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Capítulo II

LA COPROPIEDAD

66. Descripción general. En la doctri- minada comunidad “prodiviso”, en la que


na y en los textos legales se observa fre- el derecho de cada sujeto recae sobre una
cuente desorden en el empleo de varios parte físicamente determinada del obje-
términos relacionados con esta materia: to de que se trata, ejerciéndolo exclusi-
“indivisión”, “comunidad”, “condominio”, vamente sobre esa parte, y además se
“copropiedad”. extiende a otros sectores de la cosa en
El primero, “indivisión”, parece ser el que hay efectiva comunión con los otros
más comprensivo y puede ser utilizado comuneros; estas partes comunes unen las
para referirse a los otros; y en cuanto a distintas secciones exclusivas de los indi-
los dos últimos, “condominio” y “copro- visarios. Es el caso de la copropiedad in-
piedad”, se les tiene generalmente como mobiliaria en la cual, junto a ciertos
sinónimos. bienes comunes (como el suelo), hay una
Suele denominarse “comunidad” a la comunidad prodiviso de algunas partes
indivisión sobre una universalidad jurídi- (por ej., interiores de cada departamen-
ca (como la herencia) y copropiedad o to de habitación) sobre las que cada co-
condominio a la que recae sobre espe- munero ejerce derechos con exclusividad
cies o cuerpos ciertos. Pero, en otro sen- (v. infra, Nº 72). Más evidente es la situa-
tido, se propone que la comunidad es el ción en los bloques de construcción des-
género: indivisión de cualquier derecho tinados a estacionamiento de vehículos,
que pertenece a dos o más sujetos y que en los que en base a deslindes sólo mar-
se ejerce sobre un mismo objeto (comu- cados en el suelo y sin separaciones verti-
nidad de propiedad, de usufructo, de ser- cales, se ejercen derechos separadamente
vidumbre, etc.); y la copropiedad o por varios titulares.
condominio es la especie: indivisión del
derecho de dominio. 67. A diferencia de algunos prece-
Se seguirá aquí la última nomenclatu- dentes legislativos, el Código chileno de-
ra. Queda dicho, entonces, que hay co- dica un título especial a la comunidad,
munidad cuando dos o más sujetos tienen a la que trata como cuasicontrato, regu-
un derecho de idéntica naturaleza jurídi- lándola, en consecuencia, en el libro de
ca sobre la totalidad de un mismo objeto. las obligaciones (arts. 2304 y sgts., inspi-
Y hay copropiedad o condominio cuando rados directamente en enseñanzas de
dos o más sujetos tienen el dominio sobre Pothier; como se verá pronto, el cuasi-
la totalidad de un mismo objeto. contrato no es el único origen de la co-
Desde otro punto de vista, se conocen munidad) y no en el de los bienes (como
las comunidades proindiviso y prodiviso. acontece en otras codificaciones). Ade-
La primera es la auténtica comuni- más, hay muchas otras disposiciones
dad, en los términos antes definidos, en diseminadas a través del cuerpo legal.
la que el derecho de cada comunero se Deben tenerse presente, asimismo, las
extiende a la totalidad del objeto común. reglas sobre la partición de bienes here-
Pero también se ha concebido la deno- ditarios (arts. 1317 y sgts.) las que, no

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Los bienes

obstante su ubicación, tienen aplicación den a la mayoría de los indivisarios la fa-


general en virtud de disposiciones ex- cultad de tomar decisiones sobre la admi-
presas (arts. 1776, 2115, 2313). nistración de la cosa común, obligatorias
para la minoría, lo que implica una dismi-
68. Las dos concepciones. Dos son las nución del poder individual en beneficio
principales concepciones elaboradas para del grupo, es decir, en beneficio de una
explicar la naturaleza de la comunidad y suerte de personalidad colectiva, que cons-
que, ordinariamente, han inspirado las tituye una idea básica de la concepción
diferentes reglamentaciones. germánica).
La doctrina romana la considera una La doctrina germánica abandona la no-
modalidad del dominio, en la cual cada ción de propiedad exclusiva; adopta una
comunero tiene una cuota-parte en la cosa concepción colectivista o comunitaria, en
común, y, además, tiene derecho a la cosa la que predomina el derecho del grupo
en su totalidad. Cada comunero tiene una por sobre el del individuo; por otra par-
cuota, que es abstracta o ideal puesto que te, se entiende como una situación per-
la cosa no está dividida materialmente, manente, estable, beneficiosa para cier-
sólo se concibe intelectualmente; es, pues, tas funciones económicas. Según ella, la
dueño exclusivo de esa cuota o fracción comunidad es una propiedad colectiva,
intelectual de la cosa y, en cuanto tal, llamada también “de manos juntas” o “en
puede actuar (celebrar actos) sobre ella. mano común” (gesamte hand), en la que
Considerada la cosa en su totalidad, to- el objeto pertenece a todos los comune-
dos tienen derecho a ella, pero el dere- ros considerados colectivamente como un
cho de cada uno está limitado por el solo titular. De esta manera, no se tienen
concurso de los demás, de modo que nin- derechos sobre cuota; todos tienen un
guno puede ejercitar actos materiales o derecho de goce sobre el objeto, cualita-
jurídicos sobre ella sin el consentimiento tivamente igual, pero parcial, porque está
de todos los otros (es el derecho a veto, limitado por el derecho de los demás; en
al que luego se hará particular referen- su funcionamiento se introduce el meca-
cia) (presenta también otras dos caracte- nismo de toma de decisiones por mayo-
rísticas, que se describirán pronto). ría (y, en ocasiones, incluso se llega a ne-
En la concepción adquiere primacía gar a los comuneros la acción para pedir
el derecho del individuo (es, pues, indivi- la partición de la cosa común).
dualista) y estima a la comunidad nada La doctrina nacional estima que el
más que como una modalidad del domi- Código chileno adopta, fundamental-
nio. Por una parte, permite a cada cual mente, la doctrina romana. Se concluye
disponer de su cuota y, por otra, entrabar así por los antecedentes considerados
en los demás la utilización de la cosa. Con para la elaboración de estos textos y por
ambas facultades disminuye ostensiblemen- el contenido de varios preceptos, en vir-
te la productividad de los bienes comu- tud de los cuales se reconoce la noción
nes. Este resultado carecía de trascenden- de cuota (que –como se ha dicho– es
cia en Roma, donde siempre se estimó a rasgo distintivo de la concepción roma-
la comunidad como un estado transitorio, na) y se permite al comunero celebrar,
pronto a liquidarse y, por lo mismo, natu- como dueño de ella, diversos actos sin
ralmente pasivo. En el Derecho actual, el consentimiento de los otros (luego se
donde se observan con frecuencia masas precisarán algunos de esos actos; v. in-
de bienes en comunidad que se mantie- fra, Nº 70). Mas, hasta qué punto se ha
nen en movimiento productivo, esta con- adoptado esa doctrina es un tema en el
cepción resulta insuficiente. De ahí que cual se ha discrepado (y surge, particu-
incluso codificaciones que han adoptado larmente, en la comunidad sobre uni-
la noción romana le introduzcan modifi- versalidades, a la que pronto se hará re-
caciones (así, Códigos modernos conce- ferencia).

