MAKALAH HUKUM AGRARIA

ASPEK YURIDIS HAK PAKAI DIATAS HAK MILIK

OLEH :
SUGIANTO
(157048013)

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN

PENILAIAN
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas selesainya Makalah
Hukum Agraria mengenai “Aspek Yuridis Hak Pakai Diatas Hak Milik”. Makalah ini dibuat
berdasarkan beberapa referensi buku dari beberapa pengarang buku mengenai Hukum Agraria
dan Hak Atas Tanah. Dalam makalah ini dijelaskan mengenai hak pakai dan hak milik

MEDAN , 19 JUNI 2016

PENULIS
 DAFTAR ISI

KATA PENGATAR

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
B. Rumusan Masalah
a) Bagaimanakah Pemberian Hak Guna Bagunan atau Hak Pakai atas
Hak Milik ?
b) Bagaimanakah Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas Tanah Hak Milik ?
c) Bagaimanakah Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
Dipandang Dari Perspektif Pemilikan Properti oleh Warga Negara
Asing dan Badan Hukum Asing ?
d) Apakah Tanah Hak Pakai Bankable?
C. Tujuan Penulisan

BAB II TINJAUAN UMUM

A. DEFINISI HUKUM AGRARIA
B. SEJARAH HUKUM AGRARIA
C. SUMBER HUKUM AGRARIA
D. KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH DAN SERTIFIKASINYA
E. HAK-HAK TANAH BAGI WARGA NEGARA ASING
F. ASAS ASAS HUKUM PERTANAHAN

BAB III PEMBAHASAN

BAB IV PENUTUP
Kesimpulan
Saran
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Tanah merupakan faktor penting dalam kehidupan manusia. Sepanjang hidup manusia
bahkan hingga berpulang menghadap Yang Maha Kuasa, manusia tidak bisa dipisahkan
dengan tanah. Oleh karenanya, sesuai dengan konsepsi Hukum Tanah Nasional yang bersifat
Komunalistik Religius, Bangsa Indonesia meyakini bahwa seluruh tanah yang terdapat di
wilayah Republik Indonesia adalah Karunia Tuhan Yang Maha Esa, yang memungkinkan
penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus
kebersamaan. Hukum Tanah Nasional kita diawali dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
UUPA mengenal hak atas tanah yang primer dan hak atas tanah yang sekunder. Ragam
hak atas tanah primer telah dikenal dan akrab dengan tugas kewenangan Notaris dan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan tetapi di samping hak atas tanah yang primer, yang
meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, UUPA juga
menetapkan hak atas tanah yang sekunder yang didasarkan pada perjanjian pemberian hak
antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan. Hak atas tanah sekunder
tersebut di antaranya adalah Hak Guna Bangunan (atas tanah Hak Milik) dan Hak Pakai (atas
tanah Hak Milik).
Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik ini dalam praktek
masih jarang ditemui. Akan tetapi di beberapa daerah, seperti di Bali dan Lombok, hal tersebut
Hak milik dapat diartikan sebagai hak yang dapat diwariskan secara turun temurun
secara terus menerus dengan tidak harus memohon haknya kembali apabila terjadi perpindahan
hak. Hak milik diartikan sebagai hak yang terkuat diantara hak-hak yang ada dalam pasal 570
KUHPerdata, hak milik diartikan sebagai hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan
dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan
sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang dan peraturan umum yang
ditetapkan oleh suatu kekuasaan.1[1]
Dalam undang-undang pokok agraria, pengertian hak milik seperti yang dirumuskan
dalam pasal 20 UUPA.2[2] Hak milik adalah hak yang ”terkuat dan terpenuhi ” yang dipunyai
orang atas tanah. Kata-kata “terkuat dan terpenuhi” itu bermaksud untuk membedakan dengan
hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan lain-lain yaitu untuk menunjukkan diantara
hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah yang ter (artinya paling ) kuat dan
terpenuhi.
Hak Pakai Adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

1[1] ) Sudaryo Soimin, S.H.,Status Hak dan Pembebasan Tanah. Hal.1

2[2] ) lihat UU No 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria.

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.Objek hak pakai : tanah untuk
pertanian dan bukan pertanian, tanah Negara, tanah hak pengelolaan.Subjek Hak pakai adalah
warga Negara Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum
Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia, perwakilan
asing serta badan-badan pemerintah. Janka waktu hak pakai maksimum 25 tahun dan dapat
diperpanjang maksimum 20 tahun lagi.3[3]

BAB II
TINJAUAN UMUM

A. DEFINISI HUKUM AGRARIA

Hukum agraria ialah suatu hukum yang mengatur prihal tanah beserta segala seluk-
beluknya yang ada hubungannya dengan pertanahan, misalkan hal perairan,
perikanan, perkebunan, pertambangan dan sebagainya.
Adapun yang termasuk dalam ruang lingkup hal pertanahan beserta segala beluk-
beluknya tersebut, menurut Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-
undang Pokok Agraria (UUPA) secara terperinci dapat dijabarkan sebagai berikut:
1. seluruh bumi, dalam arti disamping permukaan bumi (yang disebut tanah),
termasuk pada tubuh bumi di bawahnya serta bagian bumi yang berada di
bawah air;
2. seluruh air, dalam arti perairan, baik perairan pedalaman maupun laut wilayah
Republik Indonesia;
3. seluruh ruang angkasa, dalam arti ruang yang ada di atas bumi;
4. sumber-sumber kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, yang disebut
bahan-bahan galian atau sumber-seumber galian yang pada daasarnya
merupakan objek dari usaha-usaha industry, perrtambangan dan sejenisnya;
5. sumber-sumber kekayaan alam yang tertkandung di dalam air, baik perairan
pedalaman maupun perairan laut wilayah Republik Indonesia misalkan ikan
dan sebangsanya, berbagai bangsa binatang laut lainnya, garam, mutiara, dan
sebagainya.

