Anda di halaman 1dari 16

Analisa Kelebihan dan Isu Kontrak Musharakah Mutanaqisah Bagi Pembiayaan

Perumahan Dalam Produk Institusi Perbankan Islam


(KFHMB, RHBIB, dan Citibank Berhad)

Pendahuluan

Mu’amalah maliyyah atau transaksi yang berkaitan harta dalam Islam sangat mengutamakan
penggunaan instrumen dan konsep syariah yang telah digunakan sejak zaman Nabi Muhammad
SAW dan para sahabat. Ini kerana zaman tersebut merupakan nukleus rujukan atau sumber
primer dalam pelaksanaan transaksi yang berkaitan harta. Namun zaman yang terus berubah
dan berkembang, sesuai dengan kehendak, keperluan dan peredaran semasa memerlukan
kontrak dan konsep yang telah pun wujud tersebut digabung antara satu sama lain lalu
membentuk kontrak hibrid. Antara kontrak hibrid yang dilaksana dan digunapakai pada hari
ini ialah Mudharabah, Murabahah, Wadi’ah, Musharakah, al-Bay’ Bithaman Ajil, Wakalah,
al-Qard, al-Tawarruq, Ijarah Thumma al-Bay’, Hibah dan lain-lain. Kesemua kontrak ini
dijalankan dalam kalangan perbankan Islam di Malaysia berdasarkan garis panduan yang
disusun oleh Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia (MPS, BNM).

Pada dasarnya Islam memperkenalkan konsep kontrak hibrid ini sebagai alternatif buat
umatnya bagi mengelakkan mereka dari terlibat dengan transaksi yang mengandungi riba’,
gharar dan maisir serta apa jua bentuk ketidakadilan dalam muamalah atau transaksi.
Pembentukan sesuatu kontrak memerlukan langkah yang berhati-hati agar tidak dicampuri
dengan sebarang larangan dalam asas kontrak seperti isu dua kontrak dalam satu kontrak.

Antara prinsip-prinsip umum yang berkaitan dengan urusan kewangan dan harta dalam Islam
adalah seperti berikut1:

1- Asal sesuatu urusan di dalam muamalah adalah harus. Mana-mana aspek yang
berkaitan dengannya adalah harus dan tidak boleh diharamkan kecuali dibuktikan
dengan dalil daripada nas. Ia berbeza dengan asal sesuatu urusan di dalam ibadah, iaitu
haram.

2- Urusan harta dan kewangan bertujuan merealisasikan maslahah manusia. Ibnu


Taimiyah menyatakan syariah datang bertujuan merealisasikan serta menyempurnakan
maslahah (kebaikan) dan membendung serta mengurangkan mudharat (kerosakan).

1
Dr. Muhammad Rawwas Qal’ahji, terjemahan oleh Dr. Basri bin Ibrahim al-Hasani al-Azhari, “Urusan
Kewangan Semasa Menurut Perspektif Syariah Islam”, Al-Hidayah Publishers, Cetakan Pertama 2005: Kuala
Lumpur, h. 1-10.

1
Syariah juga mengutamakan kebaikan yang lebih besar daripada dua kebaiakan, serta
mengambil kerosakan yang paling kecil antara dua kerosakan.

3- Tidak terlibat di dalam sebarang perkara yang tidak disyariatkan. Semestinya di dalam
jatidiri seseorang Islam, wujud kukuh pertimbangan mengutamakan akhlak, etika dan
adab ketika bertransaksi adalah lebih penting daripada memperoleh habuan yang
bersifat material. Pertimbangan antara habuan dunia atau ganjaran akhirat.

4- Menepati janji di dalam Islam adalah wajib. Malah memungkiri janji merupakan salah
satu sifat munafik. Oleh itu, menepati dan memenuhi kontrak juga dalah wajib. Ia
merupakan salah satu perkara yang penting bagi memastikan kestabilan dan
keharmonian wujud dalam pengurusan harta dan transaksi kewangan dalam kalangan
umat Islam.

5- Islam mendidik umatnya agar melaksanakan sesuatu urusan dengan tekun, amanah dan
ikhlas. Ia meupakan akhlak mulia yang penting ketika melakukan transaksi di dalam
Islam. Sesungguhnya Allah SWT menyukai hamba-hambaNya yang bekerja dengan
tekun.

Latar Belakang Kajian

Kajian ini adalah berbentuk kualitatif dengan menggunakan kaedah destruktif yang mana
sumber-sumber penulisan dan kajian menjadi rujukan dan bahan kajian. Kajian dilakukan
untuk meneroka dan menganalisis penawaran produk musharakah mutanaqisah di dalam
pembiayaan perumahan. Skop kajian ini tidak melepasi sempadan kontrak-kontrak lain yang
digunapakai sebelum dilaksanakan kontrak ini dan tertumpu kepada pembiayaan perumahan
sahaja, tidak termasuk pembiayaan semula perumahan.

Rentetan perkembangan transasksi pembelian rumah kediaman, kewujudan kontrak-kontrak


hibrid yang baru, terutama dalam transasksi patuh syariah, kajian ini dilahat sebagai satu kayu
ukur kepada pihak yang mahu memahami struktur dan aplikasi kontrak musharakah
mutanaqisah ini. Maka, kajian ini mendedahkan secara dasar aspek yang berkaitan dengan
penerangan yang agak terperinci. Tiada contoh-contoh kes yang dibincangkan secara
mendalam di dalam kajian ini.

2
Kontrak Pembiayaan Perumahan

Dalam aspek pembiayaan rumah, pelbagai bentuk produk kontrak ditawarkan oleh perbankan
di Malaysia. Pada asasnya terdapat dua kategori rumah yang dijual beli di negara ini iaitu rumah
yang telah siap dibina (completed construction house/property) dan rumah yang belum dibina
atau masih dalam pembinaan (under construction property).2

Di Malaysia, terdapat dua bentuk kontrak perumahan, iaitu yang berasaskan konvensional dan
berasaskan syariah. Melalui pembiayaan perumahan konvensional, penetapan bayaran faedah
pinjaman adalah mengikut Kadar Asas Pemberian Pinjaman (BLR) beserta kadar faedah
tambahan atau apa yang dikenali sebagai spread. Dalam keadaan ini, hubungan bank dan
pelanggan yang menerima pembiayaan atau pinjaman adalah hubungan penghutang dan
pemiutang (Creditor and Debtor).3

Pembiayaan Secara Konvensional

Dalam produk pembiayaan secara konvensional faedah (interest) adalah sangat penting dan
menjadi teras utama sesuatu produk dalam menghasilkan keuntungan. Faedah yang dikenakan
kepada peminjam dianggap sebagai kos pinjaman dana berdasarkan nilai kini wang (present
value) di mana nilai RM 1 pada tahun ini adalah lebih tinggi berbanding nilai RM 1 pada tahun
hadapan. Faedah secara literalnya ialah kos pinjaman ke atas wang yang dikenakan oleh si
pemberi pinjaman (pemiutang) ke atas si peminjam (penghutang). Kos pinjaman yang
dimaksudkan ialah harga yang perlu dibayar kerana penggunaan wang untuk sesuatu tempoh
tertentu. Harga tersebut perlu dibayar oleh peminjam berdasarkan kepada konsep kos melepas.
Menurut konsep tersebut pemiutang perlu dibayar ganti rugi ke atas kehilangan modal yang
seharusnya boleh digunakan untuk tujuan lain sepanjang tempoh peminjaman tersebut.4

Dalam sistem pinjaman konvensional, terdapat dua jenis faedah iaitu faedah mudah (simple
interest) dan faedah berkompaun (compaunded interest). Faedah mudah dibayar hanya atas
amaun yang dipinjam. Jenis faedah yang kedua pula ialah faedah berkompaun. Faedah ini

2
Mohd Solehudin dll., “Pembiayaan Perumahan Secara Islam di Malaysia: Analisa Kelebihan Produk Berasaskan
Musharakah Mutanaqisah di Kuwait Finance House Malaysia Berhad”, Jurnal Teknologi, 55 (Sains Sosial),
Penerbit UTM Press, Universiti Teknologi Malaysia, Mei 2011, h. 108.
3
Mohd Solehuddin, Mohd Zaidi & Ahmad Azam, “Isu dalam Pembiayaan Perumahan Analisis Perbandingan
Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah dan Konvensional” Jurnal Teknologi (Social Sciences) 66:1 (2014),
h. 68.
4
Ibid.

3
dikenali juga sebagai faedah atas faedah. Ia merupakan bayaran ke atas amaun wang yang
dipinjam ditambah dengan sebarang faedah yang sepatutnya dibayar. Faedah berkompaun pula
terpaksa dibayar oleh peminjam apabila berlaku kelewatan membayar ansuran pinjaman.5

Pembiayaan Secara Syariah

Kontrak perumahan berasaskan syariah pula adalah seperti kontrak-Kontrak berasaskan


pembiayaan hutang iaitu Murabahah, Bay‘ Bithaman Ajil (BBA), BBA komoditi, Ijarah
Thumma Bay` dan Istisna‘. Sementara kontrak berasaskan pembiayaan ekuiti adalah seperti
Musharakah Mutanaqisah, Mudarabah dan Musharakah itu sendiri.

Dalam sistem muamalah Islam moden, kemudahan pembiayaan perumahan secara Islam boleh
diperolehi melalui pelbagai bentuk kontrak seperti al-murabahah, bay‘ bi al-taqsit (jual beli
dengan bayaran ansuran), bay‘ al-muajjal (jual beli dengan bayaran bertangguh), bay‘
bithaman ajil (jual beli dengan harga bertangguh), al-ijarah thumma al-bay‘ (sewa yang
disusuli dengan jual beli), al-ijarah al-muntahiyah bi altamlik (sewa yang berakhir dengan
pemilikan), musharakah mutanaqisah (perkongsian yang semakin berkurang), istisna‘
(tempahan) dan pelbagai lagi.

Di Malaysia, kemudahan pembiayaan perumahan secara Islam telah wujud sejak awal
penubuhan Sistem Perbankan Islam (SPI) iaitu pada tahun 1983.6 Sebelum itu, umat Islam di
Malaysia terpaksa berhadapan dengan satu dilema di mana hanya terdapat satu sistem
perbankan sahaja yang ditawarkan iaitu sistem perbankan konvensional (riba’).

Kontrak Musharakah Mutanaqisah

Kontrak musharakah mutanaqisah ialah satu konsep perkongsian menurun, berkurangan dan
berakhir dengan pemilikan tunggal. Musharakah dari segi bahasanya adalah berasal dari
bahasa Arab yang kata dasarnya ialah sharika. Sharika atau sharikah bermaksud bersekutu ia
dengan dia, berkongsi ia, bersama-sama berniaga ia atau perkongsian (campuran) antara dua
pihak (juga disebut al-shirkah). Sharikah juga bererti percampuran atau perkongsian antara dua
pihak atau lebih dalam bentuk harta atau pekerjaan. Mutanaqisah pula berasal dari kata dasar

5
Ibid.
6
Nor Mohamed Yakcop, “Teori, Amalan dan Prospek Sistem Kewangan Islam di Malaysia”, Kuala Lumpur:
Utusan Publication and Distribution Sdn. Bhd., 1996, h. 52.

4
naqasa. Naqasa bermaksud kurang ia, mengecil ia atau sedikit ia. Mutanaqisah pula bermaksud
terus berkurangan secara timbal balik. Maka musharakah mutanaqisah dari sudut bahasanya
bolehlah disebut sebagai perkongsian yang semakin berkurang atau mengecil (berakhir dengan
pemilikan tunggal).7 Produk musharakah mutanaqisah merupakan produk baru yang
menggantikan produk pembiayaan Bay’ Bithaman Ajil yang digunakan untuk pembiayaan
perumahan yang dikatakan timbul banyak kontoversi dalam produk tersebut.

Secara dasarnya tidak ada satu rukun khusus dalam kontrak ini. Sebaliknya rukun-rukun
kontrak ini adalah berdasarkan rukun kontrak-kontrak yang terlibat dalam musharakah
mutanaqisah iaitu rukun musharakah, ijarah dan al-bay‘. Ini kerana dalam memastikan
kontrak musharakah mutanaqisah itu terlaksana rukun-rukunnya, perlu dipastikan rukun-
rukun kontrak yang terlibat perlu dipenuhi dengan penambahbaikan mengikut kesesuaian pada
beberapa perkara. Rukun-rukun musharakah adalah rakan kongsi (pemegang saham), modal,
projek, untung dan terakhir juga merupakan terpenting iaitu sighah (ijab dan qabul) atau
tawaran dan penerimaan pihak yang berkongsi. Rukun-Rukun ijarah (dalam erti kata sewaan)
pula terdiri dari pemberi sewa, penyewa, harta yang disewa, manfaat barang yang disewa,
bayaran sewa dan sighah (tawaran dan penerimaan).8

Produk Musharakah Mutanaqisah dapat membantu pihak pelanggan untuk mendapatkan


pembelian rumah secara berhasil serta tidak menggung risiko yang tinggi sekiranya berlaku
permaslahan-permasalahan penipuan dalam pembelian rumah tersebut. Ini kerana pihak
perbankan Islam yang menggunakan produk patuh syariah akan berkerjasama menaggung
bersama risiko yang akan pelanggan hadapi sekiranya berlaku kerosakan atau isu-isu
terbengkalai dalam pembinaan rumah tersebut. Dengan memperkenalkan produk Musharakah
Mutanaqisah akan memberikan semngat dan keyakinan terhadap pelanggan untuk memiliki
rumah tersebut.9

Secara kronologinya, Kuwait Finance House (KFH) ialah bank Islam yang pertama
memperkenalkan musharakah mutanaqisah di Malaysia mendahului keseluruhan bank Islam
dan bank komersial yang lain iaitu seawal pelancarannya pada 17 Februari 2006. Ia disusuli
oleh Citibank yang menawarkan kontrak tersebut di bawah program Home Partner-i pada 6
Mac 2007. Ini bermakna Citibank ialah bank komersial yang pertama menawarkan musharakah

7
Ibid. h. 70.
8
Ibid.
9
Nurul Izzah binti Noor Zainan dan Abdul Ghafar bin Ismail,”Musharakah Mutanaqisah: Isu dan Cabaran, Kesan
Terhadap Pembangunan Ekonomi”, Prosiding Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia Ke VIII 2013, h. 408.

5
mutanaqisah di Malaysia. Sejurus selepas itu, beberapa buah bank Islam seperti Maybank
Islamic, RHB Islamic Bank (RHBIB), HSBC Amanah, Affin Islamic Bank (AIB), Standard
Chartered Saadiq (SCS) dan Public Islamic Bank (PIB) mula mengorak langkah yang sama.

Maybank Islamic menawarkan kontrak tersebut di bawah program HomeEquity-i dan


ShophouseEquity-i pada 12 September 2007, RHBIB menawarkannya di bawah program
Equity Home Financing-i pada 22 November 2007, AIB menawarkannya di bawah program
Home Financing-i pada 6 Mei 2011, HSBC Amanah menawarkannya di bawah program
HomeSmart-i, SCS menawarkannya di bawah program Saadiq My Home-i dan PIB pula
menawarkannya di bawah program Saadiq My Home-i. Ini bermakna pada ketika ini terdapat
lapan buah institusi kewangan menawarkan produk pembiayaan perumahan secara
musharakah mutanaqisah di Malaysia.

Rukun jual beli di sisi ulama’ Mazhab Hanafi ialah adanya tawaran (ijab) dan penerimaan
(qabul) yang menunjukkan berlakunya penukaran barang. Dengan kata lain rukun jual beli
ialah perkataan atau perbuatan yang menunjukkan kerelaan menukarkan barang yang dimiliki.
Di sisi jumhur, kontrak jual beli mempunyai empat rukun iaitu penjual, pembeli, lafaz dan
barang yang dikontrakkan.

6
Operasi Pembiayaan Perumahan Berasaskan Kontrak Musharakah Mutanaqisah

Gambaran operasi pembiayaan perumahan berasaskan kontrak musharakah mutanaqisah (MM)


di kebanyakan bank yang menawarkan produk ini adalah seperti berikut:

Sumber: Lakaran operasi produk musharakah mutanaqisah berdasarkan temubual yang dibuat
dengan pegawai bank (Citibank pada 24 Februari 2009), (RHB Islamic Bank pada 3 Mac 2009)
dan Kuwait Finance House (M) Berhad pada 10 Mac 2009).

Di dalam pelaksanaan produk ini, kesemua perbankan Islam yang menawarkannya


menggunakan lakaran gambar rajah S&P yang sama iaitu ia merujuk kepada Sijil Perjanjian
Jual Beli (SPJB). Berikut pula adalah proses pelaksanaan musharakah mutanaqisah:

Langkah Kuwait Finance House RHBIB Citibank


1 Pelanggan akan mengenalpasti Pelanggan mengenalpasti
rumah yang ingin dibeli. rumah yang akan dibeli.
Pelanggan membuat satu
Setelah berpuashati dengan Pelanggan kemudian membuat
bayaran muka untuk
spesifikasi rumah, pelanggan tempahan dengan membayar
pembelian rumah2 yang
perlu mendapatkan Sijil 10% dari harga rumah sebagai
dikenalpasti sebelumnya dan
Perjanjian Jual Beli (SPJB) bayaran pendahuluan.
memohon pembiayaan secara
dari pemaju sebagai bukti Pelanggan kemudian akan
musharakah mutanaqisah
(dokumen) untuk diajukan diberikan Perjanjian Jual Beli
dari Citibank
kepada bank ketika memohon (S&P) dari pemaju. Dokumen
pembiayaan. SPJB tersebut dari pemaju seperti S&P

7
mestilah di atas nama adalah penting untuk dijadikan
pelanggan dan KFHMB. bukti kepada bank ketika
permohonan pembiayaan
dibuat.
2 Pelanggan kemudian
Citibank dan pelanggan akan
Pelanggan seterusnya akan membawa dokumen
menemui KFHMB untuk diperlukan beserta S&P yang menandatangani satu
memohon pembiayaan rumah diperolehi dari pemaju untuk perjanjian pembiayaan
secara MM dengan menemui bank bagi musharakah untuk membeli
mengemukakan dokumen mendapatkan pembiayaan
yang diperlukan. perumahan secara ekuiti di rumah tersebut
RHB Islamic Bank Berhad.
3 Setelah berbincang dan
mendapat persetujuan
bersama, bank dan pelanggan
akan menandatangani
Setelah diberi penjelasan dari
dokumen perjanjian sebagai Citibank akan menyumbang
pihak RHB dan bersetuju,
tanda bersetuju untuk baki harga pembelian rumah
pelanggan dan bank akan
berkontrak secara MM melalui itu berdasarkan musharakah
memeterai perjanjian melalui
produk Pembiayaan tersebut. Bayaran muka oleh
dokumen yang disediakan
Perumahan Musharakah pelanggan terhadap rumah
bank. Sebagai rakan kongsi,
Mutanaqisah–i. Pelanggan tersebut akan menjadi
RHBIB akan membayar baki
seterusnya akan mula sumbangan beliau terhadap
90% harga rumah kepada
membayar ansuran mengikut musharakah tersebut
pemaju secara berperingkat.
tempoh yang telah ditetapkan
seperti 30 tahun bermula dari
tarikh seperti yang temetrai di
dalam perjanjian.
4 Melalui konsep MM, KFHMB Nisbah perkongsian antara
dan pelanggan sama-sama bank dan pelanggan ialah
berkongsi modal membeli 90:10. Ianya merangkumi 90
rumah yang dikehendaki nisbah perkongsian milik bank
dengan nisbah perkongsian dan 10 nisbah milik
modal yang dipersetujui pelanggan. Nisbah 90% adalah
bersama seperti 90:10 paling maksima boleh Berdasarkan musharakah
(bank:pelanggan). Nisbah dikeluarkan RHB untuk tersebut, pelanggan akan
bank biasanya lebih besar dari dikongsi dengan pelanggan. membeli rumah itu bersama
nisbah milik pelanggan. Sekiranya pelanggan dengan sumbangan Citibank
meningkatkan nisbahnya dan rumah tersebut akan
kepada 20% dan bank 80%, didaftarkan atas nama
ianya tidak menjadi satu pelanggan
masalah kerana di bawah
paras maksima yang
dibenarkan. Ini kerana bank
akan membiayai sesuatu
hartanah tidak melebihi 90%
dari nilainya.
5 Pelanggan seterusnya akan Selepas itu, pelanggan akan Berdasarkan Musharakah
mendiami rumah tersebut menduduki rumah tersebut Mutanaqisah, Citibank akan
(sekiranya rumah tersebut dengan membayar sewa memajakkan bahagiannya
completed property) dan kepada bank. Pelanggan hanya untuk rumah itu kepada
membuat bayaran sewaan perlu membayar sewa pelanggan bagi satu tempoh

8
mengikut kadar sewaan yang berdasarkan nilai 90% pajakan yang dipersetujui
biasanya telah dijumlahkan bahagian pelanggan sahaja secara bersama.
sekali dalam bayaran ansuran dalam bayaran ansurannya.
bulanan yang dibuat Pelanggan dalam masa yang
pelanggan. masa akan membeli secara
beransur-ansur ekuiti bank
dalam pegangan hakmilik
rumah tersebut. Kedua-dua
bayaran ini terangkum dalam
satu bayaran ansuran. Ini
kerana pelanggan telah
menandatangani perjanjian
(wa‘ad) untuk membeli ekuiti
RHBIB.
6 Milikan (ekuiti) bank terhadap
rumah tersebut akan berkurang
atau menurun sedikit demi
sedikit setelah dibeli
pelanggan secara beransur-
ansur sehingga tempoh
pembiayaan tamat (contohnya Seterusnya, pelanggan mesti
Melalui ansuran bulanan juga, 30 tahun). Kesannya, bayaran membuat bayaran bulanan
pelanggan beransur-ansur sewa pelanggan kepada bank kepada Citibank.i Bayaran
membeli ekuiti milik bank akan menurun disebabkan bulanan pelanggan akan turut
dalam perkongsian rumah pemilikan saham pelanggan merangkumi bayaran
tersebut. yang meningkat dan ekuiti pembelian ekuiti bank ke atas
bank yang berkurang terhadap rumah tersebut
rumah tersebut. Proses
pengambilalihan ini akan
berlaku secara berterusan
sehinggalah pelanggan
memiliki sepenuhnya rumah
tersebut secara 100%.
7 Apabila pelanggan membuat
bayaran bulanan, sebahagian
daripada pembayaran itu
akan digunakan bagi pihak
Setelah selesai, maka tamatlah
pelanggan untuk
kontrak pembiayaan
Setelah cukup tempoh dan memperolehi peratusan
perumahan secara MM antara
sempurna pembayaran ansuran tertentu daripada bahagian
bank dan pelanggan.
yang dibuat pelanggan, maka Citibank terhadap rumah
Pelanggan akan menerima
proses memindah milik rumah tersebut. Dengan
notis akhir (fulfillment notice)
akan disempurnakan antara memperolehi peratusan
dari RHBIB yang akan
KFHMB dan pelanggan. Maka tertentu dari bahagian
menyatakan bahawa
dengan ini sempurnalah Citibank terhadap rumah
pelanggan telah memiliki
pembiayaan membeli rumah tersebut, bahagian pelanggan
sepenuhnya rumah tersebut
terhadap rumah itu akan
secara individu.
bertambah dari semasa ke
semasa, iaitu bermula dari
bayaran muka sehingga
100% bahagian rumah

9
tersebut diperolehi pelanggan
di akhir tempoh pajakan.

Kelebihan Produk yang Ditawarkan

Bil. Kuwait Finance House RHBIB Citibank


1. Bank akan sama-sama
berkongsi keuntungan atau
Kaedah pembayaran ansuran Kemudahan untuk membayar
kerugian yang berlaku dalam
yang fleksibel yang mana lebih ansuran pada bila-bila
produk pembiayaan perumahan
pelanggan boleh melakukan masa di samping mendapat
secara MM ini berdasarkan
penyelesaian awal (early rebet (dikurangkan kadar
terma-terma dan had yang telah
settlement). keuntungan yang diambil bank).
dipersetujui
bersama.
2. Memberi pengecualian kepada
pelanggan untuk beberapa
tempoh tertentu dari membuat
Penawaran kemudahan tunai bayaran ansuran. Tempoh Keuntungan yang dikenakan
kepada pelanggan melalui maksima pengecualian yang bank dikira berdasarkan kiraan
penjualan saham milik mereka ditawarkan ialah enam bulan bulanan dan harian, lebih awal
ke atas rumah yang dikongsi sekiranya rumah yang dibeli pelanggan membuat bayaran
dengan bank. Pelanggan boleh pelanggan mengalami kerosakan ansuran pada bulan tersebut
menjual bahagian sahamnya akibat bencana alam seperti maka lebih rendah kadar
berdasarkan jumlah saham yang banjir, ribut ataupun tanah keuntungan yang diambil oleh
mereka miliki. runtuh. Kos membaiki rumah pihak bank
akibat bencana ini ditanggung
sepenuhnya oleh syarikat
takaful.
3. Kemudahan membuat
penyelesaian awal (early
Kemudahan membayar Takaful Kadar siling Pembiayaan Asas
setllement) di mana pelanggan
Rumah yang dibeli di samping (BFR) yang ditetapkan untuk
yang mempunyai lebihan wang
Takaful Kebakaran di mana produk ini merupakan kadar
dan ingin menyelesaikan
hanya perlu dibayar sekali siling yang terendah di
bayaran baki pembiayaan boleh
sahaja. Malaysia.
melakukannya pada bila-bila
masa.
4. Pelanggan diberikan
pengecualian dari membuat
bayaran ansuran (payment
holiday) sebulan atau sekali
dalam setahun sepanjang
tempoh pembiayaan. Pelanggan
boleh memilih untuk tidak
membayar ansuran pada mana-
mana bulan yang dikehendaki
tanpa memerlukan sebarang
notis.
5. Bebas dari belenggu
masalah pemaju lari atau rumah
gagal disiapkan bank memilih
jalan paling kurang risiko

10
dengan menawarkan produk ini
kepada pembelian rumah yang
telah siap dibina (completed
property) sahaja.
6. Menawarkan keistimewaan
Yuran Guaman dan beberapa
yuran lain percuma (zero
moving cost) sekiranya nilai
rumah yang dibiayai melebihi
RM100,000.

11
Isu-isu Dalam Produk Musharakah Mutanaqisah

Isu-isu ini diambil dan dianalisis daripada sorotan literasi beberapa jurnal dan artikel terpilih,
daripada rujukan yang disenaraikan.
1. Pihak pelanggan gagal untuk menjelaskan bayaran ansuran yang telah dikenakan dalam
kontrak yang dilakukan. Ia berkenaan status ansuran yang sepatutnya dibayar ketika
‘payment holiday’ dan kesan kepada tempoh pembiayaan di mana pelanggan gagal
terus dalam membuat bayaran ansuran. (Mohd Sollehudin bin Shuib, Joni Tamkin
Borhan & Azizi Abu Bakar (2011))

2. Berlaku beberapa isu berkaitan musharakah mutanaqisah dalam Kuwait Finance House
Malaysia Berhad iaitu berkaitan dengan ketiadaan kadar siling bagi produk pembiayaan
ini. Ia akan menberi kesan kepada pelanggan untuk melakukan pembayaran secara tetap
dan adil. Ini menyebabkan berlakunya kesulitan kepada pelanggan untuk membayar
pembayaran ansuran kerana jumlah pembayaran yang akan sentiasa berubah-ubah.
(Mohd Sollehudin bin Shuib, Ahmad Azam bin Sulaiman & Mohammad Taqiuddin bin
Mohamad (2011))

3. Tiada jaminan modal di antara kedua pihak iaitu bank dan pelanggan iaitu tiada
penetapan harga pasaran terhadap ekuiti tersebut dan jualan harga ekuiti tersebut akan
berubah-ubah mengikut harga pasaran semasa. Ini menyukarkan penetapan harga
jualan kerana setiap tahun harga pasaran akan sentiasa berubah-ubah dan pembahagian
modal di antara bank dan pelanggan akan berlaku kesalahfahaman. (Mohd Sollehudin
bin Shuib, Ahmad Azam bin Sulaiman & Mohammad Taqiuddin bin Mohamad (2011))

4. Kadar sewaan rumah adalah berdasarkan harga sewa pasaran semasa. Harga sewa
pasaran adalah berdasarkan kedudukan lokasi aset tersebut bukan berdasarkan kadar
bunga pasaran. Ini bermaksud harga sewa boleh berubah dan meningkat pada sesuatu
keadaan. Ia boleh menyebabkan kegagalan kepada pelanggan untuk menjelaskan
pembayaran sewaan apabila berlakunya peningkatan terhadap harga sewa tersebut dan
risiko kegagalan pelanggan menjelaskan pembayaran sewa pada masa yang telah
ditetapkan. (Ahmad Kameel Mydin Meera & Dzuljastri Abdul Razak (2005))

5. Isu perudangan dalam musharakah mutanaqisah antaranya ialah isu kegagalan


pelaksanaan kontrak tanpa wa’d. Wujud kontrak yang bersama wa’d dan tanpa wa’d.
Kontrak wa’d ini wujud dalam kontrak perjanjian pembiayaan di antara pelanggan dan
bank di mana pihak pelanggan berjanji akan menjalankan tanggungjawab untuk

12
membayar pembiayaan tersebut dan juga tanggungjawab terhadap perkongsian yang
mereka lakukan. Jika berlaku kegagalan dalam pembayaran, pelanggan akan
bertanggungjawab terhadap bahagian sumbangan modal dalam perkongsian tersebut
dan membayar bahagian perkongsian modal yang telah bank sumbangkan kepada
pelanggan. Contoh lain, apabila kontrak ini dilakukan tanpa wa’d dan berlaku
kegagalan yang kemudian menyebabkan aset tersebut akan dijual pada pasaran.
Hasilnya akan dibahagikan di antara perkongsi mengikut nisbah pemilikan modal
semasa iaitu selepas ditolak dengan semua pembayaran tertunggak dan semua
pembayaran perkhidmatan yang dikenakan. Isu yang timbul dalam masalah tanpa wa’d
ini adalah apabila harga aset tersebut susut atau harga jualan ketika itu lebih rendah
berbanding harga beli dahulu, pihak bank tidak akan mahu menanggung kerugian
ketika kejatuhan harga aset dan pihak pelanggan perlu membayar kepada bank jumlah
asal pembelian aset tersebut. Kerugian ini akan ditanggung oleh pihak pelanggan
sekiranya kontrak ini dilakukan tanpa wa’d dan sekiranya tidak mencukupi, pihak
pelanggan harus menambahkan dengan wang mereka sendiri untuk menjelaskan
pembayaran tertunggak kepada pihak bank. (Rafe Haneef, Sherin Kunhibava & Edib
Smolo (2011))

6. Penentuan kadar sewa yang perlu dibayar oleh pelanggan merupakan salah satu isu dan
masalah di dalam produk ini. Kadar sewa biasanya ditentukan berdasarkan nilai pasaran
sewa. Faktor-faktor seperti lokasi dan masa yang mungkin penting walaupun
kemungkinan besar faktor kadar yang sentiasa meningkat yang merupakan faktor
utama. Ini boleh menyebabkan bebanan di pihak pelanggan untuk membayar ansuran
sewa yang dikenakan kerana semakin meningkat jumlah bayaran sewa manakala ia
akan merumitkan pihak bank untuk mencari dan juga untuk mengesan dengan kadar
berubah. Dalam konteks ini, kadar faedah yang berkaitan dengan kadar pinjaman asas
(BLR) adalah lebih praktikal dalam menawarkan lebih kepastian dan ketelusan. Dengan
sehubungan ini, kadar sewa perlu diganti dengan kadar faedah yang terapung
berdasarkan pada kadar faedah pasaran. Antara cadangan ialah kadar sewa bukan
bergantung kepada kadar faedah di mana indeks harga rumah boleh digunakan untuk
tujuan tersebut yang ditentukan oleh Dewan Malaysia Indeks Harga. (Hasani Mohd Ali,
Ruzian Markom and Jasri Jamal (2009))

7. Mengenai kos yang dikenakan terhadap pelanggan apabila melakukan kembali


penjadulan terhadap bayaran sewa kerana mengalami masalah dalam menunaikan

13
tanggungjawab membayar tersebut dan pembayaran takaful terhadap aset oleh sebelah
pihak sedangkan ia merupakan milik bersama kerana melakukan perkongsian dalam
pembelian aset tersebut.

8. Pihak bank akan mengenakan yuran terhadap penjadualan kembali bayaran tersebut dan
bayaran denda kerana tidak memenuhi kontrak perjanjian yang dilakukan terdahulu.
Selain itu juga, pihak pelanggan terpaksa membayar kembali caj pembayaran dalam
urus tadbir dokumen perjanjian yang baru untuk penjadualan kembali.

9. Mengenai pembayaran jaminan takaful terhadap rumah tersebut. Jaminan ini


sepatutnya ditanggung oleh kedua-dua pihak kerana pemilikan harta tersebut
merupakan pemilikan bersama dan ianya merupakan tanggungan bersama. Dalam
perkongsian ini, bank bertanggungjawab menanggung bersama perbelanjaan
perlindungan terhadap harta mereka dan tidak hanya terbeban kepada pelanggan sahaja.
Sedangkan pihak bank hanya menyediakan perkhidmatan takaful ataupun menyarankan
syarikat takaful kepada pelanggan untuk menjamin harta tersebut. Sebaliknya, pihak
bank tidak sama-sama menaggung jaminan terhadap harta tersebut.

Analisa Umum

1. Kelebihan yang terdapat dalam kontrak pembiayaan perumahan secara musharakah


mutanaqisah boleh dilihat melalui kemudahan membuat penyelesaian awal (early
settlement), mendapatkan wang ketika kecemasan dan paling penting boleh menjadikan
indeks sewa sebagai rujukan pengambilan keuntungan tanpa bergantung kepada
rujukan BFR.

2. Konsep keadilan dan kebajikan juga jelas dipraktik dalam produk ini yang dapat dilihat
antaranya dalam kes rumah yang tidak disiapkan pemaju, bank akan memulangkan
wang pelanggan atas dasar pengkongsian yang terdapat dalam kontrak musharakah
mutanaqisah ini.

3. Kontrak Islam yang mempunyai harga jualan seperti BBA dilihat tinggi pada kacamata
umum menyebabkan mereka beralih memilih produk konvensional. Justeru dengan
adanya produk musharakah mutanaqisah yang setanding bahkan lebih baik dari
konvensional ini (kerana tiada unsur riba), dapat memberi pilihan lebih baik kepada
umat Islam.

14
4. Kaedah pembelian rumah di Malaysia masih lagi menggunakan kaedah tradisi iaitu
pelanggan perlu menemui pemaju sebelum mendapatkan pembiayaan dari bank.
Walaupun begitu, kontrak secara Islam tetap boleh dipadankan dengan kaedah
pembelian tradisi tersebut. Ini termasuklah penggunaan konsep musharakah
mutanaqisah dalam produk pembiayaan perumahan secara Islam.

5. Kontrak ini mampu menghadapi isu dan mencari cara penyelesaian kepada masalah
rumah terbengkalai di mana pendekatan muqassah atau set-off digunakan dalam
memberi keadilan kepada kedua-dua belah pihak. Dari aspek lain, pembiayaan
musharakah mutanaqisah ini bersifat ekuiti dan dilihat lebih baik dari aspek kesahan
kontraknya di samping mempunyai kelebihan yang tidak ada pada kontrak terdahulu.

6. Penawaran produk musharakah mutanaqisah juga menjadi kelebihan apabila boleh


menangguhkan terlebih dahulu pembiayaan secara Islam atas rumah yang masih dalam
pembinaan. Ini kerana rumah dalam kategori tersebut, sekiranya dibiayai secara Islam
dan terbengkalai, ditakuti tidak selari dengan ruh syariah mahupun syariah base itu
sendiri.

7. Musharakah mutanaqisah ini dapat memberikan keyakinan dan kepercayaan terhadap


pelanggan dalam menggunakan sistem perbankan Islam yang telus dan benar.

Penutup

Produk musharakah muatanaqisah ini merupakan salah satu daripada produk hibrid yang lahir
dalam sistem ekonomi dan kewangan Islam dalam menghadapi persaingan dan keperluan umat
terhadap produk yang berasaskan syariah atau selari dengan tuntutan syariah. Atas kesedaran
umat Islam agar menjauhi prosuk ekonomi dan kewangan konvensional yang mengandungi
riba’, gharar dan maisir, seharusnya suatu platform alternatif disediakan agar umat Islam tidak
tercari-cari atau terkapai-kapai untuk mendapatkan produk patuh syariah.

Sehubungan dengan itu, semoga penulisan ini mampu memberi sedikir panduan dan
pemahaman mengenai produk musharakah mutanaqisah ini yang menggunapakai beberapa
instrumen akad syariah. Maka, benarlah bahawa mencari yang halal dan dibernarkan
merupakan fardhu ke atas setiap mukmin

15
Rujukan

Mohd Sollehudin Shuiba, Mohd Zaidi Daudb, Ahmad Azam Sulaiman@Mohamad, “Isu
dalam Pembiayaan Perumahan: Analisis Perbandingan Produk Berasaskan
Musharakah Mutanaqisah dan Konvensional”, Jurnal Teknologi (Social Sciences)
66:1 (2014).

Mohd Sollehudin bin Shuib, Jni Tamkin Borhan &Azizi Abu Bakar, “Musharakah
Mutanaqisah Home Financing Products: An Implementation Analysis, Product
Advantages and Issues at Citibank (Malaysia) Berhad”, Journal of Techno-Social,
ISSN 2229-8940, Vol. 3 No. 2 October 2011.

Dr. Muhammad Rawwas Qal’ahji, terjemahan oleh Dr. Basri bin Ibrahim al-Hasani al-Azhari,
“Urusan Kewangan Semasa Menurut Perspektif Syariah Islam”, Al-Hidayah
Publishers, Cetakan Pertama 2005: Kuala Lumpur.

Nurul Izzah Binti Noor Zainan dan Abdul Ghafar Ismail, “Musharakah Mutanaqisah: Isu dan
Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan Ekonomi”, Prosiding Persidangan
Kebangsaan Ekonomi Malaysia Ke VIII 2013.

Mohd Sollehudin bin Shuib, Joni Tamkin Borhan dan Muhammad Nasri Md. Hussain,
“Pembiayaan Perumahan secara Musharakah Mutanaqisah di RHB Islamic Berhad
(RHBIB): Analisis Kelebihan, Isu dan Cabaran dalam Penawaran Produk”, Al-
Basirah (2011), Vol 1, No. 1, 135-148.

Mohamad Zaim Isamaila, Joni Tamkin Borhana, dan Mohd Fauzi Abu Hussin, “Analisis
Kritikal Terhadap Pembiayaan Semula Perumahan Secara Islam Melalui Kontrak
Musharakah Mutanaqisah”, Jurnal Teknologi (Social Sciences) 64:1 (2013), 100–109.

Mohd Solehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman,@Mohamad & Mohammad Taqiuddin bin
Mohamad, “Pembiayaan Perumahan Secara Islam Di Malaysia: Analisis Kelebihan
Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah di Kuwait Finance House Malaysia
Berhad (KFHMB)”, Jurnal Teknologi, 55 (Sains Sosial), Mei 2011, Kuala Lumpur:
Penerbit UTM Press, h. 107-119.

16

Anda mungkin juga menyukai