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1MODIFICACIÓN DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO


2 RESIDENCIAS VALLE SOL
3Yo, Emily Verde, de nacionalidad venezolana, mayor de edad soltera, de

4Profesión Abogada, titular de la Cédula de Identidad No. y de este domicilio,

5actuando en nombre y representación de la Ciudadana Carmen Lozano,

6Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cedula de

7identidad N°. 27.115.394, propietaria de Residencias Valle Sol, los cuales ha

8resuelto destinar para ser enajenados por el sistema de Propiedad Horizontal,

9Previsto en la ley respectiva, obras de su exclusiva propiedad. A tal efecto, se

10dicta el presente documento de condominio, contentivo de la voluntad expresa

11de mi representada, de conformidad con lo previsto en la Ley de Propiedad

12Horizontal, así como los demás requisitos y normas que han de regir la

13propiedad y la venta de los apartamentos, sometiéndose a las disposiciones

14antas señaladas, todos y cada uno de los co-propietarios y poseedores de las

15distintas porciones unitarias.


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17CAPÍTULO PRIMERO: D ENOMINACIÓN, UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE .

18NÚMERO UNO (1).- DENOMINACIÓN Y UBICACIÓN .-


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20El complejo al cual se refiere el presente documento se denominará

21“RESIDENCIAS VALLE SOL”, constituido e integrado en una sola unidad

22arquitectónica compuesta por un (1) edificio denominados: edificio Residencias

23Valle Sol, los cuales fueron estructurados mediante permiso de construcción Nº

24000, fechado el cinco (5) de junio del año de mil novecientos ochenta y cinco

25(1985) y Nº 8.483 de fecha veintiuno (21.) de enero de mil novecientos ochenta

26y seis (1 986), otorgado por el organismo competente de la Municipalidad del

27Estado Bolivar.
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29NÚMERO DOS (2). - D ESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.-


30SECCIÓN PRIMERA- EL TERRENO
11) Las “Residencias Valle Sol”, está construida sobre un terreno que forma parte

2de una extensión mayor, constituida por un (1) lote denominados zona “A” y

3parcela Nº 7, propiedad de mi representada, situado en la Avenida Río aro

4Urbanización Unare II, Municipio Caroni Estado Bolívar, con una superficie de

5diecinueve mil seiscientos veintidós metros cuadrados con treinta y cinco

6decímetros cuadrados (19.622,35 m²),


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8SECCIÓN SEGUNDA- EL EDIFICIO


9Este edificio está constituido por Cuatro (4) plantas, distribuidas así: Planta

10baja: Nivel acceso, con una superficie total aproximada de mil novecientos once

11metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (1.911,12 mt2), los cuales se

12encuentran distribuidas en los siguientes ambientes: aleros, jardineros, pasillos

13de circulación, áreas de circulación, caseta de control que presta servicio al

14edificio, entrada, con su puesto de seguridad accionada desde la caseta, zona

15de circulación, dos (2) ascensores, en el mismo se encuentran veinte (20)

16apartamentos de deciento cincuenta (250 Mtros) cada uno, igualmente las

17plantas restantes estan distribuidas con veinte (20) apartamento cada una de la

18misma longitud y con corredores o pasillos para la circulación de personas, y

19escaleras laterales izquierdas.


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21CAPÍTULO SEGUNDO - L EGISLACIÓN APLICABLE


22

23En todo lo no previsto en este Documento y el Reglamento Interno se aplicarán

24las disposiciones pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal y en cuanto no

25se opongan a estas y sean aplicables, las contenidas en el Código Civil vigente.

26En lo que respecta al orden de prioridades en la Legislación aplicable, esta será

27en la siguiente forma: En principio y fundamentalmente se aplicarán las

28disposiciones del presente documento en segundo lugar se aplicarán

29preferentemente las normas del Reglamento Interno, considerándose

30documento complementario de este. En tercer lugar se aplicarán las

31disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto no coliden con las

32anteriores; y por último, las disposiciones del Código Civil aplicables a la

33materia. Este orden de prioridad en ningún momento podrá ser derogado,

34rechazado o modificado por convenio de los propietarios.


