ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI

JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA JUAL TANAH DAN

BANGUNAN

SKRIPSI

Disusun oleh :

SUSHANTY WITA A
(0510212020)

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Meraih

Derajat Sarjana Ekonomi

JURUSAN ILMU EKONOMI DAN STUDI PEMBANGUNAN

KONSENTRASI PERPAJAKAN
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
MALANG
2007
 KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. karena

atas rahmat dan Karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan Skripsi yang
berjudul :
”ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI JUAL
OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN BANGUNAN”
Penyusunan Skripsi ini ditujukan untuk melengkapi persyaratan
dalam mencapai derajat Sarjana Ekonomi pada jurusan IESP Fakultas
Ekonomi Universitas Brawijaya Malang.
Ide awal penulisan Skripsi ini timbul karena NJOP tidak sama dengan
harga pasar yang terjadi secara wajar. NJOP bisa lebih tinggi dari harga
pasar dan bisa juga lebih rendah dari harga pasar. Level of assessment
sales ratio dapat mengukur besarnya tingkat penetapan NJOP terhadap
harga pasar tanah dan bangunan.
Dengan selesainya penyusunan Skripsi ini, penulis menyampaikan
rasa hormat dan ucapan terima kasih serta penghargaan yang tinggi
kepada :
1. Bapak Shofwan, SE, M,Si. selaku Dosen Pembimbing Skripsi
2. Bapak Dr. Ghozali Maski,SE., MS . selaku Ketua Jurusan IESP.
3. Bapak Prof. Dr. Bambang Subroto, SE., MM., Ak. selaku Dekan
Fakultas Ekonomi
4. Seluruh karyawan Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
Penulis menyadari bahwa penyusunan Skripsi ini masih jauh dari
sempurna. Karena itu, kritik dan saran dari pembaca sangat diharapkan
demi kesempurnaan Skripsi ini. Akhirnya, penulis berharap semoga karya
ini bermanfaat bagi penulis maupun pembaca.

Malang, Agustus 2007

Penulis
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ....................................................................................... i

DAFTAR ISI .................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL ............................................................................................. v
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ vi
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... vii

BAB I : PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang.............................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................ 5
1.3 Batasan Masalah .......................................................................... 6
1.4 Tujuan Penelitian .......................................................................... 6
1.5 Manfaat Penelitian ........................................................................ 7

BAB II: TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pajak Bumi dan Bangunan ......................................................... 8
2.2 Objek dan Subjek PBB ................................................................ 8
2.3 Tarif dan Pajak Terutang ............................................................. 10
2.4 Nilai Jual Objek Pajak ................................................................. 10
2.4.1 Mekanisme Penetapan NJOP ............................................. 12
2.4.2 Faktor Penentu NJOP .......................................................... 14
2.4.3 Klasifukasi NJOP ................................................................. 15
2.5 Pengertian Nilai .......................................................................... 16
2.6 Penilaian Properti PBB ............................................................... 17
2.7 Assessment Sales Ratio ............................................................. 19
2.8 Hipotesis ..................................................................................... 22
2.9 Penelitian Sebelumnya ............................................................... 22
2.10 Kerangka Pemikiran ................................................................... 24

BAB III : METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Jenis Penelitian............................................................................. 25
3.2 Lokasi Penelitian........................................................................... 26
3.3 Ruang Lingkup Penelitian ............................................................. 26
3.4 Definisi Operasional...................................................................... 27
3.5 Populasi dan Pengmabilan sampel .............................................. 28
3.6 Metode Pengumpulan Data .......................................................... 29
3.6.1 Jenis Data ............................................................................ 29
3.6.2 Sumber Data ........................................................................ 29
3.6.3 Teknik Pengumpulan Data .................................................. 30
3.7 Metode Analisis ............................................................................ 31

BAB IV : HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Wilayah Penelitian........................................... 37
4.1.1 Deskripsi Geografis ............................................................. 37
4.1.2 Deskripsi Demografis ........................................................... 39
4.2 Analisis Data ................................................................................. 39
4.2.2 Uji Level of Assessment ...................................................... 40
4.2.3 Pengukuran Tendensi Sentral ............................................. 42
4.2.3 Pengukuran Variabilitas ....................................................... 44
4.3 Pembahasan ................................................................................ 46
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan ................................................................................... 50
5.2 Saran ............................................................................................ 51

DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
 DAFTAR TABEL

Tabel 4.1
Laporan Penerimaan dan Penyetoran PBB tahun 2006 Kecamatan Dau...... 39

Tabel 4.2
Jumlah Data Sampel yang Diambil Sebagai Objek Penelitian ....................... 40

Tabel 4.3
Assessment Ratio (AR) .................................................................................. 41

Tabel 4.4
Pengukuran Tendensi Sentral ........................................................................ 42

Tabel 4.5
Hasil Pengukuran Variabilitas ........................................................................ 45
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.10
Kerangka Pemikiran ....................................................................................... 24

Gambar 4.1
Peta Kecamatan Dau ..................................................................................... 38
 DAFTAR LAMPIRAN

1. Lampiran 1 (Data Kawasan Perumahan)

2. Lampiran 2 (Data kawasan Perkampungan)

3. Lampiran 3 (Assessment Ratio per Perumahan)

4. Lampiran 4 (Assessment Ratio per Kelurahan)

5. lampiran 5 (Perhitungan)
 ABSTRAKSI

Sushanty Wita A, 2007. ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA

NILAI JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN
BANGUNAN. Skripsi, Jurusan Ilmu Ekonomi Studi Pembangunan
konsentrasi Perpajakan, Fakultas Ekonomi, Universitas Brawijaya.
Shofwan, SE, M.Si.

Ratio yang digunakan dalam penilaian property khususnya property perpajakan

adalah assessment sales ratio. Assessment sales ratio adalah ratio atau
perbandingan antara NJOP dengan harga pasar tanah dan bangunan. Kegunaan
assessment sales ratio adalah untuk mengetahui a) tingkat penetapan NJOP
terhadap harga pasar tanah dan bangunan, b) keseragaman dalam penetapan
NJOP tanah dan bangunan.

Dalam penelitian ini data yang diambil adalah NJOP dan harga pasar tanah dan
bangunan. Sampel yang digunakan yaitu sample non probability. Sampel yang
diambil adalah perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan
Landungsari Kecamatan Dau.

Terdapat tiga metode analisis yang digunakan, yaitu meliputi a) uji level of
assessment, b) pengukuran tendensi sentral, c) pengukuran variabilitas.

Dari hasil analisis didapat kesimpulan, bahwa a) dalam uji level of assessment
terjadi under assessment, karena NJOP di bawah harga pasar tanah dan
bangunan, b) pengukuran tendensi sentral didapat bahwa tingkat assessment
ratio belum memenuhi standar IAAO, c) pengukuran variabilitas dihasilkan bahwa
masih belum ada keseragaman pada kelompok property perumahan dan
perkampungan.

Kata Kunci:
Assessment Sales Ratio
COD dan COV
Tendensi Sentral
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pembangunan nasional yang dilaksanakan dewasa ini secara

bertahan dan berkesinambungan sudah barang tentu memerlukan dana. Salah

satu sumber penerimaan pemerintah adalah pajak termasuk di dalamnya Pajak

Bumi dan Bangunan (PBB) yang merupakan sumber penerimaan yang sangat

berarti bagi pemerintah daerah, baik pemerintah propinsi maupun

kabupaten/kota. Sebagian besar hasil PBB diserahkan kepada pemerintah

daerah setempat untuk mendukung kegiatan pembangunan daerahnya.

Selama ini, pengenaan PBB lebih banyak didasarkan dari hasil

penilaian secara massal (mass appraisal) sedangkan penilaian secara individual

(individual appraisal) masih sedikit. Keadaan ini disebabkan kurangnya tenaga

dan biaya serta wilayah objek pajak yang luas dan besarnya jumlah objek pajak.

Penilaian secara massal memiliki kelemahan, yaitu mengakibatkan kurang

akuratnya data dan kurang beragamnya tingkat penilaian dalam menentukan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Pengertian NJOP tidak sama dengan nilai pasar, yang mana NJOP

merupakan harga rata-rata suatu objek pajak yang ditetapkan dengan

mekanisme tertentu, sedangkan nilai pasar dinyatakan sebagai Harga Jual Objek

Pajak (HJOP) yang terjadi secara wajar di pasar. Oleh karena itu besar

kemungkinan HJOP yang ditentukan oleh pasar lebih rendah, sama, atau lebih

tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah.

Penetapan NJOP dilakukan dengan mekanisme tertentu, ini berarti

bahwa penetapan NJOP tidak dilakukan dengan semaunya, akan tetapi

dilakukan dengan ilmu tertentu, pendekatan tertentu, dan mekanisme tertentu.

Seperti Kep-537/PJ./2000 mengenai petunjuk teknis pendataan dan penilaian,

yang dimaksudkan supaya menghasilkan kinerja penetapan yang adil, akurat,

transparan, dan diterima semua pihak untuk segala kepentingan.

Penetapan NJOP untuk semua orang dan segala kepentingan hanya

dimiliki oleh Menteri Keuangan. Dengan demikian dapat dihindarkan terjadinya

NJOP yang berbeda untuk satu objek pajak. Penetapan NJOP ditetapkan setiap

tiga tahun, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai

perkembangan daerahnya, terutama kemajuan nilai ekonomis tanah suatu

daerah. Perkembangan ekonomi yang pesat pada suatu daerah dapat merubah

status daerah tersebut, misalnya dari status desa menjadi kota, dari kota kecil

menjadi kota madya, kota besar, dan seterusnya. Dari perubahan tersebut akan

menjadikan nilai ekonomis tanah beserta bangunan suatu daerah meningkat

pesat. Berkaitan dengan nilai tanah dan bangunan suatu daerah, biasanya KP-

PBB dalam melakukan penilaian memprioritaskan pada daerah-daerah yang

maju dan telah terdata melalui proyek Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak

(SISMIOP).

Dengan banyaknya kepentingan masyarakat terhadap NJOP,

dimungkinkan munculnya reaksi ketidaksetujuan terhadap NJOP yang telah

ditetapkan oleh pemerintah, manakala ketetapan NJOP tersebut lebih tinggi dari

HJOP. Kecuali bagi golongan yang mempunyai kepentingan terhadap NJOP

cukup tinggi, secara ekonomis justru ketetapan tersebut dapat menguntungkan

mereka. Misalnya mereka yang berkepentingan atas ganti rugi tanah, jika harga

tanah lebih rendah dari NJOP maka mereka cenderung menuntut harga pasar

tanahnya sesuai dengan ketetapan NJOP yang ditetapkan pemerintah, walaupun

dikaitkan dengan pelunasan PBB terhutang mereka belum tentu menerima NJOP

tersebut.
 Oleh karena itu, penetapan NJOP idealnya merupakan satu nilai

yaitu, siapa pun yang menetapkan, dan siapa pun yang mempergunakan

ketetapan itu, baik untuk perpajakan, asuransi, jaminan bank, ganti rugi, dan

sebagainya, ketetapan NJOP harus wajar/ adil yang dapat diterima oleh semua

pihak untuk segala kepentingan

Untuk mengusahakan kewajaran/ keadilan dalam penetapan NJOP

maka peranan penilai PBB sangat menentukan. Peranan penilai untuk

perpajakan adalah melakukan appraisal atau estimasi nilai property. Estimasi

nilai property adalah pendapat atau taksiran subjektif dari penilai property yang

nilainya sama dengan nilai pasar property tersebut pada saat penilaian

dilakukan. Dan level of appraisal hendaknya mendekati 100%.

International Association of Assesor Officer (IAAO) merupakan

keberlangsungan suatu ad valorem tax (pajak kebendaan) yang bergantung pada

sejauh mana keakuratan appraisal dilakukan. Karena itu, semestinya yang

dilakukan adalah mengevaluasi kualitas kinerja penetapan NJOP tersebut

dengan suatu alat yang dikenal dengan studi ratio

Studi ratio merupakan suatu alat yang dapat digunakan secara luas

untuk mengevaluasi masalah yang ada kaitannya dengan Pajak Bumi dan

Bangunan baik itu menyangkut penetapan, keseragaman, maupun keadilan.

Selain itu dapat juga digunakan untuk mengidentifikasi berbagai permasalahan

seputar analisis pasar, penyelesaian keberatan, prosedur penilaian dan masalah

lainnya. Rasio yang sering digunakan dalam bidang penilaian property untuk

kepentingan perpajakan adalah assessment sales ratio (AR) yang merupakan

perbandingan antara NJOP sebagai nilai properti yang ditetapkan (assessment

value) terhadap nilai pasar (sales value) yang diasumsikan sebagai market value.

Analisis penentuan NJOP tanah dan bangunan dimaksudkan untuk

melihat tingkat penerapan NJOP terhadap nilai pasar yang berlaku. Studi
assessment sales ratio dapat memberi informasi umum apakah NJOP yang

ditetapkan lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar. Penelitian assessment

sales ratio hanya dapat dilakukan pada property (objek pajak) dikawasan dimana

terdapat transaksi jual beli atau transaksi lain yang dapat digunakan sebagai

acuan untuk perbandingan. Untuk daerah yang tidak terjadi transaksi tidak dapat

dijadikan sebagai daerah penelitian.

Permasalahan yang sering muncul selama ini adalah masih

banyaknya keluhan dari masyarakat sebagai wajib pajak berkaitan dengan

penetapan PBB. Surat Pemberian Pajak Terutang (SPPT) yang diterbitkan oleh

Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dianggap tidak mencerminkan

keadaan yang sebenarnya. Wajib pajak menganggap bahwa NJOP yang

ditetapkan oleh KP-PBB masih terlalu tinggi, sehingga mereka ramai-ramai

mengajukan keberatan atas SPPT yang mereka terima. Persepsi yang berbeda

antara wajib pajak dan petugas pajak dalam hal ini nilai pasar dan NJOP

merupakan sumber masalah yang berkembang selama ini.

Pertumbuhan kota Malang sangat pesat antara lain menyangkut

pertumbuhan penduduk, ekonomi, sosial, dan budaya, disertai dengan peran dan

status kotanya yang sangat cepat tersebut, memberikan implikasi dan

konsekwensi pada pemenuhan tuntutan akan tersedianya lahan/tanah, baik

untuk lokasi perumahan, kawasan industri, dan perdagangan, maupun untuk

lokasi sejumlah perguruan tinggi. Kondisi ini memberikan dampak positif

terhadap perkembangan nilai tanah dan bangunan yang berada dalam lingkup

kawasan tersebut.

Dengan demikian Kecamatan Dau Kabupaten Malang khususnya

Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari perlu diuji keakuratan penetapan NJOP

dengan nilai pasarnya. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar

rasio atau perbandingan yang ada antara lokasi pengembangan atau perumahan
dengan perkampungan sekitar. Selain itu di daerah tersebut tingkat

pertumbuhannya sangat pesat, khususnya menyangkut ekonomi, sosial, dan

penduduk. Hal ini dapat dilihat, semakin banyaknya dibangun ruko-ruko,

sehingga bisa dikatakan sebagai kawasan perdagangan, ditambah lagi daerah

tersebut terdapat perguruan tinggi dan tempat wisata.

Yang dulunya masyarakat menganggap bahwa sector perumahan

hanya dipandang sebagai salah satu kebutuhan pokok sebagai tempat tinggal,

namun dengan seiringnya waktu dan pesatnya pertumbuhan suatu kota/Daerah

khususnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau juga

dianggap sebagai salah satu sarana investasi seperti halnya sector komersial.

Untuk perumahan (Real Estate) terdapat 2 kriteria yaitu, rumah mewah dan

menengah. Dikatakan rumah mewah atau menengah tergantung dari konstruksi

rumah tersebut. Adapun daftar harga rata-rata rumah mewah dan menengah

untuk kawasan perumahan yang diperoleh dari agen/broker perumahan di

Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari:

1. Untuk rumah mewah ditetapkan dengan harga Rp 1.850.000 /m2

2. Untuk rumah menengah ditetapkan dengan harga Rp 1.800.000 /m2

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak tanah berbeda dengan nilai pasar

yang ada. Hal ini disebabkan NJOP cenderung bersifat statis karena tidak selalu

dilakukan penyesuaian, sedangkan niali pasar cenderung bersifat dinamis

mengikuti perkembangan yang terjadi setiap saat. Permasalahan yang mendasar

seperti ini yang terjadi di kota Malang, sehingga perlu diteliti besar assessment

sales ratio.
1.2. Rumusan Masalah

Dalam penelitian ini dapat dirumuskan permasalahan utama sebagai

berikut:

1) Apakah penetapan NJOP tanah dan bangunan berada pada tingkat yang

relatif sama dengan nilai pasar?

2) Apakah ada keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan pada

kelompok property perumahan dengan kelompok property perkampungan

di Kecamatan Dau Kabupaten Malang?

1.3. Batasan Masalah

Dalam penelitian ini dibatasi:

1) Mencakup Nilai jual Objek Pajak ketetapan tahun 2007 yang telah

ditetapkan oleh Pemerintah, dalam hal ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi

dan Bangunan sebagai data pembanding

2) Objek yang diteliti adalah meliputi kawasan pengembangan (perumahan)

dan kawasan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan

Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

3) Nilai pasar tanah yang terjadi beberapa bulan terakhir di beberapa

kawasan perumahan dan kawasan perkampungan sekitarnya di

Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten

Malang

4) Untuk kawasan perumahan, difokuskan pada rumah menengah dan

mewah.
1.4. ujuan Penelitian

1) Untuk mengetahui tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan

terhadap nilai pasar pada kawasan perumahan dan perkampungan

sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau

Kabupaten Malang

2) Untuk mengetahui keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan

di beberapa lokasi perumahan dan perkampungan sekitarnya di

Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten

Malang

1.5. Manfaat Penelitian

1) Bagi KP-PBB, sebagai masukan atas kinerja penilaian tanah yang akan

digunakan untuk penetapan NJOP tanah, selain itu penelitian ini dapat

dijadikan sebagai evaluasi terhadap penetapan NJOP tanah dan juga

sebagai bahan pertimbangan untuk penyempurnaan penetapan NJOP

tanah.

2) Bagi pemerintah daerah dapat digunakan sebagai acuan dalam membuat

kebijakan di bidang pertanahan dan dapat dijadikan sebagai alat untuk

mengomtrol perkembangan harga tanah yang demikian cepat terutama

pada kawasan pengembangan kota.

3) Sebagai referensi bagi praktisi yang yang bergerak di bidang penilaian

property dan sebagai acuan untuk penilai berikutnya.

 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan yaitu salah satu jenis pajak pusat yang

dikenakan atas bumi dan / atau bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor

12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12

tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia di kategorikan sebagai pajak

objektif yang bermakna bahwa besarnya pajak terhutang tergantung kondisi

objek pajak bukan kondisi wajib pajak, bukan pada kemampuan membayar dari

wajib pajak.

Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia dikategorikan pada jenis

pajak property yang dikenakan atas nilai capital tanah dan bangunan, oleh sebab

itu wajib pajak yang memiliki objek dengan nilai yang tinggi merupakan cerminan

dari kemampuan membayar pajak yang tinggi pula. Nilai capital tanah didasarkan

pada nilai pasar property tersebut. Nilai property yang digunakan sebagai dasar

pengenaan pajak merupakan fungsi nilai pasar property tersebut.

2.2. Objek dan Subjek PBB

Berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 pasal 2 ayat 1

tentang Pajak Bumi dan Bangunan,yang menjadi objek pajak bumi dan / atau

bangunan adalah bumi dan bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh

bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan

pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Bangunan adalah konstruksi teknik yang

ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/ atau perairan.
 Termasuk dalam pengertian Bangunan adalah :

♦ Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti

hotel, pabrik, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan

kompleks bangunan tersebut;

♦ Jalan tol;

♦ Kolam renang;

♦ Pagar mewah;

♦ Tempat olahraga;

♦ Galangan kapal, dermaga;

♦ Taman mewah;

♦ Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;

♦ Fasilitas lain yang memberi manfaat;

Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara

nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan /atau memiliki, menguasai, dan atau

memperoleh manfaat atas bangunan. Tanda pembayaran / pelunasan pajak

bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak

yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut UU

Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas

diketahui wajib pajaknya. Direktur Jendral pajak dapat menetapkan subjek pajak

sebagai wajib pajak.

Pendataan terhadap objek pajak bumi dan bangunan dapat dilakukan

dengan cara:

1. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP

2. Identifikasi Objek Pajak

3. Vertifikasi Objek Pajak

4. Pengukuran objek Pajak

2.3. Tarif Pajak dan Pajak Terhutang

Berdasarkan Undang-undang no 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi

dan Bangunan, tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar

0,5%. Besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif

pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Yang dimaksud NJKP adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai

dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual

sebenarnya. Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan serendah-rendahnya 20 % dan

setinggi-tingginya 100% dari Nilai jual Objek Pajak.

Contoh:

1. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai

Jual Kena Pajak misalnya 20%, maka besarnya nilai jual kena pajak 20%

x Rp 1.000.000,00 = Rp 200.000,00

2. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai

Jual Kena Pajak misalnya 50%, maka besarnya nilai jual kena pajak 50%

x Rp 1.000.000,00 = Rp 500.000,00

Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan

Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Rumus untuk menghitung Pajak Bumi dan bangunan adalah:

PBB = tariff x NJKP (NJOP-NJOPTKP)

= 0,5% x 20% (NJOP-NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp

8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak dan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00

untuk setiap wajib pajak (KMK 201/00).

2.4. Nilai Jual Objek Pajak

Menurut Undang-undang No. 12 Tahun 1994, menyatakan bahwa

dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP). Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari

transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan apabila tidak terdapat transaksi

jual beli secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak

pengganti.

Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu

pendekatan/metode penentuan nilai jual objek pajak dengan cara

membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya

berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan atau metode

penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya

yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian

dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek

tersebut.

Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan atau metode penentuan

nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak

tersebut.

Eksistensi NJOP tidak hanya sebagai dasar perhitungan pengenaan

PBB, tetapi dapat juga digunakan untuk kepentingan lainnya antara lain adalah:

a. Kepres No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan

Pembangunan untuk kepentingan umum. Pasal 15 menyebutkan bahwa

NJOP dijadikan sebagai dasar pertimbangan dalam penetapan besarnya

ganti rugi atas tanah.

 b. Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1996 juga menggunakan data NJOP

sebagai dasar pengenaan PPh atas transaksi tanah dan/ atau bangunan

yang bernilai diatas Rp 60.000.000

c. UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Data NJOP PBB menurut

Undang-undang tersebut digunakan untuk pertimbangan dan dasar

perhitungan BPHTB dengan ketentuan sebagai berikut:

♦ Jika Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang merupakan dasar

pengenaan BPHTB, tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP,

maka dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.

♦ Jika NJOP belum ditetapkan, maka Menteri Keuangan dapat

menetapkan NJOP PBB.

2.4.1. Mekanisme Penetapan NJOP

Ada empat tahap dalam mekanisme penetapan NJOP:

1) Tahap Pengumpulan Data Pasar

Pada tahap ini Kantor PBB berupaya mengumpulkan data pasar yang

menyangkut transaksi jual beli yang terjadi atas perkiraan harga jual beli

atas objek pajak dari berbagai sumber data seperti Pemda, publikasi media

massa, Notaris/PPAT, developer, dan sebagainya.

Macam-macam pendekatan yang digunakan:

a. Pendekatan data pasar

• NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang akan

dinilai dengan objek lain yang sejenis nilai jualnya sudah diketahui

dengan melakukan penyesuaian bila dipandang perlu

• Tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar

 • Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP

bumi.

Jenis data pasar objek pajak terdiri dari:

• Data transaksi, yaitu data atau informasi mengenai harga jual beli

tanah dan bangunan yang diperoleh dari sumber pasar dan sumber

lainnya seperti: PPAT, Aparat kepala desa, agen properti, media

cetak dan ganti rugi tanah.

• Data harga sewa/kontrak, yaitu data atau informasi mengenai harga

penawaran/permintaan jual beli, sewa/kontrak tanah dan/atau

bangunan yang diperoleh dari sumber data pasar dan sumber

lainnya serta temuan di lapangan.

• Data penawaran/permintaan, yaitu data atau informasi mengenai

harga penawaran atau permintaan atas tanah dan/atau bagunan.

b. Pendekatan Biaya

1. Pendekatan biaya terutama digunakan untuk menentukan NJOP

bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan seluruh biaya yang

dikeluarkan untuk membangun bangunan baru objek yang sejenis di

kurangi penyusutan.

2. Pendekatan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap

komponen utama bangunan material dan fasilitasnya.

c. Pendekatan pendapatan

1. Pendekatan pendapatan yaitu NJOP dihitung dengan cara

mengkapitalisasi atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa

atau penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai

dikurangi dengan biaya operasi dan/atau hak pengusaha.

 2. Pada umumnya pendekatan ini diterapkan untuk objek pajak yang

dibangun untuk menghasilkan pendapatan seperti; hotel,

perkantoran yang disewakan dan lainnya.

2) Tahap Analisis Data dan Penentuan Kerangka Klasifikasi Objek Pajak

Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi

sebagaimana diatur dalam perundang-undangan, data pasar yang telah

dikumpulkan selanjutnya dianalisis untuk menentukan NIR, dan kerangka

klasifikasi objek pajak setiap perumahan dan kawasan perkampungan

3) Tahap Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) di Lapangan

Atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek pajak yang disusun tersebut,

selanjutnya diadakan kegiatan penentuan NIR atas seluruh objek pajak

setiap perumahan dan rumah pada kawasan perkampungan.

4) Tahap Legalisasi NJOP

NJOP yang telah ditentukan atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek

pajak tersebut, dikukuhkan dengan Keputusan Kanwil Dirtjen Pajak atas

usulan dari Kantor Pelayanan PBB yang bersangkutan.

2.4.2. Faktor-faktor Penentu NJOP

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No

523/KMK.04/1998 tentang penentuan klasifikasi dan besarnya NJOP sebagai

Dasar Pengenaan PBB yang mengatur pokok-pokok antara lain:

1. Pengertian NJOP seperti yang dijelaskan pada uraian di atas

2. Standar Investasi adalah jumlah yang diinvestasikan untuk suatu

pembangunan dan/atau penanaman/penggalian jenis sumber daya alam atau

budi daya tertentu yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan

dan alat mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan sampai tahap produksi atau

menghasilkan.
3. NJOP meliputi nilai jual objek permukaan bumi (tanah, perairan, dan wilayah

laut di indonesia) beserta kekayaan alam yang ada di bawah maupun di

atasnya dan/atau bangunan di atasnya.

4. Objek pajak yang bersifat khusus adalah objek yang terletak, bentuk,

peruntukan dan/atau penggunannya mempunyai sifat dan karakteristik

khusus.

5. Dalam hal objek pajak yang nilai jual permeternya lebih besar dari ketentuan

NJOP, maka NJOP yanng terjadi di lapangan digunakan sebagai dasar

pengenaan PBB.

6. Objek pajak sektor pedesaan dan perkotaan yang tidak bersifat khusus NJOP-

nya ditentukan berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang diperoleh dari

hasil penilaian secara massal.

7. NJOP pada bagunan ditentukan berdasarkan pemeliharaan bangunan

tersebut. Pemeliharaan bangunan dilihat dari konstruksi dan kapan

(berdasarkan tahun) bangunan tersebut dibangun.

8. Besarnya NJOP sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan serta usaha

bidang perikanan, peternakan dan perairan untuk areal produksi dan/atau

areal belum produksi ditentukan berdasarkan nilai jual permukaan bumi

dan/atau bangunan ditambah dengan nilai investasi atau nilai jual pengganti

atau dihitung secara keseluruhan berdasarkan nilai jual pengganti.

9. Objek pajak yang bersifat khusus, NJOP-nya dapat ditentukan berdasarkan

nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat fungsional penilai secara individu.

2.4.3. Klasifikasi NJOP

Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual rata-rata atas permukaan

bumi berupa tanah dan/atau bangunan yang digunakan sebagai pedoman untuk

memudahkan penghitungan PBB yang terhutang. Klasifikasi NJOP mempunyai

hubungan erat dengan peningkatan pokok pajak, kecemburuan sosial, dan

kesadaran perpajakan. Hubungan dengan peningkatan pokok pajak tercermin

pada ketentuan termuat dalam pasal 6 ayat 2 UU no. Tahun 1994 mengenai PBB

yang menetapkan “Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk

daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya”.

Perubahan ketetapan NJOP yang dilakukan setiap tiga tahun kecuali untuk

daerah tertentu setiap tahun karena perkembangan daerah yang sangat pesat,

tentunya akan mempengaruhi ketetapan pokok PBB. Ketetapan pokok PBB

cenderung setiap tahun meningkat selaras kebutuhan dana untuk pembangunan.

Kalsifikasi NJOP akan membawa pengaruh langsung pada kinerja

penetapan. Penetapan yang tidak akurat akan berakibat ketidakadilan penetapan

PBB dan akan merangsang tumbuhnya kecemburuan sosial. Dalam konteks

tersebut penetapan klasifikasi NJOP harus disusun dan ditetapkan secara

cermat, sehingga mampu dipertanggungjawabkan baik secara formal maupun

sosiologis. Formal berarti NJOP ditetapkan berdasarkan ketentuan atau

perundang-undangan yang berlaku, sedangkan sosiologis dimaksudkan supaya

NJOP, sebagai dasar/ basis pengenaan PBB, dalam aplikasinya bisa diterima

dan mendapat dukungan dari masyarakat.

2.5. Pengertian Nilai

Menurut tim penyusun SPI, nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk

pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan

mereka yang membeli dan menjualnya (2002:27). Nilai bukan merupakan

perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu

dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai

mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh

orang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.
 Pada hakikatnya nilai tanah selalu meningkat dari tahun ke tahun

terutama daerah-daerah yang perkembangannya pesat. Sedangkan nilai

bangunan bisa dinilai berdasarkan harga pasar atau biaya keseluruhan dari

pembangunan bangunan tersebut. Baik sebagai lokasi perumahan maupun

sebagai kawasan pusat kegiatan ekonomi, semakin jauh jarak suatu lokasi maka

nilai tanah semakin rendah demikian sebaliknya. Karena itu penyebab tingginya

nilai tanah bukan dari tingkat kesuburan tanah itu, tapi lebih sering dikaitkan

dengan jarak atau letak tanah

Nilai yang dimaksudkan disini adalah nilai pasar. Nilai pasar adalah

perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari tanggal

transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu property, antara pembeli yang

berniat membeli dan dengan penjual yang berniat menjual. Dalam suatu

transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana

kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan property tersebut, bertindak

hati-hati dan tanpa paksaan. Pada dasanya nilai pasar atas tanah mencerminkan

harga yang terbaik atas suatu property pada suatu waktu, tempat dan keadaan

pasar tertentu.

2.6. Penilaian Property PBB

Secara umum penilaian adalah suatu seni dan ilmiah dalam menyalurkan

pendapat atau rumusan ke dalam suatu bentuk matematik untuk menentukan

kesimpulan nilai (dalam bentuk satuan uang) dari suatu kepentingan harta/

property pada suatu masa tertentu yang ditetapkan oleh sesuatu pihak (Harjanto,

2000:12)

Penilaian property adalah suatu proses pekerjaan penilai dalam

memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu property

baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-
fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip

penilaian yang berlaku. System penilaian property sangat erat kaitannya dengan

nilai pasar wajar.

Ada beberapa metode penilaian yang sering digunakan oleh penilai

dalam menilai suatu property termasuk sektor perumahan. Menurut Lusht

(1997:6) ada tiga pendekatan penilaian yaitu:

1) Pendekatan perbandingan penjualan

2) Pendekatan biaya

3) Pendekatan pendapatan

Dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya, ada tiga estimasi

utama yang perlu dibuat yaitu:

1) Mengestimasi biaya untuk membangun baru atau biaya pengganti baru

2) Estimasi semua penyusutan, dan

3) Nilai pasar wajar dari tanah.

Beberapa pengertian yang perlu dipahami dalam penilaian suatu property

adalah:

a) Biaya, yaitu sejumlah pengorbanan yang diperlukan untuk membentuk

suatu barang

b) Harga, yaitu ukuran nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan

tertentu yang berlaku dipasaran

c) Nilai, yaitu pendapat seseorang terhadap ukuran kemampuan suatu

property dalam menghasilkan keuntungan ekonomis

Dari pengertian tersebut dapat diketahui bahwa pengertian NJOP tidak

sama dengan pengertian harga jual. Sehingga Harga Jual Objek Pajak yang

merupakan nilai objek pajak dari suatu transaksi dapat lebih rendah atau lebih

tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah. Pada umumnya bila NJOP

ternyata lebih rendah dari HJOP lapangan, masyarakat tidak bereaksi. Namun
bila terjadi sebaliknya maka masyarakat keberatan terhadap penetapan NJOP

tersebut.

