Valoraci�n de la propiedad

Completamente revisado para describir el enfoque tradicional m�s detalladamente

introduciendo el desarrollo reciente, el texto establecido de Douglas Scarrett
examina el proceso de valoraci�n a trav�s de sus cinco enfoques principales:
relativo, inversi�n, residual, ganancias y los m�todos de los contratistas. El
formato de la primera edici�n se ha mantenido; cada m�todo se introduce, se explica
y luego se demuestra con ejemplos trabajados, seguidos del comentario donde
apropiado. La concentraci�n en un m�todo a la vez permite a estudiantes y otros ir
directamente al m�todo de inter�s entonces. La Valoraci�n de la propiedad es la
lectura esencial para estudiantes que estudian la valoraci�n como la parte de
medicina general, direcci�n de la finca o mucha licenciatura financiera
especializada. Ser� de la ayuda particular a primeros poseedores del grado en otras
disciplinas que entran en la profesi�n y desean licenciarse a trav�s de un diploma
de la conversi�n o curso de maestros. Los planificadores, la construcci�n y los
top�grafos de cantidad y los practicantes en otras �reas relacionadas encontrar�n
secciones del libro �tiles en el entendimiento del proceso. Douglas Scarrett se
retira ahora de su toque de silencio como el director de la direcci�n de la Finca
en la universidad de De Montfort donde era antes el subdirector de la Escuela de
Tierra y Estudios de Construcci�n. Entr� en el campo educativo despu�s de la
experiencia profesional extensa en organizaciones comerciales y del gobierno y como
un compa�ero de la equidad en una vieja firma establecida. Era el redactor de
fundaci�n conjunto del Diario de la direcci�n de la Propiedad y ha sido un tutor
externo para el Colegio de la direcci�n de la Finca durante los 25 a�os pasados.
Valoraci�n de la propiedad
Los cinco m�todos Segunda edici�n
A Berilo, para su apoyo firme
Prefacio

Los cinco m�todos de la valoraci�n bien se establecen enfoques al proceso de la

valoraci�n y juntos proporcionan la base a valoraciones para una amplia gama de
objetivos. Son m�todos que se desarrollaron en el Reino Unido y se usan ahora en
mayores partes del mundo desarrollado. Muchos de los procesos pueden ser realizados
por programas de ordenador predeterminados, pero todav�a confiar en el conocimiento
y la maestr�a del tasador en la informaci�n sana que provee para las partes
constituyentes. La capacidad de apoyar, explican y defienden las opiniones y
juicios contribuidos a la valoraci�n es esencial. Una valoraci�n para venta,
compra, compra obligatoria, cuentas comerciales o posici�n se puede bien desafiar y
tiene que ser apoyada por evidencia clara y pruebas concluyentes, a menudo ante una
falta de la informaci�n relevante en transacciones recientes. Este enfoque era bien
acogido en la primera edici�n. Por estos motivos, he seguido en esta nueva edici�n
explorando cada m�todo por su parte y describir en algunos detalles el proceso y
los motivos subyacentes. La defensa a cualquier suposici�n de descuido o
incompetencia consiste en las notas hechas por el tasador y apoyadas por pruebas en
las cuales las entradas estaban basadas. No pueden poner demasiado �nfasis en la
necesidad de mantener notas completas de los procesos del pensamiento y pruebas en
las cuales estaban basados como un fondo integral a la valoraci�n publicada. Un
poco de tentativa se ha hecho incorporar cambios recientes al tratamiento, y se
espera que el nuevo texto ayude no s�lo a estudiantes de la valoraci�n sino tambi�n
a practicantes y miembros de profesiones aliadas como construcci�n del inspecci�n y
planificaci�n (y se grad�a de otras disciplinas que se afilian a la profesi�n y
descubren el sujeto por primera vez). Reconozco el apoyo y el consejo de Matthew
Smith durante las etapas tempranas de preparaci�n de esta segunda edici�n. Me he
beneficiado directamente e indirectamente en discusiones con colegas a quien doy
mis gracias agradecidas. Deseo agradecer a mis hijos, y en Paul particular para su
contribuci�n a la tarea de reunir los cap�tulos y emprender la presentaci�n de
ejemplos, cifras y mesas. Gretcha De Burca, el gerente, RICS Biblioteca de Escocia
y Servicios de informaci�n han sido indefectiblemente provechosos e inventivos. El
apoyo y el est�mulo de Kate McDevitt, Eleanor Rivers y �ltimamente Katy Low en
editores Taylor & Francis agradecidamente se reconocen.

El Mercado de la Inversi�n alternativo o bien asegur� el Comit� de Est�ndares de la

Valoraci�n del Activo de la pensi�n que Construye el C�digo del Servicio de
informaci�n del Coste de Medir el flujo de fondos rebajado de la Pr�ctica se
depreci� el coste de reposici�n estim� que el alquiler valora la reparaci�n llena y
el aseguramiento que el alquiler lleno valora la Bolsa del �Financial times� 100
primera Bolsa del �Financial times� de compa��as 250 primero desarrollo de la
gruesa del valor futuro de compa��as cost� a gruesa del valor de desarrollo gruesa
la gruesa del �rea externa �rea interna Banco de datos de la Propiedad de la
Inversi�n de tecnolog�as de la informaci�n y la comunicaci�n de Paquetes de
informaci�n de Casa inter�s de reparaci�n interno cuenta de ahorro individual de la
tasa interna de retorno de la producci�n sin riesgo en t�rminos de Zona Una red del
tipo de inter�s de m�nimo de la Bolsa del Comit� de Est�ndares de Valoraciones de
Activos Internacional Londres valor actual neto del �rea interno del Cambio por a�o
Arbitraje Profesional en T�rminos del Tribunal
LAS ENERG�AS de abreviaturas psm PV REITs RICS RPI RV SDLT proyectos de la equidad
del personal de SF SIPPs SSSI TEGOVA TESSAs USP VAT VOA YP por compa��as
inversionistas de bienes inmuebles del valor actual del metro cuadrado la
Instituci�n Real del fondo de amortizaci�n de la contribuci�n territorial del
impuesto de timbres del valor catastral del �ndice de precios minoristas de
Top�grafos Diplomado autoinvirtieron el �rea de pensiones personal de Special
Scientific Interest European Group de Asociaciones de Tasadores cuentas de ahorros
especiales exentas de impuestos pensi�n no respaldada la compra de los a�os de la
Agencia de la Oficina de la Valuaci�n fiscal A�adida Valorada

xv
Admisi�n

Mi gracias a los editores E & FN Spon para el permiso de incluir un extracto

corregido de uno del precio programa del Libro de Precios de los Arquitectos y
Constructores de Spon incluido en el Ap�ndice A. Las gracias tambi�n a La
Instituci�n Real de Top�grafos Diplomados que posee el copyright de la definici�n
de valor de mercado en la p�gina 43, reproducida con el permiso.
1

Ajuste de la escena

Cualquiera pero el sistema de cambio m�s rudimentario requiere medida, evaluaci�n y

archivos permanentes, por tanto estas habilidades desarrolladas con relaci�n a la
tierra en una etapa temprana en la historia. El sistema judicial ingl�s se
desarroll� del pedido feudal impuesto despu�s de Conquista normanda. As� el Libro
de Domesday, completado en 1.086, registr� las posesiones de la propiedad, valores,
derechos y obligaciones del Rey, sus arrendatarios-inchief, sus subarrendatarios y
campesinos, mientras un rollo del tribunal contuvo la informaci�n similar para cada
finca se�orial. La informaci�n coleccionada era inestimable en t�rminos econ�micos
y pol�ticos. Tales archivos son necesarios para la colecci�n de impuestos y
facilitar la acci�n juzg� para ser necesario por el organismo rector. Las
evaluaciones formales del valor de la tierra se hicieron necesarias al menos tan
pronto como 1695, cuando una Ley de Parlamento asegur� un multiplicador del
alquiler para usarse como la base de compensaci�n. La ocasi�n era la demolici�n de
presas para permitir a mejoras realizarse a r�os naturales para mejorar su
conveniencia como canales de navegaci�n para el transporte interior. Hay ahora s�lo
dos fincas legales en la tierra: pleno dominio y arrendamiento, conforme a la Ley
de la Ley 1925 de la Propiedad. El pleno dominio� los honorarios que absoluto
simple en la posesi�n� mientras nominalmente sostenido de la Corona, en la
pr�ctica confiere la propiedad absoluta, permitiendo a poseedores hacer todo lo que
complazcan con la tierra sujeta a los derechos de otros y las leyes vigentes
entonces. Las leyes de planificaci�n proporcionan las coacciones principales en el
cambio. El arrendamiento es un t�rmino de a�os absolutos, conferidos por el
propietario al arrendatario. M�s a menudo se refiere como un arriendo o
arrendamiento, que dispone la duraci�n, alquiler y otros t�rminos concordados entre
los partidos y detallamiento de sus derechos y responsabilidades. A menos que un
arriendo para cualquier t�rmino de siete a�os o m�s se conceda formalmente (es
decir por el hecho), el efecto ser� crear un inter�s equitativo s�lo. Finalmente,
los estatutos de la propiedad de los a�os 1920 causaron la reforma, pero la
tenencia de la tierra tiene complicaciones inherentes que requieren la provisi�n
detallada. Los diezmos se abolieron en 1936. Los pagos se convirtieron en
anualidades durante 60 a�os, el proceso por lo tanto completado en 1996. La
provisi�n se hizo para la ampliaci�n de ciertos arriendos largos de la propiedad
privada en intereses del pleno dominio a pesar de los deseos del titular de plena
propiedad, en el pago de compensaci�n que, excepto en caso de arriendos con muy
cortos plazos no vencidos, ascendi� a un poco m�s que sumas nominales.
2

Ajuste de la escena

Los archivos de transacciones y estorbos se han transformado bajo el Registro de

tierras, haciendo el uso de sistemas automatizados sofisticados. Cualquier venta se
debe registrar ahora, con la consecuencia de que todos los bienes inmuebles tendr�n
un t�tulo certificado poco a poco.

DESARROLLO DE LA POSGUERRA Al final de Segunda Guerra mundial, el mercado

inmobiliario estaba en un estado inactivo. La �nica actividad de construcci�n
permitida durante el per�odo de guerra y durante alg�n tiempo despu�s deb�a
proporcionar edificios esenciales. Pocas reparaciones se hab�an hecho y muchos
edificios, tanto dom�sticos como comerciales, sobre todo aquellos en �reas juzgadas
ser vulnerables al ataque, se hab�a tapado. La industria de la construcci�n se
recuper� s�lo despacio; los materiales estaban en la escasez de oferta. El nuevo
alojamiento s�lo se podr�a construir seg�n la licencia a menos que consistiera en
sustituir edificios destruidos o extensivamente da�ados por la acci�n enemiga. El
problema inmediato despu�s de 1945 era la necesidad de decidir que hacer con las
�reas principales afectadas por el da�o de la bomba. Algunos centros de la ciudad,
incluso Plymouth, Bristol y Liverpool, hab�an sufrido pesado y sostuvieron el
bombardeo. Unos centros se reurbanizaron r�pidamente, facilitados por la
disponibilidad de �reas sustanciales del espacio despu�s de destrucci�n al por
mayor. La disposici�n estaba en gran parte en el estilo del modelo m�s temprano y
se tuvo acceso directamente de calles ocupadas. Los centros de Pedestrianized se
introdujeron m�s tarde, a menudo con un elemento del piso superior, que raramente
resultaba popular. El centro cubierto, con ascensores, escaleras mec�nicas,
aparcamiento de coches integral y t�rmino del transporte p�blico, y una direcci�n
completa y sistema de mantenimiento vino mucho m�s tarde. Al mismo tiempo, la
provisi�n del alojamiento se consider� como una prioridad del sector p�blico, con
las autoridades locales que son los �nicos abastecedores principales. A este final,
la frase 'clases obreras' usadas en la Ley 1936 del Alojamiento se dej� caer del
Acto de 1949 del mismo nombre. Incluso incluso la contribuci�n del sector privado,
donde las casas eran casi completamente para la ocupaci�n del due�o, gobierno
central encontrado la dificultad en el acercamiento a su objetivo total de 500.000
unidades por a�o. Durante alg�n tiempo despu�s de la guerra, el mercado
inmobiliario permaneci� en gran medida localizado, bajo clave y bastante
previsible. Mucha propiedad industrial y comercial fue pose�da, no como una
inversi�n, pero como un activo comercial por el due�o. La escena de la inversi�n de
la propiedad ha cambiado de todo el reconocimiento desde aquellos tiempos. Mientras
tanto, el Acto de Planificaci�n del Pa�s y la Ciudad de 1947 hizo una tentativa
valiente pero por �ltimo fracasada de tratar con los aumentos del valor de la
tierra causado por una provisi�n para la expropiaci�n de derechos de desarrollo
privados a cambio de una reclamaci�n en un 'una vez para toda la ' suma global
te�rica de la compensaci�n de �300 millones. Un c�digo r�gido del uso de la tierra
se introdujo en 1948, dando la planificaci�n de un papel en gran parte restrictivo
en el proceso de desarrollo ejerciendo una influencia principal en el valor de la
tierra, asegurando el uso generalizado del procedimiento de la petici�n de
planificaci�n.
El ajuste de la escena EL CRECIMIENTO DE INVERSI�N DE LA PROPIEDAD

El sector privado r�pidamente reconoci� el potencial por multiplicar el valor de la

tierra de desarrollo conveniente asistida por el precio bajo, no capital propio
f�cilmente suministrado por los bancos y otros. A menudo era posible tomar a
pr�stamo todos los gastos de desarrollo a la creencia que su seguridad era sana,
basada en el valor esperado del esquema completado. La estructura de la autoridad
local se no satisfizo, y sus recursos financieros desiguales, a la tarea del
desarrollo comercial, aunque muchos trataran de estimular sus centros de la ciudad
proporcionando principalmente peque�os esquemas, a menudo asociados con el
aparcamiento de coches de varios pisos. Otras autoridades prefirieron no ser
implicadas directamente, eliminando �reas de la tierra con cuidado pieced juntos
por el uso de poderes obligatorios con grupos comerciales deseosos de explotar el
potencial de desarrollo. Algunos consejos retuvieron un elemento del inter�s
concediendo un arriendo del edificio y recepci�n de unos ingresos del esquema. La
ventaja principal de esto era la capacidad de controlar la reurbanizaci�n del sitio
en el plazo m�s largo. Bristol, Coventry y muchas otras autoridades locales
estructur� sus disposiciones de esa manera. Coventry ha mejorado recientemente su
centro comercial. Mientras tanto, Broadmead (Bristol) est� a punto de tener el
gasto de aproximadamente �500 millones en un proyecto ambicioso de restablecer su
importancia como un centro comercial regional ante la competencia sustancial de
Cribbs Causeway y en otra parte. Es dif�cil entender ahora cuanto las actividades
de unos promotores de viviendas en escala nacional conocidos como la Imposici�n,
Hyams, Clore y Cotton dominado no s�lo las p�ginas financieras de los peri�dicos de
gran formato sino tambi�n las p�ginas de noticias de la prensa popular.
Diversamente se aclamaron como magos financieros o se denigraron como par�sitos
seg�n el punto de vista del observador. Indudablemente ten�an la imaginaci�n y la
aptitud, pero gradualmente se alcanzaron: como los esquemas se hicieron m�s
grandes, las compa��as de la propiedad adoptaron estructuras m�s formalizadas y se
hicieron m�s responsables ante sus accionistas. S�lo en mediados de los a�os 1960
las compa��as de seguros comenzaron a buscar una parte en la equidad de esquemas a
los cuales hab�an proporcionado la mayor parte del capital aventurado a las
sociedades de inversiones de la propiedad nacionales cada vez m�s grandes. Varias
formas del compartimiento se idearon, uno popular que es la provisi�n de fondos a
precios debajo del nivel del mercado a cambio de una parte en la equidad o hasta
para el derecho de comprar el esquema entero basado en una f�rmula concordada
relacionada con el registro de alquileres eventual, una vez que se hab�a completado
y se hab�a dejado con �xito. En tales casos, el revelador sirvi� de un catalizador,
usando la maestr�a de la compa��a en el proceso de desarrollo a cambio de una
ganancia de la capital� una forma del director de proyecto empresarial. La primera
autopista se abri� en 1959 y otros seguidos juntos con carreteras de circunvalaci�n
externas e interiores para muchas ciudades y ciudades� no todos completados, ahora
mismo. La actividad del mercado sigui� y se intensific� a un punto donde, a
principios de los a�os 1970, hab�a un colapso de la bolsa espectacular. Algunos
depositantes y los accionistas, esperando la seriedad de la situaci�n, apresuraron
la crisis transfiriendo el dinero efectivo a los bancos establecidos (entonces
descrito como 'un ataque de prudencia colectiva'). El accidente afectado no s�lo
las compa��as de la propiedad pero ampliado al
4

Ajuste de la escena

todo el sistema bancario secundario hasta tal punto que el Banco de Inglaterra
intervino con una lancha de socorro financiera para mitigar los efectos peores de
las p�rdidas sustanciales sufri�. La responsabilidad se comparti� con los bancos de
compensaci�n principales pero los detalles se cubrieron del secreto. Era alg�n
tiempo antes de que la confianza volviera al mercado inmobiliario. Finalmente hizo
as�, con los jugadores que persiguen esquemas del centro de la ciudad cada vez m�s
ambiciosos e imaginativos, desarrollo de la oficina a gran escala y-oftown parques
de negocios. La red de autopistas ha abierto la posibilidad de centros comerciales
regionales viables por una escala enorme, accesible por millones de invitados que
viven dentro del viaje de poco m�s de la una hora de la autopista. La liquidaci�n
rebajada de viviendas de protecci�n oficial comenz� despacio, pero pronto junt� el
paso, sobre todo para las unidades mejor dise�adas en ubicaciones buenas. La grupa
no f�cilmente vendida encontr� su camino en la reserva del alojamiento sostenido y
manejado por asociaciones del alojamiento ya que la mayor parte de autoridades
locales estaban deseosas de despojarse de propiedad y responsabilidad. Algunos
compradores originales finalmente hicieron el uso de la equidad proporcionado por
precios rebajados y un mercado creciente para subir la escala de la propiedad. Una
tendencia m�s reciente ha sido la compra de casas y pisos para dejar, facilitado
por el retiro de restricciones principales a niveles de alquiler y seguridad de la
tenencia adem�s concordada contractualmente entre los partidos. Como consiguiente,
hay un mercado pr�spero en la compra de unidades residenciales para dejarse como
inversiones. Algunos inversionistas han tomado a pr�stamo m�s que es prudente,
abandonarse expuso al riesgo financiero deber�a la propiedad ser vacante para
cualquier tiempo. El coste de pr�stamo no se tratar� como un gasto profesional a
menos que el pr�stamo est� en una base �nicamente de inter�s. La demanda adicional
creada principalmente en la parte inferior insulsa del mercado puede haber
contribuido a precios r�pidamente crecientes poniendo la propiedad m�s all� del
alcance de unos que habr�an esperado comprar su propia casa. Las asociaciones del
alojamiento han ampliado sus operaciones y tambi�n han ofrecido algunas unidades en
una base de la propiedad compartida, donde el inquilino compra una parte en la
propiedad y paga un alquiler por el resto. Un elemento de subvenci�n se incluye ya
que el alojamiento se quiere para trabajadores clave y para familias incapaces de
financiar su propia provisi�n. Mientras tanto, algunas autoridades locales han
usado sus poderes de planificaci�n de restringir el desarrollo excepto en �reas
especificadas y luego requerir que reveladores incluyan un porcentaje de unidades
econ�micas en el esquema. Es improbable que el efecto de estos �ltimos movimientos
ser� m�s que marginal. Al mismo tiempo el mercado total ha crecido. Es inevitable
que cada nuevo desarrollo exitoso cree el desplazamiento en otra parte, de modo que
el desarrollo m�s temprano y m�s tradicional de, supongamos, tiendas u oficinas
pueda registrar puestos vacantes. Pueden permanecer ocupados pero la calidad total
de los inquilinos se puede afectar. Tambi�n hubo cambios de moda, de modo que un
dep�sito centralmente situado, por ejemplo, que se convirti� en oficinas en los
a�os 1960, pero es deficiente ahora desde muchos puntos de vista, provea la
oportunidad de un desarrollo de - estropean pisos del centro de la ciudad ket.
El ajuste de la escena EL PAPEL DEL TASADOR

El tasador es una cifra fundamental en la operaci�n lisa del mercado inmobiliario.

Cualquier oferta del desarrollo (incluso la reuni�n de un sitio viable de la tierra
en una variedad de propiedades e intereses legales), solicitud de permiso de
planificaci�n, negociaci�n de un pr�stamo, compra y venta de un inter�s, arreglo de
un piso de alquiler o colocar una revisi�n de alquiler a la mejor ventaja
probablemente implicar� a uno o varios tasadores, que a menudo se relacionan con
otros profesionales. La actividad de la direcci�n en curso no es menos importante,
asegurando que la inversi�n funcione a su potencial lleno y cualquier oportunidad
de maximizar la inversi�n se reconoce y se informa. El tasador est� disponible para
informar a organizaciones que el propio local o el local del arriendo del cual
hacen funcionar sus actividades econ�micas. La gama de servicios incluye el consejo
a manejar activos existentes, niveles del alquiler en la revisi�n y en vencimiento
y recomendaciones sobre adquisiciones y disposiciones para formar la posesi�n para
corresponder a aspiraciones corporativas. La actividad puede ser realizada por una
firma de tasadores y top�grafos retenidos para cuidar de los intereses de la
propiedad de toda la compa��a o por varias firmas involucradas para aconsejar y
negociar un asunto particular como se levanta. Las compa��as m�s grandes tienden a
tener un equipo interior experto, visitando fuera de firmas s�lo donde la maestr�a
particular u otra perspectiva en el problema se requieren.

EL FUTURO La introducci�n en 2007 de compa��as inversionistas de bienes inmuebles

(REITs), descrito en otra parte, deber�a proporcionar oportunidades de
inversionistas m�s peque�os de entrar en el sector de la propiedad sin los
inconvenientes que existen en la propiedad directa. De este modo, aunque el mercado
sea boyante y confidente, que no debe decir que no hay problemas. Las empresas
grandes localizan cada vez m�s trabajo de oficina rutinario y centros de llamadas
en el extranjero, as� consiguiendo considerablemente de ahorros. El funcionamiento
de casa todav�a no ha salido, pero hay muchas ventajas para ambos partidos de tal
actividad y la congesti�n creciente en caminos puede acelerar el cambio. Los gastos
de congesti�n, la discusi�n sobre la fijaci�n de precios del camino y otras
restricciones pueden afectar partes particulares de una ciudad o �rea y provocar
una reacci�n. Las medidas para reducir el efecto de cambio clim�tico pueden causar
bien cambios significativos a modelos corrientes del comportamiento. La compra
sobre Internet adelanta en la popularidad y tiene un efecto en detallistas en los
mercados donde tal compra es fuerte, como libros y art�culos electr�nicos. Algunos
detallistas m�ltiples se han movido de centros de la ciudad al negocio o parques
detallistas para reducir gastos generales y adquirir m�s espacio de demostraci�n
desarrollando al mismo tiempo una presencia en l�nea. Las tiendas departamentales,
sobre todo aquellos en varios pisos, parecen vulnerables excepto donde est�n en
cualquier del desarrollo detallista moderno m�s exitoso. Los detallistas
establecidos como Marks & Spencer, Bhs, Debenhams y House de Fraser est�n bajo la
presi�n intensa del lugar de moda cadenas, supermercados bien financiados y
detallistas conscientes del coste como Primark y Matalan, que han explotado el
precio bajo de importaciones a
6

Ajuste de la escena

maximice el volumen de ventas, m�s bien que consiga m�rgenes altos para generar
resultados comerciales buenos. Como una consecuencia, la futura demanda del local
para el uso comercial puede mostrar cambios marcados del �nfasis, afectando valores
del capital y el alquiler. Todas estas actividades son informadas a mayor menor
medida o por el ejercicio de la valoraci�n. Es por lo tanto esencial que el tasador
entienda no s�lo el mercado de la inversi�n de la propiedad sino tambi�n el mercado
de la inversi�n general y el camino del cual las vueltas se relacionan. Los
tasadores se tienen que bien equipar para ofrecer el servicio de alta calidad y el
consejo a sus clientes. Para ser capaces de tal nivel del servicio, los tasadores
tienen que entender las fundaciones de los m�todos de la valoraci�n empleados. Este
texto intenta explorar la estructura y la raz�n fundamental de cada uno de los
cinco m�todos de la valoraci�n con miras a la facilitaci�n de la comprensi�n. A ese
grado, cada secci�n es aut�noma, aunque la consideraci�n adicional de vez en cuando
de un tema se pueda encontrar en otra parte. Por ejemplo, la depreciaci�n y la
ca�da en desuso se consideran expresamente con relaci�n a enfoque del contratista
sino tambi�n rasgo en una consideraci�n m�s amplia en el cap�tulo sobre
determinantes de valor.
2

El mercado de la inversi�n total

El tasador tiene un conocimiento experto y la conciencia del mercado inmobiliario,

que tiene sus propias particularidades, sobre todo en la secci�n de la inversi�n
directa, entrada a la cual requiere el acceso a fondos sustanciales y un compromiso
a largo plazo. Hay por supuesto las oportunidades de invertir en compa��as de la
propiedad, pero sus partes a menudo han comerciado con un descuento a activos. La
introducci�n de compa��as inversionistas de bienes inmuebles (REITs) puede ir alg�n
camino hacia la apertura del mercado a inversionistas individuales, en particular a
fondos de pensiones. Un poco de conocimiento del mercado de la inversi�n m�s amplio
mostrar� los almacenes principales para los ahorros de los inversionistas. Una
apreciaci�n de su atracci�n y las vueltas disponibles deber�a servir para ampliar
la apreciaci�n del tasador del concurso afrontado por el mercado de la inversi�n de
bienes inmuebles. Un resumen de algunos productos financieros principales
disponibles sigue.