Dalam hal ini, hukum agraria merupakan salah satu saranan pengejawantahan cita-cita
nasional bagi kita semua, melalui hakikat dan fungsinya yakni sebagai hukum yang:
1. menjaga keserasian antara alam dan manusia serta mempertahankan
keserasian kehidupan segala makhluk pengisi ala mini dalam kehidupan
alamiahnya yang lestari;
2. mengatur dan menjamin seluruh rakyat untuk sedapat dan semerata mungkin
memperoleh manfaat atas tanah-tanah yang ada di seluruh wilayah Negara;
3. mengatur hak rakyat/pribad hukum tantra maupun perdata untuk
memanfaatkan sumber kekayaan alam yang ada berdasarkan kepentingan dan
kedudukan pribadi masing-masing;
4. mengatur segala kewajiban (rakyat/ pribadi hukum tersebut) selaras dengan
segala hak mereka yang berkenaan dengan tanah dan penggunaannya;
5. memberikan batasan yang jelas mengenai tingkat keadaan tanah yang ada
berikut tingkatan hak dan kewajiban beserta segala persyaratan dan harus
diperhatikan oleh para pemegang dan para calon pemegang hak dan
kewajiban atas tanah yang bersangkutan;

3[3] ) Urip Santoso, S.H.,M.H, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah
 6. menggariskan hak maksimal dan kewajiban minimal yang harus dipenuhi
oleh yang menggunakan tanah itu secara konsekuen dalam arti tegas merata
dan seimbang, demi tegaknya keadilan dalam bidang pertanahan di seluruh
negeri.

B. SEJARAH HUKUM AGRARIA

Purnadi Purbacaraka dalam bukunya Sendi-sendi Hukum Agraria, membagi kronologi
sejarah hukum agraria menjadi lima tahap, yaitu:
 Tahap I, manusia dalam kehidupan yang dikatakan primitif baru mengenal
meramu sebagai sumber penghidupannya yang pertama kali dan satu-satunya
pula;
 Tahap II, manusia telah menemukan mata pencahariaan baru yakni berburu
yang dilakukan secara nomaden, yakni mengembara dari hutan ke hutan
mengikuti hewan buruan yang ada;
 Tahap III, manusia telah menemukan mata pencaharian yang baru lagi, yakni
beternak meskipun system pelaksanaannya pun masih sangat primitif dan
secara nomaden pula.
 Tahap IV, merupakan perkembangan lebih lanjut dari pola hidup menetap
barulah manusia mulai bercocok tanam sebagai mata pencahariannya. Dalam
tahap inilah manusia mulai memikirkan dan mempersoalkan keadaan tanah
mengingat kepentingannya sehubungan dengan mata pencahariannya yang
baru itu. Tetapi pengetahuan manusia tentang hal pertanahan pada masa itu
sangat sederhana dan sempit, terbatas hanya pada hal-hal yang berkenaan
dengan keperluan atau masalah yang tengah dihadapinya saja.
 Tahap IV, manusia mulai hidup berkelompok. Dalam tahap ini manusia
manusia talah mengenal mata pencaharian berdagang barter tetapi masih
dalam taraf,pola dan sistim yang sangat sederhana, yakni tukar-menukar
barang.

Bersamaan dengan berkembangnya perdagangan ini, maka berkembang pula mata

pencaharian bercocok tanam dan perhatian serta pengetahuan orang terhadap bidang
pertanahan kian berkembang pula. Dalam tahap inilah hukum agrarian mulai lahir
meskipun baik secara formal maupun material dapat dikatakan masih sangat primitif,
masih sangat jauh dari memadai.
Melalui perkembangan zaman, Hukum Agraria tersebut menjadi kian berkembang
mengalami berbagai penyempurnaan dan pembaharuan setahap demi setahap hingga
sekarang ini.
Bila dipandang menurut sejarahnya di Indonesia, maka hukum agraria dapat
diklasifikasikan menjadi 2 fase, yaitu;
1. Fase Pertama
Hukum agraria sebelum berlakunya UUPA,yang terbagi pula atas 2 “kutub”
hukum, yakni;
Hukum agraria Adat, yang mengenal hak atas tanah seperti hak milik,hak
pakai, dan hak ulayat.
Hukum agraria Barat (Hukum Perdata Barat), yang melahirkan hak atas tanah
seperti hak eigendom (hak milik), hak opsal( hak guna pakai), hak erfpacht (
hak guna usaha), hak gebruik (hak guna bangunan) dan sebagainya.
2. Fase Kedua
Hukum Agraria sesudah berlakunya UUPA (mulai tanggal 24 September
1960), yang melahirkan hak atas tanah seperti:
 hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, untuk
bangunan dan hak atas tanah yang bersifat sementara seperti hak gadai, hak
usaha bagi hasil, hak menumpang dan sebagainya.

C. SUMBER HUKUM AGRARIA

Adapun sumber atau bahan yang dijadikan rujukan oleh hukum agraria yaitu;
1. Perundang-undangan;
a. Undang-undang Dasar 1945
b. Undang-undang N0. 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria
c. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang N0. 56 Tahun 1960,
Tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian
d. Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan
Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian
e. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1964 Tentang Perubahan dan
Tambahan Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 Tentang
Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian
2. Hukum Kebiasaan
Hukum Adat dan Yurisprudensi sebagai “rechters gewoonterecht”.

D. KEDUDUKAN HAK ATAS TANAH DAN SERTIFIKASINYA

Kepemilikan hak atas tanah merupakan hak dasar yang juga merupakan bagian
dari hak asasi manusia. Pencabutan kepemilikan hak atas tanah oleh presiden
dilakukan untuk kepentingan umum. Perlindungan subjek hak atas dalam menghadapi
pencabutan hak didasarkan kepada pemahaman pengertian kepentingan umum.
Kepentingan umum merupakan suatu yang abstrak, mudah dipahami secara teoritis,
tetapi menjadi sangat kompleks ketika diimplementasika

