Anda di halaman 1dari 39

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Bisnis real estate berjenis residensial atau perumahan merupakan salah


satu bisnis yang prospektif dan semakin diminati para pengembang properti di
Indonesia. Hal ini di sebabkan oleh faktor ekonomi makro Indonesia yang
stabil, adanya dukungan pemerintah di bidang perumahan, sokongan perbankan
selaku lembaga pembiayaan, rencana strategis para pengembang perumahan
dan potensi konsumen yang besar serta dukungan infrastruktur yang baik
memberikan optimisme prospek sektor perumahan berkembang dengan baik di
masa yang akan datang. Riset Coldwell Banker Indonesia (2012)
memperkirakan dalam jangka waktu dua tahun ke depan untuk hunian
residensial menengah bawah masih akan banyak mendominasi pasar real estate
di Indonesia. Berdasarkan survei harga properti residensial yang dilakukan oleh
Bank Indonesia (BI) permintaan properti residensial dilaporkan cenderung
meningkat. Tingginya permintaan masyarakat berdasar survei BI ini juga
didorong penawaran harga properti perumahan yang relatif stabil, khususnya
kategori rumah kecil dan menengah.
Seiring dengan peningkatan minat dalam bisnis properti residensial,
persaingan antar pengembang di jenis ini juga semakin meningkat. Hal ini
ditandai dengan banyaknya banyak jumlah pengembang, baik pengembang
skala lokal maupun nasional. Hal tersebut tentu membuat persaingan antar
pengusaha real estate makin ketat dan salah satu aspek yang paling penting
dalam hal ini adalah aspek finansial. Finansial merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dalam berbagai jenis usaha termasuk Real Estate. Oleh karena itu
pada makalah ini akan dibahas hubungan antara aspek finansial dengan real
estate.
1.2 Rumusan Masalah
Adapun Rumusan masalah dari penulisan makalah ini antara lain :
1.2.1 Apa yang dimaksud dengan Real Estate?
1.2.2 Apa yang dimaksud dengan Finansial?

REAL ESTATE 1
1.2.3 Bagaimana hubungan Finansial dengan Real Estate?
1.2.4 Bagaimana keterkaitan Finansial terhadap sektor lain?
1.2.5 Apa Faktor Penentu pengambilan Kebijakan Finansial?

1.3 Tujuan
Adapun Tujuan dari penulisan makalah ini antara lain :

1.3.1 Mengetahui apa yang dimaksud dengan Real Estate

1.3.2 Mengetahui apa yang dimaksud dengan Finansial

1.3.3 Memahami hubungan Finansial dengan Real Estate

1.3.4 Memaparkan keterkaitan Finansial terhadap sektor lain

1.3.5 Mengidentifikasi faktor penentu pengambilan Kebijakan Finansial

1.4 Manfaat
Adapun manfaat dari penulisan makalah ini antara lain :
1.4.1 Bagi penulis, mendapat pengetahuan tentang Real Estate khususnya
pada aspek Finansial
1.4.2 Bagi pembaca, mengetahui tentang aspek Finansial pada pengembangan
Real Estate

1.5 Metode Pengumpulan Data


Pengumpulan Data yang menunjang penulisan makalah ini dilakukan dengan
beberapa metode, yaitu :
1.5.1 Studi Literatur
Studi Literatur adalah jenis pengumpulan data yang meneliti berbagai
macam dokumen tertulis yang berguna untuk bahan analisis.
1.5.2 Studi Ekskursi
Studi Ekskursi atau observasi secara langsung adalah metode
pengumpulan yang dilakukan dengan meneliti atau mengunjungi secara
langsung objek yang berkaitan dengan kasus. Metode pengumpulan data
observasi tidak hanya mengukur sikap dari responden, namun juga dapat
digunakan untuk merekam berbagai fenomena yang terjadi.

REAL ESTATE 2
1.6 Sistematika Penulisan

Untuk memahami lebih jelas, maka materi-materi yang tertera pada makalah ini
dikelompokkan menjadi beberapa sub bab dengan sistematika penyampaian
sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN
Berisi tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan manfaat, metode
pengumpulan data, dan sistematika penulisan.

BAB II PEMBAHASAN
Bab ini berisikan tinjauan pustaka dari bebrerapa topic tentang real estate serta
pembahasan terkait materi yang dipaparkan pada yaitu mengenai Aspek
Finansial pada Real Estate

BAB III PENUTUP


Bab ini berisi kesimpulan dan saran yang berkaitan dengan analisa dan
optimalisasi sistem berdasarkan yang telah diuraikan pada bab sebelumnya.

REAL ESTATE 3
BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Real Estate

Real Estate berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari
bahasa Spanyol. Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai
suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan
tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik
kerajaan. Sedangkan Property berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris,
yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan
diatasnya. Pengertian Real Estate menurut beberapa ahli :

1. Real Estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,


termasuk bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994)

2. Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembang diatasnya maupun


pada tanah tersebut. Dimana pengembang diatasnya dapat berupa
pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan
selokan, dengan demikian real estate dapat diartikan sebagai tanah dan
semua pengembang lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut, baik
yang ada diatas maupun di tanah tersebut (Tosh,1992)

3. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan


pengembangan lainnya yang melekat secara permanen
(Wurtzebach,1994)

Pengertian Real Property menurut beberapa ahli :

1. Real Property adalah real estate ditambah dengan hukum-hukum yang


berhubungan , seperti sewa, kepemilikan. (Thomsett and
Thomsett,1994)

REAL ESTATE 4
2. Real Property adalah sejumlah hukum-hukum, wewenang dan hak
istimewa yang tidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate
(Tosh,1992)

3. Real Property adalah tanah hak atau bangunan permanen yang menjadi
objek pemilik dan pembangunan(SK Mentri Perumahan Rakyat
no.05/KPTS/BKP4N/1995)

4. Real Property adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam


tumbuh diatasnya dan arena perbaikan-perbaikan pada tanah itu,
termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap
atau tak terpisahkan terletak pada bangunan-bangunan itu
(Abdurrachman,1991)

Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun Property memiliki
pengertian yang sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang
didirikan diatasnya. Namun, belakangan ini di masyarakat telah terjadi
pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan sebagai suatu kompleks perumahan
yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata Real
Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatu kawasan
perumahan yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya
grup developer besar seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakri, dan lain-lain.

Sedangkan Property pengertiannya lebih mengarah kepada suatu


bangunan atau komplek bangunan, misalnya sebuah rumah sehat sederhana
RSS, atau sebuah rumah mewah dengan halaman seluas ribuan meter dan harga
puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4 lantai, atau sebuah gedung
perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, tradecenter dan
apartement atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga property
lebih diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi
bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya. Jadi secara umum Real Estate
pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan bidang tanah termasuk
segala kegiatan yang dilakukan di dalamnya. Perumahan jenis ini biasanya
hanya menjual tanah sehingga para kostumer dapat mendesain sendiri bangunan
rumah yang diinginkan, pembeli hanya tinggal memesan kavling, transaksi, lalu

REAL ESTATE 5
mengolah tanah yang sudah dibeli tersebut dengan caranya sendiri. Dapat
dengan menggunakan desainer pribadi atau dapat juga menggunakan desainer
yang sudah disediakan oleh pihak real estate.

2.2 Pihak-pihak yang terlibat dalam Real Estate

Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha


Real Estate.
Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha Real
Estate.
Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal
yang berkaitan dengan Real Estate.
Advokat atau disebut juga pengacara ialah seorang konsultan yang
memberikan jasa-jasa hukum diluar pengadilan. 1
Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan
Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli
usaha Real Estate
Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha Real Estate dengan
mengharapkan keuntungan Real Estate
Bank ialah lembaga yang menjadi media oleh broker/pialang dalam
melakukan transaksi dengan si pembeli.

