PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE ZARAGOZA 2001 texto refundido 2007

TTULO SPTIMO

RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPTULO 7.1

RGIMEN GENERAL Y DESARROLLO DEL PLAN EN SUELO URBANIZABLE

Artculo 7.1.1. Definiciones y rgimen general

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que no tienen la condicin de suelo

urbano ni de suelo no urbanizable y que el plan clasifica como tales en previsin de su
posible transformacin a destinos urbanos mediante procesos de urbanizacin, en las
condiciones establecidas en estas normas.

2. Constituyen el suelo urbanizable delimitado los suelos urbanizables previstos por el

plan para su urbanizacin prioritaria.

Los sectores que forman el suelo urbanizable delimitado son los que se reflejan en los
planos de clasificacin, calificacin y regulacin, y en los cuadros adjuntos a estas
normas (anejo VI).

3. Todo el suelo urbanizable restante tendr la consideracin de suelo urbanizable no

delimitado.

4. El rgimen del suelo urbanizable es el establecido para esta clasificacin en la ley

5/1999, urbanstica de Aragn (artculos 26 a 31 y concordantes) y en los reglamentos
de la ley, completados por lo dispuesto en estas normas.

Artculo 7.1.2. Desarrollo del suelo urbanizable

1. Su desarrollo se efectuar mediante los planes parciales correspondientes a los secto

res en que se divide esta clase de suelo para su ordenacin, o a los que se delimiten
posteriormente en el suelo urbanizable no delimitado.