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La propiedad y la posesión

La materia relativa a derechos, obliga- que el comunero que actúa lo hace como
ciones y responsabilidades de los comune- un agente oficioso de los demás. Más di-
ros, y extinción de la comunidad, se regula fusión ha logrado la denominada doctri-
fundamentalmente en el párrafo del cuasi- na del mandato tácito y recíproco (se-
contrato de comunidad (arts. 2304 y sgts.). mejante al concebido en la solidaridad);
Silenció el Código el importante tema se entiende que entre los comuneros exis-
de la administración de la cosa común, pro- te un mandato que es tácito (no formu-
bablemente por estimar a la comunidad lado expresamente) y que es recíproco
como una situación transitoria, a la que (cada uno lo ha recibido de los demás),
se pondrá término tan pronto como se con el cual cualquiera puede efectuar ac-
subsane algún impedimento; textos pos- tos de administración de la cosa común
teriores han remediado en parte la defi- (en las legislaciones es frecuente encon-
ciencia (C. de C. art. 852; CPC. arts. 651, trar consagrado ese mandato en la socie-
653, 654, 655)(sobre los frutos en la co- dad, cuando no se ha designado admi-
munidad v. infra, Nº 87). nistrador). Entre nosotros la vigencia de
Aunque no corresponde tratar aquí este mandato tácito y recíproco está dis-
la administración (es estudiado en el exa- cutida. Se ha sostenido que sí, con la co-
men particularizado de las fuentes de las ordinación de los siguientes textos: cuan-
obligaciones), conviene formular una re- do en la sociedad no se ha conferido la
ferencia a un importante elemento que administración a uno de los socios, el
puede surgir en ella, el llamado “dere- art. 2081 entiende que entre los socios
cho a veto” (“derecho a prohibir”, origi- existe un mandato tácito y recíproco para
nariamente jus prohibendi), por constituir administrar; el art. 2078 dispone que al
una notoria concreción de la doctrina ro- administrador corresponde cuidar de la
mana y que, por lo mismo, contribuye a conservación del objeto social; y el
distinguirla. Consiste en la facultad que art. 2305 dispone que el derecho de cada
cada comunero tiene de impedir las ac- comunero sobre la cosa común es el mis-
tuaciones de los otros en la cosa común. mo que el de los socios en el haber so-
Como aquella concepción de la comuni- cial. En contra, y no obstante el art. 2305,
dad postula (según ya se dijo) que cada se ha negado la aplicación del mandato
comunero es dueño de su cuota, resulta a la comunidad; principalmente porque
que ninguno, ni la mayoría, puede adop- en la sociedad existe un vínculo volunta-
tar decisiones sobre la administración de rio en el origen y se mantiene durante
la cosa común (menos, por cierto, sobre ella, que justifica ese mandato, el llama-
actos dispositivos), porque afectarían las do affectio societatis, elemento que no exis-
cuotas ajenas. En otros términos, cualquie- te en la comunidad; se controvierte tam-
ra puede oponerse a que en la cosa se bién el alcance de la remisión del citado
ejecuten actos jurídicos o materiales (cual- 2305; y se destaca la regla del art. 2307,
quiera puede prohibirlo). Puede obser- texto que, respecto de las deudas que con-
varse que esa conclusión constituye un trae un comunero, incluso en beneficio
serio inconveniente de esta concepción de la comunidad, deja obligado sólo al
de la comunidad, que llega a ser parali- respectivo comunero, solución que exclu-
zante. En nuestros textos no aparece es- ye el supuesto mandato. Específicamen-
tablecido expresamente, pero se tiene en- te respecto de los actos de administra-
tendido como vigente, considerando que ción (jurídicos y materiales), se ha esti-
entre nosotros se ha seguido la concep- mado que cualquier comunero puede
ción romana (con su noción de cuota). ejecutarlos si tienden a proteger la cosa
La doctrina ha acudido a diversos me- común (medidas conservativas) sin nece-
canismos para sortear el inconveniente sidad de acudir a la doctrina del manda-
del jus prohibendi (que impone la unani- to, sobre la base de que de ese modo
midad). Así, se ha propuesto considerar está protegiendo su (propio) derecho

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Los bienes

cuotativo; se llega a precisar que puede sociedad conyugal, la que queda al disol-
ejecutarlos cuando ese acto sea la única verse una sociedad civil o comercial y, en
manera de proteger su derecho cuotati- general, cada vez que la comunidad re-
vo, y en esa medida. cae sobre un patrimonio o masa de bie-
En diversas ocasiones la jurispruden- nes con activo y pasivo propios. Pero esa
cia nacional ha empleado la explicación proposición ha sido negada. Se ha soste-
del mandato tácito y recíproco para con- nido que siendo un rasgo distintivo de
firmar actos de administración, aducien- las universalidades jurídicas el que ten-
do como soporte legal los arts. 2305 y 2081. gan un pasivo (v. supra, Nº 38), en Chile
Por cierto, para evitar esas disputas no puede haber comunidad sobre uni-
está la alternativa de un administrador, versalidades jurídicas, porque, en virtud
cuyo nombramiento puede provenir de de lo dispuesto en los arts. 1354 y 2306,
diversas fuentes. habiendo dos o más comuneros el pasivo
La doctrina suele advertir que el le- está siempre, por el solo ministerio de la
gislador (chileno) no favorece el estado ley, dividido entre los copartícipes. De este
de indivisión, fundamentalmente porque: modo, esas (citadas) universalidades, que
constituye fuente permanente de discor- quizás podrán ser jurídicas cuando perte-
dia entre los comuneros en el aprovecha- necen a un solo titular (habría que anali-
miento de la cosa común; inhibe las zar cada caso con los conceptos generales
posibilidades de inversiones y mejoras, por sobre universalidades), cuando pertene-
la incertidumbre sobre la suerte definiti- cen a dos o más sujetos son universalida-
va del objeto; impide, en fin, la libre cir- des de hecho, pues carecen de pasivo (no
culación de esos bienes comunes. En el tienen pasivo común).
mismo sentido el Código dispone que la El punto se relaciona con el de la co-
partición de la cosa común “podrá siem- municación entre la cuota y los bienes,
pre pedirse” (art. 1317, de donde se ha que se verá a continuación.
derivado que la acción de partición es Cuando la comunidad recae sobre
imprescriptible). una universalidad surge un problema que
merece una referencia especial, por el al-
69. Clases de indivisión cance práctico que deriva de su solución:
a) Según el objeto sobre el que recae, el de si existe o no comunicación entre la
puede haber comunidad sobre una univer- cuota y los bienes que integran la univer-
salidad o sobre una cosa singular. Es ésta la salidad.
única clasificación que reconoce el Códi- Para plantearlo y resolverlo, convie-
go (arts. 1317 y 2304). ne formular algunas advertencias previas.
Desde luego, puede advertirse que Ya se ha dicho que la generalidad de
la clasificación trae consigo la dificultad la doctrina nacional tiene aceptado que
inherente al concepto de universalidad el Código chileno ha seguido la noción
(v. supra, Nos 36 y sgts.). romana de la comunidad. Pues bien, esa
En cuanto a la clase de universalida- concepción, en lo que aquí interesa, exhi-
des sobre las que puede haber comuni- be estas dos características:
dad, en la doctrina nacional no ha habido 1ª. En la partición de la comunidad,
muchas precisiones. En todo caso, no exis- asigna a la adjudicación un efecto atributivo.
te acuerdo. La comunidad puede terminar por
Hay quienes entienden que puede varias causales (art. 2312). Una es la par-
haber comunidad tanto en universalida- tición. Ella puede efectuarse por acuer-
des de hecho como en universalidades do entre los comuneros, por juez partidor
de Derecho (o jurídicas). Y como ejem- o por decisión del causante (cuando la
plos de estas últimas señalan la herencia comunidad es de origen hereditario).
(que es el ejemplo que menciona el La partición es el conjunto de actos
art. 2306), la que queda al disolverse la tendientes a distribuir los bienes comu-

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La propiedad y la posesión

nes entre los comuneros en proporción sidera comunicados. Esta comunicación


a sus cuotas. La adjudicación es el acto existe en dos sentidos. Por un lado, signi-
por el cual el comunero recibe un bien fica que la cuota en la universalidad se
determinado de la comunidad, en pago aplica o imprime en cada uno de los bie-
de su cuota. nes que la integran y en cada parte de
Conferir efecto atributivo a la adjudi- ellos (así, si en la comunidad existen un
cación significa resolver que cuando a un automóvil, una casa y un fundo, cada co-
comunero se le adjudica un bien, él es munero tiene una cuota en el automóvil,
dueño de ese objeto desde el día de la la casa y el fundo). Y, por otro, significa
adjudicación. Constituye, pues, título tras- que la naturaleza de los bienes queda im-
laticio de dominio; al entregarle la cosa presa, o se refleja, en la cuota, de modo
al comunero, se configura una enajena- que la naturaleza de ésta será la que ten-
ción (la adjudicación “atribuye” dominio). gan aquéllos (así, con referencia a la dis-
El efecto atributivo se opone al efec- tinción de bienes en muebles e inmuebles,
to declarativo de la adjudicación, por el si en la comunidad hay sólo muebles, la
cual se considera que el adjudicatario es cuota es mueble; si sólo hay inmuebles,
dueño del objeto adjudicado desde el día es inmueble, y si hay de ambas clases, es
en que se originó la comunidad. Se le mixta).
confiere, pues, un efecto retroactivo; por En este punto el Código chileno no
una verdadera ficción se considera que expresó alternativa. Y he ahí el proble-
ha sido dueño exclusivo de ese bien des- ma. Acogió o no la comunicación entre
de el día en que se originó la comunidad la cuota y los bienes. Está discutido.
y, recíprocamente, se asume que nunca Una opinión, al parecer todavía do-
tuvo derechos en los demás bienes, adju- minante, admitiendo que el Código chi-
dicados a otros comuneros (la adjudica- leno se inspira en la concepción romana,
ción “declara” un dominio ya existente). estima que esa concepción no se ha se-
La importancia de optar por una u guido, sin embargo, hasta este punto;
otra alternativa se puede observar en las sostiene que no se produce la comunica-
enajenaciones efectuadas o los graváme- ción entre la cuota y los distintos bienes;
nes constituidos por uno solo de los co- el derecho de cada comunero recae so-
muneros a favor de terceros durante la bre el todo común, abstractamente con-
indivisión. Por ejemplo, uno de ellos (sin siderado, no sobre las cosas o partes
acuerdo de los otros) constituye usufruc- materiales del mismo. Como argumentos
to sobre un objeto de la comunidad; y de tal conclusión se ofrecen, principal-
después, ese bien es adjudicado a él (al mente: el art. 1909, por el que el cedente
que constituyó el usufructo). Con el efec- del derecho de herencia no responde de
to atributivo, el usufructo fue constituido la existencia de bienes determinados, sino
por quien no era dueño, porque lo es sólo de su calidad de heredero, que se
sólo desde la partición. Con el efecto de- justifica precisamente porque su derecho
clarativo lo constituyó el dueño, pues lo recae nada más que sobre la universali-
es desde que se originó la comunidad. dad; el art. 686, que ordena la inscrip-
En este punto el Código chileno optó. ción del dominio y de otros derechos
Se apartó aquí de la concepción romana reales cuando recaen sobre inmuebles,
y consagró el efecto declarativo de la ad- no menciona al derecho real de heren-
judicación (art. 1344; el art. 718 señala el cia, lo que se debe a que, por recaer so-
mismo efecto para la posesión, pero tie- bre una abstracción, no es inmueble (ni
ne un alcance discutido, como se verá mueble); el efecto declarativo de la adju-
más adelante; infra, Nº 166). dicación, establecido expresamente en el
2ª. En cuanto a la relación entre la Código (arts. 718 y 1344), opuesto al efec-
cuota y los bienes que integran la univer- to atributivo que tenía en Roma, sería
salidad (la concepción romana) los con- también contrario a la comunicación.

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Los bienes

Pero también se ha sostenido que, ha- se también el art. 1268; aparte de la ac-
biéndose adoptado en nuestro Derecho ción que tiene para perseguir su herencia
la concepción romana, la comunicación (o cuota) poseída por otro (la acción pe-
entre la cuota y cada uno de los bienes tición de herencia), conforme a ese texto
de la comunidad (característica de esa el heredero (el único o cualquiera de los
concepción), no está excluida. Los varios) tiene la acción reivindicatoria so-
arts. 951, inc. 2º y 580 demuestran la bre las cosas singulares; puede reivindicar
orientación concreta del Código respec- cosas específicas que sean poseídas por un
to de la comunidad en cosa universal; lo extraño; esta regla revela que, al tiempo
que tienen los comuneros son bienes y que es heredero (titular del derecho real
no una mera abstracción jurídica. Se agre- de herencia) es dueño (si es único) o co-
ga que el efecto declarativo de la parti- dueño, comunero, de los bienes (porque
ción no puede tenerse como argumento junto con el derecho de herencia se for-
concluyente para rechazar la comunica- mó una comunidad universal de dominio
ción, sobre todo teniendo presente que entre los varios herederos), y si puede rei-
la partición no es el único medio de po- vindicar cosas, es porque en esa comuni-
ner fin a la comunidad. Así, puede tam- dad (universal de dominio sobre el con-
bién terminar por la reunión de las cuo- junto de cosas) no sólo tiene su cuota abs-
tas de todos los comuneros en manos de tracta (se ha dicho “flotante”), sino
un solo sujeto, según el art. 2312, Nº 1 y, también derecho cuotativo en cada cosa.
en tal situación, ciertamente no hay efec- Las consecuencias de cada alternati-
to declarativo. Si un comunero enajena va son de evidente importancia. Si no se
su cuota en un bien específico y después produce la comunicación, la cuota no
otra persona, comunero o extraño, re- participa del carácter de los bienes que
úne en sí todas las cuotas, no se reputa componen la comunidad. Con ello, esca-
dueño del todo desde el origen de la co- pa a la clasificación de los bienes en mue-
munidad, pues aquí no hubo división y bles e inmuebles. Esto, a su vez, trae varias
por consiguiente no se aplican los consecuencias; por ejemplo: si se enaje-
arts. 718 y 1344; no hay norma con la cual na la cuota, su tradición no requerirá de
disponer la ineficacia de la enajenación inscripción conservatoria, ya que ella está
y, por tanto, hay que concluir que subsis- establecida para la enajenación de inmue-
te tal enajenación cuotativa y deberá ser bles y la cuota no lo es, por más que haya
respetada por este posterior adquirente inmuebles en su contenido concreto, y
del todo común. Queda así demostrado bastará, por lo mismo, cualquiera de las
que cada comunero tiene, desde un co- formas de tradición para los muebles del
mienzo, una cuota en cada objeto. Por art. 684, que constituiría la regla general;
último, cuando se está en presencia de la si el indivisario es incapaz, para enajenar
comunidad hereditaria, debe distinguir- su cuota no se requiere de las formalida-
se entre el derecho real de herencia, que des habilitantes prescritas para enajenar
sí recae sobre la universalidad jurídica que bienes raíces suyos.
es la herencia, y la comunidad de domi- Si la comunicación es admitida, las
nio que se origina entre todos los here- consecuencias anotadas se transforman en
deros, sobre los bienes del causante (co- las inversas (v. infra, Nº 147).
munidad que recae sobre una universali- Si la comunidad recae sobre una cosa
dad de hecho puesto que no tiene pasivo, singular, no hay duda de que la cuota de
ya que las deudas están divididas, según cada uno se radica en el único objeto de
el art. 1354); en esa comunidad sobre el la comunidad y, por tanto, participa de
activo hereditario, la cuota de cada co- su carácter (art. 580). En consecuencia,
munero, como se ha dicho, se comunica los actos sobre la cuota estarán someti-
a cada bien de que se compone la comuni- dos a las reglas de los actos sobre el res-
dad. En el mismo sentido puede añadir- pectivo objeto. Si es un inmueble, la

