Dissertacao Ana Rita Pereira

OPERAES DE REABILITAO DE
EDIFCIOS ANTIGOS
Organizao de um Sistema de Informao
Transversal a Todo o Processo
ANA RITA RODRIGUES PEREIRA
Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de

MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZAO EM CONSTRUES
Orientador: Professor Doutor Hiplito Jos Campos de Sousa
JANEIRO DE 2013
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2012/2013
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Tel. +351-22-508 1901
Fax +351-22-508 1446
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Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO

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mencionado o Autor e feita referncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2012/2013 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade
do Porto, Porto, Portugal, 2013.
As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o ponto de

vista do respetivo Autor, no podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou
outra em relao a erros ou omisses que possam existir.
Este documento foi produzido a partir de verso eletrnica fornecida pelo respetivo Autor.
Aos meus Pais,
As casas so construdas para que se viva nelas, no para serem olhadas

Francis Bacon
Operaes de Reabilitao de Edifcios Antigos Organizao de um Sistema de Informao Transversal a Todo o Processo
AGRADECIMENTOS
A realizao deste trabalho no seria possvel sem o apoio de vrias pessoas que, de uma forma mais
ou menos direta, foram fundamentais para o seu desenvolvimento.
Em primeiro lugar agradeo ao orientador da dissertao, o Professor Doutor Hiplito de Sousa, pelo
apoio, pelos seus conselhos e pela disponibilidade ao longo de todo o trabalho.
Agradeo ao engenheiro Pedro Mda, que desde o incio se mostrou disponvel para ajudar e fornecer
dados bibliogrficos importantes para o desenvolvimento do trabalho.
Ao meu namorado Hugo Pacheco, por todo o apoio, incentivo e ajuda em alguns momentos do
trabalho, a sua opinio foi essencial.
Ao Andr Pacheco, pela companhia no estudo ao longo dos ltimos meses.
Almira Pacheco, por todo o apoio e ajuda na reviso do texto.
Ao Carlos Pacheco, pela motivao e disponibilidade para ajudar quando necessrio.
Por ltimo, mas no menos importante, agradeo aos meus pais, Francisco e Valentina Pereira, ao meu
irmo, Tiago Pereira, minha madrinha Ana Rodrigues e ao meu tio Manuel Moreira, por toda a
motivao que me deram em todos os momentos.
i
ii
RESUMO
A reabilitao de edifcios em Portugal vista por muitos especialistas da rea como a soluo para a
crise atual que a indstria da construo atravessa. O parque habitacional portugus encontra-se
saturado e degradado, sendo fundamental incentivar proprietrios e investidores a reabilitar e manter
os edifcios existentes.
A indstria da construo apresenta algumas debilidades que a tornam um setor pouco eficiente e com
baixa produtividade quando comparada a outras reas produtivas. uma atividade que envolve um
grande nmero de intervenientes e de tarefas, havendo por vezes perda de informao e falta de
coordenao entre os diversos projetos.
A gesto de projetos na construo indispensvel para alcanar os objetivos estabelecidos pelo Dono
de Obra de forma mais eficaz, no tempo e prazo estabelecidos. fundamental implementar
tecnologias e sistemas de informao de forma a normalizar os processos e reduzir as falhas existentes
atualmente, aumentando a produtividade do setor.
O presente trabalho pretende fornecer um sistema de informao orientado para a reabilitao de
edifcios antigos, que permita uma melhor compreenso e caracterizao do seu processo construtivo.
O trabalho encontra-se dividido em seis captulos, ao longo dos quais se aborda a reabilitao de
edifcios antigos em Portugal, o estado do parque habitacional portugus, a gesto de projetos na
construo e a caracterizao processo construtivo e proposto um sistema de informao transversal
ao processo de reabilitao de edifcios antigos. Para concluir ser feita uma anlise global de todo o
trabalho desenvolvido e sero propostas abordagens futuras sobre o tema.
PALAVRAS-CHAVE: Reabilitao, Sistemas de Informao, Gesto de Projetos, Processo Construtivo,

Edifcios Antigos
iii
iv
ABSTRACT
In Portugal, many experts see building rehabilitation as a way out of the current crisis thats affecting
the Portuguese construction industry. The countrys housing market is saturated and deteriorated so
providing incentive for owners and investors to rehabilitate and preserve the existing buildings is
essential.
The construction industry shows some weaknesses that turn it into a sector with low efficiency and
productivity, causing it to lag behind other industries. Due to its nature, with a lot of interveners and
tasks, it suffers from weak coordination and information loss between the various projects.
Construction project management is a key factor to achieve the goals set by the property owner in a
more efficient manner and in due time. Implementing technologies and information systems is
fundamental in order to normalize processes and reducing current shortcomings, boosting the sectors
productivity.
This thesis aims to deliver a rehabilitation oriented information system that allows a better
understanding and characterization of the constructive process.
Its divided in six chapters, focusing on old building rehabilitation, the housing markets status, project
management in Civil Engineering and the characterization of the constructive process. A project-wide
information system is also proposed.
In the end a wide analysis on the study is done along with some proposals for future work on the
subject.
KEYWORDS: Rehabilitation, Information System, Project Management, Construction Life Cycle, Old
Buildings
v
vi
NDICE GERAL
AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................... i
RESUMO ................................................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................... v
1. INTRODUO ....................................................................................................................1
1.1. ENQUADRAMENTO ........................................................................................................................... 1
1.1.1. REABILITAO DE EDIFCIOS.............................................................................................................. 1
1.2.2. SISTEMAS DE INFORMAO ............................................................................................................... 1

1.2. MBITO E OBJETIVOS...................................................................................................................... 2
1.3. ORGANIZAO ESTRUTURAL DA DISSERTAO ........................................................................... 2
2. REABILITAO DE EDIFCIOS ANTIGOS ...........................................5

2.1. NOTA PRVIA ................................................................................................................................... 5
2.2. NOES BSICAS DE REABILITAO ................................................................................ 5
2.2.1. DEFINIO DE REABILITAO ............................................................................................................ 5
2.2.2. DEFINIO DE EDIFCIOS ANTIGOS..................................................................................................... 5
2.2.3. OUTRAS DEFINIES ........................................................................................................................ 7
2.2.3.1. Manuteno ................................................................................................................................. 7
2.2.3.2. Beneficiao ................................................................................................................................ 7
2.2.3.3. Recuperao ............................................................................................................................... 7

2.3. ENQUADRAMENTO HISTRICO DA REABILITAO ............................................................... 7
2.3.1. PRINCPIOS PARA CONSERVAO E RESTAURO DO PATRIMNIO CONSTRUDO ..................................... 9
2.3.1.1. Carta de Veneza .......................................................................................................................... 9
2.3.1.2. Carta de Cracvia ........................................................................................................................ 9

2.4. REABILITAO EM PORTUGAL ..................................................................................................... 10
2.4.1. EVOLUO E CARACTERIZAO DO PARQUE HABITACIONAL ............................................................. 11
2.4.2. ESTADO DE CONSERVAO DO PARQUE EDIFICADO ......................................................................... 13

2.4.3. INVESTIMENTO EM REABILITAO .................................................................................................... 15
2.5. INCENTIVOS REABILITAO EM PORTUGAL ............................................................................. 17
2.5.1. BENEFCIOS FISCAIS ....................................................................................................................... 17
2.5.2. TAXAS E LICENAS MUNICIPAIS ....................................................................................................... 17
vii
2.5.3. PROGRAMAS DE APOIO REABILITAO URBANA............................................................................. 17

2.5.4. OUTROS PROGRAMAS ..................................................................................................................... 19
2.6. LEGISLAO APLICVEL REABILITAO DE EDIFCIOS ANTIGOS .......................................... 19
2.6.1. REGIME JURDICO DE REABILITAO URBANA .................................................................................. 19
2.6.2. REGIME JURDICO DA URBANIZAO E EDIFICAO ......................................................................... 20
2.6.3. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES URBANAS ......................................................................... 20
2.6.4. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES ........................................................................................ 20

2.6.5. NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO ................................................................................... 21
2.6.6. REGULAMENTO DE SEGURANA E ACES PARA ESTRUTURAS DE EDIFCIOS E PONTES .................... 22
2.6.7. EUROCDIGO 1 ACES EM ESTRUTURAS .................................................................................... 22

2.6.8. EUROCDIGO 8 PROJECTO DE ESTRUTURAS RESISTENTES ACO SSMICA ................................ 22
2.6.9. REGULAMENTO DAS CARACTERSTICAS DE COMPORTAMENTO TRMICO DE EDIFCIOS ....................... 23
2.6.10. REGULAMENTO DOS REQUISITOS ACSTICOS DOS EDIFCIOS.......................................................... 23

2.6.11. REGIME JURDICO DA SEGURANA CONTRA INCNDIO EM EDIFCIOS ............................................... 24
2.7. A IMPORTNCIA DA REABILITAO ............................................................................................. 24
2.7.1. REABILITAO E SUSTENTABILIDADE ............................................................................................... 25
2.8. OBSTCULOS E DIFICULDADES DA REABILITAO .............................................................25
2.9. GRADUAO DAS INTERVENES ............................................................................................... 25
2.9.1. ESCALA DE INTERVENO ............................................................................................................... 26
2.9.2. NVEIS DE INTERVENO ................................................................................................................. 26
2.9.2.1. Nvel 1 Reabilitao Ligeira ................................................................................................... 26
2.9.2.2. Nvel 2 Reabilitao Mdia ..................................................................................................... 26

2.9.2.3. Nvel 3 Reabilitao Profunda ................................................................................................ 26
2.9.2.4. Nvel 4 Reabilitao Excecional ............................................................................................. 27
3. GESTO DE PROJETOS NA CONSTRUO .................................29

3.1. NOTA PRVIA ................................................................................................................................. 29
3.2. DEFINIO DE PROJETO ............................................................................................................... 29
3.2.1. TIPOS DE PROJETO DE CONSTRUO .............................................................................................. 30
3.2.2. RESTRIES DO PROJETO .............................................................................................................. 31
3.2.2.1. Restries ao Projeto de Reabilitao de Edifcios .................................................................. 32

3.2.3. STAKEHOLDERS DO PROJETO .......................................................................................................... 32
3.2.4. GESTOR DE PROJETOS ................................................................................................................... 33
viii
3.3. CICLO DE VIDA DE UM PROJETO .................................................................................................. 33

3.4. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL .................................................................................................... 34
3.5. GESTO DE PROJETOS ................................................................................................................. 35
3.5.1. DEFINIO DE GESTO DE PROJETOS ............................................................................................. 35
3.5.2. ATIVIDADES A QUE SE APLICA .......................................................................................................... 35
3.5.3. ASSOCIAES DE GESTO DE PROJETOS ........................................................................................ 35
3.5.4. PROCESSOS DA GESTO DE PROJETOS ........................................................................................... 35

3.6. REAS DE CONHECIMENTO DA GESTO DE PROJETOS ............................................................. 38
3.6.1. GESTO DA INTEGRAO ................................................................................................................ 39
3.6.2. GESTO DO MBITO........................................................................................................................ 40

3.6.3. GESTO DO TEMPO ........................................................................................................................ 40
3.6.4. GESTO DO CUSTO......................................................................................................................... 41
3.6.5. GESTO DA QUALIDADE .................................................................................................................. 43

3.6.6. GESTO DE RECURSOS HUMANOS .................................................................................................. 44
3.6.7.GESTO DA COMUNICAO .............................................................................................................. 45
3.6.8. GESTO DO RISCO.......................................................................................................................... 45

3.6.9. GESTO DE AQUISIES ................................................................................................................. 46
3.6.10. EXTENSO DO PMBOK GUIDE PARA A CONSTRUO CIVIL ............................................................ 47
3.6.10.1. reas de conhecimento especficas ........................................................................................ 47

3.7. ORAMENTAO ........................................................................................................................... 51
3.7.1. CUSTOS ......................................................................................................................................... 52
3.7.1.1. Custos associados reabilitao de edifcios. ......................................................................... 52
4. PROCESSO CONSTRUTIVO.............................................................................55
4.1. NOTA PRVIA ................................................................................................................................. 55
4.2. INTERVENIENTES DO PROCESSO CONSTRUTIVO ......................................................................... 55
4.3. ETAPAS DO PROCESSO CONSTRUTIVO........................................................................................ 56
4.3.1. IDENTIFICAO DA NECESSIDADE DE INTERVENO / DECISO DE INTERVENO............................... 59
4.3.2. ESTUDOS E DIAGNSTICOS ............................................................................................................. 59
4.3.2.1. Diagnstico Preliminar............................................................................................................... 59
4.3.2.2. Diagnstico ................................................................................................................................ 60
4.3.3. DEFINIO DA ESTRATGIA DE INTERVENO .................................................................................. 62
4.3.4. PROJETO........................................................................................................................................ 62
ix
4.3.5. CONSULTAS E CONTRATAO ......................................................................................................... 63

4.3.6. EXECUO DA OBRA....................................................................................................................... 64
4.3.6.1. Planeamento dos trabalhos ....................................................................................................... 64
4.3.6.2. Organizao e instalao do estaleiro ...................................................................................... 64

4.3.7. RECEO DA OBRA ........................................................................................................................ 65
4.3.8. UTILIZAO E MANUTENO ........................................................................................................... 65

4.4. ETAPAS DO PROJETO .................................................................................................................... 65
4.4.1. PROGRAMA PRELIMINAR ................................................................................................................. 66
4.4.2. PROGRAMA BASE ........................................................................................................................... 66
4.4.3. ESTUDO PRVIO ............................................................................................................................. 67

4.4.4. ANTEPROJETO ................................................................................................................................ 67
4.4.5. PROJETO DE EXECUO ................................................................................................................. 68
4.4.6. ASSISTNCIA TCNICA .................................................................................................................... 69

4.5. CONCURSO PBLICO..................................................................................................................... 69
4.5.1. DEFINIO DE CONTRATO PBLICO ................................................................................................. 69
4.5.2. ENTIDADES ADJUDICANTES ............................................................................................................. 69

4.5.3. TIPOS DE CONTRATO ...................................................................................................................... 70
4.5.4. TIPOS DE PROCEDIMENTOS ............................................................................................................. 71
4.5.5. FASES DO CONCURSO PBLICO ...................................................................................................... 72
4.5.5.1. Abertura do concurso e apresentao da documentao ........................................................ 73
4.5.5.2. Ato pblico do concurso ............................................................................................................ 73
4.5.5.3. Qualificao dos concorrentes .................................................................................................. 74

4.5.5.4. Anlise das propostas ............................................................................................................... 74
4.5.5.5. Adjudicao ............................................................................................................................... 74
4.5.5.6. Celebrao do contrato ............................................................................................................. 75

4.5.5.7. Consignao ............................................................................................................................. 75
4.6. METODOLOGIA PARA A REALIZAO DE OBRAS DE REABILITAO DE EDIFCIOS
ANTIGOS ................................................................................................................................................ 75
4.6.1. MORFOLOGIA TIPO DAS FICHAS E CAMPOS DE PREENCHIMENTO ....................................................... 77
4.6.2. CARACTERIZAO DAS FICHAS ........................................................................................................ 79
4.6.2.1. Ficha A Estudos e Diagnsticos ............................................................................................ 79

4.6.2.2. Ficha B Definio da Estratgia de Interveno .................................................................... 79
4.6.2.3. Ficha C Projeto ....................................................................................................................... 79
x
4.6.2.4. Ficha D Consultas e Contratao .......................................................................................... 79

4.6.2.5. Ficha E Execuo da Obra .................................................................................................... 79
4.6.2.6. Ficha F Receo da Obra ...................................................................................................... 80
4.6.2.7. Ficha G Utilizao e Manuteno .......................................................................................... 80
5. CONCLUSES ................................................................................................................81
5.1. CONCLUSES GERAIS ................................................................................................................... 81
5.2. DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO .......................................81
5.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS ........................................................................................82
BIBLIOGRAFIA ....................................................................................................................83
ANEXOS ...................................................................................................................................... A1
ANEXO 1 ESTUDOS E DIAGNSTICOS ............................................................................................. A3
ANEXO 2 DEFINIO DA ESTRATGIA DE INTERVENO ..................................................... A69
ANEXO 3 PROJETO ........................................................................................................... A75
ANEXO 4 CONSULTAS E CONTRATAO..................................................................................... A101
ANEXO 5 EXECUO DA OBRA ......................................................................................... A107
ANEXO 6 RECEO DA OBRA........................................................................................... A111
ANEXO 7 UTILIZAO E MANUTENO ....................................................................................... A117
xi
xii
NDICE DE FIGURAS
Fig. 1 Exemplo de patrimnio monumental (Palcio do Freixo, Porto) ................................................ 6
Fig. 2 Exemplo de patrimnio edificado classificado (Casa Barbot, Vila Nova de Gaia)...................... 6
Fig. 3 Exemplo de patrimnio edificado corrente (Viseu) ..................................................................... 7
Fig. 4 Evoluo da construo nos ltimos anos. ............................................................................... 11
Fig. 5 Nmero de edifcios por poca de construo. ........................................................................ 12

Fig. 6 Tipo de ocupao do parque habitacional ................................................................................ 13
Fig. 7 Estado de conservao do parque edificado. ........................................................................... 14
Fig. 8 Necessidade de reparao do parque edificado. ..................................................................... 15

Fig. 9 Peso dos vrios segmentos do setor no total da construo para Portugal............................. 16
Fig. 10 - Apoio ao arrendamento e aquisio de casa prpria ........................................................... 16
Fig. 11 Tringulo de restries ............................................................................................................ 31

Fig. 12 Ciclo de vida de um projeto ..................................................................................................... 33
Fig. 13 Caracterizao dos processos ................................................................................................ 36
Fig. 14 Tipo de processos ................................................................................................................... 36

Fig. 15 Processos da gesto de projetos ............................................................................................ 37
Fig. 16 Nvel de interao entre processos ......................................................................................... 38
Fig. 17 reas da gesto de projetos ................................................................................................... 39
Fig. 18 Processos da gesto da integrao ........................................................................................ 39
Fig. 19 Processos da gesto do mbito .............................................................................................. 40
Fig. 20 Processos da gesto do tempo ............................................................................................... 41

Fig. 21 Processos da gesto do custo ................................................................................................ 42
Fig. 22 Incerteza do custo da obra ...................................................................................................... 42
Fig. 23 Esforo financeiro ao longo do projeto .................................................................................... 43

Fig. 24 Ciclo de Deming ...................................................................................................................... 43
Fig. 25 Processos da gesto da qualidade ......................................................................................... 44
Fig. 26 Processos da gesto de recursos humanos ........................................................................... 45

Fig. 27 Processos da gesto da comunicao ................................................................................... 45
Fig. 28 Processos da gesto do risco ................................................................................................. 46
Fig. 29 Processos da gesto de aquisies ........................................................................................ 46

Fig. 30 Acidentes de trabalho mortais por setor de atividade em 2010 .............................................. 48
Fig. 31 Causas de acidentes de trabalho mortais em 2010 ................................................................ 48
xiii
Fig. 32 Processos da gesto da segurana ........................................................................................ 49

Fig. 33 Processos da gesto ambiental .............................................................................................. 50
Fig. 34 Processos da gesto financeira .............................................................................................. 51
Fig. 35 Processos da gesto de reclamaes .................................................................................... 51

Fig. 36 Etapas do processo construtivo .............................................................................................. 57
Fig. 37 Etapas gerais do processo construtivo associado reabilitao de edifcios ........................ 58
Fig. 38 Sequncia das fases dos projetos .......................................................................................... 65

Fig. 39 Fases do concurso pblico ..................................................................................................... 72
Fig. 40 Morfologia tipo das fichas e campos de preenchimento ......................................................... 78
xiv
NDICE DE QUADROS
Quadro 1 Tipo de ocupao por poca de construo. ...................................................................... 13
Quadro 2 - Estado de conservao por poca de construo. .............................................................. 14

Quadro 3 - Nveis de classificao das intervenes. ........................................................................... 21
Quadro 4 - Caractersticas especficas dos projetos. ............................................................................ 30
Quadro 5 - Entidades adjudicantes. ....................................................................................................... 70

Quadro 6 - Documentos necessrios para o anncio pblico. .............................................................. 73
Quadro 7 - Fichas desenvolvidas e seus pressupostos gerais. ............................................................. 76
Quadro 8 - Fichas desenvolvidas. .......................................................................................................... 77
xv
xvi
ACRNIMOS
APM - Association for Project Management
APOGEP - Associao Portuguesa de Gesto de Projetos

CCP - Cdigo dos Contratos Pblicos
IGESPAR - Instituto de Gesto do Patrimnio Arquitectnico e Arqueolgico
IPMA - International Project Management Association

IHRU - Instituto da Habitao e Reabilitao Urbana
INCI, I.P. - Instituto da Construo e do Imobilirio, I.P.
MIME - Manual de Inspeo e Manuteno da Edificao

MTQ - Mapa de Trabalhos e Quantidades
NRAU - Novo Regime de Arrendamento Urbano
PGA - Plano de Gesto Ambiental

PMI - Project Management Institute
PMBOK - Project Management Body of Knowledge
PRINCE2 - Projects in Controlled Environments

RCCTE - Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico de Edifcios
RGEU - Regulamento Geral das Edificaes Urbanas
RRAE - Regulamento dos Requisitos Acsticos dos Edifcios
RSA - Regulamento de Segurana e Aces para Estruturas de Edifcios e Pontes
SGA - Sistema de Gesto Ambiental
SRU - Sociedade de Reabilitao Urbana
xvii
xviii
1
INTRODUO
1.1. ENQUADRAMENTO
1.1.1. REABILITAO DE EDIFCIOS
A reabilitao de edifcios uma prtica que teve incio h muitos sculos, no entanto era apenas
aplicada a monumentos de carcter histrico. Ao longo do sculo XX o conceito de monumentos a
preservar foi sendo alargado e atualmente engloba o patrimnio edificado urbano, de forma a
salvaguardar a identidade das cidades, os seus valores socioeconmicos, culturais e tradicionais.
A crise econmica que o pas atravessa afetou consideravelmente o setor da construo e a reabilitao
de edifcios considerada por muitos profissionais do sector como a soluo para a situao atual.
Nos ltimos anos tem-se verificado uma aposta crescente na reabilitao de edifcios. Foram criados
alguns programas de apoio e incentivo reabilitao, bem como alguns benefcios fiscais para
promover a conservao do edificado, mas o resultado no foi to positivo como o esperado.
importante referir que a reabilitao um processo mais complexo que a construo nova. Alguns
edifcios existentes so bastante antigos e foram construdos recorrendo a tcnicas construtivas que j
no se utilizam. Nestes casos, o custo de uma soluo semelhante pode ser exorbitante, sendo
necessrio um tcnico especializado para encontrar a melhor soluo.
A reabilitao exige o conhecimento de tcnicas de construo tradicionais e materiais utilizados na
construo, sendo fundamental mo-de-obra especializada de forma a realizar intervenes de
qualidade.
A maioria da legislao existente orientada para a construo nova, sendo necessrio pesquisar uma
bibliografia diversificada para encontrar artigos que remetem para a reabilitao de edifcios.
1.1.2. SISTEMAS DE INFORMAO

A construo civil em Portugal menos eficiente quando comparada a outras indstrias produtivas. O
nmero elevado de intervenientes, a falta de coordenao entre os diversos projetos, a ausncia de
desenhos pormenorizados e a inexistncia de materiais e solues construtivas normalizadas,
verificadas na conceo das obras, so fatores que esto na origem de patologias durante a vida til do
edifcio.
fundamental dotar o sector da construo de tecnologias e sistemas de informao para a
normalizao dos processos de forma a aumentar a eficcia e a produtividade dos projetos.
1
A gesto de projetos fundamental para alcanar os objetivos propostos, sendo necessrio

compreender que o produto final obtido atravs de um conjunto de processos que se desenvolvem ao
longo das fases do projeto. necessrio identificar as etapas do processo construtivo, os processos e
os respetivos intervenientes e realizar uma gesto adequada de todos os elementos do projeto.
No presente trabalho ser proposto um sistema de informao orientado para o projeto de reabilitao
de edifcios antigos, baseado em fichas sntese que englobam todas as etapas do projeto de
reabilitao.
1.2. MBITO E OBJETIVOS

A gesto de projetos na construo requer algumas melhorias de forma a aumentar a eficcia dos
projetos, a coordenao entre as diferentes especialidades e a minimizar a perda de informao,
associada a custos elevados da no qualidade. Existe uma necessidade de introduzir na indstria da
construo um sistema de informao baseado na normalizao dos processos, que englobam os
projetos de construo nova bem como de reabilitao.
O presente trabalho desenvolve-se no mbito das operaes de reabilitao de edifcios antigos de
habitao e tem como principal objetivo gerar um sistema de informao transversal a todo o processo.
Ao longo dos captulos pretende-se dar resposta aos seguintes pontos:
Caracterizar o parque habitacional portugus;
Definir e caracterizar as etapas do processo construtivo da reabilitao de edifcios antigos e
respetivos intervenientes;
Propor uma metodologia, atravs da criao de fichas sntese, que traduza o desenvolvimento
do projeto de reabilitao de edifcios antigos, desde o incio at sua fase de explorao.
1.3. ORGANIZAO ESTRUTURAL DA DISSERTAO

O presente trabalho encontra-se dividido em cinco captulos, tendo incio com um captulo
introdutrio que pretende dar a conhecer o tema do trabalho, os seus objetivos e a forma como este se
encontra organizado.
No segundo captulo ser abordado o tema da reabilitao de edifcios. Inicia-se com informao sobre
os conceitos associados, caracterizao do atual do parque habitacional portugus, estado de
conservao, enquadramento legal, incentivos e os princpios de conservao e restauro que servem
por base reabilitao. Sero ainda identificadas quais as principais dificuldades da reabilitao de
edifcios. Os elementos bibliogrficos recolhidos sero utilizados para posterior cruzamento,
organizao e apresentao.
O terceiro captulo refere-se gesto de projetos na construo, enquadrando-a no mbito da
reabilitao de edifcios. Sero abordados os conceitos, reas fundamentais, intervenientes e
processos, de forma a evidenciar a importncia da gesto de projetos na qualidade das intervenes.
O quarto captulo referente ao processo construtivo. So analisadas as etapas necessrias para um
projeto de reabilitao de edifcios e respetivos intervenientes. Alm disso, desenvolvida uma
metodologia para o desenvolvimento do projeto, constituda por vrias fichas-sntese que caracterizam
cada uma das suas etapas.
2
Para finalizar, o captulo cinco faz uma anlise de todo o trabalho desenvolvido, enumerando as
concluses dessa anlise, que resultam do cruzamento de toda a informao recolhida. apresentado
ainda um conjunto de sugestes para possveis temas de desenvolvimento futuro, que os temas
abordados ao longo do trabalho suscitam.
3
4
2
REABILITAO DE EDIFCIOS
ANTIGOS
2.1. NOTA PRVIA

O presente captulo pretende definir e caracterizar a reabilitao de edifcios antigos em Portugal. So
apresentadas as noes de reabilitao e de edifcios antigos e elaborado um enquadramento
histrico da reabilitao. Ser realizada a caracterizao do atual patrimnio edificado em Portugal,
problemas, medidas de incentivo e legislao em vigor referente ao tema em questo. Por ltimo sero
apresentados os nveis de interveno das operaes de reabilitao de edifcios.
2.2. NOES BSICAS DE REABILITAO

2.2.1. DEFINIO DE REABILITAO
O termo reabilitao designa toda a srie de aes empreendidas com vista recuperao e
beneficiao de um edifcio, tornando-o apto para o seu uso atual. De uma forma geral, reabilitar
consiste em reequacionar uma realidade. O seu objetivo fundamental consiste em resolver as
deficincias fsicas e as anomalias construtivas, ambientais e funcionais acumuladas ao longo dos
anos. Ao mesmo tempo procura-se uma modernizao e uma beneficiao geral do imvel sobre o
qual incide, melhorando o seu desempenho funcional atravs da atualizao das suas instalaes e
equipamentos e organizao dos espaos existentes. [1]
2.2.2. DEFINIO DE EDIFCIOS ANTIGOS

A designao de edifcios antigos est associada ao tipo de tecnologias de construo utilizadas. De
uma forma geral, designam-se por edifcios antigos aqueles que foram construdos antes da
generalizao das estruturas de beto armado como material estrutural dominante, que ocorreu na
segunda metade do sculo XX. As tecnologias tradicionais utilizavam materiais predominantemente
naturais e pouco transformados, paredes de alvenaria de pedra, madeira na cobertura e pisos, tabiques
nas paredes divisrias, e utilizao corrente de cal.
Os edifcios antigos podem ser classificados em trs categorias:
- Patrimnio monumental;
- Patrimnio edificado classificado;
- Patrimnio edificado corrente.
5
Pelo seu valor cultural, o patrimnio monumental exige uma abordagem em que a preservao das
tcnicas construtivas tradicionais quase sempre imprescindvel, bem como as intervenes tero que
ser no intrusivas e reversveis, tendo em ateno que deve ser privilegiada a lgica de conservao
face lgica exigencial. [2]
Fig. 1 Exemplo de patrimnio monumental (Palcio do Freixo, Porto) [3]
Fig. 2 Exemplo de patrimnio edificado classificado (Casa Barbot, Vila Nova de Gaia) [4]
6
Fig. 3 Exemplo de patrimnio edificado corrente (Viseu) [5]
2.2.3. OUTRAS DEFINIES [6]

