SOSIALISASI INTEGRASI PENYELENGGARAAN

TATA RUANG DAN PERTANAHAN

(INFORMASI PERTANAHAN PADA PROSES PENYUSUNAN RDTR)

Oleh : DR. Ir. Budi Situmorang, MURP

Semarang, 29 – 30 Maret 2016

DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2
OUTLINE

I. HUBUNGAN TATA RUANG DAN

PERTANAHAN/AGRARIA

II. PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR

III. INFORMASI PERTANAHAN UNTUK

PENYUSUNAN RDTR

IV. PENUTUP
3

I
HUBUNGAN TATA RUANG DAN
PERTANAHAN/AGRARIA
 PENGERTIAN
UU No 26 Tahun 2007 Tentang Penataan
Ruang
4 • RUANG adalah wadah yang meliputi
ruang darat, ruang laut, dan ruang
udara, termasuk ruang di dalam bumi
sebagai satu kesatuan wilayah, tempat
manusia dan makhluk lainnya hidup,
melakukan kegiatan, dan memelihara
kelangsungan hidup
Pengertian “Ruang” relatif sama dengan pengertian “Agraria”
UU No 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• AGRARIA, memiliki pengertian yang
luas yang mencakup Bumi, Air, dan
dalam batas-batas tertentu juga Ruang
Angkasa serta kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya
 Keterkaitan
Antara Tata Ruang Dengan Agraria
5

1 Integrasi fungsi tata ruang tingkat daerah

khususnya kabupaten/kota dengan kebijakan
,

pertanahan. Perlu ada kesesuaian antara

RTRW/RDTR di tingkat daerah dengan ketersediaan
dan kepemilikan tanah dan lahan.

Spektrum Fungsi Rencana Tata Ruang

Ekonomi
Ekonomi -

Fungsi-fungsi yang sangat

relevan untuk
2 Struktur
Struktur -
Mikro

diintegrasikan adalah Pola

Pola - Mezzo
fungsi pembinaan,
pengendalian dan Fisik
Fisik -
Makro
Lingkungan
pengawasan terhadap Lingkungan

pelaksanaan penataan Nasional

RTRW Provinsi
RTRW Kab/Kot
RTRW Kawasan
RDTR /
Rencana Kawasan
Nasional Provinsi Kabupatena/ /RDTR
ruang daerah, khususnya Kota Strategis

di tingkat kabupaten/kota Ket: Zona yang perlu integrasi antara tata ruang dan agra
 Keterkaitan
Antara Tata Ruang Dengan Agraria
6

PENATAAN RUANG AGRARIA

Perencanaan Peta Kepemilikan Tanah
Tata Ruang (Land Cadastre Map)
RTR yang aplikatif &
operasional

Tools Manajemen Konsolidasi

Lahan Tanah
Pemanfaatan
Konsolidasi
Ruang sebagai salah satu
Neraca Penatagunaan atribut
Implementasi, pemanfaatan
Tanah
keterpaduan, optimasi ruang
ruang
Menjamin Hak Lahan
Pengendalian (Property Right) sesuai
Pemanfaatan dengan Fungsi Tata
Ruang Ruang (Development
Right)
Tertib tata ruang, mencegah
eksternalitas negatif, mencegah
tumpang tindih perizinan & alih fungsi
yang tidak diinginkan
 Kondisi Ideal

Isi Wadah
(pengguna ruang/sektor)

Ruang
Alas (Wadah)
(Lahan/Tanah)

Penjelasan:
Ruang = Wadah/Tempat
7 Isi Wadah = Sumberdaya Alam (Soil, dll); Sumberdaya Buatan (jalan, irigasi, dll);
Sumberdaya Manusia (penduduk dan kota); dan kegiatan sosiaL ekonomi (industri,
pertanian dan jasa)
Alas = Tanah/tapak  tempat berlangsungnya mayoritas kegiatan
Tata Ruang = Model/Wujud Struktur Ruang (infrastruktur dan sistem perkotaan) dan
Pola Ruang (Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya)
Rencana Tata Ruang = Tata Ruang yang direncanakan 20 Tahun ke depan sesuai
dengan tujuan yang disepakati  Peruntukan kegiatan disesuaikan dengan kondisi
wadah/ruangnya (Fisik, Sosial dan Ekonomi)
 Kondisi Eksisting (1)

