Questioni vvOCKTO CIVILE MULTIPROPRIETA La multiproprieta: natura, disciplina e profili applicativi Nozione: multiproprieta reale, azionaria, alberghiera. Quadro normativo internazionale e italiano. Applicabilita della disciplina della comunione: limiti. Trattativa, stipula e conclusione del contratto. II recesso. Esempi pratici di raggiri relativi alla multiproprieta acura di Elena Culot* fa QUESTIONE Quali sono i problemi di legittimita cui ha dato adito la multiproprieta? Quali e quante tipologie di multiproprieta é possibile individuare oltre alla multiproprie- ta immobiliare? Quali sono le norme che hanno cercato di disciplinare listituto della multiproprieta, nato dalla pratica e a volte utilizzato con finalita illecite ai danni del consumatore? La legislazione italiana, dando attuazione alla direttiva europea, ha saputo essere sufficientemente efficace nel prevenire abusi e nel tutelare la parte contrattuale piu! debole? WINTRODUZIONE La multiproprieta consiste nel diritto di comproprieta che attribuisce la facolta di utilizzare il bene solo in un determinato periodo dell’anno, cosi da consentire il succedersi dei diversi comproprietari nel godimento. La formula é particolarmente diffusa nell’ambito degli alloggi per le vacanze, in quanto risponde all’esigenza di condividere le spese per ’acquisto (che in gruppo si riduce) e per la gestione (suddivisione delle spese di riscaldamento ecc.) La convenienza economica risiede nella possibilita data al multiproprietario di godere di un alloggio o di un altro bene, eliminando tutti gli inconvenienti di una locazione e permettendo il versamento di un importo nettamente inferiore a quello corrispondente a un acquisto in propriet’. Allinterno della categoria “multiproprieta” si distingue la “multiproprieta reale”, la “multiproprieta alberghiera”, la “multiproprieta azionaria” Giurista d‘impresa, joreavvocato.ilsole24ore.comCIVILE vvOCKTO Questioni te NORME Codice civile Aut. 1112, 1316 D.Lgs. 9 novembre 1998, n. 427 Direttiva 94/47/Ce Pai mento Europeo e Consigli d’Europa Ja FATTISPECIE > Nozione La multipropricta @ il diritto di godimento individuale, parziario, limitato nel tempo, esercitabile perio- dicamente in base alla scelta fatta al momento della stipula del contratto, spettante distintamente a una pluralita di soggetti, da ciascuno di essi esercitabile, con eriterio di rotazione, su un medesimo bene, contro il pagamento di un prezzo variabile da periodo a period. Un autorevole Autore ha de- finito la multiproprieta come «una proprieti senza termine di durata, ma periodica nel suo esercizio (diritto ad eclissi)» (Tkimarent, Istituzioni di diritto privato, Giuflré,1991) > La multiproprieta reale La multiproprieta reale ha a oggetto la comproprieta di un bene immobile (diritto reale) espresso in millesimi, Realizza il trasferimento di un diritto reale su un’unitd immobiliare in capo all’acquirente con il conseguente diritto al godimento turnario del medesimo, Contestualmente al negozio traslativo, Pacquirente sottoscrive due regolamenti: uno che regola ’uso e l’amministrazione dell’unita immobiliare e altro che disciplina I'uso delle parti comuni del complesso in cui I'unita immobiliare oggetto del negozio @ inserito, Elementi essenziali sono l'opponibilita erga omnes del godimento turnario, l'indivisi- bilita del bene tra tutti i suoi fruitori, limmodificabilita della destinazione d'uso, l’assenza del diritto di accrescimento a favore degli altri multiproprietari nel caso in cui uno di essi rinunzi al suo diritto, restando di fatto inutilizzato immobile nel relativo periodo di godimento. > La multiproprieta azionaria La proprieta del complesso immobiliare oggetto di godimento turnario é in capo a una societa per azioni di cui i fruitori sono soci. Oggetto del diritto sono azioni che conferiscono al titolare un diritto di godimento di determinati benefici. All'interno della multiproprieta azionaria si individua la mul- tiproprieta diretta, in cui il diritto al godimento turnario del bene & insito nella stessa partecipazione sociale e si attua attraverso la distribuzione tra i soci di azioni privilegiate in cui oggetto del privile- gio é lo stesso diritto personale di godimento turnario di una certa unita immobiliare. Il