Existem diversos conceitos relacionados com o tipo de intervenes sobre um edifcio. Pode dizer-se
que os edifcios podem sofrer uma interveno de manuteno ou de reabilitao, podendo esta ser
subdividida em beneficiao ou recuperao.
2.2.3.1. Manuteno
As aes de manuteno tm o objetivo de manter a qualidade inicial do edifcio de forma a fazer face
aos agentes de degradao. De acordo com a norma portuguesa NP EN 13306 de 2007 a manuteno
define-se como a combinao de todas as aes tcnicas, administrativas e de gesto, durante o ciclo
de vida de um bem, destinadas a mant-lo ou rep-lo num estado em que ele pode desempenhar a
funo requerida.
2.2.3.2. Beneficiao
O termo beneficiao destina-se a identificar as intervenes em edifcios que tm o objetivo de elevar
o nvel de qualidade acima do seu valor inicial.
2.2.3.3. Recuperao
O termo recuperao habitualmente utilizado para referir aes de reabilitao quando o edifcio
se encontra prximo do limite de insatisfao. As operaes de recuperao so habitualmente
diferenciadas em remodelao, revitalizao e restauro.
A remodelao implica uma alterao funcional do edifcio, recorrendo utilizao de materiais e
solues novas.
7
No caso da revitalizao, situada entre a remodelao e o restauro, para alm de restituir a

funcionalidade do edifcio, aplicam-se solues que permitam uma forma de uso diferente da original.
O restauro habitualmente utilizado em edifcios com valor histrico ou arqueolgico, quando o
objetivo das intervenes recuperar a funcionalidade prpria da poca em que foram construdos, ou
seja, repor o nvel inicial de qualidade. Esta a grande diferena entre o restauro e a reabilitao, que
tem o objetivo de alcanar um nvel de qualidade superior ao original.
2.3. ENQUADRAMENTO HISTRICO DA REABILITAO

Desde h muitos sculos existem manifestaes de cuidados e de preocupao para com a conservao
do patrimnio arquitetnico, nomeadamente quanto necessidade da sua salvaguarda para as geraes
futuras. Durante muito tempo, essa prtica tendia para considerar apenas os monumentos, aos quais se
atribuam importantes valores histricos, como os nicos objetos a conservar e proteger. [7]
As primeiras medidas regulamentares institudas por entidades pblicas com vista preservao do
patrimnio surgem no Renascimento, mas no sculo XIX que se amplia consideravelmente o
conceito de patrimnio. Esse conceito passa a englobar monumentos construdos na Idade Mdia e
outros construdos mais recentemente, sendo efetuada a distino entre monumento histrico, com
obras de reabilitao mais cuidadas, e outro patrimnio, com intervenes de reabilitao mais
despreocupadas. ainda no sculo XIX que surgem polmicas em torno das metodologias a aplicar na
conservao e/ou no restauro do patrimnio, associadas a nomes como Viollet-le-Duc, Victor Hugo,
John Ruskin, Alexandre Herculano e Guerra Junqueiro. A viso romntica deste sculo introduz, por
vezes, atitudes excessivamente puristas e redutoras na prtica do restauro. luz dessa viso, os
edifcios considerados como monumentos histricos eram, desnudados de acrescentos mais recentes
at se encontrar uma pretensa traa primitiva, procurando faz-los recuar at um hipottico
momento ureo da sua histria. [7]
A chamada Carta de Atenas do Restauro, resultante da publicao da ata da conferncia promovida
pelo Conselho Internacional dos Museus em Atenas de 1931, constitui um dos primeiros documentos
traduzidos em cartas de intenes com esprito e mbito internacionalista em prol da defesa,
conservao e restauro do patrimnio edificado. A evoluo de conceitos e as propostas desta Carta,
centrada sobretudo nos monumentos (ainda considerando estes sobre a perspetiva de edificaes mais
ou menos isoladas), foram adotadas em 1932 pela Sociedade das Naes. [1]
Em 1931 tambm publicada em Itlia a primeira Carta del Restauro, que viria a ser substituda em
1972 por uma nova verso com o mesmo ttulo, mas refletindo as propostas tericas de Cesare Brandi.
Em 1964 aprovada a Carta de Veneza, como resultado direto do II Congresso Internacional de
Arquitectos e Tcnicos de Monumentos Histricos realizado em Veneza em 1964. Este documento
vem ampliar o conceito de conservao e a noo de patrimnio arquitetnico e atualmente um
documento internacional fundamental no que se refere aos princpios orientadores da conservao.
A Carta de Restauro de Itlia, de 1972, define normas de interveno referentes restaurao e
conservao do patrimnio. um documento que ainda permanece em vigor, depois de terem
recusado substitu-la pela Carta da Conservao e de Restauro de Objectos de Arte e Cultura,
proposta por uma comisso presidida por Paolo Marconi, que hoje um documento de referncia para
quem se preocupa com a arte de reabilitar.
A Carta de Veneza e a Carta de Restauro de Itlia foram completadas na dcada de 1980 por outros
documentos que resultaram de diversas convenes determinantes para a consciencializao
8
contempornea do valor intrnseco do objeto histrico. Foram sendo definidos novos princpios,
objetivos, mtodos e instrumentos para salvaguardar a qualidade das cidades histricas.
A mais recente carta aprovada a Carta de Cracvia de 2000, cujo principal objetivo a
consciencializao coletiva da importncia da preservao do patrimnio, que deve ser assegurada
pelas diversas comunidades.
A quantidade de documentos produzidos desde meados do sculo XX resulta da rpida transformao
cultural verificada nas cidades, com consciente mudana de mentalidades. Era necessrio estabelecer
medidas para preservar a arquitetura e as tradies de cada poca. [7]
2.3.1. PRINCPIOS PARA CONSERVAO E RESTAURO DO PATRIMNIO CONSTRUDO

2.3.1.1. Carta de Veneza [9]
A Carta de Veneza uma das referncias mais importantes no domnio da recuperao e valorizao
do patrimnio arquitetnico e urbano. essencial que os princpios bsicos da preservao e o
restauro de edifcios antigos assentem num acordo de mbito internacional, a partir do qual cada pas
se responsabiliza pela sua aplicao de acordo com as suas prprias culturas e tradies.
A prtica do restauro e beneficiao corrente adotou uma metodologia de interveno baseada
essencialmente na preservao do elemento existente e adaptao s funes teis da sociedade sem
alterao substancial do elemento original. Apenas podem ser autorizadas alteraes consideradas
necessrias quando a evoluo dos usos e dos costumes assim o justifiquem.
A noo de monumento histrico passa a englobar no s o edifcio isolado, como tambm os
conjuntos urbanos ou rurais em que este se insere, representativos de uma cultura particular, de um
acontecimento histrico ou obras mais modestas com significado patrimonial relevante.
De acordo com este documento, a conservao dos monumentos passa por uma manuteno
permanente do mesmo, bem como dos elementos que o constituem. O monumento parte do meio em
que se insere, por isso a sua total ou parcial deslocao s pode ser autorizada se a sua salvaguarda o
exigir, ou devido a exigncias de interesse nacional ou internacional. Alm disso, os elementos de
escultura, pintura ou decorao que fazem parte integrante de um monumento no se podem separar
dele a menos que seja a nica forma de garantir a sua preservao.
Relativamente ao restauro dos monumentos, esta carta sugere que essa prtica tenha um carcter
excecional. O seu objetivo conservar e revelar os valores estticos do monumento e baseia-se no
respeito pelos materiais originais. O restauro deve ser sempre precedido e acompanhado por um
estudo arqueolgico e histrico do monumento.
Sempre que as tcnicas tradicionais se revelem inadequadas, podem ser utilizadas todas as tcnicas de
conservao e construo modernas, desde que a sua eficcia tenha sido comprovada atravs de dados
cientficos e garantida pela experincia.
2.3.1.2. Carta de Cracvia [10]

A Carta de Cracvia, aprovada a 26 de Outubro de 2000 na sequncia da Conferncia Internacional
Sobre Conservao realizada em Cracvia, tem o objetivo de conservar o patrimnio arquitetnico,
urbano e paisagstico e os elementos que o compe que retratam diversos momentos histricos,
culturas e tradies ao longo de diferentes pocas.
9
De acordo com esta carta, o processo de conservao do patrimnio tem por base a sua manuteno e
reparao. Essas aes devem ter um carcter pontual, mas contnuo, de forma a evitar operaes mais
intrusivas que possam danificar ou alterar o elemento original. Assim, devem ser estabelecidos
projetos de interveno que incluam estratgias a longo prazo, que tm por base um conjunto de
opes tcnicas adequadas e devem ser elaborados segundo um processo cognitivo que integra a
recolha de informaes e a compreenso do edifcio ou do stio em que se insere.
A Carta de Cracvia estabelece diferentes tipos de patrimnio construdo, aos quais se encontram
associados mtodos de abordagem distintos. Esta diferenciao deve-se necessidade de
individualizar cada interveno consoante as caractersticas O primeiro tipo o patrimnio
arqueolgico, caracterizado pela sua vulnerabilidade e relao com o territrio e paisagem
envolventes. Em segundo lugar surgem os monumentos e edifcios histricos, caracterizados pelo local
em que se encontram, cuja autenticidade e integridade deve ser preservada. O terceiro tipo a
decorao arquitetnica, as esculturas e os elementos artsticos que fazem parte integrante do
patrimnio construdo. Estes devem ser preservados de acordo com um projeto especfico associado ao
projeto geral de restauro, realizado por especialistas. O tipo quatro est relacionado com as cidades e
as aldeias histricas que representam uma parte fundamental no patrimnio universal. Por ltimo so
distinguidas as paisagens, reconhecidas como patrimnio cultural, que so o resultado e o reflexo da
interao prolongada entre o homem e a natureza.
Este documento define ainda princpios para uma gesto adequada do patrimnio cultural, medidas
legais e administrativas que devem assegurar que a execuo dos trabalhos de manuteno realizada
por especialistas no assunto ou sob a sua superviso.
2.4. REABILITAO EM PORTUGAL

A reabilitao de edifcios tem-se tornado cada vez mais relevante no panorama da atividade da
construo em Portugal, no entanto assume um papel pouco comum comparativamente construo
de edifcios novos. A prtica da reabilitao existe h muitos anos, mas era uma atividade realizada
apenas em alguns monumentos de carcter histrico e raramente a edifcios do nosso patrimnio
urbano.
A 20 de Agosto de 1721 D. Joo V assinou um alvar rgio de proteo dos monumentos antigos,
atribuindo Academia Real da Histria uma funo protetora face conservao e preservao do
patrimnio edificado nacional. Com este documento, a noo de monumento passa a englobar os
edifcios, bem como todas as outras formas consideradas de arte como pinturas, esculturas, moedas,
medalhas e outras peas consideradas objeto de interesse histrico. [8]
Durante o Estado Novo desenvolveram-se diversas iniciativas de restauro em monumentos nacionais e
edifcios de grande valor histrico, contudo eram realizadas de forma descontextualizada, procedendo
a depuraes estilsticas. Assim, e quase invariavelmente, exaltava-se a manuteno da forma e
imagem do edifcio tal qual era, segundo uma imaginosa traa original, que por vezes implicava
apagar ou mesmo demolir (como sucedeu na S de Coimbra e na de Lisboa) contribuies
arquitetnicas de outras pocas, consideradas como insuficientemente antigas ou impuras. Por vezes
propunham-se reconstituies histricas, muito romnticas (ou antes Romnicas) mas falhas de
menor rigor cientfico, ou ainda arquiteturas de acompanhamento construdas segundo o falso
figurino de um estilo tradicional Portugus. [1]
10
2.4.1. EVOLUO E CARACTERIZAO DO PARQUE HABITACIONAL

Nas ltimas dcadas viveu-se em Portugal uma poltica de incentivo construo nova e aquisio
de casa prpria, por oposio ao arrendamento e reabilitao. A figura 4 demonstra que entre 1995 e
2011 existiram duas fases de crescimento distintas: at 2002 houve um aumento das construes novas
e uma estabilidade ao nvel das obras de reabilitao e a partir de 2002 verifica-se uma queda
acentuada das construes novas e uma ligeira queda das obras de reabilitao. Devido grande queda
na construo nova, verifica-se uma importncia relativa crescente da reabilitao de edifcios face ao
total de obras concludas. [11]
Esta situao conduziu degradao do parque habitacional, existindo atualmente um grande nmero
de edifcios antigos em estado de runa e consequentemente ao despovoamento dos grandes centros
urbanos. A periferia das cidades comeou a expandir-se com a construo de edifcios de habitao
multifamiliares e desenvolvimento de redes de transportes, o que facilita a deslocao das pessoas da
periferia para os centros das cidades.
Fig. 4 Evoluo da construo nos ltimos anos. [11]
De acordo com as mais recentes estatsticas nacionais (Censos 2011) existem em Portugal 10 562 178
habitantes distribudos por 5 878 756 alojamentos em 3544 389 edifcios. Comparando com os dados
estatsticos de 2001 constata-se que houve um forte crescimento do parque habitacional com um
aumento de 12,2% do nmero de edifcios e 16,3% do nmero de alojamentos. De notar que o nmero
de alojamentos por edifcio tem vindo a aumentar: em 2011 a mdia de alojamentos por edifcio foi de
1,7 enquanto em 2001 era de 1,6 e em 1991 era de 1,5. A dimenso mdia dos edifcios varia de
acordo com a regio, verificando-se um valor mais baixo na Regio Autnoma dos Aores e em
Lisboa o valor aproxima-se do dobro da mdia nacional.
De acordo com a figura 5 pode verificar-se que o parque habitacional portugus relativamente
jovem, com um nmero significativo de edifcios construdos a partir de 1971, dos quais cerca de 50%
11
tm menos de trinta anos. O ndice de envelhecimento dos edifcios determinado pelos Censos 2011
de 176, o que significa que foram construdos at 1960 menos do dobro de edifcios do que aqueles
que foram construdos a partir de 2001. [12]
700 000
600 000
500 000
Nmero de Edifcios
400 000
300 000
200 000
100 000
poca de Construo
Fig. 5 Nmero de edifcios por poca de construo. [12]
As Estatsticas da Construo e Habitao 2011 referem que foram licenciados 25 035 edifcios em
Portugal, correspondendo a uma diminuio de 10,5% em relao a 2010. Desses edifcios licenciados
cerca de 64,2% destinavam-se a construes novas, verificando-se uma diminuio de 5,2%
relativamente ao ano anterior. Esta diminuio evidencia um aumento da importncia da reabilitao
(incluindo obras de alterao, ampliao e reconstruo de edifcios) no setor da construo. [11]
Relativamente ao tipo de ocupao do parque habitacional, de acordo com os dados da figura 6 e do
quadro 1, podemos verificar que cerca de 12,5% dos alojamentos se encontram vagos e 19,3% dos
alojamentos so utilizados como residncia secundria. Para edifcios construdos depois de 1981 o
nmero de alojamentos vagos por poca de construo menor, comparando com edifcios
construdos anteriormente. A maior percentagem de alojamentos utilizados como residncia atual
verifica-se para edifcios construdos entre 1971 e 1990.
A figura 6 permite concluir que uma grande parte dos alojamentos antigos se encontra vagos, o que
provoca o desenvolvimento do seu estado de degradao.
12
Quadro 1 Tipo de ocupao por poca de construo. [12]
Tipo de Ocupao
poca de construo Residncia Residncia
Vagos
Habitual Secundria
At 1919 136 945 41 800 72 874
1919 - 1945 202 148 70 897 100 848
1946 - 1960 344 630 93 509 100 921
1961 - 1970 452 399 110 003 86 086
1971 - 1980 712 563 177 470 93 612
1981 - 1990 719 566 214 147 78 247
1991 - 1995 355 387 111 833 36 445
1996 - 2000 436 641 116 275 41 748
2001 - 2005 412 811 120 293 48 614
2006 - 2011 218 022 77 073 75 733
Total 3 991 112 1 133 300 735 128
Residncia Habitual
Residncia Secundria
80,0 Vagos
70,0
60,0
50,0
%
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
At 1919 1946 1961 1971 1981 1991 1996 2001 2006
1919 - 1945 - 1960 - 1970 - 1980 - 1990 - 1995 - 2000 - 2005 - 2011
poca de Construo
Fig. 6 Tipo de ocupao do parque habitacional. [12]
2.4.2. ESTADO DE CONSERVAO DO PARQUE EDIFICADO

Como foi referido anteriormente, verifica-se a existncia de um grande nmero de edifcios devolutos
nos grandes centros urbanos. Apesar de Portugal ter um parque habitacional jovem, a maioria dos
edifcios requer intervenes para corrigir erros de funcionamento e anomalias precoces resultantes da
13
m qualidade do projeto ou da construo. Em muitos casos h uma falta de investimento dos

proprietrios para realizar a manuteno dos edifcios, provocando a sua degradao.
A figura 7 demonstra que 27,2% dos edifcios necessita de reparaes. Com base no quadro 2 foi
possvel determinar que cerca de 10% dos edifcios com menos de dez anos necessitam de reparao e
1,7% se encontram muito degradados.
Quadro 2 Estado de conservao por poca de construo. [12]
poca de construo
Estado de
conservao Antes 1919- 1946- 1961- 1971- 1981- 1991- 1996- 2001- 2006-
Total
de 1919 1945 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2005 2011
Sem
necessidade de 2 519 452 77 346 125 924 196 813 248 427 425 232 467 456 231 003 262 516 283 839 200 896
reparao
Com
necessidade de 965 782 106 616 162 017 181 111 156 093 160 883 110 091 36 791 27 459 16 540 8 181
reparao
Pequenas
624 322 49 023 81 697 107 390 104 723 120 211 88 017 30 341 23 068 13 690 6 162
reparaes
Reparaes
244 303 34 993 52 281 53 134 39 840 32 811 18 540 5 314 3 628 2 289 1 473
mdias
Grandes
97 157 22 600 28 039 20 587 11 530 7 861 3 534 1 136 763 561 546
reparaes
Muito
59 155 22 381 17 755 9 416 4 311 2 743 1 298 385 317 256 293
degradado
2,7% 1,7%
6,9%
17,6% 71,1% Sem necessidade de reparao
Pequenas reparaes
Reparaes mdias
Grandes reparaes
Muito degradado
Fig. 7 Estado de conservao do parque edificado. [12]
De acordo com a figura 8, para edifcios construdos antes de 1946, o nmero de edifcios a precisar de
reparaes superior queles que no precisam de interveno. Isto significa que urgente intervir em
edifcios antigos, para garantir a sua preservao, bem como a histria da sua poca.
14
500 000 Sem necessidade de reparao
Com necessidade de reparao

450 000
Pequenas reparaes
400 000
Reparaes mdias
350 000 Grandes reparaes
300 000 Muito degradado
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Fig. 8 Necessidade de reparao do parque edificado. [12]
2.4.3. INVESTIMENTO EM REABILITAO

Em Portugal, a falta de investimento que se tem verificado em trabalhos de reparao e manuteno do
edificado tem-se revelado bastante penalizadora para o desempenho econmico do Pas. O peso da
reabilitao no setor da construo em Portugal de 6,5%, face aos 36,5% que se verificam na
Europa. Na figura 9 pode verificar-se que a reabilitao de edifcios de habitao sofreu um aumento,
enquanto que a construo nova tem sofrido uma diminuio ao longo dos anos.
Nas ltimas dcadas o Estado incentivou a aquisio de casa prpria, por oposio ao arrendamento
como se pode verificar pela anlise da figura 10, o que conduziu a um aumento do nmero de
alojamentos vagos para arrendar e consequente degradao desses alojamentos.
O Banco Europeu de Investimento (BEI) concedeu em 2007 um emprstimo de 200 milhes de euros
a Portugal para projetos de reabilitao urbana, em Lisboa e Porto, por um perodo de cinco anos. Do
total disponibilizado, apenas foram utilizados 70 milhes de euros, mas o prazo foi prorrogado at
final de 2016. [13]
O programa JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) uma
iniciativa lanada em 2006 pela Comisso Europeia, pelo Banco Europeu de Investimento e pelo
Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa que permite que os Estados-Membros utilizem as
verbas atribudas de acordo com os Fundos Estruturais (FEDER) para a criao de Fundos de
Desenvolvimento Urbano (FDU). [14]
15
As verbas disponibilizadas devem ser utilizadas para promover projetos de regenerao no mbito de
programas integrados de desenvolvimento urbano e so cedidas a entidades pblicas ou privadas,
coletivas ou singulares. [15]
%
40
35
30
2007
25 2008
2009
20 2010
2011
2012
15 2013
10
0
Residencial No Outras obras Renovao Renovao Renovao de
residencial de engenharia civil residencial no outras obras de
residencial engenharia civil
Fig. 9 Peso dos vrios segmentos do setor no total da construo para Portugal. [16]
Fig. 10 Apoio ao arrendamento e aquisio de casa prpria. [17]
16
2.5. INCENTIVOS REABILITAO EM PORTUGAL

consensual a necessidade de tomar medidas para combater o estado de degradao do parque
habitacional em Portugal. O Estado criou alguns programas de apoio e incentivo reabilitao de
forma a atrair e incentivar investidores a apostar no setor, no entanto, os resultados obtidos encontram-
se longe do que era esperado. Esses programas tm por base apoios financeiro, benefcios fiscais, taxas
e licenas municipais. O principal objetivo destes apoios e incentivos a modernizao e beneficiao
dos imveis, melhorando o seu desempenho e corrigindo anomalias acumuladas ao longo do tempo.
2.5.1. BENEFCIOS FISCAIS [18]

Taxa reduzida de IVA a 6% para empreitadas de construo, reconstruo, beneficiao ou
conservao de imveis;
Iseno de IMI (Imposto Municipal sobre Imveis) para os prdios urbanos objeto de
reabilitao urbanstica, pelo perodo de cinco anos a contar do ano, inclusive, da emisso da
respetiva licena camarria;
Iseno do IMT (Imposto sobre Transmisses Onerosas de Imveis) as aquisies de prdios
urbanos destinados a obras de reabilitao urbanstica, desde que, no prazo de dois anos a
contar da data da aquisio, o adquirente inicie as respetivas obras;
Iseno de IRC quanto aos rendimentos obtidos por Fundos de Investimento Imobilirio a
constituir, desde que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imveis sujeitos a aes de
reabilitao.
2.5.2. TAXAS E LICENAS MUNICIPAIS [19]

As taxas e licenas municipais variam de acordo com o municpio que as aplica. De seguida
apresentam-se as taxas e licenas municipais para o Porto:
Taxa de Ocupao do Domnio Pblico - reduo em 80% do valor das taxas de ocupao do
domnio pblico;
Taxa de Licenciamento de Publicidade - reduo em 80% do valor das taxas devidas pelo
licenciamento de publicidade, no mbito do programa Viva Baixa.
Taxa de Licenciamento/ Autorizao de Operaes Urbansticas - reduo em 50% do
montante das taxas devidas pelo licenciamento/autorizao de operaes urbansticas,
designadamente da taxa de compensao e que s se aplica sobre a rea de construo que
excede a rea bruta pr-existente.
Taxa Municipal de Infraestruturas (TMI) - no Centro Histrico h uma discriminao positiva
com uma reduo da taxa em cerca de 25%.
2.5.3. PROGRAMAS DE APOIO REABILITAO URBANA

O Estado criou medidas que apoiam os municpios, os senhorios e proprietrios atravs de meios
financeiros que estimulam a atividade de manuteno e recuperao dos edifcios.
Existem vrios programas financeiros de apoio reabilitao urbana, cada um com valncias distintas
patrocinadas pelo Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana (IHRU). [20]
17
RECRIA
O Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis Arrendados tem o objetivo de
apoiar financeiramente a execuo de obras de conservao e de beneficiao de fogos e imveis
arrendados em estado de degradao. Este programa regulado pelo Decreto-Lei n. 329-C/2000 de
22 de Dezembro e o financiamento concedido pelo Estado e pelos municpios. [21]
REHABITA
O Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas Urbanas Antigas consiste numa extenso
do programa RECRIA e foi criado com o objetivo de apoiar as autarquias na recuperao de centros
histricos ou reas de recuperao e reconverso urbanstica. O financiamento no mbito deste
programa destina-se execuo de obras de conservao, beneficiao ou reconstruo de edifcios
habitacionais, bem como aes de realojamento temporrio ou definitivo delas recorrentes.
O acesso ao REHABITA implica a celebrao de acordos de colaborao entre o IHRU, as Cmaras
Municipais e outras instituies de crdito autorizadas.
Este programa regulado pelo Decreto-Lei n. 105/96, de 31 de Julho, com as alteraes aplicadas
pelo Decreto-lei n. 329-B/2000, de 22 de Dezembro. A Portaria n.1172/2010, de 10 de Novembro
vem fixar o preo da construo por metro quadrado para efeitos de clculo da renda condicionada.
[22]
RECRIPH
O Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de Prdios Urbanos em
Regime de Propriedade Horizontal tem o objetivo de apoiar financeiramente a execuo de obras de
conservao nas partes comuns de edifcios constitudos em regime de propriedade horizontal. Este
programa foi estabelecido atravs do Decreto-Lei n. 106/96 de 31 de Julho e a Portaria n 711/96, de
9 de Dezembro estabelece o valor de acrscimo de comparticipao a atribuir quando da realizao de
obras de conservao em centros urbanos antigos. [23]
SOLARH
O Programa de Solidariedade e Apoio Recuperao de Habitao permite a concesso de
emprstimos sem juros por parte do IHRU para a realizao de intervenes em habitao prpria
permanente ou em habitaes devolutas de que sejam proprietrios os municpios, as instituies
particulares de solidariedade social, as pessoas coletivas de utilidade pblica administrativa que
prossigam fins assistenciais, e as cooperativas de habitao e construo. O emprstimo a conceder
pelo IHRU pode atingir um valor mximo de 11 971,15 Euros por habitao.
Este programa regulado atravs do Decreto-Lei n. 39/2001, de 9 de Fevereiro, sujeito s alteraes
estabelecidas pelo Decreto-Lei n. 25/2002, de 11 de Fevereiro. [24]
PROHABITA
O Programa de Financiamento para Acesso a Habitao permite que as autarquias locais se
candidatem a financiamentos para aquisio de prdios e fogos devolutos degradados e tambm serem
comparticipados nos custos das obras de recuperao do edifcio e da envolvente em que este se
18
insere. Este programa foi aprovado pelo Decreto-Lei n135/2004, de 3 de Junho, e revisto
pelo Decreto-Lei n54/2007, de 12 de Maro. [25]
PER
O Programa Especial de Realojamento tem o objetivo de eliminar as barracas das reas metropolitanas
de Lisboa e do Porto, procedendo ao realojamento das pessoas que vivem em barracas em habitaes
com condies decentes. Este programa possibilita aos municpios a construo de fogos necessrios
para arrendamento ou compra.
regulado pelo Decreto-Lei n.163/93, de 7 de Maio, mas sujeito s alteraes efetuadas atravs do
Decreto-Lei n. 271/2003, de 28 de Outubro. [26]
2.5.4. OUTROS PROGRAMAS

PRODER
O Programa de Desenvolvimento Rural (PRODER) engloba vrias medidas de apoio ao
desenvolvimento rural. A Portaria n.521/2009, de 14 de Maio, estabelece a medida n. 3.2, Melhoria
da Qualidade de Vida, tem o objetivo de valorizar o patrimnio rural e aumentar a acessibilidade da
populao a servios essenciais e integra a ao 3.2.1, Conservao e valorizao do patrimnio
rural. Esta ao tem o objetivo de valorizar o patrimnio rural construdo, com exceo do
patrimnio histrico e monumental classificado, de modo a recuperar prticas e tradies culturais. A
reabilitao dos edifcios rurais promove o turismo rural, procedendo a uma revitalizao das aldeias.
[27]
2.6. LEGISLAO APLICVEL REABILITAO DE EDIFCIOS ANTIGOS