Kebijakan publik telah ditetapkan oleh pemerintah mengenai kewenangan

pemerintah untuk melakukan pencabutan hak atas tanah demi kepentingan umum
dengan telah dikeluarkannya Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang
pengadaan tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (untuk
selanjutnya ditulis Perpres No. Tahun 2005). Menurut catatan Kompas, ketentuan
pencabutan hak atas tanah ini ternyata tidak jauh beda dengan Keputusan Presiden
Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan
untuk Keoentingan Umum, yang pernah dikeluarkan oleh Presiden Soeharto. Baik
Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 maupun Perpres No. 36 Tahun 2001,
sama-sama merujuk pada Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 Tentang
Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda yang ada diatasnya (Kompas, 8 Mei
2005).
Selanjutnya dikatakan pada masa reformasi saat ini harus ada revisi terhadap
ketentuan yang mengatur tentang hak atas tanah dengan memberikan jaminan
terhadap kepemilikan tanah. Dengan revisi tersebut, bukan berarti hak milik atas
tanah tidak bisa dicabut, tetapi prosesnya tidak semudah di zaman Orde Baru, karena
harus melewati aturan yang ketat (Kompas, 9 Mei 2005). Dalam masa refomasi ini
banyak masyarakat layak terkejut dengan dikeluarkannya kebijakan publik yang
dituangkan dalam Perpres No. 36 Tahun 2005. Keterkejutan itu beralasan, karena kita
semua tidak mengira bila pemerintah mengeluarkan peraturan di tengah harapan
berjalannya proses demokrasi dan penguatan hak-hak rakyat sipil. Lahirnya Perpres
No. 36 Tahun 2005, mengingatkan orang pada praktek-praktek pemerintahan Orde
Baru dalam mengambil paksa tanah-tanah rakyat baik yang di kota maupun di desa
dengan mengatasnamakan pembangunan, sehingga menimbulkan penggusuran dan
konflik agraria.
a. Hak Asasi Manusia dan Hak Atas Tanah
Hukum melindungi kepentingan seseorang dengan cara
mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka
kepentingannya tersebut (Rahardjo, 2000 : 53).
Dengan demikian, hak itu merupakan suatu kepentingan yang dilindungi oleh
hukum, sehingga memungkinkan seseorang menunaikan kepentingan tersebut.
Seperti dinyatakan oleh Allen : "The legally guarenteds power to realisean
interst". Oleh karena itu implikasi dari definisi tentang hak tersebut antara
lain:
 hak adalah suatu kekuasaan, yaitu suatu kemampuan untuk
memodifikasi keadaan.
 Hak merupakan jaminan yang diberikan oleh hukum.
 Penggunaan hak menghasilkan suatu keadaan yang berkaitan langsung
dengan kepentingan pemilik hak. (Ali, 1996:242)
Dalam kepustakaan ilmu hukum dikenal teori atau ajaran untuk
menjelaskan keberadaan hak, antara lain :
 Belangen Theorie (teori kepentingan) menyatakan bahwa hak adalah
kepentingan yang terlindungi. Salah satu penganutnya adalah Rudolf
von Jhering, yang berpendapat bahwa hak itu suatu kepentinagn yang
penting bagi seseorang yang dilindungi oleh hukum, atau suatu
kepentingan yang terlindungi.
 Wilmacht Theorie (teori kehendak), yaitu adalah kehendak yang
dilengkapi oleh kehendak. Salah satu penganutnya adalah Bernhard
Winscheid, yang menyatakan bahwa hak itu suatu kehendak yang
dilengkapi dengan kekuatan dan diberi oleh tata tertib hukum kepada
seseorang. Berdasarkan kehendak seseorang dapat mempunayai rumah,
mobil, tanah dan sebagainya.
 Teori fungsi sosial yang dikemukakan oleh Leon Duguit, yang
menyatakan bahwa tidak ada seseorang manusiapun yang mempunyai
hak. Sebaliknya, di dalam masyarakat, bagi manusia hanya ada satu
tugas sosial. Tata tertib hukum tidak didasarkan atas hak kebebasan
manusia, tetapi atas tugas sosial yang harus dijalankan oleh anggota
masyarakat (Mas, 2004:32 - 33).

Sedangkan dilihat dari sudut kewenangan, maka pengertian hak

berintikan kebebasan untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu
berkenaan dengan sesuatu atau terhadap subjek hukum tertentu atau semua
subjek hukum tanpa halangan atau gangguan dari pihak manapun, dan
kebebasan tersebut memiliki kewenang-wenangan untuk melakukan perbuatan
tertentu, termasuk menuntut sesuatu (Kusumaatmadja dan Sidharta, 2000 :
90).

b. Sertifikasi Tanah
Kurang atau minimnya bukti kepemilikan atas tanah menjadi salah satu
penyebab dari minimnya proses pendaftaran hak atas tanah. Hal lain yang
menjadi penyebab yakni juga minimnya pengetahuan masyarakat akan arti
 pentingnya bukti kepemilikan hak atas tanah. Untuk proses pembuatan
sertifikat maka mereka harus memiliki surat-surat kelengkapan untuk tanah
yang mereka miliki, akan tetapi pada kenyataannya tanah-tanah yang dimiliki
masyarakat pedesaan atau masyarakat adat itu dimiliki secara turun temurun
dari nenek moyang mereka, sehingga surat kepemilikan tanah yang mereka
miliki sangat minim bahkan ada yang tidak memiliki sama sekali. Mereka
menempati dan menggarap tanah tersebut sudah berpuluh-puluh tahun
sehingga masyarakat pun mengetahui bahwa tanah tersebut adalah milik si A
atau si B tanpa perlu mengetahui surat-surat kepemilikan atas tanah tersebut.
Dan saat ini dengan adanya Undang-Undang Pokok Agraria yang ditindak
lanjuti dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang
kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tidak
mungkin lagi diterbitkan hak-hak yang tunduk kepada Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata ataupun yang akan tunduk kepada hukum adat setempat
kecuali menerangkan bahwa hak-hak tersebut merupakan hak adat. Mengingat
pentingnya pendaftaran hak milik atas tanah adat sebagai bukti kepemilikan
hak atas tanah secara sah sesuai dengan Pasal 23, Pasal 32, dan Pasal 38
Undang-Undang Pokok Agraria, maka diberikan suatu kewajiban untuk
mendaftarkan tanah adat khususnya hak milik Adat.

