• Incorporação Imobiliária;
• Empreitada;
• Administração de obra;
• Construção.
• Própria PJ;
• Consórcios de Empresas.
Consórcios de Empresas
• Quando realizado por duas ou mais pessoas jurídicas;
• Cada sócio deverá registrar na sua contabilidade a sua
participação na aquisição do terreno;
• Compra e venda do terreno em nome de todos os sócios;
• Não tem personalidade jurídica;
• Constituída mediante contrato da sociedade
competente.
Incorporação Imobiliária
• Construção e comercialização, na planta, de unidades
imobiliárias autônomas.
Constitui-se Unidade Imobiliária:
• O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
• Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
• Cada terreno decorrente de loteamento;
• Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
• O prédio construído para venda como unidade isolada.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE FISCAL
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• A lei 11.941/2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº
1.598/77, mantendo em registro auxiliares:
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• A lei 11.941/2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº
1.598/77, mantendo em registro auxiliares:
• § 2º Para fins da escrituração contábil, inclusive da
aplicação do disposto no § 2º do art. 177 da Lei no 6.404/76,
os registros contábeis que forem necessários para a
observância das disposições tributárias relativos à
determinação da base de cálculo do imposto de renda e,
também, dos demais tributos, quando não devam, por sua
natureza fiscal, constar da escrituração contábil, ou forem
diferentes dos lançamentos dessa escrituração, serão
efetuados exclusivamente em:
• I - livros ou registros contábeis auxiliares; ou
• II - livros fiscais, inclusive no livro de que trata o inciso I do
caput deste artigo. (LALUR)
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Formação do Custo do Imóvel, na Incorporação Imobiliária:
• O custo do imóvel compreende todos os gastos incorridos para a
sua obtenção, e abrange:
• Preço do terreno;
• Custo dos projetos;
• Custos diretamente relacionados à construção;
• Impostos, taxas e contribuições não recuperáveis, incorridos
durante a construção;
• Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do
empreendimento imobiliário; e
• Gastos com garantias
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Construção do estande de vendas e do apto – modelo
• Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e
depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada
• Vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja
usado pela entidade de incorporação imobiliária.
• Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos
devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa
de vendas.
• A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em
rubrica de despesas com vendas.
D – Ativo Imobilizado – Estande de Vendas (ANC)
C – Fornecedores (PC)
D – Despesas c/ Vendas – Depreciação - Estande de Vendas (RES)
C – (-) Depreciação Acumulada - Estande de Vendas (ANC)
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Permuta Física
• Unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são
permutados entre si. Essa troca não é considerada uma
transação que gera ganho ou perda;
• Unidades imobiliárias que não tenham a mesma
natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos
construídos ou a construir por terrenos), será uma
transação comercial e, portanto, gera ganho ou perda;
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Permuta Física
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Permuta Física
• Exemplo de lançamento de Permuta de Terreno por
Unidades a Construir, com torna:
• Pelo Valor Justo do Terreno ou valor de vendas das
unidades entregues
D – Obra em Andamento – Terreno (AC)
C – Adiantamento de Cliente – (PNC)
• * Pelo valor da torna a pagar
D – Obra em Andamento – Terreno (AC)
C – Obrigação com Terrenos Permutados – (PC)
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Provisão para Garantia
• Parte adicional do custo do imóvel vendido que compreende os
gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à
entrega das chaves;
• Estimada com base em dados técnicos e no histórico;
• Reconhecida de acordo com o percentual de evolução da obra;
• A contrapartida deve ser contabilizada a título de provisão no
passivo circulante ou não circulante, conforme aplicável.
• O efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da
evolução da obra para fins de apropriação da receita.
