REPASO SEGUNDO PARCIAL CONTRATOS

Informacion extraida del libro de Derecho Civil de Mazeaud

UNIDAD VII: VENTAS ACOMPAÑADAS DE CLÁUSULAS QUE MODIFICAN LA TRANSMISIÓN
DE LA PROPIEDAD Y DE LOS RIESGOS
La regla según la cual la propiedad se transmite al comprador, junto con los riesgos, desde la conclusion
de la compraventa, no es imperativa. Las partes pueden derogarla, fijar por si mismas el dia en que se transmitiran
la propiedad y los riesgos.
Tambien sucede el caso de que las partes acuerden que aun manteniendo la transmision de la propiedad
en el dia del cambio de los consentimientos, se fije la transmision de los riesgos en el dia de la entrega.
El comprador y vendedor pueden retrasar la transmision de la propiedad fijando claramente en su
contrato el dia de esa transmision.
Si la compraventa se concierta con un termino suspensivo, cierto o incierto, el contrato se perfecciona
desde el cambio de los consentimientos; pero su cumplimiento, y por consiguiente la transmision de la propiedad,
se retrasaran hasta la llegada cierta del termino.
Si la compraventa se concierta con una condicion suspensiva, una vez ocurrido el hecho, la condicion se
retrotrae, entonces, se considera que el contrato se ha perfeccionado y la propiedad transmitida desde el dia del
contrato, aunque la transmision del riesgo se efectua con el cumplimiento de la condicion.
Si la compraventa se concierta con una condicion resolutoria, el contrato se perfecciona y la propiedad
se transmite desde el cambio de los consentimientos; pero si la condicion se cumple, el contrato y por consiguiente
la transmision de la propiedad quedan invalidados, por considerarse que el comprador no ha sido propietario
jamas, sin embargo, los riesgos que hayan ocurrido hasta el momento de que se cumplio la condicion resolutoria,
quedan a cargo del comprador.
7.1 Venta con pacto de retro.
7.2 La facultad de retraer.
La clausula que modifica la transmision de la propiedad se ha estipulado a favor del comprador. Por el
contrario, la facultad de retraer beneficia al vendedor. Le permite recobrar la cosa vendida mediante la restitucion
y el reembolso de ciertos gastos. Art. 1659.
La venta con pacto de retro tiene esencialmente por finalidad la de permitirle al propietario que tenga
necesidad de fondos procurarselos con la venta de un bien mueble suyo o de un inmueble; pero conservando la
esperanza de recobrar la propiedad del mismo si llega en lo futuro a mejor fortuna y puede restituirle entonces el
precio al comprador. Ciertamente, ese propietario podria procurarse esas disponibilidades hipotecando su
inmueble o prendando su bien mueble.
No obstante, la venta con pacto de retro presenta un peligro para los terceros que, por haber tratado con
el comprador, veran que si el vendedor ejerce el retracto, desaparecen los derechos que hubieren adquirido a non
domino.
7.3 Requisitos de validez de la venta con pacto de retro.
A fin de prevenir a los terceros, la facultad de retraer debe ser indicada en la escritura de compraventa.
Si la compraventa recae sobre un inmueble, la facultad de retraer sera publicada junto con la compraventa. A falta
de esa publicacion, las hipotecas con que el comprador haya gravado el inmueble seran oponibles al vendedor que
ejerza la facultad de retraer. (art. 1673)
Por otra parte, para que no sea de excesiva duracion, la incertidumbre que pesa sobre la suerte del
inmueble, el art. 1660 limita a 5 años el plazo durante el cual cabe ejercer la facultad de retraer. Es un plazo
perentorio, que no resulta susceptible de suspension y que corre hasta contra los menores. (art. 1663). Este plazo
NO puede ser prolongado (art. 1660 parrafo 2) ni siquiera por el juez (art. 1661).
7.4 Funcionamiento de la retroventa.
Para ejercer la retroventa, el vendedor debe ser capaz. Si ha muerto, el retracto puede ser ejercido por
sus herederos; pero, por ser indivisible, todos los herederos deben estar de acuerdo.
El vendedor ejerce el retracto reembolsando al comprador. Ese reembolso produce la resolucion de la
compraventa, y se efectua validamente despues de la expiracion del plazo fijado, si el vendedor, antes de expirar
ese plazo, ha llevado a conocimiento del comprador y, si ha lugar, del tercero adquirente, su voluntad de ejercer
el retracto.
El reembolso implica, a mas del precio, los gastos y los desembolsos de la compraventa, las impensas
necesarias; y, por ultimo, las impensas utiles. No obstante, si el comprador, para impedir que el vendedor ejerza
el retracto, hubiera hecho impensas utiles considerables (por ejemplo, levanta importantes construcciones sobre
el terreno comprado, de tal suerte que el vendedor no pueda, por falta de fondos, pagar la plusvalia, le pertenecera
a los tribunales, ordenar la reposicion de las cosas en su estado anterior.
Mientras que el comprador no haya sido reembolsado, puede ejercer el derecho de retencion (art. 1673).
7.5 Efectos de la venta con pacto de retro.
Por ser una compraventa bajo la condicion resolutoria del ejercicio del retracto, la retroventa produce,
en principio, los efectos de una compraventa bajo condicion resolutoria. En consecuencia:
Antes del ejercicio del retracto, la situacion del comprador es la de un comprador bajo condicion
resolutoria pendente conditione: desde el cambio de los consentimientos, la compraventa se ha perfeccionado, el
comprador se ha convertido en propietario y los riesgos estan a su cargo.
Cuando la condicion caduque, por no poderse ejercer ya el retracto, ya sea porque el vendedor renuncie
al mismo, o porque expire el plazo, el comprador conserva la propiedad y los riesgos.
Cuando se ejerza el retracto, la compraventa se resuelve retroactivamente; no ha habido ninguna
compraventa ni ninguna transmision de propiedad. No obstante, los riesgos sobrevenidos hasta el ejercicio del
retracto, siguen a cargo del comprador, por no aplicarse para los riesgos la retroactividad de la condicion
resolutoria.

UNIDAD VIII: OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

8.1 Obligaciones principales de entrega y de garantía, y obligaciones accesorias.
El vendedor, según el articulo 1603 tiene dos obligaciones principales: la de entregar y la de garantizar
la cosa que vende.
A las dos obligaciones principales: entrega y garantia (garantia contra la eviccion y garantia contra vicios
ocultos), se le agregan algunas obligaciones que son accesorias de ellas, como lo son la obligacion de
conservacion, que deriva de la entrega, o la obligacion de seguridad, similar a la garantia contra los vicios ocultos.
Los contratantes estan en libertad para añadirle a las obligaciones previstas por el legislador o que de
ellas resulten, algunas obligaciones suplementarias.
8.2 La obligación de entrega. Definición.
La obligacion de entrega es la de dejar la cosa vendida a disposicion del comprador para la recepcion por
este.
El art. 1604 establece que la entrega es el traslado de la cosa vendida a la potestad y posesion del
comprador.
La entrega no es una transmision de posesion o una puesta en posesion del comprador, porque este ultimo
es poseedor antes de la entrega, desde la transmision de propiedad: desde ese momento el vendedor, por haber
perdido el animus domini, no es ya sino tenedor; cuenta con la tenencia de la cosa vendida por cuenta del
comprador, cuyo derecho de propiedad reconoce. Por el contrario, el comprador tiene el animus: tiene la voluntad
de ser propietario; y tiene el corpus: ciertamente, no tiene la cosa en su poder, pero la posee corpore alieno, por
mediacion de un tenedor, que es el vendedor.
Cieramente la transmision de la propiedad puede encontrarse retrasada; por ejemplo, en las compraventas
de cosas genericas se produce en el momento de la individualizacion; y en esta puede resultar de la entrega. Pero,
en las compraventas de cuerpos ciertos y en las compraventas de cosas genericas individualizadas antes de la
entrega, la transmision de la propiedad precede a la entrega; cuando se efectua la entrega, el comprador ya es
propietario.
La entrega no transmite ni la propiedad ni la posesion, sino solamente la tenencia de la cosa vendida. El
comprador debe cumplir con la obligacion de rececpcion, que es la contrapartida de la obligacion de entrega.