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2. Los planes parciales se redactarn con arreglo a las disposiciones contenidas en la
ley 5/1999, urbanstica de Aragn (artculos 44 a 48), en sus reglamentos y en las pre
sentes normas.
Los planes parciales de iniciativa particular se regularn por lo dispuesto en la ley
5/1999, urbanstica de Aragn (artculos 51, 52 y concordantes), en sus reglamentos y
en estas normas.
3. Los propietarios de suelos clasificados por el plan general como urbanizables delimi
tados estarn obligados a presentar a trmite los proyectos de planes parciales de sus
sectores en el plazo mximo de cuatro aos. En los planes parciales se establecern los
plazos para la gestin y la ejecucin de la urbanizacin, as como para la posterior soli
citud de licencias para la edificacin de los solares resultantes.
4. Cada plan parcial comprender uno o ms sectores completos, de los que determina
r la ordenacin urbanstica pormenorizada en concordancia con los suelos colindantes,
con satisfaccin de las condiciones expresadas en estas normas. El plan parcial no
podr modificar las determinaciones contenidas en este ttulo y disposiciones concor
dantes, ni en la ficha correspondiente al sector que desarrolle, ni establecer definiciones
de conceptos urbansticos genricos y normas relativas al rgimen general de la edifica
cin diferentes de las contenidas en el ttulo segundo de las normas del plan general.
5. En desarrollo de los planes parciales podrn redactarse estudios de detalle, con los
objetivos y las limitaciones expresados por la legislacin urbanstica y estas normas.
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CAPTULO 7.2
RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE DELIMITADO
Artculo 7.2.1. Rgimen en ausencia de plan parcial aprobado
En el suelo urbanizable delimitado, en tanto no se haya aprobado la ordenacin detallada
que permita la urbanizacin, el rgimen del suelo ser el establecido en el artculo 30 de
la ley 5/1999, urbanstica de Aragn. Slo excepcionalmente podr otorgarse licencia
municipal para la realizacin de usos del suelo y de obras cuyas caractersticas intrnse
cas acrediten manifiestamente su carcter provisional, que no estn prohibidos por el
plan y que, en todo caso, debern cesar y ser desmontadas o demolidas sin indemniza
cin alguna cuando as lo acuerde el Ayuntamiento. La licencia, bajo las condiciones
indicadas, aceptadas expresamente por el propietario, se har constar en el Registro de
la Propiedad.
Artculo 7.2.2. Delimitacin de los sectores
1. Se define como sector en suelo urbanizable el mbito de ordenacin propio de un plan
parcial. Los planes parciales abarcarn uno o varios sectores completos.
2. Los lmites de los sectores del suelo urbanizable delimitado son los representados en
los planos de calificacin y regulacin del plan general.
Estos lmites podrn precisarse y ajustarse justificadamente a travs de los planes
parciales en los casos siguientes:
a) Colindancia con suelos de sistemas generales ejecutados o no asignados al
sector.
b) Adaptacin a situaciones de hecho tales como el ajuste a los lmites de las
distintas clases de suelo, a las reas edificadas del suelo urbano, a acci
dentes topogrficos que lo justifiquen, a la realidad catastral, u otras razones
anlogas. El ajuste ser obligatorio cuando, al confrontar los planos del plan
general con la realidad topogrfica, se compruebe la existencia de acequias,
caminos, lneas de servicios o intersticios de suelo no incorporados a un
mbito de actuacin urbanstica.
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En razn de estas causas, la adaptacin de los lmites de un sector no podr suponer la
variacin en ms o en menos de un 5 por ciento con respecto a la superficie considerada
por el plan general. Estas concreciones o reajustes no podrn suponer la disminucin de
la superficie de los sistemas generales incluidos o adscritos al sector.
Artculo 7.2.3. Delimitacin de los sectores con vas arteriales
En la delimitacin de los sectores con vas arteriales o ferroviarias se seguirn las si
guientes normas:
a) Cuando la va est ejecutada, el lmite del sector se har coincidir con el l
mite del dominio pblico, correspondiente al suelo ya expropiado para la eje
cucin de la va, sin perjuicio de que la ordenacin contenida en el planea-
miento de desarrollo y la edificacin de los terrenos mantenga las distancias
que resulten exigibles.
b) Cuando la va no est ejecutada y la franja de proteccin est comprendida
en el sector o asignada a l, se computar como parte del sector la superfi
cie correspondiente a la franja asignada.
c) Cuando la va no est ejecutada y la franja de proteccin no est compren
dida en el sector o asignada a l, el plan parcial har una estimacin, aun
aproximada, de los terrenos cuya ocupacin vaya a ser necesaria para la va,
basado en los estudios de su trazado o informativos que pudieran existir, o
bien en los que el propio plan parcial realice, tomando su lmite como lmite
del sector.
En este caso, el instrumento de gestin que posteriormente desarrolle el
plan parcial establecer un rea de suelo edificable especficamente desti
nada a las compensaciones de suelos de sistemas que pudieran derivarse
de ajustes posteriores a la aprobacin del plan parcial.
Si la zona real de expropiacin de la va fuera inferior a la estimada por el
plan parcial, con el fin de evitar intersticios de suelo excluidos de ordenacin
y en aplicacin del artculo precedente, se tramitar una modificacin del
plan parcial para propiciar la inclusin o asignacin del suelo excluido.
Si no se producen compensaciones posteriores, las parcelas que se hubie
ran destinado a prevenirlas se destinarn a dotaciones pblicas.
Artculo 7.2.4. Aprovechamiento medio
1. El aprovechamiento medio de un sector del suelo urbanizable se define como resulta
do de dividir por su superficie la suma de aprovechamientos urbansticos objetivos asig
nados por el planeamiento a las distintas unidades de ejecucin incluidas en l, o, de no
estar delimitadas, a los terrenos de dicho sector.
El aprovechamiento urbanstico objetivo indica la superficie construible de que es sus
ceptible la edificacin privada, medida en metros cuadrados de la edificacin que est
considerada como caracterstica en cuanto a uso y tipologa, tras haber convertido a
dicha unidad de medida la superficie construible de otros usos o tipologas distintos
mediante los coeficientes de homogeneidad establecidos por estas normas.
A efectos de clculo del aprovechamiento medio, la superficie del sector comprender el
suelo correspondiente a los sistemas generales incluidos en la delimitacin del sector o
adscritos a l para su obtencin.
2. Se define como aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado el resultado
de dividir por la superficie de todo el suelo as clasificado por el plan general la suma de
aprovechamientos urbansticos objetivos asignados por el plan a los distintos sectores
que constituyen dicha clase de suelo, ponderando las circunstancias urbansticas que
afecten a cada sector en relacin con los dems, e incluyndose en el denominador los
sistemas generales con esa clasificacin que estn comprendidos en la delimitacin de
los sectores o adscritos a ellos para su obtencin.
A tal efecto, los aprovechamientos de los sectores, homogeneizados conforme al aparta
do precedente, se ponderan en cada sector conforme a las presentes normas, atendien
do a sus particulares circunstancias urbansticas.
3. El aprovechamiento urbanstico subjetivo correspondiente a un propietario de suelo
urbanizable delimitado localizado en un sector o en sistemas generales exteriores ads
critos a l, ser el resultante de aplicar a la superficie aportada el noventa por ciento del
aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado.
En los instrumentos de gestin, dicho aprovechamiento, correspondiente a una superfi
cie construible homogeneizada respecto al uso y tipologa de referencia y ponderada
respecto a los sectores, se transformar en aprovechamiento real efectuando las con
versiones inversas correspondientes al sector y a la gama de usos o tipologas en que se
le adjudique su derecho edificable.
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Cuando no se aplique la expropiacin, formarn parte de la comunidad reparcelatoria los
titulares de los suelos de sistemas generales que hayan de obtenerse mediante adjudi
cacin de aprovechamiento en la unidad de ejecucin.
4. El resto del aprovechamiento urbanstico que resulte de detraer a los aprovechamien
tos objetivos los subjetivos de los propietarios corresponder a la Administracin.
Cuando el desarrollo del mbito al que pertenezcan los terrenos incluya el uso de vivien
da ser exigible que los aprovechamientos cedidos a la Administracin puedan destinar
se a la construccin de viviendas protegidas, en la cuanta que resulte de aplicar a dicho
aprovechamiento los coeficientes de homogeneizacin establecidos en estas normas.
Las parcelas edificables que se cedan para materializar el aprovechamiento de la Admi
nistracin debern ser adecuadas a dicha cuanta. En relacin con las limitaciones de
densidad, el nmero de viviendas correspondiente al aprovechamiento de cesin al
municipio ser proporcional a la edificabilidad real que le corresponda.
En la formacin de los instrumentos de gestin mediante los que se ejecuten los planes
parciales de sectores residenciales no se admitir la sustitucin de la cesin de aprove
chamientos lucrativos a la Administracin por su equivalente en metlico.
5. Mediante el correspondiente convenio de gestin, el Ayuntamiento podr admitir y
propiciar la sustitucin de la cesin de los suelos que debieran soportar el aprovecha
miento lucrativo municipal en sectores de suelo urbanizable delimitado por suelos con
calificacin residencial situados en reas del suelo urbano consolidado en las que se
considere prioritaria la promocin de polticas pblicas de vivienda.
En este caso, podr sustituirse parte del deber de cesin de suelo por una carga equi
valente de ejecucin de obra nueva o rehabilitacin de los edificios de viviendas situados
sobre dichas parcelas. El convenio podr incluir las condiciones de que el proyecto sea
encargado o, como mnimo, supervisado, por el Ayuntamiento, de que la direccin de las
obras corresponda a un tcnico designado por el Ayuntamiento, y de que en ellas se
emplee mano de obra del barrio en que se site, bien por subcontratacin de cooperati
vas de autoempleo, colaboracin con escuelas taller, contratacin de trabajadores a
travs del INEM o mediante frmulas similares.
Artculo 7.2.5. Condiciones especficas de los sectores
1. En los cuadros del anejo VI de las normas urbansticas, el plan general estable
ce, con carcter vinculante, la edificabilidad real de cada sector, el nmero m
ximo de viviendas, los coeficientes de homogeneidad de cada uso o tipologa y de
ponderacin de sectores, su aprovechamiento medio y el del suelo urbanizable delimita
do.
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En los planes parciales de los sectores de suelo urbanizable delimitado, se establecer
una reserva mnima del 25 por ciento de la edificabilidad real total para vivienda protegi
da, de la que una quinta parte ser de precio bsico (rgimen especial en el plan
aragons para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la rehabilitacin, 2005
2008). La cesin municipal comprender la reserva de vivienda de precio bsico y vivien
da protegida de precio mximo (respectivamente, rgimen especial y precio general
en el plan aragons para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la rehabilita
cin, 2005-2008) hasta completar la cesin.
2. En los mismos cuadros de condiciones de ordenacin del suelo urbanizable se deta
llan la superficie de suelo de sistemas generales asignada a cada sector y la distribucin
del aprovechamiento prevista por el plan general, en forma de porcentajes de la edificabi
lidad construible real destinados a cada tipo de usos admitidos en el sector.
La ordenacin de los aprovechamientos se har por los planes parciales, que se remiti
rn en todo caso a las condiciones de estas normas para las condiciones generales de la
edificacin, comprendidas las de posicin de aplicacin comn a las manzanas cerradas
y a la edificacin abierta.
3. De los porcentajes indicados en los cuadros del anejo VI, tienen carcter de mnimos
los correspondientes a las viviendas protegidas de precio bsico (rgimen especial en
el plan aragons para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la rehabilitacin,
2005-2008) y a los usos terciarios y de equipamiento privado, as como la suma de las
protegidas de precio bsico y mximo (respectivamente, rgimen especial y precio
general en el plan aragons para facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la
rehabilitacin, 2005-2008). Los porcentajes correspondientes a los dems usos podrn
alterarse en funcin de los que el plan parcial asigne efectivamente a los usos que se
han citado.
Debern satisfacerse igualmente las condiciones relativas a reservas de suelo o edifica
bilidad para dotaciones, equipamientos y servicios que establezcan con alcance general
la legislacin urbanstica y las presentes normas.
En ningn plan parcial que incluya el uso residencial el porcentaje de superficie cons
truida dedicado al uso terciario podr superar el 50 por ciento de la total, salvo que ex
presamente se indique lo contrario en el cuadro correspondiente del anejo VI.
Artculo 7.2.6. Condiciones materiales de la ordenacin
En la ordenacin de los sectores se cuidar la continuidad en la ordenacin con respecto
al resto del suelo urbano y urbanizable, considerndose como unidad compositiva y
funcional la ciudad en su conjunto y no cada sector por separado. Con este fin se asegu
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rar la continuidad de itinerarios y una ubicacin de las dotaciones de equipamiento y de
espacios libres que sea acorde con los requisitos globales de la ciudad.
Se cuidarn, anlogamente, las condiciones de borde con el suelo no urbanizable, procu
rando la continuidad del contorno constituido en los mbitos colindantes y la adecuada
transicin hacia los suelos no edificados, as como el respeto de las servidumbres que
sean exigibles cuando el sector linde con elementos del sistema territorial cuya legisla
cin sectorial imponga condiciones especficas a la edificacin prxima.
Artculo 7.2.7. Ordenacin de las zonas verdes y los espacios libres
1. Los planes parciales contendrn una ordenacin de las zonas verdes y los espacios
libres acorde con sus necesidades funcionales, buscando su concentracin en forma de
parques y la mxima accesibilidad para todos los vecinos, as como su integracin en el
sistema urbano de espacios libres pblicos. Ello no obstar para la proyectacin de un
sistema jerarquizado de espacios libres y jardines que prevea zonas al servicio de unida
des vecinales menores, permitiendo el desarrollo de un elenco diversificado de activida
des comunitarias al aire libre.
Con estos objetivos, el Ayuntamiento podr exigir la ubicacin de las zonas verdes de
modo que, unidas a otras colindantes existentes o pendientes de ordenacin o ejecucin
en suelos exteriores al sector, procuren mbitos de mayor extensin, y, por tanto, mejo
res condiciones ambientales, y favorezcan de paso la mayor integracin entre diversos
sectores.
2. Los elementos morfolgicos, hidrolgicos y vegetales del paisaje se conservarn e
integrarn en el sistema de espacios pblicos como componentes caracterizadores del
paisaje urbano. En la medida de lo posible, el arbolado existente en el sector se preser
var, integrndose las agrupaciones de rboles en las zonas verdes, las reas de estan
cia y las lneas de arbolado de calles y paseos.
Se respetar en lo posible el modelado natural de los terrenos destinados a zonas ver
des, evitndose los movimientos de tierra que desnaturalicen su carcter.
3. Las especies vegetales que se instalen en parques y jardines pblicos se adecuarn a
las caractersticas naturales del soporte y a los condicionantes que vaya a suponer la
ordenacin futura. Tanto la eleccin de las especies arbreas como del tratamiento de
suelos buscarn aunar la mayor funcionalidad con la reduccin de las exigencias de
mantenimiento.
4. Para que puedan ser estimados en la verificacin de los mdulos de reserva, las
zonas verdes y los espacios libres que se prevean en los planes parciales debern
240
respetar las condiciones mnimas de dimensin y diseo establecidas por el reglamento
de planeamiento.
No se considerarn a estos efectos como integrantes del sistema de espacios libres
aquellos espacios, arbolados o no, que se integren en el espacio viario como elementos
ms propios de la circulacin que de la estancia y el recreo. Tampoco podrn tenerse en
cuenta a efectos de cmputo aquellos en los que un excesivo relieve del terreno, la falta
de adecuadas condiciones de asoleo, unas caractersticas del terreno inadecuadas para
la plantacin de especies vegetales, la insuficiente accesibilidad o la proximidad a ele
mentos del sistema general de comunicaciones impidan una suficiente funcionalidad o
no garanticen la seguridad necesaria para su uso.
Artculo 7.2.8. Ordenacin de los equipamientos
1. Los suelos que hayan de albergar las dotaciones de equipamiento se dispondrn en
funcin de la distribucin de las viviendas y de los espacios libres pblicos, buscando la
complementariedad funcional y la potenciacin de la jerarqua diseada por el planea-
miento.
En particular, los suelos destinados a equipamientos docentes, deportivos y asistencia-
les buscarn la proximidad a las zonas verdes y tendrn garantizado un acceso a ellas
cmodo y seguro.
Las actividades no residenciales se relacionarn con la red viaria de modo que se procu
re su mejor accesibilidad y se garantice su integracin en la estructura urbanstica del
plan general, concentrndose preferentemente junto a los distribuidores locales y las
calles que los comunican con el centro de la ciudad.
2. La ordenacin procurar la mxima integracin de los usos, evitando en lo posible
zonificaciones radicales que asignen a cada parcela actividades exclusivas.
Siempre que sea posible, y con el establecimiento de las debidas condiciones de ubica
cin, superficie y compatibilidad, se integrarn en las mismas parcelas los usos residen
ciales y de oficinas con los comerciales y asistenciales, definiendo distribuciones de
actividades que no slo contemplen la dimensin horizontal del espacio, sino tambin la
vertical.
En general, se evitar destinar parcelas independientes a actividades comerciales, inte
grndolas, en cambio, en las plantas bajas de los edificios residenciales para formar un
zcalo con acceso directo desde las calles, a fin de garantizar la mxima vitalidad fun
cional del viario pblico.
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Artculo 7.2.9. Ordenacin del espacio viario

