33

BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Hasil Penelitian

1. Gambaran Perumahan Sukoharjo

a. Kondisi Geografis Kabupaten Sukoharjo

Kabupaten Sukoharjo merupakan salah satu kabupaten terkecil
setelah Kabupaten Kudus di Propinsi Jawa Tengah. Secara geografis,
terletak diantara Bagian ujung timur 110. 57O LS, Bagian Ujung
Sebelah Barat 110 42O LS, Bagian Ujung Sebelah Utara 7 32O BT,
Bagian Ujung Sebelah Utara 7 49O 32.00O BT. Dengan luas 46.666
km2, atau 1,43% luas wilayah Propinsi Jawa Tengah. Kabupaten
Sukoharjo memiliki batas-batas wilayah administrasi sebagai berikut :
1) Sebelah utara : Kota Surakarta dan Kabupaten Karanganyar
2) Sebelah Selatan: Kabupaten Gunung Kidul (DIY) dan Kabupaten
Wonogiri
3) Sebelah Timur : Kabupaten Karanganyar
4) Sebelah Barat : Kabupaten Boyolali dan Kabupaten Klaten
Secara topografi terdiri atas daerah, dataran rendah dan perbukitan.
Daerah dataran rendah merupakan kawasan di bagian Utara, daerah
perbukitan merupakan kawasan di bagian Selatan dan Timur.
Kabupaten Sukoharjo dalam suatu sistem hidrologi, merupakan
kawasan yang berada pada aliran sungai Bengawan Solo, mengalir
beberapa sungai yang tergolong besar seperti yaitu Sungai Bengawan
Solo, Sungai Jlantah, Sungai Proyek Waduk Gajah Mungkur, Sebagai
Daerah aliran, dengan sendirinya merupakan daerah limpasan debit air
dari sungai yang melintas dan sering mengakibatkan terjadinya banjir
pada musim penghujan.
Pola tata guna lahan terdiri dari Perumahan, Tegalan, Kebun
campuran, Sawah, Perusahaan, Jasa, Industri dan Penggunaan lainnya
dengan sebaran sawah sebesar 21.257 Ha (45,55%), dan lahan bukan

33
 34

sawah seluas 25.409 Ha (54,45%), dari lahan sawah tersebut terdiri dari
irigasi teknis seluas 14.900 Ha (70,09%), irigasi setengah teknis seluas
1.902 Ha (8,95%), irigasi sederhana seluas 2.021 Ha (9,51%) dan tadah
hujan seluas 2.434 Ha (11,45%).
Pengembangan wilayah Kabupaten Sukoharjo dilakukan melalui
pengembangan struktur ruang wilayah, pengembangan pola ruang
wilayah dan pengembangan kawasan strategis. Pengembangan struktur
ruang wilayah melalui pengembangan pusat pelayanan dan
pengembangan prasarana wilayah. Adapun pengembangan pola ruang
wilayah melalui pengembangan kawasan lindung dan pengembangan
kawasan budi daya. Sedangkan pengembangan kawasan strategis
melalui pengembangan kawasan strategis untuk pertumbuhan ekonomi,
pengembangan kawasan strategis sosial budaya dan pengembangan
kawasan strategis untuk kepentingan fungsi dan daya dukung
lingkungan.
Pengembangan sistem pusat pelayanan Kabupaten Sukoharjo
terdiri atas sistem perkotaan dan sistem perdesaan yang terintegrasi
dalam sistem Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dan Pusat Kegiatan
Wilayah (PKW). Sistem perkotaan meliputi Pusat Kegiatan Lokal
(PKL) terdiri atas Kecamatan Sukoharjo dan Kecamatan Kartasura,
Pusat Kegiatan Lokal promosi (PKLp) meliputi Kecamatan Grogol,
Pusat Pelayanan Kawasan (PPK) meliputi Kecamatan Mojolaban dan
Kecamatan Tawangsari dan Pusat Pelayanan Lingkungan (PPL)
meliputi Kecamatan Gatak, Kecamatan Baki, Kecamatan Polokarto,
Kecamatan Bendosari, Kecamatan Nguter, Kecamatan Weru dan
Kecamatan Bulu.
Pengembangan sistem perdesaan di Kabupaten Sukoharjo
diarahkan pada usaha pemerataan pembangunan dan perkembangan
wilayah sebagai salah satu usaha mencegah kesenjangan wilayah.
Rencana pengembangan sistem perdesaan di Kabupaten Sukoharjo
dilakukan berdasarkan konsep pengembangan Kawasan Terpilih Pusat
 35

Pengembangan Desa (KTP2D) yaitu satu satuan kawasan perdesaan

yang terdiri dari desa pusat (Desa Pusat Pertumbuhan) dan desa-desa
lain sebagai pendukungnya (hinterland).
Kawasan lindung terdiri dari kawasan hutan lindung berada di
Kecamatan Bulu dan kawasan lindung di luar kawasan hutan berada di
Kecamatan Bulu, Kecamatan Weru dan Kecamatan Tawangsari.
Kawasan rawan bencana alam banjir di sepanjang aliran Sungai
Bengawan Solo, sedangkan bencana tanah longsor di Kecamatan Bulu,
Kecamatan Weru.
Kawasan budidaya meliputi kawasan peruntukan hutan produksi
berada di Kecamatan Bulu, kawasan peruntukan pertanian tersebar di
seluruh Kecamatan, kawasan peruntukan perkebunan di Kecamatan
Polokarto, kawasan peruntukan perikanan di sekitar Waduk Mulur,
Dam Colo dan bekas pelurusan Sungai Bengawan Solo (Kali Mati),
kawasan peruntukan peternakan di Kecamatan Polokarto, Nguter,
Bendosari, Weru dan Tawangsari, kawasan peruntukan pertambangan
di Kecamatan Bendosari, Nguter, Bulu, Weru dan Polokarto, kawasan
peruntukan industri terdiri dari wilayah industri tersebar di seluruh
wilayah kecamatan dan kawasan industri berada di Kecamatan Nguter,
kawasan peruntukan pariwisata terdiri dari kawasan wisata alam berada
di Kecamatan Tawangsari, Bulu dan Mojolaban dan kawasan wisata
budaya berada di Kecamatan Kartasura, Grogol, Weru, Bendosari dan
Tawangsari, kawasan peruntukan permukiman terdiri dari permukiman
perdesaan dan permukiman perkotaan.
Kawasan strategis untuk pertumbuhan ekonomi meliputi,kawasan
perkotaan Kartasura dan perkotaan Sukoharjo, kawasan Industri di
Kecamatan Nguter dan kawasan yang berbatasan langsung dengan
Kabupaten Sukoharjo
 36

Gambar 3.1 Peta Wilayah Kabupaten Sukoharjo

Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Sukoharjo
b. Kesejahteraan Masyarakat Kabupaten Sukoharjo

Kabupaten Sukoharjo memiliki permasalahan sosial yang cukup

kompleks. Hal ini ditandai dengan adanya golongan yang kurang
beruntung seperti gelandangan, pengemis, tuna susila, anak jalanan,
anak terlantar dan lain-lain yang dikategorikan sebagai Penyandang
Masalah Kesejahteraan Sosial (PMKS). Walaupun ditengarai sebagian
besar berasal dari daerah lain tetapi pada kenyataannya mereka berada
di wilayah Kabupaten Sukoharjo. Hal tersebut menjadikan kesan yang
kurang baik bagi Kabupaten Sukoharjo.
Jumlah penduduk di kabupaten Sukoharjo masih cukup
besar. Pada tahun 2011 jumlah penduduk miskin sebesar 327.966 jiwa
 37

atau sekitar 37% dari jumlah penduduk. Peningkatan tersebut dipicu

dengan adanya kondisi perekonomian yang belum pulih seperti sebelum
krisis dan adanya penduduk pendatang yang pada umumnya dari
lapisan ekonomi lemah.