CONSUMO Y AHORROS Cada necesidades individuales cierto nivel de ingresos para

asegurar un nivel de vida dado. Una vez que este nivel se ha conseguido hay un�
consumo de aumento selecto� (con eficacia aumentando el nivel de vida de alguien)
o dej� de lado a unos o todos los ingresos de sobra para asegurar las
incertidumbres del futuro. Los ahorros acumulados de esta manera se pueden poner en
una caja y sepultarse en un campo para recuperarse cuando requerido m�s tarde o
permitieron acumularse, ganando el inter�s, estar disponibles para comprar un
activo en alguna futura fecha. El tipo de inversi�n elegida deber�a ser un capaz
para cumplir los deseos del inversionista. El objetivo puede ser uno de muchos, por
ejemplo, acumular ahorros para un, a�n, objetivo indeterminado, a excepto un gasto
esperado espec�fico como la matr�cula escolar, proveer fondos a una compra
principal o complementar ingresos de alguien en el retiro. A menos que los excesos
se inviertan de alg�n modo, su poder adquisitivo tender� a disminuir ampliamente y
al menos de acuerdo con el nivel actual de la inflaci�n. Donde un mercado existe lo
que es tanto activo como bien hecho p�blico (un mercado perfecto), produce un
modelo de precios que es informativo a observadores del mercado y persuasivo a
participantes aspirantes en el mercado. Para all� para ser un mercado, debe haber
tanto compradores como vendedores. El hecho que hay
8

El mercado de la inversi�n total

las sombras de la opini�n son lo que constituye un mercado. Si cada uno en el

mercado sostuviera las mismas visiones, habr�a actividad m�nima. Como es, el
inversionista anticipado es capaz de observar el mercado y descubrir el nivel de
precios y variedad durante cualquier d�a de negociaci�n particular y tambi�n el
n�mero y talla de tratos golpeados a ese nivel. Los precios se pueden supervisar
durante un per�odo, rendimiento comparado a trav�s del mercado. Un tal mercado es
esto en partes. Las empresas grandes tienen millones de partes y miles� quiz�s de
decenas de miles� de accionistas. Cuando los accionistas deciden venderse, pueden
decidir vender una parte o toda su posesi�n en una compa��a. La motivaci�n se
var�a; los vendedores pueden necesitar la liquidez ofrecida por una venta o pueden
creer que el precio de las acciones es m�s alto que es justificado por el desempe�o
de la compa��a y que una ganancia se deber�a tomar antes de que el precio de las
acciones se caiga. El hecho que los compradores existen espect�culos que no cada
uno reacciona del mismo modo. Mientras el vendedor puede esperar que el precio se
caiga, el comprador es probablemente optimista del futuro rendimiento basado en una
compra al nivel actual. En el Reino Unido (UK), la organizaci�n principal para
tratar en partes es London Stock Exchange (LSE). Tambi�n hay los mercados
subsidiarios, principal que es Alternative Investment Market (AIM) y el del Cambio
(OFEX). Una suma de la capital invertida en valores p�blicos, partes en compa��as u
otras formas de ahorros en el sector privado atraer� un reconocimiento financiero a
su uso. En caso del papel de estado, la suma de la capital ser� segura, y por lo
tanto el pago por su uso tender� a ser bajo. En muchas iniciativas apoyadas por el
gobierno dise�adas para promover a largo plazo ahorros, como cuentas de ahorro
individual (ISAs), los ingresos de ahorros en efectivo y otras formas especificadas
de la inversi�n ser�n libres de impuestos, aunque haya restricciones de la cantidad
invertida en cualquier a�o. Las retiradas se permiten, pero no se pueden sustituir
m�s tarde. Las cantidades anuales m�ximas que tienen derecho a tal tratamiento son
bastante modestas. En el sector privado, hay una relaci�n m�s directa al mercado.
El tipo de inter�s en inversiones en sociedades de construcci�n y otras agencias de
ahorros ser� bajo la influencia del tipo de inter�s m�nimo del Banco de Inglaterra
as� como la demanda de pr�stamos. Las sociedades de construcci�n compiten el uno
con el otro en precios del pr�stamo hipotecario tan no pagar� un tipo de inter�s
mayor que esto necesario para asegurar una afluencia suficiente de fondos para el
nivel de negocio que desean conseguir. El dividendo en acciones ordinarias estar�
relacionado con los beneficios de la compa��a y su necesidad de contener un poco
del exceso para sostener reservas e inversi�n del fondo para guardar sus
operaciones actualizadas y competitivas. Donde ninguna ganancia se ha hecho, ning�n
dividendo estar� disponible a menos que la compa��a tenga reservas suficientes y
decida usarlos. Donde los ahorros se ordenan hacia la provisi�n de un fondo de
pensiones comenzar en alguna futura fecha, las ganancias anuales en la inversi�n se
consolidar�n en el fondo de capital para aumentar la cantidad finalmente disponible
para financiar una anualidad o por otra parte proporcionar unos ingresos del
retiro. Una de las atracciones de ahorro de esta manera es la deducci�n impositiva
en pagos en el fondo. Sin embargo, tener
El mercado de la inversi�n total

tratamiento fiscal favorable recibido, hay restricciones de c�mo el fondo

finalmente es usado para proporcionar una pensi�n. Los ya bien asegurados y no
teniendo que asegurar unos ingresos podr�an considerar la compra de una obra de
arte o una pieza del mobiliario antiguo. �stas no son inversiones para el ahorrador
ordinario con aspiraciones m�s mundanas y recursos limitados. Incluso para aquella
gente con la capacidad y deseo de salvar debe haber una expectativa de futuras
ventajas claras. Los fracasos recientes de seguros mixtos de madurar a los niveles
pronostican cuando se sacaron ha afectado la confianza en este tipo del ahorro. Las
tasas de inter�s inferiores y la decisi�n a ingresos del fondo de pensiones
fiscales han contribuido a d�ficits en muchos planes de pensiones y el
fallecimiento de la pensi�n basada en el sueldo final para muchos en el sector
privado. La alternativa disponible debe retener activos en una forma realizable.
Donde las tasas de inter�s altas se ofrecen puede ser que el inter�s de dep�sitos
del dinero a corto plazo es mayor que la vuelta en inversiones convencionales. Esta
estrategia es uno que cree y con poca probabilidad ser� viable excepto a corto
plazo. La inflaci�n disminuir� el poder adquisitivo de los activos inmovilizados,
erosionando la verdadera vuelta.

El tipo de inter�s m�nimo

El tipo de inter�s m�nimo es importante porque es una de las cotas de referencia
contra las cuales las vueltas se juzgan. Tradicionalmente, la pol�tica monetaria en
el Reino Unido fue controlada por el gobierno. El tipo base del Banco de Inglaterra
era usado para reflejar consideraciones pol�ticas y controlar el crecimiento
econ�mico. El Banco de Inglaterra se nacionaliz� en 1946. En 1997, el gobierno
abandon� su control abierto de la determinaci�n de lo que se llama ahora el tipo de
inter�s m�nimo. El precio se fija a un nivel recomendado por el Comit� de la
Pol�tica monetaria del banco. El comit� consiste en nueve miembros, cada uno con un
voto. Cinco miembros se atraen del Banco de Inglaterra, incluso el gobernador y dos
vicegobernadores. Los cuatro miembros restantes son designados por el Ministro de
Econom�a y Hacienda servir para un t�rmino de tres a�os, que se puede renovar. Los
nueve miembros se acusan de precios que se ponen para el coste del pr�stamo y la
vuelta en ahorros para controlar la inflaci�n en una tasa anual fijada por el
gobierno. La tasa de inflaci�n objetivo en 2007 era el 2 por ciento como medido por
el �ndice de precios al consumidor, pero se puede variar. Una desviaci�n del 1 por
ciento o m�s el uno o el otro camino provocan un requisito para el presidente del
banco para explicar las circunstancias al Canciller. El comit� se encuentra cada
mes para determinar los cambios, si alguno, y la cantidad. La reforma se ha dado la
bienvenida porque hace el proceso transparente durante los minutos publicados.
Tambi�n asegura, en la teor�a al menos, esa acci�n se tomar� tan pronto como es
necesario, m�s bien que influirse y posiblemente retrasado por consideraciones
pol�ticas. El significado del mercado del tipo de inter�s m�nimo consiste en que
servir� de un indicador de la vuelta esperada por inversionistas preparados a mirar
adelante lejos y aceptar un elemento de riesgo. Algunos inversionistas estar�n
preparados al hombro que ellos
10

El mercado de la inversi�n total

perciba como un nivel bajo de riesgo a cambio de una mejor vuelta: el nivel de
riesgo ser� juzgado por inversionistas individuales. Tambi�n pueden decidir
invertir en aquellos tipos de la inversi�n donde la recompensa viene en parte de la
vuelta anual y en parte de un aumento del valor del activo en el cual la inversi�n
se hace. Por ejemplo, una compa��a que tiene un producto bueno con vol�menes de
ventas crecientes estar� en una posici�n para declarar un dividendo bueno mientras
el �xito de la compa��a se reflejar� en el valor m�s alto de partes en la bolsa,
permitiendo al inversionista vender y tomar una ganancia del capital al principio
invertido.

LOS COMPONENTES DE UNA INVERSI�N SANA Cada inversi�n tienen fuerzas y debilidades.
El inversionista decidir� caso por caso la compensaci�n entre la vuelta y
arriesgar� y desear� tener el respeto a algunos puntos fundamentales en la
determinaci�n que tipos de la inversi�n seleccionar. Los atributos principales
buscados en una inversi�n se pueden resumir como siga:

f�cilmente y r�pidamente comprado y vendido, sin restricciones del acceso y con

transacciones bajas y transferencia cuesta unos ingresos positivos, es decir uno
que al menos compensa el efecto de inflaci�n homog�nea y divisible bien y
totalmente definible y document� un para que hay una demanda la direcci�n m�nima no
perspectiva pol�ticamente sensible del aumento del valor de la capital.

La ausencia de cualquiera de estas calidades no necesariamente excluir� la

inversi�n bajo la consideraci�n de la inclusi�n en el grupo del cual la selecci�n
se har�, pero deber�a dirigir al inversionista en su opci�n. La alternativa debe
buscar otras formas de la inversi�n que concuerdan m�s estrechamente con los
requisitos principales del inversionista. M�s expresamente, el inversionista
considerar� cada uno de los puntos siguientes en la decisi�n qu� inversi�n tiene la
mayor atracci�n total.

Producci�n
La producci�n total se arregla de una vuelta sin riesgo y un premio del riesgo. La
vuelta sin riesgo refleja la producci�n en el papel de estado que se considera como
el punto de referencia universal de la inversi�n segura. Las producciones tambi�n
son bajo la influencia del riesgo percibido de la inversi�n particular. El premio
del riesgo intenta medir la respuesta del mercado a la exposici�n a un nivel
particular del riesgo. La producci�n tendr� en cuenta pagos de inter�s anual o
dividendos, as� como cualquier aumento de capital conseguido en la venta eventual o
la maduraci�n de la inversi�n.
El mercado de la inversi�n total

11

Devolver
El frecuencia de recibo del pago de intereses es importante. El pago hecho cada
tres meses vale m�s que el pago hecho anualmente, donde la tasa nominal es lo
mismo. El precio actual es ligeramente m�s alto donde el pago se hace cada tres
meses, ya que las sumas est�n disponibles para la reinversi�n en una fecha m�s
temprana. Tal como result� despu�s, la mayor parte de inversionistas arreglan sus
asuntos asignando algunos de sus ahorros a cuentas pagaderas a petici�n sin la pena
y unos a a largo plazo inversiones donde no hay perspectiva de necesitar el dinero
r�pidamente; se esperar�a que el sacrificio de esa instalaci�n mejore la tasa de
rendimiento. Una suma adicional se puede colocar en inversiones relativamente
arriesgadas, pero tales decisiones se deber�an determinar en la respuesta a la
pregunta: '�Me puedo permitir a perder esta cantidad de dinero?'

Riesgo y seguridad
El sentido ordinario del riesgo se puede definir como el grado al cual el resultado
diverge de la expectativa. El resultado puede ser mayor que esperado, que ser� dado
la bienvenida por el inversionista, pero tambi�n se puede menos que esperar, que
ser� una fuente de preocupaci�n. Tambi�n hay un riesgo relativo, donde los ingresos
tienen un poder adquisitivo inferior que esperado. As� como siendo seguros, los
ingresos tienen que ser suficientes para justificar la decisi�n del inversionista
de renunciar a acceso inmediato a y uso de la capital a favor de los ingresos
esperados. Debe haber alguna perspectiva razonable que los ingresos no reducir�n
considerablemente en t�rminos reales sobre el futuro previsible.

Liquidez y divisibilidad
Algunas inversiones son m�s f�cilmente y f�cilmente tradable que otros. Para tomar
dos extremos, las reservas y las partes se pueden comprar y venderse en un d�a o
dos y la cuenta colocada en dos semanas; los intereses a bienes inmuebles pueden
tomar algunos meses para encontrar a un comprador y alg�n peque�o tiempo adem�s
completando la transferencia legal, mientras hasta que los contratos se cambien la
transacci�n puede ser abortada por el uno o el otro partido. Del mismo modo, la
dificultad de ofrecer inversiones en partes apropiadas es mucho m�s f�cil con
partes que con la propiedad, donde hay problema de la indivisibilidad. En el caso
�ltimo, la eliminaci�n de una inversi�n para cumplir con un requisito en efectivo
puede causar un exceso que tiene que invertirse de nuevo, con el riesgo asistente
de no encontrar una inversi�n conveniente. El inversionista esperar� ser capaz de
realizar cualquier inversi�n dentro de una escala de tiempo m�nima. Los
acontecimientos inesperados pasan en las vidas de la gente y es importante ser
capaz de realizar activos r�pidamente donde la crisis es de una naturaleza
financiera. Resulta que cualquier pena por la amortizaci�n temprana se tiene que
considerar muy con cuidado.

Direcci�n
Todas las inversiones requieren la direcci�n, y si esto se conf�a a gerentes
profesionales, llevar� unos honorarios. Algunas inversiones pueden necesitar
revisiones s�lo peri�dicas a
12

El mercado de la inversi�n total

considere si siguen ofreciendo la mejor vuelta disponible en esa clase de la

inversi�n para los riesgos aceptados. Las inversiones f�sicas, como la propiedad,
necesitar�n un descuido de la direcci�n permanente y causar�n unos honorarios m�s
altos. Por ejemplo, los cambios de arrendamiento, las revisiones de alquiler, el
consejo sobre cobertura de seguros, informes de condici�n y direcci�n de la
inversi�n en curso incurrir�n todos en acusaciones que, aunque dif�cil para
cuantificar de antemano, se tienen que asegurar.

Gastos que tratan

Invirtiendo (o liquidando) capital, un inversionista desea ver la cantidad entera
pagada o reembolsada. Cualquier honorario de arreglar el acuerdo o de cerrar la
cuenta erosionar� la tasa de rendimiento actual. Donde hay �reas significativas en
las cuales el consejo es necesario, los honorarios pagados por el consejo experto
se deber�an aceptar si es necesario; pueden salvar al inversionista de errores
caros.

A LA FUENTE DE Fondos de FONDOS DE INVERSI�N para la inversi�n en el comercio y

para el programa del gasto p�blico del estado le proporciona el p�blico a trav�s de
ahorros e impuestos. Pocos inversores privados tienen el acceso a fondos
suficientes para permitirles adquirir grandes cantidades de reservas, partes u
otras inversiones directamente, pero indirectamente sus contribuciones
individualmente modestas a fondos de pensiones y p�lizas de seguros proporcionan
sumas enormes. Como el patrimonio personal y la influencia han sido sustituidos por
fondos institucionales, un enfoque cada vez m�s sofisticado y entendido al arte de
inversi�n se ha levantado. Los inversores institucionales tienden a manejar sus
fondos de un modo activo, estando preparado para cambiar de un que cumple con el
otro cuando los indicadores del mercado lo exigen. A menudo se critican por tener
una opini�n a corto plazo en la influencia en un curso de acci�n para asegurar una
ventaja a corto plazo que es no necesariamente en los mejores intereses a largo
plazo de la compa��a en la cual la inversi�n se sostiene. El gestor de fondos basa
decisiones sobre el estudio del mercado en el rendimiento y pronostica preparado
por analistas. Las instituciones act�an de forma conservadora en cuanto a la toma
de riesgos. Evitan la reserva m�s vol�til e intentan construir y mantener una
carpeta equilibrada� una variedad de inversiones, formando un todo complementario,
extiende la exposici�n al riesgo y les permite encontrar sus futuras
responsabilidades conocidas. Parad�jicamente, los gestores de fondos realmente
toman algunos riesgos, como evidenciado por su inversi�n en partes de Internet, que
han resultado hasta ahora muy imprevisibles. Tambi�n han mostrado un inter�s a
equidad y fondos de cobertura. Muchos de los fondos m�s grandes estipulan el
equilibrio de partes para sostenerse en segmentos diferentes del mercado; alg�n
favor que rastrea las compa��as puso en una lista en la Bolsa del �Financial times�
100 primeras compa��as del Reino Unido (FT-SE 100). El capital privado y los fondos
de cobertura ofrecen vueltas potenciales considerablemente mejoradas, aunque sean
il�quidos y expongan niveles del riesgo sustanciales. M�s recientemente, la
inversi�n internacional ha tomado el mayor significado. Indudablemente hay
oportunidades de la inversi�n aunque, como se ha visto
El mercado de la inversi�n total

13

recientemente, los sistemas legales y reguladores de otros pa�ses no siempre son

suficientemente robustos o maduros en la protecci�n del inversionista. La inversi�n
extranjera tambi�n corre los riesgos adicionales de variaciones del tipo de cambio
y doble imposici�n. La potencia de algunos sistemas pol�ticos del mundo sugiere que
tales inversiones se debieran seleccionar con el gran cuidado. Mientras tanto, los
bienes cada vez m�s se har�n donde se pueden suministrar en los t�rminos m�s
penetrantes, y las actividades que emplea mucha mano de obra se realizar�n en
sistemas econ�micos en v�as de desarrollo donde los costes de mano de obra son
baratos. El coste de transferencia parecer�a a primera vista limitar tales cambios.
Pero en la econom�a mundial, provisiones del petr�leo y sus derivados, ropa y hasta
la fruta fresca y las verduras son la mitad a menudo transportada de camino
alrededor del mundo sin el perjuicio competitivo principal. Como un ejemplo, el
coste del carro de una botella sola de vino de Australia es menos de 1 punto,
apenas significativo en la estructura de precios total. El �nfasis creciente en el
calentamiento global puede influir en algunas de estas decisiones en el futuro.
Cualquier introducci�n extendida de la congesti�n culpa y fijaci�n de precios del
camino, como parece probable, podr�a pedir de nuevo bien la petici�n de algunos
tipos de la inversi�n de la propiedad y algunas ubicaciones. Quiz�s el mayor
impacto vendr� de las presiones dobles de escaseces de la energ�a que surgen y el
paseo para reducir emisiones de carb�n. Ambos probablemente implicar�n cambios
fundamentales. El efecto en la propiedad es confuso en este tiempo, pero
probablemente ser� de mucho alcance.

LA VARIEDAD DE OPORTUNIDADES DE INVERSI�N El inversionista tiene una amplia

extensi�n de la opci�n de la inversi�n, cada uno con sus propias caracter�sticas.
Las diferencias principales est�n entre inversiones en acci�n que cotiza en bolsa o
comercio, inversiones rentables fijadas y variables y participaci�n directa e
indirecta.

Las Inversiones de renta fija de FIXED INTEREST INVESTMENTS incluyen papel de

estado, reservas del pr�stamo de empresa y acciones preferentes.

Papel de estado
La Reserva del tipo de inter�s fijo se publica para financiar la parte del gasto
p�blico. Se menciona 'dorado ribeteado', reflejando la seguridad subyacente
permitida por el aseguramiento estatal. Es inconcebible que el gobierno faltar�a al
pago de intereses o a fechas de amortizaci�n concordadas, dando a la reserva un
estado de seguridad contra el cual todas otras formas de la garant�a tienden a
medirse.
14

El mercado de la inversi�n total

El papel de estado por lo general se publica en una par de la capacidad adquisitiva

nominal de 100�, aunque el precio inicial pueda estar encima o debajo del valor
nominal; cualquier variaci�n afectar� la producci�n del cup�n. La producci�n eficaz
en el comercio despu�s de la cuesti�n se calcular� relacionando la tasa de
rendimiento con el precio pagado. La mayor parte de cuestiones tienen una fecha que
se refiere al a�o cuando la reserva se redimir� en su valor nominal; una reserva
con una producci�n de inter�s bajo se elevar� en el valor ya que se acerca a su
fecha de amortizaci�n. Un inversionista que desea comprar o vender la reserva
despu�s de que se haya publicado no tratar� con el gobierno, pero a trav�s de la
bolsa. El mercado fija el precio seg�n la producci�n atada a la reserva y su
percepci�n de producciones corrientes y tendencias. Los papeles de estado se
clasifican as�:

Corto fechado ('pantalones cortos') a Medio plazo (medios) a Largo plazo (longs)
sin Fecha (reserva de la opci�n de direcci�n �nica)

amortizable dentro de 5 a�os amortizables despu�s de � 515 a�os amortizables

despu�s de 15 a�os (sin fecha o irremediable).

La categor�a sin fecha o la categor�a de la opci�n comprenden la reserva

amortizable s�lo a la opci�n del prestatario (el gobierno). Algunas emisiones de
acciones de la opci�n no tienen fecha de la amortizaci�n, mientras los otros tienen
una fecha como '2015 o despu�s'. Donde tales reservas se conectan con un inter�s
bajo de inter�s, es improbable que el gobierno ejercer� su opci�n de redimir, y
comerciando en el mercado no har� caso de la posibilidad de amortizaci�n en llegar
a un valor de mercado. Una tasa variable se puede obtener invirtiendo en la reserva
vinculada (descrito abajo). El inter�s variable� reserva vinculada reserva
Vinculada tambi�n es publicado por el gobierno. La suma invertida recibe un pago de
intereses que var�a de acuerdo con el �ndice de precios minoristas (RPI). Tiene una
vida fija al final de la cual el valor nominal se reembolsa en su totalidad juntos
con los aumentos de RPI. Ambo inter�s y capital son el �ndice unido.
Tradicionalmente, el gobierno ha procurado fondos a trav�s de la cuesti�n de
reserva con o sin una fecha de amortizaci�n y a un tipo de inter�s fijo de inter�s
como descrito antes. Adem�s, en a�os recientes ha procurado animar ahorros sin s�
recibiendo los fondos o proporcionando el pago por su uso. Ha hecho esto a trav�s
de una variedad de productos que son principalmente distinguidos por alguna forma
del tratamiento fiscal favorable. Los productos siguientes se incluyen seg�n la
secci�n del gobierno porque se benefician del tratamiento fiscal favorable. Las
cuentas de ahorro individual (ISAs) las Cuentas de ahorro individual comprenden
ahorros que son tanto sin ingresos como sin impuesto sobre la plusval�a. Los fondos
limitados, bastante modestos se pueden invertir anualmente. Los fondos se pueden
transferir a otros abastecedores para optimizar la vuelta, pero una vez retirarse
no se puede sustituir.
El mercado de la inversi�n total

15

Hay dos� maxifalda de tipos� e ISAs mini. ISAs de la maxifalda permiten la

inversi�n de una cantidad anual m�xima de 7.000�, que se pueden sostener en dinero
efectivo o partes (pero con un componente en efectivo m�ximo de 3.000�). ISAs mini
se limitan con una inversi�n anual de 3.000�, que se pueden sostener en dep�sitos
en efectivo (o 4.000� de ser invertidos en reservas y partes). La equidad personal
planea (ENERG�AS) y las cuentas de ahorros especiales exentas de impuestos (TESSAs)
realizaron este objetivo en los a�os 1990 pero ambos fueron sustituidos por ISAs
despu�s del 5 de octubre de 1999. Algunos abastecedores ofrecen inversiones en
sectores identificados del mercado, incluso posesiones extranjeras. El
inversionista deber�a tener en cuenta que tales adquisiciones pueden implicar
riesgos adicionales y que ser�a prudente tomar el consejo antes de arriesgarse en
tales compromisos. Las pensiones personales autoinvertidas (SIPPs) Fondos requieren
que la direcci�n cuidadosa y h�bil gane la ventaja �ptima de las concesiones
disponibles. Tambi�n tiene que haber un reconocimiento que el objetivo de dar la
deducci�n impositiva es proveer fondos a futuras necesidades de la pensi�n y el uso
de los activos dentro del fondo son sujetos a las reglas. Las pensiones o bien
aseguradas (�SPIDES) a Menos que alguien con una pensi�n privada compre una
anualidad por la edad de 75, el fondo se designar�n como una pensi�n o bien
asegurada. La ventaja consiste en que, a diferencia de una anualidad, que termina
en la muerte del beneficiario, los fondos restantes pueden ser transferidos por la
voluntad. Sin embargo, tales fondos ser�n sujetos al impuesto a la herencia.

