Partie I : L'entreprise et son environnement

Section 1 : Caractristiques de l'organisation industrielle

A. Conditions de base de lindustrie de limmobilier
1.Conditions de la demande
2.Conditions de base de l'offre
3.Les Intervenants du secteur immobilier marocain
4.Les politiques gouvernementales
5.Les contraintes boursires

B.Prsentation de lentreprise et de ses DAS

1.Renseignement a caractre gnral
2. Objet social
3. Textes lgislatifs et rglementaires applicables la Socit
4.Lhistorique

5. Lhistoire du groupe

6. Organisation

7. Capital humain

8. la matrice SWOT

Section 2 : caractristiques de lanalyse concurrentielle : le modle de Porter

Section 3 : la chaine de valeur

Section 4 : Le positionnement concurrentiel

A. Processus de positionnement concurrentiel
B. La matrice de positionnement concurrentielle
C. Estimation de la dure de lavantage concurrentie
Partie I : L'entreprise et son environnement
Section 1 : Caractristiques de l'organisation industrielle
A. Conditions de base de lindustrie de limmobilier

Dfinitions et donnes

Limmobilier commercial ( commercial real estate ou CRE) dsigne lensemble des biens
immobiliers dtenus par des acteurs professionnels qui nen sont pas les occupants, et qui
en retirent un revenu titre habituel. Il sagit donc du parc immobilier dtenu par des
investisseurs, en particulier institutionnels. Compte tenu de leur particularit, les bailleurs
sociaux dune part, et les particuliers propritaires bailleurs dautre part, sont exclus du
champ de lanalyse.

Cette dfinition de limmobilier commercial par type de dtenteur recouvre une large
varit dactifs.

-les actifs immobiliers dentreprise reprsentent la part majoritaire, mais non exclusive, des
actifs de limmobilier commercial. Parmi ces actifs, on peut distinguer quatre grands types
de biens correspondant diffrents segments : (i) les bureaux, (ii) les locaux commerciaux,
qui vont des commerces en pied dimmeuble aux centres commerciaux, (iii) les locaux
dactivits et de logistiques destins concevoir, produire et stocker les marchandises
(entrepts, locaux de production, etc.), et (iv) limmobilier de service, regroupant les htels
et les tablissements de sant et de loisir. Sur ce champ dactifs, limmobilier commercial
correspond la partie du parc dimmobilier dentreprise qui nest pas dtenue en propre par
ses occupants

- dautres actifs non rsidentiels tels que des parkings ou des restaurants ;

- et des actifs rsidentiels : compte tenu dune dfinition par nature du dtenteur et malgr
lexclusion des bailleurs sociaux, le champ recouvre aussi des actifs rsidentiels, sous forme
dhabitat collectif notamment. La part de ces actifs dans limmobilier commercial est
toutefois assez rduite.

Limmobilier commercial prsente des enjeux particuliers 3 . Cette classe dactif est a priori
assez sensible la conjoncture conomique : les conditions du march immobilier (prix,
dynamique des transactions, taux de vacance, volutions des loyers, etc.) dpendent
notamment du contexte macroconomique (situation conomique et financire des
entreprises occupantes, demande de biens immobiliers des entreprises, etc.). Par ailleurs,
elle est galement influence par des logiques financires affectant lattractivit relative des
placements immobiliers vis--vis dautres classes dactifs financiers.

1-condition de la demande

La demande en logement55 au Maroc est domine par les particuliers qui reprsentent prs
de 65% de la demande globale en logement. La deuxime composante est constitue de la
demande de placement ou spculative qui reprsente prs 25%. La troisime composante
est constitue de la demande trangre qui reprsente 10%. Cette dernire sest
dveloppe considrablement ces dernires annes en passant de 2% en 2000 10% en
2008.

