A mi wifey asombroso, sin quien nunca habr�a tenido la inspiraci�n para emprender

este viaje loco y maravilloso. No hay nadie con que har�a esto. Gracias con toda
sinceridad. J Scott

Advertencia
No hay nada m�s frustrante que la tentativa de llevar a cabo un objetivo al carecer
del conocimiento de donde comenzar o lo que anda tendr� que tomar a lo largo del
camino. Ese sentimiento de la impotencia es el que que las decenas de miles de
inversionistas de bienes inmuebles experimentan cada a�o despu�s de decidir que
quieren comenzar a remodelar casas. Con la popularidad creciente de programas de
televisi�n que glorifican el comercio, hay un influjo de la gente que entra en la
inversi�n inmobiliaria quienes tienen mucho m�s ambici�n que realmente
experimentan. Lamentablemente, hay pocos modelos a imitar p�blicos que esta gente
puede respetar quien los puede proporcionar una mirada honesta lo que toma para
tener �xito. 'S�lo lamento que no tuviera el acceso a un libro como �ste cuando
comenc� a invertir en bienes inmuebles' - Esto es las aletas de la casa
experimentadas del sentimiento tendr� cuando lean este libro. Ve, la mayor parte de
inversionistas han tenido que aprender este negocio el camino dif�cil... haciendo
el error despu�s del error como aprendieron por su cuenta los detalles de
reconstituir casas. En 2004 comenc� un sitio web llamado BiggerPockets.com porque
personalmente necesit� ayuda con mi propia inversi�n inmobiliaria. Como aquella
gente mencion� anteriormente, fui frustrado por una carencia de la informaci�n de
fuentes que juzgu� para ser cre�ble. Creo que esto es un problema del cual nuestra
industria sigue sufriendo, y lo he hecho mi misi�n de cambiar esto. He estado
trabajando para ayudar mejor a las vidas de inversionistas de bienes inmuebles
durante m�s de 8 a�os ahora, y en ese tiempo, he encontrado a muchas personas que
me gusta, pero muy pocos que conf�o impl�citamente. Una de aquella gente escogida
resulta ser J Scott, una aleta de la casa que encontr� a trav�s de BiggerPockets
atr�s en 2008. El J es una de la gente m�s inteligente que he encontrado alguna
vez; tiene transitioned de un futuro prometedor en el espacio de la tecnolog�a a
unas casas de reconstituyendo de carrera muy exitosas en su estado natal de
Georgia, y remotamente en otras partes del pa�s. Es met�dico, sistem�tico, y abajo
a la tierra, y a trav�s de su sitio web, 123Flip.com, ha catalogado sus
experiencias para todos para ver y aprender de. Cuando J vino a m� sobre un libro
escrib�a, era extasiado. Nunca me he encontrado con un libro que es m�s valioso a
la comunidad de tirando de la casa y se honr� que J quiso que BiggerPockets
desempe�ara un papel en la distribuci�n de su trabajo. Estoy orgulloso de tener que
ver con J y El Libro sobre remodelar Casas, y s� que se alejar� de este libro que
se siente no s�lo excitado con remodelar y reconstituir, pero sabiendo que tiene
los instrumentos para tener �xito en sus propias empresas que tiran.

Tire adelante...

- Joshua Dorkin, fundador de BiggerPockets.com

Introducci�n

�Por qu� escrib� este libro?

He gastado a�os mirando el timo �de gur�es� de bienes inmuebles nuevos
inversionistas impacientes con seminarios caros y programas de capacitaci�n. He
visto �ltima hora de noche infomercials que los reci�n llegados idealistas
principales para creer que la fabricaci�n de dinero en bienes inmuebles es tan
f�cil como fabricaci�n de una llamada telef�nica, compra de un sistema y espera del
dinero a comenzar a llegar. He gastado varios a�os en este negocio que me dirige a
inversionistas con mucho futuro que han pagado miles (o hasta decenas de miles) de
d�lares a estos artistas de la timo que empe�an sus cursos. Lamentablemente, lo que
estos gur�es no dicen los inversionistas wannabe son esto que se hace exitoso en
bienes inmuebles toma m�s que la compra de un sistema o escuchar a un altavoz
motivacional. Estos �profesores� y �entrenadores� son m�s sobre la motivaci�n que
son sobre la educaci�n. Excitan a sus estudiantes sobre la fabricaci�n de mucho
dinero y hacerse econ�micamente independiente. Pero realmente no proporcionan el
conocimiento e instrumentos necesarios para hacerlo. En otras palabras, mientras
pueden conseguir a sus estudiantes que dan brincos con el entusiasmo - y en ese
mismo tiempo consiguen que ellos gasten m�s dinero para m�s formaci�n - la mayor
parte de estos llamados consejeros no hacen nada para ayudar realmente a sus
estudiantes a comenzar a invertir. �De hecho, la gran mayor�a de la gente que
realmente ha considerado alguna vez entrar en bienes inmuebles nunca cierra su
primer acuerdo! It no que la inversi�n inmobiliaria es tremendamente dif�cil. Y - a
pesar de lo que los gur�es e infomercials le llevar�an a creer - no es que haya
modos �secretos� de hacer el dinero en bienes inmuebles que s�lo los expertos
saben. De hecho, hay cientos de modos diferentes de hacer el dinero en bienes
inmuebles. Incluso un peque�o lugar de inversi�n - como remodelar casas -
proporciona la oportunidad interminable del inversionista creativo de tener �xito y
ganar ganancias grandes. Y, mientras la oportunidad interminable podr�a ser grande
para inversionistas establecidos que buscan nuevos modos de ganar una fortuna,
puede proporcionar desaf�os desalentadores para inversionistas de bienes inmuebles
con mucho futuro que contemplan la ruptura en el negocio. Los inversionistas con
experiencia a menudo lanzan alrededor del t�rmino �de an�lisis de la par�lisis�
para referirse a aquellos nuevos inversionistas que realmente quieren conseguir la
pelota que rueda con su primera propiedad, pero quien no puede parecer pasar la
fase �de investigaci�n�. Estos nuevos inversionistas nunca se sienten listos para
brincar en el juego, porque se asustan del desconocido o porque no sienten que
tienen bastante informaci�n para tener �xito. Este libro es para aquellos
inversionistas con mucho futuro que quieren remodelar casas, pero no quieren
confiar su educaci�n (y su dinero) a artistas de la timo o gur�es. Este libro es
para aquellos que ya tienen la motivaci�n para hacerse un rehabber y un
inversionista, pero s�lo no saben donde comenzar. Es para aquellos inversionistas
que necesitan ese peque�o empuje suplementario para ayudar a pasar su miedo, y la
ayuda termina esa joroba de completar su primer acuerdo.

Si est� listo para comenzar a remodelar casas, este libro es para usted. Mi
objetivo con este libro es ayudar a conseguirle por delante de su miedo del
desconocido y proporcionar toda la informaci�n necesaria para darle la confianza
para tomar ese primer paso grande de completar su primer - o despu�s - acuerdo.

20 pasos a su primera rehabilitaci�n

Antes de que vaya m�s lejos en este libro, vamos a conseguir unas cosas del camino
derecho sincero: no soy unos bienes inmuebles �gur�. No encontrar� ning�n �secreto�
en este libro que no se haya publicado en otra parte. No le puedo ense�ar c�mo
enriquecerme durante la noche tirando casas.

Si alguna de aquellas cosas le sorprende o decepciona, probablemente quiere dejar

de leer ahora mismo y pedirme su dinero atr�s. �Todav�a lectura? �Grande! Entonces
vamos a empezar... Si es algo como m�, probablemente lamenta recoger un libro como
esto, ley�ndolo tapa a tapa y luego tratando de entender lo que deber�a hacer
despu�s. Demasiados de estos tipos de libros son m�s motivacionales que educativo,
y cuando se hace ley�ndolo, tremendamente se excita, pero no est� m�s cerca a tomar
realmente ninguna acci�n. Seguramente no quiero que usted termine este libro y
sienta que no sabe lo que los siguientes pasos son - de hecho, quiero que usted
comience a tomar medidas mientras trabaja su camino a trav�s del libro. En otras
palabras, deber�a pensar que este libro es un roadmap, con cada paso claramente
definido y explicado. Y s�lo por tanto sabe que soy serio sobre la idea de este
libro que es un roadmap, en este primer cap�tulo, voy a presentar todos los pasos
que deber�a necesitar para remodelar su primera casa. El objetivo de este cap�tulo
es proporcionar una descripci�n de 50000 pies del proceso que tira y crear una gu�a
del resto del libro; mi esperanza consiste en que volver� de vez en cuando a este
cap�tulo para ayudar a recordarse del cuadro grande. Si es ya rehabber con
experiencia y busca s�lo algunos consejos y bromas para tomar su negocio al
siguiente nivel, no dude en usar este cap�tulo como una gu�a de cada uno de los
pasos es probable ya familiar con, entonces brinca a aquellos cap�tulos donde cree
que su negocio podr�a usar alguna mejora u optimizaci�n. Con esto dijo, aqu� est�n
los 20 pasos a sacar ganancia en su primer (o despu�s) el capirotazo:

Paso #1: Aseg�rese que Realmente Quiere Hacer Esto antes de Que se haga demasiado
lejano en el libro, es importante para usted decidir si reconstituir casas es a

desaf�ele realmente quieren emprender. �El cap�tulo 1 cubrir� todas las cosas se
podr�a interesar en el aprendizaje antes de que comience a aprender - por ejemplo,
qu� exactamente tira la casa? �Cu�nto dinero puede hacer hacerlo? �Qu� tipo de
personalidad tiene que tener �xito?

Paso #2: Consiga Su Financiaci�n Para muchos inversionistas, encontrando que el

dinero es una cosa que est� de pie entre ellos y �xito. Ahora es el tiempo -
temprano en el proceso - para entender donde va a conseguir que el dinero haga ese
primer acuerdo. El cap�tulo 2 hablar� de todas las avenidas diferentes disponibles
para financiar sus acuerdos y le proveer� hasta un �as en el agujero� si encuentra
que los m�todos de financiaci�n tradicionales no son una opci�n para usted.

Paso #3: Encuentre (O H�gase) Un Grande Corredor de bienes ra�ces es tiempo de

encontrar su primer (y por el momento, su m�s importante) miembro del equipo.
Encontrando a un grande corredor de bienes ra�ces que puede ayudar definir su
estrategia de negocios y ayudarle a investigar su mercado podr�a hacer la
diferencia entre �xito y fracaso. En el Cap�tulo 3, hablar� de lo que un grande
agente puede hacer para usted, c�mo encontrar a un grande agente y si su mejor
opci�n puede ser de hacerse su propio agente.

Paso #4: Determine DONDE Comprar� Sus Propiedades Mientras reconstituir trabajar�
en muchos sitios, no trabajar� en todas partes. Y trabajar� seguramente mejor en
algunos sitios que otros. Tiene que ser confidente que compra casas en una
ubicaci�n que apoya reconstituir/remodelar, y si no hace es mejor saber sincero por
tanto puede comenzar a buscar otra ubicaci�n. En el Cap�tulo 4, hablar� c�mo puede
tasar cuantitativamente ubicaciones diferentes para determinar cuales son
candidatos probables por casas de tirando de la fabricaci�n de dinero. La
informaci�n en este cap�tulo puede literalmente de triunfo o de fracaso su carrera
de inversi�n, as� l�alo con cuidado.

Paso #5: Determine QUE Tipos de la Propiedad Comprar� Ahora que sabe donde quiere
comprar casas, es tiempo de determinar que tipos de casas quiere comprar y a quien
planea comprarlos. �Va a comprar casas del rancho solas piso de mala suerte o
movimiento en listo grande McMansions? �Cu�ntos dormitorios y cuartos de ba�o
deber�a comprar? �Comprar� en subdivisiones o a lo largo de caminos vecinales?
�Comprar� casas con un fondo o sin? Hay muchos tipos diferentes de casas y tiene
que determinar donde enfocar� su tiempo y esfuerzo. El cap�tulo 5 le ayudar� a
decidir a qu� su propiedad objetivo parece.

Paso #6: Determine a QUI�N Comprar� Propiedades Ya, sabe donde comprar� y que tipos
de propiedades buscar� - es
el tiempo para figurar de quien los comprar�. �Comprar� a propietarios agotados que
contemplan el vertedero sus propiedades con un descuento? �Comprar� a propietarios
bajo el agua en su hipoteca? �Va comprando de los bancos, en los pasos del juzgado
o despu�s de la extinci�n del derecho de redimir? No hay derecho o respuestas
incorrectas a esta pregunta, pero antes de que decida a qui�n comprar�, es
importante entender los desaf�os diferentes de los cuales afrontar�. El cap�tulo 6
hablar� de todas las oportunidades diferentes de comprar casas y las ventajas y
desventajas para cada uno.

Paso #7: Determine C�MO Encontrar� Sus Propiedades avanzamos - sabe donde comprar�,
que tipos de propiedades buscar� y a quien los comprar�. �Pero, c�mo exactamente va
a generar conduce para encontrar estas propiedades? �Sobornar� el MLS?
�Mercadotecnia del correo directo? �Mercadotecnia de Internet? �El bandido firma?
Hay muchas opciones, y el Cap�tulo 7 hablar� de ellos y le ayudar� a clarificar qu�
estrategias de adquisici�n son para usted.

Paso #8: Aprenda C�mo Analizar Un Acuerdo Una vez que haya entendido que tipos de
propiedades buscar�, donde los buscar� y a qui�n esperar� comprarlos, es tiempo de
cavar en algunos n�meros. Sin saber a qu� mucho parece, puede mirar 1000 casas y
todav�a no tener ni idea lo que hace. Esto es el objetivo del Cap�tulo 8 - para
ense�arle todo que tiene que saber a fin de reconocer mucho cuando lo ve.

Paso #9: el Mercado Para / B�squeda De Propiedades que hemos necesitado un poco de
trabajo para conseguir aqu�, pero ahora es tiempo de poner toda nuestra
planificaci�n en la acci�n y comenzar a buscar esto primero (o despu�s) acuerdo.
Mirar� muchas casas, y si su plan es ser la mercadotecnia/publicidad para acuerdos,
ahora es el tiempo para poner su sombrero de mercadotecnia y comenzar a generar a
unos conduce. El cap�tulo 9 andar� a trav�s del proceso de adquisici�n conduce la
corriente, mirar acuerdos potenciales, dirigi�ndose a vendedores y por �ltimo
decidiendo cuando es correcto adelantarse con una oferta.

Paso #10: Haga Ofertas Ya, ha encontrado una propiedad (o tal vez diez propiedades)
piensa har�a mucho - es tiempo de hacer algunas ofertas y tratar de comprar a uno
de ellos. El cap�tulo 10 entrar� en los fundamentos de contratos de bienes
inmuebles, c�mo hacer ofertas, que incluir en sus ofertas, y c�mo darse la mejor
oportunidad de conseguir sus ofertas aceptadas.

Paso #11: complete su diligencia debida

�Felicitaciones... tiene una oferta aceptada! Por primera vez en su carrera de

bienes inmuebles, hay ahora alg�n apremio del tiempo. Tiene que decidir si
realmente quiere llevar a cabo este acuerdo - que significa verificar que hay una
ganancia para hacerse y reuni�n de su plan para ponerse a esa ganancia. El cap�tulo
11 le ayudar� a pasar su diligencia debida proporcionando listas de comprobaciones,
objetivos y estrategias de completar sus inspecciones y otras tareas de diligencia
debida que debe completar en los d�as despu�s de su oferta aceptada.

Paso #12: Cree Su �mbito de trabajo (SOW) Como la parte de su diligencia debida, va
a surgir con una estimaci�n precisa a cu�nto la renovaci�n costar�. �Pero, no hay
manera de saber cu�nto la rehabilitaci�n costar� si no sabe exactamente lo que
trabaja planea hacer! En el Cap�tulo 12, introduciremos nuestra propiedad del
ejemplo - La Casa de Demostraci�n - y andar� usted a trav�s del proceso gradual de
crear un �mbito de trabajo detallado que puede usar para crear su presupuesto y que
ser� el uso como su roadmap para la renovaci�n.

Paso #13: Cree Su Presupuesto Ahora que tiene su �mbito de trabajo detallado, es
tiempo de usar esto para generar una estimaci�n de presupuesto detallada para el
proyecto. Por �ltimo, necesitar� esta estimaci�n de renovaci�n para completar sus
esfuerzos de diligencia debida y decidir si tiene sentido de adelantarse con el
proyecto. En el Cap�tulo 13, usaremos nuestro �mbito de trabajo para crear una
estimaci�n de renovaci�n detallada para La Casa de Demostraci�n.

Paso #14: Cree Su Horario ha completado su diligencia debida, ha decidido

adelantarse con el proyecto y ahora tiene su CERDA y presupuesto en el lugar... es
casi el tiempo para conseguir el trabajo en la rehabilitaci�n. Pero espere, antes
de que comience a renovar, va a querer crear un horario tanto para usted como para
sus contratistas - sin uno, arriesga de tener el proyecto alargan para demasiado
mucho tiempo. Antes de que pueda crear su horario, tiene que saber que partes de la
renovaci�n conf�an en que otras partes y el pedido �ptimo de completar el trabajo.
El cap�tulo 14 le ense�ar� estas cosas y le ayudar� a crear su horario. Como un
ejemplo, crearemos un horario para La Casa de Demostraci�n.

Paso #15: Construya Su Equipo de la Rehabilitaci�n que est� listo para conseguir
para trabajar en su renovaci�n, pero antes de que pueda comenzar, tiene que reunir
su equipo de primera de contratistas. �Si s�lo fuera tan f�cil! Con todos los tipos
diferentes de contratistas, encontrando un equipo fuerte, preparando el trabajo de
escribir, etc., esto va a ser una tarea principal. El cap�tulo 15 le ayudar� a
navegar el mundo de contratistas, reunir un equipo fuerte y ayudarle a protegerse
con el trabajo de escribir apropiado.

Paso #16: Hacen Su Rehabilitaci�n la Mayor parte de personas creen que completar la
rehabilitaci�n es la parte m�s dif�cil del trabajo. Bien, si ha hecho toda su
preparaci�n - cre� una CERDA detallada, un presupuesto detallado, un horario
realista y reuni� un grande equipo de contratistas - la renovaci�n actual deber�a
ser f�cil como el pastel. Mientras soy confidente que no tendr� problemas, el
Cap�tulo 16 le dir� que tener cuidado, c�mo guardar cosas avance y que hacer si se
topa con cuestiones.

Paso #17: �Construya Su Venta del Equipo Mientras su equipo completa las
renovaciones, es tiempo de comenzar a pensar en el componente m�s importante del
proyecto - adquisici�n se vendi�! Por supuesto, esto implica construir otro equipo,
pero ya, ha conseguido colgar de esto. El cap�tulo 17 presentar� a los miembros de
su equipo que se vende, lo que cada uno de sus papeles ser� y c�mo encontrar� y
seleccionar� a estos miembros del equipo.

Paso #18: P�ngase Organiz�/Puso Las renovaciones en una lista son completos y su
equipo que se vende est� listo para conseguir el movimiento. Tiempo para conseguir
la casa que mira su mejor, y puesto en una lista para venta. El cap�tulo 18 le dir�
lo que tiene que saber sobre organizaci�n, funcionamiento con su agente ponerlo en
una lista y manejo de potenciales compradores.

Paso #19: �Pase Inspecciones/Valoraciones del Comprador tiene una oferta!

Lamentablemente, para muchos inversionistas, esto es donde las cosas comienzan a
hacerse dif�ciles. El comprador va probablemente a requerirse brincar a trav�s de
muchos aros por su agente y prestamista, y esto significa que va a hacerle brincar
a trav�s de aros tambi�n. Sin embargo, si est� preparado, puede asegurar que el
proceso entero vaya f�cilmente y suavemente. El cap�tulo 19 le dir� c�mo
prepararse, c�mo tratar con situaciones dif�ciles, y el m�s importantemente,
ense�arle c�mo puede asegurar que si los problemas se levantan, no hagan da�o a
usted.

Paso #20: �P�ngase A La Mesa de Cierre Despu�s de todo el trabajo duro y esfuerzo
en el cual ha puesto, ahora es el mejor parte - adquisici�n a la mesa de cierre y
adquisici�n de su control! Hay muchas peque�as cosas que tendr�n que ocurrir antes
del d�a de cierre, y mientras un corredor de bienes ra�ces bueno tendr� cuidado
probablemente del bulto de �l, va a querer asegurarse que tiene mucho control del
proceso de modo que no se pare o baje. El cap�tulo 20 le ayudar� a navegar el
proceso de cierre y conseguirle su sueldo.

El cap�tulo 1: primeros conceptos

�Qu� Tira Casa?

La idea detr�s de la casa remodelar es simple: remodelar es el acto de comprar una
propiedad, luego revendi�ndolo con una ganancia. Por supuesto, con una definici�n
tan gen�rica, podr�a adivinar que hay muchas estrategias diferentes de remodelar
casas, a cada uno con sus propias ventajas e inconvenientes, y cada inversionistas
inteligentes que proveen la oportunidad a no s�lo hace alg�n dinero efectivo
suplementario, sino tambi�n construir un negocio a largo plazo provechoso, si esto
es su objetivo. De hecho, hay dos tipos concretos de la casa remodelar oir� que
inversionistas de bienes inmuebles hablar�n:

Wholesaling Wholesaling implica comprar una propiedad e inmediatamente (a menudo el

mismo d�a o hasta a la misma mesa de cierre) revenderlo a otro inversionista para
una ganancia. Wholesaling no requiere que la aleta de la casa haga cualquier
trabajo de mantenimiento o reparaci�n de la casa, y a veces no requiere hasta que
la aleta de la casa presente el dinero para la casa. �Como un mayorista revende
simplemente el exacto mismo producto compr�, pero a un precio m�s alto!� el
mayorista afortunado debe ser un negociador fuerte. Debe ser capaz de convencer a
vendedores de la propiedad de venderse bajo del valor de mercado, y luego convencer
a compradores de la propiedad de comprar por m�s cerca al valor de mercado. Mejor
el mayorista negocia, m�s grande la �extensi�n� entre el precio compra la propiedad
por y el precio lo vende por� querer decir una ganancia m�s grande en su bolsillo.
Adem�s, los grandes mayoristas son proveedores tenaces. Los mayoristas generalmente
buscan la propiedad que es muy barata con relaci�n a otras propiedades en el �rea,
tampoco porque �se aflige� (es decir, en la necesidad de la reparaci�n principal) o
porque el due�o de la propiedad quiere venderse (por ejemplo, pasando por un
divorcio, dejando la ciudad para un nuevo trabajo, teniendo dificultades
financieras, etc.). Esto a menudo requiere que las horas gastaran enviando cartas,
haciendo llamadas telef�nicas, llamando a puertas o signos de la presentaci�n,
buscando esa propiedad de la �aguja en un pajar� que se puede comprar bajo y
venderse alto.

Reconstituir Reconstituir implica comprar una propiedad en un estado del mal

estado, arregl�ndolo, y luego revendiendo la propiedad, a homebuyer quien planea
vivir en ello u otro inversionista que planea guardarlo como una inversi�n.

Alg�n rehabbers buscar� casas que s�lo necesitan reparaciones cosm�ticas menores (a
menudo referido como �pintura y la alfombra� reconstituye), mientras los otros
preferir�an abordar proyectos m�s grandes, como propiedades con problemas
estructurales, propiedades con fuego o da�o acu�tico, o propiedades que requieren
la construcci�n de adiciones. Grandes rehabbers generalmente tienen grandes equipos
detr�s de ellos, incluso contratistas expertos que pueden renovar propiedades
r�pidamente y rentablemente, y corredores de bienes ra�ces entendidos que pueden
vender y vender la propiedad reci�n renovada a un propietario anticipado. Adem�s,
rehabbers exitosos tienen el negocio y sentido de la direcci�n de guardar proyectos
en el horario y en el presupuesto, y el sentido del dise�o de tomar las decisiones
de renovaci�n apropiadas. Mientras hay seguramente otros m�todos a remodelar casas
adem�s de wholesaling y reconstituir, �stos son sin duda los dos m�s comunes. Y,
mientras wholesaling es una manera fant�stica de ganar el dinero efectivo y mejorar
su carrera de inversi�n inmobiliaria, gran rehabber tiene mucho m�s opciones que
generar�n por �ltimo mucho m�s oportunidad de la ganancia. Como tal, el resto de
este libro se concentrar� en el lado que reconstituye de remodelar.
�remodelar todav�a trabajan en mercado de hoy?
Estos d�as (en esto abajo mercado inmobiliario), cuando digo a no inversionistas
que tiro casas para una vida, por lo general consigo una mirada sorprendida o
esc�ptica a cambio. El primer comentario que la mayor parte de ellos hacen es,
�Adivino que las cosas son bastante resistentes para usted estos d�as�. Por suerte
para m� (�y usted!), esto es el m�s lejano de la verdad posible. Aqu� est� lo que
los no inversionistas no entienden: En bienes inmuebles, nunca hay un tiempo
estupendo para tanto comprar y vender bienes inmuebles. En un de lujo t�pico, las
casas son f�ciles a venderse (hay muchos compradores motivados), pero es dif�cil
encontrar mucho al comprar. En un popular t�pico, las casas son f�ciles a comprar
(hay muchos vendedores motivados), pero es dif�cil volverse encuentran mucha
exigencia de revender sus propiedades. En un sidewaysmarket (donde los precios no
cambian mucho), puede ser algo dif�cil tanto comprar como vender casas. Si
remodelar requerido tanto un gran mercado para comprar como un gran mercado para
venderse al mismo tiempo, nunca hubiera un tiempo estupendo para remodelar casas.
Por suerte, esto no es el caso. Para un gran mercado que tira, tiene que ser capaz
de comprar la propiedad con un descuento masivo o tiene que ser capaz venden la
propiedad en un premio bueno� no necesita a ambos. En la mayor parte del pa�s, el
mercado de hoy todav�a encuentra los criterios para ser capaz de comprar con un
descuento grande; y en algunos mercados m�s grandes, comenzamos a ver una
recuperaci�n que permite que inversionistas se vendan otra vez en un premio.
Seguramente, la venta es m�s dif�cil ahora que sol�a ser (quiz�s m�s dif�cil que ha
sido en 30 a�os), pero no es seguramente imposible. La llave al descubrimiento de
los vendedores que est�n ah� debe comprar las propiedades correctas al precio
correcto, ambos de las cuales son muy f�ciles a hacer en el mercado de hoy. De
hecho, planeo gastar la mayor parte de

este libro que se concentra exactamente c�mo comprar la propiedad correcta al

precio correcto, entonces p�guese conmigo, y bastante pronto ver� por qu� remodelar
en el mercado de hoy no es todo que resistente.

�Cu�nto puedo ganar casas que tiran?

No sorprendentemente, la pregunta m�s grande en las mentes de inversionistas
anticipados es, ��Cu�nto dinero puedo hacer casas que tiran?� Primero, no hay nadie
la respuesta correcta a esa pregunta. Obviamente, las aletas de media jornada van a
ser apremiadas para hacer tanto dinero como aletas de jornada completa. Adem�s,
alguien que vive en California puede ser capaz de hacer 100000$ en un capirotazo
t�pico comparado con alguien en Nebraska rural que s�lo puede ser capaz de
constituir de 10000$ en cada uno de sus capirotazos (no explicando las diferencias
en coste y riesgo, tambi�n). Sin embargo, porque esto es una pregunta importante,
d�jeme darle una idea de a qu� un negocio t�pico que tira podr�a parecer. De hecho,
vamos a tomar mi negocio como un ejemplo, ya que vivo en un mercado inmobiliario
bastante t�pico y me concentro en los tipos de casas mucho objetivo de aletas de la
casa. Antes de que comenzara a contratar a empleados, encontr� que no era muy
dif�cil manejar un promedio de unlos a dos capirotazos por mes solo, con s�lo la
ayuda de un corredor de bienes ra�ces para encontrar y revender las propiedades.
Por t�rmino medio, gano aproximadamente 20000$ en la ganancia de cada capirotazo.
�Por lo tanto, sobre el curso de un a�o, podr�a constituir en todas partes de
240000$ a 480000$ en la ganancia, sin cualquier empleado para poder! Ahora tengo
dos empleados de jornada completa en mi negocio� adem�s de m�. Uno es mi esposa,
que tiene su licencia de bienes ra�ces y es responsable de toda la mercadotecnia y
tareas del corredor de bienes ra�ces. El otro es un director de proyecto de jornada
completa, que es responsable de descubrimiento, alquiler y direcci�n de los
contratistas, y asegurando que el quedar-horario de proyectos y en el presupuesto.
Entre dos de ellos, manejan aproximadamente el 90% del trabajo cotidiano requerido
por el negocio, mientras manejo otro 10% y me concentro en nuestra futura
estrategia y crecimiento. �Con tres de nosotros, el negocio podr�a manejar
potencialmente aproximadamente 3-5 capirotazos por mes, creando una ganancia anual
gruesa de m�s de 1000000$! (Aunque tres de nosotros se concentren en varios otros
empresarios tambi�n, as� en realidad todav�a constituimos de aproximadamente 1-2
capirotazos por mes). Incluso una aleta de la casa de media jornada quien tiene un
trabajo de jornada completa puede remodelar f�cilmente entre dos y cuatro casas por
a�o. Con una ganancia media de 20000-25,000$ por capirotazo, no hay excusa por qu�
un hombre medio no deber�a ser capaz de hacer 50000$ suplementarios a 100000$ por
a�o tirando casas en su tiempo libre.

�E impuestos?
Mientras le hago excitar sobre todo el dinero que puede ganar tirando casas, ahora
es probablemente

el momento oportuno para recordarle de las malas noticias: va a pagar impuestos

sobre sus ganancias. Sus �ganancias� son lo que se deja de la venta de la casa,
despu�s de que resta sus gastos de la rehabilitaci�n (trabajo y material), sus
gastos generales (comisiones, honorarios, cerrando gastos, gastos del pr�stamo,
impuestos, seguro, utilidades, etc.), y cualquier otro gasto directamente
relacionado con compra, convenir y/o venta de la casa. Puede haber o�do que la
renta de inversiones se cobra los impuestos m�s favorablemente que otros ingresos
comerciales, pero lamentablemente, el dinero ganado de remodelar casas no se
considera la renta de inversiones. Como una aleta de la casa, compra y vende una
materia - no diferente que si comprara y vendiera zapatos, mobiliario, coches o
comida. Como tal, pagar� probablemente el mismo porcentaje en impuestos que iba si
esos ingresos donde viniendo de cualquier otro tipo del negocio o hasta de un
trabajo de jornada completa. Adem�s de impuestos sobre la renta, tambi�n tendr� que
pagar probablemente m�s el 13-15% en impuestos independientes, en al menos la parte
de los ingresos. No voy a mentir - los impuestos corroer�n considerablemente sus
ganancias. Pero, en mi opini�n, es mejor ganar mucho y tener que pagar impuestos
sobre ello que no ganar mucho en primer lugar. Muy recomiendo que una vez que tome
la decisi�n que es serio sobre estar en el negocio de tirando de la casa (de media
jornada o de jornada completa), que consulta a un contable calificado o CPA quien
le puede ayudar a estructurar su negocio en un camino que permitir� que usted pague
la menor parte de cantidad de impuestos posibles.

�Es un contratista o un inversionista?

Cu�ndo primero comienza en remodelar casas, una de las primeras preguntas que
preguntar� probablemente usted mismo es, ��Que las partes del trabajo de la
rehabilitaci�n me har�, y que partes del trabajo alquilar� a contratistas?� Para
aquellos que deciden usar a contratistas profesionales para hacer el trabajo,
invariablemente pensar�n finalmente a s�, ��Por qu� diablos planeo contratar a
contratistas caros en vez de hacerlo s�lo yo mismo (o alquilar el trabajo del d�a
barato) y salvar miles de d�lares?!?!� Mientras no hay respuesta correcta o
incorrecta a la pregunta ��del bricolaje contra �el alquiler esto��, me gustar�a
darle un poco de perspectiva en lo que toma para girar la casa remodelar de una
afici�n en un negocio serio, que permitir� por �ltimo que usted haga el dinero
serio! Para la aleta de la casa cuyo objetivo es hacer una parte sustancial de su
vida de remodelar casas, el objetivo no puede ser de enfocar mucho tiempo y energ�a
en reconstituir casas; el objetivo debe ser de enfocar mucho tiempo y energ�a en la
construcci�n de un negocio. Mientras su negocio puede implicar remodelar casas, que
poco hecho es relativamente sin importancia. Muchos empresarios creen que lo que el
NEGOCIO hace deber�a afectar lo que hacen; confunden su negocio con su trabajo.
Esto no es c�mo los empresarios afortunados piensan. Los empresarios afortunados
realizan que su objetivo es crear sistemas y procesos alrededor de hacer algo
provechoso. Entonces usan aquellos sistemas y procesos para reproducir y escalar
ese esfuerzo provechoso repetidas veces y otra vez.
En este caso, el negocio es todo sobre reconstituir y vender casas. Sin embargo, su
trabajo como el empresario no tiene nada que ver con reconstituir y vender casas.
Su trabajo tiene que ver con la creaci�n de sistemas y procesos para permitir que
su negocio reconstituya y venda m�s casas. Por ejemplo, podr�a gastar 3 meses
haciendo todo el trabajo de la rehabilitaci�n usted mismo de su primera casa, y
probablemente salvar 10000$ en gastos del contratista. Si gastara 40 horas por
semana durante aquellos 3 meses trabajando en esta rehabilitaci�n particular, esto
extra 10000$ igualar�an aproximadamente $20/hora en la ganancia suplementaria en su
bolsillo. �Pero, y si en cambio tomara aquellos tres meses y enfocara su tiempo en
el descubrimiento de m�s cinco casas, cada una de las cuales gener� 20000$ en la
ganancia? �Esto es 100000$ suplementarios en la ganancia durante ese per�odo de
tiempo o m�s de $200/hora! Esto no es malo, pero... �Y si gastara aquellos tres
meses aerodinamizando su proceso alrededor de compra, reconstituir y venta de
casas, y se pusiera al punto donde lo podr�a hacer 20 veces en tres meses? Esto es
400000$ suplementarios en la ganancia o aproximadamente $800/hora. De hecho, si
s�lo enfoc� sus energ�as en reproducirse y escalamiento, no hay l�mite del
crecimiento potencial de su negocio que tira. Igualmente, podr�a salvar unos
cientos de d�lares aqu� y all� alquilando la mano de obra no cualificada (aquellos
tipos abajo en casa Almac�n quienes trabajan sus traseros lejos, pero se tienen que
decir que hacer). Si hace esto, se topa con la misma trampa. Aquellos tipos
requerir�an mucho m�s descuido, y los contratistas de cuidado de los ni�os son s�lo
otro trabajo de $10/hora. No le iba mejor dicho contratar al tipo que cuesta dos
veces m�s, porque sabe que puede confiar en �l para conseguir el trabajo hecho en
el horario, en el presupuesto y con un alto grado de calidad; �esto libera hasta se
concentra en reproducir y escalar su negocio? Si en el tiempo salva no necesidad
teniendo de hacer de ni�ero contratistas es capaz de recoger uno m�s casa, que el
tipo caro ha pagado por s� muchas veces. Adem�s, si gasta lo que finaliza la
figuraci�n c�mo comprar continuamente m�s casas, que el tipo caro se ha hecho ahora
inestimable. A prop�sito, reconstituyendo 50 o 80 o hasta 100 casas por a�o podr�an
parecer rebuscadas, hay muchas personas que lo hacen con �xito. Pero no lo hacen
gastando duchas de calafateo del tiempo, poniendo el azulejo o cualquier otra tarea
de $10/hora. Lo hacen concentr�ndose en los procesos que permiten que ellos
reproduzcan y escalen. Todo de tener la red enorme de apoyar a miembros del equipo
(Abogados, CPAs, Agentes, Agentes de bolsa, Contratistas, etc.) a haber documentado
bien sistemas para conseguir el trabajo hecho (cosas como la creaci�n de una lista
de materiales usados en CADA casa y contratistas de formaci�n c�mo reproducir los
mismos �ltimos toques en cada casa). Hacer su propio trabajo de la rehabilitaci�n
(es decir, ser su propio Contratista general) son no diferentes que la tentativa de
ser su propio abogado o ser su propio CPA. Mientras le podr�a dar un intento, hab�a
dejado probablemente mejor dicho a su abogado hacer en qu� es bueno, deje a su CPA
hacer en qu� es bueno, y deje a sus contratistas hacer en qu� son buenos. Mientras
tanto, se puede concentrar en entender modos de ayudar a todos ellos a trabajar m�s
r�pidos, m�s elegantes, y m�s

eficazmente, que llevar� por �ltimo ser capaz de reconstituir m�s casas y hacer m�s
dinero tanto para usted como para el grande equipo de la gente tiene la ayuda de
usted. �No es esto el objetivo?

Control de sus acuerdos

Una de las cosas m�s dif�ciles de perforar en la cabeza de un nuevo inversionista
es la importancia de controlar todos los aspectos de cada acuerdo que hace. De
hecho, digo a mi equipo, �Si algo se equivoca, siempre es mi falta�. �Y lo quiero
decir! Algunos inversionistas que no pueden hacer sus acuerdos culpar�n a sus
compradores, ��No era serio sobre la compra y gast� mi tiempo!� Unos culpar�n a sus
contratistas, ��Mi GC no se revel� a tiempo toda la semana, y ahora estamos
atrasados!� Unos culpar�n al prestamista, ��Dijo que podr�a empujar el pr�stamo a
trav�s de pero no podr�a!� Unos culpar�n a los agentes, ��Dijo que el trabajo de
escribir se complet�, pero resulta que tan se excit� para ir durante vacaciones que
olvid� de conseguir todas las firmas!� De hecho, sol�a ser culpable de este modo de
pensar yo mismo. Aqu� est� un extracto de una entrada de bit�cora escrib� a una
pareja meses despu�s de que comenc� a remodelar casas: �La Segunda Casa Accidental
ha estado seg�n el contrato durante casi 6 semanas ahora, y somos aproximadamente 3
semanas por delante de la fecha l�mite original. La causa principal del resbal�n
del horario consiste en que el agente de bolsa de la hipoteca olvid� de pedir la
segunda valoraci�n en la casa hasta casi dos semanas despu�s de la primera
valoraci�n (y despu�s de la fecha l�mite original). Cuando le llamamos en el error,
se hizo muy defensivo, arregl� una excusa horrible por por qu� tom� dos semanas
para conseguir la segunda valoraci�n, y b�sicamente dijo, �Realmente no me preocupo
lo que piensa, programar� el cierre para siempre que parezca a ello�.

Bien, esto enojado nosotros lejos, pero dado que cre�amos que nos cerrar�amos la
semana siguiente, no quisimos hacer algo dr�stico, y dejarle ser. Una vez que la
segunda valoraci�n se complet�, el agente de bolsa envi� la informaci�n al
Departamento de Transporte para hacerla tratar por tanto podr�an cortar a los
compradores un control (los compradores consiguen su pago al contado del PUNTO
debido a un poco de situaci�n de la esfera eminente extra�a). Unos pases de la
semana y el comprador todav�a no hab�an recibido un cheque

del Departamento de Transporte. Llamamos al agente de bolsa para averiguar lo que

contin�a, y b�sicamente otra vez dice, �No s�, no me preocupo, me dejo en paz y
programar� el cierre siempre que parezca a ello�. Parece que todav�a es enojado que
le llamamos en su error y nos procesamos s�lo ahora a la orina lejos.

Cuando no o�mos nada el lunes, llamamos al agente de bolsa, s�lo para tener su
servicio de contestaci�n autom�tica nos dicen que es fuera de la ciudad para la
semana. Dejamos un mensaje para el tipo en su oficina que cubre supuestamente para
�l, pero no nos llama. Vamos en coche a su oficina, pero es s�lo un escaparate, y
nadie est� all�. Llamamos al abogado de cierre, y nos dice que est� listo para
cerrarse, pero espera s�lo al agente de bolsa a enviarle el paquete del pr�stamo
(por lo visto se dirigi� al agente de bolsa hace unos d�as, pero no ha tenido
noticias de �l desde). El agente de bolsa no contesta por lo visto que el agente
del comprador llama tampoco.

Como la mayor parte de vendedores har�an, gast� esta entrada de bit�cora entera que
vocifera sobre la incompetencia del agente de bolsa de la hipoteca del comprador.
Entonces lament� mi experiencia a algunos amigos del inversionista y segu�
quej�ndome durante varias semanas en todas partes de las ordal�as enteras, que
terminaron con los compradores que no consiguen un pr�stamo y nosotros necesidad
teniendo de aplazar la casa en el mercado. �Retrospectivamente, la �nica cosa de la
cual me deber�a haber quejado era mi propia carencia de la previsi�n en los
escollos potenciales de permitir que mi comprador use a un prestamista desconocido!
Estos d�as, controlo mis acuerdos. Para evitar situaciones como la que encima,
ahora requiero que los potenciales compradores para mis casas consigan una carta de
la preaprobaci�n de nuestro agente de bolsa de la hipoteca. No el agente de bolsa
de mi comprador, pero uno que trabajo muy estrechamente con y quien me proveer�
todos los detalles sobre el cr�dito del comprador (incluso su puntuaci�n de cr�dito
exacta y exactamente en que cuentas ha sido el delincuente), no s�lo una carta de
la preaprobaci�n que puede o puede no significar nada. Adem�s, �animamos� a
nuestros compradores a usar a nuestro agente de bolsa para solicitar realmente el
pr�stamo, por tanto este modo que siempre sabemos el estado del pr�stamo y
cualquier cuesti�n que podr�a subir. �Adem�s, por supuesto, no nos tenemos que
preocupar de nuestro agente de bolsa que nos da una actitud o decide no devolver
nuestras llamadas telef�nicas! Por supuesto, algunos compradores insisten en usar a
su propio prestamista (por cualesquiera motivos), y cuando esto pasa, requerimos un
dep�sito de la fianza no reintegrable mucho m�s grande; este camino, si el pr�stamo
fracasa o si el agente de bolsa de la hipoteca del comprador desconcha en nosotros,
nosotros al menos consigue alg�n reembolso para nuestro tiempo y esfuerzo. En el
resumen, siempre hay un mill�n de cosas de culpar su carencia del �xito en, pero en
realidad, cada

una de estas cosas es dentro de su control hasta cierto punto, y tiene el poder de
mitigar todas estas cuestiones siendo preventivo y siempre sabiendo cual su peor de
los casos es. Se necesita un poco de trabajo suplementario, y seguramente requiere
un modo de pensar preventivo, pero para el inversionista diligente, no hay raz�n
por qu� cualquier parte de sus acuerdos deber�a ser fuera de su control.

Casa de media jornada remodelar

Es seguro decir que muchos de ustedes que leen esto ahora mismo no planean
arriesgarse en la casa de jornada completa remodelar, al menos no al principio.
Para usted aletas de la casa de media jornada, tenga presente las dos discusiones
encima, ya que son a�n m�s importantes cuando s�lo tiene el tiempo limitado para
dedicar a su inversi�n. En t�rminos de trato remodelar como un negocio y sacarse
del trabajo de la rehabilitaci�n cotidiano, esto puede ser el �nico modo que
encuentra el tiempo y energ�a necesarios para emprender sus proyectos de la
rehabilitaci�n. Si planea dominar un trabajo de jornada completa mientras tambi�n
hacen sus propias renovaciones, se encontrar� r�pidamente cansado y frustrado y
listo para rendirse. Contratando a contratistas responsables para manejar el
proceso cotidiano de la renovaci�n en sus casas, puede enfocar sus energ�as en su
trabajo de jornada completa cuando necesario, y gastar su pr�rroga realizando los
aspectos importantes de remodelar� la planificaci�n de casas�, pudiendo y la
mercadotecnia. Y, en t�rminos de control de sus acuerdos, cuando s�lo tiene un
pedazo del d�a para dedicar a sus capirotazos, es a�n m�s importante que no tenga
que pasar mucho tiempo limpiando los l�os de otra gente. Recuerde, nadie se
preocupa por sus acuerdos tanto como hace, y si cree que puede confiar en sus
contratistas, sus agentes, sus prestamistas, etc., para hacer siempre lo que est�
en sus intereses, terminar� decepcionado. Esto es por qu� se debe esforzar por
mantener el control de todos los aspectos de su acuerdo; por otra parte, encontrar�
sus acuerdos que giran del control mientras trabaja su trabajo del d�a. Tendremos
la abundancia m�s consejos en todas partes de este libro para aletas de media
jornada, pero por el momento, recordar� como un inversionista de media jornada,
debe tomar el cuidado suplementario para manejar su negocio como un negocio y
controlar sus acuerdos como si es el �nico quien puede.

El cap�tulo 2: consiga su financiaci�n en pedido

Para dividirlo abajo en los t�rminos m�s simples, hay dos modos comunes de comprar
una casa:1. 2. Trae su propio dinero efectivo a la mesa de cierre; toma a pr�stamo
el dinero efectivo de alguien m�s y trae esto a la mesa de cierre.

En ambos de estos guiones, (el comprador) viene a la mesa de cierre con todos los
fondos para comprar la propiedad y el vendedor recibe el importe total de la venta
en el dinero efectivo (menos lo que es necesario para pagar hipotecas/pr�stamos
contra la propiedad). Mientras muchas personas que nunca han comprado o han vendido
una casa no lo realizan, cuando consigue que un pr�stamo bancario compre una casa,
el banco realmente trae fondos certificados al cierre. Por lo tanto, mientras paga
la casa cada mes (pago de su hipoteca) el vendedor consigue su suma global llena en
el momento de la venta. Como un inversionista, finalmente quiere ponerse al punto
donde puede pagar sus acuerdos en el dinero efectivo. Esto podr�a implicar salvar
el precio de compra entero de la casa que quiere comprar o esto podr�a implicar
sacar el dinero efectivo de la capital que tiene en otros activos (como su
residencia personal). La mayor parte de inversionistas no tendr�n la opci�n de
hacer cualquiera de estas cosas en su primera pareja de acuerdos, aunque con
esperanza despu�s de completar unos capirotazos exitosos, trayendo su propio dinero
efectivo al cierre sea una opci�n viable. La asunci�n de usted no traer� su propio
dinero efectivo a la mesa de cierre seg�n aquellos primeros pocos acuerdos, que
significa que tendr� que traer el dinero efectivo de alguien m�s a la mesa de
cierre. Esto se llama �financiando� el acuerdo, que es otro modo de decir que
presta dinero. Hay muchos modos de prestar dinero para acuerdos de bienes
inmuebles, y en este cap�tulo, hablaremos de varios de ellos.

En primer lugar, las malas noticias

Oir� a los gur�es de noche (y hasta muchos gur�es de d�a) hablando de enriquecerse
en bienes inmuebles sin cualquier de su propio dinero efectivo y sin tener hasta el
cr�dito bueno. Mientras no voy a rechazar la posibilidad de mejorar su negocio de
bienes inmuebles sin dinero efectivo o cr�dito, dir� que si no tiene el dinero
efectivo o el cr�dito (o al menos acceso a ello), remodelar va a ser un lugar
resistente para comenzar su negocio de bienes inmuebles. Sol�a ser que si pudiera
encontrar un acuerdo de la inversi�n bastante bueno, podr�a encontrar a
prestamistas privados que eran prestar�a el 100% de la compra y gastos de la
rehabilitaci�n en la propiedad - esencialmente permiso de usted para hacer su
capirotazo con ninguno de su propio dinero efectivo invertido. Sin embargo, con el
ambiente de pr�stamo de apretamiento los �ltimos a�os, esto se ha hecho casi
imposible de encontrar m�s - los prestamistas quieren saber que tiene �la piel en
el juego�. Estos d�as, hasta con muy y el m�s razonable de prestamistas,

va a traer al menos el 20-25% de los costes totales para su proyecto. De este modo,
si planea comprar casas de 50000$ que necesitan 20000$ en renovaciones, preparadas
para encontrar aproximadamente 15000-18000$ en el dinero efectivo contribuyendo al
acuerdo. Una vez que consiga un poco de experiencia y aumente una reputaci�n como
alguien que sabe c�mo comprar con �xito y vender bienes inmuebles por una ganancia,
se pondr� finalmente al punto donde los prestamistas pueden querer financiar el
precio completo de sus acuerdos. La iron�a es, a ese punto, probablemente no
necesitar� la financiaci�n suplementaria, ya que habr� aumentado unos ahorros de
sus proyectos de la rehabilitaci�n anteriores. Mientras amar�a ser capaz de decir a
nuevos inversionistas motivados que todo que necesita es el trabajo duro para tener
�xito en bienes inmuebles, la realidad es, va a tener el acceso a al menos alg�n
dinero efectivo para empezar. Esto puede ser su propio dinero efectivo o dinero
efectivo que toma a pr�stamo de amigos y familia que no requieren que usted use los
bienes inmuebles que compra como la garant�a subsidiaria. Durante mi carrera de
inversi�n, he gastado muchas docenas de horas que me dirigen a prestamistas y
financieros potenciales de mis acuerdos. Con todos los tipos diferentes de
pr�stamos y capital que financia disponible estos d�as, es importante tener un
entendimiento bueno de las ventajas e inconvenientes de cada uno, por tanto puede
elegir la opci�n de financiaci�n m�s apropiada para sus necesidades particulares.
Por supuesto, considerando la situaci�n del cr�dito de hoy, las opciones s�lo no
m�s se limitan que eran una pareja hace unos a�os, pero la definici�n de �muy� de
un prestamista ha cambiado tambi�n. Cuando primero comenc� a mirar la financiaci�n
para casas de la familia solas, pas� unas opciones de potencial de la pareja que en
la visi�n retrospectiva eran el mercado del cr�dito apretado de hoy dado bastante
bueno; por tanto es importante para no s�lo entienden los tipos de financiaci�n que
esto est� ah�, sino tambi�n qu� tipos son los m�s frecuentes y los m�s f�ciles a
adquirir. Durante el resto de este cap�tulo, hablar� algunos m�todos m�s comunes de
conseguir su reconstituyen financiado y entrar�n en m�s detalle sobre donde
rehabbers deber�a buscar el dinero y algunos consejos en transacciones con
prestamistas. Y, mientras no ser� f�cil, habr� unos m�todos de la pareja en all�
que pueden permitir que usted mejore sin el dinero efectivo. Tambi�n tenga presente
que hay, por supuesto, m�s modos de financiar inversiones de bienes inmuebles que
presento abajo, aunque mayor�a sea un derivado - o combinaci�n - de los cinco tipos
de los cuales planeo hablar.

Tipos de financiaci�n de bienes inmuebles

La financiaci�n Convencional convencional que Financia generalmente se hace a
trav�s de un agente de bolsa de la hipoteca o banco, y el prestamista puede ser una
instituci�n bancaria grande o una instituci�n cuasi del gobierno (Freddie Mac,
Fannie Mae, etc.). Los requisitos para tener derecho a un pr�stamo est�n basados
estrictamente en la situaci�n financiera corriente del prestatario - puntuaci�n de
cr�dito, ingresos, activos y deuda. Si no tiene cr�dito bueno, ingresos razonables
y una proporci�n de la deuda a los ingresos baja (es decir, gana mucho comparado
con sus obligaciones mensuales), probablemente no tendr� derecho a la financiaci�n
tradicional.

Ya que la financiaci�n tradicional no es una gran opci�n para la mayor parte de

inversionistas, no pasar� mucho tiempo hablando de ella aqu�, pero para el bien de
completo, realmente quiero mencionar algunas ventajas m�s grandes e inconvenientes
con la financiaci�n tradicional. Ventajas: Las ventajas de la financiaci�n
tradicional son bajas tasas de inter�s (generalmente), gastos del pr�stamo bajos (o
puntos), y duraciones del pr�stamo largas (generalmente al menos 30 a�os). Si puede
tener derecho a la financiaci�n tradicional, es una gran opci�n. Sin embargo,
comprando la propiedad de la inversi�n, es un riesgo. Inconvenientes: hay unos
inconvenientes a la financiaci�n tradicional para inversionistas, alg�n comandante:
La raz�n m�s grande puede ser dif�cil conseguir la financiaci�n tradicional para su
proyecto de inversi�n consiste en que los bancos grandes no prestar�n contra una
propiedad que no est� en la condici�n del movimiento en listo. Por ejemplo, una
casa que cerr� en una pareja hace unos a�os con la financiaci�n tradicional casi
fracas� porque el prestamista no proveer�a los fondos hasta que el calentador de
agua en la propiedad de la inversi�n trabajara. Como un inversionista, es com�n que
comprar� casas con calentadores de agua rotos (y a menudo mucho, defectos mucho
peores), y no puedo esperar generalmente que el vendedor arregle estas cosas para
m� s�lo por tanto puedo conseguir mi pr�stamo - sobre todo cuando mi vendedor es
por lo general bancos. En el ejemplo mencion� anteriormente, a fin de conseguir mi
pr�stamo, tuve que sustituir el calentador de agua antes de que hasta poseyera la
casa, que no es algo que quiero hacer en una base regular. El siguiente
inconveniente m�s grande a la financiaci�n tradicional consiste en que es dif�cil
tener derecho a estos tipos de pr�stamos estos d�as. S�lo hace unos a�os, se podr�a
haber licenciado bajo una variaci�n �subprincipal� del pr�stamo tradicional, donde
los ingresos y el cr�dito eran menos de una cuesti�n; considerando la fusi�n
accidental subprincipal (muchos de estos prestatarios que faltan a sus pr�stamos),
estas opciones subprincipales se han marchado. Por lo tanto, a menos que tenga
cr�dito bueno, ingresos y peque�a deuda, ni siquiera es mejor de dinero molestarse
con la tentativa de conseguir la financiaci�n tradicional estos d�as. Los
prestamistas tradicionales llevan tiempo cuando viene a valoraciones y empujar
pr�stamos a trav�s de su proceso. Es el mejor para permitir durante al menos 21
d�as entre la aceptaci�n del contrato y cerca. Como un inversionista, a menudo
quiere a incentivize que el vendedor acepte su oferta ofreciendo cerrarse
r�pidamente; con el pr�stamo tradicional, que a menudo puede ser imposible. Si el
prestamista financiar� a trav�s de Freddie Mac o Fannie Mae (y mayor�a va), habr�
un l�mite del n�mero de pr�stamos que puede tener en alg�n momento. Actualmente,
ese l�mite es o 4 o 10 pr�stamos (seg�n si es Freddie o Fannie), por tanto si
planea ser un inversionista activo que va despu�s de m�s de 5 o 10 propiedades
simult�neamente, se topar� con este problema con el pr�stamo tradicional a alg�n
punto. Hay muy pocos pr�stamos tradicionales que cubrir�n el coste de la
rehabilitaci�n en el pr�stamo; aquellos que la voluntad es dif�cil de pasar el
aseguramiento, pueden tardar mucho en aprobarse y son generalmente m�s problema que
valen. Si planea comprar una propiedad de $100 mil
y gaste $30 mil en gastos de la rehabilitaci�n, espere que $30 mil tendr�n que
salir de su bolsillo; el prestamista no pondr� ese dinero en el pr�stamo. �De
hecho, como consigue m�s experiencia, se puede encontrar comprando propiedades
d�nde la rehabilitaci�n es m�s cara que la propia propiedad!

Los Pr�stamos de la carpeta/Inversionista Algunos bancos m�s peque�os prestar�n su

propio dinero (a diferencia de la adquisici�n del dinero de Freddie, Fannie o
alguna otra instituci�n grande). Estos bancos se mencionan �como prestamistas de la
carpeta� y generalmente tienen la capacidad de hacer sus propios criterios de
pr�stamo; en otras palabras, prestan a cualquiera que quieran, sin tener en cuenta
la situaci�n financiera. Sin embargo, la mayor parte de prestamistas de la carpeta
se preocupar�n por su situaci�n financiera hasta cierto punto (no querr�n ver una
bancarrota, extinci�n del derecho de redimir o deudas impagadas grandes en su
cr�dito), pero tambi�n tendr�n en cuenta su experiencia de bienes inmuebles y el
acuerdo espec�fico espera financiarse. Como algunos prestamistas de la carpeta a
menudo tienen la maestr�a de evaluar realmente acuerdos de la inversi�n, si son
confidentes que la inversi�n es s�lida, menos un poco se referir�n por el
prestatario que falta al pr�stamo, porque han verificado ya que el valor de la
propiedad cubrir� el equilibrio del pr�stamo. Sin embargo, los prestamistas de la
carpeta no est�n en el negocio de inversi�n en bienes inmuebles, por tanto no
esperan al prestatario faltar; considerando que, realmente se preocupan que el
prestatario tiene cr�dito al menos decente, ingresos buenos y/o reservas de
efectivo. He usado a prestamistas de la carpeta en varias ocasiones y muy
recomiendo este tipo de la financiaci�n si tiene los medios de conseguirlo. Su
desaf�o m�s grande puede encontrar los bancos que realmente proporcionan este tipo
de la financiaci�n, ya que se han hecho escasos durante los �ltimos a�os. Buscando
a un prestamista de la carpeta, quiere concentrarse en los peque�os bancos locales.
Por �peque�o� y �local�, pienso concentrarme en bancos que no tienen m�s que tres a
cinco ramas en total (se sorprender� por cuantos de estos tipos de bancos existen).
Y porque la mayor parte de estos bancos s�lo prestan a inversionistas locales, se
concentran en bancos que son dentro de un paseo de la hora de donde planea
invertir. Si quiere encontrar una lista de bancos en su �rea que tienen estas
calificaciones, comprueban el sitio web FDIC: http://www2.fdic.gov/. Ventajas: Como
mencionado, la ventaja principal del pr�stamo de la carpeta es que (a veces) los
requisitos financieros del prestatario se pueden relajar un poco, permitiendo a
prestatarios con menos que cr�dito estelar o bajos ingresos tener derecho a
pr�stamos. Aqu� est�n algunas otras ventajas: Algunos prestamistas de la carpeta
ofrecer�n �pr�stamos de la rehabilitaci�n� que har�n rodar los gastos de la
rehabilitaci�n en el pr�stamo, esencialmente permitiendo el inversionista cubrir el
coste entero de la rehabilitaci�n a trav�s del pr�stamo (con un pago al contado
basado en el importe total). Los pr�stamos de la carpeta a menudo requieren el pago
al contado de menos del 30% y el descubrimiento que un pr�stamo de LTV del 80% es
bastante com�n.

Los prestamistas de la carpeta verificar�n que la inversi�n que el prestatario

quiere hacer es uno sano. Esto proporciona una capa suplementaria de frenos y
contrapesos al inversionista sobre si el acuerdo que persiguen es uno bueno. �Para
nuevos inversionistas, esto puede ser una cosa muy buena! Los prestamistas de la
carpeta a menudo est�n acostumbrados a transacciones con inversionistas y pueden
cerrar muchas veces pr�stamos en 7-10 d�as, sobre todo con inversionistas que son
familiares con y confianza.

Inconvenientes: Por supuesto, hay inconvenientes a pr�stamos de la carpeta tambi�n:

Algunos pr�stamos de la carpeta son a corto plazo - justo cuando bajo como 6-12
meses. Si consigue la financiaci�n a corto plazo, tiene que ser o confidente que se
puede volver y vender la propiedad en esa cantidad de tiempo, o tiene que ser
confidente que puede financiar de nuevo para salir del pr�stamo antes de su
expiraci�n. Los pr�stamos de la carpeta generalmente tienen tasas de inter�s m�s
altas y �puntos� (gastos del pr�stamo) asociado con ellos. Es bastante com�n para
pr�stamos de la carpeta correr del inter�s del 9-14% y el 2-5% del pr�stamo total
en honorarios sinceros (2-5 puntos). Los prestamistas de la carpeta pueden
escudri�ar seriamente sus acuerdos, y si trata de hacer un acuerdo donde el valor
es obvio hacia usted, pero no su prestamista, se puede encontrar en una situaci�n
donde no le dar�n el dinero. Como los prestamistas de la carpeta a menudo se
preocupan por el acuerdo tanto como el prestatario hace, a menudo quieren ver que
el prestatario tiene la experiencia de bienes inmuebles. Si va a un prestamista sin
la experiencia, se podr�a encontrar pagando precios m�s altos, m�s puntos, o
necesidad teniendo de proporcionar garant�as personales adicionales. Sin embargo,
una vez que se demuestre al prestamista vendiendo unas casas de la pareja y
reembolsando unos pr�stamos de la pareja, las cosas se har�n mucho m�s f�ciles.

Los Inversores privados de Inversores privados son profesionales t�picamente ricos

que tienen el dinero para invertir (fondos de retiro o en efectivo) y buscan
vueltas algo mejor que lo que pueden conseguir de la bolsa u otras avenidas de
inversi�n. Estos d�as, es bastante com�n para inversionistas de bienes inmuebles
trabajar con doctores, abogados o profesionales comerciales que esperan prestar la
parte o todos sus ahorros del retiro a cambio de una tasa de rendimiento decente�
t�picamente en alg�n sitio en la variedad del 8-12%. Normalmente, los prestamistas
privados son la gente en su red de la familia, los amigos o los conocidos a qui�n
se puede acercar y personalmente hablar de la opci�n de tenerlos invierten en su
proyecto. Si puede encontrar estos tipos de profesionales y convencerlos de que sus
acuerdos son m�s lucrativos que e igualmente tan seguros como, sus inversiones
corrientes, podr�a estar bien en su camino hacia la adquisici�n del acceso a
literalmente

cientos de miles de d�lares sin demasiado trabajo de escribir o arriba. Tanto tomo
a pr�stamo de prestamistas privados como personalmente presto la parte de mis
ahorros del retiro de esta misma moda, por tanto s� directamente c�mo bien estas
relaciones pueden trabajar. La llave debe proporcionar un nivel de confianza al
prestamista privado que el dinero ser� seguro en sus manos y tambi�n proporcionar�
una vuelta decente al prestamista. Ventajas: hay varias ventajas para la
utilizaci�n de inversores privados para financiar sus acuerdos. En primer lugar,
con tasas de inter�s tan bajas, y la bolsa tan vol�til estos d�as, los
profesionales ricos con el dinero efectivo pican para encontrar oportunidades donde
pueden conseguir d�gito solo alto o vueltas de dos cifras. En segundo lugar, si
puede demostrar su capacidad de encontrar y ejecutar seg�n acuerdos de bienes
inmuebles, estos inversionistas se pueden no preocupar muy bien en absoluto por su
solvencia, ya que sus fondos son asegurados por las propiedades subyacentes compra.
Adem�s, estos tipos de inversionistas potenciales est�n en todas partes� de hecho,
puede comenzar preguntando a cualquier profesional en su familia, su doctor, su
dentista, su abogado, etc., si les gustara invertir. Inconvenientes: El
inconveniente m�s grande al funcionamiento con inversores privados convence a esta
gente� que probablemente tiene la poca experiencia con bienes inmuebles� para
confiarle su dinero. Por supuesto, esto es donde un plan de negocios bueno puede
ayudar, as� como un historial de tener una �tica de trabajo buena y ser de
confianza en los ojos de estos profesionales. Otra cosa de tener presente consiste
en que aquellos inversionistas que quieren invertir con sus fondos de retiro se
tendr�n que mover el dinero del retiro a una cuenta especial� llam� Self-Directed
IRA (SDI)� que permitir� que ellos hagan pr�stamos privados. Si va esta ruta, haga
un poco de investigaci�n en establecer y usar SDIs.

Hard Money Lenders (HML) el dinero Dif�cil es llamado porque el pr�stamo se

proporciona m�s contra el activo dif�cil (en este caso la propiedad subyacente) que
ello est�n contra el prestatario. Los prestamistas dif�ciles a menudo re�nen fondos
de empresarios ricos (propios inversionistas o profesionales como doctores y
abogados que buscan una vuelta buena en su dinero efectivo salvado) y luego prestan
en altas tasas. Los prestamistas dif�ciles a menudo no se preocupan por la
situaci�n financiera del prestatario, mientras son confidentes que el pr�stamo es
usado para financiar mucho. Si el acuerdo es grande - y el prestatario tiene la
experiencia de ejecutar - los prestamistas dif�ciles a menudo prestar�n a aquellos
con cr�dito pobre, ningunos ingresos, y hasta deuda alta. Sin embargo, peor la
situaci�n financiera del prestatario, mejor el acuerdo tiene que ser. En muchos
casos, los pr�stamos del dinero dif�ciles a menudo se consideran un �ltimo recurso,
que es por qu� los nuevos inversionistas sin mucho dinero efectivo y con la poca
experiencia a menudo bajar�n a este camino. Mientras es completamente posible
reunir acuerdos exitosos usando pr�stamos del dinero dif�ciles, debe tener cuidado
extra del factor en los gastos del pr�stamo y los pagos de la hipoteca mensuales en
su an�lisis del acuerdo, ya que estos pagos altos pueden comer r�pidamente a trav�s
de cualquier ganancia potencial del acuerdo.

Ventajas: La ventaja obvia del dinero dif�cil es que aun si tiene una situaci�n
financiera muy pobre, puede ser capaz de conseguir un pr�stamo. Otra vez, el
pr�stamo est� m�s contra el acuerdo que est� contra el operador. Una segunda
ventaja del dinero dif�cil es que los prestamistas dif�ciles a menudo pueden tomar
decisiones de pr�stamo r�pidas, proporcionando tiempos de la vuelta de s�lo unos
d�as de la pareja por pr�stamos cuando necesario. Finalmente, los prestamistas
dif�ciles - porque prestan su propio dinero - tienen la opci�n de financiar
porcentajes del pr�stamo m�s altos si creen que tiene sentido; mientras no com�n
estos d�as, se ha conocido que algunos HMLs prestan hasta el 100% de la compra y
gastos de la rehabilitaci�n para un acuerdo. Inconvenientes: Como puede suponer, el
dinero dif�cil es no siempre la bala m�gica para inversionistas con finanzas malas.
Como el dinero dif�cil a menudo es un �ltimo recurso para prestatarios que no
pueden tener derecho a otros tipos de pr�stamos, los prestamistas dif�ciles a
menudo impondr�n muy altos costos a sus pr�stamos. Las tasas de inter�s hacia
arriba del 15% son bastante comunes, y los honorarios sinceros a menudo pueden el
5-7% total de la cantidad del pr�stamo entera (5-7 puntos). Esto hace el dinero
dif�cil muy caro, y a menos que el acuerdo sea fant�stico, el dinero dif�cil puede
comer f�cilmente la mayor parte de su ganancia antes de que el acuerdo hasta se
haga.

El Inversionista de la capital de Inversionistas de la capital es s�lo un nombre de

fantas�a para �el compa�ero con el dinero efectivo�. Un inversionista de la capital
le prestar� dinero a cambio de alg�n porcentaje fijo de la inversi�n y ganancia. Un
gui�n com�n es que un inversionista de la capital va el frente todo el dinero para
un acuerdo, pero no hace ninguno del trabajo. El prestatario (usted, en este caso)
har� el 100% del trabajo, y luego al final, el prestamista y el prestatario partir�
la ganancia 50/50. A veces el inversionista de la capital se implicar� en el
acuerdo actual, y a menudo la separaci�n no es 50/50, pero la idea esencial de la
inversi�n en acciones es lo mismo - un compa�ero inyecta el dinero para conseguir
una parte de las ganancias. Ventajas: La ventaja m�s grande para un compa�ero de la
capital es que no hay �requisitos� que el prestatario tenga que realizar para
conseguir el pr�stamo. Si el compa�ero decide invertir y tomar el riesgo
(generalmente) igual o mayor que el prestatario, pueden hacer as�. A menudo, el
inversionista de la capital es un amigo o miembro de familia, y el acuerdo es m�s
una sociedad en los ojos de ambos partidos, a diferencia de una relaci�n del
prestamista/prestatario. Inconvenientes: hay dos inconvenientes a la sociedad de la
capital: los compa�eros de la capital generalmente tienen derecho a una pieza de
las ganancias, tal vez hasta el 50% o m�s. Mientras el inversionista no tiene que
pagar generalmente nada por adelantado (o hasta cualquier inter�s del dinero), se
tendr�n que bifurcar sobre un gran porcentaje de las ganancias para el compa�ero.
Esto puede significar la ganancia a�n m�s peque�a que si el inversionista fuera con
el dinero dif�cil o alg�n otro tipo del pr�stamo de alto inter�s. Los compa�eros de
la capital pueden querer desempe�ar un papel activo en la inversi�n. Mientras esto
puede ser una cosa buena si el compa�ero se experimenta y tiene la misma visi�n que
el inversionista, cuando esto no es el caso, esto puede ser una receta para el
desastre.

Resumen de financiar opciones

En las secciones encima, hablamos de los cinco tipos principales de financiar
disponible para inversionistas de bienes inmuebles. Aqu� est� una aver�a de los que
financian tipos en un formato f�cil a leer:

Su curriculum vitae financiero

De este modo, ahora que hemos hablado de los tipos gen�ricos de la financiaci�n que
encontrar� ah�, vamos a hablar m�s de los veh�culos de financiaci�n espec�ficos que
pueden estar disponibles para usted. �Si debiera solicitar un trabajo que paga
alto, no pensar�a hasta en entrar en una entrevista sin su curriculum vitae
preparado, verdad? Igualmente, si planea comenzar a pedir a la gente el dinero para
apoyar sus inversiones, tiene que reunir su curriculum vitae financiero. Mientras
no necesariamente lo tiene que anotar en un pedazo de papel, hay varios componentes
claves a su situaci�n financiera de la cual debe estar preparado para hablar con
cualquiera que pueda ser un promotor financiero de sus inversiones. Son estos
componentes financieros (otra vez, su curriculum vitae financiero) lo que
determinar� por �ltimo los tipos de financiar disponible para usted, por tanto es
importante que de una manera realista examine su situaci�n antes de que comience a
pedir el dinero de prestamistas, compa�eros y/o miembros de familia. Expresamente,
hay cinco componentes claves de su curriculum vitae financiero por el cual los
prestamistas se preocupar�n: Historial de cr�dito / Puntuaci�n de cr�dito: �sabe su
historial de cr�dito y su puntuaci�n de cr�dito? �Deber�a! Como un inversionista,
el cr�dito fuerte tiene la crucial importancia a su adquisici�n de la financiaci�n
para sus acuerdos. Si no sabe a qu� su historial de cr�dito parece o cual su
puntuaci�n de cr�dito es, visita http://freecreditreport.com para recibir una copia
gratuita de su

el informe de cr�dito, y pasa alg�n tiempo revis�ndolo. Muchos prestamistas

comenzar�n su proceso de aseguramiento mirando su puntuaci�n de cr�dito, y si no
est� muy bien (al menos 680 son donde se deber�a esforzar por ser), rechazar�n
inmediatamente cualquier consideraci�n por darle la financiaci�n. Esto no debe
decir que no tendr� otras opciones, pero concentr�ndose en construir una historia
fuerte y puntuaci�n de cr�dito, se presentar� con las opciones de financiaci�n m�s
posibles disponibles. Ingresos: El siguiente componente m�s importante de su
situaci�n financiera es ingresos. �Tiene un trabajo que genera ingresos que se
repiten? �Tiene inversiones que pagan inter�s o dividendos? �Tiene la propiedad del
alquiler que genera el dinero efectivo cada mes? Todas estas cosas se combinar�n
para proveer a prestamistas de una idea de en que posici�n estar� reembolsar
cualquier pr�stamo o l�neas del cr�dito le proveen. M�s ingresos que tiene� y el
m�s largo su historia de tenerlo� los prestamistas m�s c�modos le dar�n el dinero.
Desde su punto de vista, si tiene ingresos considerables adem�s de su inversi�n,
ser� probablemente capaz de reembolsar cualquier pr�stamo aun si sus inversiones no
tienen �xito. Como la puntuaci�n de cr�dito, si no tiene ingresos, todav�a hay las
opciones disponibles para usted; no son s�lo como abundantes. Activos: El siguiente
componente de su situaci�n financiera que los prestamistas considerar�n es
cualquier activo que podr�a tener. �Tiene el dinero efectivo en el banco? �Tiene
reservas, obligaciones o cuentas de retiro grandes? �Posee su casa o tiene la
capital sustancial en propiedades de la inversi�n? �Hay all� alg�n otro activo que
podr�a tener lo que proporcionar� la confianza de prestamistas que� en el caso
peor� ser� capaz de reembolsar un pr�stamo deber�a la inversi�n fallar? A menudo,
los prestamistas considerar�n el pr�stamo de usted dinero si tiene activos que
quiere a �collateralize� contra el pr�stamo. Esto significa que prometer�a el
activo a cambio del pr�stamo; si no puede reembolsar el pr�stamo, el prestamista
consigue el activo en cambio. Por ejemplo, si tiene la capital sustancial en su
residencia personal, un prestamista podr�a pedir que presente la casa como la
garant�a subsidiaria a cambio de pr�stamos de la inversi�n; si por la raz�n que sea
no puede reembolsar sus pr�stamos, el prestamista consigue su casa. Deuda: m�s de
deudas actualmente tiene, m�s dif�cil ser� para usted para conseguir la
financiaci�n. Lamentablemente, esto es un simple hecho que los inversionistas de
bienes inmuebles� hasta exitoso� se deben volver. Mientras hay tipos diferentes
de la deuda� unos mejor que otros� cualquier deuda existente va a inhibir su
capacidad de reembolsar pr�stamos adicionales y va a hacer da�o a sus posibilidades
de conseguir la financiaci�n para sus proyectos. Expresamente, los prestamistas van
a mirar la proporci�n de deuda que tiene a los ingresos que hace. Si sus pagos de
deudas� incluso cosas como el alquiler, hipoteca, facturas mensuales, etc.� son
muy peque�os comparado con sus ingresos (proporci�n de la deuda a los ingresos
baja), esto significa que tiene mucho dinero dejado al final de cada mes, y es un
riesgo inferior de faltar a su pr�stamo. Si sus pagos de deudas son un cacho
sustancial de sus ingresos (proporci�n de la deuda a los ingresos alta), tiene
probablemente el problema pagando sus cuentas ya, y los pr�stamos adicionales
probablemente no se reembolsar�n. Los prestamistas calcular�n su proporci�n de la
deuda a los ingresos como un porcentaje, y quieren ver n�meros bajos (m�s abajo que
el 30%, idealmente).

Inversi�n de Experiencia: Finalmente, y no tanto relacion�ndose con su situaci�n

financiera, algunos prestamistas van a estar muy preocupados por su experiencia de
inversi�n. Un inversionista con una larga historia de inversiones exitosas es mucho
menos de un riesgo que un inversionista que no tiene experiencia en absoluto.
Hablaremos de ello m�s detalladamente en una secci�n pr�xima, pero en muchos casos,
un plan de negocios fuerte resultar� a un sustituto bueno de invertir la
experiencia. Los prestamistas a menudo quieren pasar por alto la inexperiencia para
alguien que tiene un plan bien planeado y direcci�n clara. Como adquiere
experiencia, sus opciones de financiaci�n se abrir�n tremendamente; entretanto,
asegure que al menos tenga un plan de negocios fuerte e idea clara de sus objetivos
y c�mo los conseguir�.

Estos cinco componentes arreglan su curriculum vitae financiero y tendr�n un

impacto significativo en su capacidad de encontrar la financiaci�n para sus
acuerdos. Por supuesto, si tiene cr�dito fuerte, ingresos altos, muchos activos,
deuda baja y mucha experiencia, no deber�a tener problema encontrando la
financiaci�n. Lamentablemente, muy pocos de nosotros tienen ese tipo del curriculum
vitae financiero, por tanto es importante entender que aspectos de su situaci�n
financiera son los m�s fuertes, y se concentran en reforzar a aquellos. Con cr�dito
fuerte e ingresos, la financiaci�n tradicional puede ser una gran manera conseguir
la capital para sus primeras inversiones. Como construye la experiencia y consigue
un poco de �xito de inversi�n, atraer� r�pidamente la financiaci�n de prestamistas
privados u otros que se interesan en acompa�ar con usted. De hecho, como construye
sus fondos de inversi�n, encontrar� que el levantamiento del dinero se hace m�s
f�cil y� el dinero m�s f�cil� siempre es m�s f�cil a levantar cuando no lo
necesita. �Pero, y si su curriculum vitae financiero entero sea un l�o? �Y si
peguen un tiro a su puntuaci�n de cr�dito, no tiene un trabajo, y tiene mucha
deuda? �Hay all� alguna esperanza de encontrar la financiaci�n para sus acuerdos?
Por suerte, hay una otra pieza importante del rompecabezas de financiaci�n que le
podr�a ayudar...

�Ning�n dinero efectivo? �Ning�n cr�dito? �Sepa esto!

Si parece a muchos de los inversionistas aspiradores hablo con, hay una posibilidad
razonable est� en una situaci�n donde no tiene dinero efectivo, no tenga cr�dito
utilizable, y no sepa donde puede subir posiblemente con el dinero para hacer su
primer acuerdo. Si esto describe su situaci�n, he escrito esta secci�n para usted.
Hay un refr�n en bienes inmuebles: �Si el acuerdo est� bastante bien, el dinero le
encontrar�! En otras palabras, si puede encontrar� uno del acuerdo fant�stico�
que es tan grande que ser�a dif�cil no hacer el dinero f�cil� deber�a ser capaz de
encontrar el dinero efectivo que necesita, sin tener en cuenta su situaci�n
financiera. Una vez que encuentre que acuerdo imponente, aqu� est�n dos
suposiciones en donde puede encontrar el dinero...

Encuentre a Otro Inversionista Acompa�ando Con Para la mayor parte de rehabbers que
s�, la parte m�s dif�cil del negocio encuentra grandes acuerdos. Esto es por qu� la
mayor parte de rehabbers son contentos de pagar a mayoristas y perros de la ave
para traerles la casa. Cuando encuentra que muy no se puede permitir, muy
recomiendo acercarme a un inversionista sazonado con el acuerdo - pero no como un
mayorista o perro de la ave. En cambio, deje al inversionista saber que quiere
acompa�ar seg�n el acuerdo, a cambio de dos cosas:1. su permiso de usted a sombra
el proyecto desde el principio hasta el final. No le tiene al consejero (esto es un
compromiso m�s grande que la mayor parte de rehabbers quieren tomar), pero
permitir� que usted mire el proyecto, haga algunas preguntas y consiga una idea de
c�mo dirige su negocio. Consid�relo su primera experiencia pr�ctica en
reconstituir. El que le da un peque�o porcentaje de las ganancias - entre el 10-
20%. Si el acuerdo es realmente grande, rehabber elegante deber�a ser contento de
dejar el 10-20% de la ganancia, ya que sabe que todav�a habr� abundancia fue a s�.

2.

Finalmente, deber�a preguntar al rehabber si quisiera considerar que el mismo

arreglo le deber�a seguir tray�ndole acuerdos. Piense en ello - si puede conseguir
el 20% de las ganancias de cinco acuerdos, esto es equivalente para hacer un
acuerdo entero usted mismo y le dar� probablemente bastante capital activo (�y
bastante experiencia!) para encontrar su propia financiaci�n.