35CAPÍTULO TERCERO.- C ARGAS Y GASTOS COMUNES DEL CENTRO .-
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1PRIMERO .-
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3Son cargas comunes para todos los propietarios del Centro, que deben repartir

4proporcionalmente a la cuota para que le corresponda a cada apartamento:

6A) Los gastos causados por la administración, estimados por período de un

7mes.

9B) La remuneración del Administrador, del personal de limpieza, vigilancia,

10jardinería, guardia custodia y conservación de las áreas comunes, así como los

11materiales requeridos en todos esos menesteres.

12

13D) El pago de la prima de Seguro contra incendio y terremoto de la totalidad del

14Centro, debiéndose hacer la contratación en forma unitaria con una sola

15compañía aseguradora para lo cual se faculta plenamente a la administradora a

16lograr la conservación de la póliza, siendo esta atribución inherente a la

17administración y prorrateándose su costo de conformidad con la proporción o

18parte alícuota que le corresponda a cada propietario en particular.

19

20E) El pago de los impuestos, tasas y contribuciones de cualquier índole.

21

22F) Las reparaciones mayores autorizadas por la Junta de Copropietarios

23respectiva.

24

25G) Las reparaciones menores o urgentes, que requiera el Centro y ordenadas

26por la administración.- Se entenderá por reparaciones menores, toda aquella

27que individualmente no sobrepase el promedio estimado en los tres últimos

28meses de gasto.
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30SEGUNDO .-
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1Los propietarios deberán contribuir en proporción a su porcentaje de

2condominio, debiendo calcular la cuota estimada y prorrateada mensualmente,

3dentro de los diez (10) días siguientes a la facturización, quedando entendido

4que todo retardo o mora en el cumplimiento de esta obligación, dará lugar a

5exigir del propietario respectivo la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00)

6por cada día de retardo después de los diez (10) conferidos para el pago, como

7estimación de daños y perjuicios que eventualmente pueda sufrir la

8administración por el incumplimiento. Esta disposición se aplicará igualmente

9para los gastos extraordinarios.


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11TERCERO .-
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13Los derechos individuales, así como los consumos de los servicios de agua,

14gas, teléfonos, electricidad, derecho de frente, serán cancelados por cada uno

15de los copropietarios del Centro y respecto al de agua se instalará en la tubería

16de acceso de cada apartamento. Los consumos correspondientes al

17mantenimiento y conservación de estos servicios cuando se aplica a las zonas

18comunes serán a cargo del condominio. La administración, podrá, cuando lo

19considere conveniente ejercer un control individual de consumo, para determinar

20en esa forma si existe o no un consumo excesivo por parte de cualquier co-

21propietario, o con el fin de ubicar la fuente de ese exceso, pudiéndose incluso,

22adoptar definitivamente el uso de medidores individuales.


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24CAPÍTULO CUARTO.- D E LA ADMINISTRACIÓN .-


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26NÚMERO UNO (Nº 1).- DESIGNACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN
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28PRIMERO.-
29

30La Administración del Centro estará a cargo de la persona natural o Jurídica que

31dirigirá la Asamblea de co-propietarios convocada para tal fin, no obstante lo

32anterior, mi Representada podrá reservarse la facultad de administrar

33RESIDENCIAS VALLE SOL, por un período de dos (2) años contados a

34partir de la fecha de protocolización de este documento o en su defecto

35designar unilateralmente una persona, natural o jurídica, pudiendo

36reemplazarla cuando lo considere conveniente. Este plazo de dos (2) años


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1que se reserva mi representada se extenderá mientras queden dependencias

2sin vender o sea, acreedora de cualquier co-propietario del Centro por venta

3efectuado aunque sea de plazo vencido, sobre por lo menos el quince por ciento

4(15%) de las dependencias de la residencia.