78
La propiedad y la posesión

tradición de la cuota requerirá inscrip- segundas no son más que un conjunto


ción, la enajenación de la cuota pertene- de bienes que estáticamente esperan la
ciente a un incapaz necesitará de las remoción de algún obstáculo para ser
correspondientes formalidades habilitan- divididos entre los comuneros. De la lec-
tes, podrá rescindirse por lesión enorme tura de las normas del cuasicontrato de
si se cumplen los demás supuestos, etc. comunidad se colige que el Código tie-
(aquí hay acuerdo). ne más bien la visión de estas comuni-
b) Según su origen (o fuente) la comu- dades pasivas.
nidad puede derivar de un hecho (como
ocurre con la comunidad hereditaria, que 70. La cuota. Con la concepción ro-
nace con el hecho muerte del causante); mana, en nuestros textos los derechos y
de la voluntad del titular (dos o más perso- obligaciones de los comuneros en la cosa
nas adquieren en común un bien deter- común se precisan a través de la noción
minado, o un propietario enajena una de cuota o cuota-parte. Es la porción ideal,
cuota), o de la ley (como en la mediane- determinada o determinable, que cada
ría, las servidumbres, la copropiedad in- comunero tiene en el objeto de la comu-
mobiliaria). nidad. Estas cuotas pueden ser iguales o
c) Según su duración pueden ser tem- desiguales; a falta de prueba en contra-
porales o perpetuas. Las comunidades tem- rio, han de entenderse iguales (arts. 1098,
porales, que por regla general son inde- 2307). Se expresan generalmente en frac-
terminadas en el tiempo, pueden tener ciones o porcentajes (un tercio, un cuar-
duración determinada en virtud del de- to, veinte por ciento, etc.).
nominado “pacto de indivisión” el cual, El comunero puede disponer libre-
por la adversidad legal a la comunidad, mente de su cuota por actos entre vivos
está sujeto a limitaciones (art. 1317). De (por ej., arts. 1320, 1812, 2417) o por cau-
este modo, si no se ha celebrado un pac- sa de muerte (art. 1110); puede reivindi-
to, la regla es que la partición se puede carla (art. 892); puede ser embargada
pedir en cualquier tiempo (art. 1317). (art. 524 del CPC.). Ello sin perjuicio de
Las comunidades perpetuas las esta- los actos materiales que los comuneros
blece la ley, aunque en el fondo derivan pueden ejecutar en la cosa común
más bien de la naturaleza misma de las (arts. 2305 y 2081), pudiendo cualquiera
cosas (como es el caso de la comunidad pedir el cese del goce gratuito que de la
que tiene lugar en la copropiedad inmo- cosa común hace otro comunero (art. 655
biliaria, la medianería, etc.). del CPC.).
d) Según su funcionamiento pueden ser
activas o pasivas. La frecuencia con que 71. La coposesión. Se ha dicho que la
se desarrollan en la actualidad comuni- coposesión es a la posesión, en los hechos,
dades que funcionan como patrimonios lo que la copropiedad es a la propiedad
dinámicos, en productiva actividad eco- en el Derecho. La coposesión tiene lugar
nómica, ha permitido establecer esta dis- cuando dos o más personas detentan con
tinción entre comunidades activas y pa- ánimo de dueño, poseen, un mismo obje-
sivas. Las primeras constituyen una masa to. El Código admite la posibilidad
de bienes que funcionan desarrollando (arts. 718 y 687).
una determinada actividad económica Siguiendo los principios posesorios,
(como es el caso de la copropiedad de el ánimo de dueño debe inspirar a todos
las naves, que en el Derecho marítimo los coposeedores, aunque no todos de-
es regulada integralmente, o de muchas tenten materialmente la cosa que en co-
sucesiones hereditarias, en las que hay mún se posee; basta con que uno de ellos
un establecimiento comercial o indus- la posea a nombre de todos.
trial que continúa indiviso y en produc- Al igual que en la posesión, la copo-
ción en manos de los herederos). Las sesión puede o no ir acompañada del do-

