STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PROYEK

TUGAS BESAR
Studi Kelayakan Pembangunan Ruko Karsiman Km.6
Dosen Pengampu : Andika A. I. Saputra, ST., MT.

DISUSUN OLEH

IQBAL NOVERIO PRADITYA 07141004

YULIANA HANDAYANI 07141006

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

JURUSAN TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI KALIMANTAN
BALIKPAPAN
2017
 DAFTAR ISI
SAMPUL
DAFTAR ISI i
BAB I. PENDAHULUAN.1
1.1.Latar Belakang ....1
1.2.Maksud dan Tujuan .....1
BAB II .GAMBARAN UMUM.....3
2.1. Aspek Teknis...3
2.2. Aspek Pasar 9
2.3. Aspek Manajemen ..9
BAB III. PERENCANAAN INVESTASI 11
3.1. Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal11
3.2. Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional.14
3.3. Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan ..16
3.4. Rekapitulasi Biaya Proyek ..17
BAB IV. ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SEBELUM PAJAK..18
4.1. Perencanaan Aliran Kas ..18
4.2. Perhitungan Kelayakan Investasi 19
BAB V. ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SETELAH PAJAK 22
5.1. Perhitungan Pajak 22
5.2. Perhitungan Aliran Kas Setelah Pajak .23
5.3. Perhitungan Kelayakan Investasi .24
BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN.30
6.1. Kesimpulan30
6.2. Saran..30

i
 BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Balikpapan merupakan salah satu kota di propinsi Kalimantan Timur yang memiliki
potensi sangat besar, khususnya dalam bidang industri perminyakan. Industri perminyakan
di kota Balikpapan memiliki perkembangan yang cukup pesat. Perkembangan industri
perminyakan dan gas di kawasan ini menarik urbanisasi yang tinggi dari kota-kota kecil di
sekitarnya menuju kota Balikpapan. Tingkat urbanisasi yang tinggi mengakibatkan
perkembangan jumlah penduduk terus merangkak naik. Perkembangan penduduk yang
demikian pesat memberi banyak dampak positif dalam perkembangan peluang usaha di
Balikpapan. Salah satu peluang usaha yang memiliki potensi besar yaitu usaha distribusi
dan perdagangan karena tidak adanya pabrik produk konsumsi di kota Balikpapan sehingga
sebagian besar produk konsumsi harus diambil dari pulau Jawa dan kota-kota di sekitar
Balikpapan.

Peluang usaha distribusi dan perdagangan dapat dimaksimalkan hasilnya jika

didukung oleh sarana dan prasarana terkait. Salah satu sarana yang dapat mendukung yaitu
Rumah Toko (Ruko). Ruko merupakan rumah usaha atau lebih sering disebut tempat usaha
adalah tempat yang digunakan untuk kegiatan-kegiatan perdagangan, industri, produksi,
usaha jasa, penyimpanan-penyimpanan dokumen yang berkenaan dengan perusahaan, juga
kegiatan-kegiatan penyimpanan atau pameran barang- barang, termasuk rumah tempat
tinggal yang sebagian digunakan untuk kegiatan-kegiatan tersebut (Abidin,2013).

Oleh karena itu pembangunan ruko untuk mendukung potensi usaha distribusi dan
perdagangan dirasa sangat perlu sehingga Karsiman yang merupakan salah satu investor
tertarik untuk menanamkan modalnya di daerah Balikpapan Utara tepatnya di daerah
perumahan Bangun Reksa Km.6 dengan membangun ruko berlantai 4. Pembangunan ruko
dirasa sangat tepat karena mendukung potensi usaha di kota Balikpapan.

1.2 Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari studi kelayakan finansial Ruko Karsiman ini adalah :
1. Bagi Pihak Investor

1
 Studi kelayakan finansial Ruko Karsiman bertujuan untuk melakukan penilaian
dari kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi masukan yang berguna karena
sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan investasi
yang lebih objektif.
2. Bagi Masyarakat
Studi kelayakan finansial bertujuan untuk menganalisa suatu peluang apakah akan
meningkatkan kesejahteraan dan perokonomian rakyat baik terlibat langsung
maupun muncul karena adanya nilai tambah sebagai akibat dari adanya usaha atau
proyek tersebut.
3. Bagi Pemerintah
Studi kelayakan finansial ini bagi pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan
sumber daya manusia, berupa penyerapan tenaga kerja. Selain itu, Adapun
usaha baru atau bekembangnya usaha lama sebagai hasil dari studi kelayakan
finansial yang dilakukan oleh individu atau badan usaha tentunya akan menambah
pemasukan pemerintah, baik dari pajak pertambahan nilai maupun pajak penghasilan
(pph) dan retribusi berupa biaya perizinan, biaya pendaftaran, biaya
adminitrasi, dan secara makro pemerintah dapat berharap dari keberhasilan
studi kelayakan bisnis ini adalah untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi
daerah ataupun nasional sehingga tercapai pertumbuhan dan kenaikan income
perkapita.