La demande en logement sest acclre ces dernires annes sous linfluence des facteurs
dmographiques et conomiques. En effet, le nombre de mnages qui sajoute chaque
anne en milieu urbain est de 125.000 depuis 2004. En milieu rural ce nombre est de 32.000.
Il est prvu que ce nombre passe en 2015 145.000 pour le milieu urbain et 30.000 pour le
milieu rural. Trois facteurs influencent laccroissement des effectifs des mnages qui
sajoutent annuellement en milieu urbain : lmigration du milieu rural, la baisse de la taille
des mnages et la fcondit naturelle. Chaque anne prs de 35.000 mnages quittent le
milieu rural pour aller sinstaller dans les villes la recherche dun cadre de vie meilleur et
particulirement un emploi. Les mutations socio-conomiques que la socit marocaine a
enregistres ces vingt dernires annes ont un impact considrable sur la structure de la
famille marocaine et particulirement la taille des mnages urbains qui a baiss de 10%
entre 1994 et 2004 et de 3% entre 1982 et 1994.

Au plan conomique, le taux de croissance de PIB au cours de la priode 2000-2009 est de

4,7% contre un taux de 2,1% au cours de la priode 1990-1999. Le PIB par habitat (Parit
pouvoir dachat) est pass de 2600 USD 4.400 USD entre 2000 et 2009. Le taux de
chmage est pass de 21,5% 9,6% entre 2000 et 2009, le SMIG est pass de 1743DH
2000 DH au cours de la mme priode, enregistrant une hausse de 15,3%. Cette relance
conomique a contribu largement au dveloppement de la demande sur le logement. En
effet, le taux de proprit en milieu urbain est pass de 52,8% 65% entre 2000 et 2009.
Chaque anne 73.000 mnages deviennent propritaires de leur logement au cours de la
priode 2005-2009 contre 50000 seulement entre 1995 et 1999.

2-la condition de loffre

Loffre en logement neuf est assure en majorit par les particuliers dans le cadre de lauto-
construction43. Ce mode de production reprsente prs de 59% de la production globale en
logement. Cette production concerne en majorit le produit maison marocaine qui
reprsente 69% du parc logement et le produit villa qui reprsente 4% du parc logement.
Ce mode de production bnficie dun certain nombre davantages fiscaux, notamment
lexonration totale de la TVA pour des surfaces construites infrieures 300 m. En gnral,
les mnages recourent ce mode de production afin de rduire au maximum le cot
construction de leur logement. Cette opration commence par lachat dun lot quip et se
termine par la construction progressive du logement en rez-de-chausse simple ou un rez-de
chausse plus plusieurs tages. Ce mode de production est trs rpandu dans les priphries
des villes o le foncier est encore accessible des prix abordables et dans les villes telles
Oujda, Nador, Mekns et Fs o les lotissements sont trs rpandus45. Ce mode de
production est de plus en plus en rgression au profit de la promotion organise. Au cours
des vingt dernires annes, ce mode de production a perdu prs de 1 point de son poids
dans la production globale de logement au Maroc.
La production de logement assure par les promoteurs organiss reprsente prs de 41% de
la production globale en logement au Maroc. Cette production concerne en majorit
lhabitat collectif ou lappartement . Ce produit reprsente 16% du parc logement
marocain. Ce mode de production est plus rpandu dans les grandes villes telles Casablanca
o la production organise reprsente 84% et Fs avec prs de 78%.

La production annuelle de logement46 au Maroc est de 127.000 en 2009 et 122.000 en 2008

. Depuis 2003, la production de logement dpasse le seuil de 100.000 logements par an.
Cette production a enregistr une croissance moyenne de 4,9% au cours des 10 dernires
annes contre un accroissement dmographique de 1,2%. Depuis 2003, la production de
logement au Maroc commence dpasser les besoins en logement dus au croit
dmographique. Cette nouvelle tendance a contribu au commencement de la matrise du
dficit de logement au Maroc.

3-les intervenants du secteur

Acteurs du secteur

Les promoteurs immobiliers

Un promoteur immobilier a pour mission de dvelopper et de construire un projet immobilier sur un

terrain, avec l'intention de le revendre un ou plusieurs acqureurs.