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Provisão para Garantia – Exemplo:
• Pela realização de R$ 1.800,00 do valor provisionado:
Societária - Expurgo no Fcont
D – Prov. p/ Garantias de Construção – (PC/PNC) 1.800,00
C – Caixa/Banco (AC) 1.800,00
• Caso a empresa fosse tributada com base no Lucro Real, o
lançamento de inclusão no FCONT seria o seguinte:
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Cessão de Recebíveis Imobiliário
• Devem ser contabilizadas e divulgadas de acordo com sua
essência e realidade econômica;
• Se o controle financeiro, os direitos, os riscos e obrigações
sobre os recebíveis cedidos remanescem, de forma
substancial, com a empresa, implicará na manutenção do
ativo e o reconhecimento de um passivo pelo recebimento
dos valores cedidos:
D – Banco – (AC)
C – Obrigação p/ cessão de recebíveis – (PC/PNC)
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Ajuste a valor presente – Res. nº 1151/2009 – NBC T 19.17
• As vendas a prazo de unidades concluídas devem ser
descontadas a valor presente;
• As vendas a prazo de unidades não concluídas devem ser
mensuradas ao seu valor presente;
• A contrapartida deve ser classificada no grupo de Receitas
Financeiras ou de Receita Operacional, devendo ser consistente
com o objeto social da empresa.
• Os efeitos decorrentes da apuração do ajuste a valor presente
devem ser apropriados pelo prazo de fluência dos juros ao longo do
tempo.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Societária
D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 1.000.000,00
C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 1.000.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
Societária
D – (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis – AVP – (AC/ANC) 2.500,00
C – Receita Financ. de Unidades Vendidas (RES) 2.500,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Resolução CFC 1.317/2010 – OCPC 04
• O contrato é um contrato de construção
• Quando o seu resultado puder ser mensurado com
segurança a empresa reconhece a receita pela percentual
de evolução da obras (NBC TG 17 – CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO)
• O contrato é um contrato Prestação de Serviços
• A entidade não compra e não fornece materiais de
construção - Contrato pode ser apenas um contrato de
prestação.
• NBC TG 30 – Receitas. Deve obedecer o item 20, essa
norma exige que a receita seja reconhecida pelo
percentual de evolução da obra.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Resolução CFC 1.317/2010 – OCPC 04
• O contrato é um contrato de venda de bens
• Quando contrato é um contrato de venda de bens,
devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de
receita descritos no item 14 da NBC TG 30 – Receitas.
• Quando a construção avança, a entidade deve reconhecer a
receita pelo percentual de evolução da obra. As exigências
da NBC TG 17 – Contratos de Construção - aplicam-se, em
geral, ao reconhecimento da receita e dos correspondentes
custos e despesas.
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009
• Pelo ajuste do Custo Diferido:
• Residencial Vida Boa e Vida Feliz – o valor do saldo de custo
diferido refere-se aos custos incorridos até o momento e que
ainda não foram levados a resultado, já que a empresa seguia a
norma fiscal.
