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Catastro Físico

Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos

Así como los métodos de medición y unidades de medidas que

utilizaron los registros para determinar las superficies de las
propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas
(caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y en muchos casos
fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas
actuales como hectáreas y manzanas con diferentes factores de
conversión
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos

Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)

Traslape de área entre propiedades(entre

Área Publicada= 130,370 Km2 fronteras)
Área Ficticia mayor = 150,000 Km2
Área Ficticia menor= 115,000 Km2 Deformación de la forma geométrica de la
propiedad(y de Nicaragua)

Construcción de la geometría del país método

“Rompe Cabeza” y el correcto es el “Método
Pastel”
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos

Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)

Traslape de área entre propiedades(entre

fronteras)

Deformación de la forma geométrica de la

propiedad(y de Nicaragua)

Construcción de la geometría del país método

“Rompe Cabeza” y el correcto es el “Método
Pastel”
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos

Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
Causando indirectamente:
Una realidad física ficticia (Inflación de el
área real de Nicaragua)

Traslape de área entre propiedades(entre

fronteras)

Deformación de la forma geométrica de la

propiedad(y de Nicaragua)

Construcción de la geometría del país método

“Rompe Cabeza” y el correcto es el “Método
Pastel”
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Las diferencias entre las superficies calculadas por los catastros físicos y la superficie legal inscrita en los registros
públicos, es un problema que afecta a casi todos los catastros y registros de América Latina, incluso en países de Europa.
El origen de estas diferencias, principalmente en américa se da porque:

Los registros de tierra iniciaron mucho antes que los catastros físicos

Así como los métodos de medición y unidades de medidas que utilizaron los registros para determinar las superficies de
las propiedades eran imprecisos y con unidades de medidas variadas (caballerías, cuerda, fanega, pie, vara, etc.) y
en muchos casos fuera de uso, los cuales fueron transformándose a medidas actuales como hectáreas y manzanas con
diferentes factores de conversión

Sumado a esto se da el fenómeno de registrar menos tierra para

pagar menos impuestos. Todos estos problemas se han venido
arrastrando por los notarios, los que transcriben las medidas de las
fincas a las nuevas escrituras de traspaso de propiedades.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral ¿Origen del Problema?

Con el establecimiento del catastro estos problemas de superficie se hacen

visibles la diferencias de la magnitudes “Áreas” al comparar las superficies
calculadas por catastro con las superficies registrales, por lo que se hizo
necesarios establecer un criterio técnico para rectificar las superficies de
registro y ajustarla a la realidad del terreno y establecer un procedimientos que
permita lograr que la mayoría de correcciones se realice de manera ágil y
efectiva. Para esto tanto la Ley General de los Registros públicos como la ley
General de Catastro Nacional contemplan en los artículos 149 y 27
respetivamente los lineamientos generales para el tratamiento de las diferencia
de superficie.

El presente curso tiente como objetivo presentar los criterios y procedimientos

técnicos para el tratamiento de las diferencias permisibles entre las superficies
de catastro y registro como instrumento de trabajo en las Delegaciones de
catastro a nivel nacional como los catastros municipales.
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Marco Legal
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Marco Legal
LEY GENERAL DE CATASTRO Capitulo VII De la Actualización y
NACIONAL LEY No. 509. Mantenimiento de Catastro Físico
Arto. 38 De los Requisitos Para Emitir CC
Capitulo II Definiciones Inciso 1
Arto. 3 Arto. 39 Casos de Modificación de la Geometría de la Parcela
Inciso 8. Base Nacional de Datos Catastral (BNDE) Inciso 1
Inciso 10. Certificado Catastral Arto. 40 Títulos Supletorios y Rectificación de Área
Inciso 21. Mantenimiento del Catastro Arto. 49 Acta de Conformidad de Lindero
Inciso 22. Mapa Catastral Arto. 80 Casos de Utilización del CC
Inciso 24. Parcela Inciso 3
Inciso 25. Plano Catastral Capitulo XII Bienes Inmuebles
Inciso 27. Sistema Nacional de Coordenadas
Capitulo VI Establecimiento de Catastro Nacionales
Arto. 105
Físico
Arto. 24. Del Área en la BNDE
Arto. 25. Linderos en Conflictos
Arto. 26 Acta de Conformidad de Lindero Para Fines de Aclaración
Arto. 27. De la Diferencia de los Datos Físico y los Registrales
Arto. 28 Procedimiento de desacuerdo de la exposición pública
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Marco Legal
Capitulo VI Establecimiento de Catastro Físico