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6SEGUNDO.-
7

8Sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo anterior, el Administrador será

9designado por el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de los

10propietarios del Centro, debiendo durar dos (2) años en el ejercicio de sus

11funciones y pudiendo ser reelegidos o removidos de conformidad con la Ley.

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13TERCERO .- MODIFICACIÓN (REGISTRADO 1 AÑO DESPUÉS DE HABERSE PUBLICADO EL

14DOCUMENTO ORIGINAL )
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16Cumpliendo con los parámetros establecidos en el artículo 29 de la Ley de

17Propiedad Horizontal, la unanimidad de los propietarios de las Residencias Valle

18Sol, ha decidido por medio de Asamblea de Propietarios debidamente

19convocada con anticipación de 3 días y cuya invitación fue presentada en

20periódico de circulación nacional llamado Diario Primicia, sumado al envío de la

21correspondiente invitación individual a cada uno de los propietarios y la

22distribución de la convocatoria en cada una de las de las áreas comunes de la

23Residencia y la entrada de la misma, que la Administración actual del conjunto

24será removida de su cargo por motivo del incumplimiento de la presentación del

25documento anual de gastos en el 1er año de su ejercicio, por consiguiente sé

26designó como nuevo Administrador del Condominio a la “Asociación de

27Contadores: Ahorro Seguro”, persona jurídica registrada bajo el RIF: J-

2807813394-1, quien cumplirá con las atribuciones que la Ley de Propiedad

29Horizontal le impone en el artículo 18, y aquellas adicionales que se le designen

30mediante el presente documento.


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1NÚMERO DOS (Nº 2).- FACULTADES GENERALES DE LA ADMINISTRACIÓN .-
2
3PRIMERO .-
4

5La persona natural o jurídica nombrada como Administradora, tendrá todas las

6facultades que le confiere la Ley que rige la materia, este documento y las

7demás que contiene el documento de Reglamentación Interna. Compete al

8Administrador, además de lo previsto en el Artículo 18 de la Ley de Propiedad

9Horizontal:

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11A) Cuidar y vigilar las cosas comunes.

12

13B) Realizar y hacer realizar los actos urgentes de administración o conservación

14y las reparaciones menores requeridas.

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16C) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este documento, del reglamento

17y de la Ley de Propiedad Horizontal, así como los acuerdos de la

18representación de los propietarios cuando llenen los extremos legales

19pertinentes.

20

21D) Recaudar de los propietarios las cuotas de contribución a los gastos de

22condominio.

23

24E) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos

25correspondientes a la administración.

26

27F) Presentar un documento anual de gastos, los balances, inventarios de los

28bienes y en fin rendir cuentas de su gestión y presentar los demás documentos

29que exija la Junta de co-propietarios. Transcurridos noventa (90) días de la

30fecha de rendición de cuentas de la Administradora, estas quedarán

31definitivamente aprobadas si no son impugnadas por la Asamblea convocada al

32efecto.

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34G) Certificar las deudas por gastos a cargo de la comunidad.

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1H) Llevar los libros de Administración, custodiar y guardar los documentos de

2propiedad del inmueble originario, conservar los planos de construcción, llevar el

3libro de actas y todo aquello que exista en relación al inmueble.

5I) Designar los empleados necesarios para la conservación del Centro,

6incluyendo conserje, jardineros, paisajistas, empleados de limpieza, vigilancia,

7electricidad, pintura y demás servicios necesarios, pudiendo removerlos o

8distribuirlos cuando lo juzgue conveniente.

10J) Presentar dentro del mes siguiente a la fecha de terminación del período

11anual, un informe de su actuación, el cual será sometido a la aprobación de los

12representantes de los co-propietarios, teniendo éstos, un plazo de noventa (90)

13días a partir de la fecha de presentación.


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15Adicionalmente: (Modificación)
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17K) El Administrador estará obligado a realizar un control anual dirigido a los

18propietarios mediante encuesta, con el objeto de certificar su satisfacción o

19insatisfacción con relación al desempeño de la Administración del Condominio

20en general (refiérase tanto a la Junta de Condominio, cómo al Administrador que

21se encuentre en ejercicio).