Encuentre un Dinero Dif�cil Elegante o Prestamista Privado Ahora, digamos no sabe

ning�n otro rehabbers exitoso o s�lo realmente no quiere tener que acompa�ar en muy
ha encontrado. Mientras es verdad que el dinero m�s dif�cil y los prestamistas
privados requerir�n que tenga alguna �piel� en el juego (es decir, requerir� que
tenga un poco de su propio dinero efectivo invertido), hay un otro componente por
el cual a�n m�s se refieren por� el propio acuerdo. En una situaci�n donde el
acuerdo es grande, tambi�n deber�a ser capaz de convencer un dinero dif�cil
elegante o prestamista privado de prestarle dinero o acompa�ar con usted seg�n el
acuerdo. Recuerde, los prestamistas m�s se preocupan por el dinero que no pierde;
pero, si - por ejemplo - encuentra una casa por valor de 100000$ que puede comprar
por 30000$, no hay casi riesgo para el prestamista financiando este acuerdo o
acompa�ando con usted en ella. Piense en ello desde el punto de vista del
prestamista: El mejor de los casos es que presta dinero, compra la propiedad, la
reconstituye y revende por una ganancia agradable y reembolsa el pr�stamo. El peor
de los casos es que falta al pr�stamo, el prestamista es 30000$, pero ahora tiene
una propiedad por valor de 100000$. �Mientras no una situaci�n �ptima para el
prestamista (qui�n probablemente no quiere tener que tratar con la propiedad), se
puede volver probablemente y venderla por m�s de 30000$ a otro inversionista y
recuperar su dinero y luego a unos!

Recuerde, aun si su curriculum vitae financiero es un l�o completo, todav�a hay la

esperanza de financiar sus acuerdos. S�lo tiene que asegurar que sus acuerdos sean
espectaculares, en cual punto otros inversionistas, hardmoney prestamistas y
prestamistas privados golpear�n abajo su puerta para conseguir una pieza de la
acci�n.

Algunos otros consejos a pr�stamo exitoso

La mayor parte de su pr�stamo va a venir de bancos o de prestamistas profesionales
- y aun cuando consigue el dinero de alguien que no presta para una vida, van a
querer ver muchas de las mismas cosas que los prestamistas grandes buscan. Aqu�
est�n algunos consejos para la pr�xima vez que pide el dinero: �Qu� puedo hacer
para usted? �Est� preparado para esta pregunta! Demasiado a menudo, los nuevos
inversionistas andar�n en una reuni�n con un prestamista potencial, y cuando el
prestamista pregunte expresamente lo que el inversionista necesita, el
inversionista no tiene una respuesta buena. Sepa lo que busca� si esto es una
l�nea comercial del cr�dito, un inter�s a corto plazo s�lo reconstituyen el
pr�stamo o cualquier otro tipo concreto de la financiaci�n. Si no puede contestar a
la pregunta, ��Qu� puedo hacer para usted?� no est� listo para comenzar a dirigirse
a prestamistas potenciales. Haga su investigaci�n. Antes de que ande en el banco,
deber�a tener una idea buena de los tipos de pr�stamos el banco se acostumbra al
ofrecimiento, los tipos de inversionistas el banco est� acostumbrado al
funcionamiento con, y cualquier otra informaci�n b�sica que indique al funcionario
de pr�stamos que ha hecho un poquito del trabajo antes de tomar su tiempo. Internet
es un gran lugar para comenzar a juntar este tipo de la informaci�n. Tenga su Plan
de negocios en la mano. Mientras el funcionario de pr�stamos o el prestamista
querr�n o�r su plan directamente de usted, siempre tener un plan de negocios
escrito disponible de modo que lo pueda revisar en su ocio despu�s de que se va.
Traiga su curriculum vitae. Su curriculum vitae financiero es la cosa m�s
importante en su mente de prestamistas; est� preparado para dirigirse a sus
preguntas con informes financieros preparados. Esto puede ser algo tan simple como
una copia de su informe de cr�dito y su balance personal, pero asegurarse que da un
completo e imagen fiel de su situaci�n financiera corriente.

�Y financiaci�n creativa?
Al principio de este cap�tulo, mencion� los dos modos m�s comunes de comprar una
casa - trayendo su propio dinero efectivo a la mesa de cierre o trayendo el dinero
efectivo de alguien m�s a la mesa de cierre. Hay realmente un tercer modo que
muchos inversionistas de bienes inmuebles compran casas llamadas �financiaci�n
creativa�. Esto implica conseguir al vendedor de la propiedad de permitir que usted
compre o controle la propiedad a cambio de pagos regulares y/o futuros (a menudo
llamado �vendedor que financia�) y es probablemente uno de los mejores modos de
comprar la propiedad con poco o ning�n dinero, y tambi�n uno de los mejores modos
de generar vueltas grandes en el verdadero

finca. Sin embargo, se podr�a preguntar por qu� no he dedicado m�s de este cap�tulo
a la discusi�n de la financiaci�n creativa. Hay varios motivos:1. hist�ricamente,
la financiaci�n creativa ha sido una oportunidad fant�stica de inversionistas
atados con correa por el dinero efectivo de brincar en bienes inmuebles.
Lamentablemente, despu�s de que el mercado inmobiliario tom� un �xito enorme entre
2007 y 2011, la mayor parte de vendedores ahora ya no est�n en una posici�n donde
tienen la capital en sus casas y por lo tanto la financiaci�n del vendedor es mucho
m�s rara estos d�as. La mayor parte de propiedades que comprar� estos d�as son de
propietarios afligidos, y la financiaci�n creativa s�lo no est� como disponible
para estos tipos de acuerdos. No hay esencialmente oportunidad de la financiaci�n
creativa con REOs y ventas en descubierto, dos de las mejores fuentes de acuerdos
de la rehabilitaci�n en el mercado inmobiliario corriente. Cuando propiedades
adquisitivas de propietarios motivados, es posible encontrar oportunidades de la
financiaci�n del vendedor, �ning�n dinero abajo� acuerdos, hipotecas assumable,
etc. Sin embargo, con REO y propiedades de la venta en descubierto, estos tipos de
compras creativas no son posibles en absoluto - los bancos requerir�n que usted
venga a la mesa de cierre con el dinero efectivo o un pr�stamo. La financiaci�n
creativa es un arte todos a s�. Toma un trozo bueno de tiempo y estudio para
hacerse versado en c�mo mejor negociar, estructure y reforce acuerdos creativamente
financiados. Mientras muy recomiendo pasar alg�n tiempo aprendiendo sobre varias
t�cnicas de finanzas creativas, aquellas t�cnicas est�n bien m�s all� del alcance
de este libro.

2.

3.

El cap�tulo 3: encuentre a su corredor de bienes ra�ces

En este cap�tulo, quiero tener la primera discusi�n (de muchos en este libro) sobre
el descubrimiento de miembros de su equipo. Pensando en sus miembros del equipo,
quiero que usted tenga este viejo refr�n en cuenta: �Siempre use el instrumento
correcto para el trabajo�. Durante el proceso de construir su estrategia y
completar su primer acuerdo, va se dirigen a muchos miembros del equipo
potenciales, y le prometo que cada uno de ellos sobrerepresentar� sus fuerzas y
capacidades. Sus contratistas le dir�n que pueden hacer cualquier trabajo de
renovaci�n, hipotecar a agentes de bolsa le dir� que pueden manejar cualquier tipo
del pr�stamo, los agentes le dir�n que pueden manejar cualquier aspecto de compra o
venta, etc. Lamentablemente, esto no es por lo general el caso. La mayor parte de
contratistas son buenos en una o dos cosas (a veces ninguno); la mayor parte de
agentes de bolsa de la hipoteca se especializan en un tipo del pr�stamo o el otro;
y la mayor parte de corredores de bienes ra�ces est�n bien en el lado de compra o
bien en el lado de venta, no ambos. Depende de usted para determinar donde las
fuerzas de cada miembro del equipo y las debilidades est�n, y asegurar que siempre
tenga la persona adecuada para el trabajo, aun si esto significa necesidad tener de
manejar un equipo m�s grande.

�Qu� tipo de reactivo necesita?

A este punto en el proceso, es tiempo de encontrar a un corredor de bienes ra�ces.
Sin embargo, como dije encima, no todos los agentes pueden hacer todas las cosas, y
sobre el curso de su primer acuerdo, puede trabajar con varios agentes diferentes
en capacidades diferentes. En general, hay dos tipos de agentes con los cuales se
encontrar� en el mundo de bienes inmuebles:1. el Agente del comprador: Esto es el
agente que conviene especialmente ayudarle a analizar el mercado local y quien le
puede ayudar a encontrar y comprar propiedades. Los agentes del mejor comprador son
estos que enfocan el 100% de su tiempo trabajando con compradores y no gastan
ninguna de sus propiedades del listado del tiempo (trabajando con vendedores). El
agente de un grande comprador s�lo no es �ntimamente entendido sobre su mercado
local, pero son despiadados sobre protecci�n de compradores y adquisici�n de ellos
grandes acuerdos. Listado de Reactivo: Esto es el agente que se especializa en
mercadotecnia y venta de propiedades. Los mejores agentes del listado son estos que
enfocan el 100% de su tiempo trabajando con vendedores y no gastan a ninguno de sus
compradores de representaci�n del tiempo como el agente de un comprador. Un grande
agente del listado entiende valores de mercado corrientes, valorando y tendencias
de ventas y es un experto en la mercadotecnia.

2.

Algunos agentes afirmar�n ser muy expertos tanto como el agente de un comprador
como como un agente del listado. No son probables demasiado expertos en tampoco.
Ahora mismo, busca al agente de un grande comprador. Expresamente, busca a un
agente que le puede ayudar con lo siguiente:

Proporcione la percepci�n de mercados locales y ayuda definen un �rea de la granja

Proveen los datos de ventas de la propiedad corrientes e hist�ricos Proveen acceso
a propiedades en el MLS Presentan ofertas, ayuda negocian, y la ayuda navega la
diligencia debida y el proceso de cierre

Mientras hay agentes de mucho grande comprador ah� que se especializan en el

funcionamiento con compradores, las cosas son lamentablemente un poquito m�s
complicadas - los agentes de la mayor parte de compradores no se acostumbran al
funcionamiento con inversionistas. Adem�s, si el agente no entiende los objetivos,
las necesidades y el proceso del inversionista, el agente r�pidamente se
frustrar�... como va el inversionista.

El Agente del Comprador amistoso con el Inversionista Como algunos agentes le dir�
que son estupendos en ser tanto el agente de un comprador como poner en una lista
el reactivo, hay muchos agentes que le dir�n que son estupendos en la
representaci�n tanto compradores detallistas (propietarios) como inversionistas.
Otra vez, este probable significa que no son probablemente estupendos en tampoco.
Un propietario busca algo con el cual se puede unir emocionalmente, que encuentra
las necesidades de su familia y esto le servir� bien lejos en el futuro. Un
inversionista busca algo que generar� una ganancia. �stos son objetivos muy
diferentes, y es improbable que un agente se especializar� en el manejo de las
necesidades de estos mismos tipos diferentes de compradores. Ser� honesto - no hay
demasiados agentes ah� que se especializan en el funcionamiento con inversionistas,
y la mayor parte de aquellos que hacen no son muy buenos en �l. Sin embargo, est�n
ah� y tiene que encontrar el que; nunca se conforme con menos.

Encontrando al Agente de Su Comprador amistoso con el Inversionista La mejor manera

de encontrar a estos agentes es a trav�s de la remisi�n. Los inversionistas
afortunados en su �rea han tenido �xito en gran parte porque han construido un
equipo fuerte, y esto por lo general incluye el reactivo de un grande comprador.
Tiene que encontrar a los agentes que otros inversionistas usan y hacen lo que toma
para conseguir que un (o m�s) de aquellos agentes trabaje con usted tambi�n. Una
cosa de tener presente - los agentes que se especializan en el funcionamiento con
inversionistas querr�n evaluarle tambi�n y tendr�n que ser confidentes que vale la
pena trabajar. Querr�n saber que es serio sobre comprar realmente propiedades (no
les pagan a menos que/hasta que compre), tenga la capacidad de comprar (es decir,
tiene el dinero efectivo o financiando en el lugar) y no gastar� m�s de su tiempo
que necesario. Como la mayor parte de corredores de bienes ra�ces no son muy buenos
en sus empleos, los inversionistas m�s nuevos son s�lo pateadores del neum�tico

quien gastar� el tiempo del agente y el esfuerzo. Para la relaci�n al trabajo,

ambos lados deben ser competentes y motivados.

Evaluando el Reactivo de Su Comprador amistoso con el Inversionista Digamos ha

encontrado a un agente que consigue referencias buenas de otros inversionistas y
est� listo para hablar con �l. El primer paso le debe invitar a almorzar. H�galo en
alg�n sitio causal, barato y r�pido - los agentes buenos est�n ocupados, y tratar�n
de determinar a partir del mismo principio si va a ser respetuoso de su tiempo. El
principio diciendo algo a lo largo de las l�neas del siguiente, �Consegu� su n�mero
del Fulano de tal. Soy un inversionista de bienes inmuebles aspirador, estoy casi
listo para comenzar a comprar, hago aprobar mi financiaci�n y ahora busco s�lo al
agente de un grande comprador para trabajar con. �S� que est� probablemente muy
ocupado, pero esperaba que le pudiera comprar un almuerzo r�pido y ver si podr�amos
ser capaces de colaborar?� Cuando se encuentra, aqu� est�n las preguntas que querr�
preguntar (no lo haga parecer a una entrevista y estar preparado para contestar
mucho las preguntas del reactivo tambi�n): 12. 3. 4. �Cu�nto ha sido un agente en
esta �rea? (�Saben el �rea bien?) �Cu�nto ha estado trabajando con inversionistas?
(�S�lo se preocupa por su experiencia con inversionistas, no propietarios) posee
alguna propiedad de la inversi�n usted mismo? (�Los mejores agentes tambi�n son
inversionistas) con Cu�ntos compradores del inversionista trabaja actualmente?
(�M�s compradores con los cuales trabajan, peor la situaci�n para usted, ya que
competir� con la mayor parte de otros inversionistas para alg�n acuerdo el agente
trae) tiene el tiempo para tomar a otro cliente? (�No quiere a un agente que est�
demasiado ocupado para echarle una mano realmente) en Qu� tipos de acuerdos se
especializa? (�Quiere saber si tienen la experiencia con ventas en descubierto,
REOs, etc.) ayuda con muchas compras de REO? (�Si va la ruta REO, querr� a un
agente que entiende este proceso, que se puede a menudo complicar) Quieren usted
para poner en una lista y negociar ventas en descubierto qu� encuentro solo? �(Si
va la ruta de la venta en descubierto, querr� a un agente que puede hacer �stos
para usted) ser� capaz de ayudarme a analizar el mercado local para determinar
d�nde deber�a buscar propiedades, adem�s de la ayuda de m� a encontrar acuerdos?
(Quiere a un agente que quiere ayudarle a cultivar un negocio exitoso, no s�lo le
venden una propiedad de vez en cuando)

56. 7. 8. 9.

10. Soy serio sobre la compra; �tendr� el tiempo para mostrarme un acuerdo
potencial el d�a golpea el mercado? (Esto les dice que es serio y pone la
expectativa que espere que ellos sean tambi�n)

Lo que el Agente de Su Comprador no Puede Hacer Mientras ser�a agradable si su

agente tuviera la capacidad de traerle todos los acuerdos podr�a querer alguna vez,
la realidad es esto: no s�lo los agentes tienen a menudo la dificultad encontrando
grandes acuerdos, hay muchos tipos de acuerdos en los cuales los corredores de
bienes ra�ces no se implicar�n y no ser�n capaces de ayudarle con. Los agentes del
comprador son grandes cualquier tiempo quiere comprar algo del MLS, suponiendo que
le pueden ayudar a comprar REOs y Ventas en descubierto. Sin embargo, con otros
tipos de transacciones (Para la venta por el Due�o y otras propiedades que no se
ponen en una lista en el MLS) probablemente no ser�n capaces de ayudarle.
Hablaremos de todos estos tipos del acuerdo en el Cap�tulo 6, pero por el momento,
tendremos presente que, seg�n en que tipos de acuerdos decide concentrarse, el
agente de su comprador puede o puede no ser capaz de ayudarle.
Hacerse su propio agente
Si no puede encontrar al agente de un grande comprador amistoso con el
inversionista (y aun si puede), hay otra alternativa: �CONSIGA SU LICENCIA DE
BIENES RA�CES! S�, realmente quise decir para que capitalizarme y en el valiente -
soy un creyente grande que la adquisici�n de su licencia de bienes ra�ces
proporcionar� oportunidades y control que no pod�a conseguir por otra parte.
Mientras seguramente no tiene que conseguir que su licencia tenga �xito en
reconstituir casas - de hecho, hay muchos inversionistas que realmente discrepar�an
conmigo y recomendar�an contra la adquisici�n de ella - creo que enormemente
aumenta las posibilidades de un nuevo inversionista de tener �xito. Abajo,
presentar� todos los pros y los contras de conseguir su licencia y le dejar� tomar
su propia decisi�n. Sin embargo, antes de que haga esto, me deje darle mis dos
motivos m�s grandes por qu� recomiendo que todos los nuevos inversionistas serios
que seriamente consideran yendo esta ruta:1. No voy a mentir - el proceso de
conseguir su licencia es aburrido y dibujado (se necesita el valor de la
aproximadamente 100-150 hora de estudio y trabajo). Pero, una vez que pase por el
proceso, el tiempo y esfuerzo que habr� invertido solidificar� su entrega a bienes
inmuebles. Ser� mucho m�s dif�cil para usted de desalentarse y desistir� sus sue�os
con ser un inversionista afortunado despu�s de pasar por el proceso de conseguir su
licencia. Una vez que tenga su licencia, ahora tiene el potencial para generar una
nueva corriente de ingresos como un corredor de bienes ra�ces. Mientras no
recomiendo que alguna vez se haga un corredor de bienes ra�ces tradicional, ya que
comienza a construir el �mpetu con su inversi�n, encontrar� que las oportunidades
de representar a compradores y vendedores a menudo no aparecen de en ninguna parte,
y teniendo su licencia, va

2.

tenga la capacidad de aprovechar aquellas oportunidades de alg�n flujo de fondos

suplementario y experiencia. Consid�relo un plan del �respaldo de seguridad�
mientras consigue su estrategia de inversi�n de la tierra. Licenciarse era una de
las mejores cosas que alguna vez hicimos para nuestro negocio. Mi esposa acert� en
su licencia despu�s de nuestra tercera rehabilitaci�n - nos hac�amos frustrados con
nuestros corredores de bienes ra�ces y sentimos como si ten�amos muy poco control
de nuestros acuerdos; consegu� mi licencia varios a�os m�s tarde y actualmente
ambos nos licenciamos. Considerando nuestras experiencias, no pod�a imaginar ser un
inversionista de bienes inmuebles de jornada completa y no tener alguien en nuestro
negocio que ten�a su licencia. De este modo, �deber�a conseguir su licencia? Aqu�
est�n algunos pros y los contras por tanto puede decidir lo que es correcto para
usted.

Las ventajas de la Adquisici�n de Su Licencia de bienes ra�ces hay muchas ventajas

para la adquisici�n de su licencia de bienes ra�ces. Entre ellos: Acceso a MLS.
Antes que nada, tener su licencia significa conseguir el acceso a MLS local.
Mientras hay seguramente otros modos de conseguir el acceso al MLS, tener su
licencia le permitir� el acceso sin necesidad tener de confiar en otros agentes,
amigos o colegas para conseguir el acceso. Esto significa que no se tiene que
preocupar de ello march�ndose, y no se tiene que preocupar de nadie que entra en el
problema si le dan el acceso a su cuenta �ilegalmente�. Cuando primero decidimos
que mi esposa conseguir�a su licencia, esto era el �mpetu. Quisimos el acceso al
MLS no s�lo para ser capaces de dirigir preguntas de b�squeda y encontrar
propiedades del candidato, pero porque quisimos el acceso a la riqueza de datos
hist�ricos que el MLS proporciona. He gastado literalmente cientos de horas en el
MLS datos mineros para determinar en qu� ubicaciones concentrarse (habl� en el
Cap�tulo 4), que los tipos de los compradores apuntar (hablado en el Cap�tulo 4),
que los tipos de las casas comprar (hablado en el Cap�tulo 5), y que los tipos de
los acuerdos de ir despu�s (hablado en el Cap�tulo 6). Atribuyo a esta
investigaci�n la mayor parte de nuestro �xito temprano en este negocio. Y nunca
habr�a tenido el acceso a estos datos sin el acceso al MLS. Haga M�s Dinero. Muchos
inversionistas realizan que cada vez venden una casa a trav�s de otro agente,
gastan aproximadamente el 6% del precio de venta en comisiones de agente. Lo que no
realizan es que cuando compran la propiedad, su agente tambi�n colecciona hasta el
3% para facilitar la transacci�n. Esto significa que en una compra t�pica y la
venta de una propiedad, un inversionista tiene el acceso a hasta aproximadamente el
7-8% del precio del total de las ventas de la propiedad en la ganancia
suplementaria, si no tuviera que dar a ese dinero hasta su agente. �Si compra una
propiedad por $50 mil y la vende por $100 mil, esto es 7500$ en la ganancia
adicional (asunci�n que su comprador no ten�a su propio agente) podr�a tener si
fuera su propio agente en la compra y la venta de ese acuerdo! Hacer s�lo cuatro
acuerdos por a�o, teniendo su licencia de bienes ra�ces le podr�a ganar $30 mil
suplementarios.

En el a�o pasado, salvamos/ganamos casi $50 mil en ingresos extra no necesidad

teniendo de usar otro reactivo. Incluso con las comisiones de corretaje pagamos
(300$ por mes y 40$ por transacci�n), todav�a gan�bamos neto $45 mil suplementarios
en nuestro negocio teniendo una licencia de bienes ra�ces. Hizo el trabajo de
escribir suplementario bien digno. Control de Nuestros Acuerdos. Ser nuestro propio
agente para nuestras compras y ventas nos permite el control total sobre nuestros
acuerdos. Podemos presentar ofertas a y negociar directamente con el listado de
agentes. Tratamos directamente con los prestamistas, los tasadores, los
inspectores, los abogados de cierre y todos otros partidos implicados en el cierre
de nuestras transacciones, tanto en la compra como vendemos el lado. Controlamos
nuestra mercadotecnia, nuestras ventas y la exposici�n de nuestras propiedades a
compradores anticipados. Mientras all� seguramente arriba se implica en ser el
agente para sus propios acuerdos, ese dolor de cabeza es lejos pesado m�s que por
el hecho que tiene el control total sobre cada aspecto del acuerdo. �Ir� en coche
su agente a su propiedad antes de cada exposici�n, encender� las luces, abrir� las
ventanas y sacar� galletas frescas? �Va su continuaci�n de reactivo con cada uno
que ha visto su propiedad de conseguir reacci�n y recomendaciones? �Enviar� su
agente materiales de marketing a arrendatarios en la vecindad que podr�an buscar
una casa para comprar? �Se asegurar� su agente para estar en la casa con los
tasadores para asegurar que consigan una inspecci�n favorable de la propiedad?
Probablemente no. Pero, porque todos los aspectos de la transacci�n pasan por
nosotros, podemos (y hacer) hacen todas estas cosas. Es una parte buena de por qu�
nuestra propiedad t�pica s�lo gasta dos semanas para el mercado antes de que
consigamos nuestra primera oferta. Atracci�n de Agentes del Listado. Suponga que es
el agente del listado para (el que que se vende) una propiedad de la extinci�n del
derecho de redimir bancaria. Y suponga que un d�a consigue una llamada de un agente
cuyo cliente se interesa en la compra de esa propiedad. Ese agente dice a usted:
�Voy a presentar una oferta de esta propiedad. Todo que tiene que hacer es
consiguen que el banco acepte la oferta. Despu�s de esto, tendr� cuidado de dejar a
mi cliente en la casa para inspecciones, tendr� cuidado de conseguir las utilidades
encendidas para las inspecciones, completar� todo el trabajo de escribir adicional,
trabajar� con la compa��a del t�tulo en la b�squeda del t�tulo, y trabajar� con el
abogado de cierre en la programaci�n del cierre. Entonces, durante el d�a de
cierre, no se tiene que revelar hasta. Conseguir� su lockbox y su signo de la
propiedad, conseguir� su control de la comisi�n del abogado de cierre, y conducir�
todo a su oficina inmediatamente despu�s de que el cierre se termine para dejar a
usted. Ah, y a prop�sito, tambi�n le dar� MI mitad de la comisi�n como prima, por
tanto ganar� dos veces m�s el dinero seg�n este acuerdo�. De este modo, �cree que
el agente del listado se interesar�a en el funcionamiento con usted? �Por supuesto,
iban! Esto es lo que hacemos con la mayor parte de nuestros acuerdos. Y por eso los
agentes del listado nos avisan cuando tienen propiedades que se preparan a golpear
el mercado, nos dejan
sepa cuando sus propiedades est�n a punto de tener ca�das de los precios, nos
avisan cu�ntos el banco quiere negociar, etc. Nos dan una ventaja a todos aquellos
inversionistas que no tienen la capacidad de hacer esto para el agente. Y por eso
casi el 40% de las casas de las cuales hacemos ofertas, nos ponemos seg�n el
contrato.

Los Inconvenientes de una Licencia de bienes ra�ces para Inversionistas Sin

embargo, cuando mencion� anteriormente, seg�n su modelo de negocio espec�fico, hay
algunos inconvenientes a tener su licencia. Entre ellos: Adquisici�n Y Licencia. En
primer lugar, realmente tiene que conseguir su licencia. Esto a menudo requiere que
nuestro una inversi�n de cientos de d�lares de la pareja, y luego aproximadamente
100-150 horas en trabajo final del curso, estudiar y toma de ex�menes se licencie
para conseguir su licencia. Adem�s, una vez que tenga su licencia, tiene que
encontrar a un agente de bolsa trabajando bajo, y esto puede implicar algunos
honorarios adicionales y responsabilidades. En nuestro caso, pagamos a nuestro
agente de bolsa 60$ por mes para conseguir el acceso al MLS y trabajo bajo ese
agente de bolsa. Adem�s del requisito de 60$ por mes, mi esposa y yo tenemos que
tomar aproximadamente 10 horas por a�o en clases de la educaci�n continua. No es
muy la experiencia o llevar mucho tiempo, pero si es s�lo un inversionista de media
jornada, el compromiso del tiempo requerido ponerse (y guardar) su licencia puede
ser prohibitiva. Trabajo de escribir. Bien, no voy a mentirle. Si hace un manojo de
acuerdos, terminar� por hacer un manojo de trabajo de escribir. Esto es la parte
m�s molesta de tener su licencia, pero viene con el territorio. Ser� responsable de
escribir sus propias ofertas, presentando formas a abogados, agentes, agentes de
bolsa, el MLS, etc. En el a�o pasado, mi esposa ha manejado aproximadamente 20
transacciones para nosotros (ambas compras y ventas), y ha constituido
probablemente de aproximadamente 5-10 horas por trabajo de escribir de haciendo de
la semana requerido para aquellas transacciones. Sin embargo, hay gente que puede
manejar la mayor parte del trabajo de escribir para usted (para unos honorarios),
por tanto hasta esto no se requiere si realmente no quiere o no lo puede hacer.
Otra vez, los inversionistas de media jornada pueden encontrar los requisitos del
trabajo de escribir que un poco desalientan en t�rminos de compromiso del tiempo.
Revelaciones. Cuando tiene su licencia de bienes ra�ces, se sostiene a un est�ndar
m�s alto. Debe revelar a compradores/vendedores que es un agente autorizado; no
puede �aprovechar a sabiendas� a un comprador/vendedor; etc. Algunos inversionistas
sienten que la necesidad de hacer estas revelaciones y sostenerse a este est�ndar
m�s alto negativamente afectan su negocio, y por eso no quieren conseguir su
licencia.

Mientras no puedo hablar para otros inversionistas, no he tenido una circunstancia

- y no puedo imaginar una - donde tendr�a cualquier revelaci�n de la cuesti�n a un
comprador/vendedor que mi esposa se licencia. De hecho, en mi experiencia, esto ha
sido un argumento de venta para aquellos compradores que no conf�an, y ahora se
sienten m�s confidentes que tratan con alguien que se licencia y entendido.
Considerando todo esto, y pesando todos los pros y los contras, recomendar�a
personalmente que cualquier inversionista serio - sobre todo aquellos que planean
comprar/vender la utilizaci�n del MLS - consigan su/su licencia de bienes ra�ces.
Todav�a mejor, haga su c�nyuge conseguir su/su licencia de modo que consiga todas
las ventajas de ella, pero se puede poner generalmente alrededor de los requisitos
de revelaci�n si alguna vez realmente tiene que.

Su licencia como una corriente de ingresos secundaria

Mencion� esto antes, pero quise pasar un poco m�s tiempo hablando de una ventaja
del lado para tener su licencia de bienes ra�ces, deber�a decidir ir esa ruta.
Tener su licencia de bienes ra�ces le puede proveer una corriente secundaria
consecuente de ingresos cuando usado representar a otros inversionistas en sus
acuerdos. En el curso de mi inversi�n, encuentro a muchos inversionistas
afortunados que conf�an en corredores de bienes ra�ces para tanto traerles acuerdos
como vender sus acuerdos. La mayor parte de estos inversionistas no hacen
particular como los agentes trabajan con, pero la carencia de grandes medios de
agentes enfocados por los inversionistas se tienen que conformar con lo que pueden
encontrar. Resulta que como un inversionista y corredor de bienes ra�ces yo mismo,
soy mejor que el 90% de los agentes con los cuales trabajar�n alguna vez. Mientras
no anuncio mis servicios como un agente de unos compradores o como un agente del
listado, tengo muchos inversionistas que me preguntan si les puedo ayudar a
encontrar y vender sus propiedades. En cualquier a�o dado, no ser�a muy dif�cil
para m� ganar tanto dinero que representa a otros inversionistas en sus acuerdos
como gano de mis propios acuerdos. En otras palabras, si quise o necesit� el dinero
efectivo suplementario, podr�a doblar probablemente mis ingresos anuales s�lo
poniendo mi licencia de bienes ra�ces para trabajar. Otra vez, no sugiero que se
haga un corredor de bienes ra�ces t�pico, y, de hecho, raramente trabajo para otros
inversionistas a menos que resulten ser buenos amigos o el trabajo es
excepcionalmente f�cil. Pero, para un inversionista con mucho futuro que espera
afilar sus habilidades, aprenda su �rea de la granja, ampl�e su red y comience a
construir sus reservas de efectivo, representando a otros inversionistas como su
compra o el listado del reactivo es una oportunidad enorme. Cuando un nuevo
inversionista viene a m� y pregunta c�mo romperse en este negocio sin la
experiencia y ning�n dinero efectivo, la primera cosa que le dir� es conseguir su
licencia. En mi opini�n, es una gran manera comenzar a aumentar tanto la
experiencia como el dinero efectivo ten�a que tener �xito en este negocio.

El cap�tulo 4: �d�nde deber�a comprar?

Probablemente una de las decisiones m�s grandes con las cuales los inversionistas
m�s nuevos luchan es donde invertir. El �rea de compra de un inversionista a menudo
se refiere como su ��rea de la granja�, y las �reas de la granja pueden ser tan
peque�as como una vecindad o dos o tan grande como un �rea del metro. Obviamente,
m�s peque�o el �rea de la granja, mejor lo llegar� a conocer y las casas en ello,
pero a la inversa, el m�s grande el �rea de la granja, la mayor parte de
oportunidad encontrar� para comprar grandes acuerdos. Para los inversionistas m�s
nuevos, recomendar�a un �rea de la granja que incluye un o dos c�digos postales
razonablemente clasificados - probablemente la talla de una peque�a ciudad.
Probablemente no quiere un �rea demasiado m�s grande que 5 millas cuadradas, y
probablemente no m�s que una poblaci�n de aproximadamente 10000 (que ser�a
aproximadamente 2000 casas en la mayor parte de sitios). Si esto parece
desalentador, comience con un �rea a�n m�s peque�a - siempre se puede ampliar m�s
tarde.

La determinaci�n de su �rea de la granja

Mencion� encima de esa decisi�n donde invertir a menudo es una decisi�n dif�cil
para un nuevo inversionista. Ir�nicamente, esto deber�a ser una de las decisiones
m�s f�ciles que tendr� que hacer. El secreto a la inversi�n inmobiliaria es
invertir donde sabe, y para la mayor parte de personas, as� es en su traspatio.
Cuando comenzando, siempre considere que el mejor lugar para invertir podr�a ser su
propia vecindad, su propia ciudad o su propia ciudad. Si ha vivido en el mismo
lugar durante varios a�os, probablemente tiene un mango bueno en el cual las
vecindades est�n �bien�, y que no est�n �tan bien�. Puede saber qu� �reas han
sostenido sus valores de la propiedad y que han tenido fluctuaciones salvajes.
Probablemente sabe donde el nuevo edificio ocurre y donde las vecindades son esto
comienza a un poco agotarse. Hay otras ventajas para la inversi�n en su propio
traspatio - no tendr� que ir en coche lejos para ver propiedades cuando espere
comprar, no tendr� que ir en coche lejos para supervisar su propiedad durante
renovaciones, y no tendr� que ir en coche lejos para verificar la propiedad
mientras se pone en una lista para la venta. Cuando primero comenc� a invertir,
defin� mi �rea de la granja como �dentro de 10 minutos conduciendo la distancia de
mi residencia personal�. Esto realmente me atendi� bien durante varios a�os. Ahora,
no siempre podr�a ser posible construir una carrera que reconstituye donde vive,
pero si va a comenzar a evaluar �reas para su negocio, podr�a comenzar tambi�n
donde sabe. Si m�s tarde decide que - por la raz�n que sea - invirtiendo en su
propia �rea no es factible, entonces puede comenzar a extenderse a otras �reas.
Lamentablemente, puede encontrar que no vive en ninguna parte cerca de un �rea de
inversi�n provechosa, en cuyo caso tendr�a que tomar algunas decisiones dif�ciles,
tal como si quiere moverse para concentrarse en sus objetivos de bienes inmuebles.
Por ejemplo, tengo varios amigos que viven en partes tremendamente caras de
California. Para ellos

para invertir en bienes inmuebles, necesitar�an 500000$ + s�lo para entrar en el

juego. Esto es un freno del espect�culo para ellos, y reconocen que si quieren
invertir en bienes inmuebles, ellos se tienen que mover en alg�n sitio con valores
de la propiedad inferiores o tienen que pasar mucho tiempo y energ�a que trata de
invertir lejano de la casa (hablaremos de esto m�s tarde).

An�lisis de mercados potenciales

La determinaci�n c�mo bien un mercado puede apoyar casas que tiran es tanto arte
como es la ciencia. Lamentablemente, no le puedo dar una lista de comprobaciones
corta de cosas de buscar lo que le dir� con decisi�n si un �rea de la granja
particular permitir� que usted tenga �xito como un rehabber. Sin embargo, le puedo
dar algunos principios generales que puede evaluar para determinar si su �rea
parece apropiada para reconstituir provechoso. Abajo, proporcionar� seis principios
directores puede y deber�a usar para comenzar a evaluar y decidir su �rea de la
granja. Los criterios cercar�n una combinaci�n de datos cuantitativos y un poco de
vieja conducci�n formada buena alrededor y vista para usted a qu� el �rea parece.
Btw, para los aspectos cuantitativos de este an�lisis, esto es donde tener el
agente de un comprador confiable o tener su propia licencia de bienes ra�ces y
acceso al MLS, entrar�n muy pr�ctico.

1. Las Proporciones de precios Entre Ventas minoristas y Afligidas Esta proporci�n

entre por qu� las propiedades afligidas en un �rea se venden y por qu� las
propiedades detallistas (sentido casas del movimiento en listo) se venden va a ser
un factor clave en c�mo bien un �rea apoya reconstituir. En un �rea donde las casas
afligidas se venden por mucho, mucho menos que por qu� las casas detallistas se
venden, va a haber m�s oportunidad de hacer una ganancia que en �reas donde las
propiedades afligidas se venden por casi tanto como propiedades detallistas. Por
regla general del pulgar, lo que quiere ver es propiedades afligidas (REOs y Ventas
en descubierto) venta por al menos el 50% de por qu� las propiedades detallistas
similares se venden. Por ejemplo, si en su �rea, una casa del movimiento en listo
media que se construy� a principios de los a�os 1990 y tiene 4 dormitorios y 2
cuartos de ba�o se vende por 200000$, y las casas de venta REO/Short similares en
la misma �rea se venden por menos de 100000$, puede tener una gran oportunidad de
hacer el dinero que reconstituye aquellos tipos de casas. Es importante tener
presente que hablamos de promedios, y no de las ventas m�s altas y m�s bajas en un
�rea - es bastante com�n que la casa de precios m�s baja vender� por menos del 50%
de lo que la casa similar m�s cara vender� por, pero si los promedios est�n en el
50%, esto es un signo muy bueno. Tambi�n, tenga presente que las casas similares
deben ser dentro de una peque�a distancia el uno del otro y en vecindades
relativamente similares. El objetivo es tratar de conseguir una comparaci�n de
manzanas a manzanas de los precios de venta, donde la �nica diferencia entre las
propiedades es el hecho que se est�n vendiendo como ventas �afligidas�.

2. �Hay all� Compradores En El �rea? Una segunda determinaci�n clave de si su �rea

apoyar� un negocio que reconstituye consiste en si las casas en su �rea se venden
en general. En muchas �reas del pa�s entre 2008-2011, no hab�a pr�cticamente ventas
de la propiedad detallistas. Esto es porque, con tantas casas ah� para elegir de a
precios rid�culamente bajos, los pocos compradores calificados se concentraban en
�reas donde la gente realmente quiso vivir. En otro, �reas menos deseables, los
compradores estaban pocos y lejos entre, y hasta las casas de alta cualidad puestas
en una lista en precios de ganga no consegu�an ning�n inter�s de compradores. Por
lo tanto, tiene que determinar si su �rea es la que donde los compradores esperan
actualmente comprar casas. La llave m�trica uso aqu� est� si al menos el 60% de
todos los listados detallistas en el �rea finalmente se vende, a diferencia de
remodelar del mercado antes de la venta. Si encuentra que la mayor�a de casas
detallistas en su �rea encuentra finalmente a compradores, sabe que hay un fondo
clasificado razonable de compradores interesados en el �rea, y por lo tanto un
fondo clasificado razonable de compradores que se interesar�n en sus propiedades
cuando se vuelva para revenderlos. Si encuentra que la mayor�a de ventas minoristas
en su �rea expira sin venderse alguna vez, se est� arrendando en vez del vendido, o
se est� por �ltimo extinguiendo el derecho de redimir en porque no se pueden
vender, puede querer pensar seriamente que mirar un mercado diferente reconstituye
casas.

3. �Cu�nto Suministro de Bienes inmuebles Tiene El �rea? A menudo oir� a corredores

de bienes ra�ces que hablan de qu� vibrante su mercado es en t�rminos de cuantos
los meses del suministro hay. Por esto significan, cuanto lo deber�a te�ricamente
tomar para vender todas las casas actualmente puestas en una lista para la venta
dada la tasa corriente de ventas en el �rea. Si el n�mero de meses del suministro
es grande, esto indica que hay relativamente pocos ventas para el n�mero dado de
vendedores (a menudo referido como el mercado de un comprador porque los
compradores tendr�n muchas casas para elegir de). Si el n�mero de meses del
suministro es peque�o, esto indica que las casas se venden r�pidamente y el
inventario se quedar� bajo (a menudo referido como el mercado de un vendedor porque
los compradores competir�n por el peque�o n�mero de casas disponibles). Mientras es
posible tener �xito reconstituyendo casas en un comprador o en el mercado de un
vendedor, los inversionistas m�s nuevos encontrar�n que el funcionamiento en el
mercado de un vendedor proporciona mucho menos incertidumbre y tensi�n. Mientras
podr�a ser un poco m�s dif�cil encontrar grandes acuerdos, una vez que haga comprar
algo y reconstituido, mucho con mayor probabilidad lo vender� en su precio inicial
esperado. La determinaci�n del n�mero de meses del suministro es f�cil:1. 2. 3.
Determine el n�mero corriente de casas activamente puestas en una lista para la
venta minorista en su �rea; Determine cuantas casas detallistas se vendieron en esa
misma �rea en los 30 d�as pasados; Divida el n�mero de casas activamente puestas en
una lista por el n�mero de casas vendidas para conseguir su suministro.

Como un ejemplo, digamos que hay 50 casas actualmente puestas en una lista para la
venta minorista en su �rea de la granja ahora mismo. Adem�s, digamos esto en esa
misma �rea, seis casas detallistas se han vendido en el mes pasado. La divisi�n 50
por 6 le da 83 - esto es el n�mero de meses del suministro actualmente en esa �rea.
Esto significa que se deber�an necesitar te�ricamente aproximadamente 8 meses para
vender todas las casas actualmente puestas en una lista para la venta en su �rea.
Deber�a contemplar la rehabilitaci�n en �reas que tienen menos de suministro de
aproximadamente 12 meses del inventario.

4. �Son Activos all� Otros Inversionistas En El �rea? Mientras esto no va a ser el

m�s confiable de cotas de referencia, sabiendo que hay otros inversionistas activos
- y exitoso - en el �rea le deber�a dar un poco de confianza adicional que el
mercado apoyar� sus esfuerzos. Recientemente acompa�� con un inversionista
afortunado de F�nix y comenzamos a buscar nuevos mercados para rompernos en juntos.
Despu�s de dirigirnos a varios analistas y haciendo mucha investigaci�n, decidimos
dar Milwaukee, Wisconsin un intento. Antes de volar all� arriba por primera vez,
brinqu� en l�nea y comprob� las Asociaciones de Inversionistas de Bienes inmuebles
Milwaukee (Milwaukee REIA) sitio web para ver si hab�a muchos inversionistas
locales. Lo que encontr� sorprendido m� - no s�lo era el ingreso peque�o, pero el
sitio web no ten�a esencialmente actividad durante los a�os del �ltimo par.
Entonces, para llegar a Milwaukee, comenzamos a dirigirnos a corredores de bienes
ra�ces, abogados de cierre y otras personas enteradas de la industria - nuestra
pregunta grande a cada uno de ellos era, ��Est� all� mucha actividad de la
inversi�n de la rehabilitaci�n en el �rea?� Casi un�nimemente, nos dijeron que
hab�a muy pocos inversionistas de la rehabilitaci�n en el �rea de Milwaukee.
�Incluso despu�s de varios meses de trabajo en nuestro primer proyecto, entrevista
de contratistas y gesti�n de redes con otros profesionales de bienes inmuebles en
el �rea, somos apremiados para encontrar m�s que una pareja otros inversionistas
serios en esa ciudad relativamente grande! Si esto fuera nuestra cota de referencia
principal para determinar un �rea de la granja, probablemente nunca habr�amos
brincado en este mercado, pero por suerte colocamos m�s valor en la m�trica encima
y decidimos que las partes de Milwaukee (los barrios residenciales, generalmente)
estaban listas para comprar algunos grandes acuerdos de la rehabilitaci�n. La cosa
graciosa es, ahora que hemos estado en el mercado durante varios meses y lo hemos
hecho p�blico que invertimos en ese mercado, hemos estado consiguiendo preguntas de
varios otros inversionistas que se interesan en prueba del mercado de Milwaukee y
competici�n con nosotros. De este modo, aunque no pudi�ramos calibrar de fuentes
fidedignas el mercado basado en otros inversionistas, una vez que brincamos en,
otros inversionistas comenzaron a usarnos para calibrar de fuentes fidedignas el
mercado. �Esto es otra gran lecci�n - aun si es bastante afortunado de encontrar un
gran mercado sin explotar, probablemente no se quedar� as� mucho tiempo, as� lo
aprovechar� mientras puede!

5. Indicadores del mercado y tendencias

En t�rminos generales, los indicadores del mercado y las tendencias le dar�n una
idea de lo que las perspectivas a largo plazo son para los bienes inmuebles en un
�rea dada. Mientras la familiarizaci�n de usted con estos datos y tendencias va a
ser mucho m�s importante cuando planea sostener la propiedad para el a largo plazo
a diferencia de cuando planea revender su propiedad dentro de unos meses, todav�a
hay algunas muy buenas razones para ser familiares con las tendencias de su �rea
justo cuando un rehabber. Por ejemplo, si planea trabajar en su �rea de la granja
durante varios a�os en el futuro, es ventajoso reconocer si el �rea parece un
candidato probable por el �xito a largo plazo. Tambi�n, si alguna vez se encuentra
necesidad teniendo de decidir si quiere agarrarse a una de sus propiedades mucho
tiempo, sabiendo que las a largo plazo tendencias del mercado le pueden ayudar con
esa decisi�n. Para no mencionar, la familiaridad con las perspectivas de bienes
inmuebles a largo plazo para su �rea de la granja puede abrir oportunidades
adicionales dentro de y fuera del mundo o reconstituir. Aqu� est�n los cuatro
indicadores y las tendencias que tender�n a definir su mercado inmobiliario: el
Crecimiento demogr�fico de Tendencias Demogr�fico o la contracci�n son quiz�s la
fuerza de bienes inmuebles a largo plazo influencer m�s fuerte. Cuando las
poblaciones crecen, la demanda del alojamiento puede dejar atr�s r�pidamente el
suministro existente, creando el mercado de un �vendedor�. Esta demanda aumentada
del alojamiento hace que el suministro del alojamiento se caiga (�bueno para
revender propiedades!), ya que la gente quiere comprar y alquilar cualquier espacio
disponible. El concurso por compradores hace que precios se eleven y empuja valores
de mercado m�s alto. Por otra parte, cuando los precios demogr�ficos est�n trending
abajo, el suministro deja atr�s la demanda del alojamiento, y por consiguiente el
suministro del alojamiento aumentar� y ser� m�s dif�cil y m�s dif�cil de revender
bienes inmuebles. Cuando las reventas de la propiedad disminuyen en el mercado de
este �comprador�, el valor de las propias propiedades se caen, y los valores de
mercado se caer�n. Para conseguir una idea de donde las tendencias demogr�ficas se
dirigen hacia su �rea, mire el sitio web para La Oficina del Censo
(http://www.census.gov) y La Oficina de Estad�sticas Laborales
(http://www.bls.gov). El crecimiento de Empleo de Tendencias de empleo o la
contracci�n son importantes porque es un indicador clave de lo que va probablemente
a pasar con el crecimiento demogr�fico. Por ejemplo, cuando una empresa grande se
mueve en una ciudad, tiene un impacto grande a la poblaci�n. No s�lo trae a
empleados con ello y alquila el talento local, pero provee a una poblaci�n estable
de consumidores que necesitan servicios como restaurantes, reparaci�n autom�tica,
peluqueros, etc. Por lo tanto, mientras una compa��a se puede mover en la ciudad
con 1000 empleados, la industria de servicios para apoyar a aquellos 1000 empleados
puede traer a m�s 1000 o 2000 personas al �rea. El crecimiento de empleo puede
conducir r�pidamente el crecimiento demogr�fico. Por supuesto, cuando las compa��as
dejan la ciudad o despiden a empleados, tiende a tener un efecto negativo en
tendencias demogr�ficas, y tambi�n en el mercado inmobiliario. Otra vez, no s�lo
los empleados dejar�n la ciudad,

pero hay ahora menos demanda de la industria de servicios acompa�ante, y aquellos

trabajadores del servicio dejar�n probablemente la ciudad que busca pastos m�s
verdes en otra parte. Como un inversionista de bienes inmuebles, siempre deber�a
tratar de quedarse encima de lo que pasa con los empleadores principales en su �rea
de la granja, y si los nuevos empleadores - o la nueva industria - se acercar�n.
Sobreconstruyendo Cuando las poblaciones aumentan, los constructores se vuelven
locos tratando de mantenerse al corriente de la demanda del alojamiento.
Generalmente, tan se concentran en nuevos constructores del alojamiento adquisici�n
de la misma cantidad de inventario del alojamiento en el mercado tan pronto como
sea posible que no notan cuando el suministro comienza a alcanzar la demanda. Esto
lleva al sobreedificio, donde hay demasiadas nuevas casas y las unidades del
alquiler en el mercado que se est� exigiendo. Con demasiado inventario, las
reventas comienzan a caerse, que lleva a precios del alojamiento decrecientes y
valores de mercado por �ltimo decrecientes. Finalmente, los constructores dejar�n
de construir, pero para entonces a menudo es demasiado tarde, ya que el mercado m�s
que se satura. Si todav�a hay una econom�a subyacente fuerte en la �rea local, la
poblaci�n deber�a seguir creciendo, y finalmente el exceso de provisi�n de unidades
del alojamiento se absorber�. Si la econom�a subyacente no es fuerte, se pueden
necesitar muchos a�os para las unidades del alojamiento excedentes para absorberse,
y el mercado inmobiliario local se puede estancar durante per�odos de tiempo
largos. Las Tendencias de Tendencias socioecon�micas en el n�mero de casas e
ingresos dom�sticos desempe�an un papel fundamental en la vacante y precios de
ingresos experimentados en los mercados circundantes. Por ejemplo, en ubicaciones
donde hay un precio del divorcio alto, las familias tender�n a ser m�s peque�as, y
la demanda del alojamiento tender� a ser m�s alta. Los cambios de ingresos
dom�sticos tambi�n desempe�an un papel interesante en bienes inmuebles de la
inversi�n; por ejemplo, cuando los ingresos dom�sticos se caen, muchas personas
comienzan a alquilar casas a diferencia de la compra, as� haciendo da�o a
inversionistas que prefieren revender sus propiedades.

6. La adquisici�n de una �Sensaci�n� Para La Ubicaci�n �ltima pero no s�lo es la

informaci�n puramente cualitativa que va a pasar gastos de horas conduciendo en su
�rea de la granja potencial, consiguiendo una idea de los tipos de casas, tipos de
vecindades y tipos de personas en el �rea. Mientras no hay nada cient�fico o
cuantitativo sobre este enfoque, aqu� est�n algunas cosas de las cuales deber�a ser
reconocido yendo en coche alrededor: Muchas veces, las mejores �reas para remodelar
casas son aquellos que tienen vecindades de la clase media fuertes. Quiere �reas
donde hay orgullo de la propiedad (c�spedes agradables, ordenados, pocas
�monstruosidades�, y colinda quienes saben y se relacionan el uno con el otro) y

donde las familias que consideran la instalaci�n se sentir�an bienvenidas y c�modo.

Hist�ricamente, las vecindades �establecidas� m�s viejas que tienen 20-30 a�os
tendieron a hacer a los mejores candidatos, porque aquellos eran las �reas donde
los propietarios ten�an la capital y los precios eran razonables. Estos d�as
aunque, con la crisis econ�mica corriente, no debiera excluir casas m�s nuevas y/o
vecindades m�s nuevas, ya que las extinciones del derecho de redimir y las ventas
en descubierto rebajan los precios de casas m�s nuevas tambi�n. Va a querer �reas
donde la mayor�a de casas es vivida en por los due�os a diferencia de alquilar. Los
due�os tienden a tomar el mejor cuidado de sus casas que los arrendatarios hacen, y
las vecindades con muchos inquilinos del due�o tienden a m�s cerca tejerse. Las
�reas donde muchos due�os han vivido durante per�odos de tiempo largos est�n bien
ya. Estas �reas tienen ra�ces s�lidas, tienden a tener menos delito y porque los
due�os generalmente tienen un trozo bueno de la capital en sus propiedades, hay
menos posibilidad que las casas en el �rea toda la extinci�n del derecho de redimir
de cayendo del principio. Cualquier �rea que tenga servicios del consumidor
convenientes y compra est� bien; cualquier �rea que mezcle negocios comerciales
(tiendas autom�ticas, dep�sitos, etc.) con el residencial tiende a ser menos
deseable para reconstituir y revender casas, ya que muchas familias no quieren el
ruido asociado con estos tipos de negocios.

Mientras me gusta decir a la gente, �No necesariamente tiene que ser un �rea donde
decidir�a vivir�, deber�a ser un �rea donde podr�a vivir felizmente y criar a sus
hijos. Por �ltimo, si el �presentimiento� que consigue de un �rea particular no
est� bien, no deber�a importar lo que los datos cuantitativos le dicen - que va a
ser mucho m�s feliz, y m�s tener �xito por lo tanto, en un �rea donde tanto los
datos como la �sensaci�n� son correctos.

Mi �rea de la granja
S�lo para darle una idea de la talla/alcance del �rea de la granja que podr�a
querer apuntar, d�jeme decirle sobre mi �rea de la granja, lo que era cuando
comenc� en este negocio y lo que es ahora. Recuerde, su camino no tiene que seguir
m�o, y no hay raz�n su �rea de la granja no puede ser mucho m�s grande o m�s
peque�a, pero esto le puede dar un poco de perspectiva en lo que ha trabajado bien
para m�. Decid� invertir cerca de la casa. De hecho, esto era mi objetivo primario
(adem�s de la fabricaci�n de dinero). Vivo en el condado de Cobb, un condado s�lo
al noroeste de Atlanta, Georgia:

El condado de Cobb es realmente bastante grande - cerca aproximadamente 345 millas

cuadradas y tiene una poblaci�n de m�s de 700000. Cuando primero comenc�, decid�
concentrarme en una ciudad dentro de en el condado de Cobb - Austell, Georgia:

Austell tiene dos c�digos postales, un �rea de aproximadamente 6 millas cuadradas y

una poblaci�n de aproximadamente 8000. Despu�s de hacer un poco de investigaci�n
MLS en ventas de la propiedad de Austell, not� que aproximadamente la mitad de
Austell pareci� lista para invertir (un c�digo postal) mientras la otra mitad
pareci� �no tan lista� (el otro c�digo postal). La mitad �mala� ve�a cantidades
grandes del inventario, pocas ventas minoristas y la proporci�n entre ventas de la
propiedad afligidas y detallistas era peque�o. De este modo, decid� concentrarme en
la mitad de Austell, Georgia:

Por �ltimo, esta �rea de la granja (este c�digo postal) cerc� aproximadamente 3
millas cuadradas y una poblaci�n de aproximadamente 4000 personas. Tener una tan
peque�a �rea de la granja signific� que podr�a tardar mucho en encontrar un
acuerdo, pero tambi�n signific� que podr�a aprender el �rea dentro y en s�lo unas
semanas de la pareja. Gast� las pr�ximas dos semanas conduciendo cada calle y a
trav�s de cada vecindad en esa parte de Austell. Comenc� a ver modelos - la misma
media docena de constructores hab�a venido entre 1995-2000 y hab�a presentado un
n�mero masivo de casas en esta ciudad. De hecho, las vecindades eran todos muy
similares con casas que se venden a puntos de precios casi id�nticos. Dentro de
unas semanas de la pareja, mi esposa y yo sab�amos cada calle y cada subdivisi�n en
esa mitad de Austell. Cuando nuestro agente nos trajo un acuerdo, todo que ten�amos
que saber era la direcci�n antes de que tuvi�ramos una idea buena de a qu� la casa
pareci�, a qu� la vecindad pareci�, etc. Es probablemente seguro decir que mi
esposa y yo hemos revendido m�s propiedades en Austell en los 4 a�os pasados que
cualquier otro inversionista local (�o venda al por menor al corredor de bienes
ra�ces!). De hecho, esto ha llevado a otros inversionistas que nos llaman para
vender sus casas reconstituidas, y nos ha llevado siendo capaz de construir
relaciones s�lidas con los agentes de todos los compradores en el �rea. Cuando un
agente tiene un comprador en Austell, es bastante com�n para nosotros ser la
primera llamada telef�nica que el agente hace para ver que propiedades tenemos
disponible y que propiedades tenemos la llegada disponible. Igualmente, es bastante
com�n para agentes que venden propiedades afligidas en Austell llamarnos para ver
si nos interesamos en la compra.

Un a�o despu�s de comenzar nuestro negocio, hab�amos construido esencialmente una

compra automatizada y venta del conducto en nuestra �rea de la granja. Estos d�as,
nos concentramos en varias ciudades dentro del condado de Cobb, pero nuestra �rea
de la granja todav�a es relativamente peque�a. Nuestra �rea de la granja total es
probablemente aproximadamente 35 millas cuadradas y abarcadura de una poblaci�n de
aproximadamente 100000. No hay casa en nuestra �rea de compra a la cual no podemos
ir en coche en 30 minutos o menos, que todav�a es nuestro objetivo. Mi punto es, no
tenga miedo de comenzar peque�o. Mientras muchos inversionistas sienten la
necesidad de echar una amplia red - pensamiento que los conseguir� m�s acuerdos -
hacerse un experto en un �rea peque�a proporciona muchas ventajas adicionales que
pueden ser m�s ventajosas para su negocio. Si realiza que su peque�a �rea de la
granja no proporciona bastante flujo del acuerdo potencial, siempre se puede
ampliar a un �rea m�s grande; la extensi�n incremental siempre es m�s f�cil que el
comienzo grande en primer lugar.

El cap�tulo 5: �qu� deber�a comprar?

Uno de los sellos de un inversionista afortunado es la gesti�n de tiempo buena, y
cuando viene a la inversi�n, una llave a la gesti�n de tiempo sabe en que clases de
propiedades deber�a enfocar su energ�a y que clases de propiedades son s�lo la
basura de su tiempo. Mientras cualquier propiedad puede ser un acuerdo potencial si
es bastante persistente (y bastante h�bil), los nuevos inversionistas deber�an
enfocar su tiempo y energ�a en los tipos de propiedades que con la mayor
probabilidad causar�n adquisiciones exitosas y grandes acuerdos.

Propiedades afligidas
La llave a ser un inversionista de bienes inmuebles afortunado es capaz de apuntar
y encontrar �propiedades afligidas�. Oir� que el t�rmino apen� la propiedad mucho
en este negocio, y oir� que us� en muchos contextos diferentes. Pero, en t�rminos
generales, una propiedad afligida es la que donde los due�os de la propiedad o la
propia propiedad est�n en una posici�n donde es probable que la propiedad se venda
debajo del valor de mercado.

Las condiciones que Llevan a la Angustia de la Propiedad hay t�picamente tres

situaciones que har�n que una propiedad se aflija y a menudo llevar�n por su parte
a una propiedad vendida debajo del valor de mercado:1. Apuros financiero de Due�os.
Sin duda la situaci�n m�s com�n que causa la angustia de la propiedad es la
situaci�n financiera adversa de los due�os. Estos d�as, con la econom�a y el
mercado inmobiliario ambo sufrimiento, vemos dos situaciones financieras comunes
que llevan al bulto de las propiedades afligidas en este pa�s: las Casas son
�submarinas� en sus hipotecas. Muchos due�os estos d�as deben m�s en su hipoteca
que su casa vale. Esto significa que el propietario se tiene que vender por menos
que lo que deben o tienen que encontrar una soluci�n creativa donde pueden vender
la propiedad (o transferir el control de la propiedad) sin necesidad tener de pagar
su pr�stamo en el momento de la venta. Los propietarios tienen el problema haciendo
sus pagos de la hipoteca. Incluso en situaciones donde una casa no es submarina, si
el propietario tiene el problema haciendo sus pagos de la hipoteca - debido a la
p�rdida de su trabajo, infrautilizaci�n, etc. - se encontrar�n en peligro de la
extinci�n del derecho de redimir si no pueden vender sus propiedades r�pidamente.
Esto a menudo lleva a descuentos en la venta de la propiedad, sobre todo si el
comprador se puede cerrar r�pidamente y sin requerir mucho del due�o en t�rminos de
ayuda financiera.

Si un propietario se vuelve un o ambos de las susodichas situaciones financieras,

hay una oportunidad del inversionista elegante de ayudar a solucionar los problemas
del propietario, y a cambio, potencialmente ponerse muy en una casa. 2. Angustia
personal de Due�os. La angustia del due�o no siempre es causada por situaciones
financieras. En muchos casos, la angustia del propietario puede ser causada
puramente por circunstancias de la vida de su control. Las situaciones de la vida a
veces comunes requerir�n que un propietario quiera o tienen que vender su casa
r�pidamente, y cuando los due�os se pongan en una posici�n donde se obligan a
venderse r�pidamente, querr�n generalmente venderse con un descuento para hacer
esto pasar. Las cuatro situaciones m�s comunes con las cuales se topar� donde un
propietario quiere o tiene que vender su casa r�pidamente son as�: Divorcio de los
due�os Death de uno o varios cambio del due�o Job que requiere un traslado r�pido
propietario Cansado y agotado por tanto trabajo

Estas circunstancias a menudo traducen a una situaci�n donde el vendedor extra se

motiva para deshacerse de la propiedad r�pidamente y por lo tanto crea una gran
oportunidad de un inversionista inteligente. 3. Condici�n de la Propiedad pobre. En
muchos casos, la angustia est� m�s en la condici�n de la propiedad que en las
circunstancias del due�o. Cuando una propiedad est� en el mal estado, el grupo
potencial de compradores para la propiedad enormemente se reduce. Los propietarios
t�picos no quieren comprar una casa donde tendr�n que hacer mucho trabajo y gastar
mucho dinero, aun si significa que la casa se puede comprar con un descuento.
Prefieren gastar m�s dinero para una casa donde se pueden acercar s�lo y no tener
para tratar con cuestiones de la propiedad. De hecho, aun si un propietario t�pico
quisiera comprar una propiedad en el mal estado, su prestamista probablemente no lo
permitir�a. La mayor�a de los prestamistas de la hipoteca tradicionales no
prestar�n el dinero a compradores para propiedades que no est�n en �el movimiento
en la� condici�n lista - sentido todos los sistemas principales con el trabajo de
la casa. Incluso poca materia como un calentador de agua que no funciona o estufa
ausente puede ser bastante para un prestamista para rechazar proporcionar una
hipoteca. Las propiedades en la condici�n afligida pueden necesitar s�lo la
actualizaci�n b�sica o pueden necesitar una revisi�n enorme, pero lo que tienen en
com�n es menos competencia de compradores detallistas. En algunos casos, donde las
casas necesitan mucho trabajo, hay a�n menos competencia de otros inversionistas
que se asustan de renovaciones grandes. Estas situaciones proporcionan la gran
oportunidad de inversionistas no asustados para brincar en y conseguir sus pies
mojados.

Como un inversionista, deber�a pensar en usted como un solucionista del problema -

una de sus llaves m�s grandes al �xito encontrar� problemas y los solucionar�. Y
los problemas que tendr� que solucionar est�n aquellos encima. Si encuentra a
propietarios que afrontan estas situaciones y se puede colocar para ayudar a
solucionar sus problemas en un camino que es mutualmente ventajoso para ambos
lados, encontrar� que los grandes acuerdos caen constantemente a su regazo.

Propiedades detallistas
Quiero mencionar r�pidamente la parte de enfrente de propiedades afligidas - y
aquellos son �propiedades detallistas�. S� de muchos nuevos inversionistas que,
hasta dici�ndose una y otra vez que se deber�an concentrar en propiedades
afligidas, gastan sus d�as mirando y haciendo ofertas de propiedades detallistas en
cambio. Y luego desali�ntese como la oferta despu�s de que la oferta se ignore o se
rechace. Como un inversionista, es importante que sepa la diferencia entre una
venta al por menor y una propiedad afligida y tambi�n que entiende por qu� deber�a
enfocar su tiempo y energ�a en las propiedades afligidas y no las propiedades
detallistas. �La venta al por menor� simplemente significa que los vendedores y la
propiedad no se afligen y que la propiedad est� en el bien bastante forma que
vender�a probablemente a un comprador detallista (que en bienes inmuebles es
generalmente un propietario que vivir� en la casa). Las propiedades detallistas son
el tipo m�s com�n de la propiedad que encontrar� como un inversionista de bienes
inmuebles - est�n en todas partes, que es probablemente por qu� son tal encanto
para tantos nuevos inversionistas. Sin embargo, no quiere alcanzarse en la trampa
de pensamiento, �Si hay tantas propiedades detallistas ah�, no deber�a ser
demasiado dif�cil para m� comprarlos aqu� y all�. Hay varios motivos por qu� las
propiedades detallistas son casi imposibles para inversionistas de comprar con un
descuento y por qu� los inversionistas generalmente no se deber�an molestar con
propiedades detallistas: las propiedades detallistas son por definici�n en buenas
condiciones, y va a haber mucho m�s concurso por estas casas que para otras casas
en la condici�n menor. La raz�n de esto es simple - las casas en buenas condiciones
requieren menos trabajo de sus compradores y las casas en buenas condiciones son
mucho m�s f�ciles a conseguir hipotecas para. Las propiedades detallistas hacen un
comprador grande reunir y porque los vendedores no quieren venderse, esto a menudo
muy dif�cil de comprar estas propiedades por menos que el valor de mercado, el que
significa que casi nunca hay mucho cuarto financiero para comprar una propiedad
detallista, arreglarla y revenderla. Por esta raz�n, menos inversionistas pasar�n
mucho tiempo mirando o considerando comprando propiedades detallistas. Las
propiedades detallistas generalmente se venden muy extensamente - a menudo se ponen
en una lista en el MLS y otros sitios web de bienes inmuebles para cada uno para
ver - el que significa que no tendr� ventaja competitiva a otros compradores que
buscan una propiedad.

Esperamos que ahora va sin decir que probablemente no quiere enfocar mucho tiempo o
energ�a en mirar propiedades detallistas. Y esto es bien, porque estos d�as, las
propiedades afligidas est�n en todas partes, y no deber�a tener demasiada
dificultad encontr�ndolos.

De este modo, ahora que le he convencido (con esperanza) de que la propiedad

afligida es la llave a la inversi�n exitosa, tambi�n deber�a ser obvio que el m�s
afligido la propiedad - y/o el m�s afligido la situaci�n del propietario - el mejor
la oportunidad de muy. Con esto en mente, quiero hablar un poco del proceso de la
extinci�n del derecho de redimir, cuando muchas propiedades afligidas van a ser
afectadas por este proceso - la propiedad se volver� una extinci�n del derecho de
redimir pr�xima o la propiedad se habr�n extinguido el derecho de redimir
recientemente sobre. Y adelante a lo largo en el proceso de la extinci�n del
derecho de redimir una propiedad es, m�s afligido el propietario probablemente
ser�.
El proceso de la extinci�n del derecho de redimir
Para entender varios aspectos de la inversi�n de la propiedad afligida, es
importante entender el proceso que conduce el bulto de las propiedades afligidas
con las cuales se encontrar� - y esto es el proceso de la extinci�n del derecho de
redimir. En primer lugar, vamos a definir� en t�rminos muy simples� cual la
Extinci�n del derecho de redimir es: la Extinci�n del derecho de redimir es la
causa judicial por lo cual el prestamista en una propiedad puede adelantar la
propiedad de la propiedad deber�a la falta del prestatario (dejar de pagar) por el
pr�stamo. Cuando un propietario no puede pagar la hipoteca mensual en su propiedad,
el prestamista (generalmente un banco) puede ganar el control y la propiedad de la
propiedad. El prestamista intentar� generalmente vender la propiedad en subasta en
la tentativa de recuperar la cantidad del pr�stamo, y si esto falla, a menudo
vender� la propiedad en el mercado abierto.

Seg�n cual estado vive en, experimentar� probablemente uno de dos juegos de
procesos alrededor de extinciones del derecho de redimir: Extinci�n del derecho de
redimir no judicial: Esto es un proceso de la extinci�n del derecho de redimir que
no implica los tribunales o el sistema judicial y donde las reglas para la
extinci�n del derecho de redimir son definidas por leyes del estado. Extinci�n del
derecho de redimir judicial: Esto es un proceso de la extinci�n del derecho de
redimir que se trata a trav�s del sistema judicial, mucho como cualquier otro tipo
del pleito.

Muchos estados apoyan ambos tipos del proceso de la extinci�n del derecho de
redimir, con uno o el otro siendo est�ndar.

Proceso de la Extinci�n del derecho de redimir no judicial En la mayor parte de

estados de la extinci�n del derecho de redimir no judiciales, para una propiedad
para extinguirse el derecho de redimir sobre, el prestamista debe pasar por proceso
de un vario mes para recobrar el control de la propiedad y luego venderlo. Mientras
cada estado tiene su propio conjunto de reglas particular alrededor de las reglas
para seguirse, la cronolog�a abajo indica el proceso de alto nivel m�s com�n de la
extinci�n del derecho de redimir no judicial:

El aviso de la Falta El primer paso en el proceso de la extinci�n del derecho de

redimir es la clasificaci�n de un �Aviso de la Falta� (CABEZADA) con la oficina de
grabaci�n del condado (en el condado donde la propiedad se localiza) despu�s del
prestatario pierde varios meses de pagos. Esto pone al propietario sobre el aviso
que el proceso de la extinci�n del derecho de redimir ha comenzado y que la casa se
programar� para la subasta/venta. El aviso de la venta del Fideicomisario Si el
prestatario no trae el pr�stamo corriente dentro de un per�odo de tiempo del juego
despu�s de la CABEZADA se archiva, el prestamista fijar� un aviso de la venta en la
propiedad. Este aviso tambi�n se registrar� con la oficina de grabaci�n del condado
y generalmente se publicar� en un peri�dico local o publicaci�n durante pr�ximas
varias semanas. La venta del fideicomisario Entonces y ubicaci�n especificada en el
Aviso de la venta (generalmente los pasos del juzgado del condado), la propiedad se
subasta al mejor postor, que debe pagar el precio de oferta alto en el dinero
efectivo. El ganador de la subasta recibe la propiedad de la propiedad. �Pero, la
mayor parte de propiedades nunca se venden en subasta! La oferta de subasta inicial
en la propiedad es puesta por el prestamista que extingue el derecho de redimir la
hipoteca, y esta oferta de apertura es por lo general igual a cualquier cantidad
fue debido en la propiedad por el prestatario (m�s cualquiera se acumul�
honorarios). Pero, la mayor parte de inversionistas no juzgan que la mayor parte de
propiedades valen la cantidad debida, por tanto la mayor�a de propiedades no recibe
una oferta en o encima del precio de oferta inicial. Y, si no hay ofertas m�s alto
que el precio de oferta inicial, la propiedad ser� comprada por el prestamista. Las
Propiedades de Real Estate Owned (REO) que no se venden en subasta y son compradas
por el prestamista se llaman �Bienes inmuebles Pose�dos�, o REO, propiedades. Estas
propiedades son vendidas por el prestamista (casi) exactamente el mismo camino que
cualquier otra propiedad que se venda en el mercado abierto - a alg�n punto despu�s
de que la venta del fideicomisario, el prestamista presentar� la propiedad REO para
la venta poni�ndolo en una lista con un corredor de bienes ra�ces en el MLS. La
cantidad de tiempo que un prestamista esperar� antes de poner en una lista la
propiedad para la venta en el MLS var�a basado en el capricho del prestamista. Un
prestamista puede presentar una propiedad REO para la venta dentro de unas semanas
de la pareja o puede sostener en la propiedad durante meses o a�os antes de ponerlo
en una lista para la venta. Esto es por qu� tantas casas esa mirada

extinguido el derecho de redimir se puede sentar vacante durante meses o a�os antes
de que note que unos bienes inmuebles entran el patio. Este proceso entero puede
ser tan corto como s�lo 3-5 semanas en algunos estados y podr�a ser hasta 1-2 a�os
en otros estados. Adem�s, algunas jurisdicciones subastar�n la propiedad tan poco
como una vez por mes, mientras otras jurisdicciones pueden sostener subastas cada
d�a de la semana. Querr� hacerse familiar con las leyes de su estado si compra en
un estado de la extinci�n del derecho de redimir no judicial.

Criterios de la propiedad
Cu�ndo la gente me pregunta, ��Cu�les son sus criterios para comprar casas?� mi
respuesta es espec�fica: busco el estilo tradicional, casas de la familia solas que
se construyeron despu�s de 1990, con al menos 3 dormitorios, al menos 2 cuartos de
ba�o, un nivel y traspatio utilizable y esto revender� despu�s de renovaciones por
entre 100000-150,000$.

Si me pregunta por qu� me concentro en aquellos tipos de casas, mi respuesta es

simple: �Aquellos son los tipos de casas que se venden en mi �rea! No importa si
personalmente como o me disgustan estos tipos de casas; todo que importa es que los
compradores en mi �rea tienden a gustar ellos. Si los compradores en mi �rea
prefirieran que las casas del rancho de 5 dormitorios incorporaran los a�os 1950,
entonces esto ser�a mis criterios de compra. El punto es, apuntando propiedades, la
preferencia personal es importante para un grado (si le gusta esto, los otros
probablemente tambi�n van), pero mucho m�s importante que lo que prefiere es lo que
los compradores en su mercado tienden a preferir. Tambi�n es importante realizar
que s�lo porque cierto tipo de la propiedad se puede vender muy, muy
econ�micamente, que no lo hace muy. Aqu� est� un ejemplo de esto de la experiencia
personal... En mi mercado, puede encontrar algunas casas para una familia
extraordinariamente baratas que tienen s�lo 1,5 cuartos de ba�o. Los bancos y los
propietarios regalan pr�cticamente estas casas. Algunos inversionistas en mi �rea
son muy excitados por los precios bajos en estas propiedades, pero el hecho es, es
casi imposible revender estas casas ahora mismo en mi mercado. Aqu� est�n algunos
datos relevantes: En 2010, en la ciudad donde enfoco la mayor parte de mi
inversi�n, hab�a 318 ventas minoristas. De aquellos 318 ventas, exactamente seis de
aquellos ten�an menos de 2 cuartos de ba�o enteros. �S�lo el 2% de ventas en mi
mercado era de propiedades con menos de 2 cuartos de ba�o! Habr�a estado loco por
tratar de reconstituir y revender casas con menos de 2 cuartos de ba�o enteros
durante ese tiempo, sin tener en cuenta c�mo barato podr�a haber sido capaz de
comprarlos.

Cualquier inversionista que no hiciera la investigaci�n y supusiera que la compra

de casas baratas con 1,5 cuartos de ba�o fuera un movimiento brillante
probablemente termin� con muchas casas sin vender ese a�o. Por suerte, hice la
investigaci�n, y sab�a que tipos de casas ser�a capaz de revender - aquellos son
las casas que me concentr� en comprar.

�Qu� Caracter�sticas deber�a Considerar? Basado en el susodicho, deber�a ser obvio

que no le puedo decir que tipos de casas deber�a invertir en, y que caracter�sticas
de la propiedad deber�a buscar. Sin embargo, le puedo dar una descripci�n general
de las caracter�sticas de la propiedad deber�a pensar en y luego hacer un poco de
investigaci�n para determinar lo que expresamente se vende (y no se vende) en su
mercado. Aqu� est�n las caracter�sticas de la propiedad m�s importantes que deber�a
investigar determinando cual sus criterios de la propiedad espec�ficos es: Edad de
la Propiedad: En la mayor parte de �reas, hab�a retumbos del alojamiento a varios
puntos durante los 100 a�os pasados. Mientras sus datos le dir�n con seguridad, en
mi experiencia, las casas construidas durante el retumbo m�s reciente ser�n las m�s
deseables a potenciales compradores (mientras el retumbo antes de esto hace para
los mejores alquileres). Por ejemplo, en Atlanta, hab�a un retumbo del alojamiento
en los a�os 1970 y mediados de los a�os 1990. Como un rehabber, me concentro en
casas incorpor� los a�os 90; muchos de los propietarios que conozco se concentran
en propiedades incorpor� los a�os 70. Otra vez, esto es una regla general, y sus
datos le dir�n con seguridad. Estilo de la propiedad: En la mayor parte de �reas,
van a haber ciertos estilos de casas que predominan el paisaje. En general, �stos
son los tipos de compradores de casas prefieren en esa �rea. Sin embargo, esto es
no siempre el caso. Por ejemplo, hist�ricamente, siempre hab�a muchas casas del
estilo del rancho solas piso en mi �rea, y todav�a ver� MUCHAS de estas casas del
estilo alrededor. Sin embargo, los compradores ahora prefieren casas del estilo m�s
tradicionales a los ranchos, que tienden a ser m�s populares como alquileres. As�
pues, otra vez, aseg�rese que tiene los datos. Tipo de construcci�n: Querr� saber
si sus compradores prefieren casas enmarcadas, ladrillo, estuco, etc. Mientras la
mayor parte de tipos de construcci�n har�n el trabajo, habr� generalmente algunos
estilos preferidos en su �rea, y �stas ser�n las casas a las cuales los compradores
naturalmente se atraen. Recuerde, no suponga que los otros quieran la misma cosa
que quiere - - sobre todo si viene de un �rea diferente. Un gran ejemplo aqu� es
que me disgustan s�tanos - tanto como un propietario como como un inversionista
(son hoyos del dinero a un inversionista). Sin embargo, la mayor parte de los
compradores en mi �rea AMAN s�tanos, por tanto ser�a un tonto para renunciar una
gran casa con un s�tano s�lo debido a mis preferencias personales. N�mero de
Dormitorios/Cuartos de ba�o: En todas las �reas, habr� un n�mero m�nimo de
dormitorios/cuartos de ba�o que son necesarios para vender una propiedad
r�pidamente. En mi �rea, sol�a ser 3 dormitorios y 2 cuartos de ba�o era m�nimo;
durante el a�o pasado, es transitioned a

el punto donde los compradores exigen al menos 4 dormitorios y 2 ba�os. De este

modo, esto es nuestros nuevos criterios. Talla de la parte: Seg�n su �rea y su
comprador demogr�fico, puede ver tendencias en los tipos y las tallas de las partes
que tienden a venderse r�pidamente. Mientras en m�s �reas rurales y suburbanas, los
compradores van a acostumbrarse a partes m�s grandes (partes llanas generalmente
preferibles para partes monta�osas), en las ciudades, cualquier espacio exterior
privado puede tender a ayudar a la propiedad a venderse r�pidamente y en un premio.
Es importante saber que tipos de partes son esperados por el comprador t�pico y
aseguran que su propiedad lo tenga. Subdivisi�n o Independiente: a menudo oir� que
no deber�a comprar la propiedad de la inversi�n en caminos ocupados, pero tomar�
ese un paso adelante - en muchas �reas, los compradores van a esperar no caminos
s�lo no ocupados, sino tambi�n una subdivisi�n bien definida. Las subdivisiones
pueden tener servicios que son atractivos para compradores, puede tener est�ndares
est�ticos que son atractivos para compradores o pueden proporcionar s�lo la
intimidad que sus compradores esperan. Considerando una propiedad, aseg�rese para
considerar si sus potenciales compradores esperar�n que esto se caiga dentro de una
subdivisi�n o no, y c�mo esto afectar� su futura venta.