Le processus de construction commence par une demande dautorisation de construire dpose auprs
des autorits. Ensuite, le promoteur immobilier value le cot de construction exact en faisant appel des
entreprises partenaires. Une fois les marchs attribus et lautorisation de construire octroye, la
construction peut dmarrer. Ce nest que lorsque les fondations sont termines que la communication et la
commercialisation du projet peuvent commencer.

La pratique du Noir devient de plus en plus limite grce aux actions de la Fdration
Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). Sur de plus en plus de projets, des campagnes
daffichage sont ainsi lances pour afficher les prix, afin de montrer quils sont fixes et que la
transaction se fait sans recours au noir .

Les agences immobilires

Les agences immobilires se dveloppent petit petit dans le Royaume avec notamment linstallation de
franchises trangres. Nanmoins, lintermdiation immobilire est encore embryonnaire puisque les
agences immobilires ne captent que 5% de lensemble des transactions immobilires contre 55% en
France et plus de 80% aux Etats-Unis. Il faut dire que leurs commissions sont importantes et sont bien
souvent comprises entre 2,5 et 3% du prix de vente. Cest en effet le prix payer pour une assistance
toutes les tapes de lacquisition. Vritables intermdiaires, les agences immobilires concentrent et
rapprochent loffre et la demande. Elles ngocient les termes de laccord et accompagnent leurs clients
jusqu laboutissement final.

Les architectes

La relation entre larchitecte et son client est dfinie par un contrat spcifique Il est ainsi bon
de savoir quun architecte a des missions obligatoires.

Dans un premier temps, il doit tablir tous les documents architecturaux graphiques et crits relatifs la
conception ou la modification dune construction et les fournir la commune pour lobtention du
permis de construire.

Il lui incombe galement de veiller la conformit des tudes techniques ralises.

Enfin, il doit suivre les travaux de construction, en contrler la conformit avec les plans architecturaux et
les indications de lautorisation de construire. Il doit ainsi tablir une attestation dclarant la fin des
travaux et la conformit aux plans autoriss en vue dobtenir le permis dhabiter ou le certificat de
conformit.

Larchitecte peut galement tre charg daccomplir dautres missions entrant dans le cadre de ses
comptences professionnelles. Les honoraires percevoir en sus pour ces missions sont librement dfinis
entre larchitecte et le matre douvrage.

Les notaires
Le notaire est avant tout un officier public, tabli pour recevoir les actes auxquels les parties doivent ou
veulent faire donner le caractre d'authenticit. Les notaires sont nomms par Dahir Royal et les actes sont
tablis en langue franaise.

Le choix dun notaire se fait gnralement dun commun accord entre vendeur et acheteur et aucune partie
ne peut limposer lautre. En pratique, un promoteur immobilier confie nanmoins un projet immobilier
un ou plusieurs notaires, auxquels il a donn toutes les informations ncessaires une bonne gestion de
celui-ci.

Le notaire, avant de dresser un acte quelconque concernant un bien immobilier, vrifie la situation
juridique et fiscale relative au bien en question. Il veille ce que lacqureur reoive toutes les
clarifications sur le bien et vrifie lapurement de toute dette ou charge sur celui-ci (impts, hypothques,
charges de coproprits). Il garantit aussi au vendeur lencaissement de son prix de vente. Cette somme
est dpose par lacheteur entre les mains du notaire qui ne la dbloque quaprs avoir inscrit lacte de
vente sur les livres fonciers et aprs avoir obtenu une attestation des services de recouvrement fiscal
certifiant du paiement des impts grevant le bien vendu.
Pour les biens en coproprit, le notaire doit se faire dlivrer une attestation du syndic de coproprit
attestant que le bien nest redevable au profit de la coproprit daucun arrir de cotisation.