2
 BAB II

DESKRIPSI PROYEK

2.1. Aspek Teknis

2.1.1. Gambaran Umum

Pembangunan proyek ini dilaksanakan di Jalan Soekarno Hatta km.6 dengan letak pasti
yaitu disamping gerbang masuk perumahan bangun reksa dengan luas lahan 185 m2.
Kontraktor dari proyek ruko ini ialah PT.Triguna Wisesa dengan konsultan pengawas berasal
dari PT. Bintang Omega Sakti. Proyek pembangunan ruko yang dimulai pada bulan Maret 2016
telah rampung pada bulan Februari 2017. Pada pembangunan ini, dibangun sebanyak 6 runit
ruko 4 lantai dengan luas 5 x 15 m2 dengan luas tanah sebesar 5 x 37 m 2. Ruko Karsiman
memiliki lokasi dan siteplan rencana seperti pada gambar-gambar berikut:

Gambar 2.1. Lokasi pada Peta Ruko Karsiman

Gambar 2.2. Siteplan Pembangunan Ruko Karsiman

3
Gambar 2.3. Denah Lantai 1 Ruko Karsiman

Gambar 2.4. Denah Lantai 2 Ruko Karsiman

4
 Gambar 2.5. Denah Lantai 3 Ruko Karsiman

Gambar 2.6. Tampak Depan Ruko Karsiman

5
Gambar 2.7. Tampak Depan Ruko Karsiman Sebenarnya

Gambar 2.8. Lantai 1 Ruko Karsiman

6
Gambar 2.9. Lantai 2 Ruko Karsiman

Gambar 2.10. Lantai 3 Ruko Karsiman

7
2.1.2. Spesifikasi Ruko

Ruko Karsiman yang terletak di Jalan Poros Samarinda-Balikpapan ini diperuntukkan

untuk konsumen menengah ke atas. Untuk memenuhi konsumen dengan segmentasi seperti itu,
Ruko Karsiman memiliki spesifikasi material sebagai berikut:

Pondasi : Tiang Pancang

Sloof : Beton Bertulang
Dinding : Beton Ringan
Lantai : Lantai Keramik 60 x 60
Pelat Lantai :
1. Lantai Dasar : Beton Plat 15 cm
2. Lantai 1, 2, 3 : Beton Plat 12 cm
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atam : Metal Roof
Plafon : Gypsum & Metal Furing
Kusen : Alumunium Finish Powder Coating
Pintu Utama : Folding Gate
Toilet : Lantai Granite Tile 40x40

Dinding Granite Tile 60x60

Pintu PVC

Sanitasi : American Standard Closet Jongkok, Keran Air.

Electrical : Lampu Bohlam dan Saklar.
Halaman depan : Beton
Listrik : PLN 1300 KWh
Septic Tank : Biofil BF 03
Air : PDAM

Aksesibilitas Ruko Karsiman dipengaruhi oleh banyaknya fasilitas, sarana dan prasarana
umum yang berdekatan. Ditinjau dari lokasi, ruko karsiman berada sekitar 2 menit dari SMKN
6 Balikpapan, 3 menit dari SMPN 11 Balikpapan, 5 menit dari Detasemen Kavaleri Serbu

8
1/MTC Balikpapan, 15 menit dari Kawasan Industri Kariangau, dan 10 menit dari Plaza Rapak.
Ruko ini berdiri langsung di samping Perumahan Bangun Reksa yang sudah banyak dihuni oleh
masyarakat Kota Balikpapan.

2.2. Aspek Pasar

2.2.2. Aspek Pasar
a. Segmen
Ruko Karsiman dibangun dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan para pengusaha
menengah ke atas dan perusahaan-perusahaan barang dan/atau jasa yang membuka
kantor resmi.
b.Strategi Pemasaran
Penjualan Ruko Karsiman menggunakan strategi marketing melalui penyebaran
pamflet/brosur, penggunaan media sosial seperti website, dan official account.
c. Permintaan dan Penawaran
Sesuai RTRW Kota Balikpapan 2012-2032, arah pembangunan Kota Balikpapan menuju
ke utara. Hal ini menyebabkan majunya daerah yang sebelumnya dikatakan daerah
berkembang, sehingga potensi aktivitas masyarakat semakin membesar. Dengan adanya
masyarakat, maka kebutuhan akan semakin meningkat, sehingga diperlukan pihak-pihak
yang siap memenuhi kebutuhan masyarakat di Balikpapan Utara. Dalam memenuhi
kebutuhan, pihak seperti pengusaha dan perusahaan yang bergerak di bidang barang
dan/atau jasa membutuhkan lokasi yang strategis dalam membantu memenuhi kebutuhan
masyarakat. Oleh karenanya, Ruko Karsiman dibangun atas permintaan pasar yang besar
akibat pertumbuhan Kota Balikpapan di bagian utara. Terdapat 15 perusahaan
multinasional, 3 instansi pendidikan dasar yang menjadi pangsa pasar dari segi
permintaan.
Namun, pembangunan properti yang mendukung pihak-pihak tersebut sudah sangat
banyak di Balikpapan Utara. Sehingga, metode penawaran yang mampu menarik calon
pengguna membutuhkan strategi pemasaran yang baik. Ruko Karsiman menawarkan
ruko secara ready stock sehingga calon pembeli tidak perlu menunggu masa inden
sehingga ketika dilakukan transaksi maka pembeli dapat menghuni Ruko Karsiman.
2.3.Aspek Manajemen
2.3.1. Manajemen Pembangunan Proyek