Valores del Tipo de inter�s fijo de COMMERCIAL INVESTMENTS aparte del Papel de
estado, pocas inversiones atraen un tipo de inter�s fijo del inter�s; donde hacen
as�, el t�rmino probablemente completamente se limitar� y la producci�n modesta.
Estos t�rminos tienden a reflejar inadvisability general de garantizar un nivel
fijo del pago de ingresos que no se garantizan y pueden fluctuar sensiblemente a
partir de un a�o al siguiente. Las cuestiones tienden a ser peque�as y espec�ficas
y por consiguiente el comercio es menos activo. Las sociedades por acciones del
pr�stamo publican la reserva del pr�stamo como una forma del capital en acciones,
asegurado en activos particulares de la compa��a y premiado con un tipo de inter�s
fijo de inter�s. Los inversionistas no son accionistas y no tienen votaci�n u otros
derechos en la compa��a.
16

El mercado de la inversi�n total

La reserva de la obligaci�n Stock por lo general se asegura en activos espec�ficos

de la compa��a con un precio flotante adicional sobre los activos restantes de la
compa��a. La ventaja de la reserva de la obligaci�n es su clasificaci�n previa
sobre la acci�n ordinaria para el pago si la compa��a se levanta la herida. Las
Acciones preferentes de acciones preferentes por lo general llevan un tipo de
inter�s fijo de dividendo, el pago de que tiene la primera llamada de las ganancias
de la compa��a. En caso de la liquidaci�n, los accionistas preferentes est�n encima
de los accionistas ordinarios para el reembolso, pero despu�s de acreedores. Las
acciones preferentes reciben el tratamiento fiscal m�s favorable que la reserva del
pr�stamo. Las cuestiones diferentes de acciones preferentes se pueden clasificar o
tratarse en una base igual. La mayor parte de acciones preferentes son
acumulativas, el que significa que un dividendo pasado en un a�o se lleva hasta que
se pague. Una acci�n preferente no cumulativa pierde el pago para cualquier a�o
donde el dividendo se pasa. Las obligaciones convertibles o la reserva del pr�stamo
atraen pagos del tipo de inter�s fijo, pero llevan derechos de convertirse a
acciones ordinarias a la opci�n del poseedor, sujeta a los t�rminos de la cuesti�n.

Inversiones de inter�s variables

La gran mayor�a de inversiones ofrece tasas variables, dejando al inversionista con
el riesgo que si la compa��a no prospera, las partes puedan no devolver un
dividendo razonable o pueden no pagar ning�n dividendo en absoluto en uno o varios
a�os. Este tipo de la inversi�n incluye acciones ordinarias y unidad y compa��as
inversionistas. Las Compa��as de acciones ordinarias levantan su capital emitiendo
acciones en que un dividendo se paga, sujeto a la rentabilidad de comerciar (las
acciones preferentes han fijado vueltas, como descrito encima). Los poseedores de
acciones ordinarias en compa��as son los interesados del riesgo. Cuando la compa��a
sea pr�spera, el dividendo en acciones probablemente aumentar�. Pero si la compa��a
se topa con dificultades, los accionistas podr�an recibir un dividendo mucho m�s
peque�o o ning�n dividendo en absoluto. En caso del derrumbamiento de la compa��a,
pagar�n a accionistas s�lo despu�s de que han pagado a accionistas preferentes y
los acreedores. Pueden encontrar el valor de su inversi�n mucho reducido o hasta
sin valor. Los dividendos son la red pagadera del impuesto. Las partes en la
categor�a superior de compa��as citadas se buscan su seriedad y crecimiento a largo
plazo, como aquellas compa��as incluidas en el FT-SE 100. Muchos fondos rastrean
las partes de compa��as y equilibran sus posesiones en el rendimiento, implicando
mucho del movimiento a veces. Hay un listado similar, el FT-SE 250, que pone las
siguientes mejores compa��as en una lista. Se sugiere que la base �ltima, formada
ya que es de compa��as importantes y a menudo conocidas pero generalmente m�s
peque�as, ofrezca la mayor variedad y m�s potencial para el crecimiento, no s�lo
debido a los movimientos frecuentes en y del �ndice.
Los Fondos de inversi�n del mercado de la inversi�n totales

17

Para el inversionista sin los recursos financieros para comprar y sostener una
variedad de partes sobre un amplio espectro y/o sin el tiempo y maestr�a de dedicar
a su direcci�n, los fondos de inversi�n ofrecen una alternativa. Cada confianza
consiste en una forma del fondo manejado salvaguardado por un fideicomisario,
invariablemente un banco o una compa��a de seguros, que sostiene los activos,
controlan la cuesti�n de unidades, mantienen un registro de poseedores y supervisan
la direcci�n general. El inversionista provee fondos, que se aplican a la compra de
reservas y partes. La parte puede ser encashed en cualquier momento aunque la
cantidad no se garantice, pero basada en el valor del fondo entonces. La confianza
habr� declarado objetivos y se puede especializar en ciertos sectores del mercado o
ciertos rasgos. El fondo se puede concentrar en crecimiento o ingresos o prestar la
misma atenci�n a ambos. La confianza no tiene estructura del capital y por �ltimo
todos los fondos incluso ingresos pertenecen a los poseedores de la unidad.
Compa��as inversionistas a Pesar de su t�tulo, las compa��as inversionistas son
sociedades an�nimas que tienen el capital en acciones y el derecho de publicar la
capital del precio previa y levantar el nuevo dinero por la emisi�n de acciones. La
aprobaci�n de impuestos internos de su operaci�n es necesaria si deben disfrutar de
las ventajas fiscales por lo general asociadas con tales fundaciones. La mayor
parte de los ingresos de la compa��a deben venir de valores y distribuirse; s�lo
una cantidad limitada se puede retener cada a�o. Tambi�n hay una limitaci�n de c�mo
grande una proporci�n de los fondos se puede invertir en una posesi�n particular.
Las ganancias de la capital no se deben distribuir. Las transacciones excesivas
podr�an poner en peligro el estado de la confianza. Las fundaciones proveen comida
para inversores privados que contribuyen fondos para invertir en la bolsa. Tienen
un n�mero fijo de partes, el valor de las cuales var�a seg�n la oferta y demanda.
Se afirma que incurren en direcci�n relativamente baja y costes operativos, pero el
verdadero criterio es el rendimiento. Es importante seleccionar la confianza con el
cuidado, mirando su filosof�a de la inversi�n, direcci�n y registro pasado, aunque
sea esencial recordar que el rendimiento pasado no ofrece ninguna garant�a de los
futuros logros de la confianza. Las fundaciones tienen la capacidad de tomar a
pr�stamo para la inversi�n adicional en el mercado. Cualquier parte se debe
adquirir a trav�s de un corredor de bolsa. Cuentas de ahorro individual del
accionista Subsecuentes a la introducci�n de ISAs, accionista ISAs se introdujeron.
Cubren una variedad de productos financieros que se requieren encontrar ciertos
criterios para asegurar que sean el valor sencillo y bueno. Les ofrecen las
organizaciones de ahorros, pero la ventaja de concesiones fiscales concedidas por
el gobierno. No hay por supuesto garant�a del rendimiento.
18

El mercado de la inversi�n total

Pensiones personales autoinvertidas (SIPPs)

Las contribuciones anuales a un plan de pensiones personal autoinvertido permiten
al inversionista controlar c�mo los pagos se invierten. El esquema asegura m�s
control y mayor flexibilidad que estaba disponible antes en medidas de la pensi�n
tradicionales. La contribuci�n anual permisible m�xima en la cual la deducci�n
impositiva se puede afirmar est� basada en ganancias sujetas a una gorra,
actualmente 215.000�. No hay por otra parte l�mites en la cantidad de ingresos
asignados al fondo. Hay l�mites en el valor del capital total del fondo, y si �stos
se exceden, incurren en una pena punitiva del impuesto para el exceso. Todas las
contribuciones se hacen la red del impuesto b�sico; los contribuyentes del precio
m�s altos pueden reclamar el alivio en esta parte de su contribuci�n tambi�n, pero
atrasado a trav�s de la declaraci�n de renta. Los ingresos de cualquier activo en
el esquema son libres de impuestos mientras cualquier crecimiento es libre de la
plusval�a. Requieren a un administrador del esquema, que tiene la responsabilidad
de asegurar que los fondos se apliquen dentro de las normas que gobiernan este tipo
de la provisi�n de la pensi�n. El miembro puede elegir que invertir en de una
amplia gama de activos, incluso reservas y partes, ciertas clases de fondos de
inversi�n, compa��as inversionistas, unitized fondos de seguros y propiedad
comercial.

Fondos de incremento de capital

El principal y por lo general s�lo vuelve de la equidad y fondos de cobertura es el
incremento de capital. Los fondos del capital privado Instituciones, fondos de
pensiones, otros inversionistas corporativos e individuos ricos pueden ser todos
atra�dos por el concepto de la inversi�n del capital privado. Es esencialmente un
medio - a la inversi�n a largo plazo con �reas significativas de la incertidumbre.
Conf�a en gran parte en el incremento de capital sustancial en la eliminaci�n de un
activo. Del modo normal, no hay pagos anuales del inter�s y hay un nivel m�s alto
de riesgo de la p�rdida de fondos seg�n el tipo de inversi�n perseguida. Cualquier
inversi�n del capital privado ha limitado la liquidez; no se puede cambiar en la
bolsa. T�picamente, un gestor de fondos de la equidad coleccionar� compromisos de
la capital de un grupo de inversionistas potenciales para estar en una posici�n
para actuar r�pidamente una vez que una oportunidad se encuentra. Cualquier falta
probablemente ser� sujeta a gastos punitivos. El capital adicional probablemente
ser� levantado por primeras inversiones adicionales que ofrecen a inversionistas
existentes; un fondo bien administrado con un historial bueno puede ser capaz de
actuar �nicamente implicando a inversionistas existentes. Cualquier compromiso ser�
para una cantidad m�xima con el gestor de fondos que llama en general o la parte de
la cantidad indicada. Las cantidades individuales probablemente no ser�n menos de
500.000� y con mayor probabilidad estar�n en la � variedad de �310 millones.
Algunos fondos se especializan en el capital aventurado que provee a compa��as
inmaduras que se han seleccionado como teniendo el futuro prometedor, pero donde
hay un sustancial
El mercado de la inversi�n total

19

frecuencia de p�rdida. La provisi�n de la capital del entresuelo es menos

arriesgada ya que apoya compa��as que han demostrado historiales, pero todav�a
encuentran la obtenci�n de fondos tradicional dif�cil y cara. La propiedad, sobre
todo desarrollo de la propiedad, es particularmente apropiada para este tipo de la
financiaci�n. Un sitio de desarrollo con el permiso de planificaci�n es m�s
tangible que muchos otros tipos de la inversi�n y es por lo general capaz de
proporcionar una fecha de realizaci�n probable. Sin embargo, los riesgos
sustanciales permanecen hasta que el desarrollo sea completo y las unidades
totalmente dejan o vendido. No hay derecho de requerir una venta o una vuelta de la
inversi�n antes de la finalizaci�n de un proyecto particular. Completamente a
menudo, el tiempo adecuado para la realizaci�n ser� aparente. La distribuci�n de
excesos est� disponible para compa�eros limitados s�lo cuando la inversi�n
particular se elimina. El pago del final ser� sujeto a cualquier honorario y gastos
incurridos, juntos con el inter�s acumulado. Los Fondos de cobertura de fondos de
cobertura son fondos de inversi�n privados que fuertemente se establecen en los
Estados Unidos de Am�rica (los EE. UU) sino tambi�n act�an en Europa, en particular
en Londres. A causa de la naturaleza del mercado y las restricciones de la entrada,
hay poca regulaci�n de fondos que contin�an sus actividades en o del Reino Unido.
Moody hace funcionar un servicio de posici�n de la suscripci�n que mide el
rendimiento pasado e interpreta la estrategia de inversi�n del fondo. Los fondos
individuales a menudo se hacen funcionar como una sociedad de responsabilidad
limitada donde los compa�eros y los gerentes tambi�n son inversionistas. Sujeto a
cualquier limitaci�n impuesta por el contrato que se relaciona con el fondo
particular, no hay restricciones en cuanto a lo que se puede invertir en. La
pol�tica de aceptar altos niveles de la volatilidad en la b�squeda del crecimiento
sustancial combinado con las cantidades enormes estacadas implica el riesgo
adicional significativo. Hay muchas estrategias de inversi�n con perfiles del
riesgo variados. Los fondos son agresivos aunque cualquier toma de riesgos
probablemente se combine con compensar activamente el riesgo. Algunos fondos usan
derivados casi exclusivamente, haciendo contratos para diferencias antes que la
compra del activo directamente, permitiendo al fondo ejercer una mayor influencia
en la situaci�n. Una variedad de enfoques se usa, incluso lo siguiente:

Equidad larga/corta: el fondo puede comprar la reserva identificada por su equipo

como probablemente para aumentar en el valor. Pero tambi�n puede tomar a pr�stamo,
para unos honorarios, reserva a la cual espera bajar, venderlo a terceros y luego
desempe�arlo al precio inferior cuando se cae al valor. Los bancos a veces no s�lo
prestan su reserva, pero transfieren sus derechos de votaci�n tambi�n, dando a los
fondos la acci�n de palanca adicional. Es significativo que tales actividades
pueden erosionar el precio de las acciones de una compa��a. Estrategias
comerciales: tomando posiciones en divisas, mercados y materias. Arbitraje:
aprovechamiento de anomal�as en el precio de activos. El mercado s�lo no es
consciente de esta t�ctica, pero instrumentos de investigaci�n modernos y las
comunicaciones hacen mucho m�s f�cil para cualquiera sesga para aplazarse en la
pista en una fecha temprana.
20

El Activista del mercado de la inversi�n total: la adquisici�n de una apuesta en

una compa��a que provee la oportunidad de mejora, fusi�n, reestructurando o entrada
en funciones.

El uso del veh�culo ha demostrado su capacidad de hacer ganancias muy grandes

dentro de un ratito aunque los acontecimientos fuera de su control puedan implicar
p�rdidas grandes. Como un ejemplo, un fondo estadounidense se levant� la herida
despu�s de sufrir una p�rdida de aproximadamente $6 mil millones cuando los precios
de gas natural se cayeron contra expectativas firmes de subidas adicionales. Los
fondos reciben el apoyo positivo de algunos cuartos exactamente debido a su
registro en el flujo de fondos que mejora e ineficiencias de abordaje en la
operaci�n de compa��as. Por otra parte, hay una visi�n que sus actividades minan
compa��as wellrun en perjuicio de sus accionistas. Los fondos de cobertura cobran
tanto unos honorarios de la direcci�n como unos honorarios de rendimiento,
calculados como un porcentaje de la ganancia del fondo. La cr�tica temprana de
honorarios de rendimiento llev� a un enfoque m�s sofisticado a la recompensa; en
algunos casos, unos honorarios de rendimiento no se cobrar�n hasta que su actuaci�n
annualized exceda un nivel concordado; los honorarios pueden ser reprimidos
adelante por una provisi�n en el sentido de que el gerente no recibir� honorarios
de rendimiento a menos que el valor del fondo exceda el valor neto de los activos
anterior m�s alto. La ca�da mundial en tasas de inter�s ha tentado a inversionistas
tradicionales como fideicomisarios de fondos de pensiones y compa��as de seguros de
colocar algunas de sus posesiones de la capital en fondos de la equidad y seto. La
ca�da aguda en tasas de inter�s durante a�os recientes ha afectado su capacidad de
recoger ingresos suficientes de fuentes seguras tradicionales para encontrar sus
responsabilidades. Los fondos de pensiones en particular se han negativamente
afectado por la ca�da sustancial en tasas de inter�s, el aumento de la esperanza de
vida y la acci�n inesperada del gobierno en la interrupci�n del tratamiento fiscal
favorable de premios. Es evidente que cualquier movimiento en esta direcci�n se
deber�a bien considerar y limitarse en t�rminos de activos totales y las
responsabilidades del fondo de pensiones. El atractivo de estos tipos m�s nuevos de
fondos es la oportunidad de hacer ganancias grandes contra el fondo de bajas tasas
de inter�s y producciones modestas de inversiones m�s convencionales. Hay presi�n
aumentada en la mirada si las ventajas fiscales disfrutadas por equidad y fondos de
cobertura son justas y confieren alguna ventaja m�s amplia en la comunidad, y se
propuso una intenci�n de hacer as� en la revisi�n de gastos completa de octubre de
2007. Tambi�n hay una preocupaci�n que muchas de las compa��as adquiridas por los
fondos y luego eliminadas han maximizado el total se aprovechan de la falta de
hacer la provisi�n suficiente para las responsabilidades de planes de pensiones
existentes.

Fundaciones del capital aventurado

El esquema de confianza del capital aventurado fue introducido por el gobierno en
1995. Las fundaciones del capital aventurado se ponen en una lista en la Bolsa de
Londres y se dise�an para animar a individuos a suscribirse a partes donde los
fondos son usados para invertir en un grupo de peque�as compa��as de riesgo
elevado. Las partes y los valores de estas compa��as no se deben poner en una lista
en una bolsa reconocida (pero se puede poner en una lista en el OBJETIVO u OFEX).
El mercado de la inversi�n total

21

Cuando una compa��a se hace citada en la Bolsa de Londres puede seguir teniendo
derecho a objetivos de confianza de la empresa durante hasta cinco a�os. El
objetivo era facilitar pr�stamos financieros a peque�as empresas que a menudo
tienen en la dificultad con experiencia pasada en la ampliaci�n por la ausencia de
finanzas en t�rminos razonables. Al mismo tiempo, el inversionista individual se
beneficia de varias concesiones fiscales y del riesgo reducido porque la inversi�n
se extiende sobre la variedad de negocios en los cuales los pr�stamos se han hecho.
Para una confianza para aprobarse, sus ingresos deben venir totalmente o
considerablemente de partes o valores, al menos el 70 por ciento de los cuales se
debe clasificar como posesiones eliminatorias; no m�s del 15 por ciento se puede
invertir en cualquier compa��a, y la confianza no debe retener m�s del 15 por
ciento de sus ingresos. Las fundaciones se dise�an para apoyar varias compa��as,
permitiendo el riesgo al inversionista individual extenderse. Las inversiones se
restringen a compa��as involucradas en un comercio eliminatorio, teniendo activos
gruesos que no exceden �7 millones antes de cualquier inversi�n por la confianza, y
no exceden �8 millones inmediatamente despu�s de la inversi�n. Cuando una parte
sustancial del comercio se arregle de actividades excluidas, la confianza no se
licenciar�. Las actividades excluidas incluyen a los que tratan en tierra,
actividades financieras, arrendando o dejando a activos en alquiler, derechos o
tasas, hoteles gerentes, casas de hu�spedes, cuidado residencial, proporcionando
servicios a otra compa��a y agricultura, horticultura y silvicultura. La inversi�n
permitida m�xima es 200.000�, y se debe creer que durante 5 a�os las partes tienen
derecho a la deducci�n impositiva llena a raz�n del 30 por ciento en dividendos,
pero s�lo cuando son nuevas partes. Los inversionistas tambi�n tendr�n derecho al
alivio de la disposici�n en la plusval�a, donde el impuesto no ser� debido en la
venta de partes a condici�n de que la confianza se apruebe y las partes se
adquirieron dentro del m�ximo cada a�o limita. A la inversa, cualquier p�rdida
sostenida no se puede afirmar o compensarse contra otros ingresos. Los
inversionistas se pueden suscribir a partes o adquirirlos a trav�s de la bolsa
(pero algunas ventajas s�lo est�n disponibles en la compra de nuevas partes). Hay
varias otras provisiones para asegurar que el esquema s�lo se use con el objetivo
con el cual se dise��; como con todos los esquemas donde los precios de impuestos
favorables y las ventajas son un aspecto importante de la decisi�n de invertir, las
atracciones est�n en el regalo de gobierno y se pueden variar en cualquier momento.
REITs ofrecen una nueva oportunidad de invertir en la propiedad y se describen en
el siguiente cap�tulo.

Inversi�n indirecta
Mucha inversi�n indirecta ocurre a trav�s de contratos del seguro de vida (firmado
para financiar compra de casa y pensiones proporcionando la tapa de la vida). La
pol�tica se puede dise�ar con un objetivo espec�fico (p.ej. pagar una hipoteca al
final de hipoteca llaman o proporcionan una pensi�n de cierta edad) juntos con un
importe a pagar adicional como una suma global al final de contrato. Los resultados
no se garantizan y dependen del desempe�o de los fondos en
22

El mercado de la inversi�n total

que los premios se colocan. El mercado del atributo no ha funcionado bien en los
�ltimos tiempos y esta ruta es mucho menos popular ahora que era. El mercado de la
inversi�n es global ahora. No s�lo hay concurso fuerte desde dentro el Reino Unido
para inversiones de alta calidad, pero tambi�n hay el inter�s activo del extranjero
inversionistas. Hay un poco de apoyo al peso de la teor�a del dinero que sugiere
que dado el volumen de fondos buscando una vuelta, habr� una escasez de las
inversiones de la calidad m�s alta, que pueden causar la compra a un precio que
tiene poca justificaci�n corriente sobre la base de la vuelta disponible.

Otros medios de la inversi�n

Aparte de la propiedad, que se trata con en el siguiente cap�tulo, otra avenida de
la inversi�n es ofrecida por objetos valiosos como cuadros, joyer�a, mobiliario
antiguo y obras de arte generalmente, no atrayendo ingresos, pero se espera mostrar
el incremento de capital. El aumento del valor de la capital tiene que ser
suficiente para compensar la carencia de ingresos y el coste de guardar los
art�culos, como espacio, direcci�n, mantenimiento y cobertura de seguros. Las
antig�edades o las pinturas son posesiones populares pero siempre hay un riesgo de
un art�culo que va pasado de moda o se deteriora con la edad. La compra de coches
antiguos es particularmente atractiva ya que no incurren en ning�n impuesto sobre
la plusval�a en venta (a menos que el inversionista se involucre en transacciones).
3

El mercado inmobiliario

La propiedad de la Propiedad de INTRODUCCI�N es un medio de la inversi�n importante

que ha mostrado ingresos sustanciales y aumentos de capital durante los a�os. Pero,
a diferencia de reservas y partes, no toda la propiedad se sostiene con objetivos
de la inversi�n. Unos se sostienen principalmente con los objetivos operacionales
de una compa��a, cuando cualquier aumento del valor ser� secundario. Donde tal
propiedad es retenida por la compa��a, su valor es restringido por su uso con el
objetivo corriente. Esta situaci�n se menciona en cap�tulos posteriores, en
particular los que describen el enfoque del contratista a la valoraci�n. Este
cap�tulo se refiere por el potencial de la inversi�n permitido por la propiedad que
tiene sus propias caracter�sticas y peculiaridad. En el mundo comercial moderno,
hay muchas llamadas a la valoraci�n de posesiones de la propiedad. Las propiedades
pueden ser ocupadas por un individuo o una compa��a, y los inquilinos pueden ser
due�os o arrendatarios. Si �ste, una suma peri�dica se pagar� por v�a del alquiler
por el uso del local. Pueden haber varios intereses a una propiedad� as� unas
tierras se pueden comprar y darse en arriendo al otro en un arriendo a largo plazo
(t�picamente, en este contexto, 90 o 125 a�os) con una garant�a expresa de parte
del arrendatario construir, supongamos, una tienda como especificado en el
arriendo. La persona que construye la tienda lo puede ocupar entonces para el
comercio o conceder un arriendo para un t�rmino de a�os a un detallista. El
detallista puede decidir subarrendar la parte superior, encajada como oficinas, a
una compa��a que desea funcionar de ese lugar. Despu�s de alg�n tiempo, el
detallista puede decidir retirar y transferir el arriendo y la buena voluntad del
negocio a un tercero. O bien, la tienda se podr�a subarrendar (sujeto a la
obtenci�n de cualquier permiso requerido), en cuyo caso el arrendatario
permanecer�a responsable al propietario para el pago de alquiler. Un due�o de la
f�brica puede comprar unas tierras y erigir una f�brica para el uso de la empresa
explotadora principalmente para facilitar sus actividades. Tales medidas a veces se
dejan en una base informal, aunque esto sea poco aconsejable. Se ver� de estos
pocos ejemplos que un inter�s a la propiedad puede tomar muchas formas. En cada
caso, la necesidad de una valoraci�n del particular inter�s sostenido se puede
requerir y un tasador se involucrar� para realizar la tarea. En aconsejar sobre el
valor, el enfoque habitual debe comparar la propiedad para valorarse con
transacciones que implican propiedades similares. El tasador por lo tanto necesita
a
24

El mercado inmobiliario

conocimiento detallado del mercado inmobiliario o esa parte del mercado bajo
consideraci�n. Algunos tasadores act�an en la �rea local en la cual practican.
Unos, en particular en las provincias, tratan con la mayor parte de tipos de la
propiedad, mientras los otros se especializan en un segmento del mercado, como
dep�sitos. Los especialistas del sector tienden a actuar sobre el pa�s entero, que
se concentra en, tiendas supongamos, principales, f�bricas, edificios de oficinas o
desarrollo de la ciudad. Pueden tener una presencia en Londres s�lo, pero con mayor
probabilidad ofrecer�n un servicio de la oficina central complementada por varias
oficinas localizadas en las ciudades regionales principales. Casi sin la excepci�n,
las firmas principales se han amalgamado, se han asumido o alianzas formadas con
otras compa��as por todo el mundo en un reconocimiento de la naturaleza global de
la escena de la inversi�n de la propiedad corriente.

PROPIEDAD COMO UNA INVERSI�N

Antes, los atributos de una inversi�n perfecta se consideraron. La inversi�n de la
propiedad tiene sus propias particularidades, los efectos de las cuales se
consideran ahora desde ese punto de vista.