Mientras que no se haya efectuado la entrega, el vendedor, aun cuando haya perdido la propiedad y la
posesion, conserva la posibilidad material de venderla a un segundo comprador que, si se le llega a hacer la entrega
del bien mueble vendido, sera preferido al primero. (art. 1141)
8.3 Tiempo de la entrega.
8.4 Momento de la perfección del contrato; venta disponible.
En principio, el momento de entrega es el de la perfeccion del contrato; porque, desde ese momento, los
contratantes estan unidos y deben cumplir con sus obligaciones, en especial, el vendedor con su obligacion de
entrega.
La venta de mercaderias al por mayor, que deben ser entregadas inmediatamente, se llama venta
disponible.
El vendedor debe entregar la cosa dentro de un plazo razonable luego de la conclusion del contrato,
teniendo presente la naturaleza de la csoa y las circunstancias.
El vendedor debe hacer la entrega en el tiempo convenido entre las partes. La compraventa cuya entrega
se refiere a uno o varios terminos se denomina venta a entregar.
8.5 Lugar y forma de la entrega.
8.6 Puesta a la disposición del comprador.
El comprador cumple con la obligacion de entrega dejando la cosa vendida a la disposicion del
comprador; es a este al que corresponde la recepcion.
8.7 Lugar de la entrega.
 Entregar la cosa es ponerla a disposicion del comprador. El vendedor no esta sujeto por la obligacion de
entrega a desplazar esa cosa, a llevarsela al comprador; este debe ir a buscarla alli donde se encuentre. La entrega
se efectua, salvo pacto en contrario, en el lugar donde se encuentre la cosa vendida en el momento de la perfeccion
del contrato. Art. 1609.
Si la cosa vendida es una cosa futura, la entrega debe efectuarse en el lugar donde se encuentre la cosa
al terminarse.
8.8 Modos de entrega.
Por consistir la obligacion de entrega en una obligacion de no hacer, no lleva consigo ningun modo
particular, la entrega se produce, por el solo consentimiento de las partes. Art. 1606.
El vendedor no cumple con su obligacion de entrega hasta que no realice los actos que hagan posible o
que faciliten la recepcion.
El vendedor de un inmueble, debe entregarle al comprador los titulos de propiedad; y si el inmueble esta
edificado, las llaves (art. 1605). El vendedor de un bien mueble guardado en un edificio debe entregarle las llaves
de ese local (art. 1606).
La entrega de derechos incorporales representados por titulos se efectua con la entrega de esos titulos.
Art. 1607.
8.9 Gastos de entrega.
Por estar la obligacion de la entrega a cargo del vendedor, este debe soportar los gastos que ocasione su
cumplimiento (art. 1608).
Los gastos de traslado de la cosa vendida, siempre mas importantes, estan a cargo del comprador, sobre
el cual pesa la obligacion de recibirla (art. 1608).
Puede ser que las partes acuerden que la cosa se entregue en el domicilio del comprador. En ese caso, en
la obligacion y los gastos de entrega que estan a cargo del vendedor, se encuentran incluidos entonces la obligacion
y los gastos del transporte. Las clausulas que hacen que pese sonre el vendedor el riesgo del transporte ponen
siempre los gastos a su cargo.
8.10 Objeto de la entrega.
8.11 La cosa convenida.
El vendedor esta obligado a entregar la cosa conenida, sus frutos y sus accesorios.
La cosa convenida, si la compraventa recae sobre una cosa generica, es una cosa de la especie y de la
cantidad estipulada.
Cuando la cosa recaiga sobre un cuerpo cierto, el vendedor esta obligado igualmente a entregar la cosa
tal y como ha sido convenida por las partes. Si la cosa vendida y entregada esta afectada por un vicio oculto,
ignorado por el comprador, o si lleva consigo una posibilidad de eviccion, el vendedor no ha cumplido con su
obligacion de entrega.
Por estar obligado a entregar la cosa convenida, el vendedor se halla obligado a entregarla en el estado
en que se encontraba en el momento del cambio de los consentimientos. Pesa sobre el vendedor, hasta la entrega,
una obligacion de conservacion que es accesoria de la obligacion de entrega.
8.12 Error de cabida en cuanto a la finca vendida.
ESTO NO SE DIO EN CLASE ¿?????
8.13 Los frutos.
A contar desde el dia en que el comprador se haya convertido en propietario, en principio, a contar desde
la perfeccion del contrato, los frutos de la cosa vendida corresponden al comprador. El vendedor que no haya
entregado la cosa vendida en el dia de la transmision de la propiedad, esta obligado, por lo tanto y en principio a
entregarle al comprador, junto con la cosa vendida, los frutos que haya percibido luego de ese dia (art. 1614).
Son posibles y frecuentes las convenciones en contrario, tal como la compraventa de la cosecha levantada
o la compraventa de madera cortada.
8.14 Los accesorios.
El vendedor debe entregar, con la cosa convenida y los frutos percibidos despues de la transmision de la
propiedad, los accesorios de la cosa. Se entiende por ello los objetos destinados al uso de la cosa y sin los cuales
ese uso, tal como lo habian previsto las partes, no resultaria posible.
Unas veces, el embalaje no se ha vendido con la cosa que contenga; la operación no es entonces un
deposito, porque el propio comprador utiliza el embalaje, sino un prestamo de uso (art. 1875).El comprador de la
cosa esta obligado entonces a devolver el embalaje prestado contra reembolso de la suma que habia consignado.
Otras veces, por el contrario, el embalaje se vende junto con la cosa que contiene.
8.15 Incumplimiento de la obligación de entrega.
8.16 Fuerza mayor.
El incumplimiento por el vendedor de su obligacion de entrega puede deberse a un caso de fuerza mayor.
Por la aplicación de la regla res perit domino, el riesgo que sobrevenga antes de la entrega de la cosa esta a cargo
del comprador desde el momento en que se haya convertido en propietario: en principio desde la perfeccion de la
compraventa, pero tan solo a partir de la terminacion de la cosa futura vendida y a partir de la individualizacion
de la cosa generica vendida.
En las compraventas condicionales, las perdidas que se hayan producido antes del cumplimiento de la
condicion, siguen estando a cargo del contratante que soportara el riesgo pendente conditione.
8.17 Culpa del vendedor. Constitución de mora; derecho del comprador.
El incumplimiento de la obligacion de entrega puede deberse a la culpa del vendedor. Si no se trata de
una negativa o de una imposibilidad de entregar, sino de un simple retraso, el vendedor no incurre en culpa sino
a partir del momento en que el comprador lo constituya en mora de efectuar la entrega; hasta entonces, no debe
abonar los daños y perjuicios moratorios (1146).
Para los objetos mobiliarios corporales, la llegada de la fecha señalada para la entrega constituye una
culpa del vendedor que no entregue.
La constitucion en mora pone los riesgos a cargo del vendedor.
El incumplimiento total o parcial de la obligacion de entrega o su cumplimiento tario, cuando se deba a
culpa del vendedor, le concede al comprador, los derechos con que cuenta todo acreedor de una obligacion surgida
de un contrato sinalagmatico en contra del deudor que no cumpla con su obligacion. El comprador dispone
entonces de una opcion: alegar la excepcion non adimpleti contractus; exigir el cumplimiento en especie o con
un equivalente; pedir la resolucion judicial de la compraventa.
El comprador puede negar el pago, si no ha abonado el precio en su totalidad o en parte; alegando la
excepcion non adimpleti contractus.
8.19 Cumplimiento en especie o en equivalente.
Cuando el cumplimiento de una obligacion de entrega siga siendo posible, el comprador puede pedirle
al tribunal que ordene la entrega (art. 1184 y 1610), si es necesario con astreinte; ejercita entonces la accion para
la entrega. Es el cumplimiento en especie.
Si no resulta posible el cumplimiento en especie, o si el comprador lo prefiere, puede pedir el
cumplimiento en equivalente; ese equivalente consistira casi siempre en el abono de los daños y perjuicios.
Cuando la compraventa recaiga sobre una cosa generica, el comprador dispone de un procedimiento
particular, muy eficaz para obtener el cumplimiento; la compra a un tercero y hace que el vendedor suyo le
reembolse cuando no haya cumplido, el precio pagado al tercero. Utiliza la facultad de reemplazo.