contenuto del privilegio viene indicato sul titolo azionario. La multiproprieta indiretta si attua attraverso una operazione consistente nel collegamento tra due negozi: da una parte il negozio sociale, attraverso cui si realizza la partecipazione del socio al capitale della societa attraverso l’acquisto di azioni in numero rapportato al periodo di godimento turnario di cui al secondo rapporto ¢ un secondo ne- Luglio/Agosto 201 www.24oreawocato. ilsole24ore.comQuestioni vvOCKTO CIVILE gozio intervenuto tra la societa e il socio in cui la societa costituisce in favore del socio il diritto di godimento turnario su una determinata unita immobiliare. I] collegamento tra i due negozi nasce dal fatto che sono stipulati contestualmente e il godimento dell'immobile di cui alla seconda convenzio- ne viene costituito solo a favore dei soci della societa proprictaria dell’immobile, nonché in genere dal fatto che la durata della societa coincide con quella della convenzione. In entrambe le tipologie di multiproprieta azionaria, il diritto vantato dal socio sull'immobile & un dirito personale di godimento dell'immobile nel periodo convenuto, opponibile alla societa e agli altri soci; la societa conserva la titolarita del diritto di proprieta dell’immobile. > La multiproprieta alberghiera La multiproprieta alberghiera non costituisce una terza figura distinta da quelle immobiliare e aziona- ria, in quanto si tratta di un diritto sull'unita immobiliare ricompresa in un complesso alberghiero la cui gestione @ affidata a una societa che amministra immobile come un vero ¢ proprio albergo, L’esercizio del diritto al godimento dell’immobile ¢ dei relativi servizi alberghieri é condizionato alla prenotazione del bene, nonché al pagamento della somma concordata con il gestore del complesso. A differenza di quanto avviene nella multiproprieta immobiliare tradizionale, il titolare della quota dell’albergo in multiproprieta dovra versare un corrispettivo per I'utilizzo delf'unita immobiliare. > Il quadro norma: ternazionale e italiano La Direttiva 94/47/Ce Lesistenza dei medesimi problemi nell’ambito della trattativa nella maggior parte dei Paesi curopei ha indotto il Legislatore europeo a intervenire emanando la Direttiva 94/47/Ce concernente la «Tutela dell’acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili». II Legislatore comunitario non ha affrontato il problema della natura giuridica del diritto del multiproprietario, consapevole delle differenze esistenti nei vari Paesi in ordine alla configurazione del diritto: il titolare del diritto @ infatti considerato come socio di una societa in Francia, come proprietario in Portogallo, come conduttore a vita in Grecia, come membro di un club nel Regno Unito. Di qui la scelta di disciplinare solo i profili dell’informazione e dello scioglimento del contratto ¢ di lasciare agli Stati membri la disciplina di aspetti ulteriori e in particolare quello della natura giuridica del diritto oggetto del contratto, della definizione di multiproprieta, della gestione e amministrazione del bene, dei meccanismi attraverso cui si realizza la vendita Negli Stati Uniti e in Gran Bretagna sono nati istituti denominati “Tenaney in common” o “Time share estate” che possono avvicinarsi al nostro concetto di multiproprieta. Tuttavia, nei Paesi di Common Law la gestione del bene turnario é pitt propriamente regolata dall'istituto del Trust. La gestione dell'immobile viene affidata a una societa fiduciaria ~ il trustee - che ha l'obbligo di organizzare il godimento turnario della struttura in favore dei soci — beneficiari di un determinato circolo (club). Per fare parte del circolo e accedere al godimento turnario della proprieta, € necessario pagare una quota associativa. Il fatto che proprietario del complesso residenziale sia un solo soggetto (il trustee) porta tuttavia a concludere che si é di fronte a una figura giuridica diversa rispetto alla multipropriet immobiliare: pud parlarsi, infatti, di un contratto di locazione, o di un contratto atipico, ma non di un esempio di multiproprieta in senso tecnico, www.24oreawocato.ilsole24ore.com —Luglio//Agosto 2010CIVILE vvOCKTO Questioni La disciplina della multiproprieta nel Codice del consumo II nostro