Dalam menentukan besarnya PBB, nilai jual bumi dan / atau bangunan

tersebut merupakan komponen penting yang menentukan tidak saja besarnya

namun juga aspek keadilan dan kepastian hukum bagi pembebanan pajaknya.

Dalam menentukan besarnya NJOP, penilai tanah harus memahami konsep nilai,

prinsip penilaian, dan teknik penilaian. Pada umumnya untuk menentukan NJOP

dikenal tiga pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan

pendekatan pendapatan. Tidak semua pendekatan data pasar itu sesuai untuk

untuk dipergunakan secara bersamaan dalam menilai suatu macam property.

Pada pendekatan data pasar, NJOP dihitung dengan cara

membandingkan objek pajak sejenis dengan objek lain yang telah diketahui

harga pasarnya. Pendekatan ini dapat digunakan untuk menentukan NJOP tanah

maupun bangunan. Sedang pendekatan biaya, saat ini digunakan untuk

menentukan NJOP bangunan dalam program computer, caranya dengan

menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang

sejenis dikurangi penyusutan. Dan pada pendekatan pendapatan, NJOP dihitung

dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang

bersangkutan. Pendekatan ini diterapkan untuk objek seperti hotel, gedung

perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.

2.7.1 Assesment Sales Ratio (ASR)

Assesment sales ratio adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang

digunakan untuk penetapan pajak suatu property terhadap nilai pasarnya. Secara

matematis, formula perhitungannya adalah sebagai berikut (Hartoyo, 1998:1):

 A
AR =
S

Di mana:

AR = assessment sales ratio

A = nilai yang ditetapkan (assessment value)

S = nilai pasar sales value yang diasumsikan sebagai market value

Karena di Indonesia belum ada suatu lembaga/institusi baik, pemerintah

maupun swasta yang ditunjuk untuk menghimpun data transaksi jual beli property

(tanah dan/atau bangunan) dengan berbagai kualifikasinya, maka yang dipakai

sebagai acuan untuk penentuan NJOP tanah adalah data laporan dari Notaris

PPAT, Camat PPAT, dan dari sumber-sumber lain seperti pengembang,

agen/broker, penjual ataupun pembeli. Untuk mendapatkan assessment sales

ratio dari masing-masing property, data yang dihimpun tersebut dianalisis dan

diadakan penyesuaian tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar selanjutnya

dibandingkan dengan NJOP.

Data yang dihimpun baik dari Notaris PPAT, Camat PPAT, agen/ broker

properti, masyarakat maupun dari media massa yang seringkali menunjukkan

angka yang berbeda satu sama lain akibat dari perbedaan kepentingan. Dengan

demikian, data pasar yang merupakan acuan dalam analisis Nilai Indikasi Rata-

rata sabagai dasar penetapan NJOP masih belum akurat. Dalam penentuan

NJOP terjadi tarik menarik antara aturan teknis dengan keyakinan masyarakat

sehinga timbul keraguan dalam menerapkan analisis NJOP sesuai dengan nilai

pasar, menyebabkan terjadinya kesenjangan antara NJOP yang ditetapkan

dengan nilai pasar yang ada.

Studi assesment sales ratio dapat mengukur dua aspek utama akurasi

penilaian massal, yaitu tingkat penilaian dan keseragaman. Tingkat penilaian

menunjukkan rasio secara keseluruhan atau tipikal dari sekelompok property

yang telah dinilai. Dalam penilaian massal, nilai yang telah ditetapkan tidak selalu

sama dengan indikator-indikator nilai pasarnya, tetapi jumlah yang over appraisal

akan seimbang dengan jumlah yang under appraisal, sehingga tipikal ratio akan

berada pada kisaran 100%. Keseragaman penilaian berhubungan dengan

kewajaran dan kesamaan atau keadilan perlakuan terhadap property secara

individual. Keseragaman menunjukkan, property ditetapkan sama dengan

kelompok atau kategori ( berdasarkan kelas, wilayah, lingkungan, dan lain-lain),

masing-masing kelompok property tersebut ditetapkan dalam tingkat ratio yang

sama dari nilai pasarnya. Dikatakan seragam apabila penilaian menunjukkan

kesamaan atau keadilan dalam kelompok atau antar kelompok.

Hasil studi assesment sales ratio dapat digunakan untuk berbagai hal

sebagai berikut:

1) Pemeliharaan assesment pada tingkat yang dapat diterima. Dengan

anallisis tendensi sentral, kinerja penilaian diuji dan dievaluasi, sehingga

bila terdapat lokasi daerah yang mempunyai assesment sales ratio rata-

rata terlalu tinggi atau terlalu rendah dapat segera diketahui dan

diperbaiki.

2) Penentuan lokasi/daerah untuk penilaian ulang. Dengan analisis

variabilitas, menetukan lokasi/daerah yang perlu dinilai kembali.

3) Pemeliharaan keadilan dalam penetapan PBB, melalui analisis

regresivitas dan progresifitas. Memelihara agar penetapan PBB konsisten

baik terhadap property bernilai rendah maupun terhadap property yang

bernilai tinggi.

Kegunaan lain assessment sales ratio adalah untuk menguji:

1) Kenormalan distribusi data ratio

2) Tingkat penilaian secara keseluruhan, apakah berada pada tingkat

persentase tertentu
 3) Keberadaan regresifitas atau progresifitas

4) Dua atau lebih kelompok property atau kelompok lain ditetapkan pada

persentase yang sama dengan nilai pasarnya.

Standard dalam studi rasio memberikan rekomendasi besarnya tingkat

assesment sales ratio untuk semua jenis objek pajak dalam suatu daerah

seharusnya berada dalam 10% dari tingkat rasio yang diinginkan yaitu antara

90% sampai dengan 110%. Standar ini dapat dipergunakan oleh para penilai

untuk menjaga dan mengevaluasi pekerjaan penilaian.

Setelah diperoleh hasil analisis assesment sales ratio, selanjutnya

dilakukan analisis statistik untuk mengetahui tingkat kesesuaian di wilayah

penelitian. Alat analisis yang digunakan yaitu: pengukuran tendensi sentral,

pengujian level of assesment, dan pengukuran variabilitas.

2.8. Hipotesis

Hipotesis adalah asumsi mengenai populasi. Biasanya lebih dan satu

asumsi yang dibuat di dalam analisis, namun tidak semuanya ini diuji. Hipotesis

penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut:

a) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada

kawasan perumahan dan perkampungan Kelurahan Mulyoagung dan

Landungsari Kecamatan Dau sesuai dengan tingkat yang diinginkan.

b) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada

kawasan perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan

Landungsari Kecamatan Dau telah ditentukan secara seragam.

2.9. Penelitian Sebelumnya

1. Penelitian yang dilakukan oleh Sumitro pada tahun 2002, dengan judul

penelitian Analisis assesment sales ratio sebagai alat uji akurasi

 penetapan NJOP Bumi di Kota Watampone. Dengan kesimpulan bahwa

level of assesment Kota Watampone berada di bawah tingkat yang

diharapkan. Rata-rata assesment sales ratio sebesar 0,6707 berarti

bahwa NJOP bumi di Kota Watampone ditetapkan rata-rata sebesar

67,07% dari nilai pasarnya dan secara statistic assesment sales ratio

lebih kecil dari 90% sehingga terjadi under-assessment.

2. Penelitian oleh Andi Sapri tahun 2002, tentang Analisis Assesment Sales

Ratio dalam Penetepan NJOP Tanah dan Harga Jual Tanah dengan studi

kasus di Kota Makassar Tahun 2002. Jumlah sample sebanyak 101 data

transaksi jual beli yang terdiri dari 57 data transaksi jual beli perumahan

dan 44 data transaksi jual beli perkampungan. Penelitian menggunakan

Uji normalitas, pengukuran variabilitas, pengukuran tendensi sentral, uji

level of assessment, uji perbedaan, uji regresifitas dan progresifitas. Dan

dari analisa tersebut didapat kesimpulan bahwa penetapan NJOP masih

di bawah nilai pasar.

KERANGKA PEMIKIRAN

Objek Pajak

Tanah dan Bangunan

Nilai Jual Objek Pajak Harga Pasar

(NJOP)

Assesment Sales Ratio

(ASR)

Perumusan Masalah

Tahap-Tahap Penelitian
Tahap-Tahap Penelitian

PERUMUSAN MASALAH

TUJUAN PENELITIAN

TINJAUAN PUSTAKA

PENGUMPULAN DATA PENELITIAN

PENGOLAHAN DATA
Pengolahan data dengan analisis statistik
deskriptif, dengan alat analisis yang digunakan
yaitu Metode Assesment Sales Ratio

INTERPRETASI DATA PENELITIAN

KESIMPULAN DAN SARAN

 BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Jenis Penelitian

Dalam penelitian ini akan digunakan metode penelitian deskriptif.

Menurut whitney (1960), Penelitian deskriptif adalah pencarian fakta dengan

interpretasi yang tepat (Muhammad Nazir, 1983:63). Penelitian deskriptif

mempelajari masalah-masalah dalam masyarakat, serta tata cara yang berlaku

dalam masyarakat serta situasi-situasi tertentu, termasuk tentang hubungan,

kegiatan-kegiatan, sikap-sikap, pandangan-pandangan, serta proses-proses

yang sedang berlangsung dan pengaruh-pengaruh dari suatu fenomena.

Penelitian deskriptif ini disebut juga sebagai survai normative. Metode

survey adalah dalam metode deskriptif dapat diteliti masalah normative bersama-

sama dengan masalah status sekaligus membuat perbandingan-perbandingan

antar fenomena (Muhammad Nazir, 1983:64). Perspektif waktu yang dijangkau

dalam penelitian deskriptif, adalah waktu sekarang atau sekurang-kurangnya

jangka waktu yang masih terjangkau dalam ingatan responden. Penelitian ini

juga merupakan penelitian kuantitatif karena menggunakan data yang berbentuk

angka.

Menurut jenisnya penelitian ini menggunakan penelitian survai.

Metode survai adalah penyelidikan yang diadakan untuk memperoleh fakta-fakta

dari gejala-gejala yang ada dan mencari keterangan-keterangan secara aktual.

Dalam metode survai juga dikerjakan evaluasi serta perbandingan-perbandingan

terhadap hal-hal yang telah dikerjakan orang dalam menangani situasi atau

masalah yang serupa dan hasilnya dapat digunakan dalam pembuatan rencana

dan pengambilan keputusan di masa mendatang. Penyelidikan dilakukan dalam

waktu yang bersamaan terhadap sejumlah individu atau unit dengan

menggunakan sampel.

3.2. Lokasi Penelitian

Penelitian dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan

Kepanjen untuk memperoleh NJOP dan data transaksi jual beli tanah dan

bangunan pada kawasan perumahan dan perkampungan di dua kelurahan

Kecamatan Dau Kabupaten Malang, yang melipiuti: Kelurahan Mulyoagung dan

Landungsari. Pemlihan lokasi bertujuan untuk memperoleh harga pasar tanah

secara wajar.