Tabel.3.1
Perkembangan Penduduk Miskin Kabupaten Sukoharjo

Penduduk
Wanita Tuna Anak jalanan dan
Tahun Miskin Pengemis Waria
Susila Anak Terlantar
(jiwa)

2006 239.882 46 - 72 2.161

2007 260.356 75 2 96 2.571

2008 360.591 46 - 72 2.539

2009 353.412 91 2 96 2.227

2010 353.412 119 4 97 2.426

2011 327.966 119 4 97 2.426

Sumber : Bappeda dan Dinas Sosial Kab. Sukoharjo

Dari data tersebut menunjukkan bahwa masalah kesejahteraan

sosial di Kabupaten Sukoharjo merupakan masalah yang perlu
mendapatkan perhatian dari pemerintah.

c. Perumahan di Kabupaten Sukoharjo

Kondisi rumah penduduk di Kabupaten Sukoharjo secara umum

baik. Hal ini dapat dilihat dari mayoritas jenis rumah penduduk yang
sudah permanen (tembok), yaitu sebesar 46,51%. Meskipun demikian,
masih ada rumah yang dindingnya belum permanen, yang
membutuhkan peningkatan kualitas rumah sehingga dapat menjadi
 38

tempat tinggal yang nyaman dan sehat serta dapat meningkatkan

kualitas hidup penghuninya. Dalam pembangunan ini Kabupaten
Sukoharjo telah bekerjasama dengan 172 pengembang.Data mengenai
jumlah dan jenis rumah yang ada di Kabupaten Sukoharjo dapat dilihat
pada tabel di bawah ini. Dengan rata-rata tingkat hunian sebesar 5
orang/rumah.

Tabel.3.2

Banyaknya Rumah Penduduk di Kabupaten Sukoharjo Tahun 2011

No Klasifikasi Rumah Jumlah

1 Permanen 89.312
2 Semi Permanen 63.530
3 Non Permanen 39.171
JUMLAH TOTAL 192.013
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kab. Sukoharjo

Intervensi Pemerintah untuk Sektor Perumahan

PERUMAHAN
1.Kebutuhan dasar
2.Hak Asasi
3.Pembentuk watak kepribadian bangsa
4.Indikator kesejahteraan/kemajuan suatu bangsa

IDEAL
Semua masyarakat Indonesia KENYATAAN
menempati atau memiliki rumah layak Masih banyak masyarakat
huni dan lingkungan hidup yang baik kebutuhannya tidak terpenuhi
dan sehat

GAP
1.Backlog/defisit perumahan
2.Rumah tidak layak huni
3.Daerah kumuh

REGULASI PEMBIAYAAN PENDANAAN

PEMERINTAH
 39

Gambar 3.2: Intervensi Pemerintah untuk Sektor Perumahan

Sumber: Rapat Koordinasi Teknis (Rakontek) Perencanaan

Penyediaan Perumahan Tahun 2015
Pengertian dari bagan diatas adalah campur tangan pemerintah
terhadap sector perumahan yaitu pemerintah sebagai unsur
penyelenggara perumahan.Perumahan merupakan kebutuhan dasar
manusia selain sandang dan pangan.Dalam UUD 1945 Pasal 28 juga
dijelaskan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,
bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan
sehat serta berhak mendapatkan pelayanan kesehatan.Rumah sebagai
tempat tinggal mempunyai peran yang sangat strategis dalam
pembentukan watak dan kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya
membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri dan
produktif sehingga terpenuhinya tempat tinggal merupakan kebutuhan
dasar bagi setiap manusia serta indicator kesejahteraan suatu bangsa
dapat dilihat dari terpenuhinya perumahan bagi
masyarakatnya.Seharusnya semua masyarakat Indonesia menempati
atau memiliki rumah layak huni dan lingkungan hidup yang baik dan
sehat namun pada kenyataannya masih banyak kebutuhan masyarakat
dalam bidang perumahan yang belum terpenuhi, misalnya
backlog/deficit perumahan (selisih pasokan dan permintaan rumah),
rumah tidak layak huni dan rumah kumuh.Pemerintah
bertanggungjawab dalam kesejahteraan masyarakat maka pemerintah
membuat regulasi (peraturan), pembiayaan dan pendanaan untuk tujuan
mencapai tujuan bersama yaitu menyejahterakan seluruh rakyat
Indonesia.
 40

2. Kebijakan Pengawasan Perumahan di Kabupaten Sukoharjo

Pemerintah Kabupaten Sukoharjo melalui Dinas Pekerjaan Umum

melakukan pengawasan pembangunan didasarkan pada Pasal 6d
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman yang menjelaskan bahwa pengawasan meliputi 3
hal yaitu pemantauan, evaluasi dan koreksi.Pada Pasal 7 Peraturan
Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman menjelaskan bahwa kegiatan
pemantauan merupakan kegiatan untuk melakukan pengamatan dan
pencatatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.Kegiatan evaluasi merupakan kegiatan untuk menilai dan
mengukur hasil penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.Sedangkan kegiatan koreksi merupakan kegiatan untuk
memberikan rekomendasi perbaikan terhadap hasil evaluasi
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
Pemantauan, evaluasi dan koreksi yang merupakan bentuk dari
pengawasan pembangunan perumahan di Kabupaten Sukoharjo yang
dilakukan dengan membentuk tim teknis penyusunan rencana teknik
tapak kaveling perumahan melalui Surat Keputusan Kepala Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Sukoharjo Nomor: 900/80/2016 Tentang
Pembentukan Tim Teknis Penyusunan Rencana Teknik Tapak Kaveling
Perumahan Kabupaten Sukoharjo Tahun 2016. Pembentukan tim teknis
penyusunan rencana tapak kaveling ini didasarkan pada Pasal 15
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 7
Tahun 2013 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang
(1) Menteri dan/atau Pemerintah Daerah melakukam tugas Pengawasan
terhadap pelaksanaan hunian berimbangan (1a) Pengawasan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui pemantauan,
evaluasi, dan koreksi.
 41

(2) Pengawasan terhadap pelaksanaan kebijakan Hunian Berimbang

dilakukan agar setiap orang melaksanakan ketentuan-ketentuan dalam
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun , Peraturan Menteri
Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang dan
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat ini.
(3)Dalam melaksanakan tugas dan wewenang pengawasan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) menteri dapat membentuk Tim Pelaksana
Pengawasan yang dapat melibatkan Konsultan Profesional, Pemerintah
Daerah, Pihak Kejaksaan dan/atau Pihak Kepolisian.
a. Kebijakan yang diterapkan oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo
meliputi:
1) Pemantauan
Kegiatan pemantauan yang dilakukan oleh tim teknis
penyusunan rencana teknik tapak kaveling dalam pengawas ini
yaitu memberi pengarahan dan petunjuk kepada pelaksana kegiatan
yaitu pengembang meliputi persyaratan lokasi,persyaratan
kaveling, persyaratan kepadatan, persyaratan teknis rumah murah,
persyaratan administrative,persyaratan tata ruang dan juga
persyaratan ekologis yang telah diatur dalam Pasal 33 sampai Pasal
63 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik
Indonesia Nomor 25 Tahun 2011 Tentang Pedoman
Penyelenggaraan Perumahan Murah. Persyaratan lokasi perumahan
murah mempertimbangkan arah dan perkembangan kota serta
karakteristik atau lokasi serta kedudukan perumahan dalam sistem
kota, dibangun berdasarkan peruntukan perumahan sesuai dengan
tata ruang dan wilayah, bebas pencemaran air, udara dan gangguan
suara atau gangguan lain yang ditimbulkan oleh sumber daya
buatan maupun sumber daya alam, dapat menjamin tercapainya
tingkat kualitas lingkungan hunian yang sehat bagi masyarakat
 42

penghuni, mempunyai kondisi yang bebas dari banjir dan memiliki

kemiringan tanah dari 0-15%, menjamin kepastian hukum atas
status penguasaan ruang dan tanah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan, luas tanah untuk pembangunan rumah murah
sekurang-kurangnya 300 unit rumah yang dilengkapi dengan
sarana, prasarana dan utilitas umum.Persyaratan luas kaveling yaitu
60 m2 serta lebar kaveling 5 meter karena di Kabupaten Sukoharjo
terkendala kelangkaan lahan . Persyaratan kepadatan penduduk
setiap hektar luas tanah yang dikembangkan untuk
penyelenggaraan perumahan rumah murah tidak lebih dari 400 jiwa
dan luas tanah yang tertutup oleh bangunan dalam lokasi rumah
murah 60% dari luas tanah.Persyaratan teknis rumah murah luas
rumah 36m2 , memiliki 1 ruang tidur, pengudaraan dan
pencahayaan alami untuk setiap ruangan serta spesifikasi bahan
bangunan yang Standar Nasional Indonesia (SNI) dan dibangun
tanpa pagar.Persyaratan administrative dengan mempunyai Ijin
Mendirikan Bangunan.Persyaratan tata ruang yaitu ruang tidur
berukuran 2,4m x 2,4m, ruang tamu dan ruang makan tidak diberi
sekat pemisah, kamar mandi ukuran 1,5m x 1,5m, rumah murah
tanpa teras depan dan teras belakang, akses jalan setapak minimal
120cm menuju jalan lingkungan, tinggi plafon 2,7m diukur dari
tinggi lantai dan dibangun tanpa pagar.Persyaratan ekologis yaitu
setiap ruang terhubung langsung denngan luar bangunan melalui
lubang yang cukup untuk pengudaraan dan pencahayaan alami,
ketersediaan air melalui PDAM atau sumur, setiap rumah
dilengkapi tanki septik dengan kapasitas 0,8m3 dan tempat sampah.
Fasilitas data-data yang diberikan oleh Pemerintah Sukoharjo
kepada pengembang adalah penyediaan kawasan siap bangun yang
selanjutnya disebut Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya
serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan
untuk pembangunan lingkungan hunian skala besar sesuai dengan
 43