A legislao existente essencialmente orientada para a construo nova, no havendo regulamentos
especficos para a reabilitao de edifcios. necessrio consultar uma bibliografia diversificada para
encontrar artigos que remetam para este tema.
Por vezes, durante uma operao de reabilitao impossvel cumprir os requisitos estabelecidos nos
regulamentos, nomeadamente nos casos de reabilitao de monumentos em que fundamental a
preservao dos aspetos arquitetnicos. Normalmente os regulamentos referem em que circunstncias
as operaes de reabilitao tm que cumprir as exigncias nele especificadas, que podem estar
relacionadas com o custo da operao a realizar.
2.6.1. REGIME JURDICO DE REABILITAO URBANA (RJRU)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 307/2009, de 23 de Outubro e alterado pela Lei n. 32/2012, de 14 de
Agosto, este documento revoga o Decreto-Lei n 104/2004, de 7 de Maio, que estabelecia um regime
jurdico excecional de reabilitao urbana de zonas histricas e de reas crticas de recuperao e
reconverso urbanstica e vem introduzir alteraes significativas nos procedimentos de reabilitao.
Este regulamento surge da necessidade de encontrar solues para alguns desafios que se colocam
reabilitao urbana, nomeadamente a articulao do dever de reabilitar edifcios em estado de
degradao, a garantia de complementaridade e coordenao entre os diversos intervenientes e o
19
desenvolvimento de novos instrumentos que permitam obter um equilbrio entre os direitos dos
proprietrios e a necessidade de eliminar os obstculos reabilitao. [28] [29]
2.6.2. REGIME JURDICO DA URBANIZAO E EDIFICAO (RJUE)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro, foi sofrendo vrias atualizaes ao longo
dos anos, sendo a mais significativa introduzida pelo Decreto-Lei n. 26/2010, de 30 de Maro.
Este regulamento estabelece que a realizao de operaes urbansticas depende de controlo prvio
atravs de licena, comunicao prvia ou autorizao de utilizao, dependendo do tipo de operao
realizada. Alm disso, obriga os proprietrios a realizar obras de conservao dos edifcios pelo menos
uma vez em cada perodo de oito anos, e obras de manuteno da segurana, salubridade e arranjo
esttico sempre que for necessrio. [30] [31]
2.6.3. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES URBANAS (RGEU)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 38382, de 7 de Agosto de 1951, foi sofrendo vrias adaptaes ao
longo dos anos devido evoluo das tcnicas de construo e do processo da edificao em geral.
Caracteriza-se por ser condicionante do desenho urbano, regulamentar a funcionalidade e ainda por
pretender garantir a satisfao das exigncias essenciais de resistncia mecnica e estabilidade, de
segurana na sua utilizao e em caso de incndio e garantia das exigncias de higiene, sade e
salubridade. [32]
Em 2003, reconhecendo-se a urgente necessidade de proceder reviso do RGEU, aprovado em 1951,
em funo da evoluo tcnica verificada a nvel das tecnologias construtivas e dos materiais
utilizados foi extinta a Subcomisso da Regulamentao de Edifcios, responsvel pela reviso,
elaborao e permanente atualizao da regulamentao do domnio das edificaes, e criada a
Subcomisso para a Reviso do Regulamento Geral de Edificaes Urbanas cujo objetivo era redigir
um novo documento caracterizado pelo rigor cientfico das prescries e pela considerao das mais
recentes investigaes e do avano tecnolgico.
2.6.4. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES (RGE)

Este documento no se encontra aprovado, surge como uma proposta de reviso do RGEU que
introduz mecanismos legais no domnio da reabilitao de edifcios.
O RGE aplica-se a novas edificaes, a obras de interveno em edifcios existentes e a obras que
impliquem a alterao da topografia local, com exceo das obras de interveno em edifcios
classificados ou localizados em reas classificadas como histricas, salvaguardadas as exigncias de
segurana e de salubridade.
De acordo com o RGE as intervenes nas habitaes so classificadas em quatro nveis, baseados na
percentagem (Q) do custo da interveno (Ci) relativamente ao custo da construo (Cn) de um
edifcio novo com uma rea bruta idntica do edifcio original, calculado com base nos preos por
m2 de rea bruta de construo legalmente definidos, ou seja . O nvel de
classificao pode ser determinado atravs do quadro X e deve ser declarado pelo projetista na fase do
pedido de licenciamento, autorizao ou informao prvia.
20
Quadro 3 Nveis de classificao das intervenes.
Nveis de classificao da
I II III IV
interveno
Custo da interveno
relativamente ao Custo Q 5% 5% < Q 25% 25% < Q 50% Q > 50%
de construo
Este documento apresenta inovaes determinadas pelas exigncias de qualidade relativamente ao

aumento das reas mnimas, exigncia de projeto de execuo, adoo de novas exigncias para a
conceo de instalaes tcnicas, barreiras fsicas mobilidade e acessibilidades, maior exigncia para
a integrao urbana das edificaes, maior flexibilidade na conceo arquitetnica, etc. [33]
Relativamente s exigncias para melhorar as condies de salubridade do meio fsico e a qualidade
do espao edificado proposta a verificao do saneamento do terreno para intervenes em
edificaes existentes.
Em relao manuteno dos edifcios deve ser elaborado o Manual de Inspeo e Manuteno da
Edificao (MIME), elaborado no mbito do projeto de execuo, que tem o objetivo de garantir
inspees correntes e especiais, eventuais trabalhos de manuteno e eventuais peritagens tcnicas e
trabalhos de reparao. A verificao da existncia do MIME fica responsabilidade da entidade
licenciadora. [34]
2.6.5. NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO (NRAU)

Aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, o NRAU compreende o quadro essencial do regime
de arrendamento urbano, remetendo para legislao complementar o tratamento de aspetos que, por
motivo de ordem legislativa, no devem integrar o diploma principal. A sua mais recente atualizao
foi aprovada atravs da Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto. [35] [36]
Os restantes diplomas que lhe esto associados englobam o Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto,
que estabelece o Regime Jurdico das Obras em Prdios Arrendados, atualizado pelo Decreto-Lei n.
30/2012 de 14 de Agosto, o Decreto-Lei n. Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de Agosto, o Decreto-Lei
n. 159/2006, de 8 de Agosto, o Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de Agosto, a Portaria n. 1192-A/2006,
de 3 de e Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro. [37]
O Decreto-Lei n. 157/2006 foi alterado pelo Decreto-Lei n. 306/2009, de 23 de Outubro e pela Lei
n. 30/2012, de 14 de Agosto, e regula as obras efetuadas por iniciativa do senhorio, prevendo a
possibilidade de suspenso do contrato ou a sua denncia. Alm disso este diploma regula as obras
coercivas realizadas pelos municpios em prdios arrendados, os direitos de interveno dos
arrendatrios. De acordo com este diploma, possvel a realizao de obras por parte de outras
entidades alm do senhorio, arrendatrio ou cmara municipal, nomeadamente as sociedades de
reabilitao urbana (SRU), fundos de investimento imobilirio e fundos de penses. [38] [39]
A 31 de Dezembro foram publicados os Decretos-Lei n. 266-B/2012 e 266-C/2012, complementares
Lei n. 31/2012. O Decreto-Lei n. 266-B/2012 tem como objeto e mbito de aplicao estabelecer o
regime de determinao do nvel de conservao dos prdios urbanos ou fraes autnomas,
arrendados ou no, para os efeitos previstos em matria de arrendamento urbano, reabilitao urbana e
de conservao dos edifcios. [40]
21
O Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.321-B/90 de 15 de

Outubro, surge da necessidade de atualizao de rendas em arrendamentos anteriores a 1990. Na
maioria dos contratos realizados antes de 1990, o valor das rendas muito baixo, o que provoca nos
senhorios um desinteresse na manuteno dos prdios ou ento falta de meios econmicos para a
efetuar. Com a atualizao do valor das rendas, o senhorio passa a ter interesse em manter o contrato e
o incentivo manuteno dos edifcios tende a aumentar. Por outro lado, o arrendatrio ao pagar uma
renda tem direito estabilidade da habitao. Neste seguimento, o NRAU surge como um incentivo
reabilitao nos dias atuais, na medida em que o valor das rendas s pode ser aumentado se o edifcio
no se encontrar degradado, o que incentiva os proprietrios a realizar obras de conservao e
recuperao dos edifcios, com melhoria das condies de vida dos inquilinos. [41].
2.6.6. REGULAMENTO DE SEGURANA E ACES PARA ESTRUTURAS DE EDIFCIOS E PONTES (RSA)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 235/83, de 31 de Maio, e alterado pelo Decreto-Lei n. 357/85, de 2 de
Setembro, tem o objetivo de estabelecer regras gerais para a verificao de segurana das estruturas de
edifcios e para quantificar as aes a considerar no seu dimensionamento.
No caso da reabilitao de edifcios no se trata de uma questo de dimensionamento, mas de verificar
se a estrutura do edifcio capaz de resistir s cargas previstas aps a operao de reabilitao. Este
documento foi redigido para novas construes, por isso no caso da reabilitao assume-se que os
edifcios esto sujeitos s mesmas imposies da obra nova. [42]
2.6.7. EUROCDIGO 1 ACES EM ESTRUTURAS

O Eurocdigo 1 (NP EN 1991) fornece informao sobre todas as aes que devem ser consideradas
no dimensionamento de estruturas de obras de engenharia civil. Encontra-se dividida em quatro partes
principais, das quais a primeira dividida em sub-partes. Na reabilitao de edifcios interessa-nos a
NP EN 1991-1-1:2009, parte referente aos pesos volmicos, pesos prprios e sobrecargas em edifcios.
No existindo um captulo especfico para a reabilitao de edifcios, assumem-se os valores
considerados para a obra nova. [43]
2.6.8. EUROCDIGO 8 PROJECTO DE ESTRUTURAS RESISTENTES ACO SSMICA

O Eurocdigo 8 (EN 1998) tem como objetivo garantir que as vidas humanas so protegidas, os danos
nos edifcios so controlados e assegurar a manuteno em funcionamento das instalaes de proteo
civil mais importantes perante a ocorrncia de um sismo. Encontra-se dividido em seis partes e
engloba aspetos gerais e definio da ao ssmica, anlise e dimensionamento de edifcios, edifcios
de beto, ao, mistos, madeira e alvenaria.
A parte trs deste eurocdigo EN 1998-3:2005 engloba uma parte que diz respeito aos edifcios
existentes, permitindo enquadrar a avaliao e reforo de edifcios antigos cujas construes no
contemplaram a resistncia ssmica, ou em zonas onde estudos recentes determinaram perigo perante a
ocorrncia de atividade ssmica. importante referir que a avaliao e interveno estrutural em
edifcios antigos esto sujeitas a diferentes graus de incerteza a nvel do conhecimento da estrutura.
[44] [45]
22
2.6.9. REGULAMENTO DAS CARACTERSTICAS DE COMPORTAMENTO TRMICO DE EDIFCIOS (RCCTE)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 80/2006, de 4 de abril, este regulamento vem substituir o primeiro
RCCTE (Decreto-Lei n. 40/90, de 6 de Fevereiro) e tem o objetivo de impor requisitos aos projetos de
todos os edifcios de habitao e de servios sem sistemas de climatizao centralizados para que as
exigncias de conforto trmico nas estaes de Inverno e de Vero sejam satisfeitas sem um dispndio
excessivo de energia. Alm disso, tambm pretende minimizar as situaes patolgicas nos elementos
de construo que possam ser provocadas pela ocorrncia de condensaes superficiais ou internas,
produzindo um impacto negativo tanto na qualidade do ar interior como na durabilidade dos materiais.
[46]
O presente regulamento aplicvel aos edifcios de habitao e de servios, s grandes intervenes
de remodelao ou de alterao da envolvente, ou nas instalaes de preparao de guas quentes
sanitrias e a ampliaes de edifcios existentes, das duas tipologias atrs referidas, exclusivamente na
nova rea construda. So consideradas grandes intervenes de remodelao ou de alterao na
envolvente aquelas cujo custo seja superior a 25% do valor do edifcio, sendo este ltimo calculado
com base num valor de referncia Cref por metro quadrado definido anualmente em portaria conjunta
ministerial. At atualizao por Portaria, o valor de referncia Cref de 630 EUR/m2.
Este regulamento engloba um pacote legislativo composto pelo Decreto-Lei n.78/2006, de 4 de Abril,
que aprova o Sistema Nacional de Certificao Energtica e da Qualidade do Ar Interior nos Edifcios
(SCE) e pelo Decreto-Lei n. 79/2006, de 4 de Abril, que aprova o Regulamento dos Sistemas
Energticos de Climatizao dos Edifcios (RSECE). [47]
Relativamente aos edifcios existentes, de acordo com o SCE, a certificao energtica destina-se a
fornecer informao sobre as medidas de melhoria de desempenho que o proprietrio pode
implementar para reduzir as suas despesas energticas e, simultaneamente, melhorar a eficincia
energtica do edifcio. A certificao energtica de um edifcio existente pode ser determinada de
acordo com o Despacho n. 11020/2009, atravs do Mtodo de Clculo Simplificado para a
Certificao Energtica de Edifcios Existentes proposto. [48]
2.6.10. REGULAMENTO DOS REQUISITOS ACSTICOS DOS EDIFCIOS (RRAE)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 129/2002, de 11 de Maio, e alterado pelo Decreto-Lei n. 96/2008, de 9
de Junho, este regulamento tem o objetivo de assegurar o conforto acstico no interior dos edifcios,
contribuindo para a melhoria da qualidade do ambiente acstico e para o bem-estar e sade das
populaes. As alteraes introduzidas pelo Decreto-Lei n. 96/2008 fazem uma atualizao dos
parmetros de desempenho acstico dos edifcios e dos indicadores do rudo de equipamentos e
instalaes. Alm disso, estabelecem procedimentos de avaliao de conformidade de acordo com as
normas definidas no Regulamento Geral do Rudo, aprovado pelo Decreto-Lei n. 9/2007, de 17 de
Janeiro.
O RRAE aplica-se construo, reconstruo, ampliao ou alterao de edifcios habitacionais e
mistos, comerciais e de servios, escolares, hospitalares, recintos desportivos, estaes de transporte
de passageiros e auditrios e salas.
importante referir que de acordo com este regulamento, os edifcios localizados em zonas histricas
que sejam objeto de aes de reabilitao, mantendo a sua utilizao como edifcios habitacionais,
mistos ou unidades hoteleiras e a mesma identidade patrimonial, podem ser aplicados os requisitos
constantes das alneas b) a g) do nmero 1 do artigo 5 com uma tolerncia de 3dB (DnT, w e LnT, w).
[49]
23
2.6.11. REGIME JURDICO DA SEGURANA CONTRA INCNDIO EM EDIFCIOS (SCIE)

Aprovado pelo Decreto-Lei n. 220/2008, de 12 de Novembro, engloba as disposies regulamentares
de segurana contra incndio aplicveis a todos os edifcios e recintos, independentemente da sua
utilizao e respetiva envolvente. [50]
O presente regulamento baseia-se nos princpios gerais da preservao da vida humana, do ambiente e
do patrimnio cultural e pretende reduzir a probabilidade de ocorrncia de incndios, limitar o
desenvolvimento de eventuais incndios, circunscrevendo e minimizando os seus efeitos, facilitar a
evacuao e o salvamento dos ocupantes em risco e permitir uma interveno eficaz e segura dos
meios de socorro.
De acordo com o SCIE os edifcios e recintos podem ser classificados em doze categorias, de acordo
com o seu tipo de utilizao, e tm uma categoria de risco associada que determinada de acordo com
o anexo III do presente regulamento.
No enquadramento da publicao deste regulamento foi ainda publicada a Portaria n. 1532/2008, de
29 de Dezembro, que estabelece o Regulamento Tcnico de SCIE, o Despacho n. 2074/2009, de 15
de Janeiro, que define os critrios tcnicos para determinao da densidade de carga de incndio
modificada, a Portaria n. 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciao de
entidades para emisso de pareceres, realizao de vistorias e inspees das condies de SCIE, a
Portaria n. 610/2009, de 21 de Julho, que tem por objeto a Regulamentao do sistema informtico
para tramitao dos procedimentos de SCIE, a Portaria n. 773/2009, de 21 de Julho, que define o
procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Proteco Civil (ANCP), das entidades que
exeram a atividade de comercializao, instalao e ou manuteno de produtos e equipamentos de
segurana contra incndio em edifcios e a Portaria n. 1054/2009, de 16 de Setembro que Fixa o valor
das taxas pelos servios prestados pela Autoridade Nacional de Proteco Civil (ANPC), no mbito do
Decreto-Lei n 220/2008, de 12 de Novembro. [51]
2.7. A IMPORTNCIA DA REABILITAO

O principal objetivo da reabilitao de edifcios resolver os danos fsicos e a patologia construtiva e
ambiental acumuladas ao longo dos anos e introduzir, sempre que possvel, uma beneficiao geral,
nomeadamente a modernizao das instalaes e equipamentos existentes, de forma a tornar o edifcio
apto para ser utilizado. Alm disso, a reabilitao de edifcios fundamental para salvaguardar os
valores arquitetnicos, histricos e culturais do patrimnio histrico, caractersticos da poca de
construo do edifcio, para reconhecimento de geraes futuras e para promover a revitalizao dos
centros histricos.
importante referir que se tem verificado uma evoluo das necessidades e exigncias da populao,
sendo importante intervir no edificado existente de forma a torna-lo uma opo para quem procura
casa. [7]
A nvel econmico a reabilitao tambm tem benefcios. H uma reduo dos custos de demolio,
reduo dos custos com licenas e taxas, aprovao mais fcil de projetos, reduo dos custos de
estaleiro e minimizao das perturbaes do trfego urbano. [52]
24
2.7.1. REABILITAO E SUSTENTABILIDADE

A sociedade atual tem conscincia da crescente importncia de aplicar solues sustentveis.
importante reduzir a utilizao dos recursos existentes, que possa comprometer as geraes futuras. A
reabilitao de edifcios pode ser encarada como uma forma de sustentabilidade, pois minimiza os
impactos ambientais que a construo nova provoca e reduz os consumos de energia. Alm disso,
reduz as emisses de CO2, limita as quantidades de produtos de demolio a remover e destruir,
permite o reaproveitamento de produtos de demolio, com a sua integrao na prpria obra a
reabilitar ou noutra de caractersticas semelhantes. [7]
2.8. OBSTCULOS E DIFICULDADES DA REABILITAO

Os projetos de reabilitao de edifcios podem encontrar alguns obstculos sua execuo. Todos os
projetos so diferentes e nunca so realizados duas vezes nas mesmas condies. Os locais so
diferentes, assim como os intervenientes no projeto.
Como principais dificuldades/obstculos associados reabilitao de edifcios destacam-se [53]:
A viabilidade econmica, dependente da escala da interveno;
A ocupao, ou no, durante a reabilitao;
Incentivos fiscais e financeiros desadequados;
A falta de registo dos materiais, dos processos construtivos e de outras intervenes realizadas
no edifcio;
A falta de mo-de-obra especializada e de empresas orientadas para o setor da reabilitao,
originando intervenes de fraca qualidade;
Assegurar em pleno a generalidade das exigncias garantidas em obra nova;
Falta de materiais utilizados na construo original;
Inexistncia de uma regulamentao orientada para a reabilitao de edifcios;
Dificuldade em assegurar as aproximaes s exigncias, ao nvel de conforto, qualidade e
salubridade comparativamente a obra nova.
2.9. GRADUAO DAS INTERVENES

O tipo de interveno que vai ser aplicada aos edifcios depende da sua localizao, nomeadamente
dentro de uma rea de proteo, da sua classificao como patrimnio a salvaguardar e da tipologia
arquitetnica do edifcio, da avaliao das anomalias dos elementos funcionais e da avaliao das
necessidades de beneficiao, quando esto em causa as condies de segurana e de habitabilidade ou
a resposta s expectativas dos moradores.
De uma forma geral, as intervenes de reabilitao podem incluir aes de reparao ou aes de
beneficiao. As aes de beneficiao tm o objetivo de dotar os edifcios ou fogos, de caractersticas
que no existiam previamente ou aumentar o seu desempenho a nvel das condies mnimas de
habitabilidade, segurana estrutural, organizao dos espaos e adaptao do edifcio ou fogo s novas
necessidades e aspiraes dos moradores, decorrentes da alterao dos modos de vida. Relativamente
s aes de reparao, estas dependem da avaliao das anomalias nos diferentes elementos
funcionais. Quanto mais grave for a anomalia, maior ser o grau de interveno da reparao. [7]
25
2.9.1. ESCALA DE INTERVENO

As intervenes nos edifcios podem ser realizadas a vrias escalas, no sendo necessrio, por vezes,
atuar sobre a totalidade do edifcio. Assim, podemos ter intervenes a diferentes nveis:
Edifcio;
Elementos;
Divises;
Fogos;
Pisos.
2.9.2. NVEIS DE INTERVENO

A graduao das intervenes depende da beneficiao na satisfao das exigncias funcionais e dos
moradores, bem como do tipo e extenso do trabalho necessrio para a sua realizao.
2.9.2.1. Nvel 1 Reabilitao Ligeira

Este nvel engloba a execuo de pequenas reparaes e beneficiaes das instalaes e equipamentos
j existentes nos fogos tais como a melhoria das condies interiores de iluminao, ventilao e
exausto, a limpeza e a manuteno geral da cobertura, a reparao de elementos dos sistemas de
guas pluviais e a substituio pontual de telhas. Alm disso, tambm engloba a reparao de
anomalias pontuais nos rebocos e as pinturas interior e exterior do edifcio, bem como a reparao da
caixilharia e eventual beneficiao das instalaes eltricas e de iluminao artificial existentes.
De uma forma geral, pode dizer-se que este tipo de interveno se aplica a edifcios em que o estado
geral de conservao se pode considerar satisfatrio, no sendo necessrio reparar elementos
estruturais ou proceder a uma substituio de solues construtivas e espaciais existentes.
2.9.2.2. Nvel 2 Reabilitao Mdia

Associado a este nvel de reabilitao, alm do que foi referido no ponto anterior, existe a reparao
ou a substituio parcial de elementos de carpintaria, a reparao e eventual reforo de alguns
elementos estruturais, habitualmente pavimentos e cobertura, a reparao generalizada dos
revestimentos nos paramentos interiores e exteriores de paredes e tetos e na cobertura, substituio das
instalaes eltricas, a beneficiao das partes comuns do edifcio, a realizao de ligeiras alteraes
nas formas existentes de organizao dos espaos e a melhoria das condies funcionais e ambientais
dos espaos e dos equipamentos existentes.
Durante este tipo de interveno possvel que os moradores permaneam nas suas habitaes, a
menos que seja efetuada alguma operao que implique um grau de incomodidade ou de risco maior,
situao que conduz ao realojamento provisrio dos moradores. [7]
2.9.2.3. Nvel 3 Reabilitao Profunda

A reabilitao profunda engloba, alm dos trabalhos referidos nos pontos anteriores, a introduo de
alteraes profundas na distribuio e na organizao interior dos espaos nos edifcios, podendo estar
26
associadas alteraes tipolgicas atravs do aumento ou diminuio do nmero total de habitaes.

Alm disso, engloba ainda a reparao de elementos construtivos deteriorados que possam colocar em
risco a segurana dos utilizadores e a introduo ou a adaptao de espaos nos alojamentos para criar
instalaes e equipamentos em falta, nomeadamente a introduo de instalaes sanitrias ou a
reorganizao funcional das cozinhas.
A profundidade dos trabalhos descritos pode implicar a aplicao de novos materiais e solues
construtivas, assim como a satisfaes de exigncias de qualidade mais severas.
Este tipo de interveno obriga desocupao do edifcio, sendo necessrio realojar os moradores por
tempos significativos. [7]
2.9.2.4. Nvel 4 Reabilitao Excecional

Este nvel de interveno corresponde a uma operao de natureza excecional, ao qual est associado
um grau de desenvolvimento muito profundo, que ultrapassa os exemplos referidos nos pontos
anteriores e engloba o recurso pontual a tcnicas de restauro para intervenes na envolvente do
edifcio, ou mesmo em partes do seu interior, quando o valor patrimonial do imvel o justifique. Alm
disso, pode obrigar substituio e/ou reforo dos elementos estruturais, com o objetivo de aumentar
o seu nvel de segurana ao incndio ou aos sismos, ou devido a situaes de rotura dos elementos. Por
ltimo, pode obrigar reabilitao dos edifcios por padres elevados e muito superiores aos pr-
existentes.
Ao nvel dos custos, este tipo de interveno pode igualar ou at ultrapassar o custo de uma construo
nova, com reas e caractersticas semelhantes. Isto implica que uma operao deste tipo seja
cuidadosamente analisada, tendo em ateno o uso potencial do edifcio e o seu valor intrnseco
enquanto patrimnio arquitetnico, possuidor ou no de valores de acompanhamento e participao no
conjunto edificado envolvente. Caso o custo no justifique a operao de reabilitao, necessrio
ponderar a substituio do edifcio por uma nova construo, bem enquadrada nos valores culturais e
contexto do local. [7]
27
28
3
GESTO DE PROJETOS NA
CONSTRUO
3.1. NOTA PRVIA

Desde a Antiguidade que existe a gesto de projetos. A construo das pirmides do Egito ou da
Muralha da China exigiu um planeamento e coordenao das atividades, bem como uma gesto dos
recursos e mo-de-obra disponveis. S a partir da segunda metade do sculo XX que a gesto de
projetos reconhecida como disciplina. O aumento da complexidade dos projetos, associado reduo
dos prazos e custos elevados obrigou as empresas a desenvolver tcnicas especficas para uma gesto
eficaz dos projetos. A sistematizao e transferncia de conhecimentos adquiridos em diferentes
atividades tornam possvel que as tcnicas de gesto originadas numa rea econmica sejam adaptadas
a outras.
3.2. DEFINIO DE PROJETO

Para compreender a gesto de projetos fundamental compreender o que um projeto. A sua
definio difere de pessoa para pessoa, mas de um modo geral todas elas definem projeto como um
conjunto de atividades desenvolvidas num espao de tempo estabelecido, com o objetivo de obter um
determinado resultado.
Segundo o PMI (Project Management Institute), um projeto um esforo temporrio empreendido
para criar um produto, servio ou resultado nico. [54]
A APM (Association for Project Management) define projeto como um esforo temporrio e nico
realizado para atingir os objetivos planeados. [55]
De acordo com o PRINCE2 (Projects in Controlled Environments) um projeto uma organizao
temporria que criada com o propsito de executar um ou mais produtos de acordo com um
determinado caso de negcio. [56]
Em todas as definies anteriormente citadas referido o carcter temporrio dos projetos. Isto
significa que h um incio e um fim estabelecidos, no implicando necessariamente a sua curta
durao. O projeto dado como terminado quando os seus objetivos so alcanados, quando se
verifica que no possvel alcan-los ou quando as necessidades do projeto deixam de existir.
Max Wideman estabeleceu um conjunto de caractersticas especficas de cada projeto que so
apresentadas no quadro 4. [57]
29
Quadro 4 - Caractersticas especficas dos projetos. [57]
Caracterstica Funo
- A definio dos requisitos do projeto torna-o

Raridade
nico ou pouco frequente
- Tempo limitado
Restries - Capital limitado

- Recursos limitados
- Os esforos realizados entre diferentes reas

da organizao, ou entre organizaes diversas,
requerem integrao
- O trabalho interdisciplinar necessita de

Multidisciplinaridade
coordenao atravs das fronteiras
organizacionais
- Aptides diversas podem requerer

coordenao especfica
- H necessidade de gerir bem a diversidade de

Complexidade objetivos entre os intervenientes no projeto
- A tecnologia pode ser complexa, em si mesmo
3.2.1. TIPOS DE PROJETO DE CONSTRUO

De acordo com a Portaria n. 701-H/2008, de 29 de Julho de 2008, os projetos de construo podem
ser classificados nos diferentes tipos [58]:
Projeto: conjunto de documentos escritos e desenhados que definem e caracterizam a
conceo funcional.
Projeto Geral: refere-se realizao de obra nova e contm os projetos de especialidades;
Projeto de Remodelao: refere-se introduo de alteraes numa obra j existente,
incluindo mudanas de utilizao;
Projeto de Ampliao: protejo com base numa construo existente que visa ampliar a
capacidade de utilizao, com o correspondente aumento da rea de construo ou do volume
da obra;
Projeto de Reabilitao: um projeto com base numa construo existente que tem por
objetivo fundamental repor ou melhorar as condies existentes.
Projeto Variante: um projeto elaborado a partir de outro existente sem modificao da sua
conceo geral e dos seus objetivos principais.
Projeto de Arquitetura de Interiores: tem por objetivo a criao de um ambiente e a definio
de revestimentos, decoraes e mobilirio;
30
Projetos de Especialidade: so exemplos deste tipo de projeto os projetos de demolio,

escavao, conteno perifrica, arquitetura, estabilidade, rede de gs, rede interna de guas
residuais e pluviais e projeto de classificao energtica.
3.2.2. RESTRIES DO PROJETO

Todos os projetos so limitados por um determinado nmero de restries das quais se destacam:
mbito
Prazo
Oramento
Recursos
Qualidade
Riscos
Habitualmente identifica-se o prazo, o oramento e o mbito como restries fundamentais do projeto

obtendo-se o tringulo de restries (Figura 11). A rea interior do tringulo representa os recursos
disponveis, limitados pelas linhas que representativas das restries. O tringulo representa um
sistema em equilbrio antes do incio dos trabalhos, no entanto, o projeto pode ser entendido como um
sistema dinmico. Quando algum dos seus parmetros alterado, pelo menos um dos outros ser
afetado de forma a reequilibrar o sistema. Por vezes o promotor pode querer alterar os requisitos
(mbito) do projeto e isso poder exigir um aumento do prazo. Caso o prazo seja inaltervel,
necessrio aumentar os recursos disponveis o que implica um aumento do oramento.
Por vezes as partes interessadas no projeto (stakeholders) podem no concordar sobre quais as
restries mais importantes e a mudana dos requisitos do projeto pode originar riscos adicionais.
fundamental que a equipa de projeto seja capaz de avaliar a situao de forma a encontrar a melhor
soluo para o sucesso do projeto. [54]
Prazo Oramento
Recursos
+
Qualidade
mbito
Fig. 11 Tringulo de restries.
31
3.2.2.1. Restries ao Projeto de Reabilitao de Edifcios