Pour un bien neuf, le notaire sassure quil a reu toutes les autorisations et documents requis en la
matire (autorisation de construire, permis dhabiter, rglement de coproprit agr par les services de la
conservation foncire et du cadastre). Il vrifie galement que le bien est galement libre de toute
hypothque.

Pour un bien ancien, le notaire vrifie la situation juridique du bien et du vendeur ainsi que la situation
fiscale du bien en veillant notamment ce que les impts grevant le bien soient pays ainsi que les
charges de coproprit. Lorsque le vendeur demande un dlai pour vacuer le bien cd, le notaire doit le
stipuler clairement dans son acte et prvoir des clauses pnales dissuasives en cas de non respect de ce
dlai.

Les notaires sont libres de fixer leurs honoraires. Nanmoins, le taux appliqu pour une transaction
normale est de lordre de 1% du montant du prix de vente.
Les banques

Les banques permettent de financer votre bien immobilier lorsque vous navez pas suffisamment de
ressources personnelles. Pour bien ngocier son crdit immobilier, il faut faire attention au taux
demprunt, aux conditions qui lui sont assorties et fournir un apport personnel consquent. Si vous tes
adhrent de la Fondation, les crdits Fogalef vous permettent de bnficier de taux trs intressants par
rapport aux taux du march.

Les assureurs

Si vous souscrivez un crdit immobilier, vous pouvez contracter lassurance dcs obligatoire auprs de
votre banque comme auprs dune compagnie dassurance. Une fois achet, il est fortement recommand
dassurer votre bien immobilier en souscrivant notamment une assurance habitation multirisque.
Les courtiers

Une socit de courtage ou courtier est une entreprise ou une personne qui sert d'intermdiaire pour une
opration et qui travaille en indpendant.
Ainsi, vous pouvez contacter un courtier en assurance qui va prospecter auprs des compagnies
d'assurances et ngocier pour vous les contrats les plus avantageux, aux meilleurs prix.
De mme, dans le cadre d'un crdit immobilier, vous pouvez faire appel un courtier en prt immobilier
qui va rechercher et ngocier votre place votre crdit auprs des banques.

Les courtiers se rmunrent laide dune commission sur les contrats effectivement conclus. Si vous
acceptez une de leur proposition dassurance ou de crdit immobilier, vous devrez alors leur verser un
pourcentage de la transaction conclue. Parfois, des frais de dossier peuvent sajouter ces commissions

4. Les politiques gouvernementales

1/ Programme de La mise niveau urbaine

Fondements de lapproche dintervention

La mise niveau urbaine est une approche globale et intgre qui consiste en une srie
dinterventions sur les tissus urbains des villes concernes.

Inscrite dans une dmarche axe et fonde sur la synergie et la bonne concertation entre
lensemble des partenaires concerns par le dveloppement urbain au Maroc. La mise niveau
urbaine se positionne comme autant de rponses, dclines en divers axes stratgiques aux
problmatiques urbaines : assainissement, alimentation en eau potable, mobilit et circulation,
radication des foyers dinsalubrit, anticipation des extensions urbaines,

Durant la priode allant de 2002 2015, le bilan dintervention du Ministre a port sur 504
conventions avec une subvention de 12 milliards de dirhams

2/ Programme dhabitat social dans les provinces du sud

De nombreux programmes ont vu le jour en priodes distinctes, y compris le programme

d'urgence et le programme Al Aouda et Al Wahda, qui visent principalement satisfaire les
besoins de la population des provinces du sud, en ce qui concerne le logement et les
lotissements dhabitat quips.

Le nouveau programme de construction et d'habitation pour la priode 2007-2015 est considr

comme le plus important programme au niveau d'investissement slevant plus de 4095
millions de dirhams. Ce programme comprend le relogement de la population des camps, la
satisfaction de besoins en logements pour le compte de toutes les classes sociales et la
ralisation de programmes de rhabilitation des villes dans les provinces du sud.

En plus de ce programme, d'autres accords ont t conclus pour satisfaire les nouveaux
besoins, tels que l'accord concernant l'amnagement urbain de Guelmim (2010-2015), avec
lapport de 80 millions de dirhams de la part du ministre.

3/ Programme villes sans bidonvilles

Programme national visant lradication des bidonvilles du Royaume dici 2014 sur la base
dune contractualisation par ville entre lEtat, lAutorit et les Collectivits Locales pour la
rsorption des bidonvilles existants et la prvention de leur prolifration.

Donnes gnrales sur le programme

En 2004, anne de lancement du programme, le nombre de mnages concerns par le

programme tait de 270 000 mnages pour passer, aprs actualisation, 380 714
mnages rpartis sur 85 villes et centres urbains;
Le cot total du programme est estim 32 milliards de dirhams dont 10 milliards de
dirhams supports par lEtat.

Etat davancement

56 villes dclares
Plus dun million et 300 mille dhabitants ont vu leurs conditions dhabiter samliorer
Prs de 82% des mnages cibls sont concerns par des projets achevs ou en cours
dexcution
La majorit des mnages disent tre satisfaits de leurs logements et quils ne sont pas
prts de quitter court terme
A travers ce programme, les mnages ont amlior leurs accs aux quipements cuisine
et toilette et le taux de satisfaction atteint prs des 90%
Au niveau communautaire, le taux de satisfaction des mnages est de 72% et seuls
7%ont un taux dinsatisfaction limit.
Par rapport au site dimplantation des projets de recasement ou de relogement, le taux
de satisfaction est de 61%. Seuls 16% dclarent tre insatisfaits

4/ Le Programme de villes nouvelles

Au Maroc, sintresser lamnagement de villes nouvelles ncessite de

prciser de quoi il retourne exactement, tant cette terminologie y recouvre une
diversit de types. Une lecture historique permet de les distinguer : ville nouvelle
prcoloniale (Essaouira, ex-Mogador, cration du sultan Mohamed ben Abdallah au
XVIIIe sicle) ; ville nouvelle coloniale (Fs Jdid) ; ville nouvelle du Roi ( Cit
royale Sala El Jadida Sal) ; enfin, les dernires nes, savoir les villes
nouvelles relevant dun urbanisme de projet, dont la cration a t engage partir
du dbut des annes 2000, dans le cadre dun Programme national et dans un
contexte de no-libralisation de laction publique. Au sein de cette dernire
catgorie de villes nouvelles, on peut diffrencier celles portes par la socit CDG-
Dveloppement1, filiale de la Caisse de dpt et de gestion (CDG), de celles
portes par le Groupe Al Omrane (GAO), un holding sous la tutelle du ministre
dlgu auprs du Premier ministre en charge de lHabitat et de lUrbanisme (MHU).
Cest sur ce Programme de villes nouvelles, lanc en 2004 par le MHU et dont
ressort ce dernier type, que cet article se propose de dresser un bilan critique.

5-Les contrainte boursiere

La bourse en tant quinstrument de placement qui permet aux particuliers de devenir les
associs des plus grandes entreprises prives industrielles et commerciales par le biais des
actions Ou de devenir les cranciers de ces socits et de collectivits publiques comme lEtat
et les grandes entreprises nationales en achetant des obligations Pour les entreprises le
recours au march bousier revt un ensemble davantages en termes de lev de fond de
croissance et dinvestissement
Cependant lappel public lpargne (APE), via le march boursier, ne peut atteindre les
desseins tracs sans la prsence dune meilleure transparence de linformation financire
diffuse.

Les Contraintes et facteurs de rticence de l'introduction en bourse.

Toute chose tant gale par ailleurs, Malgr, les avantages non ngligeable qu'elle prsente,
l'introduction en bourse engendre pour les dirigeants d'une socit un certain nombre de
contraintes dont l'importance ne doit pas tre sous estime et qui peut mme tre considrs
comme des obstacles l'introduction en bourse. Ainsi l'introduction en bourse impose d'une
certaine manire l'entreprise se soumettre un certain nombre de contraintes. D'abord, une
introduction en bourse est synonymes de dilution de capital c'est--dire que le capital sera entre
les mains d'une multitude d'actionnaires ce qui conduit d'une part une perte de contrle, et
d'autre part au risque de voir s'inviter quelques indsirables (des concurrents ou des repreneurs
potentiels ). Ensuite, les entreprises cotes doivent tout dvoiler selon le principe de
transparence, notamment les informations sur les ventes, les marges, les salaires, les projets
d'avenir, cela signifie que leurs concurrents clients, fournisseurs et employs auraient accs des
informations sur le fonctionnement interne de l'entreprise, les problmes potentiels qui
pourraient dcouler de cette situation sont nombreux. Par ailleurs, la socit dont les titres sont
cots la bourse des valeurs est oblige de rendre la gestion de l'entreprise totalement
transparente vis--vis de l'extrieur et de tenir une comptabilit rigoureuse et conforme aux
normes dfinies par la loi en vigueur. Aussi, elle est tenue de publier toute information
commerciale, technique ou financire susceptible d'avoir une influence significative sur les
cours en bourse de leurs titres. Enfin, l'entreprise doit publier sa valorisation relle vis- - vis du
fisc, ce qui peut gner les actionnaires. En plus de la contrainte de transparence, l'entreprise
cote est soumise une contrainte de performance, c'est--dire la socit cote doit en
permanence lui donner le signal d'une entreprise performante, commercialement et
financirement. Dans notre tude on va se ramener analyser les facteurs de rticence
l'introduction en bourse des socits tunisiennes qui essentiellement sont de type familiale.

1 /Sacrifices en termes de cot et de temps.

Une introduction cote chre en temps et en argent, l'introduction en bourse voque donc tous
les sacrifices ncessaires qu'il faudrait consentir au cours de l'opration. D'une part, toute
l'quipe dirigeante serait mobilise par l'introduction et il leur serait difficile de faire autre chose
une fois le processus lanc (sacrifice en temps). D'autre part, l'introduction serait extrmement
coteuse. En effet l'entreprise nouvellement introduite dpenserait pour payer les
intermdiaires, les comptables, et les conseillers juridiques. Il y aurait galement le risque de
faire face aux alas rencontrs sur les marchs financiers ou dans l'entreprise, qu'ils viennent
interrompre le processus aprs que l'entreprise nouvellement cote a dj engag de fortes
sommes (sacrifice en terme de cot).

2/ L'absence de confidentialit

Les exigences imposes par l'introduction en bourse mettent en premire ligne les
performances passes et futures de l'entreprise et la transparence de sa gestion comme
condition ncessaire pour la mobilisation des capitaux. En effet La plus part des entreprises
tunisiennes jugent les principales conditions relatives la cote en bourse, telles que la
publication rgulire des comptes et la communication financire sur les vnements de
l'entreprise de contraignantes dans la mesure ou les concurrents et les ventuels associs
dcouvrent la stratgie de l'entreprise.

En fait, la qualit des informations transmises au public doit se plier aux obligations
d'informations exiges par la loi en matire de publication financire. Elle doit tre fiable et
transparente.

Toutes les mesures rglementaires sont perues par la plus part des chefs d'entreprises
tunisiennes comme tant une divulgation et une attente la confidentialit des affaires et donc
un danger qui menace la prennit de l'entreprise.

3/ Le caractre familial des entreprises

Le caractre familial des entreprises tunisiennes ne reste pas sans effet, car c'est souvent une
affaire de famille ce qui pousse les chefs d'entreprises refuser une introduction en bourse
puisque cette opration n'est rien d'autre qu'une ouverture du capital au public et l'intgration de
nouveaux actionnaires qui peuvent ventuellement contrecarrer leur libert de dcision et
d'action, ce qui n'a qu'une seule signification pour les actionnaires initiaux : la perte de contrle.

En effet, l'avnement des nouveaux actionnaires soumet l'entreprise des systmes de

contrles et de surveillance plus rigide qui peuvent compromettre la flexibilit dans la prise de
dcision en raison de l'htrognit du conseil d'administration.
b-Prsentation de lentreprise

2-objet social

La Socit a pour objet :

La promotion immobilire sous toutes ses formes ;

Lacquisition par tous moyens de droit, tous terrains nus ou comportant des constructions dmolir ;

La construction et ldification de tous immeubles, btiments ou autres, au Maroc ou ltranger ;

La ralisation sur ces terrains de toutes oprations de lotissement, y difi toutes constructions affectes
lhabitation ou usage commercial, professionnel ou administratif ;

Lexploitation de lactif social ainsi constitu, par la vente, la location ou lusage personnel des lots et
des constructions ;

La mise en valeur et le lotissement de terrains urbains et ruraux ;

Lexcution de toutes oprations en vue de raliser lobjet social ainsi dfini, la prise dintrts ou la
participation par voie dapport partiel, dapport fusion, de souscription ou dachat de titre, dans toutes
socits existantes ou en cours de constitution ayant un objet similaire ou connexe ;

Et plus gnralement, effectuer toutes oprations financires, commerciales, mobilires ncessaires ou

simplement utiles la ralisation de son objet social et susceptible de favoriser son essor et son
dveloppement, ainsi que toute participation directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, dans les
entreprises poursuivant des buts similaires ou connexes.

3-Textes lgislatifs et rglementaires applicables la Socit

De par sa forme juridique et ses relations avec les tiers, la Socit est rgie par le droit marocain et
notamment la loi n17-95 promulgue par le dahir n1-96-124 du 30 aot 1996 relative aux Socits
Anonymes telle que modifie et complte par la loi n20-05 du 23 mai 2008
De par son activit, elle est rgie par les Dahir suivants :

Loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes
dhabitation et morcellements ;

Loi n18-00 du 3 Octobre 2002 relative au statut d e la coproprit des immeubles btis ;

Article 19 de la loi de Finances 1999-2000 instituant des exonrations fiscales au profit des promoteurs
immobiliers, tel quil a t modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de Finances pour lanne 2001

Article 92 de la loi de Finances 2010 instituant de nouvelles exonrations fiscales au profit des
promoteurs immobiliers.

4-lhistorique

5-Lhistoire du groupe

Lhistoire de la socit Rsidences Dar Saada est intimement lie celle de B

 Group et de son fondateur
M. Abdelali Berrada Sounni. Elle fait donc partie de ce groupe prsent dans des
activits diversifies telles que la fabrication de matelas, lagriculture,
lducation, lhtellerie et limmobilier.
Le groupe est prsent dans limmobilier depuis prs de 40 ans. Une prsence initie
dans le segment du haut standing avec la socit Palmeraie Dveloppement avant
dinvestir le segment du social et du moyen standing avec ce qui va devenir la
socit Rsidences Dar Saada.

La Famille Berrada Sounni est lactionnaire historique et majoritaire de la socit Rsidences Dar Saada.
Elle dtient 55% du capital de Rsidences Dar Saada dont 41% travers le Groupe Palmeraie
Dveloppement.

La Famille Berrada Sounni, dans une volont douverture et de dveloppement de la socit, a renforc
en 2011 le tour de table par des investisseurs institutionnels marocains et trangers : North Africa
Holding est un fonds dinvestissement bas au Kowet

Aabar Investment PJS est un fonds dinvestissement tatique bas Abu Dhabi

Idraj SCA est un fonds de capital dveloppement marocain gr par CFG Group et dtenu 100% par
Mutandis

RMA Capital est une socit de gestion dactifs marocaine et dtenue 100% par RMA Watanya,
compagnie dassurance marocaine

Wafa Assurance est une compagnie dassurance marocaine et dtenue majoritairement par le groupe
Attijariwafa Bank En dcembre 2014, Rsidences Dar Saada a t introduite en bourse par augmentation
de capital. La socit a lev 1,1 milliards de dirhams lors de cette opration pour 20% du capital

6-Organisation

La socit a mis en place une organisation efficiente et adquate afin de saisir les opportunits de march
en respectant les procdures et les bonnes pratiques aux standards levs.
Rsidences Dar Saada a t pionnire dans la mise en place dune dmarche qualit couvrant trois champs
majeurs :

Qualit du produit : Mettre profit lexprience du Groupe Palmeraie Dveloppement en matire de

luxe pour une qualit plus labore du logement conomique ; Un concept urbanistique innovant qui
intgre de rels espaces de vie et vient contrer limage des cits dortoirs habituellement adosse aux
programmes immobiliers conomiques. La prennit de ces espaces communs est garantie par le syndic
que la Socit prend le soin de choisir avant la livraison de lensemble des units du projet.

Qualit du service : Un accompagnement continu des clients tout au long du processus des phases
dacquisition de leur logement. Un guichet semi-unique est en cours de mise en place au sige commercial
de Casablanca pour la centralisation de lensemble des dmarches dachat. Par ailleurs, la socit assure
un service aprs-vente sa clientle notamment travers la mise en place dun call center informant les
clients, les accompagnant et rpondant leurs ventuelles rclamations.

Qualit des prestataires partenaires : Une slection rigoureuse du rseau de ses prestataires intervenant
dans les tudes, lamnagement, larchitecture ainsi que la construction, permettant Rsidences Dar
Saada dassurer la qualit des diffrentes prestations.

7/capital humain

Rsidences Dar Saada croit profondment en ses hommes et femmes qui font chaque jour la russite de
cette entreprise. Le groupe les accompagne ds le processus de recrutement pour une intgration optimale
et un dveloppement professionnel russi.

Au 31 dcembre 2015, leffectif global de Rsidences Dar Saada slve 239 collaborateurs soit une
volution de +13% par rapport 2014, pour un taux dencadrement de 23%.
8-La matrice SWOT

Les forces Les faiblesses

*Une rserve foncire non ngligeable de *Une taillerelativement petite comparativement

prs 967,3 Ha, dont prs de 79% au niveau
des ples urbains de Casablanca et de Marrakech
* Une large couverture gographique
avec une prsence sur 8 villes du Royaume ;
aux autres immobiliers cotes ;
* Un ratio BFR/CA lev, impact par
un encours TVA rcuprer auprs de lEtat
important

* Des crances clients ne dpassant pas 2 mois de

CA en 2013 vs.11 mois pour le secteur cot ;

*Une situation financire saine

* une amlioration attendue du

Gearing (114%en 2013 vs. 36% en 2015

* UN ROE estim 16,8% en 2014 suprieur

la moyenne des industries cotes (15,9%
selon nos prvisions).
 Les opportunits
*Un besoin en logements encore important
en particulier sur le segment conomique
*ayant incit les Pouvoirs Publics mettre
en place des programmes gouvernementaux
afin dy remdier
* Des mesures fiscales favorables au
dveloppement du secteur ;
*Mise en place din
citations pour le segment moyen-standing en
cours dtude
*Elargissement de la base des bnficiaires
du fonds de garantie DAMANE ASSAKANE
au profit de la classe moyenne et des MRE ;
*Une possibilit de dveloppement
linternational,
notamment en Afrique Subsaharienne
Les menaces
*Un dficit en offre foncire exploitable en
primtre urbain pouvant entrainer un
renchrissement des actifs fonciers ;
*La sensibilit accrue du secteur de
limmobilier social aux fluctuations des prix des
matires premires en raison du prix de ventes
plafonn MAD 250 000 ;
*Le risque li la suppression des avantages
fiscaux pourrait impact de manire
importante les ralisations de la socit
partir de 2022.