Paese ha recepito la Direttiva curopea attraverso il D.Lgs. n, 427/1998 il cui contenuto é stato trasfuso in modo sostanzialmente invariato in apertura del Titolo IV del D.Lgs. 6 ottobre 2005, n. 206 (Codice del consumo), che al Capo I disciplina i «Contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili» (artt, 69-81). Tale normativa costituisce la regolamentazione attualmente esistente per il contratto di multipropriet, con il quale «verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamen- te, un diritto reale ovvero un altro diritto avente a oggetto il godimento di uno o pitt beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore a una settimanay (art. 1, D.Lgs n, 427/198 e art. 69, comma 1, D.Lgs. n, 206/2005). Il Legislatore si limitato a disciplinare Viter di formazione del contratto di multipropricta nelle fasi della trattativa, della stipula del contratto ¢ del recesso: nulla aggiungendo rispetto alla normativa europea, ha perso un’occasione per dettare una normativa esauriente sull’argomento, lasciando aperto il problema dell’applicabilita e dei limiti delle norme in materia di comunione. Applicabilita della disciplina della comunione: limit La disciplina della comunione non sempre risulta idonea a risolvere i problemi posti dalla multiproprieta Un problema interpretativo riguarda ad esempio il principio, tipico della comunione, che consente a ciascuno dei partecipanti di chiedere sempre la divisione trascorsi dieci anni (art. 1111 c.c.). Esiste, nel caso che ci occupa, l’esigenza di evitare che i multiproprietari - trascorsi i dieci anni durante i quali il patto di indivisibilita & valido ed efficace — possano chiedere la divisione: se cosi fosse, la persistenza della multipropriet verrebbe lasciata all’arbitrio dei singoli partecipanti, con inconvenienti compren- sibili, Una soluzione al problema potrebbe individuarsi nel fatto che la disciplina della comunione & applicabile alla multiproprieta non in via diretta, ma solo per analogia, ciot in quanto sussista l'identita di ratio. In questa prospettiva la norma che limita a dieci anni la durata massima del patto potrebbe considerarsi inapplicabile alla multiproprieta, in quanto quest’ultima da luogo a una situazione si- mile alla comunione, ma se ne distingue proprio per quella esigenza imprescindibile di sfruttamento turnario del bene, che vieta di sciogliere il vincolo intercorrente tra i diritti dei singoli partecipanti Un altro dubbio riguarda l'applicazione alla multiproprieta dell'art. 1112 c.c. («Cose non soggette a divisione») che potrebbe essere interpretato restrittivamente, nel senso che si applicherebbe soltanto alle cose che danno utilita personali ai soli comproprietari, di modo che per altri non avrebbero aleun valore, ovvero alle cose utili non in se stesse, ma in relazione ad altre (ad es. un atrio o una scala comune che servano due appartamenti). Tale disposizione invece non si applicherebbe alle fattispecie nelle quali 'indivisibilita del bene & conseguenza di un vincolo obbligatorio che le parti hanno assunto, > La fase della trattativa L’elemento pid importante e innovativo in questa fase negoziale & costituito dal documento informativo che il venditore é tenuto a consegnare all'acquirente al fine di assicurare la necessaria informazione formazione della volonta a contrarre. Il contenuto del documento informativo é analiticamente ripor- tato all’art. 70 del Codice del consumo. In particolare, tale documento deve contenere: a) il diritto oggetto de! contratto; b) V'identita, il domicilio e la qualita giuridica del venditore; ©) se Vimmobile é determinate: Luglio/Agosto 201 www.24oreawocato. ilsole24ore.comQuestioni sesavaonon VVOCATO CIVILE — la descrizione dell’immobile ¢ la sua ubicazione; ~ gli estremi del permesso di costruire e delle leggi regionali che regolano l'uso dell’immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili all’estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformita alle prescrizioni vigenti; d) se l'immobile non é ancora determinato: ~ gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano 'uso dell’immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili all’estero, gli atti che garantiscano la loro conformita alle prescrizioni