En caso de retraso en la entrega, el comprador tiene su derecho a exigir inmediatamente la entrega. El
art. 1244 permite a los tribunales concederle un plazo de gracia al vendedor. Pero los tribunales se niegan
generalmente a todo plazo de gracia al vendedor en mora de entregar, apoyandose en el art. 1610 que establece
que si el vendedor dejare de entregar la cosa en el tiempo convenido por las partes, el adquirente podra, a su
eleccion, pedir la resolucion de la compraventa o que se le de posesion de aquella, si el retraso no proviene sino
del hecho del vendedor.
8.20 Resolución judicial; pacto comisorio.
El comprador, en lugar de exigir el cumplimiento, puede pedirle al tribunal que pronuncie la resolucion
judicial de la compraventa, con el abono de daños y perjuicios como reparacion del dettrimento que le causa la
invalidacion de la compraventa (arts. 1184,1610, 1611). Si se resuelve la compraventa, el vendedor debe restituir
el precio que se le haya pagado; y el comprador, las entregas parciales recibidas, todo dejando a salvo el
resarcimiento debido al comprador por daños y perjuicios.
El juez, cuando conozca de una demanda de resolucion judicial de la compraventa, no esta obligado a
pronunciarla por el solo hecho de que de por probado el incumplimiento: aprecia soberanamente si el
incumplimiento es lo bastante grave para justificar la resolucion del contrato. En caso de que el juez niegue la
resolucion del contrato, se procedera al reajuste de la compraventa, mediante el cual, cuando la obligacion de
entrega este incumplida parcialmente (por ausencia o falta de calidad), el juez reduce el precio debido por el
comprador.
En realidad, la reduccion del precio efectuada por el juez se traduce en una condena del vendedor al
abono de daños y perjuicios que se compensan con el precio debido por el comprador; el precio se encuentra
rebajado del importe de los daños y perjuicios.
La resolucion o el reajuste es, en principio, judicial: necesita la intervencion del juez. No obstante, las
partes pueden insertar en el contrato una clausula resolutoria, llamada pacto comisorio, en cuyos terminos el
incumplimiento lleva consigo, de pleno derecho, la resolucion.
8.21 Obligaciones del vendedor accesorias de la entrega.
8.22 Obligación de conservación.
La obligacion de conservacion consiste en dispensarle a la cosa todos los cuidados de un buen padre de
familia (art. 1137). Es una obligacion de medios; le pertenece al comprador probar que se debe a una culpa del
vendedor la perdida o el deterioro.
El retraso a partir de la constitucion en mora de entregar, integra por si solo una culpa que hace exigible
la responsabilidad del vendedor.
 La obligacion de conservacion NO lleva consigo la de SOPORTAR GASTOS de conservacion de la
cosa: esos gastos deben ser reembolsados al vendedor por el comprador convertido en propietario al igual que
deben ser reembolsados al depositario por el depositante. (art. 1947)
8.23 Obligación de información.
El vendedor esta obligado a entregar la cosa convenida, tal y como lo hayan previsto las partes; y en el
estado de ser utilizadas por el comprador. Debe darle entonces al comprador todos los iformes necesarios para el
uso de la cosa vendida.
El vendedor debe prevenir al comprador sobre las precauciones que se impongan. La obligacion de
informar esta incluida en la obligacion general de seguridad, que esta unida a la garantia contra los vicios ocultos.
La obligacion de informar es una obligacion de medios. El comprador, que por falta de las informaciones
necesarias, haya sufrido un perjuicio, debe para exigir la responsabilidad contractual del vendedor, demostrar la
culpa cometida por este.

UNIDAD IX: OBLIGACIÓN DE GARANTÍA

9.1 Entrega y garantía.
El vendedor esta obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se haya previsto
por las partes cuando la conclusion del contrato. En consecuencia, debe garantia al comprador si la cosa entregada
difiere de la cosa convenida; bien sea porque lleve consigo, sin saberlo el comprador, una posibilidad de eviccion;
o porque se encuentra afectada por un vicio oculto ignorado por el comprador.
La garantia que el vendedor le debe al comprador tiene dos objetos: el primero consiste en la posesion
pacifica de la cosa vendida; el segundo, en los defectos de esa cosa o los vicios redhibitorios. Art. 1625
9.2 Garantía contra la evicción.
9.3 Garantía de derecho contra la evicción.
Arts. 1626 a 1640 se encuentran las reglas para la garantia contra la eviccion, aplican de pleno derecho.
Por otro lado, tambien se han previsto las convenciones susceptibles de modificar la garantia, es la garantia
llamada “de hecho”.
9.4 Garantía por el hecho personal y garantía por el hecho de los terceros.
Garantizar al comprador contra la eviccion, es asegurarle una posesion pacifica sobre la cosa vendida
(Art. 1625). Aunque con ocasión de la compraventa no se haya efectuado ninguna estipulacion acerca de la
garantia, el vendedor esta obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente por la eviccion que sufra en la
totalidad o en parte del objeto vendido y por los supuestos gravamenes sobre ese objeto no declarados al vender
(art. 1626).
La obligacion impuesta asi al vendedor es, en realidad, doble: el vendedor no debe atentar por si mismo
contra la propiedad, la posesion o la tenencia del comprador; es la garantia por el hecho personal. El vendedor
debe impedir que un tercero, invocando un derecho sobre la cosa vendida atente contra la propiedad, la posesion
o la tenencia del comprador; es la garantia por el hecho de los terceros.
9.5 Garantía debida al comprador y a los subaquirientes.
El vendedor ademas de deber al comprador la garantia por su hecho personal y por el de los terceros,
debe la misma garantia a toda persona que tenga del comprador sus derechos sobre la cosa vendida. Por lo tanto,
el vendedor no puede hacerle sufrir la eviccion a un subadquirente ni dejar que este la sufra. Si lo hace, este podra
demandarlo directamente.
9.6 Garantía por el hecho personal.
9.7 Perturbación de hecho y perturbación de derecho.
El vendedor esta obligado a abstenerse de todo acto que atente de cualquier modo contra la posesion
pacifica de que debe gozar el comprador. El que debe garantia no puede ejercer la eviccion. Una obligacion
negativa pero que se aplica tanto a las perturbaciones de hecho como a las de derecho.
Se entiende por perturbacion de hecho el atentado que su autor no pretende que se base sobre un derecho;
por ejemplo, el vendedor de una finca, al cultivar su campo, usurpa la finca vendida, porque esta cultivando algo
que ya no le pertenece. Ejemplo que el profe puso en el aula es de las personas que ven un terreno baldío y se
asientan alli y despues para sacarlos es un lio.
Se entiende por perturbacion de derecho, el atentado que su autor pretende que se base sobre su derecho:
afirma que es propietario o titular de otro derecho real: por ejemplo de un derecho de usufructo o de una
servidumbre; o titular de un derecho personal: por ejemplo, arrendatario. El vendedor, aun cuando sea realmente
titular de tal derecho, no puede alegarlo; a menos que lo haya excluido por la venta: la accion real o persona que
entablara en virtud deeste derecho, tropezaria con la excepcion llamada excepcion civil de garantia que le opondria
el comprador.
9.8 Indivisibilidad de la obligación de garantía por el hecho personal.
La obligacion de garantia por el hecho personal es indivisible. Cada uno de los herederos del vendedor
esta obligado por la totalidad de la garantia debida por su causante. Las obligaciones de no hacer, como es el caso,
son indivisibles porque no resulta posible no obrar solo en parte.
 La indivisibilidad de la obligacion se aplica tanto a la garantia de las perturbaciones de derecho como a
las de hecho.
Si la perturbacion de hecho o de derecho tiene por consecuencia una obligacion de indemnizar al
comprador, esta se divide entre los herederos del vendedor; porque tiene un objeto divisible: el pago de una suma
de dinero.
9.9 Garantía por el hecho de los terceros.
9.10 Perturbación de derecho. Indivisibilidad de la obligación de garantía por el hecho de los terceros.
A diferencia de la garantia por el hecho personal, hay que distinguir, en cuanto a la garantia por el hecho
de los terceros, entre la perturbacion de hecho y la de derecho.
Si la perturbacion que le cause un tercero al comprador es solamente de hecho, por no alegar ese tercero
ningun derecho, el vendedor NO tiene que intervenir, es totalmente ajeno a esa perturbacion. Ejemplo que el profe
puso en aula: que unos ladrones se entren a tu casa porque no contratase un seguridad, el vendedor no tiene que
ver con eso.