Dalam usaha Real Estate, Investor mendanai permodalan developer


untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan
kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di
sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek.
Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.
Setelah semua proses tahap awal pelaksanaan proyek Real Estate, maka
kontraktor yang akan mengeksekusi bangunan fisik proyek yang telah
dirancang oleh pihak developer. Kemudian dalam menjalankan usaha Real
Estate, developer biasanya memanfaatkan manajemen pembiayaan untuk
mengatur semua masalah keuangan proyek Real Estate. Selanjutnya,

REAL ESTATE 6
manajemen pembiayaan yang akan meneruskan ke broker atau pialang untuk
meneruskan penjualan ke pembeli. Pembeli pun kemudian akan berhubungan
dengan pihak perbankan dalam melakukan transaksi.

2.3 Pengertian Finansial

Pengertian finansial dapat mencakup beberapa aspek, misalnya ilmu


keuangan dan aset lainnya, pengelolaan atau manajemen aset tersebut, dan
bagaimana menghitung dan mengatur risiko proyeknya. Finansial berarti
mempelajari kemampuan individu, bisnis, dan organisasi untuk mengelola,
meningkatkan, mengalokasi, juga menggunakan sumberdaya moneter yang
sejalan dengan waktu serta menghitung risiko dan menentukan prospek.
Finansial juga dapat berarti administrasi yang mengelola urusan keluar
masuknya uang pada sebuah institusi atau lembaga. Finansial sangat bergantung
pada manajemen yang baik, terkontrol, dan dapat dipertanggungjawabkan pada
semua pihak yang bersangkutan. Intinya, finansial dapat diartikan sebagai
segala aspek yang berkaitan dengan uang. Finansial juga berarti segala hal yang
juga meliputi perputaran dan pengelolaan uang, lebih singkatnya.

Dari kedua pengertian finansial tersebut, kemudian muncul berbagai


istilah yang mengandung kata finansial dan berkembang dalam bidang
ekonomi. Istilah-istilah yang muncul ini kemudian memiliki makna tertentu
dalam menggambarkan berbagai hal terkait finansial. Yang pertama adalah
krisis finansial, yang menggambarkan berbagai situasi dimana institusi atau aset
keuangan kehilangan sebagian besar nilai yang dimilikinya. Krisis finansial
dapat berwujud runtuhnya bursa efek, krisis mata uang, atau kepanikan
perbankan dan resesi. Istilah yang kedua adalah kebebasan finansial berarti
keadaan bebas hutang dengan penghasilan yang tetap dan cadangan yang bisa
dipakai untuk kebutuhan tak terduga. Kemudian istilah yang ketiga adalah
manajemen finansial. Pengertian dari istilah tersebut adalah pengelolaan
terhadap fungsi-fungsi keuangan yang meliputi cara memperoleh dan
menggunakan pendapatan. Selanjutnya ada struktur finansial yang dapat
didefinisikan sebagai struktur yang menunjukkan bagaimana aktiva-aktiva

REAL ESTATE 7
perusahaan atau instansi dibelanjai. Hal tersebut menyangkut berbagai sumber
pembelanjaan dan perimbangan absolut maupun relatif antara keseluruhan
modal asing dengan modal sendiri dalam jangka waktu panjang maupun
pendek. Istilah lain lagi yang terkait dengan finansial adalah kompensasi
finansial yang diartikan oleh Siswantoro sebagai suatu balas jasa berupa
tambahan uang atau bonus di luar pendapatan pokok seseorang. Berikutnya, ada
pula audit finansial yang artinya audit pengukur tingkat efisiensi, efektivitas,
dan produktivitas suatu instansi. Audit ini bertugas menilai efektivitas satuan
kerja pengurus keuangan perusahaan dengan nama nomenklatur apapun dan
mencari fakta tentang efisiensi kerja internal satuan yang mengukur keuangan
perusahaan.Yang terakhir adalah manfaat finansial. Manfaat finansial berarti
kondisi keuntungan yang diperoleh pelaku bisnis lebih besar dibandingkan
dengan risiko yang akan ditanggung dalam menjalankan bisnisnya. Manfaat
finansial ini biasanya ditemukan dalam mengkaji studi kelayakan bisnis.

2.4 Hubungan Finansial dengan Real Estate

Terdapat beberapa aspek finansial yang berkaitan dengan bisnis desain


Arsitektur salah satunya yaitu Real Estate. Aspek-aspek tersebut antara lain :

2.4.1 Estimasi Modal

Untuk memulai suatu bisnis atau usaha, faktor finansial


memegang peranan penting. Setiap usaha senantiasa dimulai dengan
ketersediaan modal. Tanpa adanya modal khususnya dalam bentuk
finansial, rencana bisnis urung terlaksana. Jika dibandingkan dengan
faktor lainnya seperti skill, sumber daya man usia, dan lain sebagainya,
jelas faktor finansial ini menempati posisi yang lebih penting. Mengapa
demikian? Sekarang coba Anda bayangkan, Anda memiliki skill yang
dapat diandalkan baik secara teknis maupun manajerial untuk
menjalankan suatu usaha, namun skill yang Anda miliki tersebut tidak
diduku ng dengan kemampuan secara finansial. Apa yang terjadi? Anda
tentu tidak bisa memulai usaha yang Anda inginkan bahkan m ungkin
telah Anda persiapkan secara matang.

REAL ESTATE 8
Saat ini mencari sumber modal bisnis tidaklah terlalu sulit
karena banyak lembaga perbankan maupun non-perbankan yang siap
mem- berikan pinjaman atau kredit Sebelum mencari sumber modal,
tentu nya Anda harus mengetahui terlebih dahulu berapa banyak modal
yang dibutuhkan dan beban atau biaya yang harus dikeluarkan untuk
menjalankan bisnis Anda tersebut. Lantas bagaimana caranya? Anda
tidak perlu khawatir karena di sini Anda bisa menemukan solusinya
keluarkan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Mengapa demikian? Hal
ini perlu dilakukan agar Anda bisa mengetahui sekaligus menentukan
tingkat pendapatan ideal yang seharusnya Anda terima setiap bulan guna
memenuhi kebutuhan sehari-hari dan menabung. Dengan mengetahui
tingkat pendapatan yang seharusnya dihasilkan, Anda bisa mengurangi
resiko bisnis misalnya seperti ketidakseimbangan antara pendapatan dan
pengeluaran yang bisa mengakibatkan kerugian bahkan kebangkrutan.
Perlunya mengestimasi pengeluaran untuk kebutuhan sehari-hari juga
dimaksudkan agar Anda bisa mengubah pola konsumsi Anda. Sebagai
contoh misalnya, Anda dan keluarga terbiasa membelanjakan uang untuk
kebutuhan-kebutuhan yang sebenarnya tidak terlalu penting misalnya terlalu
sering makan di Juar, membeli baju baru, pe.rabotan rumah baru, dan Jain
sebagainya yang sebenarnya uang untuk membeli barang-barang tersebut
bisa ditabung dan nantinya bisa digunakan sebagai modal bisnis. Dengan
mengetahui tingkat pengeluaran tersebut, Anda bisa menjadi lebih
bijaksana dalam membelanjakan uang.