Sertifikat hak atas tanah memberikan kepastian hukum atas

kepemilikan tanah bagi pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat.
Karena penerbitan sertipikat dapat mencegah sengketa tanah. Dan kepemilikan
sertipikat akan memberikan perasaan tenang dan tentram karena dilindungi
dari tindakan sewenang-wenang yang dilakukan oleh siapapun.Dengan
kepemilikan sertipikat hak atas tanah, pemilik tanah dapat melakukan
perbuatan hukum apa saja sepanjang tidak bertentangan dengan undang-
undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Selain itu, sertipikat tanah memiliki
nilai ekonomis seperti disewakan, jaminan hutang, atau sebagai
saham.Pemberian sertipikat hak atas tanah dimaksudkan untuk mencegah
pemilikan tanah dengan luas berlebihan yang ditentukan oleh peraturan
perundang-undangan.

E. HAK-HAK TANAH BAGI WARGA NEGARA ASING

Penulis memilih permasalahan EKSISTENSI WNA (WARGA NEGARA

ASING) TERHADAP KEPEMILIKAN LAHAN DAN BANGUNAN DI SEKITAR
KAWASAN WISATA BUKIT LAWANG KEC. BOHOROK KAB. LANGKAT, dan
mencoba menghubungkannya dengan Ketentuan Perundang-undangan yang berlaku,
khususnya yang berkenaan dengan Ketentuan Perundangan Agraria Nasional
Indonesia UU RI No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Ketentuan Agraria
Nasional Indonesia, PP RI No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai atas Tanah, dan PP RI No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia, Lembar Negara No : 59, Tambahan Lembaran Negara No : 3644, serta
Permeneg. Agraria/ Kep. Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) Pusat No. 7
Tahun 1996 Tentang Persyaratan Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
Bagi Orang Asing di Indonesia, dan lain-lain.
 UUPA “Undang-undang Pokok Agraria” (No. 5 Tahun 1960) sebagai
Peraturan Perundangan salah satu karya terbaik anak bangsa Indonesia, yang telah
disepakati dan berhasil di Undangkan pertama sekali pada tanggal 24 September
Tahun 1960 dan telah mengawal serta mengakomodasi berbagai kepentingan yang
sangat sesuai dengan Jiwa Bangsa dan Semangat Kebangsaan (nasionalis/ sosialis)
Indonesia, Perlindungan Terhadap BAR (Bumi, Air, dan Ruang Angkasa) di seluruh
wilayah NKRI (Negara Kesatuan Republik Indonesia), jaminan terhadap kepentingan
umum/ sosial yang mengutamakan kepentingan Nasional, perlindungan terhadap
Petani dan golongan ekonomi lemah lainnya.

Dapat kita lihat saat ini UUPA sedang mengalami tekanan dan cobaan yang
sangat keras, terbukti dengan munculnya wacana-wacana untuk merubah/ mengganti
UUPA dengan Peraturan Perundang-undangan sejenis yang baru, dengan dalih
penyesuaian dan pemenuhan terhadap kebutuhan serta tuntutan zaman, dimana UUPA
dinilai sudah tidak lagi sesuai dengan perkembangan dan tuntutan serta kebutuhan
terhadap kemajuan maupun pembangunan yang berwawasan global. Argumentasi
berikutnya yaitu, UUPA semenjak di Undangkan pada Tahun 1960 sampai saat ini
belum berhasil mensejahterakan seluruh rakyat Indonesia, dan argumen-argumen
tajam lainnya.

Apabila UUPA dirubah maka tentu akan merembet kepada perubahan-

perubahan aturan Perundang-undangan lainnya, baik itu aturan Perundangan yang
status/ tingkatan hierakhinya sama, yaitu sama-sama Undang-undang, maupun aturan-
aturan pelaksana (organik) dari UUPA itu sendiri, seperti PP (Peraturan Pemerintah
RI), KepPeres (Keputusan Presiden RI), KepMen (Keputusan Menteri Negara RI),
Peraturan Kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional RI), Perda (Peraturan Daerah),
dan lain-lain.

Dalam pandangan banyak ahli, segala tekanan dan permasalahan di atas akan
bertambah semakin berat dan kompleks ke depan, alasannya menurut analisis mereka,
hanya sedikit orang (ahli/ ilmuan) yang benar-benar mengetahui tentang esensi UUPA
ini, yang kemudian mau dan mampu, menyampaikan secara baik dan benar kepada
masyarakat secara luas, kemudian juga dapat menjelaskan kaitan antara kesejahteraan
yang belum dicapai oleh bangsa Indonesia dengan amanat UUD RI 1945 Pasal 33
ayat (3) khususnya UUPA sebagai penjabarannya, dan dapat pula menyampaikan
serta menjelaskan secara tepat dan benar bagaimana sebenarnya kedudukan
pemahaman maupun kedudukan hukum dari hal-hal yang belum dicapai tersebut.
Telah di tegaskan bahwa, UUPA digali dari prinsif-prinsif hukum Adat dan hukum
Agama (bagian berpendapat huruf : A dan Pasal 5, UUPA yang berlaku di Indonesia
dengan mengutamakan) kepentingan Nasional dan sifat-sifat kebersamaan yang
sangat khas yaitu “sosialis nasionalis” Indonesia.

Akar dari semua permasalahan terhadap lambannya kemajuan dan proses

mensejahterakan masyarakat Indonesia, lebih kepada penegakan aturan Perundang-
undangan yang sebenarnya telah ada selama ini, karena dinilai belum benar-benar
konsisten di laksanakan oleh para pemangku kekuasaan (steak holder) saat ini,
khususnya para aparat penegak hukum, disebabkan karena faktor tingginya tingkat
pertentangan kepentingan antar para oknum Pejabat maupun para penyelenggara
Negara, adanya praktik KKN/ Pungli, maupun ketidak sefahaman antar para Pejabat
tersebut tentang esensi dan tugas yang diembannya, kesadaran dan pengetahuan
 hukum masyarakat luas yang juga masih tergolong sangat rendah, dan penyebab-
penyebab kompleks lainnya.

Sejalan dengan argumentasi di atas, Penulis ingin mengkhususkan penelitian

ini kepada Indikasi kepemilikan maupun penguasaan lahan dan bangunan oleh Orang
Asing yang ada di Indonesia, khususnya di sekitar kawasan objek wisata Bukit
Lawang Kec. Bohorok Kab. Langkat Sumatera Utara, yang menurut pengamatan
Penulis daerah ini merupakan salah satu daerah tujuan wisata favorit di Sumatera
Utara setelah Danau Toba (Lake Toba) dan Berastagi (Kab. Karo) yang paling banyak
didatangi oleh Orang Asing karena kekhasannya.
NESCO dan WWF (World Wild Foundation). Karena faktor keasrian alamnya
Bukit Lawang juga cukup diminati oleh para wisatawan lokal maupun asing, yaitu :
terdapat permandian alam dengan tersediannya fasilitas ban, arung jeram dan panjat
tebing, Treaking, yang sangat cocok untuk kegiatan pencinta alam, flaying fox, dan
lain-lain. Sedangkan bagi para wisatawan asing pada umumnya datang ke Bukit
Lawang untuk tinggal/ berada/ menetap dengan jangka waktu yang relatif lama (rata-
rata sekitar 1-6 bulan), dalam kepentingan liburan, penelitian, pengamatan, dan lain-
lain.

Sesungguhnya UUPA pada Pasal 9 telah menegaskan bahwa hanya WNI

(Warga Negara Indonesia) sajalah yang memiliki hubungan sepenuhnya dengan BAR
(Bumi, Air, dan Ruang Angkasa) di dalam wilayah NKRI (Negara Kesatuan Republik
Indonesia) termasuk penilaian pelaksanaan terhadap PP RI 41 Tahun 1996 tentang
Pemilikan Rumah Tinggal/ Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia dengan aturan pelaksananya yaitu Permeneg. Agraria/ Kep. Kepala BPN
Pusat No. 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau
Hunian Bagi Orang Asing.

Penjelasan Pasal 9 UUPA tersebut, juga biasa disebut dengan Prinsif/ Asas
Nasionalitas, yaitu tidak semua orang bisa mempunyai Hak Milik atas tanah di
wilayah Indonesia, artinya apabila ada Orang Asing (WNA) memiliki lahan dan/ atau
bangunan atas dasar Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU) secara langsung,
maka tentu menyalahi Peraturan Perundang-undangan.

F. ASAS ASAS HUKUM PERTANAHAN

1. Asas Ketuhanan Yang Maha Esa

Pasal 1 ayat (2) UUPA : Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya, dalam wilayah RI sebagai karunia Tuhan
YME bagi bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

2. Asas Persatuan Indonesia

Pasal 9 ayat (1) UUPA : Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai
hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa
Catatan : WNA hanya dapat memperoleh Hak Pakai.

3. Asas Demokrasi dan Kerakyatan

Pasal 9 ayat (2) UUPA : Tiap-tiap warga negara, baik laki-laki maupun wanita,
mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah
 serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun orang
lain.
Catatan: dalam penguasaan tanah tidak diadakan perbedaan lagi antara warga
negara pribumi dan non-pribumi dan antara laki-laki dan perempuan.

4. Asas Musyawarah

Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

dilakukan melalui musyawarah. Proses atau kegiatan saling mendengar dengan
sikap saling menerima pendapat dan keinginan yang didasarkan atas kesukarelaan
antara pihak pemegang hak atas tanah dan pihak yang memerlukan tanah, untuk
memperoleh kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian.

5. Asas Kemanusiaan Yang Adil Dan Beradab

Pasal 10 UUPA : Kewajiban untuk mengerjakan dan mengusahakan sendiri secara

aktif tanah pertanian yang dipunyai seseorang atau badan hukum harus dilakukan
dengan mencegah cara-cara pemerasan.

Penjelasan Umum II Angka 7 : mengingat akan susunan masyarakat pertanian

kita, untuk sementara waktu kiranya masih dimungkinkan adanya penggunaan
tanah pertanian oleh orang-orang yang bukan pemiliknya; misalnya melalui sewa-
beli, bagi-hasil, gadai dan sebagainya. Namun demikian segala sesuatunya harus
diselenggarakan dengan mencegah hubungan-hubungan hukum yang bersifat
penindasan si lemah oleh si kuat, tidak boleh diadakan perjanjian atau kesepakatan
atas dasar free-fight, harus dicegah cara-cara pemerasan (“exploitation del’homme
par l’homme”).

6. Asas Keadilan Sosial

Pasal 11, 13, 15, dan pasal-pasal yang mengatur landreform (Pasal 7, 10, 17, 53)
UUPA. Penjelasan pasal 11 : ... harus diperhatikan adanya perbedaan keadaan
masyarakat dan keperluan golongan rakyat, tetapi dengan menjamin perlindungan
terhadap kepentingan golongan yang ekonomis lemah. Golongan ekonomis lemah
tersebut, bisa warga negara asli maupun keturunan asing. Demikian pula
sebaliknya.

7. Sifat Komunalistik Religius

Pasal 6 UUPA : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial; yang
memungkinkan penguasaan tanah secara individual dengan hak-hak atas tanah
yang bersifat pribadi sekaligus mengandung kebersamaan, jangan mengabaikan,
melainkan harus mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.
Pasal 7 : Untuk tidak merugikan kepentingan umum, maka pemilikan dan
penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
diperkenankan.

8. Asas Pemisahan Horizontal

Hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman
 yang ada di atasnya. Perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya
meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Namun dalam praktek
dimungkinkan suatu perbuatan hukum mengenai tanah meliputi juga bangunan
dan tanaman yang ada di atasnya, aasalkan bangunan dan tanaman tersebut secara
fisik merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan, artinya bangunan
yang berfondasi dan tanaman merupakan tanaman keras; bangunan dan tanaman
keduanya milik si empunya tanah; maksud demikian secara tegas disebutkan
dalam akta yang membuktikan dilakukannya perbuatan hukum yang
bersangkutan.

9. Asas Spesialitas
Bahwa tanah yang didaftarkan harus jelas-jelas diketahui dan nyata ada di lokasi
tanahnya.

10. Asas Publitas

Bahwa setiap orang dapat mengetahui sesuatu bidang tanah itu milik siapa,
seberapa luasnya, dan apakah ada beban di atasnya.