vigenti, nonché lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell’immobile ¢ la data entro la quale & prevedibile il completamento degli stessi; = lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi (il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricita, acqua, telefono); = in caso di mancato completamento dell’immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti effettuati e le modalita di applicazione di queste garanzie; comuni ai quali l’acquirente ha accesso (luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, ¢ azione); f) le strutture comuni alle quali l’acquirente ha accesso (piscina, sauna, e altre, e condizioni di utiliz~ zazione); g) le norme applicabili in materia di manutenzione, riparazione dell'immobile, amministrazione e ge- stione dello stesso; h) il prezzo globale, comprensivo di Iva, che l’acquirente versera quale corrispettivo; ’importo delle spese per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni ¢ la base di calcolo dell’importo degli oneri, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, le spese di trascrizione del contratto; i) informazioni circa il diritto di recesso; 1) le modalita per ottenere ulteriori informazioni Lart. 72 Codice del consumo precisa che il termine multiproprieta nel documento informativo, nel contratto ¢ nella pubblicita é consentito nella sola ipotesi itto oggetto della vendita sia reale. La ratio di questa precisazione si trova nella necesita di evitare che l’'acquirente possa essere tratto in inganno attraverso il convincimento dell'acquisto di un diritto reale, essendo il termine multipropriet legato etimologicamente al concetto di proprieta immobiliare, quando in realta oggetto del trasferimento & un diritto personale di godimento, Nell’ambito della multiproprieta azionaria, quindi, attribuendo quest'ultima solo un diritto personale di godimento, non potra mai adoperarsi il termine multiproprieta. > La stipula Icontratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullita e deve contenere tutti gli elementi indicati nel documenta informativo. I Codice del consumo all’art. 71 prevede un contenuto necessario per il contrat- to: oltre a tutti gli elementi di cui all’art. 70, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori elementi: a) l'identita e i] domicilio dell’acquirente; b) Ia durata del contratto ¢ il termine di decorrenza; c) una clausola in cui si afferma che l’acquisto non comporta per I’acquirente altri oneri o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto; 4) la possibilita o meno di partecipare a un sistema di scambio del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio sia organizzato dal venditore o da un terzo www.24oreawocato.ilsole24ore.com —Luglio//Agosto 2010CIVILE vvOCKTO Questioni c) la data c il luogo di sottoscrizione del contratto. Il venditore deve fornire all’acquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Stato membro in cui é situato l'immobile (art. 71, comma 3, cons.) Il contratto é considerato nullo nel caso di mancanza di indicazione della garanzia bancaria o assicurativa, nel caso in cui il venditore non sia una societa di capitali ovvero abbia un capitale sociale inferiore a 5.164.569 euro, o nel caso in cui I’immobile sia ancora in costruzione. > Il recesso Deve essere esercitato a mezzo raccomandata a/r entro dieci giorni dalla conclusione del contratto, se completo di tutti gli clementi previsti dalla legge, ovvero entra tre mesi, qualora nel contratto manchi uno degli elementi previsti dalla normativa. II termine del recesso tora a essere di dieci giorni dal giorno della comunicazione degli elementi mancanti, qualora il venditore provveda entro tre mesi dalla conclusione a comunicarli all’acquirente. Sono affette da nullita le clausole in cui ’acquirente abbia rinunciato ai diritti previsti dalla normativa o nel caso di limitazioni della responsabilita previste a carico del venditore (art, 78 cons.), La competenza territoriale é individuata nel luogo di residenza 0 domicilio dell’acquirente (art. 79 cons.) fa GIURISPRUDENZA MULTIPROPRIETA Tribunale di Parma 14 luglio 2003 Il contratto di vendita di quota di multiproprieta, nel quale il periodo di godimento dellimmobile sia indicato peer rolationem nel