Os projetos de Reabilitao de edifcios esto sujeitos a algumas restries que no se verificam no
caso de projetos de construo nova. Uma percentagem considervel do parque edificado portugus
constituda por edifcios muito antigos, alguns deles com valor patrimonial e/ou localizados em zonas
histricas. Nestes casos, existe um maior nmero de restries a considerar e requer uma equipa de
interveno especializada, com competncias e atitudes diferentes das equipas tradicionais. [59]
No caso de edifcios com valor patrimonial, as intervenes no devem ser profundas, sendo
fundamental preservar a identidade arquitetnica e cultural do edifcio a reabilitar. Por vezes as
intervenes no implicam que os moradores sejam realojados. Nesses casos, necessrio assegurar
condies de habitabilidade, de salubridade e de segurana adequadas. [7]
Relativamente aos recursos necessrios, este tipo de projeto requer empresas experientes e
qualificadas para os trabalhos e exigncias da reabilitao. Em Portugal existem poucas empresas
vocacionadas para a reabilitao, no possuindo conhecimento das tcnicas e materiais utilizados nas
construes antigas nem mo-de-obra especializada. necessrio apostar na qualificao dos
intervenientes no projeto de reabilitao de forma a garantir intervenes de qualidade. [7]
importante salientar que a reabilitao de edifcios atua sobre elementos j existentes. Desta forma,
existem restries impostas pelo prprio edifcio. Inicialmente a equipa de projeto encontra-se perante
algo desconhecido, sendo fundamental realizar um diagnstico adequado de forma a identificar o
estado atual dos elementos. Na maioria dos casos no h registo sobre as tecnologias de construo ou
dos materiais utilizados, nem histrico das intervenes anteriormente realizadas. , por isso, um
processo mais complexo do que a construo nova.
Relativamente ao oramento deste tipo de operaes, a sociedade atual tem a ideia pr-concebida de
que mais caro reabilitar do que construir de novo. Em alguns casos pode ser verdade, por isso
fundamental numa fase inicial do projeto, realizar uma anlise de viabilidade tcnico-econmica para
determinar se a reabilitao um bom investimento.
3.2.3. STAKEHOLDERS DO PROJETO

Os stakeholders podem ser definidos como todos aqueles que tm interesse no projeto, podendo ser
pessoas ou organizaes. Esto ativamente envolvidas no projeto e os seus interesses podem ser
afetados positiva ou negativamente em funo da execuo do projeto ou da sua concluso bem-
sucedida. Podem tomar decises que influenciam o projeto e os membros da equipa.
fundamental que o gestor do projeto identifique os stakeholders numa fase inicial do projeto de
forma a ser capaz de determinar quais as suas necessidades e expectativas e efetuar um planeamento e
gesto adequados capazes de garantir o sucesso do projeto. [59]
Os principais stakeholders na indstria da construo so habitualmente:
Promotor/Dono de Obra
Gestor do projeto
Cliente/Utilizador
Equipa projetista
Empresa construtora
Entidade fiscalizadora
32
Fornecedores
3.2.4. GESTOR DE PROJETOS

O gestor de projetos a pessoa responsvel pela gesto do projeto e pela comunicao entre os
diversos intervenientes. Procura que o projeto seja bem executado, cumprindo o prazo e oramento
estabelecidos. Deve ter algumas aptides essenciais para garantir o sucesso do projeto, nomeadamente:
Capacidade de liderana, motivao e inspirao;
Capacidade de gesto de conflitos de pessoal, de recursos, de custos, de prioridades, etc.;
Capacidade de comunicao;
Capacidade para gerir riscos;
Capacidade de deciso;
Conhecimento geral das tecnologias utilizadas;
Capacidade de negociao.
O sucesso dos projetos depende em grande parte da forma como o gestor de projetos lida com os
diversos intervenientes, tem conhecimento do estado da evoluo do projeto, faz um planeamento
adequado, etc. A experincia e conhecimentos tcnicos do gestor de projetos so fundamentais para
garantir a qualidade dos projetos.
No caso de projetos de reabilitao de edifcios, o gestor de projetos deve ter um conhecimento
profundo sobre as tecnologias construtivas e materiais utilizados em construes antigas, bem como
sobre todo o processo construtivo associado s obras de reabilitao.
3.3. CICLO DE VIDA DE UM PROJETO

O ciclo de vida de um projeto o conjunto de fases compreendidas desde que surge a ideia do projeto
at ao momento em que os seus objetivos so alcanados. Deve existir entre elas uma sequncia lgica
para que nenhuma das fases fique dependente de outra inacabada. Cada fase d origem a um
subproduto que contribui para o produto final de todo o projeto.
A compreenso de cada fase por parte do gestor de projetos fundamental para uma gesto mais fcil
e eficaz dos recursos. importante identificar para cada fase os intervenientes envolvidos, os custos e
os recursos necessrios.
As fases do ciclo de vida de um projeto podem variar de acordo com a complexidade e diversidade dos
projetos, mas de normalmente so distinguidas quatro fases principais, identificadas na figura 12 [60]:
Fase de Fase de Fase de

Fase conceptual
Planeamento Implementao Encerramento
Fig. 12 Ciclo de vida de um projeto.
33
A fase conceptual engloba a identificao das necessidades de interveno sobre o edifcio e posterior
anlise e diagnstico. Sero analisadas as anomalias existentes no edifcio, o seu estado de
conservao e a segurana que ele oferece. Nesta fase ainda se realiza uma anlise dos aspetos socio-
espaciais e econmicos.
A fase de planeamento tem o objetivo de assegurar uma gesto dos trabalhos eficaz e racional dos
trabalhos previstos, de forma a assegurar o cumprimento do prazo e oramento estabelecidos. Esta fase
engloba a elaborao do projeto de reabilitao.
A fase de implementao corresponde execuo dos trabalhos. Antes de iniciar esta fase
importante haver uma discusso entre a equipa projetista e a empresa responsvel pela execuo da
obra. Deve ter-se em ateno as condies de organizao do estaleiro, principalmente quando a obra
decorre em tecidos urbanos antigos, com arruamentos estreitos e alta densidade de construo.
A fase de encerramento inicia-se aps a concluso dos trabalhos. Consiste na receo dos trabalhos,
com vistoria dos trabalhos realizados, que deve ser acompanhada pelo Manual de Inspeo e
Manuteno do Edifcio, com planeamento de futuras intervenes e contatos de fornecedores.
3.4. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL

A forma como os recursos para o projeto so disponibilizados depende da estrutura da organizao
que realiza o projeto. Cada projeto exige uma estrutura organizacional dirigida para o objetivo,
flexvel e que permita decises rpidas. Quantos mais nveis constiturem a estrutura, maior
dificuldade de comunicao haver.
Existem organizaes do tipo funcional, organizaes por projeto e organizaes matriciais. [61]
Organizao Funcional
As organizaes do tipo funcional so baseadas na especializao, existindo uma segmentao vertical
por unidades funcionais. Neste tipo de organizaes o gestor do projeto tem autoridade limitada e a
sua dedicao ao projeto realizada em tempo parcial. Existe pouco envolvimento da organizao.
Organizao por Projeto

Nas organizaes por projeto os recursos so cedidos a unidades lideradas pelo gestor de projeto. Este
modelo de organizao mais flexvel e eficiente. A equipa de projeto dissolvida quando o projeto
concludo. Neste tipo de organizaes o gestor do projeto tem grande autoridade e a sua dedicao ao
projeto realizada em tempo inteiro. Existe grande envolvimento da organizao.
Organizao Matricial
Nas organizaes do tipo matricial so criadas equipas pluridisciplinares que resultam do cruzamento
da estrutura funcional com a gesto por projeto. Neste tipo de organizaes existe um equilbrio entre
projeto e funes, grande complexidade e grande potencial de conflito.
34
3.5. GESTO DE PROJETOS

3.5.1. DEFINIO DE GESTO DE PROJETOS
O PMI define a gesto de projetos como a aplicao de conhecimentos, competncias, ferramentas e
tcnicas s atividades do projeto de forma a alcanar os seus requisitos. [54]
Segundo a APM a gesto de projetos o processo pelo qual projetos so definidos, planeados,
monitorizados, controlados e entregues de tal modo que os benefcios acordados so atingidos. [55]
O objetivo da gesto de projetos satisfazer as necessidades do cliente tendo em ateno que
necessrio respeitar o oramento, prazo e qualidade previstos.
3.5.2. ATIVIDADES A QUE SE APLICA

A gesto de projetos aplicada a empreendimentos temporrios desenvolvidos com o objetivo de
produzir um produto ou servio como por exemplo:
Investigao Fundamental ou Aplicada
Desenvolvimento
Conceo e Projeto
Construo
Produo, Ensaio e Manuteno
Transferncia de Tecnologia
3.5.3. ASSOCIAES DE GESTO DE PROJETOS

Existem mundialmente diversas associaes relacionadas com a gesto de projetos, com o objetivo de
promover e credibilizar a gesto de projetos e apoiar os profissionais cuja atividade se desenvolve
nesta rea. As associaes que mais se destacam so:
Project Management Institute PMI
Association for Project Management APM
International Project Management Association IPMA
Associao Portuguesa de Gesto de Projetos APOGEP
3.5.4. PROCESSOS DA GESTO DE PROJETOS

Os projetos so constitudos por processos, que podem ser definidos como um conjunto de aes e
atividades inter-relacionadas que conduzem a um resultado predefinido. Cada processo caracterizado
pelos seus inputs, as atividades e tcnicas que podem ser aplicadas e os outputs que delas resultam.
(Figura 13).
35
Inputs
Atividade 1
Restries Atividade Recursos

2
Atividade 3
Outputs
Fig. 13 Caracterizao dos processos.
Os processos dos projetos podem ser divididos em orientados para o processo de gesto do projeto e
orientados para o produto (Figura 14). comum existir uma sobreposio dos dois tipos em
situaes reais. No primeiro caso, os processos so definidos de forma a garantir a eficcia do projeto
ao longo da sua existncia. No segundo caso, os processos so definidos pelo ciclo de vida do projeto
e variam de acordo com a rea aplicacional em que se insere o projeto (desenvolvimento de software,
construo civil, aeronutica, etc.).
Processos
Orientados para o Orientados para o

processo de gesto produto
Fig. 14 Tipos de processos.
Os processos orientados para o processo de gesto de projetos podem ser divididos em cinco
categorias [54]:
Processos de Iniciao
Processos de Planeamento
Processos de Execuo
36
Processos de Monitorizao e Controlo

Processos de Encerramento
A figura 15 esquematiza a ligao entre os cinco tipos de processos referidos.
Incio do Processos de Iniciao

Projeto/Fase
Processos de Monitorizao
Processos de Planeamento
e Controlo
Processos de Execuo
Processos de Encerramento Fim do

Projeto/Fase
Fig. 15 Processos da gesto de projetos
Os processos de iniciao tm o objetivo de definir e autorizar um novo projeto ou uma nova fase de
um projeto j existente.
Os processos de planeamento estabelecem o mbito do projeto e definem os objetivos e o plano de
ao que permite alcanar os objetivos do projeto.
Os processos de execuo pretendem executar as tarefas estabelecidas pelos processos de
planeamento, de forma a cumprir as suas especificaes.
Ao longo de todo o projeto ou fase necessrio proceder monitorizao e controlo de todos os
processos, de forma a identificar problemas que possam surgir e resolv-los com a maior brevidade
possvel. Os processos de monitorizao e controlo so fundamentais para avaliar, controlar e regular
o progresso e o desempenho do projeto.
Os processos de encerramento tm o objetivo de encerrar formalmente todas as atividades de um
projeto ou de uma fase do projeto. Consiste ainda na entrega do produto terminado ou encerra um
projeto cancelado.
O PMBOK Guide estabelece que os grupos de processos no so fases do projeto. Quando os projetos
mais complexos so divididos em fases ou subprojectos necessrio repetir todos os grupos de
processos em cada fase ou subprojecto.
A aplicao dos processos da gesto de projetos iterativa e muitos dos processos so repetidos e
revistos durante o projeto. [57]
37
A figura 16 demonstra o nvel de interao entre os processos ao longo do tempo do projeto. Como se
pode verificar, os processos de planeamento e de execuo so os que mais interao tm e por um
perodo de tempo maior. O seu incio comea logo aps dos processos de iniciao e extendem-se
quase at o encerramento do projeto. evidente a sobreposio dos diversos tipos de processos ao
longo do tempo. De notar que os processos de encerramento comeam muito antes da concluso do
projeto ou fase.
Fig.16 Nvel de interao entre processos. [62]
3.6. REAS DE CONHECIMENTO DA GESTO DE PROJETOS

O PMBOK Guide 2008 organiza os processos da gesto de projetos que integram os cinco grupos de
processos vistos anteriormente, em nove reas de conhecimento (Figura 17). Essas reas de
conhecimento descrevem os conhecimentos e prticas de gesto de projetos em termos dos seus
componentes processuais. No presente captulo, sero abordadas essas reas no contexto da
reabilitao de edifcios.
38
mbito
Aquisies Tempo
Comunicao Integrao Custo
Risco Qualidade
Recursos
Humanos
Fig. 17 reas da gesto de projetos.
3.6.1. GESTO DA INTEGRAO

A gesto da integrao fundamental para garantir que os vrios elementos do projeto esto
coordenados de forma adequada. responsvel pelo conhecimento das estratgias das organizaes
envolvidas e pela definio das interaes entre a equipa de projeto.
semelhana do que acontece nos projetos de construo nova, esta rea de conhecimento descreve
os processos e atividades que integram os vrios elementos da gesto de projetos, os quais so
identificados, definidos, combinados, unificados e coordenados dentro dos grupos de processos.
(Figura 18). [57]
Desenvolver Desenvolver Liderar e Monitorizar e Realizar o

o termo de o plano de gerir a controlar o controlo Encerrar o
abertura do gesto do execuo do trabalho do integrado de projeto
projeto projeto projeto projeto alteraes
Fig. 18 Processos da gesto da integrao.
39
3.6.2. GESTO DO MBITO

A definio das necessidades do cliente o ponto de partida desta rea de conhecimento. O seu
objetivo garantir o sucesso do projeto, assegurando que os requisitos estabelecidos inicialmente so
respeitados e conhecidos por todos os intervenientes do projeto. Devem estabelecer-se limites ao
projeto para que apenas sejam realizados os trabalhos necessrios. a rea de conhecimento
responsvel pela gesto das alteraes. Os processos desenvolvidos nesta rea englobam o
planeamento, a definio e o controlo do mbito. [59]
A gesto do mbito na reabilitao de edifcios mais limitada do que na construo nova. J est
definido desde incio o objeto que ser alvo de interveno, basta saber que tipo de interveno este
vai sofrer. Pode ser uma reparao, renovao, alterao, mas tendo sempre em ateno a preservao
dos seus valores histrico, cultural e arquitetnico. [63]
Os processos constituintes desta rea de conhecimento englobam a identificao das necessidades do
Dono de Obra e a definio do mbito, que consiste numa descrio detalhada do edifcio e dos
objetivos que se pretende alcanar (figura 19). Alm disso, fundamental ir monitorizando os
trabalhos, para garantir que os objetivos esto a ser alcanados e controlando possveis alteraes que
possam ser necessrias ao longo do projeto. [57]
Identificar as Definir os Definir as Controlar o

necessidades objetivos restries mbito
Fig. 19 Processos da gesto do mbito.
3.6.3. GESTO DO TEMPO

A gesto do tempo fundamental numa obra de reabilitao de edifcios, principalmente na fase de
execuo porque na maioria dos casos os edifcios encontram-se habitados, e pode ser necessrio
proceder a um realojamento provisrio, com custos associados.
O sucesso dos projetos passa por respeitar o prazo estabelecido. A durao de um projeto resulta da
durao e encadeamento das atividades que o constituem, que pode ser estimada recorrendo a tcnicas
de planeamento e com base em projetos anlogos j realizados.
Esta rea de conhecimento descreve os processos destinados a garantir que o projeto concludo no
prazo acordado. Inclui a definio e sequenciao das atividades, a estimao dos recursos e o
desenvolvimento e controlo do cronograma do projeto. [57]
fundamental identificar e determinar quais as atividades a executar e estabelecer a interligao
sequencial e temporal das mesmas, considerando os mtodos de trabalho e os recursos que lhes esto
associados.
40
Atualmente habitual recorrer utilizao de programas informticos especficos para realizar o

planeamento dos trabalhos, que permitem de uma forma eficaz e menos trabalhosa, estabelecer uma
calendarizao dos trabalhos. Esses programas baseiam-se em diversos modelos de planeamento e
controlo das duraes das atividades, como o caso do mtodo do caminho crtico (CPM) ou do
mtodo PERT. Estes mtodos permitem identificar o caminho crtico, que constitudo pelas
atividades que condicionam a durao total da obra caso sofram alguma alterao.
A gesto do tempo tem particular interesse na reabilitao de edifcios porque pode haver situaes em
que os ocupantes do edifcio esto presentes nos edifcios a reabilitar, pode ser necessrio proceder a
um realojamento provisrio no previsto numa fase inicial ou ainda estudar a compatibilidade e a
natureza dos diferentes trabalhos com possveis alteraes na sua sequncia de desenvolvimento, bem
como na sucesso das especialidades intervenientes.
importante referir que o planeamento das operaes de reabilitao deve ser rigoroso e
suficientemente flexvel para enquadrar o grande nmero de imprevistos que so habituais neste tipo
de trabalhos, principalmente a nvel econmico. [7]
A figura 20 mostra de uma forma geral os processos que constituem a gesto do tempo.
Sequenciar Estimar a Desenvolver

Definir as Estimar os Controlar o
as durao das o
atividades recursos prazo
atividades atividades cronograma
Fig. 20 Processos da gesto do tempo.
3.6.4. GESTO DO CUSTO

A gesto do custo fundamental para assegurar que o oramento estabelecido no ultrapassado.
Os custos devem ser geridos com realismo, proximidade, conhecimento e flexibilidade desde o incio,
pois as obras de reabilitao possuem caractersticas propcias ao encarecimento das obras. [7]
Esta rea de conhecimento descreve os processos necessrios para assegurar que o projeto concludo
dentro do oramento aprovado. Consiste na estimao, oramentao e controlo do custo do projeto
(Figura 21). A determinao dos custos requer o conhecimento do mapa de trabalhos e quantidades
(MTQ) que permite calcular o custo total de cada tarefa a partir do custo unitrio.
41
Determinar os
Levantamento Determinar os Determinar o Controlar os
custos
do MTQ custos globais oramento custos
unitrios
Fig. 21 Processos da gesto do custo.
Os custos devem ser permanentemente controlados, comparando com as estimativas, de forma a

garantir que est dentro do previsto. A incerteza das estimativas vai diminuindo medida que o
projeto avana (Figura 22), por isso no incio do projeto deve ser considerada uma parcela do
oramento referente incerteza das estimativas iniciais.
Fig. 22 Incerteza do custo da obra.
A gesto do custo requer um gestor experiente, com informao de situaes similares e conhecimento
contratual e tcnico.
necessrio considerar os custos diretos referentes a mo-de-obra, materiais, equipamentos e
subcontratos e os custos indiretos associados gesto, custos fixos e contingncias.
Deve ser realizada uma perspetiva do custo global (custo do ciclo de vida do produto) englobando os
seguintes custos:
Investimento/Construo
Funcionamento/Explorao
Manuteno.
A figura 23 representa o esforo financeiro ao longo do ciclo de vida de um projeto, que mais
elevado durante a fase de construo.
42
Fig. 23 Esforo financeiro ao longo do projeto.
3.6.5. GESTO DA QUALIDADE

A garantia da qualidade numa interveno de reabilitao pode considerar-se como o conjunto de
aes programadas e sistematizadas necessrias para assegurar que todas as atividades que
influenciam a qualidade final de uma construo so baseadas em exigncias claramente definidas, so
corretamente executadas por pessoa competente e de acordo com planos elaborados previamente, so
executadas em ligao sistemtica com instrues escritas e so verificadas por meio de evidncias
objetivamente documentadas. Devem ser adotadas metodologias de garantia e de gesto de qualidade
para satisfazer os requisitos e as expetativas do Dono de Obra relativamente ao edifcio em questo.
[7]
De uma forma simplificada, de acordo com o Ciclo de Deming (Figura 24), a metodologia para a
obteno de qualidade :
1 Planear e escrever o que se deve efetuar;
2 Realizar aquilo que se planeou;
3 Verificar se o que se efetuou foi o que estava escrito;
4 Atuar na sequncia das verificaes e conservar documentos e registos.
Planear Fazer
Agir Verificar
Fig. 24 Ciclo de Deming.
43
A gesto da qualidade efetuada atravs de ferramentas de controlo, nomeadamente o Diagrama de

Pareto, cartas de controlo, folhas de verificao, inspeo e outras tcnicas estatsticas e deve ter como
base a norma ISO 9000.
Esta rea de conhecimento descreve os processos destinados a garantir que o projeto satisfar as
necessidades para que foi destinado. Consiste no planeamento, garantia e controlo da qualidade do
projeto (figura 25). O planeamento da qualidade pretende identificar os requisitos de qualidade
relevantes para o projeto e documentar o modo como o projeto os ir satisfazer. Executar a garantia da
qualidade engloba a realizao de medies de controlo da qualidade para assegurar que os padres de
qualidade estabelecidos so assegurados. O controlo da qualidade tem o objetivo de identificar falhas e
eliminar causas de desempenho insatisfatrio. [54]
Efetuar o Executar a Executar o

planeamento garantia da controlo da
da qualidade qualidade qualidade
Fig. 25 Processos da gesto da qualidade.
3.6.6. GESTO DE RECURSOS HUMANOS

Como j foi referido anteriormente, h falta de mo-de-obra e profissionais especializados em
reabilitao de edifcios. necessrio encontrar profissionais experientes, com conhecimentos
tcnicos e cientficos na rea, capazes de elaborar um projeto de qualidade, adequado a cada edifcio a
reabilitar.
Esta rea de conhecimento descreve os processos destinados a fazer um uso mais eficaz das pessoas
envolvidas com o projeto (Figura 26). Consiste no planeamento e recrutamento dos recursos humanos
e na gesto e desenvolvimento da equipa do projeto. O desenvolvimento do plano de recursos
humanos pretende identificar e documentar os papis, responsabilidades e relaes hierrquicas dos
recursos humanos do projeto, ao qual se segue a contratao da equipa de projeto. necessrio
desenvolver a equipa de projeto, de forma a melhorar as competncias individuais e coletivas e o
desempenho da equipa podendo ser organizadas aes de formao. Alm disso, importante
monitorizar o desempenho dos membros da equipa, fornecer informao e coordenar alteraes de
forma a melhorar o desempenho do projeto. [54]
44
Desenvolver
Recrutar a Desenvolver Gerir a
o plano dos
equipa do a equipa de equipa de
recursos
projeto projeto projeto
humanos
Fig. 26 Processos da gesto de recursos humanos.
3.6.7. GESTO DA COMUNICAO

Um dos problemas na indstria da construo a m gesto da informao e perda de dados
importantes quando esta transmitida entre diferentes intervenientes.
A gesto da comunicao tem como objetivo identificar as necessidades de informao e de
comunicao entre os diversos intervenientes no projeto e gerir a forma como essa informao
transmitida. Deve ser elaborado um processo de distribuio da informao de forma a auxiliar quando
e como a informao ser transmitida.
Esta rea de conhecimento descreve os processos necessrios para garantir a adequada e oportuna
gerao, recolha, disseminao, armazenamento e disponibilizao da informao relativa ao projeto.
(Figura 27)
A identificao dos stakeholders do projeto fundamental para saber quem necessrio informar.
Deve ser elaborado um registo escrito dos seus interesses e envolvimento no projeto. O planeamento
das comunicaes pretende identificar qual o momento mais oportuno para distribuir a informao
pelos diversos intervenientes. Ao longo do projeto devem ser realizados relatrios de progresso do
projeto e previses de forma a ter um registo para ser consultado sempre que necessrio e deve haver
uma comunicao entre o gestor do projeto e os stakeholders de forma a satisfazer as suas
necessidades e resolver eventuais problemas. [54]
Gerir as
Identificar os Planear as Distribuir a Relatar o expectativas
stakeholders comunicaes informao desempenho dos
stakeholders
Fig. 27 Processos da gesto da comunicao.
3.6.8. GESTO DO RISCO

Todos os projetos tm riscos associados. A gesto do risco tem o objetivo de identificar esses riscos e
deve ser capaz de analisar forma cuidada as suas implicaes no projeto e como as minimizar. A
45
avaliao dos riscos pode ser efetuada atravs de mtodos estatsticos baseados na probabilidade de
ocorrncia.
Nos projetos de reabilitao de edifcios est associado um risco relacionado com o conhecimento
insuficiente do edifcio em estudo. medida que as informaes da constituio e estado dos
elementos vo aumentando, os riscos vo diminuindo.
Os processos que constituem esta rea de conhecimento so de planeamento, identificao, anlise,
monitoramento e controlo (Figura 28). fundamental identificar os riscos associados ao projeto e
documentar as suas caractersticas, bem como planear a sua gesto, determinando o modo de abordar,
planear e executar as atividades de gesto do risco para o projeto. A anlise dos riscos pode ser
realizada atravs de mtodos probabilsticos, que se baseiam na probabilidade de determinada situao
de risco ocorrer. Depois de identificados os riscos, necessrio definir medidas para reduzir as
ameaas aos objetivos do projeto. Por ltimo, a monitorizao e controlo dos riscos tem o objetivo de
identificar novos riscos e executar os planos de resposta, avaliando a sua eficcia. [54]
Planear a Anlise Planear a Monitorizar e

Identificar os
gesto do qualitativa resposta aos controlar os
riscos
risco dos riscos riscos riscos
Fig. 28 Processos da gesto do risco.
3.6.9 GESTO DE AQUISIES

A gesto de aquisies engloba os processos de planeamento, execuo, gesto e encerramento dos
contratos (Figura 29). Inicia-se com o planeamento das aquisies necessrias ao desenvolvimento do
projeto. Engloba processos destinados compra ou aquisio de materiais, produtos, bens e servios,
bem como os processos de seleo de fornecedores e gesto de contratos. A execuo das aquisies
consiste na obteno de respostas dos fornecedores, selecion-los e assinar os contratos. De seguida
necessrio administrar as aquisies, gerindo as relaes contratuais das diversas aquisies,
monitorizando o desempenho dos contratos e sempre que necessrio, efetuar correes e alteraes aos
contratos. Para finalizar, necessrio concluir e encerrar cada contrato, resolvendo questes em
aberto. [54]
Administrar
Planear as Executar as Encerrar as
as
aquisies aquisies aquisies
aquisies
Fig. 29 Processos da gesto de aquisies.
46
3.6.10. EXTENSO DO PMBOK GUIDE PARA A CONSTRUO CIVIL

De forma a melhorar a eficincia da gesto de projetos da construo civil, o PMI publicou uma
extenso do PMBOK Guide que inclui reas de conhecimento especficas para a construo. As razes
apresentadas para caracterizar a unicidade dos projetos de construo civil englobam o fato de ser um
tipo de projetos que pode ter um impacto significativo no ambiente, pois lida sempre com diferenas
geogrficas e eventos naturais. Alm disso, so projetos que requerem grandes quantidades de
materiais e ferramentas fsicas destinadas a mover ou modific-los.
3.6.10.1. reas de conhecimento especficas

