TEORI DASAR PENILAIAN

Pendekatan Penilaian

OLEH :
AHMAD HIFDI BAYU PRAMANA ( 03 )
 PENDEKATAN PENILAIAN

Seorang penilai, dalam melakukan penilaian harus melakukan tahapan-tahapan

penilaian sebelum mereka menetapkan nilai dari sebuah aset. Nilai suatu properti nantinya
akan dipengaruhi oleh faktor-faktor internal dan juga eksternal. Oleh karena itu, dalam
menilai itu terdapat tahapan-tahapan yang harus dilewati untuk mendapatkan data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi, dan kemudian dituangkan dalam
suatu estimasi nilai. Adapun tahapan-tahapan penilaian adalah sebagai berikut.
1. Identifikasi Permasalahan
Langkah pertama dalam melakukan penilaian adalah melakukan identifikasi
terhadap properti yang akan di nilai. Dalam tahap ini, seorang penilai mendata dan
mengidentifikasi properti yang akan dinilai, menetapkan tanggal penilaian, mengetahui
tujuan penilaian, dan menentukan jenis nilai yang sesuai.
2. Survei Pendahuluan
Survei pendahuluan dalam penilaian dilakukan untuk dapat mengetahui data yang
diperlukan dalam menilai properti dan sumber data yang akan digunakan. Untuk dapat
mencapai hasil penilaian secara efektif dan efisien, maka penilai harus merencanakan
waktu dan anggota kerja secara terencana agar penilaian dapat dilakukan sesuai dengan
tujuan dari penilaian tersebut.
3. Pengumpulan dan Analisis Data
Data diperlukan dalam menentukan suatu penilaian. Data yang memiliki relevansi
terhadap estimasi penilaian perlu dicatat sebagai bahan dasar untuk menentukan suatu
niali dari sebuah properti. Tetapi, untuk data yang tidak mempunyai hubungan dengan
estimasi properti tidak perlu dicantumkan dalam laporan penilaian. Data yang
dikumpulkan dalam penilaian terbagi menjadi dua yaitu data umum (wilayah, kota,
lingkungan) dan data khusus (data properti yang akan dinilai).
4. Penerapan Metode Penilaian
Dalam metode ini, mulailah seorang penilai memberikan opininya terhadap sebuah
properti. Dalam memberikan gagasan nilai sebuah properti, penilai melakukan penilaian
dengan menerapkan tiga pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan
pendekatan pendapatan. Melalui pendekatan tersbut, penilai dapat menafsirkan nilai
sebuah properti.
5. Rekonsilasi Nilai
Rekonsilasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai nilai untuk mendapatkan
suatu estimasi nilai akhir dari properti subjek. Melalui pendekatan yang telah dilakukan,
pada umumnya akan ditemukan perbedaan hasil penilaian dari pendekatan-pendekatan
tersebut. Oleh karena itu, pada tahap ini dilakukan analisis untuk mempertimbangkan
semua faktor kemudian membuat keputusan kesimpulan estimasi nilai dari sebuah
properti yang paling sesuai dengan tujuan dari penilaian tersebut.
6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian
Setelah semua tahapan dilakukan, maka penilai harus menyimpulkan nilai dari
suatu properti secara jujur dan adil. Dan kemudian, keputusan penilaian tersebut
diserahkan kepada nasabah atau klien. Untuk dapat mempertanggungjawabkan hasil
penilaiannya, maka seorang penilai harus membuat laporan penilaian sebagai bukti
catatan atas dasar dari penilaian properti tersebut.
Dalam melakukan penilaian, penerapan langkah metode penilaian merupakan langkah
penting dalam melakukan penilaian, karena pada langkah ini sorang penilai mulai
menafsirkan nilai suatu properti. Dalam langkah ini, akan digunakan tiga pendekatan dalam
menilai suatu properti. Adapaun bentuk-bentuk pendekatan dalam penilaian adalah sebagai
berikut.
1. Pendekatan Data Pasar
Pendekatan data pasar adalah pendekatan yang dilakukan dalam menilai suatu
properti dengan cara membandingkan properti tetap yang akan dinilai dengan properti
lain sejenis yang telah diketahui harga jualnya. Adanya kaidah perbandingan ini
membuat pendekatan pasar juga sering disebut sebagai pendekatan perbandingan
penjualan. Pendekatan ini mempertimbangkan harga penjualan dari properti sejenis atau
pengganti dan data pasar terkait, sehingga dapat menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan antara properti yang ingin dinilai dengan properti sebanding
tersebut. Dalam melakukan pembandingan data, data pasar yang digunakan haruslah data
yang up to date. Pendekatan data pasar merupakan metode penilaian yang paling sering
digunakan karena paling mudah dilakuka dan mempresentasikan kondisi pasar
sesungguhnya.
Pada penilaian menggunakan pendekatan data pasar, analisis yang dilakukan
terfokus pada perbedaan-perbedaan yang terdapat antara properti yang dinilai dengan
properti pembanding. Adapun faktor-faktor pembanding yang digunakan meliputi seperti
data di dalam tabel 1 berikut.
 Tabel 1. Faktor-faktor Perbandingan
Tanah Bangunan Kendaraan
i. Jenis transaksi i. Luas i. Kondisi mesin
ii. Waktu transaksi ii. Jenis dan kualitas ii. Kondisi body
iii. Lokasi material iii. Kelengkapan
iv. Aksesibilitas iii. Tata ruang aksesoris
v. Fisik tanah (luas, bentuk, iv. Jumlah ruangan iv. Kondisi akesoris
lebar depan) v. Kondisi v. Tahun pembuatan
vi. Tolografi tanah (elevasi, vi. Tampak depan vi. Dokumen
kontur) kepemilikan
vii. Dokumen kepemilikan vii. Warna