Por el contrario, cuando la perturbacion causada por un tercero es de derecho, el vendedor dentro de
ciertas condiciones esta sujeto a la garantia. El vendedor ha vendido la cosa libre del derecho pretendido por el
tercero. Amenazado en el derecho que ha adquirido, el comprador puede exigir garantia al vendedor. Este esta
sujeto entonces por una obligacion positiva: asumir la defensa del comprador ante los tribunales y bregar por que
se rechace la pretension formulada por el tercero.
Cuando el vendedor haya vendido la cosa ajena y el verdadero propietario ejerza contra el comprador la
accion reivindicatoria, el vendedor no podria liberarse de su obligacion de garantia invocando la nulidad de la
compraventa que habia consentido.
La obligacion de garantia por el hecho de terceros es indivisible por su naturaleza, no es posible asegurar
en parte una defensa judicial; se defiende al comprador o no se le defiende.
9.11 Requisitos de la garantía por el hecho de los terceros.
Tres requisitos se exigen para que la perturbacion de derecho causada al comprador por un tercero ponga
en juego la garantia del vendedor: uno de ellos depende de la reclamacion del tercero; el otro de la ignorancia del
comprador; el tercero, de la imputabilidad de la perturbacion.
9.12 Acción judicial intentada por el tercero.
Para que el vendedor deba garantia no es suficiente con que el tercero formule una reclamacion; en
principio es necesario que el tercero intente contra el comprador una accion judicial. Pero, desde ese instante, la
perturbacion de derecho se ha realizado y el vendedor debe garantia. Ciertamente, mientras que no se haya
pronunciado una condena firme, el comprador no ha sufrido la eviccion. Pero la amenaza de eviccion que resulte
de una accion judicial es lo bastante grave como para poner en juego la garantia debida por el vendedor.
Cuando el comprador, antes de cualquier accion judicial intentada contra el, tiene justa causa para temer
que sera perturbado por una accion, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho que
cese la perturbacion (art. 1653)
9.13 Buena fe del comprador.
El vendedor no debe garantia mas que si el comprador era de buena fe en el momento del cambio de los
consentimientos; es decir, si ignoraba en ese momento el riesgo de eviccion que iba a correr. Si no, el comprador,
por haber comprado con conocimiento de causa, ha aceptado correr ese riesgo; ha concluido un contrato aleatorio.
Le pertenece verificar al comprador, en el momento en que se compromete, los riesgos aparentes de
eviccion: no podria reprocharle al vendedor el no haberle provenido sobre ellos.
Si el tercero pretende ejercer sobre el predio vendido una servidumbre aparente, el comprador, como no
ha podido o no ha debido ignorar ese derecho claramente manifiesto, no puede obligarle al vendedor a garantia.
Art. 1638.
9.14 Imputabilidad de la perturbación al vendedor.
El vendedor solo debe garantia si la perturbacion le es imputable. No todas las perturbaciones de derecho
causadas al comprador por los terceros son imputables al vendedor. Si el incumplimiento de la garantia contra la
eviccion proviene de una causa ajena al vendedor, este no podra responder a ella.
Cuando la perturbacion de derecho causada al comprador por un tercero es la consecuencia de una culpa
cometida por el comprador: que, por ejemplo, ha descuidado interrumpir la usucapion comenzada por un tercero,
o si es el resultado de la fuerza mayor.
De este requisito, según el cual la perturbacion debe ser imputable al vendedor, no habria que concluir
que el vendedor no debe jamas garantia cuando la causa de la eviccion sea posterior a la compraventa. Porque, es
posible que la eviccion se deba a una culpa del vendedor posterior a la comoraventa, por ejemplo: un vendedor
que vende a dos compradores sucesivos el mismo inmueble, si el segundo comprador es el primero en publicar su
adquisicion, el vendedor le debe garantia al primer comprador que ha sufrido la eviccion por el segundo.
9.15 Garantía incidental y garantía principal.
El comprador, demandado judicialmente por un tercero, puede acudir en garantia al vendedor: es la
garantia incidental. Al mismo tiempo le opone al tercero una excepcion dilatoria de garantia, que le obliga al
tercero a suspender su accion durante el tiempo necesario para la intervencion del vendedor. El vendedor
emplazado en garantia ocupa entonces el lugar del comprador en el juicio. Si el tercero gana la causa, la sentencia
condena al vendedor a indemnizar al comprador.
Cualquiera que sean las ventajas de la garantia incidental, el comprador no esta obligado a acudir a ella.
Si lo prefiere, puede defenderse por si mismo contra el tercero, y aguardar la solucion del proceso; demandara al
vendedor por la garantia si es condenado definitivamente; es la garantia principal. Pero, según lo dispuesto en el
articulo 1640, la accion de garantia principal debera ser rechazada si el vendedor principal demuestra que existian
motivos suficientes para que se rechazara la demanda formulada con éxito por el tercero. Por haberse querido
defender sin la ayuda del vendedor, y por haberse defendido mal, el comprador habra perdido su repeticion.
Cuando el comprador, en lugar de ser demandado por el tercero, lo persigue judicialmente, el vendedor,
que no podia ser forzado a asumir en el proceso el lugar del demandante, esta obligado para con el comprador que
sucumba, salvo la prueba de que existian medios suficientes para que fuera acogida la accion.
9.16 Sanciones del incumplimiento, por el vendedor, de su obligación de garantía por el hecho de los
terceros.
Cuando el comprador sufra la eviccion por el tercero, la obligacion de garantia que, en las circunstancias
indicadas, pesaba sobre el vendedor, obligado a que fuera desechada la pretension formulada por el tercero, se
encuentra incumplida.
El comprador que haya sufrido la eviccion de buena fe puede obtener del vendedor:
1. la restitucion del precio y el reembolso de los gastos del contrato
2. el pago de los frutos restituidos al tercero
3. el reembolso de los gastos de justicia: costas del juicio entre el tercero y el comprador y costas de la
demanda por garantia del comprador contra el vendedor
4. el abono de daños y perjuicios
9.17 Restitución del precio.
La compraventa se encuentra invalidada retroactivamente: las prestaciones realizadas para cumplimiento
del contrato deben ser restituidas, como en el supuesto en que el contrato se anule o se resuelva. Art. 1630.
En cuanto a la restitucion del precio, el comprador que haya sufrido la eviccion no puede recibir mas de
lo que haya pagado; y el vendedor demandado no puede deber mas de lo que haya recibido.
9.18 Pago de los frutos restituidos al tercero.
Unicamente el comprador de mala fe esta obligado a restituirle los frutos al propietario que lo someta a
eviccion; puesto que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos (art. 549).
Tan solo el comprador de mala fe, o sea, el que supiera que el vendedor no era propietario puede
encontrarse comprendido en el articulo 1630 y autorizado por ese precepto legal a demandarle al vendedor el pago
de los frutos restituidos.
Cuando el comprador fuera de buena fe en el momento de la conclusion de la compraventa, cuando
ignorara en ese sintante que adquiria a non domino, tiene el derecho en virtud del articulo 1599, de que le
indemnice el vendedor. Si se entera a continuacion de que el vendedor no era propietario, a partir de ese momento
percibe los frutos saviendo que no es él propietario; asi pues, los percibe de mala fe. Debe entonces restituirle
esos frutos al verdadero propietario. Pero, puesto que ha comprado de buena fe, puede lograr que lo indemnice el
vendedor.
9.19 Indemnizaciones.
Plusvalias y minusvalias: art. 1633. Concede al comprador de buena fe el derecho de que el vendedor le
pague la plusvalia adquirida (valor adquirido) por la cosa vendida entre la compraventa y la eviccion, incluso si
no proviene de un hecho suyo: la plusvalia se determina avaluando la cosa vendida en la epoca de la eviccion.
Por el contrario, si la cosa vendida ha sufrido una minusvalia, el art. 1631 obliga al vendedor a restituir
al comprador la totalidad del precio pagado, aun cuando la minusvalia proceda de negligencia del comprador; el
comprador logra asi que el vendedor lo indemnice por un perjuicio que le causan sus propias culpas (las del
comprador.
