Anda di halaman 1dari 10

INFORME DE TASACION N 29089-4-PAR-2017

SRS. : MACRO INVEST

ATT. : MONICA COM.


SOCIA

CLIENTE : MACRO INVEST.

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM.

TELEFONO : (+511) 203 9800 (227)

FECHA DE TASACION : 25 DE FEBRERO DE 2017.

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255

1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.

1.1 FINALIDAD:

El objetivo del presente informe de tasacin es determinar el Valor Comercial


y de Realizacin de los activos para la determinacin del precio mnimo a ser
tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV en la oferta
pblica de adquisicin sobre las acciones comunes con derecho a voto
emitidas por unin de Cerveceras Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de
conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per vigente, aprobado mediante la Resolucin Ministerial N 172-2016-
VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de
Banca Seguros y AFP SBS, aprobado mediante la Resolucin S.B.S. N 880-
97 y sus modificatorias.

1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuacin
del inmueble y se cont con la debida autorizacin correspondiente por parte
del cliente para la inspeccin al inmueble.

1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realiz la valuacin a fecha 25 de Febrero del 2017, y se recopil, evalu y


analiz la documentacin administrativa-legal y registral proporcionada por el
que se precisa en el tem 4.00 (documentacin sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.

2.1 UBICACIN:

El inmueble se encuentra ubicado en la margen izquierda del Ro Rmac a la


altura del Km. 110 a 104.25 de la Carretera Central, provincia de Huarochir,
departamento de Lima.

2.2 DESCRIPCION:

Sobre el terreno conjunto de forma irregular alargada y superficie inclinada,


ubicado en la ribera izquierda del ro, a ms de 3,300 m.s.n.m., sobre laderas
escarpadas y junto al manantial de aguas litinadas que da origen a la planta.
Se ha levantado una edificacin de uso industrial, destinada a planta de
bebidas gasificadas. Consta de distintos edificios de uno a tres niveles, con
sus correspondientes obras complementarias, instalaciones y reas libres
destinadas a jardines y circulaciones.

2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Planta Industrial.
2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:

Lote 1:
No se tuvo informacin registral al respecto.
Nota:
Se toma como base la informacin proporcionada por el cliente, la tasacin
anterior e informacin municipal.

Lote C Predio TUnel Graton:


Inscrito en los Registros Pblicos de Lima en la Partida Electrnica N
11114825.
Propietario: AGUA MINERAL LITINADA SAN MATEO S.A. inscrito en
el asiento C0002 de su respectiva partida registral.
Gravmenes y Cargas: No se tuvo informacin al respecto.

Lote D Predio TUnel Graton:


Inscrito en los Registros Pblicos de Lima en la Partida Electrnica N
11114826.
Propietario: AGUA MINERAL LITINADA SAN MATEO S.A. inscrito en
el asiento C0002 de su respectiva partida registral.
Gravmenes y Cargas: No se tuvo informacin al respecto.

2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona con pavimento nicamente en la carretera y con servicios pblicos


de electricidad. El ncleo urbano de San Mateo cuenta con aceras y calzadas
parciales y con servicios pblicos completos.

2.6 AREA DE TERRENO:

Lote 1 : 9,587.80m2 Segn Autoavalo y tasacin anterior.


Lote C : 11,624.00m2 Segn Autoavalo y Partida Registral.
Lote D : 1,317.00m2 Segn Autoavalo y Partida Registral.

TOTAL : 22,528.80m2

Nota: Segn Partidas Registrales, Autoavalos y tasacin anterior.

Zonificacin segn Ordenanza Municipal: No se proporcion el


certificado de parmetros.

2.7 LINDEROS:

Los que se registran en sus partidas registrales


2.8 REA DE CONSTRUCCIN:

Lote 1 : 6,082.48m2 Segn Autoavalo y/o tasacin anterior.


Lote C : 915.04m2 Segn Autoavalo.

TOTAL : 6,997.52m2

Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas


en los Autoavalos.

2.9 DISTRIBUCION:

Edificio De Planta
Se trata del volumen principal del conjunto constituido por un edificio de dos
pisos y stano, con distintas secciones, ubicado a lo largo de la va interna,
ocupando la porcin central y derecha del terreno. Cuenta con una circulacin
externa con ingresos directos desde las vas exteriores hacia las distintas
secciones.
Primer Piso
La seccin izquierda es la ms pequea y corresponde a las reas
administrativas y talleres de la propia planta. El ingreso conduce a una
escalera y a la circulacin interna hacia el taller de mantenimiento y la oficina
de supervisores, as como a un pasadizo hacia la planta propiamente dicha.
La seccin derecha es la mayor y corresponde a las reas de la planta
propiamente dicha. El pasadizo de ingreso comunica con la zona de
elaboracin en un ambiente cerrado y climatizado, y a continuacin con la
zona de envasado al extremo de la cual se ubica el almacn de envases y de
producto terminado con acceso directo desde la zona de despacho en el patio
de maniobras.
Segundo Piso
El segundo piso de la planta corresponde solo a la seccin izquierda y cuenta
con acceso mediante la escalera antes citada. Consta de las oficinas de la
jefatura de planta con sala de reuniones y servicios higinicos y del ambiente
de laboratorio.
Stano
El stano corresponde al extremo del sector derecho y cuenta con acceso por
la circulacin peatonal que se comunica mediante escaleras exteriores con el
patio de maniobras del nivel de ingreso. Consta del comedor de personal con
cocina, depsito de vveres y baos de servicio, almacn general con depsito
de jarabe, y ambientes para vestuarios con casilleros, duchas y servicios
higinicos del personal obrero y empleados.
El stano se complementa con una seccin situada a continuacin de la
anterior y en un nivel ms bajo, destinada a sala de mquinas donde se
distribuyen los compresores, secadores, condensador, generadores, calderos
y tanques.
Subestacin 1
Se trata de un volumen menor ubicado en el primer nivel y al extremo derecho
del almacn de producto terminado, destinado a la Subestacin Elctrica N
1 y caseta de transformacin.
Sala De Envasado De Bidones
Se trata de una nave industrial ubicada en la porcin delantera izquierda del
terreno, a continuacin del Edifico de Planta, con acceso por la va exterior
de la planta. Consta de un amplio ambiente para envasado de bidones.
Sala De Tanques 1
Se trata de un cobertizo ubicado a la izquierda de Sala de Envasado de
Bidones, abierto hacia la va interna del terreno. Cuenta con un rea techada
donde se ubican los tanque de agua helada.
Sala De Tanques 2
Se trata de un cobertizo ubicado al extremo superior izquierdo del terreno,
por encima del nivel de la planta y con acceso mediante escaleras situadas a
la izquierda de la Sala de Tanques N 1. Cuenta con un rea techada donde se
ubican los tanques de tratamiento de agua del manantial, a continuacin de la
cual se ubica otro ambiente destinado al almacn de sal.
Museo Y Depsitos
Es un volumen menor de dos pisos ubicado al extremo izquierdo del terreno,
al final de la va interna que le da acceso, originalmente destinado a vivienda
y en la actualidad adaptado a museo y depsitos. Consta en primer nivel de
un pequeo museo de planta y en segundo nivel de dos pequeos depsitos
con acceso mediante el primer tramo de la escalera que sube a la sala de
tanques.
Subestacin 2
Se trata de un volumen menor de dos pisos situado tambin al extremo
izquierdo del terreno y con acceso mediante la va interna, detrs del museo.
Est destinado a la Subestacin Elctrica N 2 y cuenta en el primer piso con
caseta de transformacin y en segundo piso con sala de tableros.

2.10 ESPECIFICACIONES TCNICAS:

Zonas Con Losas Aligeradas Para Oficinas y Servicios


Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras y
techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos, sobrecimientos, y
falsos pisos de concreto ciclpeo. Muros de ladrillo de arcilla. Muros de
contencin de concreto armado.
Pisos de loseta, gres, cermica y cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Revestimiento de maylica blanca en baos y laboratorio. Carpintera de
planchas metlicas dobles en puerta de ingreso. Carpintera de madera
contraplacada en puertas interiores. Carpintera de fierro con vidrio triple en
ventanas. Cerraduras diversas. Muebles fijos y empotrados. Baos con
aparatos blancos. Grifera cromada.
Instalaciones sanitarias para agua, desage y ventilacin con tuberas
empotradas. Instalaciones elctricas con tuberas empotradas. Suministro
trifsico. Instalaciones telefnicas internas.
Zonas Con Losas Aligeradas para reas Industriales
Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contencin, columnas,
vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de concreto armado
con luces amplias. Excavacin masiva para stanos. Cimientos,
sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclpeo. Muros de ladrillo de
arcilla. Muros de contencin de concreto armado.
Pisos de cemento, gres o baldosas. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Revestimiento de maylica en muros interiores de cocina y vestuarios.
Carpintera de planchas metlicas dobles en ambientes industriales y de
madera contraplacada en baos, vestuarios y cocina. Carpintera de aluminio
con vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Baos con aparatos
blancos. Grifera cromada.
Instalaciones sanitarias para agua, desage y ventilacin con tuberas
empotradas. Instalaciones elctricas con tuberas empotradas. Suministro
trifsico. Instalaciones telefnicas internas.
Zonas Con Coberturas Livianas sobre Estructuras Metlicas
Estructura aporticada metlica de alma llena con zapatas de concreto
armado. Techos de planchas metlicas acanaladas sobre viguera metlica.
Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclpeo. Muros de
contencin de concreto armado
Pisos de gres y cemento. Rejillas de desage en ambientes del proceso
industrial. Paredes tarrajeadas y pintadas. Maylica blanca en sala de
elaboracin y baos. Carpintera de madera contraplacada en puertas
interiores. Carpintera de perfiles de aluminio en mamparas y ventanas.
Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas.
Instalaciones sanitarias para agua, desage y ventilacin con tuberas
empotradas y a la vista. Instalaciones elctricas con tuberas empotradas y a
la vista. Suministro trifsico.

2.11 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN:


La antigedad es de 3 a 52 aos; y el estado de conservacin es bueno.

2.12 DEPRECIACION:

Teniendo en cuenta el estado de conservacin, la antigedad y la tabla N 04


de depreciacin del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, le
corresponde una depreciacin de 5%, 10%, 16%, y 35%.
2.13 METODO UTILIZADO:

La valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento


Nacional de Tasaciones del Per, R.M. N 172-2016-VIVIENDA y pautas de
la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor
comercial y de realizacin del presente inmueble, utilizando el mtodo de
tasacin directa, el cual considera la valorizacin de cada uno de sus
componentes fsicos del inmueble.

3.0 VALORIZACION.

3.1 VALOR DEL TERRENO:

Valor de Tasacin estimado por m: US$ 18.00

Valor del Terreno:


VT = US$ 18.00 x 22,528.80m2
VT = US$ 405,518.40

3.2 VALOR DE LA EDIFICACIN:

Depreciacin por antigedad y estado de conservacin: 5%, 10%, 16%, y 35%.

Valor
rea Estimado Valor de Reconst Factor de Valor Total
Descripcin
(m2) por m2 (US$) Deprec. (US$)
(US$)
LOTE 1 : 9,587.80m2
Edificaciones del ao 1965 124.33 360.00 44,758.80 0.65 29,093.22
Edificaciones del ao 1966 160.14 360.00 57,650.40 0.65 37,472.76
Edificaciones del ao 2001 5,114.77 360.00 1,841,317.20 0.84 1,546,706.45
Edificaciones del ao 2010 479.99 360.00 172,796.40 0.90 155,516.76
Edificaciones del ao 2014 203.25 360.00 73,170.00 0.95 69,511.50
Sub Total: 6,082.48 2,189,692.80 1,838,300.69
Obras Complementarias
15%. Corresponde a las aceras, pistas, 328,453.92 275,745.10
pavimentos, cisternas, pozos, cercos,
laguna oxidacin,etc.
Sub Total: 328,453.92 275,745.10
TOTAL 1: 2,518,146.72 2,114,045.79
LOTE "C" : 11,624.002
Edificaciones del ao 1965 509.67 360.00 183,481.20 0.65 119,262.78
Edificaciones del ao 2001 405.37 360.00 145,933.20 0.84 122,583.89
Sub Total: 915.04 329,414.40 241,846.67
Obras Complementarias
15%. Corresponde a las aceras, pistas, 49,412.16 36,277.00
pavimentos, cisternas, pozos, cercos,
laguna oxidacin,etc.
Sub Total: 49,412.16 36,277.00
TOTAL 2: 378,826.56 278,123.67

TOTAL GENERAL: Total 1 + Total 2 2,896,973.28 2,392,169.46


3.3 VALOR DE TASACIN DIRECTA:

3.1 + 3.2: US$ 2797,687.86

3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 2797,687.86

Se considera que el Valor de Tasacin Directa refleja adecuadamente el Valor


Comercial, teniendo en cuenta la situacin actual del mercado inmobiliario.

3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 2238,150.29

Para determinar el Valor de Realizacin se ajust el Valor Comercial por un


factor de realizacin de 0.80, teniendo en cuenta la situacin actual del
mercado inmobiliario as como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc.
detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasacin 0.20%,
comisin de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimacin de descuento
por remate 10.00%, otros 0.80%.

3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

El entorno del predio en estudio corresponde a una zona rural, que se


extiende a lo largo del eje de la Carretera Central, al Este del ncleo
urbano del distrito de San Mateo, centro de las actividades agrcolas y
mineras del rea que constituyen las principales fuentes de ingreso local.
La presente valuacin se ha efectuado con total independencia, declarando
que no existe algn vnculo con el cliente-propietario, no tener relacin
alguna ni pertenecer al mismo grupo econmico.

Estudio de mercado de inmuebles:


Ref. 1: Venta de terreno de 1.2Has (12,000.00m2) en San Andres de
Tupicocha - Huarochir, Precio US$ 180,000.00. Precio: US$ $ 15.00/m2.
Contacto: Sra. Elif. Telf.: 992283545

Nota: No se ha encontrado mayores referencias en la zona terrenos de


similares caractersticas, extensin y topografa; se proceder a confirmar
la valuacin considerando el valor arancelario y apliacr por el factor de
oficializacin para determinar el valor por metro cuadrado; por lo que
tenemos: S/40.00/m2 / 0.68 (factor) = S/58.82/m2.
Tipo de cambio referencial: US$=S/.3.25, tenemos: S/58.82/3.25=$18.00.
Por lo indicado y a criterio del perito considerando la extensin, topografa
y caractersticas de los terrenos, el valor promedio del terreno materia de
la presente valuacin es de US$ 18.00/m2.
4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

Partidas Electrnicas.
Autoavalo del 2016.
Tasacin anterior.
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per vigente, aprobado mediante la
Resolucin Ministerial N 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

Lima, 15 de Marzo del 2017.


DECLARACION JURADA DE PERITOS

Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor informacin
que hemos podido obtener declaramos:

Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del
ejercicio de nuestro trabajo.
Los anlisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no estn influenciados
por ningn inters personal.
Declaramos no tener ningn inters personal en la propiedad ni ninguna relacin con los
propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
El anlisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, as como todo lo normado al respecto
por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
Las reas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente.

Nuestro N de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.


Titular: Roberto Borasino Seminario.

Nuestro N de Registro REPEV es: 2932-2011


Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.

El N de Registro del Colegio de Ingenieros del Per es: 14328.


Titular: Roberto Borasino Seminario.

NOTAS ACLARATORIAS:

A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.

VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basndose en la mejor informacin actualizada disponible.
Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no slo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasacin.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasacin por un factor obtenido de la comparacin de operaciones de compra
venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre stos y el bien, analizado inclusive sus cualidades
intrnsecas o intangibles.

B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES.

PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente.
Existen 3 precios:
Precio solicitado por el propietario.
Precio ofertado por el comprador.
Precio de cierre de la operacin de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociacin entre la oferta y la demanda, dentro de un
mercado libre.