Puede encontrar varias otras caracter�sticas de la propiedad que tienden a ser

comunes o ser poco comunes en su mercado particular, y ser� sabio para tomar la
nota de c�mo aquellas caracter�sticas afectar�n su capacidad de comprar y vender
propiedades en esa �rea. Esto no significa que diferente siempre es malo, pero
considere que si la mayor parte de compradores buscan cierto tipo de la casa, ser�
con la mayor probabilidad m�s f�cil vender ese tipo de la casa que otro tipo. Sin
embargo, aqu� est�n algunas reglas generales que he venido para aprender durante
los a�os - �stas son cosas que pueden ser dif�ciles de espigar mirando s�lo datos
de ventas hist�ricos: Comprando en una subdivisi�n, el m�s agradable la
subdivisi�n, m�s atr�s de la carretera le gustar�a la casa ser; m�s de mala suerte
la subdivisi�n, m�s cerca a la cumbre de la vecindad le gustar�a la casa ser (en
otras palabras, los potenciales compradores de casas m�s descuidados tienen que
pasar a fin de ponerse a suyo, menos probablemente se deben impresionar por suyo)
las Casas donde los vecinos tienen perros que ladran u otros animales en sus patios
pueden ser muy dif�ciles de venderse las Casas sin el garaje adjunto son m�s
dif�ciles de vender Casas con menos de 3 dormitorios y 2 ba�os son muy dif�ciles de
venderse las Casas sin el espacio del patio utilizable son dif�ciles de venderse en
�reas donde el bulto de los compradores es Casas de familias en calles ocupadas son
dif�ciles de venderse en �reas donde el bulto de los compradores es familias

Las casas cerca de escuelas son dif�ciles de venderse en �reas donde el bulto de
los compradores no tiene Casas de ni�os con planos anticuados son muy dif�ciles de
venderse las Casas con fondos pueden ser complicadas. Aseg�rese que tiene un
entendimiento bueno de a qui�n su comprador objetivo compra antes una casa con un
fondo. En mi experiencia, una casa con un fondo se puede vender por un premio, pero
su grupo objetivo de potenciales compradores ser� MUCHO m�s peque�o

Nivel de renovaci�n
Sobre todo temprano en su carrera que reconstituye, va a querer ser selectivo sobre
los tipos de los proyectos de renovaci�n en los cuales que brinca. He visto a
muchos nuevos inversionistas entrar en el camino sobre sus cabezas en su primer o
segundo proyecto tratando de abordar una renovaci�n que era arriesgada o requiri�
mucho conocimiento de construcci�n, programando la capacidad, el trabajo del dise�o
de encargo, etc. Mientras no necesariamente se tiene que atener �a la pintura y la
alfombra� reconstituye cuando comienza, deber�a tener una idea de cual su juego de
habilidad es, lo que su nivel de la tolerancia del riesgo es, y en cuanta tensi�n
quiere incurrir en los proyectos tempranos. Cuando mire una casa, a menudo
caracterizar� el nivel de renovaci�n colocando el proyecto en uno de cuatro
niveles, como perfilado abajo:

El nivel 1: Cosm�tico El tipo m�s b�sico de la renovaci�n es lo que generalmente se

refiere como una renovaci�n �Cosm�tica�. Implica hacer cambios/reparaciones en s�lo
los fines m�s b�sicos en la propiedad. Por ejemplo, pintando, sustituyendo
alfombra, poniendo en nuevas aplicaciones, sustituyendo encenderse y sondando
encuentros, etc. Esto es el tipo de renovaci�n con la cual muchos nuevos rehabbers
contemplar�n el principio y hasta el inversionista m�s inexperto deber�a ser capaz
de abordar una renovaci�n cosm�tica b�sica. En la industria, estos tipos de
renovaciones a menudo se llaman �pintura y alfombra� renovaciones, ya que la
alfombra que pinta y sustituye constituye el bulto del esfuerzo de renovaci�n.
El nivel 2: el Cosm�tico Avanzado El siguiente nivel de una rehabilitaci�n
Cosm�tica es lo que llamo una �� renovaci�n Cosm�tica Avanzada. Estos tipos de
renovaciones incluir�n todo de una rehabilitaci�n cosm�tica b�sica, m�s a�adir�
algunas reparaciones cosm�ticas m�s complicadas, incluso el reemplazo de
gabinetes/contracumbres, algunas puertas/ventanas, un poco de trabajo exterior
b�sico (tejado, canales, colindando) y quiz�s un poco de trabajo neto mejorado del
interior. Esto es el tipo de renovaci�n recomiendo que los inversionistas m�s
nuevos comiencen con; es bastante dif�cil que tendr� menos competencia de otros
inversionistas y bastante f�cil que no deber�a ser capaz de ponerse en cualquier
problema principal durante la rehabilitaci�n actual.

El nivel 3: Mechanicals El siguiente nivel de la rehabilitaci�n incluye todo de la

�Renovaci�n Avanzada� categor�a, y tambi�n incluye el �Mechanicals�. En general,
los mechanicals se refieren a los sistemas del AC el�ctricos, que sondan y HV de la
casa, y este nivel de la rehabilitaci�n podr�a implicar cosas como el recableado el
sistema el�ctrico, nueva tuber�a la casa con nueva fontaner�a o sustituci�n de
piezas o hasta todo el sistema HV. Mientras alg�n AC el trabajo mec�nico demasiado
no se complica, llamo este grupo de tareas por separado ya que �ste es el primer
nivel de tareas de renovaci�n encontrar� probablemente lo que requerir� permisos de
su condado o jurisdicci�n local.

El nivel 4: Avanzado El nivel de renovaci�n final es lo que llamo �Avanzado�, y

este tipo de riesgos de regalos de renovaci�n adem�s de proyectos de la
rehabilitaci�n t�picos. Los proyectos avanzados incluyen el trabajo de renovaci�n
como las reparaciones de la fundaci�n, nueva mediaci�n del molde, reparaciones
estructurales y/o adiciones. Estas tareas todos ciertos riesgos presentes, tanto
durante la propia renovaci�n como una vez la renovaci�n son completos, como futuros
compradores tendr�n que tratar con unas cuestiones que correctamente no se
dirigieron. Estos tipos de renovaciones no se deber�an tomar ligeramente, ya que
pueden presentar riesgos del pleito potenciales deber�a cualquier del trabajo
hacerse incorrectamente. Una vez que tenga un poco de experiencia que reconstituye,
estos tipos de proyectos presentar�n algunas oportunidades �nicas, ya que la mayor
parte de otros inversionistas no querr�n implicarse, por tanto puede recoger
potencialmente estos proyectos a precios que ofrecen ganancias potenciales grandes.

El cap�tulo 6: �a qui�n deber�a comprar?

En el cap�tulo anterior, hablamos de las diferencias entre propiedades detallistas
y apenamos propiedades (con esperanza se convence de que deber�a comprar las
propiedades afligidas) y hablamos de lo que caracter�sticas espec�ficas deber�a
buscar en sus inversiones. En este cap�tulo, hablar� de las estrategias de
adquisici�n m�s comunes usadas hoy por inversionistas activos, y con esperanza le
conseguir� pensando sobre cual de estas estrategias ser� el mejor para usted y su
negocio de inversi�n. En general, hay cinco tipos de vendedores/situaciones se
deber�an concentrar en usted como un inversionista:1. 2. 3. 4. 5. Due�os Con
capital (Propietarios T�picamente Afligidos) Due�os del Ausente Con capital
(T�picamente Propietarios) Due�os Sin capital (Vendedores de la T�picamente Venta
en descubierto) Extinciones del derecho de redimir Bancarias (REOs) Propiedades de
la Extinci�n del derecho de redimir en subasta (Ventas del Fideicomisario)

La compra de due�os con capital

En el �ltimo cap�tulo, hablamos de varias circunstancias personales que muchos
propietarios encuentran lo que los motiva para vender su propiedad con un
descuento. Si recuerda, grande era el divorcio, la muerte y el traslado. En algunos
casos, estas privaciones causan el apuros financiero tambi�n, y en aquellas
situaciones, puede ser dif�cil comprar a estos vendedores porque deben m�s en su
hipoteca que su propiedad vale. Pero, en otros casos, los propietarios quieren
venderse Y deben poco bastante en su hipoteca que pueden vender en un mercado
sustancial rebajan y todav�a pagan su hipoteca (tienen �la capital� en su
propiedad). Cuando un propietario afligido tiene la capital en su propiedad, a
menudo hay una gran oportunidad de un inversionista de bajar en picado en, ayudar
al propietario con su situaci�n resistente y crear mucho para el inversionista -
est� un mutualmente ventajoso todos alrededor. Aqu� est� un ejemplo: Una pareja
hace unos a�os, mi abogado de cierre y buen amigo m�o me llamaron un domingo por la
ma�ana para decirme sobre una venta de art�culos usados en su vecindad. Por lo
visto, la mujer que posey� la casa hab�a muerto recientemente y su hija vend�a el
bulto de la materia en

la casa. Indic� que se podr�a interesar en la venta de la casa a alg�n punto. Mi

esposa y yo est�bamos en el �rea, por tanto nos detuvimos brevemente y mi esposa
empez� una conversaci�n con la hija. La hija todav�a bastante se disgustaba por la
muerte de su mam�, pero indic� que una vez que todo se instal�, esperar�a vender la
casa; no pensaba con mucha ilusi�n en la venta, como la casa estaba en la forma
bastante �spera y sab�a que no se vender�a r�pidamente o f�cilmente en esa
condici�n. Tambi�n indic� a mi esposa que la casa casi se pag�, y s�lo ten�a una
peque�a hipoteca restante. Mi esposa dio a la mujer su tarjeta de visita (y
coleccion� el nombre y direcci�n de la mujer) y le dijo llamarnos si y cuando
estaba lista para venderse. Unos meses de la pareja fueron por, y mi esposa envi� a
la mujer una tarjeta de Navidad y una nota agradable que ofrece algunas palabras
amables. Nunca mencion� la casa. Aproximadamente dos semanas m�s tarde, mi esposa
consigue una llamada del refr�n de la mujer, �he estado pensando llamarle -
amar�amos vender la casa, pero s�lo no tenemos la energ�a de limpiarlo o arreglarlo
para la venta. No podemos aguantar hasta para visitar la casa m�s�. Dijimos a la
mujer que, si quisiera venderse a nosotros, tomar�amos la casa como - es, la
limpiar�amos nosotros mismos y har�amos todas las reparaciones necesarias - nunca
ten�a que poner el pie en la casa otra vez si no quisiera. Negociamos un precio
justo y nos cerramos en la casa una semana m�s tarde - hizo una gran ganancia y nos
pusimos muy.

Despu�s de una rehabilitaci�n extensa, hicimos m�s de 40000$ seg�n el acuerdo. Tres
a�os m�s tarde y todav�a cambiamos tarjetas de Navidad con esta mujer.

�Por qu� calcul� esta situaci�n as� como hizo? Como entendimos lo que el problema
principal del vendedor era - s�lo quiso librarse de la casa r�pidamente y sin
causar dolor. Le hab�amos dicho que tendr�a que limpiar la casa o si le hubi�ramos
preguntado sobre reparaciones necesarias o si hubi�ramos alargado el cierre, no
habr�amos estado solucionando su problema principal, y probablemente no habr�amos
conseguido el acuerdo. Sin embargo, cerr�ndose r�pidamente y f�cilmente, era
contenta de alejarse con un poco menos dinero que probablemente se podr�a haber
puesto ten�a limpi� la casa y hecho algunas reparaciones menores. La lecci�n aqu�
es que a veces hay cosas m�s importantes a un vendedor que el dinero. Si puede
entender lo que aquellas cosas importantes son y los proporcionan al vendedor, a
menudo quieren

dejar un poco de dinero a cambio, permitiendo usted muy y una situaci�n mutualmente
ventajosa todos alrededor. Para propietarios afligidos, algunas de aquellas cosas
no monetarias que pueden buscar incluyen: el cierre r�pido por tanto pueden
conseguir el dinero efectivo para un gasto pr�ximo que No necesidad tiene de tratar
con embalaje y/o movimiento que No necesidad tiene de limpiar y/o reparar la casa
que No necesidad tiene de quitar la materia de la casa (es decir, memorias quiz�s
malas)

�Recuerde, s�lo porque el dinero puede ser su motivator m�s grande cuando viene a
la compra de una casa no significa que el dinero es motivator m�s grande del
vendedor!
�Por qu� Compran A Due�os Con la capital? Para resumir, aqu� est�n dos de los
motivos m�s grandes por qu� podr�a querer apuntar a propietarios afligidos con la
capital en sus propiedades: Grandes Acuerdos. La asunci�n del propietario tiene
bastante capital, es posible comprar la propiedad a un precio donde puede hacer
mucho dinero. Otra vez, la llave es capaz de solucionar los problemas no monetarios
del propietario. Cierres r�pidos. A menudo el problema que el propietario trata de
solucionar consigue una venta r�pida, el que significa que podr�a ir de una primera
discusi�n con un propietario esta semana a la posesi�n de la propiedad la pr�xima
semana. El funcionamiento con propietarios afligidos con la capital es sin duda el
camino m�s r�pido hacia un acuerdo r�pido. Ningunos Corredores de bienes ra�ces
Complicados. Esto hace tanto nuestra ventaja como nuestra lista de inconveniente.
La ventaja para no implicar a cualquier corredor de bienes ra�ces es que no se
tiene que preocupar de otro partido que influye en el vendedor estrictamente basado
en el precio de venta. Los corredores de bienes ra�ces a menudo tratar�n de
conseguir a sus clientes la mayor parte de dinero posible, aun si significa no
hacer caso de sus otros problemas. Lamentablemente, va a buscar un descuento a
cambio de la ayuda con aquellos otros problemas, y un agente a menudo puede entrar
en el camino.

�Los Inconvenientes a Compra A Due�os Con capital? A pesar de la posibilidad de

ponerse muy muy r�pidamente, hay unas desventajas grandes al funcionamiento con
propietarios afligidos: situaciones dif�ciles. Como la compra a propietarios
afligidos a menudo significa tratar con la gente que pasa por situaciones de la
vida dif�ciles, tiene que estar preparado para tener conversaciones dif�ciles con
la gente que puede estar en un estado de �nimo vulnerable.

Aquellos vendedores que no son receptivos de su �tono� se pueden enfadar o hacerse

hasta violentos; y hasta aquellos que son receptivos pueden no estar en la mejor
posici�n para enfrentarse todo lo que la situaci�n se le trajo. Complejidades de la
Propiedad/T�tulo potenciales. Estos tipos de acuerdos a menudo son propensos a
complejidades de la propiedad. Sobre todo cuando trata con un divorcio o una
muerte, puede no estar claro quien tiene la autoridad para vender la propiedad o se
puede encontrar en una situaci�n donde requiere la aprobaci�n de varias personas,
algunas de las que pueden ser menos agradables que los dem�s. Puede Requerir Dinero
efectivo & Cierre R�pido. La ventaja de estos tipos de acuerdos es un cierre
r�pido, a MENOS QUE no quiera un cierre r�pido. Si va a necesitar el tiempo para
conseguir sus finanzas en el pedido y financiar el acuerdo, esto podr�a ser
frustrante al vendedor y puede encontrar que realmente no puede solucionar sus
problemas. Est� consciente que muchos vendedores van a querer un final r�pido a
cambio del suministro de usted muy. Ningunos Corredores de bienes ra�ces
Complicados. En el lado negativo de no implicar a agentes, va a sostener la mano
del vendedor durante el proceso entero. Pueden no saber nada sobre la venta de una
casa y le contemplar�n para controlar el acuerdo y asegurar que todo se haga
r�pidamente y suavemente. Si no tiene muchas casas de compra/venta de experiencia,
esto le puede poner en un punto resistente. Igualmente, si resulta ser un corredor
de bienes ra�ces autorizado usted mismo, querr� probablemente insistir que los
vendedores ser representado por su propio agente a fin de evitar cualquier aspecto
que usa su estado profesional para aprovechar al vendedor. Si se licencia,
aseg�rese que se dirige a su agente de bolsa antes de tomar parte con propietarios
afligidos con usted como el comprador.
La compra De Due�os del Ausente w/Equity
A menudo oye la referencia a la compra de propiedades de �due�os del ausente�. Lo
que esto generalmente significa es propietarios - en algunos casos, aquellos ser�n
inversionistas que resueltamente compraron la propiedad como una inversi�n y en
algunos casos, aquellos ser�n propietarios que se han hecho �propietarios reacios�,
suponiendo que se movieron de su casa, no la pod�an vender y poner a un
arrendatario en all� para el mientras tanto. Mientras ambos de estas situaciones -
los inversionistas y los propietarios reacios - pueden ser provechosos a usted,
querr� acercarse a los dos muy diferentemente. Los inversionistas (al menos
elegante) tendr�n generalmente la capital en sus propiedades, mientras los
propietarios reacios generalmente no van (si hicieran, no habr�an tenido la
dificultad vendi�ndose). Por lo tanto, mientras puede ser capaz de comprar la
propiedad de un inversionista completamente, tratando con un propietario reacio, se
tendr� que acercar probablemente a la situaci�n como una venta en descubierto
potencial, de la cual hablaremos en la siguiente secci�n. Con esto dijo, voy a
dirigirme al resto de esta secci�n hacia el apuntamiento de inversionistas-
propietarios que tienen propiedades con la capital.

Puede preguntar, ��Por qu� iba alguien que es un inversionista y qui�n

resueltamente compr� una propiedad de creer como un alquiler para interesarse en la
venta a m� en un precio inferior al del mercado?� La respuesta es que muchos
propietarios subestiman la cantidad de tiempo y esfuerzo que toma para manejar una
propiedad del alquiler. Esto sobre todo es verdad para propietarios que poseen
propiedades del estado - pueden tener la dificultad encontrando a gerentes de la
propiedad buenos en los cuales pueden confiar y pueden ser cansados de
transacciones con los dolores de cabeza que vienen de tener arrendatarios. De
hecho, la mejor situaci�n (para usted) debe encontrar a un propietario del estado
que est� entre arrendatarios - afronta probablemente alguna rehabilitaci�n del
�ltimo arrendatario, las perspectivas de la necesidad de alquilar el lugar otra
vez, y luego transacciones con todo el tedio de conseguir a un nuevo arrendatario
en la propiedad. �Adem�s, trata de hacer todo esto de lejos! Puede estar seguro que
�stos est�n algunos vendedores m�s motivados alrededor, y si los agarra durante el
d�a correcto, pueden regalar pr�cticamente su propiedad.

�Por qu� Compran al Due�o del Ausente Propiedades? Como aludi� al susodicho, hay
muchos grandes motivos de concentrarse en propiedades pose�das por propietarios del
ausente: Tienda a Tener la capital. Muchos propietarios compran sus propiedades
para el dinero efectivo, y hasta aquellos que se ponen se requerir� generalmente
que la financiaci�n deje el 20-30% (al menos estos d�as). Por lo tanto, es com�n
encontrar a propietarios profesionales que tienen propiedades con la capital. A
Menudo se puede Motivar. Otra vez, si agarra a un propietario del ausente en el
momento adecuado, puede haber una cantidad enorme de la motivaci�n y se puede
alejar a veces con un acuerdo fant�stico. Una estrategia que reforza este hecho es
llamar �� signos de Alquiler y preguntar al due�o si han considerado la venta -
puede encontrar que la venta es exacta lo que esperan hacer, a diferencia de la
recepci�n de todas aquellas llamadas molestas de arrendatarios anticipados. De
hecho, algunos mejores bienes inmuebles tratan he o�do alguna vez sobre han venido
de propietarios que se preparan a retirarse y se interesan en la venta de su
carpeta entera de casas - en algunos casos, quieren proporcionar descuentos
sustanciales a alguien complaciente a comprarlos de repente. Son F�ciles a
Encontrar. Hay muchos servicios ah� que pueden proporcionar listas de due�os del
ausente, donde la lista puede filtrado por ubicaci�n, cantidad de la capital que el
due�o tiene, cantidad de tiempo el due�o ha sostenido la propiedad, etc. En otras
palabras, el descubrimiento de �stos conduce puede ser f�cil si quiere hacer el
trabajo callejero a la continuaci�n en ellos.
Los Inconvenientes del Ausente due�o Properties Mientras el due�o del ausente trata
pueden estar algunos acuerdos m�s provechosos ah�, tambi�n hay algunas desventajas
a la concentraci�n en este tipo del vendedor:

Los due�os Tienden a ser M�s inteligentes. La desventaja grande a transacciones con
due�os del ausente es que muchos de ellos son inversionistas profesionales y
tienden a ser m�s inteligentes que su propietario t�pico cuando vienen a bienes
inmuebles. �A menudo tienen el acceso al MLS - y saben c�mo usarlo! - por tanto
pueden ser familiares con para qu� su propiedad vale y puede no querer separarse de
ello menos que el valor de mercado. Esto sobre todo es verdad si no se han puesto
al punto donde son cansados y frustrados con transacciones con arrendatarios. Y
mayo Heredan a un Arrendatario. Como los due�os del ausente alquilan generalmente
sus propiedades ou, es muy posible que haya un arrendatario en la propiedad cuando
lo compra. Y es muy posible que ese arrendatario tenga un acuerdo del alquiler
ejecutable que no se puede romper legalmente. Deber�a querer sostener en la
propiedad para la duraci�n del acuerdo del alquiler (hasta que el arriendo expire)
o deber�a entender un camino hacia incentivize el arrendatario para irse. Mayo de
propiedades No Hace Capirotazos buenos. He encontrado que en algunas �reas, el tipo
de la propiedad que hace un alquiler bueno no har� generalmente una
rehabilitaci�n/capirotazo buena, y viceversa. Si compra una propiedad a un
propietario, corre el riesgo de ser una de aquellas propiedades que m�s conviene
ser un alquiler que a ser la residencia primaria de alguien. Puede ser debido al
estilo, el plano, la parte, etc. - hay muchos aspectos de una propiedad que lo
puede hacer m�s conveniente para el alquiler que a la residencia primaria, y estas
cosas pueden estar de pie a veces en el camino del acuerdo siendo provechoso a un
rehabber.

La compra de due�os sin capital

En muchos casos, tratar� con propietarios o inversionistas que son �submarinos� en
su propiedad y pueden considerar hacer una venta en descubierto. Una venta en
descubierto es una clase especial de la compra directamente de un due�o que debe
m�s por su pr�stamo que su propiedad vale, y quien tiene la dificultad
manteni�ndose al corriente de sus pagos de la hipoteca. En una venta en
descubierto, el propietario pregunta al permiso de su prestamista de la hipoteca de
vender su propiedad por menos que lo que debe en su hipoteca, generalmente porque
tiene el problema haciendo los pagos al pr�stamo debido a un poco de privaci�n
financiera. Como un ejemplo, digamos John Smith debe 200000$ en su casa, pero
recientemente perdi� su trabajo y no se puede permitir a hacer sus pagos mensuales.
John sabe que su casa ya no vale 200000$ en esto abajo la econom�a y pide a su
prestamista el permiso de venderse debajo de esa cantidad. El prestamista da el
permiso, y John pone su casa en una lista con un corredor de bienes ra�ces. Usted -
el inversionista - viene y ofrece comprar la casa de John por un precio que trabaja
para usted - digamos 120000$. La asunci�n de John est� de acuerdo con la venta de
usted la propiedad, acepta la oferta y la env�a al prestamista para la aprobaci�n.
El prestamista har� una valoraci�n b�sica para averiguar lo que la propiedad vale y
puede tener la condici�n en cuenta de la propiedad como la parte de esa valoraci�n.
Si el prestamista decide que su oferta de 120000$ es razonable (hablaremos de lo
que esto significa abajo), pueden aprobar la venta y puede comprar entonces la
propiedad para esa cantidad - considerablemente menos que que

John debe. Ahora, se puede preguntar, ��Por qu� permitir�a el banco que John venda
la propiedad por 120000$ cuando debe $200000 - no pierde el banco el dinero?�
Primero, s�, el banco pierde el dinero. Sin embargo, la llave es, el banco puede
perder menos dinero permitiendo a John a la venta en descubierto la propiedad que
iban si tuvieran que extinguir el derecho de redimir la hipoteca en la propiedad.
No s�lo una extinci�n del derecho de redimir es cara (abogados, corredores de
bienes ra�ces, etc.), pero es completamente posible que despu�s de todo se diga y
se hace, el banco puede terminar por vender la propiedad por menos que lo que la
venta en descubierto gener�. Al final, es un mutualmente ventajoso para cada uno
implicado. Ahora, hay algunas desventajas potenciales para el propietario vendiendo
su propiedad como una venta en descubierto: Juicio de Deficiencia. Antes que nada,
el banco tiene un derecho de pedir que el propietario prometa reembolsar la
diferencia entre el precio de venta y lo que ha debido (en nuestro ejemplo, 80000$)
o archivar un juicio (llam� un �juicio de deficiencia�) contra el propietario en la
tentativa de recuperar esa diferencia m�s tarde. Mientras esto era mucho com�n hace
unos a�os, estos d�as, la mayor parte de bancos quieren perdonar completamente la
deuda como la parte de la venta en descubierto. Deba Impuestos al IRS. Adem�s del
dinero potencialmente debido al prestamista, la diferencia entre por qu� una venta
en descubierto se vende y lo que el due�o debe por el pr�stamo va a ser sujeta a
impuestos sobre la plusval�a por el IRS. En nuestro ejemplo encima, 80000$ ser�an
considerados una ganancia por el propietario y ser�an sujetos a impuestos. Las
buenas noticias son que en 2007, una cuenta llamada �El Acto de Alivio de la deuda
de Perd�n de la Hipoteca� entr� en el efecto que permitir�a a propietarios que
todav�a viv�an en la propiedad en el momento de la venta en descubierto para evitar
con eficacia estos impuestos. La cuenta es actualmente en efecto durante el final
de 2013. Impacto del cr�dito. Finalmente, el propietario tomar� un �xito a su
cr�dito completando una venta en descubierto. Este �xito del cr�dito no ser�
generalmente tan malo como una extinci�n del derecho de redimir o bancarrota, pero
puede afectar tanteos FICO por 150-250 puntos. El impacto actual estar� basado en
el prestatario espec�fico y se afectar� por si el vendedor perdi� pagos antes de la
venta en descubierto o si eran corrientes en su hipoteca el tiempo entero.

�Por qu� Compran Propiedades de la Venta en descubierto? Soy un gran fan de comprar
propiedades de la venta en descubierto, por varios motivos: F�cil a Encontrar.
Estos d�as, las ventas en descubierto est�n en todas partes. Los puede encontrar en
el MLS, los puede encontrar mientras la busca de listados de la extinci�n del
derecho de redimir, y s�lo dirigi�ndose a la gente cada d�a a menudo revelar�
situaciones donde un propietario afligido est� en la necesidad de vender su
propiedad r�pidamente.

Menos Concurso. Hay generalmente menos competencia tanto de inquilinos del due�o
como de otros inversionistas al comprar ventas en descubierto. Esto es porque el
proceso de la venta en descubierto puede tardar mucho a veces, y a la mayor parte
de compradores no les gusta esperar alrededor. Y cuando compite con un inquilino
del due�o en la compra, es bastante habitual para el vendedor querer una oferta del
inversionista por estos mismos motivos, ya que los inversionistas tienden a ser m�s
pacientes. Descuentos sustanciales. Mientras los bancos har�n generalmente una
valoraci�n en la propiedad, a menudo aceptar�n tan s�lo el 80% de ese valor
valorado en la venta; y si puede demostrar que hay defectos serios con la propiedad
(proporcionando cuadros, estimaciones de contratistas, etc.), a menudo puede
conseguir descuentos a�n m�s grandes. Menos Vicios ocultos. Como los due�os a
menudo todav�a viven en la propiedad, puede estar bastante seguro que la mayor
parte de los art�culos de renovaci�n principales - AC de HV, fontaner�a, el�ctrica
- est�n en la orden de trabajo al menos b�sica. Y porque a menudo puede hablar
directamente con el vendedor (y a veces hasta conseguir un documento de divulgaci�n
masiva), a menudo puede averiguar todo que esto es incorrecto con la casa antes de
que compre.

Los Inconvenientes de Propiedades de la Venta en descubierto All� son unos

inconvenientes a compras de la venta en descubierto tambi�n - mientras �stos
tienden a no ser de la gran preocupaci�n a inversionistas sazonados que compran y
venden muchas propiedades, a un nuevo inversionista que s�lo planea comprar uno por
uno, �stos pueden ser cuestiones de showstopper: Margen de tiempo Largo. La
desventaja m�s grande a la compra de ventas en descubierto es que pueden tardar
mucho. He tenido ventas en descubierto que han tomado 6 meses o m�s conseguir una
respuesta del banco, y siempre hay la posibilidad que la respuesta sea un rechazo,
o hasta que el prestamista se adelantar� con una extinci�n del derecho de redimir
antes de que alguna vez consiga una respuesta a su oferta. Restricciones de la
reventa. Muchas ventas en descubierto estos d�as hacen imponer restricciones de la
reventa por el prestamista. En mayor�a de los casos, el prestamista le har� firmar
un acuerdo que dice que no revender� la propiedad por al menos 90 (y a veces hasta
120) d�as. Mientras esto no vendr� con cada transacci�n de la venta en descubierto,
vemos esto aproximadamente el 60% del tiempo.

La compra de extinciones del derecho de redimir pose�das por Banks (REO)

Una propiedad REO es una propiedad que ha pasado por el proceso de la extinci�n del
derecho de redimir, no se vendi� en subasta, y est� siendo vendida por el
prestamista (generalmente un banco) a trav�s de un proceso de ventas de bienes
inmuebles t�pico. Cuando digo un proceso de ventas de bienes inmuebles t�pico,
supongo que la propiedad se pone en una lista en el MLS a trav�s de un corredor de
bienes ra�ces autorizado, y todos los potenciales compradores pueden presentar
ofertas exactamente como si era cualquiera otro

propiedad. Las ofertas son examinadas por el personal bancario llamado �gerentes
del activo� que se encomiendan supervisar la venta de las propiedades REO del
banco. Los gerentes del activo tienen la autoridad para aceptar al principio o
rechazar ofertas de la propiedad, y si un gerente del activo acepta una oferta, va
a un funcionario con poder de decisi�n m�s mayor en el banco de la aprobaci�n
final. Una vez que una venta se aprueba, los contratos se firman� incluso un
ap�ndice espec�fico para el banco del contrato t�pico� y la propiedad pasa por un
proceso de cierre est�ndar que generalmente toma entre 3 y 6 semanas para
completar.

�Por qu� Compran Propiedades REO? Las propiedades de REO han sido el bocadillo para
muchos inversionistas de bienes inmuebles desde 2008 (el bulto de las propiedades
que hemos comprado en ese tiempo han sido REOs); hay muchas buenas razones por qu�
los miles de profesionales de bienes inmuebles se han concentrado en la compra de
propiedades REO a diferencia de otros tipos de bienes inmuebles. Entre ellos:
Precios Bajos: Esto es la raz�n m�s grande por qu� muchos inversionistas se
concentran en propiedades REO. Mientras la oferta de apertura en la venta del
Fideicomisario ser� probablemente lo que se debe en la casa, una vez la casa se
pone en una lista en el MLS como un REO, el precio es generalmente mucho menos.
Piensa probablemente, ��No significa que que el banco pierde ahora el dinero en la
venta?� S�, y por eso REOs a menudo proporcionan grandes tratos� que los
vendedores venden a precios del fondo y hasta quieren perder el dinero en la venta.
F�cil a Encontrar: Como mencion�, REOs a menudo se ponen en una lista directamente
en el MLS o sitios web en p�blico disponibles para buscar, por tanto cualquiera que
tenga el acceso al MLS y/o Internet tiene el acceso a propiedades REO. Y cualquiera
que tenga el acceso a un corredor de bienes ra�ces tiene el acceso al MLS.
Inventario excedente: �Con qu� frecuencia oye la palabra �extinci�n del derecho de
redimir� estos d�as? �Con frecuencia, verdad? Con tantos propietarios que pasan por
la extinci�n del derecho de redimir, el n�mero de propiedades REO puestas en una
lista para la venta excede cualquier otro punto en la historia, y probablemente
aumentar� a�n m�s durante los pr�ximos a�os de la pareja. Mientras puede ser
dif�cil encontrar a vendedores motivados con la capital en sus casas, encontrando
que los bancos motivados que esperan liquidar su inventario REO son muy f�ciles.
Oportunidad de Inspeccionar: hablamos del proceso de la extinci�n del derecho de
redimir encima. Los inversionistas realmente pueden comprar propiedades en
cualquier etapa del proceso de la extinci�n del derecho de redimir, incluso durante
la preextinci�n del derecho de redimir (los 115 y tanto d�as despu�s de que la
CABEZADA se archive, pero antes de la venta del Fideicomisario) y en subasta.
Durante la preextinci�n del derecho de redimir, s�lo tiene el acceso a la propiedad
en tanto ya que el propietario lo conceder� y durante el proceso de subasta, los
inversionistas no pueden entrar hasta en las casas para inspeccionarlos. Sin
embargo, una vez que una propiedad se hace un REO,

los potenciales compradores son libres de entrar e inspeccionar la propiedad (y

haga sus contratistas inspeccionar la propiedad) del mismo modo como les gustar�a
antes, durante y despu�s del sometimiento de una oferta. Menos Negociaci�n:
Mientras muchos inversionistas de bienes inmuebles disfrutan del proceso de la
negociaci�n, hay muchos que preferir�an no tener que poner el dedo del pie a dedo
del pie con un propietario y tratar de negociar una oferta rid�culamente baja de su
casa. Con ofertas de REO, nunca realmente hablar� con el vendedor (el gerente del
activo); presentar� simplemente una oferta de un contrato, y algunas otras
negociaciones atravesar�n a su corredor de bienes ra�ces o el corredor de bienes
ra�ces del vendedor. Proceso est�ndar: Con compras de REO, el proceso toma un
poquito del tiempo para entender totalmente, pero una vez que lo entienda, nunca va
a cambiar. Mientras cada banco podr�a tener su propio juego de caprichos para
tratar con durante la transacci�n, en su mayor parte, cada compra de REO requerir�
que el mismo juego de pasos se ponga desde el principio hasta el final. Y el mejor
parte es, su corredor de bienes ra�ces tendr� cuidado del 95% del trabajo
relacionado con la transacci�n.

Los Inconvenientes de Propiedades REO a Pesar de todos los aspectos buenos de

comprar REOs, hay algunas desventajas tambi�n: M�s alto EMD: Antes que nada, va a
haber un coste sincero m�s alto para comprar REOs. Cuando ponga una propiedad seg�n
el contrato, tendr� que proveer generalmente al vendedor de un dep�sito (llamado
�la Fianza�) que demuestra que es un comprador serio. Esta fianza es reintegrable
en ciertas condiciones si no compra la propiedad, pero en otras condiciones (por
ejemplo, si no tiene �xito de su contrato), la fianza puede ser guardada por el
vendedor. Una vez que la casa se compra, la fianza se acredita hacia la compra
(generalmente, se usa como la parte de su pago al contado). Ahora, tratando con un
propietario, puede negociar generalmente la cantidad de la fianza a tan s�lo 10$ o
100$. Pero, con compras de REO, el banco a menudo va a requerir que su fianza
deposite ser m�nimo de 500$ o 1000$. Por supuesto, tendr� que subir con la mayor
probabilidad con m�s que esto para su pago al contado (hablaremos de la
financiaci�n en el siguiente cap�tulo), por tanto con esperanza la subida con 500$
o 1000$ no es un freno del espect�culo. Comprador Contratos Poco amistosos: Como
las compras de REO a menudo pueden proporcionar grandes acuerdos a inversionistas,
algunos bancos har�n un punto para asegurar que sus contratos sean los m�s
unilaterales posible. Esto generalmente significa que los contratos bancarios se
dar�n mucha deriva que no dar�n al comprador. Por ejemplo, he visto contratos que
dicen que si el banco no puede cerrar la transacci�n en el horario, el comprador
tiene que esperar alrededor mientras toma para cerrar el acuerdo. Cuando firma
estos contratos, est� de acuerdo con estos t�rminos, as� aseg�rese que entiende
todo que firma y se asegura que est� de acuerdo con cualquier ramificaci�n
involuntaria que se podr�a levantar.

Poca Oportunidad de Negociaci�n: mencion� en la secci�n encima de esa de las

ventajas de comprar propiedades REO es que hay menos necesidad de la negociaci�n
con el vendedor. Por otra parte, para aquellos de nosotros que realmente
disfrutamos (y son buenos en) la negociaci�n, comprando REOs se lleva un poco de
esa ventaja. Negociando con propietarios, los compradores tienen la oportunidad de
hacerse creativos y usar su t�ctica de negociaci�n para cortar acuerdos que se
concentran en cosas adem�s de precio de compra, fecha l�mite, etc. Con propiedades
REO, no hay cuarto para la creatividad; los bancos tienden s�lo a preocuparse por
la cantidad ofrecida, la cantidad de fianza presentada, el camino el comprador paga
(dinero efectivo o financia) y cuando el comprador se puede cerrar. Y las
negociaciones m�s all� de aquellos t�rminos no ser�n generalmente consideradas por
el banco. Fechas l�mites perdidas: Si tiene prisa por comprar una propiedad, REOs
no son probablemente para usted. Mientras los bancos quieren deshacerse de su
inventario, se est�n inundando actualmente de casas extinguidas el derecho de
redimir; esto significa que funcionan ineficazmente, y las posibilidades de una
transacci�n r�pida son escasas. En general, espere que el banco necesite en todas
partes de 3-8 semanas a partir del tiempo el contrato se firma al tiempo por �ltimo
posee la casa. Por supuesto, si necesita el tiempo para alinear su financiaci�n,
esto realmente podr�a ser una cosa buena. Restricciones del hecho: Un o dos bancos
requerir�n que los compradores est�n de acuerdo con una restricci�n de venta cuando
compran una de sus propiedades REO. Por ejemplo, si compra un REO de Fannie Mae (un
prestamista cuasi del gobierno que termina con muchas de las propiedades
extinguidas el derecho de redimir compradas con pr�stamos FHA), espere que se
requerir� que firme un acuerdo que dice que no revender� la propiedad 90 d�as
despu�s de la compra para m�s del 20% encima del precio de compra. En otras
palabras, si compra a Fannie Mae REO por $50 mil, espera que no ser� capaz de
revender esa propiedad por m�s de $60 mil (el 20% encima del precio de compra)
durante al menos tres meses. Mientras esto no podr�a ser un gran negocio si espera
que la rehabilitaci�n y reventa tomen varios meses, para algunas aletas de la casa,
esperando tres meses para venderse podr�an ser tambi�n una eternidad.

La compra de extinciones del derecho de redimir en subasta (ventas del

fideicomisario)
Como hablado en el cap�tulo anterior, el proceso de la extinci�n del derecho de
redimir en la mayor parte de estados culminar� en una subasta p�blica (venta del
fideicomisario), donde la propiedad se vender� al mejor postor - si la oferta est�
encima del precio inicial determinado por el prestamista que extingue el derecho de
redimir la hipoteca - o ser� devuelta por el prestamista. Mientras no recomendar�a
definitivamente propiedades adquisitivas de ventas del fideicomisario a muchos
nuevos inversionistas, realmente quiero incluirlas aqu� para el bien de completo.
Las ventas del fideicomisario a menudo pueden proporcionar la oportunidad de
inversionistas sazonados de encontrar grandes acuerdos, pero hay mucha diligencia
debida que entra en el proceso, y si hace hasta un paso en falso menor, puede
afrontar el gran riesgo financiero. A diferencia de propiedades compradas a trav�s
de la venta de un due�o detallista (incluso de un due�o del ausente o el
inversionista), a trav�s de una venta en descubierto o ya que un REO, que compra en
la venta del fideicomisario es una de las pocas situaciones donde el vendedor no
garantizar� el derecho claro a la propiedad en la compra. En otras palabras, cuando
usted

compre una propiedad en la venta del fideicomisario, hereda cualquier reclamaci�n,

embargos preventivos u otras nubes del t�tulo que eran la parte de la propiedad
antes de la compra. Mientras puede creer que consigue un robo de un acuerdo en
subasta, lamentar�a averiguar m�s tarde que hab�a valor de 50000$ de embargos
preventivos y otras deudas atadas a la compra que ahora hace el acuerdo menos que
un robo. Por supuesto, hay modos de evitar estos tipos de cuestiones y todav�a
conseguir acuerdos fant�sticos en subasta, pero si planea ir que ruta, muy
recomiendo hacer un poco de investigaci�n adicional fuera de este libro. Adem�s de
no conseguir una garant�a del t�tulo claro al comprar en ventas del fideicomisario,
hay varias otras desventajas de las cuales deber�a ser consciente: Toda la Compra
en Efectivo. Se requerir� que pague todo el dinero efectivo por la propiedad en el
momento de la venta. Si no tiene el dinero efectivo - o acceso al dinero efectivo -
no puede comprar en la subasta del condado. Pocos Acuerdos Actuales. Mientras hay
algunos grandes acuerdos en subasta, tienden a estar pocos y lejos entre. Como
muchos prestamistas comenzar�n abrir ofertas en la licitaci�n en lo que se debi� en
la propiedad (m�s cualquier honorario de abogados, etc.), la mayor parte de
propiedades de subasta no valen el coste y no se vender�n - volver�n al prestamista
para eliminarse en una manera alterna. Podr�a gastar meses buscando un acuerdo en
subastas del condado y nunca encontrar la que. Per�odos de amortizaci�n. En algunos
estados, el propietario extinguido el derecho de redimir tiene derechos de tratar
de curar la extinci�n del derecho de redimir pagando la cantidad debida m�s
cualquier honorario o penas. Pueden tener hasta el derecho de quedarse en la casa
durante alg�n per�odo de tiempo despu�s de la extinci�n del derecho de redimir
intentando desempe�ar la propiedad. Como un inversionista, se puede forzar (o
decidir que est� en sus intereses) aplazar en hacer cualquier trabajo de la
propiedad hasta que el per�odo de amortizaci�n aumente, que puede ser hasta un a�o.

�Qu� Tipo de Vendedor es Correcto para Usted?

Al decidir en qu� tipos de vendedores y situaciones se deber�a concentrar, hay
varias cosas que le animar�a a considerar: Y nuestra personalidad. �Disfruta de
tratar con la gente cara a cara? �Tiene la empat�a para implicarse discretamente en
la situaci�n personal dif�cil de un vendedor? De ser as�, el funcionamiento con
propietarios puede ser correcto para usted. Si no, puede querer considerar el
enfoque REO y propiedades de venta del fideicomisario, donde el vendedor es una
corporaci�n an�nima grande. M�s que algo m�s, su personalidad deber�a el factor en
los tipos de vendedores con los cuales trata - no sugiero que siempre se quede en
su zona de comodidad, pero es un gran lugar para comenzar. Y nuestras cronolog�as.
�Se decide a comenzar un proyecto en seguida? �O quieren usted para gastar unos
meses de la pareja elaborando un acuerdo? Si necesita ese apuro r�pido, usted

puede ser capaz de disminuir a los pasos del juzgado y comprar una extinci�n del
derecho de redimir en subasta ma�ana o la pr�xima semana. Si es m�s paciente,
varias semanas que puede necesitar para conseguir un REO seg�n el contrato podr�an
ser para usted. Y si no est� en ninguna prisa por conseguir hacer circular un
acuerdo, gastar varios meses trabajando en la compra de una propiedad de la venta
en descubierto puede causar una gran oportunidad. Su paciencia (o carencia de la
paciencia) ser� seguramente un factor en la decisi�n qu� tipos de vendedores
deber�a apuntar. Y nuestra ubicaci�n. �Hay all� es muchos due�os en su �rea con la
capital? De ser as�, el apuntamiento de propietarios del ausente o propietarios
afligidos puede causar mucho grande conduce. Si no, pudiera gastar meses buscando a
ese vendedor evasivo con bastante capital y apenar para hacer para muy. �Se
desborda su MLS por acuerdos de la venta en descubierto y REO? De ser as�, puede
haber alguna gran fruta que cuelga bajo para usted para aprovechar. Si no, pudiera
hacer docenas de ofertas de propiedades puestas en una lista y nunca hasta
conseguir una respuesta. Su ubicaci�n - y el mercado inmobiliario corriente en su
ubicaci�n - van el factor probable muy a la vista en los tipos de vendedores que
apuntar�. Y nuestras habilidades de mercadotecnia. Sin tener en cuenta quien planea
comprar sus acuerdos a, va a poner en el esfuerzo de encontrar aquellos acuerdos.
Esto es donde la mercadotecnia, haciendo publicidad y mojando trata entra en juego.
Esto es el foco de nuestro siguiente cap�tulo...

El cap�tulo 7: �c�mo encontrar� acuerdos?

Hay muchos modos de encontrar acuerdos de bienes inmuebles, y parece que cada uno
tiene su favorito. De hecho, muchos inversionistas de bienes inmuebles gastar�n
a�os haci�ndose estupendos en un aspecto solo de atraer acuerdos y usar�n ese
m�todo exclusivamente para construir y cultivar su negocio. Lamentablemente, esta
idea de poner todos sus huevos de mercadotecnia en una cesta sola puede tener un
impacto masivo a su negocio si/cu�ndo ese �nico m�todo del flujo del acuerdo reduce
la velocidad o se marcha. Por ejemplo, temprano en nuestra carrera de inversi�n,
nos concentramos exclusivamente en el descubrimiento de acuerdos de REO
directamente del MLS. Si un acuerdo potencial viniera a nosotros a trav�s de otro
medio, no har�amos caso literalmente de ello, ya que sentimos que el MLS era la
ruta m�s eficiente y la que que sab�amos mejor. Entonces, a finales de 2011,
comenzamos a encontrar que los acuerdos del MLS se secaban, y concurso por el
peque�o n�mero de acuerdos que realmente permanecieron era feroz. �Con el mercado
recogiendo atr�s, muchos inversionistas brincaban atr�s en la lucha, y pareci� que
todos ellos buscaron acuerdos en el mismo lugar que hice! Esto es cuando FINALMENTE
decidimos ampliar nuestro foco de mercadotecnia para incluir otros m�todos del
flujo del acuerdo. �Result� ser la mejor decisi�n que alguna vez hicimos en este
negocio! Con corrientes m�ltiples del esfuerzo de mercadotecnia, comenzamos a
encontrar m�s acuerdos en un mercado que se hac�a m�s resistente y m�s resistente
con cada mes de paso. R�pidamente realizamos que si dos fuentes de acuerdos fueran
mejores que un, tres o cuatro era a�n mejor; hicimos un esfuerzo concertado de
intentar muchos m�todos diferentes de adquirir acuerdos, y nos hicimos bastante
buenos en varios de ellos. Abajo hablo de varios de los m�todos m�s comunes de
adquirir acuerdos, un poco de mercadotecnia pesada que implica y a unos no; un poco
de implicaci�n de un compromiso del tiempo pesado y unos no; un poco de gasto en
efectivo grande que implica y unos no. Justo como todo lo dem�s en negocio y
mercadotecnia, hay muchos modos de tener �xito; es hasta cada empresario para
evaluar varios m�todos del �xito potencial y concentrarse en aquellos. Recomendar�a
que piense sobre cual de estos m�todos del flujo del acuerdo mejor satisface su
personalidad, juego de habilidad, posici�n de caja y disponibilidad del tiempo y
luego conc�ntrese dos o tres que son el mejor partido.

La Adquisici�n / Rejilla de Mercadotecnia

La primera cosa de realizar cuando comienza la mercadotecnia consiste en que no
cada avenida de mercadotecnia trabajar� para atraer cada tipo del acuerdo. En el
Cap�tulo 6, hablamos de varias fuentes de flujo del acuerdo, y ahora es tiempo de
determinar que enfoque de mercadotecnia tomar a fin de atraer los tipos de acuerdos
que perseguir�. La carta siguiente proporciona una descripci�n general de la cual
la adquisici�n y las estrategias de comercializaci�n pueden ser con �xito usadas
para atraer que los tipos de los acuerdos. Esta carta deber�a ayudar a dirigirle al
tipo (tipos) de adquisici�n y mecanismos de mercadotecnia que deber�a considerar y
usar para generar sus acuerdos.

Gastaremos el resto de este cap�tulo que detalla cada una de la adquisici�n y

estrategias de comercializaci�n, con esperanza d�ndole una mejor idea de que querr�
intentar. Hablaremos de los pros y los contras de cada estrategia, proporcionar una
introducci�n en c�mo empezar con la estrategia y proporcionar consejos basados en
nuestras experiencias ver�dicas con cada uno. Recuerde, para ser un inversionista
afortunado, bien doblado, querr� hacerse familiar - y por �ltimo hacerse un experto
- con al menos un par de �stos.

El MLS
MLS significa �Servicio del Listado M�ltiple�, y es el lugar donde poniendo a
agentes en una lista (corredores de bienes ra�ces que representan a vendedores)
generalmente mercado (�lista�) las propiedades que tienen para la venta, y donde
los agentes de ventas (corredores de bienes ra�ces que representan a compradores, a
veces llamados �los agentes del comprador�) generalmente buscan propiedades para
sus compradores. A pesar de que muchas personas creen, no hay MLS nacional; cada
ciudad principal tendr� generalmente un MLS, y algunas ciudades tienen servicios
del listado m�ltiples. M�s o menos cualquier propiedad para la venta a trav�s de un
corredor de bienes ra�ces se pondr� el MLS, incluso ventas minoristas, REOs y la
mayor parte de ventas en descubierto. Cuando mencion� anteriormente, durante varios
primeros a�os de nuestra carrera de inversi�n, nos concentramos exclusivamente en
la compra de acuerdos directamente del MLS. Y no s�lo cualquier acuerdo - s�lo
compramos REOs pose�do del banco. De hecho, de los 30 primeros acuerdos alguna vez
hicimos, 29 de ellos eran propiedades bancarias que compramos directamente del MLS.
Soy un defensor grande del MLS, pero creo que todos los inversionistas necesitan
varios canales por

que pueden adquirir la propiedad. Los mercados cambian r�pidamente, y si no tiene

corrientes m�ltiples para adquirir la propiedad, se podr�a encontrar r�pidamente
sin ingresos y sin mucha esperanza del descubrimiento de m�s propiedad. Si planea
confiar en el MLS para algunos acuerdos (y creo que deber�a), s�lo asegurarse que
no pone todos sus huevos en esa cesta.

Las ventajas de Usar el MLS para el Flujo del Acuerdo hay muchas ventajas de la
concentraci�n en el MLS para sus acuerdos. Antes que nada, la utilizaci�n del MLS
requiere muy poco - si cualquiera - esfuerzo de mercadotecnia. Un muy gran
porcentaje de ventas de la propiedad afligidas se pone en una lista directamente en
el MLS, significando que los acuerdos vienen a usted a diferencia de usted
necesidad teniendo de vender para ellos. Esto le puede salvar potencialmente mucho
dinero en costes de comercializaci�n y ahorrar mucho tiempo en otros esfuerzos de
mercadotecnia. En segundo lugar, si conf�a en corredores de bienes ra�ces para
traerle acuerdos de MLS (o proveerle una comida automatizada de acuerdos de MLS),
no hay coste para la utilizaci�n del MLS. De hecho, durante los 4 primeros a�os de
nuestra inversi�n, nunca gastamos una moneda de diez centavos para costes de
comercializaci�n, ya que todos nuestros acuerdos vinieron directamente del MLS. En
tercer lugar, si va a invertir en propiedades afligidas, no hay recurso solo para
encontrar propiedades disponibles mejor que el MLS. Casi todos los REOs vendidos
por bancos principales van a ser puestos en una lista por corredores de bienes
ra�ces locales, y aquellos agentes siempre vender�n casi en p�blico su REOs a
trav�s de su MLS local; igualmente, la mayor parte de ventas en descubierto se
venden directamente a trav�s del MLS.

Los inconvenientes de Usar el MLS para el Flujo del Acuerdo que El inconveniente
m�s grande de usar el MLS para acuerdos consiste en que, porque es tan f�cil y
generalmente libre, m�s o menos cada uno lo usa. El concurso por acuerdos del MLS a
menudo es feroz, con algunas propiedades que atraen literalmente docenas de ofertas
de inversionistas y propietarios igualmente. Y porque va a ser m�s conservador (es
decir, m�s tener �xito) que la mayor parte de sus inversionistas del mismo tipo, no
va probablemente a ofrecer tanto como son para las mismas propiedades. Esto
significa que va a hacer muchas ofertas, pero terminar con muy pocos acuerdos. �De
hecho, muchos acuerdos que golpean el MLS se venden ya antes de que alguna vez se
pusieran en una lista! El listado de agentes pasar� a veces las mejores ofertas a
sus inversionistas favoritos, que cierran el acuerdo antes de que alguna vez
oficialmente se ponga en una lista para la venta - y luego lo pusiera sobre el MLS
s�lo para hacerlo parecer que el agente hac�a la cosa correcta. Igualmente con
ventas en descubierto - la mayor parte de prestamistas requieren que las ventas en
descubierto se pongan en una lista en el MLS antes de que consideren la toma de una
rentabilidad reducida, pero a menudo, los agentes que ponen en una lista s�lo ponen
las propiedades en una lista en el MLS para satisfacer esta condici�n; en muchos
casos, la propiedad estaba ya seg�n el contrato bien antes de que el agente
realmente lo pusiera sobre el MLS para la venta. Quiz�s la desventaja m�s grande a
confiar en el MLS para acuerdos es que la adquisici�n del acceso al MLS puede ser

dif�cil. En la mayor parte de estados, a fin de ganar el acceso directo a todos los
datos MLS, tiene que ser un corredor de bienes ra�ces autorizado. Si no se
licencia, hay sitios web ah� que le proveer�n de la mayor parte de los mismos datos
que el MLS (http://www.realtor.com es un gran ejemplo), pero estos sitios no
proporcionar�n un poco de la informaci�n m�s importante, como los comentarios de
reactivo confidenciales y c�digos de lockbox para conseguir su en la propiedad.
Igualmente, cuando encuentre a un corredor de bienes ra�ces trabajando con, tendr�
probablemente la capacidad de enviarle por correo electr�nico autom�ticamente
listados que corresponden a sus criterios de compra ya que se hacen disponibles en
el MLS, pero otra vez, no conseguir� todos los datos importantes este camino. Si
decide que quiere concentrarse en el MLS para el flujo del acuerdo, muy recomiendo
que considere la adquisici�n de su licencia de bienes ra�ces; es un compromiso del
tiempo grande de conseguir la licencia y requerir� una inversi�n razonable
(probablemente aproximadamente 500-1000$), pero cualquier inversionista serio que
quiera sobornar el MLS deber�a tener el acceso directo. Hablaremos de esto m�s m�s
tarde en el libro.

Descifrando Listados de MLS Si va a usar el MLS como una fuente de acuerdos, se

tendr� que hacer bueno en el descifre qu� listados MLS son propiedades afligidas y
que es propiedades detallistas. A veces el agente del listado har� muy f�cil contar
- por ejemplo, pueden poner ��la EXTINCI�N DEL DERECHO DE REDIMIR BANCARIA!�
directamente en los comentarios. Pero, otros tiempos, es mucho m�s dif�cil
determinar el estado de una propiedad. Y, aun si puede contar qu� propiedades se
afligen mirando los listados, que todav�a requiere que usted mire CADA nuevo
listado para ver que son acuerdos potenciales y que no son. Los inversionistas con
experiencia han aprendido que hay varios modos que puede filtrar listados afligidos
en el MLS sin necesidad tener de mirar cada listado uno tras otro (y si decide
mirar cada listado, esto le dar� una idea de que buscar). Para dar algunos ejemplos
de c�mo filtro, uso una b�squeda avanzada a trav�s de todos los listados, buscando
las palabras siguientes y frases: indicar que la propiedad es probable un REO:
�Vendido como - es� �la Extinci�n del derecho de redimir� �Ninguna revelaci�n del
vendedor� �Prestamista Pose�do� �Llaman el reactivo para el c�digo de lockbox�
�Debe el Prestamista de Pre-Qual w/Preferred� �Pre-qual o la prueba de fondos
requeridos con todas las ofertas�

�Due�o corporativo�

Indicar que la propiedad es una venta en descubierto: �Venta en descubierto

potencial� �Aprobaci�n del prestamista requerida� �Aprobaci�n del prestamista
pendiente�

Indicar que la propiedad generalmente se aflige (si un REO, venta en descubierto o

venta particular): �Los manitas� �Fijador Especial el� �Dinero efectivo Superior
s�lo� �No tendr� derecho a FHA que financia� �Necesitan alg�n TLC�

En l�nea / Subastas
Durante varios a�os pasados, mercadotecnia y/o venta en l�nea se ha hecho una
salida enorme para ventas de la propiedad afligidas. Puede encontrar ventas de la
casa en sitios web dirigidas por cada uno del gobierno estadounidense a casas de
subastas grandes a mayoristas de la mam�-y-m�sica-pop que contemplan el movimiento
una propiedad de vez en cuando. Mientras ser�a imposible cubrir todos los sitios
web de venta de la propiedad en l�nea diferentes, voy a dar una descripci�n de
algunos m�s populares y hablar de los tipos de propiedades que venden y por qu�
podr�a (o no podr�a) querer considerar la busca de casas en l�nea.

Las Propiedades de la HUD (HudHomeStore.com) Quiz�s la operaci�n m�s grande para

vender casas en l�nea son dirigidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo
Urbano del gobierno estadounidense (HUD). Para dar alg�n fondo, si un propietario
compra una casa usando un pr�stamo FHA y m�s tarde se extingue el derecho de
redimir sobre, la casa extinguida el derecho de redimir vuelve a la propiedad por
la HUD. la HUD Entonces vende estas casas extinguidas el derecho de redimir en
l�nea a inquilinos del due�o, inversionistas, empresas no lucrativas, etc. como la
HUD tiene tantas casas en su inventario estos d�as, muchos inversionistas
construir�n su estrategia entera alrededor de la compra de extinciones del derecho
de redimir de la HUD. El sitio web de la HUD es http://www.hudhomestore.com, y
cualquiera puede hojear el sitio para ver que propiedades se ponen en una lista en
un �rea dada. Para ofrecer en una casa de la HUD, debe trabajar con un corredor de
bienes ra�ces que se registra con la HUD para colocar ofertas, y los agentes de la
mayor parte de compradores tienen la capacidad de hacer esto. Cuando primero puesto
en una lista para la licitaci�n p�blica, las propiedades de la HUD se apuntan en
inquilinos del due�o - los inversionistas no pueden ofrecer en ellos. Pero, si una
propiedad no se vende a un inquilino del due�o dentro de un per�odo de tiempo
determinado del tiempo

(o 5 o 30 d�as, seg�n la condici�n de la propiedad), se abre entonces hasta

inversionistas para la puja. Las casas en buenas condiciones a menudo se venden a
inquilinos del due�o sin inversionistas que alguna vez consiguen una posibilidad de
ofrecer, pero aquellas casas en la condici�n m�s afligida - o en �reas donde la HUD
tiene m�s inventario que hay compradores - a menudo se har� disponible para
inversionistas. De camino la puja trabaja es que - cada d�a - la HUD tomar� todas
las ofertas present� el d�a previo y exam�nelos. Clasificar�n las ofertas basadas
en cu�nto la HUD del dinero obtendr� en la venta, y si la oferta que los obtiene la
cantidad m�s alta encuentra su cantidad aceptable m�nima, esa oferta se aceptar�. A
diferencia de otras ventas foreclosure/REO, el vendedor (en esta HUD del caso) no
se preocupa por ning�n t�rmino, condiciones o estipulaciones adem�s de la cantidad
de dinero neta que reciben en la venta. Por lo tanto, no hay preferencia de
inquilinos del due�o contra inversionistas o para compradores en efectivo contra
el-it's de compradores financiado una igualdad de condiciones y los triunfos de la
oferta m�s altos. Si ninguna de las ofertas proporciona una cantidad neta a la HUD
que cumple con su requisito m�nimo, la casa se queda puesta en una lista, y la HUD
repetir� el proceso de revisi�n de la oferta cada d�a hasta que consigan una oferta
aceptable. Como un comprador, puede presentar una nueva oferta tan a menudo como
usted quiere (una oferta diferente o lo mismo un), y puede encontrar que la HUD
aceptar� finalmente su oferta. Mientras no se hace p�blico en ninguna parte, la
mayor parte de inversionistas est�n bajo la impresi�n que la HUD quiere aceptar una
cantidad neta que es aproximadamente el 15% debajo del precio de cat�logo. Por lo
tanto, si una propiedad de la HUD se pone en una lista por 100000$, su mejor
oportunidad conseguir que la HUD reconozca que su oferta es asegurar que la
cantidad neta que recibir�n en la oferta sea al menos 85000$. Debajo de esa
cantidad, rechazar�n probablemente la oferta y dejar�n la propiedad puesta en una
lista. Sin embargo, si una propiedad de la HUD se ha puesto en una lista mucho
tiempo, la HUD a menudo reducir� el precio del listado y/o comenzar� a considerar
ofertas m�s abajo (a veces mucho m�s abajo) que el 15% del precio de cat�logo. Con
propiedades de la HUD, los compradores del inversionista no tienen un per�odo
inspector. Una vez que presente su contrato firmado y fianza (despu�s de que su
oferta se acepta), est� dedicado a compra de la propiedad o p�rdida de su dep�sito
de la fianza... ningunas excepciones. Sin embargo, generalmente tiene dos d�as a
partir del tiempo su oferta se acepta hasta el contrato y EMD es debido. Si la
oficina de la HUD es local, su agente puede dejar el paquete en la persona en la
oficina. Sin embargo, si la oficina no es local, la tendr� al de noche el d�a antes
de que sea debido. Con esto dijo, aqu� est� una peque�a broma: Mientras
t�cnicamente no tiene un per�odo inspector con compras de la HUD, puede usar el d�a
o dos entre el tiempo la oferta se acepta y el paquete completado es debido de
hacer algunas inspecciones r�pidas. Si decide no llevar a cabo la compra, s�lo no
hace pasar el contrato o fianza y la HUD pondr� s�lo la propiedad en una lista de
nuevo, sin la pena a usted.

Camino de casa & Pasos de Casa Dos de las propiedades REO m�s comunes los son
vendidos por Fannie Mae y Freddie Mac, dos

las cuasi agencias estatales que aseguran y aseguran la mayor parte del pr�stamo
convencional en el Unido Declarado. Cuando un pr�stamo convencional se extinga el
derecho de redimir sobre, la propiedad a menudo volver� atr�s a Fannie Mae o
Freddie Mac para venderse, a menudo como un REO. Ambos de estas agencias venden su
inventario REO a trav�s de corredores de bienes ra�ces (en el MLS), pero ellos
ambos tambi�n ponen su inventario en una lista en sus sitios web, y t�picamente
requieren que agentes hagan ofertas a trav�s de los sitios web
(http://www.homepath.com y http://www.homesteps.com). Una desventaja a Fannie y
Freddie que REOs es que dan el favoritismo a inquilinos del due�o; la mayor parte
de inventario no se pone a disposici�n de inversionistas hasta 15 d�as despu�s de
que los propietarios consiguen la primera oportunidad de comprar. Sin embargo, si
los 15 d�as van por sin una oferta aceptada a un propietario, la propiedad se abre
para el inversionista que ofrece, y a menudo es posible a este punto conseguir
algunos acuerdos buenos. Como los inquilinos del due�o comprar�n generalmente las
casas agradables en el primer per�odo de 15 d�as, las casas que se abren hasta
inversionistas tienden a estar en m�s necesidad de la renovaci�n, pero otra vez,
�stas a menudo son las casas que proporcionan la mayor parte de potencial de la
ganancia tambi�n.

Auction.com & Other REO Auction Sites The la segunda clasificaci�n principal del
sitio web de la propiedad en l�nea es los sitios �de subasta�. Algunos sitios m�s
populares en esta categor�a son Auction.com (http://www.auction.com), Williams &
Williams Auctions (http://www.williamsauction.com) y Hubzu (http://www.hubzu.com).
Estos sitios t�picamente subastan propiedades REO que no se vendieron a trav�s de
los canales de REO est�ndares (sentido que no se vendieron cuando en p�blico se
pusieron en una lista en el MLS). Generalmente, la subasta ocurre a lo largo de
varios d�as, o hasta semanas. Si la oferta alcanza cierta cantidad, se puede
aceptar inmediatamente, o el vendedor puede decidir dejar a la subasta dirigir su
duraci�n entera antes de determinar la oferta alta. Mientras algunos de estos
sitios son sitios de subasta verdaderos, muchos de ellos son s�lo �sistemas de
generaci�n de plomo� para los vendedores. D�jeme explicar... Con una subasta
verdadera, el mejor postor ganar�. A veces la oferta alta deber�a estar encima de
alg�n umbral m�nimo (llam� la �reserva�), pero la asunci�n que est� encima de la
reserva y el comprador tiene la capacidad de pagar, la venta es final una vez que
la puja es completa. Lamentablemente, con muchos de los llamados sitios de subasta
en l�nea, esto no es el caso. En cambio, el mejor postor realmente no ha ganado
nada - la casa de subastas tomar� s�lo la oferta m�s alta y lo presentar� al
vendedor justo como cualquier otra oferta y esperar� al vendedor a decidir si
quieren tomar la oferta, rechazarla o hacer una contrapropuesta. A veces, los
postores tienen que esperar semanas para averiguar si su oferta alta se acept� o
no. Adem�s, algunos sitios sostendr�n subastas tanto en l�nea como en la persona;
Auction.com se conoce por ir la ciudad a la ciudad y subastar inventarios grandes
de propiedades REO, algunas de las cuales estaban disponibles antes para la compra
en l�nea y algunos de los cuales s�lo est�n disponibles en la persona. En unos

los casos, propiedades que no se venden la primera vez alrededor (en la persona o
en l�nea) o donde el vendedor no acepta la oferta alta, las propiedades se subastan
de nuevo tiempos m�ltiples hasta no vendido. Mientras no hay rima o raz�n de si un
vendedor aceptar� la oferta alta o no, en t�rminos generales, los vendedores buscan
al menos el 65% del valor de la propiedad ya que ha puesto en una lista (la casa de
subastas siempre pone en una lista lo que creen que el valor de mercado es). Sin
embargo, a menudo se necesita al menos el 80% para asegurar que el vendedor
considere seriamente la oferta. Mientras he sabido que muchos inversionistas
encuentran acuerdos buenos usando estos sitios de subasta, el proceso puede ser
seguramente frustrante; si espera una experiencia de subasta tradicional,
probablemente se decepcionar�.

Los Sitios web secretos All� son unos sitios web grandes en escala nacional
reconocidos donde los vendedores privados pueden poner en una lista y vender la
materia que poseen - eBay (http://www.ebay.com) y Craigslist
(http://www.craigslist.org) es dos de los m�s grandes. Y muchas ciudades - sobre
todo m�s grande - tendr� sus propios sitios web expresamente adapt� al comercio
local. Estos sitios t�picamente se mandan a como �classifieds� sitios, ya que son
extensiones de lo que sol�a pasar en las secciones secretas de peri�dicos. Mientras
eBay no es un sitio classifieds tradicional, realmente tiene algunas semejanzas,
que es por qu� se amontona en esta categor�a. En estos sitios, los vendedores
privados (tanto propietarios como inversionistas) a menudo pondr�n bienes inmuebles
en una lista para la venta. �stas son propiedades generalmente privadas que se
est�n vendiendo como la parte de una venta tradicional; en muchos casos, los due�os
no se pueden demasiado motivar y las propiedades no se pueden afligir, por tanto no
cada listado ser� un acuerdo potencial. Pero, hay bastantes vendedores afligidos y
los inversionistas que se venden en estos sitios que es que vale la pena de pasar
alg�n tiempo all� buscando tratos. Personalmente, cuando espero revender una
propiedad a otro inversionista, mi segundo curso de la acci�n debe poner la
propiedad en una lista en Craigslist (mi primera hilada de la acci�n debe enviar
por correo electr�nico a todos los inversionistas que conozco). Mientras la mayor
parte de la respuesta que consigo de los listados es spam y pateadores del
neum�tico, he encontrado a algunos compradores del inversionista serios en
Craigslist, suponiendo que guardan constantemente sus ojos abiertos para acuerdos
del sitio web; deber�a tambi�n.

Los Sitios web de Wholesaling La �ltima categor�a principal de sitios de la

propiedad en l�nea es sitios web que se engranan hacia el permiso de inversionistas
para venderse a otros inversionistas. Esto t�picamente se llama wholesaling, donde
un inversionista comprar� o tomar� el control de una pieza de propiedad, y en vez
de mejorar la propiedad �l mismo y hacer una ganancia fuerte, lo prefiere vender a
otro inversionista para hacer el trabajo y tomar una ganancia m�s peque�a en
cambio.

Mientras la idea es grande en la teor�a, en realidad, la mayor parte de mayoristas

no son muy buenos en el descubrimiento de acuerdos, por tanto cuando encuentran una
propiedad y aumentan el precio para explicar su ganancia, la propiedad no es la
mayor parte de un acuerdo. Encima de esto, los mayoristas son notoriamente malos en
la estimaci�n del valor de reventa y reconstituyen gastos, por tanto cualquier
informaci�n que le den sobre una propiedad se deber�a considerar muy el sospechoso.
Personalmente, no me gustan los sitios web wholesaling, ya que nunca he encontrado
un acuerdo en ninguno de ellos. Sin embargo, si tiene un ojo penetrante, no hay
da�o en el aspecto, ya que la mayor parte de estos sitios son libres para
compradores.

Venta directa
La venta directa implica comunicarse directamente con sus clientes potenciales
(vendedores, en este caso) y se puede hacer a trav�s de muchos medios diferentes -
a trav�s de Internet, a trav�s del correo, sobre el tel�fono, en la persona, etc.
Con los objetivos de esta discusi�n, voy a definir la venta directa como un
contacto directo un-onone con su cliente, a diferencia de la mercadotecnia general
y tengo clientes se ponen en contacto con usted v�a su publicidad. Hablar� del
mecanismo publicitario general m�s tarde en el cap�tulo. Hay dos tipos principales
de la venta directa usada para atraer acuerdos de bienes inmuebles - Mercadotecnia
del Correo directo y Vocaci�n del Fr�o (que se puede hacer sobre el tel�fono o en
la persona). Hablar� de cada uno m�s detalladamente abajo.

El Correo directo (DM) del Correo directo todav�a es una de las formas m�s
confiables de la mercadotecnia para acuerdos de bienes inmuebles. Como el DM
permitir� que usted apunte el grupo m�s amplio de vendedores potenciales
r�pidamente y a un coste razonable, muchos inversionistas de bienes inmuebles
gastan el bulto de su tiempo de mercadotecnia y el dinero se concentr� en el DM
conduce. El correo directo esencialmente consiste en crear tarjetas postales y/o
cartas que indican su inter�s en comprar la propiedad, envi�ndoles a un p�blico
objetivo de vendedores potenciales y luego esperando a aquellos vendedores a
ponerse en contacto con usted, por tel�fono, correo electr�nico o a trav�s de su
sitio web. Su p�blico objetivo de vendedores podr�a consistir en due�os afligidos o
detallistas, y su m�todo de comprar de vendedores diferentes puede variar.
Objetivos del Correo directo afligidos Cuando el apuntamiento apen� a vendedores a
trav�s del DM, va m�s que probablemente a apuntar a propietarios que son submarinos
en su casa; esto significa que el propietario debe m�s que la casa vale, y el gui�n
m�s com�n para usted para comprar esa propiedad ser�a a trav�s de una transacci�n
de la venta en descubierto.

Al enfocar una campa�a de DM en due�os afligidos, aqu� est�n algunos grupos m�s
comunes de vendedores para ir despu�s: los Due�os que tienen 30 a�os, 60 o 90 d�as
tarde en sus Due�os de hipotecas que se han notificado de unos Due�os de la
extinci�n del derecho de redimir pendientes que han puesto su casa en una lista
para la venta en el MLS pero los listados han expirado

Objetivos del Correo directo detallistas Mientras menos com�n estos d�as - porque
menos due�os tienen la capital en sus casas - todav�a es posible encontrar grandes
acuerdos detallistas a trav�s de una campa�a de DM bien creada. La cosa agradable
de la compra de la venta al por menor (el sentido el propietario es encima de la
agua en su propiedad y se puede vender sin hacer un shortsale) consiste en que no
necesitar� la aprobaci�n del prestamista del due�o, haciendo el acuerdo mucho m�s
r�pido y con mucho menos fastidio. Mientras las campa�as de DM detallistas se
pueden apuntar en propietarios, a menudo se apuntan en otros inversionistas
tambi�n, como propietarios. Esto es porque otros inversionistas elegantes pueden
haber comprado sus propiedades hace mucho o para el todo-dinero efectivo y pueden
tener mucha capital. Tambi�n, muchos propietarios la propia propiedad del estado, y
manejando aquellas propiedades se puede hacer pesada - muchos propietarios no
quieren ser propietarios m�s y quieren vender sus propiedades con descuentos
profundos si el comprador adecuado viene. Aqu� est�n los grupos m�s comunes de
vendedores detallistas los proveedores directos tienden a ir despu�s: los due�os
del ausente (generalmente propietarios) quienes han pose�do su propiedad durante al
menos 7-10 a�os (sentido probablemente tienen la capital) o quien compr� su
propiedad para Propietarios en efectivo que han pose�do sus propiedades para env�os
de la Manta de al menos 7-10 a�os a todas las casas dentro de una subdivisi�n,
comunidad o ubicaci�n geogr�fica

La creaci�n de Su Campa�a del Correo directo que Re�ne una campa�a del correo
directo no es la exploraci�n espacial, pero tomar� un trozo bueno de tiempo y
esfuerzo. Aqu� est�n los pasos b�sicos que entran en la creaci�n de una campa�a de
DM:1. establecer su l�nea telef�nica y/o sitio web de su DM conduce: va a necesitar
al menos un camino para su potencial conduce para ponerse en contacto con usted -
los dos caminos m�s comunes y eficaces son v�a tel�fono o sitio web. La mayor parte
de contacto se har� v�a el tel�fono, y mientras m�s seguramente no querr� presentar
su n�mero del tel�fono celular personal, hay muchas opciones para conseguir un
n�mero de tel�fono libre o barato que puede usar en cambio. Personalmente, uso
Google V oice. Puedo establecer un n�mero de tel�fono libre (o varios), tener

el n�mero expedido a mi tel�fono celular y personaliza un mensaje voicemail para

cuando no contesto. Si pierdo una llamada y recibo un voicemail, Google V oice
transcribir� el mensaje y texto esto a m�, junto con el n�mero de vocaci�n. Tambi�n
hago establecer un sitio web para capturar conduce, ya que algunas personas muy
preferir�an comprobar un sitio web antes de la colocaci�n de una llamada
telef�nica, y unos nunca quieren iniciar una llamada telef�nica. Mi sitio web tiene
toda la informaci�n b�sica sobre a qui�n somos, lo que hacemos y lo que el proceso
de ventas/compra es tratando con nosotros - entonces permite que la ventaja
potencial se ponga en contacto conmigo directamente v�a una forma de web que va a
mi correo electr�nico. 2. El descubrimiento o la generaci�n de sus listas de
direcciones objetivo: Una vez que tenga su m�todo (m�todos) del contacto
establecido para recibir el mensaje del potencial conduce, va a querer reunir (o
compra) su lista de contactos. Hay muchas opciones para objetivos del correo
directo - unas p�ginas atr�s, hablamos de los objetivos afligidos y detallistas m�s
comunes. Mientras puede construir seguramente su lista a mano clasificando a trav�s
de archivos p�blicos y yendo en coche alrededor de la ciudad que trata de encontrar
propiedades de mala suerte, mi recomendaci�n es trabajar con un abastecedor de la
lista que le puede dar nombres por un precio razonable. Hay muchas compa��as
nacionales que pueden proporcionar listas de due�os del ausente o hipoteca del d�a
30/60/90 �ltima, y en la mayor parte de mercados, hay compa��as locales que pueden
proveer pre y listas de la extinci�n del derecho de redimir pendiente. Para listas
de listados MLS expirados, no deber�a tener demasiada dificultad encontrando a un
corredor de bienes ra�ces local que trabajar� con usted, sobre todo si quiere pagar
unos peque�os honorarios o traer el reactivo seg�n el acuerdo permitiendo �l/su
representar al vendedor de alg�n modo. 3. La creaci�n de su carta de mercadotecnia
o tarjeta: Quiz�s el paso m�s importante en el proceso debe crear el mailer que
enviar� a perspectivas. Las cartas y las tarjetas postales son los dos tipos m�s
comunes de mailers, y hay mucha variedad de env�os dentro de aquellos dos grupos.
Por ejemplo, algunos proveedores directos prefieren notas escritas a mano muy
cortas, muy vagas del papel amarillo (�cartas amarillas�) y otros proveedores
prefieren el correo de la forma largo de uno p�gina que entran en el gran detalle
de lo que el inversionista busca y propone. Por �ltimo, no hay nadie la respuesta
correcta, pero abajo hablar� de algunas cosas que deber�a considerar creando - y
pellizcando - sus campa�as del correo directo. Para darle una idea de la amplia
gama de mailers directo deber�a considerar e intentar, aqu� est�n unos cuantos
carta y muestras de la tarjeta (�stos se toman de http://www.YellowLetters.com y
http://www.YellowLettersComplete.com, dos servicios del correo directo de seguridad
populares):

4.

La direcci�n, llenando, sellando y enviando sus piezas del correo directo: Una vez
que tenga su lista de direcciones en la mano y su mailer creado, es tiempo de
reunir el paquete. Para env�os de la no tarjeta postal, va a necesitar lo
siguiente: Copias de su mailer: Si ser� la letra, es tiempo de ponerse para
trabajar. Otras opciones son imprimir su mailer o escribir a mano un y hacer copias
en color de la carta escrita a mano. Sobres: Recuerde, una de las llaves grandes a
una campa�a del correo directo exitosa debe conseguir que tantas perspectivas abran
ese sobre como posible. Para conseguir esto, piense en los tipos de sobres que con
mayor probabilidad abrir�: los Sobres que son Sobres escritos a mano que no son 4 x
9 pulgadas est�ndares

Los sobres que son el hombre de color (sobre todo pasteles) Sobres que parecen
contener una invitaci�n

Sellos: Hay muchas opciones para sellar/enviar su mailers. Mientras las opciones
del correo basura son m�s baratas que la primera clase, har�n que su mailer se abra
a un precio inferior. Prefiero sellos de correo preferente, a pesar de la etiqueta
del alto precio (45$ por sobre). Tendr� que determinar que trabajos mejor para
usted basado en su presupuesto y objetivos. Una broma aqu� debe ir al correos y
pedir sellos decorativos a diferencia de los sellos de la bandera de primera clase
est�ndares; mientras no costar�n nada adicional, es s�lo otra manera de conseguir
que su mailer parezca ser personal, aumentando las posibilidades se abrir�.
Devuelva etiquetas de la direcci�n: querr� etiquetas de la direcci�n de vuelta, ya
que un alto porcentaje de su mailers se puede devolver - sobre todo si apunta a
propietarios que est�n cerca de la extinci�n del derecho de redimir y se han movido
ya de sus casas. Consiguiendo el correo devuelto, puede quitar estos nombres de su
lista y ahorrar el dinero en sus env�os complementarios. Recomendar�a no usar su
direcci�n de casa en la etiqueta, sino tambi�n no usar una direcci�n del apartado
de correos. Muchas Tiendas de UPS proporcionar�n correos en un precio bajo que se
puede recibir usando una direcci�n de la calle/suite. Esto es lo que usamos.