modulo predisposto dal venditore (nella specie, con l'espressione «periodo rosso») in guisa insufficiente alfindividuazione della settimana dell'anno nella quale pud esplicarsi, non @ nullo se la proposta sottoscritta dall'acquirente in posizione di proponente preveda la facolta di recedere entro un certo termine dalla proposta, e la facolta non sia tempestivamente esercitata, (Giurisprudenza di merito, 2004, 4, 706) Cassazione civ., Sez. trib., 18 aprile 2002, n, 5582 La Corte di Cassazione ha riconosciuto la multiproprieta diretta come quella «caratterizzata dall'attribuzione, in favore dei singoli soci, del dirtto di utlizzare, per una determinata frazione temporale, beni di cui la societa resta proprietaria a tutti gli effettis. [..] Il godimento dei singoli azionisti avrebbe titolo (non gia in un distinto contratto i scambio, ma) nello stesso contratto di societa. [...] II dirito era stato acquisito dai singoli soci in via origi- naria al momento dell'acquisto delle azioni e pertanto la loro concreta assegnazione da parte della societa non assumeva la natura e gli effetti di atto “traslativo” di un bene ricompreso nel patrimonio sociale, ma di un atto “dovuto” di (mera) “individuazione” dell‘oggetto di diriti gia sorti in capo ai singoli soci, in quanto inerenti alle azioni da essi possedute; [.] il trasferimento dei diritti di utilizzazione dei “posti barca” poteva essere realizzata solo con il trasferimento delle azioni che le incorporavano [.J; operazione era riferbile (non alla societa, ma) ai singoli soci, come confermato, del resto, dalla circostanza che i corrispettivi pattuiti per le singole cessioni erano stati percepiti dai soci e non dalla societa concessionaria. (Giurisprudenza imposte, 2002, i, 1013). Tribunale di Milano 29 ottobre 2001 Con la multiproprieta non si acquista il ditto di godimento di un immobile per un tempo determinato, ma una quota millesimale di proprieta, rferita a una unita abitativa, che limita il dirtto di godimento a un periodo con- venzionalmente stabilito. Consegue che, se l'acquisto non pud pid riguardare immobile scelto, si verifica ina- Luglio/Agosto 201 www.24oreawocato. ilsole24ore.comQuestioni sesavaonon VVOCATO CIVILE dempimento, nei confronti del promissario acquirente, da parte del promittente venditore, che, in sede di rogito notarile, non @ in grado di assicurarne il trapasso, per la quota millesimale pattuita. In tal caso il compratore pud domandare la risoluzione del contratto inadempiuto e eventuale risarcimento del danno, (Lex 24 & Repertorio 24) Tribunale di Bari 28 marzo 2000 Lacquirente di una multiproprieta nel caso in cui concluda il relativo contratto fuori dai locali commerciali, avente a oggetto non solo il trasferimento del dirtto di godimento turnario di una porzione immobiliare ma anche di un complesso di prestazioni di servizi, pud, tuttavia, esercitare il dritto di recesso ai sensi del D.Lgs. n, 50/1992 vista la prevalenza funzionale di questi ultimi rispetto al'acquisto del dirtto sul bene immobile (Giur it, 2001, 2, 290) Tribunale di Bolzano 14 febbraio 2000 Nel caso di multiproprieta immobiliare trova applicazione Fart 67, comma 2, disp. att. c.c., per cui i comproprietari di ogni singola unita abitativa hanno dirtto a un solo rappresentante dell'assemblea, designato dai comproprietariinte- ressati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell assemblea. (Aivista giuridica delldilia, 2001, 1/6, 178) Corte di Giustizia delle Comunita europee 22 aprile 1998, n. 423/C La direttiva del Consiglio 20 dicembre 1985, 85/577/Cee, per la tutela dei consumatori in relazione ai contratti negoziati fuori dei locali commercial (il cui art. 5 prevede il diritto di recesso a favore dell'acquirente), trova applicazione anche a un contratto avente per oggetto I'acquisto di un diritto d'uso a tempo parziale su un bene immobile (e di multiproprieta) e la fornitura di servizi che hanno un valore superiore a quello dello stesso diritto d'uso, (Rivista giuridica del’edilizia, 2000, 1/6, 779) Cassazione civ., Sez. Il, 10 maggio 1997, n. 4088 Quando una societa per azioni in base a un rapporto nascente da convenzione con l'acquirente delle proprie azioni, autonomo dal (seppur collegato al) rapporto sociale