Harga lahan juga tidak terlepas dari faktor lingkungan, perbedaan lokasi lahan dengan atribut

lingkungan yang bervariasi mempunyai pengaruh dalam nilai atau harga lahan yang bersangkutan
atau secara nyata harga lahan akan semakin meningkat jika kualitas lingkungan bertambah baik.
Meningkatnya harga lahan sesungguhnya sangat berkaitan dengan banyaknya fasilitas terutama
oleh investasi pemerintah yang bersifat pekerjaan umum seperti pembangunan jalan, fasilitas
listrik, lapangan terbang, saluran irigasi, pengolahan limbah, dan sebagainya. Semua fasilitas
umum menimbulkan kemudahan dan meningkatkan kepuasan serta kepuasan akan menambah
kesediaan bagi orang untuk membayar.

Teori Lokasi

Teori lokasi dikembangkan oleh Von Thunen dan Wlater Christaller (1933). Von Thunen adalah
seorang ahli Ekonomi Pertanian dari Jerman yang mengidentifikasi teori lokasi. Von Thunen
menjelaskan bahwa terdapat perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan pertanian dan suatu pola
produksi pertanian berhubungan dengan pola tata guna lahan di wilayah sekitar pusat pasar atau
kota. Pola pemanfaatan lahan merupakan konsep tata ruang yang dikemukakan oleh Von Thunen,
di mana pada lahan yang berbeda terdapat berbagai penggunaan lahan sesuai dengan lokasi. Pola
pemanfaatan lahan digambarkan sebagai berikut.

Gambar 2.1. Pola Pemanfaatan Lahan

Keterangan gambar :

1. Pusat Pertumbuhan (pasar, rumah, palawija, dan ternak kecil)

2. Gandum dan Padi

3. Ternak besar

4. Hutan untuk bahan bakar

Gambar 2.1 menunjukkan bahwa lingkaran pertama merupakan wilayah yang berada di pusat kota
dan cendrung kepada aktivitas perekonomian. Sebaliknya, lingkaran yang berada pada daerah dua
sampai dengan empat adalah wilayah lahan yang digunakan untuk kegiatan pertanian secara luas.
Maka dengan adanya pola penggunaan lahan pada Gambar 2.1 menerangkan bahwa setiap lahan
memiliki fungsi pemanfaatan yang berbeda tergantung dari keberadaan lahan itu. Sedangkan teori
Christaller (1933) menjelaskan susunan dari besaran kota, jumlah kota, dan distribusinya dalam
suatu wilayah. Pusat - pusat pelayanan tersebar di dalam wilayah menurut pola heksagon. Lokasi
dan pola persebaran pemukiman dalam ruang, dalam suatu ruang ditemukan persebaran pola
pemukiman desa dan kota yang berbeda ukuran luasnya.

2.1.3 Konsep Land Rent

Persaingan kebutuhan penggunaan lahan ditentukan oleh besarnya nilai

sewa ekonomi lahan (land rent). Sewa lahan yang dihasilkan oleh lahan pada suatu
wilayah berbeda - beda tergantung pada penggunaan lahan. Menurut Barlowe
(1978), sewa ekonomi lahan mengandung pengertian nilai ekonomi diperoleh suatu
bidang lahan bila lahan tersebut digunakan untuk kegiatan proses produksi. Besaran
ekonomi lahan menurut penggunaan berbagai kegiatan produksi ditunjukkan: (1)
industri manufaktur, (2) perdagangan, (3) pemukiman, (4) pertanian intensif, dan
(5) pertanian ekstensif.

Penawaran terbatas sedangkan permintaan tak terbatas. Penggunaan

sumberdaya lahan mengarah kepada penggunaan yang secara ekonomis lebih
menguntungkan seandainya tidak ada hambatan kelembagaan dan tujuan yang
bertentangan. Lahan cendrung akan berpindah kepada pihak yang akan
memberikan pendapatan yang tertinggi. Menurut Barlowe (1978) secara umum
sewa lahan dapat dibedakan menjadi dua yaitu: (1) sewa kontrak (Contract Rent),
yaitu pembayaran dari penyewa kepada pemilik melakukan kontrak sewa dalam
jangka waktu tertentu; (2) sewa ekonomi (Economic Rent), yaitu pendapatan di atas
minimum harga penawaran yang memungkinkan faktor produksi lahan dapat
dimanfaatkan dalam proses produksi. Sewa ekonomi bisa disebut juga sewa lahan.

Ilustrasi hubungan land rent dengan jarak ke pusat kegiatan menurut

Barlowe dapat dilihat pada gambar 2.2

Gambar 2.2 Ilustrasi Hubungan antara Land Rent dengan Jarak ke Pusat Kegiatan

Menurut Barlowe (1978), pengaruh besarnya sewa ekonomi lahan terletak

pada perbedaan lokasi lahan. Semakin dekat lokasi lahan dari pusat kegiatan (pasar
atau aksesibilitas) maka lahan memiliki sewa ekonomi lahan yang semakin besar.
Semakin jauh lahan dari pusat kegiatan maka semakin kecil sewa lahan yang
dimiliki. Dikarenakan semakin jauh jarak lahan dari pusat kegiatan maka biaya
transportasi yang dikeluarkan akan semakin besar. Perubahan penerimaan sewa
sebanding dengan perubahan biaya transportasi antara kedua lokasi ke pusat pasar.