Sumario
I. Introducción. II La publicidad y el principio de fe pública
registral en el Código Civil . III. La modificación del artículo 2014
I. INTRODUCCIÓN
La fe pública registral constituye una de las máximas expresiones de la eficacias de las
inscripciones. La fe pública registral está consagrada en el artículo 2014 del Código civil, en los
términos siguientes:
“Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades parea otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”
Hace algunos meses se presentó al Pleno del Congreso un proyecto de ley para modificar varios
artículos del código Civil, entre otros el 2014. el proyecto de ley propuso modificar el artículo
2014, en los términos siguientes:
“Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades parea otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en dichos asientos o partida.
Quien adquiere por prescripción un bien inscrito, no puede oponer su adquisición al tercero
referido en el párrafo anterior, salvo que el plazo de la prescripción haya empezado a contarse
después de inscrito el ato de adquisición del tercero.
El artículo 2014 del Código Civil establece que el tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. El
artículo continúa señalando que la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro. Esta norma es copia casi textual del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria española y tiene su antecedente en el artículo 1052 del Código Civil Peruano de
1936.
La protección que confiere la fe pública registral exige cuatro requisitos: que el tercero tenga
buena fe, que la adquisición sea a título oneroso, que el tercero inscriba su derecho y que se
anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los registros
públicos. De estos cuatro requisitos, me interesa detenerme, para efecto de este artículo, en el
primero y en el último.
Existen dos criterios para entender la buena fe: un objetivo y otro subjetivo. El primero atiende
exclusivamente a la información que consta del registro. No interesa si el adquirente conoce
una realidad distinta a la que aparece en el registro. La buena o mala fe es ajena al adquirente.
Basta que la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio
subjetivo, por su lado, pone énfasis en la realidad extrarregistral. Sin perjuicio de la inexactitud
del registro, el adquirente debe ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo
importante no es que el registro omita informar los vicios, sino que el adquirente desconozca en
realidad dichos vicios.
En mi opinión, el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando en el último párrafo del
artículo 2014 se dice que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía
la inexactitud del registro. La jurisprudencia también se inclina por este criterio. Es decir, para
tener buena fe y quedar protegido por la fe pública registral, el tercero debe desconocer la
inexactitud del registro.
El otro requisito (el cuarto) consiste en que las causas de anulación, rescisión o resolución no
consten en los registros públicos. ¿Qué se entiende por registros públicos?
Como se sabe, si uno quiere inscribir, digamos, una compraventa, ésta debe extenderse en
escritura pública. El título (el documento) se presenta a los registros públicos y es calificado por
el registrador, quien de encontrarlo conforme procede a la inscripción, para lo cual levanta un
asiento. En el asiento se consigna un resumen del título, el cual queda archivado en los
registros públicos. Tanto los asientos registrales como los títulos archivados pueden ser
revisados por las personas en general.
Hay dos interpretaciones del significado de la frase "que no consten en los registros públicos".
La primera sostiene que la inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente lo
que diga el título; si el error no consta del asiento, el tercero queda amparado por la fe pública
registral. La segunda interpretación señala que el vicio no debe aparecer ni del asiento ni del
título archivado que le dio origen. Esta última interpretación es la que prevalece, como lo dan
cuenta recientes resoluciones del Poder Judicial (casaciones N.°s 2356-98 y 34-99, publicadas
en El Peruano el 12 de noviembre de 1999).
1. La Buena fe objetiva
Es cierto que habrá casos en los que se terminará amparando al que tiene mala fe
(subjetiva), al que conoce la realidad extrarregistral, pero es preferible sacrificar el interés
de algunos en aras de la seguridad jurídica y del tráfico de los bienes.
El principal argumento para sostener que las causas de anulación, rescisión o resolución
deben constar en el título archivado, es que las personas tienen acceso a los títulos
archivados, por ser públicos los registros. Por tanto, la publicidad debe comprender tanto
los asientos como los títulos archivados. Además, en nuestro sistema, de inscripción, se
resume el contenido del título en el asiento, a diferencia del sistema francés, de
transcripción, en el que se transcribe íntegramente el título en el asiento. Resulta
razonable entonces que la publicidad incluya al título archivado pues de esta forma las
partes conocen el título en toda su extensión. Discrepo frontalmente de esta
argumentación.
Las partes, y para ser más preciso, el Notario, son responsables por los títulos que
ingresan al registro. Cuando el título accede al registro la responsabilidad se traslada al
registrador, quien debe calificado y, de encontrado conforme, proceder a la inscripción.
Cualquier error en la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad del registrador (o del
registro). Exigirle a los interesados que revisen los títulos archivados equivale casi a que
las partes realicen la función calificadora del registrador. Esto es inadmisible.
El cambio propuesto no es una novedad. El artículo VIII del Título Preliminar del
Reglamento de la Inscripciones del Registro Predial (Decreto Supremo N° 0O1-90-VC),
que regula la fe pública registral en dicho registro, establece que las causas de anulación,
rescisión o resolución no deben aparecer de la partida registral.
La propiedad se adquiere por prescripción cuando transcurre el plazo exigido por ley. El
adquirente puede acudir al Poder Judicial para que se declare su derecho y con la
sentencia (su título) inscribe su adquisición en los registros públicos y, de ser el caso, se
cancela la inscripción del dueño anterior (art. 952 del C.C).
De lo anterior resulta que el derecho adquirido por prescripción es oponible al que tiene
derecho inscrito. El problema se presenta cuando la prescripción no es declarada
judicialmente (o si declarada, no se registra la adquisición) y el titular con derecho
inscrito luego enajena el bien. El caso es el de una persona que adquiere un bien por
prescripción, pero antes de iniciar el respectivo proceso judicial, el titular con derecho
inscrito transfiere el bien a un tercero, quien registra su adquisición. ¿Quién es el
propietario del bien: el adquirente por prescripción o el tercero que posteriormente
registra su adquisición?