11. Asas Negatif

Bahwa pemilikan suatu bidang tanah yang terdaftar atas nama seseorang tidak
berarti mutlak adanya, sebab dapat saja dipersoalkan siapa pemiliknya melalui
Pengadilan.
 BAB III
PEMBAHASAN
A. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

Proses pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik diawali
dengan pembuatan perjanjian antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan. Perjanjian tersebut, sesuai dengan ketentuan Pasal 37 huruf b UUPA haruslah
berbentuk otentik dan dituangkan dalam akta PPAT yang berjudul: Akta Pemberian Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (untuk selanjutnya disebut
PMNA/Ka. BPN No. 3 Tahun 1997), sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai
pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu mengecek
keabsahan dari sertipikat Hak Milik yang bersangkutan pada Kantor Pertanahan setempat.
Oleh karena perbuatan hukum pembebanan hak ini merupakan obyek Pajak
Penghasilan (PPh) pengalihan hak atas tanah dan bangunan dan obyek Bea Perolehan Hak atau
Tanah dan Bangunan (BPHTB), maka masing-masing pihak wajib membayar pajak-pajak
dimaksud sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dilakukan
terhadap seluruh tanah Hak Milik atau sebagian dari tanah Hak Milik, hal mana disepakati para
pihak secara tegas dalam Akta PPAT.
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tersebut memuat
syarat-syarat yang disepati oleh para pihak, yakni :

 Jangka waktu pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut PP 40 Tahun
1996) menetapkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka
waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan
untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Jangka waktu tersebut tidak dapat
diperpanjang, akan tetapi atas kesepakatan antara para pihak, pembebanan hak tersebut
dapat diperbaharui dengan pembuatan akta PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Permasalahannya, dengan jangka waktu terbatas dan tidak dapat diperpanjang,
apakah pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik
menguntungkan bagi para investor/penanam modal, baik lokal maupun asing?
Bandingkan dengan jangka waktu untuk tanah Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas tanah negara dan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan yang
dapat diperpanjang dan diperbaharui haknya. Dan khusus untuk kepentingan
penanaman modal, Pasal 28 juncto Pasal 48 PP 40 Tahun 1996 menetapkan, permintaan
perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai dapat dilakukan
sekaligus dengan membayar uang pemasukan untuk itu pada saat pertama kali
mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai. Dan dalam hal uang
pemasukan telah dibayar sekaligus, untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai hanya dikenakan biaya administrasi. Hal ini berarti investor dapat
memperoleh jaminan kepastian hukum atas jangka waktu penggunaan tanah Hak Guna
Bangunan selama 80 tahun dan untuk tanah Hak Pakai selama 70 tahun dengan
pembayaran uang pemasukan sekaligus di muka.

 Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut memberi hak kepada pemegang hak
yang bersangkutan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah
Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak sampai berakhirnya jangka
waktu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut.
 Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut tetap membebani Hak Milik yang
bersangkutan, walaupun Hak Milik itu telah beralih atau dialihkan oleh
pemegang Hak Milik kepada pihak lain, dan pemegang Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai tersebut tetap dapat melaksanakan haknya sampai jangka
waktu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai itu berakhir.
 Dalam melaksanakan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut, pemegang Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai tidak diperbolehkan menghilangkan tanda-tanda
batas pada tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan tidak boleh
membangun bangunan yang melintasi batas obyek pemberian hak.
 Dalam melaksanakan pembangunan, pemegang Hak Guna Bangunan/Hak
Pakai wajib memenuhi segala ketentuan peraturan perundang-undangan
mengenai pendirian bangunan dan rencana tata ruang wilayah serta wajib
memiliki ijin-ijin yang disyaratkan.
 Pelanggaran terhadap ketentuan perundang-undangan yang berlaku menjadi
tanggung jawab pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai yang bersangkutan.
 Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai akan memelihara dan mengelola
bangunan, termasuk benda-benda serta sasarannya dengan sebaik-baiknya, dan
apabila ternyata ditelantarkan, maka yang bersangkutan menyerahkan dan
memberi kuasa kepada pemegang Hak Milik untuk mengelola dan
memeliharanya hingga jangka waktu pemberian haknya berakhir.
 Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tidak diperkenankan menjual
dan/atau dengan cara apapun mengalihkan hak yang diperolehnya dan/atau
bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, tanpa terlebih dahulu memperoleh
persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik.
 Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak
diperkenankan untuk mengagunkan/menjaminkan hak yang diperolehnya
dan/atau bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, tanpa terlebih dahulu
memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik.
 Khusus untuk Hak Pakai atas tanah Hak Milik, sekalipun dalam Pasal 4 ayat (3)
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk selanjutnya disebut
UU Hak Tanggungan) termasuk obyek hak tanggungan, namun karena hingga
saat ini belum ada Peraturan Pemerintah yang mengaturnya lebih lanjut,
sehingga belum bisa dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
 Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai wajib :
 Mengosongkan bangunan yang ada di atas tanah Hak Milik yang
menjadi obyek pemberian hak dan menyerahkannya kepada pemegang
Hak Milik berikut bangunan dan segala sesuatu yang berdiri dan
tertanam di atas bidang tanah tersebut, tanpa pembayaran ganti rugi
berupa apapun.
  Membongkar bangunan yang ada di atas tanah Hak Milik yang menjadi
obyek pemberian hak dan menyerahkannya kembali kepada pemegang
Hak Milik seperti keadaan semula.
 Bahwa mulai hari ditandatanganinya akta Pemberian Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik tersebut, segala keuntungan
yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek pemberian hak
tersebut menjadi hak/beban pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai.
 Untuk itu pemegang Hak Milik menjamin bahwa obyek pemberian hak
tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak
terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam
sertipikat dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tersebut
wajib didaftarkan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal
ditandatanganinya akta yang bersangkutan.

B. Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

Pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dilakukan
pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan :

1. Surat permohonan pendaftaran Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak
Milik;
2. Sertipikat Hak Milik;
3. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Negara yang dibuat di
hadapan PPAT yang berwenang;
4. Identitas pemilik tanah Hak Milik dan pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai;
5. Surat kuasa tertulis dari pemohon (kalau ada);
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dalam
hal bea tersebut terhutang;
7. Bukti pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan, dalam hal pajak tersebut
terhutang.