Perumahan yang akan dipilih menjadi objek penelitian adalah

kawasan perumahan yang sering melakukan transaksi jual beli tanah dan

bangunan, begitu juga pada kawasan perkampungan, dengan tujuan untuk lebih

memudahkan peneliti untuk melakukan penyelidikan. Perumahan yang dijadikan

objek penelitian, meliputi: Perumahan Bukit Cemara Tujuh, Perum Landungsari

asri, Bumi Asri Sengkaling, Bestari Indah, Perumahan sengkaling Indah I.

3.3. Ruang Llingkup Penelitian

Kecamatan Dau merupakan Daerah yang memiliki perkembangan

yang cukup pesat dan dari itu semakin banyak pula dilakukan pembangunan

yaitu seperti Ruko-ruko, Real Estate, dan rumah-rumah di perkampungan sekitar.

Karena itu penelitian ini akan dilakukan khusus pada kawasan perumahan dan

perkampungan sekitar yang ada di kelurahan Mulyoagung dan landungsari

Kecamatan Dau. Sebagai data pembanding penelitian juga dilakukan di KP-PBB

Kepanjen. Objek penelitian yang akan diteliti adalah NJOP tahun 2007 dan harga

pasar yang berasal dari transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi pada

tahun 2007.
3.4. Definisi Operasional

Dalam penelitian ini digunakan definisi operasional sebagai berikut:

1. Perumahan adalah jenis pemukiman yang tertata secara baik (teratur),

sedangkan perkampungan adalah jenis pemukiman yang pada umumnya

tidak tertata sebagaimana yang dibangun pada perumahan real estate.

2. Assesment ratio (AR) adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang

digunakan untuk penetapan pajak suatu properti terhadap nilai pasarnya.

3. Level of assesment adalah tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan

pada sebuah kelompok properti .

4. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan PBB (Rp/m2) adalah

besarnya NJOP tanah dan bangunan dalam Surat Pemberitahuan Pajak

Terhutang (SPPT) PBB untuk ketetapan tahun 2007 dan merupakan

cerminan dari nilai tanah pada kondisi 2007

5. Nilai/harga pasar (Rp/m2) adalah harga transaksi jual beli yang terjadi,

niali/harga pasar ini didapat dari laporan Notaris/PPAT, informasi dari

pialang/broker property, pengembangan perumahan, maupun data dari

kelurahan/desa. Agar sejalan dengan NJOP-nya semua data transaksi jual

beli yang dilakukan di luar 1 januari 2007 diasumsikan berlangsung pada

tanggal tersebut, Sehingga perlu adanya penyesuaian nilai waktu terhadap

harga jual tersebut, dengan menggunakan analisis penjualan sejenis

(IAAO,1990:581) yaitu mengidentifikasi property yang sejenis terjual pada

waktu yang berbeda setelah satu proeprti disesuaikan harga jualnya terhadap

waktu penjualan property lainnya.

6. Nilai tanah adalah harga tanah yang didasarkan pada transaksi yang terjadi

secara wajar.

7. Nilai Bangunan adalah harga bangunan yang didasarkan pada biaya yang

dikeluarkan atas bangunan tersebut.

3.5. Populasi dan Pengambilan Sampel

Populasi adalah kelompok keseluruhan orang, peristiwa, atau sesuatu

yang ingin diselidiki oleh peneliti. Populasi penelitian ini adalah harga pasar

tanah dan bangunan suatu kawasan perumahan dan perkampungan sekitarnya.

Sampel adalah beberapa anggota atau bagian yang dipilih dari

populasi. Dengan mempelajari sampel peneliti berharap dapat mengambil

kesimpulan yang akan digeneralisasikan keseluruh populasi (Sri Sularso,

2003:67). Sampling (pengambilan sampel) adalah proses memilih suatu jumlah

unsur populasi yang mencukupi dari populasi, sehingga dengan mempelajari

sample dan memahami karakteristiknya memungkinkan menggeneralisasikan

karakteristik tersebut pada seluruh anggota populasi (Sri Sularso, 2003:67).

Teknik pengambilan sampel dilakukan dengan teknik sampel. Dan

sampel yang diambil adalah sample non probability yang dipilih sesuai dengan

ciri-ciri yang dikehendaki populasi. Jumlah sampel sebanyak 70 data transaksi

jual beli tanah dan bangunan pada kawasan perumahan dan kawasan

perkampungan, dengan syarat-syarat sebagi berikut:

♦ Objek merupakan tanah dan bangunan

♦ Perumahan yang memiliki data transaksi jual beli tanah dan bangunan

♦ Rumah (pada kawasan perkampungan ) yang memiliki data transaksi jual

beli tanah dan bangunan

♦ Tanah dan bangunan yang diperjualbelikan memiliki NOP

♦ NJOP tersebut bernilai diatas Rp 8.000.000,00 dan diketahui harga

jualnya (HJOP)
3.6. Metode Pengumpulan Data

3.6.1. Jenis Data

Jenis data yang dikumpulkan berupa data kuantitatif yang merupakan

data primer dan data sekunder:

1) Data Primer

Data primer yang dikumpulkan adalah sebagian data transaksi jual beli

tanah dan bangunan secara wajar pada perumahan dan rumah di

kawasan perkampungan, yang dapat diperoleh baik dari hasil survei

lapangan maupun wawancara langsung dengan pembeli/penjual dan

pemilik objek pajak, agen/broker perumahan, dan kelurahan setempat.

2) Data Sekunder

Data sekunder, berupa data NJOP yang diperoleh langsung dari Kantor

Pelayanan PBB. Data geografis dan data demografis yang diperoleh dari

Badan Pusat Statistik Malang dan kecamatan Dau. Dan data transaksi

jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh dari laporan PPAT yang

dilaporkan setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke KPPBB Kepanjen,

data tersebut juga dapat diperoleh dari kelurahan setempat.

3.6.2. Sumber Data

Menurut sumbernya, data penelitian digolongkan sebagai data primer

dan data sekunder (Syafuddin Azwar, 1997:91):

1) Data Primer

Data primer adalah data yang diperoleh atau dikumpulkan langsung dari

subjek penelitian dengan pengambilan data langsung pada subjek

sebagai sumber informasi yang dicari.

 2) Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak

langsung diperoleh oleh peneliti dari subjek penelitiannya. Data sekunder

biasanya berwujud data dokumentasi atau data laporan yang telah

tersedia. Dan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh

dari laporan PPAT yang dilaporkan setiap bulannya oleh camat dan

kelurahan sekitarnya.

3.6.3. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang diambil adalah:

1) Teknik Komunikasi

Pendekatan komunikasi ini dari namanya dapat diketahui sebagai

pendekatan yang berhubungan langsung dengan sumber data dan terjadi

proses komunikasi untuk mendapatkan datanya. Yang termasuk dalam

pendekatan komunikasi ini adalah (Jogiyanto, 2004:90):

a) Teknik Wawancara

Wawancara merupakan proses pengumpulan data untuk suatu

penelitian. Wawancara adalah proses memperoleh keterangan untuk

tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka

dengan si penanya atau pewawancara dengan si penjawab atau

responden dengan menggunakan alat yang di namakan interview

guide (panduan wawancara) (Muhammad Nazir, 1983:234).

b) Teknik Survei

Teknik survey adalah metode pengumpulan data primer dengan

memberikan pertanyaan-pertanyaan kepada responden individu

(Jogiyanto, 2004:115).
 2) Teknik Dokumentasi

Teknik dokumentasi adalah metode yang dilakukan dengan cara

mengadakan pencatatan terhadap dokumen-dokumen dan data-data lain

yang dapat menunjang.

Adapun tahap-tahap pengumpulan data untuk mencapai tujuam

penelitian:

1. Mengumpulkan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi

di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau tahun 2007.

Data di peroleh dari kelurahan setempat, laporan PPAT yang disetorkan

setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke Kantor Pelayanan Pajak Bumi

dan Bangunan

2. Berdasarkan pada NOP dan alamat yang telah diketahui, maka dilakukan

survei lapangan untuk mengetahui harga pasar wajar dari sampel yang

telah dipilih. Survey dilakukan dengan melakukan interview secara

langsung dengan wajib pajak yang bersangkutan atau dengan penduduk

sekitar wilayah objek yang diteliti maupun dengan pihak kelurahan yang

mengetahui harga jual tanah yang berada di wilayahnya.

3.7. Metode Analisis

Pembuktian hipotesis analisis assesment sales ratio di kelompok

property perumahan dan property perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan

Landungasri Kecamatan Dau. Alat analisis untuk melakukan pengujian hipotesis

tersebut meliputi:

1) Uji level of assessment

Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara

NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Sesuai dengan SE-

09/PJ.06/2003 disebutkan bahwa standar assesment sales ratio yang

 ditetapkan oleh pemerintah adalah 80% secara matematis, cara

penghitungannya sebagai berikut:

A1
AR =
Si

Keterangan:

AR = Assesment Ratio

A1 = Nilai yang ditetapkan suatu property (NJOP)

Si = Nilai Pasar (Market Value)

2) Pengukuran tendensi sentral

Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah sample assesment sales

ratio pada property perumahan dan property pada kawasan perkampungan

lebih banyak berada di bawah atau di atas nilai rata-rata assesment sales

melalui perbandingan antara mean dengan median.

a) Mean (rata-rata hitung)

Mean ialah hasil penjumlahan Assesment Ratio di bagi jumlah observasi.

Dengan penghitungan sebagi berikut:

ARMean =
∑ (A S )
1
i

b) Median (nilai tengah)

Median merupakan nilai sentral dari sebuah distribusi frekuensi. Nilai

sedemikian itu merupakan nilai sentral berhubung dengan posisi sentral

yang dimilikinya dalam sebuah distribusi.

ARmed = 0,5 (n) + 0,5

c) Weight Mean

Yaitu rata-rata hitung tertimbang dari suatu observasi, dalam hal ini total

nilai dari NJOP dibagi dengan Nilai Pasar seluruh sample objek pajak

observasi. Dan cara penghitungannya:

 ARWeightedmean =
∑A
∑S
Keterangan:

∑ A = Jumlah Total NJOP

∑ S = Jumlah Total NIlai Pasar
Selanjutnya dari tendensi sentral tersebut dianallisis dan sebagai

dasarnya adalah mengacu pada standar ratio IAAO, dimana tingkat

assessment sales ratio untuk semua jenis objek pajak dalam suatu

daerah seharusnya berada dalam 10%, dan tingkat ratio yang diinginkan

yaitu antara 90% sampai dengan 110%. Jika tidak memenuhi, maka

dapat dianggap kinerja appraisal tersebut kurang akurat, sehingga

penetapan NJOP belum mencapai keseragaman/ tidak adil.

d) Mean dibagi dengan Median

Jika jumlah data (sample) sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang

dapat digunakan untuk menterjemahkan hasil rasio / perbandingan antara

mean dan median adalah sebagai berikut:

♦ Jika mean / median rationya lebih dari 1,10 (110%) merupakan

indikasi bahwa terjadi over-assessment.