Las Llaves a Grandes Campa�as de marketing del Correo directo que Crean campa�as de
venta directa exitosas tomar�n mucho tiempo y pr�ctica. Con la mayor probabilidad,
el primer juego de cartas o tarjetas postales que env�a no recibir� la respuesta
que esperaba; esto es por qu� los proveedores directos buenos pasar�n mucho tiempo
afilando y probando cada aspecto de sus campa�as a fin de conseguir la rapidez m�s
alta. Si quiere ser un grande proveedor directo y tener campa�as del correo directo
eficaces, tendr� que querer probar a muchos, muchos enfoques diferentes y querer no
rendirse ante adversidad o rapidez baja. Aqu� est�n s�lo unas cosas que los
proveedores directos buenos hacen en el curso de creaci�n y optimizaci�n de una
campa�a de DM: Pruebe la Prueba de tarjetas postales o cartas clasificada diferente
Prueba de sobres clasificada diferente escrita a mano contra la Prueba de sobres y
cartas escrita a m�quina papeles en color diferentes y diferentes tipos de Prueba
de tinta de sellos (primera clase contra el bulto) Prueba mensajes de mercadotecnia
diferentes la Prueba llamadas a la acci�n diferentes (n�mero de tel�fono contra el
sitio web, etc.)

Pruebe grupos objetivo diferentes (afligido contra venta al por menor, propietario
contra el inversionista, etc.)

Hay literalmente los miles de permutaciones diferentes para c�mo puede reunir su
campa�a de marketing, y no hay nadie la manera correcta de tener �xito con el
correo directo - tiene que entender que trabajos para sus vendedores objetivo en su
�rea y en su mercado. Recuerde, que trabajos para un grupo de vendedores
potenciales por encima de un tiempo particular y en un mercado particular pueden no
trabajar para otro grupo de vendedores potenciales en otro tiempo y/o en otro
mercado. Como un ejemplo de la experiencia personal, usamos una carta amarilla
escrita a mano en nuestro primer due�o del ausente campa�a del correo que dijo:
�Querido [Nombre], Hola, Mi nombre es J me gustar�a al $BUY$ su casa en [la
Direcci�n] Por favor ll�meme en Gracias [Telef�nicas], J Esta campa�a consigui� una
respuesta del 13%! Lamentablemente, no gener� ninguna calidad conduce y r�pidamente
decidimos que nos preferimos concentrar en vendedores afligidos en cambio.
Intentamos la misma carta de nuestra primera preextinci�n del derecho de redimir y
d�a 30/60/90 env�os tard�os y literalmente conseguimos la respuesta del 0%. As� es
- respuesta del 13% de un grupo y 0 respuestas de otro grupo que usa el exacto
misma carta y t�cnicas de mercadotecnia. Sin embargo, hay cuatro llaves principales
a ser un proveedor directo afortunado:1. conseguir de su auditorio abrir su carta.
Si env�a cartas, esto significa conseguir que el receptor de esa carta abra el
sobre y lea lo que es dentro. Hemos encontrado que la mejor manera de hacer esto
debe personalizar el sobre en un camino que lo hace mirar m�s bien una invitaci�n
que una carta comercial formal. Use el sobre puesto la talla de una tarjeta de
felicitaci�n, escriba a mano la direcci�n, no incluya su nombre (y definitivamente
no un nombre comercial) en la etiqueta de la direcci�n de vuelta, use el pastel
coloreado sobres, etc. La adquisici�n de su auditorio leer su mensaje. La
adquisici�n de su mensaje ley� y la creaci�n de un accesorio emocional con la
perspectiva le llevar� a recoger el tel�fono y llamarle (o salto en su sitio web de
m�s informaci�n). Para llevar a cabo esto, su mensaje deber�a ser personalizado y
escrito a mano o parece escrito a mano. La utilizaci�n de una fuente escrita a mano
y

2.

usando la fusi�n de correo electr�nico para personalizar el mensaje con nombre de

la perspectiva y/o direcci�n, no s�lo tiene una gran probabilidad de conseguir su
mensaje le�do, pero tiene una mayor probabilidad de generar una respuesta emocional
que lleva la perspectiva a tomar medidas. Lo que es m�s importante ha creado algo
que mira y se siente personalizado, pero todav�a completamente se automatiza. 3. La
adquisici�n de su auditorio afectar a su llamada a la acci�n. Esto significa
conseguir que el receptor recoja el tel�fono, visite su sitio web, env�ele un
correo electr�nico, o todo lo que sea usted quieren que ellos hagan. La mejor
manera de hacer esto debe trabajar su mensaje en un camino que dice al receptor que
puede y solucionar su problema; la gente responder� cuando crean que responder
ayudar� a solucionar sus problemas. La conversi�n de esa ventaja potencial en una
venta. Esto significa tomar esa llamada telef�nica, correo electr�nico, �xito del
sitio web, etc. y realmente convencer a la persona al otro lado de vender su
propiedad a usted. Esto probablemente no se har� en el curso de una comunicaci�n
sola - puede tomar d�as o semanas - pero es su trabajo de convencer al vendedor de
que tiene la capacidad de solucionar sus problemas y darles la confianza que va.
Esto es sin duda el m�s dif�cil de los pasos a ser un proveedor afortunado; si no
tiene la capacidad de comunicarse con su potencial conduce o no quieren comunicarse
con su potencial conduce, tendr� que encontrar a alguien que puede hacer esto para
usted. No importa si puede conseguir que el 100% de su p�blico objetivo se ponga en
contacto con usted si no tiene la capacidad de convertir la ventaja en un
acontecimiento provechoso.

4.

El Secreto al �xito de Mercadotecnia del Correo directo All� es un secreto ENORME

que los proveedores directos afortunados hacen esto otro, los proveedores menos
afortunados, directos no hacen. Y esto es la REPETICI�N. Demasiados nuevos
proveedores suponen que si no consiguen una respuesta de una perspectiva en el
primer env�o, nunca vayan a conseguir una respuesta. Nada podr�a ser adelante de la
verdad. De hecho, con mayor probabilidad conseguir� una respuesta (aun si es s�lo
un ��ME TOMAN DE SU LISTA!!!�) en el segundo, tercer, cuarto o quinto env�o, que
usted est�n en el primer. Aun si la perspectiva s�lo llama para pedir quitarse de
la lista, esto todav�a es una oportunidad de tratar de convertir una ventaja. Si
quiere tener �xito con la mercadotecnia del correo directo, son consecuentes en su
comunicaci�n. Env�e un segundo env�o 2-3 semanas despu�s del primer, un tercero que
env�a 4-6 semanas despu�s de esto, y luego siga env�os adicionales cada 6-8 semanas
durante pr�ximos varios meses.

La vocaci�n del fr�o / golpeo de la Puerta El otro lado de la venta directa para
acuerdos de bienes inmuebles implica un enfoque mucho m�s personalizado. La
vocaci�n del fr�o implica directamente ponerse en contacto con perspectivas v�a el
tel�fono o en la persona llamando a su puerta y con esperanza consiguiendo una
respuesta. Mientras no abogo por llamadas telef�nicas tratar de generar
conduce/trata - no tienen un muy alto

tasa de �xito en esta industria - conozco a varios inversionistas que han tenido
mucho �xito en doorknocking para generar conduce y acuerdos por �ltimo cercanos. En
su mayor parte, trabajos que golpean la puerta mejor en este mercado cuando el
apuntamiento apen� a vendedores. Muchos inversionistas usar�n la preextinci�n del
derecho de redimir e hipotecar�n listas tard�as para generar su conduce, y luego
gaste sus d�as llamando a puertas que tratan de conseguir que perspectivas
motivadas hablen con ellos y potencialmente re�nan un acuerdo. Aqu� est�n las
ventajas m�s grandes y los inconvenientes a la utilizaci�n de esta t�cnica. Las
ventajas del golpeo de la Puerta para el Flujo del Acuerdo Mientras no soy un
admirador de golpeo de la puerta (no tengo la personalidad para ello y no gustar el
rechazo), hay muchos inversionistas que creen que esto es sin duda la mejor forma
de la mercadotecnia y la generaci�n conduce y trata. El golpeo de la puerta tiene
algunas grandes ventajas: Precio bajo. Adem�s del dinero de gas, no cuesta nada
para llamar a puertas de vendedores potencialmente afligidos y dirigirse a ellos
sobre sus problemas y c�mo podr�a ser capaz de ayudar a solucionar aquellos
problemas. Personalizado. A diferencia del correo directo y otras t�cnicas de
mercadotecnia, que llaman a puertas y se dirigen a propietarios cara a cara es casi
tan personal como se pone. Si es bueno en la construcci�n de la compenetraci�n y es
c�modo dirigi�ndose a la gente 1:1 sobre sus situaciones, la probabilidad de
encontrar que los acuerdos pueden ser m�s altos con el golpeo de la puerta que con
cualquier otra avenida de mercadotecnia. Garantizado Conseguir mensaje a Trav�s.
Con otros tipos de la venta directa, no hay garant�a la perspectiva conseguir�,
abrir� y/o leer� su mensaje. Sin embargo, con doorknocking, sabe si su mensaje se
entreg�, y tiene la reacci�n inmediata para ayudar a mejorar o cambiar su mensaje a
futuras perspectivas.

Los inconvenientes del golpeo de la Puerta para el Flujo del Acuerdo Mientras el
golpeo de la puerta para acuerdos puede generar algunos acuerdos asombrosos, no es
para cada uno. Aqu� est�n s�lo algunos inconvenientes asociados con la utilizaci�n
del golpeo de la puerta como su m�todo preferido de generar acuerdos: No F�cilmente
Escalable. Mientras puede ser capaz de apuntar a miles de personas por d�a con el
correo directo, s�lo puede ser capaz de golpear en una pareja la docena de puertas
por d�a, por tanto su tasa de �xito tendr� que ser mucho m�s alta a fin de generar
los mismos resultados del golpeo de la puerta que se pone de otras estrategias del
correo directo. Riesgo de seguridad. Hay un riesgo inherente de llamar a puertas de
personas que son probables en un lugar dif�cil, tanto econ�micamente como
emocionalmente. El riesgo del abuso verbal es muy verdadero, y hay hasta el riesgo
de violencia es algunas situaciones. Si no es c�modo con este riesgo, el golpeo de
la puerta no es para usted.

Requiere la Habilidad y una Personalidad Espec�fica. No cada uno tiene la

personalidad para ser capaz de construir la compenetraci�n r�pidamente y bastante
f�cilmente reunir un acuerdo a las puertas del due�o. Adem�s, aquellos que son m�s
introvertidos y no pueden tratar con el rechazo encontrar�n probablemente el golpeo
de la puerta frustrando y desmoralizar. Las Reglas de la solicitaci�n (Podr�a ser
Ilegal). Finalmente, hay riesgos legales con el golpeo de la puerta en �reas (o
subdivisiones) donde la solicitaci�n no se permite.

Algunos Consejos Al Golpear en Puertas hay mucha t�ctica diferente y estrategias

que las aldabas usar�n para construir la compenetraci�n y ganar la confianza de
vendedores potenciales. Aqu� est�n s�lo unos consejos que le ayudar�n a tener �xito
si decide ir esta ruta: no comience la discusi�n se concentr� en el propietario.
Una l�nea inicial buena podr�a ser: ��Hola, miraba el derecho de la extinci�n del
derecho de redimir al lado y esperaba que me pudiera dar un poco de informaci�n
sobre ello?� Despu�s de esa discusi�n finales, siga con, �Grande, gracias.
Realmente quiero comprar algo en esta vecindad. �Sabe de alguien m�s por aqu� que
podr�a esperar venderse?� Si quiere alcanzar a la gente cuando son a casa, se
concentran en golpear tarde por la tarde tardes (4-6pm) y posteriores durante el
verano. Esto es cuando las perspectivas con mayor probabilidad ser�n a casa. Adorne
la ocasi�n comercial y no lleve perfume, lentes de sol o un sombrero. Quiere poner
al propietario a gusto, y pareciendo el m�s �medio� posible ayudar�. No se detenga
en un coche de fantas�a; otra vez, el promedio es a su ventaja. Si va a llamar a
pares, recomendar�a a un hombre/mujer o dos mujeres juntos, nunca dos tipos. Dos
tipos se pueden caer como amenazas, hasta a un propietario de sexo masculino. Est�
discreto - nunca sabe cuando el propietario puede no querer a otros (hasta aquellos
vive con) saber la situaci�n con la casa.
Una Torcedura en el golpeo de la Puerta Tradicional Si se preocupa por la seguridad
de golpeo en las puertas de vendedores potencialmente afligidos y emocionales, hay
otra alternativa que algunos inversionistas usan para obtener conduce - dejando una
nota personalizada o hasta una oferta actual de la propiedad (con una contingencia
inspector) atado a la puerta. Esto garantizar� que consigue su mensaje delante del
due�o (asunci�n que todav�a viven all�) y mientras no es tan personal como una
conversaci�n cara a cara, tiene algunas ventajas sobre la mercadotecnia del correo
directo y vocaci�n del fr�o sobre el tel�fono.

Mientras el golpeo de la puerta seguramente no es para cada uno, puede tener mucho
�xito para aquellos que est�n bien con la gente, no haga caso del rechazo y quieren
cerrar de golpe puertas en su cara de vez en cuando.

Publicidad
Uso el t�rmino �publicidad� en este cap�tulo para significar estrategias de
comercializaci�n que se apuntan hacia grupos grandes de personas, a diferencia de
la mercadotecnia una en una o apuntada (como el correo directo y doorknocking). Las
formas m�s comunes de la publicidad para bienes inmuebles conducen son Signos del
Bandido y Mercadotecnia de Internet - amba tentativa de conseguir su mensaje
delante de vol�menes grandes de objetivos potenciales en las esperanzas que algunos
de ellos se pondr�n en contacto con usted y tendr� una oportunidad de cerrar un
acuerdo.

Mercadotecnia de Internet
El concepto de la Mercadotecnia de Internet es simple - crea un sitio web que es
usado para capturar conduce y luego crea campa�as de marketing en l�nea para
conducir a aquellos vendedores potenciales a su sitio web. Sin embargo, mientras el
concepto de la Mercadotecnia de Internet es simple, la realizaci�n real puede ser
todo menos. Hay muchos modos diferentes de conducir el tr�fico a su sitio web de
captura de plomo, unos �org�nico� (sentido que los invitados se ponen a su sitio
web v�a motores de b�squeda u otros mecanismos sin costos) y unos pagaron (sentido
que paga para ponerse conduce enviado a usted).

El Tr�fico de Internet org�nico La mejor manera de conducir el tr�fico org�nico a

su sitio web de captura de plomo es crear un sitio web contento y rico que est�
alto en los motores de b�squeda para los tipos de Internet busca sus vendedores
potenciales hacen. Por ejemplo, digamos quiere comprar casas afligidas en
Baltimore, Maryland. La gente que se interesa en la venta de su casa afligida en
Baltimore puede escribir a m�quina lo siguiente en Google u otro motor de b�squeda:
��C�mo puedo vender mi casa submarina en Baltimore?� Cuando escriban a m�quina esto
- o un similar - frase en un motor de b�squeda, querr� que su sitio web se revele
en o cerca de la cumbre de la lista. Si el vendedor potencial hace clic en la
relaci�n a su sitio web, tiene una oportunidad de capturar potencialmente su
informaci�n y generar una ventaja. Otra vez, mientras es f�cil en principio, si
vive en un �rea geogr�fica m�s grande o m�s popular, all� son probables ya que
muchos otros inversionistas con sitios web que compiten por �stos conduzcan; tendr�
que trabajar mucho para conseguir su sitio web clasificado m�s alto que suyo para
el tr�fico de b�squeda potencial que trata de conseguir. Para conseguir una idea
del concurso tendr� para conduce del tr�fico de b�squeda org�nico, intente esto:1.
se�ale su Navegador uno de los motores de b�squeda populares
(http://www.google.com, por ejemplo)

23.
Haga una b�squeda que es similar a lo que sus objetivos potenciales podr�an buscar
cuando esperando descargar sus propiedades (por ejemplo, �venden mi casa
r�pidamente en Baltimore�) Mirada cuantos resultados se devolvieron para esa
b�squeda (en el ejemplo encima, 35 millones de resultados se devolvieron)

A fin de tener �xito usando esta ruta de mercadotecnia, querr� que su sitio web se
revele en (o muy cerca) la primera p�gina, queriendo decir los 10 primeros
resultados. Con 35 millones de p�ginas competidoras, que llevar�n tiempo y alg�n
esfuerzo dedicado serio.

El Tr�fico de Internet pagado La alternativa a la tentativa de conseguir el tr�fico

libre a su sitio web lo debe pagar. Esto generalmente se hace colocando anuncios en
varios sitios en Internet donde su vendedor potencial conduce los podr�a ver. La
forma m�s com�n de la publicidad pagada en la red estos d�as es Google Adwords.
Google permitir� que usted pague para colocar anuncios alrededor de Internet para
conducir el tr�fico a su sitio web. El coste de conseguir que su anuncio aparezca
var�a, basado en otros anunciantes que esperan hacer publicidad en el mismo punto
al mismo tiempo. Por ejemplo, si quiere que su anuncio aparezca en una p�gina Web
que habla de c�mo hacer ventas en descubierto en Baltimore (�recuerde encima d�nde
trataba de ponerse el vendedor afligido conduce en Baltimore?), competir� con otros
que se interesan en el espacio de publicidad en la misma p�gina. �stos son otros
inversionistas como usted que trata de atraer al vendedor conduce o corredores de
bienes ra�ces que buscan a clientes. Si quiere pagar m�s que son para el espacio de
publicidad, Google se lo dar�; si sus competidores quieren pagar m�s, lo
conseguir�n probablemente. Adem�s de Google Adwords, los Proveedores de Internet
elegantes tratar�n de convencer a due�os de sitios web que vale la pena de dedicar
el espacio de publicidad para unos honorarios. Usando el ejemplo encima, se podr�a
acercar al due�o de la p�gina Web de la venta en descubierto de Baltimore con una
oferta de pagar unos honorarios mensuales para proporcionar su anuncio un punto
permanente en su sitio web. En general, usando este tipo de la publicidad pagada,
pagar� al due�o del sitio cada vez una p�gina se muestra con su anuncio en ello,
sin tener en cuenta si hacen clic en su anuncio o no. Hay muchas intrincaciones de
la Mercadotecnia de Internet en la cual no entrar� aqu� (soy lejano de un experto),
pero si tiene una aptitud para trabajar en l�nea y tiene el tiempo y energ�a de
hacerse un Proveedor de Internet experto, esto es otra gran manera encontrar
potencialmente que la inversi�n conduce de sus vendedores objetivo.

Bandido firma
Otra t�cnica de mercadotecnia de masas popular usada para generar bienes inmuebles
conduce usa signos del patio (com�nmente conocido como �signos del bandido�) para
anunciar sus servicios como un comprador de bienes inmuebles. Crear� y colocar�
�stos entran espacios p�blicos donde sus vendedores objetivo probablemente ir�n en
coche por y ver�n

ellos. Por ejemplo, si espera comprar en una vecindad particular, puede colocar
signos en la entrada a la vecindad, a trav�s de la calle, o en intersecciones
grandes cerca de la vecindad. Los signos se pueden preimprimir - hay muchas
compa��as en Internet que imprimir�n el color de 12 x 18 pulgadas o de 18 x 24
pulgadas est�ndar firma el recibo entre 1$ y 2$ cada uno - o signos en blanco se
puede comprar en las tiendas de la caja grandes y escribirse a mano. Un signo del
bandido t�pico podr�a leer algo como lo siguiente: �PARE LA EXTINCI�N DEL DERECHO
DE REDIMIR! �COMPRAREMOS SU CASA PAGAMOS EN EFECTIVO, CERRAMOS R�PIDAMENTE LA
LLAMADA 999-123-4567 AHORA! Una vez que tenga sus signos, puede comprar apuestas de
alambre para plantar los signos en la tierra o puede usar una grapadora del signo
para signos b�sicos a �rboles o llamar por tel�fono a polos.

Tratando Con La Imposici�n del C�digo & la Ciudad Muchas ciudades tienen leyes que
proh�ben la mercadotecnia usando signos del bandido y deber�a concordar con su
ciudad antes de instalar signos. M�s agradable la ciudad, la imposici�n del City
Code m�s probable restringir� el uso del signo del bandido y quitar� f�sicamente
sus signos del bandido. Incluso en ciudades donde el bandido firma son legales,
muchos organismos de ejecuci�n del c�digo y los agentes son intolerantes de los
signos y los bajar�n. Muchos inversionistas presentar�n signos el viernes por la
tarde despu�s de las 17:00 (despu�s de que los agentes de imposici�n de la ciudad
se hagan para la semana) y luego quite contrata a la tarde del domingo o el lunes
por la ma�ana antes de que la imposici�n del c�digo est� de vuelta para trabajar.
Esto puede ayudar a impedir a los signos de quitarse y destruirse por la ciudad,
ahorrando el dinero en la necesidad de sustituirlos. El peor de los casos es que la
ciudad le puede llamar y amenazarle con una multa si encuentran m�s de sus signos
colocado en ubicaciones p�blicas - si esto pasa, es probablemente el mejor para
encontrar otro lugar para los signos o intentar otra t�cnica de mercadotecnia en
cambio. Una manera de determinar c�mo la imposici�n del c�digo clemente podr�a ser
es rastrear los signos de otros proveedores. �Se hacen rutinariamente derribados
poco despu�s de presentarse? �O tardan en espacios p�blicos durante semanas a la
vez? Esperamos que va sin el refr�n, pero el bandido nunca puesto contrata a la
propiedad privada, a menos que tenga el permiso del propietario.

Algunos consejos usando signos del bandido

Si planea intentar la mercadotecnia con signos del bandido, aqu� est�n algunos
consejos y las bromas que ayudar�n le comienzan: Muchos inversionistas que usan
signos del bandido prefieren de grapas a polos contra las apuestas de alambre. Las
apuestas son casi tan caras como los signos y enormemente aumentan costes de
embarque, haciendo la campa�a de marketing entera aproximadamente dos veces m�s
cara. Colocando signos, ser reconocido de donde con la mayor probabilidad se ver�n.
Cuando la puesta contrate a polos, p�ngalos a la altura del conductor t�pico.
Poniendo sus signos en intersecciones principales, col�quelos a la derecha del
camino donde el tr�fico se para as� los conductores pueden ver su signo mientras
esperan la luz a cambiar. Y probablemente no quiere colocar entra la mediana entre
sem�foros, ya que los conductores que se apresuran con poca probabilidad los
notar�n o tendr�n el tiempo para anotar su n�mero de tel�fono. Si apuntar� a
conductores, probablemente no quiere poner un sitio web sobre el signo. La
publicidad es basada en el impulso, y quiere que la gente tenga la opci�n de
afectar a la mercadotecnia inmediatamente. Mientras pueden hacer esto llam�ndole en
su tel�fono celular, probablemente no tendr�n la opci�n de ponerse en contacto
visitan su visita mientras en el camino. Si quiere enjaezar su tiempo, puede pagar
alguien para poner cierra sesi�n para usted. Estos camino, puede pasar su tiempo
haciendo las actividades del valor alto como dirigirse a vendedores potenciales que
le llaman. En general, espere pagar aproximadamente 1$ por signo para contratar a
alguien para instalar para usted.

Mayoristas
Habl� un poco de wholesaling encima en la secci�n sobre sitios web wholesaling.
Mientras no soy un admirador enorme de encontrar casas en estos sitios, trabajando
directamente con mayoristas locales (la gente que encuentra acuerdos expresamente
para revenderlos a inversionistas) puede proporcionar una oportunidad buena de
adquirir algunos acuerdos. Mi primera palabra de la advertencia es que la mayor
parte de mayoristas son muy malos en lo que hacen. Muchos inversionistas wannabe se
hacen mayoristas porque no tienen dinero y ning�n conocimiento de la inversi�n,
pero creen que wholesaling permitir� que ellos hagan alg�n dinero efectivo r�pido
sin mucho trabajo. Lamentablemente, no hay nada adelante de la verdad. �Wholesaling
es muy dif�cil y requiere casi todas las habilidades que reconstituir requiere, m�s
la capacidad de conseguir acuerdos con un tan gran descuento que hay cuarto para
dos personas para hacer el dinero seg�n el acuerdo! Sin embargo, la mayor parte de
mayoristas no tienen esta habilidad. No saben a qu� un acuerdo parece, no pueden
determinar valores de reventa exactamente, no saben c�mo estimar gastos de la
rehabilitaci�n, etc. Esto significa que muchos mayoristas har�n un poco m�s que la
basura su tiempo que le trae acuerdos que no son realmente acuerdos. Sin embargo,
hay unos mayoristas profesionales ah� que resultan ser buenos en sus empleos y

tenga la capacidad de encontrar consecuentemente acuerdos buenos, le puede ayudar a

evaluar aquellos acuerdos y luego dejar bastante cuarto en su margen de beneficio
para permitir que ambos de su hagan una ganancia decente. Si puede encontrar estos
tipos de mayoristas, puede valer su tiempo y esfuerzo de construir una relaci�n
s�lida, ya que algunos de estos tipos le pueden traer el acuerdo despu�s del
acuerdo despu�s del acuerdo. Mientras sus ganancias de la rehabilitaci�n no ser�n
completamente como grandes - aumentar�n los precios un poco por tanto les pueden
pagar - el hecho que no tendr� que pasar mucho tiempo y la mercadotecnia del dinero
para acuerdos es una ventaja enorme. Personalmente, no conf�o en mayoristas para mi
negocio. Hay una pareja que me traer� de vez en cuando un acuerdo, y no tendr�
problema considerando cualquier acuerdo que venga de un mayorista, pero no pido
para mayoristas y no espero que la mayor parte de ellos entreguen algo bueno.
Mientras pone sus expectativas apropiadamente, los mayoristas pueden beneficiar
seguramente su negocio.

Local (ventas del fideicomisario)

La �ltima estrategia de adquisici�n que quiero mencionar acompa�a al fideicomisario
(extinci�n del derecho de redimir) ventas en su juzgado local. Mencion� en el
�ltimo cap�tulo todas las desventajas y riesgos asociados con la compra de
propiedades en ventas del fideicomisario; por estos motivos, no recomiendo confiar
en ventas del fideicomisario como un medio para la adquisici�n de propiedades
cuando comienza primero. Recomendar�a asistir a las ventas, conectando a la red con
otros inversionistas que est�n presentes, y comenzando a hacerse familiares con el
proceso y las intrincaciones de compra en los pasos del juzgado. Sin embargo, hasta
que sienta que tiene un mango en todos otros aspectos del proceso que reconstituye,
confiando en estas subastas para sus acuerdos va probablemente a ser demasiado
trabajo para tomar.

Otras t�cnicas de mercadotecnia

Mientras he cubierto muchas de las t�cnicas populares entre inversionistas para
generar conduce y trata, esto seguramente no lo destinan para ser una lista
exhaustiva. Hay literalmente cientos - si no miles - de modos de vender para
acuerdos potenciales; �stos son s�lo algunos de ellos. Llamar s�lo algunos de los
otros modos potenciales de encontrar acuerdos: los anuncios de Demostraci�n de
anuncios clasificados del peri�dico/revista en restaurantes/barras la Radio se
manchan la Televisi�n mancha la Red social de Vallas publicitarias

Acompa�ando con profesionales que tratan con vendedores afligidos (agentes,

abogados, etc.)

Los inversionistas m�s afortunados entienden constantemente nuevas ideas y t�cnicas

para la mercadotecnia y anuncian su negocio. H�gase creativo, y encontrar� que
tiene m�s conduce que sabe que hacer con - aunque est� seguro que lo entender�.:-)
El cap�tulo 8: la f�rmula del capirotazo
Este cap�tulo puede ser el m�s importante en este libro. Mientras las f�rmulas y
las matem�ticas detr�s de las f�rmulas no son muy complejas, entendiendo que las
f�rmulas y aplic�ndolos correctamente har�n probablemente la diferencia entre sus
primeras inversiones de la pareja siendo provechosas o poco rentables. Si tiene
alguna pregunta mientras lee este cap�tulo, vuelva y relea. Si todav�a tiene
preguntas, env�eme un correo electr�nico, y har� todo que puedo para ayudar a
clarificar. He hecho inversionistas newbie innumerables preguntarme c�mo decido si
tomar un proyecto del capirotazo. En su mayor parte, qu� preguntan es, ��C�mo sabe
si (econ�micamente) los n�meros calculan en su favor?� La mayor parte de
inversionistas tienen un poco de t�cnica de an�lisis cuantitativa para determinar
si perseguir un proyecto o no. Algunas t�cnicas de an�lisis de uso que requieren
hojas de c�lculo y/o f�rmulas complejas; otro no usan ninguna f�rmula, pero s�lo se
marchan un presentimiento que pueden tener para la propiedad o la ubicaci�n.
Mientras no soy seguramente un admirador del m�todo del �presentimiento�, no soy
tambi�n un admirador enorme del m�todo de an�lisis complejo tampoco. Mientras esto
puede sorprender a algunas personas (sobre todo aquellos que saben mi tendencia de
sentarse delante de hojas de c�lculo grandes durante horas durante el final), uno
de los objetivos principales de mi an�lisis financiero es ser capaz de hacerlo en
mi cabeza en menos de 10 segundos estando de pie en la propiedad que considero.
Seguramente, el an�lisis entero no se puede hacer en 10 segundos, pero la mayor
parte de �l puede ser. El objetivo de mi an�lisis es determinar lo que es el precio
m�s alto que puedo pagar por una propiedad y todav�a hacer mi ganancia deseada. Si
puedo comprar la propiedad para esa cantidad (�o menos!), tomar� el acuerdo. Si no,
pasar�.

La f�rmula del capirotazo

�De este modo, cu�l es mi f�rmula para el precio de compra m�ximo (MPP) de una
propiedad del capirotazo? Aqu� es: MPP = Precio de venta - Gastos generales -
Ganancia - Gastos de la Rehabilitaci�n d�nde el Precio de venta iguala la
estimaci�n conservadora de por qu� puedo vender la propiedad (�no el precio de
cat�logo!). Los Gastos generales iguales todos los gastos, honorarios y comisiones
que puedo esperar pagar durante el proyecto. La ganancia es la cantidad m�nima del
dinero quiero largarme el proyecto cuando es completo. Los Gastos de la
rehabilitaci�n son el material y salarios requeridos reconstituir la propiedad en
la condici�n de la reventa.

Como un ejemplo (y esto es el an�lisis actual de una de mis compras m�s recientes),
digamos que tengo una propiedad que considero la compra. Creo que puedo revender
f�cilmente la propiedad en la condici�n reconstituida por 95000$. Adem�s, s� mis
gastos generales en todas partes del proyecto de ser 17000$ (hablaremos c�mo
calcular esto m�s tarde en el cap�tulo), he decidido que mi ganancia m�nima deseada
es 15000$, y he estimado que los gastos de la rehabilitaci�n son 13000$ (hablamos
de la estimaci�n que la rehabilitaci�n cuesta m�s tarde en el libro y en nuestro
libro del compa�ero �Regalos de BiggerPockets: El Libro sobre Estimaci�n de Gastos
de la Rehabilitaci�n�). En este caso, mi precio de compra m�ximo se puede calcular
as�: MPP = Precio de venta - Gastos generales - Ganancia - Gastos de la
Rehabilitaci�n MPP = MPP de 95000 - 17000 - 15000-13000$ = 50000$ Si puedo comprar
esta propiedad por 50,000$ o menos, brincar� al acuerdo. En caso de mi acuerdo
actual, compr� la propiedad por 45000$, haci�ndolo un acuerdo que era m�s que
contento de perseguir. Usando nuestra F�rmula del Capirotazo, podemos determinar
exactamente cu�nto queremos pagar por una pieza dada de bienes inmuebles (nuestro
MPP). Pero, para llegar a nuestro MPP, tenemos que entender c�mo determinar nuestro
Precio de venta, nuestros Gastos generales, nuestra Ganancia Deseada y nuestros
Gastos de la Rehabilitaci�n. Vamos a hablar de cada uno de aquellos ahora...

Determinaci�n de precio de venta

Determinando por cu�nto una propiedad revender� despu�s de que las renovaciones son
tanto un arte como es una ciencia. Los tasadores pueden gastar a�os afilando sus
habilidades en la valoraci�n de la propiedad, y hasta muchos corredores de bienes
ra�ces sazonados pueden tener un tiempo dif�cil tasar el valor de reventa de una
propiedad antes de que se reconstituya. Como un inversionista de bienes inmuebles
afortunado, tendr� que ser capaz de determinar por qu� sus propiedades se vender�n,
y tendr� que ser capaz de hacerlo de fuentes fidedignas y consecuentemente.

Haciendo Comparable Market Analysis (CMA) Mientras la manera menos que lleva mucho
tiempo de hacerlo es contratar a un tasador o permitir que su corredor de bienes
ra�ces lo haga para usted, firmemente creo que el entendimiento c�mo el valor se
determina y ser capaz de determinarlo usted mismo ir� un largo camino hacia la
fabricaci�n de usted un m�s exitoso - y m�s independiente - inversionista. De este
modo, mientras podr�a terminar por consultar a alguien m�s para determinar el valor
de reventa - y deber�a validar seguramente sus asunciones con otros que son
entendidos en esta �rea, quiero pasar alg�n tiempo hablando del proceso para
hacerlo usted mismo.

Por �ltimo, se reduce a tres pasos: Paso #1: �Comps� de Tiramiento Este primer paso
es el que con el cual va probablemente a necesitar un poco de ayuda. Necesitar� la
informaci�n sobre otras propiedades que se han vendido en su �rea, y esa
informaci�n no siempre es disponible en el acto. Mientras los sitios web como
Zillow.com y Trulia.com son �tiles, la informaci�n mejor y m�s actualizada
generalmente se encuentra en el MLS, que necesitar� a un corredor de bienes ra�ces
autorizado al acceso para usted. Si ya tiene un agente trabaja con ayudarle a
encontrar propiedades, deber�a ser contenta de ayudarle a conseguir estos datos; si
no tiene actualmente un agente, esto es su incentivo para comenzar a construir
aquellas relaciones ahora. Una vez que tenga un agente - o alguien m�s con el
acceso al MLS - quien quiere remodelar algunos datos para usted, quiere pedir que
ellos le provean una lista de propiedades comparables (generalmente conocido como
�comps�). Comps son otras propiedades que son muy similares a lo que su propiedad
ser� despu�s de la rehabilitaci�n; el mercado inmobiliario es relativamente
eficiente, por tanto si puede conseguir una idea buena de por qu� las propiedades
similares se han vendido, deber�a conseguir una idea buena de por qu� su propiedad
se vender�. Es un concepto simple, aun si no siempre es simple hacer. Antes de que
vaya m�s lejos, me deje explicar lo que quiero decir con la propiedad �similar�.
Esto es realmente el punto m�s grande de la confusi�n para muchos nuevos
inversionistas que aprenden este proceso - suponen que porque ambas propiedades
tienen un tejado, una puerta principal y una cocina que son �similares�. Para la
determinaci�n del valor de reventa, nada podr�a ser adelante de la verdad. Al
buscar propiedades comparables, aqu� est�n las cinco primeras cosas que quiere ver:
Tiempo de venta: el m�s importantemente, busca propiedades que se han vendido
dentro de los 6 meses anteriores (3 meses es a�n mejor). Note que digo propiedades
�VENDIDAS�, y no propiedades que se ponen en una lista actualmente para la venta.
Muchos inversionistas suponen que si hay otras 10 propiedades puestas en una lista
para la venta en aproximadamente 150000$ en la misma vecindad que esto debe ser una
representaci�n exacta de lo que las propiedades valen. �Incorrecto! �Si las
propiedades realmente valieran 150000$, no estar�an en venta todos, verdad? Con la
mayor probabilidad, las propiedades se vender�n por menos que el precio inicial, y
tal vez por MUCHO menos. De hecho, en abajo mercado, muchas de estas propiedades no
se vender�n en absoluto. Quiz�s todos los vecinos compraron a la altura del
mercado, todos ellos deben 150,000$ o m�s en sus propiedades, y no se pueden
permitir a venderse por cualquiera menos; �significa esto que conseguir�n 150000$?
Por supuesto no. Algunas de estas casas se pueden extinguir el derecho de redimir
pronto en, y en vez de ser su comps, podr�an terminar por ser su concurso. De este
modo, buscando comps, acu�rdese de usar S�LO propiedades vendidas y atenerse a los
6 meses anteriores. Ubicaci�n/Proximidad: quiere encontrar propiedades que est�n
cerca de su suyo. �C�mo cerca? Depende. Si est� en una ciudad grande donde los
valores de bienes inmuebles se pueden doblar literalmente de una calle al
siguiente, va a querer encontrar otras propiedades en la misma calle. Si est� en un
�rea suburbana que se tumba con vecindades homog�neas grandes

(desarrollo planeado o comunidades), entonces va a querer encontrar propiedades en

o alrededor de la misma subdivisi�n. Y si est� en una zona rural donde hay muchos
acres - o hasta millas - entre casas, mirar� probablemente dentro de varias millas.
En general, para la mayor parte de propiedades en �reas suburbanas t�picas o
peque�as ciudades, buscar� propiedades que son dentro de una medio milla de la
propiedad sustancial. Edad y Estilo: quiere encontrar propiedades que son similares
en edad y estilo. Un rancho de ladrillo de 1967 con poca probabilidad se vender�
por el mismo precio que McMansion de dos pisos flamante con un s�tano terminado
(�en mi �rea, el rancho se vender�a probablemente por m�s!). El mejor de los casos
buscando comps es que su propiedad est� en una comunidad planeada, donde mayor�a o
todas las casas fueron construidas por el mismo constructor dentro de un a�o o dos
el uno del otro. Sin embargo, aun si no es esto afortunado, todav�a deber�a ser
capaz de encontrar otras propiedades que se construyeron en el mismo per�odo de
tiempo y del estilo similar. Talla: Cuando viene a comps, la talla much�simo
importa. Si su propiedad m�s apropiadamente se pone la talla para una pareja sola
que para una familia de seis, esto va a afectar cu�nto vale. Y cuando digo la
talla, no hablo s�lo de pies cuadrados. Tambi�n hablo del n�mero de dormitorios y
cuartos de ba�o, as� como termin� �reas de s�tano. El mejor caso, deber�a buscar
comps que tienen dentro del 10% de los mismos pies cuadrados terminados, el mismo
n�mero de dormitorios y el mismo n�mero de cuartos de ba�o. Por supuesto, m�s
dormitorios y cuartos de ba�o que su propiedad tiene, m�s cuarto tiene para el
desacuerdo. En otras palabras, mientras la diferencia entre unos 2 ba�os p�blicos
del dormitorio/1 y unos 3 ba�os p�blicos del dormitorio/2 es enorme, la diferencia
entre unos 6 ba�os p�blicos del dormitorio/5 y unos 7 ba�os p�blicos del
dormitorio/4 es relativamente menor. Sin embargo, hasta estas peque�as diferencias
jugar�n por �ltimo en su estimaci�n de ventas. Condici�n: El �ltimo criterio muy
importante para tasar un comp es la condici�n. Una propiedad totalmente renovada en
la condici�n del movimiento en listo se vender� m�s seguramente por m�s que un
informe detallado, listo para extinguirse el derecho de redimir en la casa que no
se ha actualizado desde los a�os 1970. Mientras puede ser apremiado para encontrar
propiedades comparables que se han totalmente remodelado (a menos que mire en un
�rea que tiene la mayor parte de otros inversionistas), al menos quiere encontrar
propiedades que son en buenas condiciones, movimiento en listo y tienen el mismo
nivel de fines tan suyo hace. Junto con la condici�n de la propiedad, tambi�n
quiere asegurar que el comparable no fuera una venta afligida; en otras palabras,
si una casa se vendi� como una venta en descubierto o una extinci�n del derecho de
redimir - aun si fuera en buenas condiciones - no es un comparable para su
propiedad. Este �ltimo punto es muy importante... no lo olvidan.

Ahora, su trabajo es encontrar otras al menos tres propiedades que cumplen con
todos los requisitos encima. En muchas �reas - y sobre todo en abajo mercado de la
vivienda donde no hay muchas casas que se venden - puede ser dif�cil encontrar
otras tres propiedades que son comps bueno para su propiedad. Si absolutamente no
puede encontrar tres propiedades que encuentran los criterios, debe ampliar bien su
b�squeda un poco - explicaremos esto en el siguiente paso. Principio volviendo 9
meses en vez de seis; si es necesario, salga una milla de la propiedad sustancial
en vez de una medio milla. Quiz�s encuentre una casa esto es unos a�os
m�s viejo, tiene m�s unos cientos de pies cuadrados o no est� en completamente como
bien de la condici�n. Paso #2: Ajustando Su Comps A este punto, deber�a tener al
menos tres comps buenos para usar para su an�lisis. Para este siguiente paso, hay
un poquito de matem�ticas implicadas, pero es bastante franco, y si puede a�adir,
restar, multiplicarse y dividirse, deber�a tener todos los instrumentos que
necesita. El objetivo de este paso es ajustar el valor del comps para asegurar que
se parezcan a la propiedad sustancial lo m�s estrechamente posible. Recuerde, el
objetivo de una valoraci�n o valoraci�n es tener una comparaci�n de applesto-
manzanas de su propiedad sustancial con las propiedades comp - si las propiedades
son diferentes, tendr� que ajustar sus valores para hacerlos manzanas a manzanas.
Por ejemplo, digamos su propiedad sustancial y una de las propiedades comp son casi
id�nticas, salvo que la propiedad sustancial tiene 3 dormitorios y la propiedad
comp tiene 4 dormitorios. Claramente, si esto es la �nica diferencia, entonces la
propiedad comp va a considerarse M�S VALIOSA que la propiedad sustancial, ya que
tiene un dormitorio suplementario. Por lo tanto, si la propiedad comp se hab�a
vendido recientemente por 150000$, entonces es probable que su propiedad sustancial
valga un poquito menos de 150000$. En otras palabras, la propiedad de 3 dormitorios
vale menos que la propiedad de 4 dormitorios. A fin de hacer su adaptaci�n, debe
comparar cada una de las propiedades comp - uno por uno - a la propiedad sustancial
y realizar un ajuste en cada uno de los comps para determinar un valor de manzanas-
toapples. Note que dije �ajustar el comps� - lo que esto significa es que tenemos
que determinar por qu� la propiedad comp probablemente se habr�a vendido lo ten�a
equivalente sido con la propiedad sustancial. En el ejemplo encima, donde el comp
se vendi� por 150000$, pero ten�a un dormitorio adicional que la propiedad
sustancial, tendr�amos que ajustar el precio de venta de 150000$ HACIA ABAJO para
conseguir una comparaci�n de applesto-manzanas. En mi �rea, un dormitorio
suplementario puede valer aproximadamente 3% m�s en el precio de venta, por tanto
para este ajuste, restar�amos aproximadamente el 3% del precio de venta comp para
conseguir una comparaci�n de manzanas a manzanas. Restar el 3% del precio de venta
de 150000$ pondr�a el valor de comp en aproximadamente 145500$. No hay reglas
categ�ricas sobre cu�nto varios rasgos de la propiedad valen - esto va a ser muy
dependiente al nivel de casa, el �rea, lo que es t�pico para propiedades locales,
etc. Es a veces confuso para entender qu� direcci�n ajustar los valores de comp,
pero recordar, el objetivo siempre es tratar de entender por qu� el comp SE HABR�A
vendido lo ten�a equivalente sido en rasgos a la propiedad sustancial. Aqu� est�
una lista de rasgos que deber�a considerar haciendo su adaptaci�n, y tambi�n c�mo
las diferencias se deber�an ajustar para: Fecha de venta: Si la venta comparable
tuviera m�s de 6 meses, el valor tendr�a que ajustarse seg�n c�mo el mercado ha
cambiado desde la venta. Si el mercado ha mejorado, el valor de comp se puede
ajustar hacia arriba; si el mercado ha disminuido, el valor de comp se deber�a
ajustar hacia abajo.

Edad: Si el comp es m�s viejo que la propiedad sustancial, el valor de comp se

puede ajustar hacia arriba; si la propiedad comp es m�s nueva que la propiedad
sustancial, el valor de comp se puede ajustar hacia abajo. Condici�n: Si el comp
est� en la condici�n peor que la propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a
ajustar hacia arriba; si el comp est� en la mejor condici�n que la propiedad
sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia abajo. Pies cuadrados del
�rea vivos: Si el comp tiene menos pies cuadrados del �rea viva que la propiedad
sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia arriba; si el comp tiene
menos pies cuadrados que la propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a
ajustar hacia abajo. Tambi�n, note que el �rea viva encima del grado (nivel sobre
la tierra) generalmente vale m�s que el �rea viva debajo del grado. Por lo tanto,
un cuarto suplementario en el primer piso de la casa valdr�a generalmente m�s que
un cuarto suplementario clasificado similar en el s�tano. Finalmente, note que el
�rea inacabada puede valer un poco extra, pero no casi tanto como terminado �rea
viva. Dormitorios/Cuartos de ba�o: Si el comp tiene menos dormitorios/cuartos de
ba�o que la propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia arriba;
si el comp m�s dormitorios/cuartos de ba�o que la propiedad sustancial, el valor de
comp se deber�a ajustar hacia abajo. Note que los dormitorios suplementarios y los
cuartos de ba�o no valen tanto como pies cuadrados suplementarios, pero seguramente
valor agregado. Tambi�n note que menos dormitorios y los cuartos de ba�o la
propiedad sustancial tienen, m�s el ajuste comp deber�a ser (en otras palabras,
yendo de 2 a 3 cuartos de ba�o va a ser mucho m�s valioso que ir de 5 a 6 cuartos
de ba�o). Garaje/Cobertizo para coches/Calzada: Si el comp tiene menos espacio del
garaje, cobertizo para coches zona de aparcamiento espacial o general que la
propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia arriba; si el comp
tiene menos espacio del garaje, cobertizo para coches zona de aparcamiento espacial
o general que la propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia
abajo. Otra vez, la diferencia del valor va a depender de las diferencias
relativas, no s�lo la diferencia absoluta; por ejemplo, ir de un cobertizo para
coches a un garaje de 2 coches va a ser m�s valioso que ir de un garaje de 3 coches
a un garaje de 5 coches. P�rticos/Patios/Cubiertas: Si el comp tiene espacios al
aire libre menos deseables que la propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a
ajustar hacia arriba; si el comp tiene espacios al aire libre m�s deseables que la
propiedad sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia abajo. Chimeneas:
Si el comp tiene menos chimeneas que la propiedad sustancial, el valor de comp se
deber�a ajustar hacia arriba; si el comp tiene m�s chimeneas que la propiedad
sustancial, el valor de comp se deber�a ajustar hacia abajo.

Vamos a mirar un ejemplo de una propiedad actual en la cual recientemente hice una
valoraci�n... Tratamos de determinar el valor de nuestra propiedad sustancial que
tiene los rasgos siguientes:
Ba�os de Camas de Pies cuadrados de Condici�n de la edad Aparcando Chimeneas de
P�rticos/Cubiertas 12 A�os Coche de 1940 excelente SF 3 25 2 P�rtico del Frente del
Garaje Adjunto / Patio Trasero 1

Hemos encontrado tres propiedades dentro de 1 milla de la propiedad sustancial que

creemos son comparables bueno y nos deber�a dar una idea decente de por qu� nuestra
propiedad deber�a revender. Tres comparables tienen los rasgos siguientes:

Ahora es tiempo de hacer nuestra adaptaci�n del comps para dar una comparaci�n de
manzanas a manzanas de cada uno de ellos a la propiedad sustancial (recuerde, esto
era el an�lisis actual que recientemente hice para una de mis propiedades, y los
valores abajo son los valores que asign� basado en mi experiencia):

Lo que esta carta nos dice es que nuestro Comp #1 est� muy cerca de nuestra
propiedad sustancial en t�rminos de rasgos, y si a�adi�ramos 1000$ al precio se
vendi� por, que nos deber�a dar una idea buena del valor de nuestra propiedad
sustancial. Igualmente, con Comp #2, si a�adi�ramos 2000$ a su precio de venta,
conseguir�amos una idea buena del valor de nuestra propiedad sustancial.
Finalmente, con Comp #3, si rest�ramos 8000$ de su precio de venta, deber�amos
conseguir una idea buena del valor de la propiedad sustancial. Paso #3:
Determinaci�n del Valor de la Propiedad Sustancial Ahora que tenemos nuestro comps,
y los hemos ajustado contra nuestra propiedad sustancial, es tiempo de usar esta
informaci�n para determinar una valoraci�n razonable para nuestra propiedad
sustancial. Recuerde, determinamos encima que si tomamos los precios de venta
actuales del comparables y los ajust�ramos usando nuestros valores de ajuste,
deber�amos conseguir una idea buena de la valoraci�n de nuestra propiedad
sustancial. Aqu� est�n los precios de venta actuales del comparables, junto con los
ajustes y el final ajust� el valor:

Por lo tanto, basado en este an�lisis, es probable que nuestra propiedad sustancial
valga en alg�n sitio entre 106000$ y 112000$. De aqu�, seg�n c�mo conservador
quiere ser, sugerir�a que cualquiera asume su propiedad sustancial es digno el m�s
abajo de los tres valores (106000$ en este caso) o el promedio de los valores
(aproximadamente 108500$ en este caso). Como dije, esto era un ejercicio que hice
recientemente en una propiedad actual con estas caracter�sticas y comps actual que
us� para mi an�lisis. Al final, la propiedad se vendi� por 110000$, y cuando el
tasador del comprador hizo su valoraci�n, us� mismos tres comps que hice que su
comps principal. Abajo es una copia de la p�gina de ajustes de la valoraci�n actual
(con la informaci�n personal tapada). Como puede ver, el tasador usa varios rasgos
de la propiedad adicionales para hacer su adaptaci�n (y es mucho m�s cient�fico
sobre c�mo determina los valores de ajuste), pero al final, el tasador subi� con
valores que no eran demasiado diferentes que el an�lisis r�pido y sucio que
proporcion� encima.

Usando Evaluaciones Fiscales para Comps antes de Que circule, quise dirigirme a un
error que veo a muchos nuevos inversionistas hacer y he visto hasta a algunos
profesionales de bienes inmuebles muy sazonados hacer tambi�n. Muchos
inversionistas m�s nuevos ver�n la evaluaci�n fiscal para una propiedad y supondr�n
que el valor fiscal de la propiedad sea de alg�n modo indicativo del valor de la
propiedad. Esto es llano no el caso.

Mientras el valor fiscal de una propiedad podr�a terminar por estar cerca del valor
real de la propiedad, con mayor probabilidad ser� la coincidencia que algo m�s. Hay
unas razones de esto: las evaluaciones locales se hacen con poca frecuencia. Es
posible que la vez pasada una evaluaci�n se hiciera, el mercado de la vivienda era
muy diferente, y los valores eran lejanos de donde son ahora (en la una o la otra
direcci�n). La ciudad/condado a menudo no tiene los mejores datos de las
caracter�sticas de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad se puede haber al
principio querido para ser un 3 dormitorio / 2 propiedad del ba�o, pero debido a
cambios de la planificaci�n o trabajo hecho por due�os anteriores, podr�a ser ahora
un 4 dormitorio / 3 propiedad del ba�o. Si los permisos apropiados no se tiraran (o
aun si fueran, pero no registraran correctamente), la administraci�n municipal no
sabr�a sobre el cambio, y ninguna nueva evaluaci�n se provocar�a. Los asesores
locales no entran en la propiedad, por tanto no tienen ni idea a qu� el interior
parece. Del exterior, dos condominios pueden parecer id�nticos, pero dentro, uno
podr�a tener el granito, la madera dura, mejor� encuentros, una tina del Jacuzzi y
valor de 15000$ de aplicaciones mejoradas, mientras el otro podr�a usar todos los
materiales del grado del constructor.

En mi experiencia, las evaluaciones locales pueden ser desconectadas en el 30% o

m�s (en la una o la otra direcci�n). Tan tenga cuidado y no conf�e alguna vez en la
evaluaci�n fiscal para ayudarle a determinar el valor de una propiedad.

C�lculo de gastos generales

En mi F�rmula del Capirotazo encima, me refiero a �Gastos generales� y mencion� que
mis Gastos generales para un proyecto reciente eran aproximadamente 17000$. En esta
secci�n, hablar� c�mo llegu� a mi n�mero del Coste fijo y c�mo puede determinar lo
que sus Gastos generales ser�n para sus proyectos. Los Gastos generales se ponen en
peligro de varios honorarios, comisiones y gastos asociados con todas las partes el
proyecto de inversi�n (fuera de los gastos de la rehabilitaci�n actuales). Mientras
cada inversionista (y cada proyecto) probablemente tienen sus propios gastos
generales espec�ficos, para m� se pueden generalmente dividir abajo en las tres
categor�as siguientes:1. 2. 3. Gastos de compra Sosteniendo Gastos que Venden
Gastos

Cada una de estas categor�as se puede dividir en art�culos de la l�nea del gasto
m�s detallados...

Gastos de compra

Los Gastos de compra se refieren a aquellos gastos fijos que contribuyen a la

compra de una propiedad. Para mis proyectos, los Gastos de Compra se pueden
expresamente dividir as�: Gastos Inspectores: Cuando primero comenc�, tendr�a una
inspecci�n para cada una de mis propiedades antes de la compra. Us� al mismo
inspector para cada inspecci�n, y en su mayor parte, cobr� aproximadamente 400$ por
una inspecci�n llena de una propiedad t�pica. Cierre de Gastos: Cada compra viene
con un juego fijo de cerrar gastos pagados por el comprador. En Georgia, y para
compras de REO, esto generalmente incluye una b�squeda del t�tulo, honorarios del
abogado, honorarios del mensajero, registrando honorarios, impuestos de estado,
honorarios de la revisi�n del documento, etc. B�sicamente, el abogado de cierre
ordena que todos aquellos gastos rid�culamente inflados aseguren el t�tulo claro y
la grabaci�n del nuevo hecho. A trav�s de todas mis compras, estos gastos
generalmente entran en aproximadamente 1000$. Honorarios del prestamista: En su
mayor parte, uso al mismo prestamista para financiar cada compra de la propiedad.
El prestamista carga un juego de honorarios sinceros para financiar el pr�stamo,
incluso unos Honorarios del Origen del Pr�stamo, valoraci�n, asegurando honorarios,
certificaci�n de la inundaci�n, honorarios de preparaci�n de documentos, tratando
honorarios, honorarios del informe de cr�dito, etc. (otra vez, todos aquellos
honorarios rid�culos e inflados que contribuyen al punto fundamental del
prestamista). Mientras cada inversionista y cada prestamista tendr�n unos juegos
espec�ficos de honorarios - y mientras estos honorarios algo se atan al precio de
compra de la propiedad - para una adquisici�n t�pica hago, estos Honorarios del
Prestamista total aproximadamente 2000$ por propiedad.

Los Gastos de la posesi�n Sosteniendo Gastos se refieren a aquellos gastos que

tienen sentido entre el tiempo adquiero la propiedad y el tiempo vendo la
propiedad. Para mis proyectos, Sosteniendo Gastos se puede expresamente dividir
as�: Pagos de la Hipoteca: En un proyecto t�pico, mi pago de la hipoteca mensual
ser� aproximadamente 500$. Adem�s, un proyecto t�pico - de la compra a la venta -
correr� generalmente entre 4-6 meses. Por lo tanto, durante ese tiempo, har�
generalmente el valor de aproximadamente 2500$ de pagos de la hipoteca a mi
prestamista para guardar la propiedad. Contribuciones territoriales: En las
propiedades compro, las contribuciones territoriales anuales t�picas est�n a la
orden de 1400$. Otra vez, si sostengo la propiedad durante 4-6 meses, esto saldr� a
una media a aproximadamente 600$ en contribuciones territoriales por proyecto.
Utilidades: Mientras la realizaci�n reconstituye, me gusta asegurar que todas las
utilidades (electricidad, agua y gas) se enciendan. Esto es ambos para la
conveniencia de mis contratistas as� como ayudar a diagnosticar cualquier cuesti�n
con la propiedad. Como las temporadas en Georgia tienden a temperaturas extremas,
he encontrado que mis utilidades en mis propiedades generalmente dirigen
aproximadamente 200$ por mes para la duraci�n del proyecto. Otra vez, m�s de 4-6
meses, esto hace un promedio de aproximadamente 1000$ por proyecto en gastos de
utilidad.

Seguro: los gastos de seguros t�picos para mis propiedades son aproximadamente 350-
400$ por a�o. Por t�rmino medio, pago aproximadamente 200$ en gastos de seguros
para cada proyecto.

Los Gastos de venta que Venden Gastos se refieren a aquellos honorarios y

comisiones que se deben pagar por m� para vender una propiedad. Otra vez, los
inversionistas diferentes usar�n el mecanismo de mercadotecnia diferente para
vender sus casas, tan la venta de gastos para cada inversionista puede ser
completamente diferente. Para mis proyectos, la Venta de Gastos se puede dividir
as�: Comisiones: Como mi esposa es nuestra corredora de bienes ra�ces, salvamos
aproximadamente la mitad de las comisiones en las cuales incurrir�amos por otra
parte vendiendo una propiedad. Sin embargo, si nuestro comprador tiene su propio
agente - generalmente hacen - debemos pagar aproximadamente el 3% del precio de
compra a ese agente en la venta. Una propiedad t�pica nuestra se vende en
aproximadamente $120 mil, de modo que el 3% salga a aproximadamente 3600$ pagados
al agente del comprador en la venta de nuestra propiedad. A�ada a esto los
honorarios mis pagas de la esposa a su agente de bolsa y la venta de
aproximadamente 3900$ por propiedad de promedio de comisiones total. Cierre de
Gastos: En este mercado, la mayor parte de compradores piden que el vendedor pague
a unos o todos sus gastos de cierre. En nuestras ventas, nos han pedido pagar en
todas partes de 2000$ a 6000$ en el cierre de gastos para el comprador. Por t�rmino
medio, nos piden pagar aproximadamente 4000$ en el comprador que cierra gastos, y
porque es el mercado de un comprador, generalmente estamos de acuerdo con ello.
Garant�a de casa: los compradores de casa m�s nuevos (el tipo que satisfacemos)
solicitan que el vendedor compre una garant�a de casa como una condici�n de la
venta. Siempre esperamos hacer esto (y casi siempre tener), y esto a�ade
aproximadamente 500$ al coste de la venta para nosotros. Carta de la termita:
Adem�s de la garant�a de casa, muchos compradores (y/o sus prestamistas) requieren
que nosotros proporcionemos una prueba de la inspecci�n de la termita en la venta.
Esto generalmente corre en alg�n sitio s�lo debajo de 100$. Honorarios de MLS: Como
mi esposa es nuestro agente, se requiere que pague unos honorarios a MLS local para
poner la propiedad en una lista. Esto generalmente dirige aproximadamente 100$.

Como puede ver encima, la compra, la posesi�n y la venta de una propiedad pueden
costar mucho dinero en honorarios fijos. Vamos a ver c�mo �stos tienen sentido en
un proyecto m�o t�pico (ver la Figura 1). Por lo tanto, me cuesta aproximadamente
16500$ en comisiones y honorarios para comprar s�lo, sostener y vender una
propiedad (me gusta acorralar para ser conservador, que es por qu� uso 17000$).
Muchos inversionistas no hacen caso de estos gastos calculando su ganancia
potencial de un acuerdo; �pero, considere que si planea ganar aproximadamente $15
mil en un proyecto t�pico, estos gastos realmente pueden significar la diferencia
entre ganancia de su ganancia deseada y p�rdida del dinero! De este modo, antes de
que comience a usar la F�rmula del Capirotazo para analizar sus acuerdos, se siente
con una pluma y papel y anote todos los gastos puede pensar en esto incurrir� en
todas partes de su proyecto. Comience con el

he puesto en una lista; puede encontrar que tiene mayor o menos gastos, y puede
encontrar que sus gastos espec�ficos variar�n, pero es importante que calcule sus
gastos generales m�s pronto, m�s bien que m�s tarde.

Su ganancia
A alg�n punto, va a tener que determinar lo que la cantidad m�nima de la ganancia
es que quiere trabajar para en una rehabilitaci�n particular. Esto a menudo es
determinado por varios factores: Punto de Precios: La mayor parte de inversionistas
entienden que reconstituir y revender una casa de $100 mil con poca probabilidad
generar�n tanta ganancia como reconstituir y revender una casa de $500 mil. Como la
cantidad de efectivo requiri� para hacer estos tipos de acuerdos y los riesgos
implicados con estos acuerdos son mayores, las ganancias tienden a ser mayores
tambi�n. Mientras muchos inversionistas podr�an estar contentos con una ganancia de
$15 mil de una reventa de $100 mil, estos mismos inversionistas podr�an requerir
una ganancia de $50 mil de una reventa de $500 mil. Experiencia: los nuevos
inversionistas probablemente se conformar�n con ganancias m�s peque�as que
inversionistas m�s con experiencia. Para inversionistas que hacen su primer
acuerdo, una ganancia de $5 mil podr�a sonar a un logro enorme. Pero, una vez que
estos inversionistas realizan la cantidad de tiempo y energ�a implicada en
remodelar una casa, probablemente no querr�n conformarse con tales peque�as
ganancias.

Cantidad de Riesgo: Obviamente, los proyectos que incurren en el mayor riesgo

tambi�n deber�an tener la oportunidad de la mayor recompensa. Mientras un
inversionista puede estar contento con una peque�a ganancia de un condominio que la
nueva pintura s�lo requerida y la alfombra, que mismo inversionista va a querer ver
la posibilidad para mucho mayores ganancias si hay fundaci�n arriesgada o el
trabajo impermeabilizante que se tiene que hacer. Como estas reparaciones
principales corren el riesgo de presupuesto y el horario excede el tiempo previsto,
la ganancia suplementaria se deber�a incorporar para compensar aquellos riesgos.
Cantidad de tiempo: La mayor parte de inversionistas exigir�n vueltas m�s altas de
proyectos que toman varios meses que van para proyectos que s�lo toman unas semanas
de la pareja. No s�lo la pr�rroga disminuye la tasa de rendimiento total, pero el
inversionista probablemente tendr� que invertir un n�mero mucho mayor de horas, por
tanto las ganancias m�s altas ser�n necesarias para mantener un salario por hora.

�Sin embargo, cu�nta ganancia deber�a esperar ganar seg�n sus primeros pocos
acuerdos? Por regla general del pulgar, me gusta suponer que las ganancias sean al
menos el 10% del precio de venta, con una vuelta m�nima de al menos 15000$. De este
modo, si planea vender su primera rehabilitaci�n por $250 mil, deber�a buscar
probablemente una ganancia m�nima de 25000$. Si planea vender su primera
rehabilitaci�n por $90 mil, su objetivo de la ganancia deber�a estar m�s cerca a
15000$. Asegurando que su objetivo de la ganancia m�nimo sea 15000$, esto tambi�n
incorpora un coj�n de 15000$ suplementario. En otras palabras, aun si revisa el
presupuesto en $15 mil (o v�ndase por $15 mil menos que esperados), todav�a cubrir�
gastos en el caso peor.

Estimaci�n de gastos de la rehabilitaci�n

La pregunta m�s com�n que consigo de nuevos inversionistas es, ��C�mo estimo
exactamente gastos de la rehabilitaci�n para un proyecto del capirotazo?�
Lamentablemente, la respuesta a esta pregunta no es simple, y para m�s
inversionistas, es el control policial solo m�s grande que est� de pie en el camino
de ellos sintiendo que est�n listos para invertir. Mientras no hay bala m�gica a la
estimaci�n de gastos de la rehabilitaci�n, hay varias opciones a su disposici�n, y
una cosa que le puedo prometer consiste en que m�s le reconstituye hacen, m�s f�cil
se pondr�. Una cosa de tener presente consiste en que antes de que pueda determinar
gastos de renovaci�n, va a hacer una inspecci�n y reunir un ��mbito de trabajo�,
que es una lista de art�culos de renovaci�n que planea completar durante la
rehabilitaci�n. Este �mbito de trabajo (o �CERDA� como com�nmente se llama) es su
plan de renovaci�n detallado y servir� de su roadmap al proyecto de renovaci�n.
Hablamos de CERDAS en grandes detalles en el Cap�tulo 12. El otro punto importante
para tener presente es que a este punto en el proceso - donde no tiene a�n la
propiedad seg�n el contrato y no est� dedicado a la compra de ello - el objetivo no
necesariamente es conseguir una estimaci�n precisa, pero en cambio conseguir una
cifra aproximada. Si se puede poner dentro del 10-20% de su estimaci�n de
renovaci�n actual, que deber�a ser bastante buena para esta etapa del proceso.
Cuando consiga una propiedad seg�n el contrato, tendr� alg�n tiempo para completar
su lista de comprobaciones de diligencia debida y uno del

los art�culos de la lista de comprobaciones principales deber�n conseguir una

estimaci�n de renovaci�n exacta para el proyecto. Hablamos c�mo crear ese nivel del
presupuesto detallado en el Cap�tulo 13.

Reconstituya Opciones de la Valoraci�n del Coste Entretanto, aqu� est�n algunas

opciones para generar una estimaci�n de la rehabilitaci�n aproximada que permitir�
que usted complete su an�lisis inicial: H�galo Usted mismo Mientras probablemente
no recomendar�a confiar en su propia inspecci�n y rehabilitaci�n estiman
directamente de la puerta, es importante tener al menos un entendimiento
superficial del proceso de modo que pueda determinar si las inspecciones y
reconstituyen ofertas que consigue de otros son razonables o no. Recomendar�a muy
recoger un libro bueno que detalles los detalles de hacer una inspecci�n de la
propiedad (�Inspecci�n de Una Casa: Un Gu�a para Compradores, Due�os y
Renovadores�, por Carson Dunlop & Associates, LTD. es un bueno). Una vez que se
sienta c�modo con t�cnicas inspectores b�sicas, el Cap�tulo 12 de este libro
proporciona una introducci�n detallada en los temas de crear una CERDA y luego usar
esa CERDA para generar un presupuesto de renovaci�n (el Cap�tulo 13). Otra vez, si
esto es su primera tarea seria de un proyecto de renovaci�n principal, recomendar�a
que complemente su propia inspecci�n y reconstituya la estimaci�n con uno de los
m�todos abajo; pero con esperanza, despu�s de que una pareja proyecte, comenzar� a
ganar el conocimiento y confianza para hacer estas cosas usted mismo. Inspecci�n
del Contratista general & Oferta Esto es el proceso de la valoraci�n recomendar�a a
un nuevo uso de rehabber conseguir una estimaci�n de la rehabilitaci�n antes de
conseguir realmente una propiedad seg�n el contrato. Mientras este m�todo no
generar� estimaciones muy precisas y exactas, tambi�n no le costar� una parte
entera. La idea es encontrar a un Contratista general (GC) bueno - quien se
acostumbra a hacer renovaciones de la inversi�n y se acostumbra al funcionamiento
con inversionistas - a visitar su propiedad con usted de hacer un paseo - a trav�s
de e inspecci�n b�sica, para hablar de opciones para la renovaci�n trabaja y luego
proporciona una estimaci�n aproximada a esa renovaci�n. (A prop�sito, hablamos del
descubrimiento de gran GC m�s tarde en este cap�tulo.) En mi experiencia, GC bueno
cobrar�a probablemente aproximadamente 30-50$ por hora por este servicio, y un
paseo t�pico - a trav�s de e inspecci�n se podr�a probablemente completar en
aproximadamente una hora a una hora y media. De este modo, terminar�a probablemente
gastos entre 40-80$ para generar una estimaci�n este camino. Sin embargo, GC bueno
puede consentir en hacer este servicio para unos honorarios fijos (quiz�s 50$),
sobre todo si sabe que es serio sobre la entrada en el negocio y le puede usar
finalmente para sus renovaciones.

Aqu� est� un manojo de otros pensamientos en cuanto a este m�todo para estimar su
rehabilitaci�n que querr� tener presente: No todos GCs son parecidos (ver el
Cap�tulo 15 para m�s en esto), y unos son m�s acostumbrados a hacer renovaciones de
alta cualidad mientras los otros est�n acostumbrados al funcionamiento con
inversionistas. En mi primer proyecto, consegu� ofertas en los l�mites de $30 mil a
$80 mil (para el trabajo que me podr�a probablemente hacer ahora por $20 mil)
porque me dirig�a a la clase incorrecta de contratistas (generalmente hicieron de
alta cualidad remodela para propietarios). Trate de pedir a otros inversionistas
recomendaciones GC en su �rea, o en muy lo menos preguntan al GC si se acostumbra
al trabajo en la inversi�n reconstituye. Una vez que consiga su oferta, la tome a
un inversionista con experiencia sabe y ve si cree que parece razonable. La
estimaci�n que el GC le dar� incluir� el elevado asociado con tenerle manejan el
proyecto entero para usted. Este costo general se podr�a extender en todas partes
del 5-25%, seg�n el GC. Si planea manejar el proyecto usted mismo (es decir,
contrate a sus propios subcontratistas), el coste de la rehabilitaci�n total podr�a
ser bastante menos que lo que el GC estima. No tenga miedo de preguntar el GC
expresamente cu�nto su elevado es para el proyecto. Mientras el GC andar� la
propiedad con usted, indicar preocupaciones/cuestiones, probar algunos sistemas
mec�nicos principales y proveerle una lista de art�culos que tendr�an que
repararse, no ser� casi tan cuidadoso como alguien que hace una inspecci�n de la
propiedad llena. Adem�s, probablemente no inspeccionar� cosas obvias como puertas
que abren/cierran correctamente, ventanas opening/closing correctamente,
funcionamiento de aplicaciones o no funcionamiento, etc. Un GC no deber�a sustituir
una inspecci�n de la propiedad llena en el momento oportuno (ver el Cap�tulo 11).
Sin embargo, GC bueno ser� muy probablemente capaz de agarrar algunas cuestiones
que un monitor de propiedades t�pico no iba, ya que la mayor parte de GCs son m�s
familiares con c�digos de construcci�n, construyendo pr�cticas y cuestiones
t�cnicas que un monitor de propiedades t�pico es. De este modo, aun si planea tener
finalmente una inspecci�n de la propiedad llena hecha (y deber�a), teniendo un
paseo de GC la propiedad con usted todav�a es una idea estupenda. Mientras el GC le
puede decir que trabajos y lo que no hace, el GC pueden no ser capaces de decirle
exactamente lo que deber�a y no deber�a hacer para su rehabilitaci�n. Por ejemplo,
podr�a ser capaz de decirle que las contracumbres no se pueden salvar y necesidad
para sustituirse, pero esto no significa que deber�a confiar en su juicio sobre si
sustituir las contracumbres por laminado, granito o azulejo (aunque hablemos de
aquellos temas en el Cap�tulo 12). Igualmente, el GC le puede decir cu�nto costar�
para configurar de nuevo un plano, mueva paredes, etc., pero no necesariamente va a
tener la experiencia de recomendar si y cuando deber�a considerar estos tipos de
cambios.

Recuerde, el objetivo a este punto en el proceso es determinar una estimaci�n de

renovaci�n aproximada a fin de completar su an�lisis del acuerdo sin gastar
demasiado dinero. Una vez que tenga la propiedad seg�n el contrato puede comenzar a
considerar opciones m�s caras que permitir�n que usted cree proyectos de la
rehabilitaci�n muy detallados y presupuestos.

Inspecciones del Subcontratista directas & Ofertas Ahora, digamos tiene un poquito
de la experiencia con la construcci�n, sabe c�mo crear una CERDA y que ha trabajado
con subcontratistas (suscripciones) en el pasado. Tiene una idea buena qu�
contratista llamar para hacer cada parte del proyecto y puede tener hasta un
rolodex de estas suscripciones (u otro inversionista que le puede recomendar
suscripciones). Si esto es el caso, puede ser capaz de evitar el pago de un GC para
darle una estimaci�n de precompra y traer las suscripciones directamente para darle
ofertas. Esto, por supuesto, puede o no se puede hacer junto con una inspecci�n de
casa previa. Para este m�todo de la valoraci�n, tendr� que dividir la
rehabilitaci�n en partes que se subcontratar�n a contratistas individuales (esto a
menudo ser� la parte de su CERDA). Entonces, hace entrar a aquellos contratistas
individuales para estimaciones en aquellas partes del proyecto, a�ade las
estimaciones juntos, y tiene su presupuesto de renovaci�n total. Por ejemplo,
conseguir� que un fontanero le d� una estimaci�n en cosas como la sustituci�n de
servicios, grifos y calentadores de agua. Conseguir� que un tipo de suelo le d�
estimaciones en la sustituci�n de alfombra, madera o suelo de vinilo. Como
contratar� probablemente a estos contratistas para hacer el trabajo si consigue el
proyecto, no deber�a esperar tener que pagar estas estimaciones. Si no tiene mucha
experiencia de construcci�n, la siguiente pregunta que pregunta probablemente usted
mismo es, ��Qu� contratistas tendr� que encontrar para darme una estimaci�n total
en mi proyecto?� Seg�n el alcance del proyecto, querr� probablemente encontrar a
unos o todos los contratistas siguientes d�ndole ofertas y ayudarle a completar su
proyecto: Electricista del fontanero HVAC (Calefacci�n & Aire acondicionado)
Carpintero de Painter/Sheetrock/Siding que Derriba a Manitas del
Proveedor/Instalador del Gabinete del Proveedor/Instalador Roofer Landscaper

La introducci�n de subcontratistas para ofertas tambi�n tiene la mayor parte de

sentido cuando planea manejar la rehabilitaci�n usted mismo, y yendo esta ruta
proporciona dos ventajas grandes sobre las otras t�cnicas de la valoraci�n I

mencionado anteriormente: conseguir� una estimaci�n m�s exacta de cuales los gastos
ser�n. Como necesitar� una CERDA relativamente detallada trayendo suscripciones
directamente, las suscripciones ser�n capaces de proporcionar estimaciones de
costos muy detalladas a cada art�culo de la l�nea en la CERDA. Ser� generalmente
libre, ya que las suscripciones generalmente m�s quieren mirar un proyecto y
proporcionar ofertas libres a una lista detallada de tareas que un GC ser�a. Por
supuesto, las suscripciones pueden o pueden no querer ayudarle con inspecciones (o
puede querer pagarse por ese esfuerzo), por tanto otra vez, este m�todo s�lo puede
ser libre si es capaz de completar las inspecciones usted mismo o debiera conseguir
una inspecci�n de la propiedad antes de la introducci�n de los submarinos

Cuando comienza primero, si no tiene experiencia de construcci�n, puede ser muy

confuso en c�mo encontrar a todos estos contratistas y determinar quien es
responsable de cual las partes del trabajo; si no est� seguro donde comenzar con
todas estas suscripciones, p�guese con el descubrimiento de un GC para sus
estimaciones. Pero, una vez que haya pasado por el proceso de renovaci�n un tiempo
o dos, se har� mucho m�s c�modo dirigi�ndose y trabajando con suscripciones
directamente y estar� mejor preparado para comenzar a conseguir estimaciones
directamente de ellos en futuros proyectos. Comenc� a usar este m�todo en mi cuarto
proyecto, y nunca mir� hacia atr�s. No he pagado una inspecci�n de la propiedad o
una oferta en las reparaciones en muchos a�os. Las Valoraciones de Pies cuadrados
Mientras no recomiendo esto - sobre todo para nuevos inversionistas - hay otra
manera de generar estimaciones aproximadas en el cosm�tico reconstituye. Usando
reglas b�sicas para gastos en su �rea, es a veces posible estimar el coste de una
rehabilitaci�n cosm�tica basada en el �mbito de trabajo de alto nivel y los pies
cuadrados de la propiedad. Por ejemplo, despu�s de hacer muchas docenas de
renovaciones en propiedades en mi �rea, s� que puedo hacer una revisi�n cosm�tica
interior semicompleta (sustituyendo toda la pintura, suelo, gabinetes, l�mparas,
sondando encuentros, perillas de la puerta y salidas/interruptores el�ctricas,
incluso demostraci�n y tir�n lejos de la basura) por aproximadamente 10$ por pie
cuadrado. S� que puedo hacer una revisi�n cosm�tica llena (todo desde encima, m�s
nuevo sistema HV, calentador de agua, tejado/canales, puertas, ventanas, etc.) para
el pie cuadrado de aproximadamente 22$ por AC. Y s� que puedo hacer una
rehabilitaci�n visceral (todo desde encima, m�s todo el nuevo apartadero,
sheetrock, cubiertas, nueva fontaner�a, nuevo alambrado, etc.) por aproximadamente
35$ por pie cuadrado. Estas estimaciones est�n basadas no s�lo en donde vivo y los
tipos de casas renuevo, sino tambi�n en los contratistas ESPEC�FICOS uso y sus
precios. Esto es por qu� no recomiendo este m�todo de la valoraci�n con nuevos
inversionistas y s�lo usar�a alguna vez este m�todo yo mismo para generar una
estimaci�n aproximada r�pida-y-sucia en una propiedad que haga m�s tarde una
estimaci�n m�s detallada en.

El descubrimiento de un GC para inspecciones de precompra & ofertas

Mencion� encima de esa utilizaci�n de un GC para inspeccionar propiedades y gastos

de la rehabilitaci�n de la estimaci�n era mi m�todo preferido de hacer estimaciones
de precompra. Pero, no todos GCs se crean igualmente, y es importante que encuentre
un GC quien tiene la experiencia que trabaja con inversionistas y entender� que -
como un inversionista - sus necesidades son mucho diferentes que un propietario
t�pico. Con esto dijo, aqu� est�n unos pensamientos en donde podr�a encontrar GC
bueno: Pregunte a otros inversionistas en su �rea para recomendaciones. Por los
mismos motivos mencion� buscando al agente de un comprador, esto deber�a ser el
primer lugar va siempre que busque a un nuevo miembro del equipo; En segundo lugar,
si ha encontrado o sabe alguna otra gran suscripci�n, preg�nteles con el cual GCs
han trabajado en el pasado que recomendar�an; a las suscripciones buenas les gusta
trabajar con GCs bueno, por tanto a menudo tienen opiniones fuertes sobre quien
est� bien y quien no es. Ande en su Home Depot local o Lowe, sobre todo de
madrugada. Los contratistas buenos compran materiales a las 6:00 por tanto pueden
estar en el trabajo hacia las 7:00. Comience a repartir naipes y trabar amistad en
su ferreter�a local; Si es necesario, busque (o correo) anuncios en Craigslist u
otros sitios web donde puede encontrar el talento local. Mientras esto es el m�todo
m�s poco cient�fico (conseguir� seguramente mucha respuesta, pero no todo ser� la
calidad), es una manera de comenzar si no tiene otras opciones buenas.