A extenso do PMBOK introduz quatro novas reas de conhecimento referentes aos projetos de
construo civil: gesto da segurana, gesto financeira, gesto das reclamaes e gesto ambiental.
Gesto da Segurana
De acordo com a figura 30 pode-se concluir que a indstria de construo a que mais acidentes tem e
a figura 31 mostra que a maioria das causas mortais em acidentes de tralho a queda em altura. Por
vezes verificam-se na construo situaes que colocam a segurana dos trabalhadores em risco, desde
a falta de equipamento de segurana para trabalhos em altura, andaimes no normalizados, ferramentas
sem proteo ou calado inadequado.
Existe legislao vocacionada para garantir condies de segurana e higiene para os trabalhadores,
como o caso do Decreto-Lei n. 273/2003 que estabelece regras gerais de planeamento, organizao
e coordenao para promover a segurana, higiene e sade no trabalho em estaleiros da construo.
Este documento introduz alteraes ao Plano de Segurana e Sade (PSS), que constitui um dos
instrumentos fundamentais do planeamento e da organizao da segurana no trabalho em estaleiros
temporrios ou mveis. Este plano deve ser elaborado durante a fase de projeto pelo coordenador de
segurana para garantir a segurana e a sade de todos os intervenientes no estaleiro. um elemento
obrigatrio em obras que exponham os trabalhadores a risco de soterramento, de afundamento ou de
queda em altura, efetuados em zonas prximas de linhas eltricas de mdia e alta tenso ou zonas de
montagem e desmontagem de elementos pr-fabricados ou outros, cuja forma, dimenso ou peso
exponham os trabalhadores a risco elevado. [64]
De uma forma geral, esta nova rea de conhecimento j tem sido considerada h alguns anos nos
projetos de construo e tem o objetivo de prevenir que acidentes que possam causar danos pessoais
ou patrimoniais aconteam durante o projeto de construo. Os processos respeitantes gesto da
segurana visam a contratao do coordenador de segurana responsvel por elaborar o plano de
segurana e sade e desenvolver uma metodologia de gesto dos diversos problemas de segurana
associados ao projeto. Deve ser ainda realizada a execuo do plano de segurana estabelecido e a
manuteno das atividades de registo das ocorrncias verificadas (Figura30).
Alguns dos elementos fundamentais do plano de segurana e sade so [64]:
Projeto do estaleiro e memria descritiva contendo informaes sobre sinalizao, circulao,
utilizao e controlo dos equipamentos, movimentao de cargas, apoios produo, redes
tcnicas, recolha e evacuao dos resduos, armazenagem e controlo de acesso ao estaleiro;
Requisitos de segurana e sade segundo os quais devem decorrer os trabalhos;
Cronograma detalhado dos trabalhos;
47
Condicionantes seleo de subempreiteiros, trabalhadores independentes, fornecedores de

materiais e equipamentos de trabalho.
Meios para assegurar a cooperao entre os vrios intervenientes da obra, tendo presentes os
requisitos de segurana e sade estabelecidos.
Procedimentos de emergncia, incluindo medidas de socorro e evacuao;
Instalaes sociais para o pessoal empregado na obra, de acordo com as exigncias legais, tais
como dormitrios, balnerios, vestirios, instalaes sanitrias e refeitrios.
Construo 55
Indstria Transformadora 31
Comrcio e Servios 8
Agricultura e Pescas 12
Outros Setores 16
Transportes e Armazenagem 5
Admin. Pblica / Regional 3
0 20 40 60
Fig. 30 Acidentes de trabalho mortais por setor de atividade em 2010. [65]
Quedas (em altura, de pessoas e de 53
Outras 14
Esmagamento 9
Mquinas 16
Choque objetos 17
Atropelamento 9
Eletrocusso 7
Soterramento 5
0 20 40 60
Fig. 31 Causas de acidentes de trabalho mortais em 2010. [65]
48
Contratao do
Definio do Execuo do Administrao e
coordenador de
PSS PSS relatrios
segurana
Fig. 32 Processos da gesto da segurana.
Gesto Ambiental
A sociedade atual tem cada vez mais preocupaes com a preservao do meio ambiente, atravs da
reduo do desperdcio de recursos e matrias-primas e da gesto dos resduos da construo. Estas
preocupaes surgem no contexto da existncia de legislao cada vez mais restrita, do
desenvolvimento de polticas econmicas e de outras medidas que incentivam a proteo ambiental. A
gesto ambiental pode ser encarada como uma questo estratgica, na medida em que contribui para a
preservao do ambiente e permite reduzir os custos de gua, energia e matrias-primas.
As normas internacionais referentes gesto ambiental tm o objetivo de fornecer s empresas
elementos para um Sistema de Gesto Ambiental (SGA) eficaz que possam ser integrados com outros
requisitos de gesto de forma a ajudar essas empresas a alcanar os seus objetivos ambientais e
econmicos.
A norma NP EN ISO 14001:2004 especifica os requisitos para um sistema de gesto ambiental que
permita s empresas desenvolver e implementar uma poltica e objetivos, considerando os requisitos
legais e informao sobre aspetos ambientais significativos. Esta norma adota a metodologia do ciclo
de Deming, tal como acontece na Gesto da Qualidade: [66]
1 Planear: estabelecer os objetivos e os processos necessrios para atingir resultados, de acordo
com a poltica ambiental da empresa;
2 Executar: implementar os processos;
3 Verificar: monitorizar e medir os processos face poltica ambiental, objetivos, metas,
requisitos legais e outros requisitos, e relatar os resultados;
4 Agir: empreender aes para melhorar continuamente o desempenho do SGA.
Deve ser elaborado um Plano de Gesto Ambiental (PGA) que dever estabelecer regras e
procedimentos para minimizar os impactes ambientais produzidos pela atividade da construo e
reabilitao de edifcios. Este documento deve conter os requisitos de gesto ambiental aplicveis, as
medidas de minimizao a implementar e respetivas aes e procedimentos e deve conter uma lista de
aes a realizar ao longo do projeto. [67]
Esta rea de conhecimento foi estabelecida com o objetivo de garantir que o impacto ambiental
resultante do projeto de construo se encontre de acordo com a legislao em vigor.
49
Os processos includos nesta rea correspondem metodologia do Ciclo de Deming referida

anteriormente e visam a elabora de um plano ambiental, com identificao dos objetivos e atividades
necessrias para os alcanar (Figura 33). Depois de definir o PGA procede-se sua implementao e
posteriormente ser realizado um controlo de forma a garantir que os parmetros ambientais
estipulados por lei no sejam ultrapassados, e para detetar e eliminar as causas de um desempenho
ambiental inadequado. Por ltimo, sero aplicadas medidas de melhoria do desempenho medida que
seja possvel introduzi-las.
A legislao associada gesto ambiental bastante diversificada e diz respeito gesto de resduos,
como o Decreto-Lei n. 178/2006, de 5 de Setembro e o Decreto-Lei n. 73/2011, de 17 de Janeiro, aos
recursos hdricos, como o Decreto-Lei n. 236/98, de 1 de Agosto e o Decreto-Lei n. 226-A/2007, de
31 de Maio, ao rudo ambiental, como o Decreto-Lei n. 9/2007 de 17 de Janeiro e qualidade do ar,
como o Decreto-Lei n. 78/2004, de 3 de Abril, o Decreto-Lei n. 152/2005, de 31 de Agosto e o
Decreto-Lei n. 35/2008, de 3 de Abril. [68]
Planeamento Execuo do Controlo Melhoria do

ambiental PGA ambiental SGA
Fig. 33 Processos da gesto ambiental.
Gesto Financeira
As obras de construo e de reabilitao envolvem grandes quantias de dinheiro, por isso
fundamental aplicar uma gesto financeira adequada. Essa gesto deve incluir um conjunto de aes e
procedimentos administrativos com o objetivo de maximizar os resultados econmico-financeiros
atravs da eficincia operacional e do controlo das atividades financeiras. Esse conjunto de aes e
procedimentos deve relacionar-se com o conhecimento das disposies de natureza fiscal, o
cumprimento de obrigaes perante os seus empregados, nomeadamente junto da Segurana Social e
das Finanas e a potenciao da eficincia operacional. [69]
Esta rea de conhecimento descreve os processos necessrios para a aquisio e gesto dos recursos
financeiros para o desenvolvimento do projeto e preocupa-se mais com as fontes de receitas do que
com a gesto dos custos (Figura 32).
O planeamento financeiro tem o objetivo de identificar as principais questes financeiras a serem
tratadas. O controlo financeiro executa a monitorizao das influncias-chave identificadas no
planeamento financeiro e a tomada de aes corretivas, caso se verifiquem tendncias negativas. A
administrao e registos pretendem desenvolver uma base de dados de informao financeira, que
permita um controlo financeiro simples e eficaz.
50
Planeamento Controlo Administrao

financeiro financeiro e registos
Fig. 34 Processos da gesto financeira.
Gesto de Reclamaes
Os projetos de construo englobam um grande nmero de intervenientes e muitas das vezes pode
haver desentendimentos entre eles. Esta rea requer um conhecimento profundo do mbito dos
trabalhos e dos termos dos contratos para o caso de alguma atividade no estar de acordo com o
mbito definido e requerer algum ajustamento. Alm disso, necessrio estabelecer uma quantia de
compensao financeira adicional ou extenso do prazo de concluso do contrato. Por vezes podem
surgir desentendimentos relativamente ao fato da reclamao ser, ou no, uma alterao ao contrato,
ou se o valor de compensao reclamado ou o tempo adicional exigidos esto corretos. Nestes casos,
d-se incio a um processo estruturado com o objetivo de resolver estas questes.
A figura 32 esquematiza os processos constituintes da gesto de reclamaes explicados
anteriormente.
Identificao Quantificao
Preveno de
das das
reclamaes
reclamaes reclamaes
Fig. 35 Processos da gesto de reclamaes.
3.7. ORAMENTAO
O mercado da construo civil tem-se tornado cada vez mais competitivo, provocando nas empresas a
necessidade de procederem a um controlo mais eficaz dos seus custos de produo.
Desta forma, importante que as empresas sejam capazes de prever os custos da realizao dos
projetos com o menor grau de incerteza possvel. Existem no mercado vrios mtodos e ferramentas
de oramentao, tais como o uso de modelos de regresso e tcnicas paramtricas de oramentao
que tm em consideram os riscos e variabilidades de previso de custos, no entanto, no tm sido
adotados pelas empresas construtoras.
51
Pode considerar-se como a maior causa da incerteza na previso de custos a falta de conhecimento
prtico do processo construtivo por aqueles que estimam os custos, o prazo reduzido para a preparao
das propostas de oramento, pouca informao na fase de elaborao da proposta e a grande variao
nos preos dos subempreiteiros.
De acordo com Liu e Zhu [70] os fatores mais importantes para uma oramentao mais precisa so:
Informao do projeto;
Experincia da equipa;
Informao de custos;
Processo de oramentao;
Alinhamento da equipa;
Tipo de empreitada;
Preciso esperada;
Revises;
Grau de aceitao da oramentao.
3.7.1. CUSTOS
Define-se como custo unitrio, o custo de aquisio de uma unidade do recurso, e por custo total, o
custo global do recurso na composio de preos unitrios, que pode ser obtido multiplicando o custo
unitrio pela incidncia de cada recurso numa unidade de trabalho.
Os custos diretos envolvidos numa dada tarefa englobam:
Mo-de-Obra;
Material;
Equipamento;
Subempreitadas.
Os custos indiretos incluem os encargos da estrutura da empresa, do estaleiro da obra e outros que no
esto diretamente ligados a uma determinada tarefa. [71]
3.7.1.1. Custos associados reabilitao de edifcios

A realizao de obras de reabilitao de edifcios implica custos que no esto associados construo
nova, dos quais se destacam [72]:
Custo do reconhecimento do estado atual do edifcio (sondagens, levantamentos, projetos,
etc.);
Custo de estudos especiais (verificaes de segurana, verificaes de isolamento trmico e
acstico, etc.);
Custo de inquritos sociais em grandes operaes de renovao (grau de ocupao, recursos,
desejos, etc.);
52
Custo dos reconhecimentos do estado da obra durante a execuo;

Custo de eventuais realojamentos dos ocupantes durante a execuo da obra;
Custo de eventuais danos em prdios vizinhos e dos contatos necessrios.
53
54
4
PROCESSO CONSTRUTIVO
4.1. NOTA PRVIA

O objetivo da construo a realizao de obras que satisfaam as necessidades dos utentes. O
processo construtivo pode ser definido como o conjunto de aes necessrias execuo de uma obra,
desde que surge a ideia de construir, passando pela fase de construo e terminando na fase de
utilizao do edifcio. O presente captulo pretende identificar as etapas que constituem o processo
construtivo de uma operao de reabilitao de edifcios antigos, bem como propor um sistema de
informao transversal a todo o processo, constitudo por uma metodologia de procedimentos para a
reabilitao de edifcios antigo, sob a forma de fichas.
4.2. INTERVENIENTES DO PROCESSO CONSTRUTIVO

A construo de um edifcio requer o envolvimento de diversos intervenientes desde a sua conceo
at sua utilizao. importante ter conhecimento de todos os intervenientes na obra, e em que fase
do processo esto envolvidos.
Dono de Obra
a entidade que promove a execuo do empreendimento e assegura o pagamento dos bens e servios
necessrios sua realizao.
Gestor do Projeto
a entidade que representa o Dono de Obra e supervisiona a gesto dos contratos, garantindo-lhe a
adequada orientao, organizao e detalhe do projeto, execuo da empreitada e a funcionalidade do
empreendimento. responsvel por garantir que os objetivos do projeto so alcanados dentro do
prazo e oramento estabelecidos pelo Dono de Obra.
Equipa Projetista
a empresa, tcnico ou tcnicos contratados pelo Dono de Obra para a elaborao dos projetos de
arquitetura e especialidades regulamentados por lei, subscrevendo as declaraes e os termos de
responsabilidades respetivos. constituda por vrios autores de projeto e pelo coordenador de
projeto.
Coordenador de Projeto
a entidade que integra a equipa projetista responsvel por garantir a compatibilidade entre os
diversos projetos necessrios e o cumprimento das disposies legais aplicveis a cada especialidade.
55
Pode ser um autor de projeto de especialidade ou apenas um tcnico com a qualificao profissional
necessria para o cargo.
Empreiteiro
a entidade que se encarrega pela execuo do empreendimento em todo ou em parte, num regime de
empreitada definido, com base na documentao escrita e desenhada produzida.
Especialista em Inspees e Ensaios
a entidade responsvel por realizar os diagnsticos, de forma a determinar o estado de conservao
geral do imvel e a segurana que este oferece, o nvel de conforto e especificidades e implicaes
(fsicas ou urbansticas da envolvente).
Entidades de Fiscalizao
a entidade individual ou coletiva, tecnicamente habilitada para a coordenao, informao e controlo
do planeamento e custo das empreitadas, das quantidades, qualidade, execuo e segurana dos
trabalhos.
Entidades Licenciadoras
Autoridades que tm jurisdio sobre qualquer aspeto relativo ao empreendimento e que condicionam
o desenvolvimento do projeto com base em disposies legais ou regulamentares.
Coordenador de Segurana e Sade
a entidade individual ou coletiva responsvel, na fase de projeto e de execuo da obra, pelo
cumprimento das disposies de segurana e sade relativas a estaleiros.
Fornecedor de Materiais e Componentes
a empresa responsvel por fornecer e entregar em estaleiro os materiais e componentes necessrios
execuo da obra.
Utente
a entidade que utiliza o edifcio aps a sua concluso.
4.3. ETAPAS DO PROCESSO CONSTRUTIVO

Os processos de construo e reabilitao de edifcios so constitudos por diversas etapas, de forma a
haver maior organizao e controlo de todo o processo.
A figura 36 d-nos uma ideia geral do modo como o processo construtivo se desenvolve e podemos
identificar quatro etapas principais:
Promoo, Viabilidades e Planeamento
Estudos e Projetos
Construo
Utilizao e Manuteno
Os edifcios vo-se degradando com o tempo, e se no for realizada uma manuteno adequada pode
haver uma altura em que a nica soluo demolir, da a existncia de uma etapa de Desconstruo.
56
No entanto, se for detetada a tempo a necessidade de reabilitar o edifcio, este pode ter uma extenso
da sua vida til, com melhoria do seu desempenho. Depois da identificao da necessidade de
reabilitao, comea um novo processo construtivo, com algumas semelhanas com a construo
nova, mas outras etapas que devem ser consideradas.
Identificao
da necessidade
de reabilitao
Materiais e Componentes
Promoo,
Estudos e Utilizao e
Ideia Viabilidades e Construo Desconstruo
Projetos Manuteno
Planeamento
Programa Concurso Receo
Fig. 36 Etapas do processo construtivo
De acordo com a figura 36 podemos verificar que existe uma semelhana entre os processos
construtivos de construo nova e de reabilitao de edifcios. A grande diferena encontra-se na
existncia de uma fase de diagnstico quando se trata de um projeto de reabilitao.
A reabilitao de edifcios antigos um trabalho que requer um profundo conhecimento das tcnicas
construtivas e materiais utilizados. Cada etapa desenvolvida com o intuito de conhecer o edifcio,
que fundamental para favorecer a qualidade da interveno.
O processo de reabilitao de edifcios antigos ser desenvolvido em diversas etapas, sendo
fundamental distinguir todas as atividades que as constituem.
De uma forma geral podemos diferenciar oito etapas principais:
1. Identificao da necessidade de interveno / Deciso de reabilitar
2. Estudos e Diagnstico
3. Seleo da Estratgia de Interveno
4. Projeto
5. Consultas e Contratao
6. Execuo da Obra
7. Receo da Obra
8. Utilizao e Manuteno
Cada uma das etapas referidas constituda por sub-etapas, que sero identificadas e caracterizadas
neste trabalho (Figura 37).
57
1 - Identificao da necessidade de interveno
2 - Estudos e Diagnsticos
Diagnstico Preliminar Diagnstico
Inspeo Visual Aspetos Construtivos

Enquadramento Legal Aspetos Arquitetnicos
Relatrio de Diagnstico Preliminar Aspetos Histricos
Aspetos Sociais
Establecimento de Hipteses
Relatrio de Diagnstico
3 - Seleo da Estratgia de Interveno
Definio dos Objetivos

Propostas Preliminares
Deciso de Interveno
4 - Projeto
5 - Consultas e Contratao
Concurso Pblico
Autorizao de Licenciamento
6 - Execuo da Obra
Planeamento dos Trabalhos

Organizao e Instalao do Estaleiro
7 - Receo da Obra
8 - Utilizao e Manuteno
Fig. 37 Etapas gerais do processo construtivo associado reabilitao de edifcios.
58
4.3.1. IDENTIFICAO DA NECESSIDADE DE INTERVENO / DECISO DE INTERVENO

A primeira etapa do processo construtivo consiste na identificao da necessidade de interveno no
edifcio e deciso de reabilitar. O gestor do projeto deve ser capaz de orientar o cliente de forma a
racionalizar a interveno e identificar as necessidades fundamentais, que por vezes podem no
coincidir com as preocupaes iniciais do cliente. A deciso de reabilitar pode ter surgido por questes
de investimento financeiro e o Dono de Obra deve ser sensibilizado para a importncia da fase de
diagnstico e para a especificidade de uma obra de reabilitao a nvel de custos, condicionamentos e
tempo.
4.3.2. ESTUDOS E DIAGNSTICOS
4.3.2.1. Diagnstico Preliminar

O ponto-chave desta primeira etapa o diagnstico preliminar, que pretende fornecer informao
sobre o estado de conservao geral do imvel, o nvel de conforto e segurana que este oferece e
algumas especificidades e implicaes fsicas ou urbansticas da envolvente. Esta fase consiste numa
aproximao inicial global do edifcio, com identificao dos seus valores (arquitetnico, histrico e
cultural) atravs de uma inspeo preliminar ao edifcio.
Inspeo Visual
A primeira visita ao edifcio tem o objetivo de realizar uma inspeo visual, na qual a experincia do
arquiteto fundamental. A visita ser realizada de forma a identificar a tecnologia de construo
utilizada, os seus valores arquitetnicos caractersticos, as patologias existentes, problemas sociais
associados, etc. Deve ter-se em ateno a distribuio de cargas e possveis problemas de drenagem de
guas pluviais. A informao recolhida deve ser compilada numa ou mais fichas de inspeo
sistematizadas. No caso de existir mais que um proprietrio do edifcio necessrio realizar uma srie
de inquritos para garantir a participao de todos os proprietrios e utilizadores do edifcio.
Enquadramento Legal
Alm da inspeo visual deve ser investigado o estado legal do edifcio, as obrigaes urbanstica e
restries a respeitar, bem como os subsdios que podem ser aplicados para a reabilitao do edifcio.
O grau de proteo do patrimnio do local ou do edifcio normalmente decisivo para a operao. Um
contacto inicial com as autoridades correspondentes (municpio, administrao regional, etc.) pode
ajudar a clarificar o seu contexto. ainda necessrio detetar as condies legais dos ocupantes do
edifcio: baixas rendas, habitaes ocupadas
Relatrio de Diagnstico Preliminar
Depois da inspeo e das consultas legais o engenheiro tem uma compreenso inicial global do
edifcio e deve ser capaz de identificar os seus defeitos e potencialidades.
O relatrio de diagnstico preliminar deve incluir claramente e de forma sumria a informao
recolhida, deve avaliar o estado de conservao do edifcio e conter recomendaes para melhorar o
seu estado.
O gesto do projeto deve informar o Dono de Obra das possibilidades para a reabilitao do edifcio e
restries tcnicas e econmicas. Este tem que decidir se continua com as suas ideias iniciais ou se
reformula a interveno.
59
Se o edifcio se encontrar em bom estado de reparao, sem grandes alteraes visveis/identificadas,

pode passar-se para a fase de manuteno e propor um plano de manuteno preventiva. Contudo,
90% dos casos chamam uma segunda etapa de estudos antes de iniciar a reabilitao.
4.3.2.2. Diagnstico
Esta fase do processo consiste na coleo sistemtica da informao em todos os campos, de forma a
obter conhecimento total do edifcio em estudo.
O sucesso dos estudos multidisciplinares depende em grande parte da experincia do especialista
responsvel por os executar e dirigir. No entanto, no se deve confiar exclusivamente na experincia
ou intuio, pois apesar de ser indispensvel, deve ser acompanhada por uma coleo de informao
sistemtica que deve ser testada em alguns casos, recorrendo a testes especializados.
Aspetos Construtivos
O estudo dos aspetos construtivos engloba a identificao de todos os elementos da construo e a
observao das suas patologias. Deve ter-se em ateno que, desde o sculo XIX, os engenheiros e
arquitetos focalizam o estudo da construo em subsistemas, nomeadamente fundaes, paredes,
pavimentos, revestimentos, etc.
Esta fase requer um especialista com um conhecimento profundo dos dos mtodos de construo
antigos da regio e com uma experincia tcnica e cientfica das patologias em edifcios antigos. A
abordagem aos problemas deve ser o mais cientfica possvel, procedendo deteo das anomalias e
posterior formulao das possveis causas.
Devem ser realizados testes no terreno e em laboratrio, que permitem identificar os materiais, as suas
alteraes, monitorizar fissuras, identificar ataques de bichos da madeira, etc.
particularmente importante avaliar a segurana estrutural de forma a evitar acidentes. Isto requer
uma inspeo e relatrio geolgico-geotcnico e anlise estrutural da capacidade de carga. Em zonas
ssmicas essencial esta avaliao, sendo realizado um estudo da vulnerabilidade do edifcio.
O dilema entre conservar e manter o edifcio seguro pode ser atenuado atravs do conhecimento do
comportamento estrutural do edifcio ao longo do tempo. Esta fase no deve negligenciar a verificao
das infraestruturas de forma a prever de incio as possibilidades efetivas de ligao envolvente que
s em alguns casos invivel.
Aspetos Histricos
A arquitetura, na sua forma tradicional, valorizada quando pode ser reconhecida como parte de uma
tradio. A introduo de estudos histricos ajuda sempre a estabelecer um critrio mais slido da
interveno.
Primeiro, o mtodo histrico explora fontes documentais (arquivos de notrio, de famlia, fotografias
antigas, projetos antigos do edifcio) de forma a compilar informao que ajuda a compreender o
edifcio e as suas transformaes. Ao mesmo tempo, o prprio edifcio um documento histrico que
pode ser cuidadosamente estudado como cultura material, utilizando o mtodo arqueolgico
habitualmente conduzido ao lado do levantamento grfico do edifcio (testes de perfurao nas
paredes, anlise dos materiais de construo, anlise estratogrfica do edifcio, etc.)
Questionar pessoas idosas pode produzir informao muito til sobre o edifcio e tambm sobre as
tcnicas de construo tradicionais que esto a desaparecer.
60
Aspetos Arquitetnicos
difcil para a equipa de projeto compreender o edifcio sem levantamentos grficos, e produzir um
projeto de acordo com a realidade. O nvel de complexidade do edifcio e intervenes planeadas vo
sugerir o tipo de plano mais adequado e o seu grau de preciso. O tipo de levantamento pode ser
manual (com uma fita mtrica), topogrfico ou fotogramtrico. Em todos os casos, todos os esforos
devem ser feitos para produzir um plano preciso que sirva como base para todo o trabalho
subsequente.
Ao mesmo tempo, boa documentao fotogrfica ou de vdeo muito til, visto que retm elementos
que podem passar despercebidos primeira vista.
A inspeo vai envolver um estudo imparcial dos valores arquitetnicos do edifcio (integrao no
local, configurao espacial, estrutura singular, tipo de ornamentao, etc.) tentando evitar avaliaes
fragmentadas e procurar a lgica que produz a arquitetura.
Durante esta fase recomenda-se a consulta dos estudos completos sobre a tipologia do edifcio e, em
alguns casos, levar a cabo estudos mais aprofundados sobre aspetos singulares do edifcio.
importante lembrar que a mudana lenta no mundo pr-industrial, um edifcio antigo construdo e
modificado de modo a manter as necessidades e meios de cada perodo. recomendvel o estudo das
transformaes arquitetnicas do edifcio, recorrendo a estudos histricos de forma a conhecer a
configurao atual.
Aspetos sociais
Dependendo do tipo de reabilitao, aspetos socioeconmicos podem ser cruciais para a interveno.
A base de estudo tende a ser um questionrio sociolgico para detetar unidades familiares e possveis
situaes problemticas (superlotao, marginalidade, desemprego, abandono, etc.) e a sua relao
com a cidade como um todo. De acordo com o tipo de operao, a possibilidade de realojar temporria
ou permanentemente os habitantes com ligaes prximas do municpio devem ser organizadas. Alm
disso, um inqurito pode fornecer informao importante a utilizao de espaos.
Estabelecimento de hipteses
A fase de estudos multidisciplinares fundamental para obter conhecimento suficiente do edifcio e do
seu contexto antes de comear a interveno. Depois de obter esse conhecimento recomendvel
estabelecer uma srie de objetivos e algumas hipteses iniciais, de acordo com a informao recolhida
no diagnstico preliminar e para as verificar medida que os estudos prosseguem.
Confirmao das hipteses
A avaliao inicial deve produzir uma viso global do edifcio e confirmar as hipteses levantadas no
incio dos estudos multidisciplinares baseados em observaes e testes. No entanto, sempre possvel
levantar novas hipteses (hipteses iniciais no confirmadas, aparecimento de novos fatores
condicionantes, etc.) e retorno fase de estudos de forma a verific-las.
Relatrio de diagnstico
No final desta fase necessrio registar o conhecimento adquirido sobre o edifcio. Este relatrio deve
conter a composio do edifcio, descrever e justificar os seus valores, listar as suas anomalias e
respetivas causas, e propor recomendaes. O relatrio de diagnstico ser sempre escrito com base na
individualizao dos problemas e as suas causas de acordo com o critrio de imparcialidade tcnica.
Este um relatrio fundamentado por especialistas e deve ser escrito para que outros profissionais
tcnicos externos ao processo o possam compreender. No entanto, deve incluir um sumrio que possa
61
ser entendido atravs de uma leitura no-profissional. As concluses devem ser claras, concisas e
completas. Esta nota vai especificar os pontos fortes e fracos de forma a mostrar o potencial de
reabilitao do edifcio em estudo.
4.3.3. DEFINIO DA ESTRATGIA DE INTERVENO

