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  • Proyecto de Ley para "Inmuebles Vacíos, Sin Uso y Degradados"

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    Proyecto de Ley para “Inmuebles vacíos, sin uso y degradados”

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    MINISTERIO DEL INTERIOR [MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES [MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS [MINISTERIO DE DEFENSA NACIONAL IMINISTERIO DE EDUCAGON Y CULTURA [MINISTERIO DE TRARSPORTE Y OBRAS POBLICAS IMINISTERIO DE INDUSTIA, ENERGIA Y MINERIA IMINISTERIO DE TRABAO Y SEGURIDAD SOCIAL IMINISTERIO DE SALUD >U8tiCA IMINISTERIO DE GANADERIA, AGRICULTURA Y PESCA MINISTERIO DE TURISWO MINISTERIO DE VIVIENDA, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y MEDIO AMBIENTE [MINISTERIO DE DESARROLLO SOCIAL Montevideo, 28 DIC 2017 SEMORA PRESIDENTE DELA ASAMBLEA GENERAL Lucia Topotansky FH Poder Eject tiene el honor de diigise a la Asamblea General a los efectos de someter a su consideracién el proyecto de ley que se acompafia sobre: “inmwebles Urbanas Vacos y Degradados” ExPosI NN DE MOTIVOS existe una creientey extendida preocupacién en la sodledad uruguaya acerca del alto rimero de inmuebles stuados en 4reas urbanas consoldadas que cuentan con acceso alas redes de infraestructurasy todos los servicios, que se encuentran visiblemente vacios, in uso y degradados, Estos Inmuebles representan una importante Inversion socal acumulada, que corre el riesgo de seguirse deteriorando y no esté slendo aprovechada adecuadamente La permanencia de inmusbles urbancs vsiblemente vacos, sin uso y degradados, produce un conjunto de Impactos y efectos negatives en el entorno urbano que inciden en ls convivensi socal y pusdan generar sfectaclones alr Inmuebles linderor Yeonfetos de convivencia, Entre las afectaiones y problemas para el entorno encontramos resgos ysituaciones ‘que pueden afectar la seguridad sca de personas y blenes, la salubridad, habitabldad, las relaciones de vecindad y convivenci, asi como desvaloizacién de as, propledades Esta problematica es multicausal y multidimensional, y ha determinado relteradas ‘expresiones de preocupaclén por parte de diversos actoresinstitucionales ycolectvos ROM ten de AAS? actuantes en el medio polio, institucional, social académico, quienes reclaman que 1 Estado se haga cargo de enfrantar y promover la reversion de estas situaciones Si bien existen algunos instrumentos consttuclonales y lelsativos para abordar este tipo de problemas, hasta momento la accién del Estado no ha podido ser encauzada «de manera eficiente para solucionarlo. Nuestra legslacion, en particular la Ley N® 18.308, de 18 de junio de 2008, de COrdenamiento Teritorialy Desarrollo Sostenible, adams de consagrar derechos para los propietarios de inmuebles, en su aticulo 37 les impone deberesterrtoriaes,en el ‘marco de la leghslacién vigente y en funcién det Interés general, como lo son el deber de usar, de conserva y de culdar los inmuebes. Estos deberes respondena Ia funcién social ue posee la propiedad inmueble urbana y {que estéampllamente considerada en nuestro marco juriieo nacional, asi como ene derecho comparado. La funcion sacal de Ia propiedad reconoce que la cudad, toda ell, es un bien pico colectivo, reconocimiente que el madera urbanismo ha Incorporado en su acervo conceptual Los compromisos adquitios por el pals en el marco de los acuerdos internacionales reconocen expliitamente el “Derecho @ la Ciudad” para todos sus habltantes. Ese ‘Derecho a a Chudad”, en su més amplla acepcién, expla y enmarca el "Derecho 2 la \ivienda? consagrado en westra Consttucién yl hace posible. £1 presente proyecto de ley procura aportar herramientas que complementan a as ya ‘existentes y permitidn ala sociedad uruguaya ya sus instituclones acceder a aquellos inmuebles urbanos que pueden generar un mejor y més adecuado aprovechamlento delasinfraestructuras las eapacldades