9
 Dalam pengerjaan proyek kontruksi ini, seluruh modal dimiliki oleh pihak Karsiman.
Sedangkan keseluruhan proyek dipimpin oleh pihak PT. Triguna Megah Wisesa dimana PT.
Triguna Megah Wisesa bertanggung jawab kepada pemilik modal. Untuk perencanaan yang
dilakukan oleh konsultan perencanaan juga dilakukan oleh PT. Triguna Megah Wisesa.
Sedangkan untuk pengawasan proyek dilakukan oleh PT. Bintang Omega Sakti. Struktur
manajemen pembangunan Ruko Karsiman dijelaskan pada Gambar .. di bawah ini:

Owner/Pemilik Modal

Mr. Karsiman

Project Manager
PT. Triguna Megah Wisesa

Konsultan Perencana Kontraktor Konsultan Pengawas

PT. Triguna Megah Wisesa
PT. Triguna Megah Wisesa PT. Bintang Omega Sakti

Gambar 2.10. Struktur Manajemen Pembangunan Ruko Karsiman

2.3.2. Estimasi Waktu Pelaksanaan Proyek

Pembangunan Ruko Karsiman dilaksanakan selama 11 bulan terhitung mulai pada Maret
2016. Tahapan pembangunan 6 unit Ruko Karsiman dijelaskan pada Tabel 2.1 di bawah ini:

Tabel 1. Rencana Waktu Pelaksanaan Proyek

2016 2017
Mar Apr Mei Jun Jul Aug Sept Okt Nov Des Jan Feb
Perijinan
Pekerjaan Tanah
Pekerjaan Pondasi
Pekerjaan Struktur Lantai 1
Pekerjaan Struktur Lantai 2
Pemasangan Dinding Lantai
1
Pekerjaan Struktur Lantai 3

10
Pemasangan Dinding Lantai
2
Pemasangan Dinding Lantai
3
Pekerjaan Finishing

11
 BAB 3
PERENCANAAN INVESTASI

Perhitungan investasi sangat penting dalam suatu bisnis baik bisnis yang bersifat
kontruksi ataupun tidak. Kesalahan dalam kalkulasi dapat menyebabkan kerugian dalam
pelaksanaan proyek.. Berikut adalah rincian identifikasi dan perhitungan biaya awal, operasional,
pemeliharaan dan pendapatan dari proyek Ruko Karsiman

3.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal

Identifikasi dan perhitungan biaya awal adalah perhitungan biaya kontruksi pada tahap awal.

3.1.1 Detail Proyek

Proyek Ruko Karsiman dilaksanakan dengan spesifikasi luasan seperti yang terlampir pada Tabel
3.1.

Tabel 3.1. Spesifikasi Luasan Proyek Ruko Karsiman

Nama Usaha Ruko Karsiman

Luas Lahan 1110 m2

Luas Bangunan 450 m2

Luas Lahan Parkir 1065 m2

3.1.2 Detail Biaya Tetap

Biaya tetap adalah biaya yang dalam satu fase proyek dilaksanakan hanya sekali, dan
biaya yang dikeluarkan untuk satu item bersifat tetap. Biaya tetap pada proyek Ruko Karsiman
disini meliputi biaya pekerjaan pendahuluan, pekerjaan tanah, Pekerjaan Container Kantor
Marketing & Barak Pekerja, serta Pekerjaan Pagar Proyek. Detail Biaya tetap ini dapat dilihat pada
Tabel 3.2 :

12
Tabel 3.2. Biaya Tetap Proyek Ruko Karsiman

No. Item Pekerjaan Total Biaya (Rp.)

1 Pekerjaan Pendahuluan 17.913.500,00

2 Pekerjaan Tanah 38.068.329,00

3 Pekerjaan Container Kantor Marketing & Barak Pekerja 92.020.127,19

4 Pekerjaan Pagar Proyek 85.289.628,60

Total 233.291.584,80

3.1.3 Detail Biaya Variabel

Dalam mengidentifikasi biaya konstruksi, perencana menggunakan biaya variabel yang

merupakan detail daripada proses pembangunan gedung sendiri. Pada proyek Ruko Karsiman,
biaya variabel terlampir pada Tabel 3.3 :

Tabel 3.3. Biaya Variabel Proyek Ruko Karsiman

No. Detail Jumlah Harga (Rp.)

1 Pekerjaan Struktur Bawah 103.725.094,50

516.570.964,46
2 Pekerjaan Struktur Atas

3 Pekerjaan Pasangan dan Plesteran 470.681.018,40

4 Pekerjaan Pelapis Lantai dan Dinding 199.525.460,28

5 Pekerjaan Lain-Lain 157.158.507,00

6 Pekerjaan Plumbing dan Sanitasi 243.590.830,75

7 Pekerjaan Baja 1.127.818.701,61

8 Pekerjaan Plafond dan Partisi 134.798.961,48

13
 No Detail Jumlah Harga

9 Pekerjaan Pengecatan 139.198.772,52

10 Pekerjaan Pintu dan Jendela 103.806.981,36

11 Pekerjaan Elektrikal 86.625.000,00

12 Tambahan Luas Bangunan 150 m2 408.158.888,89

Total Rp 3.691.659.181,25

3.1.4 Biaya Sebelum Operasional

Biaya sebelum operasional yang dimaksud adalah biaya dari segala kebutuhan yang
diperlukan saat dan setelah pembangunan selesai hingga unit ruko benar-benar siap untuk dibeli
dan dihuni oleh calon pembeli. Hal-hal yang diperhitungkan dalam perhitungan ini adalah biaya
pemasangan fasilitas hingga biaya furnitur untuk masing-masing unit ruko.