Impensas: ademas de la plusvalia, el comprador de buena fe tiene derecho a que el vendedor le reembolse
a titulo de indemnizacion, las impensas (gastos en la cosa) que haya efectuado en la cosa y que no haya logrado
que le pague el tercero que lo ha sometido a eviccion.
Ese derecho se extiende, cuando el vendedor sea de mala fe, a todas las impensas, sean necesarias, utiles
o hasta suntuarias (Art. 1635). Por el contrario, en derecho comun, las impensas suntuarias no son reembolsadas
jamas; y el vendedor, incluso de mala fe, puede limitarse a reembolsar la plusvalia procurada por las impensas
utiles.
Cuando el vendedor sea de buena fe, no le debe al comprador sujeto de eviccion sino el reembolso de las
impensas necesarias y el de las impensas utiles; con la facultad para estas ultimas, de no pagar sino la plusvalia
que le hayan procurado a la cosa vendida.
9.20 Evicción parcial.
La eviccion es parcial cuando recae sobre una parte divisa o indivisa de la cosa vendida.
 Si el comprador que haya sufrido parcialmente la eviccion exige la resolucion de la compraventa, el
tribunal tiene derecho a estimar que la eviccion no es lo bastante grave como para justificar la invalidacion del
contrato. El art. 1636 puntualiza que el juez debe averiguar si la parte de la cosa por la que haya sufrido la eviccion
el comprador es de tal consecuencia con relacion al todo, que el adquirente no la habria comprado sin la parte de
que es privado por la eviccion.
Si el comprador que haya sufrido parcialmente la eviccion NO exige la resolucion de la compraventa, o
si el tribunal se niega, conserva aquel la parte de la cosa de que no le haya privado la eviccion; y obtiene el
reembolso de la parte del precio correspondiente a la parte de la cosa sobre la cual haya recaido la eviccion.
9.21 Garantía de hecho contra la evicción.
9.22 Convenciones que modifican la garantía de derecho contra la evicción.
Las reglas de la garantia, llamada de derecho, contra la eviccion, trazadas por el legislado, son en su
mayoria, reglas supletorias, que las partes pueden derogar, al sustituirlas por una garantia convencional, llamada
de hecho, contra la eviccion.
a) Convenciones relativas a la garantia por el hecho personal
La validez de las clausulas que aumenten la garantia por el hecho personal, tal y como se encuentra
reglamentada por la ley, es indiscutible. El vendedor puede consentir en una obligacion mas amplia que la del
derecho comun. Asi, el vendedor de un establecimiento mercantil obligado solamente, a falta de pacto en
contrario, a no instalar otro comercio susceptible de competir con el establecimiento vendido, puede
comprometerse a no abrir ningun nuevo local.
Por el contrario, las partes no pueden suprimir, ni siquiera disminuir, la garantia por el hecho personal.
Aunque se exprese que el vendedor no quedara sometido a ninguna garantia, sigue obligado, no obstante, por la
resultante de un hecho que le sea personal: toda convencion en contrario es nula (art. 1629). En efecto, no cabria
permitirle al vendedor que se reservara el derecho de someter a eviccion al propio comprador. El que debe garantia
no puede ejercer la eviccion.
b) Convenciones relativas a la garantia por el hecho de los terceros
Nada impide que el vendedor acepte una obligacion de garantizar al comprador contra el hecho de los
terceros, mas onerosa que la prevista por la ley. Sin embargo, deberan ser expresas, no se puede colocar en un
contrato que la venta se hace con garantia de todas las perturbaciones y cualquier eviccion.
Art. 1627, mediante convenciones particulares, las partes pueden disminuir su efecto, el de la obligacion
del derecho, tambien pueden convenir que el vendedor no quedara sujeto a ninguna garantia.

UNIDAD X: GARANTÍA CONTRA LOS VICIOS OCULTOS

10.1 Entrega, evicción y vicio oculto.
La obligacion de garantia contra eviccion y contra los vicios ocultos es una consecuencia de la obligacion
de entrega. Obligado a entregar la cosa convenida, el vendedor esta sujeto a entregar una cosa que no lleve consigo,
con ignorancia del comprador, una posibilidad de eviccion o un vicio oculto. El vicio oculto perjudica el uso de
la cosa, el comprador sufre una eviccion de uso.
10.2 Definición del vicio oculto.
Se entiende por vicio oculto o vicio redhibitorio, los defectos de la cosa vendida que no se revelan por
su examen y que le impiden al comprador el uso para el cual la destinaba. Art. 1641.
10.3 Garantía legal contra los vicios ocultos.
Se le concede al comprador una opcion entre la accion redhibitoria, que tiende a la resolucion de la
compraventa, y la accion estimatoria, que tiende a una rebaja del precio.
Las reglas establecidas por el legislador son en principio, solamente supletorias: pueden ser modificadas
por la convencion. La garantia convencional contra los vicios ocultos debera ser examinada luego de la garantia
legal.
10.4 Requisitos de la garantía contra los vicios ocultos.
10.5 Dos series de requisitos.
Para que el vendedor se encuentre obligado a la garantia contra los vicios ocultos, deben reunirse
diferentes requisitos. Unos derivan del vicio de la cosa vendida; ese vicio debe ser: perjudicial para el uso de la
cosa, desconocido por el comprador, y anterior a la compraventa. Los otros requisitos derivan de la compraventa
en si misma.
10.6 Vicio perjudicial para el uso de la cosa vendida.
En primer lugar, el vicio debe perjudicar para la utilizacion de la cosa vendida; es decir, impedir o
disminuir el uso al que la cosa esta destinada, y que el comprador no la habria adquirido o no habria dado por ella
sino un precio menor, si lo hubiese conocido. Art. 1641.
El uso de la cosa que el defecto impide o hace molesto, es el uso al cual destinaba la cosa el comprador.
Poco importa que la cosa pueda cumplir el uso que de ella se haga normalmente o el uso que de ella hacia el
vendedor.
 PERO se necesita que el uso particular previsto por el comprador NO SEA CONTRARIO a la naturaleza
de la cosa. Si la cosa vendida no estaba hecha para ese uso particular, el comprador no puede quejarse; sabia o
debia saber que la cosa no era apta para el uso al que se la destinaba. Ejemplo que dio el profe en el aula fue el de
usar la laptop en la cabeza.
El vendedor no debe solamente garantia cuando el vicio haga a la cosa por completo impropia para el
uso al que el comprador la destinaba. La garantia se debe igualmente cuando el defecto disminuya ese uso,
haciendolo menos facil o menos completo. Ejemplo que dio el profe en el aula fue el de la computadora que se
apagaba cada 30 minutos. La garantia no se debe sino en los casos en que los defectos de la cosa vendida
disminuyan tanto su uso, que el comprador no la habria adquirido o no habria dado por ella sino un precio menor
si los hubiere conocido (art. 1641). El juez debe preguntarse entonces si el comprador, con conocimiento del vicio,
la habria o no la habria comprado por el precio fijado.
10.7 Vicio oculto.
El vicio, para originar la garantia, debe ser oculto; no debe revelarse por el examen de la cosa vendida y
en el momento de la compraventa. El vendedor no esta obligado por los vicios aparentes y de los que hubiere
podido convencerse por si mismo el comprador. (art. 1642).
El vicio se aprecia in abstracto. El tipo de comparacion con respecto al cual se preguntara si habria o no
habria descubierto el vicio es una persona que disponga de los mismos conocimientos tecnicos que el comprador.
En consecuencia, si el comprador no tiene ningun conocimiento tecnico en cuanto a la cosa comprada, el vicio es
oculto cuando solo un tecnico habria sido capaz de descubrirlo. Aun cuando el comprador no sea tecnico, el vicio
es aparente cuando un hombre de diligencia media lo habria descubierto procediendo a verificaciones elementales.
10.8 Vicio desconocido por el comprador; buena fe del comprador; buena fe o mala fe del vendedor.
Si el comprador ha conocido el vicio, haya sido este oculto o no, no puede quejarse; ha comprado con
conocimiento de causa; ha fijado el precio en consecuencia; en todo caso ha aceptado comprar la cosa en el estado
en que la ha verificado. En otros terminos, el comprador debe ser de buena fe; y seria de mala fe si exigiera
garantia por un vicio que habia comprobado y aceptado.
El comprador debe ignorar el vicio, como debe ignorar el riesgo de eviccion. Y al igual que su ignorancia
del riesgo de eviccion debe ser legitima, en el sentido de que le pertenece verificar los riesgos aparentes de
eviccion, asi tambien es necesario que su ignorancia del vicio sea legitima. La garantia no se debe cuando el vicio
sea aparente; es decir cuando un individuo normal lo habria comprobado en su lugar y por lo tanto incurre en
culpa npor no haberla verificado por si mismo.
Por presumirse la buena fe, le pertenece al vendedor demostrar que el comprador conocia el vicio cuando
la conclusion del contrato. Ese conocimiento del vicio por el comprador sera probado con frecuencia por el precio
estipulado, cuyo importe reducido no puede corresponder sino a una cosa defectuosa.
Mientras que la buena fe del comprador es asi un requisito de la garantia contra los vicios ocultos, esta
garantia se debe por el vendedor, sea de buena fe o de mala fe, y haya ignorado o conocido el vicio de la cosa
vendida. El vendedor esta obligado por los vicios ocultos aunque no los conociere (Art. 1643). No obstante, si es
de buena fe, su obligacion de garantia no se extiende a la reparacion del perjuicio sufrido por el comprador.
10.9 Vicio anterior a la venta.
El vicio, para que de lugar a la garantia, debe ser anterior o concomitante, con respecto a la compraveta.
Se cae de su peso que si la cosa vendida no estaba afectada por el vicio en el momento de la compraventa, el
comprador no puede pedir garantia.
Basta con que el ORIGEN del vicio sea anterior a la compraventa. Por ejemplo, que el origen de la
enfermedad de un animal sea anterior a la compraventa aunque la enfermedad no haya aparecido sino luego de la
venta.
10.10 Efectos de la garantía contra los vicios ocultos.
Cuando el vendedor este obligado a garantizar al comprador contra un vicio oculto, pesan sobre el dos
obligaciones: una, en todos los casos, que consiste en restituir en todo o en parte el precio; la otra, que no le afecta
mas que si es de mala fe: pagarle los daños y perjuicios al comprador.
Art. 1644. El comprador al que se le deba la garantia de un vicio oculto tiene la eleccion entre devolver
la cosa y hacer que se le restituya el precio, o guardar la cosa y hacer que se le devuelva una parte del precio,
según sea arbitrada por peritos. Es decir, dispone de dos acciones:
La accion redhibitoria: es una accion resolutoria de la compraventa; el comprador exige la restitucion del
precio y ofrece restituir la cosa vendida; tiene derecho ademas, a la restitucion de los gastos que haya abonado de
la compraventa.
La accion estimatoria: le deja las cosas al comprador; este exige solamente una disminucion del precio,
que sera fijada por peritos; por lo tanto, la compraventa se mantiene pero con un precio reducido.
En ciertas circunstancias, el comprador pierde su opcion entre la accion redhibitoria y la accion
estimatoria. O bien solo puede obtener la disminucion del precio porque ya ha enajenado la cosa y no puede
restituirla al vendedor como lo exige la accion redhibitoria. O solo puede obtener la resolucion de la compraventa,
por ejemplo cuando la cosa vendida, en razon del vicio que la afecte presenta algunos peligros; una maquina cuyo
defecto la haga correr un riesgo a los obreros que la utilicen.
Cuando la cosa afectada por el vicio perezca por la culpa del vendedor, que es el caso cuando el vicio
haya causado la perdida, esta debe ser soportada por el vendedor; el comprador puede intentar entonces la accion
redhibitoria y obtener la restitucion del precio aunque no restituya la cosa (Art. 1647). Por el contrario, cuando la
cosa afectada por un vicio perezca por la culpa del comprador o por caso fortuiro, el comprador debe soportar la
perdida; pero, si no puede intetnar entonces la accion redhibitoria, conserva el derecho de obtener, por la accion
estimatoria, la restitucion de una parte del precio; porque la perdida de la cosa, incluso por su culpa, no impide
que haya pagado demasaido caro en razon del vicio que la afectaba.
Los articulos 1630 y 1633 le permiten al comprador obtener el abono de daños y perjuicios, y
singularmente la plusvalia adquirida por la cosa luego de la compraventa. El articulo 1645 dispone que el vendedor
queda sujeto para con el comprador ademas de la restitucion del precio que por ella haya recibido, el abono de
todos los daños y perjuicios.
Aun cuando el 1645 no se refiera sino al comprador que haya obtenido la restitucion del precio y que por
lo tanto haya intentado la accion redhibitoria, el derecho al abono de daños y perjuicios debe ser extendido al
comprador, que, por ejercer la accion estimatoria, se contente con la reduccion del precio. En la medida en que el
vicio le cause un daño al comprador, ese daño debe ser reparado integramente.
Pero, ejerza el comprador la accion redhibitoria o la accion estimatoria, no tiene derecho al abono de
daños y perjuicios mas que si estan reunidos dos requisitos:
` 1. La buena fe del comprador. Requisito para el triunfo de la accion redhibitoria o estimatoria es la
ignorancia por el comprador, en el momento de la compraventa del vicio que afecta la cosa.
2. la mala fe del vendedor, es, por el contrario, privativo del derecho a la indemnizacion; su ausencia no
impide que el comprador de una cosa viciada obtenga la resolucion de la compraventa o una rebaja en el precio;
pero el vendedor, si ignoraba el vicio de la cosa cuando la venta, no esta obligado al abono de daños y perjuicios.
Art. 1645. Si el vendedor ignora los vicios de la cosa, no estara obligado mas que a la restitucion del precio y a
reembolsarse al adquirente los gastos ocasionados por la compraventa. Art. 1646.
Plazo: el plazo empieza a correr desde el dia de la entrega, porque es cuando el comprador tiene la
posibilidad de darse cuenta del defecto. La duracion del plazo puede ser fijada por las propias partes, pero tambien
son establecidas por el legislador algunos plazos para ciertas compraventas, por ejemplo, 1 año para las maquinas
cuyos vicios hagan correr peligro a los obreros.
La expiracion del plazo extingue las acciones de garantia contra los vicios ocultos: accion redhibitoria o
estimatoria y accion por daños y perjuicios. El comprador podra seguir ejerciendo una accion de nulidad relativa
por dolo o error sustancial, la cual prescribe a los 10 años, o una accion en nulidad absoluta que prescribe a los
30 años.
10.11 Garantía convencional contra los vicios ocultos.
Validez de las convenciones referentes a la garantia contra los vicios ocultos: las reglas establecidas por
el legislador para la garantia contra los vicios ocultos son, en principio, supletorias. Las convenciones en contrario
son validas entonces.
Clausulas que aumentan a garantia contra los vicios ocultos: la validez de las clausulas que aumentan la
garantia debida por el vendedor no ofrecen ninguna dificultad.
Clausulas que limitan o suprimen la garantia contra los vicios ocultos: las clausulas mas frecuentes son
las que limitan o hasta suprimen la garantia contra los vicios ocultos. Pero no son validas, según el articulo 1643,
a menos que el vendedor es de buena fe, si ignora el vicio al momento de la venta.
La prueba del conocimiento del vicio por el vendedor debe ser presentada por el comprador que trate asi
de excluir esa clausulal esa prueba se efectua por todos lo medios y los tribunales.

UNIDAD XI: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

11.1 Obligación de pagar el precio principal.
11.2 Obligación del comprador.
Art. 1650. La principal obligacion del comprador es la de pagar el precio en el dia y en lugar pactados
por la compraventa. El pago del precio es la contrapartida de la entrega de la cosa vendida.
11.3 Tiempo del pago.
11.4 En el momento de la entrega.
Las partes son libres para fijar en la fecha que les plazca el vencimiento del precio; pueden convenir un
solo vencimiento para un precio global o vencimientos sucesivos para un precio pagadero en partes. El dia de
pago es pactado por la compraventa (art. 1650). Cuando las partes convengan en un pago por letra de cambio, o
pagare a la orden, trasladan el momento del pago al dia en que deba pagarse el efecto de comercio.
Si los contratantes no han fijado el dia en que el precio debe ser pagado, ese dia sera aquel en que se debe
hacer la entrega. (art. 1651)
 Cuando la totalidad del precio sea pagadera desde la perfeccion del contrato, la compraventa se llama
“al contado”. Entonces, por lo comun, la cosa vendida debe ser entregada inmediatamente, por ser, a la vez, la
venta al contado y como disponible.
Cuando se haya señalado un plazo para el pago de la totalidad o de parte del precio, la compraventa se
llama “a credito”. Salvo clausula en contrario, la entrega se retrasa entonces hasta el pago del precio; la
compraventa es, a la vez, a credito y a entregar.
11.5 Lugar del pago.
11.6 En el lugar de la entrega.
Asi como son libres para fijar el momento en que debe ser pagado el precio, los contratantes son libres
para convenir el lugar del pago; el precio es pagadero en el lugar pactado en la compraventa (Art. 1650). Cuando
las partes convengan el abono mediante una letra de cambio, un pagare a la orden o un cheque, señalan con ello
el lugar del pago en el lugar donde el documento deba ser pagado: en el domicilio del librado o en el del banquero
domiciliado.
A falta de convencion, el precio es pagadero en el lugar de la entrega (art. 1651).
En principio, el lugar de la entrega es el lugar donde se encuentra la cosa en el momento de la
compraventa, casi siempre en los almacenes del vendedor; y si la cosa no puede ser localizada en el momento de
la compraventa, es en el domicilio del vendedor. Por eso, mientras que la cosa es cobradera, el precio es pagadero;
el comprador debe trasladarse para recibir la cosa y para pagar el precio.
Si el vendedor se niega a recibir el precio, pretende que la suma recibida es superior a la ofrecida por
ejemplo, el comprador debe formular ofrecimientos reales, seguidos de una CONSIGNACION EN LA DGII (o
sea, hacer el pago en DGII). La DGII que recibe el precio, es tenedora por cuenta del vendedor.
11.7 Objeto del pago.
11.8 El precio convenido.
El comprador debe pagar el precio convenido y los accesorios de ese precio.
El precio no ha sido determinado siempre en una cifra definitiva en el contrato; es suficiente con que sea
determinable en el momento de su vencimiento. Tal es el caso cuando el precio de la cosa vendida ha sido sujeto
a un indice sobre las cotizaciones de otras mercaderias o servicios en la fecha del vencimiento; entonces el contrato
de compraventa va acompañado de una clausula de escala movil.
11.9 Los accesorios del precio.
El comprador debe, junto con el precio, los accesorios de este. Ademas de los gastos de la compraventa,
que constituyen un accesorio del precio, hay que relacionar con el precio, y ponerlos asi a cargo del comprador,
los intereses del precio, los gastos de transporte y los derechos aduaneros.
11.10 Los intereses del precio.
Las partes fijan libremente, en el contrato de compraventa, el momento a partir del cual el precio
devengara intereses; por ejemplo, desde la perfeccion del contrato o desde el vencimiento señalado. A falta de
convencion, los intereses se deben por el comprador, si se trata de una cosa fructifera, a contar desde la entrega
de la cosa; y si se trata de una cosa no fructifera, a contar desde la intimacion de pagar el precio. Art. 1651.
El tipo de interes debido por el comprador, cuando no haya sido fijado por las partes, es el establecido
por la ley.
11.11 Los gastos de transporte y los derechos aduaneros.
Los gastos de transporte de la cosa vendida y los derechos aduaneros que aquella deba abonar estan,
salvo clausula en contrario, a cargo del comprador cuando haya adquirido la propiedad de la cosa antes del
transporte o de la salida de aduana.
11.12 Garantías del pago.
11.13 La opción del vendedor que no haya cobrado.
Cuando el comprador no cumpla con su obligacion de pagar el precio, el vendedor, como todo acreedor
que tiene sus derechos de un contrato sinalagmatico, dispone de una opcion: puede exigir, el cumplimiento forzoso
o la resolucion de la compraventa.
11.14 Cumplimiento forzoso.
11.15 Acción para el pacto del precio.
Para constreñir al comprador al cumplimiento, el vendedor dispone de una accion para el pago del precio:
el comprador que pretenda haber pagado ya, debe probarlo, de conformidad con el derecho comun de la prueba
de pago. Pero, para garantizarle mejor ese pago, el legislador confiere un derecho de retencion, un derecho llamado
de reivindicacion y un privilegio.
Derecho de retencion: cuando el comprador no haya recibido todavia el bien y deba el precio, el vendedor
tiene un derecho a negarle la entrega hasta el pago del precio. El vendedor ejerce asi el derecho de retencion sobre
la cosa de la cual no es ya propietario, sino simple tenedor. El ejercicio del derecho de retencion por el vendedor
exige dos requisitos:
1. el credito del precio debe ser exigible. Si en el momento en que el vendedor este obligado a entregar,
el comprador no esta sujeto aun a pagar el precio, el vendedor no puede utilizar el derecho de retencion.
 2. el comprador no debe haber adquirido aun la tenencia de la cosa.
Derecho de reivindicacion: el vendedor que no haya cobrado puede, dentro de los 8 dias de la entrega,
recobrar el bien mueble vendido. Si se encuentra todavia en poder del comprador. A diferencia del derecho de
retencion, el derecho de reivindicacion desaparece cuando el comprador es declarado en quiebra o sujeto a
regulacion judicial.
Privilegio: el vendedor que no haya cobrado esta dotado con un privilegio que le permitira hacer que se
venda la cosa y cobrar con preferencia sobre el precio de remate: privilegio especial inmobiliario (hipoteca
privilegiada) o privilegio especial mobiliario.
11.16 Resolución de la venta.
11.17 Caracteres de la resolución de la venta por falta de pago del precio.
En lugar de optar por el cumplimiento de la compraventa y, por tanto, por el pago del precio, el vendedor
que no haya cobrado puede pedir la resolucion judicial de la compraventa (art. 1654). Es una facultad que le
confiere todo contrato sinalagmatico al acreedor de una obligacion incumplida. La resolucion de la compraventa
por falta de pago del precio, que es facultativa para el vendedor, presenta otros dos caracteres: es judicial y de
orden publico.
11.18 Intervención de los tribunales. Plazo de gracia, pacto comisorio expreso.
La resolucion es judicial: debe ser pronunciada por los tribunales (Art. 1654). Una diferencia con la
resolucion de la compraventa por falta de retiro, que se produce de pleno derecho por la exclusiva expiracion del
plazo estipulado.
Los tribunales cuando conozcan de la accion resolutoria de la compraventa por falta de pago del precio,
son libres para su decision; no se encuentran obligados por la eleccion del vendedor y pueden ordenar el
cumplimiento aunque se les pida la resolucion. Pueden concederle tambien al comprador un plazo de gracia para
el cumplimiento; es decir, para el pago del precio, salvo el caso en que el vendedor que demande la resolucion de
una compraventa inmobiliaria esta en peligro de perder la cosa y el precio (Aquí la resolucion se pronuncia en el
acto). La resolucion es obligatoria tambien cuando ya expira el plazo de gracia.
La obligacion de acudir a los tribunales para que pronuncien la resolucion de la compraventa puede ser
descartada por la convencion. Las partes pueden convenir un pacto comisorio expreso, en virtud del cual, la
compraventa se encuentra resuelta de pleno derecho si no se paga el precio en la epoca convenida.
11.20 Renuncia del vendedor a la resolución.
El vendedor que no haya cobrado, que cuenta con la eleccion entre el cumplimiento forzoso y la
resolucion NO puede renunciar por anticipado a su derecho de exigir la resolucion por falta de pago del precio.
Sin embargo, es valida la renuncia cuando la misma se produzca despues del incumplimiento por el
comprador de la obligacion de pagar el precio.
11.21 Efectos de la resolución de la venta por la falta de pago del precio.
La resolucion tiene por efectos la invalidacion retroactiva de la compraventa y la obligacion de reparar
el perjuicio resultante de ello para el vendedor.
11.22 Invalidación retroactiva de la venta.
La compraventa se encuentra invalidada retroactivamente entre las partes y con respecto a terceros.
Entre las partes, se vuelve a la situacion anterior a la conclusion del contrato. Por tanto, el vendedor debe
restituirle al comprador las partes del precio que haya recibido, y los intereses. El comrpador debe restituir la ocsa
que se le haya entregado y los frutos percibidos.
Con respecto a terceros: se considera que el vendedor no ha perdido jamas la propiedad de la cosa
vendida. Por consiguiente, recobra la cosa a titulo de propietario: de tal suerte que no tiene que sufrir el concurso
de los acreedores del comprador ni sufrir los derechos consentidos por este; los derechos consentidos sobre la
cosa por el comrpador, que se estima que nunca ha sido propietario, quedan invalidados.
11.23 Daños y perjuicios.
Si la resolucion de la compraventa le causa un perjuicio al vendedor, puede este, como reparacion,
obtener el abono de los daños y perjuicios. El comprador debe especialmente, por este titulo, la diferencia entre
el precio convenido y el precio inferior a que el vendedor volvera a venderle la cosa a un tercero.
11.24 La obligación de pagar los gastos.
Los gastos que requiera el contrato de compraventa se consideran como accesorios del precio, estan a
cargo del comprador. Los gastos de los documentos y otros accesorios de la compraventa estan a cargo del
comprador (Art. 1593)
Los gastos de los documentos incluyen los honorarios de los abogados, notarios, gastos de publicacion,
inscripcion…
11.25 La obligación de recibir la cosa.
El comprador no esta obligado solamente a pagar el precio y los gastos de la compraventa, debe ademas
recibir la cosa vendida.
Asi como la obligacion de entrega no consiste en transmitir la propiedad ni la posesion, sino la tenencia,
la obligacion de recibir no consiste en adquirir la propiedad ni en la posesion, sino la tenencia. El comprador
convertido en poseedor, no ha cumplido por ello (dar su consentimiento) con su obligacion de recibir la cosa
comprada.
La obligacion de recibirla implica una transmision, que no es no de propiedad ni de posesion, sino de
tenencia, debe apoderarse materialmente de la cosa. La obligacion del comprador es la de retirar la cosa de la
tenencia del vendedor para tenerla o hacer que la tenga un tercero por cuenta del comprador.
11.26 Cumplimiento forzoso del retiro o resolución de la venta.
El incumplimiento por el comprador de su obligacion de recibir la cosa comprada origina para el
vendedor, como para todo acreedor de una obligacion surgida de un contrato sinalagmatico, una opcion entre el
cumplimiento forzoso de la obligacion y la resolucion del contrato.
Si opta por el cumplimiento forzos del retiro, el vendedor, luego de la intimacion dirigida al comprador,
puede pedir que los tribunales ordenen que el comprador proceda al retiro bajo astreinte, o que se le autorice a un
tercero para que se retire la cosa vendida y se deposite en poder de un tercero (art. 1264), con todos los gastos a
cargo del comprador.
Si opta por la resolucion de la compraventa, el vendedor, debe pedir, en principio, según el derecho
comun, que el tribunal pronuncie esta resolucion, que es judicial, con el abono de daños y perjuicios como
reparacion del detrimento que ello le cause.
A falta de estipulacion o de costumbre, la falta de retiro no puede llevar consigo la resolucion de la
compraventa sin la intervencion judicial. Una constitucion en mora dirigida por el vendedor al comprador por
constituir un acto unilateral, no puede reemplazar a la convencion de un plazo, a la cual ha subordinado el
legislador la resolucion de pleno derecho.
Sea demandada la resolucion por el vendedor ante un tribunal o bien se realice por la exclusiva expiracion
del plazo de retiro, origina el derecho a la reparacion del perjuicio que le cause al vendedor; sobre todo por la baja
de los precios. Como reparacion de ese menoscabo, el vendedor obtendra el abono de los daños y perjuicios.

UNIDAD XII: LA PERMUTA

12.1 Reglas generales del contrato de permuta.
Como la compraventa, la permuta es un contrato consensual, a titulo oneroso, conmutativo,
sinalagmatico. Como la compraventa, es traslativo de derechos: derecho de propiedad, otros derechos reales,
derechos intelectuales o derechos de credito.
La permuta puede realizarse sin saldo o con saldo; el saldo es una suma de dinero que compensa la
diferencia de valor entre las dos cosas permutadas.
12.2 Los caracteres del contrato de permuta.
La permuta es un contrato consensual; en principio, se perfecciona por el simple consentimiento, de la
misma manera que la compraventa. Art. 1703.
Es un contrato a titulo oneroso; el derecho que una de las partes le transmite a la otra tiene como
contrapartida el derecho que recibe de la otra. No obstante, cuando las cosas permutadas no sean del mismo valor
y las partes, intencionalmente, no compensen la diferencia con el pago de una suma de dinero, que es el saldo, la
permuta implica una intencion liberal y se traduce, en cuanto a la diferencia, en una donacion.
La permuta es un contrato conmutativo; porque la ventaja obtenida por una de las partes puede ser
apreciada desde la conclusion del contrato, por no depender de una eventualidad.
La permuta es un contrato sinalagmatico: crea, desde su conclusion, obligaciones reciprocas; hace a cada
uno de los contratantes, a la vez, acreedor y deudor.
12.3 La permuta o contrato traslativo de derechos.
La permuta no solo tiene por objeto crear obligaciones. Produce al igual que la compraventa el efecto
excepcional de una transmision de derechos.
Pero la permuta no solo transmite el derecho de propiedad. Los demas derechos reales, por ejemplo, un
derecho de usufructo, los derechos intelectuales y de creditos son susceptibles de ser permutados.
12.4 La aplicación de las reglas de la venta.
Todas las reglas de la venta aplican a la permuta menos las que se relacionan con el pago del precio,
porque en la permuta, no hay precio.
12.5 Permuta sin saldo.
12.6 Formación, interpretación y prueba del contrato.
La convencion se interpreta contra el acreedor de la obligacion considerada (art. 1162).
La rescision por lesion, posible en ciertas compraventas, NO aplica en la permuta (art. 1706) porque la
lesion implica una disparidad de dos obligaciones (en la compraventa, es la disparidad del precio con el objeto
que se vende), no que no es posible en la permuta.
12.7 Efectos del contrato.
El contrato de permuta transmite los derechos permutados y crea obligaciones reciprocas entre los
permutantes. Los permutantes estan sujetos a la obligacion de entrega y a la obligacion de garantia contra la
eviccion y contra los vicios ocultos.
 El permutante que haya sufrido la eviccion puede demandar judicialmente, el abono de daños y perjuicios
iguales al valor de la cosa que hubiere recibido, o la resolucion del contrato, que implica la restitucion de la cosa
que habia entregado (art. 1704).
No existe la obligacion del comprador de pagar el precio porque en la permuta no hay ni comprador ni
precio. La obligacion de pagar los gastos del contrato y otros gastos accesorios, que en la compraventa, salvo
pacto en contrario, son a cargo del comprador, pesan de igual manera sobre cada uno de los permutantes, entonces
estos gastos se dividen por mitad.
La obligacion de recibir la cosa pesa sobre cada uno de los permutantes.
La resolucion de la permuta, por reponer a las partes en la situacion anterior al contrato tiene por efecto
obligar a cada uno de los permutantes, hasta al que haya exigido la resolucion, a restituir lo que haya recibido. Un
permutante no puede obtener la resolucion de la permuta si se encuentra en la imposibilidad de restituir lo que
haya recibido (salvo caso de fuerza mayor).
12.8 Permuta con saldo.
12.9 Objeto del saldo.
Cuando las cosas permutadas no sean de igual valor, la diferencia se compensa por la estipulacion de un
saldo. Es necesariamente este una suma de dinero, que uno de los permutantes debe a otro.
Sin embargo, el saldo puede consistir en una cosa distinta de una suma de dinero, puede ser servicios.
12.10 Naturaleza del contrato de permuta con saldo.
Desde el instante en que cada una de las partes esta obligada a entregar a la otra una cosa que no sea una
suma de dinero, el contrato no es ua compraventa, sino una permuta; aun cuando una de las partes deba, al mismo
tiempo que la entrega de una cosa, el pago de una suma de dinero.
12.11 Reglas aplicables al saldo.
El permutante que sea acreedor del saldo, es tratado entonces, en cuanto a ese credito, como el vendedor
que es acreedor de un precio.
El permutante acreedor del saldo dispone para el pago del mismo, un privilegio al que se le encuentra
unida la accion resolutoria si se trata de un inmueble; ese privilegio desaparece en la permuta sin saldo.
Los derechos fiscales debidos por la transmision sobre el saldo de una permuta son iguales a los que
pesan sobre el precio de una compraventa.