Producci�n
La producci�n de la propiedad consiste al principio en el alquiler pagado por un
arrendatario por el uso del activo. El propietario se esforzar� por pasar la
responsabilidad de todas las reparaciones, mantenimiento y seguro al arrendatario.
No toda la propiedad es conveniente para dejarse de esta manera. Un arrendatario
puede rehusar aceptar la responsabilidad de todos los gastos en un edificio m�s
viejo. Donde el edificio se acerca al final de su per�odo de servicio, el
propietario puede preferir mantener el mismo nivel del alquiler a cargo de un
est�ndar alto del mantenimiento que ser�a quiz�s inadecuado a un edificio
probablemente para reurbanizarse en el futuro previsible. Donde el propietario
retiene la responsabilidad de algunos gastos, la producci�n se calcula seg�n una
estimaci�n del alquiler neto. La producci�n se arregla de una vuelta sin riesgo y
un premio del riesgo. La vuelta sin riesgo se ha tradicionalmente relacionado con
la vuelta en el papel de estado. El premio del riesgo entonces implica un c�lculo
de parte del inversionista en cuanto a la vuelta adicional requerida aceptar el
nivel de riesgo percibido ser inherente en la inversi�n bajo la consideraci�n. El
c�lculo de riesgo es amortiguado hasta cierto punto por los t�rminos de arriendos
modernos, en los cuales el riesgo de la desventaja a menudo se protege por un
'hacia arriba s�lo' cl�usula de la revisi�n de alquiler y por la oportunidad de
negociar de nuevo el alquiler a cada punto de la revisi�n y al final de arriendo.
La calidad de la inversi�n es de suma importancia a este respecto. Con edificios
modernos en ubicaciones solicitadas, el arrendatario existente tendr� que reconocer
que la ubicaci�n est� en la demanda y habr� pruebas de alquileres recientes para
apoyar cualquier llamada a un aumento. Al final de arriendo, deber�a el
arrendatario decidir dejar el local, otro arrendatario probablemente ser� pr�ximo.
Con una propiedad en una situaci�n donde hay local vacante o los arrendatarios
insustanciales all� es la perspectiva de no
El mercado inmobiliario

25

aumentos en revisi�n y la posibilidad de falta por arrendatarios. Puede haber

dificultad en el descubrimiento de nuevos arrendatarios, hasta en alquileres
inferiores. Sin una oportunidad de alguna forma de restauraci�n o reurbanizaci�n,
el futuro de la inversi�n parecer�a decididamente poco atractivo. En a�os recientes
hubo tentativas de quitar o reducir la 's�lo' estipulaci�n de la revisi�n de
alquiler ascendente, que cada vez m�s se ve como unilateral y pesadamente ponderada
a favor del propietario. Uno de los efectos de retiro ser�a apresurar la
reurbanizaci�n de sitios, posiblemente para otros usos dentro de una regeneraci�n
m�s amplia de los alrededores. Es dif�cil defender el ascendente s�lo examinan la
cl�usula que ha sido un backstop durante muchos a�os, casi garantizando la vuelta
m�nima de una inversi�n, a�n donde el valor del alquiler se hab�a ca�do debajo del
nivel actual. Se podr�a sostener que los alquileres retenidos a niveles, realistas,
m�s bien que legalistas causar�an menos faltas por arrendatarios de tales
propiedades. Las �ltimas recomendaciones para un c�digo voluntario se consideran
m�s tarde en este cap�tulo. Un cambio adicional donde un inversionista necesita el
consejo cuidadoso sigue el aflojamiento de la protecci�n ofrecida a arrendatarios
por la Ley 1954 del Arrendatario y el Propietario como enmendado. Los cambios
recientes han permitido en efecto que propietarios y arrendatarios consientan en
firmar un contrato fuera de las estipulaciones del Acto donde los satisface para
hacer as�, m�s bien que, como antes, necesidad teniendo de aplicarse a los
tribunales para el permiso. La forma del arriendo determinar� la situaci�n entre
los partidos, pero hay que entender que cualquier piso de alquiler fuera del Acto
tiene implicaciones para ambos partidos. El arrendatario no tendr� derecho a la
compensaci�n si el propietario decide no renovar un arriendo, y ninguno podr�a
ninguna aplicaci�n hacerse al tribunal fijar los t�rminos de un nuevo
arrendamiento. Cualquier deseo de parte del arrendatario de eliminar el negocio y
recuperar la buena voluntad asignando el arriendo no dar�a al cesionario ning�n
derecho de reclamar un nuevo arrendamiento despu�s de vencimiento del corriente.
Cualquier perspectiva de lettings fuera del Acto tender�a a ser considerada con
alguna preocupaci�n por inversionistas y se podr�a reflejar en valores de la
capital. La referencia se hizo encima a la vuelta primaria en la inversi�n seg�n la
cantidad de alquiler recibido. La producci�n total se realza cuando una inversi�n
se vende para mostrar un aumento sobre el precio pagado al principio. Este rasgo ha
tenido una fuerte influencia en la popularidad de inversi�n en activos de la
propiedad durante los a�os, considerando el crecimiento sostenido en valores de la
propiedad. Hay que notar que cualquier ganancia ser�a sujeta a las provisiones que
se relacionan con el impuesto sobre la plusval�a.

Facilidad de transacciones
La transferencia de propiedad es entretenida, cara y, el cambio pendiente de
contratos, incierta. Las negociaciones abortivas probablemente causar�n gastos no
recuperables para ambos partidos. El proceso de ventas consiste en una campa�a de
marketing que lleva a una oferta aceptable, despu�s de la cual los aspectos legales
y financieros se tienen que arreglar. Como consiguiente, la inversi�n en la
propiedad se describe como relativamente il�quido. Puede haber tardanza
considerable de completar una venta aun cuando la inversi�n es atractiva para el
mercado y los t�rminos se han concordado.
26

El mercado inmobiliario

Los gastos de transferencia incluyen honorarios profesionales e impuesto de

timbres, �ste actualmente a precios de hasta el 4 por ciento en el precio de
compra. Se reconoce generalmente que la inversi�n de la propiedad requiere que la
propiedad a largo plazo maximice ventajas, aunque este concepto se debiera
equilibrar con las necesidades de gesti�n de carteras.

Crecimiento e inflaci�n
El efecto de crecimiento e inflaci�n es importante. La inversi�n en la propiedad ha
tendido a ofrecer el crecimiento de ingresos estable. Cuando esto se espere, la
producci�n inicial probablemente reflejar� la perspectiva. Un aumento de la vuelta
anual tender�a a tener un efecto knockon en forma de un valor de la capital
aumentado. Los t�rminos de un arriendo moderno idealmente aseguran revisiones de
alquiler ascendentes y �nicas regulares, reparaci�n llena y aseguramiento de
arriendos y alquilan pagado cada tres meses de antemano, dejando al propietario con
s�lo los gastos de direcci�n para descontar de los ingresos. Menos
responsabilidades de gastos restantes con el propietario, mayor es la certeza de
los ingresos netos.

Heterogeneidad
Cada propiedad es �nica si s�lo porque est� de pie en un sitio diferente. Las
propiedades construidas a proyectos similares y con apariciones externas similares
pueden tener sin embargo diferencias significativas en disposici�n, uso o
ubicaci�n. Por ejemplo, dos casas contiguas y similares pueden tener interiores que
se diferencian considerablemente, mientras dos propiedades estructuralmente
id�nticas en sitios contiguos, un con el permiso limitado para usar para el mercado
minorista y otro �nico para el uso de la oficina probablemente tendr�an valores
completamente diferentes. Un edificio de oficinas en el centro de la ciudad
probablemente tendr�a un valor diferente de un edificio similar de un parque de
negocios o por las afueras de una ciudad. La unicidad a�ade al cuidado requerido en
el proceso de la valoraci�n.

Indivisibilidad
El problema de la indivisibilidad ha frecuentado mucho tiempo la decisi�n de
invertir directamente en la propiedad. Cuando el due�o desea levantar una suma de
dinero con otro objetivo� dicen, equivalente al 25 por ciento del valor de la
capital de la propiedad� las opciones se limitan. No s�lo va la venta de la
propiedad llevar tiempo e incurrir en gastos sustanciales, pero tambi�n dejar� al
due�o con el 75 por ciento restante del valor para invertirse de nuevo. Un pr�stamo
bancario o la hipoteca, sobre todo de ser requerido para un bastante corto plazo,
ser�an un enfoque m�s realista. Tambi�n retendr�a cualquier beneficio fiscal o
concesiones que se acumulan de la propiedad de la propiedad y evitar�a cualquier
evaluaci�n para el impuesto sobre la plusval�a.
El mercado inmobiliario

27

Informaci�n confiable y un amplio mercado

El mundo de la propiedad no es la informaci�n transparente, pero limitada sobre
ninguna transacci�n est� disponible ahora del Registro de tierras en el pago de
unos honorarios. Tambi�n hay las fuentes comerciales que proporcionan detalles de
propiedades para la venta juntos con m�s informaci�n y el an�lisis de los
resultados conseguidos. Adem�s del precio de venta, un tasador tiene que tener la
informaci�n sobre los atributos f�sicos, planeando coacciones y estatuto jur�dico
de una propiedad de asistir en una interpretaci�n apropiada de la transacci�n. Un
tasador que act�a en un mercado particular tendr� el acceso a fuentes formales e
informales de inteligencia y puede ser capaz de comprobar por otro sistema hasta
cierto punto. Cualquier informaci�n no capaz de la verificaci�n se deber�a tratar
con la precauci�n.

Demanda
El punto de economistas a la inelasticidad de suministro de la propiedad causada
por la escala de tiempo ampliada ten�a que responder a un aumento percibido de la
demanda. Puede ser posible para due�os individuales de propiedades existentes de
aprovechar la demanda incumplida a corto plazo. En el plazo m�s largo, el mercado
probablemente responder�, pero la provisi�n se no coordina y se fragmenta y si esto
lleva a un exceso de provisi�n eventual, el inversionista puede competir en un
mercado reducido hasta el punto de que la vuelta falta de esto esper� emprendiendo
el proyecto. El mecanismo de control de planificaci�n no se refiere principalmente
por la correspondencia a la oferta y demanda.

Gastos de direcci�n
En comparaci�n con otros tipos de la inversi�n, la propiedad implica un coste de la
direcci�n alto. Una vez adquirido, la propiedad se tiene que manejar
competentemente para asegurar que los alquileres se paguen a tiempo, cumplen con
convenios y la propiedad se mantiene en buenas condiciones. La direcci�n es una
actividad especializada por lo general confiada a una firma de top�grafos. La firma
tambi�n aconsejar� al nivel de cobertura de seguros y negociar� alquileres la
revisi�n y al final de arriendo. Los aspectos que superan de la direcci�n se
extienden a responder a cualquier acontecimiento externo probablemente para hacer
impacto en la propiedad, como ofertas de desarrollo cercano, mejoras del camino,
protecci�n de derechos de la luz etc�tera. Durante los a�os, pueden haber
oportunidades de considerar la restauraci�n o la sustituci�n del edificio, para el
mismo uso o para uno m�s provechoso, o adquirir local contiguo o sitios.

Intervencionismo estatal
La propiedad se posee dentro de un marco estatutario. Un inversionista estar�
deseoso de asegurar que no haya probabilidad de restricciones de planificaci�n
onerosas de la propiedad o cambios del lugar que influir� negativamente en la
inversi�n. Tambi�n habr� preocupaci�n por cualquier tentativa de restringir la
libertad del uno o el otro partido de negociar libremente. Los arriendos del local
comercial son sujetos a unos
28

El mercado inmobiliario

provisiones estatutarias la renovaci�n gobernante de arrendamientos, pero su

naturaleza equilibrada ha asegurado un mercado fuerte en inversiones de la
propiedad comerciales. En general, un arrendatario puede renovar un arriendo para
un t�rmino adicional a menos que el propietario pueda mostrar uno o varios motivos
por qu� el arriendo no se deber�a renovar. Donde el propietario establece el
derecho a la posesi�n, hay provisiones para la compensaci�n. Cualquier mejora
autorizada por el propietario y realizada por el arrendatario durante el
arrendamiento tambi�n puede tener derecho a la compensaci�n. Hay reglas para el
servicio de avisos, y deben cumplir con respuestas adem�s. Los cambios recientes
que relacionan el mercado con condiciones modernas y requisitos han causado un poco
de aflojamiento de las provisiones estatutarias. �stos se disponen en el Cap�tulo
5.

EL NUEVO C�DIGO VOLUNTARIO PARA CONDICIONES DE ARRENDAMIENTO La mayor�a de

arriendos contiene una 's�lo' cl�usula de la revisi�n de alquiler ascendente, el
efecto de que es asegurar que en la revisi�n, el alquiler se eleve o para reflejar
valores del alquiler corrientes o, si el valor del alquiler no ha aumentado o se ha
ca�do hasta debajo del alquiler reservado, el alquiler permanecer� lo mismo. Se
sostiene que cuando el valor del alquiler se ha ca�do, el arrendatario, en la
imparcialidad, deber�a tener derecho a una reducci�n del alquiler. Desde el punto
de vista del propietario, la pr�ctica predominante es uno valioso, aunque dif�cil
para defender por motivos racionales. Dos tentativas anteriores de introducir la
mayor igualdad y la confianza mutua entre due�os e inquilinos en condiciones de
arrendamiento comunes han resultado fracasadas. En este fondo, el gobierno ha hecho
alusi�n que a menos que el progreso se haga puede procurar cambiar la posici�n por
la legislaci�n. Un tercer c�digo ha sido lanzado ahora por la Instituci�n Real de
Top�grafos Diplomados en la expectativa que los propietarios acepten que las
ofertas antes que la perspectiva de legislaci�n conseguir�n los mismos finales. La
tapa de recomendaciones principal:

Revisiones de alquiler: la mayor�a de arriendos contiene provisiones para el

alquiler en la revisi�n durante el curso de un arriendo para ser hacia arriba s�lo.
El c�digo dispone que cualquier revisi�n deber�a aumentar o abajo, sujeta al
alquiler revisado ser no menos que la cantidad concordada entre los partidos en el
comienzo del arriendo. Asignaciones y sublettings: limitaciones de las provisiones
que se relacionan con asignaciones y un alivio de restricciones de subarrendar.
Cl�usulas de la ruptura: la capacidad de hacer cumplir una cl�usula de la ruptura a
menudo se cerca con un seto sobre con requisitos para la conformidad estricta con
las condiciones de arrendamiento, en ausencia de las cuales el propietario puede
rechazar el consentimiento o en la menor parte de causa tardanza seria. El c�digo
requiere un enfoque m�s razonable y consensual a transacciones con solicitudes de
romperse.
El mercado inmobiliario

29

Convenio para dirigirse: si un arriendo de reparaci�n lleno es apropiado en alg�n

caso particular. Puede ser adecuado conceder arriendos de la propiedad moderna en
un arriendo de reparaci�n lleno o sujeto a un servicio donde el propietario toma la
responsabilidad de todos los gastos, incluso honorarios, que se asignan entonces en
su totalidad a varios inquilinos. Es menos defendible para dejar a una propiedad
vieja y desvencijada en tales t�rminos cuando el arrendatario es inconsciente de
las implicaciones llenas del convenio. A�n donde un arrendatario retiene a
consejeros profesionales, puede no haber una realizaci�n llena del grado al cual
las obligaciones que se dirigen implican el gasto principal a la estructura.
Servicios: el c�digo impulsa la realizaci�n del C�digo 2002 del Servicio, que
enfatiza la necesidad de restricciones de gastos de la direcci�n y honorarios.
Consentimientos: los arriendos aseguran el consentimiento del propietario a una
amplia gama de cambios propuestos, incluso unos que no tienen efecto adverso en el
propietario. Hay una oferta que los consentimientos podr�an estar en una forma
est�ndar. La provisi�n que cualquier solicitud se deber�a tratar con en una escala
de tiempo razonable facilitar�a el progreso y posiblemente reducir�a los gastos
implicados. Tambi�n se hace claro que el consentimiento es o deber�a ser
innecesario en algunos casos. Seguro: por motivos de la direcci�n de la propiedad
buenos, los propietarios a menudo estipulan que el seguro del edificio se debe
sacar con una compa��a llamada. En tales casos, el propietario puede tener derecho
a la comisi�n del premio y hay un requisito para revelar la cantidad de cualquier
pago.

La Propiedad privada de la INVERSI�N DE LA PROPIEDAD PRIVADA ya no es sujeta de

alquilar la restricci�n o la seguridad excesiva de la tenencia. El efecto en el
sector ha sido dram�tico: hay ahora un mercado activo en el piso de alquiler
residencial que complementa el suministro total del alojamiento y es �til para
inquilinos anticipados que no se pueden permitir o no tener deseo de comprar o no
estar�n en el bastante mucho tiempo del lugar para hacer la compra una ruta que
vale la pena. El 'compran para dejar' a peticiones del mercado tanto a
inversionistas establecidos como a los que desean ganar un hueco para apoyar el pie
en el mercado inmobiliario directo. Las hipotecas est�n disponibles donde los
t�rminos requieren el pago de intereses s�lo, as� reduciendo el nivel de entrada
para inversionistas con recursos limitados que desean financiar reembolsos de los
ingresos sacados de la propiedad. Los Impuestos internos est�n preparados para
aceptar pagos de inter�s hipotecario como un gasto leg�timo, pero no permitir�n que
ninguna parte de una hipoteca del reembolso se reclame. Hay alg�n riesgo cuando los
m�rgenes son apretados, sobre todo donde la propiedad no se puede dejar y por lo
tanto no ser rentable. El mantenimiento es
30

El mercado inmobiliario

a menudo subestimado, reduciendo los ingresos netos anuales. Se hace muy f�cil caer
a atrasos con los reembolsos, sobre todo si la propiedad est� disponible para el
piso de alquiler, pero no encuentra a un arrendatario inmediatamente.

Las COMPA��AS INVERSIONISTAS de BIENES INMUEBLES (REITs) Nuevas reglas eficaces a

partir del 1 de enero de 2007 permiten que compa��as de posesi�n de la propiedad
manejen sus asuntos fiscales de mucho m�s modo eficiente fiscal. Las provisiones
son similares a aquellos ya en el lugar en otras partes del mundo, en particular
Francia, Australia y los Estados Unidos de Am�rica, donde la unicidad de inversi�n
en la propiedad se reconoce. Doce compa��as existentes adoptaron el esquema en su
introducci�n y m�s ha seguido. La nueva estructura da ventajas sustanciales a
inversionistas, que se deber�an a tiempo reflejar en precios de las acciones. El
nuevo esquema deber�a causar la mayor libertad de tomar decisiones, en particular
sobre la disposici�n, para el sonido financiero y motivos de la gesti�n de carteras
sin necesidad tener de considerar las implicaciones de impuesto. Ha sido mucho
tiempo un rasgo de compa��as de la propiedad que sus partes cambian con un
descuento al valor de los activos, una situaci�n que deber�a ser aliviada por la
nueva estructura. Un efecto inmediato consiste en que el equilibrio de la carpeta
m�s f�cilmente se conseguir�. Sujeto a provisiones dise�adas con miras a la
prevenci�n del uso del esquema con objetivos de evasi�n fiscal en compa��as
cercanas, el impuesto de sociedades no se impondr� ahora en ganancias del Reino
Unido o en los ingresos del alquiler de compa��as que participan en el esquema.
Adelante, hay flexibilidad para eliminar propiedades sin la responsabilidad de la
plusval�a. Para licenciarse, una compa��a debe tener el bulto de sus activos� m�s
del 75 por ciento� en la propiedad del Reino Unido, engranar m�ximo de 1:25,
ning�n accionista que posee m�s del 10 por ciento de la compa��a y distribuci�n de
al menos el 90 por ciento de sus ganancias del Reino Unido en dividendos en
acciones. La cuota al esquema es un pago �nico del 2 por ciento del valor de la
carpeta del Reino Unido de la compa��a. Las provisiones han sido dadas la
bienvenida por compa��as de la propiedad, unos habiendo que aprovechan ya el nuevo
esquema.

Otras oportunidades de inversi�n en bienes inmuebles

Los inversionistas no capaces o no ansiosos para invertir directamente en la
propiedad pueden encontrar una compa��a de la propiedad conveniente comprando
partes en, y aquellas compa��as que abrazan las provisiones REIT dispuestas encima
deber�an funcionar mejor que otras compa��as de la propiedad. Los fondos y las
fundaciones (como descrito en el cap�tulo precedente) proporcionan oportunidades
adicionales de la inversi�n indirecta en la propiedad, pero la atenci�n se llama
hacia la necesidad de recursos de la capital sustanciales y el nivel m�s alto de
riesgos implicados. Tales fondos no son convenientes si el inversionista busca
rentabilidades o certeza en el cronometraje de reembolsos de la capital.
4

Matem�ticas de la valoraci�n

LA INTRODUCCI�N Cuando el tasador ha juntado toda la informaci�n relevante en

cuanto al inter�s para valorarse, los flujos de ingresos se cuantifica para llegar
a un valor de la capital. Esta tarea es enormemente facilitada por el uso de las
f�rmulas explicadas abajo. Considerando la opci�n de una suma de dinero ahora o en
alguna futura fecha, la opci�n racional ser�a aceptarlo ahora. No s�lo que la ruta
se viste con la certeza, pero hay tambi�n entonces una variedad de oportunidades de
gastarlo para alg�n art�culo del consumidor o invertirlo para ganar el inter�s.
Pero si la opci�n est� entre cierta suma ahora y una suma m�s grande a alg�n punto
en el futuro, la decisi�n se hace el que relacionado con la talla de la recompensa
por la tardanza en t�rminos de inter�s ofrecido. Por ejemplo, la oferta de 100�
ahora o 105� en un a�o no ser�a sobre todo interesante para alguien que podr�a
invertir para mostrar una vuelta en el 5 por ciento (aunque la aceptaci�n ahora
diera la certeza del recipiente y control de la cantidad). Si, en vez de 105�, la
oferta fuera 103�, entonces la decisi�n se�alar�a a la aceptaci�n de la suma ahora,
mientras que una oferta de 107� probablemente se considerar�a suficiente para
aplazar la aceptaci�n a favor de la suma adicional m�s tarde. El tipo de cambio es
el precio exigido por un inversionista a fin de renunciar al consumo corriente a
favor de la inversi�n, a veces referida como el precio marginal de la preferencia
del tiempo. Algunos resultados pueden mostrar discrepancias leves debido al
doblamiento, pero las cantidades implicadas son infinit�simas e insuficientes para
afectar la integridad del resultado. Una calculadora port�til dar� el resultado a
diez d�gitos significativos, mientras las mesas publicadas se generan por el
ordenador y exceden este nivel (aunque a menudo sean truncados para guardar los
resultados impresos manejables). Si la salida no excede a siete cifras, el nivel de
la exactitud del �ltimo d�gito es 0.50. El usuario se puede asegurar que m�s que el
nivel adecuado de la exactitud se conseguir� si por calculadora u ordenador. La
necesidad de un juego representativo de mesas fue reconocida primero por Richard
Parry, un practicante y compa�ero en la firma de Parry, Blake y Parry, y, m�s
tarde, el primer principal del Colegio de la direcci�n de la Finca. En 1913 public�
un juego de las Mesas de la Valoraci�n de Parry autorizado de las mesas. La edici�n
m�s reciente y ampliada, el 12do, se public� en 2002 bajo las Mesas de la Inversi�n
y la Valoraci�n de Parry del t�tulo.
32

Matem�ticas de la valoraci�n

En estos d�as de calculadoras financieras electr�nicas port�tiles programables y

ordenadores personales con memorias enormes all� no deber�a ser ninguna necesidad
de un juego impreso, inevitablemente incompleto porque s�lo una selecci�n de tasas
de inter�s se puede representar. Pero todav�a es verdad probablemente decir que la
mayor parte de tasadores poseen una copia. Otras mesas tambi�n se publican, ven la
lectura Adicional. La capacidad de calcular cualquier resultado requerido de la
f�rmula relevante permite a cualquier producci�n para cualquier per�odo obtenerse.
LAS F�RMULAS All� son seis f�rmulas principales, que se muestran como pares
rec�procos en la primera parte de la Tabla 4.1, en la cual hay asunci�n de restos
de inter�s anuales. Otras f�rmulas para pagos atrasados o de antemano durante
per�odos de menos de un a�o y para aspectos del crecimiento tambi�n se incluyen. En
cada caso, la unidad es la que. El tipo de inter�s aplicable muestran ('m�') como
un decimal (por ejemplo el 5 por ciento se hace 0.05, el 11,5 por ciento se hace
0.115). El per�odo ('n') entre el recibo de un pago de alquiler y el siguiente es
durante a�os.

Nombre de f�rmulas de la Valoraci�n de la tabla 4.1 y Cantidad de funci�n de

F�rmula de Composici�n de la Anualidad de 1� (1 + i) n i + yo (1 + i)� Valor
actual del Nombre de n 1 de � la F�rmula de Descuento de compra de los 1 A�os (1 +
i) � n 1� (1 / (1 + i) n) i s (1 + s)� n 1

Cantidad de 1� por a�o

(1 + i)� n 1 yo

Fondo de amortizaci�n anual

Tambi�n la compra de los A�os precio dual se adapt� para el impuesto i +

1 s 1 � (1 + s)� n 1 (1� t) 1 yo 1 yo (1 + i) n

La compra de los a�os a perpetuidad

La compra de los a�os de reversi�n a una perpetuidad

Nota: compra 'la de a�os' del t�rmino' com�nmente se usa antes que el 'valor actual
m�s descriptivo de 1�'. Llave: yo, inter�s (mostrado como una fracci�n decimal); n,
a�os; s, precio del fondo de amortizaci�n (donde diferente de precio remunerativo);
t, tasa impositiva (mostrado como una fracci�n decimal).
Matem�ticas de la valoraci�n 33

El valor actual de 1�
La cantidad sola para invertirme ahora para acumularme a 1� en a�os 'n' en entierro
est. Es obvio que la perspectiva de 1� en alguna futura fecha vale menos de 1�
disponible hoy. La cantidad precisa del valor actual ser� determinada por el
per�odo de aplazamiento y el tipo de inter�s.