Una vez que encuentre un manojo de GCs potencial, es importante hacer un poco de
proyecci�n. Aqu� est� la lista de preguntas recomiendo que pida que el GC antes de
confiarle le ayude:1. �Se licencia? (Mientras no absolutamente necesario para la
parte de compra del proceso, GC autorizado es probablemente m�s profesional y con
experiencia que un contratista no autorizado. �Buscando un GC para hacer realmente
su trabajo de la rehabilitaci�n - esto es otro equipo! - esto ser� un requisito
absoluto. �) D�nde se localiza? (Si necesito a alguien en el aviso corto, no quiero
a alguien que tiene que conducir 60 minutos. �) A trav�s de cu�nto aviso tendr�a
que generalmente programar un paseo - de una propiedad que pienso que la compra da
a una estimaci�n de la rehabilitaci�n? (M�s corto es mejor. �) Hacen tener la
experiencia hacer reconstituye para inversionistas? (�Entiende mis necesidades
comerciales y a qu� el inversionista que valora parece?) �Cu�nto cobrar�a para
proporcionar una inspecci�n de precompra y estimaci�n en gastos de la
rehabilitaci�n? (Soy contento de pagar, pero quiero ver lo que creen que valen.) Lo
que los tipos de proyectos le iban calificarse para evaluar y que son fuera de su

23. 4. 5. 6.

��reas de maestr�a? �Puramente cosm�tico? �Remodelar b�sico? �Rehabilitaci�n

principal? �Estructural? (Quiere a la persona adecuada para el trabajo correcto y
analizando propiedades, quiere un GC quien es c�modo con remodelar al menos b�sico
y con esperanza mucho m�s.) 7. �Qu� contracci�n de �reas ser�a capaz de estimar
material y salarios para casas considero la compra? �Fontaner�a, El�ctrica,
Material para techar, Carpinter�a, Exterior, Ajardinamiento, etc.? (No quiero tener
que sacar a m�s de un tipo para conseguir una estimaci�n. �) Ser�a capaz de
proporcionar referencias a la solicitud? (Los comprobar� antes de darles un
trabajo.)

8.

Pueden haber varios GCs quienes encajan sus criterios, pero en esta etapa del
juego, querr� escoger el que a qui�n siente que ser�a el funcionamiento c�modo con,
en qui�n conf�a y quien parece comprender bien de todos los aspectos de la
renovaci�n de casa. Lo que es m�s importante deber�a ser c�modo y excitado con el
funcionamiento con usted.

Sus Primeros GC Consultan Una vez que encuentre un GC que cree que ser� el
funcionamiento c�modo con, muy recomiendo establecer un paseo - a trav�s de una
casa. No tiene que ser ninguna casa particular, s�lo una casa que es representativa
del tipo de casa que probablemente comprar� como su primer proyecto. Quiz�s es
viejo y sucio, la materia cosm�tica (pisos, pintura, aplicaciones, l�mparas, etc.)
toda la mirada desgastada y el lugar necesita una revisi�n buena, pero no nota
ning�n problema principal - ning�n molde, nada que indicar�a cuestiones de la
fundaci�n, etc. Esto es el tipo de casa que podr�a considerar para su primer
acuerdo - es un trabajo, pero nada no se puede manejar. Esto va a ser la casa donde
consigue una educaci�n b�sica en c�mo estimar gastos de la rehabilitaci�n. Quiero
que usted llame su GC (el que encontr� la utilizaci�n de los criterios encima),
ofr�zcale 50-100$ para venir a la propiedad, gastar unas horas de la pareja andando
a trav�s de, ayud�ndole a aprender c�mo hacer algunas t�cnicas inspectores muy
b�sicas, y luego proveerle una estimaci�n muy �spera de cu�nto costar� para
reconstituir los componentes principales. El objetivo de este ejercicio no es
determinar exactamente que necesidades fijarse o cu�nto la renovaci�n costar� -
esto se determinar� despu�s de que tenga una oferta aceptada de una propiedad -
pero para el siguiente paso de este proceso, querr� tener una idea �spera a fin de
saber si deber�a poner hasta en una oferta. �Est� en la variedad de 5000$? �La
variedad de 15000$? �La variedad de 25000$? �O la variedad de 35000$?

El Mito de sin Rehabilitaciones Reconstituye hay una �ltima cosa de la cual quiero
hablar antes de que liquide este cap�tulo, ya que veo muchos rehabbers caer a la
misma trampa. En el curso de una semana t�pica, veo y oigo sobre muchas propiedades
para la venta. Inevitablemente entre ellos son propiedades anunciadas por
vendedores o mayoristas como �Ninguna rehabilitaci�n necesaria� o

��Mu�vase - a la condici�n lista!� Ahora, cada vez le� un correo electr�nico de un

mayorista que dice que una propiedad no necesita ninguna rehabilitaci�n (o hasta
�muy poca� rehabilitaci�n) y tiene un manojo de la capital intr�nseca, me r�o un
poquito. Mientras supongo que hay casas ah� que se podr�an comprar y revenderse por
una ganancia sin poner en cualquier tiempo, esfuerzo o dinero, creo que �sta es la
excepci�n principal a la regla. Hay dos razones de esto: �En primer lugar, si una
propiedad no necesita absolutamente ninguna rehabilitaci�n (o hasta m�s o menos
ninguna rehabilitaci�n) y se puede comprar y revenderse por una ganancia, entonces
por qu� no la vende s�lo el vendedor a un comprador detallista a un precio m�s
alto? �Por ejemplo, si un mayorista me dice que tiene una propiedad para la venta
en $50 mil que vale $70 mil sin la rehabilitaci�n, entonces por qu� no vende ese
mayorista la propiedad a un comprador detallista por $70 mil y me abandona del
acuerdo? Por supuesto, si les pregunta sobre esto, la mayor parte de mayoristas le
dir�n que �No tengo el dinero efectivo para comprar la propiedad yo mismo�, o �no
estoy en el negocio que tira�. Lamentable, aquellos motivos no hacen una parte
entera del sentido a m�. Si un mayorista tiene la oportunidad de hacer $5 mil por
wholesaling a m� o hacer $25 mil tir�ndose (sin necesidad tener de hacer cualquier
rehabilitaci�n), entender� una manera de prestar dinero y hacerse una aleta para
este acuerdo. El mismo hecho que un mayorista trata de venderse a m� por un precio
inferior en vez de revender inmediatamente el acuerdo a un comprador detallista
para lo que dice que vale es toda la informaci�n tengo que saber que el acuerdo no
es tan lucrativo como le gustar�an otros creer. En segundo lugar, tendr� de vez en
cuando un mayorista o vendedor me dicen que una casa s�lo necesita $1-3K en
reparaciones. A menudo llamar�n �stos �pintan y la alfombra� reconstituye, ya que
esto es toda la rehabilitaci�n que esto ha necesitado - nueva pintura y nueva
alfombra. Otra vez, por lo que me preocupo, $1-3K reconstituye son s�lo un mito. En
todas las casas he comprado y he reconstituido, la cantidad m�nima de trabajo que
considerar�a alguna vez hacer antes de revender a un inquilino del due�o es as�:
Pintura Exterior: A menos que sea el vinilo o el apartadero del ladrillo, la nueva
pintura exterior siempre es casi necesaria para crear alguna petici�n de freno
b�sica. Pintura interior: nunca considerar�a la tentativa de vender una
rehabilitaci�n detallista sin la pintura interior fresca. Nuevo Suelo: Como un muy
m�nimo, alfombra en las �reas vivas compartidas y dormitorios, suelo de vinilo en
la cocina y cuartos de ba�o. Nuevas Aplicaciones: Sin aplicaciones, una casa
probablemente no ser� capaz de venderse con un

Pr�stamo de FHA (a m�nimo, una variedad/horno). A�adir una nevera, lavavajillas,

microonda y arandela/secador no es tan mucho m�s caro y har� su casa destacarse.
Nuevos Encuentros El�ctricos: las nuevas l�mparas y los ventiladores hacen una
vieja casa parecer actualizada. Nuevos Encuentros de Fontaner�a: Igualmente, los
nuevos encuentros de fontaner�a traen un aire de renovaci�n a una casa m�s vieja.
Mantenimiento del tejado: Un inspector agarrar� cuestiones del tejado que pueden
ser costosas, por tanto siempre har� el mantenimiento del tejado. Mantenimiento de
HV: Igualmente, un horno sucio ser� una bandera roja a inspectores, as� conseguir�
el AC ellos limpiado y mantenido. Limpieza: el m�s importante, nunca tratar� de
vender una casa sin conseguir que un limpiador de la casa lo friegue del suelo al
techo. Nuevos Interruptores de luz, Salidas, Tapas, Registros, Alarmas del Humo,
etc.: �Quiere hacer una casa parecer flamante? Sustituya las peque�as cosas como
salidas, interruptores y registros del AC HV.

Esto es muy m�nimo que har�a en cualquier casa. Quiz�s me encontrar� de vez en
cuando con una casa que no necesita una o varias de estas cosas, pero esto es muy
raro, y lo har�a probablemente de todos modos. Ahora, hasta una rehabilitaci�n del
esencial con s�lo estas cosas costar�a $10-11K con contratistas decentes y
asegurados. Incluso los jornaleros no asegurados que usan y los materiales del
grado del constructor costar�an al menos $57 mil para hacer este tipo de la
rehabilitaci�n. Incluso s�lo la pintura interior que hace literalmente y la nueva
alfombra probablemente costar�n m�s de $3 mil para una 3 casa del dormitorio
t�pica. De este modo, si un mayorista me dice que una casa �s�lo necesita el valor
1-3K de la rehabilitaci�n�, una bandera roja grande va a subir en mi cabeza.
El cap�tulo 9: mirar propiedades
�Est� listo para comenzar a mirar propiedades? �Es el tiempo! En este paso, va a
hacer varias cosas simult�neamente: comenzar� a mirar (mucho de) casas para hacerse
familiar con la relaci�n entre la condici�n de propiedades y su valor; comenzar� su
registro de la casa y/o usted campa�a de marketing; comenzar� a evaluar a
candidatos potenciales para ser su primer - o despu�s - proyecto.

La 100 regla de la casa

Esto es el punto donde comenzamos a poner todo su trabajo duro en la acci�n.
Normalmente recomiendo que los nuevos inversionistas miren 100 casas antes de que
comiencen a hacer ofertas (�La 100 Regla de la Casa�). Pero, si ha hecho toda su
tarea encima, son c�modos que sabe lo que busca y es confidente que tiene un
asimiento de La F�rmula del Capirotazo para analizar acuerdos potenciales, puede
ser capaz de cortar algunas esquinas en la 100 regla de la casa. Sin embargo,
todav�a recomendar�a mirar al menos 25-50 casas durante las primeras semanas. Las
casas pueden/deben estar en todas las condiciones diferentes, vecindades y puntos
de precios. El objetivo aqu� no es encontrar necesariamente un acuerdo, pero
hacerse familiar con a qu� las casas actuales en su �rea parecen. Esto es donde
tener una relaci�n fuerte con su corredor de bienes ra�ces es muy importante. Va a
pedir que su agente haga una cantidad decente del trabajo callejero durante varias
primeras semanas (adquisici�n de usted listas de propiedades, consigui�ndole en
casas, etc.), y probablemente no se har�n compensados los esfuerzos s�lo a�n.
Aseg�rese que reconoce el tiempo y esfuerzo en el cual su agente pone, y deje claro
qu� apreciativo es. Mientras no quiero apalear el punto, esto tambi�n es donde
tener su propia licencia entrar�a muy pr�ctico; �qu� agradable ser�a si pudiera ver
alguna propiedad quiso en cualquier momento sin necesitar a otro agente para
sostener su mano? �Regardless, vamos a suponer que est� listo para comenzar a mirar
casas... d�nde comienza? Aqu� est� el proceso que recomiendo cuando primero
comienza a mirar propiedades:1. en primer lugar, mire algunas casas que muy se
afligen (�se podr�a sorprender por c�mo mal una casa puede mirar!), y luego miran
algunas casas que se han reconstituido y se ponen en una lista para la venta. Esto
le dar� una idea de a qu� sus before-after van a parecer. Entonces mire a algunas
casas detallistas para la venta (ventas por inquilinos del due�o). �stos tender�n a
estar en la mejor condici�n que las propiedades afligidas, pero no casi en como la
buena condici�n como el

2.

casas reconstituidas. �stos arreglar�n el bulto de su concurso y definir�n el mismo

nivel m�nimo para su reconstituye. �Qu� fines tienen estas casas? Su casa tendr� en
m�nimo los mismos fines, y quiz�s algunas mejoras. �Toma notas? 3. Despu�s, querr�
mirar a propiedades que est�n seg�n el contrato, pero todav�a no cerrado. Podr�a
ser complicado para entrar en estas casas (los agentes realmente no entender�n su
motivaci�n), pero ser creativo. Mirar propiedades seg�n el contrato le dar� una
idea de a qu� una casa tiene que parecer para venderse en su �rea. �Cu�ntas veces
m�s agradable son estas casas que las casas para la venta que no se han puesto
seg�n el contrato? �C�mo se comparan los precios entre las casas que est�n en venta
actualmente y actualmente seg�n el contrato?

A este punto, deber�a conseguir una idea de lo que toma para vender una propiedad
en su �rea y en que precios tender�n a vender. Esto es tremendamente importante -
haciendo un an�lisis comp para decidir que el valor de reventa se puede todo hacer
en el papel, teniendo una sensaci�n visceral para lo que una casa valdr� despu�s de
que la rehabilitaci�n har� el descubrimiento de casas mucho m�s f�cil. Podr�a
llevar un rato, pero finalmente encontrar� que puede ir en coche literalmente por
delante de una vecindad, ojeada en el exterior de unas casas y por instinto saber
cu�nto vender�an por una vez renovado.
Comience a buscar acuerdos
Ahora tambi�n es el tiempo para comenzar su mercadotecnia y/o estrategia de
adquisici�n. Si ser� activamente la mercadotecnia/publicidad para propiedades o si
comprar� directamente del MLS y s�lo tiene que comenzar a examinar propiedades,
ahora es el tiempo para conseguir el movimiento y comenzar a buscar casas.

El Vendedor generador Conduce Si no va a sobornar el MLS, o si tiene una estrategia

dual que implica la mercadotecnia/publicidad para propiedades, es tiempo de poner a
aquellos mercadotecnia y planes publicitarios en la acci�n. �Usar� el correo
directo? De ser as�, es tiempo de conseguir su lista, reunir sus piezas de
mercadotecnia y sobres del correo. �Usar� Internet para su mercadotecnia? De ser
as�, es tiempo de crear su sitio web y comenzar a construir sus palabras clave.
�Sacar� signos del bandido? De ser as�, es tiempo piden aquellos y comienzan a
decidir donde los pondr�. (Ver que el Cap�tulo 7 para m�s informaci�n sobre la
mercadotecnia/publicidad para conduce.) Sin tener en cuenta el tipo de
mercadotecnia/publicidad hace, el objetivo a este punto es conseguir su toque
telef�nico. La inversi�n es un juego de n�meros - la mayor parte de conducir se
pone (si del MLS o a trav�s de su mercadotecnia) no se convertir� en acuerdos.
Lamentablemente, esto es s�lo la realidad del negocio. Puede mirar 50 propiedades o
dirigirse a 100 vendedores antes de que encuentre una ventaja seria. Y deber�a
pasar muchos serios conducen antes de que consiga su primer acuerdo. Si ser� la
mercadotecnia/publicidad para conduce, espere que el proceso tome varias semanas (o
hasta un mes o dos) antes de que encuentre que las llamadas llegan. Tal vez tendr�
suerte y esto primero

el vendedor motivado le llamar� durante el d�a un; pero si esto no pasa, no se haga
desalentado. Recuerde, cada d�a que toma medidas, est� un paso m�s cerca al cierre
de ese primer acuerdo. Bien, ha sido paciente, ha trepado su mercadotecnia, y ahora
las llamadas comienzan a entrar. �Qu� dice cuando la persona durante el otro final
del tel�fono dice, �Vi su mercadotecnia y considero la venta de mi casa�?

Dirigi�ndose a Vendedores Cuando consigue una llamada telef�nica de un vendedor

potencial, es importante saber de cu�l de sus canales de mercadotecnia vino. Esto
es importante por dos motivos:1. saber donde su conduce viene de permitir� que
usted optimize futuras campa�as. Si sabe que un canal trabaja bien, puede doblar
abajo sus esfuerzos en ese canal; si sabe que otro canal no trabaja bien, se puede
concentrar en renovar esa parte de su estrategia de comercializaci�n. Es importante
entender tanto como puede sobre la situaci�n de la persona al otro lado del
tel�fono antes de que conteste. Esto permitir� que usted adapte y personalice su
discusi�n a la situaci�n del visitante a partir del mismo momento recoge el
tel�fono. �Por ejemplo, est�n a punto de usted hablar con un inversionista o
propietario? �Tiene la persona la capital en su propiedad o es ellos bajo el agua?
�Est� la persona simplemente tarde en su hipoteca o es correcta la extinci�n del
derecho de redimir a la vuelta de la esquina? La mejor manera de identificar el
tipo de visitante antes de contestar al tel�fono es usar n�meros de tel�fonos
diferentes para grupos diferentes de objetivos o campa�as de marketing diferentes.

2.

Mientras cada llamada telef�nica tendr� que ser personalizada al visitante

espec�fico y cada situaci�n ser� �nica, en general tendr� uno de dos tipos de
discusiones: hablar� a un vendedor con la capital en su casa o hablar� a un
vendedor que es submarino y tendr� que conseguir el acuerdo de su prestamista de
venderse debajo de la cantidad de la hipoteca corriente (una venta en descubierto).
Hay otras opciones al hablar a un vendedor que es submarino, pero aquellos tipos de
estructuras del acuerdo creativas est�n m�s all� del alcance de este libro.
Los due�os con la capital hablando con un vendedor que tiene la capital en su casa,
usted por �ltimo quieren ponerse a las dos preguntas m�s importantes:1. 2. �Por qu�
se vende? �Cu�l es el mejor precio que me podr�a dar si debiera pagar el todo-
dinero efectivo y cerca esta semana?

Esa informaci�n le dar� una idea de c�mo acercarse la compra - recuerdan,

entendiendo

la motivaci�n del vendedor le dar� una idea de c�mo negociar - y le dar� una idea
de su nivel de la motivaci�n. M�s motivado son, menos su oferta inicial de venderse
ser�. Aqu� est� una escritura que me gusta usar hablando con vendedores que tienen
la capital:

La Venta en descubierto potencial Conduce tratando con vendedores que son

submarinos en su propiedad y considerar�an una venta en descubierto, es importante
juntar la informaci�n necesaria para su corredor de bienes ra�ces para comenzar el
proceso de la venta en descubierto. Aqu� est� una escritura que me gusta usar
hablando con vendedores que podr�an considerar la persecuci�n de una venta en
descubierto:

El soborno del MLS Si comprar� ventas en descubierto o derecho REOs del MLS, ahora
es el tiempo para comenzar a tener su agente automatizan una comida diaria para
enviarse a usted con cualquier propiedad que encuentre sus criterios. Querr�
examinar las propiedades reci�n disponibles (o aquellos con una reducci�n de
precios) cada ma�ana y determinar si alguno podr�a encontrar sus criterios. Esto es
donde mirando 25, 50 o 100 casas entran - ya que comienza a notar la ubicaci�n, el
precio y

tendencias de condici�n mirando estas casas, usa esta informaci�n para ayudar a
determinar si hay alg�n �diamante en el �spero� en la lista de propiedades que ha
recibido. Esperamos que su agente tambi�n examina propiedades que podr�an encontrar
sus criterios y le env�an acuerdos tambi�n. No s�lo su agente deber�a mirar nuevas
propiedades de determinar si encontrar�n sus criterios, pero tambi�n deber�a mirar
propiedades que se han estado sentando en el mercado durante m�s de 60 o 90 d�as
para determinar si hay cualquier oportunidad potencial de recoger una casa para
bajo del precio de cat�logo. A menudo, los vendedores querr�n a precios con
descuento considerablemente si una propiedad ha estado en el mercado mucho tiempo
sin alguna oferta. Si encuentra alguna propiedad que le intrigue y le golpee como
un potencialmente muy, tome un paseo por la propiedad. Mire el exterior, tome la
nota de las casas a ambos lados y el resto de las casas en la vecindad. A menudo
puede conseguir una idea de a qu� el interior de una propiedad parece s�lo mirando
el exterior. Si el exterior se descuidara y en la forma �spera, hay una posibilidad
que el interior es tambi�n; si el exterior se mantuviera en su mayor parte, el
interior probablemente era tambi�n. Para la referencia, el cuadro abajo es a qu� un
listado de MLS t�pico parece en mi �rea (esto variar� para cada MLS y cada
ubicaci�n, as� no necesariamente espere que sus listados MLS miren lo mismo):

Si el listado de MLS indica que la casa es vac�a (probablemente si la casa es un

REO y menos probablemente si la casa es una venta en descubierto), entonces no dude
en echar una ojeada discretamente en las ventanas y ver si puede conseguir una idea
de a qu� el interior de la casa parece. El objetivo es conseguir tanta informaci�n
como puede antes de la vocaci�n de su corredor de bienes ra�ces para mirar la casa.
El agente pasar� el tiempo, esfuerzo y dinero (�el gas no es barato!) cada vez
quiere mirar una propiedad, por tanto deber�a ser bastante confidente que la casa
podr�a ser un acuerdo antes de conseguir a su agente implicado. Pero, una vez que
decida que vale la pena mirar una propiedad m�s estrechamente, inmediatamente llame
a su agente y arregle un tiempo para encontrarse en la casa. Su agente llamar�
probablemente al agente del listado (el agente que representa al vendedor),
conseguir un poco de informaci�n importante - no s�lo va el agente del listado ser
capaz de dar instrucciones de exposici�n, pero el agente del listado tambi�n puede
decir a su agente si hay alguno otro

las ofertas, qu� flexible el vendedor puede estar en el precio y otra informaci�n
que puede ser capaz de darle un poco de percepci�n del estado de la propiedad.
Cuando encuentra a su agente en la propiedad, su objetivo es conseguir una idea
general de la condici�n y una estimaci�n �spera de los gastos de reparaci�n. Esto
es cuando esto primero GC consultan (del �ltimo cap�tulo) entra en juego - basado
en lo que aprendi� durante esa sesi�n, deber�a tener una idea muy �spera (a 10,000$
y tanto m�s cercanos) lo que esta rehabilitaci�n podr�a costar. Si no est� seguro,
toma su mejor conjetura y a�ade el 50%, o hasta la dobla. Si no puede adivinar
hasta cu�nto podr�a costar para renovar la propiedad (es bastante com�n abrumarse a
este punto), consiga su GC por el tel�fono, h�gale venir a la propiedad y comience
a trabajar en una estimaci�n de la rehabilitaci�n m�s precisa para esta propiedad
particular. Al mismo tiempo, haga reunir a su agente un an�lisis comp detallado
para determinar m�s exactamente por qu� la propiedad revender�a despu�s de la
rehabilitaci�n. Usar� tanto esta estimaci�n de la rehabilitaci�n como esta
estimaci�n de la reventa en la siguiente secci�n, decidiendo si presentar una
oferta.

�La decisi�n si hacer una oferta?

�Ha mirado ahora muchas casas y cree que podr�a tener un o dos que podr�a hacer
potencialmente un proyecto bueno - c�mo determina si deber�a presentar una oferta?
Es tiempo de volver a La F�rmula del Capirotazo sobre la cual aprendimos en el
Cap�tulo 8: MPP = Precio de venta - Gastos generales - Ganancia - Gastos de la
Rehabilitaci�n d�nde el Precio de venta iguala la estimaci�n conservadora de por
qu� puedo vender la propiedad (�no el precio de cat�logo!). Los Gastos generales
iguales todos los gastos, honorarios y comisiones que puedo esperar pagar durante
el proyecto. La ganancia es la cantidad m�nima del dinero quiero largarme el
proyecto cuando es completo. Los Gastos de la rehabilitaci�n son el material y
salarios requeridos reconstituir la propiedad en la condici�n de la reventa. A este
punto, deber�a comenzar a dirigir cada propiedad que ve a trav�s de esta f�rmula.
Enchufe el precio de venta estimado (basado en la informaci�n de su corredor de
bienes ra�ces y basado en casas pendientes de ventas que ha visto), enchufe sus
gastos generales estimados (vuelva al Cap�tulo 8 para ver c�mo estimar a aquellos),
enchufe su ganancia deseada (use el 15% del precio de venta estimado si no est�
pensando en un precio) y enchufe la estimaci�n de costos de la rehabilitaci�n
�spera que ha determinado (basado en sus discusiones con su GC). �D�nde est�
Maximum Purchase Price (MPP) que resulta con relaci�n al precio de cat�logo de la
propiedad? Si

el MPP est� en todas partes cerca del precio de cat�logo (dentro del 20%), deber�a
considerar el sometimiento de una oferta. Por ejemplo, si el precio de cat�logo de
una propiedad particular es 80000$, y el MPP que ha calculado para esa propiedad es
$70 mil, es un candidato para hacer una oferta. A este punto, muchos nuevos
inversionistas piensan a s�, ��C�mo puedo hacer una oferta con s�lo una estimaci�n
muy �spera de todos los gastos? �Y si calculara mal o perdiera algo?� No se
preocupe de esto. Entender� todos los n�meros actuales y gastos si/cu�ndo su oferta
se acepta (durante su �per�odo de diligencia debida�) y su oferta proveen un camino
para usted para retroceder del acuerdo le deber�a m�s tarde decidir que sus
estimaciones eran el camino lejos. Ahora, si despu�s de todo el trabajo
suplementario, decide que su precio de compra m�ximo es bajo del precio de
cat�logo, todav�a es libre de hacer una oferta, pero no deber�a despertar sus
esperanzas sobre la adquisici�n de la propiedad seg�n el contrato. �Pero, no se
desaliente! Mir� a muchos, muchas propiedades antes de que hiciera mi primera
oferta, e hizo muchas ofertas antes de que consiguiera mi primer seg�n el contrato.
El tiempo gast� mirando propiedades y el dinero que gast� para mi GC durante ese
tiempo no se gast� un trozo - cada vez mir� una propiedad y dirig� los n�meros,
aprend� m�s sobre evaluaci�n de propiedades, estimaci�n de gastos y an�lisis de
acuerdos, haciendo las siguientes propiedades que mucho m�s f�ciles a evaluar.
Recuerde, es un proceso de aprendizaje, y mientras gana el conocimiento y la
confianza en todo momento, avanza.

La utilizaci�n de precio por pie cuadrado para preevaluar

Antes de que termine este cap�tulo, quise proporcionar un otro instrumento
rudimentario que le puede asistir en la preevaluaci�n de acuerdos potenciales.
Mientras no soy un admirador enorme de usar atajos para determinar gastos de la
rehabilitaci�n, en esta etapa del proceso, s�lo va a necesitar una idea �spera de
cu�nto tendr� que gastar para renovar una propiedad particular - s�lo una gran idea
para usted de determinar si colocar� una oferta. Con esto en mente, quise remodelar
uno m�s broma que puede usar para darle una idea muy r�pida de si la investigaci�n
adicional se garantiza en una propiedad particular. No aconsejar�a confiar en este
m�todo como una t�cnica de an�lisis formal, pero puede ser seguramente pr�ctico
ayudar a reducir acuerdos anticipados. Este m�todo implica compararse el por
precios del pie cuadrado de la casa del candidato contra el por precio del pie
cuadrado del valor de reventa. En muchos casos, las diferencias significativas
entre el por - squarefoot valores de reventa y los valores afligidos por pie
cuadrado pueden indicar un acuerdo posible. Como un ejemplo, en mi �rea, la mayor
parte de casas de planta baja se venden por aproximadamente 65$ por pie cuadrado
despu�s de la rehabilitaci�n en mi �rea de la granja. Considerando que la propiedad
t�pica es aproximadamente 1500 pies cuadrados, mi objetivo es hacer aproximadamente
10$ por pie cuadrado en la ganancia (aproximadamente 15000$). Basado en mis
estimaciones� esto es algo que su GC deber�a ser capaz de decirle tambi�n� la
rehabilitaci�n t�pica de casas voy despu�s est� en alg�n sitio en la variedad de
15-30$ (digamos 25$ son el promedio). Finalmente, dado que mis gastos generales son
aproximadamente 15000$, esto es m�s 10$ por pie cuadrado en gastos.

Substituir todo el pie cuadrado cuesta en La F�rmula del Capirotazo, podemos

determinar una estimaci�n del precio de compra m�ximo por pie cuadrado para casas
en mi �rea: MPP/sf = Precio de venta/sf - Costs/sf Fijo - Profit/sf -
Rehabilitaci�n Costs/sf o MPP/sf = 65 - 10 - 10-25$ = 20$ en Otras palabras, si
encuentro una casa puesta en una lista en el $20/sf o menos en mi �rea, hay una
posibilidad razonable que sea un acuerdo, suponiendo que el valor de reventa est�
alrededor del $65/sf o m�s y los gastos de la rehabilitaci�n est�n alrededor del
$25/sf o menos. Mientras seguramente no aconsejar�a usar este m�todo de tomar
decisiones de compra, es otro instrumento de la valoraci�n para su arsenal y puede
ser una gran manera proteger r�pidamente propiedades de saber si vale la pena
mirarlos m�s estrechamente. Esto tambi�n es una gran manera conseguir una idea
aproximada de que escala de precios de propiedades afligidas deber�a buscar en su
�rea. Una �ltima cosa de tener presente usando este m�todo: en algunos casos, puede
pasar por alto grandes acuerdos (o convencerse de que un acuerdo es grande cuando
no es) simplemente porque esta t�cnica conf�a en fabricaci�n de asunciones y
transacciones con promedios. Para casas ah� que no son �medias�, esta t�cnica le
puede conducir abajo el camino incorrecto� puede hacer acuerdos buenos tener mala
cara o los acuerdos malos parecen bien. As� pues, otra vez, use esta t�cnica con la
precauci�n y nunca conf�e en ello como un instrumento de an�lisis formal.

El cap�tulo 10: fabricaci�n de ofertas

Ha encontrado una propiedad que piensa podr�a ser �el que�, y est� listo para hacer
una oferta. Si la propiedad es correcta del MLS o si la oferta se est� haciendo a
un vendedor a que se ha estado dirigiendo durante d�as, una vez que haya decidido
que est� listo para hacer una oferta de una propiedad, va a querer hacer tan por
escrito (al menos hasta que gane un poco de experiencia). Hay varias razones de
esto: Si la propiedad se pone en una lista en el MLS, el vendedor requerir�
probablemente que la oferta sea por escrito y ni siquiera considerar� una oferta
verbal; Aun si no se requiere una oferta escrita (por ejemplo, si negocia
verbalmente con un vendedor privado), la formalidad de poner la oferta por escrito
desalentar� al vendedor de apoyar del acuerdo si est�n de acuerdo con una oferta y
m�s tarde cambian de opini�n (antes de que la oferta se pueda escribir); La
negociaci�n en la persona puede ser muy dif�cil para alguien que no tiene la
experiencia. Los vendedores pueden reaccionar emocionalmente a su oferta y si no
est� preparado para responder a la reacci�n emocional, se puede encontrar en una
situaci�n dif�cil que no sabe c�mo manejarse.

Si sugerir� que una oferta de un MLS puso la propiedad en una lista, su corredor de
bienes ra�ces manejar� con la mayor probabilidad la escritura del contrato. Si
presentar� una oferta a un vendedor privado sin un agente implicado, deber�a
obtener una copia de su contrato estatal est�ndar y llenarlo en usted. En el uno o
el otro caso, va a querer ser familiar con los componentes b�sicos de un contrato
de bienes inmuebles, y hay algunas decisiones importantes que tiene que hacer antes
de presentar su oferta.

Contrato estatal contra contrato de encargo

La primera pregunta que va a contestar es lo que se contrae usar�. Las dos opciones
generalmente se reducen a utilizaci�n de un contrato estatal est�ndar o utilizaci�n
de un contrato de encargo que satisface sus necesidades particulares. Si har�
ofertas a trav�s de un agente en propiedades puestas en una lista en el MLS, no
tendr� una opci�n - su agente requerir� que usted use el contrato estatal est�ndar.
El contrato estatal es s�lo un documento fill-in-theblank que todos los
agentes/agentes de bolsa autorizados en su uso estatal. Usando el mismo contrato,
los agentes pueden �decir esencialmente la misma lengua� y hay menos preocupaci�n
por un agente que pone algo en el contrato que no sostiene hasta la revisi�n legal.
Mientras el agente no puede hacer legalmente ning�n cambio principal al contrato,
pueden a�adir peque�os componentes

(llamado �estipulaciones�) que a�aden a o cambian el contrato de peque�os modos.

Por ejemplo, el agente podr�a a�adir una estipulaci�n que dice que se pone para
guardar la mesa de comedor cuando compra la casa; si ambos lados concuerdan y
firman el contrato, liga legalmente ahora. Si har� ofertas sin un agente, todav�a
puede ser posible usar el contrato estatal. Mientras t�cnicamente esto no se puede
permitir, no es generalmente demasiado dif�cil conseguir sus manos en una copia en
blanco que puede rellenar usted mismo. La ventaja para esto consiste en que se
puede asegurar que su contrato es totalmente legal para su estado, tiene la mayor
parte de los componentes legales que necesitar� y con la mayor probabilidad se
sesga hacia la protecci�n del comprador sobre el vendedor, que la mayor parte de
contratos estatales son. Si no tiene el acceso al contrato estatal o si por la
raz�n que sea no quiere usar el contrato estatal, puede ir con un contrato de
encargo. Algunas personas descargar�n contratos de Internet, unos pagar�n a
abogados para crear un y unos compartir�n contratos con otros inversionistas que
conocen. La raz�n grande por qu� algunos inversionistas deciden usar su propio
contrato consiste en que los contratos estatales a menudo mucho tiempo y
aparentemente se complican; usando un contrato de encargo, un inversionista puede
crear algo que es mucho m�s corto (a veces una p�gina sola) y m�s f�cilmente
legible que la versi�n estatal. Hay muchas desventajas y los riesgos de usar un
contrato de encargo, sobre todo si no escrito o examinado por un abogado
calificado. En primer lugar, la mayor parte del derecho de contrato es el estado
espec�fico - es posible que un contrato de encargo tenga tendr� componentes que
pueden no ser legales en su estado. En el peor de los casos, un contrato de encargo
ni siquiera puede contener los componentes m�nimos que arreglan un contrato de
bienes inmuebles, significando que el uno o el otro partido se podr�a echar atr�s
s�lo en cualquier momento. El otro riesgo grande consiste en que su contrato
�simple� no contendr� todas las provisiones importantes que entrar�n en juego si
algo sobre el acuerdo sale mal. Recuerde, cuando todo vaya suavemente, los
contratos son apenas necesarios. Es cuando las cosas se equivocan que un contrato
es importante, y si su contrato no cubre las situaciones donde las cosas se
equivocan, puede no valer el papel en el cual se escribe. Lo dejar� en esto: Si
planea usar un no contrato aprobado estatal, aseg�rese que gasta a la pareja
cientos de d�lares que necesitar� para hacerlo examinar por unos bienes inmuebles
calificados o contratar al abogado. Mientras esperamos que nuestros acuerdos vayan
suavemente y all� nunca va por ninguna batalla legal discutible, siempre es mejor
estar preparado para la situaci�n del caso peor.

Los 5 componentes del contrato grandes

Sin tener en cuenta si planea usar el contrato estatal o su propio contrato de
encargo, hay varios componentes claves a su oferta que se tendr� que decidir y
a�adirse al contrato. Si trabaja a trav�s de un agente, querr� proporcionar esta
informaci�n a ella; si escribe el contrato usted mismo, querr� considerar estas
cuestiones y asegurar que se dirijan correctamente dentro de su contrato.
Expresamente, aqu� est�n cinco decisiones grandes que tendr� que hacer a fin de
preparar su oferta:

12. 3. 4. 5.

Dinero efectivo o financiando fianza del precio de compra que cierra contingencias
de gastos

Vamos a hablar de cada uno de �stos m�s detalladamente...

1. El dinero efectivo o la Financiaci�n de La primera cosa que tendr� que entender

son si ofrecer� comprar la propiedad �TODO el DINERO EFECTIVO� o �FINANCIADO�. Esta
decisi�n afectar� varias otras partes de su oferta, y si su oferta se acepta,
dictar� c�mo el vendedor ve el acuerdo durante el proceso de cierre. En t�rminos
generales, toda una oferta en efectivo es la que donde tiene la intenci�n de
comprar la propiedad usando le cobran en efectivo actualmente tienen disponible de
su nombre (le pedir�n probablemente demostrarlo) y una oferta financiada es la que
donde los fondos se quieren para tomarse a pr�stamo o por otra parte obtenerse
antes del cierre. Los vendedores tienden a ser muy parciales hacia todas las
ofertas en efectivo, y ser capaz de ofrecer todo el dinero efectivo aumentar�
enormemente sus probabilidades de conseguir su oferta aceptada... o al menos
seriamente considerada. Pero, muchos vendedores (sobre todo bancos, si ofrecer� en
REOs) son muy estrictos con sus definiciones, y si no puede proporcionar una
declaraci�n de un banco o cuenta del corretaje con su nombre en �l y exposici�n del
importe total de los fondos estando disponibles, el vendedor le puede no considerar
todo un comprador en efectivo. Aun si totalmente tiene la intenci�n de tener el
acceso al dinero efectivo por la fecha l�mite (quiz�s presta dinero de un miembro
de familia o est� en el proceso de vender otra propiedad), si no puede demostrar
que el dinero efectivo est� en SU cuenta en el momento de la oferta, corre el
riesgo de no considerarse junto a un comprador en efectivo y su falsedad en los
ojos del vendedor le puede costar el acuerdo. De este modo, mientras esto puede no
ser lo que quiere o�r, si no puede incluir un extracto de cuenta en su nombre con
la oferta, va a hacer una oferta �financiada�. En el lado brillante, cuando los
vendedores (sobre todo bancos) aceptan una oferta financiada, realizan que los
riesgos del acuerdo que no se cierra van a ser considerablemente m�s altos, y
tienden a ser m�s clementes cuando viene a otros aspectos del acuerdo y las
negociaciones que se vuelven a abrir deber�an estar all� art�culos inspectores con
los cuales el prestamista toma la cuesti�n. CONSEJO: he visto a inversionistas
tratar de hacer pasar a ofertas financiadas como todo el dinero efectivo ofrece en
muchas ocasiones, y normalmente sale el tiro por la culata para ellos. Los
inversionistas tratar�n de tratar un pr�stamo del dinero dif�cil como todo el
dinero efectivo o tratar�n de tratar un pr�stamo privado de un amigo o miembro de
familia como todo el dinero efectivo, pero los bancos no lo ven este camino. Si
afirma hacer una compra todo-en efectivo cuando no tiene la prueba que los fondos
est�n en SU cuenta en el momento de la oferta, pone una posibilidad buena de caerse
como un aficionado y reducir sus probabilidades de conseguir su oferta considerada.

Ya que lo que vale, siempre me ha molestado que los bancos tan se preocupan cuando
viene a si una oferta es todo el dinero efectivo o financiado. En un sentido l�gico
- y he hecho este argumento a vendedores en varias ocasiones - CADA oferta es toda
una oferta en efectivo, simplemente porque el vendedor siempre recibir� un pago al
contado durante el cierre, sin tener en cuenta c�mo el comprador obtuvo los fondos.
Por supuesto, desde el punto de vista del vendedor, toda una oferta en efectivo se
prefiere sobre una oferta financiada, simplemente porque no tienen que preocupar la
incapacidad del comprador de conseguir el pr�stamo; pero, en mi opini�n, los
vendedores demasiado se alcanzan en la terminolog�a a diferencia de tener en cuenta
todos los aspectos de la oferta.

2. El precio de compra La siguiente decisi�n grande que tendr� que hacer es su

precio de la oferta inicial. En el Cap�tulo 8, hablamos de La F�rmula del
Capirotazo, que le deber�a haber ayudado a determinar lo que su Maximum Purchase
Price (MPP) estar� en la propiedad. Pero, no siempre har� su primera oferta su
precio m�s alto. En algunas situaciones, querr� comenzar con una oferta baja que
espera se negociar� m�s alto y en otras situaciones querr� ofrecer en su MPP de
repente. Seg�n la situaci�n, una estrategia tendr� probablemente m�s �xito que el
otro. Comenzando Con una Oferta de Lowball De propiedades que se han estado
sentando en el mercado durante per�odos de tiempo largos (m�s de 90 d�as) y que no
han visto una ca�da de los precios reciente, el vendedor no ha tenido con la mayor
probabilidad ofertas razonables en un per�odo largo del tiempo. Esto significa que
el vendedor va a m�s querer negociar a fin de verter la propiedad; y ofertas usted
una oportunidad de recoger la propiedad bajo del precio de cat�logo, y con
esperanza bajo de su MPP. Con REOs, hasta las propiedades que se han estado
sentando en el mercado mucho tiempo probablemente no se vender�n por menos del 75%
del precio de cat�logo, pero esto no significa que no puede entablar negociaciones
en el 65% o el 70% de precio de cat�logo y trabajo desde all�. Y con vendedores
privados, puede abrir negociaciones a toda costa, mientras es la fabricaci�n c�moda
de una oferta baja. Haciendo su primera oferta de una propiedad que ha estado en el
mercado durante un per�odo largo del tiempo, su objetivo deber�a ser de conseguir
una oferta contraria. Esto indica que el vendedor quiere negociar y entretendr� al
menos una oferta baja. Una vez que consiga esa primera oferta contraria, puede
estar razonablemente seguro que el vendedor se motiva y se caer� del precio de
cat�logo en al menos el 5-10% si sigue negociando. CONSEJO: Expresamente en cuanto
a ofertas de REO, en mi experiencia, la primera oferta contraria del vendedor
estar� cerca o en el precio completo, mientras la segunda oferta contraria
representar� generalmente su reducci�n de precios m�s grande. Por ejemplo, digamos
una propiedad se pone en una lista en 100000$ y ofrece 75000$. A menudo, el
vendedor har� su primera oferta contraria cerca del precio completo; en esta
situaci�n, el vendedor puede responder en 97000$ o 98000$. Har� entonces su primera
oferta contraria; sugerir�a la aquiescencia s�lo un poco m�s que el vendedor hizo,
quiz�s con una contrapropuesta de 79000$. La siguiente oferta contraria del
vendedor representar� probablemente su ca�da de los precios m�s grande, quiz�s
abajo a 88000$. A este punto, puede esperar que las futuras ofertas contrarias
ser�n peque�as y que el vendedor querr� quedarse relativamente cerca de ese precio
de 88000$.

Por supuesto, esto es s�lo un ejemplo - las negociaciones de precios actuales

variar�n como un loco basado en la propiedad, el vendedor y la situaci�n. Al
comenzar Con Su Oferta M�xima hay otras situaciones donde con mayor probabilidad
conseguir� una propiedad seg�n el contrato haciendo su primera oferta su oferta m�s
alta (MPP). Esta situaci�n el m�s com�nmente se levanta comprando una propiedad en
p�blico vendida (es decir, est� en el MLS) lo que se acaba de poner s�lo sobre el
mercado y se valora muy razonablemente - sobre todo si no parece haber mucho
concurso. Como un ejemplo, me acuerdo de mirar el MLS el a�o pasado s�lo unos d�as
antes de la Navidad. Me encontr� con REO de dos d�as que pone en una lista en una
vecindad donde hab�a tirado ya varias casas y el precio de cat�logo de la propiedad
era aproximadamente 5000$ debajo lo que sab�a que lo podr�a pagar (era muy). Llam�
al agente que espera que habr�a conseguido ya varias ofertas o al menos varias
llamadas telef�nicas sobre la propiedad, pero me dijo que no ten�a otras ofertas y
que el vendedor se motiv�. El hecho que me dijo que el vendedor se motiv� indicado
que probablemente podr�a haber presentado una oferta debajo del precio de cat�logo,
y todav�a tener un tiro razonable en la negociaci�n del acuerdo. De este modo, �qu�
hice? �Inmediatamente puse en una oferta SOBRE el precio de cat�logo! �Por qu�
pondr�a en una oferta sobre el precio de cat�logo cuando sab�a que no hab�a
concurso y el vendedor se motiv�? Como realic� que hizo abrir yo negociaciones
poniendo en una oferta m�s abajo que el precio de cat�logo, el proceso de la
negociaci�n entero alargar�a probablemente durante varios d�as. En ese tiempo,
otros inversionistas que no hab�an visto el listado (era la Navidad y la gente
estaban ocupados haciendo otras cosas) lo ver�a y comenzar�a a ofrecer el precio.
Esto hab�a pasado, la propiedad habr�a ido probablemente para a�n m�s alto encima
del precio de cat�logo, y lo puedo no haber conseguido. Sab�a que la puesta en una
oferta ligeramente encima del precio de cat�logo animar�a al vendedor a aceptar
r�pidamente la oferta, y hasta a ese precio, me pon�a muy. De hecho, a menudo
pondr� en una oferta en o cerca de mi MPP cuando la propiedad reci�n se ponga en
una lista, se valora con esp�ritu competidor y cuando s� que habr� mucho concurso
para comprarlo. �Y cu�ndo mi MPP es m�s alto que el precio de cat�logo? No tengo
problema poniendo en una primera oferta m�s alto que el precio de cat�logo cuando
s� que habr� concurso y cuando esto m�s alto que la oferta del precio de cat�logo
todav�a sea muy. �El m�s alto y el Mejor� tratando con REOs, espere o�r el t�rmino
�M�s alto y Mejor� muy con frecuencia. Esto es los agentes del listado del t�rmino
(el agente que representa al vendedor) generalmente usan pidiendo su mejor oferta
en la propiedad. Esto a menudo se hace cuando el vendedor tiene postores m�ltiples
en la propiedad y esencialmente quiere negociar todas las ofertas inmediatamente.
Pedir�n a cada postor su mejor oferta y el vendedor

decidir� aceptar a uno de ellos o puede decidir hasta seguir negociando con uno de
los postores despu�s del m�s alto y las mejores ofertas se presentan. He visto
muchos casos donde el agente del listado dir� que hay postores m�ltiples y
preguntan mi m�s alto y mejor oferta, pero s� - o al menos fuertemente sospecho -
que soy el �nico quien hizo una oferta. Muchos inversionistas encuentran el ��
juego entero m�s alto y mejor siendo muy inmoral de parte del vendedor, sobre todo
cuando no es verdad que hay postores m�ltiples. Pero, tiene que recordar, el
vendedor espera conseguir tanto dinero como posible de su venta, y lo m�s alto y lo
mejor es una t�ctica de la negociaci�n justa que permitir� que �l haga esto. De
este modo, mientras puede parecer inmoral (y ser� seguramente molesto), como un
inversionista, es s�lo algo con el cual tenemos que tratar ofreciendo en REOs. Aqu�
est�n unas cosas de la llave de la pareja de tener presente cuando le preguntan
para su m�s alto y mejor oferta: S�lo porque le est�n pidiendo su mejor oferta no
significa que tiene que levantar su oferta. Si su oferta anterior es la m�s alta
quiere ir - o si sospecha que su oferta es la �nica oferta y quiere arriesgarse -
no puede dudar en decir al agente del listado que su oferta corriente es su m�s
alto y mejor. Nunca vaya encima de su MPP s�lo porque un agente pregunta el m�s
alto y el mejor. Aun si sabe que hay otros inversionistas complacientes a ofrecer
encima de su MPP, no se haga sorbido en sentir que tiene que ir m�s alto. Siempre
hay otras propiedades, y es seguramente mejor perder una propiedad que conseguir
una propiedad, pero tenerlo ser un acuerdo malo.

3. La fianza La siguiente pregunta que tendr� que contestar cuando la puesta en una
oferta consista en cuanta fianza planea dejar en la propiedad. La fianza es un
dep�sito acostumbrado que proporciona junto con la oferta de mostrar la buena fe en
su promesa de comprar. La fianza tambi�n es la seguridad que el vendedor consigue
para asegurar que siga - a trav�s de en su compromiso contractual; si retrocede del
acuerdo despu�s de que su per�odo (per�odos) de la contingencia aumenta (en otras
palabras, si viola el contrato), el vendedor puede tener legalmente derecho a
guardar su dep�sito de la fianza. Tratando con un vendedor privado, el dep�sito de
la fianza podr�a ser tan s�lo 10$ o 100$ (�en algunos casos, podr�an ser hasta
0$!). No hay desventaja significativa a dar un peque�o dep�sito de la fianza como
un comprador, por tanto comprando a vendedores privados, siempre dispare para tan
poco como posible. La ventaja grande para un dep�sito m�s grande es psicol�gica -
cantidades de dinero grandes mirada sincera muy atractiva, y puede permitir que
usted negocie mejores t�rminos el resto del acuerdo, como un precio de compra
inferior. Tratando con una propiedad bancaria, va a requerirse dejar al menos 500$
en la fianza, y posiblemente m�s. De hecho, estos d�as, muchos bancos requieren al
menos 1000$ en la fianza, y si su oferta es toda una oferta en efectivo, se
requerir� generalmente que deje el 10% del precio de compra como la fianza.

CONSEJO: haciendo una oferta de REOs, se requerir� probablemente que proporcione un

cheque personal de la fianza entonces la oferta se hace. Su agente fotocopiar�
probablemente el control y atar� una copia a la oferta. Pero, este cheque NUNCA SE
CAMBIAR�. Si el banco decide aceptar su oferta, le pedir�n proporcionar la fianza
en la forma de fondos certificados (cheque de caja, por ejemplo) y su cheque
personal se devolver� a usted. Si planea hacer varias ofertas simult�neas y se
preocupa por todos los controles de la fianza personales tendr� que escribir, pedir
que su agente use la misma fotocopia de su control de todas las ofertas. Ya que
este cheque nunca realmente se cambiar�, su agente no deber�a tener problema
haciendo esto.

4. El cierre Cuesta a Muchos nuevos inversionistas (y nuevo homebuyers) no realizan

esto, pero en algunas �reas del pa�s y para alg�n nivel de precios de casas, es
bastante com�n para el comprador pedir que el vendedor pague a unos o todos sus
gastos de cierre para �l. Esto es m�s com�n para casas m�s abajo valoradas y para
compradores que consiguen pr�stamos, ya que �stos son los compradores que tienden a
tener la menor parte de cantidad del dinero efectivo disponible, e intentan salvan
su dinero efectivo tanto como posible. Cuando vendo una propiedad, mis compradores
generalmente me piden para pagar el 3-4% del precio de venta hacia sus gastos de
cierre, con algunos compradores que me piden pagar hasta el 6% (el l�mite m�ximo
que la mayor parte de prestamistas permitir�n). De este modo, cuando sea el
comprador, recuerde que tiene el derecho de pedir que el vendedor compense algunos
de sus gastos sinceros teni�ndolos la parte de la paga es todos sus gastos de
cierre para usted. Tenga presente que haciendo ofertas de ventas en descubierto, el
vendedor generalmente no tiene dinero para contribuir (no pueden pagar hasta su
hipoteca), y el prestamista generalmente no contribuir�; as� no espere conseguir
cualquier gasto de cierre en esta situaci�n. Y, comprando REOs, el banco va a ser
mucho m�s complaciente sobre el pago de gastos de cierre cuando el comprador
consigue un pr�stamo que cuando paga en efectivo.

5. Las contingencias Una contingencia es una declaraci�n (tambi�n conocido como una
�estipulaci�n�) que se a�ade a su contrato que le permitir� el derecho de
retroceder del acuerdo sin la pena en circunstancias espec�ficas. Las contingencias
a menudo son usadas por compradores que no son el 100% convencido que est�n listos
- o capaces - de comprar la propiedad y querer que alguna pr�rroga �consiga sus
patos en fila�. Haciendo una oferta, tendr� que decidir si quiere incluir una
contingencia, y de ser as�, lo que expresamente la contingencia dir�. Hay varias
contingencias est�ndares que se usan en contratos de bienes inmuebles que podr�a
querer usar. Aqu� son los m�s comunes: Contingencia Inspector:

Tambi�n conocido como un �Per�odo de Diligencia debida� o una �Contingencia de

Diligencia debida�, esta contingencia dice que el Comprador tiene una cantidad de
tiempo del juego (a menudo en los l�mites de 5-10 d�as), donde puede hacer lo que
tiene que hacer para asegurar que quiera comprar la propiedad. Esto podr�a incluir
inspecciones, valoraciones, paseo-throughs del contratista, etc. Si en cualquier
momento dentro de ese per�odo inspector el Comprador decide retroceder del acuerdo
por alg�n motivo, puede. Esto es una contingencia com�n para cualquiera que no sea
�ntimamente familiar con inspecci�n de propiedades y subida con estimaciones de
costos de la rehabilitaci�n. El Comprador puede usar este per�odo de tiempo para
conseguir una inspecci�n de la propiedad llena y conseguir intentos de contratistas
de hacer cualquier trabajo necesario. Si alguna sorpresa aparece, puede pedir o
entonces un descuento (o reparaciones) o s�lo atr�s del acuerdo. Financiaci�n de
Contingencia: Esto es uno de los tipos m�s comunes de la contingencia. B�sicamente,
dice que su oferta es contingente en usted siendo capaz de conseguir la
financiaci�n para la propiedad. A menudo ser� espec�fico sobre el tipo de financiar
(FHA, Pr�stamo Convencional, etc.), los t�rminos (tasa de inter�s, pago al contado,
etc.), y el per�odo de tiempo. Por ejemplo, una contingencia de financiaci�n t�pica
podr�a leer as�: el Comprador debe tener 20 d�as de la fecha del contrato
(�Financiando el Per�odo de la Contingencia�) para determinar si el comprador tiene
la capacidad de obtener un pr�stamo con los t�rminos siguientes: * Cantidad del
pr�stamo: el 96,5% del precio de compra total de la propiedad * T�rmino: 30 a�os *
Tasa de inter�s: No m�s Alto Que el 5,25% * Tipo del Pr�stamo: FHA que Este acuerdo
debe terminar sin la pena al Comprador si el Comprador es incapaz de obtener el
pr�stamo descrito encima y notifica al vendedor en la escritura de este
acontecimiento dentro del Per�odo de la Contingencia de Financiaci�n.

Cualquier Comprador que planee usar la financiaci�n para comprar una propiedad
deber�a incluir una Contingencia de Financiaci�n; el caso peor, su financiaci�n
fracasar�, pero todav�a tendr� la opci�n de retroceder del acuerdo sin la pena.
Contingencia de la valoraci�n: Esta contingencia b�sicamente dice tampoco:

Si no puede conseguir una valoraci�n en la propiedad que es al menos tan alta como
el precio de compra, puede retroceder del acuerdo; o Si no puede conseguir una
valoraci�n en la propiedad que es al menos tan alta como el precio de compra, puede
pedir que el Vendedor deje caer el precio, y si se niega, puede retroceder entonces
del acuerdo.

La contingencia de la valoraci�n a menudo va de la mano con la contingencia de

financiaci�n, ya que el prestamista no financiar� el pr�stamo encima del precio
valorado. La venta de Una Propiedad Corriente: �ste se ha hecho m�s prominente
estos d�as entre propietarios que contemplan la mejora su casa corriente. Esta
contingencia b�sicamente dice que el Comprador tiene un derecho de retroceder del
acuerdo si no puede vender su residencia corriente a alguien m�s. Generalmente, la
contingencia llamar� un per�odo de tiempo durante el cual el contrato da en efecto,
as� al Comprador que cantidad de tiempo para vender su otra propiedad. Esta
contingencia no es generalmente usada por inversionistas, pero es mucho com�n entre
propietarios que van de una casa al otro. Mientras hay literalmente los miles de
otras contingencias posibles que podr�a ver o usar en un contrato de bienes
inmuebles, �stos son los m�s comunes, y muchos de los dem�s est�n basados en uno de
�stos. Algunos otros con los cuales se podr�a encontrar a alg�n punto incluyen: La
Contingencia del Hecho de la Contingencia de Prueba de Pintura con plomo de la
Contingencia de la Carta de la termita (estipula que tipo de hecho se espera del
vendedor durante el cierre) las Pruebas de Radon de la Contingencia de Inspecci�n
de la Alcantarilla de la Contingencia de Inspecci�n del Molde de la Contingencia
Contingencia Privada Bien Inspector Contingencia de Seguro de la Contingencia de
Documentos de la Asociaci�n del Due�o de Casa (estipula que puede conseguir el
seguro por un precio razonable)

Reglas para usar contingencias

Quiero hablar de las cuatro reglas para usar contingencias (o no) para mejorar su
�xito de inversi�n... En primer lugar, d�jeme comenzar con la regla primera y m�s
importante de usar contingencias haciendo ofertas: Regla #1: menos contingencias
usaron en su oferta, m�s atractivo su oferta ser� al Vendedor. Quiz�s esto es
obvio; quiz�s no. Vamos a mirarlo desde el punto de vista del Vendedor: quiere
vender su propiedad tan r�pidamente y tan eficazmente posible, y cualquier
contingencia que ponga en su oferta es una oportunidad de usted de retroceder del
acuerdo antes de que se cierre. De este modo, como un Comprador, quiere limitar sus
contingencias con s�lo aquellos que son absolutamente necesarios. No digo
seguramente usar nunca una contingencia - a veces son muy importantes - pero no
usan m�s que necesario para proteger sus intereses. Y, si tiene la capacidad no de
usar ningunas contingencias en su oferta, que hace su oferta mucho m�s fuerte que
cualquier oferta competidora. Por supuesto, a menos que haya tenido la propiedad
inspeccionada (o lo han hecho usted mismo) y est�n absolutamente seguros que quiere
adelantarse, toma un riesgo por no tienen una contingencia en su oferta. As� pues,
lo que recomiendo para la mayor parte de personas es: Regla #2: De ser posible,
limite su oferta a una contingencia sola. �Mientras puede m�s tranquilizar a usted
para tener muchas contingencias en su oferta - que significa que tiene m�s deriva
para cambiar de opini�n, derecho!? - la verdad es, que una contingencia sola a
menudo proporciona toda la protecci�n que necesita. De hecho, para el 80% de las
ofertas hago, la �nica contingencia que uso es la Contingencia Inspector (otro 20%
de las ofertas no tengo contingencias en absoluto). La contingencia inspector me
dar� un plazo fijo del tiempo - generalmente 5-10 d�as, seg�n cu�nto creo que tengo
que - conseguir todo a fin de asegurar que quiera a - y puede - comprar la
propiedad. Durante ese per�odo inspector, completar� mi inspecci�n de la propiedad,
asegurar� que haga alinear mi financiaci�n, crear� mi �mbito de trabajo, har� mis
contratistas salir a la propiedad de darme ofertas, me pondr� en contacto con mi
agente de seguros para conseguir citas, etc. CONSEJO: Mientras una Contingencia de
Diligencia debida o Inspector t�cnicamente se dise�a para permitir que usted
retroceda de un acuerdo si se encuentra con una cuesti�n inspector, en realidad,
puede usar esta contingencia para retroceder del acuerdo por cualquier motivo. En
la situaci�n del caso peor, si el vendedor le pregunta por qu� se echa atr�s,
siempre puede decir que sus ofertas del contratista entraron m�s alto que esperado
y que sus n�meros s�lo no trabajan. Aun si la verdadera raz�n se echa atr�s no
tiene nada que ver con inspecciones o contratistas. Cuando he consumido ese per�odo
inspector, estoy bastante seguro de si estoy listo para adelantarme

en esta propiedad o no. Si me he encontrado con algo acerca (cuestiones

estructurales, molde, gastos de reparaci�n perdidos, etc.), podr�a volver al
vendedor para solicitar un precio inferior y el caso peor, podr�a retroceder del
acuerdo. Que me trae para Gobernar #3: Regla #3: S�lo ejecute una contingencia de
ser absolutamente necesario. Conozco a muchos inversionistas que har�n partes y
muchas ofertas, cada uno con contingencias. No se molestar�n hasta en mirar las
propiedades a menos que acepten su contrato. Mientras esto es una manera
absolutamente razonable de hacer muchas ofertas en un per�odo corto del tiempo,
tambi�n aumenta la probabilidad que terminar� por necesidad tener de retroceder de
una o varias de aquellas ofertas usando su contingencia. Quiz�s encuentra que hay
m�s trabajos de reparaci�n que necesit�. O tal vez encuentra que hay una cuesti�n
estructural que ser� costosa para arreglar. O tal vez decide que la disposici�n de
la propiedad har� dif�cil venderse. Regardless, si no tiene cuidado, se encontrar�
apoyando de acuerdos. Y si retrocede de demasiados acuerdos, corre el riesgo de
conseguir una reputaci�n mala. Si trabaja con los mismos agentes del listado
repetidas veces (por ejemplo, si compra propiedades REO), y tiene una reputaci�n de
apoyar de acuerdos usando sus contingencias, encontrar� que comienza a conseguir
mucho menos ofertas aceptadas. Recuerde, los Vendedores se interesan en deshacerse
de su propiedad lo m�s r�pidamente y eficazmente posible, y si creen que va s�lo a
gastar su tiempo apoyando del acuerdo, no se molestar�n hasta en aceptar sus
ofertas. Si tiene la intenci�n de usar su contingencia, considere usos
alternativos: Regla #4: las Contingencias pueden negociar instrumentos. S�lo porque
encuentra que el acuerdo no calcula para usted, no significa que tiene que usar su
contingencia para echarse atr�s. Puede usar esa contingencia para volver a abrir
negociaciones con el vendedor en cambio. Por ejemplo, digamos esto durante su
inspecci�n encuentra que hay algunas cuestiones de fontaner�a principales en la
propiedad que requerir� 3000$ suplementarios en la fontaner�a del trabajo en el
cual no ten�a factored. En vez de usar su contingencia para retroceder del acuerdo,
�selo como una oportunidad de pedir que el Vendedor deje caer su precio en 3000$.
No s�lo guarda el acuerdo vivo, pero el Vendedor afrontar�a probablemente la misma
cuesti�n con el siguiente comprador, tan de una u otra forma, va a terminar por
comer que 3000$ cuestan. O, digamos su financiaci�n fracasa - en vez de usar la
contingencia para retroceder del acuerdo, quiz�s lo puede usar para volver a abrir
negociaciones alrededor del vendedor que financia, sobre todo si el Vendedor es un
banco. La llave es que aun cuando usa una contingencia, no la tiene que usar para
retroceder del acuerdo; lo puede usar en cambio para visitar de nuevo el acuerdo
original y tratar de venir a un compromiso razonable que se resuelve

la cuesti�n (cuestiones) y hace a ambos partidos felices.

Negociaci�n de consejos
Si va a tratar directamente con vendedores privados, pueden haber ocasiones donde
se encuentra en una negociaci�n verbal. Cuando mencion� anteriormente, no
recomiendo generalmente ofertas verbales o negociaci�n cuando es inexperto, pero si
la situaci�n se levanta, deber�a estar preparado. Mientras podr�a escribir un libro
entero sobre la negociaci�n (y hay muchos grandes libros ah� que deber�a considerar
la lectura), aqu� est�n algunos de los consejos de negociaci�n m�s importantes que
puede poner en la acci�n inmediatamente.

Consejo #1: Deje al Otro Partido Hablar Primero a menudo oir� que la gente dir�,
�Nunca haga la primera oferta... dejar al otro partido hacerlo�. �Esto es el gran
consejo, pero sabe por qu� esto ayudar� a su posici�n de negociaci�n? Hay dos
motivos:1. en primer lugar, permite que usted defina un punto mediano. Muchos
negociadores inexpertos se encontrar�n �repartiendo la diferencia� en sus
negociaciones; por ejemplo, si un negociador inexperto comienza preguntando a 200$
en la negociaci�n y otro negociador inexperto ventajas ofreciendo 100$ en la
negociaci�n, el resultado de la negociaci�n generalmente terminar� en alg�n sitio
aproximadamente 150$ (el punto mediano). Esto es la naturaleza humana para no
querer dar m�s o menos que se pone, por tanto la gente tiende a aumentar o
disminuir sus ofertas por la misma cantidad que el otro partido. �Pero, cuando el
otro partido declara su posici�n primero, tiene la capacidad de definir el punto
mediano de la negociaci�n! En el ejemplo encima, si el vendedor hubiera declarado
200$ preguntan primero, el comprador podr�a haber ofrecido f�cilmente 60$, as�
reduciendo el punto mediano de la negociaci�n (donde esperan terminar) abajo a
130$. Por otra parte, ten�a 100$ ofrecidos del comprador para abrir la negociaci�n,
el vendedor podr�a haber aumentado su preguntar a, supongamos, 260$, as� aumentando
el punto mediano a 180$. Como puede ver, la persona que declara la primera posici�n
est� en una desventaja a la persona que espera, ya que la persona que espera puede
definir el punto mediano. 2. En segundo lugar, es completamente posible que la
primera oferta de la otra partido sea mejor que la primera oferta que har�a. Por
ejemplo, digamos quiere contratar a un fontanero, y su presupuesto es 500$ para un
proyecto particular. �Mientras podr�a declarar sincero qu� tiene 500$ para gastar
para el trabajo de fontaner�a (en las esperanzas que el fontanero no pide m�s que
ese), y si el fontanero s�lo planeara cobrar 300$? Le ha dicho ahora que quiere
pagar 500$, por tanto tiene poca raz�n de citarle algo menos que esto. Declarando
su posici�n primero, ha regalado la informaci�n valiosa al otro partido (usted
precio m�ximo), y usar� esto

informaci�n para extraer la mayor parte de dinero posible de usted.

Consejo #2: Deje de Hablar y Principio Escuchando Una de las maniobras m�s fuertes
cuando la negociaci�n deba guardar su boca cerrada. Lamentablemente, tambi�n es uno
de los m�s dif�ciles. La gente es naturalmente inc�moda durante un silencio de
negociaci�n, pero esto es exactamente por qu� deber�a trabajar para asegurar que
aquellos per�odos silenciosos ocurran. Si es inc�modo, puede estar seguro que la
persona con la cual negocia es inc�moda tambi�n. Y el resultado com�n de esta
situaci�n inc�moda consiste en que un partido har� una concesi�n para romper el
silencio torpe. La pr�xima vez negocia y la persona al otro lado de la mesa tira
una oferta, haga un punto no para decir nada. Si es 10 segundos o 10 minutos, haga
a la otra persona romper el silencio. Se sorprender� encontrar que �l o ella a
menudo interpretar�n su silencio como c�lera o desilusi�n, y romper�n el silencio
revisando su oferta u ofreciendo una concesi�n. Los negociadores del maestro usar�n
esta t�ctica para conseguir que negociadores menos con experiencia hagan ofertas
sucesivamente inferiores sin necesidad tener alguna vez de remodelar una oferta
contraria ellas mismas. Esto puede ser el m�s b�sico - pero el m�s �til -
negociaci�n de la t�ctica que emplear� alguna vez.

Consejo #3: la informaci�n es el Poder estimar�a que en el 95% de todas las

negociaciones entre negociadores con experiencia, el que con la mayor parte de
informaci�n (perteneciendo a la negociaci�n) se alejar� con el mejor resultado. Al
negociar, es importante saber tanto como posible, no aproximadamente el objeto de
la negociaci�n, sino tambi�n sobre el partido negocia con y sus motivos. La mayor
parte de personas tienden a suponer que la negociaci�n siempre sea sobre el dinero,
pero a menudo no es. Los negociadores elegantes realizan que en muchos casos, es
m�s importante solucionar un problema que ofrecer la mayor parte de dinero. Por
ejemplo, digamos dos compradores se revelan en una casa en exhibici�n y ambos
quieren la casa. El primer comprador supone que el vendedor quiera la mayor parte
de dinero posible, y ofrezca el precio inicial lleno, pero necesite dos meses para
cerrarse a fin de conseguir la financiaci�n en el pedido, conseguir inspecciones,
etc. El segundo comprador pregunta al vendedor por qu� se vende, y el vendedor dice
que ha recibido una oferta de trabajo en otro estado y necesidades de moverse en
las pr�ximas dos semanas; el segundo comprador hace una oferta de 10000$ menos que
la petici�n, pero consiente en cerrarse en dos semanas y no tiene financiaci�n o
contingencias inspectores. Mientras el primer comprador ofreci� m�s dinero, el
segundo comprador probablemente solucion� un problema que era m�s importante que la
diferencia de precios en las ofertas - todos porque junt� un poco de informaci�n
del vendedor antes de hacer una oferta.

Consejo #4: compruebe su ego en la puerta

A menudo, suponemos que el otro lado busque algo tangible en el resultado de una
negociaci�n: m�s dinero, mejores t�rminos, etc. Pero, mucha gente que est�
orgullosa de sus habilidades de negociaci�n m�s se interesa en acariciar su ego que
est�n en cualquier verdadero resultado tangible. Mientras algunas personas van a
ser todos sobre la adquisici�n de cada penique suplementario en el acuerdo, hay
aquellos que dar�n felizmente un precio rebajado (asunci�n que todav�a est�n encima
de su umbral m�nimo) a cambio de alg�n ego s�lido acariciar. En la negociaci�n de
Bienes inmuebles, esto podr�a significar decir a un contratista c�mo muy
recomendado viene; podr�a significar recordar a un inversionista/comprador
potencial qu� bien est� en reconstituir en un presupuesto de la cinta de zapatos; o
podr�a significar �admitir� a su mayorista cu�nto lamenta comprar a �l porque es un
negociador tan bueno. Muy se sorprender�a a qu� distancia alguna adulaci�n sincera
entrar� en la adquisici�n de usted un mejor resultado de negociaci�n. No s�lo
animar� al otro partido a dejar sus defensas, pero sentir�n que una obligaci�n de
�devolver el favor� de alg�n modo - se asegura que les da una manera de devolverlo
correcto entonces en t�rminos de precio inferior (o todo lo que m�s podr�a querer).
�Recuerde la vez pasada que negoci� con alguien que era realmente agradable? �Y la
vez pasada negoci� con un completo un ** agujero? Qu� se sinti� mejor sobre
��pegarlo a ellos?� �Y a qu� era contento de dar una ruptura?

El cap�tulo 11: su diligencia debida

Voy a comenzar este cap�tulo con una historia. Esperamos que esta historia
impartir� la importancia de hacer un trabajo cuidadoso de la diligencia debida cada
vez considera la compra de una propiedad.

Un cuento aleccionador
Esto es una historia sobre una propiedad REO que conseguimos seg�n el contrato a
una pareja hace unos a�os cuando comenz�bamos primero. Como unos pocos atr�s
historia, mi esposa de vez en cuando mira los listados expirados en el MLS para ver
si puede haber algo bueno que esto pas� a trav�s de las grietas y podr�a valer la
pena tratar esto de negociar. Encontr� una propiedad que pareci� a mucho y se
sorprendi� que no se vendiera al precio puesto en una lista antes de la expiraci�n,
por tanto llam� al agente del listado para conseguir m�s informaci�n. El agente del
listado se aturdi� y dijo, �Ah, no ha expirado... todav�a es activo y listo para
venderse... aunque no hayamos conseguido mucha actividad en ello recientemente�.
Claramente, el agente no realiz� que el listado de MLS era incorrecto, que explic�
por qu� no hab�a actividad en la propiedad - ningunos otros agentes o compradores
hasta realizaron que la casa estuvo en venta. Fuimos para mirarlo, y era a�n m�s
agradable que en los cuadros. Estaba claro que a alg�n punto despu�s de que los
cuadros MLS se tomaron, el vendedor (el banco) hab�a entrado y hab�a pintado tanto
el interior como exterior, sustituy� la alfombra, y obviamente hizo algunas
reparaciones adicionales. Fue de ser un acuerdo decente a lo que parec�a a mucho.
El pensamiento de nosotros encontr� una gema escondida perdida en el MLS,
r�pidamente ponemos en una oferta y solicitamos que 3 d�as de un per�odo inspector
hicieran un poco m�s investigaci�n deber�a nuestra oferta aceptarse. Dentro de 24
horas, recibimos una oferta contraria s�lo un poco m�s alto que nuestro precio de
la oferta. El agente nos dijo que la propiedad se program� para la subasta, por
tanto necesit� una respuesta lo m�s PRONTO POSIBLE. �R�pidamente aceptamos la
contrapropuesta y nos excitamos que nos conseguimos esto pr�cticamente se mueve a
la casa lista por un tan gran precio, y sin cualquier concurso! Pero, ya que
siempre hago cuando consigo una casa seg�n el contrato, inmediatamente envi� a mi
director de proyecto para ver si hab�a alguna cuesti�n que podr�a haber perdido en
la inspecci�n inicial (aunque en �ste fuera bastante confidente que no hab�a
perdido nada). Mi director de proyecto trabajaba en una casa a la vuelta de la
esquina, por tanto fue directamente... Me llam� cuando se puso all�, y la primera
cosa que mencion� era un peque�o mont�culo de la suciedad en la esquina de la
cocina. Lo hab�a visto durante mis inspecciones y sab�a que probablemente signific�
termitas, pero no not� ning�n da�o adicional u obvio en el �rea, por tanto supuse
que hubiera un problema de la termita menor - algo con el cual tratamos todo el
tiempo. Por suerte, mi director de proyecto no se convenci� de que era tan menor, e
investig� adelante. �Cuando sigui� adelante el z�calo en el fondo de la pared cerca
del mont�culo de la suciedad, su dedo fue directamente a trav�s del z�calo!

Sigui� mirando. Por lo visto, el z�calo entero fue destruido por termitas y s�lo
estaba siendo mantenido unido por la nueva capa de pintura que se hab�a aplicado
recientemente. Comprob� los alf�izares - completamente comido por termitas.
Comprob� los pasos en el centro de la casa - muchos de los pasos fueron destruidos
por el da�o de la termita. Fue arriba y encontr� que un manojo de la madera neta al
segundo nivel hab�a sido destruido por termitas, pero otra vez, el da�o no era
obvio debido a la pintura fresca que impide a la madera derrumbarse. Una vez que
supiera lo que buscaba, s�lo se necesitaron unos minutos para realizar que - el
mejor caso - hab�a 10,000$ o m�s probables en el da�o, ya que muchas de las paredes
se tendr�an que arrancar, enmarcar componentes se tendr�a que probablemente
sustituir, etc. El caso peor, la casa podr�a tener tal da�o de la termita extenso a
la estructura que podr�a ser m�s barato derribarlo s�lo. �Y la casa ten�a menos de
15 a�os!!! Sin arrancar la mayor parte de los drywall en la casa, no hab�a s�lo
manera de saber cuanto trabajo fue necesario o c�mo dif�cil el da�o se deber�a
dirigir. Huelga decir que, rehusamos comprar la propiedad. De todos modos, la
moraleja de la historia es que alguien - probablemente el banco que la vend�a -
entr� en la propiedad e hizo todo lo posible cubrir el da�o con un poco de pintura
fresca, algunas nuevas piezas netas, etc. Y realmente hicieron un trabajo bastante
bueno - bastante que perd� los se�ales de advertencia durante mi inspecci�n y tengo
un sentimiento que alg�n comprador confiado probablemente termin� por comprar esta
propiedad en la subasta pr�xima - no sabiendo hasta demasiado tarde de qu�
afrontaba.

Tareas de diligencia debida

El objetivo de diligencia debida es verificar (o quiz�s no verificar) todas las
asunciones que hizo durante su evaluaci�n inicial del acuerdo. En otras palabras,
usar� este tiempo para asegurar que tenga todos los n�meros necesarios para hacer
un final ir o no - van la decisi�n sobre este proyecto. La mayor parte de su
trabajo de diligencia debida se deber�a haber completado ya, pero quiz�s no al
nivel de precisi�n que se requiere hacerle avance absolutamente c�modo. Con esto en
mente, aqu� est� lo que se deber�a hacer a este punto en el proceso de compra:

1. Consiga Una Inspecci�n En el Cap�tulo 8, hablamos de inspecciones de la

propiedad s�lo un poco. A ese punto en el proceso, el objetivo de las inspecciones
era ser capaz de generar una lista de art�culos de trabajo detall� bastante para
crear una estimaci�n de la rehabilitaci�n decente. Probablemente hizo la inspecci�n
usted mismo, ten�a otro inversionista le echan una mano, o quiz�s trabaj� con un GC
para hacer un paseo superficial - a trav�s de la propiedad y proporcionar algunos
servicios inspectores b�sicos. Ahora que realmente tiene una propiedad seg�n el
contrato y considera la puesta de mucho dinero efectivo

en peligro, es tiempo ser mucho m�s formal con sus inspecciones. El objetivo a este
punto es asegurar que nada principal se perdiera durante las inspecciones iniciales
que podr�an tener el impacto serio al horario de proyecto, presupuesto o alcance, y
tambi�n proporcionar un informe bastante detallado que puede crear su �mbito de
trabajo (SOW). Usar� esta CERDA para crear su presupuesto y su horario, por tanto
lo necesita para ser completo y exacto, que todo vuelve a tener una inspecci�n
llena en la propiedad. A este punto, recomendar�a muy gastar a una pareja cientos
de d�lares para completar una inspecci�n llena por un monitor de propiedades bien
entrenado. Para encontrar a un inspector bueno, dir�jase a otros inversionistas en
su �rea o hasta pregunte a un corredor de bienes ra�ces bueno. Tambi�n puede querer
hacer poca investigaci�n en c�mo los monitores de propiedades en su �rea se
licencian y se juzgan calificados. Por ejemplo, donde vivo (Georgia), no hay
absolutamente requisito para inspectores de casa para licenciarse o acreditarse,
tan b�sicamente cualquiera puede dar palmadas al t�tulo �Inspector de Casa� en s� y
comenzar a inspeccionar casas. Mientras no hay mucho en el camino de la
acreditaci�n del inspector de casa nacional en los Estados Unidos, la Sociedad
americana de Inspectores de Casa (ASHI) es una de las organizaciones m�s
respetadas. Si no tiene nada m�s para continuar buscando a un inspector de casa, al
menos encuentre el que que es ASHI certificado, y va probablemente a hacer mejor
que escoger s�lo a un inspector arbitrario sin cualquier certificaci�n. La
inspecci�n de casa costar� probablemente entre 250-400$, pero no s�lo esto es una
oportunidad de usted de conseguir un informe completo de las �reas problem�ticas de
su casa, tambi�n es una oportunidad de usted de comenzar a aprender el proceso
inspector en su propio. Mientras el inspector est� en la propiedad, s�gale
alrededor y haga muchas preguntas. La mayor parte de inspectores seguir�n un
protocolo similar andando a trav�s de una casa, y haciendo muchas preguntas sobre
lo que hacen, lo que buscan y lo que encuentran, va siendo para conseguir una
sensaci�n para el proceso y c�mo hacerlo usted mismo en el futuro. �Por unos
cientos de d�lares, s�lo no conseguir� un informe de inspecci�n para la propiedad,
pero conseguir� que una educaci�n vaya junto con ella! De hecho, esto es la base
para mi ense�anza a hacer inspecciones solo. Despu�s de aproximadamente media
docena de inspecciones de casa y una pareja reconstituye bajo mi cintur�n, era la
inspecci�n c�moda m�s o menos cada aspecto de una casa adem�s de la fundaci�n o
cuestiones estructurales principales (todav�a llamar� a un profesional cuando haya
un problema no soy diagnosticar c�modo a m�). Pero, despu�s de unas casas, si
presta la atenci�n y hace muchas preguntas, prometo que comenzar� a conseguir la
inspecci�n mucho m�s c�moda y la estimaci�n sin gastar cualquier dinero.