Dalam praktek penilaian dengan pendekatan data pasar, properti pembanding yang
digunakan pada umumnya minimal berjumlah 3 properti. Namun, tidak menutup
kemungkinan jika properti pembanding yang digunakan hanya satu properti. Karena
walaupun hanya menggunakan satu properti pembanding, pasti diantara properti tersebut
memiliki perbedaan yang dapat dijadikan pembanting dalam menetapkan estimasi nilai
dari sebuah properti.
A. Prosedur Pendekatan Data Pasar
Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan data pasar, terdapat prosedur
yang dilakukan guna mencapai estimasi nilai sebuah properti yang diinginkan sesuai
dengan tujuan penilaiannya. Adapun prosedur penilaian pendekatan data pasar dapat
dilihat sepert pada diagram berikut.

Melakukan Menganalisis Melakukan Menentukan

Mengumpulkan
Survei Data Penyesuaian Estimasi
Data Awal
Lapangan Pembanding (Adjustment) Nilai

1.) Mengumpulkan Data Awal

Tahapan awal yang dilakukan dalam pendekatan data pasar adalah
mengumpulkan data-data mengenai data pasar dari properti pembanding yang
dijual atau ditawarkan yang sesuai dengan properti yang akan dinilai. Properti
pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut.
a. Tansaksi relatif masih baru (up to date), artinya properti pembanding yang
digunakan memiliki tanggal transaksi yang relatif dekat dengan tanggal
penilaian.
b. Properti yang kompetitif, artinya properti pembandingyang digunakan
sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatif yang potensial
dipilih oleh pembeli selain properti yang dinilai.
c. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai.
d. Transaksi pasar terbuka. Properti pembanding merupakan properti dengan
nilai pasar terbuka yang memenuhi semua syarat pasar terbuka secara
keseluruhan.
Data-data yang dikumpulkan dalam mencari proprti pendamping harus
berdasarkan sumber yang terpercaya dan berhubungan dengan properti
pendamping tersebut. Dalam mencari dan mengumpulkan data pasar properti
pendamping diperlukan sumber data sebagai berikut.
a. Lembaga publik seperti notaris, kecamatan, kelurahan, kantor pelayanan
pajak yang mengelola PBB.
b. Media cetak dan elektronik yang menerbitkan iklan penawaran/penjualan
properti.
c. Penjual dan pembeli properti.
d. Makelar atau broker properti.
e. Kantor/perusahaan penilaian.
Adapun jenis-jenis informasi yang dibutuhkan dalam melakukan pendekatan
data pasar dengan properti pendamping antara lain sebagai berikut.
a. Data transaksi penjualan, yang meliputi antara lain tanggal transaksi, jenis
properti yang dijual, nama pembeli dan penjual, dan motif jual beli tersebut.
b. Karakteristik fisik properti yang meliputi sebagai berikut.
i. Ukuran dan karakteristik bangunan.
ii. Usia bangunan, kualitas desain, dan konstruksinya.
iii. Fasilitas bangunan bila ada, seperti kolam renag, air conditioner,
pemandangan, dan sebagainya.
iv. Ketersediaan utilitas bangunan seperti jaringan listrik, telepon, air,
gas, dan sebagainya.
v. Kondisi struktur dan kualitas modernisasi yang dimiliki properti
tersebut.
 vi. Masalah lain dari properti tersebut seperti ukuran uang, tata letak
(layout), kebocoran, tanah longsor, dan sebagainya.
c. Status hukum atau aspek legalitas properti, seperti sertifikat yang dimiliki
dan zoning.
d. Lokasi properti, yang meliputi aksesibilitas, kedekatan dengan sarana
fasilitas umum ataupun fasilitas sosial.
2.) Melakukan Survei Lapangan
Dalam tahap ini, penilai melakukan servey terhadap properti pendamping
dan properti yang akan dinilai untuk mencari faktor-faktor yang sesuai dan
mempengaruhi dalam penetapan harga. Faktor-faktor yang dapat mempengaruhi
terhadap penetapan harga adalah sebagai berikut.
a. Faktor Lokasi
Faktor lokasi merupakan salah satu faktor yang berpengaruh penting dalam
penentuan harga. Lingkungan sekitar lokasi properti pembanding dan
properti yang akan dinilai akan mepengaruhi estimasi nilai dari properti
tersebut. Seperti perbedaan kondisi, jarak dengan pusat kota, ketersediaan