Ejemplo 4.1
Una herencia de 5.000� es pagadera en cuatro a�os cuando el recipiente alcanza la
edad de 21. Calcule el valor actual de la suma donde el tipo de inter�s apropiado
es el 6 por ciento. Herencia pagadera en 4 a�os PV 1� en 4 a�os Valor actual del
6,5% de herencia Herencia de funcionamiento Gradual debida en 4 a�os PV 1� en 1 a�o
Valor del 6,5% en 3 a�os PV 1� en 1 a�o Valor del 6,5% en 2 a�os PV 1� en 1 a�o
Valor del 6,5% en 1 a�o PV 1� en 1 a�o Valor actual del 6,5% (Diferencia leve
debido a doblamiento.) Comentario El valor de la herencia hoy es sensiblemente
menos que el importe a cobrar en cuatro a�os. El funcionamiento gradual se muestra,
un proceso laborioso cuando el per�odo es m�s largo que unos a�os. �5 000.00�
0,9434 4 716.98 0,9434� 4 449.98� 0,9434 4 198.11 0,9434� 3 950.50� 5 000.00�
0,7921 3 960.47

La cantidad de 1�
La f�rmula se dise�a para mostrar el importe de inter�s compuesto a�adido al
inicial y s�lo el dep�sito de 1� durante un tiempo especificado y con un tipo de
inter�s particular. Supone que el inter�s se a�ada al final de cada a�o y se deje
en la cuenta atraer misma el inter�s en a�os subsecuentes (el principio de inter�s
compuesto).
34

Matem�ticas de la valoraci�n

Ejemplo 4.2
Un detallista ha firmado un nuevo arriendo, que incluye un compromiso de gastar
20.000� para cambios de lugar internos al local. Se ha quedado un pr�stamo con una
tasa de inter�s del 7,5 por ciento reembolsarse al final de tres a�os. Calcule el
importe adeudado entonces. Pr�stamo para Cantidad de cambios de lugar interna de 1�
en 3 a�os Reembolso del 7,5% debido en Control de 3 a�os, mostrando a�o a a�o
c�lculo: la Cantidad del Pr�stamo de 1� en 1 a�o el 7,5% (es decir � 0.075)
Cantidad de 1� en 1 a�o Cantidad del 7,5% de 1� en 1 a�o la Cantidad del 7,5% para
el reembolso en 3 a�os que el Comentario a raz�n del Inter�s cobr�, el coste total
del pr�stamo durante el per�odo es completamente sustancial como se ver�. Como un
control, el importe adeudado al final de per�odo se muestra a�o a a�o, un proceso
que ser�a irrealizable durante per�odos largos. � 20 000.00 1.2423 de �20 000.00� 1
500.00� 21 500.00� 1 612.50� 23 112.50� 1 733.44� 24 845.94 24 846.00�

La compra de los a�os (o el valor actual de 1� por a�o)

El valor actual del derecho de recibir 1� al final de cada a�o durante a�os 'n' en
'm�' inter�s compuesto. Esta f�rmula es usada para encontrar el valor de la capital
del derecho de recibir una corriente de ingresos, t�picamente pero no
necesariamente un alquiler. El mismo resultado se podr�a encontrar a�adiendo juntos
una serie de valores actuales (PVs) de 1�, que se muestra como una alternativa.
Otra vez, esto s�lo ser�a practicable para per�odos cortos.

Ejemplo 4.3
Su cliente posee un edificio de oficinas del pleno dominio recientemente dejan en
un alquiler del mercado de 30.000� por a�o. El alquiler se examinar� al final de
cinco a�os. Le piden indicar el valor actual de los ingresos de los cinco primeros
a�os a una tasa de descuento del 6,5 por ciento. Alquiler de edificio de oficinas
por a�o YP 1�, 5 a�os Valor del 6,5% del alquiler de los 5 primeros a�os �30
000.00� 4,1557 124 671.00
Las matem�ticas de la valoraci�n 35 Alquiler por a�o PV de 1� en 1 a�o PV del 6,5%
de 1� en 1 a�o PV del 6,5% de 1� en 1 a�o PV del 6,5% de 1� en 1 a�o PV del 6,5% de
1� en 1 a�o Valor del 6,5% del Reemplazo de alquiler de los 5 primeros a�os de la
capital por el fondo de amortizaci�n en misma Vuelta del Alquiler del precio en el
valor de la capital Cantidad del 6,5% de 1� por a�o durante 5 a�os el 6,5% �30
000.00� 8 103.62� 21 896.38 5,6936 Comentario de 124 669.23� Un pago de 30.000� por
a�o se recibir�n al final de cada uno de los pr�ximos cinco a�os. El valor de la
capital depender� del precio de descuento usado, en este caso, el 6,5 por ciento.
El c�lculo reflejar� el recibo de un total de 150.000� durante los pr�ximos cinco
a�os cuando el pago inicial se aplace durante un a�o, el siguiente durante dos a�os
etc�tera. Un rasgo de inter�s compuesto es que no s�lo atiende la capital sino
tambi�n deja un equilibrio, que, de ser invertido de nuevo al mismo precio,
sustituye la suma del capital inicial al final de t�rmino, como demostrado en este
ejemplo. 0.93897 0.88166 0.82785 0,77732 0,72988� 30 000.00

4,1557 124 670.40�

Cantidad de 1� por a�o

La f�rmula muestra la cantidad a la cual 1� invertido al final de cada a�o se
acumular�a con un tipo de inter�s dado.

Ejemplo 4.4
Janet tiene la intenci�n de salvar 3.000� cada a�o durante los pr�ximos tres a�os.
Calcule el valor al final de per�odo si los ahorros se invierten en una cuenta de
ISA libre de impuestos con una tasa de inter�s del 5 por ciento. Ahorros cada a�o
Cantidad de 1� por a�o, 3 a�os Cantidad del 5% disponible a final de 3 a�os �3
000.00� 3,1525 9 457.50
36

Las matem�ticas de la valoraci�n Concuerdan con el c�lculo anual: la Cantidad

invertida en el final del a�o 1 Inter�s a�adido en el final del a�o 2 Equilibrio
llev� la Cantidad invertida en el final del a�o 2 Equilibrio llev� el Inter�s
a�adido en el final del a�o 3 Equilibrio llev� la Cantidad invertida en el final
del a�o 3 Ingresos totales al final de 3 a�os �3 000.00� 150,00� 3 150.00� 3
000.00� 6 150.00� 307,50� 6 457.50� 3 000.00� 9 457.50

El comentario Un total de 9.000� se salvar� durante el per�odo e inter�s se a�adir�

a la suma creciente. Note que las cantidades se invierten al final de cada a�o. La
acumulaci�n progresiva de capital e inter�s se muestra.

Fondo de amortizaci�n anual

El premio anual requerido invertirse al final de cada a�o para acumularse a 1� en
un �ndice combinado especificado de inter�s por el per�odo de a�os. Uno de sus usos
principales debe asegurar el reemplazo de capital en inversiones que tienen una
vida limitada, referida como activos consumibles, en cuyo caso se unir� a la
f�rmula de compra de los a�os. Un rasgo de inter�s compuesto es que el pago de
intereses incluye no s�lo interesan en la suma de la capital invertida, pero una
cantidad adicional, que, de ser invertido de nuevo con el mismo tipo de inter�s,
devolver� la cantidad original gastada al final de per�odo.

Ejemplo 4.5
El arrendatario de un peque�o piso ha consentido en comprarlo en cinco a�os cuando
se requerir� un dep�sito de 25.000�. �Cu�nto se deber�a invertir cada a�o si un
tipo de inter�s del 5,25 por ciento se puede obtener de una obligaci�n del tipo de
inter�s fijo de cinco a�os asegurada por el gobierno? El dep�sito requiri� en 5
a�os el fondo de amortizaci�n Anual, 5 a�os el 5,25% �25 000.00� 0,1819 4 547.50
Las matem�ticas de la valoraci�n 37 Comentario Este c�lculo permitir� al
arrendatario salvar una cantidad adecuada cada a�o para proporcionar el dep�sito
necesario cuando el inter�s compuesto se considere. El requisito que un fondo de
amortizaci�n debiera ser sin riesgo es satisfecho por la garant�a que acompa�a la
obligaci�n. El impuesto sobre el inter�s se ha ignorado.

La anualidad comprada en 1�
La f�rmula piensa invertir una cantidad sola ahora para proporcionar unos ingresos
a un per�odo de tiempo determinado que comienza al final de primer a�o. La capital
y la acumulaci�n de inter�s se devolver�n sobre la vida de la anualidad. Todo el
fondo se habr� usado hacia el final del per�odo.

Ejemplo 4.6
Su cliente toma jubilaci�n anticipada y deseos de comprar una anualidad para
complementar la renta de inversiones recibo pendiente de una pensi�n en 10 a�os.
Aconseje sobre la anualidad disponible de una inversi�n de capital de 15.000� a una
tasa de descuento del 5,5 por ciento. Sume disponible para comprar la Anualidad de
la anualidad, 10 a�os Comentario de la Anualidad del 5,5% Todo el fondo y el
inter�s ganado se aplicar�n en la fabricaci�n de pagos anuales durante el per�odo
de 10 a�os. No habr� valor terminal. �15 000.00� 0,1327 1 990.50

Otras f�rmulas
Las f�rmulas requeridas para otras eventualidades se describen abajo.

La compra de los a�os a perpetuidad (el valor actual de 1� por a�o a perpetuidad)
Si se puede suponer que los ingresos se recibir�n indefinidamente en una base
atrasada anual, la f�rmula es de la forma m�s simple. La compra de los a�os se
encuentra dividiendo el equivalente decimal de la producci�n apropiada en la
unidad.
38

Matem�ticas de la valoraci�n

Ejemplo 4.7
Calcule el valor de la capital del derecho a unos ingresos de 5.000� por a�o a
perpetuidad donde la vuelta apropiada en cuanto a las ventas de otras propiedades
similares es el 8 por ciento. La compra de los A�os de alquiler anuales a
perpetuidad Comentario del valor de la capital del 8% La vuelta de 5.000� por a�o
en una inversi�n de 62.500� se puede comprobar para mostrar que la tasa de inter�s
en efecto es el 8 por ciento. �5 000.00� 12,50 62 500.00

La compra de los a�os (YP) a perpetuidad aplaz� a�os 'n'

Si el recibo de pagos se aplaza durante un per�odo inicial, el efecto se puede
calcular de uno de dos modos, ambos de los cuales dan el mismo resultado:

YP a perpetuidad menos YP durante per�odo inicial de tardanza YP a perpetuidad �

valor actual de 1� durante per�odo inicial de tardanza.

El ejemplo siguiente ser� usado para demostrar ambos enfoques.

Ejemplo 4.8
Asuma el derecho de recibir 1.000� por a�o a perpetuidad despu�s de la expiraci�n
de tres a�os de ahora. El precio del inter�s actual se puede tomar como el 5 por
ciento. Ingresos que a perpetuidad comienzan en 3 a�os perpetuidad de YP 5% menos
1� YP, 3 a�os valor de la capital del 5% Tambi�n Ingresos que a perpetuidad
comienzan en 3 a�os perpetuidad de YP el 5% 20,00 � PV 1�, 3 a�os el 5% 0,8638
valor de la capital (Diferencias leves debido a doblamiento de componentes.) �1
000.00� 17,2760� 17 276.00 1 000.00 20.00 2.7232 17,2768 17 276.80�
Las matem�ticas de la valoraci�n 39 Comentario El valor de la capital se modifica
para reflejar que ningunos ingresos se reciben durante los tres primeros a�os. Las
mesas impresas necesariamente se limitan debido al n�mero infinito de permutaciones
de producci�n y aplazamiento.

La compra de los a�os, precio dual, se adapt� para el impuesto sobre el Ejemplo del
elemento del fondo de amortizaci�n 4.9
Un cliente desea comprar un inter�s del arrendamiento que tiene un resto del
mandato de 40 a�os y un alquiler corriente de 6.000� por a�o. El alquiler principal
se fija en 250� por a�o. Se espera que los inversionistas esperar�an una producci�n
del 9 por ciento. El alquiler recibi� por a�o Menos Ingresos netos del alquiler de
la cabeza YP 40 a�os el 9% y el 4% ajustado para el impuesto la Asignaci�n del 25%
del Alquiler de ingresos recibi� Menos inter�s el 9% Descuenta el impuesto el 25%
Disponible para la cantidad del Control del fondo de amortizaci�n de 1� p.a., 40
a�os el 4% (Diferencia leve debido a doblamiento.) El comentario El t�rmino del
arriendo restante de 40 a�os se considera como un reemplazo de requerimiento del
activo consumible del capital inicial al final de t�rmino. La f�rmula de compra de
los a�os se modifica para incluir un fondo de amortizaci�n sacado en una caja
fuerte y por lo tanto el inter�s bajo del inter�s en asegurar el capital inicial
para sustituirse. Como los premios para el fondo de amortizaci�n ser� pagadero de
ingresos cobrados los impuestos, el efecto en el impuesto tambi�n se debe asegurar.
La selecci�n de la tasa impositiva crea alguna dificultad, pero deber�a reflejar el
precio pagado por compa��as o individuos probablemente para tomar parte en tales
actividades. Hay que notar que algunos inversionistas, como la instituci�n
ben�fica, disfrutan de cierto beneficio fiscal y ser�an capaces de considerar la
provisi�n de un fondo de amortizaci�n de ingresos brutos. La provisi�n de un fondo
de amortizaci�n tiene un efecto limitado en el valor de la capital, considerando el
t�rmino restante. Como una comparaci�n, unos ingresos a perpetuidad en la misma
producci�n valdr�an aproximadamente 8.000� m�s. � de 5 750.00� 4 974.48� � �775.52
193.88 581,64� 95,0255� 6 000.00� 250,00 5 750.00 9,6125 55 271.88�

55 270.63�
40

Matem�ticas de la valoraci�n

No hay pruebas que los inversionistas realmente sacan un fondo de amortizaci�n,

pero su inclusi�n en la mesa de compra de los a�os permite una comparaci�n con
producciones del mercado del pleno dominio. El an�lisis incluido en la soluci�n
demuestra la asignaci�n de ingresos entre vuelta en la inversi�n y provisi�n para
el fondo de amortizaci�n despu�s de tener en cuenta el impuesto sobre esa parte de
los ingresos. El inter�s compuesto proporciona ingresos suficientes para atender el
inter�s de la capital y proporcionar un fondo de amortizaci�n para sustituir la
suma del capital inicial, pero s�lo donde la misma producci�n se usa con ambos
objetivos. Se espera que cualesquiera ingresos de un activo consumible sean
suficientes para proporcionar no s�lo una vuelta en la capital sino tambi�n una
vuelta de la capital. La mesa del precio dual se dise�a para reflejar la diferencia
en t�rminos de la valoraci�n entre t�rminos perpetuos y menores.

Recibo de alquiler cada tres meses de antemano

La mayor�a de arriendos modernos asegura el pago de alquiler cada tres meses de
antemano. Resulta que las transacciones se deber�an analizar en esta base y
valoraciones emprendidas con esa prueba directa de producciones. Pero el uso de la
f�rmula atrasada anual es no la pr�ctica s�lo bien establecida, tambi�n es f�cil de
usar, el c�lculo de la compra de cualquier a�o que a perpetuidad es no m�s que una
divisi�n simple de 100 por la producci�n. Esa relaci�n ya no sostiene bueno para un
pago trimestral. La compra de los a�os en una publicaci�n trimestral de antemano
base implica buscar mesas, teniendo un programa de ordenador o haciendo un juego de
c�lculos para la compra de cada a�o requerido. La f�rmula para calcular la compra
de los a�os para unos ingresos recibidos cada tres meses de antemano es:
1� (1 + i) �� n 1 4 1 4 (1 + i)

La compra de los A�os de la f�rmula 4.2 para alquiler a pagar cada tres meses de
antemano
Hay que subrayar que cualquier enfoque es usado para hacer el an�lisis tambi�n se
debe usar en cualquier valoraci�n, usando la informaci�n ganada de esa transacci�n.
La compra de los a�os de un alquiler a pagar anualmente atrasado es m�s baja que la
compra de los a�os comparables para un alquiler a pagar cada tres meses de
antemano. Un ejemplo mostrar� la diferencia.

Ejemplo 4.10
Valore unos ingresos de 1.000� por a�o, a cobrar durante los pr�ximos diez a�os en
la base del precio sola, el 8 por ciento flexible: utilizaci�n de la compra de los
a�os anualmente utilizaci�n atrasada de la compra de los a�os cada tres meses de
antemano.
Matem�ticas de la valoraci�n 41

Los pagos recibieron anualmente Pagos atrasados recibidos cada tres meses de
antemano

10 a�os 6.7101 7.0424

Perpetuidad 12.5 13.1190

La compra de los a�os para vida o vidas

Los intereses de la vida son t�rminos indeterminados en pleno dominio o propiedad
arrendada. El por hijo que tiene la ventaja de un inter�s de la vida se menciona
como el arrendatario de la vida o arrendatario para la vida. Pueden haber un
arrendatario de la vida solo, los arrendatarios de la vida conjuntos o un
arrendamiento para las m�s largas de dos o m�s vidas. Tales intereses son raros,
sobreviviendo a partir del tiempo cuando muchas fincas se colocaron para
mantenerlos en la propiedad de la familia. Cuando el jefe de la familia prefallec�a
su esposa, era un arreglo com�n de dejar la finca a ella para la duraci�n de su
vida con el resto al heredero o herederos. El proceso de valoraci�n se complica y
precario, el m�s porque hay incertidumbre sobre la duraci�n del inter�s. Las Tablas
de esperanza de vida inglesas compiladas por estad�sticos del gobierno de
informaci�n de censo y mortalidad registrada de una muestra de 100.000 personas
permiten a factores de probabilidad calcularse. �stos se usan entonces con una
cifra de compra de unos a�os para reflejar la incertidumbre. Cualquier individuo
puede vivir durante un tiempo m�s largo o m�s corto que el resultado estad�stico y
una valoraci�n individual son por lo tanto muy especulativos. El inter�s pertenece
en la clase referida como activos consumibles. Es probable que la mayor�a de
tasadores complete sus vidas profesionales sin realizar alguna vez una valoraci�n
de un inter�s de la vida.

LOS ENFOQUES CONTEMPOR�NEOS Los procesos matem�ticos asociados con el enfoque

contempor�neo del flujo de fondos rebajado y sus derivados se presentan en el
Cap�tulo 7.
5

Los determinantes de valor

LA INTRODUCCI�N El objetivo de una valoraci�n de la inversi�n debe proporcionar una

opini�n sobre el valor de la capital del derecho de recibir corrientes regulares de
ingresos durante un per�odo indefinido o definido. La valoraci�n puede estar
preparada de parte del due�o en la forma de consejo preparatorio para la
mercadotecnia, para un inversionista anticipado, o para un tercero que contempla la
concesi�n de un pr�stamo asegurado en la propiedad. La mayor�a de valoraciones est�
preparada sobre la base del valor de mercado, que se define como: la cantidad
estimada por la cual una propiedad deber�a cambiar en la fecha de la valoraci�n
entre un comprador complaciente y un vendedor complaciente en la transacci�n de
longitud de un brazo despu�s de la mercadotecnia apropiada en donde los partidos
hab�an actuado cada uno entendidamente, prudentemente y sin la obligaci�n. � RICS
Valuation Standards (El Libro Rojo) 6ta edici�n, 2007 publicado (eficaz a partir
del 1 de enero de 2008) En la recepci�n de instrucciones, el tasador deber�a
averiguar el objetivo de la valoraci�n ya que puede afectar el resultado o m�s en
particular el camino del cual se relata. Si el tasador se instruye de hacer un
informe a un inversionista en el valor o alguna otra base del 'no mercado', el
informe deber�a hacer claro que la valoraci�n ha estado preparada teniendo el
respeto a instrucciones particulares y que el resultado no necesariamente
representa la opini�n del tasador del valor de mercado del local. Cualquier
consideraci�n del valor de la capital implica la colecci�n de muchos detalles que
llevan a una opini�n sobre la calidad de la inversi�n como la parte del proceso de
preparar una valoraci�n. Tambi�n es necesario determinar lo que se est� valorando.
Cada propiedad separada es �nica: aun cuando es indistinguible en la forma de una
propiedad contigua, ocupa un sitio diferente, la ubicaci�n de que puede ser de gran
importancia en la consideraci�n de valor. La verdadera importancia por lo general
est� en la calidad y la cantidad de los ingresos particulares, en las limitaciones
del t�tulo legal y en las coacciones impuestas seg�n la ley, por ejemplo en el uso
del local y en la � relaci�n landlordtenant.
44

Los determinantes de valor

La parte inicial del proceso conf�a en la habilidad y juicio del tasador en la

identificaci�n de tanta informaci�n como posible. El tasador est� entonces en una
posici�n para finalizar la valoraci�n. Aparte de la cantidad de alquiler, las
estipulaciones espec�ficas del arriendo y los atributos f�sicos de la propiedad, la
mayor parte de aspectos est�n abiertos para el juicio y atraer�n inevitablemente
niveles variados de interpretaci�n y significado de un tasador al otro. Tales
juicios pueden traslapar la informaci�n cuantitativa antes mandada a. Por ejemplo,
un edificio costosamente construido es no necesariamente el mejor edificio desde el
punto de vista de un arrendatario. La visi�n colectiva del mercado ser� lo que
determina el nivel del valor del alquiler, y mientras la forma y el contenido del
arriendo se conocen, cualquier interpretaci�n de su efecto puede estar abierta para
la pregunta. Del mismo modo, la posici�n de una compa��a particular como un
arrendatario ser� un factor abierto para visiones diferentes por tasadores
diferentes. La consideraci�n del valor de la capital implica la colecci�n de una
variedad de la informaci�n, que se puede descubrir de una inspecci�n f�sica, la
lectura de arriendos y otros documentos legales y confirmaci�n de la clase de uso
bajo la planificaci�n de la legislaci�n incluso cualquier restricci�n o
limitaciones impuestas, pagos hechos por o al due�o para wayleaves, licencias y
otras subvenciones de derechos. Donde hay cualquier duda, el tasador deber�a buscar
la aclaraci�n. Por ejemplo, es improbable que las escrituras de propiedad estar�n
disponibles para la inspecci�n, en cuyo caso la informaci�n se deber�a obtener de
los abogados del due�o antes del proceso. El siguiente paso est� el requisito de
ingresos, actuales o estimados, juntos con la cantidad de cualquier gasto. Obtener
cualquier informaci�n est� disponible en ventas recientes y lettings, el tasador
analizar� esa informaci�n y decidir� si es relevante y si por tanto hasta que punto
y c�mo puede contribuir a la valoraci�n en la preparaci�n. Las diferencias en
ubicaci�n, edad del edificio, permitido uso, condiciones de arrendamiento, posici�n
de arrendatarios y futuras perspectivas ser�n todos relevantes. Como ya mencionado,
mientras la forma y el contenido del arriendo se conocen, la interpretaci�n de su
efecto puede estar abierta para la discusi�n. Las opiniones sobre ingresos del
alquiler variar�n. El crecimiento es una funci�n ambos del a largo plazo futuro del
propio edificio y del estado de la econom�a, una consideraci�n compleja en la cual
cualquier opini�n probablemente confiar� pesadamente en pruebas del rendimiento
pasado a falta de la mejor informaci�n. Pero hasta aqu� hay cuarto para la opini�n:
el valor del alquiler corriente y la producci�n de la inversi�n ser�n bajo la
influencia de la accesibilidad de la clase de propiedad seg�n la revisi�n, la
demanda de ella, y hasta seg�n ofertas del futuro desarrollo. Las investigaciones y
la informaci�n para obtener la informaci�n requerida deber�an ser exhaustivas ya
que la solidez de la valoraci�n ser� determinada por la meticulosidad de la
colecci�n y la interpretaci�n de datos. El estado de una propiedad en el mercado de
la inversi�n es una amalgama de estas consideraciones, que conf�an pesadamente en
el juicio interpretational del tasador. El valor de mercado no se puede determinar
sin mucho de la investigaci�n, ambos de los hechos que rodean el edificio
particular y de las circunstancias en las cuales las propiedades similares se
vendieron. En cuanto a la informaci�n sobre otras transacciones, vale la pena
indicar que el tasador raramente se averg�enza por un
Los determinantes de valor

45

el exceso de la informaci�n y tan bien se aconsejar�a examinar cualquier

transacci�n reciente para juzgar su importancia. El extracto siguiente de una
decisi�n dada por Megarry J. (ya que entonces era) proporciona una cuenta sucinta
del camino del cual cualquier tasador competente y cuidadoso se acercar�a a la
pregunta de valoraci�n: En el aumento de sus opiniones sobre valores, sin duda
habr� aprendido mucho de transacciones en las cuales se ha involucrado, y de que
podr�a dar pruebas de primera mano. Pero tambi�n habr� aprendido mucho de muchas
otras fuentes, incluso la mayor parte de las cuales no podr�a dar ningunas pruebas
de primera mano. Los manuales, los diarios, los informes de subastas y otros tratos
e informaci�n obtenida de sus hermanos profesionales y otros, unos relacionados con
transacciones particulares y unos m�s generales e indefinidos, habr�n contribuido
todos su parte. Sin duda mucho, o mayor�a, de esto ser� exacta, aunque unos no
vayan; y hasta lo que es exacto a fin de que va puede ser incompleto, en que nada
se puede haber dicho de alg�n elemento especial que afecta el valor. Sin embargo,
la opini�n que los expresos expertos no son ninguno el peor porque en parte se saca
de los asuntos de los cuales no podr�a dar ninguna prueba directa. Aun si un poco
de la informaci�n extra�a que adquiere de esta manera es inexacta o incompleta, los
errores y las omisiones a menudo tender�n a anular el uno al otro; y el tasador,
despu�s de todo, es un experto en este campo, de modo que menos confiable el
conocimiento que tiene sobre los detalles de alguna transacci�n relatada, m�s su
experiencia le dir� que deber�a estar listo para hacer un poco de descuento del
peso que lo da en la contribuci�n a su sentido de valores total. Algunas
transacciones aberrantes pueden estar de pie hasta ahora de la l�nea que les dar�
poco o ning�n peso. Ninguna pregunta de dar pruebas de rumores se levanta en tales
casos; el testigo declara su opini�n de su experiencia general. English Exporters
(London) Ltd. v. Eldonwall Ltd. (1973) Como indicado encima, la calidad de una
inversi�n es una combinaci�n sutil de varios rasgos distintos, el efecto preciso de
cada uno en la inversi�n particular que es un asunto del juicio maduro. Hablan
ahora de varios aspectos de la inversi�n en la propiedad en algunos detalles. LA
ENTIDAD F�SICA El edificio El inversionista preferir� un edificio que se construye
recientemente de materiales de primera clase, de un dise�o que tiene la petici�n
est�tica, y el uso de que es adaptable a futuros cambios posibles de la demanda.
Adelante, el sitio deber�a estar en una ubicaci�n apropiada para su uso particular.
Si las reparaciones se hacen necesarias, deber�a ser posible realizarlos
r�pidamente, sin el gasto excesivo, y sin la confianza pesada en el especialista
patentado
46

Los determinantes de valor

los repuestos, que se pueden hacer dif�ciles de obtener sobre la vida del edificio.
Esto parece levantar preguntas sobre muchos edificios 'de sistemas', muy populares
en los a�os 1960, pero que a menudo ahora requieren que la rehabilitaci�n principal
permita su uso continuado. La frecuencia y el coste de reparaciones son
importantes, aun cuando el arrendatario es responsable de tal trabajo. No s�lo va
un edificio conocido ser caro para mantener ser m�s dif�cil de dejar o dejar de
nuevo, pero cualquier inquilino anticipado examinar� la carga probable de gastos de
la reparaci�n pensando el nivel de alquiler negociarse� el arrendatario m�s se
preocupa por gastos de ocupaci�n totales que las partes componentes de tales
gastos. El nivel de gasto tambi�n ser� un factor en negociaciones de la revisi�n de
alquiler. La especificaci�n anterior es una de la perfecci�n que pocos edificios
alcanzar�n; el caso es que cualquier desviaci�n del ideal es un factor para
considerarse considerando la pregunta de valor. Unos defectos menores pueden ser
aceptables pero varias carencias m�s importantes probablemente estrechar�n el
mercado potencial tanto para arrendatarios como para compradores, con un efecto
consiguiente en valores del capital y el alquiler. El sitio El sitio y su ubicaci�n
es importante. El tasador desear� juzgar la conveniencia del sitio para el edificio
erigido en ello. Las consideraciones incluir�n si es bastante grande y provee
comida para alg�n requisito particular asociado con su uso, y si tiene provisi�n
del aparcamiento de coches fuera de sitio adecuada e instalaciones de carga y
descarga convenientes. La importancia de la ubicaci�n a su uso siempre ser�
importante y, en algunas circunstancias, cr�tica. La ubicaci�n del local de la
tienda se limita con �reas particulares, relativamente peque�as, centrales y una
diferencia de unos metros puede hacer una diferencia sustancial en el valor. Los
edificios de oficinas tienden a desarrollarse en racimos; una parte de una ciudad o
una calle en una ciudad a menudo gana una reputaci�n como la ubicaci�n para la
mayor�a de, por ejemplo, bufetes de abogados o contables, que servir�n de un im�n a
otros en las mismas profesiones o asociadas. El transporte p�blico o la provisi�n
del aparcamiento de coches local accesible son deseables, fallando qu� provisi�n
del aparcamiento de coches p�blica conveniente se deber�a esperar. A reclutamiento
de personal le puede ayudar la proximidad de compra, transporte p�blico y provisi�n
del aparcamiento de coches. Las f�bricas necesitan el acceso del camino bueno y la
proximidad de un personal suficiente, aunque su ubicaci�n precisa sea raramente de
la importancia principal. Los dep�sitos detallistas conf�an en una posici�n de la
carretera prominente con acceso bueno y aparcamiento amplio. Los detallistas y los
compradores muestran una preferencia de un alojamiento del parque detallista
construido del objetivo varios proveedores, m�s bien que el antes, desarrollo del
sitio solo. La forma precisa del permiso de planificaci�n original se tiene que
considerar; muchos de los dep�sitos detallistas tempranos han sido capaces de
a�adir un suelo del entresuelo dentro del permiso original. Los permisos
posteriores tienden a declarar el �rea detallista m�xima para proporcionarse o
prohibir la adici�n de un piso superior, hasta dentro de la estructura existente.
Los determinantes� CONDICIONES DE ARRENDAMIENTO DE ASUNTOS CONTRACTUALES de valor�

47

El arriendo es un contrato entre propietario y arrendatario que controla su

relaci�n en todas partes de su t�rmino y en algunos casos m�s all� de �l. Un
arriendo mal dibujado probablemente ser� demasiado aparente en caso de cualquier
desacuerdo. Varias estipulaciones de un arriendo satisfactorio ejercer�n la
influencia considerable en valores del capital y el alquiler y son dignas de la
investigaci�n cuidadosa. Los propietarios aspiran a un tipo institucional moderno
del arriendo, que se puede describir como un arriendo para un t�rmino de a partir
de 15 a 25 a�os con la provisi�n para el ascendente s�lo alquilan la revisi�n a
intervalos no exceder cinco a�os y con el arrendatario responsable de la ejecuci�n
de todo el trabajo de mantenimiento y reparaci�n y para el coste de asegurar el
local incluso el refugio de p�rdida del alquiler en caso del da�o a o p�rdida del
local. No cada propiedad es conveniente para tal arriendo y los t�rminos finales
ser�n normalmente el resultado de negociaciones entre los partidos. El due�o de un
desarrollo grande puede insistir en el uso de un arriendo est�ndar en todas partes,
en cuyo caso el arrendatario anticipado es enfrentante con la decisi�n de aceptarlo
o rehusar tomar una unidad en ese desarrollo. M�s recientemente, hubo un poco de
reacci�n contra la injusticia de 's�lo' cl�usulas de la revisi�n ascendentes, seg�n
las cuales el arrendatario se compromete mantener el alquiler a su nivel actual al
menos, aun si el valor del alquiler se ha ca�do. En el contexto de suposiciones del
gobierno que la pr�ctica debiera ser proscrita por la legislaci�n, los
representantes de propietarios, arrendatarios y gobierno se han combinado para
producir el C�digo para Arrendar el Edificio de la empresa en Inglaterra y Pa�s de
Gales 2007. El c�digo se aplica expresamente a nuevos arriendos y dispone los
principios directores para propietarios e inquilinos. El �nfasis est� en claridad e
imparcialidad. En este contexto, se sugiere que las alternativas al ascendente s�lo
examinen se podr�a ofrecer, un enfoque simple para romper cl�usulas, protecci�n
apropiada y pago de intereses en cualquier dep�sito de alquiler y un proceso simple
para la asignaci�n. El c�digo es voluntario. Alquiler El tasador buscar� la
informaci�n sobre el alquiler a pagar corriente, la frecuencia con la cual se paga,
cuando es debido, si es pagadero de antemano o atrasado y que sanciones est�n
disponibles cuando el pago es tarde (los arriendos modernos a menudo contienen
provisiones para un tipo de inter�s bastante punitivo � del 34 por ciento encima
del tipo base bancario para imponerse en pagos atrasados). Los otros t�rminos del
arriendo se examinar�n para determinar el grado al cual el propietario permanece
obligado de cualquier de los gastos. En el caso ideal (desde el punto de vista del
inversionista), el arrendatario ser� responsable de los gastos de toda la
reparaci�n, mantenimiento y seguro. Si el propietario permanece obligado de algunos
gastos, �l o ella tienen una responsabilidad incierta. El mercado probablemente
reflejar� esta desventaja e incertidumbre esperando una producci�n m�s alta que
esto requerido en un arriendo de reparaci�n lleno. Si el alquiler pagado es menos
que el valor del alquiler, el tasador tendr� que analizar las pruebas disponibles
para permitir al alquiler del mercado tasarse.
48

Los determinantes de valor

Habr� gastos regulares para la direcci�n si un agente se emplea, y pueden incurrir

en gastos profesionales legales y otros adicionales si las disputas ocurren, si el
alquiler se examina, o si la propiedad se deja de nuevo, al arrendatario existente
o a un nuevo arrendatario. El valor del alquiler Cualquier valoraci�n debe tener en
cuenta ingresos netos. Si se espera que el alquiler a pagar cambiar�, esto tambi�n
se deber�a reflejar. Si el propietario retiene cualquier responsabilidad sustancial
de reparaciones o seguro, el efecto de estos gastos se deber�a estimar en llegar al
alquiler neto. La valoraci�n del valor del alquiler corriente implica un juicio del
mercado y a�ade una dimensi�n adicional al proceso de valoraci�n. Hay que notar que
en el enfoque tradicional a la valoraci�n, ninguna tentativa se hace prever que el
alquiler valora al tiempo cuando primero se hace pagadero. Se requiere simplemente
que el tasador estime el valor del alquiler corriente en el momento de la
valoraci�n y luego lo tome en cuenta en la valoraci�n a partir del tiempo m�s
temprano que se puede imponer. El valor del alquiler es estimado por un an�lisis de
cualquier informaci�n relevante de niveles de alquiler est� disponible para el
tasador, que deber�a tener un conocimiento bueno del mercado, pero no siempre puede
ser consciente de todas las transacciones que han ocurrido. Una vez que un modelo
predominante de valores del alquiler se ha establecido, ser� usado para alcanzar
una visi�n del valor del alquiler de la unidad particular bajo la consideraci�n,
teniendo en cuenta que no todas pruebas pueden ser relevantes o estar relacionadas
con propiedades realmente comparables. Por ejemplo, si la unidad es sensiblemente
m�s grande o m�s peque�a que las propiedades de las cuales la informaci�n b�sica se
saca, el juicio del tasador puede sugerir que hay una necesidad de un poco de
ajuste. El respeto se debe tener para envejecer u otros atributos f�sicos y el
marco jur�dico dentro del cual la propiedad se deja. Cuando el arrendatario
corriente probablemente buscar� un nuevo arriendo, el respeto se debe tener al
efecto de cualquier legislaci�n del arrendatario y el propietario relevante, en
particular la exclusi�n del valor de cualquier mejora relevante hecha por el
arrendatario. La probabilidad o por otra parte de cualesquiera condiciones de
arrendamiento insatisfactorias cambiadas en negociaciones entre los partidos o por
el tribunal se debe considerar, incluso el efecto en el alquiler de cualquier
modelo de la revisi�n extra�o u obligaci�n de reparaci�n onerosa probablemente para
reproducirse en un nuevo arriendo. Las revisiones de alquiler es importante en el
mantenimiento del valor de la inversi�n que el alquiler se mantiene a un nivel
realista. Es habitual en arriendos modernos asegurar revisiones de alquiler
regulares. La mayor parte de propietarios no desear�an que un alquiler se fije para
el periodo del m�s largo que cinco a�os. La forma de la revisi�n depender� de las
medidas entre los partidos como contenido en el arriendo. El tipo m�s com�n es el
ascendente s�lo examinan, pero hay otros, todos de los cuales se describen
brevemente abajo.
Los determinantes de valor Ascendente s�lo examinan

49

El principio es que el alquiler se examinar� en intervalos predeterminados y un

nuevo alquiler tasado. El alquiler para pagarse despu�s de revisi�n ser� el mayor
del alquiler que pasa inmediatamente antes de la revisi�n de alquiler o del valor
del alquiler lleno en la fecha de la revisi�n, cualquiera es el mayor. Esta forma
asegura que, hasta debiera el valor del alquiler disminuir, el alquiler m�nimo ser�
el alquiler que pasa durante el per�odo anterior. La introducci�n de un c�digo
voluntario despu�s de presi�n del gobierno se ha mandado a antes. La revisi�n de
alquiler predeterminada a Veces conocida como alquileres de la escalera mec�nica,
el propietario y arrendatario concuerda futuros aumentos a principios del arriendo.
La ventaja para ambos partidos es la certeza de futuros pagos y la econom�a de
costes porque no hay necesidad para implicar a top�grafos o hacerse implicada en
remisiones caras a tribunal o arbitraje. El inconveniente es la ausencia de un
alquiler del mercado, que puede beneficiar al propietario o el arrendatario. La
revisi�n del alquiler vinculada Los partidos est�n de acuerdo en el comienzo que el
alquiler variar� seg�n un �ndice como el �ndice de precios minoristas (RPI). Puede
cambiar en una base anual o a intervalos, como con otras formas de la revisi�n de
alquiler. El problema con �ndices externos consiste en que su base puede cambiar o
que pueden no reflejar aspectos que tienen una influencia en valores del alquiler.
Hacia arriba o hacia abajo el alquiler examina El alquiler se examina a intervalos,
pero puede subir o abajo seg�n valores corrientes en el momento de la revisi�n.
Este arreglo asegura que el alquiler, a menudo uno de los gastos generales
principales, no avance de la l�nea con expectativas comerciales. El volumen de
ventas alquila alquileres de Volumen de ventas t�picamente consisten en un alquiler
bajo fijo juntos con un porcentaje del volumen de ventas una vez que encuentre un
nivel concordado. El arreglo en efecto asegura una revisi�n anual, aunque pudiera
ser hacia arriba o hacia abajo seg�n la rentabilidad de comercio. Dan m�s
informaci�n sobre alquileres de volumen de ventas en el Cap�tulo 10.

LA INTERPRETACI�N DE CONDICIONES DE ARRENDAMIENTO la Mayor parte de arriendos son

�nicos y ningunas asunciones se deber�a hacer sobre sus contenidos. El tasador no
tiene reducci�n corta: es necesario leer todo el arriendo en el
50

Los determinantes de valor

el contexto del fondo estatutario y con relaci�n al cuerpo formidable de la

jurisprudencia que ha crecido en a�os recientes. Ser�a adecuado buscar el consejo
sobre el efecto de cualquier provisi�n que sea de la preocupaci�n al tasador. No se
propone tratar detalladamente aqu� con la ley, pero es pertinente para destacar
aquellas �reas que afectan el valor, sobre todo donde hubo actividad del tribunal
considerable que probablemente influir� en el valor de mercado. Adem�s del convenio
que se dirige y las provisiones para la revisi�n de alquiler, el propietario
procurar� ejercer un poco de control del uso de la propiedad y limitar la capacidad
del arrendatario de realizar el trabajo o asignar o subarrendar su inter�s del
otro. La especificaci�n de la cl�usula del usuario deber�a recibir la larga
deliberaci�n para evitar cualquier efecto que baja en el valor del alquiler que
puede resultar de una provisi�n del usuario estricta o estrecha. En un caso, el
requisito para usar oficinas s�lo para el trabajo de ingenieros consejeros llev� a
una restricci�n del alquiler impuesto a la revisi�n (Plinth Property Investments
Ltd. v. Mott Hay & Anderson (1978)). El propietario de edificio de la empresa donde
tal cl�usula del usuario influye negativamente en el alquiler puede procurar
cambiar la provisi�n en una renovaci�n seg�n el Acto de 1954, pero con poca
probabilidad tendr� �xito sin el acuerdo del arrendatario (Charles Clements
(London) Ltd. v. Rank City Wall Ltd. (1978)). Donde el arrendatario de edificio de
la empresa desea realizar mejoras, el propietario puede ofrecer hacer el trabajo a
cambio de un alquiler adicional razonable, pero por otra parte encontrar� dif�cil
impedir al arrendatario emprender el trabajo. Donde el arrendatario emprende el
trabajo, las estipulaciones de la Ley 1954 del Arrendatario y el Propietario
aseguran que, en la renovaci�n, el efecto de las mejoras se desatienda en el ajuste
del nuevo alquiler. Sin embargo, la situaci�n en la revisi�n depender� de las
provisiones contenidas en el arriendo. En un caso, un arrendatario desafortunado se
encontr� pagando el alquiler por mejoras que hab�a financiado recientemente como
una adici�n a una reconstrucci�n despu�s de fuego (Ponsford v. Aerosol de HMS
(1979)). Al deseo de un arrendatario de asignar el arriendo a menudo le opone un
propietario que puede emplear la t�ctica que tarda. La legislaci�n reciente
(Propietario y la Ley 1988 del Arrendatario) ha cambiado el equilibrio, permitiendo
al arrendatario seguir cuando el propietario no ha respondido a ninguna solicitud
dentro de un tiempo razonable. El propietario a menudo prohibir� subarrendar con
motivo del empeoramiento en valor, costos adicionales posibles de la direcci�n y el
riesgo de requisitos de salud y seguridad adicionales impuestos. Mientras el
convenio que se dirige seg�n un arriendo de reparaci�n lleno coloca cargas
considerables en el arrendatario, incluso la responsabilidad de renovar partes de
la estructura donde necesario, no se extiende a renovar completamente un edificio
fracasado. Se ha descrito como: siempre una pregunta de grado si lo que al
arrendatario le est�n pidiendo hacer se puede correctamente describir como la
reparaci�n, o si al contrario implicar�a devolver al propietario una cosa
totalmente diferente de lo que �l demised. En la decisi�n de esta pregunta, la
proporci�n que el coste del trabajo disputado lleva el valor o el coste del local
entero, puede ser a veces provechosa como un gu�a. Ravenseft Properties Ltd. v.
Davstone (Posesiones) SA (1979)
Los determinantes de valor

51

En este caso, el arrendatario se crey� obligado de pagar un nuevo m�todo de fijar

el revestimiento concreto y proporcionar uniones de extensi�n no antes
proporcionadas ya que el trabajo propuesto era el �nico modo de remediar el
defecto. Pero en otro caso, donde una casa sufri� de problemas de condensaci�n
severos, se crey� que no hab�a pruebas de la carencia de la reparaci�n. La causa de
la queja era una falta del dise�o, remediando que ascender�a a una mejora (V
r�pido. Consejo de distrito municipal de Taff Ely (1962)). Las provisiones para la
revisi�n de alquiler se han hecho m�s sofisticadas y complicadas en a�os recientes,
junto a la realizaci�n por propietarios que los aumentos regulares del alquiler son
una parte integrante del valor de la propiedad. Muchos arriendos posan provisiones
rigurosas en la maquinaria para emprender revisiones, el abandono de las cuales
puede perjudicar seriamente al arrendatario. Algunas provisiones crean situaciones
irreales donde el alquiler se debe tasar en circunstancias hipot�ticas sin
relaciones con el mercado. Cuando, por lo general demasiado tarde, el efecto de la
provisi�n se realiza, a menudo hay la tensi�n en la � relaci�n landlordtenant. Es
una fuente de un poco de sorpresa que los arrendatarios siguen concordando hacia
arriba revisiones s�lo de alquiler que pueden causar la imposici�n de alquileres
examinados encima del nivel del mercado. Hasta ahora hubo pocos casos donde esta
restricci�n ha hecho cualquier diferencia del nivel de alquiler, aunque en algunas
secciones de los arrendatarios del mercado de la oficina que desean desocupar
durante el curso del t�rmino del arriendo hayan encontrado necesario ofrecer una
suma global (un premio inverso) para atraer a un inquilino o persuadir a un due�o a
aceptar una rendici�n del arriendo. Desde el punto de vista de un inversionista,
los alquileres superior al valor del alquiler intr�nseco a�aden una dimensi�n del
riesgo adicional a la inversi�n de la propiedad. El propietario esperar�
consultarse antes de que cualquier modificaci�n se realice. En muchos casos, el
trabajo que el arrendatario propone de emprender ser� de la ventaja a largo plazo
para ambos partidos, aunque las adaptaciones del especialista puedan reducir el
valor de piso de alquiler en el mercado. La capacidad del propietario de resistir a
mejoras propuestas por el arrendatario es muy reprimida por la legislaci�n. A menos
que el propietario ofrezca hacer el trabajo, el arrendatario se puede presentar al
tribunal para el permiso si el propietario sigue resistiendo a la aplicaci�n del
arrendatario. Siempre que una disputa se levante, las vueltas del resultado sobre
los hechos, que con poca probabilidad ser�n lo mismo en dos casos diferentes,
llevando a la incertidumbre sobre el resultado de cualquier caso acudir a los
tribunales. El pleito es caro y puede ser que un defecto aparente ser� explotado
por un partido porque el otro partido es incapaz o poco dispuesto a arriesgar una
causa judicial. Por otra parte, los inversionistas con posesiones de la tierra
grandes pueden tomar lo que en s� es casos completamente triviales a fin de
establecer, o al menos clarificar, un principio particular. El tasador necesita el
entendimiento suficiente de la ley de propietario y arrendatario para ser
consciente del significado de provisiones particulares, sobre todo donde han sido
el sujeto de la interpretaci�n por casos decididos. El tasador no se entrena en la
interpretaci�n legal, y si �l o ella est�n inseguros del sentido preciso de una
cl�usula que probablemente tendr� un efecto en el valor, la decisi�n judicial
experta y el consejo se deber�an buscar.
52

Los determinantes de valor

'EL CONVENIO' DEL ARRENDATARIO La situaci�n financiera del arrendatario es

importante para relaciones financieras sin problemas. Si el arrendatario es una
preocupaci�n comercial principal, quiz�s una sociedad an�nima p�blica con partes
citadas en la bolsa, el alquiler probablemente ser� m�s seguro que si el
arrendatario sea unos problemas del flujo de fondos de experimentaci�n firmes
crecientes recientemente formados y sin el f�cil acceso a fondos exteriores. Las
ventajas de pago del alquiler por la domiciliaci�n bancaria durante el vencimiento
son un rasgo que totalmente s�lo puede ser apreciado por aquellos que han
experimentado la frustraci�n y tiempo involvemed en la tentativa de coleccionar el
alquiler de arrendatarios insatisfactorios. La implicaci�n clara es que los
arrendatarios se deber�an seleccionar con el gran cuidado, y es la parte de la
preocupaci�n del tasador para tasar la calidad del convenio de un arrendatario
pagar el alquiler y realizar las otras obligaciones seg�n el arriendo. Un
arrendatario bueno s�lo no pagar� el alquiler a tiempo, pero puede ser m�s probable
de cumplir la reparaci�n y otras obligaciones. El coste de direcci�n as� se
minimiza y la atracci�n de este tipo del arrendatario es tal que los compradores
anticipados pueden estar preparados para reconocer las ventajas en la aceptaci�n de
una producci�n ligeramente inferior. El nuevo desarrollo es un ejemplo particular
de la ventaja de un arrendatario conocido. Si el revelador de un centro comercial
es capaz de dejar al espacio a una compa��a principal como un arrendatario 'de
ancla', la confianza se crea que a menudo causa la atracci�n de otros
arrendatarios. Los grupos de venta al por menor grandes son conscientes de su poder
y lo usan para negociar t�rminos iniciales atractivos en tales circunstancias.
Cualquier inversionista se preocupa primero para saber que los ingresos netos
m�nimos son generados por una inversi�n anticipada. A causa de la naturaleza de
bienes inmuebles, ese ejercicio es en s� mismo de una complejidad diferente de esto
en caso de papel de estado o partes, donde el dividendo se recibe sin gastos y, en
mayor�a de los casos, despu�s de que el impuesto se ha descontado del pago.

Los Propietarios de GASTOS se esfuerzan por concordar un piso de alquiler en

reparaci�n llena y aseguramiento de t�rminos en los cuales el arrendatario acepta
la responsabilidad de todos los gastos de reparaci�n y mantenimiento y para el
seguro en una base completa del edificio, su planta y maquinaria fijada. Cuando la
propiedad se deje en tales t�rminos, el tasador s�lo se preocupar� con los gastos
de direcci�n incurrida por el propietario. En otros casos, una estimaci�n de los
mantenimientos anuales probables u otro gasto del cual el propietario permanece
obligado ser� necesaria, juntos con una estimaci�n del coste de cualquiera se
acumul� reparaciones o mantenimiento. Los gastos de direcci�n incluyen no s�lo
cualquier honorario de la direcci�n anual sino tambi�n cantidades de annualized
para negociaciones de revisiones de alquiler y arriendan renovaciones, y para otros
servicios como evaluaciones peri�dicas para la cobertura de seguros donde tal
trabajo no se incluye en los honorarios de la direcci�n b�sicos y no es recuperable
por el propietario.
Los determinantes de valor

53

Las estimaciones aproximadas de gastos a veces se consiguen tomando porcentajes del

valor del alquiler, basado en la experiencia de manejar propiedades similares. Los
propietarios consideran la reparaci�n llena y aseguramiento del arriendo (donde el
arrendatario es responsable de todos los gastos) como un factor importante por dos
motivos. En primer lugar, si el propietario retiene la responsabilidad de un
sociable, la direcci�n detallada implicada en identificaci�n y organizaci�n de
cualquier trabajo necesario es cara y erosiona los ingresos del alquiler. En
segundo lugar, los gastos anuales sobre la longitud de un intervalo de la revisi�n
tienden a aumentar, reduciendo el valor real del alquiler fijo. El mercado tender�
a reflejar su preferencia buscando una producci�n m�s alta donde el propietario
retiene obligaciones de reparaci�n sustanciales. O bien, puede tomar la acci�n m�s
dr�stica de no considerar la adquisici�n de inversiones donde hay participaci�n del
propietario significativa en relaci�n con gastos. El propietario desear�
satisfacerse de que el arrendatario sea econ�micamente capaz de encontrar las
demandas probables del convenio. A los arrendatarios les aconsejar�an bien
considerar la condici�n del edificio con cuidado antes de tomar la responsabilidad
de tales t�rminos onerosos. En particular, un edificio en las etapas posteriores de
su utilidad puede no ser conveniente, desde el punto de vista del arrendatario,
para estar de acuerdo con los t�rminos de un arriendo de reparaci�n lleno.

CEDA La producci�n requerida por el mercado se puede analizar de transacciones

recientes que implican la venta de inversiones similares. La pregunta de
comparabilidad requiere la larga deliberaci�n. A menos que haya semejanzas en
varios determinantes de valor habladas encima entre la propiedad para valorarse y
pruebas se obtienen de transacciones recientes, hay potencial para conclusiones
enga�osas. La talla de la propiedad, su edad, la calidad de arrendatario, la forma
del arriendo (en particular sus provisiones que se relacionan con obligaciones que
se dirigen y el intervalo entre revisiones de alquiler) y el per�odo antes del
siguiente aumento de alquiler se puede poner en pr�ctica, todas las oportunidades
presentes de diferencias. El enfoque convencional a la valoraci�n, pronto para
hablarse, refleja todas estas semejanzas y diferencias en una producci�n analizada
de transacciones conocidas y ajustada a discreci�n del tasador. La producci�n es
usada entonces para calcular la compra de un a�o (similar en efecto a una
proporci�n price:earnings). Sin embargo, el alquiler es s�lo un aspecto de la
vuelta de la inversi�n. Cuando el alquiler aumenta, por tanto el inversionista
puede esperar que el valor de la capital tambi�n se eleve (a menos que haya un
cambio del mercado de la inversi�n por lo cual los inversionistas buscan un aumento
de la producci�n). Cuando el requisito del tipo de inter�s fijo del mercado se
puede determinar, es posible calcular el crecimiento de ingresos deducido
analizando la producci�n de todo riesgo.
54

Los determinantes de valor

SERVICIOS

Local comercial
Bajo las estipulaciones de muchos arriendos, el propietario mantiene el control m�s
cercano del trabajo del cual el arrendatario es responsable manejando ese trabajo y
luego acusando al arrendatario por el trabajo y unos honorarios de la direcci�n. El
procedimiento es particularmente �til, y probablemente esencial, donde el local se
deja a varios arrendatarios. Los servicios proporcionados a arrendatarios del
edificio de la empresa se administran y se cobran de acuerdo con las medidas
contractuales concordadas entre los partidos como contenido en el arriendo. Se
pens� que los arrendatarios residenciales necesitaban m�s protecci�n de los
t�rminos contractuales a veces �speros, y el estatuto ha intercedido para regular
la relaci�n, como descrito m�s tarde. Los servicios en el local comercial son
determinados por las estipulaciones del arriendo. No hay legislaci�n principal,
como con el local residencial. Las estipulaciones del arriendo para la variedad,
provisi�n, repartimiento y colecci�n de servicios se hacen muy complejas en caso de
un edificio de oficinas en ocupaci�n m�ltiple o un desarrollo de compra detallista.
Es importante para las medidas de estar claro y la realizaci�n eficiente. El
arriendo moderno por lo general pone una gama de servicios completa en una lista
que son controlados por el propietario, con servicios no identificados adicionales
para proporcionarse de ser encontrado para ser necesarios. El propietario har�
normalmente varios contratos para art�culos como la limpieza y rechazar� la
colecci�n y deber�a asegurar que cumplan con los t�rminos del contrato. Ciertos
servicios, como seguridad o mantenimiento del paisaje, se pueden entregar
directamente a trav�s del personal empleado por el due�o. El arriendo dispondr� el
m�todo de asignaci�n de costes. La parte de cada arrendatario del coste total de
servicios se puede relacionar con el �rea total, un �rea total ponderada para
reflejar requisitos diferentes, tasando evaluaciones, el RPI o el alquiler pagado.
Un lazo en a cualquier punto del dato fuera del control del propietario (como la
posici�n de la evaluaci�n o RPI) mejor se evita ya que los cambios pueden tener
efectos inesperados y no deseados. La colecci�n de servicios por lo general ocurre
en dos partes. Una estimaci�n se produce de los costes totales para el a�o sobre la
base del cual el propietario colecciona el avance pagos trimestrales, el equilibrio
siendo pagadero una vez que los valores reales se conocen y se certifican. Es
importante para gastos estimados pagarse de antemano, por otra parte el propietario
tendr� que tener fondos disponibles para financiar el gasto hasta que los pagos de
los arrendatarios se reciban. En general, las tasas de inter�s no ser�n
recuperables como la parte de un servicio a menos que expresamente no asegurado en
el arriendo. Hay muchas provisiones del servicio insatisfactorias existentes, con
la consecuencia de que el propietario puede ser incapaz de coleccionar el gasto
entero, o el coste del capital activo requerido entregar el servicio se tiene que
subvencionar.
Los determinantes de Impuesto sobre el valor a�adido (VAT) del valor

55

El alquiler a pagar seg�n un arriendo estar�, por regla general, exento del IVA. Un
propietario puede optar por cobrar los impuestos, convirtiendo un suministro exento
en un est�ndar que tasa un. Si un propietario ejerce esta opci�n, los ingresos del
alquiler de cierta propiedad que estar�a normalmente exenta se har�n est�ndares
tasado. Un propietario ejercer�a tal opci�n de permitir la recuperaci�n del
impuesto de la entrada que por otra parte se perder�a. Una vez que el propietario
ha optado por cobrar los impuestos, todas las provisiones en relaci�n a ese
particular inter�s en la propiedad deben ser est�ndares tasado. El propietario
deber�a considerar la posici�n de un arrendatario o un comprador potencial
considerando si optar por cobrar los impuestos. Si el arrendatario o el comprador
no pueden recuperar el IVA cobrado, optar por cobrar los impuestos puede no ser una
decisi�n comercial buena. Cuando un inversionista ha optado por cobrar los
impuestos y es capaz de reclamar el IVA en ciertos pagos hechos, el efecto de IVA
se puede ignorar. Si la compa��a o el grupo no han optado por cobrar los impuestos
o si un precio modificado se cobra, el efecto en la transacci�n se deber�a
considerar y cualquier coste neto se incluye en los c�lculos. Los ARRENDAMIENTOS
COMERCIALES El impacto de la intervenci�n estatutaria la Mayor parte de inversiones
en la propiedad implican la ocupaci�n con objetivos comerciales. El hecho que hay
un mercado de la inversi�n pr�spero en propiedades comerciales permite a inquilinos
tener la confianza para hacerse arrendatarios, m�s bien que amarrar la capital en
el local caro. Desde 1954, los arrendatarios comerciales han disfrutado de la
seguridad considerable de la tenencia, y en casos donde la posesi�n se gana contra
los deseos del arrendatario, la compensaci�n estatutaria est� normalmente
disponible. Ambos acontecimientos tienen implicaciones para el proceso de la
valoraci�n. Hay un caso de inter�s p�blico para imponer limitaciones de la
capacidad de un propietario de obtener la posesi�n del edificio de la empresa
cuando el arrendatario puede haber invertido bastante tiempo, habilidad y fondos en
la creaci�n de la buena voluntad (donde no se puede f�cilmente traducir o
compensarse). La primera tentativa de dar a arrendatarios un poco de protecci�n
legislativa era la Ley 1927 del Arrendatario y el Propietario, que no pudo
conseguir sus objetivos y se abrog� cuando sustituido por el Acto de 1954, excepto
aquellas partes referidas por las mejoras de los arrendatarios. Cambios en
provisiones principales La Ley 1954 del Arrendatario y el Propietario (como
modificado por la Ley de la Ley 1969 de la Propiedad) era y permanece el Acto
principal que se relaciona con el edificio de la empresa. Pero los cambios
importantes fueron introducidos en 2004 por la Reforma Reguladora (Arrendamientos
Comerciales) la Orden 2003 (SI 2003/3096), que enmend� partes del Acto de 1954. El
Pedido de 2003 refleja en gran medida cambios de necesidades comerciales desde 1954
y procura dar a ambos partidos la mayor libertad de negociar arrendamientos ese
pleito
56

Los determinantes de valor

ellos. En particular, reconoci� que hab�a circunstancias en las cuales los partidos
estuvieron preparados para hacer un contrato sin la protecci�n permitida por
secciones � 2428 del Acto. Antes, un due�o que dese� desarrollarse en el futuro
pr�ximo con poca probabilidad arriesgar�a de dejar al local entretanto si
probablemente hubiera dificultades en la obtenci�n de la posesi�n cuando necesario.
La aplicaci�n del Acto se limita con aquellos arrendamientos que se caen dentro de
la definici�n proporcionada por el art�culo 23 (1): Sujeto a las estipulaciones de
este Acto, esta Parte de este Acto se aplica a cualquier arrendamiento donde la
propiedad comprendida en el arrendamiento es o incluye el local que es ocupado por
el arrendatario y tan se ocupa con los objetivos de un negocio continuado por �l o
para aquellos y otros objetivos. La protecci�n ha sido ampliada por el Pedido de
2003 de incluir la ocupaci�n o el transporte en de un negocio por una compa��a
donde el arrendatario tiene un inter�s dominante o, si el arrendatario es una
compa��a, por una persona con un inter�s dominante en la compa��a. Un negocio se
define como 'un comercio, profesi�n o empleo e incluye cualquier actividad
continuada por un cuerpo de personas, o corporativa o no incorporada' (s.23 (2)).

Los arrendamientos a los cuales el Acto no se aplica

Ciertos tipos de lettings son excluidos por las provisiones del art�culo 43,
incluso posesiones agr�colas, arrendamientos del negocio de la granja, extrayendo
arriendos y ciertas utilidades p�blicas. Los arrendamientos del local autorizado
son incluidos por las provisiones del Propietario y Arrendatario (Local Autorizado)
la Ley 1990, aunque hubiera que notar que muchos pubs se manejan o sujetos a un
acuerdo de licencia, que servir� para guardar el local fuera de las estipulaciones
del Acto de 1954. Las palabras usadas en el art�culo 23 se deben considerar con
cuidado. La protecci�n est� disponible para arrendatarios (el Acto no se extiende a
concesionarios) quienes ocupan el local con objetivos comerciales (un arrendatario
que deja la ocupaci�n o deja de continuar un negocio ya no tiene la protecci�n del
Acto aunque restante un arrendatario). Si el local se subarrienda, el
subarrendatario ser�a elegible para la protecci�n (sujeto a la satisfacci�n de las
otras estipulaciones de la legislaci�n). Hay una amplia interpretaci�n de la
expresi�n 'el negocio'. Use ya que se ha cre�do que un club del tenis es un negocio
(Addiscombe Garden Estates v. Crabbe (1958)), como tiene el uso de una tienda junto
con una tienda detallista cerca (Hill Property and Investment Co. Ltd., v. Naraine
Pharmacy Ltd. (1979)), y ese de un piso residencial del cual el arrendatario
dirigi� un negocio de importaci�n (Cheryl Investments v. Saldanha (1978)). Pero un
d�plex dej� a un m�dico que vio que los pacientes all� en ocasiones raras no se
licenciaron de una propiedad ocupada para un negocio (Sociedad de Ahorro de la Vida
real v. La p�gina (1978)).
Los determinantes de Acuerdo del valor de excluir protecci�n de secciones � 2428

57

Si ambos partidos consienten en firmar un arrendamiento en el edificio de la

empresa para un t�rmino predeterminado fijo de a�os (un t�rmino seguro) y excluir
las provisiones de secciones � 2428, hay un procedimiento proporcionado por el
Pedido de 2003 por los partidos de se�alar su acuerdo. Antes se requiri� que los
partidos obtuvieran una orden judicial que autoriza la exclusi�n antes de la
finalizaci�n del arriendo. Las implicaciones de un 'contratado' arriendo son
severas en esto al final de t�rmino el arrendatario ser� incapaz de reclamar un
nuevo arriendo seg�n el Acto; a�n donde el propietario quiere ofrecer un nuevo
arriendo, el arrendatario ser� incapaz de invocar los poderes del tribunal de
arbitrar en aquellos t�rminos en caso de que los partidos sean incapaces de llegar
al acuerdo; ninguna compensaci�n ser� pagadera para la p�rdida de derechos de
ocupaci�n. El valor del alquiler del local sin la seguridad de la tenencia
permitida por el Acto tender� a ser m�s bajo que esto para el local similar con la
ventaja del Acto; una tendencia que se puede reflejar si visitan a un �rbitro u
otro conciliador para fijar un alquiler en la revisi�n. Tiene implicaciones
importantes para valoraciones del edificio de la empresa. Como declarado, los
partidos no optan de todo el Acto, pero s�lo secciones � 2428. �stos est�n
relacionados con: Continuaci�n de arrendamientos y subvenci�n de nuevos
arrendamientos (s.24). El alquiler mientras el arrendamiento sigue en virtud del
art�culo 24. Cualquier solicitud de la determinaci�n de un alquiler interino seg�n
el art�culo 24A se debe hacer seis meses despu�s de la terminaci�n del
arrendamiento relevante. Terminaci�n de iii de arrendamiento por el propietario
(s.25); en la forma prescribida por el Pedido de 2003. la petici�n del Arrendatario
de iv de un nuevo arrendamiento (s.26), otra vez usando las formas prescribida por
el Pedido de 2003. v Terminaci�n por arrendatario de arrendamiento para un plazo
fijo (s.27). El art�culo 24 no ser� aplicable con relaci�n a un t�rmino de a�os
seguros donde el arrendatario no est� en la ocupaci�n al punto cuando el
arrendamiento habr�a venido a un final por el effluxion del tiempo. Renovaci�n de
vi de arrendamientos por el acuerdo (s.28). Varios avisos son prescribidos por el
Pedido. Aparte del requerimiento de cierta informaci�n darse, enfatizan la
necesidad del arrendatario de tomar el consejo profesional. Aun cuando un
arrendamiento es para un t�rmino seguro, sigue como un arrendamiento peri�dico
hasta no determinado a su expiraci�n o m�s tarde por una u otros de los partidos al
arriendo. Deber�an dar donde el arrendatario desea irse, note de acuerdo con los
t�rminos del arriendo (pero pase lo que pase el aviso de los no menos de tres meses
para expirar al final de t�rmino o durante cualquier cuarto subsecuente de d�a
conforme a s.27). yo ii
58

Los determinantes de valor

Contracci�n
Despu�s de Pedido de 2003, los partidos se pueden contraer del proceso estatutario
de concordar un nuevo arrendamiento. Para la contracci�n eficaz de un nuevo
arrendamiento el propietario debe dar un aviso de advertencia al arrendatario en la
forma prescribida no menos de 14 d�as antes de que el arrendatario haga el contrato
del arrendamiento, al cual el arrendatario debe contestar con una declaraci�n que
acepta los contenidos del aviso en el sentido de que las secciones � 2428 de la Ley
1954 del Arrendatario y el Propietario no se aplican al arrendamiento. Hay una
provisi�n adicional en el sentido de que un arrendatario existente puede consentir
en rendir la protecci�n estatutaria despu�s de procedimiento similar. La
consecuencia de contraerse no consiste s�lo en que el arrendatario no tiene derecho
de reclamar un nuevo arrendamiento a la expiraci�n del viejo, pero que ninguna
compensaci�n es pagadera durante vacaciones del local al final de t�rmino. Hay una
situaci�n an�mala donde un arrendatario de local al cual el Acto no se aplica puede
crear un subarrendamiento al cual el Acto realmente se aplica, aun si el
subarrendamiento es ilegal. Por el contraste, una asignaci�n del inter�s del
arrendatario no proporcionar�a tal protecci�n.

La solicitud del arrendatario de un nuevo arrendamiento

Si el deseo del arrendatario de quedarse pero estar preocupado para la subvenci�n
de un nuevo t�rmino de a�os, una aplicaci�n se deber�a hacer conforme al art�culo
26, que notifica oficialmente en la forma prescribida por la Orden 2003 de la
Reforma Reguladora. Donde el propietario decide entregar un aviso, obtener la
posesi�n o simplemente negociar de nuevo los t�rminos del arriendo, el aviso debe
estar en la forma prescribida en las normas conforme al art�culo 25. El aviso
deber�a indicar si el propietario quiere conceder un nuevo arriendo; si no, la
raz�n o las razones de no hacer as� se deber�an especificar y, para ser v�lidas, se
debe caer dentro de las provisiones del art�culo 30 (1), subdivisiones (a) �(g),
que se puede resumir as�: un b c d Violaci�n por el arrendatario del convenio que
se dirige. Tardanza persistente de pago de alquiler debido. Otras violaciones
sustanciales por el arrendatario de sus obligaciones. El alojamiento alternativo
proporcion� o asegur� para el arrendatario por el propietario (debe ser
conveniente, razonable y disponible a la vez para satisfacer los requisitos del
arrendatario incluso el requisito para conservar la buena voluntad). Piso de
alquiler poco econ�mico: donde el arrendamiento corriente fue creado por
subarrendar de la parte s�lo de la propiedad y donde el conjunto de alquileres en
lettings separados produce un alquiler considerablemente menos que el alquiler
razonablemente asequible en un piso de alquiler de esa propiedad en conjunto.
Demolici�n o reconstrucci�n del local o una parte sustancial de ellos. Pero por el
art�culo 31A (introducido por la Ley de la Ley 1969 de la Propiedad) el
arrendatario consiente en los t�rminos del nuevo arrendamiento al propietario que
tiene el acceso en realizar el trabajo y que se podr�a realizar sin obtener la
posesi�n o

f
Los determinantes de valor

59

que el arrendatario est� preparado para aceptar un arrendamiento de una parte

econ�micamente separable de la posesi�n. La ocupaci�n por el propietario cuando el
arrendamiento corriente viene a un final, totalmente o en parte para un negocio
continuado por el propietario o usarse como la residencia del propietario. Esta
tierra s�lo se aplica donde el inter�s del propietario se compr� o cre� cinco a�os
o m�s antes de la terminaci�n del arrendamiento corriente.

Las tierras (d), (f) y (g) son obligatorias, mientras los dem�s son a discreci�n
del tribunal. Varias decisiones de los tribunales han subrayado que pruebas
sustanciales se requerir�n de la conducta alegada en tierras (a) �(c) y que, de ser
probado, privar� al arrendatario de ocupaci�n y cualquier compensaci�n por otra
parte pagadera seg�n el Acto. Donde el alojamiento alternativo conveniente se
ofrece (tierra (d)), el arrendatario no tiene derecho a la compensaci�n, subrayando
el hecho que cualquier pago se quiere para compensar la p�rdida de la buena
voluntad (una palabra usada en el Acto, pero no definido). Resulta que una de las
pruebas de conveniencia en este caso es si el arrendatario puede transferir la
buena voluntad existente al local alternativo ofrecido. Las tierras restantes, (e)
�(g), de ser probado, autorizar�n al arrendatario a la compensaci�n basada en el
valor catastral. El multiplicador es un excepto donde todo o parte del local se ha
ocupado con objetivos comerciales y con el mismo negocio durante los 14 a�os
anteriores y en cualquier cambio del inquilino cada uno sucedido al negocio del
precursor, en cuyo caso la cifra es dos veces el valor catastral de la posesi�n. El
uno o el otro multiplicador representa una suma sustancial y el propietario desear�
considerar las implicaciones. Por ejemplo, en la tierra (f) donde se propone
realizar el trabajo de reconstrucci�n donde el arrendatario quiere quedarse en el
local mientras el trabajo se est� haciendo de acuerdo con provisiones en el
art�culo 31A (1), el propietario se exonerar�a entonces de pagar la compensaci�n y
tan puede desear considerar si es posible para el trabajo hacerse de esta manera.

El derecho del propietario a posesi�n

Finalmente, donde el propietario requiere la posesi�n (si ocupar y usar como el
edificio de la empresa o con estos y otros objetivos), debe haber habido propiedad
previa durante un per�odo m�nimo de cinco a�os (s.30 (2A)). Para ser eficaz, note
seg�n el art�culo 25 del Acto debe declarar si el propietario est� en contra de un
nuevo arrendamiento y si tan en que tierras o, si no opuesto, para declarar los
t�rminos de un nuevo arrendamiento. Donde el arrendatario requiere un nuevo
arrendamiento, una aplicaci�n se debe hacer al tribunal antes de la fecha de
caducidad dada en el aviso del propietario. El tiempo no se puede ampliar.

Cambios de alquiler interinos

Bajo las estipulaciones del Acto de 1954, los arrendatarios se beneficiaron
enormemente retrasando el establecimiento del nuevo alquiler porque no se antedat�
en el establecimiento al final de
60

Los determinantes de valor

el arrendamiento anterior (aunque cualquier aumento del alquiler del mercado

durante ese tiempo se reflejara en el alquiler fijado). El art�culo 24A fue a�adido
al Acto de 1954 por el Acto de 1969 para permitir al propietario, por el aviso,
reclamar un alquiler interino. El efecto de esto era dar la oportunidad de un
alquiler revisado desde el principio del aviso, reduciendo la ventaja para el
arrendatario. Seg�n la Orden de 2003, el uno o el otro partido puede aplicar, pero
debe hacer as� antes del final del arrendamiento de continuaci�n. El alquiler
interino se har� ahora pagadero como desde la fecha m�s temprana que se podr�a
haber especificado en el aviso del propietario o en arrendatario para un nuevo
arrendamiento para comenzar. El alquiler interino se fijar� en la misma cantidad
que el alquiler para pagarse bajo el nuevo arrendamiento con la condici�n que el
uno o el otro partido puede solicitar un alquiler interino diferente para fijarse
en tres casos:

un cambio significativo en el mercado; un cambio del piso de alquiler llama donde

el alquiler interino deber�a reflejar los t�rminos del piso de alquiler m�s
temprano; una combinaci�n de las susodichas circunstancias.

El alquiler interino est� basado en un alquiler del a�o al a�o teniendo el respeto
al arrendamiento existente, que tiende a producir un alquiler debajo del valor de
mercado en quiz�s � el 1.020 por ciento durante un per�odo del arriendo, seg�n
decisiones alcanzadas por los tribunales. Sin embargo, el alquiler interino as�
determinado es pagadero si el arrendatario finalmente sigue con un nuevo
arrendamiento, por tanto el arrendatario recoge alg�n riesgo que se queda sin saber
que el nivel del alquiler se fija. Los partidos negocian por un nuevo arrendamiento
donde ellos ambos desean seguir o donde las razones del propietario de la
terminaci�n no son sostenidas por el tribunal.

T�rminos de nuevo arrendamiento

Tres secciones del Acto est�n relacionadas con los t�rminos y condiciones del nuevo
arrendamiento. El art�culo 33 (como enmendado por el Pedido de 2003) asegura una
duraci�n m�xima de 15 a�os y el tribunal se autoriza para incluir provisiones para
la revisi�n m�s temprana. Sin embargo, mientras esta limitaci�n liga el tribunal,
un acuerdo parcial de los partidos para un plazo m�s largo se podr�a incorporar en
la orden judicial deber�a ellos as� est� de acuerdo. El art�culo 34 dispone la
'indiferencia' con relaci�n al alquiler del mercado para fijarse, mientras el
art�culo 35 est� relacionado con otros t�rminos del arrendamiento. Donde m�s tarde
parece al tribunal que en la fabricaci�n de un pedido por la terminaci�n del
arrendamiento corriente sin un pedido por la subvenci�n de un nuevo arrendamiento o
en el rechazo de un pedido por la subvenci�n de un nuevo arrendamiento que el
pedido fue obtenido por la falsificaci�n o la ocultaci�n de hechos materiales, el
tribunal puede pedir el pago de compensaci�n por el propietario. La base de la
compensaci�n debe ser tal suma como aparece la compensaci�n suficiente del da�o o
la p�rdida sostenida por el arrendatario como el resultado del orden o respuesta
negativa menos cualquier compensaci�n estatutaria antes pagada a la terminaci�n.
Los determinantes de valor

61

Remisi�n a tribunal
El uno o el otro partido puede tener el recurso al tribunal si el acuerdo no se
puede llegar, pero es importante notar que donde los partidos han llegado al
acuerdo parcial pueden solicitar que el tribunal complete el acuerdo por el fallo
en los art�culos excepcionales s�lo, incorporando los art�culos antes concordados
al pedido del tribunal para un nuevo arrendamiento.

Remisi�n a tercero
El Colegio de Abogados y la Instituci�n Real de Top�grafos Diplomados (RICS) han
establecido un esquema de colocar t�rminos donde una reclamaci�n de un nuevo
arrendamiento es sin oposici�n. Es mandado a por el PACTO de la sigla (Arbitraje
profesional en T�rminos del Tribunal). Donde los partidos consienten, el tribunal
se quedar� la reclamaci�n mientras los partidos hacen una aplicaci�n conjunta para
usar el esquema. El esquema asegura la cita de un top�grafo o abogado para servir
de �rbitro o como experto independiente como los partidos deciden. Se afirma que es
m�s flexible y m�s r�pido que procedimientos del tribunal. La persona design� es
capaz de considerar la cantidad del nuevo alquiler, el alquiler interino, la
duraci�n y otros t�rminos del arriendo. El resultado prende a ambos partidos.

Compensaci�n de las mejoras del arrendatario

Donde el arrendamiento no sigue, cualquier mejora realizada por el arrendatario
seg�n el procedimiento posado por el Acto de 1927 atraer� la compensaci�n. Para ser
elegible, el consentimiento del propietario al trabajo, o, fallando esto, una
decisi�n del tribunal, se debe haber obtenido antes de que el trabajo se comenzara.
Donde el arrendatario realiz� las mejoras, la compensaci�n a la terminaci�n del
arrendamiento estar� basada en valores y gastos corrientes en el momento de la
reclamaci�n. La compensaci�n es la menor de la adici�n neta al valor de la
propiedad en conjunto o, si m�s abajo, el coste razonable de la realizaci�n de la
mejora en la terminaci�n del arrendamiento menos cualquier gasto de la reparaci�n.
Se apreciar� que el arrendatario con poca probabilidad recibir� cualquier
compensaci�n donde el sitio se debe limpiar y reurbanizarse, una consideraci�n que
puede dirigir al propietario decidiendo en una etapa m�s temprana si decidir
ofrecer proporcionar las mejoras propuestas por el arrendatario.