Com um conhecimento profundo do edifcio e dos seus utilizadores procede-se ao estudo da
viabilidade das ideias inicialmente definidas pelo Dono de Obra. Com base nas suas necessidades e
possibilidades econmicas sero analisadas as potencialidades do edifcio existente e ser selecionada
a estratgia de interveno.
A interveno deve ser definida em detalhe suficiente de forma a respeitar procedimentos
administrativos, contratar a empresa construtora e desenvolver o projeto tendo em ateno o
oramento estabelecido.
Como regra geral, a interveno deve focar-se nas causas das anomalias e no apenas nos sintomas.
Deve sempre tentar-se contratar um construtor especializado em edifcios antigos, com conhecimentos
das tecnologias construtivas utilizadas originalmente, de forma a garantir a preservao dos valores
arquitetnicos e a qualidade da interveno.
Durante a fase de projeto o impacto de cada uma das tcnicas utilizadas vai ser estudado, tendo em
ateno a compatibilidade com o edifcio e a interveno planeada. Caso seja necessrio recorrer a
uma tcnica moderna devem ser tomadas medidas para a sua compatibilizao com as fachadas e
interiores. Ao mesmo tempo cada deciso tomada no projeto baseia-se no chamado estudo de
manuteno que assegura que todos os elementos ficam acessveis para uma fcil e segura
manuteno. Como exemplo sugere-se uma janela que deve ter em ateno a sua fcil e segura
limpeza.
Definio dos objetivos
Nesta etapa necessrio ter presente os objetivos da interveno, assim como a qualidade pretendida,
o tempo de execuo do projeto e da obra e os custos.
Propostas Preliminares
As propostas preliminares constituem uma fase de dilogo entre a equipa projetista e o Dono de Obra,
durante o qual pode ser possvel a participao dos habitantes ou utilizadores do edifcio. O
responsvel pelo projeto vai avaliar quais das alternativas melhor se adapta ao edifcio, aplicando o
critrio escolhido na fase anterior. Desde o incio ser dada ateno ao cumprimento das
condicionantes regulamentares.
Deciso de Interveno
Depois de um estudo profundo, chega o momento em que o Dono de Obra tem que aprovar a
estratgia de interveno, de modo a prosseguir para a fase de projeto.
4.3.4. PROJETO
O projeto de reabilitao pressupe uma sntese que reflete o conhecimento obtido nas fases
anteriores, e deve focar-se nas principais decises sobre o destino e o desempenho futuros dos espaos
e dos elementos funcionais de um edifcio. Uma grande parte das anomalias verificadas em edifcios
62
devem-se a deficincias de projeto, por isso importante elaborar um bom projeto, como investimento
para a garantia da qualidade construtiva da obra e na conteno de custos globais associados. [7]
A fase de projeto deve implementar as medidas corretivas propostas no relatrio de diagnstico. Deve
ser realizado um projeto de licenciamento, se a obra o exigir, e um projeto de execuo, no qual
constem o Mapa de Trabalhos e Quantidades, o caderno de encargos exigenciais e desenhos de
pormenor (essenciais para o sucesso da interveno, dependendo da qualidade destes).
O projeto deve ainda considerar parmetros de sustentabilidade (consumos de gua e energia, bem
como a gerao de resduos) adequados escala de interveno.
importante a participao de especialistas nos diversos domnios nos projetos de reabilitao,
atuando no seio de equipas interdisciplinares, enquadrados e coordenados pelo gestor de projeto, que
deve possuir uma slida experincia e formao em reabilitao.
Em cada fase de projeto, desde o programa base at ao projeto de execuo, as peas escritas e
desenhadas que os compe devem passar por trs etapas de desenvolvimento distintas, associadas ao
processo de controlo interno da qualidade da equipa projetista:
Elaborao dos elementos do projeto;
Verificao dos elementos do projeto;
Validao dos elementos constituintes do projeto.
Depois do projeto estar concludo, o Dono de Obra pode recorrer a uma entidade externa para
proceder sua reviso, que normalmente uma equipa projetista diferente da equipa do autor do
projeto. A reviso do projeto tem o objetivo de detetar eventuais deficincias, verificar a satisfao das
disposies legais e regulamentares aplicveis, verificar a compatibilidade e a coerncia das solues
adotadas e verificar se os elementos entregues so suficientemente claros e completos para permitirem
a realizao dos trabalhos em obra sem dvidas ou ambiguidades. [7]
4.3.5. CONSULTAS E CONTRATAO

Depois da fase de projeto necessrio proceder contratao da empresa responsvel pela execuo
da obra. A escolha da empresa deve ser realizada atravs de concurso pblico, regulado de acordo com
o Cdigo dos Contratos Pblicos, aprovado pelo Decreto-Lei n. 18/2008, de 29 de Janeiro. [73]
Concurso Pblico
Como j foi referido anteriormente, a escolha da empresa construtora deve ter conhecimento e
experincia na reabilitao de edifcios antigos.
O tipo de contrato vai garantir a qualidade dos trabalhos e o profissionalismo do construtor. Em alguns
edifcios pode ser necessrio recorrer a especialistas de restaurao para limpar paredes delicadas ou
trabalhos artsticos que utilizam mtodos e tcnicas especficas.
Autorizao de Licenciamento
De acordo com o artigo 4 do Decreto-Lei n. 26/2010, de 30 de Maro, a realizao de operaes
urbansticas depende de controlo prvio, que pode revestir as modalidades de licena, comunicao
prvia ou autorizao de utilizao, dependendo do tipo de operao a realizar. [31]
63
4.3.6. EXECUO DA OBRA

A elevada especializao dos trabalhos a executar numa obra de reabilitao permite que vrios
subempreiteiros trabalhem em simultneo. Este tipo de situao implica um esforo suplementar no
planeamento e na coordenao das subempreitadas, bem como na elaborao do projeto.
Nesta fase a direo de obra requer flexibilidade e dedicao. Com o decorrer dos trabalhos podem
surgir imprevistos, sendo difcil aplicar o previsto no projeto. Isto pode implicar a reviso do projeto e
reinterpretao do edifcio, face s novas descobertas que podem implicar alteraes ao projeto.
O projeto descreve solues construtivas para reforar, consolidar ou renovar um elemento. Ao longo
dos trabalhos vai ser necessrio estabelecer mecanismos para verificar a adequao da soluo
construtiva e o seu correto funcionamento.
Aspetos importantes a seguir so as consideraes iniciais, superviso econmica e controlo da
eficcia da soluo para reforar e coordenar a segurana dos trabalhos.
Ao longo do trabalho deve ser elaborado um dossier sobre todos os trabalhos realizados at sua
concluso. Isto engloba uma srie de planos que refletem como realizada a operao de reabilitao.
Este documento fundamental para o trabalho documental de acordo com a Carta de Veneza, mas
tambm para organizar o programa de manuteno.
Existe uma srie de aspetos de organizao do trabalho a considerar, nomeadamente as questes de
acessibilidade local (uma grande parte do trabalho realizado em ruas estreitas dos centros histricos,
trabalhos interiores utilizando mquinas pequenas (alturas baixas, passagens estreitas, etc.) prevendo a
proteo de vrias partes do edifcio, desde elementos e partes reabilitadas, evitando excesso de
trabalhadores.
4.3.6.1. Planeamento dos trabalhos

O planeamento dos trabalhos permite identificar e determinar quais as atividades a executar e
estabelecer entre elas uma ligao sequencial e temporal, considerando os mtodos de trabalho e os
recursos a elas afetos. Deve ser elaborado um Plano de Trabalhos, que constitui uma ferramenta de
auxlio que permite estabelecer o encadeamento das atividades e controlar os prazos, as duraes e os
custos associados.
4.3.6.2. Organizao e instalao do estaleiro

As condies de organizao e gesto do estaleiro em obras de reabilitao so mais delicadas do que
em obras novas. Existe uma maior dificuldade no transporte de materiais para a obra, necessrio
remover entulho e ter em considerao a incomodidade que este tipo de obras pode causar nos
residentes dos edifcios vizinhos.
A dimenso de um estaleiro para uma obra de reabilitao pode variar consideravelmente. No caso de
uma obra de pequena dimenso, o prprio edifcio que dispe de reas onde poder ser montado um
estaleiro de dimenses reduzidas, ao contrrio de obras que implicam trabalhos de grande envergadura
que requerem um estaleiro de dimenso semelhante ao da construo nova de edifcios.
Uma das preocupaes com a organizao do estaleiro est associada ocupao da via pblica.,
sendo necessrio garantir a segurana dos utentes dessa via.
64
4.3.7. RECEO DA OBRA

Quando o trabalho de reabilitao est completo necessrio proceder a alguns aspetos legais para
formalizar a concluso e em alguns casos, para a aplicao de subsdios.
importante utilizar esta fase para analisar a gesto, construo e conformidade do projeto com o
planeamento efetuado, determinar os aspetos positivos e negativos e realizar uma avaliao global do
desempenho que serve para melhorar a fase de projeto em obras posteriores.
4.3.8. UTILIZAO E MANUTENO

Depois das operaes de reabilitao necessrio realizar uma manuteno peridica do edifcio.
Deve ser elaborado um Manual de Inspeo e Manuteno da Edificao (MIME) para auxiliar a etapa
de utilizao e manuteno do edifcio. Este manual prev a definio das atividades a desenvolver em
inspees correntes e especiais, a sua periocidade, e sugere eventuais peritagens tcnicas e trabalhos
de reparao necessrios para corrigir anomalias que possam ser detetadas.
O MIME deve ser atualizado pelo empreiteiro no final da obra e pelo proprietrio durante a vida do
edifcio, em funo da instalao de equipamentos com caractersticas especficas. Qualquer
interveno ou inspeo realizada deve ser registada, para ser possvel conhecer o estado do edifcio
em qualquer momento. [74]
4.4. ETAPAS DO PROJETO

De acordo com a Portaria n.701H/2008 de 29 de Julho, o projeto desenvolve-se em cinco fases, a
partir do programa preliminar (figura 38):
Programa Base
Estudo Prvio
Anteprojeto
Projeto de Execuo
Assistncia Tcnica
Algumas destas fases podem ser dispensadas por acordo entre o Dono de Obra e o projetista ou por
especificao do caderno de encargos. [58]
Programa Programa Estudo Projeto de Assistncia

Anteprojeto
Preliminar Base Prvio Execuo Tcnica
Fig. 38 Sequncia das fases dos projetos.
No existe nenhuma diferena significativa relativamente s fases dos projetos de construo nova e
de reabilitao. O que difere o mbito estabelecido no programa preliminar e o contedo de cada
65
projeto de especialidade. Na construo nova necessrio proceder ao dimensionamento de todos os

elementos e instalaes de edifcios, enquanto que na reabilitao j temos elementos, sendo
necessrio verificar o seu estado e a sua resistncia s diversas aes.
4.4.1. PROGRAMA PRELIMINAR

O programa preliminar o documento fornecido ao projetista pelo Dono de Obra onde esto
estabelecidos os objetivos, caractersticas e restries da obra. Deve definir todos os pressupostos que
devero ser considerados pelos projetistas, como a utilizao, o nmero de divises e a tipologia do
edifcio, a sua localizao e outros detalhes que sejam relevantes e devam ser transmitidos ou
esclarecidos. [74]
De acordo com a Portaria n.701H/2008 devem ser apresentados os seguintes elementos [58]:
Objetivos da obra;
Caractersticas gerais da obra;
Elementos topogrficos, cartogrficos e geotcnicos, levantamento das construes
existentes e das redes de infraestruturas locais, coberto vegetal, caractersticas ambientais e
outros eventualmente disponveis, a escalas convenientes;
Dados bsicos relativos s exigncias de comportamento, funcionamento, explorao e
conservao da obra, tendo em ateno as disposies regulamentares;
Estimativa de custo e respetivo limite dos desvios e, eventualmente, indicaes relativas ao
financiamento do empreendimento;
Indicao geral dos prazos para a elaborao do projeto e para a execuo da obra.
4.4.2. PROGRAMA BASE

O programa base o documento elaborado pelo projetista a partir do programa preliminar, resultando
da particularizao deste, e o objetivo de verificar a viabilidade de execuo da obra e propor uma ou
mais solues alternativas de forma a otimizar a qualidade, segurana e custo da obra. Depois de
aprovado pelo Dono de Obra serve de base ao desenvolvimento das fases seguintes do projeto. O
programa base apresentado de forma a apresentar ao Dono de Obra a compreenso clara das
solues propostas pelo projetista, com base nas indicaes por si expressas no programa preliminar.
Esta fase do projeto definida como o primeiro ensaio que o projetista faz da anlise realizada s
intenes apresentadas no programa preliminar, apresentando opes concretas de projeto. [75]
De acordo com a portaria n.701H/2008 devem ser apresentados os seguintes elementos [58]:
Esquema da obra e programao das diversas operaes a realizar, quando aplicvel;
Definio dos critrios gerais de dimensionamento das diferentes partes constitutivas da obra;
Indicao dos condicionamentos principais relativos ocupao do terreno, nomeadamente os
legais, topogrficos, urbansticos, geotcnicos, ambientais, em particular, os trmicos e
acsticos;
Peas escritas e desenhadas e outros elementos informativos necessrios para o perfeito
esclarecimento do Programa base, no todo ou em qualquer das suas partes, incluindo as que
66
porventura se justifiquem para definir as alternativas de soluo propostas pelo projetista e

avaliar a sua viabilidade, em funo das condies de espao, tcnicas, de custos e de prazos;
Estimativa geral do custo da obra, tomando em conta os encargos mais significativos com a
sua realizao e anlise comparativa dos custos de manuteno e consumos da obra nas
solues propostas;
Descrio sumria das opes relacionadas com o comportamento, funcionamento, explorao
e conservao da obra;
Informao sobre a necessidade de obteno de elementos topogrficos, geolgicos,
geotcnicos, hidrolgicos, climticos, caractersticas da componente acstica do ambiente,
redes de infra -estruturas ou de qualquer outra natureza que interessem elaborao do
projeto, bem como sobre a realizao de estudos em modelos, ensaios, maquetes, trabalhos de
investigao e quaisquer outras atividades ou formalidades que podem ser exigidas, quer para
a elaborao do projeto, quer para a execuo da obra.
4.3.3. ESTUDO PRVIO

O estudo prvio o documento elaborado pelo projetista, depois de aprovado o programa base, onde
se define qual a soluo que melhor se ajusta ao programa base principalmente ao nvel da conceo
geral da obra. O estudo prvio desenvolve as solues aprovadas no programa base, sendo constitudo
por peas escritas e desenhadas e por outros elementos informativos, de modo a possibilitar ao Dono
de Obra a fcil apreciao das solues propostas pelo projetista e o seu confronto com os elementos
do programa base. [75]
Memria descritiva e justificativa, incluindo captulos respeitantes a cada um dos objetivos
relevantes do estudo prvio;
Elementos grficos elucidativos sob a forma de plantas, alados, cortes, perfis, esquemas de
princpio e outros elementos, em escala apropriada;
Dimensionamento aproximado e caractersticas principais dos elementos fundamentais da
obra;
Definio geral dos processos de construo e da natureza dos materiais e equipamentos mais
significativos;
Anlise prospetiva do desempenho trmico e energtico e da qualidade do ar interior nos
edifcios no seu conjunto e dos diferentes sistemas ativos em particular;
Anlise prospetiva de desempenho acstico relativa, nomeadamente, propagao sonora,
area e estrutural, entre espaos e para o exterior;
Estimativa do custo da obra e do seu prazo de execuo.
4.3.4. ANTEPROJETO
O anteprojeto ou projeto base o documento elaborado pelo projetista que corresponde ao
desenvolvimento do estudo prvio aprovado pelo Dono de Obra e estabelece as bases para o
desenvolvimento do projeto de execuo. Nesta fase, os projetistas desenvolvem o projeto em
67
conformidade com o estabelecido no estudo prvio, preparando o processo de aprovao pela respetiva
Cmara Municipal (Projeto de Licenciamento), bem como pelas demais entidades envolvidas. As
solues previstas no estudo prvio apresentam no anteprojeto maior grau de pormenor. [75]
Memrias descritivas e justificativas da soluo adotada, incluindo captulos especialmente
destinados a cada um dos objetivos especificados para o anteprojeto, onde figuram
designadamente descries da soluo orgnica, funcional e esttica da obra, dos sistemas e
dos processos de construo previstos para a sua execuo e das caractersticas tcnicas e
funcionais dos materiais, elementos de construo, sistemas e equipamentos;
Avaliao das quantidades de trabalho a realizar por grandes itens e respetivos mapas;
Estimativa de custo atualizada;
Peas desenhadas a escalas convenientes e outros elementos grficos que explicitem a
localizao da obra, a planimetria e a altimetria das suas diferentes partes componentes e o seu
dimensionamento bem como os esquemas de princpio detalhados para cada uma das
Instalaes Tcnicas, garantindo a sua compatibilidade;
Identificao de locais tcnicos, centrais interiores e exteriores, bem como mapa de espaos
tcnicos verticais e horizontais para instalao de equipamentos terminais e redes.
Os elementos de estudo que serviram de base s opes tomadas, de preferncia constituindo
anexos ou volumes individualizados identificados nas memrias;
Programa geral dos trabalhos.
4.3.5. PROJETO DE EXECUO

O projeto de execuo o documento elaborado pelo projetista a partir do estudo prvio ou do
anteprojeto, aprovado pelo Dono de Obra, que define todos os elementos necessrios execuo
rigorosa dos trabalhos a realizar. Este projeto fundamental para garantir a qualidade da obra e
constitui, juntamente com o caderno de encargos, o processo a apresentar s empresas de construo
interessadas na adjudicao da empreitada. Deve incluir toda a informao para a obra, com indicao
de detalhes de execuo da obra, sendo os oramentos elaborados a partir desses elementos.
O projeto de execuo resulta do desenvolvimento do anteprojeto, sendo constitudo por um conjunto
coordenado das informaes escritas e desenhadas de interpretao fcil e inequvoca por parte das
entidades intervenientes na execuo da obra, obedecendo ao disposto na legislao e regulamentao
aplicvel. [75]
De acordo com a portaria n.701H/2008 o projeto de execuo deve ser acompanhado dos seguintes
elementos [58]:
Memria descritiva e justificativa, incluindo a disposio e descrio geral da obra,
evidenciando quando aplicvel a justificao da implantao da obra e da sua integrao nos
condicionamentos locais existentes ou planeados; descrio genrica da soluo adotada com
vista satisfao das disposies legais e regulamentares em vigor; indicao das
caractersticas dos materiais, dos elementos da construo, dos sistemas, equipamentos e redes
associadas s Instalaes Tcnicas;
68
Clculos relativos s diferentes partes da obra apresentados de modo a definirem, pelo menos,
os elementos referidos na regulamentao aplicvel a cada tipo de obra e a justificarem as
solues adotadas;
Medies e mapas de quantidade de trabalhos, dando a indicao da natureza e da quantidade
dos trabalhos necessrios para a execuo da obra;
Oramento baseado nas quantidades e qualidades de trabalho constantes das medies;
Peas desenhadas de acordo com o estabelecido para cada tipo de obra na regulamentao
aplicvel, devendo conter as indicaes numricas indispensveis e a representao de todos
os pormenores necessrios perfeita compreenso, implantao e execuo da obra;
Condies tcnicas, gerais e especiais, do caderno de encargos.
4.3.6. ASSISTNCIA TCNICA

A assistncia tcnica fornecida pelo coordenador ou pelos autores do projeto tem o objetivo de
assegurar a correta execuo da obra, a conformidade da obra executada com o caderno de encargos e
o cumprimento das normas e regulamentos em vigor. Consiste na prestao de informaes e
esclarecimentos durante a execuo da obra ao Dono de Obra ou ao empreiteiro geral sempre que for
necessrio. [58]
4.5. CONCURSO PBLICO

Quando a fase de estudos e projetos concluda, necessrio proceder fase de concurso de forma a
escolher o empreiteiro responsvel pela execuo da obra.
Em 2008 foi aprovado o Decreto-Lei n. 18/2008 de 29 de Janeiro que aprova o Cdigo dos Contratos
Pblicos (CCP).Este diploma regula a formao e a execuo de contratos pblicos, ou seja,
estabelece uma sistematizao dos procedimentos que do origem a um contrato pblico e ainda
estabelece aspetos importantes referentes ao incumprimento ou modificao do contrato, bem como as
obrigaes e poderes de cada uma das partes envolvidas. [73]
4.5.1. DEFINIO DE CONTRATO PBLICO

O CCP define contratos pblicos como todos aqueles que, independentemente da sua designao e
natureza, sejam celebrados pelas entidades adjudicantes referidas no presente Cdigo. [73]
4.4.1. ENTIDADES ADJUDICANTES

De acordo com o CCP distinguem-se dois tipos de entidades adjudicantes: setor pblico administrativo
tradicional e organismos de direito pblico, que se encontram identificadas no quadro 5.
69
Quadro 5 Entidades adjudicantes. [73]
Entidades Adjudicantes
Setor Pblico Administrativo Tradicional Organismos de Direito Pblico
Estado Pessoas coletivas, incluindo instituies de

ensino superior de natureza fundacional e
Regies Autnomas associaes de direito privado que prossigam
finalidades a ttulo principal de natureza cientfica
Autarquias Locais e tecnolgica que, independentemente da sua
natureza pblica ou privada, (i) tenham sido
Institutos Pblicos
criadas especificamente para satisfazer
Fundaes Pblicas, com exceo das necessidades de interesse geral, sem carcter
que sejam instituies do ensino superior industrial ou comercial, e (ii) sejam
maioritariamente financiadas pelas entidades do
Associaes Pblicas sector pblico administrativo tradicional, estejam
sujeitas ao seu controlo de gesto ou tenham um
Associaes de que faam parte uma ou rgo de administrao, de direo ou de
vrias entidades referidas anteriormente e fiscalizao cuja maioria dos titulares seja, direta
que sejam maioritariamente financiadas por ou indiretamente, designada por aquelas
entidades.
elas, sujeitas ao seu controlo de gesto ou
tenham um rgo de administrao, de
direo ou de fiscalizao cuja maioria dos
titulares seja, direta ou indiretamente, por
elas designada.
4.5.3. TIPOS DE CONTRATO [73]

A formao de contratos entre quaisquer entidades adjudicantes de acordo com o CCP s aplicvel
quando o objeto desses contratos engloba prestaes tpicas dos seguintes contratos [73]:
Empreitada de obras pblicas;
Concesso de obras pblicas;
Concesso de servios pblicos;
Locao ou aquisio de bens mveis;
Aquisio de servios.
A empreitada de obras pblicas o contrato administrativo celebrado entre um Dono de Obra pblica
e um empreiteiro de obras pblicas, mediante o pagamento de um preo, que tenha por objeto a
conceo e a execuo das obras pblicas. [76]
O contrato de concesso de obras pblicas em que o co-contratante assume a responsabilidade de
execuo ou conceo e execuo de obras pblicas, adquirindo o direito de proceder, durante um
determinado perodo, respetiva explorao, e, no caso de estar estipulado n contrato, o direito ao
pagamento de um preo.
A concesso de servios pblicos o contrato segundo o qual o co-contratante assume a
responsabilidade de gerir, em nome prprio, uma atividade de servio pblico, durante um
70
determinado perodo, sendo remunerado pelos resultados financeiros dessa gesto ou diretamente pelo
contraente pblico.
A locao de bens mveis o contrato segundo o qual um locador obrigado a proporcionar a
utilizao de bens imveis a um contraente pblico, mediante retribuio e a aquisio de bens mveis
o contrato segundo o qual um contraente pblico compra bens mveis a um fornecedor.
A aquisio de servios o contrato pelo qual um contraente pblico adquire a prestao de um ou
vrios servios, segundo o pagamento de um determinado preo.
4.5.4. TIPOS DE PROCEDIMENTOS [72]

Depois do Dono de Obra deve decidir qual o tipo de contrato, tem que escolher qual o tipo de
procedimento para a sua formalizao. O CCP define os seguintes tipos de procedimentos [73]:
Ajuste direto;
Concurso pblico;
Concurso limitado por prvia qualificao;
Procedimento de negociao;
Dilogo concorrencial.
A escolha dos procedimentos de ajuste direto, concurso pblico ou concurso limitado por prvia
qualificao condiciona o valor do contrato a celebrar. De acordo com o artigo 17. do CCP o valor
do contrato a celebrar o valor mximo do benefcio econmico que, em funo do procedimento
adotado, pode ser obtido pelo adjudicatrio com a execuo de todas as prestaes que constituem o
seu objeto.
No ajuste direto a entidade adjudicante convida diretamente um ou vrios concorrentes sua escolha a
apresentar uma proposta. O CCP no estabelece limites mnimo ou mximo para o nmero de
concorrentes convidados.
No caso de contratos de empreitada de obras pblicas o ajuste direto pode ser usado caso o valor da
obra seja inferior a 150.000 euros, para aquisies de bens e servios o valor tem que ser inferior a
75.000 euros e no caso de outros contratos o valor tem que ser inferior a 100.000 euros.
Pode-se ainda recorrer-se ao ajuste direto, para a formao de contratos de qualquer valor, se forem
verificadas determinadas razes materiais, expressamente identificadas no CCP, entre as quais se
contam: os casos de urgncia imperiosa, quando s existe um nico fornecedor ou prestador, ou ainda
quando ningum comparecer a um concurso anterior.
O CCP apenas admite o recurso ao procedimento de negociao nos casos limitados em que as
diretivas comunitrias o permitem. Estas situaes encontram-se vertidas no artigo 29. do CCP.
Este novo procedimento apenas pode ser usado para a formao de contratos particularmente
complexos, em que a entidade adjudicante necessita de estabelecer um dilogo com os potenciais
interessados de forma a conseguir elaborar o prprio caderno de encargos.
O CCP considera particularmente complexos os contratos relativamente aos quais seja objetivamente
impossvel definir uma soluo tcnica adequada, os meios tcnicos aptos a concretizar a soluo e
definir a estrutura jurdica ou financeira inerente ao contrato a celebrar.
71
A escolha do concurso pblico ou do concurso limitado por prvia qualificao permite a celebrao
de contratos de qualquer valor, exceto quando os respetivos anncios no sejam publicados no Jornal
Oficial da Unio Europeia.
O procedimento de negociao pode ser adotado na celebrao de contratos de empreitada de obras
pblicas, contratos de locao ou de aquisio de bens mveis, contratos de aquisio de servios e
contratos de empreitada de obras pblicas a realizar para fins de investigao, experimentao, estudo
ou desenvolvimento, de acordo com o artigo 29 do CCP.
O dilogo concorrencial pode ser adotado quando o contrato a celebrar particularmente complexo,
impossibilitando a adoo de concurso pblico ou do concurso limitado por prvia qualificao.
4.5.5. FASES DO CONCURSO PBLICO [73]

O concurso pblico desenvolve-se ao longo de sete partes distintas, na sequncia da figura 39:
Abertura do concurso e apresentao da documentao;
Ato pblico do concurso;
Qualificao dos concorrentes;
Anlise das propostas e elaborao de relatrio;
Adjudicao;
Celebrao do contrato;
Consignao.
Abertura do concurso e apresentao da documentao
Ato pblico do concurso
Qualificao dos concorrentes
Anlise das propostas e elaborao de relatrio
Adjudicao
Celebrao do contrato
Consignao
Fig. 39 Fases do concurso pblico.
72
4.5.5.1. Abertura do concurso e apresentao da documentao

A obra ser colocada a concurso atravs do envio de um anncio de pr-informao para o Jornal
Oficial da Unio Europeia, por parte das entidades adjudicantes. O anncio deve indicar o preo
contratual estimado e deve ser acompanhado de vrios documentos, de acordo com o tipo de
procedimento adotado, como apresentado no quadro 5.
Quadro 6 Documentos necessrios para o anncio pblico.
Tipo de procedimento Documentos

Convite apresentao das propostas;
Ajuste direto
Caderno de encargos.
Programa de procedimento;
Concurso pblico
Concurso limitado por prvia qualificao Programa de procedimento;
Procedimento de negociao Programa de procedimento;
Convite apresentao de solues;
Dilogo concorrencial
Programa de procedimento;
4.5.5.2. Ato pblico do concurso

A apresentao das propostas por parte dos concorrentes deve ser realizada atravs de uma plataforma
eletrnica utilizada pela entidade adjudicante. A receo das propostas registada com referncia s
respetivas data e hora, sendo entregue aos concorrentes um recibo eletrnico comprovativo dessa
receo.
Nos casos em que no seja possvel proceder ao envio de algum documento por via eletrnica, este
deve ser entregue diretamente ou enviado por correio registado entidade adjudicante, tendo em
ateno que a receo do documento deve ocorrer dentro do prazo estabelecido para a apresentao
das propostas.
As propostas devem ser acompanhadas pelos seguintes elementos:
Declarao do concorrente a aceitar o contedo do caderno de encargos;
Documentos que contenham os atributos da proposta, de acordo com os quais o concorrente se
dispe a contratar;
Documentos exigidos pelo programa de procedimento que contenham os termos ou condies
referentes a aspetos da execuo do contrato no submetidos concorrncia pelo caderno de
encargos, aos quais a entidade adjudicante pretende que o concorrente se vincule;
73
Documentos que contenham os esclarecimentos justificativos da apresentao de um preo

anormalmente baixo, quando esse preo resulte das peas do procedimento, de forma direta ou
indireta.
Lista dos preos unitrios de todas as tarefas previstas no projeto de execuo;
Plano de trabalhos quando o caderno de encargos integrado por um projeto de execuo;
Projeto de execuo, quando este tiver sido submetido concorrncia pelo caderno de
encargos;
Outros documentos que o concorrente considere indispensveis.
4.5.5.3. Qualificao dos concorrentes

Os concorrentes devem ter qualificaes tcnicas para a execuo dos trabalhos. No caso de
empreitadas de obras pblicas os concorrentes devem apresentar os alvars ou os ttulos de registo
emitidos pelo Instituto da Construo e do Imobilirio, I.P., contendo as habilitaes adequadas e
necessrias execuo da obra a realizar.
No podem participar no concurso caso se encontrem em estado de insolvncia, declarada por
sentena judicial, em fase de liquidao, dissoluo ou cessao de atividade, sujeitas a algum meio
preventivo de liquidao de patrimnios ou em qualquer situao anloga, ou tenham o respetivo
processo pendente. Alm disso, tambm no podem ter sido condenados por sentena por qualquer
crime que afete a sua honorabilidade profissional. Devem encontrar-se numa situao regularizada
relativamente s contribuies para a segurana social e a impostos, em Portugal, ou no Estado de que
sejam nacionais ou no qual se encontra localizado o estabelecimento principal.
4.5.5.4. Anlise das propostas