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24NÚMERO TERCERO (Nº 3).- LA RREMUNERACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN .


25PRIMERO .-
26

27La remuneración de la administración, por los servicios prestados

28mensualmente, no podrá exceder del cálculo estimado en un veinticuatro por

29ciento (24 %) del catorce por ciento (14%) del valor asignado al Centro en este

30documento de condominio.
31
1SEGUNDO.-
2

3No obstante lo anterior, queda a criterio de la Administración, establecer tarifas

4temporales o permanentes inferiores a las estimaciones establecido en el

5Artículo anterior, pero nunca su remuneración podrá ser superior al monto

6determinado.
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8CAPÍTULO QUINTO.- P ATRIMONIO Y BIENES COMUNES .-


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10PRIMERO .-
11

12Son patrimonio común de ”todos” los co-propietarios de “RESIDENCIAS VALLE

13SOL”:

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15A) La parcela de terreno donde está construido el edificio.

16

17B) Los cimientos, las estructuras, las paredes maestras, los techos los

18vestíbulos generales, las escaleras, vías de entrada, evacuación y

19comunicación, zonas de recreación y esparcimiento y áreas sociales. Las

20instalaciones generales de todo tipo, servicios de luz, agua, teléfono,

21intercomunicación interna y externa, recolección de basura, antenas maestras y

22distribución de líneas, así cono los demás servicios similares.

23

24D) Los departamentos destinados al uso de la Administradora, así como sus

25anexos y complementarios; casillas de vigilancia y control sobre las propiedades

26bien sean internas o externas.


27S EGUNDO .-

28Todos los demás elementos necesarios para la seguridad, salubridad,

29conservación y mantenimiento del Centro.


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31CAPÍTULO SEXTO.- B IENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO .-
32PRINCIPIO GENERAL.-
33Se declara Bienes comunes, pero de uso específico y exclusivo de los co-

34propietario, los siguientes:

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1A) Las fachadas en general, incluyendo aquéllos que corresponden a las

2ventanas y balcones, aún cuando los balcones y ventanas de cada apartamento,

3pertenezcan al respectivo co-propietario, no pudiendo alterar en su integridad

4física el aspecto externo del Centro.

6B) Los pasillos de cada piso, hasta el borde de las paredes de cada

7apartamento.

9C) Las vías de acceso, evacuación y comunicación común, en su totalidad y en

10cada una de sus partes integrantes.

11

12D) Los ascensores, las cabinas para pasajeros, puertas, motores para su

13movilización, guayas, rieles y demás accesorios complementarios del mismo.

14

15E) Las instalaciones eléctricas, destinadas a iluminar porciones comunes de

16cada edificio, aún en aquellos casos, que sus conductos pasen por

17apartamentos.

18

19F) Los conductos, depósitos y compactadores de basura.

20

21G) Los departamentos o casetas destinadas a vigilancia.

22H) Las vías de acceso, evacuación y circulación.

23I) La entrada y demás zonas de recreación y esparcimiento.

24

25J) Los depósitos, conductos y bombas de agua, e hidroneumáticos, tableros

26para medidores eléctricos, tableros para equipos de intercomunicación y

27antenas maestras de televisión.


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29CAPÍTULO SÉPTIMO.- D E LOS ESTACIONAMIENTOS .-


30
31PRIMERO .-
1

2Existen en el Centro zonas destinadas exclusivamente para el estacionamiento

3de vehículos automotores, catalogados como de paseo.


4

5SEGUNDO.-
6

7Las zonas destinadas para estacionamiento se determinan en el plano

8correspondiente, del cual se acompaña una copia para el cuaderno de

9comprobantes.
10

11TERCERO .-
12

13La persona natural o jurídica que adquiera un apartamento, podrá igualmente

14adquirir conjuntamente o separadamente de la unidad comprando uno o más

15puestos de estacionamiento de los señalados en los planos. Tal venta se hará

16por documento privado, en el mismo documento de venta o en otro distinto.


17

18CUARTO .-
19

20El propietario de uno o más puestos de estacionamiento, podrá ceder la

21propiedad, el uso o disfrute de los mismos a cualquier otro co-propietario, pero

22nunca a persona extraña a la comunidad.


23

24QUINTO .-
25

26La propiedad de uno o más puestos de estacionamiento no se consideran parte

27integrante de la propiedad de la unidad comprada, ni dará derecho a alteración

28alguna en el porcentaje de condominio.


29

30CAPITULO OCTAVO.- D ERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES EN EL USO DE LAS

31COSAS PRIVATIVAS DE CADA APARTAMENTO .


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33NÚMERO UNO.-
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1El único fin a que podrán destinarse los apartamentos de la “Residencia Valle

2Sol”: es para vivienda unifamiliares, siendo imposible bajo ningún respecto

3dedicarlos a otro fin distinto, por tanto no podrán ser destinados:


4

5A) A instalaciones de Oficina Profesionales;


6

7B) A instalaciones de locales comerciales; laboratorios, clínicas institutos de

8enseñanza; depósito, etc.


9

10C) Para actos contrarios a la Moral y a las Buenas Costumbres.


11

12D) Para almacenaje; depósitos o archivos de los locales para oficina, o de los

13locales comerciales, sean estos del edificio o de cualquier otro.


14

15SEGUNDO.-
16Cada propietario de apartamento puede usar el bien adquirido y disponer de él

17sin más limitaciones que las derivadas de este documento del Reglamento

18Interno y la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, y no obstante lo anterior,

19queda terminantemente prohibido dividir sus correspondientes inmuebles en

20varios, abrir nuevas puertas de entrada o salida, mudar de sitio las existentes,

21agregar o cambiarlas por otros distintos.


22CAPÍTULO NOVENO.- L AS ASAMBLEAS DE CO-PROPIETARIOS . ASAMBLEAS ORDINARIAS Y

23ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS .
24
25PRIMERO .-
26

27La primera Asamblea Ordinaria de co-propietarios será convocada por nuestra

28representada dentro del año siguiente a la protocolización de este documento

29siempre y cuando se encuentre vendido la totalidad del Centro. Para el caso de

30no ser así, el plazo comenzará a contarse después de protocolizado el último


1documento de compra-venta. Las Asambleas posteriores serán realizadas

2sucesivamente en períodos siguientes similares al primero.

3
4SEGUNDO.-
5

6Las Asambleas de co-propietarios pueden ser de carácter ordinario o

7extraordinario, debiendo ser convocados por la administración mediante escrito,

8telegrama u otra comunicación que asegure la autenticidad de la convocatoria y

9su efectiva entrega a los co-propietarios. Igualmente la administradora podrá

10convocar la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria mediante aviso publicado en un

11diario de mayor circulación en Caracas, copia de la cual se fijará un ejemplar en

12los vestíbulos de entrada de cada edificio, esta publicación deberá hacerse en el

13periódico escogido, cuando menos con cinco (5) días de anticipación a la fecha

14de celebrarse la Asamblea. No obstante, lo anterior la Asamblea de

15copropietarios se considerará legítimamente constituida sin necesidad de

16convocatoria y formalidades previas cuando estuvieren presentes la totalidad de

17los co-propietarios y el representante legal de la administración.


18

19TERCERO .-
20

21El quórum necesario para constituir la Asamblea de co-propietarios bien sea

22Ordinaria o Extraordinaria, una vez convocada, requerirá la asistencia, bien sea

23físicamente o por carta poder otorgada a otro co-propietario de las dos terceras

24partes (2/3) del valor total del Centro, de conformidad con los porcentajes de

25condominio establecidos en este documento. Para el caso de no lograrse el

26quórum legal cuando menos del cincuenta por ciento (50%) de los co-

27propietarios. Si en esa segunda convocatoria no se logra el quórum necesario

28establecido, la Administradora unilateralmente podrá proceder mediante el

29sistema de consulta establecido en la sección primera del capítulo anterior,

30sometiéndose a consideración de los propietarios los puntos que se quisieron

31discutir en la Asamblea convocada.