1. Los planes parciales contarn con un estudio de transporte y del anlisis de la relacin
con el resto de la ciudad, en funcin del cual se determinarn el trazado y las caracters DIMENSIONES RECOMENDADAS PARA LAS ACERAS
ticas de la red de comunicaciones, con sealamiento de alineaciones y rasantes, previ
sin de estacionamientos pblicos y privados, y, en su caso, delimitacin de zonas de TIPO DE CALLE ANCHO DE ACERA MNIMO
proteccin de las vas que lo requieran. Si procede, se establecern las previsiones
oportunas para la implantacin de servicios pblicos de transporte, determinndose, en Arterias principales y grandes aveni 500 a 700 metros (recomendables anchos
su caso, las bandas de reserva necesarias para la implantacin de sistemas de trans das: superiores en vas comerciales).
porte pblico que lo requieran, tales como el tranva o el metro ligero. Distribuidores locales: 500 a 700 metros.
Comerciales locales o colectoras in 300 a 500 metros.
Bajo los principios de la jerarqua y la funcionalidad, el sistema viario se disear de
dustriales:
modo que se garantice la accesibilidad uniforme y la continuidad de itinerarios. Las calles
no se definirn solamente como espacios de circulacin, sino como lugares de relacin y Locales residenciales: 250 a 300 metros.
de actividad ciudadana. Las calles sern pblicas, no admitindose los viales privados Locales industriales: 200 metros.
ms que cuando discurran en el interior de un solar y no ejerzan funciones relacionadas
Valor mnimo recomendable: 180 metros. En vas colectoras de trfico
con la circulacin urbana.
rodado deber mantenerse un espacio de
libre circulacin peatonal de 180 metros.
Salvo supuestos excepcionales, en los sectores residenciales y mixtos no se admitirn Cuando sea necesario instalar barreras
tramos de calle de longitud de fachada superior a 113 metros sin interrupcin por otras funcionales (buzones, seales, farolas,
calles pblicas transversales. En general, no se considerarn admisibles los trazados en rboles, bancos) debern colocarse
fondo de saco. stas lateralmente, de modo que no difi-
culten la accesibilidad, al menos, en un
2. El trazado de la planta, la seccin y el tratamiento superficial de las calles atender a ancho de 100 metros con trayectoria
la funcin que ejerzan o vayan a ejercer en el sistema urbano, debiendo perseguirse en rectilnea.
todas aquellas que discurran por sectores residenciales la mejor convivencia del trfico Valor mnimo absoluto: 150 metros (admisibles valores inferiores
de automviles, de bicicletas y de peatones, con soluciones de diseo que favorezcan la 075 a 100 metros- slo en casos de
continuidad de la circulacin no motorizada y fuercen la moderacin en la velocidad de la servicio a paradas de automviles sin
motorizada. trfico pedestre).

La red de itinerarios a pie respetar las condiciones de diseo establecidas por la nor
mativa de supresin de barreras arquitectnicas, y tendr las caractersticas y extensin
suficientes para garantizar las comunicaciones no motorizadas dentro del sector y en 3. En el diseo de los carriles de las calzadas, se evitarn tanto los anchos insuficientes
relacin con las reas colindantes, facilitando el acceso a los elementos singulares de como los excesivos; en trminos generales, y a reserva de la consideracin de las situa
concurrencia de pblico y, en particular, al equipamiento comunitario y a los espacios ciones particulares que pudieran producirse en funcin del tipo y la intensidad del trfico,
libres. la situacin urbana y otras circunstancias, se considerarn las siguientes anchuras
mnimas:
En el diseo del viario, se respetarn las siguientes anchuras mnimas de acera, salvo
justificacin suficiente de su inadecuacin para supuestos particulares por causa de
circunstancias especficas:

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PENDIENTE LONGITUD MXIMA RECOMENDABLE

DIMENSIONES RECOMENDADAS PARA LOS CARRILES < 2 %: Pendiente prolongada.

TIPO DE VA Y SITUACIN DIMENSIN DE CADA CARRIL 2 %: 500 metros.

Autopistas y autovas urbanas: 350 metros. 3 %: 150 a 250 metros.

Mximo: 360 metros.
Para IMD<500: 300 metros. 4% 80 a 150 metros.
Carriles de vehculos lentos: 300 a 350 metros.
Principales avenidas y vas colectoras: ptimo: 350 metros. 5 %: 50 a 80 metros.
Mnimo para vas de trfico poco intenso:
300 metros.
Viario industrial (con presencia signifi ptimo: 350 a 375 metros.
cativa de vehculos pesados): Las anchuras recomendadas de los carriles y pistas para bicicletas sern las expresadas
en la siguiente tabla:
Red local: Dimensiones muy estrictas: 325 a 3 me
tros.
TIPO DE VA DE BICICLETAS ANCHURA DE LA VA
Excepcionalmente: 250 a 275 metros.
Carril derecho de grandes vas: 350 a 375 metros (vehculos lentos, Recomendable (m.) Mnimo (m.)
ciclistas)
Carril-bus: 330 metros. CARRIL/BICI 1 sentido: 200 metros. 180 metros.
Mnimo: 300 metros.
2 sentidos: 320 metros. 240 metros.

4. Se definen como carriles-bici las vas para bicicletas situadas en la calzada de la calle PISTA/BICI 1 sentido: 180 metros. 160 metros.
y reservadas para el trfico ciclista; pueden protegerse de la corriente del trfico motori
zado mediante barreras rgidas, sealizacin, bordillos remontables, etc. Las pistas-bici 2 sentidos: 300 metros. 220 metros.
son espacios completamente segregados de la calzada que pueden situarse en la propia
calle o atravesar parques, espacios libres o terrenos no urbanizados.

Los planes parciales de sectores residenciales y mixtos disearn recorridos de carriles-
bici y pistas-bici para facilitar el trnsito seguro de ciclistas, con pendientes no superio
res al 7 por ciento; las pendientes entre el 6 y el 7 por ciento slo se admitirn en distan
cias cortas y condiciones excepcionales; para pendientes inferiores al 5 por ciento, la
relacin recomendable entre longitud y pendiente se atendr a los siguientes valores:
Las vas en las que se prevea la coexistencia de la circulacin ciclista y pedestre tendrn
una anchura mnima de 300 a 325 metros.
5. Como parte del sistema viario, en el plan parcial se sealizar la reserva de terrenos
para estacionamientos, de acuerdo con los mdulos determinados por el reglamento de
planeamiento. Las plazas de estacionamiento tendrn una superficie regular mnima de
220 por 450 metros.