De acordo com o artigo 70 do CCP, as propostas so analisadas em todos os seus atributos
representados pelos fatores e subfatores que densificam o critrio de adjudicao. No caso de no
apresentarem algum documento exido pela entidade adjudicante as propostas podem ser excludas.
Alm disso, a impossibilidade de avaliao das propostas em virtude da forma de apresentao de
algum dos atributos, um preo anormalmente baixo sem justificao tambm so razes para excluso.
No caso de empreitadas de obras pblicas considera-se um preo anormalmente baixo quando o preo
total resultante da proposta 40% ou mais inferior ao preo base fixado no caderno de encargos.
O jri do procedimento pode pedir esclarecimentos sobre as propostas apresentadas para efeito da sua
anlise e avaliao.
4.5.5.5. Adjudicao
Entende-se por adjudicao o ato pelo qual a entidade responsvel pela deciso de contratar aceita uma
das propostas apresentadas para a execuo da obra. A adjudicao pode ser feita considerando a
proposta economicamente mais vantajosa para a entidade adjudicante ou a proposta de menor preo.
A deciso de adjudicao notificada em simultneo a todos os concorrentes. Nesse momento, a
entidade adjudicante deve notificar a entidade adjudicatria para apresentar os documentos de
habilitao exigidos legalmente e uma cauo cujo objetivo garantir o cumprimento de todas as
74
obrigaes legais e contratuais que o adjudicatrio assume com a celebrao do contrato. O valor da
cauo corresponde a 5% do preo total da adjudicao, expeto casos devidamente justificados.
A adjudicao pode ser feita a um empreiteiro geral ou a vrios empreiteiros. No primeiro caso o
empreiteiro geral responsvel pela execuo de todos os trabalhos, chamando os subempreiteiros que
lhe interessam para cada especialidade, assumindo responsabilidade sobre eles. No segundo caso o
Dono de Obra escolhe os empreiteiros que prefere para a execuo de diferentes parcelas da
construo (escavaes, beto, alvenarias, rebocos, carpintarias, etc.) e cada um dos empreiteiros
contratados responde diretamente perante o Dono de Obra.
4.5.5.6. Celebrao do contrato

Depois da adjudicao procede-se celebrao do contrato. Este deve conter a identificao das partes e
dos respetivos representantes, com indicao dos atos que os habilitem para esse efeito, a indicao do
ato de adjudicao e do ato de aprovao da minuta do contrato, a descrio do objeto do contrato, o
preo contratual, o prazo de execuo e a referncia cauo prestada pelo adjudicatrio. Alm disso,
tambm o caderno de encargos, a proposta adjudicada e esclarecimentos associados devem constar do
contrato.
4.5.5.7 Consignao
O Dono de Obra responsvel por facultar ao empreiteiro o acesso ao local de execuo dos trabalhos
e fornecer os documentos contratuais necessrios para o seu incio.
A consignao pode ser total ou parcial caso o Dono de Obra no se encontre na posse administrativa
da totalidade dos prdios necessrios para a execuo da obra.
A consignao formalizada atravs da assinatura de um auto e, nos casos de consignao parcial,
para cada consignao so necessrios autos independentes.
4.6. METODOLOGIA PARA A REALIZAO DE OBRAS DE REABILITAO DE EDIFCIOS ANTIGOS

Apesar da crescente preocupao com a conservao do parque edificado, existem algumas
debilidades a nvel da reabilitao de edifcios antigos. A regulamentao no especfica para este
tipo de intervenes e no existe uma normalizao de processos adequada para esta rea. Com o
intuito de contribuir para a melhoria das operaes de reabilitao prope-se uma metodologia para a
reabilitao de edifcios habitacionais antigos, desenvolvida atravs da criao de fichas do tipo
check-list, que devem ser preenchidas ao longo do desenvolvimento do projeto. As fichas
desenvolvidas so apresentadas no quadro 7, com a numerao, denominao e pressupostos gerais.
Em anexo so apresentadas as fichas criadas para as todas etapas definidas no captulo 4.1,
considerando os aspetos mais relevantes para este tipo de intervenes, de forma a facilitar o controlo,
a produo e o acompanhamento da obra.
As fichas foram desenvolvidas a partir da consulta das teses elaboradas por Joo Lanzinha [77],
Gonalo Correia [53] e Carla Silva [74], que abordam o tema da reabilitao de edifcios, com
metodologias propostas para o desenvolvimento das intervenes.
Como referido anteriormente, estas fichas so aplicveis a edifcios antigos de habitao.
75
Quadro 7 Fichas desenvolvidas e seus pressupostos gerais.
Ficha Denominao Aspetos Fundamentais
Identificao do Dono de Obra e outros intervenientes

Localizao, descrio e caracterizao do edifcio
Anlise da documentao existente
A Estudos e Diagnsticos Inspeo visual e ensaios

Caracterizao dos elementos construtivos e instalaes
Inqurito aos residentes
Relatrio de diagnstico
Programa Preliminar
Objetivos
Exigncias de comportamento, funcionamento, explorao e
Definio da Estratgia de
B
Interveno conservao
Estimativa de custos e prazos
Definio da estratgia de Interveno
Projetos de especialidades
Programa Base
C Projeto Estudo Prvio

Anteprojeto
Projeto de Execuo
Anncio do concurso pblico

Anlise das propostas
D Consultas e Contratao Avaliao da capacidade tcnica dos concorrentes

Adjudicao
Consignao
Preparao da obra
Organizao e implantao do estaleiro
E Execuo da Obra
Execuo dos trabalhos
Relatrio dos trabalhos realizados
Vistoria aos trabalhos realizados

Avaliao da qualidade da interveno
F Receo da Obra
Organizao de um dossier de registo da interveno
Auto de receo
Manual de Inspeo e Manuteno da Edificao

G Utilizao e Explorao Operaes de manuteno agendadas
Contatos dos intervenientes nos trabalhos realizados
76
Quadro 8 Fichas desenvolvidas.
Fichas Anexo Fichas constituintes
A-01 Identificao da Operao

A-02 Ficha Tcnica
A-03 Anlise da documentao fornecida pelo Dono de Obra
A-04 Dados e Restries
A-05 Anlise Qualitativa do Edifcio
A-06 Caracterizao das Instalaes
A-07 Inspeo Visual
A 1 A-08 Realizao de sondagens

A-09 Realizao de medies in situ ou em laboratrio
A-10 Realizao de inqurito aos residentes
A-11 Caracterizao dos Elementos Construtivos
A-12 Avaliao das condies de segurana contra incndio
A-13 Avaliao das condies de segurana estrutural e
A-14 Estudos, Reconhecimentos e Diagnstico Relatrio de diagnstico
A-15 Relatrio de diagnstico
B-01 Programa Preliminar

B 2
B-02 Definio da Estratgia de Interveno
C-01 Exigncias Tcnicas

C-02 Projeto de Especialidades
C-03 Elaborao do Programa Base
C 3
C-04 Elaborao do Estudo Prvio
C-05 Elaborao do Anteprojeto
C-06 Elaborao do Projeto de Execuo
D 4 D-01 Procura e seleo da empresa construtora
E 5 E-01 Execuo da obra
F 6 F-01 Receo da Obra
G-01 Manual de Utilizao

G 7 G-02 Operaes a realizar
G-03 Contatos importantes em caso de dvidas/problemas de inspeo/manuteno
4.6.1. MORFOLOGIA TIPO DAS FICHAS E CAMPOS DE PREENCHIMENTO

As fichas elaboradas seguem um modelo idntico ao apresentado na figura 40, no entanto, este modelo
adaptvel em funo das necessidades do Dono de Obra e dos intervenientes presentes na operao.
A ficha apresenta-se dividida em trs partes: cabealho, campo de preenchimento e rodap.
77
O cabealho constitudo pela identificao da etapa, nome e referncia da ficha, data de

preenchimento, responsvel pelo preenchimento e cargo que desempenha. Pretende dar a conhecer de
forma rpida a operao de reabilitao em questo, a etapa em anlise, a identificao da ficha e
respetivo responsvel.
O campo de preenchimento pode ser adaptado em funo das necessidades dos intervenientes. O seu
contedo varia de acordo com a etapa e da ficha em questo.
O rodap um campo de aprovao a ser preenchido pelo gestor do projeto, depois de fazer a reviso
da ficha.
Definio da Etapa
Fase: Designao da Ficha
Ficha: Nmero da ficha Responsvel

Responsvel: pela elaborao
Organizao da ficha
Referncia:
interna da ficha
Cargo do
Data: ____ /___ / ____ Cargo:
responsvel
Data de
preenchimento Campo de preenchimento da ficha
da ficha
Elementos a
analisar
__ / ___ / ____
Aprovado: Data:
Aprovao da Data da aprovao

ficha pelo Gestor da ficha pelo Gestor
do Projeto do Projeto
Fig. 40 - Morfologia tipo das fichas e campos de preenchimento.
78
4.6.2. CARACTERIZAO DAS FICHAS

4.6.2.1. Ficha A Estudos e Diagnsticos
Estas fichas correspondem fase de estudos e diagnsticos. Nesta primeira etapa, as informaes
sobre a obra encontram-se dispersas. O objetivo destas fichas agrupar os dados necessrios para a
anlise pretendida.
Ser realizada a identificao e caracterizao do edifcio, a identificao das equipas que vo
participar no projeto, desde a equipa responsvel pelo estudo de diagnstico, a anlise das viabilidades
tcnicas e econmicas at equipa de projeto. Estas fichas contm os dados do Dono de Obra e do
Gestor de Projetos, informao de custos previstos e uma contextualizao da interveno.
Uma das fichas pretende identificar e reunir a documentao escrita e desenhada fornecida pelo Dono
de Obra. Alm disso, ser realizado um levantamento das restries ao projeto de reabilitao, uma
anlise qualitativa do edifcio, caracterizao dos elementos construtivos e mtodos de diagnstico.
Ainda ser proposto um modelo de inqurito aos residentes, no caso de haver mais do que um
proprietrio do edifcio. Esse modelo uma ligeira adaptao do proposto na dissertao de Joo
Lanzinha, Reabilitao de Edifcios Metodologia de Diagnstico e Interveno. [77]
4.6.2.2. Ficha B Definio da Estratgia de Interveno

As fichas B correspondem fase de definio da estratgia de interveno. Contm a elaborao do
programa preliminar, que servir por base seleo da interveno que melhor se ajusta aos interesses
do Dono de Obra.
4.6.2.3. Ficha C Projeto

As fichas C correspondem fase de projeto e pretendem concretizar os objetivos do Dono de Obra.
Esto includos os aspetos a considerar na elaborao do projeto, desde o programa base at ao estudo
prvio. O projeto tem em considerao as exigncias tcnicas que tambm so includas numa das
fichas.
4.6.2.4. Ficha D Consultas e Contratao

As fichas D correspondem fase de consultas e contratao. definido o tipo de concurso, que deve
obedecer aos princpios expostos no Cdigo dos Contratos Pblicos, no caso de ser concurso pblico.
Alm disso, devem ser apresentadas as condies jurdicas do contrato e a forma de procura e seleo
das empresas para concurso. As fichas D pretendem reunir os aspetos fundamentais da contratao da
empresa construtora desde a definio do concurso at consignao da operao.
Nestas fichas deve ser considerada a contratao da equipa de fiscalizao
4.6.2.5. Ficha E Execuo da Obra

As fichas E correspondem fase de execuo da obra e pretendem fazer um resumo detalhado do
custo e prazo de cada tarefa. Deve conter a identificao do empreiteiro, dos subempreiteiros e de
outros intervenientes de forma a minimizar a clandestinidade dos trabalhadores, descrio e
planeamento dos trabalhos a realizar, bem como a organizao e instalao do estaleiro.
79
4.6.2.6. Ficha F Receo da Obra

As fichas F correspondem fase de receo da obra e tm o objetivo de avaliar a qualidade da obra
e o desempenho dos intervenientes. A receo deve ser formalizada atravs da assinatura de um auto
de receo.
4.6.2.7. Ficha G Utilizao e Explorao

As fichas G correspondem fase de utilizao e manuteno do edifcio e pretendem sintetizar as
operaes que devem ser realizadas para a correta utilizao e manuteno do edifcio. As fichas
referentes utilizao do edifcio pretendem informar o utilizador de alguns procedimentos para o uso
correto de vrios elementos, nomeadamente a utilizao de equipamentos. Alm disso podem ainda
constar nas fichas regras para uma utilizao mais sustentvel do edifcio. As fichas de manuteno
incluem um plano de manuteno, com algumas tarefas agendadas, como limpeza, inspeo ou
substituio prevista de algum elemento. So referidas vrias tarefas associadas a medidas pr-ativas,
com o objetivo de prevenir as anomalias. Alm disso, deve constar uma tabela com identificao dos
intervenientes na obra para que, seja mais fcil contactar quem esteve relacionado com determinada
tarefa, caso seja necessrio proceder a alguma reparao ou realizar outros servios.
80
5
CONCLUSO
5.1. CONCLUSES GERAIS

No presente captulo so enumerados os principais resultados da anlise realizada ao longo de todo o
trabalho.
Em primeiro lugar, verificou-se que o parque edificado portugus se encontra bastante degradado e os
centros urbanos antigos esto desertos, sendo necessrio intervir. A situao mais preocupante diz
respeito aos edifcios antigos, nomeadamente aqueles construdos antes de 1946, pois mais de metade
desses edifcios necessitam de medidas de reabilitao.
O processo construtivo associado reabilitao de edifcios mostrou-se mais complexo do que os
projetos de construo nova, pois necessrio intervir sobre um edifcio existente, na maioria dos
casos sem informao sobre as tecnologias construtivas utilizadas, histrico de intervenes, etc. No
incio do projeto pouco se sabe sobre o edifcio, sendo fundamental um diagnstico exaustivo de modo
a conhec-lo profundamente. Foi identificada a fase de diagnstico como a grande diferena entre os
projetos de reabilitao e de construo nova.
Por ltimo, a metodologia proposta tem o objetivo de auxiliar e sistematizar os processos das
operaes de reabilitao de edifcios. As fichas devem ser adaptadas por cada entidade de acordo com
o edifcio em questo, podendo adicionar ou eliminar campos. O seu objetivo fornecer uma viso
geral das especificidades das obras de reabilitao de edifcios antigos, alertando para os aspetos mais
importantes, desde o incio da operao, at sua fase de explorao.
5.2. DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

No decorrer do presente trabalho surgiram alguns obstculos que tiveram que ser ultrapassados. A
falta de experincia e de conhecimento da realidade das obras foi um desafio a ultrapassar, recorrendo
a bibliografia diversificada sobre a reabilitao de edifcios, a gesto de projetos na construo,
caracterizao do processo construtivo, etc.
A bibliografia existente sobre o tema debatido ainda dispersa, por isso foi necessrio algum tempo
de estudo para recolher informao para o trabalho. Relativamente legislao existente, difcil
encontrar uma base de dados de todos regulamentos necessrios para a execuo de uma obra de
reabilitao ainda em vigor, indicando ainda aqueles que j foram revogados.
A elaborao das fichas foi complicada, em grande parte devido falta de conhecimento da realidade
das obras e pelo fato da bibliografia existente no aprofundar suficientemente cada etapa do processo
construtivo.
81
Por ltimo, gostaria de referir a falta de disponibilidade ou indiferena mostradas por algumas
empresas contactadas, que no deram resposta aos meus pedidos de informao.
5.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

Neste trabalho foram abordados alguns dos aspetos mais importantes da reabilitao de edifcios
antigos, no entanto, a informao recolhida para o trabalho desenvolvido deixa em aberto algumas
linhas de investigao e aplicao.
Na sequncia da anlise desenvolvida, so enumeradas de seguida algumas reas sobre as quais se
pode aprofundar o conhecimento e o estudo:
Aplicao prtica da metodologia desenvolvida, de modo a verificar a sua solidez quando
testada em situaes reais;
Desenvolvimento de um estudo sobre os programas de incentivo e benefcios existentes na
reabilitao de edifcios antigos, e de que forma estes se refletem nos custos da construo.
Elaborar uma ficha de verificao de qualidade para cada elemento construtivo frequente em
edifcios antigos, especificando as anomalias mais correntes e as solues de reparao.
Desenvolver um Manual de Inspeo e de Manuteno da Edificao, de modo a auxiliar os
utentes dos edifcios durante a sua fase de explorao.
Desenvolvimento de uma aplicao informtica que incorpore a metodologia desenvolvida.
Desenvolvimento de um estudo das tecnologias construtivas e dos materiais utilizados na
construo de edifcios antigos.
82
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83

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[29] Portugal Leis, Decretos, etc. Lei n. 32/2012, de 14 de Agosto.
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[31] Portugal Leis, Decretos, etc. Decreto-Lei n. 26/2010, de 30 de Maro.
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[34] https://dspace.ist.utl.pt/bitstream/2295/102173/1/c:%5Cdocuments%20and%20settings%
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20reabilitacao%20de%20construcoes%5Cdocumentos%20para%20alunos%5Crge_versao%2
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[35] Portugal Leis, Decretos, etc. Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Novo Regime de
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[37] http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/habitacao/arrendamentos/legislacaonrau.html, dia 14 de
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[41] http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/habitacao/arrendamentos/explicacaonrau.html, dia 14
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84
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[49] Portugal Leis, Decretos, etc. Decreto-Lei n. 129/2002, de 11 de Maio Regulamento dos
Requisitos Acsticos dos Edifcios
[50] Portugal Leis, Decretos, etc. Decreto-Lei n. 220/2008, de 12 de Novembro Regime
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[53] Correia, G. B. Estudo de Casos Gesto de Operaes de Reabilitao de Edifcios Antigos,
Dissertao de Mestrado, Orientador: Prof. Doutor Hiplito Jos Campos de Sousa, Faculdade de
Engenharia da Universidade do Porto, Porto, 2009.
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[58] Portugal Leis, Decretos, etc. Portaria n. 701-H/2008, de 29 de Julho de 2008
[59] http://www.gecorpa.pt/Upload/SalaImprensa/RegimeJurReabUrb.pdf, dia 15 de Dezembro de
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[61] Sousa, H., Apontamentos de apoio s aulas de Gesto de Projectos. Faculdade de Engenharia da
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[63] http://www.bancaeambiente.org/pdf/wokshop1/Reab_Sustent1.pdf, dia 15 de Dezembro de 2012.
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[67] http://www.inci.pt/Portugues/inci/GestaoAmbiental/Documents/PLANO_AMB_2011.pdf
85
[68] https://dspace.ist.utl.pt/bitstream/2295/1033831/1/Gestao%20Ambiental.pdf
[69] http://www.portaldaempresa.pt/CVE/pt/Gestao/GestaoFinanceira/
[70] Liu, L., Zhu, K. Improving Cost Estimates of Construction Projects Using Phased Cost
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[71] https://dspace.ist.utl.pt/bitstream/2295/740282/1/Tese%20de%20dissertacao%20final.pdf
[72] http://run.unl.pt/bitstream/10362/6709/1/Rodrigues_2011.pdf
[73] Portugal Leis, Decretos, etc. Decreto-Lei n. 18/2008, de 29 de Janeiro Cdigo dos Contratos
Pblicos
[74] Silva, C.L.M. Metodologias de Gesto de Operaes de Reabilitao de Edifcios Antigos,
Dissertao de Mestrado, Orientador: Professor Doutor Hiplito Jos Campos de Sousa, Faculdade de
Engenharia da Universidade do Porto, Porto, 2008.
[75] http://www.lidera.info/?p=MenuContPage&MenuId=16&ContId=62, dia 20 de Dezembro de
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[76] Moscoso, O. M. Empreitadas de Obras Pblicas Definio e Faseamento de Procedimentos,
Universidade Fernando Pessoa, 2006.
[77] Lanzinha, J. C. G. Reabilitao de Edifcios Metodologia de Diagnstico e Interveno,
Dissertao de Doutoramento, Orientador: Prof. Doutor Vasco Manuel Arajo Peixoto de Freitas,
Co-orientador: Prof. Doutor Joo Paulo de Castro Gomes, Universidade da Beira Interior, Covilh,
2006.
86
ANEXOS
A1
A2
ANEXO 1
ESTUDOS E DIAGNSTICOS
A3
A4
Estudos e Diagnsticos
Fase: Identificao da Operao (1/3)

Ficha: A-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Dono de Obra
Nome:
Morada:
Localidade: Cdigo Postal:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Gestor do Projeto
Nome:
Morada:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Localizao do edifcio
Morada:
Concelho: Distrito:
A5

Ficha: A-01
Breve descrio do edifcio
Caractersticas do Edifcio
Tipo de Unidade de
Moradia Edifcio multifamiliar
Interveno:
Ano de Construo: Dimenso do Lote:

rea til (m2): Pisos de Habitao:
N. de pisos acima da
rea Bruta (m2):
cota de soleira:
rea de Logradouro N. de pisos abaixo da
(m2): cota de soleira:
Crcea (m): N. de Fogos:
Volume de
Tipologia dos fogos:
Construo (m3):
A6

Ficha: A-01
Estado de Baixo Mdio

Degradao: Elevado Runa
Categoria da Ligeira Mdia

Interveno: Profunda Excecional
Custos Previstos
Custo Unitrio (/m2): Custo Global ():
Contextualizao da Interveno
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A7
A8
Fase: Ficha Tcnica (1/3)

Ficha: A-02
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Estudo de Diagnstico
Responsvel:
Data de incio: ____ / ____ / ________ Data de entrega: ____ / ____ / ______
Anlise das Viabilidades Tcnicas e Econmicas

Empresa:
Responsvel:
Data de concluso:
Obra
Empresa
Construtora:
Data de incio: ____ / ____ / ________ Data de concluso: ____ / ____ / ______
Coordenao Geral:
Coordenador de Especialidades:
Projeto de Arquitetura
Empresa: Data de concluso: ____ / ____ / ________
Responsvel: Anexo:
A9

Ficha: A-02
Projeto de Estruturas
Responsvel: Anexo:
Projeto de Instalaes Hidrulicas
Responsvel: Anexo:
Projeto de Higrotrmica
Responsvel: Anexo:
Projeto de Comportamento Acstico
Responsvel: Anexo:
Projeto de Instalaes Eltricas
Responsvel: Anexo:
A10

Ficha: A-02
Projeto de Instalaes Mecnicas e Aquecimento
Responsvel: Anexo:
Projeto de Segurana Contra Incndios
Responsvel: Anexo:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A11
A12
Fase: Anlise da documentao fornecida pelo Dono de Obra (1/2)

Ficha: A-03
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Histrico de Intervenes
Local/Elemento Descrio da interveno Data da interveno Anexos

____ / ____ / ______
____ / ____ / ______
____ / ____ / ______
____ / ____ / ______
Peas Desenhadas
Ttulo Descrio Anexos

Plantas
Alados
Cortes
Pormenores construtivos
Peas Escritas

Memria descritiva e justificativa
Descrio construtiva dos materiais
Caderno de Encargos
A13
Fase: Anlise da documentao fornecida pelo Dono de Obra (2/2)

Ficha: A-03
Projetos de Especialidade
Ttulo Anexos
Historial do Edifcio
Data de incio do processo de

____ / ____ / ________
licenciamento:
Data de emisso da primeira licena: ____ / ____ / ________
Data de concluso da obra: ____ / ____ / ________
Data de emisso da licena de
____ / ____ / ________
habitabilidade ou utilizao:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A14
Fase: Dados e Restries (1/3)

Ficha: A-04
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Envolvente
Edifcios
Arquitetura:
Proximidade:
Equipamentos/Servios:
Acessos
Vias de comunicao:
Rodovirios Pblicos Privados

Transportes:
Ferrovirios Comboio Metropolitano
Equipamentos/Servios:
Infraestruturas
existentes:
Caracterizao Acstica
Infra-estruturas de transporte rodovirio
Infra-estruturas de transporte ferrovirio
Fontes de rudo Infra-estruturas de transporte areo
Atividades industriais e comerciais
Outra
Tipo de zona Zona sensvel Zona mista
A15

Ficha: A-04
Caracterizao do Edifcio
Localizao geogrfica
Sim No
Fotografia area: Anexo:
Escala:
Caracterizao topogrfica
Sim No
Planta topogrfica: Escala: Anexo:
Cota de implantao:
Dimenso
Planta (m2):
Nmero de pisos:
P direito livre (m):
Tipologia
Planta topogrfica: Habitao unifamiliar Habitao multifamiliar
Orientaes solares
Materiais integrantes
A16

Ficha: A-04
Restries Camarrias
Plano Diretor Municipal

Planta de qualificao do
Anexo:
solo
Planta de Patrimnio Anexo:
Planta de condicionantes Anexo:
Outras restries
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A17
A18
Fase: Anlise Qualitativa do Edifcio (1/3)

Ficha: A-05
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Ao Nvel do Edifcio
Acessvel No acessvel
Caixas de correio:
Localizao:
Sim No
Acesso: Aberto Fechado
Hall:
Com: Chave
Cdigo
Videoporteiro
Sim No
Posio: Interiores Exteriores
Escadas:
Acesso: Livre Condicionado
Tipo: Fechadas Ao ar livre
Sim No
Elevador: Acesso: Livre Restrito
Dimenso (m2): Peso mximo admitido (kg):
Nmero de fogos
servidos por
escada:
Nmero de fogos
servidos por
elevador:
Nmero de fogos
servidos por
corredor:
A19

Ficha: A-05
Sim No
Interior Nmero de estacionamentos:
Exterior Nmero de estacionamentos:
Estacionamento:
Localizao: Acessos:
Nmero de estacionamentos totais:
Nmero de estacionamentos por habitao:
Ao Nvel de Cada Habitao
Tipologia T0 T1 T2 T3 T4 T5 Duplex
Sim No
Dimenso (m2):
gua canalizada: Sim No
Ligao rede de esgotos: Sim No
Cozinha
Instalaes eltricas: Sim No
Mquina de lavar loia: Sim No
Mquina de lavar roupa: Sim No
Fogo: Sim No
Exaustor: Sim No
Sim No
Nmero:
Casas de banho Dimenso (m2):

gua canalizada: Sim No
Ligao rede de esgotos: Sim No
Instalaes eltricas Sim No
A20

Ficha: A-05
Componentes:
Lavatrio: Sim No
Bid: Sim No
Casas de banho Sanita: Sim No

Banheira: Sim No
Duche: Sim No
Outro: Sim No
Mquina de lavar roupa: Sim No
Jantar: Sim No Dimenso (m2):
Sala Janelas: Sim No Dimenso (m2):

Estar: Sim No Dimenso (m2):
Janelas: Sim No Dimenso (m2):
Sim No
Arrecadao
Dimenso (m2):
Sim No
Corredor
Dimenso (m2):
Sim No
Hall
Dimenso (m2):
Sim No
Outro
Dimenso (m2):
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A21
A22
Fase: Caracterizao das Instalaes

Ficha: A-06
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Instalaes do Edifcio
Eltricas: Sim No
Estado de conservao:
Telecomunicaes: Sim No
Hidrulicas
gua fria: Sim No
gua quente: Sim No
Saneamento: Sim No
Elevadores: Sim No
AVAC: Sim No
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A23
A24
Fase: Inspeo Visual (1/5)

Ficha: A-07
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Fachadas
Descrio
Nmero de frentes:
Acabamentos Finais:
Revestimento de Paredes:
Varandas:
Infiltraes:
Condensaes:
Estado de degradao:
Urgncia de interveno:
Medidas recomendadas:
Envidraados
Descrio
Caixilharias:
Vidros:
Protees solares exteriores:
Infiltraes:
Condensaes:
Estado de degradao:
A25

Ficha: A-07
Cobertura zona comum
Descrio
Revestimento:
Infiltraes:
Condensaes:
Estado de degradao:
Cobertura - Ligaes
Descrio
Ligao com elementos
salientes:
Capeamentos:
Estado de degradao:
A26

Ficha: A-07
Escadaria
Descrio
Revestimento:
Corrimo:
Estado de degradao:
Paredes interiores
Descrio
Material:
Cor:
Acabamentos Finais:
Revestimento de Paredes:
Infiltraes:
Condensaes:
Estado de degradao:
A27

Ficha: A-07
Pavimentos
Descrio
Revestimento:
Material construtivo:
Infiltraes:
Condensaes:
Estado de degradao:
Drenagem de guas pluviais
Descrio
Caleiras:
Tubos de queda:
Ligao rede de guas
pluviais:
Estado de degradao:
A28

Ficha: A-07
Levantamento Fotogrfico
Elementos Referncia das fotos

Fachada
Envidraados
Cobertura zona comum
Cobertura ligaes
Escadaria
Parede interior
Pavimentos
Tetos
Drenagem de guas
pluviais
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A29
A30
Fase: Realizao de sondagens (1/3)

Ficha: A-08
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Topos de lajes
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Resultados/observaes
Ligaes da alvenaria exterior com pilares e vigas
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
A31

Ficha: A-08
Ligaes de platibandas com fachadas e coberturas
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Ligao de caixilharias com paredes de fachada
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
A32