♦ Jika mean / median rationya kurang dari 0,90% (90%) merupakan

indikasi bahwa terjadi under-assesment

e) Mean dibagi dengan Weighted Mean

Jika jumlah data (sample) sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang

dapat digunakan untuk mengukur hasil ratio antara mean dan weighted

mean adalah sebagai berikut:

♦ Jika mean/weighted mean rationya lebih dari 110% merupakan

indikasi bahwa terjadi regresifitas, berarti property yang lebih rendah

 nilai pasarnya ditentukan NJOP-nya pada persentase yang lebih

tinggi dari pada property (objek pajak) yang lebih tinggi nilai pasanya.

♦ Jika mean/weighted mean rationya kurang dari 90% merupakan

indikasi bahwa terjadi progresivitas, property yang lebih rendah nilai

pasarnya ditentukan NJOP-nya pada persentase yang lebih rendah

dari pada property yang lebih tinggi nilai pasarnya.

3) Pengukuran variabilitas

Digunakan untuk mengukur tingkat variabilitas dan keseragaman assesment

sales ratio antara kelompok property perumahan dengan kawasan

perkampungan. Di samping itu pengukuran ini berguna juga untuk melihat

kinerja penilaian/ penetapan sehingga dapat diketahui property mana yang

perlu diadakan penilaian ulang. Pengukuran variabilliatas ini menggunakan:

1) Koefisien Dispersi (COD)

Adalah ukuran keseragaman dengan menggunakan nilai median.

Semakin rendah COD, semakin baik penentuan NJOP-nya (assesment),

berarti property-properti (objek pajak) yang serupa telah ditentukan

NJOP-nya pada suatu tingkat akurasi yang relative sama. Analisis ini

digunakan untuk mengetahui besarnya penyimpangan yang terjadi dalam

menentukan besarnya NJOP dengan menggunakan perhitungan COD

(Coefficient of Dispersion) dengan tidak memerlukan asumsi kenormalan

distribusi. Seperti ditunjukkan oleh rumus berikut:

AAD
COD = X 100
ARMED

Dimana, AAD = rata-rata deviasi absolute, dengan rumus:

AAD =
∑ A S − AR med

n
 Keterangan:

ARmed = Median Assesment Ratio

AS = Ratio setiap property di dalam suatu sample atau

observasi

n = Jumlah Ratio

= Deviasi absolute

Kriteria COD untuk menentukan NJOP adalah sebagai berikut:

♦ COD ≤ 20% : tingkat keseragaman penetapan NJOP adalah tinggi,

menghasilkan kualitas yang baik dalam melakukan penilaian untuk

penetapan NJOP.

♦ COD ≥ 20% : tingkat keseragaman penetapan NJOP adalah rendah,

menghasilkan kualitas yang buruk dalam melakukan penilaian untuk

penetapan NJOP.

2) Koefisien Variasi (COV)

Adalah ukuran keseragaman dengan menggunakan nillai mean. Semakin

rendah COV, semakin baik penentuan NJOP-nya berarti property-properti

(objek pajak) yang serupa telah ditentukan NJOP-nya pada suatu tingkat

akurasi yang relative sama. Aturan umum sehubungan dengan tingkat

COV adalah bahwa keseragaman penetuan nillai dapat dikatakan baik

jika COV sama atau kurang dari 20%.

Untuk mengetahui COV, maka dapat digunakan rumus sebagai berikut:

∑ (A Si − ARMean )
2
1
100 i =1
COV = x
A Smn n
Keterangan:

A Smn = Ratio Mean (rata-rata hitung)

A1 Si = Rasio setiap property di dalam suatu sample atau observasi

N = Jumlah Rasio
 BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Gambaran Umum Wilayah Penelitian

4.1.1. Deskripsi Geografis

Kecamatan dau merupakan salah satu dari 33 Kecamatan yang di

wilayah Kabupaten Malang mempunyai letak geografis dan topografis perbukitan,

lereng, dan sebagian kecil terletak pada dataran dengan luas wilayah 207,70

Km2 yang terdiri dari 10 desa dan diapit diantara dua kota yaitu Kota Batu dan

Kota Malang yang berbatasan dengan:

Utara : Kecamatan Karangploso

Selatan : Kecamatan Wagir

Timur : Kecamatan Lowokwaru Kota Malang

Barat : Kecamatan Junrejo Batu

Keadaan wilayah Kecamatan Dau sebagian besar terletak dilereng

pegunungan kawi (disebut Daerah Atas) dan sebagian lagi terletak di Dataran

Rendah (Daerah Bawah), terletak pada ketinggian 650 M di atas permukaan laut

dengan suhu udara antara 20 o C – 30 o C dengan curah hujan rata-rata 2000

sampai dengan 3000 mm/tahun.

Wilayah Kecamatan Dau mempunyai luas 5.602,671 Ha dan terbagi

dalam 10 Desa, 37 Dusun, 67 RW dan 279 RT. Desa- desa tersebut adalah:

1. Sumbersekar 6. Selorejo

2. Mulyoagung 7. Kalisongo

3. Landungsari 8. Karangwidoro

4. Gadingkulon 9. Petungsewu

5. Tegalweru 10. Kucur

Gambar 4.1. : Peta Kecamatan Dau
4.1.2. Deskripsi Demografis

Jumlah penduduk Kecamatan Dau adalah 57.051 jiwa, dengan jumlah

KK= 14.183. Dengan jumlah 28.598 objek pajak berupa bangunan dan berupa

tanah pemukiman seluas 952.000 Ha. Adapun data penerimaan di Kecamatan

Dau dan dapat dilihat pada tabel 4.1 di bawah ini:

4.1. Laporan Penerimaan dan Penyetoran Pajak Bumi dan Bangunan Tahun
2006 Kecamatan Dau

No Pajak Bumi dan Jumlah

Bangunan (dalam rupiah)

1 Target Penerimaan PBB 645.045.559,00

2 Realisasi Peneriman PBB 606.523.260,00

Persentase 94%

Sumber: Kantor Kecamatan Dau

Dari tabel diatas terlihat jelas bahwa realisasi penerimaan pajak bumi dan

bangunan mendekati target yang telah ditetapkan, dan dari data tersebut

menunjukkan sebagian besar wajib pajak telah melunasi pajak bumi dan

bangunan yang terutang pada tahun 2006. Besarnya jumlah wajib pajak yang

telah melunasi PBB, kemungkinan disebabkan oleh beberapa faktor berikut ini:

1. Adanya partisipasi dan kesadaran dari wajib pajak dalam hal pembayaran

Pajak Bumi dan Bangunan

2. Pemerintah daerah selaku pemungut pajak sudah cukup efektif dan

efisien dalam memungut PBB yang terutang dari masyarakat

4.2. Analisis Data

Pembuktian hipotesis analisis assesment sales ratio di kelompok property

perumahan dan perkampungan dalam penelitian ini menggunakan program

Excel 2003. Sampel data yang digunakan dalam penelitian ini sebanyak 70 yang

diperoleh dari 2 kelurahan yaitu Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari di

Kecamatan Dau. Data sampel dapat dilihat dalam Tabel 4.2 dibawah ini:

Tabel 4.2. : Jumlah Data Sampel Yang Diambil Sebagai Objek Penelitian

Kelurahan Wilayah Jumlah Prosentase

Sampel

Landungsari 1. Perumahan:

♦ BCT 13 18.6%

♦ Perum Landungsari 8 11.4%

Asri

2. Perkampungan 18 25.7%

Mulyoagung 1. Perumahan

♦ Bumi Asri 9 12.8%

Sengkaling 5.7%

♦ Perum Sengkaling 4

Indah I 8.6%

♦ Sengkaling 6 17.1%

Regency

2. Perkampungan 12

Total 70 100%

4.2.1. Uji Level of Assesment

Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara

NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Jika level of assesment

berada pada tingkat 100% (=standar nilai tengah 1,00) berarti tidak ada

perbedaan antara NJOP tanah dan bangunan dan nilai pasar. Jika level of
assesment berada dibawah 100% menandakan penetapan NJOP tanah dan

bangunan di bawah nilai pasar, sedangkan jika level of assesment berada di atas

100% menandakan bahwa penetapan NJOP di atas nilai pasar.

Perhitungan studi ratio pada kelompok properti perumahan dan

perkampungan dapat dilihat pada lampiran 5 dan diperoleh hasil perhitungan

seperti terlihat pada tabel 4.3 berikut:

Tabel 4.3. : Assesment Ratio (AR)

No Wilayah AR AR (%) Kesimpulan

1 Perumahan 0.37 37% Under assesment

2 Perkampungan 0.5 50% Under assesment

Sumber: Lampiran 5

Dari tabel di atas menunjukkan bahwa level of assesment di wilayah

perumahan dan perkampungan lebih kecil dari standar yang telah dilakukan,

dengan kata lain telah terjadi under assesment. Terjadinya under assesment ini

menunjukkan belum baiknya kinerja penilaian yang dilakukan KPPBB Kepanjen,

karena penetapan NJOP masih di bawah harga pasarnya. Hal yang

menyebabkan terjadinya under assesment adalah masih banyaknya wilayah di

Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

yang belum dilakukan penilaian ulang. Terutama pada wilayah yang berkembang

dengan cepat, sehingga peningkatan nilai jual tanah kurang diantisipasi oleh

KPPBB Kepanjen karena keterbatasan pegawai, waktu dan biaya serta luasnya

wilayah. Hal ini akan mengakibatkan penetapan NJOP tanah lebih rendah

daripada harga pasarnya.

Tingkat assessment ratio pada wilayah perumahan lebih rendah daripada

wilayah perkampungan, hal ini disebabkan masih belum ada penyesuaian antara

NJOP dengan harga pasar pada perumahan, dimana harga tanah dan bangunan

untuk wilayah perumahan lebih besar dari harga tanah dan bangunan untuk
wilayah perkampungan. Disamping harga tanah dan bangunan yang lebih mahal,

namun penetapan NJOP pada wilayah perumahan disamakan dengan wilayah

perkampungan, sehingga didapat assesment ratio yang lebih rendah

dibandingkan dengan assesment ratio pada wilayah perkampungan.

4.2.2. Pengukuran Tendensi Sentral

Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah sampel assessment

sales ratio di kedua kelompok property lebih banyak berada di bawah atau di

atas nilai rata-rata assessment sales ratio melalui perbandingan antara mean

dengan median. Perhitungan antara mean dengan nilai median dan pengukuran

tendensi sentral yang lain pada kedua kelompok properti tersebut dapat dilihat

pada tabel 4.4 berikut ini:

Tabel 4.4 Pengukuran Tendensi Sentral

No Wilayah ARmn ARmd W-Mn Mn/md Mn/W-mn

1 Perumahan 0.38 0.37 0.37 1.02 1.02

2 Perkampungan 0.52 0.50 0.51 1.04 1.02

Sumber :Lampiran 5

Secara sistematis, cara perhitungan pengukuran tendensi sentral dari

tabel 4.4 di atas adalah sebagai berikut:

1. Mean (rata-rata hitung)

Dengan hasil perhitungan sebagai berikut:

♦ Untuk wilayah Perumahan

15.107
ARmean = = 0.38
40

♦ Untuk wilayah perkampungan

 15.688
ARmean = =0.52
30

Dari perhitungan tersebut menunjukkan bahwa penilaian NJOP berada di

bawah nilai pasar sebesar 0,38% untuk perumahan dan 0,52% untuk

perkampungan.