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Los estacionamientos que se dispongan en la va pblica no se tendrn en cuenta en el
clculo de la dotacin de plazas necesarias en los edificios conforme a lo dispuesto en la
seccin segunda del captulo 2.4 de estas normas.
Se evitarn los estacionamientos en grandes plataformas integradas en la va pblica o
recayentes a ella. En el caso en que sea inevitable la previsin de playas de estaciona
miento, se ubicarn en lugares que no sean visibles desde la va pblica, bien por existir
construcciones intermedias, bien por disponerse bandas perimetrales de arbolado de
gran porte que acten como pantallas.
6. Tanto las calles y plazas como los sistemas de zonas verdes y espacios libres pbli
cos contarn con el mobiliario urbano y los servicios adecuados para cumplir todas sus
funciones propias en condiciones de confort.
Artculo 7.2.10. Regulacin de la edificacin
1. En el interior de cada sector, se procurar adecuar la ordenacin a zonas especficas
de las establecidas por el plan general para el suelo urbano consolidado. En el caso de
que, excepcional y justificadamente, se establezcan regulaciones de zona que no co
rrespondan a ninguna de las del plan general, se les dar al menos el mismo nivel de
definicin, reproduciendo su estructura formal y respetando las condiciones generales
establecidas para las zonas de edificacin en manzana cerrada (A-1), en ordenacin
abierta o industriales, segn el caso.
Consecuentemente, cuando se trate de zonas de edificacin abierta, se mantendrn las
condiciones establecidas por la seccin primera del captulo 4.2 de estas normas.
Cuando se trate de zonas de edificacin en manzana cerrada, adems de las condicio
nes expresadas en la seccin primera del captulo 4.1, se mantendr una relacin mxi
ma entre la altura de los edificios y la anchura de las calles equivalente a la establecida
por este plan para la zona A-1, grado 1; en el caso de disponerse, con la debida justifi
cacin, edificios de altura superior a ocho plantas (B+7), la relacin entre la altura mxi
ma de cornisa y la anchura de la calle no ser mayor de 150.
2. No se aceptarn soluciones de alineamiento de edificios de ms de ocho plantas
(B+7) a los lados de calles-corredor.
Los edificios de gran altura se admitirn, excepcionalmente, como elementos singulares
en situaciones urbanas de relevancia inobjetable, y siempre como parte de composicio
nes que compensen la concentracin puntual de edificacin con la correspondiente
dotacin de espacios libres y zonas verdes.
En esta y en otras soluciones de singular relevancia formal que pudieran proponer los
planes parciales, el Ayuntamiento podr exigir la aportacin, como parte de su docu
mentacin, de estudios arquitectnicos y normas relativas a la solucin formal que ga
ranticen la adecuacin del resultado o la coordinacin de unos edificios con otros en su
resultado final.
3. La distribucin pormenorizada de edificabilidades netas en el sector ordenado, con la
correspondiente regulacin de alturas, se realizar de acuerdo con la jerarqua viaria
interior y con la situacin relativa en el conjunto urbano, de modo que las tramas ms
densas acompaen a las vas ms importantes, donde los usos terciarios sean tambin
ms concentrados.
4. Cuando un sector recaiga a calles a travs de las que se enfrente a zonas de suelo
urbano consolidado, la edificacin ordenada por el plan parcial respetar las condiciones
establecidas por el plan general para dicha zona en cuanto a la relacin entre altura de
los edificios y ancho de calle, si es zona de manzana cerrada, o distancias mnimas a
edificios exteriores a la parcela, si es de ordenacin abierta.
Artculo 7.2.11. Ordenacin de las infraestructuras
1. En los planes parciales de uso predominantemente residencial, la red de distribucin
de energa elctrica ser subterrnea, y los centros de transformacin se integrarn en la
edificacin o sern subterrneos.
En el plan parcial se determinar con exactitud la situacin de los centros de servicio
afectos a la infraestructura de redes, incluyendo su uso pormenorizado, con indicacin
del tipo de dominio que le corresponda. En el caso excepcional, debidamente justificado,
de que dichos centros tengan que realizarse en edificacin exenta, las normas urbansti
cas del plan parcial debern fijar las condiciones de volumen y estticas exigibles.
Aun cuando sean subterrneos, los centros transformadores de electricidad se ubicarn
sobre espacios privados, no admitindose la imposicin de servidumbres sobre el viario y
los espacios libres pblicos.
2. Queda prohibida la utilizacin de la red de saneamiento para drenaje de campos,
escorrederos, desages de acequias, etctera, as como para el diseo y posterior
gestin de estas redes.
Artculo 7.2.12. Mdulos mnimos de reserva de dotaciones
1. Los planes parciales aplicarn los mdulos establecidos en el artculo 47 de la ley
5/1999, urbanstica de Aragn y en el reglamento de planeamiento, reservando en todo
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caso un mnimo del 30 por ciento de la superficie bruta del sector para viales de dominio
y uso pblico.
En el caso en que las condiciones peculiares de un sector justifiquen suficientemente
una reserva menor de suelo destinado a viario pblico, el margen que reste hasta el 30
por ciento se destinar a aumentar la dotacin de espacios libres o equipamientos pbli
cos. Dicha dispensa no se aplicar en los sectores en que se establezcan previsiones de
viario privado.
2. Cuando la normativa que regule con carcter especfico una determinada dotacin
establezca dimensiones mnimas de parcela superiores a las contempladas por la nor
mativa urbanstica, se elevarn estas ltimas hasta hacerlas coincidir con los mnimos
sectoriales que resulten equivalentes.
Artculo 7.2.13. Contenido formal de los planes parciales
1. El contenido y la documentacin exigibles a los planes parciales se atendr a lo dis
puesto por la legislacin urbanstica vigente, con los criterios que para cada documento
se detallan en los artculos posteriores.
2. Adems de las copias sobre papel que resulten pertinentes, la documentacin escrita
y los planos de ordenacin de los planes parciales debern entregarse en soporte infor
matizado. Salvo indicacin municipal expresa, los planos de ordenacin se aportarn en
archivos vectorializados y georreferenciados en coordenadas UTM.
Artculo 7.2.14. Memoria de los planes parciales
1. La memoria de los planes parciales incluir, al menos, los siguientes contenidos:
2. Se incluir como anejo a la memoria una sntesis cuantitativa de su contenido, expre
sada en forma de tabla o cuadro con expresin, al menos, de los siguientes extremos:
a) Justificacin de la conveniencia, oportunidad o procedencia de la formula
cin del plan parcial, de acuerdo con lo establecido en el plan general.
b) Exposicin de todos aquellos aspectos de la situacin actual que pudieran
condicionar la ordenacin y la ejecucin, con el siguiente contenido mnimo:
- Las caractersticas naturales del territorio, geolgicas, geotcnicas, topo-
grficas, hidrolgicas, edafolgicas y otras. Al describir su vegetacin se
tendrn en cuenta las especies, tamao, edades y estado.
- Los usos de los terrenos las edificaciones y las infraestructuras existen
tes, precisando, en su caso, el nmero de residentes y los puestos de tra
244
bajo que haya en la zona, el tipo de edificacin, su calidad y estado, y las
caractersticas, condiciones y capacidad de las infraestructuras.
- Estudio de la propiedad del suelo, con descripcin de servidumbres,
arrendamientos y otros derechos indemnizables. Tanto este apartado co
mo los anteriores harn referencia a los correspondientes planos de in
formacin urbanstica.
c) Exposicin y anlisis de los objetivos y los criterios de la ordenacin en fun
cin de las determinaciones del plan general, de la informacin urbanstica
verificada y de los estudios complementarios realizados. En este apartado,
se har mencin expresa de las determinaciones vinculantes y orientativas
del plan general y de cuantos ordenamientos pudieran afectar al plan parcial
(directrices de ordenacin del territorio, medio ambiente, carreteras, ferroca
rriles, servidumbres aeroportuarias, elctricas, hidrulicas).
d) Examen y anlisis ponderado de las diferentes alternativas que pudieran
plantearse por la extensin y entidad del plan, y justificacin de que la elegi
da responde con ventaja a los objetivos planteados, de acuerdo con los crite
rios que se hubieran adoptado. Se acreditar que la solucin propuesta
constituye una unidad funcional conectada adecuadamente con las reas
colindantes, equilibrada en su dotacin de equipamientos, coherente en su
sistema de espacios libres e integrada con los tipos edificatorios que existie
ran en sus bordes.
La memoria incluir un anlisis de las circulaciones y, si procede, de la im
plantacin de un servicio de transporte colectivo.
a) Superficie total del sector ordenado por el plan parcial.
b) Superficie de los sistemas generales que el plan general incluye o adscribe
al sector.
c) Superficie del viario pblico ordenado por el plan parcial, cotejada con el m
nimo exigido por el plan general.
d) Superficie de parques y jardines pblicos ordenados por el plan parcial, co
tejada con la de cesin obligatoria establecida por el reglamento de planea-
miento y el plan general.
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e) Superficie de las parcelas destinadas a equipamientos y servicios, diferen
cindose los pblicos y los privados, y cotejndose con las cesiones obliga
torias establecidas por el reglamento de planeamiento.
f) Superficie total de suelos de cesin, desglosndose sistemas generales y
locales.
g) Superficie total de suelos privados, desglosndose los del sistema de equi
pamientos dimensionada segn mdulos y el resto.
h) Superficie edificable, desglosada por usos y por manzanas, parcelas u otras
unidades a las que se refiera la ordenacin.
i) ndice de edificabilidad sobre superficie bruta del sector.
j) ndice global de edificabilidad destinada a usos lucrativos sobre superficie
neta del sector, e ndices pormenorizados de edificabilidad sobre superficie
neta en las diferentes manzanas, parcelas o unidades de suelo a que se re
fiera la ordenacin (cada una corresponder a una zona pormenorizada en
planos y normas urbansticas).
k) Superficie destinada a espacios libres privados comunitarios (excluidos los
espacios libres de ocupacin de las parcelas).
l) Altura mxima edificable, desglosada por usos y por manzanas, parcelas u
otras unidades a las que se refiera la ordenacin.
m) Dotacin de plazas de estacionamiento, cotejada con los mnimos normati
vos.
Artculo 7.2.15. Normas urbansticas de los planes parciales
1. El plan parcial contendr unas normas urbansticas reguladoras de los usos del suelo
y de la edificacin pblica y privada, y de todas las zonas contempladas por la ordena
cin, incluidas las de equipamiento. Las normas urbansticas seguirn el modelo de las
normas de zona del plan general, remitindose a sus definiciones generales y a las
condiciones genricas establecidas por ste para las zonas de edificacin en manzana
residencial cerrada, en bloque residencial abierto y en zonas de usos productivos.
2. Como mnimo, las normas urbansticas del plan parcial contendrn los siguientes
apartados:
245
a) Generalidades y terminologa de conceptos, con remisin expresa al plan
general.
b) Rgimen urbanstico del suelo, con referencia expresa a cada uno de los si
guientes extremos:
- Calificacin del suelo, con expresin detallada de sus usos pormenoriza
dos.
- Previsin de la posibilidad y las condiciones del desarrollo del plan parcial
mediante estudios de detalle, con determinacin de su mbito, su alcance
y, en su caso, sus normas de coordinacin.
- Parcelaciones.
- Proyectos de urbanizacin.
- En su caso, criterios de delimitacin de unidades de ejecucin y de esta
blecimiento de sistemas de actuacin.
c) Normas de edificacin, con referencia a los siguientes extremos:
- Condiciones de los edificios en relacin con las vas pblicas.
- Condiciones comunes a todas las zonas, en cuanto a edificacin, volumen
y uso, con expresin de los permitidos, prohibidos y obligados, sealando
para stos ltimos la proporcin mnima exigida de higiene y esttica, de
biendo tenerse en cuenta la adaptacin en lo bsico al ambiente en que
estuvieran situadas.
- Normas particulares de todas y cada una de las zonas delimitadas en el
plano de zonificacin del plan parcial.
3. La regulacin pormenorizada deber incluir todas las condiciones de ordenacin
necesarias para el otorgamiento de licencias de edificacin, salvo que se remitan a
estudios de detalle aquellas que sean susceptibles de ello segn la caracterizacin legal
de esta figura.
Si la edificabilidad no se atribuye mediante ndices relativos a la superficie de las parce
las, sino en forma de asignaciones absolutas de superficies edificables, las parcelas a
las que se refieran habrn de venir definidas en el plan parcial; cuando, segn la regula
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cin que contenga el plan parcial, dichas parcelas fueran superiores al doble de la mni