Tabel 3.4. Biaya Pra-Operasional Proyek Ruko Karsiman

No Satua Biaya Satuan Jumla Total Biaya
Rincian
. n (Rp.) h (Rp.)
1 Biaya Pemasangan Air Unit 2.476.600,00 6 14.859.600,00

2 Biaya Pemasangan Listrik Unit 900.000,00 6 5.400.000,00

Total Rp 20.259.600,00

3.1.5 Rekapitulasi Biaya Awal

Biaya awal pada proyek Ruko Karsiman terdiri dari Biaya Tetap, Biaya Variabel, dan Biaya
sebelum Operasional. Rekapitulasi biaya awal dapat dilihat pada Tabel 3.5 :

14
Tabel 3.5. Rekapitulasi Biaya Awal Proyek Ruko Karsiman

No. Rincian Harga Jumlah (Rp.)

1 Biaya Tetap 233.291.584.8

2 Biaya Variabel 3.691.659.181,25

3 Biaya Sebelum Operasional 20.259.600,00

Total Rp. 3.945.210.366

3.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional

3.2.1 Gaji Pegawai Operasional Ruko Karsiman

Gaji pegawai terklasifikasikan atas jabatan yang dipegang, sehingga semakin tinggi
jabatan yang dipegang semakin besar nilai gaji yang diterima. Gaji Pegawai pada proyek Ruko
Karsiman dapat dilihat pada Tabel 3.6 :

Tabel 3.6. Gaji Operasional Proyek Ruko Karsiman

Total Gaji/tahun
No Jabatan Jumlah Gaji/bulan(Rp.) Total Gaji/bulan(Rp.)
(Rp.)

1 Manajer Operasional 1 4.000.000,00 4.000.000,00 48.000.000,00

2 Manajer Keuangan 1 5.000.000,00 5.000.000,00 60.000.000,00

3 Manajer Pemasaran 1 5.000.000,00 5.000.000,00 60.000.000,00

4 Kepala Staf 1 5.500.000,00 5.500.000,00 66.000.000,00
5 Security 2 3.000.000,00 6.000.000,00 72.000.000,00
Total Gaji Rp 25.500.000,00 Rp 306.000.000

Total Gaji Pegawai Operasional Ruko Karsiman per tahun sebesar Rp 306.000.000 . Masa
pengembalian Ruko Karsiman adalah selama 3 tahun sehingga total biaya gaji pegawai
operasioanal sebesar Rp 918.000.000,00

15
3.2.2 Biaya Operasional Marketing Office

Dalam memasarkan produk Ruko Karsiman, pengembang membentuk tim pemasaran (marketing).
Tim marketing membutuhkan biaya operasional sendiri dalam memasarkan Ruko Karsiman
kepada calon konsumen. Oleh karenanya, pada Tabel 3.7 terlampir biaya operasional marketing
office.

Tabel 3.6. Biaya Operasional Marketing Office Proyek Ruko Karsiman

Biaya Satuan Jumlah/Bul Biaya/bulan Biaya/tahun
No. Rincian
(Rp.) an (Rp.) (Rp.)
1
1 Advertisement - - 5.000.000,00 60.000.000,00
1
Listrik 2,000,000.00 1 2.000.000,00 24.000.000,00
2
3
3 Air 500,000.00 1 500.000,00 6.000.000,00
4
Internet
4 150,000.00 1 150.000,00 1.800.000,00
(Hosting)
5
5 Internet (Wi-Fi) 500,000.00 1 500.000,00 6.000.000,00
Rp Rp
Total Perlengkapan Marketing Office
8.150.000,00 97.800.000,00

Biaya operasional marketing office yang dimaksud adalah segala biaya yang dibutuhkan
untuk melakukan pemasaran baik melalui pameran secara langsung, tatap muka dengan calon
pembeli, serta segala kebutuhan yang diperlukan untuk marketing office menjalankan
aktivitasnya.

Total Biaya Operasional Marketing Office Ruko Karsiman per tahun sebesar Rp 97.800.000,00
. Masa pengembalian Ruko Karsiman adalah selama 3 tahun sehingga Biaya Operasional
Marketing Office Ruko Karsiman sebesar Rp 293.400.000,00

16
3.2.3 Tenaga Listrik

Kebutuhan listrik diperuntukan untuk penerangan jalan, kantor keamanan serta beberapa
fasilitas umum yang ada di dalam Ruko Karsiman . Pembayaran listrik untuk lingkungan Ruko
Karsiman adalah Rp 2.000.000,00/bulan atau Rp 24.000.000,00/tahun.

3.2.4 Air Bersih

Kebutuhan air bersih diperuntukan untuk kantor keamanan serta fasilitas umum yang
ada di dalam perumahan Ruko Karsiman . Pembayaran air sebesar Rp 500.000,00/bulan atau Rp
6.000.000,00/tahun.

3.2.5 Rekapitulasi Total Biaya Operasional

Rekapitulasi biaya operasional proyek Ruko Karsiman terlampir pada Tabel 3.7 :

Tabel 3.7. Rekapitulasi Biaya Operasional Proyek Ruko Karsiman

No. Rincian Total / bulan (Rp.) Total / tahun (Rp.)