Artículo 27.- En el proceso del establecimiento del Catastro y para fines de regularización de
los derechos de propiedad, cuando hubiere diferencia entre los resultados físicos del catastro y
los datos contenidos en los asientos registrales o títulos de propiedad que amparan la
inscripción de los bienes inmuebles, tanto lo relativo a su localización, como en cuanto las
medidas de superficie o lineales se tendrán como ciertos los datos derivados del catastro,
salvo desacuerdo entre las partes o resolución judicial firme en sentido contrario.

Los datos catastrales tomados como ciertos con relación a los contenidos en el asiento de
inscripción registral, deberán ser verificados previamente en el campo por el catastro y
confrontados con la información contenida en los registros del Registro Público de la
Propiedad Inmueble, será objeto de rectificación de los asientos registrales de la propiedad en
el registro competente cuando no exista conflicto entre las partes y mediante acta de
conformidad de linderos firmada por las partes -propietarios y colindantes-, funcionario
autorizado por la Dirección General de Catastro Físico y autenticada por Notario Público. El
acta de conformidad de linderos que cumpla con los requisitos del párrafo anterior tendrá
valor de documento técnico.
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Acta de Conformidad de Linderos

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Artículo 156
Marco Legal
Rectificación Registral de la Determinación del Inmueble por menor o
mayor cabida
Cuando el área superficial del inmueble que publican los asientos registrales sea menor que el área física del mismo,
podrá hacerse la rectificación conforme el procedimiento establecido en la Ley N° 509 “Ley General del Catastro
Nacional” y su Reglamento; acta de conformidad de linderos que debe ser firmada por el propietario o sus sucesores
legítimos y los colindantes de la propiedad o sus sucesores legítimos, la que deberá ser protocolizada insertando y
adjuntado el certificado catastral aprobado.

En los casos que el área registral del inmueble sea menor que el área física, para realizar la rectificación registral se
aceptará rangos de tolerancia en la vía administrativa conforme a la tabla.

Cuando la cabida de área que declara el Registro sea mayor que la que existe físicamente, podrá realizarse la
rectificación mediante Escritura Pública presentada al Registrador o Registradora por el titular de la propiedad o sus
sucesores que demuestren con documentos oficiales del Catastro Nacional la mayor cabida registral, insertando la
misma en el documento.
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Alcance
Oficinas de Catastro Físico a Nivel Nacional

Oficinas Registro Público a Nivel Nacional

Oficinas de la Intendencia de la Propiedad a Nivel Nacional

Oficinas de la Procuraduría General de la República

Personas Naturales y Jurídicas

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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Origen - Exactitud
Concepto de Exactitud según manual de “Estándar y
Especificaciones de Levantamiento ” utilizado para la creación y
mantenimiento del catastro:
Mapa

Plano
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Factores de Afectación de la Medición

1. Toda medición es afectada por un margen de error por muy bien
configurado y calibrado el equipo de delineación.
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Factores de Afectación de la Medición

1. Toda medición es afectada por un margen de error por muy bien
configurado y calibrado el equipo de delineación.

2. Las mediciones que 1 misma persona realizar no coinciden con

la de otra.

Levantamiento
“B”
Levantamiento
“A”
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Factores de Afectación de la Medición

1. Toda medición es afectada por un margen de error por muy bien
configurado y calibrado el equipo de delineación.

2. Las mediciones que 1 misma persona realizar no coinciden con

la de otra.

3. Si la misma persona levanta el mismo polígono geométrico en el

terreno, obtendrá diferentes medidas
Levantamiento
Momento “B”
Levantamiento
Momento “A”
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Factores de Afectación de la Medición

1. Toda medición es afectada por un margen de error por muy bien
configurado y calibrado el equipo de delineación.

2. Las mediciones que 1 misma persona realizar no coinciden con

la de otra.