2. Cree un �mbito de trabajo (SOW) Una vez que sea confidente que tiene un
entendimiento firme de la condici�n de la propiedad - lo que trabaja y lo que no
trabaja - el siguiente paso de la diligencia debida debe crear un �mbito de trabajo
(SOW). La CERDA es el plan detallado del cual el proyecto entero se crear�. La
CERDA determinar� el presupuesto, conducir� el horario y dirigir� a los
contratistas. Desde muchos puntos de vista, la CERDA es la pieza m�s importante del
proyecto - sin ello, el proyecto no se puede unir.

Lo que tengo que decir sobre la CERDA y c�mo crearla es un cap�tulo grande a s�,
por tanto no tratar� de meterme con dificultad esa informaci�n aqu�. El cap�tulo 12
tiene todo que tiene que saber sobre la creaci�n de una CERDA; no dude en brincar a
ese cap�tulo ahora (�aseg�rese que vuelve!) o siguen leyendo y se pondr� all�
bastante pronto.

3. Cree un Presupuesto de la Rehabilitaci�n Final Una vez que su CERDA se finaliza,

es tiempo de usarlo para crear un presupuesto detallado. Mientras hablamos de la
reuni�n de una estimaci�n de la rehabilitaci�n aproximada en el Cap�tulo 8, ahora
es el tiempo para crear un preciso (y con esperanza exacto) presupuesto que le
ayudar� a hacer una determinaci�n final sobre si este proyecto tiene sentido o no.
El cap�tulo 12 habla de c�mo usar la CERDA para generar un presupuesto detallado.

4. Verifique Su Valor de reventa detr�s en el Cap�tulo 8, hablamos c�mo hacer su

propio an�lisis del mercado comparable para determinar el valor de reventa de la
propiedad despu�s de que se reconstituy�. Ahora es el tiempo para asegurar que sea
confidente en ese valor. Si esto es su primer proyecto o no es muy familiar con el
�rea donde invierte, no deber�a dudar en contratar a un profesional para ayudarle
con este paso. Si puede encontrar a un o dos corredores de bienes ra�ces con
experiencia (preferentemente poniendo a agentes en una lista) quienes son
familiares con el �rea para proveerle un CMA, esto es un gran primer paso. Si hay
duda que los valores generados por aquellos agentes no sean correctos (por ejemplo,
si son lejanos de lo que estim� o si son inmensamente diferentes el uno que el
otro), no dude en contratar a un tasador autorizado para determinar cual el valor
de reventa de la propiedad ser�.

Dirija los n�meros otra vez

Con toda la informaci�n ha generado encima, es ahora el tiempo para dirigir los
n�meros otra vez con el nuevo - y con esperanza m�s detallado - informaci�n que
tiene. Esto es el objetivo �ltimo del proceso de diligencia debida - para generar
la informaci�n necesaria para determinar de una vez para siempre si realmente
deber�a llevar a cabo el acuerdo o no. En este paso, vamos a tomar los datos que
hemos generado para determinar si esta propiedad probablemente generar� nuestra
ganancia aceptable m�nima deber�a nosotros comprarlo, reconstituirlo y revenderlo.
Para determinar su potencial de la ganancia seg�n este acuerdo, vamos a reajustar
La F�rmula del Capirotazo de la cual hablamos en el Cap�tulo 8 y enchufe los
n�meros que generamos durante la diligencia debida: Ganancia = Precio de venta -
Precio de compra - Gastos generales - Gastos de la Rehabilitaci�n

donde: el Precio de venta es lo que fue determinado por su valoraci�n final o el

Precio de compra de an�lisis comp es el precio del contrato en los Gastos generales
de la propiedad son los gastos estimados del final para completar el proyecto,
menos su Rehabilitaci�n de gastos de la rehabilitaci�n Gastos son los gastos para
completar la rehabilitaci�n (su Presupuesto de la Rehabilitaci�n) Despu�s de
dirigir los n�meros usando los datos que ha coleccionado durante su Diligencia
debida, deber�a ser capaz de estimar el potencial de la ganancia seg�n este acuerdo
bastante exactamente. �Si el potencial de la ganancia seg�n el acuerdo encuentra
los criterios present� en el Cap�tulo 10, entonces tiene un proyecto que vale la
pena perseguir! Si el potencial de la ganancia para este acuerdo no cumple con sus
requisitos, ahora es el tiempo para considerar otras opciones.

�Y si Los N�meros no Trabajen?

Esperamos que no pasar� demasiado a menudo, pero de vez en cuando, va a encontrar
que los n�meros que genera durante la diligencia debida indican que el acuerdo que
tiene no es realmente muy en el convenido el precio de compra. C�mo se maneja esta
situaci�n desempe�ar� un gran papel en si consecuentemente hace ganancias que
reconstituyen casas o s�lo a veces hace ganancias. Demasiados rehabbers se
encontrar�n en una situaci�n donde deciden durante la diligencia debida que los
n�meros realmente no trabajan, pero tan emocionalmente se atan al acuerdo que se
convencen de que es muy de todos modos. Quiz�s hablar�n ellos mismos en creer que
se pueden vender por m�s que al principio pensaban; quiz�s creen que pueden reducir
gastos de la rehabilitaci�n; o quiz�s creen que pueden hacer el proyecto m�s
r�pidamente para reducir gastos de la posesi�n. En casi todos los casos, todo que
hacen retrasa los problemas inevitables que vienen con hacer un acuerdo malo. �De
este modo, si se encuentra en una situaci�n d�nde realiza durante la diligencia
debida que los n�meros no trabajan, cu�les son sus opciones? Son realmente bastante
simples:1. pida una reducci�n de precios. La primera hilada de acci�n debe volver
al vendedor y solicitar una reducci�n de precios. He encontrado que la honestidad
es la mejor pol�tica en estos casos� s�lo dicen al vendedor que sus n�meros
iniciales no trabajaron y proporcionan un poco de apoyo a su realizaci�n. Por
ejemplo, si realiz� que el valor de reventa es m�s bajo que esperado, avise al
vendedor sobre comps reciente ese valor de reventa de impacto. Si sus gastos de la
rehabilitaci�n son m�s altos que esperado, provea al vendedor una lista de las
reparaciones de sorpresa que encontr� durante la diligencia debida. En mi
experiencia, si puede convencer al vendedor de que realmente junt� la nueva
informaci�n durante la diligencia debida que afecta el acuerdo, el vendedor va a
m�s querer considerar una ca�da de los precios que si s�lo pida un descuento sin
alguna justificaci�n. Y, para acuerdos de REO, el banco a menudo va

requiera informes de inspecci�n y/o ofertas del contratista antes de que consideren
una reducci�n de precios basada en cuestiones de reparaci�n que se encontraron
durante la diligencia debida. 2. Detr�s del acuerdo. Si es fracasado en la
adquisici�n de una reducci�n de precios seg�n el acuerdo, es tiempo de cortar sus
p�rdidas y echarse atr�s. Esto a menudo puede causar muchos sentimientos del da�o�
el vendedor no ser� feliz, su agente no ser� feliz, sus contratistas pueden no ser
felices� pero los sentimientos del da�o temporales no son casi tan malos como
p�rdidas monetarias a largo plazo.

Listas de comprobaciones de compra

Como una aleta de la casa profesional, uno de los requisitos grandes de mi negocio
debe escalar al punto donde - a pesar de hacer s�lo $15-30K por casa - mi compa��a
es capaz de sostener una ganancia anual significativa. Para hacer esto, enfoco
mucha energ�a en la creaci�n de sistemas y procesos y documentaci�n de aquellos
sistemas y procesos de modo que cualquiera en la compa��a pueda ejecutar en ellos.
Uno de procesos que tengo en el lugar es el juego de tareas requeridas ponerse de
poner una propiedad seg�n el contrato a trav�s de la diligencia debida y luego a
trav�s de la compra final de la propiedad. Como el per�odo de diligencia debida
para una compra t�pica es s�lo 5-10 d�as, hay mucho para llevarse a cabo en una
peque�a cantidad del tiempo. Si algo en el proceso de diligencia debida se pierde,
es muy f�cil pasar por alto la informaci�n clave que puede hacer da�o por �ltimo a
su proyecto y sus ganancias. De este modo, tener un proceso bueno en el lugar no es
aproximadamente la eficacia, tambi�n es sobre el �xito a largo plazo. Aqu� est� la
lista de comprobaciones que uso entre el tiempo que consigo que una propiedad seg�n
el contrato compre y el tiempo realmente completo la compra. Tenga presente que
esta lista de comprobaciones es apropiada para el modo que me acerco a la
diligencia debida, pero cada uno es diferente y tendr�a que modificarlo para su
enfoque.

LA LISTA DE COMPROBACIONES DE ADQUISICI�N DE LA PROPIEDAD Despu�s de la Aceptaci�n

del Contrato Asegura el Acceso a la Propiedad: Consiga el c�digo de lockbox o haga
la copia de la llave (con el permiso del due�o) Compra nueva llave (llaves) del
Lugar de lockbox en lockbox e instale en la propiedad (con el permiso del due�o) Si
los fondos certificados se requieren para la fianza: P�ngase los fondos
certificados del banco Presentan EM al reactivo

Financiando la Compra: Env�e contrato a Funcionario de pr�stamos Proveen a

Funcionario de pr�stamos que la informaci�n de la propiedad Une Funcionario de
pr�stamos de Reactivo RE Hacen Funcionario de pr�stamos programar valoraci�n Se
aseguran que Funcionario de pr�stamos sabe fecha l�mite esperada

Inspecciones de Diligencia debida: Encienda Utilidades para la Inspecci�n (agua,

gas, el�ctrico) la inspecci�n de la propiedad del Horario de inspecci�n de la
termita del Horario Asiste a la inspecci�n y toma notas para la CERDA Se ponen
informe de inspecci�n final Consiguen al Contratista del Informe de inspecci�n de
la Carta/Par�sito de la Termita Prep: Cree la CERDA Traen GC o las suscripciones
para ofertas Crean la lista de materiales Re�nen la Decisi�n de Compra de
estimaciones/ofertas del contratista: Funcione an�lisis financiero final usando
estimaciones/ofertas Toman la decisi�n Go/No-Go en la compra

Despu�s de Compra del Final de Finalizaci�n de la Contingencia Preparatoria:

P�ngase fecha l�mite del prestamista/agente Arreglan la p�liza de seguros del
riesgo del constructor financiando: �nase agente de seguros con el Funcionario de
pr�stamos Persiguen la valoraci�n Se ponen los cuadros/v�deo Crean el presupuesto
Crean el horario Re�nen el equipo del contratista

Antes de Pr�stamo Final de Cierre y Cierre Preparatorio: Obtenga y examine HUD 1

declaraci�n de cierre financiando: Obtenga y examine GFE Aseguran que pr�stamo est�
Listo para Cierre Se ponen Fondos Certificados para cierre Determinan c�mo sostener
t�tulo

Para Cerrar D�a de Cierre: Consiga llaves

Consiga GC y los contratos del subcontratista firmados Arreglan fechas de inicio de

la suscripci�n y GC

El cap�tulo 12: cree su CERDA

Lo mencion� en el �ltimo cap�tulo, pero quise destacarlo otra vez aqu� porque es
tan importante: Su documento del �mbito de trabajo (SOW) es el componente solo m�s
importante de su proyecto - es el roadmap que permitir� que usted y sus
contratistas se pongan de la compra de una propiedad a una renovaci�n de calidad
que le har� dinero. Su CERDA le ayudar� a desarrollar su presupuesto y su horario y
le ayudar� a crear y realizar su plan de renovaci�n entero.

Debe querer pasar el tiempo y energ�a que toma para reunir una CERDA completa para
cada proyecto que emprende, y este cap�tulo le ense�ar� c�mo hacer esto. Con esa
conversaci�n dicha, dejada sobre cual una CERDA es.

�Qu� es una Declaraci�n de trabajo (SOW)?

Su CERDA es la lista espec�fica de tareas que se completar�n como la parte de la
renovaci�n - en la teor�a, deber�a ser capaz de dar su CERDA a sus contratistas,
alejarse, y tener la renovaci�n van como planeado sin alguna otra instrucci�n. Por
supuesto, esto no ser� el caso en la vida real, pero esto es por qu� se deber�a
esforzar. No hay formato com�n para una CERDA entre inversionistas - se extender�n
de una hoja de c�lculo de una p�gina a 100 p�ginas de especificaciones detalladas.
Personalmente, me gustan mis CERDAS ser cortas y agradables, pero contener bastante
detalle para ayudarme a generar mi presupuesto/horario y dejarme los contratistas
saben exactamente lo que se tendr� que hacer en el proyecto. Durante el resto de
este cap�tulo, construir� una CERDA para un proyecto ficticio. Este proyecto
ficticio puede no ser una casa actual sigo trabajando, pero la CERDA que creamos (y
luego el presupuesto de la continuaci�n generamos) ser� muy realista. Como me gusta
llamar mis proyectos, voy a llamar este proyecto del ejemplo �La Casa de la
Demostraci�n� (o La Casa de Demostraci�n, para el corto).

�Cu�nto (o poco) renovaci�n deber�a hacer?

Esto es la pregunta de 64000$ de reconstituir� lo que es la parte de su �mbito de
trabajo y lo que no es. Como cada mercado, cada vecindad y hasta cada casa va a ser
diferente, no hay nadie que el derecho conteste a esta pregunta. La llave a
reconstituir exitoso debe optimizar el trabajo hecho y los gastos� el objetivo es
encontrar el �punto dulce� donde la propiedad se vender� r�pidamente, pero donde no
gastar� m�s dinero que necesario.

Ahora, mientras no le puedo decir lo que exactamente tiene que hacer en su mercado
y en sus casas, d�jeme andar usted a trav�s de c�mo nos acercamos a nuestras casas;
quiz�s esto le dar� una idea de c�mo pensar en este concepto muy importante y con
esperanza le ayudar� a determinar lo que deber�a y no se deber�a concentrar con sus
casas. En nuestro negocio, nos concentramos en casas de planta baja engranadas
hacia homebuyers nuevo, la mayor parte de los que son el trabajador manual. Como
nuestros compradores se mueven generalmente de un piso o casa del alquiler, no
esperan ning�n volante o mejoras. Se acostumbran a encuentros del grado del
constructor, se acostumbran al suelo b�sico, se acostumbran a laminar
contracumbres, etc. No necesitan mejoras. Pero, con qu� realmente se hacen
excitados es NUEVO. Ve, se han acostumbrado a la utilizaci�n de aplicaciones viejas
y sucias; siempre se han tenido que preguntar si las alfombras en las cuales se
sientan hasta se limpiaron antes de su movimiento a; se han acostumbrado a la vista
un poquito de la mugre en las tinas y las duchas de las sus unidades del alquiler y
nunca han tenido el placer de penetraci�n en una tina absolutamente limpia y
flamante. De este modo, cuando ven que todo en la casa es flamante, no se preocupan
que no es el granito; no se preocupan que no es la madera dura; no se preocupan que
es s�lo una tina de remojo y no un remolino. Por qu� se preocupan es que se ponen
�. .. todo el NUEVO suelo, pintura del dise�ador FRESCA, NUEVA cocina con gabinetes
de cereza de 42 pulgadas, NUEVAS contracumbres y NUEVAS aplicaciones inoxidables
incluso arandela y secador, todas las NUEVAS guarniciones de alumbrado, todos los
NUEVOS encuentros de fontaner�a...� La raz�n que la oraci�n encima est� en citas
consiste en que se toma directamente de uno de nuestros listados de la casa� esto
es lo que excita a nuestros compradores. Para ser un poco m�s espec�ficos, en el
interior de nuestras casas, aseguraremos que todos los componentes cosm�ticos sean
flamantes o parezcan flamantes (por ejemplo, guardaremos cosas si creemos que los
compradores no realizar�n hasta que no son nuevos). En el exterior de nuestras
casas, sustituiremos un poco mal (pudrido, llevado, etc.) colindando para
corresponder al resto de la casa, y luego pintar, por tanto los compradores no
ser�n hasta capaces de decir que apartadero se sustituy�. No haremos nada con el
hormig�n/asfalto a menos que sea una preocupaci�n de seguridad o tal monstruosidad
que afectar� la venta de la casa. Sustituiremos cualquier puerta/ventana que lo
necesite, pero si son en buenas condiciones, una mano de pintura los har� parecer
nuevos. Otra vez, no le puedo decir exactamente lo que deber�a y no deber�a hacer
como la parte de su renovaci�n, pero decirlo simplemente, quiere hacer la cantidad
m�nima de trabajo que todav�a permitir� que usted traiga su valor de reventa
m�ximo. Al mismo tiempo, siempre quiere asegurar que no haya absolutamente
preocupaciones de seguridad con su propiedad y se deber�a esforzar por asegurar que
el producto que crea sea algo en el cual est� orgulloso de sellar su nombre.
Recuerde, es muy posible ganar grandes ganancias como un inversionista y todav�a
conseguir una gran reputaci�n. Esfu�rcese por hacer a ambos.

Sobrereconstituir
Una cuesti�n grande que parece que muchos nuevos inversionistas tienen quiere hacer
m�s trabajo que es necesario en su

propiedades. Piensan a s�, �No querr�a vivir en esta casa a menos que tuviera X, Y
y Z.� Lo que no realizan es que no son por lo general el mercado objetivo, y en
t�rminos generales, su lista de deseos es probablemente mucho m�s que lo que sus
compradores t�picos esperar�n a ese punto de precios. Mientras es recomendable para
querer hacer m�s trabajo que necesario en sus casas, el dinero extra que gasta
adem�s lo que tomar� para venderse en su ARV es s�lo el dinero esto sale de sus
ganancias eventuales. Piensa probablemente, ��Pero, si gasto m�s para la
rehabilitaci�n y hago algunas mejoras agradables, quiz�s me vender� por m�s que
ARV!� El problema con ese razonamiento consiste en que puede ser muy dif�cil
conseguir su propiedad de valorar para m�s que ARV (el trabajo cosm�tico desempe�a
un relativamente peque�o papel en el valor valorado), y la mayor parte de sus
compradores s�lo ser�n capaces de pagar hasta el valor valorado la propiedad. Soy
un creyente grande en hacer cosas que pondr�n usted y sus propiedades aparte del
concurso, pero prefiero hacer cosas que no costar�n mucho dinero. Por ejemplo, la
gran organizaci�n, gran servicio de atenci�n al cliente, ser flexible y f�cil a
trabajar con, etc. es todas las cosas que le pondr�n aparte de otros que se venden
en su mercado, pero el coste de estas cosas es m�nimo comparado con mejoras de
renovaci�n caras que podr�a considerar. Ahora sin embargo si quiere hacer una o dos
cosas de separar su renovaci�n y su propiedad, vaya para ello. Quiz�s puesto en una
ducha mejorada massager, monte una TV de pantalla plana grande encima de la
chimenea o ponga en una magn�fica ara�a de luces en el entryway. Mientras no gasta
demasiado para ning�n rasgo y mientras no lanza a demasiados de �stos m�s - mejoras
caras, no hay nada incorrecto con hacer un poco algo para poner sus fines aparte de
su concurso.
Bajo - Reconstituir
Mientras sobrereconstituir es un problema principal que cortar� en sus ganancias,
bajo - reconstituir es un problema mucho peor, ya que afectar� su capacidad de
revender su propiedad, que eliminar� sus ganancias totalmente. Otra vez, no hay
hechizo para lo que se deber�a hacer como la parte de su renovaci�n, pero en muy lo
menos, va a querer asegurar que su propiedad tenga al menos el mismo nivel de fines
que sus competidores. �Tienen todos sus competidores contracumbres del granito? De
ser as�, probablemente no quiere usar cumbres del laminado. �Tienen todos sus
competidores la madera dura en las �reas vivas principales? De ser as�,
probablemente no quiere alfombrar sus �reas vivas principales. Otra cosa de tener
presente durante su renovaci�n consiste en que cuando instale algo nuevo, todo
alrededor de ello parecer� m�s viejo. Si pone en nuevas contracumbres, pero no
sustituye los gabinetes, los gabinetes parecer�n m�s viejos. Si pone en la nueva
alfombra en el dormitorio principal, la alfombra existente en los otros dormitorios
comenzar� a parecer s�rdida en la comparaci�n. Si la pintura es fresca, los viejos
interruptores de luz, las salidas y las tapas comenzar�n a parecer viejos y
mugrientos. Cuando mencion� anteriormente, me gusta asegurar que todo en mis
renovaciones sea nuevo (o al menos mira

nuevo). Y esto es la raz�n - si hay algo que esto no sea nuevo, parecer� mucho peor
s�lo porque est� en la presencia de cosas que son nuevas. Es muy dif�cil hacer una
�pintura verdadera y alfombra� rehabilitaci�n, ya que la nueva pintura y la nueva
alfombra har�n los viejos gabinetes, las l�mparas, sondando encuentros y
aplicaciones parecen realmente viejas y anticuadas. No digo que tiene que hacer la
misma cosa en sus renovaciones, pero asegurarse que tiene presente c�mo las cosas
que no sustituye mirar�n sent�ndose al lado de las cosas que realmente sustituye.

Los 25 componentes de renovaci�n

En mi iBook acompa�ante, �Regalos de BiggerPockets: El Libro sobre la Estimaci�n
Reconstituye Gastos�, hablo de los 25 componentes del proyecto de renovaci�n. Usar�
la metodolog�a de la cual hablo en ese libro aqu� en este cap�tulo (y el siguiente)
para crear mi CERDA y presupuesto para La Casa de Demostraci�n. Como mencionado en
el otro libro, lo siguiente comprende los 10 componentes exteriores, 11 componentes
interiores y 4 componentes generales que entran en evaluaci�n de una rehabilitaci�n
y creaci�n de mi CERDA.

La raz�n que prefiero romper mi CERDA en tres partes (Exterior, Componentes

Interiores y Generales) consiste en que me ayuda a rastrear modelos entre mis
proyectos de ayudar a hacer la estimaci�n de gastos de renovaci�n mucho m�s f�cil.
Por ejemplo, encuentro que muchas de mis propiedades tienen una CERDA interior muy
similar, pero las piezas exteriores y complejas tienden a variar mucho en el
alcance y costar. Puedo a menudo s�lo la reducci�n-y-pasta

la CERDA interior de un proyecto (similar) pasado, aunque tenga que hacer las
piezas exteriores y complejas desde el principio. Por estallar la CERDA interior y
presupuesto por separado, tiendo a encontrar que puedo construir el presupuesto
interior muy r�pidamente, porque ser� generalmente similar a proyectos anteriores.
Entonces puedo enfocar mi energ�a en los componentes de renovaci�n exteriores y
complejos. Tambi�n, tengo un pedido muy espec�fico en el cual examino el interior
el interior de la propiedad y luego examino el exterior de la propiedad. Prefiero
pensar en cada una de las tres �reas principales (interior, componentes exteriores
y complejos) como su propio proceso separado.

�mbito de trabajo: la casa de demostraci�n

Mi objetivo aqu� es presentar el proceso por el cual paso para cada proyecto que
encuentro a fin de crear mi CERDA, y por �ltimo mi presupuesto de renovaci�n. Usar�
una casa ficticia (la Casa de la Demostraci�n o �Casa de Demostraci�n�) y pasar�
por el mismo proceso que uso local para construir mi CERDA, examinando cada uno de
los 25 componentes de renovaci�n uno tras otro.

La Casa de Demostraci�n: Descripci�n La casa que usaremos en este ejemplo era una
extinci�n del derecho de redimir y es 1500 pies cuadrados, casa del estilo
tradicional de 3 dormitorios, de 2 ba�os construida en 1998. La casa tiene un
s�tano inacabado de 800 pies cuadrado, del cual planeamos terminar 600 pies
cuadrados (salida del resto como un lavadero inacabado). El s�tano ser� un cuarto
de la reconstrucci�n grande y no tendr� un cuarto de ba�o. La casa est� en la
bastante buena condici�n, aunque revender, planearemos hacer una renovaci�n
cosm�tica entera en el interior y picea el exterior.

La Casa de Demostraci�n: Exterior Para construir la CERDA para el exterior de la

propiedad, me gusta comenzar de la cumbre de la estructura y trabajo mi camino
abajo. Esto significa examinan el tejado primero, entonces los canales, el neto y
apartadero y funcionamiento mi camino abajo hacia los componentes por la tierra. 1.
Tejado La casa se construy� en 1999, por tanto el tejado tiene s�lo aproximadamente
14 a�os. Considerando que un tejado t�pico durar� 20-30 a�os, probablemente no se
tiene que sustituir a menos que haya desgaste extremo o el da�o de miembros del
�rbol u otros tipos del impacto. En este caso, el tejado est� en la bastante buena
condici�n, y tendremos s�lo nuestro paseo de roofer el tejado, realizaremos el
mantenimiento del tejado est�ndar, sustituiremos viejas botas del tubo, etc.
Mantenimiento del Tejado Roofer para andar el tejado, realizar el mantenimiento del
tejado est�ndar, sustituir viejas botas del tubo, etc.

2. El Gutters/Soffit/Fascia El soffit y la faja est�n en la forma decente alrededor

de la casa, aunque haya aproximadamente 10' de la tabla de la faja de madera que
parece tener un poco de da�o de la termita o putrefacci�n de madera. Sustituiremos
esa secci�n antes de la pintura. Los canales de aluminio en la casa son en buenas
condiciones, y en su mayor parte s�lo se tienen que pintar. Hay una 20' carrera del
canal al dorso de la casa que tiene alguna herrumbre, y porque es probable que el
inspector de un comprador lo indique cuando nos vendemos, hemos decidido que vamos
s�lo a sustituir esa secci�n del canal durante la rehabilitaci�n. Hay un �rbol que
sobresale por encima del tejado de la propiedad, y esto ha hecho que muchos
escombros caigan a los canales. Tendremos o nuestro roofer o nuestro tipo del canal
limpio los canales tambi�n. Los Canales limpios Sustituyen Canales Sustituyen
Soffit/Fascia Roofer para limpiar los canales. Roofer para sustituir una 15'
secci�n de canal de aluminio. Carpintero para sustituir una 10' secci�n de faja.

3. Colindando La casa se construy� con una madera compuesta que colinda que est� en
la relativamente buena forma. Muchos de los consejos alrededor de la base de la
casa comienzan a deteriorarse de la humedad, y otra parte de la casa fue por lo
visto da�ada por una rama del �rbol decreciente. En general, aproximadamente 100
pies cuadrados de necesidades que colindan para sustituirse; usaremos una tabla de
cemento que colinda que hace juego casi perfectamente para el reemplazo. La presi�n
Se lava los Pintores a la presi�n lavan el exterior antes de la pintura. Carpintero
para sustituir 100 pies cuadrados de existencia que colinda con apartadero de la
tabla de cemento.

Apartadero del remiendo

4. Pintura siempre pintamos tanto el interior como el exterior de la propiedad.

Mientras la pintura exterior en La Casa de Demostraci�n es en buenas condiciones,
el hecho que tenemos que sustituir un poco del apartadero y neto significa que el
nuevo apartadero se tendr� que pintar y por lo tanto pintaremos s�lo todo el
asunto, para evitar las dificultades de corresponder a 14 a�os colores de pintura
descolorados. Tambi�n pintaremos el neto y canales. Usaremos un esquema de pintura
tricolor (apartadero, neto, puertas/postigos). Pinte a Pintores Exteriores para
pintar el exterior entero usando un esquema de pintura tricolor.

5. Las cubiertas/P�rticos All� son un p�rtico concreto existente en la casa, pero

la mayor parte de las otras casas en la vecindad tienen cubiertas. Para
corresponder a las propiedades circundantes, vamos a construir una cubierta de
madera b�sica a que pueden tener acceso de la sala de estar de la primera planta.
Vamos a construir una cubierta clasificada decente - 12' amplio por 12' mucho
tiempo. Construya al Carpintero de la Cubierta para construir una cubierta
aproximadamente 144 pies cuadrados en la talla.

6. El hormig�n All� no es ning�n trabajo concreto para hacerse en este proyecto.

N/A N/A

7. Garaje Como t�pico en una casa de la extinci�n del derecho de redimir de 14

a�os, ambas puertas de garaje se abollan bastante mal, por tanto se tendr�n que
sustituir. Una de las nuevas motas de la puerta de garaje es en buenas condiciones
y trabaja correctamente, pero el otro no es funcional y se tendr� que probablemente
sustituir. Sustituya la Puerta de garaje Sustituyen la compa��a de la Puerta de
garaje del Abridor de la Puerta para sustituir (2) 8' puertas de garaje. Compa��a
de la puerta de garaje para sustituir (1) abridor de la puerta de garaje.

8. Ajardinamiento tenemos un poco de ajardinamiento b�sico para hacer en este

proyecto. El c�sped desesperadamente se tiene que cortar, los arbustos se tienen
que recortar, hay un grande (~45' alto) roble que tiene ramas que sobresalen por
encima del tejado y obstruyen la visi�n de la casa, y hay dos �rboles muertos en la
parte arbolada del traspatio que se tiene que quitar (ambos relativamente peque�os
con mucha autorizaci�n para rebajarlos). Mantenimiento del c�sped tipo del C�sped
de Trim Bush Trim Tree Remove Tree para cortar el c�sped. Tipo del c�sped para
recortar los arbustos. Compa��a de Tree para recortar 45' alto roble. La compa��a
de Tree para quitar (2) medio puso la talla a �rboles en el traspatio.

9. El Sistema s�ptico La casa est� en aguas residuales p�blicas, as� no hay sistema
s�ptico. Ning�n trabajo para hacerse aqu�. N/A N/A

10. Fundaci�n Por suerte, no hay humedad o cuestiones del molde con esta casa. N/A
N/A

La casa de demostraci�n: 11 interiores. Demostraci�n

Haremos una renovaci�n cosm�tica completa, por tanto necesitaremos a la

demostraci�n el suelo, el cabinetry, las l�mparas, los encuentros de fontaner�a,
aplicaciones, etc. Parece que podemos salvar la tina del Jacuzzi del ba�o del
maestro y ducha tomada, pero el grupo de la tina/ducha en el segundo cuarto de ba�o
es manchado y rajado - necesitaremos a la demostraci�n y sustituiremos esa. Tambi�n
necesitaremos un rollo - del contenedor para eliminar todos los escombros. El rollo
- del contenedor tambi�n se usar� para todos los escombros de reparaci�n exteriores
y los escombros de acabamiento del s�tano, por tanto querremos probablemente ir con
una talla m�s grande para evitar necesidad tener de conseguir un segundo contenedor
m�s tarde en el proyecto. Rollo - De compa��a del Contenedor del Contenedor para
proporcionar un rollo de 30 yardas - de contenedor. Los carpinteros (quienes
generalmente hacen nuestra demostraci�n) a la demostraci�n la casa interior durante
el primer d�a del trabajo.

Trabajo de demostraci�n

12. La fontaner�a de Esta casa tiene dos cuartos de ba�o - el cuarto de ba�o del
maestro tiene una doble vanidad, una ducha tomada y una tina del Jacuzzi y el
cuarto de ba�o secundario tiene una vanidad sola y un grupo de la tina/ducha. La
casa tiene las cuestiones relacionadas de varia fontaner�a. El calentador de agua
es original a la casa y cualquier calentador de agua m�s de 10 a�os se deber�an
sustituir. Hab�a obviamente un agujero bajo la tina de remojo del cuarto de ba�o
del maestro, como hay una mancha acu�tica grande en el techo en la sala de estar
(que es directamente debajo del ba�o del maestro). La presi�n del agua es muy alta,
por tanto tendremos que sustituir el PRV Como m�. notado encima en la secci�n de
demostraci�n, sustituimos la tina rajada en el segundo cuarto de ba�o. Y, por
supuesto, tendremos que hacer todo el trabajo de fontaner�a del fin, incluso la
sustituci�n de los fregaderos, grifos, servicios y hardware de la tina/ducha.
Sustituya al Fontanero PRV para sustituir el PRV. Fontanero para sustituir el
calentador de agua. Proporcionaremos el tanque de extensi�n y el calentador de
agua. Fontanero para poner la nueva tina. Proporcionaremos la tina de la fibra de
vidrio de tres piezas y rodearemos. El fontanero para instalar (3) vanidad del
cuarto de ba�o se hunde y conectar la l�nea del desag�e al fregadero instalado por
el tipo del granito. Proporcionaremos los fregaderos de vanidad del cuarto de ba�o.

Sustituya calentador de agua

Instale/Sustituya Tina

Instale/Sustituya Fregadero

Instale/Sustituya Grifo

Fontanero para instalar (1) grifo de la cocina y (3) grifos del fregadero del ba�o.
Proporcionaremos todos los grifos. Fontanero para sustituir (1) equipo neto
�nicamente de ducha, (1) tina del Jacuzzi recortan el equipo y (1) juego del
hardware del grupo de la ducha/tina con el mezclador. Fontanero para sustituir (2)
servicios. Proveeremos los servicios. Fontanero para instalar el lavavajillas.
Proporcionaremos el lavavajillas. Fontanero para arreglar el agujero bajo la tina
del Jacuzzi del maestro.

Instale/Sustituya Hardware de la Ducha/Tina

Instale/Sustituya Servicios

Instale lavavajillas

Agujero del apuro

13. El�ctrico El el�ctrico en la casa es en buenas condiciones y actualmente

tenemos el servicio de 200 amperios, que deber�a cubrir todas nuestras necesidades
el�ctricas. Pero, ya que terminaremos el s�tano, tendremos que a�adir un nuevo
recorrido para todas las salidas de s�tano y encuentros. El nuevo recorrido de
s�tano se alambrar� a 6 nuevas salidas y 8 nuevas luces de la lata, con un nuevo
interruptor de 3 caminos para controlar la iluminaci�n de la lata. En total, la
casa tiene 14 luces que se tienen que sustituir y 4 admiradores que se tienen que
sustituir. Tambi�n, los cuartos de ba�o no tienen salidas GFCI, por tanto
mejoraremos a aquellos. Y sustituiremos todas las salidas/interruptores en todas
partes de la casa, ya que existente parece viejo y grungy. A�ada al Nuevo
Electricista del Recorrido para a�adir (1) nuevo recorrido para el s�tano
el�ctrico. Electricista para a�adir (6) nuevas salidas en el s�tano. Electricista
para mejorar (el 2) salidas del cuarto de ba�o a GFCI.

A�ada nueva salida/Caja

Salida de la mejora a GFCI

A�ada nuevo interruptor

Electricista para a�adir (1) nuevo interruptor de 3 caminos en el s�tano para la

iluminaci�n de la lata. El electricista para instalar (8) puede luces en el s�tano.
Electricista para sustituir (14) luces. Esto incluye: (8) Luz del Vest�bulo/Entrada
de Luces de la C�pula

Instale se puede encender

Instale luz

Luces de Vanidad del Cuarto de ba�o de la Luz de la Pista de la Cocina de la Ara�a

de luces del Comedor proporcionaremos los encuentros de luces. Electricista para
sustituir (4) admiradores, incluso: (2) Admiradores del Cuarto Grandes

Instale a admirador

(2) Admiradores de la Peque�a habitaci�n proveeremos a los admiradores.

Electricista para sustituir todo (42) salidas/interruptores en todas partes de la
casa.

Sustituya salida/Interruptor

14. HVAC El sistema HV es original a la casa. Mientras el horno est� en la

condici�n decente y se puede guardar, AC la unidad de aire acondicionado exterior
(el compresor/condensador) se rob� y se tiene que sustituir. Realizaremos el
mantenimiento rutinario en el horno existente y sustituiremos el
compresor/condensador. El contratista del AC HV dice que el rollo del evaporador de
interior existente no trabajar� con el nuevo compresor, por tanto el rollo del
evaporador se tendr� que sustituir tambi�n. Adem�s, hay un poco de trabajo del
conducto en el desv�n que se ha desconectado y se ha da�ado; el contratista HV
reparar�/sustituir� el AC la red de conductos y culpar� cada hora para ese trabajo.
Parece que el compresor antes instalado era una unidad de 2,5 toneladas, pero con
los pies cuadrados adicionales a�adidos al s�tano, el AC del contratista HV

recomienda mejorar a una unidad de 3,5 toneladas. Contratista de HVAC para reparar
la red de conductos da�ada en el desv�n. Tratar� las reparaciones de la red de
conductos como una llamada del servicio y culpar� cada hora. Espera que el trabajo
tome aproximadamente 2 horas. Contratista de HVAC para realizar mantenimiento
inspector y rutinario en horno existente. Contratista de HVAC para sustituir el
compresor/condensador y rollo del evaporador asociado.

Red de conductos de reparaci�n en desv�n

Mantenimiento de HVAC

Sustituya Rollo del Evaporador y el Compresor de la c.ta

15. La enmarcaci�n terminaremos el s�tano en esta casa, que ser� el grado de la

enmarcaci�n que necesitamos completado. El s�tano consistir� en 20 grandes' x 30'
cuarto, que es un total de 100 pies lineales de la enmarcaci�n. Enmarque a Wall
Carpenter para enmarcar 100 pies lineales del espacio de la pared.

16. Aislamiento necesitaremos el aislamiento para dos partes de este trabajo. En

primer lugar, terminaremos alg�n espacio de s�tano, y por estipulaciones del
c�digo, tendremos que instalar el aislamiento de la bater�a a lo largo de todas las
paredes exteriores en el espacio terminado. En segundo lugar, hay muy poco
aislamiento en el desv�n, por tanto soplaremos suelto - llenan el aislamiento en el
desv�n para traerle hasta el c�digo. Para el s�tano, tenemos construyen un cuarto
grande, aproximadamente 20' x 30' en la talla. Esto es 100 pies lineales del
espacio de la pared, y tendremos clavos cada 16 pulgadas, suponiendo que tendremos
aproximadamente 75 clavos y aproximadamente 75 cavidades entre los clavos para
llenarnos. Cada cavidad es 8' alto, por tanto tendremos aproximadamente 600 pies
lineales (75 x 8') de la cavidad de la pared para llenarnos del aislamiento de la
bater�a. El desv�n es aproximadamente 900 pies cuadrados en la talla, y tendremos
que soltar - llenan el aislamiento hecho volar en todas partes del espacio entero.

Instale aislamiento

Contratista de aislamiento para instalar 600' de aislamiento de la bater�a.

Contratista de aislamiento para instalar 900 sf de aislamiento loosefill.

Instale aislamiento

17. El Sheetrock La existencia sheetrock en la casa es en buenas condiciones. La

mayor parte del trabajo preparatorio sheetrock ser� la materia est�ndar hecha por
los pintores como la parte de su oferta/trabajo. Las dos excepciones son nuevo
sheetrock que se instalar� en el s�tano y la reparaci�n de sheetrock que se
requerir� despu�s de que el fontanero arregle el agujero debajo de la tina del
Jacuzzi del maestro. En mi �rea, las paredes lisas son est�ndares (ninguna
textura), por tanto no aplicar� ninguna textura a las paredes o techo en el s�tano.
El �rea de s�tano terminada ser� un cuarto grande - 20' x 30' - con un 8' techo
alto. Los pies cuadrados totales de nuevo sheetrock ser�n aproximadamente 1400 pies
cuadrados. Remiende a tipos Sheetrock Sheetrock para remendar el agujero en el
techo de la sala de estar. Tipos de Sheetrock para instalar y terminar 1400 sf de
nuevo sheetrock.

Instale nuevo Sheetrock

18. La carpinter�a (Puertas, Windows, Neto) hay definitivamente un poco de trabajo

de la carpinter�a b�sico para hacerse en esta casa. Dos de las tres puertas de
acero exteriores bastante se enchironan y se tienen que sustituir. Todas las
puertas interiores son puertas viejas, huecos y principales que son d�biles y no
parecen muy atractivas, por tanto sustituiremos a aquellos por nuevas puertas de 6
paneles precolgadas. La mayor parte de las ventanas son en buenas condiciones,
aunque dos de ellos tengan el cristal empa�ado, indicando que el sello ha fallado y
el aire se ha puesto entre los cristales. Sustituiremos aquellas dos ventanas. En
cuanto al trabajo neto, tendremos que instalar el nuevo z�calo alrededor del s�tano
terminado entero (aproximadamente 100 pies lineales) y nuevo cuarto de moldeado
redondo alrededor del piso de madera dura al nivel principal (aproximadamente 120
pies lineales). Tambi�n necesitaremos alguna cubierta alrededor de las dos nuevas
puertas de s�tano (aproximadamente 20 pies lineales) y unos adicionales neto en el
s�tano para cubrir el panel del recorrido expuesto (aproximadamente 10 pies
lineales).

Ya que no recortaremos la casa entera, pagaremos probablemente al carpintero cada

hora por este trabajo; estimo que aproximadamente un d�a (8 horas) del trabajo
completa el neto. Install Door Install Door Replace Window Carpenter para instalar
(2) puertas exteriores. Carpenter para instalar (14) puertas interiores. Carpenter
para sustituir (2) ventanas. Carpenter para instalar aproximadamente 250 pies
lineales de neto.
Fin neto

19. Pintura del interior pintaremos el interior entero de la casa con un esquema de
pintura tricolor (paredes, techo, neto). Esto incluir� 1500 pies cuadrados de la
existencia paredes pintadas y aproximadamente 600 pies cuadrados de sheetrock
nuevamente instalado, que requerir� la preparaci�n antes de la pintura. Pinte a
Pintores Interiores para pintar el interior entero con el esquema de pintura
tricolor.

20. Los gabinetes/Contracumbres Los gabinetes est�n probablemente en la forma

salvageable, pero ya que hacemos una rehabilitaci�n cosm�tica llena en el resto de
la casa, viejos gabinetes sobresaldr�n y llamar�n la atenci�n negativa. M�s, con
cocinas y ba�os que venden casas, queremos que todos los gabinetes, vanidades y
contracumbres proporcionen un rasgo �de wow� de la casa. Iremos con gabinetes de la
cereza de la semireserva de 42 pulgadas, correspondiendo a vanidades del cuarto de
ba�o, contracumbres del granito en la cocina, y ahorrar poco dinero, pondremos
contracumbres del laminado en los cuartos de ba�o. Nuestro proveedor del gabinete
hizo todas las medidas y la cocina sali� a aproximadamente 20 pies lineales de
cocinas, una vanidad sola de 30 pulgadas en el ba�o principal y una doble vanidad
de 60 pulgadas en el ba�o del maestro. Basado en la disposici�n de las cocinas,
parece que necesitaremos aproximadamente 50 pies cuadrados del granito para las
contracumbres de la cocina. Instale el instalador del Gabinete de Cocinas para
suministrar e instalar 20 pies lineales de gabinetes de la cereza de la semireserva
de 42 pulgadas.

Instale vanidades del cuarto de ba�o

Instalador del gabinete para suministrar e instalar: (1) Vanidad del Cuarto de ba�o
de 30 pulgadas (1) tipo del Granito de Vanidad del Cuarto de ba�o de 60 pulgadas a
la plantilla para, suministre e instale aproximadamente 50 pies cuadrados del
mediados del granito de la variedad. Instalador del gabinete para suministrar e
instalar contracumbres del laminado para (el 2) vanidades del cuarto de ba�o.

Instale contracumbres

Instale contracumbres

21. El suelo de Esta casa actualmente tiene la alfombra y el vinilo en todas

partes. Para ayudarle a destacarse de nuestros competidores, instalaremos maderas
duras del roble s�lidas (sitio terminado) en todas partes del nivel principal,
instalaremos la alfombra en el arriba dormitorios y vest�bulos e instalaremos el
vinilo en los cuartos de ba�o. Tambi�n instalaremos la alfombra en todas partes del
�rea de s�tano reci�n terminada. Finalmente, instalaremos la alfombra en ambos
juegos de la escalera - acercarnos al segundo nivel y abajo al s�tano. Instale al
tipo de la Alfombra de Vinilo/Lin�leo para instalar (14) patios cuadrados de
vinilo. Proporcionaremos el vinilo. Tipo de la alfombra para instalar (130) patios
cuadrados de alfombra/almohadilla. Proporcionaremos la alfombra/almohadilla. Tipo
de la madera dura para instalar y terminar (900) pies cuadrados de maderas duras
del roble.

Instale alfombra & almohadilla

Instale la madera dura s�lida (sitio terminado)

La Casa de Demostraci�n: Componentes Generales 22. Permisos En esta casa, tendremos

que permitir el s�tano que termina. Las inspecciones incluir�n la inspecci�n de
enmarcaci�n, una inspecci�n de aislamiento, una inspecci�n el�ctrica y una
inspecci�n final antes de la finalizaci�n. Har� mi arquitecto hacer los dibujos de
s�tano y solicitar los permisos, y tendr�

mis GC asisten las tres inspecciones (el�ctrico se puede hacer con los dem�s). Como
s�lo necesito mi GC para remodelar permisos (e inspeccionar el trabajo para la
conformidad), le pagar� una tarifa fija. Legalmente, supervisar� el sitio de
trabajo, pero pasar� el tiempo m�nimo en el sitio adem�s de asegurar que las cosas
se est�n haciendo legalmente y cifrar. Arquitecto de Dibujos del permiso para hacer
dibujos del permiso y solicitar permisos. El arquitecto para conseguir permisos
examin�/aprob� por la oficina del permiso. GC para asistir (3) inspecciones. GC
para remodelar permisos y despedirse en trabajo.

Permisos

Inspecciones honorarios de GC

23. Enmoh�zcase Por suerte, no hay humedad o cuestiones del molde con esta casa.
N/A N/A

24. Termitas Como con la mayor parte de nuestras casas en esta �rea, hay indicaci�n
de la infestaci�n de la termita. Por suerte, no parece que hay cualquier da�o
principal, s�lo unos z�calos que se tienen que sustituir. Para evitar el da�o
adicional, haremos nuestra compa��a de la fumigaci�n tratar para termitas y
proporcionar una carta de la termita limpia. Compa��a del Par�sito de Inspecci�n de
la termita para realizar inspecci�n de la termita y proporcionar oferta por
tratamiento. Compa��a del par�sito para tratar termitas existentes con barrera
qu�mica.

Tratamiento de la termita

Carta de la termita

Compa��a del par�sito para proporcionar carta de la termita limpia.

25. Diverso En todas nuestras casas, haremos a las cosas les gusta sustituyen todas
las tapas de salida/interruptor, instalan miniciega, sustituya manijas y deadbolts,
instale paradas de la puerta, etc. Adem�s, en esta casa, sustituiremos todas las
aplicaciones de la cocina, incluso el refrigerador, variedad, lavavajillas y
microonda. Manitas para realizar todas las tareas diversas alrededor de la
propiedad, incluso la sustituci�n de todas las tapas de salida/interruptor, la
instalaci�n miniciega, sustituyendo manijas y deadbolts, instalando paradas de la
puerta, etc. Tambi�n realizar� el trabajo de punchlist al final de proyecto y
completar� cualquier reparaci�n inspector requerida. Compre todas las nuevas
aplicaciones de la cocina, incluso el refrigerador, variedad, lavavajillas y
microonda. Encargado de limpieza de la casa para limpiar la postrenovaci�n de la
propiedad.

Tareas diversas

Aplicaciones

Limpieza de la casa

La Casa de Demostraci�n: la Reuni�n de Todo esto Si combin�ramos las tareas de la

CERDA encima en una hoja de c�lculo sola, aqu� est� nuestra CERDA para La Casa de
Demostraci�n:
EL TEJADO COMPONENTE que el Mantenimiento del Tejado de la TAREA de
GUTTERS/SOFFITS/FASCIA que los Canales Limpios Sustituyen 15' del Canal de Aluminio
Sustituye 10' de Wood Soffit Pressure Wash Exterior Repara/Sustituye 100 sf de
Cement Siding Paint Exterior w/3-Color Paint Scheme Build 12' x 12' Wood Deck

CUBIERTA DE LA PINTURA DEL EXTERIOR QUE COLINDA

AJARDINAMIENTO DEL GARAJE

DEMOSTRACI�N

FONTANER�A

EL�CTRICO

HVAC

LA ENMARCACI�N DE AISLAMIENTO CARPINTER�A DE SHEETROCK

Replace (2) 8' Puertas de garaje Replace (2) el C�sped de Reducci�n de Abridores de
la Puerta de garaje que Trim Bush Trim que el Roble Grande Quita (2) �rboles
Muertos en el Interior de la Demostraci�n del Contenedor de 30 yardas del Traspatio
para Renvation PortaPotty Cosm�tico para (2) Meses Replace PRV Calentador de agua
de Replace (40 galones) Instala la Tina de la Fibra de vidrio de la Preforma
Instala (3) Fregaderos de Vanidad Se une Desag�e del Fregadero Instalan (1) el
Grifo de la Cocina Instala (3) Grifos del Cuarto de ba�o Replace (1) Shower Trim
Kit Replace (1) Jacuzzi Hardware Set Replace (1) Shower HW Set w/Mixer Instala (2)
los Servicios Instalan el Agujero del Apuro del Lavavajillas Encima de la Sala de
estar A�aden que el Nuevo Recorrido para el S�tano A�ade (6) Salidas en la Mejora
de S�tano (2) las Salidas del Cuarto de ba�o a GFCI A�aden (1) el Nuevo Interruptor
de 3 caminos en el S�tano Instala (8) Puede Luces en el S�tano Instalar (14) Luces
en Todas partes de la Casa: (8) Luces de la C�pula (1) Luz del Vest�bulo/Entrada
(1) Ara�a de luces del Comedor (2) Luces de la Pista de la Cocina (2) las Luces de
Vanidad del Cuarto de ba�o Instalan (4) Admiradores: (2) Los Admiradores del Cuarto
grandes (2) los Admiradores de la Peque�a habitaci�n Replace (42) Red de conductos
de Reparaci�n de Salidas/Interruptores en el Mantenimiento Est�ndar �tico en el
Compresor/Rollo de Furnace Replace con el Marco de la Unidad de 3,5 toneladas que
100 Pies Lineales de la Pared En Basment que el S�tano Aislado w/600' de la Bater�a
que 900 SF Aislados del Desv�n al Remiendo de R-32 Sheetrock En la Sala de estar
Cuelgan/Terminan 1400 SF de la Roca en el S�tano Instalan (2) Puertas Exteriores
Instala (14) Puertas Precolgadas Interiores Instalan (2) Windows de Reemplazo
Instalan 250 Pies Lineales de Trim

GABINETES/CONTRACUMBRES DE PINTURA INTERIORES

Pinte el Interior w/3-Color el Esquema de Pintura Instala 20 Pies Lineales de

Gabinetes de Cereza de 42 pulgadas Instalan Vanidades para Corresponder a la Cocina
(1) Fregadero Solo de 30 pulgadas (1) el Doble Fregadero de 60 pulgadas Instala
Contracumbres que 35 SF de Santa Cecelia Granite Laminate Tops para Vanidades del
Cuarto de ba�o Instalan (14) SY de Vinilo Hecho rodar Instalan (130) SY de la
Alfombra/Almohadilla Instalan & Fin (900) SF de #1 Dibujos del Permiso del Roble
(~10 horas del Trabajo) los Permisos del condado de Cobb Esperan el Tiempo (3)
Inspecciones que los Honorarios de GC del Tiramiento de Permisos Realizan
Inspecci�n de la Termita Realizan el Tratamiento de la Termita (Barrera Qu�mica)
Proporcionan la Lista de la Perforadora de la Carta de la Termita Clara y las
Tareas de Trabajo Generales Compran/Instalan Aplicaciones: la Microonda del
Lavavajillas de la Cocina de gas del Refrigerador Limpia la Casa En la Finalizaci�n
de la Renovaci�n
SUELO

PERMISOS

TERMITAS

Miscel�nea

El cap�tulo 13: cree su presupuesto

Construcci�n de nuestro presupuesto

Para los que s�lo comienzan en este negocio, construyendo un presupuesto es quiz�s
el m�s desalentador de tareas. Nuevos rehabbers creen que la estimaci�n de su
rehabilitaci�n es la parte m�s dif�cil del negocio. Pero, en la actualidad, la
parte m�s dif�cil de este negocio es lo que hizo en el cap�tulo anterior - reuni�n
de su CERDA. Una vez que tenga su CERDA en el lugar, los gastos que estiman son tan
f�ciles como enchufarse de estimaciones para cada una de sus tareas (se puede
referir a nuestro libro del compa�ero, �Regalos de BiggerPockets: El Libro sobre la
Estimaci�n Reconstituye Gastos�, para detalles de c�mo generar aquellas
estimaciones) y/o realmente la adquisici�n de intentos del contratista de
determinar una estimaci�n m�s formal y exacta.

Presupuesto: la casa de demostraci�n

En el cap�tulo anterior, creamos una CERDA para La Casa de Demostraci�n. Esa CERDA
se cre� usando la metodolog�a descrita en �Regalos de BiggerPockets: El Libro sobre
la Estimaci�n Reconstituye Gastos� y al final de ese gu�a, puse mis valores reales
en una lista en mi �rea para cada una de las tareas de renovaci�n. Como La Casa de
Demostraci�n se localiza en mi �rea y porque mis contratistas har�n la renovaci�n,
conseguir una estimaci�n en los gastos de renovaci�n para La Casa de Demostraci�n
es tan f�cil como enchufar mis estimaciones de costos para cada una de las tareas
en la CERDA. Hago esto en siguientes varias p�ginas. Notar� que algunos de los
gastos del art�culo de la l�nea parecen un poco m�s altos que lo que deber�an ser -
me gustan a la ronda cualesquiera menos de 50$ de la cantidad de trabajo hasta 50$,
y cualquier cantidad entre y 100$ de 50$ hasta 100$ (muchos contratistas no se
pueden permitir a ir en coche a la casa si el trabajo no vale al menos 100$). Yo
tambi�n alrededor de todas las estimaciones hasta 5$ m�s cercanos, ya que me gustan
n�meros redondos... :)

Como puede ver, nuestro presupuesto estimado �spero para este proyecto es s�lo m�s
de 43000$. Recuerde, esto es s�lo una estimaci�n �spera, y recomendar�a muy que si
esto es su primer o segundo proyecto, d� bordadas en un art�culo de la l�nea �de
sorpresa� sano a este presupuesto. Personalmente, iba alrededor de la estimaci�n
hasta 45000$ hasta que pudiera conseguir ofertas del contratista actuales, pero
podr�a querer a la ronda a

50,000$ o m�s si esto es su primer proyecto. Mientras esta estimaci�n puede estar
bastante bien para ayudarle a hacer su an�lisis inicial, querr� asegurar que tenga
ofertas del contratista actuales antes de que destine al proyecto (es decir, antes
de que complete su diligencia debida).

El cap�tulo 14: cree su horario

Mientras la programaci�n pobre probablemente no le costar� mucho dinero o causar�
su proyecto de fallar, un horario bueno ayudar� seguramente a reducir la tensi�n,
reducir el tiempo del asimiento total de su proyecto y permitir que usted siga
sosteniendo gastos para m�nimo. Tambi�n enviar� el mensaje a sus contratistas que
sabe lo que hace y valora su tiempo. Hay tres partes a un horario bueno:1. 2. 3.
Pedido correcto de Entendimiento de tareas y planificaci�n para dependencias
margenes de tiempo Realistas

Abajo, voy a andar usted a trav�s del pedido en el cual querr� probablemente
programar y completar su rehabilitaci�n. Esto incluir� todos los componentes de
renovaci�n principales de los cuales hemos hablado en los cap�tulos anteriores, as�
como muchos componentes menores y consideraciones tambi�n. Para cada pieza, hablar�
de las dependencias que deber�a ser consciente de y dar� una idea �spera de los
margenes de tiempo implicados. Querr� trabajar con sus contratistas para asegurar
que no haya dependencias especiales para usted proyectan y tambi�n definir m�rgenes
de tiempo realistas actuales dados su CERDA espec�fica. Me gusta pensar en una
renovaci�n de la propiedad t�pica como ocurriendo en cuatro etapas. Cada etapa
consiste en varios componentes exteriores y varios componentes interiores. Para un
proyecto espec�fico, no puede necesitar cada componente - de hecho, no puede
necesitar cada etapa. Pero, pensando en renovaciones en estos t�rminos, puede
conseguir una idea de que partes de la necesidad de proyecto de pasar en que
pedido, y puede comenzar a entender las dependencias que cada componente tiene en
los dem�s. La mesa abajo indica las cuatro etapas de la renovaci�n y los
componentes que arreglan cada etapa. En la siguiente secci�n, entrar� en m�s
detalle de cada componente, incluso las dependencias que tiene en otros componentes
y el margen de tiempo medio que necesitar� para completar cada componente como la
parte de una renovaci�n t�pica.

Programaci�n de componentes
La ETAPA 1: las PREOCUPACIONES INMEDIATAS El primer juego de tareas que querr�
abordar es aquellas cosas que impedir�n a su rehabilitaci�n adelantarse y aquellas
cosas que presentan la amenaza inmediata del da�o adicional o cuestan a su
propiedad. Estos art�culos se deber�an abordar inmediatamente despu�s de
renovaciones iniciales, y excepto en circunstancias raras, estos art�culos se
deber�an completar antes de circular a cualquier componente en la Etapa 2.

1. Las revisiones, Proyectos y Permisos Si va a necesitar alg�n proyecto

arquitect�nico, dibujos, revisiones o dise�os, ahora son el tiempo para hacerlos
completar. Y, si va a necesitar permisos de la ciudad, condado o autoridad local,
querr� publicar a aquellos antes del principio con cualquier otro trabajo de la
propiedad. Si comienza el trabajo de la propiedad sin los permisos apropiados,
arriesga de conseguir su proyecto cerrado y tambi�n multarse. Dependencias:
probablemente no ser� capaz de remodelar permisos hasta que se haya cerrado en la
compra de su propiedad. La oficina del permiso puede requerir la prueba de la
propiedad antes de la publicaci�n de permisos.

Margen de tiempo: Entre 1 D�a y 6 Meses. Los dibujos y los proyectos pueden tomar
semanas o meses para completar para un proyecto complejo, y algunas autoridades del
edificio locales pueden tomar semanas o meses para examinar permisos de la cuesti�n
y proyectos. Dir�jase a su GC y departamento del edificio local para conseguir una
idea de cuanto el proceso probablemente tomar� para su proyecto espec�fico.

2. Contenedor & Porta-bacinica Una vez que tenga los permisos necesarios en la
mano, si planea hacer alguna cantidad significativa de la limpieza o cleanout, es
tiempo entregan un contenedor. Y si espera que no tendr� servicios utilizables para
sus contratistas, ponerse una porta-bacinica entreg� local para asegurar que sus
contratistas no tengan que dejar el trabajo cada vez tienen que ir al cuarto de
ba�o. Dependencias:Nada. margen de tiempo: La mayor parte de contenedor y las
compa��as porta-chifladas pueden arreglar la entrega dentro de 24 horas y
entregar�n dentro de margen de tiempo de una hora.

3. Reparaci�n de la fundaci�n Aun cuando hecho correctamente, la reparaci�n de la

fundaci�n tiene el potencial para causar da�o a otras partes de la estructura. Por
ejemplo, la nivelaci�n de la casa puede da�ar sheetrock o hasta rajar a miembros de
enmarcaci�n; y las puertas a menudo se tendr�n que colgar de nuevo despu�s del
trabajo de la fundaci�n. Tambi�n, las cuestiones de la fundaci�n pueden causar
preocupaciones de seguridad por aquellos en y alrededor de la propiedad. Por
aquellos motivos, cualquier trabajo estructural se deber�a hacer a principios del
proyecto. Dependencias: el trabajo de la fundaci�n no se deber�a iniciar hasta que
la propiedad haya sido evaluada por un ingeniero estructural autorizado y todos los
permisos se han publicado. Margen de tiempo: depende: Seg�n el alcance del trabajo,
podr�a estar en todas partes de unas horas de la pareja a varias semanas o m�s.

4. La impermeabilizaci�n Si tiene una intrusi�n acu�tica o problema de humedad en

su casa, ahora es el tiempo para fijarlo. El agua es una de las amenazas m�s
grandes para una propiedad, y m�s largo el problema tarda, m�s gastar� en nueva
mediaci�n y limpieza. La impermeabilizaci�n podr�a ser tan simple como aperturas
que se dirigen en el tejado o apartadero; o se podr�a tan complicar como excavando
alrededor de paredes de la fundaci�n y sell�ndolos alrededor del exterior de la
estructura. Dependencias:Nada

Margen de tiempo: 1 - 5 D�as, seg�n el problema y el alcance de la soluci�n

5. La Nueva mediaci�n del molde Una vez cualquier impermeabilizaci�n se ha

completado y la intrusi�n acu�tica se ha parado, es tiempo de limpiar cualquier
molde que se pueda haber desarrollado de problemas acu�ticos pasados. Una compa��a
de nueva mediaci�n del molde autorizada puede quitar materiales da�ados y
sheetrock, mediar de nuevo el molde restante y deshumedecer las �reas problem�ticas
para evitar el molde de seguir creciendo. Dependencias: la Impermeabilizaci�n se
deber�a completar antes de la nueva mediaci�n del molde. Margen de tiempo:
Generalmente 2 - 10 d�as, seg�n el alcance del problema, el nivel de la humedad y
las t�cnicas de nueva mediaci�n empleados.

6. Termita / Fumigaci�n Si su casa tiene termitas, ratas, ratones o alguna otra

infestaci�n, se tendr� que deshacer de ellos antes del comienzo de su
rehabilitaci�n; por otra parte, fijar� problemas mientras los peque�os bichos los
recrean s�lo. Algo de termitas a hormigas a escarchos a ratas a murci�lagos puede
ser probablemente manejado por una compa��a de la fumigaci�n local en s�lo unas
horas. Dependencias:Nada. margen de tiempo: menos de 1 D�a.

7. Retiro del �rbol / la Clasificaci�n todav�a estamos en el �quita todas las

cat�strofes posibles� la fase del proyecto, por tanto si hay alg�n �rbol muerto en
la propiedad que podr�a estar en el peligro de caerse en su casa - o si hay alguna
clasificaci�n principal que se tenga que hacer para controlar el avenamiento
acu�tico - deber�a conseguir que una compa��a de ajardinamiento de equipo pesada
buena tenga cuidado del trabajo. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 - 2 D�as.

8. S�ptico Si su propiedad tiene cuestiones s�pticas, se dirige a ellos y corregido

antes de completar cualquier trabajo de fontaner�a del interior o cualquier
ajardinamiento en el exterior, ya que el trabajo s�ptico puede afectar a ambos.

Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 - 5 d�as.

La ETAPA 2: AL RASO EL TRABAJO Una vez todos los proyectos y permisos se publica y
todas las amenazas principales a la integridad de la propiedad se mitigan, es
tiempo de circular a los componentes ��speros� de la renovaci�n. En el interior de
la propiedad, �al raso� generalmente se refiere a la enmarcaci�n y cualquier
componente dentro de las paredes; en el exterior, uso el t�rmino ��spero� para
denotar cualquier trabajo requerido completar una adici�n y aquellas partes de la
estructura que son la integral en el contrato de un seguro que el interior de la
propiedad se proteja de los elementos.

9. El sitio Preparatorio / Hormig�n Si har� una adici�n a la propiedad, el primer

paso deber� preparar el sitio para la nueva estructura y flujo (o estar) su nueva
fundaci�n. Mientras trata con el hormig�n para la nueva fundaci�n, ahora es un
tiempo estupendo para tratar con cualquier otra cuesti�n concreta, incluso la
sustituci�n de pasos o pasajes peatonales, o vertiendo pies para cubiertas u otras
estructuras. Dependencias: Si vierte una nueva fundaci�n, necesitar� probablemente
una inspecci�n de construcci�n antes de circular al siguiente componente. Margen de
tiempo: 1 - 5 D�as, seg�n alcance, condiciones meteorol�gicas, etc.

10. La Enmarcaci�n del exterior Si har� alguna enmarcaci�n exterior, jarcia esto
despu�s. Las circunstancias m�s comunes en las cuales har� la enmarcaci�n exterior
ser�n cuando poniendo una adici�n o dirigi�ndose o enmarcaci�n de la existencia
retrofitting - por ejemplo, reparar el da�o de la termita, poner en
puertas/ventanas que no existieron antes, etc. Dependencias: Si pone una adici�n,
necesitar� su trabajo de la fundaci�n para completarse e inspeccionarse antes de la
enmarcaci�n. Si repara o a�ade la nueva enmarcaci�n exterior, necesitar�
probablemente una inspecci�n de construcci�n antes de circular al siguiente
componente. Margen de tiempo: 1 D�a a 2 Semanas, seg�n alcance.

11. Windows

Windows se deber�a instalar despu�s de que la enmarcaci�n es completa (su

enmarcaci�n deber�a haber explicado cualquier trabajo de la ventana que se tuviera
que hacer) pero antes de colindar y neto. El apartadero y necesidades netas para
instalarse alrededor de las nuevas ventanas, por tanto querr� sus ventanas en el
lugar antes de que ese trabajo se comience. Tambi�n tenga presente que las ventanas
pueden tomar varias semanas para fabricar y entregarse, tan pida temprano si
necesita nuevas ventanas. Dependencias: Windows se deber�a hacer despu�s de
enmarcar y antes de que colindar/recortar. Margen de tiempo: 1 - 2 D�as, aunque
tengan presente habr� plazos de entrega largos para la fabricaci�n.

12. El apartadero / Neto Una vez la enmarcaci�n se hace y las ventanas se instalan,
puede reparar o sustituir su apartadero. Para una nueva adici�n o una residencia
completa de la casa, querr� instalar su revestimiento y casa se abrigan primero,
entonces su apartadero y luego su neto. Dependencias: colindar/recortar se deber�a
completar despu�s de enmarcar y las ventanas se instalan. Margen de tiempo: 1 D�a a
3 Semanas, seg�n �mbito de trabajo. Si la casa entera se est� residiendo, deber�a
esperar que el trabajo tome al menos una semana, y generalmente m�s cerca a 2 o 3
semanas.

13. El tejado Si pone una adici�n, la instalaci�n del tejado ocurrir� despu�s de la
enmarcaci�n y apartadero; si es retrofitting un tejado existente (reparaci�n o
sustituci�n), este trabajo se puede hacer m�s o menos cualquier tiempo durante el
trabajo exterior �spero. Una cosa de tener presente: generalmente no querr� hacer
cualquier otro trabajo exterior al mismo tiempo como el material para techar, ya
que el roofers lanzar� escombros a la tierra, que puede poner en peligro a otros
contratistas que trabajan alrededor de la casa. Dependencias: Seg�n su jurisdicci�n
y el �mbito de trabajo, puede necesitar una inspecci�n de construcci�n despu�s de
completar su trabajo de material para techar. Margen de tiempo: 1 - 3 D�as para
sustituir un tejado.
14. Canales / Soffit / la Faja Una vez la integridad del tejado se asegura, es
tiempo de asegurarse los canales y downspouts son en buenas condiciones y
transportan apropiadamente el agua del tejado y lejos de la propiedad. Como los
canales se atan al soffit y consejos de la faja, aquellos se deber�an reparar al
mismo tiempo como los canales.

Dependencias: Generalmente, espere hasta que el tejado se repare/sustituya. Margen

de tiempo: 1 - 2 D�as.

15. Demostraci�n interior En el interior de la propiedad, la primera tarea despu�s

de tratar con todas las preocupaciones inmediatas es hacer la demostraci�n. Esto
puede implicar quitar suelo, viejos gabinetes/contracumbres, viejas l�mparas,
viejas aplicaciones, sondando encuentros, calentador de agua y cualquier otro
componente que se sustituya durante la renovaci�n. Es el mejor a la demostraci�n
todo inmediatamente, ya que encontrar� que su contenedor se llenar� r�pidamente y
querr� conseguir la mayor�a de basura en el contenedor tan pronto como sea posible
antes de que se llene. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 - 2 D�as.

16. Enmarcaci�n del interior / el Subsuelo Una vez demostraci�n es completo, el

primer pedido del negocio en el interior de la casa ser� la enmarcaci�n y cualquier
carpinter�a del subsuelo. Esto incluye paredes del edificio, asegurar pisos y
reparar el da�o a la enmarcaci�n de la existencia - por ejemplo, de termitas o
construcci�n pobre. Cualquier miembro de enmarcaci�n de porte de la carga deber�a
haber sido dise�ado por un ingeniero estructural y se deber�a construir basado en
los dibujos aprobados y proyectos. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1
Semana, seg�n alcance.

17. Al raso El�ctrico �spero el�ctrico incluye cosas como sustituci�n del panel,
mejora del servicio, sustituci�n de cortacircuitos, marcha del nuevo alambrado,
instalaci�n de la nueva salida/distribuidores, etc. Querr� generalmente hacer el
el�ctrico �spero antes de circular a otros componentes �speros, simplemente porque
el electricista tendr�a que apagar la electricidad para completar esta parte del
trabajo, y sus otros contratistas pueden no ser capaces de trabajar sin la
electricidad. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana, seg�n alcance.

18. Al raso la Fontaner�a Una vez del el�ctrico �spero se completa y el poder se
restaura, querr� hacer su fontaner�a �spera. La fontaner�a �spera implicar�
sustituir la l�nea principal, si es necesario, sustituyendo cualquier suministro o
drenar� l�neas, poniendo nuevas tinas y duchas, y quiz�s sustituyendo el calentador
de agua (aunque algunos fontaneros hagan esto como la parte del trabajo del fin).
Otra vez, la raz�n de hacer entrar al fontanero antes de los otros componentes
�speros consiste en que los otros contratistas (sobre todo el tipo HVAC) pueden
necesitar el agua o gas para completar su trabajo. Dependencias: necesidad del mayo
que trabaja el�ctrico. Margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana, seg�n alcance.

19. HVAC �spero Una vez el poder se restaura y el agua y el gas est�n disponibles,
puede hacer entrar su compa��a HV al AC reparan o sustituyen la red de conductos,
instalan un nuevo horno y quiz�s instalan un nuevo condensador de la c.ta (aunque
algunas compa��as HV hagan esto como la parte del trabajo del fin). Me gusta tener
mi AC del AC de la compa��a HV completo tanto como posible durante el trabajo
�spero, sobre todo en el invierno y verano - si el sistema HVAC trabaja, mis otros
contratistas pueden trabajar en condiciones c�modas. Dependencias: necesitar� el
funcionamiento el�ctrico y puede necesitar el gas trabajador. Margen de tiempo: 1 -
3 D�as, seg�n alcance.

20. Inspecciones �speras Seg�n el alcance de las renovaciones interiores, puede

necesitar una o varias inspecciones durante la etapa �spera del trabajo.
Expresamente, puede necesitar una inspecci�n de enmarcaci�n �spera, una inspecci�n
el�ctrica �spera, una inspecci�n de fontaner�a �spera y/o una inspecci�n HV �spera
antes de circular al AC de la Etapa 3 de la renovaci�n. Dependencias: las
Inspecciones requerir�n la finalizaci�n del trabajo �spero asociado. Margen de
tiempo: 1 - 5 D�as, seg�n c�mo su jurisdicci�n trabaja.

La ETAPA 3: TRABAJO INACABADO Ahora que los componentes exteriores principales y el

interior mechanicals se completan, es tiempo de comenzar a trabajar en lo que llamo
el �trabajo inacabado�. En el exterior, esto incluye las cubiertas/p�rticos y

cualquier trabajo que se tenga que hacer en el garaje; en el interior, esto incluye
todo lo requerido para conseguir todas las paredes cerradas y toda la carpinter�a
b�sica.

21. Cubiertas / P�rticos En la fase anterior del trabajo exterior, hicimos todo lo
necesario para asegurar que la estructura fuera sana y hab�a la ninguna intrusi�n
del par�sito o agua. Ahora es tiempo de concentrarse en el exterior entryways y
caminos de la salida. Esto incluye frente y cubiertas traseras, p�rticos, etc.
Cualquier trabajo concreto probablemente se hizo atr�s en el Paso #9, por tanto en
este tiempo, probablemente se enfoca estrictamente en la carpinter�a. Una cosa de
tener presente-you'll quiere asegurar que quienquiera trabaja en el interior
todav�a tenga el acceso, as� no arranque todo el entryways inmediatamente.
Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana.

22. El garaje Si tiene que sustituir alguna puerta de garaje o abridores de la

puerta de garaje, instala cualquier aislamiento, sheetrock o cortafuegos, o hace
cualquier carpinter�a para terminar un espacio del garaje, ahora es el tiempo.
Haremos todo el aislamiento y trabajo de sheetrock del interior durante esta fase,
por tanto los mismos contratistas se deber�an concentrar en el garaje al mismo
tiempo. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana.

23. Chimenea Si su chimenea se tiene que limpiar o repararse, es el mejor para

hacer esto temprano en el proceso. Mientras no hay por lo general raz�n por qu�
este trabajo no se puede hacer m�s tarde en la renovaci�n, puede ser un trabajo
sucio, y una vez que comience a reunir su casa atr�s, lo preferir�a conseguir el
limpiador, no m�s sucio. Tambi�n, en algunos casos, para hacer el trabajo de la
chimenea requerir� que alg�n sheetrock se quite, y querr� que este trabajo complete
antes de que comience a arreglar sheetrock. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1
- 2 D�as, seg�n alcance.

24. Aislamiento

Si tiene paredes exteriores que se abren, tiene que asegurar que se a�slen
correctamente. A menudo, su equipo sheetrock tambi�n puede hacer un poco de
aislamiento b�sico; pero si es un trabajo principal, querr� probablemente una
compa��a de aislamiento dedicada que puede hacer el trabajo r�pidamente y con la
mayor probabilidad por menos dinero que un contratista de la no especialidad.
Dependencias: enmarcaci�n completada e inspecciones mec�nicas. Margen de tiempo: 1
- 2 D�as.

25. La Inspecci�n de aislamiento la Mayor parte de jurisdicciones requerir�n una

inspecci�n de aislamiento separada despu�s del aislamiento se pone en y antes de
que las paredes se cierren. Aseg�rese que programa la pr�rroga entre el aislamiento
y sheetrock para cubrir esta inspecci�n, sobre todo si su equipo sheetrock har� el
aislamiento-they'll tiene que saber que no pueden avanzar s�lo a sheetrock una vez
que el aislamiento se hace. Dependencias: Aislamiento completo. Margen de tiempo: 1
D�a a 1 Semana, seg�n jurisdicci�n.

26. Sheetrock Una vez que haya tenido su inspecci�n de aislamiento, es tiempo de
cerrar las paredes. Esperamos que sus tipos sheetrock han conseguido ya los
materiales locales - si es un trabajo sheetrock grande, probablemente tuvieron que
tener el equipo especial para entregar y colocar el sheetrock. Seg�n la
temperatura, la humedad y otros factores, sheetrock tiempos pueden variar
enormemente. Un peque�o trabajo puede ser capaz de completarse en 2 d�as mientras
un trabajo grande con temperaturas desfavorables o condiciones de humedad podr�a
tomar hasta 2 semanas o m�s. Esto es una parte de la construcci�n donde tener un
equipo de la especialidad le salvar� mucho tiempo - un equipo sheetrock bueno
completar� un trabajo grande en mucho menos tiempo que un tipo de los manitas
sheetrock tipo o un equipo de la pintura t�pico que hace un poco de trabajo de
sheetrock. Dependencias: inspecci�n de aislamiento pasada. Margen de tiempo: 2 D�as
a 2 Semanas, seg�n talla de trabajo y condiciones de humedad y temperatura.

27. Las puertas Una vez el sheetrock se completan (colgado, grabado, mudded y
sanded), sus manitas o carpinteros colgar�n todas las puertas. Un carpintero bueno
puede colgar una puerta en 20 minutos; un no por tanto los manitas expertos pueden
tomar una hora o dos. De este modo, el tiempo que necesita para colgar sus puertas
variar� enormemente basado en cu�ntos tiene que colgar y la habilidad de su
contratista que hace el trabajo.

Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 - 2 d�as.

28. La carpinter�a / Neto Una vez las puertas est� en, su carpintero puede circular
para recortar. Esto incluir� toda la cubierta de la puerta/ventana, instalaci�n del
z�calo, cualquier cosm�tico neto (columnas, maderaje de encargo), construyendo una
capa de la chimenea, etc. Para instalar todos nuevos neto en una casa de la familia
sola t�pica pueden tomar hasta una semana, as� aseg�rese que planea en
consecuencia. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana.

La ETAPA 4: TERMINE EL TRABAJO que conseguimos ahora a la parte divertida del

proyecto. La casa comienza finalmente a parecer a una casa otra vez, y ahora es el
tiempo para todo el trabajo del fin. �stos son las cosas que generalmente se
refieren como los �cosm�ticos� y consisten en todo de la pintura al suelo a
gabinetes a encuentros, y todo lo dem�s que hace su casa parecer de encargo a sus
gustos. Si hace una peque�a rehabilitaci�n, es completamente posible que su
renovaci�n entera se limite para trabajar en esta etapa, y esto es la parte del
proyecto donde las cosas se pueden mover o muy r�pidamente (si programa bien) o se
puede prolongar mucho tiempo (si no hace).

29. Pintura exterior Si tiene un equipo de pintura bueno, van probablemente a

abordar la pintura interior y exterior al mismo tiempo. Y querr�n probablemente la
carrera de la casa mientras hacen su trabajo. Trato de programar nunca a cualquier
otro contratista mientras mis pintores trabajan en el exterior o el interior de la
casa. La pintura puede llevar un rato, y permitiendo mis pintores tener la casa a
s�, encuentro que el proceso entero va mucho m�s r�pido y m�s suavemente.
Dependencias: probablemente no quiere programar a cualquier otro contratista
mientras los pintores siguen trabajando o en la casa. Margen de tiempo: 2 - 5 D�as,
seg�n si los pintores se concentran en el exterior o completan el interior al mismo
tiempo.