2. Median (nilai tengah)

Median merupakan nilai tengah dari sebuah distribusi frekuensi. Dan dari

hasil perhitungan nilai mediannya sebesar 0.37 untuk wilayah perumahan

dan 0.50 untuk wilayah perkampungan yang dapat dilihat pada tabel 4.4

di atas.

3. Weighted Mean

♦ Untuk wilayah perumahan

31.512.000
AR W-mn = =0,37
85.050.000

♦ Untuk wilayah perkampungan

20.085.000
AR W-Mn = = 0,51
39.270.000

Dari perhitungan diatas menunjukkan bahwa tingkat Assesment Ratio

untuk di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih

rendah, karena tidak sesuai dengan standar The International Association

of Assessing Officers (IAAO), yang menyatakan bahwa tingkat

Assesment Ratio untuk semua objek pajak dalam suatu daerah

seharusnya berada dalam 10% dari tingkat rasio yang diinginkan yaitu

antara 90% sampai dengan 110%.

4. Mean dibagi dengan Median

♦ Untuk wilayah perumahan

 0,378
Mean/median = = 1,0214
0,372

♦ Untuk wilayah perkampungan

0,523
Mean/median = = 1,038
0,504

Dari tabel 4.4 terlihat bahwa perbandingan nilai mean dengan median

pada kedua kelompok properti tersebut adalah lebih besar dari 0.95 dan

kurang dari 1.10 yang berarti data yang diambil dalam penelitian ini

cenderung berimbang antara yang berada di bawah nilai rata-rata

assesment sales ratio dengan yang berada di atas nilai rata-rata

assesment sales ratio

5. Mean dibagi dengan Weight Mean

♦ Untuk wilayah perumahan

0,378
Mean/Wmean = = 1,02
0,370

♦ Untuk wilayah perkampungan

0,523
Mean/Wmean = = 1,02
0,511

Hasil perhitungan di atas baik kelompok properti perumahan maupun

kalompok properti perkampungan dikenakan penetapan NJOP tanah

secara proporsional, yang menandakan bahwa assessment sales ratio

tidak tergantung pada nilai pasar, dengan kata lain nilai pasar properti

tanah dan bangunan yang bernilai tinggi maupun yang bernilai rendah

dikenakan penetapan NJOP tanah dan bangunan secara proporsional

dengan assessment sales ratio yang lama yaitu 75%.

4.2.3. Pengukuran Variabilitas

Digunakan untuk mengukur tingkat variabilitas dan keseragaman

assesment sales ratio pada kedua wilayah kelompok properti. Disamping itu

pengukuran ini juga berguna untuk melihat kinerja penilaian/penetapan, sehingga

dapat diketahui properti mana yang perlu diadakan penilaian ulang. Pengukuran

variabilitas menggunakan Koefisien Dispersi (COD) dan Kofesien Variasi (COV).

Hasil pengukuran COD dan COV untuk kedua kelompok properti dapat dilihat

pada tabel 4.5 berikut:

Tabel 4.5: Hasil Pengukuran Variabilitas

No Wilayah COD (%) COV (%)

1 Perumahan 33.78% 40,89%

2 Perkampungan 48,94% 42,74%

Hasil perhitungan variabilitas yang terdapat pada tabel 4.5 menunjukkan

bahwa tigkat keseragaman penetapan NJOP tanah baik di wilayah perumahan

maupun wilayah perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari

Kecamatan Dau masih kurang baik, hal ini ditunjukkan dengan nilai COD dan

COV yang berdasarkan standar IAAO harus sama dengan atau kurang dari 20%.

Ketidakseragaman ini mencerminkan kurang baiknya kinerja dalam penetapan

NJOP tanah dan bangunan, karena wajib pajak harus membayar pajaknya pada

persentase yang sangat bervariasi pada harga jualnya.

Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan

tidak seragam, yaitu masih cukup banyak wilayah yang belum dilaksanakan

penilaian ulang (revaluasi), serta pelaksanaan penilaian ulang (revaluasi) selama

ini tidak dilakukan secara bersamaan di seluruh wilayah, namun dilakukan secara
bertahap, hal ini akan mengakibatkan perubahan nilai tanah tidak dapat

terpantau secara merata.

4.3. Pembahasan

Kecamatan Dau dipilih sebagai wilayah penelitian karena merupakan

salah satu wilayah yang perkembangan wilayahnya cukup pesat khususnya pada

kelurahan Mulyoagung dan landungsari karena kelurahan tersebut masuk

wilayah kota sehingga nilai tanah dan bangunannya selalu mengalami kenaikan.

Suatu rumah baik di wilayah perumahan maupun perkampungan tidak hanya

dijadikan sebagai tempat tinggal (rumah tinggal) tetapi juga dijadikan sebagai

asset (invest) yang lebih bermanfaat yaitu rumah tinggal tersebut dapat

dikontrakan (disewakan). Karena di sekitar wilayah kelurahan mulyoagung dan

landungsari dekat dengan tempat wisata, perguruan tinggi, dan terminal, bahkan

wilayah tersebut telah banyak pertokoan, dan banyak dibangunnya perumahan

baru, maka nilai tanah dan bangunan baik pada wilayah perumahan maupun

perkampungan sekitar berpotensi akan semakin meningkat.

Pada uji level of assessment, baik wilayah perumahan maupun

perkampungan telah terjadi under assessment, karena penetapan NJOP masih

di bawah harga pasar, dengan kata lain kedua kelompok properti tersebut masih

belum mencapai standar yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Sedangkan

standar yang telah ditetapkan pemerintah adalah 80 %, yang artinya penetapan

NJOP sama atau mendekati harga pasar. Namun hasil analisis menyatakan,

untuk wilayah perumahan assessment ratio sebesar 37%, hal tersebut terjadi

karena tingginya harga tanah dan bangunan pada perumahan sedangkan

NJOPnya sangat rendah, sehingga assessment ratio-nya rendah. Untuk wilayah

perkampungan, assessment ratio juga belum memenuhi standar dan terjadi

under assessment yaitu 50%. Penyebab terjadinya under assessment pada

perkampungan sama dengan perumahan yaitu dimana harga pasarnya juga

tinggi dan NJOPnya rendah.

Hasil analisis didapat bahwa tingkat Assesment Ratio pada kawasan

perumahan dan perkampungan untuk tahun 2007 masih berada di bawah

standar yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak, karena NJOP yang ditetapkan masih

di bawah harga pasar, sehingga dihasilkan level of assessment yang sangat

rendah. Sampai dengan saat ini Dirjen Pajak belum bisa menyesuaikan NJOP

sesuai dengan HJOPnya, karena wajib pajak merasa keberatan dan tidak mau

membayar PBB jika NJOP tinggi, dengan kata lain jika NJOP sama atau di atas

harga pasar, maka pajak yang dibayar juga akan tinggi. Selain itu juga dengan

NJOP yang tinggi wajib pajak akan bereaksi dan akan mengajukan keberatan,

sedangkan proses pengajuan keberatan memakan waktu yang cukup lama,

sedangkan pengajuan keberatan tidak menunda pembayaran pajaknya. Karena

itu Dirjen Pajak berasumsi bahwa lebih baik ditetapkan NJOP yang rendah dan

wajib pajak mau membayar pajaknya, daripada dengan NJOP yang tinggi dan

wajib pajak tidak mau membayar.

Dalam uji level of assessment juga didapat bahwa, tingkat assesment

ratio pada wilayah perumahan lebih rendah dari pada wilayah perkampungan

dimana level of assesment pada perumahan sebesar 0,37 sedangkan untuk

wilayah perkampungan sebesar 0,5, hal ini disebabkan karena wilayah

perumahan harga tanah dan bangunannya lebih mahal dari harga tanah dan

bangunan pada wilayah perkampungan, dan besarnya penetapan NJOP sama

antara properti perumahan dengan perkampungan. Harga tanah dan bangunan

perumahan lebih mahal, karena tersedianya fasilitas, seperti: air bersih, tempat

ibadah, taman bermain, jaringan telepon bawah tanah, jalan lingkungan paving

stone, lapangan tennis, keamanan 24 jam, dan pusat kebugaran, seperti pada

perumahan Bukit Cemara Tujuh. Selain itu juga tersedia pilihan spesifikasi teknik
(konstruksi bangunan) yang ditawarkan, jadi pembeli dapat memilih spesifikasi

teknik dari bangunan tersebut sesuai dengan keinginannya. Dan sepesifikasi

teknik pada perumahan harganya relatif mahal, sehingga harga bangunannya

pun juga mahal.

Sedangkan untuk wilayah perkampungan assessment ratio lebih tinggi,

karena harga tanah dan bangunannya lebih murah dari pada wilayah

perumahan. Murahnya harga tanah dan bangunan pada wilayah perkampungan

karena tidak adanya fasilitas yang tersedia secara khusus dan lokasi yang

kurang strategis, sehingga menyebabkan nilai tanah dan bangunannya rendah.

Karena dalam teori menurut Wolcott (1987:39-41) manyebutkan bahwa, Tinggi

atau rendahnya harga / nilai tanah dan bangunan berdasarkan faktor lingkungan

yaitu faktor lokasi yang berhubungan dengan jarak suatu lokasi ke pusat kegiatan

bisnis, kedekatan dengan transportasi umum, sekolah, toko, tersedianya

pelayanan umum, dan sebagainya, sehingga harganya bervariasi.

Dari hasil pengukuran tendensi sentral pada ARmean dapat kita ketahui

bahwa tingkat assessment ratio di Kelurahan Mulyoagung dan landungsari pada

wilayah perumahan sebesar 38% dan untuk wilayah perkampungan sebesar

52%, dan belum memenuhi standar IAAO, yang menyatakan bahwa tingkat

assesment ratio untuk semua objek pajak dalam suatu daerah seharusnya

berada dalam 10% dari tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% sampai

dengan 110%. Dengan kata lain, baik wilayah perumahan maupun

perkampungan penetapan NJOP berada di bawah harga pasar tanah dan

bangunan. Sedangkan pada ARmedian 0,37 pada perumahan dan 0,51 pada

perkampungan. Hasil analisis tersebut merupakan nilai tengah dari keseluruhan

sampel perumahan dan perkampungan. Analisis tersebut juga menunjukkan

bahwa penetapan NJOP, baik pada perumahan maupun perkampungan sama-

sama berada di bawah nilai pasar.

 Pengukuran tendensi central pada weight mean, dihasilkan 0,37 pada

perumahan dan 0,51 pada perkampungan. Hasil analisis belum memenuhi

standar ratio IAAO dan belum mencapai keseragaman atau tidak adil, dimana

tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% dan 110%.