ma, deber preverse que su segregacin o divisin futura se acompaar con la tramita
cin de un estudio de detalle en el que se determine la correspondiente distribucin de
edificabilidades.
Artculo 7.2.16. Plan de etapas de los planes parciales
1. El plan parcial contendr un plan de etapas para su ejecucin, acorde con el plano
correspondiente, en el que se haga corresponder una etapa por cada unidad de ejecu
cin prevista, justificando su coherencia con las restantes determinaciones del plan, en
especial con el desarrollo en el tiempo de la edificacin y de las dotaciones y los ele
mentos que componen las distintas redes de servicios, acreditndose que la previsin de
creacin y utilizacin de suelo urbanizado para la edificacin vaya a acompaarse con la
creacin de las correspondientes dotaciones.
En cada etapa habr de preverse:
a) El sistema de actuacin elegido, que podr ser diferente para cada unidad
de ejecucin.
b) Su duracin, con establecimiento de plazos para la presentacin a trmite
del instrumento de gestin (plazos desde la aprobacin definitiva del plan
parcial) y del proyecto de urbanizacin (plazo desde la aprobacin definitiva
del instrumento de gestin o, en su caso, del plan parcial), para la realiza
cin de las obras de urbanizacin y la implantacin de los servicios (plazo
desde la aprobacin definitiva del proyecto de urbanizacin), para la solicitud
de licencias de edificacin (desde la recepcin provisional de la urbaniza
cin, salvo que se realicen ambas simultneamente) y para la finalizacin
de las obras correspondientes (plazo que puede remitirse a lo que indiquen
las licencias).
c) Las obras de urbanizacin correspondientes, que se desarrollarn en un
proyecto de urbanizacin unitario, sin perjuicio de que en ste se puedan
prever distintas fases.
d) La puesta en servicio de las reservas de suelo correspondientes a los equi
pamientos que deban establecerse a medida que se urbanice.
e) La determinacin de los niveles correspondientes a los distintos servicios de
abastecimiento de agua, evacuacin y suministro de energa elctrica para
que puedan ser utilizados los terrenos que se urbanicen sucesivamente.
2. Si el plan parcial prev ms de una unidad de ejecucin, en el plan de etapas se
determinar el orden de prioridades para su ejecucin.
3. El plan de etapas podr prever, justificndola adecuadamente, una alteracin de sus
previsiones temporales y espaciales, siempre que se mantenga la coherencia del plan,
se cumplan las determinaciones establecidas y se garantice la ejecucin y financiacin
del conjunto de sus previsiones.
Si resulta aconsejable, podr establecer dos o ms alternativas en cuanto a la realizacin
en el tiempo de las determinaciones del plan parcial, expresando las circunstancias que
hayan de motivar la eleccin de una u otra alternativa.
Artculo 7.2.17. Estudio econmico y financiero de los planes parciales
1. El plan parcial contendr un estudio econmico y financiero en el que se exprese el
coste aproximado de las obras de urbanizacin y de implantacin de los servicios, y se
indiquen las fuentes de financiacin de su ejecucin, ya sean pblicas o privadas, justifi
cndose su viabilidad.
La evaluacin econmica del coste de la urbanizacin detallar su coste de ejecucin
material aproximado, desglosado, al menos, en las siguientes partidas:
a) Movimientos de tierra.
b) Redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios.
c) Red de alcantarillado.
d) Redes de distribucin de energa elctrica y alumbrado pblico.
e) Red de gas.
f) Red de telecomunicacin.
g) Pavimentacin y sealizacin.
h) Arbolado, jardinera y acondicionamiento de espacios libres.
i) Mobiliario urbano y ornamentacin.
246
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j) Obras especiales contempladas por el plan parcial, tales como pasos a dis
tinto nivel, desviacin de redes de servicio existentes, etc.
k) Establecimiento de servicios pblicos de transporte y recogida de basuras,
si procede.
l) Evaluacin, en su caso, de las indemnizaciones que hubieran de satisfacer
se por derribo de construcciones, destruccin de plantaciones y otras obras
e instalaciones que exija la ejecucin del plan parcial.
Sobre el total del coste de ejecucin material, se sumarn el beneficio industrial, los
gastos generales (incluso honorarios facultativos por redaccin del plan parcial, gestin,
estudios de detalle y proyectos de urbanizacin) y la repercusin del impuesto sobre el
valor aadido, obtenindose finalmente el coste de la urbanizacin como la suma de
todos estos conceptos.
2. Cuando, con ocasin de la ejecucin del plan parcial, hayan de realizarse obras que
correspondan a los sistemas generales previstos por el plan general, el estudio econmi
co y financiero precisar su forma de financiacin, distinguiendo los que hayan de asu
mir organismos o entidades pblicas de aquellos que hayan de financiarse con cargo al
sector.
3. Si para la ejecucin del plan parcial se hubiera elegido el sistema de expropiacin, el
estudio econmico y financiero contendr, adems, el clculo estimativo de su coste,
puesto en relacin con la etapa en que se haya de realizar.
Artculo 7.2.18. Conformidad de las compaas suministradoras
La documentacin del plan parcial deber incorporar la conformidad de las compaas
suministradoras de agua, energa elctrica, telfono y gas, con expresin de la capaci
dad de las redes y de los plazos de conexin previstos.
Artculo 7.2.19. Planos de informacin de los planes parciales
1. En los planos de informacin se reflejar la situacin y el tratamiento de los terrenos
en el plan general, as como su estado actual en cuanto a su morfologa, construcciones,
vegetacin y usos existentes, y la estructura de la propiedad del suelo.
Todos los planos de informacin contendrn la delimitacin del sector.
2. Para satisfacer los objetivos expuestos en el apartado anterior, la informacin grfica
comprender los siguientes documentos, referidos siempre al plano parcelario municipal:
247
a) Informacin urbanstica sobre la situacin y calificacin de los terrenos en el
plan general, expresada en los siguientes planos, que se redactarn a las
escalas utilizadas en ste:
- De situacin en relacin con la estructura orgnica del plan general
(1/5.000).
- De ordenacin establecida en el plan general para el sector que se desa
rrolla y su entorno (1/2.000).
b) Informacin sobre el estado de los terrenos, en los planos siguientes, dibu
jados, como mnimo, a escala 1/2000:
- Plano topogrfico, con curvas de nivel de metro en metro.
- Planos hipsomtrico, hidrolgico y edafolgico, cuando sean precisos para
una mejor interpretacin del topogrfico; se comprender la delimitacin,
cuencas y las reas de humedad superficial.
- Plano clinomtrico, cuando sea preciso para la mejor interpretacin del to
pogrfico; se diferenciarn pendientes segn intervalos del 5 por ciento.
- Cuando sea pertinente, plano geotcnico, identificando las reas en que
puede haber problemas de cimentacin.
- Catastral, con expresin actualizada de las fincas y de sus cargas si las
tuvieran, precisando linderos y superficies y numerndolas con las mis
mas identificaciones utilizadas en la memoria informativa; se grafiarn
adecuadamente las acequias, los caminos y los elementos pertenecientes
al dominio pblico que pudiera haber en el sector.
- De edificaciones, usos, infraestructuras y vegetacin existentes, con ex
presin de las superficies destinadas a los distintos usos, la altura de las
edificaciones, las caractersticas de las vas, infraestructuras y vegetacin;
se precisarn los perfiles longitudinales de las vas y el alcantarillado que
se conserven..
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Artculo 7.2.20. Planos de ordenacin de los planes parciales
1. Cuando correspondan a representaciones en planta, los planos de ordenacin del plan
parcial se realizarn sobre la base del plano topogrfico rectificado, y contendrn en
todos los casos la representacin de la delimitacin del sector y de la ordenacin de su
entorno, as como de los elementos preexistentes conservados. Como mnimo, se inclui
rn los siguientes, a escalas comprendidas entre 1/1.000 y 1/5.000, segn la extensin y
la complejidad de lo representado:
a) Plano de zonificacin, que comprender la delimitacin de las distintas zo
nas en que se divide el sector en razn de los tipos, las intensidades y los
usos pormenorizados asignados, el sistema de espacios libres y zonas ver
des, y las reservas de suelo para dotaciones y centros de servicio, todo ello
en relacin con la red viaria. Cada zona tendr una signatura especfica,
junto a la que, en la leyenda, se expresar el nombre, la superficie, y el ca
rcter pblico o privado de los terrenos; en el documento escrito correspon
diente, se detallar una ordenanza para cada una de estas zonas. En el pla
no de ordenacin se reproducir el cuadro sinttico de caractersticas de la
ordenacin incluido como anejo en la memoria informativa.
b) Plano de la trama viaria, diferenciando los tramos segn su destino y trata
miento, y reflejando su enlace con la red de comunicaciones exterior al sec
tor, las zonas de proteccin y las previsiones de distribucin de calzadas y
aceras, estacionamientos en la va pblica, arbolado, mobiliario urbano, or
ganizacin del trfico y dems determinaciones de inters; las alineaciones
se definirn mediante la delimitacin geomtrica del trazado de las calles en
planta, incluyndose las pedestres; las rasantes definitivas se indicarn, al
menos, en los puntos de cruce y en los cambios de direccin, si con estas
determinaciones queda suficientemente definida la altimetra de la red de
comunicaciones.
La planta del viario se acompaar con definicin suficiente de sus perfiles
longitudinales y transversales, representados a escala adecuada (1/200 a
1/500 en perfiles transversales; en perfiles longitudinales, 1/100 a 1/500 pa
ra las ordenadas, y 1/1000 para las abscisas).
La definicin del trazado y las caractersticas de la red viaria se realizar su
primiendo las barreras urbansticas que pudieran afectar a las personas mi
nusvlidas, de acuerdo con la normativa vigente.
c) Planos de las caractersticas de las zonas verdes y espacios libres pblicos,
con expresin de las curvas de nivel cada metro y representacin, cuando
sea relevante, de los perfiles del terreno, incluyendo las obras de explana
248
cin y acceso que pudieran ser precisas para mejorar su accesibilidad y
funcionalidad.
d) Plano de esquemas de las redes de servicios, especificando el trazado de
las redes y galeras de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes
contra incendios, red de alcantarillado, red de distribucin de energa elctri
ca, red de alumbrado pblico, canalizacin telefnica, red de conduccin de
gas y cualquier otra que se estime necesaria. Se incluir la descripcin de
sus principales caractersticas.
e) Plano de ordenacin de los volmenes edificables (indicando alturas, envol
ventes, alineaciones, reas de movimiento o cualesquiera otras determina
ciones que procedan segn el tipo de ordenacin), viario interior, parcelacin
y espacios libres privados, en el que se defina el suelo vinculado a cada edi
ficio y se diferencien los espacios libres privados comunales de los indivi
duales. En el caso de que la ordenacin contenga determinaciones vincu
lantes y orientativas, debern diferenciarse ntidamente las unas de las
otras, reflejndose en planos distintos y expresando en la cartula del se
gundo que su contenido no es vinculante. En el caso de que una parte de
las determinaciones vinculantes se ordene con rango de estudio de detalle,
de acuerdo con las facultades que asignan a esta figura la legislacin y el
planeamiento, debern diferenciarse ntidamente, dibujndose en planos
distintos, convenientemente identificados en sus cartulas, las determina
ciones con rango de plan parcial (con delimitacin de los mbitos de orde
nacin mediante estudio de detalle) y las determinaciones con rango de es
tudio de detalle.
f) Plano de delimitacin de las unidades de ejecucin previstas en el plan de
etapas, realizado sobre una base cartogrfica en la que se representen la
zonificacin, la parcelacin y los esquemas de servicio. Se indicar en el
propio plano el sistema de actuacin previsto. Si se plantea ms de una uni
dad de ejecucin, la divisin deber representarse con toda precisin, indi
cando el orden de prioridad para su gestin.
g) Planos de imagen, de impacto sobre el medio exterior al sector, de detalle y
cuantos otros fueran oportunos para la mejor representacin y comprensin
de la ordenacin proyectada.
Artculo 7.2.21. Planes de iniciativa particular
1. Adems de los documentos reseados en los artculos 7.2.14 a 7.2.21, los planes
parciales de iniciativa particular debern contener un anejo a su memoria que incluya los
siguientes apartados:
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a) Acreditacin de la voluntad de las personas que ejercen la iniciativa, que in g) Expresin de los medios econmicos, propios y financieros, con que cuen
dicarn expresamente si son o no propietarios de los terrenos incluidos en el ten el promotor o promotores de la urbanizacin para hacer frente a sus
plan, y, en su caso, en qu porcentaje. obligaciones.