Telah menjadi syarat mutlak bahwa untuk memulai suatu bisnis


diperlukan modal. Berkenaan dengan hal ini, seringkali muncul ungkap- an
bahwa "bisnis membutu.hkan pengorbanan". Ungkapan tersebut memang
benar adanya. Untuk memulai suatu bisnis, Anda dituntut mengorbankan
dana, tenaga, dan waktu yang tidak sedikit. Selain itu, Anda juga dituntut
untuk senantiasa mampu berptkir dan memandang jauh ke depan agar bisnis
Anda bisa maju dan tidak ketinggalan jaman. Estimasi kebutuhan modal
sangat penting untuk dilakukan. Hal ini dimaksudkan agar pengalokasian
modal bisnis dapat diimplementasikan secara efektif dan efisien. Meskipun

REAL ESTATE 9
Anda telah memiliki modal sekali pun, Anda tetap harus mengestima si
kebutuhan modal agar dapat dialokasikan secara tepat, dan yang pasti tidak
terjadi pemborosan. Lantas, bagaimana caranya mengestimasi kebutuhan
modal? Mudah saja, Anda hanya perlu memerinci sarana dan prasarana apa
saja yang harus ada untuk menjalankan bisnis Anda. Dalam konteks ini, jenis
bisnisyang akan dijalankan adalah desain arsitektur. Untuk memulai bisnis
tersebut, Anda harus membuat daftar kebutuhan baik mengenai perijinan
usaha, sewa kantor, peralatan, maupun media promosi.

Ditinjau dari tempat untuk menjalankan usaha, anggaran kebutuhan


modal dapat diestimasi melalui dua cara yaitu anggaran biaya untuk bisnis
di dalam rumah dan anggaran bisnis untuk biaya di luar rumah. Pemilihan
tempat usaha pada prinsipnya tergantung pada kapasitas dan fasilitas
yang Anda miliki. Artinya, apabila Anda ingin sekaligus bisa
mengendalikan urusan rumah tangga, maka Anda bisa menjalankan
bisnis tersebut di rumah.

Sementara apabila Anda ingin bisnis Anda tidak terganggu


dengan urusan rumah tangga, maka Anda bisa memulai bisnis di luar
rumah. Kedua opsi ini pada prinsipnya memiliki kekuatan dan
kelemahan masing-masing. Adapun kekuatan dan kelemahan dari bisnis
yang dijalankan di dalam dan di luar rumah dapat disajikan sebagai
berikut:

Aspek Bisnis di dalam Bisnls di Luar


Rumah Rumah
Modal Lebih kecil Lebih besar
Profesionalisme Kurang profesional Lebih profesional
Privasi Terganggu Tidak terganggu
jam kerja Tidak teratur Lebih teratur
Kepercayaan klien Kurang percaya Lebih percaya
Kapabilitas Kurang diakui Lebih diakui

REAL ESTATE 10
Tabel di atas memperlihatkan perbandingan antara bisnis yang
dijalankan di dalam dan di luar rumah. Sebagai pemain baru dalam bisnis
desain arsitektur, ada baiknya jika Anda mempertimbangkan kekuatan
dan kelemahan dari masing-masing lokasi bisnis. Untuk langsung
menjalankan bisnis di luar rumah memang dibutuhkan modal yang tidak
sedikit, karena terdapat komponen-komponen biaya yang harus
ditanggung seperti sewa kantor, lampu, instalasi telepon, furniture, dan
lain sebagainya.

Komponen-komponen biaya tersebut tidak perlu ditanggung


apabila Anda menjalankan bisnis di dalam rumah. Apabila Anda ingin
memulai bisnis dengan modal yang lebih rendah, bisnis di dalam rumah
memang menjadi pilihan yang sesuai. Meskipun demikian, Anda tetap
harus mempertimbangkan kemajuan bisnis dan juga kepentingan
keluarga sehingga jika bisnis yang dirintis mulai berkembang, Anda bisa
memutuskan untuk menjalankan bisnis di luar rumah.

2.4.2 Mengalokasikan Modal Bisnis

Setelah Anda selesai mengestimasi kebutuhan modal, selanjutnya


Anda perlu merencanakan pengaloka sian modal tersebut Perencanaan peng-
alokasian modal ini dimaksudkan agar modal bisnis dapat dibelanjakan
secara bijaksana dan hemat. Pengalokasian modal berkaitan dengan proses
pengadaan peralatan yang mendukung bisnis desain arsitektur.

Pada prinsipnya suatu bisnis dikatakan sehat apabila jumlah


pemasukan atau penerimaan Jebih besar dibandingkan dengan jumlah
pengeluaran. Oleh sebab itu, pengendalian terhadap aliran kas merupakan hal
penting yang menjadi bagian dari pengendalian biaya operasional bulanan.

Seorang pebisn is haruslah bijaksana dalam mengelola keuangan.


Hal ini dimaksudkan agar pengeluaran tidak melebihi anggaran yang
telah ditetapkan. Untuk memulai bisnis desain arsitektur,Anda dituntut
untuk benar-benar mampu memilah antara peralatan pokok dengan
penunjang.

REAL ESTATE 11
Sebagai contoh, Anda dihadapkan pada pilihan untuk membeli
perangkat komputer yang lebih murah sehingga sisa modal bisa digunakan
untuk membeli furniture yang mahal dan tampak mewah. Jika Anda
menghadapi masalah seperti ini, Anda harus kembali pada inti bisnis yang
akan dijalankan. Mengingat bisnis yang dija lankan adalah desain arsitektur,
tentunya kebutuhan perangkat komputer lebih penting dibandingkan dengan
pengadaan furniture yang harganya lebih mahal.

Berkenaan dengan haltersebut, Anda perlu menentukan prioritas


dalam mengalokasikan modal bisnis. jika peralatan inti untuk menjalankan
bisnis telah terpenuhi, maka Anda bisa memenuhi perlengkapan lainnya. Satu
hal yang harus diingat dalam membelanjakan modal adalah membeli
dengan tidak mengutamakan emosional sehingga peralatan yang dibeli
benar-benar yang dibutuhkan.

2.4.3 Menentukan Harga Layanan

Dalam menjalankan bisnis, Anda tidak hanya mengelola uang yang


bersumber dari modal tetapi juga pendapatan atau penerimaan dari klien.
Terkait dengan hal tersebut, Anda perlu menetapkan harga atas layanan
yang Anda berikan kepada klien. Untuk menetapkan harga, terdapat
beberapa metode yang bisa digunakan yaitu mark-up pricing , cost plus
pricing, dan lain sebagainya. Selain menentukan harga layanan, Anda juga
harus memperhatikan nilai produktivitas per jam . Hal ini dimaksudkan agar
harga layanan yang Anda tetapkan bisa bersifat win- win solution bagi klien.
Artinya, harga yang ditetapkan tidak terlalu memberatkan klien, tetapi juga
Jebih dari cukup untuk mengoperasikan bisnis sehingga berpotensi meraih
laba.

Menentukan harga layanan dapat dikatakan gampang-gampang


susah. Sebagai pebisnis, tentu Anda menginginkan tingkat keuntungan
tinggi yang berpengaruh pada tingkat harga layanan yang cenderung mahal.
Namun, jika harga ditetapkan rendah, tentu akan sulit untuk menutup biaya
operasional bahkan bisa jadi Anda terancam mengalami kerugian.

Harga atau biaya desain arsitektur merupakan biaya yang harus

REAL ESTATE 12
dikeluarkan oleh konsumen atau klien yang memesan desain bangunan baik
rumah maupun gedung dalam jumlah tertentu yang telah disepakati sebagai
imbalan atas jasa yang diberikan oleh arsitek untuk membuat desain
bangunan arsitektur. Pada prinsipnya tidak ada ketentuan khusus (rule of
thumb) yang mengatur tentang penetapan harga sebuah desain arsitektur.