1 Gaji Pegawai 25.500.000,00 306.000.000,00

2 Biaya Operasional Marketing Office 8.150.000,00 97.800.000,00

3 Tenaga Listrik 2.000.000,00 24.000.000,00

4 Air Bersih 500.000,00 6.000.000,00

Total Rp 36.150.000,00 Rp 433.800.000,00

Total Biaya Operasional Ruko Karsiman per tahun sebesar Rp 433.800.000,00 . Masa
pengembalian Ruko Karsiman adalah selama 3 tahun sehingga Total Biaya Operasional Ruko
Karsiman selama 3 tahun sebesar Rp 1.301.400.000,00.

3.3 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan

Biaya pemiliharaan yang dimaksud adalah seluruh rekapitulasi berupa prediksi

kebutuhan biaya perawatan setiap tahunnya. Biaya perawatan ditekankan terhadap fasilitas umum

17
yang ada didalam lingkungan Ruko Karsiman . Setiap unit yang terjual akan menjadi tanggung
jawab dari setiap pembeli sehingga perawatan unit Ruko Karsiman tidak termasuk dalam
perhitungan ini.

3.4. Rekapitulasi Biaya Proyek

Sebelum menentukan harga penjualan unit ruko, maka perlu dihitung keseluruhan
pengeluaran yang akan dikeluarkan selama masa investasi, yaitu 3 tahun. Biaya Pembangunan
terlampir pada Tabel 3.8 :

Tabel 3.8. Rekapitulasi Biaya Proyek Ruko Karsiman

Tahap Pembangunan Biaya
Biaya Tetap Rp233,291,584.80
Biaya Variabel Rp3,691,659,181.00
Biaya Sebelum Operasional Rp20,259,600.00
Biaya Operasional Rp1,301,400,000.00
TOTAL Rp5,246,610,366.05

3.5. Identifikasi dan Perhitungan Pendapatan

Harga penjualan unit ruko dari setiap tipenya didasari oleh prediksi nilai uang-waktu
untuk 3 tahun ke depan sehingga penjualan unit ruko sudah diprediksi tidak akan merugikan pihak
investor serta memberikan keuntungan yang sudah terprediksi. Harga Ruko Karsiman diprediksi
memiliki besaran yang tertera pada Tabel 3.9 :

Tabel 3.9. Biaya Tetap Proyek Ruko Karsiman

No. Bangunan Jumlah Unit Harga per unit (Rp.) Jumlah Harga (Rp.)

1 Ruko Karsiman 6 Rp1.320.000.000,00 Rp7.920.000.000,00

Total Rp7.920.000.000,00

18
 BAB 4

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SEBELUM PAJAK

4.1 Perencanaan Aliran Kas

4.1.1 Rincian Biaya Pembangunan

Biaya pembangunan dari Ruko Karsiman adalah Rp5,246,610,366.05 dimana
pembangunan dilaksanakan dalam sekali tahapan. Pada pembangunan Ruko Karsiman akan
ditunjang oleh investasi pribadi dan pinjaman bank dengan masing-masing persentase sebesar
50%. Biaya tersebut terlampir pada Tabel 4.1 :

Tabel 4.1. Persentase Biaya Proyek Ruko Karsiman

Tahap Pembangunan Nominal (Rp.)

Biaya Investasi Peminjaman Bank 2,623,305,183.25

Biaya Investasi Pribadi 2,623,305,183.25
TOTAL 5,246,610,366.05

4.1.2 Rincian Biaya Kas Pemasukan

Pemasukan dari pembangunan Ruko Karsiman ini adalah penjualan dari masing-
masing unitruko yang dibangun. Untuk penjualan unit ruko dimulai dari tahun pertama hingga
tahun ketiga dimana ditargetkan setiap tahunnya mendapatkan jumlah sebesar 20% dari penjualan
total seluruh unitnya.

Penjualan Unit Ruko

Penjualan unit ruko menggunakan sistem ready stock dan KPR (kredit perumahan
rakyat) dimulai dari tahun pertama ketika pemasaran mulai dilakukan hingga semua unit rumah
terjual (tahun ke-3). Sistem ready stock adalah sistem dimana pembeli dapat membeli unit dan
langsung menggunakan unit yang telah disahkan hak miliknya kepada pembeli. Dan dengan sistem
kredit pemasukan setiap tahunnya, diperkirakan pendapatan setiap tahunnya mulai dari tahun ke-
1 hingga tahun ke-3 adalah 15% dari total pendapatan semua unit ruko.

4.1.3 Rincian Kas Keluar Akibat Pembayaran Peminjaman

19
 Jumlah biaya yang dipinjam dilakukan secara terpisah dengan alasan pencegahan
penurunan nilai mata uang yang terlalu besar akibat pengaruh waktu. Sehingga dari setiap
peminjaman yang dilakukan setiap tahap dilakukan pembayaran peminjaman dengan waktu yang
berbeda-beda.

Pembayaran peminjaman dari bank dimulai setelah satu tahun peminjaman dan
dilakukan selama tiga tahun pada pembayaran pinjaman pembangunan. Dengan menggunakan
nilai bunga bank sebesar 10% maka nilai uang yang harus dibayar setiap tahunnya selama tiga
tahun ditentukan dengan rumus A(A/P, 3, 10%).