rencana tata ruang,lingkungan siap bangun yang selanjutnya

disebut Lisiba adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana,
sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dengan batas-batas kaveling yang jelas
dan merupakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai dengan
rencana rinci tata ruang dan kaveling tanah matang adalah sebidang
tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan
persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah,
rencana rinci tata ruang, serta rencana tata bangunan dan
lingkungan.Pengembang membuat site plan setelah mendapat
pengarah dan petunjuk dari Tim Teknis Penyusunan Rencana
Teknik Tapak Kaveling Perumahan. Site Plan (rencana tapak)
adalah gambaran/ peta rencana peletakan bangunan/ kavling
dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas
lahan tertentu.Pra rencana tapak diajukan oleh pemohon kepada
bupati melalui Dinas Pekerjaaan Umum dengan surat permohonan
disertai kelengkapan persyaratan yang ditetapkan. Permohonan
yang memenuhi persyaratan administratif, maka permohonannya
dikabulkan dan bila tidak memenuhi persyaratan dapat ditolak
dengan alasan yang jelas.Untuk permohonan yang dikabulkan,
selanjutnya Dinas Pekerjaan Umum akan melaksanakan penelitian
dan pemeriksaan serta memproses administrasi untuk pengesahan
sehingga pengembang memperoleh surat ijin mendirikan bangunan
(IMB).
2) Evaluasi
Kegiatan evaluasi Tim Teknis Penyusunan Rencana Teknik
Tapak Kaveling setelah pengembang memperoleh surat ijin
mendirikan bangunan adalah memonitoring pembangunan guna
mengevaluasi setiap pembangunan perumahan yang terjadi
dilapangan.Tim teknis ini melakukan pengawasan pembangunan
yang dilakukan oleh pelaksana kegiatan yaitu pengembang meliputi
 44

pelaksanaan pembangunan arsitekturnya,pelaksanaan

pembangunan prasarana jalan dan saluran drainase, pelaksanaan
pematangan tanah untuk kepentingan sarana perumahan dan
pelaksanaan pemasangan jaringan/instalasi listrik dan air minum
beserta kelengkapannya sesuai dengan site plan yang dimohonkan
pengembang. Monitoring dan evaluasi ini dilakukan satu bulan
sekali oleh tim yang dibentuk oleh Dinas Pekerjaan Umum, setelah
adanya monitoring dan evaluasi dari tim teknis ini diadakan koreksi
dari pembangunan perumahan tersebut.
3) Koreksi
Kegiatan Koreksi dilakukan dengan cara memberikan
rekomendasi perbaikan terhadap hasil evaluasi penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman. Misalnya pembangunan
perumahan itu tidak sesuai dengan site plane yang dimohonkan
dahulu sehingga pengembang harus merubah bangunan rumah
tersebut jika tidak dirubah tim teknis yang dibentuk oleh Dinas
Pekerjaan Umum ini memberikan surat peringatan 1-3 kepada
pengembang apabila pada monitoring bulan berikutnya
pembangunan tetap dilanjutkan meskipun telah mendapat surat
peringatan maka Dinas Pekerjaan Umum bekerjasama dengan
Satuan Pamong Praja Daerah (SPPD) dan pihak kepolisian
melakukan pembongkaran rumah yang tidak sesuai dengan site
plane yang telah disetujui bersama antara Dinas Pekerjaan Umum
dan Pengembang sebagai pelaksana pembangunan
perumahan.Koreksi yang dilakukan oleh Pemerintah Sukoharjo
dalam pengawasan pelaksanaan kebijakan pembangunan ini
meliputi sanksi administrative dan sanksi pidana. Sanksi
administrative yaitu peringatan tertulis,pencabutan
insentif,pembatasan kegiatan pembangunan,penghentian sementara
atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan,pembekuan
izin usaha dan/atau pencabutan izin usaha. Sanksi pidana diatur
 45

didalam Pasal 15 B ayat (1) dan ayat (3) Peraturan Menteri

Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2013
Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat
Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang
Ketentuan Pidana
(1)Setiap orang yang tidak menyelenggarakan pembangunan
perumahan dengan hunian berimbang, dipidana sesuai dengan
ketentuan pidana Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman, yaitu pidana denda paling
banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar) dan dapat dijatuhi pidana
tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan
kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum
yang diperjanjikan.
(3)Dalam hal terjadinya dugaan tindak pidana sebagaimana
dimaksud ,Menteri dapat menyampaikan dugaan pelanggaran pidana
berdasarkan hasil pengawasan Tim Pelaksana Pengawasan kepada
Pihak Kepolisian dan/atau Pihak Kejaksaan untuk ditindaklanjuti.
Berdasarkan Pasal tersebut maka tim pengawas yang dibentuk oleh
pemerintah dapat mengambil keputusan jika pembangunan perumahan
tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku.Pengawasan ini termasuk
pengawasan internal dimana tim pengawasan ini bertindak atas nama
Pimpinan Orgainsasi yang bertugas mengumpulkan segala data dan
informasi yang diperlukan oleh pimpinan organisasi. Data-data dan
informasi ini dipergunakan oleh pimpinan untuk menilai kemajuan dan
kemunduran dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dalam
progam sejuta rumah. Hasil pengawasan ini dapat pula digunakan
dalam menilai kebijaksanaan pimpinan. Untuk itu kadang-kadang
pimpinan Dinas Pekerjaan Umum perlu meninjau kembali
kebijaksanaan/keputusan-keputusan yang telah dikeluarkan. Selain itu
pengawasan dalam pembangunan ini menggunakan pengawasan
 46

eksternal yang dilakukan oleh masyarakat supaya pembangunan dapat

terealisasi dengan baik.
Pengawasan ini dilakukan juga berdasarkan Peraturan Menteri
Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2011
Tentang Pedoman Penyelenggaraan Perumahan Murah Pasal 85
menjelaskan
(1) Pemerintah Daerah wajib melakukan pengawasan perumahan
murah sesuai kewenangannya berdasarkan IMB yang telah
diterbitkan.
(2) Pengawasan pembangunan perumahan murah meliputi
pengawasan terhadap:
a. Pelaksanaan pembangunan rumah yang terdiri dari pengawasan
arsitektur, pengawasan kontruksi, dan pengawasan pemasangan
jaringan/instalisasi listrik, air minum, air limbah dan air kotor
beserta kelengkapannya.
b. Pelaksanaan pembangunan prasarana jalan dan saluran
drainase.
c. Pelaksanaan pematangan tanah untuk kepentingan sarana
perumahan.
d. Pelaksanaan pemasangan jaringan/instalasi listrik dan air
minum beserta kelengkapannya diluar kaveling

b. Pengawasan masyarakat dalam pembangunan perumahan

Masyarakat calon pembeli/pemilik rumah murah berperan serta

dalam pembangunan perumahan dengan cara mengawasi pemanfaatan
tanah matang yang diperuntukan bagi sarana agar tidak dipergunakan
untuk kepentingan lain diluar peruntukannya dan juga mengawasi
keamanan jaringan/ instalisasi utilitas umum beserta kelengkapannya agar
dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Pemerintah mengadakan
monitoring dan evaluasi pembangunan pengawasan 1 bulan sekali
sedangkan masyarakat dapat lebih dari 1 kali dalam 1 bulan jadi
 47

masyarakat dapat mengadukan kepada pemerintah apabila pelaksanaan

pembangunan perumahan murah yang dilakukan oleh pengembang tidak
sesuai. Pengawasan masyarakat ini diatur dalam Pasal 86 dan Pasal 88
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor
25 Tahun 2011 Tentang Pedoman Penyelenggaraan Perumahan Murah
yang menjelaskan bahwa masyarakat calon pembeli/pemilik rumah murah
dapat berperan serta dalam pengawasan pembangunan supaya setiap
pemanfaatan dipergunakan sesuai peruntukannya.