Harga tersebut sepenuhnya merupakan hak dari desainer untuk


menetapkannya sesuai dengan tingkat kesulitan dalam proses pem-
buatannya. Desain arsitektur yang tingkat kesulitannya tinggi dimana harus
menampilkan detail konstruksi sudah sepantasnya dihargai lebih mahal
dibandingkan dengan desain yang tingkat kesulitannya lebih rendah.
Biaya operasional dalam suatu usaha khususnya bisnis desain
arsitektur dapat dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu biaya tetap dan tidak tetap
yang masing-masing dapat dijelaskan sebagai berikut:

Biaya Tetap.

Biaya tetap merupakan biaya yang tidak berpenga ruh pada juml ah
layanan yang dihasilkan. Dalam bisnis ini, biaya tetap mencakup biaya
sewa dan biaya gaji. Besar kecilnya kedua biaya tersebut tidak berpengaruh
pada jumlah layanan yang dihasilkan. Sebagai contoh, biaya sewa dan
biaya gaji tidak akan berubah pada saat Anda memperoleh pesanan
desain arsitektur sebanyak 15 proyek ataupun hanya 5 proyek saja.

Dalam biaya tetap ditemukan adanya unsur biaya sewa. Biaya sewa
ini perlu dikeluarkan apabila Anda membutuhkan tempat khusus untuk
menjalankan bisnis desain arsitektur. Lokasi dan penataan desain interior
ruang yang digunakan sebagai ruang usaha yang menarik dapat
memberikan nilai tambah pada performa Anda sebagai arsitek dan
mencerminkan image atau citra bisnis yang Anda bangun. Sebagai
contoh misalnya, Anda mampu menata ruangan sedemikian rupa
sehingga tampak rapi dan memberikan kesan nyaman bagi klien yang
berkunjun g, Anda akan dinilai memiliki performa yang baik. Sebaliknya,
apabila ruang usaha Anda tampak kotor dan berantakan tentu saja tidak
menarik dan tidak memberikan kesan nyaman kepada klien. jika demikian,

REAL ESTATE 13
klien akan memandang Anda sebagai arsitek yang "serampangan", maka
tidak perlu heran jika mereka tidak mempercayai performa dan
kapabilitas Anda sehingga memilih arsitek lain untuk mengerjakan
proyeknya .

Biaya tetap lainnya yang terdapat dalam bisnis desain arsitektur ini
adalah biaya gaji. jika Anda bekerja sendiri dalam menjalankan dan
mengembangkan bisnis ini, Anda tetap diperhitungkan sebagai karyawan
yang memperoleh gaji setiap bulannya. Meskipun Anda juga bertindak
sebagai pemilik usaha, namun Anda harus jeli dalam mengatur keuangan
terkait dengan status Anda sebagai karyawan sekaligus pemilik usaha.
Artinya, Anda harus panda i-pandai memisahkan mana uang pribadi dan
mana uang perusahaan. Selama Anda bisa memisahkan fungsi dari uang
pribadi dan perusahaan, maka bisnis Anda akan berjalan dengan lancar dan
aman. Namun, jika Anda tidak dapat memisahkan antara uang pribadi dan
uang.
Harga Layanan Konsultasi

Dalam menjalankan bisnis desain arsitektur, Anda tidak hanya


sekedar menjual ide-ide yang tertuang dalam bentuk desain tetapi Anda
juga bisa membuka layanan konsultasi berkenaan dengan model
konstruksi bangunan. Layanan konsultasi ini bisa menjadi bisnis
sampingan Anda selain bisnis utama Anda yaknl membuat desain
arsitektur.Di sini, Anda

bisa memberikan masukan kepada klien mengenai model


bangunan yang sesuai engan contour tanah dan luas lahan.

Berkenaan dengan layanan konsultasi arsitektur, Anda perlu


menetap- kan harga khusus di luar pembuatan desain arsitektur. Artinya
Anda bisa menetapkan harga konsultasi terpisah dari harga pembuatan
desain arsitektur. Penetapan harga untuk layanan konsultasi dapat
dilakukan dengan menghitung rata-rata penghasilan dalam satu bulan
dibagi dengan jumlah jam kerja dalam satu bulan. Sebagai contoh
misalnya dalam sebulan Anda bisa memperoleh penghasilan rata-rata

REAL ESTATE 14
sebesar Rp 40.000.000,- dan Anda bekerja selama 8 jam sehari selama 5
hari kerja, sehingga dalam sebulan Anda bekerja selama 20 hari kerja.
Dari contoh kasus ini, harga atau biaya layanan konsultasi arsitektur dapat
dihitung sebagai berikut:

Harga layanan konsultasi desain arsitektur tersebut bisa Anda ber-


lakukan sesuai dengan kebijakan Anda. Artinya, layanan konsultasi bisa
Anda berikan sebagai bonus yang menjadi satu paket dengan harga desain
arsitektur yang dipesan oleh konsumen atau klien. Namun, Anda juga bisa
memberikan layanan konsultasi dengan harga yang terpisah dari harga
desain arsitektur. Pemberlakuan harga layanan konsultasi ini pada
dasarnya tergantung pada peluang pasar dan persaingan yang ada.

2.5 Keterkaitan aspek finansial terhadap sektor lain

2.5.1 Pajak

Bisnis Real Estate tidak terlepas dari aspek perpajakan, karena pada
dasarnya setiap tanah yang dimiliki akan tetap diatur oleh pemerintah. Oleh
karena itu, sebelum kita ingin membeli properti sebaiknya kita perlu
mengetahui pajak-pajak yang terkait dengan transaksi jual beli properti itu
sendiri. Di bidang properti, Real Estate dan developer terdapat tipe-tipe proses
bisnis yang dilakukan adalah sebagai berikut.

Real Estate & Developer :


Tipe 1 : Seseorang membangun unit rumah dan bisa dikategorikan rumah
mewah di tanah nya sendiri, lalu dijual

REAL ESTATE 15
Tipe 2 : Developer membangun suatu kesatuan kompleks secara massal lalu
dijual kepada masyarakat luas. Contoh : Developer Agung Sedayu
Group.

Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer /


pengembang properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada
kita. Biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual jika kita membeli
properti melalui developer / pengembang properti. Besarnya pajak sangat
tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi property.
Berikut ini adalah beberapa daftar pajak yang sebaiknya kita ketahui apabila
kita ingin membeli sebuah property, rumah atau hunian.

Proses bisnis yang terjadi saat proses jual beli properti dan real estate :

Marketing

Tanah Konstruksi Real Notaris Pembeli


Estate
Bank

1. Pasal 4 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (Perubahan Keempat


Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983) tentang Pajak Penghasilan berbunyi :
(2) Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final:
a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan
surat utang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada
anggota koperasi orang pribadi;
b. penghasilan berupa hadiah undian;
c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif
yang diperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan
penyertaan modal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan
modal ventura;

REAL ESTATE 16
d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan,
usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan bangunan;
dan
e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan
Pemerintah.
Kesimpulannya dari tanah kepada perusahaan konstruksi, tetap
dikenakan PPh Final berdasarkan pasal 4 ayat 2 , dengan tarif 5% karena
perusahaan konstruksi termasuk jasa konstruksi. Kami tidak menemukan
informasi, atau peraturan peraturan yang terkait apabila melakukan pengalihan
hak atas tanah dalam jumlah massal, tarifnya menjadi berkurang. Sejauh yang
kami temukan pajak yang terutang tarifnya tetap 5%.

2. Berdasarkan UU PPh pasal 4 ayat 2 , Penghasilan dari transaksi pengalihan


harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate,
dan persewaan tanah dan bangunan bersifat final. Hal yang sama terjadi juga
dari perusahaan jasa konstruksi ke real estate, karena dialihkan lagi ke pihak
yang berbeda sehingga dikenakan PPh.2

3. a. Marketing : Berlandaskan dasar hukum PPH pasal 21, ayat 1 huruf d.


