektif
yaitu lahan perumahan (lebih besar dari 60%)
dan sarana perdagangan yang dapat dijual.
POLA PEMBANGUNAN PERUMAHAN Sebagai contoh, dari 27 perumahan yang ada
DI INDONESIA di Surabaya, 15 realestat atau sebesar 56%
memanfaatkan lahannya untuk perumahan
Dalam pembangunan perumahan ternyata lebih dari 60% (tabel 1). Akibatnya adalah
pihak swasta merupakan pelaku pembangunan lahan-lahan untuk kepentingan publik seperti
yang paling dominan, selama beberapa Pelita ini. taman dan fasilitas umum lainnya disediakan
Menurut statistik Lingkungan Hidup Indonesia sekecil mungkin. Taman-taman biasanya
tahun 1999, selama Pelita VI (1994-1999) total disediakan sebagai lahan yang tersisa yang
jumlah rumah yang telah dibangun adalah tidak efektif direncanaan untuk kapling-
sebesar 601.697 unit rumah. Dari jumlah tersebut kapling rumah. Kalaupun ada lahan hijau,
pihak swasta (REI) membangun sebanyak pertimbangan utama adalah tetap per-
62,36%, sisanya dibangun oleh Perumnas timbangan bisnis, misalnya lahan hijau yang
(27,73%) dan Koperasi (9,91%). Hal ini dapat menghasilkan dana dan meningkatkan
menunjukkan bahwa telah terjadi penggeseran nilai jual perumahan yaitu seperti lapangan
wilayah kerja/pengaruh atau domain pengadaan golf. Sebagai contoh, maraknya perumahan
rumah, yang semula merupakan domain pribadi- golf di kawasan Bogor dan kasus perencanaan
komunal menjadi domain publik (Silas, 2000). perumahan golf di kawasan Surabaya Barat.
Dengan peran yang kuat dari pihak swasta 3. tipe rumah yang beraneka ragam telah
dan dukungan penuh dari pemerintah (perijinan diterapkan pada perumahan skala besar sesuai
dan pemberian kredit konstruksi), maka ketentuan pemerintah tentang komposisi
pengadaan rumah menjadi tergantung pada 1:3:6 (SKB Tiga Menteri), namun karena
pemerintah yang dimainkan melalui kerjasama pertimbangan pasar maka rumah-rumah
dengan pihak swasta. Rumah menjadi komoditi sederhana diletakan pada suatu blok
yang dijual belikan sebagai salah satu pilihan perumahan tertentu terpisah dengan blok
investasi untuk mencari laba sebesar-besarnya, perumahan menengah dan mewah agar nilai
sehingga makna rumah telah bergesar dari jual yang lebih tinggi pada perumahan mewah
pengertian omah-omah (bertanggung jawab tetap tercapai. Dengan pemisahan blok-blok
mensejahterakan keluarga) menjadi pengertian perumahan ini, maka interaksi sosial antar
ekonomi (seperti harga, permintaan, pasar, dan berbagai stratifikasi sosial tidak tercapai.
nilai).

60 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

4. kepadatan penduduk relatif rendah berkisar KESIMPULAN


antara 50 200 jiwa per ha, kecuali pada
perumahan sederhana kepadatan berkisar Berdasarkan tinjauan konsep New
antara 300-400 jiwa per ha (tabel 1), berakibat Urbanism, maka dapat disimpulkan bahwa pola
pada konsumsi lahan yang relatif luas dan perkembangan menyebar dan pola pembangunan
jarak jangkau yang relatif jauh bagi pejalan realestat yang didominasi oleh pihak swasta
kaki bila dibandingkan dengan konsep membentuk karakter fisik dan sosial realestat
compact pada TND. antara lain, berorientasi pada kendaraan
5. konsep multi fungsi pada perumahan skala bermotor, kepadatan rendah, penggunaan lahan
besar dapat diterapkan karena luas lahan yang yang maksimal untuk perumahan, jumlah taman
tersedia mencukupi, namun hal ini tidak publik yang minimal, fungsi lahan tunggal
terjadi pada perumahan sederhana yang luas kecuali pada realestat skala besar, tipe rumah
lahannya relatif kecil dan daya dukung pen- dikelompokan sesuai dengan kelompok kelas
duduknya sedikit, misalnya dibawah 30 ha masyarakat, sehingga interaksi sosial relatif
dimana ketentuan kawasan terkecil dalam kurang.
perencanaan kota yaitu Unit Masyarakat Sebagai akibat dari karakter fisik dan sosial
adalah dengan luas maximum 30 ha dengan ini, realestat menjadi salah satu sebab bagi
daya dukung penduduk 3.500 jiwa. Walaupun
masalah lingkungan kota yang ada, seperti polusi
sarana perumahan tersedia pada perumahan-
udara yang disebabkan oleh perencanaan yang
perumahan skala besar ini, frekwensi lalu
lintas kendaraan bermotor masih relatif tinggi, berorientasi pada kendaraan bermotor, kepadatan
pertama karena jarak jangkaunya relatif jauh rendah serta kurangnya lahan hijau. Berkurang-
dan kedua karena tidak tersedianya sarana nya lahan hijau dan produktif (pertanian),
pedestrian yang nyaman (teduh) dan ber- tergusurnya perkampungan kota disebabkan oleh
hubungan langsung dengan sarana umum kebutuhan lahan yang relatif luas sebagai akibat
yang dituju. dari konsep perencanaan dengan kepadaan yang