30. Ajardinamiento

A algunos rehabbers les gusta hacer el ajardinamiento a principios del proyecto. En

ciertas situaciones, esto puede ser una idea buena. Por ejemplo, cuando el patio
parece tan malo que los vecinos o los inspectores de construcci�n se quejan o
cuando trata de prevender la propiedad y quiere que la petici�n de freno sea grande
cuanto antes. Sin embargo, en la mayor parte de situaciones, prefiero hacer el
ajardinamiento al final, por varios motivos. En primer lugar, no se tendr� que
preocupar de otros contratistas que estropean el ajardinamiento que se complet� ya.
Y en segundo lugar, si tiene un proyecto largo, cualquiera que ajardina que se hizo
al principio puede comenzar ya a parecer crecido demasiado otra vez. Por estos
motivos, prefiero hacer el ajardinamiento como una de las tareas de la
rehabilitaci�n finales. Dependencias: Todo lo dem�s en el exterior de la casa se
deber�a hacer. Margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana.

31. La Pintura interior Cuando viene a pintura interior, gabinetes/contracumbres y

suelo, cada rehabber tiene su pedido preferido en el cual completar cosas.
Personalmente, he encontrado que la pintura primero es m�s �ptima de muchos modos
que la pintura m�s tarde en el proceso. La desventaja es que tendr� que hacer
probablemente los pintores volver para hacer el trabajo de toque despu�s de que el
resto de los fines sea completo, pero el aspecto positivo es que no se tendr� que
preocupar de la adquisici�n de la pintura por todas partes de sus nuevos gabinetes,
sus pisos o sus encuentros. Es una compensaci�n que vale la pena en mi opini�n y
esto es c�mo hemos hecho cosas durante varios a�os ahora. Tambi�n, como mencionado
antes en el Paso #29, va probablemente a querer dar a sus pintores la carrera de la
casa mientras completan su trabajo. Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 D�a a 1
Semana, seg�n si los pintores se concentran en el interior o completan el exterior
al mismo tiempo.

32. Los gabinetes/Contracumbres Una vez la pintura se completan, es tiempo instalan

sus gabinetes. Esto deber�a incluir sus cocinas as� como sus vanidades del cuarto
de ba�o y cualquier otro entrar de cabinetry en la casa. Si usa contracumbres del
laminado o contracumbres premoldeadas, aquellos se instalar�n al mismo tiempo como
sus gabinetes. Si consigue contracumbres de piedra de encargo (granito, por
ejemplo), los gabinetes se tienen que instalar antes de que pueda conseguir las
contracumbres �templated�. Una vez que la plantilla es completa, se necesitar�n
probablemente 1-3 semanas hasta que los gabinetes est�n listos para instalarse; en
estas situaciones, querr� probablemente adelantarse con el resto del proyecto y
luego abordar la instalaci�n contrasuperior cuando las contracumbres est�n listas.
Tenga presente que hasta que las contracumbres se instalen, no ser� capaz de
completar la fontaner�a final y no puede ser capaz de completar el final el�ctrico,
tan preparado para tener su fontanero y/o electricista vuelva m�s tarde en el
proyecto de manejar estos detalles finales.

Dependencias:Nada. margen de tiempo: 1 - 2 d�as.

33. El fin El�ctrico Una vez la pintura se hace y los gabinetes se instalan, me
adelantar� con el fin el trabajo del AC el�ctrico, que sonda y HV. Para el fin
el�ctrico, todas las luces/admiradores se instalar�n, todas las
salidas/interruptores/platos se sustituir�n y el triturador de basura se instalar�.
Dependencias: Se puede hacer simult�neamente con fontaner�a y trabajo del fin de
HVAC. Margen de tiempo: 1 - 3 D�as.

34. Termine de Sondar Mientras el fin el�ctrico se est� haciendo, tambi�n puede
abordar la fontaner�a del fin. Esto incluye la instalaci�n de los fregaderos,
grifos, hardware de la ducha/tina, etc. Dependencias: Se puede hacer
simult�neamente con el�ctrico y trabajo del fin de HVAC. Margen de tiempo: 1 - 3
D�as.

35. Termine HVAC Mientras el fin el�ctrico y fontaner�a contin�a, su compa��a HV

puede completar todo el final del AC trabajo del AC de HV, incluso instalaci�n de
nuevos registros/vueltas y quiz�s instalaci�n del condensador y/o horno si esto no
se hiciera durante la parte HVAC �spera del trabajo. Dependencias: Se puede hacer
simult�neamente con el trabajo del fin el�ctrico y que sonda. Margen de tiempo: 1 -
2 D�as.

36. Suelo me gusta salvar el suelo para el final del proyecto. Esto es porque los
contratistas son a veces muy sucios (incluso sus zapatos) y teniendo mucho tr�fico
peatonal a trav�s de la propiedad despu�s de que el suelo se instala puede hacer el
nuevo suelo parecer viejo. Poniendo en el suelo al final, hay menos posibilidad del
nuevo suelo destruido o y tiene que limpiarse otra vez antes de que los compradores
comiencen a atravesar la casa.

Dependencias: prefiero hacer el suelo el m�s cerca del final del proyecto posible.
Margen de tiempo: 1 - 3 D�as.

37. El azulejo All� es varios sitios alrededor de la casa donde tendr�a que hacer
el trabajo del azulejo de encargo. Si teja una ducha, esto probablemente se hizo
como la parte del Paso #18 (Al raso Sondando), pero todo lo dem�s se har� hacia el
final del proyecto. Esto incluye pisos de baldosa, azulejo rodean alrededor de
ba�eras, un backsplash encima de las contracumbres de la cocina, azulejo alrededor
de una chimenea o en un hogar de la chimenea, etc. La asunci�n de usted usar� a un
contratista del azulejo de la especialidad, querr� probablemente conseguir que �l
haga todo el trabajo del azulejo de encargo inmediatamente, evite necesidad tener
de pagarle para volver varias veces. Dependencias: Generalmente hecho hacia el
final del proyecto. Margen de tiempo: 1 - 3 D�as.

38. Las Aplicaciones de aplicaciones se deber�an instalar despu�s de que los pisos
de la cocina se hacen, despu�s de que los gabinetes/contracumbres se instalan y
generalmente hacia el final del proyecto donde con menor probabilidad se inculcar�n
o hasta robados. Puede necesitar a su fontanero para instalar su lavavajillas,
nevera (l�nea acu�tica) y/o cocina de gas, en cuyo caso no hab�a nada incorrecto
con la adquisici�n de las aplicaciones instaladas durante la fontaner�a del fin;
s�lo aseg�rese que su suelo est� abajo antes de las aplicaciones entrar, ya que no
puede mover f�cilmente un lavavajillas o nevera una vez que se instale.
Dependencias: Se deber�a completar despu�s de suelo de la cocina y
gabinetes/contracumbres de la cocina. Margen de tiempo: menos de 1 D�a.

39. Diverso / Perforadora Una vez que todo considerablemente se complete, querr�
hacer un paseo cuidadoso - a trav�s de y la inspecci�n de la propiedad. Puede hacer
o esto en su propio, con su GC o con sus suscripciones, cualquiera prefiere. Su
objetivo ser� identificar todo que no se complet� (o se complet� correctamente)
durante la rehabilitaci�n y cons�galo fijado. Esto es el punto donde querr�
probablemente que sus pintores vuelvan para reparar cualquier sheetrock que se
inculcara y retoque la pintura donde necesario. Dependencias: Despu�s de su paseo -
a trav�s de e inspecci�n. Margen de tiempo: 1 - 3 D�as.

40. Las Inspecciones finales Despu�s de usted y sus contratistas han verificado que
todo correctamente se complet� durante la rehabilitaci�n, es tiempo completan sus
inspecciones de construcci�n finales. Esto incluir� probablemente el final
el�ctrico, fontaner�a, HV e inspecciones de la cubierta. Si todo est� bien, el
departamento del edificio deber�a publicar el AC su Certificado de la Ocupaci�n
(�CO�) y estar� listo para poner su casa en una lista para la venta. Dependencias:
Todo el trabajo de renovaci�n completo. Margen de tiempo: 1 D�a a 1 Semana, seg�n
jurisdicci�n.

Programaci�n de reglas b�sicas

Despu�s de varios a�os de programar proyectos y aprender el camino dif�cil lo que
hace y no trabaja, quise proveerle algunas reglas b�sicas b�sicas que uso creando
un horario de renovaci�n. �stos pueden o pueden no trabajar para usted, pero
seguramente trabajan para nosotros. Realmente lo m�s muy trabaje posible antes de
que la renovaci�n comience. Muchos inversionistas consideran que el proyecto
comenz� el d�a compran la propiedad. Me gusta comenzar renovaciones el d�a
compramos la propiedad (o el d�a despu�s), por tanto trato de conseguir el mismo
grande del trabajo preliminar el camino antes de que hasta me cierre en la compra.
Por ejemplo, los dibujos arquitect�nicos, medidas del gabinete, inspecciones de la
termita, moldean inspecciones, etc. Mientras generalmente no pedir� materiales bajo
poseemos la casa (esto es un error caro si la casa no se cierra por la raz�n que
sea), a menudo pedir� algo que tenga un largo plazo de entrega para la entrega.
Paquete con tanto trabajo en la primera semana como posible. Mucho de lo que
rehabber bueno hace es psicol�gico, sobre todo cuando viene a la direcci�n de sus
contratistas. Si quiere que ellos sientan un sentido de la urgencia en el proyecto,
tiene que prever que sentido de la urgencia a ellos. Una manera buena de hacer esto
debe tener tanta actividad que contin�a en la propiedad la primera semana del
trabajo como posible. Esto dice a sus contratistas que es serio sobre la
adquisici�n de la materia hecha y los animar� a empujar a trav�s del proyecto.
Programe su renovaci�n hasta el d�a, no la semana. Muchos rehabbers crear�n un
horario que presenta lo que quieren llevar a cabo durante una semana a la base de
la semana. Prefiero presentar mi horario en una base cotidiana, por dos motivos -
primero, como mencion� antes, da a mis contratistas un sentido de la urgencia.
Realizan que no pueden aplazar cosas al final de la semana como hacen con un
horario semanal. En segundo lugar, si pasa una tarea en un horario semanal, ha
pasado ahora una semana; pero si pasa una tarea en un horario diario, s�lo puede
haber pasado un o dos d�as. Finalmente, la programaci�n hasta el d�a (y el cuidado
del horario actualizado cuando cosas resbal�n o cambio) aseguran que sus
contratistas sepan cuando se esperan ser locales, y nunca pueden usar la ambig�edad
en el horario como una excusa por no revelarse.

Agrupe sus inspecciones juntos. Me gusta embalar tantas inspecciones de

construcci�n juntos inmediatamente como posible. Por ejemplo, esperar� todo mi
trabajo �spero a hacerme, y luego pedir� mi fontaner�a el�ctrica, �spera �spera, HV
�spero y HV �spero en el AC del AC mismo tiempo (y puede hacer la inspecci�n de
enmarcaci�n el mismo d�a tambi�n). La raz�n de esto consiste en que las
inspecciones son perjudiciales y los contratistas pueden gastar mucho tiempo
holgazaneando esperando al inspector - prefiero hacer todo esto inmediatamente para
minimizar la interrupci�n y la espera. Termine el exterior de la propiedad tan
pronto como sea posible. Mientras no puede tratar de vender su casa antes de que se
complete, generando el inter�s y la anticipaci�n siempre es una cosa buena. Alg�n
rehabbers extender� sus reparaciones exteriores sobre la duraci�n del proyecto (las
reparaciones exteriores generalmente toman menos tiempo que reparaciones
interiores) y unos aplazar�n las reparaciones exteriores del final, prefiriendo
concentrarse en el interior. Personalmente, tratar� de dejar pasmado el trabajo
exterior en la primera semana o dos, que conseguir� a los vecinos que hablan y
tambi�n puede conseguir mi toque del tel�fono (nos gusta poner una ��LLEGADA
PRONTO!� signo con nuestro n�mero de tel�fono cuando el proyecto comienza). Espere
lo m�s largo posible a instalar su suelo. Quiz�s soy m�s anal que otros (sin duda
soy), pero realmente, realmente, realmente lamento poner en el nuevo suelo y luego
tener mis contratistas pisotea por todas partes de �l con sus zapatos sucios e
instrumentos mugrientos. Instalar� por lo general todo el suelo la semana pasada
del proyecto, y muy a menudo el d�a anterior del proyecto. Una vez que el suelo
est� en, guardo el control estricto de la casa y aseguro que cualquiera que entra
sepa para quitar sus zapatos y limpiar sus pies.

Horario: la casa de demostraci�n

En los dos cap�tulos anteriores, usamos La Casa de Demostraci�n como un ejemplo de
c�mo crear un �mbito de trabajo y c�mo estimar un presupuesto. Antes en este
cap�tulo, habl� de la metodolog�a para crear un horario. Despu�s, uso esta
metodolog�a para crear un horario hipot�tico para La Casa de Demostraci�n. Mientras
este horario puede parecer atestado, esto es el horario que pondr�a en pr�ctica si
esto fuera una verdadera casa emprend�a. Para cualquiera que trabaja en su primer o
segundo proyecto, este horario ampliar�a probablemente unas semanas m�s, pero quise
darle una idea de lo que se puede embalar en un proyecto de 6 semanas cuando
planeado eficazmente. Note que para el horario en las p�ginas siguientes, supongo
que hubiera un poco de trabajo hecho sincero, incluso todos los proyectos
arquitect�nicos, medici�n del gabinete, inspecciones de la termita, etc.

El cap�tulo 15: alquiler de contratistas

Tiene su CERDA, tiene su presupuesto y ha reunido un primer pase en el horario.
Ahora es tiempo de comenzar a construir otro equipo. Esto es el equipo de
contratistas que confiar� para convertir su inversi�n en algo que puede vender por
una ganancia agradable, grande. D�jeme advertirle sincero - descubrimiento que un
equipo experto y de confianza de contratistas es quiz�s la parte m�s dif�cil de
este negocio. Vamos a ser honestos, hay contratistas mucho m�s malos ah� que
contratistas buenos. Es s�lo la naturaleza del negocio; no se necesita mucho para
comprar algunos instrumentos y llamarse un contratista, por tanto para muchas
personas que no tienen las habilidades de hacer algo m�s, deciden comenzar a
balancear un martillo. Me tom� aproximadamente dos a�os antes de que comenzara a
entender cual un contratista bueno era, c�mo encontrarlos y c�mo guardarlos
motivado y trabajo duro. Pero, una vez que fuera capaz de construir un equipo
fuerte de tipos para manejar mis renovaciones, la vida se hizo MUCHO m�s f�cil.
Hoy, apenas tengo que decir a mis contratistas que hacer; si les debiera dejar en
una casa compr� y les dije reconstituirla sin cualquier otra instrucci�n, soy
confidente que la casa resultar�a tras aproximadamente el 95% de la manera quise, y
seguramente bastante bien que la podr�a vender sin el problema. Adem�s, s� m�s
largo se tienen que preguntar si mis contratistas realmente trabajan cuando dicen
que trabajan, y nunca me preocupo que vayan a acusarme por el trabajo que realmente
no se tiene que hacer. �stas son s�lo algunas de las ventajas para tener un grupo
de contratistas maduros y trabajadores. En las p�ginas siguientes, con esperanza le
puedo ense�ar lo que me tom� a�os para aprender. Mientras sin duda hay se
encontrar� en medio de contratistas malos a alg�n punto en su carrera que
reconstituye (hay s�lo demasiados de ellos para evitar), con esperanza ser� capaz
de reconocerlo m�s r�pidamente que primero podr�a, y estar� preparado para tomar
medidas para rectificar la situaci�n.

El espectro de contratistas
Los contratistas dirigen la gama, del gato de todos los tipos comerciales (manitas)
a artesanos especializados de alta cualidad y todo entre. Recuerdo en mi primer
capirotazo, gast� semanas entrevistando a contratistas y consiguiendo ofertas.
�Extra�amente, consegu�a ofertas en los l�mites de 18000$ en todo hasta 70000$ para
el exacto mismo �mbito de trabajo! Nunca supuse que ver�a una variedad tan grande
de ofertas, y no pod�a entender lo que continuaba. Sobre todo la consideraci�n que
s�lo consegu�a ofertas en Salarios, no Materiales (que especifiqu� y valor� por
separado). Esto es lo que pronto realic�: hay varios tipos diferentes de
contratistas y contracci�n de servicios, y cada uno es �nico en que ella

tiene que ofrecer y lo que pagar�. Si los tuviera que clasificar, definir�a tres
tipos principales de la contracci�n de servicios. Las diferencias en estas tres
categor�as del contratista en gran parte explican las diferencias en el precio y
tienen un impacto muy grande a la cantidad de trabajo que se requerir� que el
propio inversionista ejerza. Como podr�a sospechar, cuando se mueve de los
servicios del contratista m�s caros a los servicios del contratista menos caros, la
cantidad de esfuerzo que (como el inversionista) debe ejercer aumentar�
proporcionalmente. Aqu� est�n los tres baldes de contratistas que encontrar�:

1. Los contratistas generales El t�rmino �contratista general� se usan de dos

modos, de mi experiencia. De aqu� en adelante, voy a distinguir �contratista
general� �del Contratista general� (note la capitalizaci�n). Un contratista general
es alguien que tiene la capacidad de abordar muchos aspectos diferentes de un
proyecto de la rehabilitaci�n; los contratistas m�s generales son buenos en
carpinter�a, sheetrock, fontaner�a el�ctrica, b�sica b�sica, AC HV b�sico y otras
�reas generales de renovaci�n de casa y rehabilitaci�n. Este tipo del contratista
general se podr�a mencionar como unos �manitas�, aunque si se licencia y muy se
experimenta, sea probable mucho m�s que s�lo esto. Cuando uso el t�rmino el
Contratista general (o �GC�), me refiero a alguien que tiene todas las habilidades
de un contratista general, sino tambi�n maneja todos los aspectos de la renovaci�n
que realmente no ejecuta �l mismo. Un GC a menudo alquilar� suscripciones
(contratistas con juegos de habilidad espec�ficos) para entrar para manejar el
trabajo que no es bastante experto para completar o demasiado ocupado para
completar. Por ejemplo, GCs a menudo contratar� a fontaneros, electricistas,
roofers, expertos de la fundaci�n, etc., para cubrir aquellos aspectos que
requieren la maestr�a espec�fica. No s�lo un GC alquila las suscripciones
necesarias, pero a menudo manejar� el horario, el presupuesto de proyecto y todos
los pagos tambi�n (si le quiere a). Para proyectos grandes, el GC podr�a gastar
todos sus horarios de direcci�n del tiempo, presupuestos y suscripciones, y por lo
tanto no podr�a tener el tiempo para hacer cualquier del trabajo �l mismo. El GC
tambi�n es responsable de asegurar que sus suscripciones correctamente se licencien
y se aseguren, para proteger usted y su inversi�n (as� como protegerse). Como puede
ver, tener un GC hace su trabajo como un inversionista muy f�cil; contrata a una
persona (el GC), s�lo le paga, y todo s�lo se hace. Al menos esto es la teor�a; en
la actualidad, hay muchos GCs malos ah� tambi�n, y si su GC no es ning�n bien,
tendr�a que ser muy pr�ctico y manejarle para asegurarse que hace el trabajo, que
diluye su valor tremendamente. La desventaja al funcionamiento con hasta mejor GC
es que le acusar� por todo este trabajo suplementario que hace. Si contrata a un
fontanero por 1000$, le acusar� probablemente 1100-1200$ por el trabajo de ese
fontanero, porque tuvo que encontrar al fontanero, contratarle, manejarle y tomar
la responsabilidad de su rendimiento. Igualmente con todos los otros comercios del
subcontratista. El GC tambi�n maneja el horario y asegura que el proyecto est� en
el presupuesto, as� habr� gastos extra elevados para esto. En total,

tener un Contratista general puede su proyecto le puede costar el 10-30% adicional

en sus salarios de la rehabilitaci�n.

2. Llave en mano (Especialidad) Servicios Si no le gusta la idea de pagar a alguien

para manejar sus horarios y suscripciones del alquiler para usted, puede hacer este
trabajo usted mismo. Pero todav�a tiene que contratar a contratistas para entrar
hacen el trabajo de la rehabilitaci�n actual. Contratando a sus propios
contratistas, tiene unas opciones de la pareja. El m�s com�n - y el m�s confiable -
debe contratar a contratistas de la especialidad que se licencian, se aseguran y
pueden manejar a s� y su equipo. La mayor parte de contratistas de la especialidad
se ponen en una lista en las P�ginas Amarillas, y generalmente cubren los comercios
mec�nicos b�sicos (Electricistas, Fontaneros, AC de HV) as� como m�s comercios del
lugar (Termite/Pest Services, Impermeabilizaci�n, Cabinetry, etc.). Los
contratistas de la especialidad se extienden de las grandes figuras, como Terminex
(par�sito/termita) y Roto Rooter (fontaner�a) al electricista de 70 a�os que se ha
estado contrayendo durante 50 a�os y ahora s�lo lo hace para mantenerse ocupado.
Hay miles probables de estas clases de contratistas de la especialidad en su �rea,
y todos ellos tienen una cosa en com�n: sostienen las cartas credenciales de
licenciamiento y requisitos de seguros encomendados por el estado para su profesi�n
de la especialidad. Mientras estos tipos pueden no ser los trabajadores m�s baratos
(pasaron mucho tiempo y esfuerzo consiguiendo la experiencia necesaria conseguir
sus licencias y cartas credenciales, y querer pagarse por sus esfuerzos), har�n
probablemente el trabajo sin usted necesidad teniendo de �hacer de ni�ero� ellos o
mirar su cada movimiento. Sin embargo, todav�a los tendr� que llamar, conseguir
estimaciones, programar su tiempo y asegurarse que tienen el acceso a la propiedad
y la informaci�n que necesitan - �stos son los tipos de cosas que un Contratista
general har�a normalmente, y que pagar�a normalmente para haber hecho para usted.
La desventaja principal al funcionamiento con un grupo de contratistas de la
especialidad es que ser� responsable de manejar horarios y asegurar que la
rehabilitaci�n progrese de la moda m�s �ptima. Por ejemplo, si contrata al pintor
para salir antes del instalador del gabinete y los profesionales de suelo, pagar�
probablemente menos la pintura, ya que los pintores no tienen que pasar la misma
cantidad de tiempo protegiendo los nuevos materiales de conseguir la pintura en
ellos. Si lo hace al rev�s, encontrar� que la rehabilitaci�n toma m�s largo y es
m�s cara. Mientras un GC sabr� estas clases de cosas de guardar una rehabilitaci�n
que circula r�pidamente, no podr�a, y adquisici�n de esa experiencia de primera
mano de la necesidad a re-sheetrock una pared porque ten�a su trabajo de
sheetrocker antes de su fontanero, puede ser tanto la frustraci�n como caro. A
prop�sito, pensar�a que unos manitas con experiencia son la parte de este grupo del
Contratista de la Especialidad, y como hablar� m�s tarde en este cap�tulo, unos
manitas buenos pueden ser los m�s importantes de todos los contratistas en su
arsenal.

3. Trabajadores freelances El m�s barato - pero la mayor parte de tiempo intensivo

para usted - la avenida para conseguir una rehabilitaci�n hecha debe alquilar lo
que llamo �trabajadores freelances�. �stos son tipos que podr�an tener un poco de
experiencia en algunos aspectos de la rehabilitaci�n,

pero no tenga bastante maestr�a y experiencia que los deber�a confiar para
completar hasta partes individuales de un proyecto sin direcci�n y supervisi�n
constante. Mientras que un autorizado (especialidad de seguridad) el fontanero se
puede confiar para conectar un grifo mientras se dirige al almuerzo, probablemente
querr�a quedarse para manejar e instruir a un trabajador freelance que hac�a la
misma cosa. A menudo llaman a trabajadores freelances �trabajadores no
cualificados�, porque mientras trabajan muy con fuerza, no tienen la maestr�a de
saber c�mo solucionar propios problemas resistentes. Le contemplar�n para hacer
esto, por tanto hace falta que tuviera el conocimiento y maestr�a de solucionar
aquellos problemas. Por ejemplo, un trabajador freelance podr�a ser contento de
instalar la alfombra o poner el azulejo para usted, pero puede no saber; ser�a
hasta usted para demostrar la t�cnica apropiada y luego asegurar que lo siga y
consiga el trabajo hecho correctamente. Aun si realmente sabe c�mo completar el
trabajo, es improbable que el resultado parecer� casi tan profesional como su
equivalente experto. Los trabajadores freelances son, sin duda, los salarios m�s
baratos para una rehabilitaci�n, pero requerir�n la mayor parte de tiempo,
esfuerzo, maestr�a y paciencia de usted. Muchos inversionistas elegir�n una
combinaci�n de estos tres tipos de contratistas para su proyecto. Pueden decidir
alquilar un GC para los proyectos grandes que no pod�an manejar ellos mismos, y
luego usar una combinaci�n de contratistas del servicio de seguridad y trabajadores
freelances para los proyectos m�s peque�os. Es todo un asunto de equilibrar el
coste, tiempo y esfuerzo requerido hacer un trabajo.

El valor de unos grandes manitas

No obstante los tres grupos de contratistas encima, a ser posible, deber�a tratar
de encontrar a unos grandes manitas ech�ndole una mano (unos grandes manitas son la
combinaci�n perfecta �del trabajador freelance� con muchas de las habilidades de un
�especialista de seguridad�). Unos manitas realmente buenos pueden hacer mucha
materia que los contratistas del especialista de seguridad pueden hacer, pero en
una fracci�n del precio. Por ejemplo, pagar�a probablemente a un fontanero
aproximadamente 50$ para sustituir un grifo y un electricista aproximadamente 70$
para sustituir una l�mpara; unos manitas le acusar�an probablemente aproximadamente
20$ por cada uno de estos art�culos. De hecho, unos grandes manitas pueden hacer
muchas cosas, incluso la fontaner�a b�sica, el�ctrica, carpinter�a, pintura,
drywall, suelo, etc. Adem�s, algunos manitas han estado alrededor del negocio
durante d�cadas y le pueden ayudar probablemente hasta con sus estimaciones de la
rehabilitaci�n y ayudarle a encontrar que los grandes submarinos S�lo no toman la
costumbre de la tentativa de usar a unos manitas para cosas donde necesita a un
especialista. Por ejemplo, no importa qu� bien es, probablemente no quiere que sus
manitas sustituyan su tejado o alambren de nuevo su casa (aunque muchos digan que
pueden). Y para cosas donde la calidad de fin es realmente importante (como la
instalaci�n del piso de madera dura), probablemente quiere confiar el trabajo a un
profesional sazonado en esa �rea, que ser� un poco m�s atento para detallar.
Tambi�n, tenga presente que la mayor parte de manitas no van a licenciarse en
cualquier comercio y probablemente no poseer�n seguro. Mientras la carencia de la
licencia no es un gran negocio (asunci�n que no har� nada que requiera una licencia
en su estado, tal como permitida el trabajo), la carencia del seguro es un acuerdo
mucho m�s grande.

Si no requiere que sus manitas consigan el seguro, presume potencialmente para un

pleito deber�a �l herirse en el trabajo (o si hiere a alguien m�s). Todas las
negativas aparte, si puede encontrar a unos grandes manitas que son confiables y de
confianza, valdr� su peso en el oro.

La creaci�n de su equipo de la rehabilitaci�n

Ahora que he hablado de varias gradas de contratistas y el comercio offs tendr�
transacciones con tipos diferentes de contratistas, se pregunta probablemente c�mo
puedo mi propio reconstituye y lo que recomiendo para usted como un nuevo
inversionista. Mientras soy contento de recomendar c�mo creo que deber�a hacer
cosas, y soy contento de compartir c�mo hago cosas, no suponga que �stos sean los
mejores caminos. Cada rehabber va a estar en una situaci�n diferente, y lo que es
el mejor y el m�s beneficioso para un inversionista puede no ser para otro
inversionista. Por ejemplo, un inversionista que tiene un trabajo de jornada
completa va a requerir a contratistas mucho m�s de confianza y autosuficientes que
alguien que tiene el tiempo para ser local trabajadores todo el d�a gerentes.
Siempre considere lo que es el mejor para usted y su situaci�n decidiendo c�mo
manejar su reconstituye y no deje a nadie decirle lo que deber�a o no deber�a
hacer.

C�mo Recomiendo que Maneje Su Reconstituye Si nunca ha manejado una rehabilitaci�n

antes, tiene mucho m�s para aprender que piensa. Entre gesti�n cotidiana,
elaboraci�n de un presupuesto, programaci�n y transacciones con cualquier inspector
local requerido, hay muchas cosas que se pueden equivocar, y aun cuando no se
equivocan, raramente van �ptimamente. Mientras podr�a brincar en con ambos pies y
tratar de hacer todo usted mismo el primer intervalo de espera, si va esta ruta,
estar preparado para su proyecto de tomar m�s largo que el coste esperado y
probable m�s que plane�. A menos que tenga un poco de experiencia de la direcci�n
de renovaci�n, para sus primeras renovaciones de la pareja, mi recomendaci�n ser�a
traer un GC quien se acostumbra al funcionamiento con inversionistas. Estos GCs van
a ser menos formales que GCs quienes t�picamente trabajan para propietarios, pero
ayudar�n hace el trabajo dentro del presupuesto y programa par�metros que espera.
GC bueno proporcionar� las suscripciones los necesita, programa, los maneja y se
asegura que les pagan. Hay generalmente dos modos que puede arreglar el arreglo
financiero entre su GC y usted: la Oferta Valorada Fijada que El arreglo financiero
m�s com�n tendr� con su GC� y el que yo muy recomienda temprano en su carrera� es
tener el GC proporcionan un precio fijo sincero a todo el trabajo basado en su
CERDA detallada. Este precio cubrir� todo el trabajo del subcontratista, los
honorarios del GC, la permisi�n

honorarios, etc.� b�sicamente un precio completo de la rehabilitaci�n entera. Este

precio se puede negociar, por supuesto, pero una vez que se concuerde, el GC
deber�a querer destinar al precio. Durante la renovaci�n, las situaciones se pueden
levantar donde querr�/necesitar� que el GC haga el trabajo adicional en el cual
ustedes ambos convienen. Cuando esto pase, el GC preparar� un �pedido del cambio�,
que es una adici�n formal al contrato del precio fijo que a�ade con el nuevo
trabajo y el precio adicional. Las ofertas del precio fijo pueden ser una espada de
doble filo� si la renovaci�n es menos costosa que el GC estimado, terminar� por
pagar m�s que probablemente deber�a tener; pero si la renovaci�n es m�s costosa que
el GC estimado, terminar� por ponerse muy. En situaciones raras, un GC puede perder
el dinero en una oferta del precio fijo si con severidad subestima el coste del
trabajo para completarse. El Pago del Costo m�s honorarios fijos La otra relaci�n
financiera com�n entre inversionistas y GCs es lo que se llama �el costo m�s
honorarios fijos�. De camino esto t�picamente trabaja es que el GC har� todo que
hace con la oferta valorada del modo fijo, pero en vez de darle un precio sincero
para todo el trabajo, simplemente pasa los gastos de sus suscripciones y materiales
directamente a usted, sin el margen de beneficio. Adem�s, pagar� una tarifa fija al
GC para su� direcci�n de esfuerzos�, programaci�n, maestr�a, etc. La utilizaci�n
del modelo del costo m�s honorarios fijos es una gran manera asegurar que no pague
demasiado un GC quien tiende a sobrestimar gastos de la rehabilitaci�n o quien
a�ade un margen de beneficio grande a todos sus subcontratistas y materiales; por
otra parte, no sabr� el valor real del proyecto hasta que sea terminado, ya que el
GC generalmente no consigue facturas de sus subcontratistas hasta que el trabajo se
complete. Si va la coste m�s ruta, muy recomiendo que pida que su GC proporcione
ofertas de sus subcontratistas antes del principio de renovaciones. Esto asegurar�
que los subcontratistas no traten de aumentar sus precios s�lo porque pagar� en vez
del pago de GC. El GC tendr� generalmente m�s acci�n de palanca que va si el precio
entra alto, y los subcontratistas con mayor probabilidad le aprovechar�n que
aprovechar su GC.

C�mo Puedo Mi Reconstituye Dado que he completado ahora casi 100 renovaciones y
generalmente tengo 2-5 yendo en cualquier momento dado, mucha gente es curiosa c�mo
trato con la direcci�n de mis proyectos... Como recomiendo que haga, fui la ruta GC
en mis varios primeros proyectos - y calcul� bastante bien. Si supiera todo atr�s
entonces que le he estado diciendo aqu� en este cap�tulo, habr�a calculado mucho
mejor. Por �ltimo, sin embargo, no sent� que ten�a bastante control de mis
proyectos - no escog� las suscripciones, no hice el horario, no negoci� los precios
del trabajo, etc. Considerando mi personalidad del tipo-A, esta estructura no me
satisfizo. Haci�ndolo este camino para varios primeros proyectos era una
experiencia de aprendizaje enorme y permiti� que yo me pusiera mi reconstituye
completado generalmente en -

horario y en el presupuesto, pero estaba listo para tomar m�s control de mis
proyectos. Lamentablemente, hasta despu�s de varios proyectos (y probablemente
todav�a hasta este d�a) no ten�a la experiencia de construcci�n necesaria para ser
el alquiler c�modo y la direcci�n de las suscripciones directamente - pero sab�a
que necesit� m�s control. Romp� mi estructura en dos �reas - direcci�n y
Contray�ndome - y estructur� mi negocio en un camino que me permiti� el control sin
requerir que yo sea el experto. Aqu� est� c�mo lo hice atr�s entonces, y c�mo
todav�a manejo mis proyectos hasta este d�a:

LA DIRECCI�N Cada rehabilitaci�n va a requerir alg�n nivel de la gesti�n cotidiana.

Los dos modos m�s comunes de manejar la direcci�n son a: (1) Alquiler un GC, quien
por su parte trata con todas las cuestiones de la direcci�n; o (2) manejan el
proyecto usted mismo, en cuyo caso es responsable de tratar con todas las
cuestiones esto aparece. Como hemos hablado, las ventajas de la ruta GC es que no
tendr� que ser local todo el d�a, cada d�a para manejar las cuestiones, no tendr�
que alquilar y supervisar las suscripciones usted mismo y sabe que la persona a
cargo tiene el fondo de construcci�n y la experiencia. Las desventajas a la
utilizaci�n de un GC son que pagar� m�s que si maneje el proyecto usted mismo y no
tiene casi el mismo control de las suscripciones y sus precios. Realmente decid� ir
una tercera ruta para la direcci�n: contrat� a un director de proyecto de jornada
completa para ser mis ojos y o�dos para todos que mi reconstituye. Su trabajo era
sustituir esencialmente el GC - entrevistan a contratistas, consiguen ofertas,
negocian precios, programan el trabajo, verifican que la calidad se mantiene,
asegure que nos quedemos el presupuesto, expidamos cheques para el trabajo
completado, consigamos materiales y b�sicamente me guardemos informado sobre todo
que tendr�a que saber sin m� necesidad teniendo de visitar la propiedad cada d�a.
(Tiendo a ver cada proyecto sobre una vez por semana estos d�as.) Mi director de
proyecto es probablemente tan caro como un GC (por tanto no ahorro el dinero), pero
porque s� y conf�o en �l, y porque la mayor parte de su sueldo est� basado en la
participaci�n en los beneficios, puedo estar seguro que las decisiones correctas se
est�n tomando para el proyecto. Mientras un GC va a interesarse en hacer M�S
trabajo (hace m�s dinero as�), mi director de proyecto m�s se interesa en ahorrar
el tiempo y el dinero (ya que consigue un porcentaje de las ganancias). Tambi�n,
porque s�lo trabaja en nuestros proyectos, siempre es accesible y sabe c�mo hacemos
todo, derecho abajo a los colores de pintura que usamos y los materiales que
elegimos. Mi director de proyecto es b�sicamente una extensi�n de m�, y de hecho,
la mayor parte de mis contratistas le consideran el jefe, porque es el que con el
cual tratan cada d�a. Ahora que mi director de proyecto ha estado con nosotros
durante m�s de cuatro a�os, sabe tanto sobre nuestro negocio como hago, y puedo
confiar en �l para tomar las decisiones correctas (o consultarme si no est� seguro)
cada vez hay una cuesti�n. Como tiene la autoridad para expedir cheques y
alquilar/disparar a contratistas, los contratistas que usamos tienen mucho respeto
a �l, y a ellos, es el que dirigir el cotarro.

Mientras la opci�n de tener un director de proyecto de jornada completa puede no

ser factible cuando comienza primero, una vez que se ponga unos cuantos
reconstituyen bajo su cintur�n y trabaja en m�s de un proyecto a la vez, puede
encontrar el alquiler de unos gastos del director de proyecto de jornada completa
sobre lo mismo como el alquiler de un GC en cada proyecto, pero con muchas ventajas
sobre un GC. CONTRATISTAS como ya no tengo un GC para proporcionar todas las
suscripciones a nuestros empleos (y no querr�a esto de todos modos), tengo la
oportunidad de alquilar las suscripciones espec�ficas quiero manejar varios
aspectos de nuestras renovaciones. Una de las decisiones grandes que hemos hecho lo
que ha hecho nuestras vidas mucho m�s f�ciles en este negocio es alquilar la mayor
parte de nuestra rehabilitaci�n calculan a una compa��a, que es responsable de la
mayor parte de aspectos de las renovaciones. Expresamente, manejan todo lo
siguiente: Carpinter�a b�sica (Barandillas, Cubiertas, Subsuelo, Puertas,
Enmarcaci�n B�sica & Reparaciones, etc.) Pintura (de Interior/Exterior) Sheetrock
Repair & Replacement Basic Electrical Basic Plumbing Installing Carpet/Vinyl
Installing Flooring Trim Exterior Repairs (Colindando Reemplazo, Soffits, Faja,
Neta, etc.) Canales de Lavado de Presi�n
Los llamamos nuestro �equipo principal�, y en general, manejan todos los aspectos
del proyecto que no requieren que el estado licenciara a contratistas, permisos o
trabajos de reparaci�n muy espec�ficos. Aqu� est� la lista de otros contratistas
que hacemos entrar como necesario: Contratista HVAC Licenciado Fontanero Autorizado
el Electricista Autorizado Roofer

Carpintero experto / Constructor de la Cubierta (para empleos grandes/intrincados)

Cabinet Supplier/Installer Window Company (Proveedor/Instalador) el Nuevo rematador
de la Contracumbre/Tina Sheetrock Installers (para empleos muy grandes) Instalador
del Piso de madera dura

Para un proyecto t�pico, nuestro equipo principal har� aproximadamente el 75% del
trabajo. Son los primeros en el trabajo (hacen la demostraci�n), el �ltimo en el
trabajo (hacen la lista de la perforadora) y hay all� casi cada d�a entre. Mientras
el equipo principal definitivamente tiene un �mbito de trabajo para cada trabajo (y
es pagado por el trabajo), saben que su trabajo es hacer por �ltimo la casa parecer
perfecta, todo lo que tome. Por ejemplo, si cuelgan drywall y notan que un poco de
enmarcaci�n ha pudrido o tiene el da�o de la termita y mi director de proyecto y no
me puedo alcanzar, no se quedar�n esperando que nosotros les digamos que hacer - lo
fijar�n, avisarnos sobre ello en la conveniencia m�s temprana y, si fuera m�s de un
apuro de 50$ m�s o menos, lo cargan a nosotros al final. Si es un apuro barato, ni
siquiera nos pueden decir sobre ello hasta que suba en la conversaci�n m�s tarde.
Tambi�n, si notan que algo se tiene que arreglar que no pedimos al principio que
ellos fijaran, lo har�n s�lo, ya que saben que se tiene que hacer finalmente. La
mayor parte de personas piensan probablemente, ��Lamento que no pudiera encontrar a
contratistas que quieren hacer m�s que necesario y saldr�n de su manera de arreglar
cosas que no les han pedido arreglar!� Esto es uno de animar de usar el mismo
equipo repetidas veces (y tambi�n recomendarles a cada uno que conocemos). Otra
cosa agradable de tener un equipo general que hace la mayor parte del trabajo
consiste en que no tiene que tratar con mucho de programar cuestiones. No s�lo
saben que hacer y en que pedido, pero siempre hay peque�os matices a la
programaci�n que ahora tienen cuidado de s�. Por ejemplo, si repara sheetrock y
pinta temprano en el proyecto, encontrar� que a menudo hay mucho toque necesario
despu�s de que el suelo entra, los gabinetes entran, las l�mparas entran, etc.
Pero, si aplaza en reparaci�n sheetrock y pintura hasta m�s tarde en el proyecto,
tiene que mucho m�s tener cuidado sobre no estropear la materia que ha hecho ya.
Nuestro equipo principal de tipos realmente menciona-ups (sheetrock, pintura, neta,
etc.) en todas partes del proyecto, y siempre hay al menos un tipo con un pincel en
su mano que siempre s�lo menciona si es necesario (y ya que indicamos cosas).
Obviamente, lleva un rato para encontrar un equipo en el cual puede confiar como
esto (confiar�a en la mayor parte de mis contratistas para hacer de ni�ero mis dos
peque�os ni�os), pero una vez que haga, este negocio se hace aproximadamente 100
veces m�s f�cil.

Aprendimos temprano en que no se deber�a asustar para pasar por 100 contratistas
para encontrar 3 o 4 bueno. No se conforme mediocre. Si alguien hace un decente
(pero no espectacular) trabajo en un proyecto, es atractivo guardarle alrededor ya
que sabe que conseguir� al menos el rendimiento decente en futuros empleos; pero en
mi opini�n, le hab�a cortado mejor dicho suelto e intento de encontrar a alguien
que es mejor que decente. �ltima cosa dir� de este tema: Cuando encuentra a un
grande contratista, trata �l/ellos como el oro. Hemos necesitado aproximadamente
2,5 a�os para encontrar un grande grupo de suscripciones, y todo el esfuerzo que
entr� en ello val�a la pena bien y - a menos que haya algo realmente del golpe - no
negociamos hasta con la mayor parte de nuestros tipos m�s. Saben que mientras nos
dan precios justos y hacen el gran trabajo, ser� un mutualmente ventajoso a largo
plazo de ambos lados. Esto es el signo de una gran relaci�n a largo plazo, que
deber�a ser el objetivo �ltimo para todos sus contratistas.

Descubrimiento de sus contratistas

Aun si planea usar un GC para sus primeros proyectos de la pareja, a alg�n punto va
a encontrarse buscando a subcontratistas en su propio. El descubrimiento de grandes
contratistas es uno de los desaf�os m�s grandes en este negocio. Hay muchos
contratistas malos y muchos contratistas mediocres, pero los grandes contratistas
est�n pocos y lejos entre. Pero, est�n ah�, y si sabe c�mo donde buscarlos, mucho
con mayor probabilidad terminar� con un equipo trabajador y honesto que si s�lo
comience a llamar a tipos de las P�ginas Amarillas o lejos de Craigslist. Aqu�
est�n mis cuatro primeras suposiciones para encontrar a grandes contratistas:
Recomendaciones De Otros Inversionistas: El bulto de sus contratistas deber�a venir
de otros inversionistas que tienen ya �xito en este negocio. �stos pueden ser
inversionistas en su red local, inversionistas que encuentra en reuniones de Real
Estate Investment Association (REIA) locales, o hasta inversionistas con los cuales
puede conectar a la red sobre Internet en sitios web enfocados por los
inversionistas populares. Los inversionistas afortunados se han hecho afortunados
en parte porque han construido equipos fuertes de contratistas de alta calidad y
baratos, y en muchos casos son contentos de compartir a aquellos contratistas con
otros inversionistas. Busque a estos otros inversionistas afortunados y p�dalos
todas sus recomendaciones del contratista. Recomendaciones De Grandes Contratistas:
Algo he notado en este negocio: los grandes contratistas tienden a conocer a otros
grandes contratistas. Esto tiene sentido, por supuesto� si est� en la industria de
servicios y es estupendo en lo que hace, no va a querer deslustrar su reputaci�n
andando con aquellos que le har�n tener mala cara. Adem�s, un grande contratista no
va a querer arriesgar sus relaciones comerciales con usted mandando a alguien que
hace da�o a su negocio. De este modo, cuando encuentre a un grande contratista,
haga un punto para preguntar sobre cada otro grande contratista que conoce. Aun si
no busca actualmente un comercio particular, �selo como una oportunidad de
construir su rolodex. Home Depot a las 6:30: Si quiere encontrar a grandes
contratistas, andar donde andan. La mayor parte de contratistas pasan el tiempo en
las tiendas de la caja grandes (Home Depot, Lowes, etc.), pero

los contratistas realmente buenos son la all� primera cosa por la ma�ana. �stos son
los tipos que tienen empleos preprogramados (no se sientan en el tel�fono todo el
d�a esperando una llamada), son diligentes y bastante trabajadores para salir de la
cama temprano, y son bastante eficientes que compran provisiones antes del
principio del trabajo a diferencia de la necesidad de dejar el mediod�a jobsite
para hacer un dirigido por el material. Cuando vea camiones del contratista rodar
hasta su Home Depot local o Lowes a las 6:30, comience a ligar con los tipos (bueno
tendr� prisa, as� no gaste demasiado de su tiempo), consiguiendo sus tarjetas de
visita y d�ndoles suyas. Sitios de construcci�n bien dirigidos: la Parte de mi
trabajo implica gastos de una cantidad de tiempo decente en el coche que conduce
entre casas. Cuando voy en coche, siempre estoy al acecho de casas que me someten a
la renovaci�n. Si parece a un trabajo del inversionista, me parar�. Me dirigir� a
los contratistas y preguntar� si trabajan para un inversionista. De ser as�,
preguntar� si puedo echar un vistazo alrededor. Si la calidad parece bien y el
equipo trabaja diligentemente, comenzar� a preguntar sobre su fijaci�n de precios o
lo que cobran por este trabajo. En aproximadamente 10 minutos de mirar alrededor y
charlar con los tipos, puedo conseguir una idea de si �stos son la gente que
querr�a en mi jobsite o no. De ser as�, conseguir� su informaci�n y les dar� m�a.
Realmente he encontrado la mayor parte de mi equipo a largo plazo por este mismo
m�todo.
A prop�sito, a pesar de c�mo muy recomendado a un contratista puede venir, es
importante comprobar siempre referencias. �Es asombroso cu�nto rehabbers pedir� a
contratistas referencias, pero nunca realmente comprobar� aquellas referencias
antes de contratar al tipo! No necesariamente tiene que entrevistar a clientes
pasados del contratista, pero al menos mirar al trabajo que se hizo. Por ejemplo,
si su contratista es un pintor o un roofer, deber�a ser bastante f�cil obtener una
lista de direcciones el contratista sigui� trabajando, y luego s�lo vaya en coche
por el exterior de la casa para ver la calidad de trabajo. Quiz�s el contratista
tiene el trabajo que actualmente contin�a (�si no hace, por qu� no?!?!?).
�Permitir� que usted se detenga brevemente y compruebe el equipo, compruebe el
progreso, eval�e las medidas de seguridad que el equipo toma, etc.? El caso peor,
si tiene alguna duda, deber�a llamar a clientes anteriores del contratista. H�gales
se�al� preguntas sobre c�mo bien el contratista mantuvo el horario, el presupuesto
y la calidad total del trabajo. Finalmente, pregunte al cliente si s/he contratara
al contratista otra vez... la respuesta a esta pregunta le dir� todo que tiene que
saber.

Su trabajo de escribir del contratista

Para cualquiera que planea entrar en este negocio (justo cuando una afici�n),
d�jeme recomendar que tenga un r�gimen del contrato consecuente con cada
contratista trabaja con, sin tener en cuenta si es un proyecto de 500$ o un
proyecto de 50000$. Los riesgos son lo mismo, y la cantidad de esfuerzo para
mitigar ese riesgo realmente no es demasiado grande. Con esto en mente, aqu� est�n
los documentos que requiero que cada uno de mis contratistas firme antes de que
comiencen en un proyecto:

La Forma de IRS W-9 Un W-9 es una forma de IRS que es usada para coleccionar la
informaci�n sobre su contratista (nombre, direcci�n, SS#, etc.) que se puede usar
al final de a�o para crear y publicar formas fiscales al contratista y al IRS. Sin
el W-9, arriesga la incapacidad de entrar en el contacto con el contratista al
final de a�o para proveerle de una declaraci�n de ganancias para el a�o. Tambi�n
corre el riesgo de no tener ninguna prueba de la relaci�n del Contratista
independiente con el contratista y puede terminar por pagar impuestos sobre la
n�mina por ese contratista y cualesquiera salarios que le pagara. Algunas personas
se imaginan que ser�n capaces de coleccionar la informaci�n del contratista a alg�n
punto en el futuro, pero recordar, un contratista puede ser tan feliz si no puede
archivar la informaci�n fiscal sobre �l, por tanto realmente puede ser m�s dif�cil
coleccionar estos datos despu�s de que el contratista ha completado su trabajo. Un
W9 s�lo se tiene que llenar una vez (y sigui� el archivo); es el mejor para hacer
llenar esto por el contratista antes de darle su primer control. Acuerdo del
Contratista independiente Esto es uno grande, y se deber�a crear y firmarse antes
de que cada proyecto comience y con cada contratista pagar�. El Acuerdo del
Contratista independiente b�sicamente presenta la relaci�n contractual entre usted
y el contratista. Adem�s contener todos los detalles sobre el proyecto espec�fico a
mano, clarifica que la relaci�n entre usted y el contratista no es el
empleador/empleado, pero en cambio una relaci�n del contratista independiente. Esto
es muy importante, tanto de un legal como de una perspectiva fiscal. Desde un punto
de vista legal, le provee un poco de protecci�n contra pleito, pleito de comp del
trabajador, etc. Y desde un punto de vista fiscal, le salvar� probablemente
bastante dinero en impuestos sobre la n�mina que pagar�a por otra parte si el
contratista se considerara un empleado. M�s, ya que mencion�, el Acuerdo del
Contratista independiente presenta los t�rminos contractuales espec�ficos para el
proyecto a mano. Por ejemplo, el contrato especifica tales cosas como: la Lista de
servicios espec�ficos para ser la Compensaci�n realizada llama T�rminos alrededor
quien proporciona instrumentos, materiales, etc. Las penas tasaron para
obligaciones de Seguro de fechas l�mites ausentes la Descripci�n de c�mo los
pedidos del cambio se hacen Etc.
Esto es el documento contractual primario entre usted y su contratista
(contratistas), y puede contener a unos o todas las piezas de la documentaci�n
siguientes de las cuales hablo abajo.

�mbito de trabajo Este documento se puede incluir como la parte del Acuerdo del
Contratista independiente o puede ser un documento separado (por lo general
referido por el Acuerdo del Contratista independiente). El �mbito de trabajo es lo
que reunimos en el Cap�tulo 12. Para protegerse, el �mbito de trabajo se deber�a el
m�s detallar posible y deber�a contener hasta la informaci�n espec�fica sobre los
materiales para usarse, donde conseguirles, etc. Si alguna vez acude a los
tribunales contra este contratista para el fracaso de completar su trabajo, el juez
querr� ver el �mbito de trabajo y compararlo con el trabajo realizado. M�s
espec�fico el �mbito de trabajo es, m�s probablemente el contratista cumplir� con
expectativas, y si deber�a acudir a los tribunales alguna vez, m�s probablemente
debe convencer a un juez de que el trabajo correctamente no se complet�. Programa
de pagos Este documento tambi�n se puede incluir como la parte del Acuerdo del
Contratista independiente o puede ser un documento separado (y otra vez, por lo
general referido por el Acuerdo del Contratista independiente). El programa de
pagos claramente define los jalones que el contratista tiene que golpear para
pagarse, y exactamente cu�nto le pagar�n en cada jal�n. A qu� el programa de pagos
parece es hasta usted y su contratista, pero b�stelo para decir, deber�a esperar
pagar tan poco como posible hasta que un porcentaje sustancial del trabajo sea
completo (y por supuesto, el contratista querr� probablemente tanto dinero como
posible sincero y temprano en el proyecto). Cuando trabaja con un contratista por
primera vez, puede encontrar la necesidad de tener muchos jalones del pago. Por
ejemplo, aqu� est� el programa de pagos que trato de usar cuando trabajo con un
contratista por primera vez: Jal�n #1: el 10% pag� cuando estos documentos son el
Jal�n firmado #2: el 20% pagado despu�s del primer d�a del trabajo es el Jal�n con
�xito completado #3: el 30% pag� despu�s de que la mitad del trabajo es el Jal�n
completado #4: el 30% pag� despu�s de la finalizaci�n sustancial del Jal�n de
proyecto #5: el 10% pag� dos semanas despu�s de la finalizaci�n sustancial del
proyecto

El pago esencialmente del 30% a principios del proyecto generalmente apacigua al

contratista y retenci�n el 40% hasta que el final del proyecto por lo general anime
al contratista a no aflojar o dejar su proyecto para otro trabajo. Seguramente,
despu�s de trabajar con el mismo contratista en varios empleos, querr� hacer cosas
m�s simples consolid�ndose a s�lo unos jalones de la pareja (si ni un solo jal�n);
quiz�s el 50% sincero y el 50% al final de proyecto. Seguro & Acuerdo de la
Indemnizaci�n

Esta forma es usada para asegurar que el contratista proporcione una cantidad
razonable del seguro (tanto responsabilidad como comp del trabajador) tanto para �l
como para cualquier de sus subcontratistas, empleados o agentes. Esta forma tambi�n
obliga al contratista a no demandarle para cualquier acci�n que �l o su equipo
podr�an tomar. B�sicamente, esto es un documento �cubren su culo� que asegura que
el contratista tome la responsabilidad de las acciones de su equipo y tambi�n
proveer� el seguro adecuado deber�a estar all� un accidente en el sitio de trabajo.
Mucha gente no usar� este documento particular, pero recordar�, todo que necesita
es un pleito para acabar con su negocio y sus ahorros. La Renuncia del embargo
preventivo Una renuncia del embargo preventivo es un documento firmado por el
contratista al final de trabajo declarando que les han pagado todo lo debido a
ellos. Firmando este documento, consienten en no archivar los embargos preventivos
de un mec�nico contra su propiedad (el embargo preventivo de un mec�nico es una
reclamaci�n hecha contra el t�tulo de su propiedad y le puede impedir ser capaz de
venderlo hasta que el embargo preventivo se limpie). Aseg�rese que sus contratistas
firman una renuncia del embargo preventivo antes de la adquisici�n de su �ltimo
pago. Y rechace proporcionar el pago hasta que la renuncia del embargo preventivo
se firme, sobre todo si no tiene una relaci�n buena con ese contratista.

Otros Documentos para Coleccionar Los documentos encima son los documentos
primarios que tiene que haber firmado trabajando con cualquier contratista. Adem�s
de estos documentos, deber�a coleccionar un poco de informaci�n importante del
contratista y guardarla en el archivo por si cualquier cuesti�n jur�dica se levante
m�s tarde. Otros documentos de los cuales podr�a conseguir una copia incluyen:
Prueba de Prueba de la Licencia de Prueba de Seguro de responsabilidad civil de las
Referencias de Seguros Comp del Trabajador

�Empleado o contratista independiente?

En este cap�tulo, hemos hablado mucho del alquiler de la gente para trabajar en sus
propiedades. Pero hay algo muy importante para a�adir a cualquier discusi�n sobre
aquellos que realmente trabajan para usted: Mientras puede estar claro en su mente
que cada una de esta gente es un contratista independiente (IC) y no un empleado,
es muy importante que el IRS est� de acuerdo con usted. Si el IRS decide que la
gente que hace el trabajo para usted es realmente empleados, podr�a terminar por
costarle mucho. No s�lo en t�rminos de pagos fiscales suplementarios - que
ascender�a a aproximadamente el 15% del importe pagado en salarios m�s la
responsabilidad

para salarios de paro - sino tambi�n en t�rminos de riesgo para su negocio. Por
ejemplo, si un roofer que trabaja en una de sus propiedades cae el tejado, como un
IC es responsable de sus propios gastos m�dicos; �pero, si los tribunales deciden
que era realmente un empleado en el momento de la ca�da, podr�a ser responsable de
pagar sus gastos m�dicos, invalidez y hasta potencialmente indemnizaciones por
muerte a su familia! De este modo, �qu� le puede realmente asegurar que el IRS y
los tribunales tambi�n reconozcan a sus trabajadores como el ICS y no empleados?
Tenga presente que el IRS y los tribunales usar�n varios criterios diferentes para
hacer subjetivamente la determinaci�n, por tanto su trabajo es asegurar que haga
tantas de estas cosas como posible para sus contratistas independientes: Acuerdos
del Contratista independiente: Antes que nada, aseg�rese que tiene un contrato que
expresamente llama la relaci�n del contratista independiente que tiene con su
contratista. Si planea alquilar mucho ICS, vale probablemente el tiempo y coste de
conseguir que un abogado del contrato cree un acuerdo de la muestra que puede usar
para todos sus proyectos y todos sus contratistas. Entidad separada: Anime su ICS a
establecer una entidad corporativa separada bajo la cual hacen el negocio. Si
tienen su propio LLC o corporaci�n bajo la cual proporcionan servicios, con menor
probabilidad parecer�n a sus empleados al IRS. Facturas: Tenga su factura del ICS
usted con regularidad, de su entidad corporativa. Ser capaz de mostrar facturas al
IRS apoyar� sus reclamaciones que los trabajadores son ICS y no empleados.
Subcontratistas: a los Contratistas independientes les permiten alquilar el trabajo
que los contrata para hacer. Si expresamente declara que sus contratistas deben
hacer el trabajo ellos mismos, probablemente se ver� como su empleador. Su ICS
puede contratar a subcontratistas, traer el trabajo adicional, etc. Trabajo para
Otros: De ser posible, asegure que su ICS haga el trabajo de contracci�n para
alguien (o todav�a mejor, muchos someones) adem�s de usted. Si un trabajador recibe
el 100% de sus ingresos de usted, con mayor probabilidad ser�n clasificados por el
IRS como uno de sus empleados por el IRS. Instrumentos: Asegure que sus
contratistas proporcionen todos sus propios instrumentos al trabajo. Si proporciona
los instrumentos (u otros materiales, en realidad), el IRS con mayor probabilidad
considerar� usted como un empleador. Instrucciones: se requiere que los empleados
se adhieran a instrucciones sobre c�mo, cuando y donde trabajar; los contratistas
independientes no son. Si dice a sus trabajadores c�mo hacer su trabajo y cuando
hacer su trabajo (es decir, requiere que ellos trabajen� 16:00 de 8:00�
diariamente), se pueden clasificar como empleados.
Derecho de Disparar: Aseg�rese que si �dispara� un IC, hace as� por unos motivos
que han violado claramente su Acuerdo del Contratista independiente. Puede despedir
a un empleado por cualquier motivo, pero s�lo puede disparar un basado IC en
obligaciones contractuales y responsabilidades. Formaci�n: Nunca proporcione ning�n
tipo de la formaci�n de su ICS. Mientras a los empleados les permiten recibir la
formaci�n de un empleador, si proporciona la formaci�n a su ICS, parecer�n a
empleados al IRS.

El cap�tulo 16: direcci�n de su rehabilitaci�n

Si su CERDA, su presupuesto y su horario est�n todos listos para ir antes de las
ventajas de la rehabilitaci�n, bien se coloca para conseguir cosas que se mueven.
Pero, la direcci�n de una rehabilitaci�n (aun si tiene GC bueno) ir� raramente tan
suavemente como espera o espera. Por lo general, su horario es un poco demasiado
agresivo, su presupuesto es un poco demasiado peque�o y hay al menos unas cosas que
ha olvidado o ha perdido en su CERDA. Si no est� preparado, estas cosas pueden
r�pidamente la bola de nieve del control y su proyecto de 6 semanas se puede
convertir f�cilmente en unos 10, 12 o hasta proyecto de 20 semanas. De hecho, hasta
en las mejores circunstancias, es f�cil para una rehabilitaci�n hacerse fuera de
pista. Despu�s de casi 100 renovaciones, emprendimos nuestro primer proyecto del
estado a mediados de 2012. Nuestro compa�ero en el proyecto era rehabber con
experiencia quien ten�a casi 300 proyectos exitosos bajo su cintur�n. Entre dos de
nosotros, ten�amos casi 400 reconstituyen el valor de la experiencia. Con cuidado
seleccionamos a nuestros contratistas, ten�amos una CERDA detallada, un presupuesto
conservador y un horario realista. Pero, a pesar de nuestra mejor preparaci�n, las
cosas no fueron suavemente. Por �ltimo, �ramos casi el 20% sobre el presupuesto,
nuestro horario casi doblado a partir de 8 a 15 semanas, y hacia el final del
proyecto, nuestra CERDA era completamente diferente de cuando comenzamos. Como no
pasamos bastante tiempo asegurando que nuestro nuevo equipo de contratistas
trabajara bien juntos y supiera lo que se esper� de ellos, las cosas salieron del
control r�pidamente, y era una lucha constante para impedir al proyecto hacer
descarrilar completamente. Por suerte, la experiencia de los otros proyectos que
hemos hecho permiti� que nosotros pas�ramos (apenas) el proyecto, pero s�lo reforz�
c�mo importante se debe quedar en el control de su proyecto siempre. A trav�s del
resto de este cap�tulo, quiero proporcionar algunas piezas de la sabidur�a en el
cuidado de su proyecto bajo el control desde el principio hasta el final.

No Pierda D�as Cuando primero comenzamos en este negocio, nuestra rehabilitaci�n

t�pica tom� aproximadamente 6 semanas. La misma rehabilitaci�n hoy toma
aproximadamente 2 semanas. El bulto del ahorro de tiempo es debido a que ya no
tenemos d�as donde nuestra rehabilitaci�n es completamente vac�a, sin el trabajo
que contin�a. En nuestros primeros pocos proyectos, no era poco com�n durante dos o
tres d�as para ir por sin nada hecho. Hab�a muchas razones de esto - de la
programaci�n pobre (no avis� a mis contratistas sinceros cuando los necesitar�a)
reducir la marcha de la toma de decisiones (se necesitar�an dos d�as para elegir
l�mparas que quisimos usar) a la direcci�n pobre de mis contratistas (no se
revelar�an y hab�a presentado con ello). Todos los motivos durante d�as perdidos
eran completamente mi falta, y una vez que tomara el control de los proyectos, las
cosas comenzaron a moverse mucho m�s r�pido.

Ahora, todos mis contratistas saben el horario sincero. Saben que d�as trabajar�n
en que partes de la rehabilitaci�n, y si el horario se tiene que cambiar alrededor,
los contratistas se notifican inmediatamente y los renegociamos. Si un contratista
no puede estar all� durante un d�a espec�fico que se programa, reajustaremos el
horario para conseguir a otro contratista en ese d�a. Nosotros nunca, alguna vez
guste tener una casa que se sienta vac�o durante 24 horas. En t�rminos de
materiales, sabemos a principios del proyecto cuando vamos a necesitar cosas y
aseguramos que los materiales necesarios sean locales antes de que sean necesarios.
Los contratistas saben que materiales proporcionaremos y que materiales esperamos
que ellos proporcionen, y si hay alguna vez alguna confusi�n sobre materiales y un
contratista no tiene lo que necesita, sabe que se autoriza para comprarla �l mismo
y siempre le reembolsar�. Finalmente, en t�rminos de contratistas gerentes, no
presento con contratistas que no se revelan cuando se programa que trabajan.
Entiendo que las cosas subir�n a veces y que otros empleos pueden atropellar, pero
si un contratista llega consecuentemente tarde o no se revela durante un d�a entero
a la vez sin avisarme, le sustituir� felizmente. Recuerde, es SU jobsite, y debe
mantener el control de ello. Si sus contratistas saben que pueden andar por todas
partes de usted, absolutamente van.

Planee Sus Horarios Sinceros Esto va junto con mis puntos desde encima. La
planificaci�n de un horario con adelanto no es buena s�lo para usted y su proyecto,
pero tambi�n es bueno para guardar a sus contratistas felices. Pagan a contratistas
s�lo cuando trabajan, y si su falta de planear para el futuro hace que sus
contratistas pierdan d�as del trabajo, ser�n mucho menos motivados para trabajar
para usted en el futuro. Salgo de mi manera de asegurar que mis horarios de
proyecto se engranen hacia la optimizaci�n del tiempo de mis contratistas. Por
ejemplo, mi pintor tiene un equipo grande que puede entrar y abordar tanto el
interior como exterior que pinta en aproximadamente tres d�as. Parecen a una
m�quina bien engrasada - una vez que se pongan yendo, apenas se paran para comer o
dormir hasta que el trabajo se complete. Pero, el proceso entero se har�
descarrilar si no pueden trabajar en el interior y el exterior simult�neamente o si
tienen que compartir la propiedad con otros contratistas mientras trabajan. Cuando
esto pasa, su trabajo puede tomar dos veces m�s mucho tiempo, y cada uno se
frustra. De este modo, para optimizar su tiempo, me aseguro que no los programo
para comenzar a trabajar hasta que tanto el interior como el exterior est�n listos
para la pintura y nunca tendr� otros contratistas que trabajan en la casa mientras
son. Haciendo esto para ellos, no s�lo son felices y optimizan su funcionamiento
(ganancia) tiempo, pero soy feliz tambi�n porque mi proyecto circula tan pronto
como sea posible. Una cosa que me gusta hacer a principios de un proyecto complejo
es crear un horario, imprimirlo en un pedazo de papel grande y fijarlo en el sitio
de trabajo. Estos camino, los contratistas siempre saben cuando se programa que
est�n en el trabajo y nunca hay confusi�n. Tambi�n permite que los contratistas
coordinen entre s� y aseguren que mi director de proyecto sea consciente del
horario tambi�n.

A prop�sito, los horarios no se deber�an arreglar s�lo en la pared de la casa,

tambi�n se deber�an hacer la parte de los contratos que tiene con sus contratistas.
Mientras el horario en el contrato no necesariamente se tiene que tan detallar como
el horario crea para el proyecto, deber�a en muy lo menos tiene una fecha de inicio
y una fecha de finalizaci�n.

Prep�rese para Dependencias Uno de los modos m�s r�pidos de hacer descarrilar un
proyecto no es coordinar correctamente a dos contratistas quien dependiente el uno
en el otro para completar sus empleos. Por ejemplo, a menudo haremos entrar a
nuestro electricista a principios del trabajo de mejorar la distribuci�n de energ�a
el�ctrica o sustituir el panel el�ctrico. Desde un punto de vista de programaci�n,
ya que el electricista se encajonar� a un �rea de la casa haciendo esto, parecer�a
razonable que tambi�n podr�a tener otros contratistas en la casa que trabaja al
mismo tiempo. Pero, el electricista necesitar� generalmente el poder apagado
completando una mejora del servicio, y esto significa que otros contratistas no
ser�n capaces de usar sus herramientas el�ctricas y pueden no tener mucha luz. Esto
puede ser frustrante para sus contratistas si no estuvieran preparados con
adelanto. A veces, los contratistas no pueden entrar en la casa durante alg�n
per�odo de tiempo - por ejemplo, mientras los pisos de madera dura todav�a son
mojados o mientras el nuevo acabador de la tina trabaja con productos qu�micos
c�usticos. Incluso situaciones donde un contratista trabaja dentro y el otro
trabaja fuera puede causar problemas - por ejemplo, si su fontanero fija la l�nea
principal fuera y necesita el agua apagada al mismo tiempo sus tipos sheetrock
necesitan el agua para hacer sus empleos dentro. Cualquier tiempo tiene una
situaci�n donde un contratista puede esperar a otro contratista o un contratista no
puede completar su trabajo debido a lo que otro contratista hace, arriesga de
toparse con problemas. Si es nuevo a reconstituir y no tiene un GC para ayudarle a
coordinar estos tipos de dependencias, deber�a ser conservador y s�lo programar a
contratistas uno por uno, o s�lo cuando sabe que no entrar�n en el camino de cada
uno. Una vez que consiga m�s experiencia, y una vez que sus contratistas se
acostumbran a la colaboraci�n, �stas son cosas que se pueden planear para el
sincero y que sus contratistas deber�an ser hasta capaces de resolver juntos cuando
las situaciones se levantan.

Sepa Quien Suministra Que Materiales Algunos rehabbers quieren el control total
sobre su dinero y materiales, y proporcionar�n todo ellos mismos - de trastos
viejos al material para techar de materiales a l�mparas y fontaner�a de encuentros.
Algunos rehabbers son s�lo la parte de enfrente - quieren que sus contratistas
suministren todo, por tanto no tienen que tratar con ella. Cuando viene a su
reconstituye y c�mo trata con materiales, tiene que decidir lo que es correcto para
usted. Aqu� est� c�mo lo hago:

Para los comercios principales (fontaner�a, el�ctrica, AC de HV, material para

techar, carpinter�a, pintura, apartadero, etc.), hago mis contratistas proporcionar
todos �los materiales de construcci�n� y hacerlos incluirlo en su oferta. Los
materiales de construcci�n incluyen: trastos viejos, clavos/sujetadores,
sheetrock/tape/mud, pintura, techando materiales, hormig�n/mortero, etc.
Proporciono todos los materiales del �fin�. En otras palabras, proveo: l�mparas,
sondando encuentros, aplicaciones, puertas, manijas, interruptores/platos, etc.
Cuando viene a los comercios de la especialidad, generalmente tengo un acuerdo
separado con cada contratista. Para los gabinetes y contracumbres, tengo un
contratista que provee los gabinetes y contracumbres que especifico y los instala.
Igualmente para puertas de garaje y abridores - tengo una compa��a de la puerta de
garaje que suministrar� lo que la especifico e instalo ellos mismos. E igualmente
para el suelo de la madera dura - especifico el tipo de madera y luego mi tipo
tendr� cuidado de materiales e instalaci�n. Para la alfombra, consigo grandes
precios de la alfombra de mi proveedor, por tanto proporcionar� el material de la
alfombra y mi contratista s�lo proporciona el trabajo. �stos son los tipos de cosas
de las cuales deber�a hablar y negociar con sus contratistas antes de que el
trabajo comience y asegure que est� claro (incluso en los contratos) quien
suministra que. En general, recuerde que si el contratista va a suministrar
materiales como la parte de su oferta, y es hasta �l que materiales usar, usar�
generalmente lo que es el m�s barato. Esto podr�a ser fino para cosas como trastos
viejos y sujetadores, pero probablemente no quiere a su contratista que elige sus
l�mparas o aplicaciones basadas en el precio solo. Para los materiales proveo, me
gusta conseguir la mayor parte de la materia de una tienda (Home Depot es
actualmente mi ir - para colocar), y tendr� la tienda entregan todo al mismo tiempo
derecho al proyecto.

Nunca la Paga Delante Del Trabajo Esto Se ha Completado Muchos contratistas le dir�
que no pueden comenzar en su proyecto hasta que les pague alguna cantidad del coste
total sincero. Entonces, le tendr�n continuamente les pagan en todas partes del
proyecto de asegurar que siempre haya pagado m�s que el trabajo que se ha
completado. �Esto es hacia atr�s! Si sus contratistas alguna vez se van el trabajo
o no pueden revelarse para el trabajo, ha pagado m�s que el trabajo esto se ha
completado, y PIERDE EL DINERO. En cambio, sus contratistas deber�an trabajar
delante de sus pagos, no al rev�s. Este camino, si el contratista decide no
revelarse, se hace al menos un poco del trabajo gratis y PIERDE EL DINERO. Si el
contratista insiste en no arriesgar de usted el no pago, entonces ofrezca pagar
muchas instalaciones. Por ejemplo, en el caso m�s extremo, puede pagar al
contratista al final de cada d�a para el trabajo que se complet� ese d�a. Esto
asegura que el contratista nunca se tenga que preocupar de la p�rdida de la paga de
m�s del un d�a a un inversionista poco escrupuloso que no paga, y puede asegurar
que si el contratista alguna vez no se revela, no sea ning�n dinero. Seguramente,
habr� casos donde los materiales son una parte considerable del contratista total

el coste (como la adquisici�n de un tejado sustituido u hoja que mece una casa
entera), en que el contratista querr� correctamente que alg�n pago en adelanto
asegure que no compre un manojo de materiales �l nunca se paga por. En estos casos,
puede consentir en pagar los materiales sinceros, sino tambi�n asegurar que el
contratista entregue los materiales a la propiedad el mismo d�a. Otra vez, esto
proteger� ambos lados.

Aseg�resele Visita el Jobsite el Mejor caso, usted o alguien en su equipo de

gesti�n estar� en la propiedad cualquier tiempo un contratista trabaja all�.
Lamentablemente, esto no siempre es realista, y si tiene un equipo confiado que ha
trabajado con en el pasado, esto ni siquiera puede ser necesario. Pero, si no va a
estar en la propiedad de jornada completa, aseg�rese que al menos factura unos
tiempos de la pareja por d�a - en visitas de sorpresa. Demasiados inversionistas
avisar�n a sus contratistas exactamente cuando estar�n en la propiedad. Por
ejemplo, encontrar�n al tipo del gabinete a las 9:00 para dejarle en la casa, y
luego decir, �estar� de vuelta a las 14:00 para confirmar y ver si necesita algo�.
Mientras esto no importar� con contratistas buenos, si tiene uno malo, le ha dado
ahora la informaci�n que tiene que aflojar para las horas de la pareja siguientes o
ir el fin otro trabajo abajo la calle. S� que esto parece rebuscado, pero hay
muchos contratistas que sobrerreservan sus horarios y usar�n cualquier oportunidad
pueden para hacerla parecer que est�n en dos sitios inmediatamente. Realmente malo
no atornillar� s�lo horarios haciendo esto, tambi�n har�n el dinero extra. Quiere
estar seguro que sus contratistas trabajan cuando no est� alrededor, y que trabajan
en SU proyecto. Para evitar problemas, no diga a sus contratistas cuando visitar�
el sitio y no es consecuente. Por ejemplo, si siempre se detiene brevemente en el
almuerzo y despu�s del trabajo, toma un almuerzo tard�o de vez en cuando para
guardar a sus contratistas en sus dedos del pie. O env�e a un amigo para verificar
el progreso de vez en cuando si no lo puede hacer usted mismo.

En el primer Signo del Problema, no Dude en Despedir a Un Contratista Mientras

puede ser un dolor en el trasero para tener que encontrar un reemplazo mediados del
proyecto, es mucho peor para tener que tratar con un contratista malo para cierto
tiempo. El error m�s grande que veo rehabbers hacer no se deshace de contratistas
malos bastante r�pidamente. Racionalizar�n esto el contratista se mejorar� (conf�e
en m�, los contratistas no cambian), o que el proyecto es casi terminado y no
contratar�n s�lo al contratista en el futuro. En mayor�a de los casos, si el
contratista no hace el trabajo temprano en el proyecto, las cosas empeorar�n s�lo
(�no mejor!) como el proyecto pasa. M�s, un contratista malo s�lo no har� da�o a su
parte del proyecto, pero tambi�n afectar� la moral del resto del equipo, quienes
tratan s�lo de terminar por tanto pueden pasar en el siguiente trabajo.

D�jeme dejarlo en esto: Si tiene alguna duda sobre un contratista, vaya encuentran
el otro. Hay muchos grandes contratistas ah�, y no vale sus frustraciones para
pegarse con uno quien no es tan grande.

El cap�tulo 17: �reactivo o FSBO?

Bien, ha manejado con �xito a sus contratistas a trav�s de la rehabilitaci�n en su
propiedad. �Est� ahora un paso m�s cerca al recogimiento de su pago D�jenos venden
esta casa! Mientras generalmente prefiero usar a un corredor de bienes ra�ces
autorizado para vender mis propiedades (para m�, esto ser�a mi esposa), tambi�n hay
algunas situaciones donde la venta de su propiedad usted mismo� com�nmente ped�a
la venta Por el Due�o o FSBO� tiene sentido. En este cap�tulo, voy a hablar del
valor de tener un grande corredor de bienes ra�ces, que los tipos de las tareas que
el agente deber�a llevar a cabo para usted, y cuando podr�a encontrar que hacerlo
usted mismo es la alternativa preferible.

El valor de un agente bueno

En primer lugar, es importante entender el papel de un agente cuando viene a la
venta de su propiedad de la inversi�n. Mientras la venta de una propiedad de la
inversi�n no es todo que diferente de vender cualquier otra pieza de bienes
inmuebles, hay algunos aspectos �nicos. Por ejemplo, su propiedad ser� con la mayor
probabilidad vacante, tanto m�s cuidado se tiene que tomar para mantener el
mantenimiento y asegurar que los showings se hagan bien. En segundo lugar, porque
los compradores a menudo tendr�n preguntas sobre reparaciones que se hicieron y
mejoras que se hicieron en una propiedad reconstituida, el agente tiene que
entender los fundamentos de renovaci�n y los detalles de su renovaci�n particular.
Esto todo aparte, d�jeme dividir las tres �reas principales que uso para evaluar un
reactivo del listado para determinar si est�n bastante bien para tratar de vender
mis acuerdos:1. 2. 3. El listado y Negociaci�n de Mercadotecnia que Se pone a la
Mesa de Cierre

El listado y Mercadotecnia La primera responsabilidad del agente del listado

realmente es poner su propiedad sobre el MLS (lo ponen en una lista) y sacar la
palabra a cada potencial comprador que est� disponible e imponente (mercadotecnia
esto). Aqu� est�n algunas cosas que deber�a buscar de un agente cuando viene a
Listado y Mercadotecnia su propiedad:

Fijaci�n de precios exacta: Quiz�s uno de los aspectos m�s importantes de ser un
Agente del Listado es la capacidad de determinar exactamente por cu�nto una
propiedad se vender�. Si sobrestima, corre el riesgo de no conseguir ninguna
oferta, dejando al listado hacerse �a�ejo� y por �ltimo evitar de usted hacer su
ganancia. Si subestima, deja el dinero en la mesa que deber�a entrar en el bolsillo
del vendedor. Los grandes agentes saben c�mo valorar exactamente una propiedad; los
a�n mejores agentes le pueden decir cuanto tiempo m�s o m�s corto la propiedad se
sentar� si ajusta su precio, permiti�ndole hacer su propio an�lisis de costo-
beneficio en la decisi�n de fijaci�n de precios. Gran Listado: Cualquiera puede
escribir unas palabras grandiosas sobre su propiedad y lanzar media docena de
cuadros medios. Un grande agente reconoce que el listado es la oportunidad superior
de hacer una primera impresi�n excelente en sus compradores. El objetivo es
excitarlos sobre la vista de la propiedad s�lo de mirar el listado. Si se excitan
con la vista de la propiedad y tienen un d�a o dos para pensar con mucha ilusi�n en
ello, comienzan a aumentar un accesorio emocional en su cabeza. De este modo,
mientras pueden mirar varias propiedades antes de suyo, suyo es el que en el cual
pensan con mucha ilusi�n. Un grande agente sabe c�mo escribir la copia del listado
para unirse realmente con compradores y sabe c�mo tomar cuadros (o contratar a
alguien para tomar cuadros) que presentan un factor WOW en el listado. Showings que
se pone: Por 300$, puede poner su propiedad en una lista usted mismo en el MLS
utilizaci�n de un servicio del listado de la tarifa fija. De este modo, no se
enga�e en creer que necesita a un agente para conseguirle en el MLS, o que un
agente est� bien s�lo porque le consiguen showings basados en su listado de MLS.
Los grandes agentes tienen una red de otros agentes que trabajan con cada vez que
consiguen un nuevo listado a fin de vender la propiedad, encuentre a compradores
apuntados, etc. Si puede esperar conseguir showings 5-10 el primer fin de semana
s�lo de poner la propiedad en una lista en el MLS, deber�a esperar showings 20-30
si tiene un grande agente. Preparaci�n Para Showings: los grandes agentes no dejan
cosas de ocurrir. Por ejemplo, en nuestro negocio (donde mi esposa es el agente
para nuestras propiedades), guardamos cada casa en un sistema de alarma port�til.
Una raz�n hacemos esto es proteger nuestra inversi�n. Pero la raz�n m�s grande
consiste en que queremos asegurar que los agentes del comprador nos tengan que
llamar y avisarnos antes de QUE muestren la propiedad (nuestro listado pide durante
30 minutos el aviso por tanto podemos apagar la alarma). Esto nos da el tiempo para
enviar a uno de nuestros empleados a la propiedad de encender las luces, abrir
cegar, verificar que la temperatura, para rellenar los ambientadores perfumados, se
asegura que hay aviadores y los contratos en blanco en el contador, aseg�rese que
no hay basura en el patio, etc. Esto asegura que cada sola exposici�n haga la
primera impresi�n mejor posible en el comprador. La solicitaci�n de Ofertas y
Adquisici�n de Reacci�n: Cualquier agente le puede decir que ten�a 10 showings
durante la semana pasada. Un grande agente sabe c�mo cada uno de los showings fue,
lo que al comprador (y el agente) le gust� y no le gust�, si una oferta es pr�xima
o no, y otra informaci�n pertinente a la venta. �C�mo hace el agente esto?
Simple... recogen el tel�fono y llaman al agente del comprador para la reacci�n
unas horas de la pareja

despu�s de la exposici�n. No le puedo decir el n�mero de inversionistas que digo

con qui�nes dicen que no pueden conseguir una oferta, y cu�ndo pregunto que cosas
negativas los compradores han notado, dicen, ��C�mo sabr�a?� Evaluaci�n de
Progreso: No cada exposici�n va a causar una oferta. Esperamos que si la propiedad
se valora correctamente, conseguir� una oferta dentro de los 3 o 5 primeros
showings, pero a veces, hasta que no pasa. Cuando esto no pasa, la tarea importante
es averiguar por qu�. Un grande agente ser� capaz de usar los datos del mercado y
reacci�n que han conseguido para determinar esto. �Necesita la propiedad una ca�da
de los precios? �Necesita una cerca alrededor del traspatio para proteger la basura
en el patio del vecino? �Se necesita s�lo m�s tiempo y una pareja m�s showings?

La negociaci�n de la Negociaci�n es la segunda �rea principal donde evaluar� un

reactivo. Mientras hay muchas �reas de vender bienes inmuebles que requieren la
negociaci�n fuerte, voy a concentrarme dos. El primer negocia un contrato inicial
con un comprador. Conozco a muchos inversionistas que creen que son grandes
negociadores y quienes insisten en hacer la negociaci�n de la oferta ellos mismos.
Pero, en realidad, como el vendedor, no conviene probablemente tambi�n negociar su
propia venta de la propiedad como alguien que menos emocionalmente se relaciona y
se inviste en la propiedad. Hay dos riesgos que una persona emocionalmente
invertida se vuelva negociando sus propios acuerdos:1. supervalorando el Acuerdo
supervalorando el acuerdo, supongo que muchos vendedores creen que sus propiedades
valen m�s que realmente son; o demasiado emocionalmente se invierten en la
propiedad de reconocer una oferta justa. Por ejemplo, es el primer fin de semana en
el mercado para su propiedad reci�n reconstituida, y espera s�lo esa oferta del
precio completo de la primera persona que anda a trav�s de. Sorpresa, el primer
comprador hace una oferta $20 mil debajo del precio de cat�logo. Es seguro que la
casa vale precio completo, por tanto responde con el precio completo. El comprador
aumenta su oferta a $10 mil debajo de la lista. Otra vez responde con el precio
completo. El comprador - enoj� esto no quiere desplazar hasta - se aleja. Quiz�s
esto era un movimiento bueno de su parte, y conseguir� esa oferta valorada del modo
lleno de la siguiente exposici�n. O, quiz�s perdi� la �nica oferta que terminar�
por conseguir durante las pr�ximas 6 semanas. Un grande agente ser�a capaz de poner
esa oferta espec�fica con la perspectiva para usted y puede haber sido capaz de
salvarle ese acuerdo. Por ejemplo, quiz�s $10 mil menos que la lista todav�a eran
una gran oferta, y s�lo no lo pod�a ver porque fue cegado por el entusiasmo. O
quiz�s el agente habr�a visto un poco de aspecto del acuerdo - adem�s del precio -
que podr�a haber concedido al comprador

sin dejar caer el precio. Regardless, el hecho que tan se excit� con el primer fin
de semana en el mercado y una venta potencial puede haber nublado su juicio cuando
vino a la negociaci�n de esa oferta. Un grande agente no dejar�a a esto pasar. 2.
Subvalorar el Acuerdo Del extremo opuesto del espectro es aquellos inversionistas
que quieren rendirse demasiado en la negociaci�n porque no reconocen el valor de su
propiedad. (A menudo caigo a esta trampa yo mismo.) �ste es el vendedor quienes
consiguen una oferta el primer fin de semana en $20 mil debajo del precio de
cat�logo y quieren brincar a ello. Quiz�s no quieren hasta presentar una
contrapropuesta por miedo de la p�rdida del comprador. Mientras estos vendedores a
menudo vender�n sus casas r�pidamente, tienden a dejar mucho dinero en la mesa que
podr�a haber ido directamente en sus bolsillos. Un grande agente le avisar� cuando
se venda corto, y le empujar� a ponerse m�s, aun si a�ade un peque�o riesgo. De
hecho, muchos inversionistas son cautelosos de la negociaci�n, sobrestimando el
riesgo de perder un acuerdo. �En casos aplicables, un grande agente le recordar�
que el comprador espera una contrapropuesta, y si acepta sin hacer un, se puede
preguntar lo que es incorrecto con la propiedad si quiere dejarla tan f�cilmente!

De este modo, cuando viene a la negociaci�n de una oferta, un grande agente es

inestimable. No s�lo un grande agente es un negociador fuerte, pero un grande
agente tambi�n es capaz de convencerle cuando no piensa claramente cuando viene a
su t�ctica de negociaci�n. La segunda pieza del rompecabezas de negociaci�n con el
cual los grandes agentes ayudan es despu�s de la inspecci�n y al final de per�odo
de diligencia debida. A menudo, los compradores volver�n con una lista de
�demandas�� quiz�s se dirige, adiciones (como una nueva cerca), o hasta una
disminuci�n en el convenido el precio de la casa. Un grande agente ha sido a trav�s
de este proceso muchas veces y sabe cuando un comprador pesca s�lo concesiones y
cuando un comprador est� seriamente en peligro de alejarse del acuerdo si no
consigue lo que quiere.

La adquisici�n a la Mesa de Cierre que Consigue su propiedad seg�n el contrato es

una cosa, y realmente la adquisici�n a la mesa de cierre es el otro. Sobre todo en
este mercado donde el pr�stamo es apretado, los compradores son escamosos, y los
profesionales de bienes inmuebles buenos est�n en la escasez de oferta, un alto
porcentaje de acuerdos est�n en peligro de la ca�da del dep�sito si los agentes no
hacen sus empleos bien. Aqu� est�n algunas cosas que hacemos en nuestro negocio
para asegurar que cada propiedad se ponga a la mesa de cierre. Incluso los mejores
agentes pueden no ser tan persistentes como esto (y esto es no necesariamente una
cosa mala), pero los mejores agentes har�n tanto de esto si es necesario para
cerrar el acuerdo: Adquisici�n de Valoraciones Pedidas: Un grande agente se pondr�
en contacto con el agente de bolsa/prestamista de la hipoteca del comprador unos
d�as de la pareja despu�s de un contrato de adquisici�n. El primer pedido del
negocio es

la adquisici�n de una valoraci�n pedida, y grandes agentes se asegurar� que esto se

hace r�pidamente. Si se necesitan 2 semanas para conseguir la valoraci�n, y luego
la valoraci�n entra bajo, esto es 2 semanas gastadas. Me aseguro que una valoraci�n
se pide 48 horas despu�s del contrato firmado. Si toma m�s largo que esto, s� que
el agente de bolsa o el comprador mienten c�mo calificado deben comprar (y
necesitan m�s tiempo antes de que quieran pagar esa valoraci�n). Est� presente para
la Valoraci�n: Esto puede ser el aspecto m�s importante de un acuerdo estos d�as -
conseguir de la valoraci�n entrar al precio del contrato. Un grande agente estar�
presente o para la valoraci�n o pedir� que usted sea (con comps en su mano). En
nuestro caso, tomamos al agente lockbox de la puerta de modo que si el tasador se
revela sin nadie que nos dice, nos tenga que llamar para entrar (la mayor parte de
tasadores usan la misma llave lockbox como agentes). Cuando un tasador nos llama de
la propiedad, le decimos que tenemos la llave y atropellaremos el derecho. Por
suerte, generalmente nos informamos de antemano por tanto podemos estar all� con
comps en mano, listas de renovaci�n, etc. Las valoraciones pueden de triunfo o de
fracaso un acuerdo, y otra vez, un grande agente no deja nada para ocurrir. Est�
presente para la Inspecci�n: nunca esperar�a que mi agente est� presente para la
inspecci�n de un comprador (y, ni si usted), pero un grande agente recomendar� que
sea y har� todo que puede para conseguir que el comprador concuerde con ella. Estos
camino, sabr� de antemano con qu� el comprador probablemente volver� solicitando
reparaciones. Lo que es m�s importante si el inspector sube algo que piensa puede
ser confuso para el comprador (y que piensa podr�a concernir al comprador
innecesariamente), puede pedir que el derecho de preguntas principal en el mismo
momento consiga que el inspector clarifique y haga al comprador sentirse m�s
c�modo. Por supuesto, si el comprador realmente no le quiere all�, deber�a respetar
sus deseos y no ir. La adquisici�n del Cierre Previsto: Seguramente esto parece a
un art�culo f�cil. Pero, en realidad, es UNO GRANDE. El agente medio esperar� hasta
unos d�as o una semana antes de la fecha l�mite del contrato para programar una
fecha l�mite espec�fica y tiempo. Un grande agente reconoce que una fecha firme y
la ranura de tiempo ayudar�n a cada uno a quedarse el horario. Nuestro proceso es,
48 horas despu�s del contrato finalizado, llamamos al abogado de cierre y nos
ponemos el cierre puso el calendario. Mientras esta fecha puede cambiar (�con
esperanza se tiran en m�s pronto!), cuando hace programar algo realmente, hace a la
gente que se concentra en golpear esa fecha. Conf�e en m�, conseguir� mucho m�s
cooperaci�n del prestamista cuando diga, ��Son nosotros todav�a en el horario hacia
el 18 de agosto a las 15:30?� que si diga, ��Todav�a vamos mediados de agosto de
�xito para este cierre?� Comunicaci�n: los grandes agentes se sobrecomunican. No
deber�an haber m�s de 72 (preferentemente 48) horas que van por mientras est� seg�n
el contrato que su agente no llama o le env�a por correo electr�nico. Aun si s�lo
es para decir, �Nada nuevo... todo en la pista�. Si su agente sabe que va a tener
que darle un estado cada pareja d�as, significa que tambi�n sabe que tiene que
conseguir el estado al menos cada pareja d�as. Si esto significa llamar al agente
de bolsa, el procesador, el agente del comprador, el abogado de cierre, etc., un
grande

el reactivo se mantiene en contacto con cada uno, todo el tiempo. �stos son mis
criterios b�sicos para un corredor de bienes ra�ces y aquellos que hacen m�s o
todas estas cosas bien son los agentes que quiere en su equipo. No s�lo le hacen
por �ltimo m�s dinero seg�n cada acuerdo (quiz�s hasta bastante para cubrir el
coste de la utilizaci�n de ellos), pero le salvar�n horas innumerables, dolores de
cabeza innumerables, y noches insomnes innumerables. Tenga estas cosas en cuenta
mientras que sigue leyendo este cap�tulo y como considera si quiere que un agente
le represente o si prefiere tratar de vender sus casas usted mismo.

Cuando considerar �para la venta por el due�o�

Muy raramente recomiendo a inversionistas que debieran intentar vender a su para
venta por due�o (FSBO) de la propiedad, pero hay una situaci�n cuando creo no s�lo
es un corredor de bienes ra�ces no necesario, pero cuando un corredor de bienes
ra�ces probablemente har� m�s da�o que bien. Y esto es cuando planea revender su
propiedad a otro inversionista a diferencia de una venta al por menor buyer/owner-
occupant. Al revender a un inversionista, hay muchas avenidas de mercadotecnia
disponibles para usted que estar� casi tan bien como el MLS - incluso sitios
secretos en l�nea (p.ej. Craigslist.org), las reuniones de la asociaci�n del
inversionista de bienes inmuebles, mayoristas locales que tienen compradores y
gesti�n de redes s�lo general con otros inversionistas que se pueden interesar en
la propiedad o conocer a alguien m�s que podr�a ser. Mientras el listado en el MLS
puede ser ventajoso (ver la siguiente secci�n en �Listados de la Tarifa fija�), no
creo que el funcionamiento con el agente de la lista de inmuebles t�pico sea a su
ventaja cuando su comprador objetivo es un inversionista. La raz�n de esto consiste
en que los agentes de la lista de inmuebles m�s tradicionales no entienden c�mo los
compradores del inversionista analizan un acuerdo, y muy pocos corredores de bienes
ra�ces en general dicen la lengua de la inversi�n inmobiliaria. La utilizaci�n de
un corredor de bienes ra�ces t�pico para vender sus propiedades espantar� m�s
probablemente a compradores del inversionista potenciales que los atraen. Sin
embargo, si realmente necesita ayuda la mercadotecnia su propiedad a
inversionistas, trate de encontrar a unos agentes del comprador de la pareja que se
especializan en el funcionamiento con inversionistas - mientras estos agentes
probablemente no querr�n poner la propiedad en una lista para usted, muy bien
pueden tener un inversionista en su red que busca propiedades. La otra ventaja de
ir directamente a los agentes de los compradores consiste en que s�lo tendr� que
pagar un lado de la comisi�n del acuerdo, ya que no paga a un agente para poner en
una lista y vender la propiedad.

�Y listados de la tarifa fija?

En primer lugar, d�jeme definir cual un listado de la tarifa fija es. Durante los
a�os del �ltimo par, los corretajes han aparecido lo que se especializa en la ayuda
de vendedores ponen sus propiedades en una lista y vendido en el MLS para un muy
precio bajo (por lo general un precio fijo de entre 250-750$). A menudo llaman a
estos agentes de bolsa �agentes de bolsa de descuento� y sus servicios del listado
del precio fijo por lo general se refieren como listados de la tarifa fija.

Los listados de la tarifa fija se diferencian de listados del �servicio completo�

tradicionales en esto el servicio del listado de la tarifa fija generalmente s�lo
incluye el listado de MLS. Si el vendedor quiere servicios adicionales, tienen que
pagar a aquellos. Aquellos servicios adicionales pueden incluir: Entre el Agente
inmobiliario del Patio Lockbox Photographs de la Propiedad para Poner Llamadas
telef�nicas de Toma en una lista de Casas en exhibici�n de Compradores/Agentes que
Negocian la Coordinaci�n de Cierre de Preparaci�n del Contrato de Ayuda

Despu�s de todos estos gastos adicionales, el vendedor paga mucho m�s que el precio
bajo al principio cre�an que pagaban. De hecho, he o�do que algunos servicios del
listado de la tarifa fija afirman que - en total - el vendedor medio que usa un
listado de la tarifa fija pagar� por �ltimo aproximadamente el 7% del precio de
venta en comisiones y honorarios. Esto es 1% m�s que la estructura de la comisi�n
t�pica para un listado del servicio completo. �En otras palabras, los listados de
la tarifa fija a menudo cuestan a vendedores m�s, no menos! Adem�s, en mi
experiencia, a los agentes del comprador no les gusta t�picamente tratar con
listados que son la tarifa fija, y a menudo conducen a sus compradores lejos de
cualquier propiedad puesta en una lista con una tarifa fija o rebajan al agente de
bolsa. Hay muchas razones de esto:1. el corretaje de la tarifa fija grande en mi
�rea (uno de los corretajes m�s exitosos en el pa�s, a prop�sito) se conoce por el
servicio muy pobre. A muchos agentes no les gusta tratar con ellos o sus clientes;
Los vendedores que usan servicios del listado de la tarifa fija a menudo son menos
sensibles que un agente del listado, que tiene sentido porque un agente del listado
tiene el trabajo de ser sensible. A los agentes con compradores serios no les gusta
tener que tratar con vendedores no sensibles o agentes del listado; Showings puede
ser a veces dif�cil, ya que hay no siempre el reactivo lockboxes en las casas, los
agentes tienen que hablar con el propietario que puede ser a veces dif�cil, etc.; a
los Propietarios les gusta seguir al agente y comprador alrededor - a los agentes
de los compradores (y compradores) REALMENTE no les gusta esto; los agentes de los
Compradores realizan que deber�an hacer alguna posesi�n de mano del vendedor a
trav�s del proceso si la tarifa fija lister no proporciona ning�n apoyo de la parte
trasera. Los agentes de los compradores hacen ya mucho trabajo del corretaje para
ayudar a su comprador, por tanto no quieren tener que hacer el trabajo del reactivo
del listado

2.

34. 5.

tambi�n. Por �ltimo, si decide venderse a trav�s de un servicio de la tarifa fija,

puede perder a algunos potenciales compradores que nunca se pondr�n para ver su
casa. Tambi�n, s�lo para remodelar algunos datos de mi propia experiencia: Por lo
que podemos contar, no hay demasiada diferencia entre mis capirotazos y aquellos de
nuestros competidores. Los precios de cat�logo iniciales entre nuestras propiedades
y nuestros competidores son generalmente sobre lo mismo en nuestra �rea. El bulto
de las diferencias est� en el acabamiento que remodela, la organizaci�n, la
mercadotecnia y ventas; y todas estas cosas puramente se atribuyen a mi agente que
pone en una lista (quien maneja todas estas cosas). En otras palabras, mi agente
que pone en una lista (quien resulta ser mi esposa) es m�s o menos la �nica
diferencia entre el producto que ofrecemos y el producto que nuestros competidores
ofrecen - todo lo dem�s es m�s o menos commoditized en nuestro mercado y a nuestro
punto de precios. De este modo, la comparaci�n de DOM y precios de venta entre
nuestros capirotazos y los capirotazos de nuestro competidor es una manera bastante
buena de determinar el valor del agente del listado. Basado en mi investigaci�n,
las propiedades remodeladas que compiten con nuestra tienen un DOM de
aproximadamente 50 d�as con ventas a aproximadamente el 85% del precio de cat�logo.
Conseguimos nuestras propiedades seg�n el contrato en un promedio de 17 d�as y en
un promedio del 96% del precio de cat�logo. Esto significa que el valor que mi
agente que pone en una lista trae sobre los agentes del listado de mis competidores
es la reducci�n aproximadamente del 65% de DOM y el aumento aproximadamente del 10%
de ingresos (probablemente traducci�n a en el aumento aproximadamente del 30% de la
ganancia). Y la mayor parte de nuestros competidores usan a un corredor de bienes
ra�ces, por tanto hacen probablemente un toque mejor que la tarifa fija. Mientras
esto es una muy peque�a muestra de datos, y hay probablemente la mayor parte de
otros factores que no se consideran aqu�, esto es bastante para tranquilizarme que
un grande agente vale lo que cobran, y un listado de la tarifa fija o FSBO vale
mucho, mucho menos.

El cap�tulo 18: organizaci�n

La organizaci�n implica preparar una casa para la reventa haci�ndolo parecer
atractivo a trav�s de disposici�n del mobiliario, accesorios, color y dise�o. Para
rehabbers quienes tratan de vender casas vacantes, la organizaci�n implica traer el
mobiliario, cuadros, camas, etc., para hacer la casa parecer vivirse en, que dar� a
compradores una conexi�n emocional con la casa y les ayudar� a prever a qu� podr�a
parecer una vez que se acerquen. Adem�s, la organizaci�n puede ayudar a destacar
los grandes rasgos de una casa minimizando los rasgos menos atractivos. Por
ejemplo, la organizaci�n puede ayudar a definir un espacio vac�o grande y tambi�n
ayudar a hacer un peque�o espacio parecer mucho m�s grande que es. Mi esposa y yo
somos ambos grandes fans de organizar nuestras propiedades. Mientras es dif�cil
proporcionar cualesquiera datos cuantitativos para apoyarlo, ambos nos convencemos
de que nuestra decisi�n de organizar a todos y cada uno de nuestras propiedades ha
contribuido enormemente a nuestro �xito en este negocio. Es bastante com�n para
compradores y sus agentes decirnos que la organizaci�n no era s�lo lo que los
atrajo a la propiedad en primer lugar (vieron los cuadros en el MLS), pero que la
organizaci�n con eficacia vendi� la casa. En este mercado, no creo que la
organizaci�n le ayude necesariamente a ordenar que los precios m�s altos de su
reconstituyan, pero realmente creo que ayudar� que vende sus propiedades mucho m�s
r�pidamente que sin la organizaci�n. Y cualquier tiempo puede reducir el n�mero de
d�as su propiedad se sienta en el mercado, m�s dinero que pondr� en su bolsillo y
menos tensi�n que tendr� en este negocio en general. Si decide que quiere organizar
su propiedad, tendr� que decidir sincero si quiere alquilar asombrar para manejar
todo o si quiere hacerlo usted mismo. �Un profesional se tambalea trae mucha
experiencia y maestr�a, pero si tiene un ojo bueno para el dise�o, entiende paletas
en color y colores complementarios y es un comprador de trato bueno, no por qu�
tratar de hacerlo usted mismo para ahorrar alg�n dinero? Sin embargo, la
organizaci�n es sobre el detalle, y si no tiene la habilidad de hacerlo usted
mismo, encuentre a alguien que puede, o hacer entrar a un profesional que puede
hacer todo esto r�pidamente y sin tensi�n.

La decisi�n si comprar o alquilar mobiliario

Si planea hacer su organizaci�n de usted, a alg�n punto va a tener que decidir si
preferir�a alquilar el mobiliario de una tienda del alquiler del mobiliario o si
preferir�a comprar el mobiliario de organizaci�n al contado. Esto es una pregunta
importante que tendr� muchas ramificaciones - si compra el mobiliario, tendr� que
tratar con movimiento y movimiento de gastos y tendr� que tratar potencialmente con
almacenaje y gastos de almacenaje. El movimiento y el almacenaje del mobiliario
a�ade extra arriba al proceso que puede no tener sentido si s�lo planea
reconstituir una o dos propiedades por a�o. Pero, si planea emprender al menos
cuatro proyectos por a�o, puede encontrar que - de un-it's de perspectiva
financiero digno tener su propio mobiliario. Si es un comprador inteligente, s�lo
deber�a tomar unel a dos reconstituye antes de que se haga m�s econ�mico para
comprar el mobiliario por su organizaci�n a diferencia del alquiler de ello. La
pregunta grande ser� que hacer con el

mobiliario entre proyectos. La mayor parte de personas almacenar�n el mobiliario en

una unidad de almacenaje, que aumenta el coste de tener el mobiliario y tambi�n
aumenta el coste de mover el mobiliario. Tratamos de hacer dos cosas de reducir
nuestros gastos y gastos m�viles:1. cuando tenemos el mobiliario suplementario que
sabemos que no necesitaremos durante varios meses, haremos o la organizaci�n para
otros inversionistas o alquilaremos el mobiliario a otros inversionistas. No s�lo
esto contiene almacenaje y gastos m�viles, realmente permite que nosotros hagamos
el dinero en nuestro mobiliario de organizaci�n. De hecho, querr�a estar seguro que
hemos hecho m�s dinero en nuestro mobiliario de organizaci�n organizando y
alquilando a otros que hemos gastado para el mobiliario en primer lugar. �Es una
otra corriente de ingresos entera para nosotros! Si generalmente tiene al menos un
proyecto que va siempre, siempre puede almacenar el mobiliario suplementario en el
s�tano o garaje de una casa que se somete actualmente a la renovaci�n. Si puede
llevar a cabo esto, puede eliminar la necesidad de una unidad de almacenaje, y si
usar� finalmente el mobiliario en la casa se almacena en, puede reducir gastos
m�viles tambi�n.

2.

Otra ventaja de poseer su mobiliario de organizaci�n consiste en que a menudo, los

compradores querr�n un poco del mobiliario como la parte de la adquisici�n de
viviendas. A veces vendemos el mobiliario poco a poco (por ejemplo, un comprador
pide comprar el canap� en la sala de estar); en aquellos casos, casi siempre
vendemos la pieza por m�s que lo que pagamos. Y a veces un comprador pedir� un
manojo de mobiliario, y lo negociaremos en el precio de compra de la casa; quiz�s
ofreceremos lanzar a todo el mobiliario para una oferta del precio completo. El
precio de venta m�s alto casi siempre pesa m�s que el coste del mobiliario
espec�fico que perdemos, por tanto esto es otra oportunidad de hacer el dinero
efectivo suplementario en el proyecto.

16 primeros consejos de organizaci�n

Hay muchos libros buenos ah� sobre la organizaci�n y c�mo preparar su casa para la
venta, pero tambi�n hay algunos consejos y las bromas que hemos aprendido
organizando m�s de 100 casas durante varios a�os pasados. Mientras cada consejo
puede no trabajar en cada casa, ser capaz de sacar la broma correcta en el momento
adecuado a menudo puede ayudar a convertir un cuarto medio en un cuarto imponente.

1. Limpie Esto realmente deber�a ir sin el refr�n, pero lamentablemente, en mi

experiencia, a menudo no hace. Antes de que alguna vez hasta piense en la
exposici�n de su propiedad, deber�a tener un encargado de limpieza profesional
entra y limpian su cumbre de la casa para profundizar. Cuando los compradores
piensan en una casa reconstituida, piensan �nuevos� y es su trabajo de satisfacer
esa expectativa.

2. Compre Peque�o & Enci�ndase La primera regla de organizar el mobiliario es

encontrar piezas que son ambos ligeras (se mover� esto a menudo) y peque�o (hace
los cuartos parecer m�s grandes). Sorprendentemente, es dif�cil encontrar
cualquiera de estas cosas, pero

si hace compras alrededor, se pueden encontrar. Mi esposa consigue la mayor parte

de nuestros materiales de organizaci�n en cuatro sitios: Mobiliario de la Firma
americano, una tienda del mobiliario peque�a, en la localidad pose�da llamada
Tierra del Mobiliario, Walmart y Craigslist. De hecho, la mayor parte del
mobiliario viene de Craigslist y la mayor parte de los accesorios vienen de
Walmart. Usamos Ikea para muchos art�culos en la primera casa, pero r�pidamente
realizamos dos problemas: las cosas que se re�nen dentro de un cuarto pueden ser
resistentes para salir del cuarto, y el mobiliario de Ikea es PESADO (�piense la
part�cula de fuerza industrial pesada del consejo!).

3. Caza de trato Ahora que tenemos m�s de una docena de juegos de organizar el
mobiliario, hemos aprendido c�mo comprar para una casa entera (mobiliario,
accesorios, cuadros, etc.) por aproximadamente 2500$. Mi esposa a menudo comprar�
cosas que se discontin�an, las piezas de los juegos m�s grandes donde otras piezas
se da�an, art�culos con peque�os rasgu�os o imperfecciones, etc. Hasta tiene
vendedores de tiendas la llaman cuando tienen �la� materia peque�a y barata
disponible, ya que saben lo que hace y lo que busca.

4. Camas falsas Para cosas como camas, en vez de un colch�n, puede usar dos
colchones de resortes o un colch�n de resortes bajo un colch�n de la explosi�n. Con
el consolador encima, no puede decir que no es una verdadera cama (ver el cuadro
abajo), pero es mucho m�s barato y mucho m�s f�cil a moverse que una verdadera
cama. Est� preparado, sin embargo, para reconstruirlo cada vez un comprador se
sienta en ello (que es aproximadamente 3 veces por semana).

5. Los rojos & Broncean nos gusta colorear la coordenada cada juego del mobiliario,
escogiendo un o dos colores que juntar�n la casa entera. Los colores que usamos
depender�n de las caracter�sticas de la casa (iluminaci�n, color de los pisos,
color de los gabinetes, etc.), aunque hayamos encontrado que los compradores son
sobre todo aficionados a rojos profundos y marr�n. La mayor parte de nuestras casas
ahora incorporan rojo y marr�n hasta cierto punto. Aqu� est�n unos ejemplos de la
pareja:

6. Use la Organizaci�n Para Esconderse la Organizaci�n de Defectos es una gran

manera esconder cualquier defecto menor en el cual el comprador podr�a arreglar por
otra parte. Por ejemplo, en el cuarto de ba�o en el cuadro abajo, hab�a un azulejo
rajado detr�s de las revistas y bajo la planta. Nos aseguramos que los compradores
sab�an sobre ellos despu�s de que el contrato se firm� (por tanto se podr�an echar
atr�s si fuera realmente un interruptor del acuerdo), pero impidi� a los
compradores concentrarse en ello cuando primero vieron la casa.

Aqu� est� otro ejemplo - en este cuarto, hab�a un peque�o, el rinc�n formado de una
manera rara que la mayor parte de compradores pensar�an se gasta espacio. En
cambio, encontramos el escritorio clasificado perfecto que destaca su uso potencial
como un espacio de oficina:

7. La Organizaci�n de uso Para Destacar la Organizaci�n de Positives es una gran

manera destacar a las mejores caracter�sticas de una propiedad tambi�n. Por
ejemplo, siempre que vendamos una casa con un dormitorio principal grande, nos
gusta destacar la talla del cuarto por la inclusi�n de un sof� y mesa:

8. Use tratamientos de la ventana

Nos gusta hacer cuartos sentirse m�s altos y las ventanas parecen m�s grandes que
realmente son con la colocaci�n de la cortina inteligente. En la casa en el cuadro
abajo, los techos eran s�lo aproximadamente 7 pies de alto; pero con la colocaci�n
de las varas de la cortina muy por encima de las ventanas, dibuja el ojo del
comprador adelante hacia arriba, enfatizando la altura del cuarto y haciendo los
techos parecer mucho m�s altos que realmente eran:

9. Muchos Compradores Ligeros aman ligero y brillante. Es simple traer la luz m�s
natural en sus cuartos al aumentar visualmente la talla y la prominencia de sus
ventanas colocando cortinas en las derechas y la izquierda de la ventana neta, m�s
bien que cubrir las propias ventanas. Esto enmarca las ventanas y los hace parecer
considerablemente m�s grandes y m�s sustanciales que realmente son, que realmente
apela a compradores. Aqu� est� un ejemplo:
10. Incluso M�s ligero Mientras la luz natural es la mejor, cualquier luz ayudar�.
Guarde sus ojos abiertos en tiendas como Home Depot, Lowe y Objetivo para 3 juegos
de l�mparas en los anaqueles de autorizaci�n - y �selos dondequiera que pueda en la
casa que organiza. �Hemos recogido unos juegos de tres - incluso una l�mpara de pie
y dos l�mparas de mesa - por aproximadamente 20$ por juego! Es bastante com�n para
las casas que organizamos para tener 10 + l�mparas en todas partes. Incluso mejor,
si usted o su agente tienen el tiempo para ponerse a la casa antes de que sus
compradores lleguen para una exposici�n, aclaren sus cuartos encendiendo cada sola
luz en en esa casa, aun si es soleado ya fuera. Esta peque�a broma, combinada con
toda la luz del sol que brilla en a trav�s de sus ventanas correctamente
organizadas, inspira a compradores y los deja con un alegre y feliz (en vez de
doomy y sombr�o) sentimiento. �Alegre y feliz traduce a un heck de una parte m�s
complaciente a escribir un contrato!

11. Las Mesas de cristal no es ning�n secreto que los espacios m�s grandes generan
precios de venta m�s altos. As� pues para lucir todo ese espacio que existe (o
realmente no existe) en grandes cuartos, las salas de estar y los comedores, usan
las mesas de cristal superiores. Esto tambi�n es una gran manera destacar nuevos
pisos de madera dura.

12. Use Espejos nos gusta usar muchos espejos. Literalmente permite que el
comprador se vea en la casa. No vaya por la borda - se pegan con simple y elegante
y no se equivocar�.

13. Proteja Su Alfombra Si ha instalado la nueva alfombra en la casa, dej� al

protector de la alfombra pl�stico. No s�lo impide a la alfombra hacerse manchado,
pero compradores m�ltiples han notado que el hecho que hicimos un esfuerzo de
proteger la alfombra indic� que probablemente tomamos el cuidado suplementario
renovando. Otra ventaja para

el pl�stico de la alfombra protector es que lo puede usar para definir

estrat�gicamente el �flujo� y pasajes peatonales a trav�s de la casa, que establece
un camino claro para compradores para seguir.

14. Use Mantas Mientras hablamos del suelo, recuerde que las alfombras son una
manera imponente de a�adir el inter�s visual con chapoteos del color, definir y
anclar su mobiliario para crear espacios espec�ficos en cuartos grandes, a�ada un
sentido de calor a azulejo y pisos de vinilo, y llame la atenci�n hacia sus maderas
duras reci�n terminadas o alfombrado reci�n instalado. Las alfombras no tienen que
ser caras para ser eficaces - de hecho, la mayor parte de nuestras alfombras vienen
de secciones de autorizaci�n estacionales en casa mejora y tiendas de la caja
grandes. �Cuando usado en el contexto correcto, las alfombras parecen a acentos de
ilustraciones para su suelo!

15. Tres es el N�mero m�gico Cuando viene al arte y dise�o, tres es un mucho com�n
n�mero. Teniendo tres art�culos en una mesa, tres cuadros en una pared, tres
almohadas en un canap�, etc. tienden a apelar visualmente. Cuando en la duda, use
agrupaciones de tres en su organizaci�n.

16. Dos Juegos de la Organizaci�n a menudo organizaremos cada casa dos veces. La
primera vez, organizamos para nuestros cuadros. Arreglaremos generalmente
mobiliario y accesorios en un camino que permite que nosotros consigamos el mejor
tiro del cuarto posible, sin preocuparse del equilibrio del cuarto entero. Para
cuadros, tenemos que mostrar todos los toques de luz del cuarto (ventanas,
guarniciones de alumbrado agradables, etc.) todos en un �rea peque�a. Pero, para
nuestro final

organizaci�n, queremos que el cuarto se equilibre, que a menudo requerir� que

nosotros traslademos la materia despu�s de que los cuadros se tomen.

El cap�tulo 19: diligencia debida del comprador

Si ha hecho todo bien a trav�s de este punto, probablemente no tom� demasiado mucho
tiempo para conseguir una oferta y negociar un contrato la venta de su casa. Pero,
hay todav�a mucho que tiene que pasar antes de que se ponga a la mesa de cierre.
Las dos barreras m�s grandes para despejarse para la mayor parte de ventas de la
casa estos d�as son la inspecci�n del comprador y la valoraci�n del comprador. En
este cap�tulo, voy a mencionar c�mo manejar y controlar ambos de estos procesos.
Tambi�n voy a hablar de algunos �gotchas� grandes para buscar tratando con la
financiaci�n de su comprador, como las cuestiones que financian ser�n el #1 razonan
que su acuerdo puede no calcular el modo que planea.

La preparaci�n para la inspecci�n del comprador

El comprador programar� probablemente su inspecci�n unos d�as despu�s del contrato
firmado. Esto es su �ltima oportunidad de asegurarse que la casa est� en la
condici�n pr�stina, que todo trabaja correctamente y que no hay preocupaciones de
seguridad excepcionales que un inspector podr�a decaer. Mientras es importante
haber verificado que todas las reparaciones se completaron correctamente antes de
la casa puesta en una lista para la venta, es doblemente importante que haga una
inspecci�n final al menos 24 horas antes del inspector que llega, de modo que pueda
identificar cualquier cuesti�n y conseguirlos fijado antes de la inspecci�n. Ya que
mi reconstituye, he creado una lista de comprobaciones de art�culos que pasar�
despu�s de que la rehabilitaci�n sea completa; y antes del inspector que visita la
propiedad. Mientras esta lista de comprobaciones no cubrir� todo que el inspector
busca, cubrir� los fundamentos; si el inspector encuentra que no complet� las
reparaciones b�sicas en una manera de calidad, escudri�ar� sobre todo mirando las
cuestiones m�s complejas. Tambi�n note que la lista de comprobaciones que
proporciono en la siguiente secci�n es relevante para los tipos de propiedades y
renovaciones que hacemos - no dudan en a�adir, suprimir o modificar art�culos en
esta lista de comprobaciones para satisfacer sus propiedades particulares y
circunstancias.

LISTA DE COMPROBACIONES DE WALK-THROUGH/INSPECTION FINAL

Panel el�ctrico inspeccionado y bien marcado (y al menos 150 amperios) Todas las
salidas/interruptores/tapas nuevas o limpias Todas las salidas probadas, incluso
GFIs GFIs en cocina, ba�os, exterior

Los Admiradores probados de todas las luces/interruptores trabajan, seguro y no

instalaci�n el�ctrica del Triturador de basura de trabajos del Triturador de basura
ruidosa o tambaleante se a�sla (alambrando no expuesto) Fontaner�a de la l�nea
Principal comprobada (el metro no gira cuando el agua apag� en el cierre de la casa
principal) Ningunos agujeros interiores (el metro no gira cuando el agua encendi�
en el cierre de la casa principal) PRV trabaja (presi�n entre 40-80 psi) el tanque
de Extensi�n de trabajos de Agua caliente en el calentador H20 que Ning�n grifo
derrama Caliente/Fr�o correcto para todos los grifos, incluso el trabajo de Frenos
del Desag�e de duchas/tinas en todos los fregaderos y tinas que Todos los servicios
limpian con agua f�cilmente (los mangos no se tienen que sostener) HVAC HVAC
mantenimiento completado, las unidades del AC culparon y horno limpiado (nuevo
filtro) Termostato que trabaja el Aislamiento en la l�nea exterior que corre del
compresor de la c.ta a la cazuela del Goteo de la casa instalada bajo el horno
Ning�n da�o obvio a ducting (en el desv�n o en cualquier otro sitio el ducting se
expone) Estufa de Aplicaciones probada (si gas, verifique que ningunos agujeros)
Lavavajillas probado y ninguna Lavadora de agujeros probada (drenan la m�quina f�ll
para asegurar el desag�e r�pido) la abertura del Secador conectada y asegure
Puertas/Windows Todas las puertas abiertas y ci�rrese las puertas f�cilmente
Exteriores se cierran/abren f�cilmente Todo Windows abierto y se cierran f�cilmente
(incluso la apertura dos veces colgada) Todo Windows se cierra/abre el Suelo de
Ningunos chillidos principales en Tiras de Transici�n del subsuelo aseguradas y
mira la protecci�n de la Alfombra buena en la Puerta de garaje de la Puerta de
garaje del lugar probada (bot�n en la pared) Puerta de garaje probada (mando a
distancia) Rev�s en trabajos de la puerta de garaje (con/sin el sensor) Exterior

El mantenimiento del tejado completado, botas del tubo sustituidas, m�sica pop del
clavo gorra de la Chimenea reparada en buenas condiciones (ninguna herrumbre o
da�o) Canales atados, se inclin� correctamente y parezca bien Downspouts se
extendi� a la tierra y bloques de chapoteo en el lugar No pudri�/perdi� el
apartadero No pudri�/perdi� neto No pudri�/perdi� la faja o soffit Ningunos
agujeros en el apartadero (incluso donde las utilidades entran en la casa) las
salidas Exteriores son rieles del P�rtico/Cubierta cubiertos seguros Bush/�rboles
reducido de la casa Otra Chimenea probada (llave de gas disponible) las Barandillas
instaladas y seguras en todo el toque-ups de Pintura de la escalera completaron
Todo el calafateo del cuarto de ba�o/cocina hecho (duchas, tinas, fregaderos, etc.)

Las transacciones con cuestiones inspectores

No importa c�mo bien realiza su renovaci�n e inspecciones preinspectores, el
inspector encontrar� cuestiones al menos menores con la propiedad. Recuerde, esto
es su trabajo, y si no puede encontrar nada malo, parecer� que no hace su trabajo
muy bien. No dejar� a esto pasar. De hecho, en casas donde me preocupo que el
inspector tenga la dificultad encontrando cuestiones, puedo dejar hasta unas cosas
menores incompletas para echarle una mano - por ejemplo, quitando unos bloques de
chapoteo de la pareja desde el exterior, miswiring una salida o dos o misaligning
una puerta por tanto no se abre o se cierra correctamente. Sin embargo, es raro que
una rehabilitaci�n sea tan completa que un inspector bueno no puede encontrar al
menos algunas cuestiones. Y cuando hace, puede estar seguro que el 90% del tiempo,
los compradores pedir�n que usted complete algunas reparaciones identificadas.
Generalmente espero que en cada casa me pedir�n completar algunas reparaciones y yo
siempre presupuesto un poco de dinero (generalmente aproximadamente 500$) para
estas reparaciones. Si la lista de reparaciones es peque�a y/o barata, consentir�
generalmente en completar a todos ellos. Si la lista de reparaciones es m�s
completa y/o cara, negociar� con los compradores en cuales reparaciones completar�.
En general, miro la cuesti�n de reparaci�n de la inspecci�n para caer a una de tres
categor�as:1. 2. 3. Cuestiones de seguridad Cuestiones Funcionales Cuestiones
Cosm�ticas

Siempre fijar� cuestiones de seguridad, como no s�lo hacen arriesgan de sostener el

acuerdo (la mayor parte de prestamistas no van en propiedades que tienen cuestiones
de seguridad), pero tambi�n arriesgan de darme una reputaci�n mala. Las cuestiones
de seguridad generalmente incluyen reparaciones el�ctricas, cubriendo con material
ign�fugo preocupaciones, cuestiones del AC/gas de HV, cuestiones de la presi�n del
agua, etc. Fijar� generalmente cuestiones funcionales, sobre todo si son cosas que
se deber�an haber dirigido durante la rehabilitaci�n. Las cuestiones funcionales
incluyen cosas gustan incorrectamente se inclin� canales, carencia de bloques de
chapoteo, puertas/ventanas que no trabajan correctamente, etc. �stas son cosas que
recojo el orgullo que hace correctamente durante la rehabilitaci�n, por tanto
generalmente consentir� en fijarlos cuando identificado por el inspector del
comprador. No consentir� generalmente en arreglar cuestiones cosm�ticas despu�s de
la inspecci�n de un comprador. Mientras siempre quiero que mis casas parezcan bien,
�stas son cosas que el comprador probablemente deber�a haber notado durante la
inicial walkthrough (s) de la casa, y eran probablemente conscientes de estas
cuestiones antes de la inspecci�n. Si no disuadieran al comprador de poner en una
oferta de la propiedad, no deber�an disuadir al comprador de adelantarse despu�s de
la inspecci�n. Estos tipos de cuestiones incluyen cosas como apartadero
descoordinado, dise�o/disposici�n de la cocina pobre, carencia de estanter�as en
armarios, etc.

Manejo de valoraciones
Una de las �reas m�s grandes donde rehabbers y otros inversionistas se hacen
golpeados estos d�as est� en sus valoraciones de la propiedad. �Compran el derecho,
haga una gran renovaci�n, encuentre a compradores contentos de pagar su precio
inicial, y luego encontrar que la propiedad no valora alto bastante para hacer la
venta! Recuerde, un prestamista realiza una valoraci�n antes del pr�stamo en una
propiedad porque quieren asegurar que la casa contra la cual prestan valga la
cantidad que prestan. Un prestamista no prestar� m�s que lo que su valoraci�n
indica que la casa vale. �Si un comprador le ofrece 200000$ para su casa, y la
valoraci�n indica que la casa s�lo vale 175000$, el prestamista s�lo prestar� hasta
175000$, suponiendo que el comprador tendr� que subir con 25000$ adicionales para
comprar la casa, o tendr� que dejar caer el precio a 175000$ para completar la
venta! Esto es por qu� las valoraciones son tan importantes y por qu� deber�a hacer
todo legalmente en su poder de asegurar que cualquier valoraci�n que el comprador o
su prestamista realicen en su propiedad entre lo m�s alto posible. Obviamente, le
gustar�a el valor de su propiedad estar de pie solo sin cualquier ayuda de usted,
pero en este mercado, algo extra puede hacer para asegurar sus �xitos de la
propiedad su precio de la valoraci�n objetivo es importante. Es importante recordar
que las valoraciones son apenas tanto un arte como una ciencia. A menudo, hay mucha
informaci�n que el tasador no es privado a - tal como a qu� el interior de una
propiedad comparable parece, las circunstancias que rodean la venta de una
propiedad comparable, las circunstancias que rodean la motivaci�n del vendedor de
otras propiedades comparables, etc. - tan, mientras dos tasadores se pueden
igualmente experimentar y expertos, por �ltimo pueden seleccionar comps diferente,
hacer ajustes diferentes y venir a valores diferentes de su propiedad.

Mientras es tremendamente importante asegurar que su rehabilitaci�n sea de calidad

superior en todos aspectos (visualmente, funcionalmente, precio al valor, etc.), la
llave al contrato de un seguro que las valoraciones consecuentemente exitosas se
debieran concentrar en su interacci�n con el propio tasador. Como el tasador
realmente tiene la deriva en la toma de decisiones en comps y ajustes, su actitud
preparando la valoraci�n - hacia usted y la propiedad - puede afectar muy bien el
resultado. Expresamente, tratando con el tasador, se deber�a esforzar por hacer
tres cosas:1. 2. 3. Provea informaci�n Construyen la Compenetraci�n Construyen la
Confianza

Haciendo estas tres cosas, puede ir un largo camino hacia conseguir de tasadores
equivocarse en el lado de la tentativa de ayudar a sus valoraciones a entrar a su
precio objetivo. Vamos a mirar cada uno de �stos m�s detalladamente... 1. Desde un
punto de vista de informaci�n que Provee, recuerde que los tasadores tienen un
trabajo penoso estos d�as. Tienen que hacer a mucha gente (en lados diferentes de
la mesa) feliz. Ayuda de ellos a hacer su trabajo con eficacia y eficazmente har�
sus vidas m�s f�ciles (sobre todo cuando el asegurador vuelva y pide m�s detalles
para justificar el n�mero), y a cambio, haga su vida m�s f�cil. �Y considerando
nuevas reglas de la valoraci�n federales, puede ser m�s familiar con comps en un
�rea dada que son, por tanto realmente puede tener mejor comps que el tasador!
Desde un punto de vista de la Compenetraci�n del Edificio, si alguien le conoce y
le gusta usted, van a querer ayudarle. Pregunte al tasador sobre su familia,
pregunte sobre su negocio, preg�ntele preguntas que permiten que �l sienta que
aprecia su �ayuda�, y (si es verdad) insin�an que puede querer usar sus servicios
en el futuro. No nos gusta defraudar a nuestros amigos, por tanto el objetivo es
conseguir que el tasador sienta como si es un amigo en el poco tiempo que est�
juntos. Desde un punto de vista de Confianza del Edificio, muchos tasadores (y
otros) son sospechosos de rehabbers estos d�as porque algunos de ellos dan el resto
de nosotros una mala fama (trabajo mal hecho, mienta sobre reparaciones, etc.). A
menudo, cuando los tasadores andan en una propiedad reconstituida, suponen que el
valor sea m�s BAJO que una casa equivalente que no se est� tirando. Demostrando al
tasador que est� en el grupo de rehabbers quienes toman el orgullo de su trabajo y
hacen cosas el camino correcto, conseguir� que �l aprecie su trabajo y esfuerzos y
espere que su casa sea probablemente m�s valiosa que una casa equivalente que no se
est� tirando.

2.

3.

Con ese fondo, aqu� est�n mis suposiciones concretas en c�mo trabajar con
tasadores: Siempre asegure que sepa cuando el tasador viene a su propiedad. Nos
aseguramos que nuestras propiedades est�n en un agente lockbox y se alarman.
Entonces decimos al prestamista/agente de bolsa que el tasador nos tiene que llamar
para conseguir el acceso a la propiedad. Nueve de 10 veces conseguiremos una
llamada el d�a antes de la valoraci�n, pero de vez en cuando el tasador llamar�
estando de pie fuera de la casa cuando vea la �Alarma� contratar a la puerta.

Cuando esto pasa, le decimos c�mo incapacitar la alarma, pero ahora que sabemos que
est� en la propiedad, podemos correr directamente o enviar a nuestro director de
proyecto para encontrarle. Siempre aseg�rese que est� presente cuando el tasador
hace su paseo - a trav�s de. Esto es su oportunidad de construir la compenetraci�n,
proporcionar la informaci�n sobre que trabajo hizo, jactancia sobre el hecho que
tir� todos los permisos requeridos y s�lo us� a contratistas licenciados, y tomar
generalmente el cr�dito de la gran rehabilitaci�n que su equipo ha hecho. Al final
de paseo - a trav�s de, tiene una oportunidad de proporcionar la informaci�n al
tasador que puede devolver a la oficina y revisi�n. Esto es la informaci�n que le
ayudar� a hacer su valoraci�n y ayudarle a justificar el n�mero que sube con por si
cualquiera pregunte. Aqu� est�n las cosas que proporciono (amablemente organizado
en una carpeta): Descripci�n de renovaci�n: Esto es un documento de Microsoft Word
que pone en una lista toda la renovaci�n que se hizo en la propiedad. Es
b�sicamente mi CERDA, pero escrito hablando sin rodeos para el tasador.
Reconstituya la Aver�a del Coste: Esto es una hoja de c�lculo del Microsoft Excel
que contiene la aver�a de gastos de renovaci�n para la propiedad por la tarea. Es
b�sicamente mi presupuesto de proyecto usando los valores reales del proyecto.
Antes/Despu�s de que de Cuadros: �stos son antes y despu�s de cuadros del proyecto
de dar al tasador una idea de la cantidad de trabajo que se complet� para
justificar el aumento del precio despu�s de la rehabilitaci�n. Comps: Cuando
posible, proveer� al tasador comps que soy familiar con ese apoyo el precio del
contrato de la propiedad.

Por supuesto, mientras la mayor parte de tasadores son contentos de tenerle

alrededor durante la inspecci�n y contento de tomar la informaci�n tiene, no asuma
s�lo esto. Siempre preguntar� sincero, ��Se opone si me quedo durante su paseo - a
trav�s de?� Antes de que pase la carpeta, siempre dir�, ��Seguramente no quiero
hacer su trabajo para usted, pero tengo algunos documentos aqu� que le dar�n m�s
informaci�n sobre la rehabilitaci�n que hice, el dinero que gast�, y algunos comps
sobre los cuales s� en la vecindad... los quisiera usted?� Nunca he tenido un
tasador que pareci� molestado por el hecho que me qued� durante el paseo - a trav�s
de (la mayor parte de ellos son habladores y como la compa��a); y nunca he tenido
un tasador que no quiso mi informaci�n suplementaria. (Otra vez, la mayor parte de
ellos eran muy apreciativos de algo que tuviera.)

Haga estas cosas y puede estar seguro que el tasador va en muy la menor parte ser
�en su lado� y con esperanza usar la deriva inherente en el proceso a su ventaja...

Prec�vase de comprador que financia trampas

Hoy en d�a de restricciones de pr�stamo apretadas, hay muchas cosas de las cuales
tiene que ser consciente vendi�ndose a un propietario que consigue un pr�stamo en
la propiedad. Expresamente, los compradores que consiguen FHA o pr�stamos
convencionales tratar�n con el escrutinio suplementario durante el proceso de
aseguramiento del pr�stamo. Mientras no hay camino alrededor del escrutinio
suplementario, deber�a ser consciente de las reglas de modo que cuando las
cuestiones suben - o lo que es m�s importante antes de que suban - pueda tratar con
ellos lo m�s con eficacia posible.

FHA Regla de 90 d�as Durante muchos a�os, los pr�stamos de FHA ten�an reglas
espec�ficas que prohibieron a rehabbers comprar una propiedad, arregl�ndolo y luego
revenderlo a un propietario en menos de 90 d�as desde la fecha al principio lo
compraron (�FHA Regla de 90 d�as�). En otras palabras, si comprara una propiedad el
1 de julio, completara las renovaciones r�pidamente y luego la consiguiera seg�n el
contrato con un comprador que consegu�a un pr�stamo FHA, a ese comprador no le
permitir�an cerrarse en la compra de la propiedad hasta al menos el 1 de octubre.
De hecho, para algunos prestamistas FHA, al comprador ni siquiera le habr�an
permitido poner su propiedad seg�n el contrato hasta el 1 de octubre, el que
significa que probablemente no habr�an sido capaces de cerrarse hasta noviembre,
ampliando su tiempo de retenci�n en la propiedad varias semanas. Esto era una
cuesti�n enorme para rehabbers atr�s en el margen de tiempo de 2005-2010, ya que
signific� per�odos de tenencia m�s largos y menos flexibilidad con el bulto de sus
compradores durante este tiempo per�odo. Desde el 1 de febrero de 2010, la Regla de
90 d�as FHA se renunci� temporalmente (se renuncia actualmente durante el final de
2014). Fue sustituido por un nuevo conjunto de reglas que permiti� que rehabbers se
vendiera los 90 primeros d�as despu�s de la propiedad a compradores FHA, pero
a�adi� un nuevo juego entero de restricciones del proceso de venta. Basado en las
reglas de FHA corrientes, el rehabbers puede revender a compradores FHA en
cualquier momento, con las dos restricciones siguientes:1. todas las transacciones
deben ser la longitud de las armas, significando que no debe parecer haber
cualquier impropiedad que ocurre entre comprador y vendedor. Este requisito tambi�n
indica que cualquier actividad previa que tira en la casa en los 12 meses
anteriores puede ser una bandera roja al prestamista. En casos donde el
inversionista quiere venderse 180 d�as despu�s de la compra, y donde el precio de
venta excede el precio de compra anterior en m�s del 20%, se requerir� que el
prestamista tome medidas suplementarias para asegurar que la venta sea leg�tima.
Esto puede incluir una segunda valoraci�n y/o una inspecci�n FHA llena.

2.

Mientras estas dos reglas parecen bastante simples, es importante entender sus
implicaciones de mundo real. Esto es lo que significa para rehabbers en la vida
real: Mientras FHA permitir� reventas r�pidas (tan pronto como quiere), no todos
los bancos que hacen los pr�stamos FHA los har�n en los 90 primeros d�as. En otras
palabras, algunos bancos todav�a se adhieren a las viejas pautas FHA, aunque FHA no
lo requiera. Hay muchos bancos que har�n ahora pr�stamos FHA inmediatamente, as�
pregunte por ah� a unos funcionarios de pr�stamos de la pareja o

los agentes de bolsa y encuentran un banco o dos que har� un pr�stamo FHA sin
cualquier restricci�n del tiempo; la mayor parte de los bancos regionales har�n
�stos, pero hasta los bancos grandes como Wells Fargo los hacen ahora. De este
modo, s�lo porque un o dos bancos no dicen, no rendirse. Si planea revender dentro
de 180 d�as y para m�s del 20% encima por qu� lo compr�, espere que tendr� que
tener dos valoraciones en la propiedad. Tambi�n note que la segunda valoraci�n no
puede ser pagada por por el comprador - tan cualquiera que (el vendedor) tendr� que
pagar por ella, o el agente de bolsa/prestamista la tendr� que pagar. Esto se
deber�a negociar sincero as� no hay sorpresas. Si planea revender dentro de 180
d�as, esperar que el asegurador del prestamista requerir� que usted amueble
detalles de la rehabilitaci�n. Esto puede incluir detalles de renovaci�n, facturas,
recibos, etc. - algo para justificar el trabajo que ha hecho. Si planea revender
dentro de 180 d�as, tendr� que hacer bastantes mejoras para justificar el precio de
la reventa m�s alto. No hay pautas espec�ficas de cuanto trabajo debe hacer, pero
si el tasador o el asegurador sienten que no ha hecho bastante trabajo para
justificar el nuevo valor de reventa, su valoraci�n entrar� probablemente bajo, sin
tener en cuenta comps. Si hubo un �modelo de remodelar� (en este caso, que
significa que hubo m�s de un cambio del t�tulo adem�s de una extinci�n del derecho
de redimir actual) en el a�o pasado, el prestamista rechazar� probablemente el
pr�stamo y se puede requerir que espere 6-12 meses para revender a un comprador
FHA. Esto a menudo ocurre cuando un inversionista compra de un mayorista,
reconstituye y luego planea una reventa r�pida - hay dos cambios del t�tulo del
mayorista a la aleta al comprador del final, que ser� una bandera roja para un
asegurador, tan ser� consciente de esta cuesti�n potencial comprando a mayoristas.

Si revende a un comprador FHA, deber�a ser familiar con estas reglas y deber�a
asegurar que el prestamista del comprador sea familiar con estas reglas. La
cuesti�n sola m�s grande que veo con la reventa de propiedades reconstituidas estos
d�as es agentes de bolsa de la hipoteca y prestamistas de compradores FHA que no
pueden hacer el pr�stamo porque no son bastante familiares con el proceso del
pr�stamo. Hablar� de c�mo mitigar esta cuesti�n en el siguiente cap�tulo.

Pr�stamos convencionales Mientras sus compradores que consiguen pr�stamos

convencionales no tendr�n las mismas restricciones �speras y est�ndares de
aseguramiento que los compradores FHA tendr�n, encontrar� que muchos prestamistas
convencionales requerir�n que usted justifique el aumento del precio de cuando
compr� la propiedad. Los prestamistas querr�n ver una lista de reparaciones y
pueden pedir hasta ver recibos para aquellas reparaciones. Si el prestamista no
siente que ha hecho bastante trabajo de la propiedad de justificar el incremento de
precios, pueden rechazar prestar. He visto esto pasar varias veces seg�n acuerdos
donde he tratado de revender una propiedad al otro

inversionista (por lo general un propietario) despu�s de hacer una renovaci�n muy

menor. El otro inversionista intenta conseguir un pr�stamo convencional, y el
prestamista rechaza financiar el acuerdo porque no sienten que la peque�a cantidad
del dinero que puse en reparaciones justifica 5000$ a 10000$ que har� en la
ganancia de la reventa. No s� de ninguna f�rmula espec�fica que los prestamistas
convencionales usen para determinar si un incremento de precios se justifica o no,
pero est� consciente de esta restricci�n general cualquier tiempo planea revender
una propiedad a un comprador que consigue un pr�stamo convencional.

El cap�tulo 20: el cierre

Para alguien que pasa por una compra nueva o venta, el proceso puede desalentar. No
s�lo hay mucho hacerse, pero el pedido y el cronometraje del proceso son muy
importantes. Mientras tendr� con esperanza un agente para ayudarle a trav�s de este
proceso, es importante que tenga un entendimiento bueno de ello de modo que pueda
proteger sus propios intereses al acuerdo. Y no s�lo es importante entender el
proceso, es importante entender lo que anda puede tomar para ser preventivo sobre
el contrato de un seguro que la venta se complete de una moda oportuna y sin usted
arriesgando su tiempo o dinero durante el proceso. El resto de este cap�tulo se
concentrar� en aquellas dos cosas.

El proceso de cierre
Aqu� est� el proceso abreviado para un cierre de la venta al por menor t�pico
(sentido un comprador privado t�pico y vendedor privado t�pico):1. 2. 3. 4. El
comprador y el Vendedor firman el contrato. El contrato se llama ahora �ejecutado�
(o m�s exactamente �ejecutivo�) y las ventajas de proceso de cierre. Uno de los
agentes va a este punto enviar el contrato a un agente de cierre - una compa��a del
t�tulo o un abogado, seg�n su estado. Esto se menciona �como el dep�sito inicial�.
El agente de cierre va a alg�n punto (generalmente bonito r�pidamente) hacen un
t�tulo busca o pide una b�squeda del t�tulo de otra compa��a que se especializa en
hacerlos. El comprador va generalmente a este punto conseguir una inspecci�n. La
mayor parte de contratos detallistas tendr�n un per�odo durante el cual el
comprador tiene la opci�n de conseguir inspecciones y echarse atr�s si los
resultados inspectores no son satisfactorios (llam� un �per�odo inspector� y la
cl�usula del contrato se llama la �contingencia inspector�). En algunos casos, el
comprador se puede echar atr�s por cualquier motivo independientemente de (llam� un
�per�odo de diligencia debida� con una �contingencia de diligencia debida�). El
comprador puede conseguir una inspecci�n de la termita (o pedir que el vendedor
proporcione una carta de la termita clara), puede conseguir una revisi�n, puede
conseguir pruebas del molde, radon pruebas, etc. - todo lo que sientan es necesario
para ser c�modo con la condici�n de la propiedad. Este per�odo de tiempo est�
generalmente en alg�n sitio en la variedad de 7-14 d�a, pero puede ser algo en el
cual el comprador y el vendedor convengan. Si el comprador consigue un pr�stamo, el
comprador a este punto llenar� generalmente una aplicaci�n formal (si no ya hecho)
y comienzan el proceso del pr�stamo. Consiguiendo un pr�stamo, el comprador tendr�
generalmente una cl�usula en el contrato donde tienen un per�odo de tiempo durante
el cual se pueden echar atr�s si deciden que no se pueden poner el pr�stamo (llam�
un �per�odo de financiaci�n� y �financiaci�n de la contingencia�). Esto est�
generalmente en alg�n sitio en los 21-30 d�as, pero otra vez, puede ser algo el

5.

el comprador y el vendedor convienen. 6. Los resultados inspectores vuelven y el

comprador va generalmente a este punto pedir que el vendedor haga algunas
reparaciones basadas en los resultados. Algunas solicitudes pueden ser necesarias
para conseguir el pr�stamo aprobado (los prestamistas a menudo ver�n el informe de
inspecci�n y requerir�n que ciertas reparaciones aseguren que la casa sea en buenas
condiciones), y si la propiedad se est� vendiendo como - es, el comprador todav�a
puede pedir que el vendedor deje caer el precio en lugar de la fabricaci�n de
reparaciones. Esto se hace usando una enmienda del contrato llamada una �enmienda
de reparaci�n� o algo similar. El comprador y el vendedor negocian estas
reparaciones y asunci�n que vienen al acuerdo, el comprador estar� de acuerdo
generalmente que el �per�odo inspector� o �per�odo de diligencia debida� es ahora
oficialmente sobre (aun si todo el tiempo no ha pasado en el per�odo). Una vez que
convienen en las reparaciones, y despu�s de que el prestamista/agente de bolsa
tiene una expectativa razonable que el comprador pueda tener derecho al pr�stamo,
el prestamista pedir� una valoraci�n. Esto debe verificar que la propiedad vale al
menos el precio de compra, de modo que el banco no preste m�s dinero que la
propiedad vale. El tasador ir� generalmente a la casa unos d�as de la pareja
despu�s de la valoraci�n pedida, har� un paseo - a trav�s de, y luego devolver� los
resultados de la valoraci�n dentro de una pareja d�as despu�s de esto. El proceso
entero toma aproximadamente 3-7 d�as. Si el comprador consigue un pr�stamo, casi
siempre hay una �contingencia de la valoraci�n� en el contrato. Esto generalmente
dice algo a lo largo de las l�neas de, �Si la valoraci�n indica que la propiedad no
vale en qu� el comprador y el vendedor han convenido, el comprador se puede alejar
del acuerdo�. En realidad, las otras opciones consisten en que el vendedor reduce
el precio de venta a cu�l el valor de tasaci�n es, el comprador entiende una manera
de pagar la diferencia de su propio bolsillo o una combinaci�n de ambos. Pero, de
una u otra forma, hasta que el precio de venta y el valor de tasaci�n se concilien,
el acuerdo no puede pasar y el comprador tendr� generalmente la opci�n de alejarse.

7.

8.

9.

10. Antes del final del per�odo de financiaci�n, el comprador deber�a determinar si
pueden conseguir su pr�stamo (generalmente, la valoraci�n es una parte de esta
determinaci�n), y hacia el final de ese per�odo, el comprador (o el prestamista)
deber�a proporcionar una �carta del compromiso� al vendedor que indica que el
pr�stamo m�s o menos se aprueba. Una vez por delante de la financiaci�n y per�odos
inspectores, si el comprador no se ha echado atr�s con los motivos apropiados,
ellos ahora tiene que completar el acuerdo o perder su fianza. [NOTE: podr�an haber
la mayor parte de otras contingencias en el contrato tambi�n que se tiene que
limpiar. Por ejemplo, el comprador puede tener una contingencia que dice que tiene
que vender su casa antes de que tenga que comprar la casa del vendedor. Si el
comprador no puede vender su casa, puede retroceder del acuerdo basado en lo que
los t�rminos est�n en esa contingencia. Hay todas clases de contingencias
potenciales (algo que pueda imaginar), y mientras el comprador y el vendedor est�n
de acuerdo, es la parte del contrato y aquellos se tienen que limpiar antes de que
a ambos partidos las obliguen a llevar a cabo la venta. 11. Durante este todo el
tiempo, el agente de cierre trabaja en art�culos necesarios para el cierre.
Incluyen

el contrato de un seguro que no haya cuestiones del t�tulo (y si hay, trabajando

con el vendedor para resolverlos), poni�ndose en contacto con el HOA para conseguir
la informaci�n del pago, averiguando la informaci�n fiscal, etc. 12. A alg�n punto
antes del cierre, el vendedor hace el convenido reparaciones. Generalmente, el
comprador har� un paseo - durante unos d�as antes del cierre para verificar que
cualquier reparaci�n solicitada se ha completado. El prestamista puede devolver a
un inspector a la propiedad tambi�n para verificar las reparaciones si los
requieren para el pr�stamo. 13. La semana pasada o dos del proceso son generalmente
donde todo el contrato, la informaci�n del pr�stamo, el informe de inspecci�n, la
valoraci�n y todos otros documentos pertinentes van al asegurador. (Esta persona
trabaja para el prestamista y toma la decisi�n final en si el pr�stamo se aprueba.)
Durante este tiempo, el comprador tendr�a que proporcionar algunos documentos
suplementarios, como podr�a el vendedor o el agente de cierre. Cada vez el
asegurador necesita la informaci�n, el proceso generalmente se para durante unos
d�as de la pareja (los aseguradores est�n ocupados, y se pueden necesitar 2-3 d�as
para examinar todo lo nuevo que entra). De este modo, puede creer que est�n unos
d�as de la pareja del cierre, pero la fecha sigue empuj�ndose atr�s - esto puede
ser porque el aseguramiento sigue preguntando cada vez m�s la informaci�n. 14. El
�ltimo paso que el asegurador generalmente toma debe verificar el empleo del
comprador. Si el comprador perdiera su trabajo en las semanas del �ltimo par (o
minti� sobre su empleo), esto no se puede averiguar hasta casi el final del proceso
y todo el asunto se puede deshacer. 15. Una vez que el asegurador verifica todo y
da el bien por el pr�stamo (llamado �claro de cerrarse�), enviar�n un paquete de
cierre que incluye todos los documentos que necesitan firmado, junto con un juego
de instrucciones, al agente de cierre. En t�rminos generales, el agente de cierre
representa el banco, no el comprador o vendedor, y el agente de cierre va despu�s
de instrucciones que el asegurador proporciona en que necesidades firmarse y
tenerse cuidado de. 16. El paquete de cierre contiene todo el financials de la
transacci�n, incluso todos los gastos para el comprador para el pr�stamo. El agente
de cierre tomar� todos estos n�meros, junto con toda la informaci�n del pago que
juntaron del HOA, autoridad fiscal, etc., y cree una declaraci�n detallada que hace
una lista cu�nto cada lado (el comprador y el vendedor) tiene que pagar y/o
recibir. Esta declaraci�n (la �HUD 1 o �Declaraci�n del Establecimiento�) son
est�ndares a trav�s del pa�s, por tanto siempre tiene el mismo formato dondequiera
que pueda ser. 17. Una pareja d�as antes cerca, el agente de cierre deber�a enviar
una copia de la HUD 1 a todos los partidos para examinar. En realidad esto a menudo
pasa el d�a antes o hasta el d�a de. Tratando con un agente de cierre malo, podr�a
pasar mientras se sienta en la oficina de cierre que espera a cerrarse. 18. El d�a
de cierre, el vendedor viene a la oficina de cierre con las llaves de la casa, el
comprador viene a la oficina de cierre con un cheque certificado para la cantidad
que debe (o puede alambrar los fondos), el banco alambra el dinero del pr�stamo, y
muchos documentos se firman. Ahora sin embargo aqu� est� un ment�s: Algunas �reas
pueden tener otros pasos que no mencion�, puedo haber perdido alguna materia, puedo
tener

encubrido de alguna materia importante, algunos pasos pueden no pasar por la raz�n
que sea, a veces las cosas se hacen de un modo diferente o por partidos diferentes,
a veces el proceso es mucho m�s largo/m�s corto/complejo/simple/etc. De este modo,
no conf�e en esto para pasar cualquier examen de bienes inmuebles - pero le deber�a
dar una idea b�sica del proceso para su siguiente cierre.

10 consejos para mejorar su �xito de cierre

No le puedo decir con qu� frecuencia oigo novelas de terror sobre c�mo los
inversionistas son capaces de conseguir su capirotazo seg�n el contrato con un
comprador, pero entonces no son ser capaces de cerrarlo. La parte peor es cuando
oigo sobre situaciones donde a lo largo el inversionista arrastra durante meses
durante el final el comprador y sus agentes, s�lo para tener las transacciones
finalmente se deshacen y el inversionista tienen que comenzar por todas partes, con
nada a mostrar para ello. Con nuestros capirotazos, no tenemos generalmente esta
cuesti�n. Aproximadamente el 90% del tiempo, nuestros acuerdos cerca, y cerca en el
horario o dentro de poco a partir de entonces. Esto no siempre ha sido el caso.
�Hemos tenido nuestras situaciones temprano d�nde hemos sido enga�ados por
compradores en acuerdos largos, dibujados que nunca se cierran - y hemos aprendido
de ellos! Aqu� est�n las reglas que seguimos. Muy recomiendo que los siga tambi�n,
y le prometo que sus acuerdos m�s a menudo se cerrar�n, m�s r�pido y con menos
fastidio:1. La mejor cosa absoluta que puede hacer es hacer el comprador usar a un
agente de bolsa de la hipoteca que conoce y conf�a. Cuando los potenciales
compradores usan a nuestro agente de bolsa de la hipoteca, sabemos sincero si el
comprador se califica y si deber�amos aceptar hasta el contrato. Si nuestro agente
de bolsa nos dice que puede hacer un pr�stamo para nuestro comprador, cerrar� el
100% del tiempo y casi siempre en el horario. Nuestro agente de bolsa est� tan
bien, y se tiene que encontrar un agente de bolsa que est� tan bien - y consiga que
sus compradores le usen. En muy lo menos, requiera que sus compradores se
precalifiquen con su agente de bolsa. Y si el comprador no usa a su agente de bolsa
para conseguir el pr�stamo, llame al agente de bolsa de la hipoteca del comprador
para charlar con ellos para asegurarse que son familiares con cualquier regla del
capirotazo que podr�a ser aplicable y preguntar sobre calificaciones del comprador
y preocupaciones m�s grandes por la adquisici�n del pr�stamo hecho. Si no es el
agente de bolsa recomend�, probablemente no le dir�n nada que vale la pena, pero
puede ser capaz de recoger algo de hacer las preguntas correctas. Consiga tanta
fianza como posiblemente puede. Mientras le gusta ser optimista sobre el acuerdo el
d�a el contrato se firma, no puedo contar el n�mero de veces he mirado hacia atr�s
unas semanas m�s tarde y he lamentado que no hubiera requerido la mucho m�s fianza.
Limite la contingencia de financiaci�n del comprador hasta 21 d�as. No hay raz�n
que deber�a tomar m�s largo para conseguir una carta del compromiso del pr�stamo
para el comprador (regardless si es FHA, V o convencional). Si Un agente de bolsa
se planta en los 21 d�as para financiar la contingencia, haga al comprador usar a
otro agente de bolsa - hay una cuesti�n con las finanzas del comprador o el agente
de bolsa no est� muy bien. Guarde la fecha l�mite hasta 30 d�as o menos. A menos
que viva en un estado donde un cierre de 30 d�as es realmente resistente (como
Nueva York), no hay raz�n que deber�a tomar m�s largo que esto para conseguir un
pr�stamo

2.

3.

4.

financiado y un acuerdo se cerr�. Los agentes de bolsa de la hipoteca buenos pueden

conseguir FHA, convencional y V pr�stamos Un hecho en tres semanas (cumbres de
cuatro semanas), y esto es aun cuando dos valoraciones son necesarias. En MUY
MAYOR�A, d� 5 semanas para cerrar el contrato si hay una buena raz�n para la espera
larga. 5. �Pidi� el agente de bolsa una valoraci�n relativamente r�pidamente? Un
signo seguro que all� va a ser una cuesti�n consiste en cuando el agente de bolsa
arrastra sus pies en el pedido de una valoraci�n. Los compradores no quieren gastar
el dinero hasta que sean confidentes que se cerrar�n. Puesto en el contrato que el
agente de bolsa consentir� en pedir la valoraci�n 48 horas despu�s de la
contingencia inspector limpiada - esto obligar� al agente de bolsa a guardar el
movimiento de proceso. El D�A que la contingencia de financiaci�n aumenta, deber�a
recibir una carta del compromiso del pr�stamo del agente de bolsa. Ninguna carta
del compromiso, ning�n acuerdo - a menos que el comprador quiera presentar la m�s
fianza. Ponga esta contingencia en el contrato si no est� ya all� (es est�ndar en
mi contrato estatal). Si el comprador solicita una extensi�n del cierre por alg�n
motivo, pregunte al agente y agente de bolsa qu� confidente son que la extensi�n
ser� el bastante mucho tiempo para cerrar el acuerdo. 9 de 10 veces, le dir�n que
est�n seguros o cerca seguros que la extensi�n ser� bastante tiempo para concluir
el acuerdo. Respuesta con, �Si est� seguro la extensi�n ser� suficiente para cerrar
este acuerdo, conceder� la extensi�n si el comprador presenta la fianza no
reintegrable adicional. �Ya que necesitar�n el dinero para el pago al contado
durante el cierre de todos modos y ya que est� seguro que el acuerdo se cerrar�, no
hay raz�n el comprador no puede poner el dinero en el dep�sito hoy, verdad?� Cuanta
fianza suplementaria para preguntar es hasta usted, pero algo hasta el pago al
contado entero es razonable, sobre todo si el agente/agente de bolsa le dice que
est�n �seguros� que se cerrar�. Trate de no dar m�s de 7 d�as suplementarios en la
primera extensi�n. [A prop�sito, esto es la mejor manera de averiguar si el agente
de bolsa est� �realmente seguro� del acuerdo - si el comprador rechaza presentar la
m�s fianza, puede estar bastante seguro que el acuerdo no va a cerrarse y el agente
de bolsa ya lo sabe, que es por qu� no sugerir�n que el comprador present� m�s
dinero.] Si el comprador solicita una segunda extensi�n, h�galo en las dos
condiciones siguientes (y no d� m�s que adicionales 7 d�as suplementarios): 8a. El
comprador presenta el pago al contado entero como la fianza no reintegrable (si no
tienen ya); y 8b. Consigue una �cl�usula de puntapi� a�adida al contrato, donde
puede comenzar la mercadotecnia la casa otra vez, y si encuentra a otro comprador
le gustar�a ir con, el comprador corriente tiene 48 horas para conseguir que un
claro se cierre, o puede ir con el nuevo comprador y guardar cualquier fianza. 9.
Si el comprador solicita una tercera extensi�n, tiene dos opciones: 9a. Con la
cl�usula de puntapi�, se puede extender m�s o menos mientras quiere, ya que siempre
tiene la opci�n de ir con otro comprador si uno viene a lo largo. El �nico
inconveniente consiste en que no consigue la fianza hasta que por �ltimo termine el
contrato (aunque esto no debiera ser su objetivo); o

6.

7.

8.

9b. La otra opci�n es terminar el contrato y decir al comprador que si entienden su

cuesti�n de financiaci�n y pueden resolver cosas, es contento de firmar un nuevo
contrato y aplicar la fianza del contrato original, pero tendr� un derecho de
negociar de nuevo t�rminos y quiz�s pedir la fianza adicional para el nuevo
contrato. 10. Durante el proceso, llame el agente de bolsa de la hipoteca (consiga
el permiso escrito del vendedor de ponerse en contacto con el agente de bolsa como
la parte del contrato) una vez por semana (el martes o los jueves tienden a ser los
mejores) y consiga un estado por el pr�stamo. Pregunte lo que se ha hecho, cuales
los siguientes pasos son, si hay alguna cuesti�n que haya subido, cuando el agente
de bolsa cree que el pr�stamo ir� al aseguramiento, etc. Adem�s, una vez que el
pr�stamo est� en el aseguramiento, haga el agente de bolsa decirle cada vez el
asegurador vuelve con condiciones, y cuales EXPRESAMENTE aquellas condiciones son.
Esto le guardar� actualizado en exactamente c�mo cerca es al cierre y lo que lo
sostiene.

Sobre el autor
J Scott (va por �J�) es un inversionista de bienes inmuebles de jornada completa y
rehabber que vive en los barrios residenciales de Atlanta, Georgia. Es al principio
del Coste del Este, y hasta la Primavera de 2008, residi� en Valle del Silicio
(California), donde gast� muchos a�os en la direcci�n en varia Fortune 500
compa��as. En 2008, el J y su esposa decidi� dejar las semanas de trabajo de 80
horas y los viajes comerciales constantes detr�s. Dejan sus empleos corporativos,
retrocedi� el Este, comenz� a una familia y decidi� intentar algo nuevo. Que algo
nuevo terminara por ser bienes inmuebles, y cinco a�os m�s tarde, han construido
una compra del negocio exitosa, reconstituir y revender casas para una familia.
Desde 2008, los J y su esposa han reconstituido m�s de 50 de sus propias casas por
casi 1 mill�n de $ en ganancias, y tienen mentored y asistieron a otros
inversionistas en reconstituir m�s m�s de 100 propiedades. Estos d�as, el equipo se
ha extendido, ahora tirando casas en partes diferentes del pa�s y concentr�ndose en
proyectos de nueva construcci�n m�s grandes. El J ha detallado su aventura de
bienes inmuebles en su blog: http://www123flip.com, donde habla de triunfos de todo
su equipo, fracasos y resultados - incluso toda la realidad b�sica los detalles
financieros del negocio. El J se puede alcanzar en questions@123flip.com.