Jasa termasuk jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa
marketing termasuk didalamnya.

b. Notaris : Berlandaskan dasar hukum PPH Pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa
termasuk jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa notaris
termasuk didalamnya.

c. Bank : Dalam materi ini, pembeli disini adalah pembeli perorangan. Saat ini
bank-bank di Indonesia menawarkan program KPR(Kredit Pemilikan Rumah)
yaitu dengan cara mencicil atau mengangsur. Dalam proses tersebut ada aspek
pajak yang terjadi.

2.5.2 Biaya KPR

REAL ESTATE 17
Apabila customer melakukan pembelian rumah melalui bantuan
pembiayaan perbankan (KPR) Kredit Pemilikan Rumah, maka besarnya biaya
yang harus dibayarkan oleh customer ke perbankan yang bersangkutan
bebannya pun bervariasi tergantung olehb ank yang bersangkutan, usia debitur,
masa KPR, Kredit yang diajukan, dll yang besarannya kurang lebih : Kredit
yang dianjurkan x 6%.

1. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

PPN merupakan multi layer tax, setiap ada transkasi pengalihan atau
perolehan barang dikenakan PPN. Jika membeli properti dari developer,
untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer.

Dasar hukum : Pasal 7 UU PPN No 42 tshun 2009, Atas penyerahan


tanah dan atau bangunan terutang dan wajib dipungut PPN sebesar 10%
dari harga jual.

Atas PPN di atas, wajib disetor ke bank atau kantor pos paling lambat
tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPN
(1107) paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.

Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :


Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan
perusahaan atau pekerjaan oleh pribadi atau badan, yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal
atau tempat usaha.
Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah
bangunan atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat
tinggal (tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain).
Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah
keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat
usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.
Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.

REAL ESTATE 18
Bangunan bersifat permanent.
Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang
konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/
atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima)
tahun.
Tarif dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri :
Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai
sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah
40% (empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau
dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau
dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak
Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk
kegiatan membangun sendiri tersebut.
Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :
Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat
dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi,
memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan
membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru
hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri
tersebut terjadi pada setelah tanggal 1 Januari 1995.
Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu
antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di
tempat bangunan tersebut didirikan.

Mekanisme penyetoran atas PPN yang terhutang atas kegiatan


membangun sendiri:
PPN harus disetorkan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak
atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan

REAL ESTATE 19
membangun sendiri ke kas Negara selambat-lambatnya pada tanggal 15
bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut.
Kolom dan NPWP pada SSP agar diisi dengan angka 0 pada 8 digit
pertama dan dengan angka kode Kantor Pelayanan Pajak tempat
bangunan tersebut berada pada tiga digit berikutnya.

Besarnya PPN yang terutang :


10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak
termasuk harga perolehan tanah pada setiap bulannya.

Saat pelaporan pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :


Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri
wajib melaporkan pada KPP di tempat bangunan tersebut berada dengan
mempergunakan lembar ke tiga bukti setoran PPN selambat-lambatnya
tanggal 20 dari bulan dilakukannya penyetoran. Pelaporan/penyampaian
lembar tiga tersebut dapat melalui pos.

Hal-hal yang diatur dalam kegiatan membangun sendiri di kawasan Real


Estate :
1. Membangun sendiri pada kawasan Real Estate di atas tanah yang
diperoleh sesudah 31 Desember 1994, tidak dikategorikan sebagai
membangun sendiri, tetapi dianggap dibangun oleh Real Estate. Karena
pada dasarnya Real Estate tidak boleh menjual tanah.
2. Membangun sendiri di atas tanah kavling pada Kawasan Real Estate
terjadi sesudah tanggal 1 Januari 1995, maka :
Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik Kavling Real Estate
dianggap dibangun oleh PKP Real Estate.
PKP Real Estate harus memungut PPN yang terutang kepada
pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT
Masa PPN pada bulan yang bersangkutan.

REAL ESTATE 20
DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah)
yang dihitung oleh PKP Real Estate seandainya rumah tersebut
dibangun oleh PKP Real Estate.
Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan
dengan pembangunan rumah tersebut dilaporkan kepada PKP Real
Estate setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin.
Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estate
harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan
harga yang berlaku. Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh PKP
Real Estate lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang telah
dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus
dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT
Masa PPN bulan yang bersangkutan kavling, maka atas selisih tersebut
harus dipungut PPN, disetor dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam
SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan

Apabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada


jumlah pembayaran termin maka DPP yang dipakai adalah jumlah
pembayaran termin dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi.
Prinsip pengkreditan dengan pajak keluaran atas kegiatan membangun
sendiri :
Dalam hal kegiatan sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang
tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak
Keluaran, karena pembayaran PPN untuk kegiatan tidak dalam
lingkungan perusahaan atau pekerjaan.
Faktur Pajak atas perolehan Barang Kena Pajak yang digunakan
untuk membangun rumah oleh pemilik Real Estate tidak dapat
dikreditkan.

2. BPHTB ( Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan )

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak
yang dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan.

REAL ESTATE 21
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya
hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang perseorangan pribadi atau
badan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena
Pajak. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena pajak
ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000 (enam puluh juta rupiah) yang
sewaktu-waktu besarnya dapat dirubah oleh peraturan pemerintah.

DPP / Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek


Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk harga
transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil
dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar
pengenaan pajak BPHTB.

BPHTBmerupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas


tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak
pengelolaan.

Saat Pembayaran BPHTB


BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satu hal berikut di
bawah ini:
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani
oleh PPAT atau Notaris.
b. Risalah lelang untuk pembelian telah ditandatangani oleh Kepala
Kantor Lelang atau Pejabat Lelang yang berwenang.
c. Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten atau Kotamadya dalam hal pemberian hak baru atau
pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim dan hibah wasiat.

REAL ESTATE 22
Intinya adalah terjadi pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar,
hibah, hibah wasiat, hadiah, warisan / waris dan pemberian hak baru
karena adanya kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.
Sedangkan bentuk pengalihan yang tidak kena BPHTB adalah seperti
pengalihan atau perubahan hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama, wakaf atau digunakan untuk kepentingan
ibadah.
Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan /
BPHTB
a. Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak
KenaPajak.
b. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan
sebesar Rp. 60.000.000 (enam puluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu
besarnya dapat dirubah oleh peraturan pemerintah. Sedangkan khusus
untuk perolehan karena hak waris dalam satu dahar, sedarah atau
keturunan garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah dengan
pemberian hibah termasuk istri atau suami NJOPTKP atau Nilai Jual
Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah sebesar Rp. 300.000.000.
c. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah nilai
perolehan objek pajak (NPOP) dikurangi dengan nilai perolehan objek
pajak tidak kena pajak.
d. Besar pajak terutang BPHTB adalah didapat dengan cara mengalikan
tarif pajak dengan nilai perolehan onjek pajak kena pajak (NPOPKP).

Tata Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan /
BPHTB
Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang terutang tidak didasarkan
pada surat ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara
menghitung dan membayar sendiri pajak terutang dengan mengisi Surat
Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan atau
disingkat SSB.