Pendaftaran pembebanan hak tersebut dicatat dalam buku tanah dan sertipikat
Hak Milik yang bersangkutan dan selanjutnya sertipikat Hak Milik dikembalikan
kepada pemegang Hak Milik. Sedangkan untuk Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
dibuatkan Buku Tanah dan Surat Ukur tersendiri dan kepada pemegang Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai diterbitkan Sertipikat Hak Guna Bangunan/Hak Pakai, yang di
dalamnya disebutkan asal sertipikat Hak Milik.

C. Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik Dipandang Dari Perspektif
Pemilikan Properti oleh Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing
Pada pertengahan tahun 1996, tepatnya tanggal 17 Juni 1996, Pemerintah
menetapkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
(untuk selanjutnya disebut PP 41 Tahun 1996). Setelah lebih dari 14 tahun berlaku,
peraturan tersebut dirasa belum mampu memacu minat orang asing untuk memiliki
properti di Indonesia.
 Pemerintah saat ini tengah gencar melakukan upaya deregulasi dan
debirokratisasi di bidang penanaman modal, agar Indonesia masuk dalam jajaran
negara berkembang yang mempunyai daya tarik bagi para investor, terutama investor
asing.
Dengan masuknya investor asing ke Indonesia, maka banyak warga negara
asing yang bekerja di Indonesia. Di samping itu dengan telah diberlakukannya
Peraturan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 12 Tahun 2009 tentang
Permohonan dan Tata Cara Permohonan Penanaman Modal pada tanggal 2 Januari
2010 dan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2010 tentang Daftar Bidang Usaha Yang
Tertutup Dan Bidang Usaha Yang Terbuka Dengan Persyaratan Di Bidang Penanaman
Modal pada tanggal 25 Mei 2010, maka akan semakin banyak investor asing yang
membutuhkan tanah dan properti untuk kegiatan proyek usahanya.
Sehubungan dengan hal tersebut, Kementerian Perumahan Rakyat telah
menuntaskan Rancangan Peraturan Pemerintah pengganti PP 41 Tahun 1996 (untuk
selanjutnya disebut RPP). RPP ini diharapkan bisa membuka lapangan kerja bagi warga
lokal, meningkatkan arus wisatawan, serta meningkatkan pasar perumahan Indonesia
di luar negeri.
Hingga makalah ini dibuat, RPP tersebut belum diundangkan, oleh karena
masih menunggu disetujuinya amandemen 2 (dua) Undang-Undang, yakni UU No 4
Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, dan UU No 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun.
Oleh karenanya pembahasan dalam makalah ini masih mengacu pada PP Nomor
41 Tahun 1996, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 1996
tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing
(selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN 7 Tahun 1996) dan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 8 Tahun 1996 tentang Perubahan Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (untuk selanjutnya disebut
PMNA/Ka. BPN 8 Tahun 1996) dikaitkan dengan RPP yang saat ini sedang digodog.
Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing dapat dilakukan
dengan cara :

1. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Negara berikut rumah yang ada di atasnya
dengan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk
tanah dan bangunan yang besangkutan sesuai ketentuan yang berlaku;
2. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Negara dengan membayar BPHTB tanah dan
kemudian membangun sendiri rumah di atasnya, dengan syarat mengurus Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB) dan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Bangunan;
3. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Pakai (setelah
memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik) berikut rumah yang ada
di atasnya dengan membayar BPHTB tanah dan bangunan;
4. Membeli tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Pakai (setelah
memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik) dengan membayar
BPHTB tanah dan kemudian membangun sendiri rumah di atasnya, dengan syarat
mengurus IMB dan membayar PPN Bangunan;
5. Memperoleh Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Milik berdasarkan
perjanjian, berikut rumah yang ada di atasnya dengan membayar BPHTB tanah dan
bangunan;
6. Memperoleh Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Milik berdasarkan
perjanjian, dengan membayar BPHTB tanah dan kemudian membangun sendiri
rumah di atasnya, dengan syarat mengurus IMB dan membayar PPN Bangunan;
7. Memperoleh Hak Sewa untuk Bangunan (HSUB).

Sekalipun UUPA mengatur HSUB dalam Pasal 44 dan 45, namun hingga saat
ini belum ada satupun peraturan pelaksana yang mengatur hak tersebut. Hal ini
berpotensi besar terhadap timbulnya penyelundupan hukum.
HSUB adalah Hak Pakai yang mempunyai sifat khusus. Seperti halnya Hak
Pakai, subyek HSUB adalah warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan
di Indonesia, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia. HSUB adalah hak yang diberikan kepada orang/badan hukum
untuk mendirikan bangunan di atas tanah Hak Milik kepunyaan orang lain yang
diserahkan dalam kondisi kosong, dengan pembayaran sejumlah uang kepada
pemegang Hak Milik. Pemberian HSUB dibuktikan dengan akta sewa tanah yang
dibuat di hadapan Notaris atau PPAT. Hak ini tidak termasuk hak atas tanah yang wajib
didaftarkan, tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan dan
hanya dapat beralih dengan persetujuan pemegang Hak Milik.
RPP pengganti PP 41 Tahun 1996 mengatur pula HSUB. Hanya dalam RPP
tersebut HSUB dapat diberikan di atas tanah Hak Milik maupun di atas tanah Hak
Pengelolaan. Untuk melindungi pemberi Hak Sewa di atas tanah Hak Milik, jangka
waktu pemberian hak sewa disesuiakan dengan masa konstruksi bangunan yang
ditetapkan oleh instansi Pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai dengan
kewenangannya dan paling lama 50 (lima puluh) tahun.Dalam hal masa konstruksi
lebih dari 50 (lima puluh) tahun, maka dapat diperbaharui haknya 1 (satu) kali, dengan
jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun. Sedangkan jangka waktu
pemberian Hak Sewa di atas tanah Hak Pengelolaan paling lama 75 (tujuh puluh lima)
tahun dan tidak dapat diperpanjang dan diperbaharui.

1. Membeli Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas tanah Hak
Pakai atas Tanah Negara, dengan membayar BPHTB untuk tanah dan bangunan.