b) Justificacin de la necesidad o conveniencia de la urbanizacin. 2. El documento en que se recojan estos compromisos habr de venir suscrito por los
promotores de la iniciativa urbanizadora.
c) Relacin de todos los propietarios afectados, con su nombre, apellidos y di-
reccin postal actualizada; a cada propietario se le har corresponder una
clave coincidente con la empleada para identificar las parcelas en el plano
catastral incorporado al plan parcial.

d) Modo de ejecucin de las obras de urbanizacin, con indicacin de los sis

temas de actuacin previstos y de las determinaciones en orden a la futura
conservacin de las obras y los servicios.

e) Compromisos entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aqul y los fu

turos propietarios de parcelas, en orden, al menos, a los siguientes extre
mos:

- plazos de ejecucin de la urbanizacin, coincidentes con los expresados

en el plan de etapas del plan parcial;

- implantacin de las obras de servicios y dotaciones, en su caso;

- conservacin de la urbanizacin, expresando si correr a cargo del Ayun

tamiento, de los futuros propietarios de parcelas o de los promotores, con
expresin en estos dos ltimos casos del perodo de tiempo al que se ex
tender la obligacin de conservacin, o bien de su carcter indefinido;

- cesiones de suelos de sistemas y de los que vayan a soportar el aprove

chamiento lucrativo que legalmente corresponda al Ayuntamiento, y

- construccin, si se prev, de edificios destinados a dotaciones comunita

rias de la urbanizacin.

f) Garanta del exacto cumplimiento de dichos compromisos, por importe del 6

por ciento del coste que, segn el estudio econmico y financiero, resulta
para la implantacin de los servicios y la ejecucin de las obras de urbaniza
cin; dicho importe deber consignarse en forma de cantidad absoluta. Las
garantas debern prestarse antes de la publicacin del acuerdo de aproba
cin definitiva del plan parcial, en cualquiera de las formas sealadas en la
legislacin sobre contratos de las administraciones pblicas.