REAL ESTATE 23
Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank pemerintah, Bank DKI dan
juga Kantor Pos di wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan
atau bangunan dengan SSB. Tempat terutang pajak adalah di wilayah
kabupaten, kota atau propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan.
SSB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan /
KP PBB / KPBB yang adal di wilayah DKI Jakarta, PPAT, Notaris,
Kantor Lelang dan Kantor Pertanahan serta Kantor Bank Pemerintah,
Bank DKI dan Kantor Pos. Pembayaran BPHTB dapat dilakukan tanpa
menunggu diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak / SKP.
SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah dokumen yang menjelaskan
jumlah pajak yang kurang atau lebih bayar yang diterbitkan oleh
Direktur Jenderal Pajak setelah adanya pemeriksaan. SKP BPHTB
disingkat menjadi SKB (Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan). SKB dapat dikeluarkan dalam jangka lima tahun
semenjak saat terutang BPHTB. SKB dapat berupa SKBKB untuk yang
kurang bayar, SKBLB untuk yang lebih bayar dan SKBN untuk yang
nihil atau nol bayar.

Sanksi Tidak Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
/ BPHTB

Apabila WP diketahui kurang bayar BPHTB maka Dirjen Pajak dapat


menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB (SKBKB) beserta denda sebesar
2% perbulan untuk jangka waktu maksimal 24 bulan dihitung mulai saat
terhutang pajak sampai diterbitkan SKBKB. Dirjen Pajak dapat
menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang Bayar (SKBKBT) jika
ditemukan data baru atau data yang sebelumnya tidak terungkap yang
mengakibatkan menambahnya jumlah pajak terutang setelah SKBKB
terbit, maka dapat dikenakan denda sanksi administrasi sebesar 100%
dari kekurangan pajak tersebut kecuali WP melaporkan sendiri sebelum
adanya tindakan pemeriksaan.

3. BBN ( Bea Balik Nama )

REAL ESTATE 24
Bea Balik Nama ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat
properti yang ditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya
properti yang dibeli melalui developer, BBN diurus developer dan
konsumen tinggal membayarnya. Tapi bila properti dibeli dari
perorangan, balik nama diurus sendiri. Besarnya biaya BBN berbeda-
beda di setiap daerah.

4. PPnBM ( Pajak Penjualan Barang Mewah )

PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan
memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori
ini berdasarkan PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 103/PMK.03/2009, luas bangunannya > 150 m2
atau harga jual bangunannya > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah
20 % dari harga jual, dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku
untuk transaksi antar perorangan.

5. PPh ( Pajak Penghasilan )

Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan. WP


dikenakan tarif final sebesarnya 5 % dari total nilai transaksi
berdasarkan pasal 4 ayat 2 UU PPh, kecuali transaksi Rp. 60 juta atau
dibawahnya penjual tidak dikenakan PPh. Khusus developer, pajak ini
dibayarkan melalui PPh tahunan.

Perlakuan Pph bagi wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan


pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP realestate) telah
mengalami beberapa kali perubahan sifat pembayaran PPh nya. Mulai
tahun 1996 bersifat final, kemudian pada tahun 1999 berubah menjadi
tidak final, kemudian sejak tahun 2009 menjadi bersifat final.

6. Dasar Hukum
a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran
Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan

REAL ESTATE 25
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor
71 Tahun 2008
b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang
Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 243/PMK.03/2008
c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang
Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71
Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang
Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan
Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima
Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan
Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

7. Tarif dan Dasar Pengenaan

Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya,


besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib
Pajak yang usaha pokoknya adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan (WP Real Estate) adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari
jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana


oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1%(satu persen) dari jumlah
bruto nilai pengalihan. Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan
hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan
Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan

REAL ESTATE 26
yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
PBB. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak
menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan
Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT
belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya.

Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor


Pelayanan Pajak Pratama atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual
Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor
yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang
bersangkutan berada.

8. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana

Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan


dikenakan atas pengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun
sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak Real Estate. Definisi dari
Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana ini dijelaskan dalam
Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71 Tahun 2008.

Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti


Tumbuh yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Rumah Susun
Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi
dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun
terpisah dengan menggunakan komunal termasuk Rumah Susun
Sederhana Milik, yang mendafatkan fasilitas pembebasan PPN.

Perhatikan bahwa keringan tarif sebesar 1% ini diperuntukkan bagi


rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan
fasilitas pembebasan PPN. Dengan demikian, kita harus melihat
ketentuan Pajak Pertambahan Nilai untuk menentukan batasan rumah
sederhana dan rumah susun sederhana ini.

REAL ESTATE 27
Berdasarkan Pasal 2 PP Nomor 146 Tahun 2000 sebagaimana telah
diubah dengan PP Nomor 38 Tahun 2003, atas penyerahan Barang Kena
Pajak berupa rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah
susun sederhana, dibebaskan dari pengenaan PPN. Adapun batasan
rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah susun sederhana
ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007


Tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah
Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa Dan Pelajar Serta
Perumahan Lainnya Yang Atas Penyerahannya Dibebaskan Dari
Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008, batasan Rumah
Sederhana dan Rumah Susun Sederhana dijelaskan dalam paragraf-
paragraf di bawah ini.

Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari


pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs
Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya, secara
tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak
bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang
memenuhi ketentuan:
a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta
rupiah); dan
b. merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai
tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5
(lima) tahun sejak dimiliki.

Termasuk Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang


dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah
Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang
diserahkan kepada Bank dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip
syariah yang memenuhi ketentuan:

REAL ESTATE 28
a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta
rupiah);
b. dibeli oleh bank dengan tujuan untuk dijual kembali kepada
masyarakat yang berpenghasilan rendah dalam rangka pembiayaan
berdasarkan prinsip syariah; dan
c. rumah tersebut harus dijual kembali kepada masyarakat
berpenghasilan rendah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dibeli.

Rumah Susun Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak


Pertambahan Nilai adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang
dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian
maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya
secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun
tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan:
a. harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp
75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah);
b. luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2 (dua puluh
satu meter persegi);
c. pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah
Susun; dan
d. merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri
sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka
waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.

3.5.8 PPh Final atas Jasa Konstruksi

Dasar hukum: PP No. 51/2008 Atas pembayaran kontrak kepada


penyedia jasa konstruksi dipotong PPh yang bersifat final dengan tarif:

- 2% untuk pelaksanaan konstruksi yang memiliki Kualifikasi Usaha


Kecil

REAL ESTATE 29
- 4% untuk pelaksanaan konstruksi yang TIDAK memiliki Kualifikasi
Usaha
- 3% untuk pelaksanaan konstruksi selain penyedia di atas yang kena
2% dan 4%
- 4% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki
kualifikasi usaha
- 6% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki
TIDAK kualifikasi usaha

Atas PPh Final jasa konstruksi, harus disetor paling lambat tanggal 10
bulan berikutnya dan dilaporkan dalam SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2)
paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.

3.6. PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan )

PBB dikenakan pada saat sudah menjadi hak milik orang tersebut. Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada
semua wajib pajak (pemilik properti). Tagihannya dilayangkan
pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat, dalam
bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Adapun
pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan setelah
SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan, atau ke
kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan
pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai
batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan
didenda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan

3. 7 Biaya lain yang muncul atas transaksi bisnis properti ini:

Jasa Notaris.
Jasa PPAT (PPAT bisa Notaris atau Pejabat Pemda setempat, seperti
Camat atau Lurah). Tergantung kesepakatan, jika bukan Notaris

REAL ESTATE 30
2.6 Faktor Penentu pengambilan Kebijakan Finansial

Dari penelitian yang telah dilakukan terhadap karakterisitik Highest


Best Use (HBU) ditemukan bahwa HBU adalah suatu konsep sebuah
paradigma yang terus berkembang berdasarkan kepada kondisi lokasi
tertentu yang berkaitan dengan faktor ekonomi, finansial, dan real estat.