Isi Wadah
(pengguna ruang/sektor)

Ruang
(Wadah)

Penjelasan:
8
Para pengguna ruang (sektor) secara yuridis mengakui dan mengikuti proses
perencanaan tata ruang, akan tetapi ketika implementasi berjalan (pemanfaatan
ruang), tumpang tindih lahan antar para pengguna ruang masih sering terjadi
dan cenderung berujung konflik lintas sektor. Hal ini terjadi karena masing-
masing sektor masih merasa memiliki peraturan perundangan yang mengikat,
khususnya dalam hal pemetaan lahan (tanah).
 Kondisi Eksisting (2)

Isi Wadah Isi Wadah

(pengguna
(pengguna
ruang/sektor) Ruang
ruang/sektor)
(Wadah)

Isi Wadah Ruang Ruang

(Wadah) (Wadah)
Isi Wadah
(pengguna (pengguna
ruang/sektor) Isi Wadah ruang/sektor)
(pengguna
ruang/sektor)

Penjelasan:
Kondisi dimana sektor berpegang pada peraturan perundangan masing-
masing, tanpa memperhatikan rencana tata ruang.
10

II
PENYELENGGARAAN
PENATAAN RUANG
 PENYELENGGARAAN
11 PENATAAN RUANG

Negara memberi wewenang

kepada pemerintah untuk

menyelenggarakan
penataan ruang bersama masyarakat

Sumber : UU No.26 Tahun 2007 &

PP No.15 Tahun 2010
 PELAKSANAAN PENATAAN RUANG MELALUI PERENCANAAN TATA RUANG

12 RTR BERSIFAT HIRARKIS DAN KOMPLEMENTER:

• Hirarkis  rencana tata ruang yang ditetapkan dengan produk
hukum lebih tinggi menjadi acuan dari rencana tata ruang
yang ditetapkan dengan produk hukum lebih rendah

• Komplementer  saling melengkapi; rencana tata ruang yang lebih

rinci melengkapi rencana tata ruang yang bersifat
makro

RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG

PENETAPAN
PENETAPAN

PP RTR PULAU/KEPULAUAN
RTRW NASIONAL Perpres
RTR KAWASAN STRATEGIS NASIONAL

Perda Perda
RTRW PROVINSI RTR KAWASAN STRATEGIS PROVINSI
Provinsi Provinsi

Perda RTR KAWASAN STRATEGIS KABUPATEN Perda

RTRW KABUPATEN Kab
Kab. RDTR KABUPATEN

Perda RTR KAWASAN STRATEGIS KOTA Perda

Kota RTRW KOTA Kota
RDTR KOTA
 PELAKSANAAN PENATAAN RUANG MELALUI PEMANFAATAN RUANG

13

PENYUSUNAN DAN
PEMBIAYAAN PROGRAM PELAKSANAAN PROGRAM
SINKRONISASI PROGRAM

Penyusunan Sinkronisasi
 Perkiraan biaya  Dapat disusun
 Memperhatikan pelaksanaan rencana induk
 Program jangka
panjang, menengah, rencana  Sumber pembiayaan masing-masing
dan tahunan pembangunan  Jangka waktu pembiayaan sektor
 Indikasi program utama pengembangan  Dilakukan oleh
 Dapat berasal dari
dalam RTR wilayah pemerintah dan
Sinkronisasi program
Pemerintah, pemerintah
  Melalui berbagai masyarakat melalui
sektoral dan daerah, dan/atau
forum dan rapat kerjasama
kewilayahan masyarakat
koordinasi

MEWUJUDKAN RENCANA TATA RUANG DAN PEMBANGUNAN BERKELANJUTAN SECARA TERPADU

 PEMANFAATAN RUANG MENGACU FUNGSI RUANG
(Pasal 33 UUPR)
14
1. Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan
dalam rencana tata ruang dilaksanakan dengan mengembangkan
penatagunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaan udara dan
penatagunaan sumber daya lain.
2. Dalam rangka pengembangan penatagunaan diselenggarakan atau
diawali dengan kegiatan penyusunan dan penetapan neraca
penatagunaan tanah, neraca penatagunaan sumber daya air, neraca
penatagunaan udara, dan neraca penatagunaan sumber daya lainnya.
3. Penatagunaan tanah pada ruang yang direncanakan untuk
pembangunan prasarana dan sarana bagi kepentingan umum
memberikan hak prioritas pertama bagi pemerintah dan
pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari
pemegang hak atas tanah.
PELAKSANAAN PENATAAN RUANG MELALUI PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang
15

PERIZINAN
PERATURAN
Pemberian izin (izin prinsip, izin lokasi,
ZONASI izin penggunaan pemanfaatan tanah,
Ketentuan yang mengatur tentang persyaratan izin mendirikan bangunan dan izin
pemanfaatan ruang dan unsur - unsur lainnya) berdasarkan rencana tata ruang
pengendalian yang disusun untuk setiap blok/ (RTRW, RDTR/RTBL, PZ, dll)
zona peruntukan yang penetapannya di dalam
rencana rinci tata ruang
PENGENAAN
SANKSI
INSENTIF &
• Tindakan penertiban yg
DISINSENTIF
dilakukan terhadap
• Bentuk: pemberian keringanan pajak; pemberian pemanfaatan ruang yang
kompensasi; pengurangan retribusi; imbalan; sewa tidak sesuai dengan RTR &
ruang; urun saham; penyediaan prasarana dan sarana; peraturan zonasi
dan/atau kemudahan perizinan. • Terdiri atas: sanksi
• Dapat dilakukan: administratif, sanksi pindana,
- dari Pemerintah kepada Pemerintah Daerah sanksi perdata
- antar Pemerintah Daerah
- dari Pemerintah Daerah kepada masyarakat
 Hierarki Produk Penataan Ruang

16
Peruntukan Ruang

Zonasi
masukan terhadap penentuan Zona Nilai
Tanah dan acuan dalam pelaksanaan
Konsolidasi Tanah
 Fungsi RDTR

17
ALAT PENGENDALIAN
ALAT OPERASIONALISASI
PEMANFAATAN RUANG
RTRW

RTRW ACUAN PERIJINAN

BELUM SEPENUHNYA
dan
OPERASIONAL
Pembangunan

RDTR
! PENTING !
 Muatan RDTR

18

1 TUJUAN PENATAAN Contoh: Mewujudkan kawasan pusat kota Padang Barat

sebagai embrio kawasan strategis pertumbuhan ekonomi

BWP serta sebagai ikon kota Padang.

(Bagian Wilayah Perkotaan)

2
RENCANA POLA RUANG
terdiri atas:
-Zona lindung dan Zona budi daya
- peta rencana pola ruang RDTR yang
berfungsi sebagai Zoning Map bagi peraturan zonasi
 Muatan RDTR

19
3 Penetapan Sub BWP yang 4
Rencana Jaringan
Diprioritaskan Penanganannya
Prasarana, terdiri dari Minimum harus memuat lokasi dan tema
Jaringan Energi/kelistrikan Jaringan penanganannya
Telekomunikasi, Jaringan Air
Minum,Jaringan Drainase, Jaringan
Air Limbah,Penyediaan Prasarana
Lainnya

Ilustrasi Kawasan Koridor Utama BWP

Contoh Peta Rencana Jaringan Listrik

 Muatan RDTR

20
5
Ketentuan Pemanfaatan Ruang, memuat program
pemanfaatan ruang prioritas

6 Peraturan Zonasi
a. Jika RDTR belum disusun
Muatan:
disusun RDTR yang dilengkapi
- WAJIB dengan Peraturan Zonasi
a. ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan hanya pada wilayah
(ITBX) perencanaan
b. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang
c. ketentuan tata massa bangunan
d. ketentuan prasarana dan sarana minimum
b. Jika RDTR sudah disusun/
e. Ketentuan pelaksanaan tidak perlu disusun
- PILIHAN Maka Peraturan Zonasi disusun
a. ketentuan tambahan terpisah
b. ketentuan khusus
c. standar teknis dan berisikan Zoning Map dan
d. ketentuan pengaturan zonasi Zoning Text
1.KLIMATOLOGI BMKG
PETA TEMATIK TURUNAN TERKAIT PENYUSUNAN RTRW DAN
2. CURAH HUJAN BMKG
RDTR (PETA POLA RUANG DAN STRUKTUR RUANG) PERMEN
20/2007, PERMEN 20/2011, PP NO 15/2010
3.HARI HUJAN BMKG
21
4 INTENSITAS HUJAN BMKG CATATAN: Permasalahan Utamanya Bahwa Skala Dan
5. TSUNAMI BMKG Kedetilan Informasi Tidak Sesuai Dengan Kebutuhan
6. CUACA EKSTRIM BMKG Penyusunan RTRW dan RDTR
7. PUTING BELIUNG BMKG
29. SISTEM LAHAN/MORFOLOGI BIG
8. KEGEMPAAN BMKG
30. KEMIRINGAN LERENG BIG
9. GEOLOGI STRUKTUR KESDM
31. NERACA SUMBERDAYA ALAM DARAT BIG
10 GEOLOGI UMUM KESDM

11. GEOLOGI WILAYAH KESDM 32. NERACA SUMBERDAYA ALAM LAUT BIG

12 GEOLOGI PERMUKAAN KESDM 33. DAMPAK LINGKUNGAN KEMENLH HUT

13. SUMBER DAYA MINERAL/BAHAN GALIAN KESDM 34. EKOREGION KEMENLHHUT

14 AIR TANAH KESDM
35. BATAS DAS DAN SUB-DAS KEMENLHHUT
15. GERAKAN TANAH (LONGSOR) KESDM
36. RESIKO BENCANA BNPB
16. GUNUNG BERAPI KESDM
37. KERAWANAN BENCANA BPBD
17. KAWASAN PERTAMBANGAN KESDM

18. KAWASAN KEHUTANAN KEMEN LHHUT 38. KERENTANAN BENCANA BPBD

19. PENGIKISAN/EROSI KEMEN LHHUT 39. PERTAHANAN NEGARA KEMENHAN

20. KEKERINGAN KEMEN LHHUT
40. POLA RUANG PEMDA
21. KEBAKARAN HUTAN KEMEN LHHUT
41. STRUKTUR RUANG PEMDA
22. TANAH KEMENTAN
42. ZONASI ? PEMDA
23. LAHAN BAKU SAWAH KEMENTAN Belum ada penunjukan
24. DEMOGRAFI BPS 43. KESESUAIAN LAHAN walidata IGT
Belum ada penunjukan
25. LOKASI DAN CAKUPAN BANJIR KEMENPU 44. DAYA DUKUNG LAHAN walidata IGT
Belum ada penunjukan
26. PETA INFRASTRUKTUR INDONESIA KEMENPU 45. DAYA TAMPUNG LAHAN walidata IGT
27. ZONA NILAI TANAH BPN
46. DAMPAK LINGKUNGAN KEMEN LH HUT
28. PENATAGUNAAN TANAH BPN
47. PETA KEPEMILIKAN TANAH BPN
 1. Zoning text/zoning
statement/legal text:
1 Peraturan Zonasi
 berisi aturan-aturan (=
regulation)
22  menjelaskan tentang tata guna
lahan dan kawasan, permitted
and conditional uses, minimum
lot requirements, standar
pengembangan, administrasi
pengembangan zoning
2. Zoning map:
 berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
 menggambarkan peta tata guna lahan dan
lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan
2 4
Ketentuan prasarana dan
Ketentuan intensitas
sarana minimum
23
pemanfaatan ruang
- rencana pasarana parkir
- KDB maksimum
- KLB maksimum - bongkar muat
- Ketinggian Bangunan - dimensi jaringan jalan 5
Maksimum - kelengkapan jalan
- KDH Minimum) Ketentuan
- Kelengkapan prasarana
lainnya
pelaksanaan

3 - ketentuan variansi
pemanfaatan ruang
Ketentuan - ketentuan
tata bangunan insentif/disinsentif
- ketentuan penggunaan
- tinggi bangunan lahan yang tidak sesuai
maksimum atau
minimum
- jarak garis sempadan
bangunan minimum,
- Jarak bebas antar
bangunan minimum
- tampilan bangunan
(optional)
24

III
INFORMASI PERTANAHAN UNTUK
PENYUSUNAN RDTR
25
PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR DAN PZ

1. Prosedur penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi (PZ) meliputi :

a. proses dan jangka waktu penyusunan;
b. pelibatan masyarakat; dan
c. pembahasan rancangan RDTR dan peraturan zonasi.
2. Proses penyusunan RDTR mencakup kegiatan pra persiapan penyusunan;
persiapan penyusunan; pengumpulan data; pengolahan data; dan
perumusan konsepsi RDTR.
3. Pelibatan peran masyarakat dalam penyusunan RDTR dan/atau Peraturan
Zonasi di tingkat kabupaten/kota meliputi hak; kewajiban dan bentuknya.
Bentuk peran masyarakat dalam perencanaan tata ruang meliputi pemberian
masukan dan kerja sama dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah) atau
dengan sesama unsur masyarakat.
4. Pembahasan Rancangan RDTR dan Peraturan Zonasi dilaksanakan pada
kesempatan pertama setelah mendapatkan persetujuan substansi sesuai
dengan peraturan perundang – undangan.
 PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR & PZ
26 (Permen No.20 Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ)
 SKEMA KOORDINASI BPN DENGAN
27
DITJEN TATA RUANG
 MEKANISME KOORDINASI BPN DENGAN
28
DITJEN TATA RUANG

1. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional perlu

mendorong agar pemberian hak atas tanah dan penerbitan izin
pemanfaatan sumber daya agraria lainnya dilaksanakan secara
terkoordinasi.
• Meminimalkan tumpang tindih lokasi Hak Guna Usaha (HGU) dengan izin
lainnya (pertambangan, pengusahaan kawasan hutan, dsb).
• Dapat menjadi peran strategis Kementerian ATR/ BPN.

2. Penyusunan RDTR dari awal proses dengan melibatkan Kantor

Wilayah BPN & Kantor Pertanahan BPN.
Bappeda/ Dinas terkait tata ruang dan SKPD Dekonsentrasi Bidang
Penataan Ruang harus melakukan koordinasi dengan BPN baik di
Provinsi/ Kabupaten/ Kota. Karena RDTR itulah yang dipakai sebagai
dasar oleh BPN untuk mengeluarkan ijin dan sertifikat tanah.
29 LANJUTAN…
3. Perlu adanya surat Instruksi dari Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala
BPN agar seluruh Kantor Wilayah BPN & Kantor Pertanahan BPN
Kabupaten/ Kota dapat terlibat aktif dalam forum Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah (BKPRD) Provinsi/ Kabupaten/ Kota. Bertujuan
untuk penguatan peran dan keterlibatan aktif BPN di dalam forum –
forum BKPRD Provinsi/ Kabupaten/ Kota. Terutama dalam hal
penyediaan informasi pertanahan antara lain kepemilikan tanah,
neraca tata guna tanah, dan peta kawasan terkait yang disusun RDTR-
nya.

4. Dalam proses konsultasi publik penyusunan RDTR yang melibatkan

masyarakat, sebaiknya para pemilik tanah, terutama pemilik tanah yang
sangat luas, diundang di dalam forum – forum konsultasi publik tersebut.
Sehingga dapat diketahui data sebenarnya dan status lahan/ tanah pada
kawasan yang akan diatur di dalam RDTR dan PZ agar tidak ada tumpang
tindih dalam hal pemberian izin ke depannya.
 INFORMASI PERTANAHAN UNTUK
30
PENYUSUNAN RDTR
1. Informasi Pertanahan yang dibutuhkan dalam rangka proses
penyusunan RDTR antara lain meliputi data penguasaan dan penggunaan
pemanfaatan lahan; peta tematik yang memuat data – data penguasaan
lahan dan penggunaan lahan pada skala atau tingkat ketelitian peta 1:
5000.

2. Berdasarkan PP No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Yang Berlaku Pada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional, pada
Pasal 1 dijelaskan bahwa salah satu jenis Penerimaan PNBP adalah
Pelayanan Informasi Pertanahan.

3. Lebih lanjut dijelaskan di dalam PP No.128 Tahun 2015 Pasal 22 ayat (1),
Terhadap pihak tertentu dapat dikenakan tarif sebesar Rp.0,00 (nol
rupiah) dari tarif atas jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak. Selain itu,
dijelaskan pula bahwa pihak tertentu tersebut salah satunya adalah
Instansi Pemerintah dan Pemerintah Daerah, untuk melaksanakan
tugas dan fungsinya dan tidak bersifat profit.
31 LANJUTAN…
4. Masih pada pasal yang sama, Terhadap Instansi Pemerintah dan
Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf e yang
akan menyusun Rencana Tata Ruang, dapat dikenakan tarif sebesar Rp.
0,00 (nol rupiah) dari tarif atas jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak
berupa Pelayanan informasi pertanahan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 huruf f.

5. Berdasarkan isi PP No. 128 Tahun 2015 tersebut Pemerintah Provinsi/

Kabupaten/Kota bisa mendapatkan informasi pertanahan di Kantor –
kantor Wilayah BPN ataupun Kantor – kantor Pertanahan BPN
Kabupaten/ Kota secara cuma – Cuma (gratis).
32

IV
PENUTUP : TINDAK LANJUT
 PENUTUP
33

1. Direktorat Jenderal Tata Ruang (DJTR) dituntut untuk terus meningkatkan kualitas
perencanaan tata ruang, baik yang dilaksanakan sendiri maupun yang dilaksanakan oleh
Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/ Kota melalui pembinaan.

2. Secara khusus DJTR akan terus mendorong agar Pemerintah Kabupaten/ Kota segera
menyusun rencana detail tata ruang (Perda RDTR) sebagai dasar dalam pemberian izin
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang sebagai referensi dalam
pemberian hak atas tanah. Dalam prosesnya yaitu penyusunan RDTR seoptimal mungkin
mempertimbangkan fakta hak atas tanah dalam penetapan ketentuan pemanfaatan
ruangnya (masuk dalam Revisi PP 13 tentang PNBP untuk Penyusunan RTR, Informasi
Pertanahan Rp. 0,-).

3. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional perlu mendorong agar
pemberian hak atas tanah dan penerbitan izin pemanfaatan sumber daya agraria lainnya
dilaksanakan secara terkoordinasi.

4. Diharapkan Integrasi Tata Ruang dan Pertanahan ini dapat menjawab permasalahan yang
selama ini terjadi. Sehingga penggunaan tanah dan ruang berjalan dengan harmoni,
berkelanjutan serta mensejahterakan Rakyat.
34

TERIMA KASIH