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Los bienes

minio; en otros términos, los coposeedo- propiedad inmobiliaria; allí se fijan las
res pueden ser o no dueños de la cosa de unidades de que se compone.
que se trata; cuando no lo son, adquiere 2º. Se debe dictar un reglamento de
especial importancia, desde que en vir- copropiedad, con el contenido mínimo
tud de ella podrán llegar al dominio me- que dispone la ley; en lo no previsto por
diante la prescripción (se efectuarán él, rige el reglamento de la ley. El primero
nuevos alcances sobre el punto al tratar debe ser otorgado por la persona (natural
los problemas de la prescripción entre o jurídica) que sea dueña del condominio
comuneros, v. infra, Nº 267; de la reivin- (con ciertas limitaciones). Una vez otor-
dicación, v. infra, Nº 267; y de las accio- gado debe reducirse a escritura pública e
nes posesorias entre ellos, v. infra, Nº 273). inscribirse en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes
72. La copropiedad inmobiliaria. Las Raíces; y sólo entonces puede obtenerse
exigencias del desarrollo urbano, la esca- el certificado que acoge el condominio a
sez del suelo, la necesidad de limitar la este régimen de copropiedad, y desde en-
excesiva extensión de las ciudades y mu- tonces es obligatorio para los adquirentes
chos otros factores, han originado e incre- y ocupantes de cada unidad. En una sec-
mentado la construcción de edificaciones ción especial del Registro de propiedad se
de altura, en algunas urbes con caracteres archivan los planos del condominio, que
inusitados. Ciertamente, tales construccio- deben estar aprobados por el Director de
nes implican su propiedad entre distintos Obras Municipales y el aludido certifica-
titulares, que utilizan partes de ellas con do de acogimiento al régimen.
exclusividad. Pero, gestada así una forma 3º. La copropiedad inmobiliaria está
especial de propiedad, ha seguido desa- constituida por la unión de bienes (uni-
rrollándose con el influjo de nuevos facto- dades) de dominio exclusivo con bienes
res, que la han conducido también a su de dominio común.
aplicación a conjuntos urbanos de una sola 4º. Son bienes (unidades) de dominio
planta (de un solo piso). exclusivo sectores de un edificio implanta-
Inserta en el ámbito de lo que puede do en suelo común (que constituyen pi-
denominarse “propiedad urbana”, la ma- sos o plantas, departamentos, oficinas,
teria ha llegado a identificarse mediante locales comerciales, bodegas, estaciona-
una expresión reservada especialmente mientos); o viviendas de una sola planta
para ella: la llamada “propiedad horizon- en suelo común; y aun viviendas con una
tal” o (actualmente entre nosotros) “co- superficie de suelo (más extensa de la
propiedad inmobiliaria”. que cubre la construcción) unidas por
Se le puede definir como un régimen suelo común.
de propiedad en el cual se es titular del Bajo el imperio de la original ley
dominio exclusivo sobre determinada uni- 6.071, el régimen era posible sólo en edi-
dad de un edificio o sector de suelo, y ficaciones de varios pisos con suelo co-
codueño de modo permanente y en prin- mún; modificaciones posteriores lo
cipio irrenunciable de elementos comu- hicieron aplicable también a construccio-
nes, indispensables a la existencia y nes de un solo piso, con suelo común, y
disfrute de aquélla. en una novedad de notable importancia
En Chile, los textos legales fundamen- la nueva ley permite el dominio exclusivo
tales son la ley 19.537 y su Reglamento. de lotes de suelo en el que se asienta la
Una síntesis de esta reglamentación construcción (también de dominio exclu-
es la siguiente: sivo), unidos entre sí por suelo común.
1º. El Director de Obras Municipales Son bienes comunes los necesarios para
respectivo es quien, cumplidos los requi- la existencia, seguridad y conservación del
sitos legales, extiende el certificado que edificio o conjunto; los que permiten el
acoge el condominio al régimen de co- uso y goce de la propiedad exclusiva; y

80
La propiedad y la posesión

otros que, sin tener esos caracteres, sean cernientes a la administración y conser-
declarados comunes (en el reglamento de vación del edificio, el administrador tie-
copropiedad o por los copropietarios). La ne la facultad de representar en juicio
ley señala algunos (en edificios: el terre- activa y pasivamente a los copropietarios,
no, muros exteriores y soportantes, etc.). conforme al art. 23).
De la enumeración legal se desprende que 10º. Los copropietarios deben contri-
son tantos que, en los edificios, el propie- buir a los gastos comunes (en propor-
tario más bien tiene derecho a la exclusi- ción al valor de su unidad, como se dijo).
vidad y privacidad del uso y goce de lo Si una unidad pertenece a dos o más ti-
que encierra su piso o departamento. tulares, son obligados solidariamente. El
La regla general es que los bienes co- administrador puede proceder ejecutiva-
munes no pueden dejar de ser comunes. mente contra el deudor; se consagra un
Bastante rígida en la primera legislación, especial título ejecutivo para el efecto (la
en la actual se ha flexibilizado; en ciertas copia del acta de la asamblea en que se
circunstancias y por acuerdo de la asam- hayan acordado las expensas comunes).
blea, pueden enajenarse, darse en arren- En la totalidad de lo adeudado es deu-
damiento o gravarse (art. 14). dor quien sea el titular de la unidad al
5º. El dominio exclusivo es ejercitado tiempo del cobro (es decir, el actual titu-
con modalidades especiales derivadas de lar responde de los gastos comunes adeu-
la naturaleza y caracteres de esta forma dados aun antes de adquirir la unidad).
de copropiedad. Las controversias entre 11º. Es posible conferir el uso y goce
copropietarios y entre éstos y el adminis- exclusivo de ciertos bienes comunes a uno
trador relativas a la administración del o más copropietarios (en el respectivo re-
condominio, son de competencia del Juz- glamento o por acuerdo de los comune-
gado de Policía Local. ros).
6º. El derecho del comunero sobre 12º. En cuanto al término del régi-
los bienes comunes se determina por el men, la ley actual no se refiere expresa y
avalúo fiscal de cada unidad; y en la mis- directamente a la materia. Pero hay algu-
ma proporción debe contribuir en los gas- nas normas al respecto. Así, si la autori-
tos comunes, salvo acuerdo distinto; con dad ordena la demolición del condominio
la misma base se determina el voto en las se dispone que la asamblea “acordará su
asambleas de copropietarios; y la cuota proceder futuro” (art. 37), y dentro de
que a cada uno corresponde en lo que esta expresión cabe la disolución de la
resta de los bienes comunes (cuando el comunidad. También se contempla la po-
régimen termina por extinción parcial, sibilidad de que, con ciertos requisitos,
según se dirá). la asamblea pueda solicitar a la Dirección
7º. La unidad se puede transferir, de Obras Municipales que proceda a mo-
transmitir, hipotecar, gravar con otro de- dificar o dejar sin efecto la declaración
recho real o convenir cualquier derecho que acoge el condominio a este régimen
personal, libremente, sin el consentimien- (art. 38); en tal situación, la copropiedad
to de los demás copropietarios. inmobiliaria queda convertida en simple
8º. El derecho sobre los bienes comu- comunidad, que ha de regirse por las nor-
nes es inseparable del dominio, uso y goce mas del Derecho común (que aquí se han
de la respectiva unidad; cualquier nego- reseñado); la comunidad prodiviso se con-
ciación sobre ésta alcanza a aquél. vierte en comunidad proindiviso.
9º. Se disponen normas sobre la ad-
ministración del conjunto y las relacio- 72 bis. Situaciones semejantes (tiem-
nes de vecindad. Para la administración po compartido y cementerios). Por parti-
se establecen órganos: la asamblea de co- culares factores se han desarrollado tam-
propietarios, el comité de administración bién otras modalidades cercanas a la
y el administrador (para las causas con- comunidad tradicional que merecen al

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Los bienes

menos una referencia: el tiempo compar- cuenta con textos legales y comentarios
tido y los cementerios. de doctrina.
a) Tiempo compartido. La institución es Para la apropiada comprensión del
conocida con diversos nombres: multipro- tema y, en particular, para abordar el
piedad, propiedad por turnos, derecho importante capítulo de la calificación de
de aprovechamiento por turnos, tiempo su naturaleza jurídica, estimamos conve-
propio, tiempo compartido (“time sha- niente dar cuenta de estas dos constata-
ring” en el ámbito anglosajón); lo propi- ciones: a) Las normas que en algunos
cio de la denominación se vincula a los ordenamientos se han dictado suelen
términos en que se establece y a la califi- contener ciertos rasgos substantivos que,
cación que se le atribuya (como se irá por cierto, influyen en la final califica-
viendo). Su origen es relativamente re- ción jurídica, pero generalmente se han
ciente; se ha desarrollado particularmen- dedicado a imponer controles, especial-
te en inmuebles, en el sector turístico o mente mediante exigencias formales;
de recreación. b) Ante la falta de estatuto regulador,
En descripción inicial, consiste en el en la práctica el negocio se ha desen-
disfrute de un bien alternadamente en- vuelto con gran variedad de modalida-
tre varios titulares, conviniéndose el pe- des, tanto en las características del obje-
ríodo (en extensión y fecha de cada año) to material (inmueble) sobre el que se
en el que corresponderá a cada uno. contrata, como en el diseño jurídico em-
Habitualmente incluye sectores de uso pleado. En cuanto a las primeras, se ha
exclusivo junto a espacios comunes (como aplicado a un inmueble (un edificio), a
los de la copropiedad inmobiliaria). Asi- varios edificios intercambiables dentro de
mismo, lo más frecuente es que incluye un conjunto, a edificios o conjuntos ubi-
variado mobiliario. cados en distintos lugares del mundo,
Ha prosperado, por la mutua conve- etc. En cuanto al segundo, se han toma-
niencia para los involucrados. El inver- do como modelo o, al menos, como pun-
sionista logra mejorar la rentabilidad del to de referencia: la propiedad, con mo-
objeto; los usuarios, evitando soportar el dificaciones (por ej., con exclusión de
elevado costo de un inmueble en domi- su carácter perpetuo); la propiedad con
nio exclusivo, logran disfrutarlo por cier- su modalidad de comunidad (a su vez
to período en la época que eligen (al con diversos matices); otros derechos rea-
menos dentro de sus posibilidades eco- les limitados (especialmente el usufruc-
nómicas y en su personal percepción de to); la sociedad, el arrendamiento, etc.
la relación calidad-precio). Incluso, como En suma, en la base, las opciones giran
se ofrece la posibilidad de intercambios en torno a las nociones de derecho real
en el ejercicio del derecho (facilitado por o personal (la alternativa del derecho
las denominadas “sociedades de intercam- real se relaciona con el problema de si
bio”), se añade el atractivo de diversificar los particulares pueden o no crear dere-
los lugares y épocas de esparcimiento. chos reales no establecidos en la ley, que
Por otra parte, por falta de control su ya fue referido al comienzo). Debe te-
irrupción ha engendrado algunos abusos ner en cuenta también que las posibili-
(que, al parecer se han ido salvando) y, dades de éxito de cada una de estas pro-
por cierto, persisten vacíos e interrogan- posiciones no sólo dependerán del
tes; se presentan, aquí como en otras ma- afinamiento conceptual sino de las nor-
terias, por el frecuente adelanto de la mas que en el respectivo ordenamiento
realidad a la regulación jurídica. En otros rijan para la correspondiente institución
términos, su estructuración se encuentra y que se impongan como inmodificables
en gestación, con diverso grado de avan- (por ej., entre nosotros, la alternativa de
ce en los diferentes ordenamientos, con- la comunidad tropezará con la impres-
siderando que en varios países ya se criptibilidad de la acción de partición y

82
La propiedad y la posesión

la limitación del pacto de indivisión, con- de la vida nacional, gestados sobre la in-
forme al art. 1317; la del usufructo tiene mediata circunstancia de que desde sus
el inconveniente de que es intransmisi- comienzos y por mucho tiempo su orga-
ble, etc.). nización y funcionamiento se mantuvie-
En las legislaciones que han regula- ron vinculados a la Iglesia Católica.
do la materia se ha optado por diversas Por cierto, la referencia que aquí será
soluciones (así, por ej., en Francia se formulada está dirigida al capítulo de los
adopta la forma societaria; en Grecia, se derechos que se tienen en el preciso lu-
le ha asimilado a un arrendamiento con gar de la sepultación.
especiales características; en España se Luego de un precepto del CC. (el
confiere la opción de regularlo como de- art. 587 del CC., según el cual el uso y
recho real o personal). goce de cementerios en predios de parti-
En Chile no se ha dictado un estatu- culares pasarán con ellos a quienes ad-
to sobre la materia; no obstante esa ca- quieran los predios, salvo que se disponga
rencia, en la práctica el negocio se ha otra cosa por testamento o acto entre vi-
concretado y hay varias instalaciones con vos), los principales textos son: el Código
esta forma de aprovechamiento (aunque Sanitario (Libro VIII, arts. 135 y sgts.); la
su incremento se ha desatado al parecer ley 18.096, que dispone el traspaso de ce-
con ritmo irregular). Para el acuerdo en- menterios de Servicios de Salud, a las Mu-
tre el inversionista y los usuarios se ha nicipalidades; el DS. 357, Reglamento
acudido principalmente a la constitución General de Cementerios; el DFL. Nº 1 que
de usufructos (incluso con varios usufruc- determina las materias que requieren au-
tuarios para un mismo período, general- torización sanitaria expresa.
mente parientes entre ellos, con derecho Conforme a estos textos:
de acrecer, para sortear la dificultad de 1. Cementerio es un “establecimiento
la intransmisibilidad que –como se sabe– destinado a la inhumación o a la incine-
por norma está impuesta para este dere- ración de cadáveres o de restos humanos
cho real). y a la conservación de cenizas provenien-
Estimamos que en la decisión acerca tes de incineraciones” (Regl. General de
de la naturaleza jurídica y sobre todo para Cementerios, art. 2º).
el diseño del convenio que debe suscri- 2. Existen cementerios generales (o
birse entre el inversionista y los usuarios públicos) y particulares. Los primeros
(mientras los textos legales no impongan son los que pertenecen a alguna institu-
uno), debe considerarse la substancia pre- ción del Estado (como los del Servicio
valeciente que se persigue, entre la pro- Nacional de Salud –SNS.–, los de las Mu-
piedad del objeto o el servicio que se presta nicipalidades); los particulares son los
con base en él; el objetivo predominante de cultos religiosos, los de colonias ex-
encuentra en los esquemas jurídicos el tranjeras, etc. (Regl. General de Cemen-
instrumento propicio: el derecho real o terios, art. 15).
el derecho personal. Por lo mismo, si – 3. La instalación y funcionamiento de
como parece ser– los usuarios persiguen cementerios, públicos y privados, requie-
el objetivo de encontrar eficientes y opor- re autorización sanitaria expresa (DFL.
tunos servicios más que adquirir una cuota Nº 1, art. 1º, Nº 26).
de las instalaciones materiales, con las car- 4. Sólo en cementerios legalmente
gas que siempre traen consigo, el dere- autorizados podrá efectuarse la inhuma-
cho personal, con la correlativa obligación ción de cadáveres o restos humanos (sal-
(descritos apropiadamente en el contra- vo autorización del Director General de
to) se presenta como el instrumento más Salud) (Código Sanitario, art. 135).
propicio. 5. Sólo el S.N.S. podrá autorizar la
b) Cementerios. Como se sabe, en el instalación y funcionamiento de cemen-
país el tema evoca influyentes episodios terios (Código Sanitario, art. 136).

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Los bienes

6. Corresponderá a las Municipalida- definida. Han sido sostenidas las más va-
des instalar cementerios, previa aproba- riadas alternativas. La circunstancia de
ción del SNS., en los lugares en que no existir cementerios públicos y privados,
los hubiere o fueren insuficientes (pu- conduce a distinguir para esos efectos.
diendo adquirir o expropiar terrenos para En los públicos se ha propuesto la califi-
el efecto) (Código Sanitario, art. 138). cación de derecho real, derecho perso-
7. Los terrenos dedicados a cemente- nal, derecho real administrativo, “permi-
rios deberán ser única, exclusiva e irrevo- so especial de uso”. En los privados, el
cablemente destinados a este objeto (Regl. derecho que surge del contrato que se
General de Cementerios, art. 16). celebra entre la sociedad que crea el Ce-
8. Se distinguen diversas clases de se- menterio y el adquirente del derecho de
pulturas (mausoleos de familia, nichos sepultación asimismo ha sido objeto de
perpetuos y temporales, sepulturas en tie- variadas calificaciones: de derecho real
rra perpetuas y temporales, etc.)(art. 29). (dominio, de propiedad prodiviso, de de-
9. La situación jurídica de la sepultu- recho real limitado) y de derecho perso-
ra y la naturaleza del derecho sobre o nal (y en esta última se ha añadido el
respecto de ella ha sido discutida en la complemento de “derecho personal in-
doctrina y en nuestros textos no queda nominado”, inmueble).

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