sarana transportasi, pengaruh sosial, ekonomi, dan politik akan menjadi
pembanding antar properti.
b. Syarat Penjualan
Syarat penjualan juga menjadi pertimbangan dalam menilai sebuah properti.
Misalnya jika dalam suatu penjualan yang dilakukan untuk kegiatan
pembiayaan (contohnya bazar) pada umumnya harga jualnya akan lebih
tinggi.
c. Waktu Penjualan
Waktu penjualan akan mempengaruhi suatu properti pendamping, karena
seiring berjalannya waktu dan perkembangan lingkungan sekitar properti
akan mempengaruhi suatu penilaian terhadap properti itu sendiri. Oleh
karena itu, properti pembanding haruslah properti yang up to date.
d. Faktor Fisik
Karakteristik properti akan sangat mempengaruhi nilai dari properti
tersebut. Kualitas properti, usia properti, estetika properti, dan lain
sebagainya yang menyangkut fisik properti akan dipertimbangkan dalam
melakukan perbandingan antar properti.
3.) Menganalisis Data Pembanding
Setelah melakukan servey lapangan terhadap faktor-faktor yang
mempengaruhi estimasi nilai. Maka seorang penilai harus menganalisis faktor
tersebut antar properti pembanding dan propeti yang akan dinilai sebelum hasil
analisis tersebut akan disesuaikan dengan keadaan pasar.
4.) Melakukan Penyesuaian (adjustment)
Properti tetap memiliki keunikan dimana setiap properti pasti memiliki
perbedaan yang disebabkan oleh perbedaan letak properti tersebut dipermukaan
bumi. Oleh karena itu, diperlukan penyesuaian (adjustment) antara properti
pendamping dengan properti yang akan dinilai. Proses penyesuaian properti
pendamping haruslah meliputi kaidah-kaidah sebagai berikut.
a. Data pembanding dan harganya harus disesuaikan jika data pembanding
memiliki beberapa perbedaan dengan properti yang akan dinilai. Misalnya
suatu properti pembanding memiliki luas tanah yang lebih besar di
bandingkan properti yang akan dinilai, maka harga jual dari properti
pembanding tersebut haruslah dikurang sehingga seolah-olah sama dengan
luas tanah properti yang akan dinilai.
b. Penyesuaian yang dipakai adalah sesuai dengan keadaan pasar.
c. Penyesuaian dibuat berdasarkan urutn yang benar, dalam arti bahwa
penyesuaian dibuat yang umum terlebih dahulu kemudian diikuti dengan
yang bersifat khusus. Contohnya rangkaian yang dapat diterima adalah
syarat penjualan, kondisi pasar, lokasi, dan karakteristik fisik.
Dalam melakukan penyesuaian terdapat 4 metode yang dapat digunakan
yaitu sebagai berikut.
a. Metode Jumlah Bulat
Dalam metode ini, properti yang akan dinilai dibandingkan dengan properti
pembanding kemudian dipilih satu properti pembanding yang paling mirip
dan ditambahkan atau dikurangkan dengan suatu jumlah tertentu.
Contoh : Properti pembanding I : Rp 450.000.000,00
Properti pembanding II : Rp 350.000.000,00
Properti pembanding III : Rp 300.000.000,00
Setelah melakukan perbandingan, ternyata properti yang akan dinilai mirip
dengan properti pembanding II, kemudian setelah dianalisis lebih lanjut
maka terdapat properti yang akan dinilai perlu ditambahkan atau
 dikurangkan dengan sejumlah rupiah tertentu misalnya ditambah Rp
15.000.000,00. Penambahan ini disebabkan karena properti yang akan
dinilai mempunyai suatu kelebihan dalam nilai bangunan dan setelah
dihitung ternyata kelebihan tersebut ternyata berjumlah Rp 15.000.000,00
b. Metode Tambah Kurang
Di dalam metode ini, penyesuaian dilakukan dengan jalan menambah atau
mengurangi komponen-komponen yang mempunyai kelebihan atau
kekurangan dari properti pembanding terhadap properti yang akan dinilai.
Penambahan atau pengurangan tersebut dengan suatu jalan rupuah tertentu.
Contoh:
Tabel 2. Metode Tambah Kurang
Properti Harga Lokasi Waktu Ukuran Bentuk Kualitas Jumlah
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 450.000.0000 - 25 jt - 25 jt + 25 jt - 25 jt - 25 jt -75 jt
2 350.000.000 + 25 jt - 25 jt - 25 jt + 25 jt - 25 jt -25 jt
3 300.000.000 - 25 jt + 25 jt + 25 jt - 25 jt - 25 jt -25 jt

c. Metode Jumlah Rupiah

Dalam metode ini, setiap data pembanding disesuaikan dengan objek yang
dinilai melalui menambahkan atau mengurangi jumlah rupiah yang berbeda
dalam setiap faktor yang diperbandingkan.
Contoh :
Tabel 3. Metode Jumlah Rupiah
Properti Harga Lokasi Waktu Ukuran Bentuk Kualitas Jumlah
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 450.000.0000 - 15 jt - 30 jt + 25 jt - 25 jt - 30 jt -75 jt
2 350.000.000 + 30 jt - 30 jt - 20 jt + 20 jt - 25 jt -25 jt
3 300.000.000 - 30 jt + 20 jt + 25 jt - 30 jt - 10 jt -25 jt
d. Metode Persentase
Metode ini hampir sama dengan metode jumlah rupiah. Perbedaannya
adalah penambahan/pengurangan terhadap data pembanding menggunakan
presentase.
 Contoh :
Tabel 4. Metode Persentase
Properti Harga Lokasi Ukuran Bentuk Kualitas Rerata
(Rp) (%) (%) (%) (%) (%)
1 450.000.0000 90 100 95 90 94
2 350.000.000 110 105 90 90 99
3 300.000.000 95 90 95 85 91

5.) Menentukan Nilai Estimasi

Untuk mengambil kesimpulan nilai, digunakan 3 metode, yaitu metode
lumpsum, metode rata-rata, dan metode bobot (pembebanan).
a. Dari tiga jenis properti pembanding, dipilih salah satu properti yang
memiliki kemiripan paling dekat dengan properti yang akan dinilai.
Kemudian ditambahkan atau dikurangkan dengan suatu jumlah rupiah
tertentu seperti dalam metode jumlah bulat dalam menyesuaikan.
Contoh : Properti pembanding I : Rp 450.000.000,00
Properti pembanding II : Rp 350.000.000,00
Properti pembanding III : Rp 300.000.000,00
Misalkan properti yang dinilai memiliki kemiripan dengan properti
pembanding II, kemudian ditambahkan misalkan 15.000.000,00 karena
properti yang dinilai memiliki ukurag yang lebih luas. Sehingga estimasi
nilai prperti tersebut adalah 350 juta + 15 juta = 365 juta.
b. Metode Rata-rata
Pada metode ini, nilai properti pembanding yang telah disesuaikan
kemudian dirata-ratakan sehingga diperoleh nilai akhir properti.
Tabel 5. Metode Rata-rata
Properti Harga Jual Penyesuaian Harga Setelah
Penyesuaian
1 Rp 450.000.000 -Rp 75.000.000 Rp 375.000.000
2 Rp 350.000.000 -Rp 25.000.000 Rp 325.000.000
3 Rp 300.000.000 -Rp 25.000.000 Rp 275.000.000
Nilai estimasi properti = Rp 375 juta + Rp 325 juta + Rp 275 juta
3
= Rp 325.000.000,00
 c. Metode Bobot
Dalam metode ini diperkirakan kesamaan bobot antara properti yang akan
dinilai dengan properti-properti pembanding yang telah disesuaikan
harganya, kemudia hasil pembobotan tersebut dijumlahkan.
Contoh :
Bobot terhadap properti pembanding I : 30% x 375 juta = 112,5 juta
Bobot terhadap properti pembanding II : 40% x 325 juta = 130 juta
Bobot terhadap properti pembanding III : 30% x 275 juta = 82,5 juta
Maka nilai estimasi properti = 325 juta
2. Pendekatan Biaya
Penentuan nilai suatu properti dengan pendekatan biaya adalah dengan menghitung
seluruh biaya yang digunakan untuk membangun properti yang bersangkutan pada saat
itu dikurangi dengan penyusutan kemudian ditambahkan nilai tanahnya. Pendekatan ini
pada umumnya digunakan untuk menghitung nilai bangunan. Dalam mengkaji biaya
pembangunan gedung dan pengembangannya, penilai menghitung semua biaya yang ada,
baik biaya langsung maupun tidak langsung, kemudian mengurangi dengan penyusutan
fisik bangunan, keusangan fungsi maupun keusangan ekonomis untuk memperoleh nilai
indikasi dari bangunan tersebut. Setelah diperoleh nilai bangunan, kemudian
dijumlahkan dengan nilai tanah sehingga dperoleh nilai properti secara keseluruhan.
A. Prosedur Pendekatan Biaya
Prosedur yang harus dilakukan dalam melakukan penilaian mengggunakan
pendekatan biaya adalah sebagai berikut.
1.) Mengestimasi atau memperkirakan nilai tanah dalam keadaan kosong dengan
menggunakan pendekatan data pasar.
2.) Menghitung biaya untuk membangun bangunan baik sebagai biaya reproduksi
baru maupun sebagai biaya pengganti baru.
3.) Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan.
4.) Mengurangkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru dengan
penyusutan untuk memperoleh nilai sehat dari bangunan.
5.) Menjumlahkan nilai tanah dalam keadaan kosong dengan nilai bangunan yang
telah disusutkan untuk memperoleh nilai properti secara keseluruhan.
B. Tipe-tipe Biaya
Biaya-biaya yang dapat diperhitungkan dalam menentukan biaya reproduksi
baru atau biaya pengganti baru meliputi biaya langsung (hard cost) dan biaya tidak
langsung (soft cost).
1.) Biaya langsung merupakan biaya-biaya atau pembelanjaan yang berhubungan
langsung dengan pembangunan properti. Biaya-biaya lansung meliputi sebagai
berikut.
a. Tenaga kerja yang digunakan untuk membangun suatu bangunan.
b. Material-material, produk-produk, dan peralatan yang digunakan.
c. Keuntungan kontraktor (termasuk tenaga pengawasan kerja, kompensasi
pekerja, asuransi kebakaran, dan asuransi tenaga kerja
d. Penjagaan oleh satuan pengamanan dari gangguan selama penyimpanan
material dan selama proses pembangunan.
e. Rumah atau kantor kontraktor dan pagar sementara di lokasi pembangunan
selama berlangsungnya proses pembangunan.
f. Fasilitas penggudangan material.
g. Instalasi listrik dan utilitas.
2.) Biaya tidak langsung adalah biaya-biaya yang dikeluarkan untuk item-item
selain tenaga kerja dan material yang meliputi sebagai berikut.
a. Pembayaran untuk arsitektur dan insinyur dalam membuat perencanaan
pembangunan, rencana pengawasan, survei bangunan untuk menetapkan
garis bangunan dan kualitasnya, serta biaya survei lingkungan dan uji
bangunan.
b. Pembayaran yang dilakukan apabila menggunakan penilai, konsultan,
akuntan, dan ahli hukum.
c. Biaya pendanaan yang sifatnya tetap (permanen) seperti bunga atas
pinjaman bank dan biaya pemerosesan izin pendirian bangunan.
d. Biaya terkait dengan penyewaan, pemasaran, dan penjualan.
e. Pengeluaran administrasi pengembang.
f. Biaya perubahan hak.
C. Metode Untuk Menentukan Biaya
Metode yang lazim digunakan untuk menghitung besarnya biaya
pembangunan adalah sebagai berikut.
1.) Metode Indeks (Index Method)
Bagian pembiayaan (cost service) sering kali menyediakan informasi
trendindeks biaya. Indeks biaya digunakan untuk mengkonversi biaya historis
yang diketahui ke dalam estimasi biaya terkini. Contohnya jika sebuah
bangunan kantor dibangun dan selesai pada bulan Januari 1980 dengan biaya Rp
500.000.000,00. Karena tanggal penilaian adalah Januari 1986, maka penilai
harus melihat daftar indeks untuk januari 1986 adalah 1004,3 dan untuk Januari
1980 adalah 753,9. Untuk membawa biaya historis yang telah diketahui tersebut
kepada tanggal penilaian, perlu dibuat rasio antar indeks biaya saat ini dengan
indeks biaya historis dan dikalikan dengan biaya historis sebagai berikut.
1004,3/753,9 x 500.000.000 = Rp 665.000.000,00
2.) Metode Unit Perbandingan
Digunakan untuk menurunkan estimasi biaya dalam satuan mata uang per
unit luas atau volume. Metode ini didasarkan atas biaya yang diketahui dari
struktur bangunan serupa yang dilakukan penyesuaian terhadap perbedaan
waktu dan fisik.
3.) Metode Unit Terpasang atau Pemisahan Biaya (Unit in Place or Segregated
Cost Method)
Estimasi biaya unit terpasang didasarkan atas standar biaya bagi
komponen struktur bangunan yang terpasang. Merinci biaya bangunan ke dalam
biaya-biaya dari bagian yang menjadi komponennya.
4.) Metode Survei Kuantitas (Quatity Survey Method)
Metode ini merupakan metode paling akurat diantara metode lainnya
dalam mengestimasi biaya bangunan serta replika dari penawaran para
kontraktor. Penilai menghitung semua biaya material bangunan dalam hal
kuantitas dan kualitas serta semua tenaga kerja yang diperlukan. Estimasi ini
menggunakan perhitungan biaya unit dan biaya total termasuk estimasi
keuntungan pemilik atau pengembang atas biaya langsung dan tak langsung.
Contoh untuk menentukan biaya reproduksi baru dengan metode survei
kuantitas adalah sebagai berikut.
 Tabel 6. Biaya Reproduksi dengan Metode Kuantitas
Rencana Anggaran Biaya
No Uraian Pekerjaan
(Material, Upah, Peralatan)
1. Pekerjaan persiapan Rp 1.387.500,00
2. Pekerjaan tanah Rp 8.084.800,00
3. Pekerjaan pasangan Rp 7.836.800,00
4. Pekerjaan dinding Rp 95.602.700,00
5. Pekerjaan atap Rp 73.113.050,00
6. Pekerjaan plafon Rp 62.799.000,00
7. Pekerjaan lantai Rp 63.254.500,00
8. Pekerjaan pintu dan jendela Rp 33.984.500,00
9. Pekerjaan finishing Rp 82.147.800,00
10. Pekerjaan air Rp 32.665.000,00
11. Pekerjaan listrik Rp 4.440.000,00
12. Pekerjaan halaman Rp 20.625.000,00
13. Pekerjaan tangga Rp 15.888.800,00
Jumlah Rp 500.829.450,00

- RAB : Rp 500.829.450,00
- Keuntungan kontraktor : Rp 100.165.890,00 +
Jumlah : Rp 600.995.340,00
- IMB : Rp 6.000.000,00 +
Jumlah : Rp 606.995.340,00
- PPN (10%) : Rp 60.699.534,00 +
Jumlah : Rp 667.694.874,00
- Fee lain-lain (5%) : Rp 33.384.743,70 +
Jumlah (biaya reproduksi baru) : Rp 701.079.617,70
Penyusutan (asumsi 20%) : Rp 140.215.923,54 –
Nilai Bangunan terdepresiasi : Rp 560.863.694,16
Nilai Bangunan terdepresiasi dibulatkan : Rp 561.000.000,00
3. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang
didasarkan pada pendapatan bersih per tahun yang diterima dari pengusaha properti
tersebut. Pendapatan bersih tersebut kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor atau
tingkat tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar peroperti tersebut.
A. Prosedur Pendekatan Pendapatan
Proses penilaian menggunakan metode pendekatan pendapatan dapat melalui
beberapa langkah sebagai berikut.
1.) Membuat estimasi pendapatan kotor potensial per tahun. Pendapatan kotor ini
merupakan pendapatan yang diharapkan dapat diterima setiap tahun dengan
asumsi tidak terdapat kekosongan atau kegagalan sewa. Perhitungannya adalah
dengan cara mengalikan luas bersih lantai sewa dengan nilai sewa per meter
persegi atau mengalikan jumlah kamar dengan harga sewa kamar per harinya.
2.) Membuat estimasi kekosongan atau tingkat kegagalan sewa, yaitu faktor yang
digunakan untuk mengurangkan pendapatan kotor potensial menjadi suatu
pendapatan kotor yang efektif diterima setiap tahun.
3.) Menjumlahkan pendapatan lain-lain yang diperoleh dengan pendapatan kotor
potensial yang telah dikurangi dengan tingkat kekososngan atau kegagalan sewa
untuk memperoleh pendapatan kotor efektif yang diterima setiap tahun.
Pendapatan lain-lain adalah pendapatan tambahan dari properti yang
bersangkutan, seperti pendapatan dari parkir, mesin cuci, dan lain-lain.
4.) Menentukan biaya-biaya oprasional tahunan dari properti, yaitu biaya-biaya rutin
yang dikeluarkan setiap tahun untuk kelancaran oprasional dari properti tersebut.
Biaya-biaya oprasional ini terbagi menadi sebagai berikut.
a. Biaya Tetap (Fixed Cost)
Biaya tetap adalah seluruh biaya yang dikeluarkan sepanjang tahun
secara konstan, misalnya pajak, asuransi, dan lain-lain.
b. Biaya Variabel (Variable Cost)
Biaya variabel meliputi seluruh pengeluaran oprasional yang pada
umumnya bervariasi sesuai tingkat hunian dan cakupan pelayanan yang
diberikan.pada umumnya biaya ini sangat bervariasi dan tidak dapat
dipolakan dari tahun ke tahun. Dalam prakteknya, apabila tidak diperoleh
informasi mengenai biaya oprasional suatu properti, besaran biaya oprasional
dapat ditentukan hasil perbandingan antara rata-rata biaya oprasional pada
properti sejenis.
c. Biaya cadangan pengganti bagian-bagian yang rusak
 Bagian-bagian bangunan atau barang-barang yang bergerak yang
mempunyai umur yang lebih pendek dari pada umur ekonomis suatu gedung
harus digantikan dengan menggunakan biaya cadangan penggantian.
5.) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya oprasional sehingga
diperoleh pendapatan bersih (net income) dari properti yang bersangkutan.
6.) Menentukan tingkat kaitalisasi yang sesaui.
7.) Melakukan pengkapitalisasian pendapatan bersih dari properti dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai untuk memperoleh nilai properti.
Dari ketujuah langkah di atas, dapat diformulasikan sebagai berikut.
(+) Pendapatan kotor potensial : Rp xxx
(-) Biaya kekosongan : Rp xxx
(+) Pendapatan lain-lain : Rp xxx
Pendapatan kotor efektif : Rp xxx
(-) Biaya oprasional : Rp xxx
Pendapatan bersih : Rp xxx
(x) Angka kapitalisasi : xxx
Nilai properti : Rp xxx
B. Angka Kapitalisasi
Kapitalisasi merupakan suatu proses konversi atas pendapatan yang
diharapkan dari suatu properti menjadi nilai estimasi sekarang. Angka kapitalisasi
merupakan suatu faktor pengali atau pembagi yang merubah pendapatan bersih suatu
properti menjadi nilai indikasi properti yang diharapkan. Dalam penentuan angka
kapitalisasi terdapat tiga metode yang sering digunakan yaitu sebagai berikut.
1.) Metode Perbandingan Angka Jual Properti
Dalam metode ini untuk memperoleh angka kapitalisasi adalah dengan
cara membagi pendapatan bersih properti dengan nilai jualnya, seperti sebagai
berikut.
R = NI/V
Keterangan : R = rate = angka kapitalisasi
NI = Net income = pendapatan bersih properti
V = Value = nilai jual properti = harga jual
Contoh : NI = 75.000.000
V = 1.000.000.000
R = 75.000.000/1.000.000.000 = 0,075 = 7,5%
 Jika diubah menjadi bentuk nominal adalah sebesar 100/7,5 = 13,3333
Dalam menggunakan metode ini, perlu juga dicari angka kapitalisasi
properti-properti pembanding yang sesuai. Sehingga nantinya rata-rata angka
kapitalisasi dari semua properti pembanding akan menjadi angka kaitalisasi
yang lebih akurat untuk properti yang akan dinilai.
2.) Metode Perhitungan Modal Pinjaman dan Modal Sendiri
Metode ini mendasarkan pemikirannya kepada suatu investasi. Pada
umumnya, suatu investasi akan dibiayai oleh modal sendiri, namun jika modal
sendiri tidak mencukupi, maka tambahan modal diperoleh melalui pinjaman dari
lembaga-lembaga keuangan. Perhitungan angka kapitalisasi menurut metode ini
dapat dijelaskan sebagai berikut.
 Apabila modal pinjaman adalah M, maka modal sendiri = 1-M
 Tingkat bungan modal pinjaman dari lembaga keuangan disebut Rm
 Komponen pinjaman adalah sebesar = M x Rm
 Tingkat bunga modal sendiri disebut Re (keuntungan yang diharapkan)
 Komponen modal sendiri adalah sebesar = (1-M) x Re
 Angka Kapitalisasi = [ M x Rm + (1-M) x Re ]
Contoh :
Modal pinjaman dari lembaga keuangan adalah 75% dan tingkat bunga Rm =
14%. Modal sendiri 25% dan harapan keuntungan Re = 12%, maka
Angka kapitalisasi = [ 75% x 12% + 25% x 12% ] = 0,135 atau 13,5%
3.) Metode Penjumlahan
Pada metode ini, penghitungan angka kapitalisasi dilakukan dengan
menjumlahkan atau mengurangkan suatu tingkat bunga yang aman (tingkat
bunga bebas resiko) seperti tabungan, deposito berjangka, atau obligasi. Adapun
karakteristik yang perlu diperhatikan adalah kepastian pendapatan bersih,
tingkat likuiditas, beban manajemen, naik turunnya nilai properti, dan manfaat
pajak serta hipotik. Pada karakteristik yang memberi tekanan kepada nilai dalam
arti bahwa karakteristik tersebut merupakan hambatan terhadap peningkatan
nilai diberi tanda (+) sedangkan karakteristik yang memberi kontribusi kepada
keniakan nilai diberi tanda negatif (-).
Contoh :
Tingkat bunga aman (deposito/obligasi) : + 6%
 Penyesuaian karakteristik investasi properti :
 Kepastian pendapatan bersih yang akan diperoleh : + 2,5%
 Tingkat likuiditas properti : + 1,5%
 Beban manajemen : + 1,0%
 Kemungkinan kenaikan nilai : - 1,0%
 Manfaat pajak atas properti : - 0,5%
 Hipotik (kemampuan meminjam uang) : - 0,5%
Angka Kapitalisasi : 9,0%
C. Teknik Kapitalisasi
Teknik kapitalisasi merupakan suatu cara untuk mengkapitalisasikan
pendapatan bersih suatu properti sehingga diperoleh nilai indikasi properti tersebut.
Adapaun metode yang umumnya digunakan metode kapitalisasi langsung.Metode
ini dilakukan dengan langsung mengalikan atau membagi pendapatan bersih suatu
properti dengan nilai kapitalisasi. Contohnya sebagai berikut.
 Pendapatan bersih suatu properti = Rp 10.000.000.000
Angka kapitalisasi = 8%
Nilai indikasi properti = Rp 10.000.000.000/8% = Rp 125.000.000.000
 Pendapatan bersih suatu properti = Rp 10.000.000.000
Angka Kapitalisasi = 9,5
Nilai indikasi = Rp 10.000.000.000 x 9,5 = 95.000.000.000
 DAFTAR PUSTAKA

Darwin. 2011. Bahan Ajar Teori Dasar Penilaian. Tangerang Selatan: Sekolah Tinggi
Akuntansi Negara