cui da vita tale acquisto, attribuisce al socio, verso tun corrispettivo periodico e per un periodo di lunga durata coincidente con quella della societa, i diritto perso- nale di godimento dellimmobile e dei servizi comuni per una determinata frazione spazio-temporale (cosiddetta multiproprieta azionaria) tale attribuzione traendo vita non dallo status sociale ma dalla separata convenzione fra la societa e il socio non incontra il divieto posto dall'art, 2256 c.c. che impedisce al socio di servirsi del pa- trimonio sociale per fini estranei a quelli della societa, riferendosi il detto divieto allipotesi in cui Iutilizzazione di tali cose non trovi titolo diverso dallo status sociale. Né, qualora con la concessione del suddetto diritto di godimento la societa non esaurisca i propri fini social, per essere gli stessi comprensivi anche dell’esercizio di imprese (generalmente, turistico-alberghiere o di analoga natura, come nella specie) per la produzione di utili da ripartire fra i soci, pué ritenersi insussistente lo scopo di lucro richiesto dell'art, 2247 c.c, Inoltre non comporta rimessione del contenuto della prestazione all arbitrio di una delle parti contraenti a previsione contrattuale che (come nella specie) affida la determinazione del corrispettivo dovuto per il godimento dell'unita immobiliare al Consiglio di amministrazione della societa, trattandosi di deliberazione soggetta al controllo dell'assemblea dei soci (che sono anche le controparti della suddetta convenzione), cui spetta di evidenziare eventuali errori nella ripartizione degli utili e degli oneri e di chiederne la correzione. Infine, pur essendo essenziale, per la configu- rabilita di un diritto personale di godimento, la limitazione dello stesso nel tempo, la sussistenza del requisito non pud in tale ipotesi essere valutata alla stregua dell'art. 1573 c.c., inapplicabile nella indicata fattispecie, © deve considerarsi positivamente verificata quando la durata di tale dirtto sia fatta coincidere nella convenzione attributiva dello stesso, con quella della societa. (Riv diz priv, 1998, 127) GARANZIE PER LACQUIRENTE DI MULTIPROPRIETA Tribunale di Chiavari 12 luglio 1989, La clausola predisposta unilateralmente dalla societa venditrice e inserita in un contratto per adesione relativo alacquisto di un immobile in multiproprieta, secondo la quale il contratto é regolato dalla legge dello Stato (posto al di fuori del territorio dell'Unione europea) in cui si trova immobile, é meramente strumentale alla elusione delle garanzie previste dalla normativa comunitaria recepita anche in Italia mediante il D.Lgs. 9 novembre 1998, 1, 427 qualora i contraenti siano di nazionalita italiana e il contratto sia stato concluso in Italia, (Rivista giurdica dell’edilzia, 2000, 1/6, 409) www.24oreawocato.ilsole24ore.com —Luglio//Agosto 2010CIVILE vvOCKTO Questioni CONTRATTO INVALIDO PER INDETERMINATEZZA E INDETERMINABILITA DELLOGGETTO. Tribunale di Firenze 7 aprile 2004 Icontratto diretto alla realizzazione di una multiproprieta c.d, associativa o societaria (caratterizzata dal conferimen- to dellimmobile nella societa alla quale partecipano, acquistandone una quota del capitale, i soggetti che intendono ripartirsene il godimento) é affetto da radicale nullita quando — causa lindicazione incompleta o incomprensibile dei requisiti di cui alfart 3 D.Lgs. n, 427/1998 ~ acquirente non sia posto nella condizione di conoscere con esattezza cid che sta acquistando e gli impegni che sta assumendo. (Archivo delle locazioni ¢ del condominio, 4, 2005, 457) fa DOTTRINA Secondo Atra la multiproprieta non pud essere ricondotta alla definizione di un diritto atipico. ‘Assegnare al fenomeno della multiproprieta la qualificazione di “atipico”, respingerlo, cio®, all'interno di una sconfinata classe definita in ragione dell’elemento negativo della non appartenenza ai tipi noti, non equivale a celebrare una ennesima vittoria dell’autonomia contrattuale, ma significa arrendersi di fronte alle caratteristiche di novita e originalita che esso presenta. I Giuristi, nel tentativo di definire i caratteri salienti della figura, parlano di proprieta spazio-temporale, di diritto intermittente, di proprieta periodica. Secondo il Aura la strada da seguire