Dokumen Properti Yang Terkait Tata Ruang

Dokumen properti yang berkaitan dengan pemanfaatan tata ruang antara lain berupa Surat
Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT) yang merupakan domain. kewenangan
Pemerintah Daerah. Dasar hukum pemberlakuan SIPPT adalah UU 26/2007 tentang Penataan
Ruang serta PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Pemberlakuan SIPPT di
masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah (Perda)
setempat. SIPPT diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melalui Dinas Tata Ruang atau Dinas
Tata Kota. Di Provinsi DKI Jakarta izin semacam itu disebut Surat Izin Penunjukan dan
Penggunaan Tanah (SIPPT). Sedangkan sesuai Pasal 163 PP 15/2010 izin semacam itu
dinamakan juga Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (SIPPT).

Dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk:

1. mengetahui rencana tata ruang;

2. menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
3. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan
kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
4. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak
sesuai dengan rengana tata ruang di wilayahnya;
5. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan
6. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin
apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang
menimbulkan kerugian.

Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang berkewajiban:

 menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;

 memanfaatkan ruang SESIIQi i’n'n namanFoM-nn .u-.m.mmmm ruang sesuai izin
pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang;
 mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang;
 memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-
undangan dinyatakan sebagai milik umum.

Berdasarkan aturan Pasal 61 UU 26/2007 dapat disimpulkan bahwa setiap orang tidak dapat
seenaknya sendiri memanfaatkan ruang tanpa mengindahkan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) yang telah ditetapkan oleh pemerintah, atau memanfaatkan ruang tanpa izin dari
pemerintah melalui pejabat yang berwenang. Hal itulah antara lain yang dijadikan dasar
pemikiran perlunya regulasi Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang atau dinamakan
juga Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin semacam itu bukan bagian
dari kewenangan Kantor Pertanahan melainkan kewenangan Pemerintah Daerah melalui
Dinas Tata Ruang/Tata Kota.

Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Peraturan zonasi merupakan
pedoman pengendalian pemanfaatan ruang. Peraturan ini disusun berdasarkan rencana rinci
tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi ditetapkan dengan:

a) peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistem nasional;

b) peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan

c) peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi.

Ketentuan perizinan zonasi diatur oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menurut
kewenangan masing-masing, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Izin
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dapat
dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menurut kewenangan masing-
masing sesuai peraturan perundang-undangan.

Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh melalui prosedur yang tidak
benar, dinyatakan batal demi hukum. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui
prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan RT/RW dapat dibatalkan
oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangan masing-masing. Kerugian
yang ditimbulkan akibat pembatalan izin tersebut dapat dimintakan penggantian yang layak
kepada instansi pemberi izin.

Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan RT/RW dapat
dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan memberikan ganti kerugian
yang layak. Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan ruang
dilarang menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan RT/RW Ketentuan lebih lanjut mengenai
prosedur perolehan izin dan tata cara penggantian yang layak diatur dengan Peraturan
Pemerintah, yaitu PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.

SIPPT juga diatur dalam PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penatnan Ruang. Dalam PP
15/ 2010 dikenal istilah ”Izin Pemanfaatan Ruang yaitu izin yang dipersyaratkan dalam
kegiatan pemanfaatan ruang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam
pemanfaatan ruang, setiap orang wajib memiliki izin pemanfaatan ruang dan wajib
melaksanakan setiap ketentuan perizinan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. Izin
pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan
pemanfaatan ruang pada suatu kawasan/zona tertentu berdasarkan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW).

Izin pemanfaatan ruang diberikan untuk:

 menjamin pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan standar
pelayanan minimal bidang penataan ruang;
 mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang; dan
 melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas.

Dalam proses perolehan izin pemanfaatan ruang dapat dikenakan retribusi sebagai biaya
administrasi perizinan. Penarikan retribusi izin pemanfaatan ruang tidak dimaksudkan
sebagai sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) sehingga pemerintah daerah tidak perlu
menetapkan target PAD dari retribusi izin pemanfaatan ruang.

Izin Pemanfaatan Ruang berupa:

 Izin Prinsip;
 Izin Lokasi;
 Izin Penggunaan Pernanfaatan Tanah;
 zin Mendirikan Bangunan; dan
 Izin lain berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Izin Prinsip adalah surat izin yang diberikan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah
untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau
beroperasi. Izin Prinsip merupakan pertimbangan pemanfaatan lahan berdasarkan aspek
teknis, politis, dan sosial budaya sebagai dasar dalam pemberian Izin Lokasi. Izin Prinsip
tersebut dapat berupa Surat Penunjukan Penggunaan Lahan (SPPL).

Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang
diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya. Izin Lokasi merupakan dasar untuk
melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan ruang. Izin Lokasi diberikan
berdasarkan Izin Prinsip apabila berdasarkan peraturan daerah yang berlaku memang
diperlukan Izin Prinsip.

Izin Prinsip dan Izin Lokasi diberikan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
kabupaten/kota. Izin Prinsip belum dapat dijadikan dasar pelaksanaan kegiatan pemanfaatan
ruang karena masih harus diikuti ndanya Izin Lokasi. Izin Lokasi diperlukan untuk
pemanfaatan ruang lebih dari 1 (satu) hektar untuk kegiatan bukan pertanian dan lebih dari 25
(dua puluh lima) hektar untuk kegiatan pertanian. Setelah ada Izin Lokasi maka dapat
diberikan Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah atau disebut juga Surat Izin
Peruntukan dan Penggunaan Tanah atau SIPPT. SIPPT inilah yang kemudian dijadikan dasar
untuk mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

SIPPT diberikan berdasarkan Izin Lokasi. 1MB merupakan dasar untuk mendirikan bangunan
dalam rangka pemanfaatan ruang. 1MB diberikan berdasarkan rencana detail tata ruang dan
peraturan zonasi. Peraturan zonasi menjadi dasar pemegang izin untuk mendirikan bangunan
sesuai fungsi yang telah ditetapkan clan rencana teknis bangunan gedung yang tclah disetujui
Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.

Pemberian Izin Pemanfaatan Ruang disertai persyaratan teknis dan persyaratan administratif
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan peraturan perundang-undangan
yang dimaksud adalah ketentuan tcntang perizinan yang diterbitkan oleh masing-masing
sektor dan/atau lnstansi yang berwenang, misalnya ketentuan Izin Lokasi untuk kegiatan
pcmbangunan perumahan skala besar harus sesuai UU 5/1960 tentang l’craturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria.

Di Provinsi DKI Jakarta dikenal adanya izin pemanfaatan ruang bernama Surat Izin
Penunjukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). SIPPT di DKI Jakurta wajib dimiliki
perorangan atau pengembang (developer) yang hendak mengembangkan tanah dengan luas
lebih dari 5.000 m2 (lima ribu meter persegi). Permohonan SIPPT di DKI Jakarta diajukan
melalui Badan Perflmbangan Urusan Tanah (BPUT). Permohonan izin yang disetujui akan
mcndapatkan SIPPT yang dikeluarkan oleh Gubernur DKI Jakarta. Penerbitan SIPPT
melibatkan lintas instansi karena kajiannya meliputi berbagai aspek. Manfaat memiliki SIPPT
di DKI Jakarta adalah untuk kelengkapan persyaratan memperoleh Surat Keterangan Rencana
Kota (SKRK), hak atas tanah, dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).