3. Kendala dan Solusi Penerapan Rumah Bersubsidi bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah
Kendala atau hambatan merupakan keadaan yang dapat
menyebabkan pelaksanaan pekerjaan terganggu dan tidak terlaksana
dengan baik.Hambatan cenderung bersifat negative yaitu memperlambat
laju perkembangan dalam pelaksanaan suatu progam. Ada 2 Factor
penghambat yaitu faktor internal dan faktor eksternal.Faktor Internal
berasal dari dalam sedangkan factor eksternal berasal dari luar. Dalam
penerapan pembangunan rumah ini faktor dari dalam yang menghambat
penerapan ini yaitu jumlah pengawas yang kurang, data mengenai backlog
rumah ( ketersediaan rumah dan kebutuhan rumah sesuai tingkat
pendapatan) dan kemitraan dengan pemerintah daerah yaitu mengenai
sinergis progam serta kebijakan pusat dan daerah yang belum optimal.
Sedangkan faktor penghambat dari luar yaitu pertambahan jumlah
penduduk, rendahnya daya beli masyarakat karena harga rumah tidak
sebanding dengan pendapatan masyarakat dan rendahnya akses
masyarakat berpenghasilan rendah terhadap perbankan.
Solusi adalah cara penyelesaian suatu masalah.Dalam menghadapi
kendala penerapan pembangunan perumhan di Kabupaten Sukoharjo,
Dinas Pekerjaan Umum telah memberi solusi untuk setiap hambatan
supaya pembangunan perumahan tidak terhambat. Solusi yang diambil
oleh Dinas Pekerjaan Umum yaitu dengan membentuk pengawas khusus,
 48

mencari lahan yang terjangkau dan terus berkoordinasi dengan pemerintah

pusat untuk mewujudkan progam satu juta rumah.

B. Pembahasan

1. Pengawasan perumahan bersubsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan

Rendah yang diterapkan oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo.

Perumahan bersubsidi bertujuan meningkatkan akses masyarakat

berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak, aman dan terjangkau
serta didukung oleh penyediaan prasarana, sarana dan utilitas yang
memadai. Progam satu juta rumah ini dikerjakan bersama pemerintah
pusat dan daerah supaya tercapai kesejahteraan masyarakat Indonesia
sehingga setiap orang dapat lahir,bertumbuh, mendapatkan lingkungan
yang sehat dan membentuk karakter yang baik. Masyarakat Kabupaten
Sukoharjo dalam bidang perumahan secara umum baik. Dari data yang
penulis peroleh di 12 Kecamatan yaitu Weru, Bulu, Tawangsari,
Sukoharjo, Nguter, Bendosari, Polokarto, Mojolaban, Grigil, Baki, Gatak
dan Kartasura sudah berdiri rumah 173.790 unit rumah. Jumlah rumah
tidak layak huni 39.157 unit, jumlah rehab yang sydah dilakukan
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo 3.953 unit,jumlah rumah tidak layak
huni yang belum direhab 35.214 unit dan jumlah backlog (kebutuhan
rumah) 40.749 unit.Menyoroti kebutuhan rumah yang diperlukan
masyarakat Kabupaten Sukoharjo maka pembangunan perumahan
bersubsidi menjadi hal yang penting. Rumah murah yang dibangun banyak
peminatnya dikarenakan uang muka ringan, satu persen dan suku bunga
fix 5 persen.
Rumah yang dibangun pemerintah Sukoharjo yaitu rumah murah
yang artinya adalah rumah umum layak huni dan terjangkau dengan luas
lantai 36m2 yang diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan
kepemilikannya melalui Kredit/Pembiayaan pemilikan rumah didukung
oleh bantuan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan tanpa uang muka.
 49

Fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan yang selanjutnya disingkat

FLPP adalah dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada
masyarakat berpenghasilan rendah yang pengelolaannya dilaksanakan oleh
Kementerian perumahan rakyat,namun jika di daerah unsur
pemyelenggaranya adalah pemerintah daerah.
Dalam mencapai visi Kementerian Umum dan Perumahan Rakyat
banyak pengawasan yang dilakukan oleh pemerintah Kabupaten Sukoharjo
bekerjasama dengan daerah provinsi dan pemerintah pusat untuk
mendukung kebijakan mengenai perumahan bagi masyarakat yang
berpenghasilan rendah dalam progam satu juta rumah supaya mereka
mempunyai tempat tinggal.Pengawasan ini dilakukan agar pembangunan
perumahan dapat tepat sasaran dan tidak ada penyalahgunaan. Sinergi
antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah kabupaten sukoharjo
dalam bentuk bagan yaitu sebagai berikut:
 50

SINERGI PUSAT DAN DAERAH

TUJUAN TUJUAN
PEMBANGUNAN PEMBANGUNAN
NASIONAL BIDANG DAERAH BIDANG
PERMUKIMAN PERMUKIMAN

KOORDINASI TEKNIS
PENGAWASAN
PEMBANGUNAN
(Pasal 10 UU No. 1
ANTARA NASIONAL
Tahun 2011)
DAN DAERAH
meliputi:
(UU NO.23 TAHUN
1.Pemantauan
2014 tentang
2.Evaluasi
Pemerintahan Daerah)
3.Koreksi

KEMENTERIAAN (UU
NO.23 TAHUN 2014

PEMBINAAN UMUM
(Pasal 374,UU NO.23 TAHUN 2014) URUSAN WAJIB
DASAR BIDANG
PERMUKIMAN
a.Pembagian f.Pelayaan Publik
urusan Daerah
Pemerintahan g.Kerjasama daerah
RPJMN 2015-2019
b.Kelembagaan h.Kebijakan Daerah
Negara i.Kepala daerah dan
Gambar 3.3. Sinergi Pusat dan Daerah
c.Kepegawaian DPRD
Perangkat Daerah j.Pembinaan Lainnya
d.Keuangan Daerah sesuai peraturan

Sumber: Materi dalam Rapat Koordinasi Teknis (Rakortek)

Perencanaan Penyediaan Perumahan tahun 2015, Wilayah Jawa di
Jogjakarta 12 Agustus 2015 disampaikan oleh DITJEN Bina
Pembangunan Daerah Kementerian Dalam Negeri mengenai Sinergi
Pusat-Daerah
 51

Keterangan Gambar 3.3 Sinergi Pusat dan Daerah ;

Pemerintah Pusat dan pemerintah daerah mempunyai tujuan
pembangunan nasional maupun daerah yang sama karena kementerian
pekerjaan umum dan perumahan rakyat mempunyai visi yang sama yaitu
terwujudnya infrastruktur pekerjaan umum dan perumahan rakyat yang
handal dalam mendukung Indonesia yang berdaulat, mandiri, dan
berkepribadian berlandaskan gotong-royong. Dalam mencapai visi ini
maka ada koordinasi antara pemerintah pusat dan daerah dalam
pengawasan perumahan bersubsidi yang tugas dan kewenangannya telah
dibagi berdasarkan Pasal 258-259 Undang Undang No 23 tahun 2014
tentang Pemerintahan Daerah yang menjelaskan koordinasi teknis
pembangunan antara daerah dilaksanakan oleh gubernur sebagai wakil
Pemerintah Pusat.Pasal 10 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman Pemerintah Daerah Kabupaten
Sukoharjo sudah melakukan apa yang menjadi tanggung jawabnya, yaitu
mengenai 3 hal pemantauan,evaluasi dan koreksi junto Peraturan
Pemerintah No.88 tahun 2014 tentang Pembinaan dan Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman.