Nilai peminjaman uang setelah 1 tahun dan jumlah pembayaran setiap tahunnya dirinci
sebagaimana terlampir pada Tabel 4.2 :

Tabel 4.2. Nilai Peminjaman dan Pengembalian Biaya Proyek Ruko Karsiman
Jumlah yang
Jumlah Peminjaman Tahun Pembayaran harus dibayar
Peminjaman
(Rp.) Peminjaman setiap tahun
(Rp.)
Peminjaman Bank 2,623,305,183.25 1,2,3 1,054,869,848.61

4.2 Perhitungan Kelayakan Investasi

4.2.1 Aliran Kas Sebelum Pajak
Rumus aliran kas sebelum pajak adalah sebagai berikut:
Aliran Kas Sebelum Pajak = Pemasukan Pengeluaran (1)
Keterangan :

Pemasukan = Pinjaman Bank, Penjualan Unit Ruko

Pengeluaran = Investasi Pembangunan, Biaya Operasi Manajemen, Perawatan, Pengembalian
Biaya Pinjaman

Perhitungan (Akhir Tahun ke-1)

Aliran Kas Sebelum Pajak = Pemasukan Pengeluaran
Pemasukan = Pinjaman Bank (sejumlah pinjaman yang Rp 874,435,061.61
terbagi atas 3 kali pencairan)=

20
 Penjualan Unit Rumah (penjualan sebesar 2 Rp 2,640,000,000,00
unit per tahun) =

Jumlah = Rp 3.514.435.061,00

Pengeluaran = Investasi Pembangunan (total biaya investasi Rp (874.435.061,00)

yang terbagi oleh 3 kali pembayaran) =
Biaya Operasi Manajemen = Rp (433.800.000,00)

Pengembalian Biaya Pinjaman = Rp (1.055.560.000,00)

Jumlah = Rp (2.363.104.910,00)

Sehingga,
Aliran Kas Sebelum Pajak = Rp 3.514.435.061,00 Rp 2.363.104.910,00
= Rp1.151.330.151,39 (plus)

Maka pada perhitungan Aliran Kas Sebelum Pajak didapatkan

Perhitungan Present Worth (PW) Tahunan
PW = Aliran Kas Sebelum Pajak (P/F, i%, n)

= Rp1.151.330.151,39 (P/F, 10%, 1)

= Rp1.151.330.151,39 x 0,909091

= Rp1.046.663.878,66
PW netto = PW Tahunan
PW netto = Rp 3.138.109.404,72 bernilai positif sehingga proyek tersebut layak untuk dijalankan

Maka dapat ditentukan setiap tahunnya, rincian biaya pemasukan, pengeluaran, peminjaman, dan
pengembalian yang terlampir pada Tabel 4.3 :

21
Tabel 4.3. Rekapitulasi Arus Kas Proyek Ruko Karsiman
No Tahun Ke-n 1 2 3

1 Peminjaman (50 %)

Peminjaman tahap I Rp 874,435,061.61 Rp 874,435,061.61 Rp 874,435,061.61

2 Investasi

Investasi tahap I Rp 874,435,061.61 Rp 874,435,061.61 Rp 874,435,061.61

3 Biaya Operasi dan Manajemen

Gaji Pegawai Rp 306.000.000,00 Rp 306.000.000,00 Rp 306.000.000,00

Operasional Marketing Office Rp 97.800.000,00 Rp 97.800.000,00 Rp 97.800.000,00

Tenaga Listrik Lingkungan Rp 24.000.000,00 Rp 24.000.000,00 Rp 24.000.000,00

Air Rp 6.000.000,00 Rp 6.000.000,00 Rp 6.000.000,00

4 Pembayaran Peminjaman

Tahap 1 Rp 1.055.560.000,00 Rp 1.055.560.000,00 Rp 1.055.560.000,00

5 Pendapatan Rp 3.514.435.061,00 Rp 3.514.435.061,00 Rp 3.514.435.061,00

6 Aliran Kas Netto Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39

7 Pembagi Faktor Diskon 0.909 0.826 0.751

8 PW Tahunan Rp1.266.463.039,88 Rp1.393.862.168,75 Rp Rp1.533.062.784,81

22
9 PW Netto Rp4.193.387.993,44

23
 BAB 5

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SETELAH PAJAK

5.1 Perhitungan Pajak

Pada bab sebelumnya telah dilakukan perhitungan analisis kelayakan investasi sebelum pajak
hingga didapat aliran kas netto yang terlampir pada Tabel 5.1 :

Tabel 5.1. Rekapitulasi Arus Kas Proyek Ruko Karsiman

Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran Kas
Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Pada proyek ini tidak terdapat depresiasi, sehingga penghasilan yang kena pajak adalah
penghasilan dari nilai aliran kas netto yang terlampir pada Tabel 5.2 :
Tabel 5.2. Aliran Kas Terdepresiasi Proyek Ruko Karsiman
Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran Kas
Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Penghasilan
Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Kena Pajak

Perhitungan pajak berdasarkan total penghasilan kena pajak sesuai dengan undang-undang yang
mengatur yaitu Pasal 17 ayat (1) huruf b yang berbunyi Tarif wajib pajak badan dalam negeri
dan bentuk usaha tetap adalah sebesar 28% (dua puluh delapan persen). Perhitungan pajak proyek
Ruko Karsiman terlampir pada Tabel 5.3 :