Selain HBU, ditemukan beberapa konsep dalam menentukan


penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu Model penaksiran berbasis Highest
Best Use (HBU), Most Frequent Use (MFU) dan Most Probable Use (MPU)
yang dijelaskan dengan memahami perbedaan dan persamaan atribut-atribut
penting yang berperan dalam menentukan model terbaik untuk proses
penaksiran ini. Terdapat persamaan umum diantara HBU dan MFU dalam
jangka waktu proses, dimana kedua-duanya merupakan proses jangka
waktu panjang dan mempunyai kekuatan yang lebih bersifat makro.
Penaksiran MFU dan MPU juga mempunyai banyak persamaan
berdasarkan ciri-ciri yang dipertimbangkan dalam melihat suatu
permasalahan. Pada dasarnya, kedua model penaksiran ini mementingkan
hasil optimal dalam membuat keputusan dan berbeda dengan penaksiran
secara HBU yang lebih mengutamakan keuntunagn maksimal. Ini dengan
langsung, mempengaruhi aplikasi akhir proses penaksiran ini, yang mana
HBU lebih cocok digunakan sebagai portfolio konsep untuk pembuatan
keputusan pada peringkat publik atau pemerintah, dan MFU serta MPU
lebih bersifat penaksiran untuk proyek yang bersifat privat.

Dalam melakukan analisa HBU, ditemukan terdapat beberapa variabel yang


perlu dipertimbangkan dalam menentukan penggunaan terbaik dalam
investasi real estat diantaranya:

1. Aspek pasar meliputi: jumlah permintaan, lokasi lahan, komposisi tanah,


kondisi di sekitar lokasi lahan, skala investasi, harga jual dan skema
pembayaran
2. Aspek legal meliputi: RUTR, sertifikasi tanah, perijinan. dan peraturan
pemerintah lainnya.

REAL ESTATE 31
3. Aspek teknis dan lingkungan meliputi: rancangan, biaya konstruksi dan
jadwal konstruksi.
4. Aspek finansial meliputi: biaya modal, estimasi pengeluaran, pendapatan
dan jadwal, kebijaksanaan perusahaan yang berkaitan dengan struktur dan
sumber pembiayaan, sistem kontrak dengan kontraktor dan profitibilitas
cashflow
Selain konsep HBU, MFU, dan MPU, ternyata ditemukan konsep
lain dalam penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu Pemeliharan penggunaan
lingkungan realestat yang signifikan yang dapat menjadikannya sebagai
sebuah penggunaan tertinggi dan terbaik. Konsep ini berlaku pada lahan
yang memiliki komoditi untuk dipelihara (contohnya: rawa, padang pasir,
dll) yang secara mekanis lahan tersebut tidak memungkinkan untuk
dibangun karena membutuhkan biaya yang tidak sedikit dan tidak
signifikan. Dua konsep yang perlu dijelaskan sebelum melakukan analisa,
yaitu konsep mengenai pemeliharaan penggunaan lingkungan real estat
yang signifikan, dan aplikasi penggunaan tertinggi dan terbaik.

Realestat yang signifikan secara lingkungan dapat dijelaskan


sebagai satu bentuk hak properti pribadi yang mengawasi penggunaan lahan
dengan berdasarkan faktor faktor geografi, biologi, ekologi, arkeologi,
paleontology, budaya, dan/atau sejarah yang signifikan kepada masyarakat.
Pemeliharaan penggunaan didefinisikan sebagai proses memelihara,
mempertahankan, rehabilitasi dengan memperhatikan ciriciri geografi,
biologi, ekologi, arkeologi, paleontologi, budaya, dan/atau sejarah yang
signifikan pada lahan tersebut.

Terdapat empat kriteria dalam mengaplikasikan analisa


penggunaan tertinggi dan terbaik dengan memelihara dan menggunakan
lingkungan realestat secara signifikan. Keterbatasan eksplisit dan implisit
definisi nilai pasar merupakan ciriciri dalam mengaplikasi analisa
penggunaan tertinggi dan terbaik dalam pemeliharan penggunaan
lingkungan real estat yang signifikan. Kriteria tersebut adalah:

REAL ESTATE 32
Kriteria komoditi: Lahan real estat signifikan yang ingin
dipelihara harus memiliki nilai komoditi (layak untuk di
preserve).
Kriteria ekonomi: Lahan real estat signifikan yang ingin
dipelihara harus memiliki nilai aktivitas ekonomi.
Kriteria private real property rights market: Lahan real estat
signifikan yang ingin dipelihara harus berkoresponden dengan
private real property rights market
Kriteria definisi nilai pasar: transaksi di dalam pasar secara umum
beserta penilaian yang dilakukan harus memenuhi definisi nilai
pasar.
Selain kriteria di atas beberapa faktor yang harus diperhatikan
dalam melakukan Pemeliharan penggunaan lingkungan realestat yang
signifikan adalah kemungkinan secara fisik, ijin hukum, kelayakan
secara financial dan menghasilkan keuntungan bersih yang paling tinggi
kepada pemilik.

2.7 Aspek Pasar dan Pemasaran dalam Finansial Real Estate

2.7.1 Preferensi

Dengan meneliti aspek pasar dan pemasaran, preferensi menjadi


faktor utama yang mempengaruhi pasar real estat. Temuantemuan yang
didapat antara lain dari beberapa jurnal dapat dirangkum temuan bahwa
preferensi konsumen terhadap produk realestat dipengaruhi oleh beberapa
variabel diantaranya:

1. Harga Rumah

Harga rumah merupakan faktor penentu utama preferensi konsumen


terhadap produk real estat. Harga rumah yang sesuai dengan kualitas dan
kondisi ekonomi konsumen disekitar produk real estat memiliki nilai
preferensi yang tinggi

2. Pendapatan

REAL ESTATE 33
Tingkat pendapatan konsumen di sekitar produk real estat
mempengaruhi daya beli konsumen dan preferensi konsumen yang sesuai
dengan tingkat pendapatan. Pertimbangan tiap golongan terhadap
pemilihan rumah berdasarkan pendapatan dapat dibagi dalam 3 bagian
berdasarkan pendapatan :

Masyarakat berpenghasilan rendah cenderung memilih rumah yang dapat


dibeli secara kredit, cicilan murah, tanpa uang muka, lantai keramik dan
lokasi perumahan dilalui oleh kendaraan umum karena mereka tidak
memiliki kendaraan pribadi

Masyarakat perbenghasilan menengah cenderung membeli rumah


dengaan cara yang sama pada masyarakat berpenghasilan rendah namun
kualitas rumah yang lebih baik yaitu kualitas kayu jati, lantai keramik.
Masyarakat berpenghasilan tinggi cenderung membeli rumah dengan
harga yang sesuai dengan mutu bangunan, kualitas lantai marmer,
terdapat pelayanan terhadap peningkatan mutu bangunan, bangunan yang
luas.

3. Lokasi

Faktor lokasi yang berhubungan dengan kemudahan aksesbilitas, lokasi


yang strategi , kondisi lingkungan sekitar, struktur sosial masyarakat
sekitar, mempengaruhi preferens konsumen

4. Luasan Rumah dan Desain Rumah

Luasan rumah mempengaruhi jenis konsumen dengan preferensi yang


berbeda pada tiap jenisnya. Pengklasifikasian konsumen berdasarkan
tingkat pendapatan, umur, dan pendidikan mampu menjawab preferensi
luasan rumah dan desain rumah yang cenderung dipilih pada masing
masing pengklasifikasian konsumen.