Ficha: A-08
Coberturas planas ligaes com elementos salientes
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Revestimento de fachadas
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A33
A34
Fase: Realizao de medies in situ ou em laboratrio (1/7)

Ficha: A-09
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Ensaios realizados
Estudos de termografia Sim No

Medio e anlise do movimento de fissuras Sim No
Registo da humidade e temperatura ambiente Sim No
Medio das humidades e temperaturas superficiais dos materiais
Sim No
de revestimento
Ensaios mecnicos sobre rebocos Sim No
Ensaios de arrancamento de rebocos Sim No
Caracterizao da absoro/capilaridade dos materiais Sim No
Determinao da permeabilidade ao vapor de gua Sim No
Determinao da permeabilidade lquida Sim No
Determinao da condutibilidade trmica Sim No
Medio e traado das curvas higroscpicas dos materiais de
Sim No
revestimento
Anlise das variaes dimensionais face humidade e temperatura Sim No
Medio in situ do isolamento sonoro a sons areos entre
Sim No
compartimentos
Medio, in situ, do isolamento sonoro a sons areos de fachadas e
Sim No
de elementos de fachada
Medio, in situ, do isolamento sonoro de pavimentos a sons de
Sim No
percusso
Determinao do ndice de isolamento sonoro Sim No
Medio dos nveis de presso sonora Sim No
Medio do tempo de reverberao Sim No
A35

Ficha: A-09
Estudos de termografia
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Elementos Resultados/Observaes Anexos
Medio e anlise do movimento de fissuras
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
A36

Ficha: A-09
Registo da humidade e temperatura ambiente
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Medio das humidades e temperaturas superficiais dos materiais de revestimento
Responsvel:
Data de
execuo:
Cdigo:
Materiais Resultados/Observaes Anexos
A37

Ficha: A-09
Ensaios mecnicos sobre rebocos
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Ensaios de arrancamento de rebocos
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
A38

Ficha: A-09
Caracterizao da absoro/capilaridade dos materiais
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Determinao da permeabilidade ao vapor de gua
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
A39

Ficha: A-09
Determinao da permeabilidade lquida
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Determinao da condutibilidade trmica
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
A40

Ficha: A-09
Medio e traado das curvas higroscpicas dos materiais de revestimento
Responsvel:
Data de execuo:
Anexos:
Anlise das variaes dimensionais face humidade e temperatura
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
A41

Ficha: A-09
Medio in situ do isolamento sonoro a sons areos entre compartimentos
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
Medio, in situ, do isolamento sonoro a sons areos de fachadas e de elementos de fachada
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
A42

Ficha: A-09
Medio, in situ, do isolamento sonoro de pavimentos a sons de percusso
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
Determinao do ndice de isolamento sonoro
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
A43

Ficha: A-09
Medio dos nveis de presso sonora
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
Medio do tempo de reverberao
Responsvel:
Data de
execuo:
Anexos:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A44
Fase: Realizao de inqurito aos residentes (1/6)

Ficha: A-10
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Modelo do Inqurito
Dados Gerais
Cdigo do edifcio: Andar:
Cdigo do fogo: N. de quartos:
Data: N. de Inst. Sanitrias
Morada:
Perfil dos residentes

Homens:
N. de residentes:
Mulheres:
0-10: 4 ano:
11-20: 9 ano:
N. pessoas por Escolaridade
21-40: 12 ano:
idade: completa:
41-60: Ensino Superior:
+61:
Tipo de Ocupao
Proprietrio Arrendatrio Outra situao
Contnua Permanente Predominantemente noturna
Sazonal
A45

Ficha: A-10
Utilizao
Em casa Cozidos
Grelhados
Estufados
Fritos
Exterior
Avaliao do edifcio
Sim No
Maus cheiros: Provenincia: Exterior Vizinhana

Instalaes sanitrias Cozinha
Quartos
Sim No
Rudo: Provenincia: Exterior/estrada Mesmo andar

Escadas/zonas comuns Andar superior
Andar inferior
Sim No
Local: Paredes (exterior) Envidraados
Manchas de Paredes (interior ) Atrs dos

humidade: mveis
Provenincia: Paredes Canalizaes
Envidraados Cobertura
Andar superior
A46

Ficha: A-10
Sim No
Condensaes nas Local: Cozinha Sala

janelas: Quartos
Sim No
Correntes de ar: Provenincia: Porta da entrada Janelas
Portas exteriores
Sim No
Tipo de Irradiador a
Aquecimento central
aquecimento: leo
Irradiador / convetor Lareira
Temperatura normal elctrico
da habitao Aquecedor a gs Ar
agradvel: condicionado
Aquecimento em
Sim No
todas as divises:
Aquecimento
Sim No
sempre ligado:
Sim No
Temperatura
Muito quente : Inverno Vero
desagradvel:
Muito fria : Inverno Vero
Eletricidade: Gs:
Gastos mensais ():
Lenha: Outros:
Sim Para proteger dos vizinhos
Para controlar a radiao solar
Utilizao regular dos
No So difceis de manobrar
estores:
No protegem suficientemente
Para deixar entrar luz natural
A47

Ficha: A-10
Utilizao da cozinha
Fogo Eltrico Gs
Utilizao do exaustor: Frequentemente Raramente Nunca
Utilizao das instalaes sanitrias

Periodicidade dos
Diria 2 em 2 dias Semanal
banhos
Natural Janela Ventilador
Tipo de ventilao Mecnica Frequentemente Raramente
Inexistente
Utilizao com porta
Frequentemente Raramente Nunca
fechada:
Outros equipamentos
Mquina de lavar roupa Quarto de banho Cozinha

Lavagem de
roupa:
Tanque Lavandaria
Mquina de secar roupa Quarto de banho Cozinha

Secagem de
Estendal Lavandaria Sala
roupa:
Quarto Varanda Marquise
Quarto
Dormir com
Frequentemente Raramente Nunca
porta fechada:
Janelas Vedadas So abertas durante o dia
A48

Ficha: A-10
Intervenes de reparao
Tipo de interveno
Pintura das paredes Substituio de janelas
executada no edifcio:
Custo aproximado por
inquilino ():
Opinio sobre as obras
Bem executadas Desnecessrias Mal executadas
executadas:
Sim No
Necessidade de obras Paredes exteriores Envidraados
imediatas no
condimnio: Cobertura Drenagem de guas pluviais
Outros
Valor a despender para
as obras ():
Interesse Prioridade
M A P 1 2 3 4 5
Pintar o Edifcio:
Substituir as janelas:
Substituir os vidros por

vidros duplos:
Reforar o isolamento
Grau de interesse da
trmico das paredes:
realizao de trabalhos
Substituir telhas ou
no edifcio:
revestimento:
Reforar o isolamento

trmico da cobertura
Substituir caleiras e

tubos de queda:
Melhorar isolamento

acstico
P Pouco
M - Muito interesse A Algum interesse
interesse
A49

Ficha: A-10
Resultados do Inqurito
Opinio dos residentes
Incomodidade
Grau de interesse na realizao de trabalhos
Prioridades
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A50
Fase: Caracterizao dos Elementos Construtivos (1/4)

Ficha: A-11
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Cobertura
Inclinada
rea em planta (m2):
Nmero de guas:
Estrutura de suporte:
Revestimento da cobertura:
Isolamento trmico
Pontos singulares:
Terrao
rea em planta (m2):
Revestimento/Acabamento:
Isolamento trmico:
Impermeabilizao:
Material:
Camada de forma: Inclinao:
Espessura:
Acessibilidade Sim No
Pontos singulares:
A51
Ficha: A-11
Fundaes
Tipo de
Diretas Indiretas
fundaes
Material
Esquema da
fundao
Observaes
A52

Ficha: A-11
Paredes resistentes
Tipo de
Diretas Indiretas
fundaes
Material Pedra Tijolo Madeira Misto
Acabamento:
Sim No
Isolamento Material:
trmico:
Local:
Pontos
singulares:
Observaes
Envidraados
Caixilharia: Madeira Metlica Outro :

Fecho: Batente Correr Guilhotina
Simples Espessura (mm):
Tipo de vidro:
Duplo Espessura (mm):
Observaes:
A53

Ficha: A-11
Paredes interiores
Material Pedra Tijolo Madeira Misto
Revestimento:
Pontos
singulares:
Observaes
Pavimentos
Revestimento: Madeira Cermica Outro

Pontos
singulares:
Observaes
Tetos
Material Madeira Cermica Outro

Pontos
singulares:
Observaes
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A54
Fase: Avaliao das condies de segurana contra incndio (1/3)

Ficha: A-12
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Caracterizao do edifcio
rea em planta (m2):

Tipologia:
Largura da fachada principal (m):
Nmero de fogos por piso:
Populao do edifcio:
Nmero:
Largura (cm):
Inclinao (%):
Escadas:
Corrimo: Sim No
Altura do degrau (cm)
Largura do degrau (cm):
Comunicaes horizontais comuns: Sim No

Possibilidade de estabelecer uma sada de
Sim No
emergncia para o interior do quarteiro:
Paredes de separao entre fogos
Elementos da construo dos edifcios: Paredes de separao entre comunicaes

horizontais e os fogos
Estado das instalaes eltricas:
A55

Ficha: A-12
Levantamento de anomalias estruturais
Roturas por compresso em

paredes e pilares (fendas
verticais):
Separao e destacamento do
pano exterior de alvenaria:
Localizao:
Profundidade:
Orientao
Fendas em elementos estruturais:
Antigas/recentes:
Abertura:
Estacionrias/em evoluo:
Perdas de verticalidade (paredes, pilares):
Deslocamentos/deformaes: Decaimento de aduelas (abbadas, arcos):

Flechas acentuadas (lajes e vigas):
Levantamento do estado de conservao dos materiais
A56

Ficha: A-12
Monitorizao do comportamento da estrutura
Medio da abertura de fendas: Sim No

Medio de deslocamentos do edifcio: Sim No
Medio de movimentos do terreno na
Sim No
envolvente do edifcio:
Estratgia de interveno
Evacuao do edifcio Sim No

Interdio de circulao nas
Sim No
imediaes do edifcio:
Sim No
Execuo de estruturas de conteno:
Interiores Exteriores
Escoramentos interiores: Sim No
Medidas de consolidao ou reforo estrutural
Medidas de reabilitao estrutural
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A57
A58
Fase: Avaliao das condies de segurana estrutural (1/2)

Ficha: A-13
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Identificao e caracterizao da estrutura
Local/Elemento Data Anexos

____ / ____ / ______
Descrio da interveno
Peas Desenhadas

Plantas
Alados
Cortes
Pormenores construtivos
Peas Escritas

Descrio construtiva dos
materiais
Caderno de Encargos
A59
Fase: Avaliao das condies de segurana estrutural (2/2)

Ficha: A-13
Projetos de Especialidade
Ttulo Anexos
Historial do Edifcio
Data de incio do processo de

____ / ____ / ________
licenciamento:
Data de emisso da primeira licena: ____ / ____ / ________
Data de concluso da obra: ____ / ____ / ________
Data de emisso da licena de
____ / ____ / ________
habitabilidade ou utilizao:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A60
Fase: Estudos, Reconhecimentos e Diagnstico (1/2)

Ficha: A-14
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Reconhecimento Preliminar
Responsvel:
Data de execuo:
Levantamento geomtrico/arquitetnico
Tipo de
Levantamento:
Responsvel
Data de execuo:
Reconhecimento Construtivo
Tcnicas utilizadas:
Responsvel
Data de execuo:
A61
Fase: Estudos, Reconhecimentos e Diagnstico (2/2)

Ficha: A-14
Reconhecimento geolgico-geotcnico
Tcnicas
utilizadas:
Responsvel
Data de
execuo:
Deciso/Recomendao por parte da equipa de diagnstico
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A62
Fase: Relatrio de diagnstico (1/5)

Ficha: A-15
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Introduo
Localizao do Edifcio
Morada:
Concelho: Distrito:
Descrio do Edifcio
A63

Ficha: A-15
Descrio dos elementos construtivos em anlise
Parte Opaca:
Envidraados:
Cobertura:
Drenagem de
guas pluviais:
Resultados dos inquritos aos residentes
Parte Opaca:
Envidraados:
Cobertura:
Drenagem de
guas pluviais:
Resultados das sondagens, medies e ensaios e sua interpretao
Parte Opaca:
Envidraados:
Cobertura:
Drenagem de
guas pluviais:
A64

Ficha: A-15
Descrio dos problemas detetados
Parte Opaca:
Envidraados:
Cobertura:
Drenagem de guas
pluviais:
Anlise das causas das patologias
Parte Opaca:
Envidraados:
Cobertura:
Drenagem de guas
pluviais:
Faseamento e metodologia proposta para os trabalhos de reabilitao
A65

Ficha: A-15
Estimativa de custos das solues propostas
Estado de conservao global do imvel e segurana que este oferece
Nvel de conforto atual
A66

Ficha: A-15
Especificidades e implicaes da envolvente
Concluses
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A67
A68
ANEXO 2
DEFINIO DA ESTRATGIA DE INTERVENO
A69
A70
Definio da Estratgia de Interveno
Fase: Programa Preliminar (1/2)

Ficha: B-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Caracterizao do Edifcio
Objetivos
Documentao Disponvel
Elementos topogrficos: Anexo:

Elementos cartogrficos: Anexo:
Elementos geotcnicos: Anexo
Levantamento das construes
Anexo:
existentes:
Levantamento das redes de
Anexo:
infraestruturas locais:
Caractersticas ambientais: Anexo:
Outros elementos: Anexo:
A71
Fase: Programa Preliminar (2/2)

Ficha: B-01
Exigncias de comportamento, funcionamento, explorao e conservao da obra
Estimativas de custos e financiamento do empreendimento
Prazos para a elaborao do projeto e execuo da obra
Observaes
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A72
Fase: Seleo da Estratgia de Interveno (1/2)

Ficha: B-02
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Objetivos a atingir
Necessidades globais de interveno no edifcio
Solues de reabilitao propostas
A73
Fase: Definio da Estratgia de Interveno (2/2)

Ficha: B-02
Tempos de Execuo
Projeto: Obra:
Estimativa de custos
Projeto: Obra:
Estratgia de Interveno Selecionada
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A74
ANEXO 3
PROJETO
A75
A76
Projeto
Fase: Exigncias Tcnicas (1/3)

Ficha: C-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Estabilidade
Resistncia estrutural adequada: Sim No

Resistncia s aes dinmicas (vento/sismo): Sim No
Resistncia s variaes de temperatura: Sim No
Medidas de reabilitao estrutural a adotar
Medidas de reforo estrutural a adotar
Segurana na Utilizao
Risco de entrada de intrusos Baixo Mdio Elevado

Risco de acidente nos caminhos de
Baixo Mdio Elevado
circulao:
Risco das operaes de manuteno: Baixo Mdio Elevado
A77
Projeto

Ficha: C-01
Segurana ao Fogo
Risco de ocorrncia de incndio Baixo Mdio Elevado
Existncia de sistema de combate a Sim No

incndio: Tipo:
No interior do
Sim No
Disponibilidade de gua para combate edifcio:
a incndio: No exterior do
Sim No
edifcio:
Existncia de caminhos de evacuao: Sim No
Desempenho ao fogo:
Materiais da envolvente
Baixo Mdio Elevado
exterior
Materiais de revestimento
Baixo Mdio Elevado
interior
Elementos de construo Baixo Mdio Elevado
Elementos de
Baixo Mdio Elevado
compartimentao
Elementos de separao
Baixo Mdio Elevado
entre edifcios
Garantia de segurana dos ocupantes
Sim No
ao fogo:
Garantia de segurana do edifcio ao
Sim No
fogo:
Medidas de reforo da segurana a adotar
A78
Projeto

Ficha: C-01
Higrotrmica
Desempenho trmico de Inverno:

Desempenho trmico de Vero:
Sistema de aquecimento:
Sistema de arrefecimento:
Humidade relativa do ar (%):
Humidade absoluta do ar (%):
Condensaes:
Humidade ascensional:
Medidas a adotar
Introduo de isolamento
Sim No
trmico:
Aumento da espessura dos
Sim No
paramentos exteriores:
Aumento da inrcia trmica: Sim No

Introduo de sistema de
Sim No
aquecimento:
Introduo de sistema de
Sim No
arrefecimento:
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A79
A80
Projeto
Fase: Projeto de Especialidades (1/7)

Ficha: C-02
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Projeto de Estabilidade
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A81
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Instalaes Hidrulicas e Gs
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A82
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Higrotrmica
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A83
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Comportamento Acstico
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A84
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Instalaes Eltricas, Telecomunicaes e Elevador
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A85
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Instalaes e Aquecimento
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
A86
Projeto

Ficha: C-02
Projeto de Segurana
Responsvel:
Aes de Reabilitao
Regulamentao
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A87
A88
Projeto
Fase: Elaborao do Programa Base (1/2)

Ficha: C-03
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Esquema da obra e programao das diversas operaes a realizar
Definio dos critrios gerais de dimensionamento
Principais condicionantes da interveno
A89
Projeto
Fase: Elaborao do Programa Base (2/2)

Ficha: C-03
Peas Escritas e Desenhadas para o esclarecimento do Programa Base
Ttulo Descrio Anexo
Informao sobre a necessidade de obteno de elementos de caracterizao do terreno
Descrio sumria das opes relacionadas com o comportamento, explorao e conservao

da obra
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A90
Projeto
Fase: Elaborao do Estudo Prvio (1/3)

Ficha: C-04
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Elementos grficos
Ttulo Descrio Anexo
Caractersticas principais dos elementos fundamentais da obra
A91
Projeto

Ficha: C-04
Definio geral dos processos de construo e dos materiais e equipamentos mais significativos
Anlise do desempenho trmico e energtico e da qualidade do ar interior
Anlise do desempenho acstico
Estimativa Oramental
A92
Projeto

Ficha: C-04
Estimativa do Prazo de Execuo da Obra
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A93
A94
Projeto
Fase: Elaborao do Anteprojeto (1/2)

Ficha: C-05
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Avaliao das quantidades de trabalho a realizar por grandes itens e respetivos mapas
Estimativa Oramental Atualizada
A95
Projeto
Fase: Elaborao do Anteprojeto (2/2)

Ficha: C-05
Peas desenhadas e outros elementos grficos
Ttulo Descrio Anexo
Identificao de locais tcnicos e elaborao de mapa de espaos tcnicos
Programa Geral dos Trabalhos
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A96
Projeto
Fase: Elaborao do Projeto de Execuo (1/3)

Ficha: C-06
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Caderno de Encargos
A97
Projeto

Ficha: C-06
Mapa de Trabalhos e Quantidades
Desenhos gerais
Ttulo Descrio Anexo
Desenhos de pormenor
Ttulo Descrio Anexo
A98
Projeto

Ficha: C-06
Oramento
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A99
A100
ANEXO 4
CONSULTAS E CONTRATAO
A101
A102
Consultas e Contratao
Fase: Procura e seleo da empresa construtora (1/4)

Ficha: D-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Envio de carta convite
Critrios de procura das empresas:
Envolvidas em obras semelhantes em concluso

Sedeadas na zona
Conhecimento particular
Anncio
Outro:
Data limite para a apresentao da proposta: ____ / ____ / __________
Abertura das propostas
Data limite para a abertura das propostas: ____ / ____ / __________
Empresas concorrentes Empresas admitidas Empresas rejeitadas Motivo
Testemunhas do ato
A103

Ficha: D-01
Anlise das propostas
Documentao Proposta 1 Proposta 2 Proposta
Documentao a
Proposta 1 Proposta 2 Proposta
solicitar
Componentes do
oramento
Valor Total ():
Preo mdio: Preo mais baixo:

Preo mais elevado:
A104

Ficha: D-01
Avaliao da capacidade tcnica dos concorrentes

Carta de recomendao
Dados das seguradoras
Realizao de obras
semelhantes
Meios humanos e
materiais
Outro
Negociao
Condies de pagamento:
Possibilidade de descontos:
Outro:
Adjudicao
Empresa selecionada:
Data: ____ / ____ / __________
Assinatura do contrato
Rubricas Data
____ / ____ / __________
____ / ____ / __________
A105
Fase: Procura e seleo de empresas para concurso (4/4)

Ficha: D-01
Consignao
Tomada de posse do edifcio a reabilitar Data

____ / ____ / __________
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A106
ANEXO 5
EXECUO DA OBRA
A107
A108
Execuo da Obra
Fase: Execuo da obra (1/2)

Ficha: E-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / __________ Cargo:
Implantao do estaleiro
Preparao de obra
Planeamento/faseamento rigoroso da compra, receo e armazenamento dos materiais
A109
Execuo da Obra
Fase: Execuo da Obra (2/2)

Ficha: E-01
Implantao das solues definidas na fase de projeto
Trabalhos realizados Data de incio Data de concluso
Relatrio de trabalhos realizados
Aprovado: Data: ____ / ____ / ________
A110
ANEXO 6
RECEO DA OBRA
A111
A112
Receo da Obra
Fase: Receo da Obra (1/3)

Ficha: F-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Avaliao dos objetivos que foram propostos
Vistoria aos trabalhos Realizados
Observaes
Avaliao da qualidade da interveno
A113
Receo da Obra

Ficha: F-01
Anlise e registo do que correu bem e das dificuldades sentidas
Organizao de um dossier com a informao do projeto para consulta posterior
Auto de Receo
Data de
____ / ____ / ________
assinatura:
A114
Receo da Obra

Ficha: F-01
Garantia
Data de incio: ____ / ____ / ________ Data de fim: ____ / ____ / ________
Fabricantes e Fornecedores
Fabricantes/Fornecedores Morada Telefone E-mail
Aprovao Data: ____ / ____ / ________
A115
A116
ANEXO 7
UTILIZAO E MANUTENO
A117
A118
Utilizao e Manuteno
Fase: Manual de Utilizao (1/2)

Ficha: G-01
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Elementos
Precaues
Prescries
Proibies
Medidas de precauo
Equipamentos
Instalaes eltricas
Estores
A119
Utilizao e Manuteno
Fase: Manual de Utilizao (2/2)

Ficha: G-01
Sustentabilidade na utilizao do edifcio
Iluminao
guas quentes sanitrias
Aparelhos em standby
Ventilao natural
Outras indicaes de utilizao
Aprovao Data: ____ / ____ / ________
A120
Utilizao e Manuteno
Fase: Operaes a realizar (1/2)

Ficha: G-02
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Tipo de operao
Limpeza: Inspeo:
Correo de anomalias: Outra:
Substituio: Medidas pr-ativas:
Emergncia:
Delimitao da operao
Edifcio total:
Piso: Identificao do piso:
Fogo:
Cave:
Estacionamentos:
Zonas comuns:
Espaos exteriores:
Fachada:
Outro:
Especificidades da operao
Restries ao uso de determinado espao: Sim No

Restries de acesso ao edifcio: Sim No
Necessidade de desocupao do espao Sim No
A121
Utilizao e Manuteno
Fase: Operaes a realizar (2/2)

Ficha: G-02
Garantia de segurana dos utentes
Sinaltica/Equipamentos
Aviso da operao Data de antecedncia Data da operao
de segurana
Plano de Manuteno
Meios
Elemento Operao Descrio Frequncia Observaes
necessrios
Aprovao Data: ____ / ____ / ________
A122
Utilizao e Manuteno
Contatos importantes em caso de dvidas/problemas de

Fase:
inspeo/manuteno (1/2)
Ficha: G-03
Responsvel:
Referncia:
Data: ____ / ____ / ________ Cargo:
Dono de Obra
Nome:
Morada:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Gestor de Projetos
Nome:
Morada:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Fabricantes e Fornecedores
Fabricantes/Fornecedores Morada Telefone E-mail
A123
Utilizao e Manuteno
Contatos importantes em caso de dvidas/problemas de

Fase:
inspeo/manuteno (2/2)
Ficha: G-03
Empresa de Fiscalizao
Nome:
Morada:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Empresas envolvidas na operao
Nome:
Funo/Servio:
Morada:
Concelho: Distrito:
Telefone: Telemvel:
Fax: E-mail:
Outros Contactos
Aprovao Data: ____ / ____ / ________
A124

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OPERAES DE REABILITAO DE

ANA RITA RODRIGUES PEREIRA

Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de

Orientador: Professor Doutor Hiplito Jos Campos de Sousa

FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO

Reprodues parciais deste documento sero autorizadas na condio que seja

As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o ponto de

As casas so construdas para que se viva nelas, no para serem olhadas

PALAVRAS-CHAVE: Reabilitao, Sistemas de Informao, Gesto de Projetos, Processo Construtivo,

1.2.2. SISTEMAS DE INFORMAO ............................................................................................................... 1

2. REABILITAO DE EDIFCIOS ANTIGOS ...........................................5

2.2.3. OUTRAS DEFINIES ........................................................................................................................ 7

2.2.3.1. Manuteno ................................................................................................................................. 7

2.2.3.2. Beneficiao ................................................................................................................................ 7

2.2.3.3. Recuperao ............................................................................................................................... 7

2.3.1.1. Carta de Veneza .......................................................................................................................... 9

2.3.1.2. Carta de Cracvia ........................................................................................................................ 9

2.4.2. ESTADO DE CONSERVAO DO PARQUE EDIFICADO ......................................................................... 13

2.5.3. PROGRAMAS DE APOIO REABILITAO URBANA............................................................................. 17

2.6.3. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES URBANAS ......................................................................... 20

2.6.4. REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICAES ........................................................................................ 20

2.6.6. REGULAMENTO DE SEGURANA E ACES PARA ESTRUTURAS DE EDIFCIOS E PONTES .................... 22

2.6.7. EUROCDIGO 1 ACES EM ESTRUTURAS .................................................................................... 22

2.6.9. REGULAMENTO DAS CARACTERSTICAS DE COMPORTAMENTO TRMICO DE EDIFCIOS ....................... 23

2.6.10. REGULAMENTO DOS REQUISITOS ACSTICOS DOS EDIFCIOS.......................................................... 23

2.9.2. NVEIS DE INTERVENO ................................................................................................................. 26

2.9.2.1. Nvel 1 Reabilitao Ligeira ................................................................................................... 26

2.9.2.2. Nvel 2 Reabilitao Mdia ..................................................................................................... 26

2.9.2.4. Nvel 4 Reabilitao Excecional ............................................................................................. 27

3. GESTO DE PROJETOS NA CONSTRUO .................................29

3.2.2. RESTRIES DO PROJETO .............................................................................................................. 31

3.2.2.1. Restries ao Projeto de Reabilitao de Edifcios .................................................................. 32

3.2.4. GESTOR DE PROJETOS ................................................................................................................... 33

3.3. CICLO DE VIDA DE UM PROJETO .................................................................................................. 33

3.5.3. ASSOCIAES DE GESTO DE PROJETOS ........................................................................................ 35

3.5.4. PROCESSOS DA GESTO DE PROJETOS ........................................................................................... 35

3.6.2. GESTO DO MBITO........................................................................................................................ 40

3.6.4. GESTO DO CUSTO......................................................................................................................... 41

3.6.5. GESTO DA QUALIDADE .................................................................................................................. 43

3.6.7.GESTO DA COMUNICAO .............................................................................................................. 45

3.6.8. GESTO DO RISCO.......................................................................................................................... 45

3.6.10. EXTENSO DO PMBOK GUIDE PARA A CONSTRUO CIVIL ............................................................ 47

3.6.10.1. reas de conhecimento especficas ........................................................................................ 47

3.7.1.1. Custos associados reabilitao de edifcios. ......................................................................... 52

4.3.2. ESTUDOS E DIAGNSTICOS ............................................................................................................. 59

4.3.2.1. Diagnstico Preliminar............................................................................................................... 59

4.3.2.2. Diagnstico ................................................................................................................................ 60

4.3.3. DEFINIO DA ESTRATGIA DE INTERVENO .................................................................................. 62

4.3.5. CONSULTAS E CONTRATAO ......................................................................................................... 63

4.3.6.1. Planeamento dos trabalhos ....................................................................................................... 64

4.3.6.2. Organizao e instalao do estaleiro ...................................................................................... 64

4.3.8. UTILIZAO E MANUTENO ........................................................................................................... 65

4.4.2. PROGRAMA BASE ........................................................................................................................... 66

4.4.3. ESTUDO PRVIO ............................................................................................................................. 67

4.4.5. PROJETO DE EXECUO ................................................................................................................. 68

4.4.6. ASSISTNCIA TCNICA .................................................................................................................... 69

4.5.2. ENTIDADES ADJUDICANTES ............................................................................................................. 69

4.5.4. TIPOS DE PROCEDIMENTOS ............................................................................................................. 71

4.5.5. FASES DO CONCURSO PBLICO ...................................................................................................... 72

4.5.5.1. Abertura do concurso e apresentao da documentao ........................................................ 73

4.5.5.2. Ato pblico do concurso ............................................................................................................ 73

4.5.5.3. Qualificao dos concorrentes .................................................................................................. 74

4.5.5.5. Adjudicao ............................................................................................................................... 74

4.5.5.6. Celebrao do contrato ............................................................................................................. 75