249
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CAPTULO 7.3
SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO
Artculo 7.3.1. Rgimen en ausencia de plan parcial aprobado
1. El rgimen de sta clase de suelo, en tanto no se haya aprobado el correspondiente
plan parcial ser el establecido para el suelo no urbanizable genrico en los artculos 23
a 25 de la ley 5/1999, urbanstica de Aragn, y sus propietarios tendrn los derechos y
deberes a que se refiere el artculo 21; a estos efectos, se considerarn permitidos todos
los grupos definidos en el artculo 6.1.6 de estas normas, con las condiciones estableci
das en su ttulo VI, salvo las industrias fabriles consideradas como peligrosas o insalu
bres, de acuerdo con las calificaciones establecidas la legislacin especfica, cuando
se trate de reas de suelo urbanizable residencial o mixto de usos productivos y residen
ciales.
2. Los usos y edificaciones existentes tendrn el mismo rgimen que el establecido en
estas normas para ellos en suelo no urbanizable, con las siguientes particularidades:
a) Los usos industriales legalmente autorizados existentes en el momento de la
entrada en vigor del plan general podrn desarrollarse y ampliarse, con los
requisitos documentales y de procedimiento sealados en estas normas pa
ra el suelo no urbanizable, mediante autorizacin especial al amparo de lo
establecido en los artculos 24 y 25 de la ley 5/1999, urbanstica de Aragn,
excepto cuando correspondan a usos sealados como incompatibles en las
condiciones especficas de aplicacin al rea de que se trate, segn las pre
sentes normas.
b) En estas autorizaciones se exigir afectar registralmente a la edificacin y el
uso autorizado una superficie de suelo no vinculada funcionalmente a ellos,
cuyo fin es servir como reserva para la participacin en las cargas del futuro
instrumento de planeamiento. Dicha superficie no ser inferior a dos tercios
de la total vinculada registrada, sin que pueda segregarse ni dedicarse a
usos distintos de los agrarios propios del suelo de que se trate. En todo ca
so, no estar amparada por la autorizacin que se otorgue para usos o edifi
caciones de inters pblico.
250
Artculo 7.3.2. Condiciones para la delimitacin de sectores
1. Adems de los derechos y deberes a que se refiere el artculo precedente, los propie
tarios de suelo clasificado como urbanizable no delimitado, tendrn derecho a promover
su transformacin en el marco de los artculos 6 y concordantes de la ley 8/2007, y
51.2 de la ley 5/1999, urbanstica de Aragn.
Como criterio general, no podrn delimitarse nuevos sectores antes del desarrollo com
pleto del suelo urbanizable delimitado, salvo que se acredite la concurrencia de un objeti
vo inters pblico, en virtud de las condiciones ventajosas en relacin con los sectores
delimitados. Por ello, la consulta previa prevista por el apartado 2 del artculo 51 de la ley
5/1999 ser preceptiva cuando se pretenda delimitar un sector en esta categora de
suelo antes del desarrollo de la totalidad de los sectores ya delimitados en el plan gene
ral; se consideran exenta de este requisito la delimitacin de nuevos sectores en los que
los usos lucrativos sean exclusivamente industriales.
Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento podr formular planes parciales en cualquier
momento, de oficio o mediante la convocatoria del correspondiente concurso, e introducir
modificaciones en las propuestas presentadas a instancias de los particulares.
2. El desarrollo del suelo urbanizable no delimitado se producir de acuerdo con los
siguientes criterios:
a) En el caso de que ya hubieran sido objeto de aprobacin definitiva los planes
parciales de todos los sectores ya delimitados por el plan general, los parti
culares podrn presentar a trmite directamente los planes parciales, en los
trminos establecidos en el apartado siguiente. Se aplicar este mismo r
gimen al desarrollo de nuevos sectores en los que los usos lucrativos sean
exclusivamente industriales, aun en el caso de que no se hubieran aprobado
definitivamente todos los planes parciales de los sectores de suelo urbani
zable delimitado.
b) En caso de que el suelo urbanizable delimitado no se hubiera desarrollado
por completo, la consulta preceptiva a la que se refiere el apartado anterior
de este artculo deber seguirse, en el caso de que el Ayuntamiento consi
dere procedente el desarrollo urbanstico, por un convenio de planeamiento
en el que se contemplarn las condiciones concretas que motiven la conve
niencia de la actuacin y se establezcan las condiciones a que el plan par
cial ha de sujetarse, con objeto de garantizar el desarrollo urbano racional.
3. Cuando contengan la ordenacin detallada y completa de a una o ms reas ntegras
de suelo urbanizable no delimitado, caracterizadas por el plan general bajo una denomi
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nacin especfica, los planes parciales podrn establecer directamente la delimitacin de
los sectores que constituyen su mbito.
4. Cuando se prevea la divisin de un rea de suelo urbanizable no delimitado en dos o
ms sectores, previamente a la tramitacin del plan parcial habr de aprobarse un do
cumento de anlisis y esquema global de la ordenacin referido a toda el rea, que
acredite la racionalidad urbanstica de la solucin planteada, y, en particular, que los
sectores propuestos se relacionan correctamente con la ciudad consolidada; que su
desarrollo responde a un orden adecuado; que la escala de los sectores es la apropiada
para posibilitar la autonoma tcnica, urbanstica y econmica de las actuaciones conse
cuentes, y que la dimensin de las dotaciones de equipamientos y espacios libres pbli
cos que resultara de aplicar a su superficie los mdulos de reserva correspondientes
resulta suficiente, tanto a efectos de garantizar la autonoma de la urbanizacin resul
tante, como de posibilitar su mejor relacin con las dotaciones existentes en su entorno.
Cuando se delimite un sector en un rea de suelo urbanizable no delimitado,
habr de acreditarse que en el mbito constituido por ese sector y todos los que
antes se hubieran podido delimitar en la misma rea se satisfacen los mdulos
de reserva establecidos por el reglamento de planeamiento para un sector virtual
con esa magnitud conjunta. El documento de anlisis y esquema global de la
ordenacin que se redacte con motivo de la delimitacin habr de considerar
esta condicin en el dimensionado de las reservas del rea.
Salvo que el plan general califique reas de suelo urbanizable no delimitado con superfi
cie total menor o que en los cuadros de desarrollo pormenorizados incluidos en el anejo
VI de estas normas se indique expresamente otra cosa, no sern admisibles delimitacio
nes de sectores destinados a usos productivos inferiores a 4 hectreas, ni de sectores
residenciales o mixtos inferiores a 10 hectreas.
En este procedimiento no slo deber acreditarse la adecuacin del sector que se pro
ponga para la formulacin futura del plan parcial, sino tambin la de los restos del suelo
urbanizable no delimitado que queden como consecuencia de la delimitacin propuesta.
5. Todo el suelo ordenado por un plan parcial que pertenezca a la misma rea del suelo
urbanizable no delimitado deber constituir un mismo sector.
6. Los lmites de los sectores se determinarn mediante ejes viarios y alineaciones pro
pias de la red viaria de infraestructuras, equipamientos y zonas verdes, o de acuerdo con
los lmites sealados por el planeamiento para las distintas clases de suelo. Se ajustarn
a los de las reas de suelo urbano, o sistemas generales colindantes, de forma que no
resulten acequias, caminos, lneas de servicios u otros intersticios de suelo sin incorpo
rar a un mbito de actuacin urbanstica dentro del suelo urbano o urbanizable; a tal fin,
se seguirn las normas de los artculos 7.2.2 y 7.2.3.
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Se prohibe, en todo caso, la delimitacin de un sector con el exclusivo propsito de
ajustarse a los lmites de propiedad.
7. En el caso de que varios promotores formulen y presenten a trmite planes parciales
cuyos mbitos coincidan total o parcialmente, gozar de preferencia el que primero
hubiera tenido entrada en el registro del Ayuntamiento en expediente completo.
Cuando exista coincidencia total o parcial en los mbitos de diversos proyectos de plan
parcial, siempre que no se hubiera iniciado ya la tramitacin del presentado el Ayunta
miento podr invitar a los promotores de los diferentes planes a unificarlos, otorgando
para ello un plazo mximo de un mes, durante el que se interrumpir el cmputo del
plazo para resolver acerca de la aprobacin inicial. Transcurrido el plazo otorgado, el
Ayuntamiento proceder del modo indicado en el prrafo anterior, dando trmite al pro
yecto preferente.
Artculo 7.3.3. Lmites de la ordenacin de los sectores
1. Los estudios justificativos de los planes parciales de iniciativa particular contendrn y
justificarn la cuanta de los aprovechamientos objetivos en relacin con los aspectos
formales, cualitativos y econmicos concurrentes, atendiendo, en cuanto a estos ltimos
a la evaluacin econmica de la implantacin de los servicios y de la ejecucin de las
obras de urbanizacin requerida por la ley 5/1999, urbanstica de Aragn.
La cuantificacin del aprovechamiento objetivo tendr en cuenta las caractersticas
morfolgicas y de calidad del medio urbano que resulten adecuadas en funcin de las
caractersticas del sector y de su entorno, el grado de ocupacin del suelo, la tipologa de
las edificaciones, su altura, las dimensiones de las mallas viarias y la escena urbana. As
mismo, considerar la proporcin existente entre dicho aprovechamiento y las obligacio
nes asumidas por los propietarios del suelo, atendiendo a la proporcin de viviendas
protegidas, a los sistemas generales a obtener y a la cuanta de las cargas de urbaniza
cin internas y de conexin con las redes exteriores, y otros costes de transformacin a
realizar con cargo a dichos propietarios.
En ningn caso la ordenacin de los sectores de suelo urbanizable no delimitado podr
superar los lmites mximos siguientes:
a) 8.500 metros cuadrados de superficie residencial construida por hectrea.
b) 75 viviendas por hectrea.
2. En las reas residenciales, las causas de inters pblico susceptibles de propi
ciar la delimitacin de nuevos sectores antes del total desarrollo del suelo urba
PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE ZARAGOZA 2001 texto refundido 2007