3. Si la misma persona levanta el mismo polígono geométrico en el

terreno, obtendrá diferentes medidas
Levantamiento
Momento “B”
Levantamiento
Momento “A”
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Factores de Afectación de la Medición

1. Toda medición es afectada por un margen de error por muy bien
configurado y calibrado el equipo de delineación.

2. Las mediciones que 1 misma persona realizar no coinciden con

la de otra.

3. Si la misma persona levanta el mismo polígono geométrico en el

terreno, obtendrá diferentes medidas

Nace el concepto de distribución de error entre los polígonos

colindantes en la generación de mosaicos (media cuadrática y
topología)
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Factores de Afectación de la Medición

Naturales: Ambientales que afecta la obtención de los datos
(temperatura, humedad, vientos, nubosidad, etc.), que afecta por su
dinamismo en el terreno (orillas de ríos, lagos, cuencas, fallas,
artificiales generadas en el tiempo por el hombre)
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Factores de Afectación de la Medición

Naturales: Ambientales que afecta la obtención de los datos
(temperatura, humedad, vientos, nubosidad, etc.), que afecta por su
dinamismo en el terreno (orillas de ríos, lagos, cuencas, fallas,
artificiales generadas en el tiempo por el hombre)

Instrumentales: Originado por la imperfección de los instrumentos

tantos analógicos, mecánicos y digitales. De acuerdo en la época con
que se realiza o se realizó la delineación.
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Factores de Afectación de la Medición

Naturales: Ambientales que afecta la obtención de los datos
(temperatura, humedad, vientos, nubosidad, etc.), que afecta por su
dinamismo en el terreno (orillas de ríos, lagos, cuencas, fallas,
artificiales generadas en el tiempo por el hombre)

Instrumentales: Originado por la imperfección de los instrumentos

tantos analógicos, mecánicos y digitales. De acuerdo en la época con
que se realiza o se realizó la delineación.

Humanos: de naturaleza humana la visión, la deducción a discreción

de una ubicación, de afectación física y de falta de concentración o
falta de procedimiento que regulen dicha afectación en la generación y
mantenimiento del mapa.
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Patrón de Comportamiento de las Áreas

Catastral y Registral en Catastro
Universo de Estudio= 198, 978
BD del SIC= Managua, Estelí, León, Madriz y Rivas
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Patrón de Comportamiento de las Áreas

Catastral y Registral en Catastro
AC menor a AR y AC mayor a AR
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Patrón de Comportamiento de las Áreas

Catastral y Registral en Catastro
Por su dimensión superficial si tomamos referencia que el
Aurbana= 500 mt2
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Porcentaje de
parcela con
una
determinada
diferencia de
área
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Documento
Propuesto
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral Definiciones

Para iniciar definiremos el concepto de área o superficie como el espacio de tierra comprendido entre ciertos límites y
expresada en unidades de medida denominadas unidades de superficie (metros cuadrados, pies cuadrado, hectáreas, acres,
manzanas, etc.).

Parcela de acuerdo con la Ley General de Catastro Nacional, es la unidad técnica del catastro que consiste en una extensión
territorial definida y delimitada por una línea o lindero que principia y regresa al mismo punto o identificable y reconocida
por su posesión y propiedad. Como se puede ver el concepto de área y parcela están intrínsecamente relacionados por lo
que no se puede hablar de parcela sin conocer o saber de su área.
Área catastral: superficie de la parcela resultado de las mediciones del catastro nacional durante el establecimiento y
actualización del catastro nacional y registrado en la base de datos nacional de catastro.
Área legal: superficie de las propiedades descrita en el título de la propiedad y registrada en los registros públicos.
Plano catastral: Es la representación gráfica de una parcela que permite la ubicación geográfica, identificación, definición de
sus linderos y área, aprobado por la oficina catastral correspondiente.
Mapa catastral: Es la representación gráfica oficial de las entidades geográficas, necesarios para identificar y definir los
linderos de las parcelas de una extensión territorial con vinculación al Sistema Nacional de Coordenadas.
La exactitud de la medición, la exactitud de la medición es el grado de incertidumbre que puede haber entre la realidad
física y el modelo gráfico, y esta directamente relacionado con el método de levantamiento utilizado. Entiéndase título como
el documento genérico que soporta legalmente la propiedad.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral Documento Propuesto

Relación entre área mapa catastral y área del plano catastral

En importante dejar claro que la cartografía catastral del catastro de un territorio

(departamento, municipio o ciudad) es una cartografía que contiene todo el contexto del
territorio y garantiza obtener información precisa de la cantidad de parcelas y su posición
geográfica y administrativa (urbana y rural) y en caso de ausencia de un plano catastral de
una propiedad para determinar sus limites, colindancias y su área.

Para lo efectos de manteamiento del catastro nacional se debe establecer un margen

de aceptable entre las superficies del plano catastral y la cartografía catastral o
mapa de contexto territorial, estas diferencias también son aplicables entre las área
catastrales y legales, ya que se entiende que las área legales deben ajustarse a las área
de los planos catastrales aprobados por Catastro. A continuación se presentan estos
márgenes o tolerancias en dependencia de los tamaños de las parcelas. Es importante
señalar que estos márgenes has sido establecidos en diferentes países de América Latina y
están basado en la exactitud de las cartografías catastrales oficiales, y en dependencia del
tipo de parcela urbana o rural.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral Tabla Tolerancia

Mantenimiento = 1%
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Aplicación pare el Catastro
Caso 1: Diferencias de áreas dentro del rango de tolerancias.

Cuando la diferencia entre la superficie del plano catastral y la superficie del

catastro se encuentren estén dentro del rango de tolerancias establecidas
las tablas anteriores, se debe proceder de la siguiente manera:

1. No se realizan modificaciones ni corrimientos de límites de parcelas en

la cartografía catastral del catastro.
2. El plano catastral es aprobado y la superficie del plano pasa a ser la
superficie catastral oficial de la parcela.
3. Para la emisión de certificado catastral o constancia catastral se debe
tomar como oficial el área del plano catastral aprobado.
4. Si se tratase de una desmembración, el área del resto de la parcela
matriz se calculara restando del área total catastral el área del plano
catastral. Esto si solamente se dispone del área catastral de catastro
como información del total de la parcela matriz. Si se tiene el
levantamiento total de la propiedad, en el plano se tomara del plano
catastral.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Aplicación pare el Catastro

Caso 2: Diferencias de áreas fuera del rango de tolerancias.

Cuando la diferencia entre la superficie del plano catastral y la superficie del catastro exceden el rango de
tolerancias establecidas las tablas anteriores, se debe proceder de la siguiente manera:

1. Solicitar las rectificaciones de las medidas y áreas de acuerdo con el la Ley General del Catastro Nacional
si quiere el caso o de conformidad con las leyes vigentes.

2. No modificar la cartografía catastral hasta que se presente las correspondientes tramites legales.
Se deben hacer excepciones cuando la geometría de la parcela cambia.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

Aplicación pare el Registro

Caso 1: Cuando las diferencias de áreas estén dentro del rango de tolerancias establecidas en la presente
directiva, no existe mérito para solicitar el asiento de rectificación de área y establecer el área catastral del
certificado catastral como cierta.

Caso 2: Cuando las mediciones de áreas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la presente
directiva, deberán ser rectificadas conforme los procedimientos vigentes.
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Tolerancia de Área Catastral y Área Registral

I. Anexo 1 Estadísticas del Impacto en las transacciones por la Aplicación

de las Tolerancia. Con BD de Barridos.

Con el objetivo de medir el impacto de la aplicación de las tolerancias en diferencias de áreas entre catastro y
áreas legales, se tomaron las bases de datos de barrido de los departamentos de Chinandega, Estelí y Madriz.
Como resultado se encontró que de un total de 50,242 parcelas rurales 12,993 pudieron ser estudiadas, es
decir que la base de datos contiene ambas áreas. De las 12,993 parcelas 2,301 parcelas tiene diferencias de
áreas dentro de las tolerancias, esto representa el 18% del total de parcelas estudiadas.

En el caso de las parcelas urbanas del total de 57,812 se logro estudiar 29,166 parcelas, de las cuales 13,455
se comportaron dentro de las tolerancias, un 47%.
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GRACIAS