Anda di halaman 1dari 5

Menentukan Nilai NJOP Tanah Kantor BPPK (Kampus Purnawarman)

dengan Metode Pendekatan Harga Pasar

Kami mencoba melakukan analisis penilaian PBB dengan menggunakan pendekatan harga
pasar melalui langkah-langkah sebagai berikut:

A. Mengidentifikasi Objek Pajak

1. Alamat Objek Pajak terletak di Jl Purnawarman No. 99 RT.03 RW.02,


Selong,Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12110.Tel (021) 7394666
2. Batas Lokasi Objek Pajak
Utara : Jl. Kertanegara
Selatan : Jl Senjaya II
Timur : Perumahan warga
Barat : Jl. Purnawarman

3. Denah Objek Pajak dengan sumber dari http://peta.bpn.go.id/ sebagai berikut:

Dari gambar diatas dapat dilihat Jenis Hak yang dimiliki objek pajak adalah hak
Pakai, dengan Zona Nilai Tanah (ZNT) lebih dari 20.000.000 / m2.

4. Ukuran dan Luas Tanah Objek Pajak

Ukuran dan Luas Tanah Objek Pajak bisa dilihat dari akta tanah dan sertifikat hak
pakainya, tetapi dalam hal ini kami menggunakan fasilitas Google Earth atau map
Online dengan hasil sebagai berikut :
Dari gambar diatas kita mendapatkan informasi sebagai berikut

Luas Tanah : 13.349 m2 dengan tingkat toleransi kesalahan 5%


Ukuran panjang AB : 141 m
Ukuran panjang BC : 118 m
Ukuran panjang CD : 107 m
Ukuran panjang DE : 46,20 m
Ukuran panjang EF : 36,79 m
Ukuran panjang AF : 72,76 m

5. Pemanfaatan dan penggunaan Objek Pajak


Objek Pajak sekarang digunakan untuk perkantoran pemerintah yaitu kantor pusat
BPPK (Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan) dan juga sebagai kelas dari
program diploma II Khusus dan diploma IV PKN STAN. Hal ini juga bisa dilihat
dari jenis sertifikanya yaitu hak pakai.

6. Letak Objek Pajak sangat strategis, berada di kawasan perumahan elite pusat kota
di kebayoran baru yang mempunyai banyak akses, seperti perkantoran, mall, rumah
sakit, Permintaan hunian di kawasan Jakarta Selatan semakin meningkat dengan
masih banyaknya kawasan hijau dan pepohonan sehingga membuat harga pasar
cenderung melebihi harga NJOP yang telah ditetapkan pemerintah provinsi.

7. NJOP berdasarkan Pemerintah Provinsi


Peraturan gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota JakartaNomor 408 tahun 2016
tentang penetapan NJOP Bumi dan Bangunan Pedesaan dan perkotanaan tahun
2017.
Dari gambar diatas dapat diketahui NJOP Bumi kantor BPPK adalah sebesar
24.625.000, dikarenakan Jakarta Selatan memiliki banyak peminat biasanya harga
pasar lebih besar dari NJOP yang telah ditetapkan. Berikut kita akan menentukan
NJOP dengan metode pendekatan harga pasar.

8. Nomor Objek Pajak Tanah BPPK


NOP : 31.71.060.008.011.XXXX.0
Keterangan :
31 : DKI Jakarta
71 : Jakarta Selatan
060 : Kebayoran Baru
008 : Kelurahan Selong
011 : Blok
XXXX : Urutan
0 : Kode Sistem

B. Mengumpulkan Harga Pasar


Dalam makalah ini kami mengumpulkan data dari iklan yang media elektronik atau
internet yaitu sebagai berikut :

Data ke Luas Tanah (m2) Harga Jual Tanggal Iklan


1 430 37.840.000.000 12 Sept 2017
2 980 95.000.000.000 31 Juli 2017
3 262 22.000.000.000 04 Okto 2017
4 1.500 290.000.000.000 04 Juli 2017
5 389 70.000.000.000 11 Sept 2017
6 2461 147.660.000.000 20 Sept 2017

Berikut denah dari ke 6 data tersebut :


C. Menentukan Data Pembanding
Berikut ini data tanah yang akan dibandingkan dengan tanah BPPK yang luasnya
13.349 m2 dengan tingkat toleransi kesalahan 5%

Uraian Data Data 1 Data 2 Data 3


Luas tanah 430 M 980 262 M
Harga Jual (per Rp88.000.000 Rp96.938.776 Rp83.969.466
M2)
Tanggal 12 September 31 Juli 2017 04 Oktober 2017
Penanyangan 2017
Iklan

D. Analisis Penyesuaian dan perbandingan


Berikut ini analisis penyesuaian dan perbandingan per 10 Oktober 2017
Uraian Data Data 1 Data 2 Data3
Waktu +1% +1% 0%
Jenis Data (Data -9% -7% -11%
Penawaran)
Lokasi -1% -9% +2%
Fisik +1% +1% +1%
Jumlah -8% -14% -9%
Persentase
Penyesuaian
Nilai Rp80.960.000 Rp83.367.347 Rp76.412.214
perbandingan per
meter)*
Keterangan Tabel:
a. Penentuan persentase nilai lokasi kami lakukan berdasakar posisi strategis
dengan kriteria:
Besar Kecil jalan yang dilalui lokasi
Dekat dan jauhnya dari pusat bisnis
Tinggi atau rendah lokasi
b. )* Nilai Perbandingan Per meter didapatkan dengan rumus:
Harga Jual X Jumlah persentase penyesuaian

E. Kesimpulan Nilai

Dari ketiga data pembanding tersebut, hasil yang kami dapatkan dari rata-rata nilai
perbandingan per meter adalah

Rp80.960.000+ Rp83.367.347+ Rp76.412.214 = Rp80.246.520


3

Kita dapat ketahui perbandingan harga rata-rata dari metode pendekatan harga pasar
dengan NJOP yang telah ditentukan pemerintah. Nilai NJOP sesuai pergub 24.625.000
sehingga nilai NJOP yang diperoleh dari metode pendekatan pasar sebesar 303 % dari
NJOP yang ditentukan pemerintah.
Dari data-data tersebut berikut ini perhitungan PBB tanah BPPK

NJOP Bumi = Luas x NJOP/m2


= 13.349 m2 x Rp80.246.520/m2
= Rp 107.121.079.548

PBB = Tarif x NJKP x (NJOP NJOPTKP)


= 0,5% x 40% x (Rp 107.121.079.548 Rp12.000.000)
= 0,5% x 40% x Rp107.109.079.548
= Rp214.218.159

Jadi PBB yang terutang adalah Rp214.218.159


Kelompok 2
1. Taufiq Abdul Aziz (34)
2. Chairul Manurung (8)
3. Andiriani Pardede (4)
4. Mahda Dwi K (24)
5. Ibnu Yudhi Wibowo (19)
6. Elvi Wahyuni (13)