• Como na regra societária os custos incorridos das unidades
vendidas são levados a resultado na data da venda, o ajuste
seria o seguinte:
Societária - Adoção Inicial da Lei
D – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007 (PL) 466.000,00
C – Custo Diferido (REF) 466.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• CONTABILIDADE FISCAL
• RTT
• Regra fiscal
• Regra Societária
1.200.000,00
Receita de Venda = X 1.000.000,00
3.000.000,00
Receita de Venda = 400.000,00
• Regra Fiscal:
• A receita deverá ser reconhecida somente no momento de seu
recebimento, para vendas a prazo com recebimento total ou parcial
previsto para após o período base da venda.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
100.000,00
C.I.V Fiscal = X 240.000,00
1.000.000,00
C.I.V Fiscal = 24.000,00
240.000,00
C.I.V Fiscal = X 100.000,00
1.000.000,00
C.I.V Fiscal = 24.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 14.600,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 3.650,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 14.600,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 3.650,00
D - Pis/Cofins a Pagar (PC) 10.950,00
C - Pis/Cofins Diferido (PNC) 10.950,00
500.000,00/1000X200 = 100.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
Receita Custo
D – (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) 1.200.000,00 D – C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) 418.000,00
C – Receita de Vendas Recebidas - (RES) 1.200.000,00 C – Ajuste Fiscal - Custo (RES) 418.000,00
D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC)
418.000,00
C – Custo Diferido (PNC) 418.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 47.450,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 43.800,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 47.450,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 43.800,00
D - Pis/Cofins a Pagar (PC) 3.650,00
C - Pis/Cofins Diferido (PNC) 3.650,00
• Recebimentos:
• Regra Societária
Receita Custo
D – (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) 1.200.000,00 D – C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) 1.158.000,00
C – Receita de Vendas Recebidas - (RES) 1.200.000,00 C – Ajuste Fiscal - Custo (RES) 1.158.000,00
D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.158.000,00
C – Custo Diferido (PNC) 1.158.000,00
Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 14.600,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 25.550,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 14.600,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 25.550,00
D - Pis/Cofins Diferido (PNC) 10.950,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 10.950,00
• a) Custo incorrido;
• b) Custo orçado;
• CUSTO ORÇADO
• Insuficiência do custo realizado superior a 15% do total do
orçamento
• Exemplo:
• CUSTO ORÇADO
• Insuficiência superior a 15% do total do orçamento
• Regra Societária:
• Regra Fiscal:
Empreiteiros Materiais
D – Estoque de Obra em Andamento - (AC) 200.000,00 D – Estoque de Obra em Andamento - (AC) 300.000,00
C – Fornecedores (PC) 200.000,00 C – Fornecedores (PC) 300.000,00
Tributos a Recuperar s/ Compras
D – Pis/Cofins a Recuperar (AC) 46.250,00
C – (-) Pis/Cofins s/ Compras - Red. do Estoque 46.250,00
• Regra Societária:
• Apuração do Pis/Cofins
Unidades Vendidas em X1 Unidades Vendidas em X2
Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal
Receita Bruta 166.666,67 - Receita Bruta 1.133.333,33 1.200.000,00
(-) Pis/Cofins - 9,25% (15.416,67) - (-) Pis/Cofins - 9,25% (104.833,33) (111.000,00)
Pis/ Cofins a Recuperar 11.100,00 - Pis/ Cofins a Recuperar 22.200,00 70.300,00
%Receita Realizada 56,6667% 10% %Receita Realizada 56,6667% 60%
Crédito de Pis/ Cofins Recup Acum. 6.290,00 - Crédito de Pis/ Cofins Recup Acum. - -
(-) Pis/Cofins - recup anteriormente 740,00 (-) Pis/Cofins - recup anteriormente - -
Crédito de Pis/ Cofins Recup no período 5.550,00 Crédito de Pis/ Cofins Recup no período 12.580,00 42.180,00
Saldo de Pis/Cofins a Pagar 9.866,67 - Saldo de Pis/Cofins a Pagar 92.253,33 68.820,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
Societária Fiscal
D – Receita Financeira a Receber (AC) 1.000,00 D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 1.000,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00
Lucro Real:
Societária Fiscal
D – Receita Financeira a Receber (AC) 800,00 D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 800,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00
Lucro Real:
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Momento da Opção
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Dívidas Tributárias
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Responsabilidades do Incorporador
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Pagamento Unificado Mensal
• I – IRPJ – 1,89%
• II – CSLL – 0,98%
• III - PIS/Pasep – 0,56%
• IV – Cofins – 2,57%.
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Imóveis de interesse social
• Conceito:
• I – IRPJ – 0,31%
• II – CSLL – 0,16%
• III - PIS/Pasep – 0,09%
• IV – Cofins – 0,44%.
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Data de Vencimento
• Códigos de Recolhimento
• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Escrituração Contábil
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• REGRA FISCAL:
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• REGRA SOCIETÁRIA:
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• a) custos incorridos;
• b) receita ou parte do preço recebida ou faturada;
• c) resultado apurado.
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO