MODEL ANALISIS INVESTASI PENGEMBANG PERUMAHAN

Sentosa Limanto

Dosen Jurusan Teknik Sipil, Universitas Kristen Petra,

Jl.Siwalankerto I/121 Surabaya,
leonard@peter.petra.ac.id

ABSTRAK

Perencanaan pada kondisi yang tidak pasti, tujuan utama

adalah dalam menyeleksi strategi yang dapat memberikan
keuntungan terbaik bagi organisasi dibawah bermacam
kondisi yang bakal terjadi. Pengambil keputusan
memerlukan informasi yang tepat dalam menetapkan
keputusannya,maka beberapa aspek dari problem yang
terjadi haris jelas dan diteliti sehingga keputusannya dapat
diambil dengan baik.
Analisis deterministik pada penelitian beragam scenario
meliputi saat analisis proyek dan perencanaan, hal ini
dibutuhkan pada masa konseptual, masa rencana dan
pendetilan pada tahapan proyek, dalam beberapa scenario
yang berbeda, yang dapat mencerminkan perkembangan
kondisi organisasi pada masa dating sesuai yang dengan
tujuannya. Pemakaian metode analisis Internal Rate of
Return (IRR) atau dikenal juga dengan sebutan metode
Discounted Cash Flow(DCF) bisa dipakai dalam problem
mengambil keputusan pada kondisi tidak pasti.

Kata kunci : Internal Rate of Return (IRR), Discounted Cash

Flow (DCF)
 ABSTRACT
In planning for uncertainty, the main objective is to select
the strategy that will perform best and to the organization’s
greatest advantage under the variety of conditions that
may be encountered. To perform this selection as informed
decision maker, a number of aspects of the problem must be
clarified and investigated to allow proper decision making
Determistic Analysis under Multiple Scenerios approach
involves performing the project analysis and project
planning that is required during the conceptual stages and
later, during the planning and detailed design stages of the
project, under several design scenerios that represent the
ranges of future conditions as the reasonably may be
expected. The analysis is performed using the Internal Rate
of Return (IRR) method.
It commonly is called Discounted Cash Flow method (DCF).

Keyword : Internal Rate of Return (IRR),Discounted Cash

Flow method (DCF).

1. PENDAHULUAN

Investasi pada usaha pengembang perumahan memiliki banyak

aspek dan satu dengan lainnya saling berhubungan , antara lain
aspek : teknis dan nonteknis, ekonomi, sumber dana, peraturan-
peraturan /perijinan, penjualan,dan masalah tanah itu sendiri.
Perumahan adalah gedung yang dibangun oleh manusia di atas
tanah yang sifatnya tidak dapat berpindah namun memiliki nilai
ekonomi yang dapat dikuasai (Atkinson,Gjrant H.,pereye W.,
1974). Karekteristik investasi pembangunan perumahan memiliki
dua kategori yaitu kategori ekonomi dan kategori fisik
(Fillmore,1991).Karakteristik ekonomi adalah faktor yang
mempengaruhi nilai investasi dan berkaitan juga dengan konsep
nilai waktu dari uang (time value of money). Dalam jangka panjang
harga tanah pada lahan tersebut akan semakin meningkat
nilainya. Dimana pengolahan tanah pada suatu lahan adalah
usaha pengembangan / pematangan di atas tanah tersebut terkait
dengan kesiapan dari sumber daya yaitu pendanaan (modal
pemilik dan kredit dari bank) dan tenaga kerja. Karekteristik fisik
berupa tanah bersifat unique artinya bersifat tetap dimana posisi
tanah satu dengan lainnya tidak bisa dipindahkan.
Pengembangan / pematangan di atas tanah dapat berupa: (1)
Usaha peningkatan atas pemanfaatan tanah dengan mengubah
tanah pada lahan tersebut dari bentuk semula menjadi bentuk
tanah yang sudah siap dibangun rumah diatasnya, (2) Pelaksanaan
pekerjaan konstruksi untuk mendirikan struktur rumah di atas
tanah pada lahan yang sudah siap (bisa dibangun rumah)
termasuk pekerjaan infrastrukturnya. Hal ini dapat diartikan usaha
pembangunan perumahan (real estate) merupakan suatu proyek
yang memerlukan biaya awal besar (arus kas keluar) dan waktu
yang lama, sedangkan penghasilan baru diperoleh pada tahap
penjualan (arus kas masuk) yang terjadi pada periode yang akan
datang. Hal-hal tersebut diatas mempengaruhi kajian
investasi pembangunan perumahan dan mengingat durasi
pelaksanaan yang lama yang memungkinkan timbul masalah yang
tidak dapat diduga yang bersifat tidak pasti. Oleh karena itu
diperlukan perhitungan yang dapat meramal terhadap biaya dan
manfaat pada konsep aliran dana, yang timbul akibat kondisi
ketidak pastian. Analisa investasi ini pada kondisi ketidak pastian
yang dimaksud terutama ditinjau pada aspek ekonomi yang timbul
pada masa yang akan datang. Model analisis yang dipakai adalah
model mekanisme teknis aliran dana diskonto (discounted cash
flow).
Hasil analisis ini dapat dipakai untuk mendapatkan keputusan
yang layak dalam berinvestasi dengan mengurangi “resiko yang
kurang baik” pada masa yang akan datang, baik untuk debitor
maupun bagi kreditor
2. METODE Discounted Cash Flow Internal Rate of Return.

Mekanisme teknis memakai metode discounted cash flow

internal rate of return diartikan sebagai aliran dana diskonto (arus
kas masuk dan kas keluar) dimana aliran dana ini merupakan
penjumlahan antara arus kas keluar dan kas masuk yang berkaitan
dengan nilai waktu dari uang. Dan pada discount rate (i’) yang
akan menjadikan jumlah nilai sekarang (present worth) dari
pendapatan/manfaat yang diharapkan akan diterima ( arus kas
masuk) sama dengan jumlah nilai sekarang (present worth) dari
pengeluaran /biaya (arus kas keluar) dan hasil penjumlahan
disebut net present worth (N.P.W).
“The internal rate of return” (I.R.R) adalah tingkat suku bunga
pengembalian atau dicount rate (i’) yang dapat membuat
besarnya the net present worth (NPW) pada mekanisme aliran
dana diskonto sama dengan nol (0). Dalam perhitungan metode
discounted cash flow diasumsikan bahwa setiap benefit netto
tahunan secara otomatis ditanam kembali dalam tahun berikutnya
dan memakai discount rate yang sama dengan aliran dana
tahunan sebelumnya. Besarnya IRR dicari dengan cara coba-coba
(trial and error). Awalnya dipakai discount rate (i) yang berlaku
pada tingkat suku bunga bank pada saat itu. Jika pada perhitungan
ini memberikan NPW yang positip , maka dicoba lagi discount rate
yang lebih tinggi dan seterusnya sampai diperoleh NPW negatip,
kemudian dilakukan interpolasi antara discount rate sebelumnya
dengan yang terakhir tersebut, sehingga didapat discount rate (i’)
yang menghasilkan NPW sama dengan nol, dan discount rate (i’)
ini disebut i1 = IRR.
Untuk penilaian investasi apabila diperoleh I.R.R lebih besar dari
discount rate (i) yang ditentukan sebelumnya (tingkat bunga bank
pada saat itu) atau besaran N.P.W adalah positip, maka usulan
investasi itu layak untuk diterima dan dilaksanakan.
Tabel 1.

To find given Factor by Factor name Factor

which to functional
multiply symbol
“given”
For single Discount
cash flow: Factor
F (DF) Single
P payment (P/F,i%,N)
(Present 1 present
Worth) (1  i) n worth

Sourch: Engineering Economic, 7th edition.

N N

 Rk
k 0
(P/F, i1 %, k) ─  Fk (P/F, i1 %, k) = 0
k 0
………..(1)

Dimana:

R k = net receipt or savings for the kth year

Fk = future sum of money (called the future)
P = present sum of money (the present)
i = effective interest rate per interest period
k = index for each compounding periode (0≤k≤N)
N = number of compounding periods
i1 = IRR.

3. HASIL DAN PEMBAHASAN

 Tabel.2 Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan
n Harga Total (kontrol)
Keterangan Volume
o Satuan satuan (xRp.1.000.000)
1 2 3 4 5 6
2 Arus kas keluar
3 Akuisisi tanah 1,000,000 m2 16,000 16,000.000
4 Biaya pra operasi 1,000,000 m2 6,100 6,100.000
Biaya infrastruktur +
5 500,000 m2 LS 29,214.100
mekanikal + elektrikal
6 Pengadaan alat berat 306.000
7 Perlengkapan kantor - - LS 29.900
Bunga bank pra
8 3,900.000
pembangunan
9 Lain-lain 450.000
10 Jumlah investasi 56,000.000
Komulatip jumlah
56,000.000
investsi
Biaya pembangunan
11 500 unit - 48,877.930
rumah (fisik)
Pajak bumi bangunan +
12 500 unit - 2,264.417
ijin + notaris + sertifikat
13 Kewajiban kredit bank
* Bunga selama
- - - 19,110.000
pembangunan
* Angsuran pokok hutang - - - 36,000.000
14 Total arus kas keluar 162,252.347
Komulatif jumlah investsi 162,252.347
15 Arus kas masuk
Sumber dana: Kredit
16 - - - 36,000.000
bank
17 Modal pemilik - - - 20,000.000
Penerimaan penjualan
18 193,664.377
rumah
Komulatip jumlah
penerimaan dari 193,664.377
penjualan
 Biaya
19 6.3 % 12,225.096
(gaji,pemasaran,dll)
Total arus kas masuk 237,439.2
20
setelah dikurangi biaya 83
Komulatif total arus kas
237,439.2
masuk
83
setelah dikurangi biaya
75,186.9
21 Aliran dana tahunan
36
Komulatip aliran dana 75,186.9
dana tahunan 36
22 Present worth, i = 25%

23 NPW (harganya positip)

24 Present worth, i = 50%

25 NPW (harganya positip)

4. KESIMPULAN
5. DAFTAR PUSTAKA

1. Atkinson; Grant,H.;Pereye, W. 1974.In: Modern Real Estate

Practice. Dow Jones – IrwinInc.

2. Barens, Gayle; Haney, Richard L. Haney Jr.: Mike E. Miles; 1996.

In:Real Estate Development: Principles and Process, Washington
D.C
3. DeGarmo, E.Paul; Sullivan, William, G.;Canada, John R. 1984.
In: Engineering Economic, Macmillan Publishing company, New
York.

4. Fillmore, Galaty;1991. In: Modern Real Estate, Chicago: Real

Estate Education Company.

STUDI TENTANG PROJECT CLOSEOUT PADA PROYEK GEDUNG T

(GEDUNG KULIAH & POLIKLINIK) UNIVERSITAS KRISTEN PETRA

Herry P. Chandra, Sentosa Limanto

Dosen Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil –
Universitas Kristen Petra

Arianti Susanto, Fince

Alumni Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil –
Universitas Kristen Petra

Abstrak
 Project closeout merupakan salah satu tahapan penting
yang akan dilalui oleh pemilik bangunan dan kontraktor. Kegiatan
proyek belum tentu berhenti dengan terselesainya pekerjaan fisik
proyek yang bersangkutan. Penelitian ini bertujuan untuk
mengetahui evaluasi project closeout yang perlu dilakukan oleh
pemilik bangunan terhadap kontraktor yang meliputi evaluasi fisik,
dan evaluasi administrasi keuangan.
Penelitian ini dilakukan dengan studi literatur dan studi kasus pada
proyek gedung T(ge
dung kuliah dan poliklinik) Universitas Kristen Petra. Analisis data
yang digunakan ada
lah Analisis Deskriptif dan Analisis Pareto. Hasil analisa evaluasi
fisik untuk status da
pat diterima dengan baik, yang didapat dari kontraktor PT.Wijaya
Karya untuk pekerjaan ‘ruangan’, yaitu sebesar 60 %. Hasil analisa
evaluasi administrasi dan keuangan didapat perkembangan
progres terbesar yaitu 46,72% (PT.Pradiptaya) dan perkembangan
progress terkecil sebesar 1,33% (PT.Wijaya Karya).

Kata kunci: Project closeout, evaluasi.

Abstract

Project closeout is one of the important phases that will be

applicable by owner and contractor. Project activitiesdo not
necessarily stop after the end of physical work of the project. This
research is used to identify the evaluation of the project closeout
which include’ physical evaluation’ and ‘administrative and
financial evaluation’. This research based on the literature and
case study at T building project (campus and polyclinic) Petra
Christian University, The data is analyzed by Description Analysis
and Pareto Analysis. The result of physical evaluation analysis for
‘can be well accepted’ status that taken from PT.Wijaya Karya
contractor, the highest percentage of work is on
‘the indoor work’ , which amount to 60%. The highest progress
comes from administrative and financial evaluation analysis,
which amount to 46,72% (PT.Pradiptaya) and the smallest growth
progress is 1.33% (PT.Wijaya Karya).

Key world: Project closeout, evaluation.