Tabel 1. Kepadatan Penduduk dan Komposisi Penggunaan Lahan Realestat di Surabaya,


Tahun 1970-1999

Tata Guna Lahan*


Tahun Luas Kepadatan
No. Pemb. Nama Perumahan Lokasi (ha) (org/ha) Wisma Karya & Marga
(%) Suka (%) (%)
01. 1973 Dharma Husada Dharmahusada 10 96 77 3 20
02. 1974 Manyar Tempotika Manyar 50 93 56 24 20
03. 1975 Tenggilis Mejoyo Tenggilis 100 75 76 6 18
04. 1976 Prapen Indah Prapen 50 130 61 11 28
05. 1976 Kertajaya/ D. H. Indah Mulyorejo 250 91 56 15 29
06. 1978 Wisma Mukti Semolowaru 18 126 63 11 26
07. 1980 Chris Kencana M.Sungkono 10 175 55 7 38
08. 1981 Villa Kalijudan Indah Kalijudan 28 97 61 6 33
09. 1983 Semolowaru Elok Semolowaru 18 185 74 6 20
10. 1984 Kutisari Indah Kutisari 59 161 73 8 19
11. 1985 Pondok Nirwana I & II Kedung Baruk 28 140 70 12 18
12. 1985 Wisma Gunung Anyar Gunung Anyar 43 175 70 10 20
13. 1985 Margorejo Indah Margorejo 40 94 58 7 35
14. 1986 Sutorejo Prima Indah Dukuh Sutorejo 29 150 65 15 20
15. 1989 Delta Permai Panjang Jiwo 15 122 57 13 30
16. 1989 Taman Intan Nginden 47 140 70 7 23
17. 1990 Graha Prima I Mulyosari 8,5 352 67 8 25
18. 1990 Griyo Mapan Sentosa Rungkut Tengah 33 163 65 16 19
19. 1990 Graha Famili Pradah Kendal 280 92 55 34 11
20. 1992 Nirwana Eksekutif Wonorejo 62 144 58 9 33
21. 1993 Galaxy Bumi Permai Semolowaru 100 124 62 13 25
22. 1994 Graha Prima II Mulyosari 7,5 456 72 2 26
23. 1994 Laguna Indah K. Putih Tambak 560 60 36 41 23
24. 1995 Dian Istana Menganti 60 58 57 8 35
25. 1995 Pantai Mentari Kenjeran 50 50 59 2 39
26. 1998 Bukit Villa Emas Dukuh Pakis 45 98 49 11 40
27. 1999 Darmo Hill Sungkono 40 80 60 12 28

Sumber: hasil analisis, tahun 2000. * perhitungan dibulatkan keatas.

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 61
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 - 63