a) Analisis bentuk-bentuk pengawasan berdasarkan peraturan yang

berlaku

Dalam Pasal 6D jo Pasal 10 UU No 1 Tahun 2011 ini telah diatur

bawasannya pengawasan itu ada 3 yaitu pemantauan, evaluasi dan koreksi.
Penjelasan mengenai arti pemantauan, evaluasi dan koreksi berada pada
Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang menjelaskan
bahwa kegiatan pemantauan merupakan kegiatan untuk melakukan
pengamatan dan pencatatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.Kegiatan evaluasi merupakan kegiatan untuk menilai dan
mengukur hasil penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.Sedangkan kegiatan koreksi merupakan kegiatan untuk
 52

memberikan rekomendasi perbaikan terhadap hasil evaluasi

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Kebijakan yang
diterapkan oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo antara lain:
a. Pemantauan
Pemantauan merupakan kegiatan untuk melakukan pengamatan
dan pencatatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman. Didalam pembahasan penulis akan menjabarkan
bagaimana cara yang diterapkan oleh Pemerintah Kabupaten
Sukoharjo dalam pengawasan yang meliputi pemantauan, evaluasi dan
koreksi.Pengawasan pembangunan perumahan di Kabupaten
Sukoharjo dilakukan berdasarkan Pasal 15 Peraturan Menteri
Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2013 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman Dengan Hunian Berimbang menjelaskan bahwa
pengawasan perumahan ini dapat dilakukan dengan membentuk tim
pelaksana pengawasan yang dapat melibatkan konsultan professional,
pemerintah daerah, pihak kejaksaan dan/atau pihak
kepolisian.Berdasarkan peraturan ini Pemerintah Sukoharjo telah
membentuk tim pelaksana pengawasan pembangunan yang bernama
Tim Teknis Penyusunan Rencana Teknik Tapak Kaveling Perumahan,
tugas dari tim ini dijelaskan melalui Surat Keputusan Kepala Dinas
Pekerjaan Umum Kabupaten Sukoharjo Nomor: 900/80/2016 Tentang
Pembentukan Tim Teknis Penyusunan Rencana Teknik Tapak
Kaveling Perumahan Kabupaten Sukoharjo Tahun 2016, yaitu dengan
tugas:
1) Memberi pengarahan, petunjuk dan memfasilitasi penyediaan data-
data pelaksana kegiatan pengembang dalam melaksanakan kegiatan
pembangunan perumahan di Kabupaten Sukoharjo.
 53

2) Membahas dan mengoreksi permohonan tapak kaveling yang

dibuat oleh pihak pengembang perumahan berdasarkan peraturan
dan perundangan yang ditetapkan.
3) Melakukan monitoring dan evaluasi kegiatan pembangunan
perumahan di Kabupaten Sukoharjo.

Tim yang dibentuk ini juga telah melakukan tugasnya dengan

baik dalam pengawasan pembangunan perumahan diKabupaten
Sukoharjo antara lain dengan melakukan kebijakan pemantauan,
evaluasi dan koreksi. Kebijakan pemantauan yang dilakukan
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo dalam pengawas ini yaitu memberi
pengarahan dan petunjuk kepada pelaksana kegiatan yaitu
pengembang meliputi persyaratan lokasi, persyaratan kaveling,
persyaratan kepadatan, persyaratan teknis rumah murah, persyaratan
administrative,persyaratan tata ruang dan juga persyaratan ekologis
yang telah diatur dalam Pasal 33 sampai Pasal 63 Peraturan Menteri
Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2011
Tentang Pedoman Penyelenggaraan Perumahan Murah. Sehingga
dalam kegiatan pemantauan yang dilakukan oleh pemerintah
Kabupaten Sukoharjo sudah tepat sesuai perundang undangan yang
berlaku.
b. Evaluasi
Bentuk kebijakan evaluasi yang diterapkan oleh Pemerintah
Kabupaten Sukoharjo dalam surat tugas didasarkan pada Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, dimana
dijelaskan bahwa kegiatan evaluasi merupakan kegiatan untuk menilai
dan mengukur hasil penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman. Evaluasi pembangunan perumahan dilakukan oleh
pelaksana yaitu pengembang meliputi pelaksanaan pembangunan
arsitekturnya, pelaksanaan pembangunan prasarana jalan dan saluran
 54

drainase, pelaksanaan pematangan tanah untuk kepentingan sarana

perumahan dan pelaksanaan pemasangan jaringan/instalasi listrik dan
air minum beserta kelengkapannya sesuai dengan site plan yang
dimohonkan oleh pengembang dan telah mendapatkan ijin mendirikan
bangunan.
c. Koreksi
Koreksi merupakan kegiatan untuk memberikan rekomendasi
perbaikan terhadap hasil evaluasi penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman. Bentuk kebijakan koreksi yang dilakukan
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo yaitu dengan cara memberikan
rekomendasi perbaikan terhadap hasil evaluasi penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman.Dalam melakukan koreksi ini
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo bekerjasama dengan Satuan
Pamong Praja Daerah (SPPD) dan kepolisian. Ketika evaluasi
pembangunan perumahan tidak sesuai dengan site plane dan
pengembang diberi rekomendasi untuk mengubah tetap tidak
melakukan rekomendasi itu maka Pemerintah Kabupaten Sukoharjo
dapat melakukan pembongkaran bangunan rumah bersubsidi.Sanksi
yang diberikan pemerintah kepada pengembang didasarkan pada Pasal
15 Peraturan Menteri Perumahan Republik Indonesia Nomor 7 Tahun
2013 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat
Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang. Sanksi
administratif yaitu peringatan tertulis, pencabutan insentif,
pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap
pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pembekuan izin usaha
dan/atau pencabutan izin usaha.Sanksi pidana dari pembangunan
perumahan yang tidak sesuai dengan hunian berimbang akan dipidana
denda paling banyak Rp. 5.000.000,00 (lima milyar) dan dapat
dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan
sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan
 55

utilitas umum yang diperjanjikan.Dalam hal terjadinya dugaan tindak

pidana lainnya maka menteri dapat menyampaikan dugaan
pelanggaran pidana berdasarkan hasil pengawasan tim pelaksana
pengawas kepada pihak kepolisian dan/atau pihak kejaksaan untuk
ditindaklanjuti. Pemerintah Sukoharjo telah menerapkan sanksi yang
telah diatur untuk pelaksanaan pembangunan, namun selama
pembangunan perumahan di Kabupaten Sukoharjo, pengembang
hanya melanggar tindakan yang ringan sehingga pemerintah hanya
menerapkan sanksi administratif.
Saat ini Pemerintah Kabupaten Sukoharjo terus berusaha
meningkatkan kinerjanya dalam bidang pengawasan, kebijakan yang
diterapkan oleh Pemerintah Sukoharjo telah sesuai dengan Peraturan
Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 25
Tahun 2011 Tentang Pedoman Penyelenggaraan Perumahan Murah
Pasal 85 menjelaskan
1) Pemerintah Daerah wajib melakukan pengawasan perumahan
murah sesuai kewenangannya berdasarkan IMB yang telah
diterbitkan.
2) Pengawasan pembangunan perumahan murah meliputi
pengawasan terhadap:
a) Pelaksanaan pembangunan rumah yang terdiri dari pengawasan
arsitektur, pengawasan kontruksi, dan pengawasan pemasangan
jaringan/instalisasi listrik, air minum, air limbah dan air kotor
beserta kelengkapannya.
b) Pelaksanaan pembangunan prasarana jalan dan saluran
drainase.
c) Pelaksanaan pematangan tanah untuk kepentingan sarana
perumahan.
d) Pelaksanaan pemasangan jaringan/instalasi listrik dan air
minum beserta kelengkapannya diluar kaveling.
 56

Tujuan pengawasan yang diterapkan oleh Pemerintah

Kabupaten Sukoharjo yaitu:

1) Mengetahui proses pekerjaan pembangunan apakah berjalan

dengan lancer atau ada hambatan.
2) Apabila ada kesalahan yang dibuat oleh pekerja dan tidak sesuai
dengan site plan maka dapat diperbaiki segera supaya pada
bangunan berikutnya tidak terjadi kesalahan-kesalahan baru.
3) Untuk mengetahui setiap penggunaan anggaran yang telah
ditetapkan dalam perencanaan dapat terarah pada
sasarannya.Misalnya bahan bangunan yang digunakan oleh
pengembang harus sesuai SNI dan harga beli bahan bangunan
sesuai dengan anggaran.
4) Untuk mengetahui apakah pelaksanaan pembangunan sesuai
dengan rencana bangunan perumahan mulai dari arsitek, luas
tanah, tinggi langit-langit dan lain-lain sesuai standar bangunan
rumah sehat.