Pembebanan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik untuk orang asing diatur dalam
Pasal 2 ayat (1) huruf b PP 41 Tahun 1996 juncto Pasal 2 ayat (1) huruf a PMNA/Ka.
BPN 7 Tahun 1996. Pembebanan tersebut didasarkan pada perjanjian tertulis antara
orang asing yang bersangkutan dengan pemegang Hak Milik, yang dibuat dengan Akta
PPAT.
Perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak
boleh lebih lama dari 25 (dua puluh lima) tahun. Jangka waktu tersebut tidak bisa
diperpanjang. Sepanjang orang asing yang bersangkutan masih berkedudukan di
Indonesia, jangka waktu Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu tidak lebih
dari 25 (dua puluh lima) tahun, yang dibuat atas dasar kesepakatan dan dituangkan
dalam perjanjian yang baru.
Apabila orang asing tersebut sudah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka
dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah
dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
 Dalam hal lewat jangka waktu tersebut, hak atas tanah berikut rumah tersebut
belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain, maka rumah tersebut menjadi milik
pemegang Hak Milik.
D. Tanah Hak Pakai Bankable
Sebidang tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan apabila memenuhi syarat sebagai berikut :

1. Syarat Umum :

a) Tanah yang bersangkutan mempunyai nilai ekonomis;

b) Dapat dipindahtangankan/dialihkan kepada pihak lain;

2. Syarat Khusus :
a) Tanah tersebut wajib didaftar;
b) Ditunjuk oleh Undang-Undang;
UU Hak Tanggungan menetapkan Hak Pakai sebagai salah satu obyek Hak
Tanggungan, tetapi apakah semua tanah Hak Pakai bisa dijadikan jaminan utang
dengan dibebani Hak Tanggungan ?
Hak Pakai dapat dibedakan menjadi Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pakai
atas tanah Hak Pengelolaan dan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.
1. Hak Pakai atas Tanah Negara
UU Hak Tanggungan menetapkan Hak Pakai atas tanah Negara sebagai
salah satu hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
Namun tidak semua tanah Hak Pakai atas tanah Negara dapat dijaminkan.
Hanya yang memenuhi syarat umum dan syarat khusus sebagaimana diuraikan di
atas yang dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan. Oleh karena itu,
tanah-tanah Hak Pakai yang diberikan kepada Instansi Pemerintah, Pemerintah
Daerah, Badan-Badan Keagamaan dan Sosial serta Perwakilan Negara Asing,
walaupun wajib didaftar, namun karena menurut sifatnya tidak dapat
dipindahtangankan, maka bukan merupakan obyek hak tanggungan.
Dalam praktek, Bank kadangkala “enggan” menerima tanah Hak Pakai atas
tanah Negara sebagai jaminan kredit, oleh karena Pasal 43 UUPA menetapkan Hak
Pakai atas tanah Negara hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ijin dari
pejabat yang berwenang.
Ketentuan tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 98 ayat (1) PMNA/Ka.
BPN 3 Tahun 1997 yang menetapkan bahwa setiap pemindahan dan pembebanan
Hak Pakai atas tanah Negara memerlukan Ijin Pemindahan Hak. Ijin tersebut harus
sudah diperoleh sebelum akta yang bersangkutan dibuat.
2. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan
Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan tidak diatur dalam UU Hak Tanggungan.
Oleh karenanya tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik
Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik,
menurut pasal 4 ayat (3) UU Hak Tanggungan akan diatur lebih lanjut dengan
Peraturan Pemerintah.

Dalam Penjelasan Umum angka 5 UU Hak Tanggungan disebutkan bahwa Hak

Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena tidak wajib
didaftar dan sifatnya tidak dapat dipindahtangankan. Tetapi mengingat perkembangan
kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari, UU Hak Tangggungan
membuka kemungkinan Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat ditunjuk sebagai obyek
Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratan tersebut di atas.
Selanjutnya, PP 40 Tahun 1996 dalam Pasal 54 ayat (10) mengatur “pengalihan
Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari
pemegang Hak Milik yang bersangkutan”. Dengan demikian, maka berdasarkan PP
tersebut, Hak Pakai atas tanah Hak Milik bisa dipindahtangankan, asal mendapat
persetujuan dari pemegang Hak Milik.
Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2007 tentang
Pendaftaran Tanah, pembebanan Hak Pakai atas tanah Hak Milik wajib didaftar
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak tanggal ditandatanganinya Akta Pemberian
Hak Pakai atas Tanah Hak Milik (pasal 44 juncto pasal 40).
Sekalipun syarat umum dan syarat khusus jaminan telah terpenuhi, namun
hingga saat ini belum ada PP yang mengatur hal tersebut. Oleh sebab itu Hak Pakai atas
tanah Hak Milik belum dapat dijadikan jaminan kredit dengan dibebani Hak
Tanggungan.
 BAB III
PENUTUP
UUPA menetapkan hanya ada 2 hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh warga Negara
asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
di Indonesia, yakni Hak Pakai (pasal 42) dan Hak Sewa untuk Bangunan (pasal 45). Sedangkan
Undang-Undang Rumah Susun menetapkan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri
di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara yang dapat dimiliki asing.
Oleh karenanya, sesuai dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang
Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan dan Peraturan Presiden Nomor 68 Tahun 2005
tentang Tata Cara Mempersiapkan Rancangan Undang-Undang, Rancangan Peraturan
Pemerintah Pengganti Undang-Undang, Rancangan Peraturan Pemerintah dan Rancangan
Peraturan Presiden, Peraturan Pemerintah dan Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengatur
pemilikan rumah tempat tinggal dan hunian untuk orang asing harus mengacu pada ketentuan
UUPA dan Undang-Undang Rumah Susun.
Pembebanan Hak Pakai atas tanah Hak Milik merupakan salah satu alternatif pemberian
hak atas tanah kepada orang asing, di samping Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Sewa
untuk Bangunan serta Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Untuk menghindari terjadinya penyelundupan hukum terhadap pemilikan rumah oleh
warga Negara asing dan badan hukum asing dan untuk mendorong perkembangan investasi di
Indonesia, maka perlu kiranya Pemerintah segera menetapkan Peraturan Pemerintah
yang dapat memberikan kepastian hukum bagi pihak asing, dengan tetap memperhatikan hak-
hak warga negara Indonesia.
 DAFTAR PUSTAKA
Sudaryo Soimin, S.H.,Status Hak dan Pembebasan Tanah. Hal.1
Urip Santoso, S.H.,M.H, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah