patologias construtivas para elaboração do Laudo Técnico de Inspeção Predial – LTIP, em atendimento à legislações e normas técnicas, tendo por

base as ferramentas da engenharia diagnóstica.

Com exceção dos agrônomos, todas as áreas da engenharia estão aptas a participar, arquitetos também podem inscrever-se no curso que capacitará os profissionais para emitir laudos de inspeção
predial.

Ministrado pelo Engenheiro Marcelo Suarez Saldanha, que dentre outras funções, é membro da Comissão de Estudo para Elaboração do Anteprojeto de Lei de Inspeção Predial e Coordenador
da Norma de Inspeção Predial do IBAPE-Nacional, o curso abordará a doutrina da engenharia diagnóstica, a partir de casos práticos e reais, sendo a teoria ilustrada por material didático, apostila
e aulas interativas com recursos áudio visuais.

Com carga horária de 12 horas-aula, o curso terá início no dia 06 de dezembro, sexta-feira à noite, das 18:00 às 22:00 e no sábado, dia 07, das 08:30 às 17:30, com intervalo para almoço e
pausas para lanches.

Veja abaixo o conteúdo programático:

1) Engenharia Diagnóstica – aspetos doutrinários e estudos das ferramentas.

2) Inspeção Predial – normas, definições e metodologia, detalhamento dos níveis, graus de risco e abordagem técnica do check-list.

3) Sistemas Construtivos: estrutura, impermeabilização, vedação, revestimento, esquadrias, cobertura, instalações, etc. – aspectos técnicos para análise.

4) Comentários do Projeto de Norma de Inspeção Predial – Procedimentos e Terminologia do CB-02 PN nº 02.140.02-001/2013 da ABNT.

5) Inspeção Predial – Check Up da Saúde das Edificações.

6) Inspeção em Estruturas de Concreto – Check list.

Fale Conosco
7) Inspeção Predial de Prevenção e Combate de Incêndio.

8) Tópicos para elaboração de Laudos de Inspeção Predial.

9) Prática da Inspeção Predial em Atendimento à Legislação.

10) Apresentação de Casos Práticos.

O livro Curso Perícia Judicial acompanha o

curso à distância

As aulas ocorrerão no auditório da MUTUA-RS, na Rua Dom Pedro II, 864 – 5º Andar, Porto Alegre – RS. O Investimento para realização do curso é de: Sócios do IBAPE-RS – R$ 500,00;
Estudantes (em primeira graduação) – R$ 550,00; Associados Cooperativa CREACred e Mútua – R$ 600,00; e Não sócios – R$ 670,00.

Veja, na fanpage no Facebook do IBAPE-RS, os cursos promovidos.

Para inscrição e mais informações sobre o Curso de Inspeção Predial em Edificações – prática do diagnóstico das patologias e check up predial, clique aqui.

Título: Curso de Inspeção Predial em Edificações – prática do diagnóstico das patologias e check up predial – IBAPE-RS

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Projeto de Norma de Inspeção Predial, em junho de 2013 – Procedimentos e Terminologia – 1º PROJETO 02:140.02-001
1º Projeto de Norma elaborado pela Nome da Comissão de Estudo (CE-02:140.02) do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02)

Prefácio

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB),
dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos
setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros). (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

Introdução
Fale Conosco
A observação permanente das edificações, o espaço físico de maior relevância na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto pelas questões relacionadas à segurança e ao
conforto, conduz o observador ao conceito de preservação e, conseqüentemente, ao tema do uso, manutenção e desempenho das edificações.

Partícipes do processo que se verifica em andamento, através do qual mudanças de caráter cultural vêm sendo consumadas, técnicos habituados a trabalhar a edificação sob os mais diversos
enfoques constatam a consolidação de nova postura gerencial focada na proteção do patrimônio e do indivíduo.

A ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas disponibilizou à sociedade texto normativo voltado à Manutenção de Edificações, ABNT NBR 5674. Verifica-se, entretanto, lacuna não
preenchida com esta Norma quanto à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua aplicação direta na gestão patrimonial.

A Inspeção Predial é ferramenta que propicia esta avaliação sistêmica da edificação. Elaborada por profissionais habilitados e devidamente preparados, classifica não conformidades constatadas
na edificação quanto a sua origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à melhoria da Manutenção dos sistemas e elementos construtivos. (Projeto de Norma de Inspeção
Predial)

Esta norma apresenta conceitos e critérios para a realização da Inspeção Predial e elaboração do seu Laudo.

1 Escopo e Abrangência

Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção predial, cuja realização é de responsabilidade e da exclusiva
competência dos profissionais, engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia – CREAs -, de acordo com a Lei Federal 5194 de
21/12/1966 e resoluções do CONFEA e Conselhos de Arquitetura e Urbanismo – CAUs – Lei nº 12.378 de 31/12/2010 e resoluções do CAU-BR.

a)Classifica a sua natureza;

b)Institue a terminologia, as convenções e as notações a serem utilizadas;

c)Define método básico aplicável;

d)Estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;

e)Prescreve diretriz para apresentação de laudos e pareceres técnicos.

Esta norma se destina as edificações residenciais, comenciais, institucionais e industriais. Os sistemas e elementos construtivos inspecionados e a abrangência dos trabalhos é definida pela
complexidade e pela classificação do nível de inspeção pretendido.

Para edificações industriais esta norma limita-se aos sistemas convencionais, e instalações industriais específicas como caldeiras, pontes rolantes, linhas de produção em geral, dentre outras não
estão relacionadas ao escopo desta norma.

Ordinariamente, portanto, esta norma se destina às edificações que possuem alguns dos sistemas construtivos listados: sistema estrutural; sistema de vedações; sistema de revestimentos internos
e externos; sistema de esquadrias e caixilhos; sistema de cobertura e telhados; sistema de instalações hidráulicas prediais; sistemas de instalações elétricas prediais; sistema de proteção contra
descargas atmosféricas; sistema de climatização; sistema de prevenção e combate a incêndios; sistema de automação e controle predial; sistema de transporte vertical e equipamentos do tipo
geradores. (retirar) (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

2 Referências normativas

Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação deste. Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições
mais recentes do referido documento (incluindo emendas).

ABNT 5674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

ABNT 14037, Manual de Operação, Uso e Manutenção das edificações – Conteúdo e Recomendações para elaboração e apresentação Fale Conosco
ABNT NBR 15575, Desempenho

ABNT NBR 13752, Perícias de engenharia na construção civil

Texto remetendo normas ABNT vigentes.

3 Termos e definições

Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definições. Complementam essas definições, outras contidas nas normas ABNT, especialmente, ABNT NBR 5674, ABNT
NBR 14037, ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 13752.

3.1 ANOMALIA

Irregularidade, anormalidade, exceção à regra (ABNT NBR 13752). Caracteriza pela perda de desempenho precoce com origem em fatores: de projeto e/ou execução; externos a edificação,
provocados por terceiros; de fenômenos da natureza ou da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, conseqüente, término da vida útil

3.2 CONFORMIDADE (ver definição ISO)

Atendimento a um padrão estabelecido, tais como: Projetos e memoriais descritivos; Procedimentos executivos e de qualidade; Boletins técnicos de produtos e procedimentos; Dados de
fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas; Normas técnicas. (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

3.3 DANO

Ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, resultante de delito extracontratual ou decorrente da instituição de servidão. No Código de Defesa do Consumidor, são as
consequências dos vícios e defeitos do produto ou serviço (ABNT NBR 13752).

3.4 DECREPITUDE

Depreciação de um bem pela idade, no decorrer da sua vida útil, em conseqüência de sua utilização, desgastes e manutenções normais (ABNT NBR 13752).

3.5 DEGRADAÇÃO

Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em decorrência do efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do meio.

Redução de desempenho devido à atuação de um ou de vários agentes de degradação (ABNT NBR 15575-1).

3.6 DEFEITOS

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou à segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um
produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção (ABNT NBR 13752).

3.7 DEPRECIAÇÃO

Diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, porque lhe modificou o estado ou qualidade. (ver normas de avaliações)

3.8 DETERIORAÇÃO

Depreciação de um bem devido ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de uso ou manutenção inadequados (ABNT NBR 13752). (Projeto de Norma
de Inspeção Predial)
Fale Conosco
3.9 FALHA

Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza pela perda precoce de desempenho de elementos e sistemas construtivos com origem na Manutenção, Operação e Uso.

Detalhar:

Falha de manutenção e operção

Falha de uso

3.10 INSPEÇÃO PREDIAL

É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.

Melhorar definição para avaliação de desempenho na fase de uso, operação e manutenção

Verificação / identificação

3.11 INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO

Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação (ABNT NBR 15575-1).

3.12 NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL

Classificação da inspeção predial quanto a sua complexidade e elaboração de laudo, consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e necessidade de
formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3.

3.13 TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL

Define a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado.

3.14. RISCO:

3.14 GRAU DE RISCO (risco do desempenho dos sistemas – metodologia com base nos requisitos de desempenho)

Critério de classificação das anomalias e falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio,
dentro dos limites da inspeção predial. (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

As anomalias e falhas são classificadas nos seguintes graus de risco:

3.14.1 CRÍTICO

Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de
custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.

3.14.2 MÉDIO

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

3.14.3 MÍNIMO Fale Conosco

Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.

3.15 LISTA DE VERIFICAÇÃO

Conjunto de tópicos, critérios e procedimentos empregados na inspeção. (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

, considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção.

Recomenda-se que a vistoria na inspeção predial seja sistêmica e que abranja, minimamente, os sistemas construtivos e seus elementos relacionados ao escopo e a abrangência definidos nesta
Norma. (RETIRAR).

: estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação,
coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA.(retirar)

3.16 PROGAMA ou PLANO DE MANUTENÇÃO

Consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos
individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos. (ABNT NBR 5674).

3.17 PROGRAMA ou PLANO DE REPARO

Consiste na determinação das atividades de reparos, reformas e substituição de sistemas, consideradas anomalias existentes nos sistemas construtivos e/ou necessidades de modernização,
atualização tecnológica e término de vida útil.

3.18 REFORMA

3.19 MODERNIZAÇÃO

3.20 VÍCIOS

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem
decorrer de deficiências de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (ABNT NBR 13752).

3.21 VISTORIA

Constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo (ABNT NBR
13752).

3.22. INSPETOR

4 Atribuições profissionais

As Inspeções Prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais,
conforme resoluções do CONFEA e CAU-BR.
Fale Conosco
As inspeções prediais possuem características multidisciplinares, consoante a complexidade dos sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsável pela
realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo, conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo
através das competentes ARTs e RRTs.

As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por engenheiros e/ou arquitetos, devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme
resoluções do CONFEA e do CAU-BR.

As inspeções prediais possuem características multidisciplinares, consoante a complexidade dos sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O responsável técnico contratado da
inspeção pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo através das competentes ARTs e/ou RRTs. (Projeto de Norma de
Inspeção Predial)

5 Classificação das inspeções prediais

5.1. QUANTO AO NÍVEL DA INSPEÇÃO

A Inspeção Predial é classificada quanto a sua complexidade e elaboração de laudo, consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e operação existentes e necessidade de
formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3.

A classificação da inspeção é realizada pelo inspetor predial, após análises das características da edificação e de acordo com a finalidade da mesma.

Quanto o nível de inspeção predial for determinado pelo contratante, isto deverá constar no Laudo com ressalvas sobre eventuais não conformidades entre o nível determinado e as
caracterísiticas observadas na edificação inspecionada.

Independentemente do nível de inspeção predial utilizado para a emissão do Laudo, o critério e o método da inspeção deverão ser obrigatoriamente seguidos na execução do trabalho, conforme
detalha o item 7 desta.

5.1.1 NÍVEL 1

Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificações
com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma especialidade.

5.1.2 NÍVEL 2

Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos médios e com
sistemas convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de
atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre outros.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.

5.1.3 NÍVEL 3

Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos superiores e com
sistemas mais sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.

Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui, ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de
manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados, softwear de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão do sistema de manutenção existente.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados e de mais de uma especialidade. Fale Conosco
Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica.

6 Critério e método da inspeção predial

6.1. CRITÉRIO

A elaboração de s de inspeção predial baseia-se na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e manutenção da
edificação, bem como da natureza da exposição ambiental.

A análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas de manutenção identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores
de manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho.

FALHA DE MANUTENÇÃO – VER DEFINIÇÃO PARA QUE FIQUE CLARO QUE A ORIGEM É DE MANUTENÇÃO, USO E OPERAÇÃO.

6.2. MÉTODO (EXPLICAR ITEM A ITEM – CONSIDERAR ASPECTOS DE DESEMPENHO – SUGESTÃO MARIA ANGÉLICA)

O MÉTODO a ser empregado consiste em:

a) Determinação do nível de inspeção (ver item 5);

b) Verificação e análise da documentação (ver item 7);

c) Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações (ver item 8);

d) Vistoria dos tópicos constantes na listagem de verificação (ver item 9);

e) Classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados, e das não conformidades com a documentação examinada (ver item 10);

f) Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (ver item 11);

ANÁLISE DE DESEMPENHO SOBRE A ÓTICA DAS CONSTATAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO – VER SUGESTÃO MARIA ANGÉLICA

g) Definição de prioridades (ver item 12);

h) Recomendações técnicas (ver item 13);

i) Avaliação da manutenção e uso (ver item 14);

j) Tópicos essenciais do laudo (ver item 15);

k) Responsabilidades (ver item 16).

Consoante o desenvolvimento dos itens abordados acima, a inspeção predial deverá ser planejada conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, qualidade da
documentação entregue ao inspetor e nível de inspeção a ser realizado.

O planejamento da vistoria deverá ter início com uma entrevista com o responsável da edificação (síndico, administrador ou gestor predial), com abordagem dos aspectos cotidianos do uso e da
manutenção do imóvel.

7 Documentação
Fale Conosco
Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação.

A lista apresentada deve ser adequada pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade da edificação e suas instalações e sistemas construtivos a serem inspecionados.

Esta lista de documentos pode ser solicitada em cópia para análise e conferencia do inspetor, quanto a sua existência e condições de ordem de arquivamento na edificação. (Projeto de Norma de
Inspeção Predial)

7.1. ADMINISTRATIVA

a) Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;

b) Regimento Interno do Condomínio;

c) Alvará de Construção;

d) Auto de Conclusão;

e) IPTU

f) Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);

g) Alvará do Corpo de Bombeiros

h) Ata de instalação do condomínio;

i) Alvará de funcionamento;

j) Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;

k) Certificado de treinamento de brigada de incêndio;

l) Licença de funcionamento da prefeitura

m) Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual

n) Cadastro no sistema de limpeza urbana

o) Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.

p) Relatório de danos ambientais, quando pertinente

q) Licença da vigilância sanitária, quando pertinente

r) Contas de consumo de energia elétrica, água e gás.

s) PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional.

t) Alvará de funcionamento;

u) Certificado de Acessibilidade
Fale Conosco
7.2. TÉCNICA
7.2. TÉCNICA

a) Memorial descritivo dos sistemas construtivos;

b) Projeto executivo;

c) Projeto de estruturas;

d) Projeto de Instalações Prediais:

e) Instalações hidráulicas;

f) Instalações de gás;

g) Instalações elétricas;

h) Instalações de cabeamento e telefonia

i) Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas

j) Instalações de climatização;

k) Combate a incêndio

l) Projeto de Impermeabilização;

m) Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas;

n) Projeto de paisagismo.

7.3. MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO

a) Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);

b) Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)

c) Selos dos Extintores

d) Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);

e) Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA;

f) Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;

g) Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede;

h) Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;

i) Laudos de Inspeção Predial anteriores;

j) Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores. Fale Conosco

k) Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;

l) Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas

m) Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes.

n) Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central

o) Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás.

p) Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas, etc.

q) Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas

r) Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes.

s) Cadastro de equipamentos e máquinas

8 Obtenção de informações RETIRAR

Para instruir o laudo, recomenda-se obter informações através de questionários e entrevistas junto aos usuários, síndicos, gestores prediais, e demais responsáveis técnicas e legais pela
edificação, principalmente no caso de modificações e reformas na edificação original. (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

9 Lista de verificação

A lista dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas e subsistemas construtivos, a serem vistoriados pelos inspetores prediais. Deve ser proporcional e adequada à complexidade da
edificação e ao nível de inspeção a ser realizado

Trata-se, portanto, do conjunto de tópicos a serem vistoriados, considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção.

Recomenda-se A vistoria na inspeção predial seja é sistêmica e que abranja,

ANEXO INFORMATIVO

minimamente, os seguintes sistemas construtivos e seus elementos: estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos
internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA.

10 Classificação das anomalias e falhas

As anomalias e falhas constituem não conformidades que impactam na perda precoce de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e redução de sua vida útil projetada.
Podem comprometer, portanto: segurança; funcionalidade; operacionalidade; saúde de usuários; conforto térmico, acústico e lumínico; acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre outros
parâmetros de desempenho definidos na ABNT NBR 15575.

As não conformidades podem estar relacionadas a desvios técnicos e de qualidade da construção e/ou manutenção da edificação. Podem, ainda, não atender aos parâmetros de conformidade
previstos para os sistemas construtivos e equipamentos instalados, tais como: dados e recomendações dos fabricantes, manuais técnicos em geral, projetos e memoriais descritivos, normas,
etc. (Projeto de Norma de Inspeção Predial)

10.1. ANOMALIA

As anomalias podem ser classificadas em: Fale Conosco

10.1.1. Endógena

Originaria da própria edificação (projeto, materiais e execução).

10.1.2. Exógena

Originaria de fatores externos a edificação, provocados por terceiros.

10.1.3. Natural

Originaria de fenômenos da natureza.

10.1.4. Funcional

Originaria da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, conseqüente, término da vida útil.

10.2. FALHA

As falhas podem ser classificadas em:

10.2.1. De Planejamento

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e,
principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de
execução.

10.2.2. De Execução

Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.

10.2.3. Operacionais

Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.

10.2.4. Gerenciais

Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.

11 Classificação do grau de risco

A classificação quanto ao grau de risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser fundamentada, conforme limites e os níveis da Inspeção Predial realizada, considerado o grau de risco
oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.

Pode ser classificado como:

11.1 CRÍTICO

Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de
custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.
Fale Conosco
11.2 MÉDIO
11.2 MÉDIO

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

11.3 MÍNIMO

Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.

12 Definição de prioridades

Quanto à ordem de prioridades recomenda-se que seja disposta em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apurada através de metodologias técnicas
apropriadas como GUT (ferramenta de “gerenciamento de risco” através da metodologia de Gravidade, Urgência e Tendência), FEMEA: (Failure Mode and Effect Analisys: ferramenta de
“gerenciamento de risco” através da metodologia de Análise do Tipo e Efeito de Falha); ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente da Inspeção Predial. (Projeto de Norma de Inspeção
Predial)

A prioridade na ordem das orientações técnicas das deficiências constatadas poderá se basear nesta(s) classificação(ões), quanto ao estado de manutenção geral da edificação e condições de uso,
quanto a recomendação eventual interdição de parte da edificação para garantir a integridade dos usuários, dentre outros aspectos de segurança patrimonial, quando do surgimento de situações
de grau de risco crítico, ou identificação de uso irregular em locais específicos e destacados do restante da edificação inspecionada.

13 Indicação das recomendações técnicas

As recomendações técnicas para as anomalias e falhas constatadas na inspeção predial podem ser apresentadas de forma clara e simplificadas, possibilitando ao gestor, síndico ou proprietário a
fácil compreensão. Recomenda-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras providências do contratante.

Deve-se observar, quando necessário, a execução das recomendações de forma concomitante.

14 Avaliação da manutenção e uso

A avaliação do estado de manutenção e condições de uso deve sempre ser fundamentada, considerando os graus de risco e perdas precoce de desempenho dos sistemas, frente as constatações
das anomalias e, especialmente das falhas encontradas. Além disso, deve ser analisada a condições de regularidade do uso bem como os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada,
considerando os seguintes aspectos:

14.1. Para a Manutenção:

Para esta avaliação, o inspetor deverá analisar o plano de manutenção para a edificação e as respectivas condições de execução, conforme os seguintes critérios:

14.1.1. Plano de Trabalho:

a) Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados;

b) Coerência do Pl

Fonte: Ibape-SP

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