Pengawasan pembangunan perumahan di Kabupaten

Sukoharjo sudah diterapkan sesuai Pasal 6d Undang Undang No 1
Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman meliputi
pemantauan, evaluasi dan koreksi, hal ini dapat diketahui dari jumlah
pengembang yang saat ini bekerjasama dengan Pemerintah Kabupaten
Sukoharjo sebanyak 172 pengembang dan juga pembangunan yang
saat ini berlangsung di 12 kecamatan untuk memenuhi kebutuhan
perumahan bagi MBR. Kriteria pengawas perumahan Kabupaten
Sukoharjo yang telah dibentuk oleh Dinas Pekerjaan Umum dalam
melakukan tugas memantau, memeriksa, dan mengevaluasi tidak
boleh terpengaruh orang lain, sehingga hasilnya benar-benar objektif.
Tim teknis tapak kaveling perumahan dalam menyampaikan hasil
pengawasannya kepada pimpinan bagian perumahan dan Kepala
Dinas Pekerjaan Umum Sukohajo harus cepat , sehingga menentukan
 57

cepatnya untuk ditindaklanjuti. Untuk mengetahui, memutuskan dan

menjamin pelaksanaan dalam proses manajemen pembangunan
perumahan berlangsung sesuai dengan perencanaan yang telah
ditetapkan, maka fungsi pengawasan harus terlaksana sejalan dengan
kegiatan pelaksanaan. Pengawasan menempati posisi amat strategi
dalam proses manajemen pembangunan perumahan, sehingga penting
untuk diwujudkan kegiatan berfungsi dengan baik
(Masjaya,2007:282).

b) Analisis pengawasan perumahan bersubsidi bagi masyarakat

berpenghasilan rendah berdasarkan teori pengawasan
a. Pengawasan menurut subyek

Dilihat dari subyeknya,Diharna dalam bukunya Pemeriksaan dalam

Pengawasan,membedakan pengawasan menjadi 5 jenis, yaitu pengawasan
melekat atau sistem pengendalian managemen, pengawasan aparat
pemeriksa fungsional,pengawasan legislative,pengawasan masyarakat dan
pengawasan lembaga swadaya masyarakat (Diharna,1999:11).
Pemerintah Sukoharjo menerapkan pengawasan melekat atau
sistem managemen, pengawasan aparat pemeriksa fungsional dan
pengawasan masyarakat.Penerapan pengawasan melekat dapat dilihat
ketika Tim Teknis Tapak Kaveling yang dibentuk oleh Dinas Pekerjaan
Umum mendapatkan adanya kesalahan dalam pembangunan tim ini dapat
melakukan koreksi dan juga dapat melakukan pengendalian supaya dapat
mencegah terjadinya kesalahan.Pengawasan aparat pemeriksa fungsional
diterapkan ketika dalam hasil pemantauan, evaluasi dan koreksi
pembangunan ada yang perlu dibenahi maka tim teknis dapat memberikan
rekomendasi buat pelaksanaan atau perbaikan perencanaan.Pengawasan
masyarakat diterapkan untuk menyoroti kerugian atau terganggunya
kepentingan dirinya, keluarganya, kelompoknya atau masyarakat lain.

b. Pengawasan menurut obyek

 58

Jenis pengawasan menurut obyeknya dibagi menjadi 3 jenis yaitu

pengawasan langsung dan pengawasan tidak langsung (Sujamto, 1996:14).
Penerapan pengawasan langsung dilakukan Pemerintah Kabupaten
Sukoharjo dengan datang kelokasi pembangunan dan mengawasi secara
langsung pekerjaan perumahan atau disebut juga built of control.
Pengawasan tidak langsung diterapkan dengan cara mempelajari setiap
laporan dari masyarakat atau pihak pengembang. Upaya yang dilakukan
dalam pembangunan perumahan dan permukiman berorientasi pada MBR
dengan peningkatan solidaritas sosial serta keswadayaan masyarakat
dalam mendukung pengembangan perumahan dan
permukiman.Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dilakukan oleh pemerintah daerah Kabupaten Sukoharjo yang
telah melibatkan peran masyarakat berupa :
1) Memberikan masukan atau saran dalam proses penyusunan rencana
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;
2) Mendukung dalam proses pelaksanaan pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman;
3) Ikut serta dalam pemeliharaan dan perbaikan perumahan dan kawasan
permukiman; dan
4) Aktif dalam proses pengendalian penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman (Proposal lomba habitat,2012:43).
c. Pengawasan menurut sifat dan waktu
Pengawasan sifat dan waktu menurut Handayaningrat dapat
dibedakan menjadi pengawasan preventif dan pengawasan represif
(Handayaningrat, 1986:145-146).Pengawasan preventif diterapkan
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo sebelum rencana dilakukan seperti
persiapan-persiapan, rencana kerja, rencana anggaran, rencana penggunaan
tenaga dan sumber-sumber lain.Maksud dari pengawasan preventif ini
untuk mencegah terjadinya kesalahan dalam pelaksanaan. Sedangkan
pengawasan represif diterapkan setelah diadakannya
pembangunan.Maksud dari pengawasan ini adalah untuk menjamin
 59

kelangsungan pelaksanaan pekerjaan agar hasilnya sesuai dengan rencana

yang ditetapkan.

d. Pengawasan menurut ruang lingkupnya

Pengawasan menurut ruang lingkupnya dapat dibedakan menjadi
dua, yaitu pengawasan dari dalam (internal control) dan pengawasan dari
luar (eksternal control).Penerapan pengawasan dari dalam ini dilakukan
Pemerintah Kabupaten Sukoharjo dengan membentuk Tim Teknis
Penyusunan Rencana Teknik Tapak Kaveling Perumahan yang bertindak
atas nama Kepala Dinas Pekerjaan Umum dengan tugas mengumpulkan
data dan informasi dalam pembangunan untuk menilai kemajuan atau
kemunduran pelaksanaan pekerjaan, dimana hasil pengawasan ini
digunakan untuk menilai kebijakan pemerintah.Sedangkan pengawasan
dari luar yaitu dengan pengawasan yang dilakukan oleh masyarakat yang
akan membeli rumah bersubsidi, jika menurut masyarakat pelaksanaan
pembangunan kurang tepat maka masyarakat dapat melaporkan kepada
Dinas Pekerjaan Umum.
Pembangunan perumahan bersubsidi ini dilakukan Pemerintah
Kabupaten Sukoharjo dengan memperhatikan 12 asas yang tercantum
didalam Pasal 2 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman yaitu:
1) Asas Kesejahteraan agar pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman yang layak bagi masyarakat dapat terpenuhi sehingga
masyarakat mampu mengembangkan diri dan beradap,serta dapat
melaksanakan fungsi sosialnya.Karena semua manusia mempunyai hak
yang sama untuk hidup dan sejahtera agar dapat bertumbuh dengan baik
dan saling menolong antar manusia.
2) Asas Keadilan dan Pemerataan bertujuan untuk memberikan landasan
agar hasil pembangunan dibidang perumahan dan kawasan pemukiman
dapat dinikmati secara proposional dan merata bagi seluruh
rakyat,sehingga semua masyarakat dapat merasakan termasuk MBR.
 60

Pemerintah Kabupaten Sukoharjo melakukan pembangunan ini juga

diperuntukkan oleh masyarakat sehingga semua lapisan masyarakat
dapat merasakan kebijakan progam satu juta rumah.
3) Asas Kenasionalan,Pemerintah Sukoharjo memberikan syarat bahwa
yang mempunyai hak memiliki rumah bersubsidi ini adalah warga
Negara Indonesia, sedangkan hak menghuni dan menempati oleh orang
asing hanya dimungkinkan dengan cara hak sewa atau hak pakai atas
rumah.
4) Asas Keefesianan dan Kemanfaatan bertujuan untuk memberikan
landasan agar penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dilakukan dengan memaksimalkan potensi yang dimiliki berupa sumber
daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan
yang sehat untuk memberikan keuntungan dan manfaat sebesar-
besarnya bagi kesejahteraan rakyat.
5) Asas Keterjangkauan dan Kemudahan bertujuan untuk memberikan
landasan agar hasil pembangunan dibidang perumahan dan kawasan
permukiman dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta
mendorong terciptanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan
bagi MBR agar setiap warga Negara Indonesis mampu memenuhi
kebutuhan dasar akan perumahan dan permukiman.Dalam progam
pembangunan rumah murah/rumah bersubsidi Kabupaten Sukoharjo
menerapkan FLPP.
6) Asas Kemandirian dan Kebersamaan bertujuan memberikan landasan
agar penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman bertumpu
pada prakarsa, swadaya, dan peran masyarakat untuk turut serta
mengupayakan pengadaan dan pemeliharaan terhadap aspek-aspek
perumahan dan kawasan permukiman sehingga mampu membangkitkan
kepercayaan, kemampuan dan kekuatan sendiri, serta terciptanya kerja
sama antara pemangku kepentingan di bidang perumahan dan kawasan
permukiman. Pemerintah Kabupaten Sukoharjo dalam perumahan ini
mempunyai kewajiban menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan
 61

koordinasi terhadap pelaksanaan kebijakan Kabupaten Sukoharjo dalam

penyediaan rumah, perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan
kawasan permukiman, melaksanakan pengawasan dan pengendalian
terhadap pelaksanaan peraturan perundang-undangan, kebijakan,
strategi, serta program di bidang perumahan dan kawasan permukiman
pada tingkat kabupaten/kota, melaksanakan peningkatan kualitas
perumahan dan permukiman; mengalokasikan dana dan/atau biaya
pembangunan untuk mendukung terwujudnya perumahan bagi
MBR,memfasilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi
masyarakat, terutama bagi MBR dan menetapkan lokasi Kasiba dan
Lisiba. Sedangkan masyarakat mempunyai peran memberikan masukan
kepada pemerintah mengenai progam perumahahan yang berjalan atau
hambatan, pemeliharaan serta perbaikan perumahan dan kawasan
permukiman.
7) Asas Kemitraan bertujuan untuk memberikan landasan agar
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilakukan oleh
Pemerintah dan Pemerintah Daerah dengan melibatkan peran pelaku
usaha dan masyarakat, dengan prinsip saling memerlukan,
mempercayai, memperkuat, dan menguntungkan yang dilakukan, baik
langsung maupun tidak langsung.Dalam pembangunan perumahan ini
pemerintah Kabupaten Sukoharjo memberikan arahan kepada pelaku
usaha(pengembang) untuk merencanakan arsitektur bangunan yang
akan dibangun, supaya dalam pencapaian tujuan kessejahteraan
masyarakat dapat terpenuhi.
8) Asas Keserasian dan Keseimbangan bertujuan untuk memberikan
landasan agar penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dilakukan dengan mewujudkan keserasian antara struktur ruang dan
pola ruang, keselarasan antara kehidupan manusia dengan lingkungan,
keseimbangan pertumbuhan dan perkembangan antar daerah, serta
memperhatikan dampak penting terhadap lingkungan. Pemerintah
Sukoharjo sebelum adanya pembangunan perumahan sudah lebih
 62

dahulu menganalisis dampak lingkungan yang akan terjadi dalam

pembangunan sehingga ketika pembangunan itu berdampak sudah ada
solusi yang diambil.
9) Asas Keterpadanan bertuujuan untuk memberikan landasan agar
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilaksanakan
dengan memadukan kebijakan dalam perencanaan, pelaksanaan,
pemanfaatan dan pengendalian, baik internal maupun antar instansi
serta sector terkait dalam kesatuan yang bulat dan utuh, saling
menunjang, dan saling mengisi.Kementerian pusat dan daerah
bekerjasama dalam progam pembangunan perumahan karena memiliki
visi yang sama untuk dicapai yaitu terwujudnya infrastruktur pekerjaan
umum dan perumahan rakyat yang handal dalam mendukung Indonesia
yang berdaulat, mandiri, dan berkepribadian berlandaskan gotong-
royong.
10) Asas Kesehatan bertujuan untuk memberikan landasan agar
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman memenuhi standar
rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan dan perilaku hidup
sehat.Rumah yang dibangun luas bangunan kurang lebih 36m2 dan
memiliki sekurang kurangnya satu ruang tidur, pengudaraan dan
pencahayaan alami untuk setiap ruangan dan sanitasi air.
11) Asas Kelestarian dan Keberlanjutan memberikan landasan agar
penyedia perumahan dan kawasan permukiman dilakukan dengan
memperhatikan kondisi lingkungan hidup, dan menyesuaikan dengan
kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju kenaikan jumlah
penduduk dan luas kawasan secara serasi dan seimbang untuk generasi
sekarang dan generasi yang akan datang.Pemerintah Sukoharjo dalam
membangun perumahan di kawasan siap bangun dan lingkungan siap
bangun supaya pembangunan rumah tidak berada dalam jalur hijau atau
tempat yang dilarang menurut ruang tata kota.
12) Asas Keselamatan, Keamanan, Ketertiban, dan Keteraturan bertujuan
untuk memberikan landasan agar penyelenggaraan perumahan dan
 63

kawasan permukiman memperhatikan masalah keselamatan dan

keamanan lingkungan dari berbagai ancaman yang membahayakan
penghuninya, ketertiban administrasi dan keteraturan dalam
pemanfaatan perumahan dan kawasan permukiman. Dalam
melaksanakan pembangunan perumahan setiap tenaga kerja diberi
asuransi supaya keslamatannya dapat terjamin, sistem keamanan juga
ditata sebaik mungkin supaya setiap penghuni dapat merasa aman dan
sejahtera.

2. Kendala dan solusi yang diambil oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo

dalam penerapan rumah bersubsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah
Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan bersubsidi bagi
masyarakat berpenghasilan rendah berdasarkan Undang-Undang No 1 Tahun
2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman ada hambatan yang
dialami Pemerintah Kabupaten Sukoharjo dalam penerapan progam satu juta
rumah.Hambatan dalam pembangunan ini ada dua yaitu hambatan dari dalam
dan hambatan dari luar.Terhadap hambatan tersebut harus ditemukan solusi
agar tidak mengganggu pembangunan perumahan bersubsidi.

a. Hambatan dari dalam yang dialami oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo

1) Jumlah Pengawas yang dibentuk sejumlah 7 orang sehingga
pengawasan hanya dilakukan 1 bulan sekali sampai 3 bulan sekali
dikarenakan kurangnya jumlah pengawas. Dalam Pasal 40 Undang-
undang No 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan
permukiman menjelaskan bahwa dalam melaksanakan pembangunan
pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertanggungjawab untuk
menugasi dan/atau membentuk lembaga atau badan yang menangani
pembangunan perumahan dan permukiman.Dimana lembaga atau badan
ini bertanggungjawab membangun rumah umum, khusus dan rumah
Negara, menyediakan tanah bagi perumahan dan melakukan koordinasi
 64

dalam proses perizinan dan pemastian kelayakan hunian. Strategi yang

diterapkan pemerintah untuk mempercepat progam sejuta rumah ini
adalah membentuk Satuan Kerja Non Vertikal Tertentu (SNVT) Bidang
perumahan diseluruh provinsi. SNVT ini berada dibawah Direktorat
Jendral Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR yang akan
melakukan pengawasan pembangunan progam sejuta rumah dan
mempermudah koordinasi antara pemerintah pusat dan daerah. Personit
SNVT Perumahan diambil dari daerah yang dipilih oleh gubernur
maupun kepala dinas dari seluruh provinsi (Syarif Burhanuddin Dirjen
Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat PUPR dalam Dewab Pengurus Pusat Persatuan Perusahaan
Realestat Indonesia, administrator 10 Mei 2016, 14:27:18)
2) Data mengenai backlog rumah (ketersediaan rumah dan kebutuhan
rumah sesuai tingkat pendapatan) tanpa dukungan data yang akurat
pemerintah Kabupaten Sukoharjo mengalami hambatan dalam
penyediaan rumah yang sesuai dengan tingkat pendapatan
masyarakat,karena sebagian penduduk berpendapatan tidak stabil,
sedangkan harga rumah bersubsidi sudah ditentukan dari Dirjen PUPR,
untuk tahun 2016 rumah bersubsidi Rp.116.500.000,00 dan akan
mengalami kenaikan di tahun 2017 sebesar Rp.123.000.000,00 (PMK
113/PMK.03/2014).
3) Kemitraan dengan Pemerintah Daerah (sinergisitas progam dan
kebijakan pusat dan daerah belum optimal). Pemerintah Pusat dan
daerah sudah berkoordinasi untuk mencapai visi yang sama namun
dalam pelaksanaannya belum optimal.Misalnya dalam pengawasan
seharusnya membentuk lembaga khusus yang ditugasi untuk
mengawasi jalannya pembangunan perumahan seperti SNVT (Satuan
Kerja Non Vertikal Tertentu) yang fungsinya untuk menyikronkan
maupun koordinasi antar stakeholders dimana personil SNVT ini
merupakan pihak yang memahami problematika pembangunan daerah
masing-masing, namun belum berjalan optimal sehingga Kabupaten
 65

Sukoharjo mengawasi pembangunan yang berjalan dengan membuat

surat keputusan.

b. Hambatan dari luar yang dialami oleh Kabupaten Sukoharjo

1) Pertambahan jumlah penduduk dan urbanisasi terus meningkat.
Pertambahan penduduk ini dikarenakan banyak faktor dari tuntutan
pekerjaan, pendidikan di Kabupaten Sukoharjo yang lebih baik dan
kualitas hidup yang memadai. Perkembangan jumlah penduduk dari
tahun ke tahun terus mengalami kenaikan dengan rata-rata pertumbuhan
sebesar 1,52 %, pada tahun 2005 jumlah penduduk sebesar 821.213
jiwa, tahun 2006 jumlah penduduk sebesar 826.289 jiwa dan ditahun ini
mencapai kurang lebih 900.000 jiwa. Berdasarkan perhitungan IPM
oleh BPS, nilai Indek Pembangunan Manusia (IPM) tercatat 73,29
dengan angka tersebut Kabupaten Sukoharjo menduduki urutan ke 118
dari 497 kabupaten/kota di seluruh Indonesia. Sedangkan untuk tingkat
Jawa Tengah menduduki urutan 10. Kondisi tersebut merupakan salah
satu indikator terhadap kualitas pembangunan manusia di Kabupaten
Sukoharjo.
2) Rendahnya daya beli masyarakat dimana harga rumah tidak sebanding
dengan pendapatan masyarakat. Upah Minum Regional Kabupaten
Sukoharjo adalah Rp. 1.396.000 sedangkan pada tahun 2016 harga yang
ditetapkan oleh Dirjen PUPR untuk rumah bersubsidi adalahh Rp
116.500.000. Hal ini menyebabkan daya beli masyarakat menjadi
kurang untuk memiliki rumah yang sederhana.
3) Masih rendahnya akses MBR terhadap perbankan, masyarakat kurang
memahami kemudahan yang telah diberikan oleh pemerintah melalui
FLPP. Tingkat pendidikan di Kabupaten Sukoharjo belum merata hal
ini dapat diketahui dari angka putus sekolah yang masih ada di
Kabupaten Sukoharjo, Tahu 2014 angka putus sekolah Sekolah Dasar
0,05% dan Sekolah Menengah Pertama 0,09% namun angka ini sudah
banyak mengalami penurunan dari tahun sebelumnya (Sumber: Dinas
 66

Pendidikan Kab. Sukoharjo). Dikarenakan tingkat pendidikan yang

kurang menyebabkan MBR susah memahami akses terhadap
perbankan, padahal perbankan memberikan kemudahan untuk MBR
memperoleh rumah dengan harga murah dan dapat mengangsur.

Kendala- kendala tersebut bisa disebabkan oleh factor-faktor

yang mempengaruhinya, menurut teori Soerjono Soekanto ada 5 faktor
yang mempengaruhi penegakan hukum dalam suatu pelaksanaan
kegiatan anatara lain pertama faktor hukum nya, dasar hukum atau
peraturan harus ada terlebih dahulu sehingga menjadi dasar suatu
pekerjaan dilaksanakan. Dalam penerapan pengawasan perumahan ini
perlu ada peraturan hukum yang mengatur tentang pelaksanaan
pengawasan. Kedua faktor penegak hukum, termasuk dalam hal ini
ialah tim pengawas yang telah dibentuk untuk ditambah sehingga
pengawasan dapat berjalan dengan baik mengingat 3500unit rumah
yang menjdi target pemerintah Kabupaten Sukoharjo dalam
pembangunan dan Satuan Pamong Praja Daerah untuk membantu tim
pengawas khusus ketika pengembang tidak mau mengerjakan evaluasi
yang diberikan oleh pengawas.Ketiga faktor sarana atau fasilitas yang
mendukung penegakan hukum, sarana dalam penerapan ini berupa data
data yang lengkap mengenai backlog rumah, jumlah penduduk, lahan
yang terjangkau, dan kawasan siap bangun. Keempat faktor
masyarakat, masyarakat wajib membantu dalam penegakan hukum
pengawasan supaya dapat saling mengevaluasi kekurangan
pembangunan sehingga ada rekomendasi dari pemerintah untuk
mengadakan koreksi dan kelima faktor kebudayaan ini mencakup nilai
nilai yang mendasari hukum yang berlaku , nilai- nilai yang merupakan
konsepsi- konsepsi abstrak mengenai apa yang dianggap baik( dianuti)
dan apa yang dianggap buruk ( dihindari) sehingga masyarakat
mengerti apa yang seharusnya dilakukan sebagai individu dalam sebuah
 67

tatanan lingkungan hidup. Peran Masyarakat dalam perumahan terdapat

dalam Pasal 117 Permenpera No 25 Tahun 2011 tentang Pedoman
Penyelenggaraan Perumahan Murah, antara lain masyarakat yang
berada dalam kawasan rumah murah dapat berperan serta dalam
pembangunan perumahan, masyarakat berhak menyampaikan saran dan
masukan atas pelaksanaan pembangunan rumah murah kepada instansi
terkait didaerah, masyarakat berhak mengetahui lokasi pembangunan
rumah murah dan pemerintah daerah berkewajiban mengumumkan atau
menyebarluaskan lokasi yang telah ditetapkan oleh kepala daerah
ditempat-tempat yang memungkinkan masyarakat dapat mengetahui
dengan mudah.

c. Solusi yang diterapkan oleh Pemerintah Kabupaten Sukoharjo unruk

mengatasi setiap hambatan yang terjadi:
1) Hambatan dari dalam
a) Pemerintah Kabupaten Sukoharjo membentuk tim teknis kaveling
perumahan untuk mengawasi pembangunan perumahan diwilayah
Sukoharjo yang beranggotakan 7 orang. Selama strategi bersama
dengan pemerintah pusat belum berjalan secara optimal yaitu untuk
membentuk SNVT yang khusus bertugas untuk mengawasi
pembangunan perumahan maka tim teknis kaveling yang dibentuk
Dinas Pekerjaan Umum ini yang akan mengawasinya.
b) Pemerintah Kabupaten Sukoharjo terus berupaya mencari lahan
yang sesuai dengan harga yang telah ditentukan untuk
pembangunan perumahan bersubsidi, supaya masyarakat
berpenghasilan rendah dapat membeli rumah sesuai pendapatan
masyarakat sehingga sasaran pembangunan ini dapat tercapai.
c) Pemerintah daerah terus koordinasi dengan pemerintah pusat untuk
menjalankan misi dalam bidang perumahan supaya strategi yang
telah dibentuk bersama dapat optimal.Strategi kemudahan
mendapatkan kredit perumahan, strategi promosi perumahan, dan
 68

strategi perijinan pendirian bangunan.Pemberian subsidi pada

bidang perumahan merupakan salah satu kebijakan dari pemerintah
terhadap penyediaan perumahan khususnya masyarakat
berpenghasilan rendah.Pemberian subsidi ini diharapkan akan
mewujudkan masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan
rendah untuk memiliki rumah.
2) Hambatan dari luar
a) Pendataan 1 bulan sekali untuk mengetahui penduduk tetap atau
penduduk tidak tetap diwilayah tersebut. Pendataan ini penting
dilakukan karena untuk pertambahan penduduk pasti akan terus
meningkat diwilayah Kabupaten Sukoharjo, mengingat
diKabupaten Sukoharjo wilayahnya sudah cukup maju untuk
tingkat pendidikan.
b) Diupayakan oleh pemerintah supaya rumah subsidi yang dibangun
dapat sesuai dengan pendapatan masyarakat, apabila masyarakat
yang pendapatannya tidak memenuhi syarat untuk memperoleh
rumah bersubsidi maka dapat menyewa di rumah susun yang telah
disediakan oleh pemerintah. Pemerintah Sukoharjo juga
mengadakan pelatihan kewirausahaan supaya measyarakat
mendapatkan penghasilan yang lebih dari Upah Minimum Regional.
Pelatihan ini diharapkan dapat mengasah ketrampilan masyarakat
untuk mengelola hasil bumi ataupun dalam bidang jasa.
c) Memberikan pengarahan dan juga sosialisasi kepada masyarakat di
wilayah Kabupaten Sukoharjo tentang progam satu juta rumah yang
akan dibangun beserta kemudahan dalam pembayaran perumahan
bersubsidi. Hal ini diharapkan menarik minat daya beli masyarakat
untuk memiliki sebuah tempat tinggal untuk kesejahteraan hidup
keluarga mereka.
69