nizable delimitado residirn en una previsin mnima suficientemente elevada de ce La ordenacin de los planes parciales se remitir a las condiciones generales de edifica
sin de suelos con destino al patrimonio municipal de suelo. cin de estas normas.

En el caso de que esta cesin se destine ntegramente a la construccin de viviendas Artculo 7.3.4. Aprovechamiento urbanstico
sujetas a proteccin pblica, un convenio de planeamiento previo a la redaccin del plan
parcial o un futuro convenio de gestin podrn establecer la sustitucin total o parcial de 1. El aprovechamiento medio de cada sector se determinar en el plan parcial, con
la cesin suelos de pertenecientes al sector por suelos con calificacin residencial situa arreglo a lo establecido para el suelo urbanizable delimitado en el apartado 1 del artculo
dos en reas del suelo urbano consolidado en las que se considere prioritaria la promo 7.2.4, utilizando los mismos coeficientes de homogeneidad que en el suelo urbanizable
cin de polticas pblicas de vivienda. En este caso, podr sustituirse parte del deber de delimitado.
cesin de suelo por una carga equivalente de ejecucin de obra nueva o rehabilitacin de
los edificios de viviendas situados sobre dichas parcelas. El convenio podr incluir las
En los sectores que se delimiten dentro del suelo no delimitado, el aprovechamiento
condiciones de que el proyecto sea encargado o, como mnimo, supervisado, por el
medio ponderado no ser superior al aprovechamiento medio de los suelos delimitados
Ayuntamiento, de que la direccin de las obras corresponda a un tcnico designado por
establecidos por el plan general. Para establecer los coeficientes de ponderacin se
el Ayuntamiento, y de que en ellas se emplee mano de obra del barrio en que se site,
tendrn en cuenta los costes de urbanizacin previsibles, la cantidad y tipo de viviendas
bien por subcontratacin de cooperativas de autoempleo, colaboracin con escuelas
libres o protegidas y la superficie de sistemas generales asignados.
taller, contratacin de trabajadores a travs del INEM o mediante frmulas similares.

2. El aprovechamiento urbanstico subjetivo correspondiente a los propietarios ser el

Si as se ha contemplado mediante un convenio de planeamiento, la parte de la cesin de
resultante de aplicar a la superficie aportada el porcentaje del aprovechamiento medio del
suelo convenida que supere el necesario para albergar el 10 por ciento del aprovecha
sector.
miento medio podr sustituirse por suelos destinados a la formacin de espacios libres o
equipamientos pblicos en el suelo urbano consolidado, o por su equivalente en metlico
con fines anlogos. El resto del aprovechamiento urbanstico que resulte de detraer a los aprovechamientos
objetivos los subjetivos de los propietarios corresponder a la Administracin.
En todos los sectores que se desarrollen en el suelo urbanizable no delimitado de desti
no residencial y mixto, los porcentajes de viviendas sujetas a regmenes de proteccin Cuando el desarrollo del mbito al que pertenezcan los terrenos incluya el uso de vivien
pblica sern los mismos establecidos para el suelo urbanizable delimitado por el apar da o un convenio de planeamiento hubiera previsto la sustitucin de la cesin por otra
tado primero del artculo 7.2.5 de estas normas. equivalente en reas residenciales, ser exigible que los aprovechamientos cedidos a la
Administracin puedan destinarse a la construccin de viviendas protegidas, en la cuan
ta que resulte de aplicar a dicho aprovechamiento los coeficientes de homogeneizacin
3. En las reas productivas y mixtas, en el acto de delimitacin del sector se establece
establecidos en estas normas y, en su caso, los que resulten procedentes por la locali
rn los usos que haya de ordenar el plan parcial, de acuerdo con los grupos contempla
zacin y la tipologa de las reas en que se site la cesin sustitutiva. El suelo exceden
dos por el artculo 5.4.3 de estas normas para el suelo urbano no consolidado.
tario del correspondiente al 90 por ciento del medio del sector podr destinarse, alternati
vamente, a otros usos de inters pblico, siempre que as se hubiera contemplado en el
La ordenacin contenida en los planes parciales de reas productivas y mixtas se aten convenio que acompaara la delimitacin del sector.
dr a las condiciones de aprovechamiento y uso de las parcelas resultantes determina
das en el captulo 5.4 de estas normas para las zonas H-1 y H-2, respectivamente, del
Las parcelas edificables que se cedan para materializar el aprovechamiento de la Admi
suelo urbano no consolidado.
nistracin debern ser adecuadas a dicha cuanta. En relacin con las limitaciones de
densidad, el nmero de viviendas correspondiente al aprovechamiento de cesin al
4. Los mdulos mnimos de reserva de dotaciones en los sectores que se desarrollen en municipio ser proporcional a la edificabilidad real que le corresponda.
el suelo urbanizable no delimitado sern los establecidos en el artculo 7.2.12 para el
suelo urbanizable delimitado.

Las condiciones especficas de ordenacin de las distintas reas de suelo urbanizable

no delimitado, se establecen en el anejo VI de las normas urbansticas.

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Artculo 7.3.5. Condiciones de desarrollo

CAPTULO 7.4
1. Los planes parciales que desarrollen sectores delimitados en el suelo urbanizable no
delimitado por el plan general se atendrn a las mismas condiciones de ordenacin PLANEAMIENTO RECOGIDO EN SUELO URBANIZABLE
sealadas en la seccin primera de este captulo para el desarrollo del suelo urbanizable
delimitado.

En todo caso, los interesados debern aportar junto con el plan parcial un estudio geo
tcnico de su mbito sector, mediante el que se acreditar la adecuacin de la ordena
cin a las caractersticas geotcnicas del terreno.
2. Los planes parciales referidos a esta categora de suelo tendrn el mismo contenido
formal que los planes que desarrollen suelo urbanizable delimitado por el plan general.
Cuando se deban a la iniciativa particular, el documento de compromisos que se les
aneje contendr, adems de los apartados detallados en el artculo 7.2.21 de estas
normas, los dos siguientes:
a) Estudio justificativo de la delimitacin del sector y de su oportunidad con
forme a los criterios contenidos en el plan general.
Artculo 7.4.1. Planeamiento recogido en el suelo urbanizable
1. En el suelo urbanizable, se caracterizan bajo la sigla (PR) mbitos ordenados por
planes parciales de desarrollo de planes generales anteriores a la revisin que no han
completado su ejecucin. En el anejo al captulo 3.3 de estas normas se detallan dichos
planes parciales, que mantendrn su vigencia, junto con las modificaciones y los desa
rrollos mediante figuras de rango menor de que hubieran sido objeto -salvo las excluidas
expresamente-, con sujecin a las prescripciones de planeamiento y gestin que en cada
caso se establecen.
2. Las condiciones de ordenacin y gestin de estos mbitos son anlogas a las estable
cidas en el captulo 3.3 de estas normas para la zona PR del suelo urbano.

b) Estudio de las condiciones de urbanizacin y dotacin de servicios, con in

clusin de compromisos relativos a su conservacin y mantenimiento, y a la
prestacin de servicios.

Artculo 7.3.6. Reservas de terrenos para ampliacin del patrimonio municipal del
suelo.

Al amparo de lo establecido en el artculo 88 de la ley 5/1999, urbanstica de Aragn, en

los planos de clasificacin del plan general se delimitan las siguientes reservas de suelo
urbanizable no delimitado de posible adquisicin para ampliacin del Patrimonio Munici
pal del Suelo:

a) rea de Casetas- 2.

b) La porcin que se indica en planos en el rea 56-5.

La inclusin de un terreno en estos mbitos de reserva implica la declaracin de utilidad

pblica y la necesidad de ocupacin a efectos expropiatorios, por un plazo mximo de
cuatro aos.

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