Data yang diambil dalam penelitian ini cenderung berimbang antara yang

berada di bawah nilai rata-rata assessment sales ratio dengan yang berada di

atas nilai rata-rata assessment sales ratio. Hal ini tampak dalam hasil

pengukuran tendensi sentral dari mean/median yang menunjukkan perbandingan

NJOP terhadap HJOP sebesar 1,02 pada wilayah perumahan dan 1,02 pada

wilayah perkampungan. Dikatakan di bawah nilai rata-rata assessment sales

ratio adalah dimana penetapan NJOP jauh di bawah nilai pasar. Sedangkan di

atas nilai rata-rata assessment ratio dimana NJOP mendekati harga pasar. Hal

tersebut menunjukkan bahwa dari masing-masing kedua kelompok properti yaitu

perumahan dan perkampungan harga pasarnya bervariasi. Harga suatu tanah

dan bangunan dikatakan bervariasi karena nilai tanah dan bangunan pada setiap

properti berbeda, hal ini bisa dilihat dari kondisi tanah, konstruksi bangunan,

faktor lingkungan, dan fasilitas yang tersedia pada kelompok properti perumahan.

Dan hasil pengukuran tendensi sentral dikatakan berimbang karena pada kedua

kelompok propeti tersebut adalah lebih besar 0,95 dan kurang dari 1,10.

Sedangkan pada mean/weightmean, hasil anliasis menunjukkan

assessment sales ratio tidak tergantung pada nilai pasar (nilai pasar yang

sebenarnya). Pada kenyatannya assessment sales ratio tergantung pada

seberapa besar harga pasar yang diinginkan wajib pajak untuk dijadikan sebagai

dasar penetapan NJOP.

Karena dari hasil analis menunjukkan nilai COD sebesar 33,78% pada

Pengukuran variabilitas menunjukkan bahwa penetapan NJOP pada kedua

properti di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih

belum seragam perumahan dan 48,94% pada perkampungan. Sedangkan

standar yang ditentukan oleh IAAO sebesar 20%. Begitu pula dengan nilai COV

sebesar 40,89% untuk perumahan dan 42,74% pada perkampungan, dimana

nilai tersebut cukup tinggi dari standar yang telah ditentukan oleh IAAO yaitu

20%.

Ketidakseragaman ini, dikarenakan penetapan NJOP masih belum sesuai

dengan keadaan objek pajak yang sebenarnya. Ada beberapa objek pajak yang

nilainya tinggi, namun NJOP nya masih rendah, sedangkan objek pajak yang

nilainya cukup rendah penetapan NJOPnya sama dengan objek pajak yang

nilainya tinggi. Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tidak seragam

yaitu masih belum dilaksanakannya penilaian ulang khususnya untuk kalompok

properti perumahan, sementara harga pasarnya selalu mengalami kenaikan.

Petugas pajak belum melakukan penilaian ulang, dengan alasan kurangnya

petugas lapangan yang bertugas melakukan penilaian, jarak objek pajak yang

akan dilakukan penilaian, dan biaya.

Hipotesis penelitian dapat dirumuskan bahwa, penetapan NJOP tanah

dan bangunan terhadap harga jual pada kawasan perumahan dan

perkampungan di Kecamatan Dau Kabupaten Malang tidak sesuai dengan

tingkat yang diinginkan. Dan penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap

harga jual tanah dan bangunan baik pada perumahan maupun perkampungan di

Kecamatan Dau Kabupaten Malang juga belum ditentukan secara seragam.

Adapun upaya yang dilakukan Dirjen Pajak dalam penetapan NJOP tanah

dan bangunan yaitu untuk tahun 2007 NJOP tanah dan bangunan pada

perumahan rata-rata naik dua (2) klas dan untuk perkampungan ratia-rata naik

satu (1) klas. Namun dengan penetapan NJOP yang baru, NJOP tetap masih di

bawah harga pasar karena tingkat kenaikannya sangat kecil, maka pengaruhnya

terhadap level of assessment pun juga kecil.

 Dengan demikian diharapkan KPPBB Kepanjen harus lebih aktif lagi

dalam melakukan revaluasi untuk meningkatkan assessment ratio, khususnya

untuk wilayah yang mengalami perkembangan yang cukup pesat, sehingga nilai

tanah dan bangunan dapat terpantau secara merata.

 BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan

Berdasarkan analisis dan hasil pembahasan yang telah dilakukan

sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:

1. Hasil pengujian level of assessment di kedua kelompok property yaitu

pada kawasan perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung

dan Landungsari Kecamatan dau menunjukkan bahwa penetapan NJOP

masih di bawah harga pasarnya atau dengan kata lain terjadi under

assessment.

2. Level of assessment pada kelompok property perumahan di Kelurahan

Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau lebih rendah dari

kelompok property perkampungan, hal ini disebabkan masih belum

dilakukan penyesuaian penetapan NJOP pada kelompok property

perumahan, dimana penetapan NJOP-nya masih terlalu rendah

sedangkan harga property perumahan cukup tinggi di bandingkan

property pada perkampungan.

3. Hasil pengukuran tendensi sentral level of assessment di Kelurahan

Mulyoagung dan landungsari Kecamatan Dau belum memenuhi standar

IAAO, yang menyatakan bahwa tingkat assessment ratio untuk semua

objek pajak dalam suatu daerah seharusnya berada dalam 10% dari

tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% sampai dengan 110%,

yang artinya NJOP harus sama dengan harga pasar tanah dan bangunan

4. Data yang diambil di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan

Dau dalam penelitian cenderung berimbang antara yang berada di bawah

 nilai rata-rata assessment sales ratio dengan yang berada di atas nilai

rata-rata assessment sales ratio

5. Hasil analisis pada mean/weightmean menunjukkan assessment sales

ratio di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau tidak

tergantung pada nilai pasar (nilai pasar yang sebenarnya)

6. Pengukuran variabilitas menunjukkan bahwa penetapan NJOP pada

kedua properti di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan

Dau masih belum seragam.

5.2. Saran

Berdasarkan kesimpulan analisis yang telah dilakukan maka dapat

disarankan sebagai berikut:

1. Mengingat assessment sales ratio di Kecamatan Dau Kabupaten Malang

masih di bawah nilai pasar maka masih dipandang perlu untuk

ditingkatkan pada persentase 90% sampai dengan 100% sesuai dengan

standar yang telah ditentukan IAAO.

2. Penetapan NJOP tanah dan bangunan di Kecamatan Dau Kabupaten

Malang belum seragam, sehingga Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan

Bangunan Kepanjen perlu melakukan penilaian ulang terutama wilayah

yang perubahan peningkatan nilai tanahnya pesat.

3. Sebaiknya Kantor Pelayanan PBB Kepanjen meningkatkan pelayanan,

mengadakan penyuluhan dan pemberian informasi kepada masyarakat

tentang pemanfaatan uang PBB yang mereka bayar. Dijelaskan bahwa

uang pembayaran PBB digunakan antara lain untuk pembangunan dan

perbaikan jalan, peningkatan kuantitas dan kualitas jalan, pembangunan

dan perbaikan saluran-saluran air, pembangunan dan perbaikan sarana

pendidikan.
4. Untuk memonitor transaksi harga jual property, aparat PBB dapat

menelusuri lebih lanjut laporan transaksi jual beli tanah dan bangunan

yang disampaikan oleh notaris/PPAT dengan mengadakan survey atau

kerjasama dengan instansi lain seperti Badan Pertanahan Nasional dan

lain sebagainya.
 DAFTAR PUSTAKA

________ Kep-537/PJ./2000, Tentang Petunjuk Teknis Pendataan dan

Penilaian

________ Kepres no. 55 Tahun 1993, Tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

________ KMK-201/KMK, 04/ 2000, Tentang Penyesuaian Besarnya

NJOPTKP Sebagai Dasar Penghitungan PBB

________ KMK No 523/KMK 04/1998, Tentang Klasifikasi dan Besarnya

NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB

________ Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1996, Tentang Dasar

Pengenaan PPh atas Transaksi atas Tanah dan/atau Bangunan

________ Undang-Undang No 12 Thun 1994 Tentang Perubahan Undang-

Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

________ Undang-Undang No. 20 Tahun 2000, Tentang Bea Perolehan hak

Atas Tanah dan Bangunan

________ Surat Edaran Direktur PBB dan BPHTB Nomor : SE-09/PJ.06/2002,

Tentang Penerapan NJOP Sama Dengan Nilai Pasar.

________ Surat Edaran 09/PJ.06/2003, Tentang Standar Assessment Sales

Ratio

Anto Dajan, Pengantar Metode Statistik, Jilid 1, LP3ES, Jakarta, 1983.

Andi Sapri, Analisis Assessment Ratio dalam Penetapan NJOP tanah dan
Harga Jual Tanah, Jurnal Survey dan Penilaian Properti, Vol 50,
2006.

Arista, Studi Assesment Ratio dalam Penetapan PBB di Kotamadya Bogor,

Jurnal Survey dan Penilaian Properti Vol 50, 2006.

Hasan, Iqbal, Analisis Data Penelitian Dengan Statistik, PT Bumi Aksara,

Jakarta, 2004.

Harjanto, Budi, 2000. Konsep Dasar Penilaian Properti, Direktorat Jendral

Pajak, Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan, Semarang.

Hartoyo, 1998, Assessment Ratio Suatu Alat Pengukur kinerja Penilaian

dalam Pelaksanaan PBB, Modul Penilaian II, Jakarta.

International Association Assesing Officers (IAAO), 1990, Standard on Ratio

Studies Chicago.

Jogiyanto, 2004, Metodologi Penelitian Bisnis, Yogyakarta: BPFE

Lusth, K.M, 1997, Real Estate Valuation Principels and Application, First
Edition, IRWIN, Chicago.

Moh Nazir, Metode Penelitian, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1983.

Muhammad Rusdji, PBB, BPHTB, dan BEA METERAI, PT Indeks Gramedia,

Jakarta, 2005.

Prasetyo, Evaluasi Penetapan NJOP Tanah Kosong Terhadap HJOP Tanah

Kosong di Kecamatan Tulung Agung, Tugas Akhir, Fakultas
Ekonomi Universitas Brawijaya, Malang, 2005.

Saifuddin Azwar, Metode Penelitian, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 1997

Sri Sularso, Metode Penelitian, BPFE Yogyakarta, Yogyakarta, 2003

Sumitro, Analisis Assesment Sales Ratio sebagai Alat Uji Akurasi

Penetapan NJOP Bumi di Kota Watampone, Jurnal Survey dan
Penilaian Properti Vol 50, 2006.

Tim Penyusun SPI, 2002 (KSPI 2001). Standar Penilaian Indonesia 2002,
Jakarta

Nugraha, Tata, Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Tingkat

Penyusutan Bangunan Perumahan dalam Penilaian dengan
Pendekatan Biaya di Kota Bandung, Jurnal Survey dan Penilaian
Properti, Vol 50.

Wahyu Hidayat, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta, 2001.

Wolcott, R.C, 1987. The Appraisal of Real Estate. American Institute of Real
Esatate Appraisers 430 North Michigan Avenue Chicago, lilinois.