Tabel 5.3. Perhitungan Pajak Tahunan Proyek Ruko Karsiman

Tahun ke 1

Pendapatan Rp1.151.330.151,39

Jumlah Penghasilan Kena Pajak Rp1.151.330.151,39

24
 Jumlah Tanggungan Pajak Rp (322.372.442,40)

Tahun ke 2

Pendapatan Rp1.151.330.151,39

Jumlah Penghasilan Kena Pajak Rp1.151.330.151,39

Jumlah Tanggungan Pajak Rp (322.372.442,40)

Tahun ke 3

Pendapatan Rp1.151.330.151,39

Jumlah Penghasilan Kena Pajak Rp1.151.330.151,39

Jumlah Tanggungan Pajak Rp (322.372.442,40)

5.2 Perhitungan Aliran Kas Setelah Pajak

Perhitungan Aliran Kas Setelah Pajak terlampir pada Tabel 5.4 :

Tabel 5.4. Perhitungan Aliran Kas Setelah Pajak Proyek Ruko Karsiman
No Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran kas
1 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Penghasilan Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39

2 Rp1.151.330.151,39
Kena Pajak

Tanggungan Rp Rp Rp
3
Pajak (322.372.442,40) (322.372.442,40) (322.372.442,40)

25
 Aliran Kas
4 Setelah Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00
Pajak

Pembagi
5 Faktor 0.909 0.826 0.751
Diskon

PW
6 Rp 911.944.674,4 Rp 1.003.580.762 Rp 1.103.805.205
Tahunan

7 PW Netto Rp 3.019.330.641

5.3 Perhitungan Kelayakan Investasi

Ada tiga cara untuk meneliti kelayakan suatu investasi yaitu dengan cara :
a. Menghitung Net Present Value (NPV)
Suatu proyek dikatakan layak atau tidak bila memenuhi kriteria berikut :
NPV > 0, investasi layak
NPV < 0, investasi tidak layak

b. Menghitung Incremental Rate of Return (IRR)

IRR > MARR , investasi layak
IRR < MARR, investasi tidak layak

c. Payback Period
Payback period (periode pengembalian) merupakan masa atau waktu ketika net present value
(NPV) komulatif investasi sudah mencapai lebih dari nol.
Payback period < masa investasi, investasi layak
Payback period > masa investasi, investasi tidak layak.

Kelayakan Investasi

26
1. Metode Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value (NPV) adalah metode yang menghitung selisih antara nilai sekarang
(investasi awal) dengan nilai sekarang kas bersih di masa yang akan datang berdasarkan tingkat
MARR yang telah ditentukan.

Cft Io
NPV
(1 k )
Keterangan :

1.Cft = aliran kas bersih

2.Io = investasi awal
3.k = cost of capital project
Perhitungan Kelayakan menggunakan metode NPV terlampir pada Tabel 5.5 :
Tabel 5.5. Perhitungan NPV Proyek Ruko Karsiman
No Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran kas
1 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Penghasilan Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39

2 Rp1.151.330.151,39
Kena Pajak

Tanggungan Rp Rp Rp
3
Pajak (322.372.442,40) (322.372.442,40) (322.372.442,40)

Aliran Kas
4 Setelah Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00
Pajak

Pembagi
5 Faktor 0.909 0.826 0.751
Diskon

PW
6 Rp 911.944.674,4 Rp 1.003.580.762 Rp 1.103.805.205
Tahunan

7 PW Netto Rp 3.019.330.641

27
Perhitungan NPV dapat menggunakan rumus :
Cft Io
NPV
(1 k )
= (aliran kas netto/faktor diskon) investasi awal
= Rp 4.193.514.779 -Rp5.246.610.366,05
= -Rp 1.053.095.587 (minus)
NPV < 0 Investasi menurut metode NPV dinilai tidak layak.

2. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Ketika sejumlah uang diinvestasikan, suatu tingkat bunga harus ditetapkan untuk pengembalian
uang tersebut sehingga total investasi ditambah bunganya dapat penuh dikembalikan di akhir
penerimaan.

IRR= x 100%

Perhitungan Kelayakan menggunakan Metode IRR terlampir pada Tabel 5.6 :

Tabel 5.6. Perhitungan IRR Proyek Ruko Karsiman
No Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran kas
1 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Penghasilan Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39

2 Rp1.151.330.151,39
Kena Pajak

Tanggungan Rp Rp Rp
3
Pajak (322.372.442,40) (322.372.442,40) (322.372.442,40)

Aliran Kas
4 Setelah Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00
Pajak

Pembagi
5 Faktor 0.909 0.826 0.751
Diskon

28
 PW
6 Rp 911.944.674,4 Rp 1.003.580.762 Rp 1.103.805.205
Tahunan

7 PW Netto Rp 3.019.330.641

Perhitungan IRR dapat menggunakan rumus :

IRR= x 100 %
Rp 828.957.709,00
= Rp 5.246.610.366,05 x 100%

= 15.79 %

MARR = 10 %
IRR > MARR Investasi menurut metode IRR dinilai layak.
3.Metode Payback Period (PP)
Penggunaan metode ini untuk mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali.
Tabel 5.7. Perhitungan PP Proyek Ruko Karsiman
No Tahun Ke-n 0 1 2 3

Aliran kas
1 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39
Netto

Penghasilan Rp1.151.330.151,39 Rp1.151.330.151,39

2 Rp1.151.330.151,39
Kena Pajak

Tanggungan Rp Rp Rp
3
Pajak (322.372.442,40) (322.372.442,40) (322.372.442,40)

Aliran Kas
4 Setelah Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00 Rp 828.957.709,00
Pajak

Pembagi
5 Faktor 0.909 0.826 0.751
Diskon

PW
6 Rp 911.944.674,4 Rp 1.003.580.762 Rp 1.103.805.205
Tahunan

29
 7 PW Netto Rp 3.019.330.641

Perhitungan PP dapat menggunakan rumus :

= + 1

Dimana :
n = masa investasi
a = jumlah investasi mula-mula
b = jumlah investasi arus kas pada tahun ke-n
c = jumlah investasi arus kas pada tahun ke-(n+1)
Untuk menghitung PP dengan sebaran arus kas yang berbeda setiap tahunnya, maka perlu
menghitung arus kas kumulatif selama masa investasi yang terlampir pada Tabel 5.8 :
Tabel 5.8. Arus Kas Kumulatif Proyek Karsiman

No Arus Kas Arus Kas Kumulatif

1 Rp 911.944.674,4 Rp 911.944.674,4
2 Rp 1.003.580.762 Rp1.915.525.436,4
3 Rp 1.103.805.205 Rp3.019.330.641
a = Rp5.246.610.366,05
b = Rp 911.944.674,4
c = Rp1.915.525.436,4
n = 3 tahun
Rp5.246.610.366,05Rp 911.944.674,4
= 3 + 1 = 7,3 tahun
Rp 1.915.525.436,4Rp 911.944.674,4

Payback Period (PP) Proyek Ruko Karsiman adalah sebesar 7,3 tahun.

PP > Masa Investasi, maka investasi menurut PP dinyatakan tidak layak.

5.4 Analisa Sensitivitas

5.4.1 Perubahan Terhadap Pendapatan
Perubahan pendapatan yang dimaksudkan disini adalah terjadinya peningkatan penerimaan
dari perusahaan pada jangka waktu proyeksi. Hal ini mungkin dapat terjadi bila permintaan
pasar menjadi lebih besar dari perkiraan awal. Perhitungan analisa sensitivitas ini

30
menggunakan MARR 10 % dan 15%. Sehingga dari perhitungan yang dilakukan pada kondisi
ini menghasilkan:
Tabel 5.9. Analisa Sensitivitas Terhadap Perubahan Pendapatan (MARR = 10 %)
Parameter Presentase Kenaikan Pendapatan
Kelayakan 5% 20% 30% 41%
NPV Rp 846.809.482 Rp 214.392.631 Rp Rp
(minus) (minus) 204.958.846, 666.245.472,4(plus)
7 (plus)
IRR 23 % 26 % 28.5 % 30 %
5

Berdasarkan tabel 5.9 menunjukan bahwa menurut NPV proyek dapat dikatakan layak jika
mengalami perubahan pendapatan(peningkatan) sebesar 30 % sedangkan untuk IRR dapat
dilihat bahwa semakin tinggi perubahan pendapatan maka semakin tinggi pula IRR yang
dihasilkan.
Perhitungan berikutnya adalah sama namun yang berubah adalah nilai MARR yaitu sebesar
15%. Dapat dilihat hasil dari perhitungan kedua parameter tersebut antara lain :
Tabel 5.10. Analisa Sensitivitas Terhadap Perubahan Pendapatan (MARR = 15 %)
Parameter Presentase Kenaikan Pendapatan
Kelayakan 5% 20% 30% 41%
NPV Rp 416.379.959 Rp Rp Rp
(minus) 273.652.955,8 733.674.899,3 1.239.699.037(plus)
(plus) (plus)
IRR 23 % 26 % 28.5 % 30 %
Berdasarkan tabel 5.10 menunjukan bahwa NPV proyek dapat dikatakan layak pada saat
presentase kenaikan pendapatan 20 % jika MARR dirubah menjadi 15% sedangkan untuk IRR
dapat dilihat tidak mengalami perubahan.

31
 BAB 6
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
1. Ruko Karsiman dibangun sebanyak 6 unit di Jln. Soekarno Hatta Km. 6 Kelurahan Batu
Ampar Balikpapan Utara dengan nilai proyek sebesar Rp5.246.610.366,05 dan untuk balik
modal maka direncanakan masa investasi selama 3 tahun dengan harga per unit yaitu
Rp1.320.000.000,00
2. Melalui Pinjaman Bank sebesar 50% dari nilai proyek, Present Worth Netto yang didapat
sebesar Rp4.193.387.993,44 sebelum dibebankan Pajak, dan sebesar Rp 3.019.330.641
setelah dibebankan Pajak.
3. Perhitungan kelayakan investasi menghasilkan
1. NPV = Rp 1.053.095.587 (minus) < 0
2. IRR = 15,79% > MARR = 10%
3. PP = 7,3 tahun > Masa Investasi = 3 tahun
4. Proyek Ruko Karsiman sensitiv terhadap perubahan nilai pendapatan dan suku
bunga.
4. Proyek Ruko Karsiman dinyatakan Tidak Layak untuk Dilaksanakan.
6.2 Saran
Dari kesimpulan di atas maka disarankan untuk perencanaan aspek finansial Ruko Karsiman,
pada harga Ruko dinaikkan dengan masa investasi lebih lama.

32