urbanas instaladas ena cudades. Para ello se recurre a la Figur de Ia decaracién Judea de Inmueble urbano vacio y degradado, que buses gromover el cumplimiento del propietario de su deber de conservar¢linmueble, rtdndolo 22 rchabiltscién Sl propiatario no comparecs, no puede rehabitr el irmueble 0 no tiene Interés en ello, se prevé la venta jucelel del mismo a efectos de que un nuevo propletarlolo rehabilte, En definva, constituye un mecanismo idéneo para poner en juego nuevamente bienes inmuebles urbancs desaprovechadas con el fin de rehabltaris para un uso soclalmente iti con una adecuada conservacién, Por su parte, para los casos en que se legue a la venta judicial del inmueble, el proyecto resguarda los derechos de los propetarls y demés personas que sleguen 2 derechos respecto del inmueble, Diehos derechos subsistirin y recaerin, con las mismas priorades que pucleran exist, sobre el precio de la venta judicial. £1 presente proyecto ¢e ley contione ses capitulos Capitulo I: Disposicores generales. Interés general: Come punto de partda, el proyecto decara de interés general el ‘umplimiento de fos deberes relatos a la propledad inmueble urbana dlspuestos por of artical 37 de la ley 28.308, pero en los términos y con el aleance previsto en el proyetto En la medida que el proyecto desarroli as imitaclones Impuesta al gace del derecho de propiedad por la ley de Ordenamienta Territorial y Desarrollo Sostenible, y establece mecanizmat para lograr el cumpllmiento de los deberes relativos a la propiedad inmueble, resulta necesaria I declaracién de interés general, conforme alo dispuesto por los atculos 7 y 32 dela Constitucién. La limitacibn al goce del derecho de propiedad que pueda suponer el proyecto, ademés de proteger un interés general como lo marca le Constitucién Nacional, protege al mismo derecho de propiedad. Como vimos anteriotmente, os inmuebles aleanaadas por el proyecto (vacios y degradados), entre otras cosas acarrean un Cimulo de resgos y perjucios para los propletarios de los inmuebles linderos y sdrcundantes, los que ven afectado al goce de su derecho de propiedad. £1 Estado debe tutelar este derecho y lo ha hecho mediante el dictado de normas y colecando al derecho de propiedad en general como un derecho-deber indvidval que tiene como dnios nites los derechos de los dems y el interés coma. €l titular de estos derechos es, pcr lo tanto, una persona que puede usaf, recoger ls frutos y disponer de sus blenes de tal manera que le parezca adecuada siempre y cuando no violente limites quel imponen el Orden Péblico y et Interés General. En tal sentido, autores como Durén Martinez’ y Alberto Ramén Rea sostienen que nuestro constituyente se ale de la concepelén decimondnica de propiedad y consagré una més actual, més colectva, destacando su uso o fn social por sobre el Incividual. Reflejo de esto son los atculos 231 y 232 dela Constitucidn de 1967 que, OBA Lorn Prog psn the Mal Canty New Yok neues Pers cn 6288 "DURAN MARTINEZ Aut Laexpepaign ono! Uruguay dese a perspec de stad Socal y Demowato de Doren an eto Jurns en homange profesor Oana go Mars. FEU pay 25 > REAL Alberto Ramin, Goce consider en a comipensacin exropatri.Funcén soci deb Drovitaen Revista el Zana deEstntes de Derecho tomo Xs, 195, N87 a ‘como lo afirma Oelpiazze,comblan el enfoque de este derecho resaltando su misién socal en orden a a obtencin al ben comin? ‘Akance obieto: En segundo lugar, el proyecto limita su alcance objetivo a los inmuebles que, cualauier su propietalo o su destino, cumplan acumulativamente con tres condiciones: a) se ubian en suelo urbano consoldado, b) estén vacos y c) estén degradadios. £1 proyecto abarca solarrente inmuebles urbanos que conjugan un proceso de vacio {desocupacién durante veinticustro meses) y degradacién (rina, deterioro,edifieacion paralzade), £1 incumpmlento del deber de conservar el Inmueble y su consecuente degradacién, ‘8 un elemento necesari pero no sufciente para que opere