relatif rendah (pola pengembangan menyebar) Birk, Mia Layne dan P. Christopher Zegras.
dan relatif luasnya lahan untuk prasarana jalan Moving Toward Integrated Transport
sebagai konsekuensi perencanaan berorientasi Planning: Energy, Environment, and
pada kendaraan bermotor. Mobility in Four Asian Cities.
Impian suatu komunitas perumahan yang Washington, D.C.: International Institute
kental interaksi diantara berbagai strata sosial For Energy Conservation, 1993.
juga tidak tercapai, hal ini disebabkan oleh
kurang tersedianya ruang publik untuk kegiatan Branch, Mark Alden. No Neotrad in My
bersama. Namun yang tersedia adalah ruang- Backyard, Dallas Suburb Says, Planning,
ruang atau bangunan untuk kegiatan individu dan January 1996, hal. 20.
keluarga, misalnya Klub Keluarga, dan Mal.
Curry, Milton S. F. The Magic Kindom
Selanjutnya dapatkah karakter fisik dan Revisited: New Urbanism and the
sosial dalam konsep new urbanism diterapkan Imaginary, dalam The Color of
dan diterima pada pengembangan kawasan Urbanism. Newsletter, College of Archi-
realestat di masa depan ? Secara pasar dan sosial tecture, Art, and Planning, Cornell
memang sulit untuk diterima. Secara pasar, University, Fall 1999, hal. 8-10.
tentunya para pengembang akan merencanakan Delsohn, Gary. Peters Pockets, Planning,
realestat yang sesuai dengan kehendak pasar February 1994, hal. 18-21.
golongan menengah dan menengah atas yang
sangat bergantung pada mobilisasi dengan Dewan Pengkajian Masalah Perumahan dan
kendaraan bermotor. Secara sosial, struktur Permukiman Real Estat Indonesia. Era
ruang atau organisasi spatial apabila diterima Baru Bisnis Realestat. Jakarta: PT.
dapat mudah untuk dilaksanakan, namun Indonesia, 1995.
kenyataannya sangat sulit untuk diterima karena
struktur sosial masyarakat menengah keatas Dewan Pengurus Pusat Persatuan Perusahaan
sangat sulit untuk mengikuti perubahan spatial Realestat Indonesia (DPP-REI). Seper-
yang direncanakan. Misalnya, pedestrian yang empat Abad REI, 1972 1977. Jakarta:
nyaman dan taman publik yang disediakan DPP REI, 1977.
dengan tujuan agar interaksi sosial diantara
Oliver, Gordon. 1000 Friends are Watching,
berbagai kelas masyarakat dapat terjadi,
Planning, November 1992, hal. 9-13.
sangatlah sukar terjadi karena sangat sulit untuk
merubah prilaku penghuninya yang sangat Knack, Ruth E. Repent Ye Sinners, Repent,
tergantung pada mobilisasi kendaraan bermotor. Planning, August 1989, hal. 4-13.
Namun, konsep New Urbanism ini sangat
mungkin dapat diterapkan pada kawasan In the Works South Brentwood Village,
perumahan sederhana (RS/RSS) dan kampung- Planning, March 1991, hal. 46.
kampung di kota, karena struktur sosial yang ada
pada para penghuni permukiman ini adalah New Urbanism Thrives In Pacific Northwest,
sesuai dengan karakteristik yang diharapkan, Professional Builder, August 1999, hal.
seperti interaksi sosial yang tinggi, berorientasi 42-43.
pada pejalan kaki atau kendaraan tak bermotor,
seperti becak dan sepeda. Pada kawasan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik
perkampungan, sering kita jumpai penggunaan Indonesia. Perumahan Rakyat Untuk
sepeda untuk transportasi dari rumah ke tempat Kesejahteraan dan Pemerataan. Jakarta:
penitipan sepeda di dekat jalan utama untuk Properti, 1997.
mencapai ke kendaraan umum.
Planners Library: Growth without sprawl: New
Urbanism in perspevtive Planning,
November 1983, hal. 36-38.
DAFTAR PUSTAKA
Silas, Johan dan W. Setiawan (penyunting).
Bernstein, Janis. The Urban Challenge in Rumah Produktif: Dalam Dimensi
National Environmental Strategies. Tradisional dan Pemberdayaan. Surabaya:
The World Bank, Environmental Mana- Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi
gement Series paper No. 02, April Sepuluh Nopember, 2000.
1995.

62 Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/
KARAKTER FISIK DAN SOSIAL REALESTAT DALAM TINJAUAN GERAKAN NEW URBANISM (Timoticin Kwanda)

Rudlin, David dan Nicholas Falk. Building the


21st Century Home: the Sustainable Urban
Neighbourhood. Oxford: Architectural
Press, 1999.

Tu, Charles C. dan Mark J. Eppli. Valuing New


Urbanism: The Case of Kentlands, Real
Estate Economics, 1999, vol. 27, hal. 425-
451.

Wertheim, W.F. The Indonesian Town: Studies


in Urban Sociology. The Hague: W. van
Hoeve Ltd, 1958.

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petra 63
http://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/