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33CUARTO .- DE LAS ACTAS .-


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1De toda asamblea se levantará acta en el libro respectivo, llevado por la

2administradora, siendo ésta firmada por todos los asistentes a nombre propio y a

3nombre de los propietarios que representan por carta poder. No obstante lo

4anterior, la firma de las actas no será requisito esencial para su validez,

5considerándose tácitamente ratificadas con la asistencia a la asamblea, la

6verificación del quórum y la certificación del representante de la administradora y

7si no es impugnada dentro de los seis (6) meses siguientes a la trascripción en

8el Libro de Actas.


9

10QUINTO.-
11

12En las asambleas solo se someterán a consideración y se discutirán,

13aprobándose o no los asuntos que hayan sido expresados en la convocatoria,

14toda resolución sobre un asunto no señalado en ella, será nulo de nulidad

15absoluta a no ser que en la asamblea se encuentren representados físicamente

16el cien por ciento de los propietarios del Centro.


17

18SEXTO .-
19

20Cada vez que se convoque o se realice una asamblea, se remunerará a la

21administración con una cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00) bien se

22trate de una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, debiendo ser estos

23celebrados, con preferencia, en la sede del Centro, quedando a criterio de la

24administración su convocatoria para la celebración en otro sitio distinto o cuando

25fuerza mayor así lo amerite.


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27SÉPTIMO.-
28

29Los actos de la Asamblea al ser violatorios del documento de condominio, del

30Reglamento Interno o de la Ley de Propiedad Horizontal pueden ser

31impugnados ante la autoridad judicial competente por cualquiera de los co-


1propietarios o por el representante legal de la administración, dentro de los

2treinta (30) días siguientes a la celebración de la Asamblea. Igualmente podrá la

3administración someter lo considerado como violatorio al procedimiento de

4consulta y en este caso los treinta (30) días comenzarán a contarse desde la

5fecha en que responda a la consulta el último de los co-propietarios no

6requiriéndose la impugnación, si la resolución es derogada por el procedimiento

7de consulta.
8

9OCTAVO.-
10

11Las asambleas tanto ordinarias como extraordinarias serán presididas por el co-

12propietario que determine la mayoría de los presentes físicamente en la

13asamblea, inmediatamente después de verificado el quórum para la iniciación de

14las deliberaciones.
15

16CAPÍTULO DÉCIMO.- N ORMAS ESPECIALES DEL CONDOMINIO .-


17

18Durante los diez (10) años contados a partir de la fecha de protocolización de

19este documento en la Oficina Subalterna de Registro competente y durante

20cualquiera de las prórrogas que fueren acordadas a ese plazo y no obstante lo

21establecido para el nombramiento de Administrador en los Capítulos que

22anteceden este condominio.


23

24PRIMERO .-
25No se aplicarán las disposiciones de este documento sobre la designación

26del administrador del condominio mientras no estén vigentes las

27estipulaciones contenidas en este Capítulo.

28

29CAPÍTULO DÉCIMO PRIMERO.-


30

31Expresamente en todos aquellos casos en que este documento no hubiere

32previsto alguna disposición, se aplicarán las disposiciones pertinentes de la

33vigente Ley de Propiedad Horizontal.


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35CAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO.- (modificación)


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2Mediante este apartado, se hace plena constancia de que la presente

3modificación del documento de condominio ha sido debidamente registrada en

4el correspondiente REGISTRO SUBALTERNO DEL ESTADO BOLÍVAR

5UBICADO EN EL MUNICIPIO CARONÍ (Registró Inmobiliario Caroní), cuya

6dirección es “Centro comercial Santo Tome IV, piso 2, local #5, Pto. Ordaz,

7Estado Bolívar”, cumpliendo con todos los requisitos exigidos para desarrollar un

8documento de condominio, en base a lo plasmado en el art. 26 de la Ley de

9Propiedad Horizontal.
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