el proyecto, porque hay {que considerarlo en forma conjunta con la stuacién ocupacional del mismo. En definitna, nose pretende actuar en casos de Inmuebles degradados pero ocupados or lor propietrios u otras personas legitimadas, Tampoco en casos de Inmuebles ‘ocupados en forma precira, peo que no se encuentron degradados, en tanto ello no afecta el interés general en ls téminos ya vstos Coptulo I: Inmuebles vaciosy degradados. aslo: El vacio se define como la desocupacién o la ocupacién precaria del nmueble, por un plazo no menor a veintcuatro meses continues, contado desde la dlgencia preparatoria que determina el estado de ocupacién del Inmueble, hacia atrés. En tal sentido, no basta con que el inmueble se encuentre desocupado en e! momento actual para que opere e! proyecto, porque como plantea Rubin®, los inmuebles Adesocupados por pertodes cortos pueden encontrarse en una situacién normal de ‘rnsito entre uso, La propa dnémica inmobilaia asf como los diversoscontextos de acclén en que se encuentren los propletatos, pueden demandar un tiempo de desocupacin para rehabtitarelinmueble o dale nuevo uso, tlempo que se considera necesaro contempla. “De4pz29, cate Derecho Aémiistratve Urgup pl. 380s. = [ORE QUAN, Ferando, a propiedad y us imtacnes ene derecho uugvyo.Recuperado dt hprwenoperqujan cov, ‘ug Apc, hes demise ends cased en More" Ue Treo (eta Mann encncoms eon 230 p25 88 Es por ello que siguiendo a la miema autora y conforme a lo planteado por Accordina y Johnson”, una vivienda que parmanece vacante por dos aos 0 més se puede considerar como vivinda abandonada,o vaca ales efectos de esto proyecto, Detradacién: El proyecto plantea un concepto de inmueble degradado que abarca tres subtines: a) a ruin, b| el deterioro ya edificacién paraizada, £1 proyecto ofrece una descripcin detallada de las caracteristicas de cada subtipo y en el caso del deterloro describe algunas modalidades cominmente detectadas en este tipo de Inmuebles. Resulta necesario destacar que la ruina podria encuadrar en el subtipo ms general del deterior, pero difere de éste por una cuestién de grado, slendo la runa la categaria que despliega un mayor rlesgo a la integra fisia de las personas, os inmuebles con edicacones paralizadas representan una problemstica de larga data y aifell resolucln, que en general trae aparejado un complejo confleto de derechos e intereses entre propletaros, creedores y promitentes compradores, sobre todo cuando se trata de unidades o futuras unidades de propiedad horizontal, lo que justifies su tratamiente especie, Diversidad del universe de actuacién: Cabe resstar que detrs de los inmuebles vacios Y degradados, encontiamos una varledad muy amplla de stuaciones, an relacién al, tipo de propietaro (persona fsca,Jurdica, privada, publica, etc), en reacién a pago 4e tributos (Inmuebles al dia en sus pagos, 0 con grandes deudas y mucho tiempo de impago), en relacién a los procesos sucesorios en que se encuentran inmersos, en telacién 2 terceros con derechos sobre el inmueble (embargos, hipotecas, promeses, tc), en relaién a la stuacidn ocupacional (desocupados, ocupados iregularmente, en velaciin alas transferencias dominiales de que han slo objeto (muchos casos de inmuebles transferdos recientemente), et. En definitiva, se trata de un unverso muy dlverso de casos Ia mayoria de los cuales distan largamente de ser casos de abandono en el sentido jurdice y comin de la expresién, £5 por ello que el proyecto propone trabajar con los propletarios, para que sean estos los que asuman el cumplimiento de sus deberes y procedan a la rehabiltacién del Inmuebl,ajusténdolos los requerimilentos dela normativa nacional y departamental correspondiente CORON oe —JOHNON, Gv “hadresing he vacant sanoneé propery ble Joual ef an ‘rou 2, Nm 3,200 og 30135 5 Para esto habilita al MYOTMA y la ANV a demandarjudiclalmente fa rehabitacién, ‘mediante una estructura pracesal judicial con dos bloques bien difereneiados (Capitulos My: Capitulo i: Procesos previos a la declaracin Judicial de inmueble urbano vacio y degradado, Diligencla preparatoria: La diligencia preparatoria tiene por finalidad constatar la sltuacion ocupacional y ée conservacién del inmueble, dotando de amplasfacultades 21 alguacl para el cumplimiento de la misma. Se realiza en forma unlaterl para evitar {que pueda ser frustrada or la actuacion del propietario como apoyo técnico se prevé la concuttencla de un téenico de la Intendencis Departamental respective, con el abjetivo de que recabe os elementos necesarios en relacin al estado de conservacién del inmueble, para luego Informar al tibunal Intendencias Departamentales; Las Intendenelas Departamentales, acorde 9 sus competencias en materia ediiciay de ordenamiento territorial, tienen un rol central ten la operativa general de proyecto. En tal sentido, es la Intendencia Departamental I {que determina desde el punto de vista téenico,e Informa al tribunal si os inmuebles tse encuentran degradades, condicdn basica y neceserla para que pueda operar resto del sistema. Asimisto,establece el Iistado dela observaciones tcnicas minimas a levantar para rehabiltr el Inmueble y evalda los proyectos de rehabiitacién que presenten los propietaris. Cuando el informe de I Intendencia Departamental establezea que el inmueble se encuentra degradado, el proyecto prevé que se intime judicialmente alo propietarios para que procedan a la ehebilteciin del inmueble, de forma de lograr el objetivo dela Fehabiltacin sin ingresar al proceso de estructura ordinara, con las consigulentes Glaciones que ello puede suponer. Capitulo IV: Proceso de declaraciénjudlal de inmueble urban vacio y degraded, Estructura process: En al capitulo 1V regula el proceso ordinario de dedar ation de Inmueble vacio y degraéado, previsto para el caso de que no se hubese logrado la ‘ehabiltacién en la etape anterior. Dicha estructura procesa, que ctorga las mayores garantias para que los propietarios desarollen sus defensas se rige por las normas del Cédigo General del Proceso con ‘algunas especilidades. Legitimackin aetva Los legtimedos para acclonar son indistintamente el Ministerio de ‘ivienda, Ordenamiente Territorial y Medio Ambiente y Ia Agencia Nacional de 5 vivienda, acorde a sis competencias naclonales en las materias que aleanza el proyecto. Inzeripelén de la demands: Esto permite dar publicidad de la situaciin en que se tencuentea el inmueble, con la conzecuente oponibildad. No obstante, se prevé la posibidad de que e propiatario enajene el Inmueble como forma de buscar personalmente 9 otro propietario que lo sustituya en el proceso y que rehabilite of Inmueble. Sentenca: El proceso culmina cor una sentenciacuyo dable contenido se regula en el srticulo 20. Por un lado se deberd determiner sl el inmueble se ubica en suelo urbana consolidado ys se encuentra vaio y degradado. En caso afirmativo deberé condenara fos propletarios a la rehabiltacion del mismo, jando las condiciones téeneas y de plozos de inicio de obras y de ejecuctn para allo Esta sentencia se inserbe en l relstro, inscrpcién que se mantiene hasta ls efectiva rehabiftacién del inmseble, coma forma de garantizar la misma por el propitario actual o por quien adquiera en la venta judicial Capitulo V: Venta judi del inmueble. Si 1 propietario no cumple con Ia rehabiltacién del inmueble en los términos dispuestos en la senterci, se abre el proceso de venta julical previsto en et capitulo ¥, buscando que un nuevo propietario remplace al anterior yasuma el cumpilento de los deberes dela propiedad, procediendo ala rehsbiitacién delinmueble. La venta judicial se realizar de acuerdo a lo establecido para la via de apremio (inciso final del arieulo 377 del Cédigo General del Proceso), con algunas modifcaciones specifics, de las cvals corresponde resatar las siguientes Titulacién del inmueble: Es comin encontrar en estos casos problemas con la titulacién del inmueble, que a veces constituyen la causa de fa situacién en que se encuentran ls inmuebes. por ello en el aticulo 23 se establece que en esta venta judi, ftitulotrasatvo de dominio seré considerado auténomo y perfecto, dando inicio a un nuevo proceso ddominal. £n consecuencia, en la ejecucién no se realzaé la agregacién el esto, ni Ia aprobacién de los tus. con esto se pretende que los problemas en a titulacin del inmueble no tranquen su venta judicial, que inkie un nuevo proceso dominial para qulen adquiere y que en definitive los eventual Interesades en adquiro no se desinterasen por riesgos que puedan surgi de a ttuleién ‘Derechos sobre elinmusble: Cabe resaltar como un elemento central del proyecto lo previsto en el articulo 25, que es la protecién de los derechos de fos propletatlos y demés personas que aleguen derechos respecto del inmueble. Dichos derechos subsistidn yrecaerdn, can las mismas prlordades que pudleran eit, sobre el precio dea venta judicial Edficaciones paraizadas: Por su parte, el aticulo 26 regula un mecanismo especial para los casos de venta Jidial de inmuebles con edifcaciones paralizadas.en régimen 4de propledad horliontal, que pretende dar solucién a una problemstica de larga data y dif diucidacién, Para ello, por un lado se prevé la venta en lote del inmueble con todas las unidades © futuras unidades de propledad horizontal, de manera de mantener la unidad del proyecto yviabilar su adqulsicién para su culminacino reestuctua, Por otro lado, se prevé un mecanismo para que la venta en lote no altere Ta Indlviduaidad de las relciones juridcas exstentes en tomo a cada unidad o futura unidad de propiedad horizontal, todas las cuales, de acuerdo a lo prevsto en el antculo 25, subsistian y recaerén, con las mismas proridades que pudleran exist, sobre la cuota parte del precio de la venta Jucal del ote, que le corresponda a cada nia o futur una Polticas plies: Asinismo, el proyecto dlspone algunos mecanismos que eventualmente pueden vneula a los inmuebles, con politica pblieas en materia de vivionda, habitat y ordenamiento territorial, entre tras. En tal sentido, os articuos 27 (Falta de interesados en el rematel, 28 (Derecho de referencia a favor del Estado) habitan al MVOTMA y la ANV 2 aduitirlos inmuebles alcanzades par el proyecto, mientras que elarticulo 30 (Depésito del saldo de precio) siqulendo la linea de nuestra lesslacién en materia de depésitos judicales. prevé Io prescripeién a favor de ls Cartora de Inmucbles para Vivendas de Interés Social, del epésito del aldo del venta judiclal que no reglstre movimientos en cinco af. Nuevo propletario: Como fuera sefialado, a venta judicial por si misma no asegura que Gl inmueble sea rehabiltado. Muchos de estos casos presentan transferencias de dominio en los dltimos cinco afios y ello no ha supuesto la rehabiltacién de los Inmuebles En'consecuencia, ef adquleente en la venta Judicial se encuentra obligado a rehabiltar el inmueble en ls mismastérminos dispuestos en la sentencia y en caso de no hacerlo los acionantes podrén volver a pedir a venta udiia del inmueble ® ‘capitulo Vi: Disposicenes transitorias. Las categorias de “vaco'”y “eificacién paralizada’, requeren de un aspecto temporal para su configuracignlerticules 4 8 respectivamente). El vacio del inmueble exige que mismo se encuentre desocupado durante el plazo de 24 meses previos ala diigencia preparatoria, mientras que la edificacién paralizada exige que Ie obra se encuentre intereurmpida durante o mismo lapso. En tal sentido, ls aticulos 32 y 33 toman en cuenta lo ocurrido en materia de esocupacién del Inrueble e interupcién de obras en los 18 meses previos a la entrada en vigencia dela ley, con el objetivo de que el instrumento legal se encuentre plenamente operativos los § meses de su entrada en vigncia. Dicho periodo de 6 meses va a permit a ls propietarios de inmuebles que se puedan ‘cansiderarabarcades por la ueva norma legal, a cumpli con ls deberes relatvos ala propledad inmueble a proceder naturalmente aa rehablitacién de los mismas. "TABARE VAZQUEZ ela Repco Pere 2015-2020 INMUEBLES URBANOS VACIOS ¥ DEGRADADOS capiTuLor DISPOSICIONES GENERALES Artéeulo 1", (Interés general) Se declara de interés general ol cumplimiento de los deberesrelativosa la sropiedad inmueble urbana, en los términs previstos en est ey. Artieulo 2, (Objsto de la ley) La presente ley tiene por objeto promover el cammplimiento de los debores relatives « le propiedad iamueble, de forma de evitar y ‘evetirlos procesos que conjugan el vaco y Ie degradacién de inmuebes urbanos. Articulo 3°, (Ambite de aplicacién)- Esta ley es de aplicacién los inmucbles ‘bieados en suelo usbano, cualguiers sea su destino, que se encuentren vacios y degradados en los térinos y come aleance que se dispone Quedan exceptuados los inmuebles nacionales de uso pblic (artculo 477 del Cédigo Civil) y 1s inmusblesubicados en suelo urban, cuando este titimo no eumpla con las condiciones prvistas on el literal a), del articulo 3, dela ley 18.308, de 18 de junio de 2008, ‘CAPETULO TL INMUEBLES VACIOS ¥ DEGRADADOS Articulo 4°, (inmueble vacio)~ Se considera inmueble vacio, al que se encuentre desoeupads por un pli2o no menor a veinticuatro meses continuos. La desocupacién refiere exelusivamentes personas. Diho plazo se computa desde Ia fecha dela diligenciaprevsta en el articul 9, hacia el pasado, Cuando el inmueble se encuentre ocupado en forma procatia, y por tanto se haya configurado el incumpliiento del propitaro del deber de cuidarprevsto ene liter, 19) del artiolo 27, de Ia Ley N® 18.208, do 18 de jin de 2008, el empo de oeupacin precatia se inluiré ene obmputo del paz de veinticuatro meses. Se entiende por ocupeién precara, la tenencia de un inmueble ajeno, sin previo contratoy por ignorancia 0 mera toleancia del propiearo Articulo 5% (iamueble degradado)-- Se considera inmueble degradado, y por tanto configurado el ineumplimiento de su propetario del deber de conservar prevsto en el literal t), del articulo 37, de la Ley N* 18.308, de 18 de junio de 2008, al que se cneuentre en situacidn de rung, deteriorado o tenga una eificacién paalizada, “Articulo 6%, (nmueble en situacin de ruina).~ Se considera inmueble en stuacin de ring, a aquel euyasedficaciones presenten algunas de ls siguientes condiciones: 4) Patologias importantes en su estructura sustentante, que en corto plazo pueda ‘rovocar su fll total o parcial b) Mal estado constructive de alguno de los elementos que la componen, que genere riesgo de muerte [Artfeulo ®,(Inmueble deteriorado)~ Se considecainmueble deteriorado, al que por su sted o ol de sus ediciones, ponga en riesgo la integridudfisica de ls personas, Ia Salubridad pablica © compromet a habitbildad de fs iamucbles linders. ‘A titulo enunciativo se entiende que un inmucble est deterorado cuando: renostabo de slguno de Jos elementos constuctivos que lo componen, que puedan ocasionar despeendimientos hacia la va pablica, a inmuebles finderos o al interior de propio inmsebl, con riesgo «la integrad sia de las personas 9 1) Swestado de conservasién, genere un artbiente con condiciones favorables para Is reproduceién de vectors biolépicos, que puedanafectar Ia salubridad piblica, ©) Existan falas en sa sistema de impermeabilizacion, en su insalacign sanitaria 0 en las consirucciones de sus edificaciones, que comprometan la habitabilidad de los inmuebleslinderos. “Ariiculo $*. (Inmueble con ediffencién paralizada) Se considera inmusble con ‘edificaciba paalizada, aqielcuyas obras de construccién se encuentreninconelusas ¢ interrumpidas durante un plazo no menor a ventcuatro meses continues. FI plazo de intenupcidn se computard desde la fecha de la ditgencia prevsta en el articlo 9, hacia el paseo, Cuando s¢ trate de inmucbles construidos en régimen de propiedad horizontal, en los {que la paalizacion solo sleanza a una o mds tore, bloques ofases del proyect, Las

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