per offrire al fe- nomeno della multiproprieti un inquadramento dogmatico soddisfacente non passa né attraverso la negazione del principio della tipicita dei diritti reali, né attraverso il rifiuto della regola del numero chiuso dei diritti reali. Forse le radici delV’istituto della multiproprieta vanno ricercate non tanto nella comunione, intesa come contitolarita della propriet’, concorrenza di diritti sulla cosa, quanto nelle claborazioni tecniche intorno al concetto della proprieta per piani orizzontali ¢ cio’ negli studi che si sono misurati con la difficolta concettuale di una coesistenza di proprieta incidenti sulla stessa cosa in senso empirico. > Per ulteriori approfondimenti dottrina! = Aura-Cavanna, «Trust ¢ multiproprieta, in / (rust in tala oggi, a cura di Benvenuti, Giuffré, 1996; — Auraclasieuo, «La multiproprieta nell'esperienza contemporanea», in La multioroprieta, Cedam, 1993; = Branca, «Della comunione. Del condominio negli edificin, in Comentario af Codice civile, a cura di Scialoja e Branca, Zanichelli, 1982; = Cassano, / nuovi contrat, Il Sole 24 Ore, 2006; = De Nova-Giveciou-Leo, La multiproprieta, Ipsoa, 1999; = Di Ciommo, «Tutela dei consumatori e multiproprieta: la luna di miele continua», in Foro it, 1999, IV; = Dona, «Le trutfe della multiproprieta in danno dei consumatori. Troppe lacune nel decreto 427/1998», in www dirtesuweb.com, maggio 2003; = Dona, 1! Codie de! consumo, regole e signiicat, Giappicchell, 2005; = Gaawiew-Minexwint (a cura di), { contratti dei consumatori — Trattato dei contrat, diretto da Rescigno ¢ Gabrielli, Utet, 2005; — Mresani, Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Milano, Parere sulla conformita delle clausole dei contratti di multiproprieta alla disciplina di cui agli artt. 1469 bis ss. cc, Milano, 11 giugno 1999; = Moree, Multipropriet@ ed autonomia privata, Giuffre, 1984; — Moreito, «Multiproprietan, in Digesto civile, Utet, 1994; = Munani, Problem giurdici della nuova disciplina della muttiproprieta, Cedam, 1999; — Santoro Passakeu, «Multiproprieté ¢ comproprietam, in Riv. trim. dit proc. civ, 1984; to 2010 - www. 24oreawocato. ilsole24ore.comQuestioni sesavaonon VVOCATO CIVILE = Trmancny,Isttuzioni di dirtto privato, Giuffré, 1991; — Vatentino, «| contratti negoziati fuori dai locali commerciali e i contratti a distanzay, in AAWV. , | contratti dei consumatori, a cura di Gabrielli e Minervini, in Trattato dei contratti diretto da Rescigno e Gabrielli, Utet, 2005 fe CONCLUSION Lattuazione della normativa comunitaria ha rappresentato un‘occasione per il nostro Legislatore, non completamente recepita, di dettare una disciplina nazionale organica e completa. Il sistema delineato cerca di dettare principi di trasparenza contrattuale, ma restano ancora non adegua- tamente affrontati i problemi relativi al coordinamento tra la disciplina della multiproprieta ¢ Ie altre disposizioni a tutela dei consumatori, alla natura giuridica dell'istituto e alla maggiore garanzia degli acquirenti contro il rischio di truffa e di fallimento della controparte. fa PRATICA > Casi pratici: raggiri ai consumatori Molti sono i raggiri concernenti questa materia denunciati dai consumatori acquirenti di multiproprieta, Alcuni anni fa, il “crac” di una nota societa che vendeva multiproprieta ha generato un enorme danno a centinaia di acquirenti che avevano pagato migliaia di curo per l'acquisto di una multiproprieta. Il raggiro si consuma in genere in questo modo: * - giunge presso il domicilio del consumatore la telefonata che preannuncia la vincita di una vacanza a condizione di partecipare a una giornata promozionale in un grande albergo, nel corso della quale vengono vendute multiproprieta in localita esotiche; + ilconsumatore, attratto dalla promessa di omaggi (cellulari, valigie, pentole, elettrodomestici vari), accetta di partecipare alla giornata nel corso della quale viene in realta offerto 'acquisto di quote di multiproprieti di complessi residenziali (a volte ancora in costruzione); * capita spesso che le persone invitate firmano la proposta di acquisto, versando acconti anche co- spicui, e, nella maggior parte dei casi, sottoscrivono contratti di finanziamento; + Ia societa venditrice, incassati i soldi, entra