Salah satu contoh perumahan yang dibangun dengan tidak


memperhatikan klasifikasi preferensi konsumen adalah Perumahan
PERUMNAS yang dibangun dengan menyamaratakan kebutuhan seluruh
calon penghuninya dengan menggunakan prinsip rasionalisasi, antara lain

REAL ESTATE 34
rasionalisasi ukuran, bentuk, bahan bangunan yang digunakan maupun
konstruksi yang dipilih. Kondisi ini mempengaruhi tingkat kepuasan
penghuni terhadap huniannya, serta reaksi penghuni dalam melakukan
penyesuaian terhadap huniannya. Pemilihan tipe rumah di PERUMNAS
sangat dipengaruhi oleh tingkat pendidikan terahir kepala keluarga saat itu.
Faktor pendapatan dan pekerjaan walaupun tidak secara signifikan
mempengaruhi pemilihan tipe rumah, namun berbanding lurus dengan
tingkat pendidikan responden.

2.7.2 Lahan (Lokasi, Komposisi, Kondisi Sekitar)

Terdapat semboyan bahwa yang terpenting dalam real estat adalah


lokasi, lokasi dan lokasi hal ini dikarenakan lokasi merupakan salah satu
keputusan penting yang harus diambil oleh pengembang.

Beberapa temuan mengenai faktorfaktor utama yang harus


dipertimbangkan dalam memilih lokasi diantaranya:

Aksesbilitas
Demografi
Ketersediaan Air
Ruang terbuka Hijau
Pendapatan masyarakat sekitar lokasi
Fasilitas yang tersedia di sekitar lokasi
Sarana Infrastruktur
Selain faktor faktor di atas yang menjadi pertimbangan dalam
pemilihan lokasi, ditemukan juga faktor lain yang mempengaruhi yaitu
analisa empiris terhadap efek dari biaya yang dikeluarkan pengembang
sebagai dampak aktivitas pembangunan terhadap lingkungan sekitar yang
berpengaruh terhadap nilai harga tanah pada kawasan perumahan. Impact
fees yang lebih tinggi akan menyebabkan nilai harga lot yang tinggi,
sehingga menjadi salah satu hal yang patut dipertimbangkan.

Salah satu konsep yang dapat dipakai dalam menentukan pola tata
guna lahan yang optimal adalah Kerangka model MULBO (Multicriteria

REAL ESTATE 35
Landscape Assesment and Optimization) yang merupakan metode
pendukung yang tegas yang berdasarkan evaluasi resiko untuk fungsi
lanskap. Tujuan utamanya adalah untuk menciptakan pola guna lahan yang
optimal yang berbentuk skenario, yang kemudiannya akan menjadi bagian
yang seimbang diantara tujuantujuan evaluasi resiko yang sering
bertentangan. Tahapan dalam menyususn kerangka model MULBO adalah:

1. Penjelasan mengenai objektif/ tujuan


2. Pengumpulan data dan pemilihan metode & algoritma penilaian
3. Penilaian tahap pertama
4. Mengoptimalkan lanskap
5. Pengembangan draft perancangan lanskap untuk dimasukkan infomasi
kultural berkaiatan struktur
6. Penilaian tahap kedua
7. Membuat usulan tindakan (action plan)

2.7.3 Pemasaran dan Implementasi Strategi

Hal penting lainnya dalam penelitian aspek pasar dan pemasaran


adalah yang berkaitan dengan pemasaran dan implementasi strategi. Dalam
merangka strategi strategi yang dimaksudkan, dari hasil penelitian antara
lain adalah dalam mengembangkan strategi positioning real estat terdapat
tiga tahapan dasar yaitu melakukan analisis pasar, analisis internal
perusahaan, dan analisis pesaing. Setelah melakukan analisa dari
beberapa data didapat bahwa atribut proyek (lokasi, tema, fasilitas, dan
lingkungan) merupakan faktor yang paling berpengaruh dalam menentukan
positioning

Terdapat sembilan temuan cara yang sering digunakan dalam melakukan


analisa pasar real estate diantaranya :

1. Ringkasan dan peninjauan luas terhadap kondisi pasar sebagai dasar


dalam menentukan caracara untuk memperbaiki proyek pemasaran
yang berlaku.

REAL ESTATE 36
2. Acuan regional berupa kondisi ekonomi setempat

3. Studi awal terhadap kondisi pasar harus mencerminkan gaya serta


perbedaan golongan/ tipe pekerjaan serta gaya yang berkembang
dari pengaruh luar (exogenous) yang mempengaruhi pola pasar

4. Ramalan secara long term tentang permintaan yang dapats


digunakan untuk mendukung analisa kemungkinan finansial
5. Ramalan harus mencerminkan status jangka waktu panjang status
kondisi pasar, kebutuhan/ permintaan, keseimbangan atau kelebihan
pasaran.
6. Analisa pasaran seharusnya diikutsertakan bersama praktek
pembagian tipe pasar dan perbedaan produk yang dipasarkan
7. Studi terhadap produk yang dapat/cocok untuk dipasarkan pada
kondisi pasar tersebut
8. Analisa pasar harus menggunakan appraisers grid yang
dimodifikasi untuk menganalisa proyek yang sebanding dengan
subjek proyek.
9. Hasil presentasi akhir terhadap analisa pasar harus menyatakan
range hasil akhir yang mencerminkan bagaimana ketidaktentuan
yang dihadapi dalam menganalisa pasar dipengaruhi oleh banyak
faktor yang berbeda pada tiap pasar sehingga perlu dilakukan
replikasi analitikal pada pasar yang berbeda.
Strategi alternatif dalam strategi penjualan rumah adalah dengan
menambah fasilitas umum sehingga konsumen memiliki kenyamanan
dalam menempati rumah tersebut. Hasil survei menunjukkan bahwa alasan
utama konsumen membeli rumah adalah harga yang terjangkau sedangkan
penyediaan fasilitas umum dalam perumahan merupakan urutan ke4.
Namun perumahan yang memiliki fasilitas umum yang lengkap lebih cepat
berkembang dalam arti lebih cepat terjual dan dihuni. Pada objek studi
perumahan GCA terdapat beberapa fasilitas yang diharapkan antara lain
tempat ibadah, klinik, dan sekolah..

REAL ESTATE 37
BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Finansial dalam dunia real estate memiliki hubungan yang sangat erat
dikarenakan tanpa adanya finansial, proses perancangan dan perencanaan
dalam real estate akan terhambat dikarenakan bidang finansial memiliki fungsi
untuk estimasi modal, mengalokasikan modal, menentukan harga pelayanan dll,
sehingga finansial merupakan hal yang sangat penting dan berkaitan dalam real
estate.

3.2 Saran

Sebagai developer kita harus mengetahui bagaimana sistem finansial dalam


sebuah real estate. Dengan mengetahui finansial pada real estate, maka kita
sebagai developer akan dapat menjalankan proses bisnis real estate dengan baik.

REAL ESTATE 38
DAFTAR PUSTAKA

The Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate. Chicago, Illinois:
Twelfth Edition. Badan Pusat Statistik: Kota Yogyakarta.
Brueggeman, W. B., & Fisher, J. D. (2008). Real Estate Finance and
Investment. Singapore: 13 th Edition, McGraw Hill.
Hidayati, W., & Harjanto, B. (2001). Konsep Dasar Penilaian Properti.
Yogyakarta: Edisi Pertama, BPFE - Yogyakarta.
Komite Penyusunan Standar Penilaian Indonesia. (2007). Standar Penilaian
Indonesia. Jakarta: MAPPI.
http://manfaat-it.blogspot.co.id/2014/01/pengertian-finansial-dan-
perkembangan.html, diakses tanggal 3 Desember 2017
http://investasirealestate.blogspot.co.id/2012/05/pengertian-real-estate.html,
diakses tanggal 3 Desember 2017

REAL ESTATE 39