fittiziamente in “sofferenza finanziaria”, chiedendo prestiti alle banche per I’ultimazione dei complessi residenziali venduti le banche, per cautelarsi, accendono ipoteche sugli immobili; * la societa venditrice poi dichiara fallimento. Le banche diventano proprietarie degli immobili, gli acquirenti non riescono a recuperare nulla dalla societa fallita e se vogliono la multiproprieta de- vono ripagarla una seconda volta alle banche (casi come questo sono frequenti e, sebbene la legge preveda l’obbligo per le societa venditrici di multipropriet4 aventi a oggetto immobili in corso di costruzione di prestare fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia dell'ultimazione dei lavori e, quindi, della corretta esecuzione del contratto, tale previsione rimane, tuttavia, priva di reale efficacia poiché la normativa non prevede alcuna sanzione in caso di mancato rilascio della fideiussione). Un altro caso abbastanza frequente é quello in cui il contratto prevede una quota di usufrutto o di soggiomo dell'immobile di 6 giorni l’anno, caso studiato appositamente per aggirare la normativa www.24oreawocato.ilsole24ore.com —Luglio//Agosto 2010russe Questioni cIVILE VVOCATO prevista dal D.Lgs. n. 427/198 (art. 69, comma 1, lett. a) del Codice del consumo) secondo la quale «si intende per “contratto” uno o pitt contratti della durata di almeno tre anni con i quali, verso il pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce 0 si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente a oggetto il godimento su uno o pit beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore a una settimanay. E evidente che con tale escamotage si escludono il ripensamento del consumatore e tutte le garanzie previste dalla legge. Infine, meritano un cenno i raggiri relativi alle rivendite delle multiproprieta: coloro che sono stati indotti a firmare un contratto di acquisto di una multiproprieta allestero, in cui nella maggior parte dei casi non si sono mai recati perché il viaggio costa troppo, sarebbero ben lieti di rivenderla. Gli stessi raggiratori che gliela hanno venduta costituiscono, pertan- to, altre societa fittizie contattando gli acquirenti e comunicando che un grosso gruppo finanziario @ interessato a rilevare tutte le quote; si fissa un incontro e, nel corso di una specie di “convention”, ai multiproprietari viene sottoposto un contratto con delega a vendere, che firmano ricevendo a garanzia una cambiale per I'intero importo della vendita e pagando le spese amministrative e notarili di vendita e di commissione (circa 2000 euro) con assegni postdatati con date successive a quella stabilita per la vendita. Di Iii venditori fanno perdere le proprie tracce e per gli aspiranti multiproprietari una volta resisi conto del raggiro non é facile riuscire a “bloccare” i titoli emessi, (2006 - Consumerlaw.it) ee tui LA NUOVA MEDIAZIONE E CONCILIAZIONE N, Soldati La nuova mediazione, come delineata dal D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si presenta ora come strumento principe tra le forme alternative di risoluzione delle controversie. La delega contenuta all'at. 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, ha ratforzato AZIC questo metodo alternativo di risoluzione delle controversie con una serie di E CONCILIAZION misure dall'intento deflattivo del contenzioso civile: dallobbligatorieta della Jae mediazione per un'ampia tipologia di controversie (tra cui, condominio, affitto di aziende, contratti bancar,finanziari ed assicurativi, responsabilita medica) allobbligo, per 'avvocato, di informare il proprio assistto della possibilita di avvalersi di tale istituto, nonché all incentivazione fiscale. II volume, approfondendo i diversi settori di applicazione si pone come preziosa guida per studiare ¢ approfondire la mediazione ¢ la conciliazione nell'ambito dei procedimenti civili e commercial, penali edi lavoro, nelle it condominiali nell'ambito del diritto di famiglia, nonché in sede stragiudiziale dinnanzi alle Autorita di settore, alle Camere di commercio, agli organismi di mediazione e di giustizia sportiva, nonché alle associazioni dei consumatori nei procedimenti on line, Pagg. 392 - € 38,00 Luglio/Agosto 201 7-8 www.24oreawocato. ilsole24ore.com 37