La Propiedad privada de ARRENDAMIENTOS RESIDENCIAL tiene una larga historia de la

interferencia estatutaria con la relaci�n contractual entre los partidos. Hasta
1989, la mayor parte de arrendamientos eran sujetos a alguna forma y nivel del
control de alquiler. Otras partes de la legislaci�n se dirigieron hacia dar la
seguridad a arrendatarios y derechos de la sucesi�n a ciertos miembros de la
familia.
62

Los determinantes de valor

Muchos propietarios eran enfrentantes con el gasto significativo a reparaciones y

mantenimiento sin recibir unos ingresos del alquiler adecuados para cubrir gastos.
Como consiguiente, la mayor parte de viviendas se vendieron una vez que se hicieran
vacantes. La escasez seria del alojamiento alquilado privado causado por esta
intervenci�n fue aliviada hasta cierto punto por la provisi�n p�blica de viviendas
de protecci�n oficial entre las dos guerras mundiales y durante alg�n tiempo a
partir de entonces. El alojamiento era de un mejor est�ndar que la mayor parte del
alojamiento tenanted en el sector privado, en particular en que proporcion� cuartos
de ba�o, saneamiento de interior y un jard�n. Las listas de espera eran largas, sin
embargo, y no cada uno tuvo derecho a la aceptaci�n a las listas. No hab�a
incentivos para inversores privados para proporcionar unidades y por la contracci�n
del edificio de la vivienda municipal y el 'derecho subsecuente de comprar'
provisiones, la reserva total disminuy�. Las tentativas de poner m�s alojamiento a
disposici�n en el sector privado por la recompensaci�n el propietario con un
'alquiler justo' definido para excluir la escasez eran en gran parte fracasadas. La
situaci�n finalmente se reconoci� con la promulgaci�n de la Ley 1988 del
Alojamiento, que asegur� al propietario para cobrar y mantener un alquiler del
mercado en el respeto de arrendamientos concedidos despu�s del 14 de enero de 1989.
Algunos arrendamientos ya existentes en 1989 siguen como arrendamientos del acto de
alquiler, donde el alquiler se restringe a un 'alquiler justo'. Con el paso del
tiempo, la mayor parte de arrendamientos son ahora arrendamientos asegurados, donde
el propietario puede alegar que un mercado alquila y se recupera la posesi�n
deber�a el arrendatario no poder pagar el alquiler durante m�s de dos meses. La
forma de shorthold del arrendamiento seguro permite al propietario ganar la
posesi�n en el vencimiento de un plazo fijo. Donde ning�n aviso se sirve para
expirar al final de plazo fijo, el arrendamiento seguir� una base peri�dica.

Servicios
La Ley 1985 del Arrendatario y el Propietario defini� un servicio como un importe a
pagar por un arrendatario de una vivienda como la parte de o adem�s alquilar y que
es pagadero, directamente o indirectamente, para servicios, reparaciones,
mantenimiento o seguro o gastos del propietario de la direcci�n y el todo o la
parte de que var�a o puede variar seg�n los gastos relevantes. Las mejoras no se
incluyen en la definici�n excepto donde expresamente mandado a en las
estipulaciones del servicio del arriendo. Alguna mejora es, por supuesto, inherente
en la mayor parte de reparaciones. A partir del 1 de octubre de 2007 cualquier
demanda del servicio debe incluir un resumen de los derechos del arrendatario y
obligaciones en una forma dispuesta por las normas. El precio no es legalmente
pagadero a menos que la demanda cumpla con estas provisiones; las tasas de inter�s
u otras penas por el no pago no se pueden imponer donde las normas no se han
seguido. Se requiere que los pagos del servicio se sostengan en conf�an a la
exclusi�n de cualquier otra provisi�n contenida en el arriendo. Los servicios
pagaderos a una autoridad local, New Town Corporation o el Consejo de desarrollo
para Pa�s de Gales Rural no son afectados por las provisiones, a menos que el
arriendo sea para el periodo de 21 a�os o m�s.
Los determinantes de valor

63

Esquema de protecci�n del dep�sito

La mayor parte de propietarios requieren un dep�sito del arrendatario contra
cualquier da�o o alquilan excepcional al final de arrendamiento. Algunos
arrendatarios han experimentado la dificultad en la obtenci�n de un reembolso a la
terminaci�n. Desde el 6 de abril de 2007 los propietarios impuestos o sus agentes
tienen una responsabilidad de proteger cualquier dep�sito pagado por arrendatarios
como una condici�n del arrendamiento. Cualquier dep�sito se debe transferir a uno
de tres grupos autorizados a dirigir el esquema. Un grupo dirige un esquema
custodial, mientras los dem�s son el seguro basado. No hay cargan al arrendatario.
El esquema se aplica a todos asegur� arrendamientos shorthold. El derecho del
propietario de recobrar la posesi�n al final de arrendamiento se perder� a menos
que el dep�sito se haya protegido. Un propietario o el agente que puede obedecer
deber�an pagar al arrendatario hasta tres veces la cantidad del dep�sito. Tres
esquemas ofrecen la ayuda del arrendatario en la resoluci�n de cualquier disputa en
la negociaci�n cuanta del dep�sito se deber�a devolver.

Inversi�n en viviendas para dejar

La compra de viviendas para dejar bien se establece ahora como un �rea de la
inversi�n. La financiaci�n est� disponible e inter�s hipotecario perseguible contra
ingresos como un gasto profesional, pero s�lo donde la hipoteca no incluye ning�n
elemento del reembolso de la capital. Donde los lettings son a arrendatarios en el
recibo de la ventaja del alojamiento, el nivel de alquiler ser� sujeto al
escrutinio por un oficial del Servicio de Alquiler. Los alquileres no son sujetos
al IVA. Las aplicaciones de gas se deben inspeccionar en una base regular y un
certificado de la inspecci�n obtenida. Si el due�o decide eliminar la propiedad
ser�a normalmente sabio ganar la posesi�n antes de que se coloque en el mercado
para evitar cualquier complicaci�n probablemente para retrasar la finalizaci�n.

EL Permiso de planificaci�n del MARCO DE PLANIFICACI�N se requiere para cualquier

desarrollo a menos que expresamente no excluido por el estatuto. El desarrollo se
define como: llevando de edificio, ingenier�a, extrayendo u otras operaciones en,
en, o bajo tierra o la fabricaci�n de cualquier cambio material del uso de los
edificios u otra tierra. Ciudad del art�culo 22 y la Ley 1971 de Planificaci�n del
Pa�s para Este fin, los usos se agrupan en clases como dispuesto en la
Planificaci�n del Pa�s y la Ciudad (Clases de Uso) la Orden 1987 y enmiendas
subsecuentes. Las clases se resumen en la Tabla 5.1.
64

Los determinantes de valor

Clases de Uso de la tabla 5.1 para planear Parte A de objetivos: venta al por menor
de la calle mayor y salidas del servicio Tiendas de Tiendas de A1, venda al por
menor almacenamiento, peluqueros, viajes y agencias del billete, correos, tiendas
de animales, barras del bocadillo, salones de muestras, los empresarios de pompas
f�nebres Banks, sociedades de construcci�n, finca y agencias de colocaci�n,
servicios financieros y profesionales y apuestas de Restaurantes de oficinas,
loncher�as,� venta de cafeter�as� de los alimentos y bebidas en Pubs de local,
barras de vino y otros establecimientos de bebida (pero no clubes nocturnos: ver
sui generis abajo) la venta de la comida caliente para el consumo fuera del local

A2 A3 A4 A5

Restaurantes de servicios financieros y profesionales y cafeter�as Bebiendo

establecimientos restaurantes de comida para llevar de la comida Calientes

La parte B: otras oficinas y usos industriales Oficinas del Negocio de B1,

investigaci�n y desarrollo, industria ligera conveniente para un barrio residencial
industrial General Incluso almacenaje del aire libre

B2 � B3B7 industrial General � la Parte C de distribuci�n o Almacenaje B8 Revocada:

Hoteles de usos residenciales C1 C2 C2A instituciones Residenciales Aseguran
instituciones residenciales

C3

Viviendas

Los hoteles, pensiones y casas de hu�spedes donde ning�n elemento significativo del
cuidado incluy� casas de Cuidado, hospitales, cl�nicas de ancianos, internados,
colegio residencial y centros de formaci�n Incluso el uso como una prisi�n,
instituci�n de delincuentes joven, centro de detenci�n, centro de formaci�n seguro,
hospital seguro, usan como un cuartel militar, etc. Las casas de la familia o las
casas ocupadas por hasta seis vivir juntos de residentes como una casa sola,
incluso una casa donde el cuidado se proporciona a residentes

La parte D: usos no residenciales D1 instituciones No residenciales Cl�nicas,

centros m�dicos, pesebres, guarder�as y centros, escuelas, galer�as de arte,
museos, bibliotecas, pasillos, lugares de culto, educaci�n no residencial y centros
de formaci�n Cines, m�sica y salas de conciertos, bingo y salones de baile, ba�os
nadadores, pistas de patinaje, gimnasios o arenas de deportes

D2

Asamblea y ocio
Los determinantes de valor
La tabla 5.1 sigui� la Parte E: usos diversos Sui generis Diverso

65

Los teatros, las casas en ocupaci�n de pago m�ltiple, los paradores (sin cualquier
elemento significativo del cuidado), dep�sitos de chatarra, gasolineras de la
gasolina y unidades que se venden o y muestran autom�viles, venden al por menor
clubes de dep�sito, clubes nocturnos, lavander�as autom�ticas, centros de la
diversi�n, casinos, oficinas del taxi

El desarrollo ocurre donde el cambio de uso es material, incluso el cambio de uso

de una clase de uso al otro. El cambio del uso dentro de una clase de uso no
constituye el desarrollo. Los cambios siguientes del uso se excluyen de la
definici�n de desarrollo:

Uso de los edificios o tierra dentro del curtilage de una vivienda con cualquier
objetivo secundario a ocupaci�n. Uso de cualquier tierra para silvicultura o
agr�cola juntos con cualquier edificio en la tierra. El uso de tierra o edificios
con cualquier objetivo especificado en un pedido hecho por el Ministro de Asuntos
Exteriores.

Hay provisiones detalladas para hacer solicitudes del permiso de planificaci�n.

Donde una solicitud del permiso de planificaci�n se rechaza o se concede sujeta a
condiciones, o donde la autoridad de planificaci�n no puede alcanzar una decisi�n
dentro de un tiempo especificado, el candidato puede apelar. La petici�n se puede
o�r en una pregunta local p�blica, pero los partidos pueden consentir en seguir por
v�a de representaciones escritas. Hay disposiciones especiales que se relacionan
con publicidad y campings. Los poderes adicionales existen con relaci�n a Zonas de
conservaci�n, edificios del inter�s arquitect�nico o hist�rico especial (edificios
puestos en una lista), Parques Nacionales, Sitios del Inter�s cient�fico Especial
(SSSIs), monumentos programados y �reas de la importancia arqueol�gica. La
planificaci�n de la informaci�n siempre se deber�a hacer antes de la formulaci�n de
una valoraci�n ya que la informaci�n obtenida puede tener un efecto fundamental en
el valor. Hay normas detalladas para permitir la imposici�n de planear el control y
cualquier desarrollo no autorizado, la violaci�n de una condici�n de permiso de
planificaci�n o uso con un objetivo no autorizado puede causar el servicio de un
aviso de imposici�n.
6

El m�todo relativo

EL ENFOQUE A la Comparaci�n de la COMPARACI�N se puede definir como 'el acto de

compararse' y compararse como 'para examinar a fin de observar parecido o
diferencias'. Estas definiciones van un largo camino a la explicaci�n lo que el
m�todo relativo hace. Trabaja en la noci�n simple que si una propiedad se vende en
el mercado abierto por 250.000� en la fecha de hoy, entonces tambi�n deber�a el
otro, si es exactamente lo mismo en todos sentidos. Pero la propiedad es
heterog�nea; ningunos dos son realmente lo mismo. Aun si dos unidades industriales
vecinas se construyen a la misma �rea total y especificaci�n, ocupar�n sitios
diferentes. En la consecuencia, uno puede ser adelante de la carretera que el otro
y estar de pie en su sombra en el sentido que carece de la prominencia visual de su
vecino. Una comparaci�n basada en el mercado simple sola es insuficiente. Como las
susodichas definiciones sugieren, el tasador tiene que examinar parecido y
diferencias y hacer ajustes apropiados para reflejar estas diferencias. En la
valoraci�n, estas diferencias se pueden describir como los factores que afectan el
valor o los determinantes del valor. En un juicio por Forbes J, la comparaci�n se
describi� as�: es un aspecto fundamental de la valoraci�n que sigue por la
analog�a. El tasador a�sla aquellas caracter�sticas del objeto para valorarse que
en su opini�n afectan el valor y luego busca otro objeto del conocido, o
averiguable, valor que posee a unos o todas aquellas caracter�sticas con las cuales
puede comparar el objeto que valora. Donde ning�n objeto directamente comparable
existe el tasador debe disculpar de una clase o el otro, interpolando y
extrapolando de sus datos dados. Menos estrechamente an�logo el objeto elegido para
la comparaci�n, mayor las concesiones que se tienen que hacer y el mayor la
oportunidad del error. GREA Real Property Investments Limited v. Williams (1979)
valor de la capital es determinado por varios factores: los ingresos presentes y
anticipados; la vuelta que el mercado determina de ser apropiado para la inversi�n
particular; la fuerza del convenio del arrendatario, las condiciones de
arrendamiento y la tenencia de la propiedad. Es por lo tanto adecuado esto en el
procurar analizar transacciones de bienes ra�ces que implican propiedades similares
a la que para valorarse, la particular atenci�n
68

El m�todo relativo

se deber�a pagar a estos rasgos. Son independientes el uno del otro, pero al mismo
tiempo intrincadamente entretejidos; la interpretaci�n a menudo es muy dif�cil,
implicando aspectos de juicio y experiencia.

LOS ASPECTOS DE VALOR Los factores que afectan el valor se pueden partir en
factores legales, econ�micos, f�sicos y espec�ficos para el edificio. Las
cuestiones legales y econ�micas se dirigieron en el Cap�tulo 5. Restante se
considera abajo.

Factores f�sicos
Los factores f�sicos se refieren por la naturaleza y el alcance de la propiedad y
su contexto espacial. Cada edificio existe en el espacio y tendr� as� un impacto al
ambiente en el cual se coloca y ser afectado en por lo que lo rodea. La Ubicaci�n
de la ubicaci�n tiene una importancia primordial. La propiedad correcta en la
ubicaci�n correcta siempre mandar� un valor alto. Las casas de persona que vive
fuera de la ciudad cerca del movimiento clandestino y las estaciones de la l�nea
principal proporcionan un ejemplo residencial, mientras los dep�sitos de
distribuci�n cerca de uniones de la autopista principales e intercambios son un
ejemplo comercial. Sin embargo, la ubicaci�n no siempre dicta que central es el m�s
valioso para cualquier uso espec�fico. Por ejemplo, una colecci�n de verduras y la
planta de embalaje en las profundidades del pa�s pueden estar bien el lugar m�s
conveniente para tal edificio, a pesar del que es un largo camino de una autopista.
Pero si ese uso cesa por la raz�n que sea, probablemente resultar� mucho m�s
dif�cil encontrar a un arrendatario de reemplazo. Cualquier cambio del uso
presentar�a probablemente problemas. Es improbable que la unidad se podr�a
recomendar como una inversi�n conveniente. La naturaleza de uso afectar� la opci�n
de la ubicaci�n. El distribuidor del valor alto el equipo electr�nico port�til
puede preferir el anonimato seguro de una unidad en perfecto estado en la parte
trasera de un parque industrial de poco car�cter, mientras que un bufete de
abogados prominente insiste en tener una presencia muy visible en una ubicaci�n de
prestigio. Topograf�a Esto concierne la mentira de la tierra, la forma f�sica de la
superficie de la tierra. Un sitio del nivel normalmente se preferir�. Un sitio
abruptamente inclinado tiene sus propias dificultades en t�rminos de construcci�n,
avenamiento y accesibilidad, incluso las necesidades del minusv�lido. La nivelaci�n
de un sitio puede ser un negocio caro, sobre todo reteniendo paredes divisorias, y
las soluciones de la ingenier�a civil del especialista son necesarias. El
mantenimiento en curso puede estar bien m�s caro.
La Accesibilidad del m�todo relativa

69

Esto refleja la conveniencia del sitio con relaci�n al camino existente, carril,
mar e infraestructura de aire. Pero tambi�n tiene que ver con el punto f�sico o los
puntos del acceso al propio sitio. Considerando la tendencia entre muchos
departamentos de carreteras de la autoridad local para insistir en separar el coche
y el acceso del cami�n HGV al almacenamiento, un sitio con s�lo un punto del acceso
puede estar en una desventaja y as� menos valioso que un sitio con dos. Cualquier
coacci�n f�sica en la anchura o la altura de ese acceso, como un puente, l�neas de
energ�a elevadas o proximidad de una uni�n del camino, puede tener todo un impacto
adverso al valor. La Geolog�a de la geolog�a se diferencia de la topograf�a en la
cual considera el maquillaje f�sico de la tierra. La geolog�a natural puede
favorecer un sitio con una capacidad buena que lleva la carga para una variedad de
usos. Sin embargo, las l�neas de la falta, las arcillas y la arena pueden
obstaculizar el desarrollo, requiriendo el dise�o de la fundaci�n m�s caro vencer
establecimiento diferencial y condiciones del suelo pobres. La naturaleza sola no
es culpable. Los sitios podr�an estar llenos o arreglarse, en algunos casos con el
material contaminado que los hace mucho menos atractivo por el desarrollo y caro al
remedio. Los rasgos bajo la tierra como tubos, cables, alcantarillas, t�neles y
funcionamiento de la mina, como ejes y galer�as, tambi�n pueden crear dificultades
t�cnicas para el desarrollo y el uso subsecuente de la tierra en perjuicio de su
valor. Aspecto Esto est� relacionado con la colocaci�n de una propiedad dentro del
espacio. As� se puede decir que un edificio en un hueco tiene un aspecto abrigado,
crear ciertas ventajas dice un aspecto costero expuesto donde una propiedad tiene
que sufrir los efectos de vientos fuertes, pleamares, desbord�ndose y la corrosi�n
de mar implacable de objetos de hierro y fixings de acero. Esto se puede medir
econ�micamente en t�rminos de gastos aumentados de reparaciones, mantenimiento y
seguro sino tambi�n en t�rminos de intangibles como comodidad y conveniencia en el
uso. La propiedad Propiedad de factores espec�fica factores espec�ficos concierne
la naturaleza y el alcance de un edificio y su conveniencia general para el uso,
incluso construcci�n y mantenimiento, edad, condici�n, disposici�n y
especificaci�n. Construcci�n Esto puede tener tanto efectos negativos como
positivos en el valor. Donde los materiales duraderos y aprobados se usan de modos
convencionales, un edificio s�lido bueno adecuado para sus resultados del objetivo.
Pero donde las nuevas tecnolog�as se est�n usando y el necesario
70

El m�todo relativo

las habilidades necesarias para su fabricaci�n todav�a est�n en una etapa

experimental, puede ser que los futuros problemas se est�n incorporando en la
propiedad. Los materiales como cemento de alumina alto, amianto, conjuntos dragados
por el mar y consejos woodwool usaron estructuralmente todos colectivamente se
llaman 'delet�reos' en el sentido de ser da�ino o perjudicial. La presencia de
tales materiales en un edificio tender�a a tener un impacto adverso a su valor.
Envejezca La edad de una propiedad se entreteje con su construcci�n en la cual el
tasador no puede comparar una casa adosada victoriana con una nueva casa
semiseparada de la especificaci�n moderna. El valor de las casas respectivas
reflejar� que la edad de la propiedad en esto, junto con la edad, viene una mayor
necesidad de reparaci�n y mantenimiento, por lo general m�s caro para una propiedad
m�s grande de proporciones victorianas que para una propiedad flamante donde se
espera que ning�n mantenimiento sea necesario durante al menos los primeros a�os.
Igualmente el 'grado flamante Una' oficina con el aire acondicionado, se prorrog�
encendi�ndose y tecnolog�as de la informaci�n y la comunicaci�n (ICT) la
compatibilidad se preferir� a una restauraci�n de los a�os 1960 con iluminaci�n
puesta en una caja, radiadores de calefacci�n central y per�metro trunking en que
localizar el tendido de cables del ordenador. Esta diferencia no es completamente
debido a la edad de la propiedad sola, pero mejor dicho la edad se entrelaza con la
especificaci�n, aspecto y disposici�n de una propiedad en su impacto al valor.
Condicione Esto afectar� el valor en esto los gastos percibidos de reparaci�n
necesaria y mejora se reflejar�n en cualquier oferta que un comprador haga para
adquirir la propiedad y ponerla en una condici�n conveniente, adecuada con el
objetivo propuesto. Las estimaciones de tales gastos se descontar�n de la oferta,
que tambi�n reflejar� una concesi�n a la tardanza y problema de realizar los
trabajos necesarios. El tasador deber�a ejercer el cuidado extremo en el intento de
comparar el precio de venta de una tienda semiabandonada con una recientemente
restaurada. Hay una necesidad de considerar la condici�n de la propiedad en
t�rminos de su estado f�sico, el estado decorativo de la reparaci�n, y la
conveniencia y la seguridad de conexiones del servicio. La disposici�n La
disposici�n de la propiedad es importante. Largo y delgado con poca probabilidad
ser� un uso efectivo de espacio excepto un fabricante de la cuerda. Para la mayor
parte de otros usos, los cuadrados o los rect�ngulos representan el plato del suelo
m�s econ�mico del cual actuar. Dentro de ese espacio hay poco valor en lo que se
puede llamar 'el espacio muerto'. T�pico de los a�os 1960 era el espacio de oficina
de una naturaleza celular con amplios pasillos largos, aterrizajes espaciosos y
huecos de la escalera; los edificios de oficinas m�s viejos no hacen tal uso
efectivo del espacio como sus equivalentes newbuild. Los inquilinos de la oficina
de hoy requieren espacios abiertos que se pueden dividir para satisfacer sus
propios requisitos particulares.
El m�todo relativo

71

La 'gruesa a la proporci�n del �rea neta' es una medida de eficacia. Un edificio de

los a�os 1960 t�pico de 1.000 gruesa m2 puede perder hasta el 35 por ciento de su
superficie total a pasillos y otro espacio circulante al punto donde el �rea
(utilizable) neta se extiende a s�lo 650 m2. Por el contraste, un edificio moderno
del �rea gruesa similar pero sin los pasillos extravagantes, vest�bulo, aterrizajes
y escalera puede perder s�lo el 15 por ciento de la gruesa a la proporci�n neta,
una diferencia de aproximadamente 200 m2 o una quinta del �rea gruesa total. El
edificio moderno as� tiene hasta 850 red m2 en la cual basar el valor del edificio.
Especificaci�n Esto est� un factor cada vez m�s importante en la valoraci�n, no
s�lo en el poder y sectores minoristas sino tambi�n en industrial y almacenamiento.
Se puede definir como una descripci�n detallada de la construcci�n, que tiene que
ver con los materiales usados y su conveniencia para el uso intencionado. Por
ejemplo, una firma de entrega del paquete tiene una necesidad elemental para un
dep�sito. Un cobertizo con un patio revestido puede bastar. �Pero c�mo trabaja su
operaci�n y qu� veh�culos usan? Si los paquetes se coleccionan, tra�dos al
edificio, clasificado y luego desviado, el edificio tendr� varios requisitos
espec�ficos. Necesitar� una instalaci�n del muelle enfadado, es decir un plano
rectangular con numerosas puertas abajo ambos de los lados m�s largos. Los paquetes
llegan a un lado del edificio, se clasifican en el medio y se env�an al otro lado.
En una operaci�n grande puede haber un requisito � para 1520 puertas a lo largo de
estas fachadas m�s largas. Si la compa��a hace funcionar veh�culos articulados
grandes, el nivel del suelo del dep�sito tendr� que estar a la misma altura que la
cama de la carga del remolque, permitiendo a ascensores del tenedor y tranv�as
dirigirse del edificio directamente en el remolque. Considerando la variabilidad en
la altura de las camas de la carga de camiones HGV, niveladores del muelle
mec�nicos y altura el�ctrica o neum�tica las rampas met�licas ajustables se
requerir�n. Se puede requerir que la carga de cortinas de aire del muelle mantenga
una temperatura trabajadora razonable dentro del edificio. Tener acceso a un muelle
tan t�cnicamente avanzado, un patio revestido contiguo o 'el delantal' de una
especificaci�n alta es necesario. Los veh�culos articulados requieren que una
cantidad grande del espacio maniobre a fin de poner marcha atr�s. La bocacalle
aguda de los volantes y el arrastramiento de lado de neum�ticos del remolque se
rasgan lejos en la superficie tal que el asfalto es raramente una superficie
conveniente. Mucho m�s duradero es una fibra y el acero reforz� el poder puesto a
flote y acanal� el patio concreto. Como este ejemplo ilustra, el tasador necesita
m�s que un conocimiento que pasa de los requisitos de usuarios finales diferentes.

SELECCI�N DEL ARRENDATARIO

Mezcla del arrendatario

La mezcla del arrendatario proporciona un desaf�o interesante para un gerente de la
propiedad como, de peque�os desfiles a centros comerciales regionales, la mezcla de
arrendatarios es importante.
72

El m�todo relativo

De moda los detallistas de ropa no querr�n ser al lado del pescado y tiendas de la
viruta por los motivos obvios de olor y basura. Sin embargo, a dos joyeros o dos o
m�s detallistas del zapato a menudo les gusta ser vecinos ya que crean la compra de
la comparaci�n y el complemento el uno al otro, atrayendo una muchedumbre m�s
grande que iba una tal tienda sola. La naturaleza de los arrendatarios y c�mo bien
colaboran es un factor muy importante para el arrendatario individual y para el
centro.

Arrendatarios de ancla
Los arrendatarios de ancla desempe�an un papel decisivo en el �xito de una nueva
�rea detallista. El hecho que un detallista conocido ha destinado al espacio
animar� a otros comerciantes a tomar el espacio. El parque Fosse por las afueras de
Leicester, s�lo de la uni�n 19 de los M1, es un parque detallista de la ciudad
donde Marks & Spencer proporciona el principal atractivo a compradores. Esto
entonces proporciona el catalizador para dibujar en y retener a otros arrendatarios
detallistas que comercian bien a consecuencia de la presencia del arrendatario de
ancla. A veces es el nombre solo que confiere el estado del arrendatario de ancla;
en otras ocasiones es la talla escarpada de su ocupaci�n. El Centro comercial de
Condados en el centro de la ciudad de Leicester tiene los grandes almacenes
Debenhams como su arrendatario del ancla del multinivel mientras otros inquilinos
tienen unidades solas en un o dos pisos. El significado de un arrendatario
individual al esquema en conjunto no se puede subestimar.

EL AN�LISIS DE TRANSACCIONES que La m�xima es 'analiza como valora, valor ya que

analiza'. En otras palabras, la valoraci�n como un proceso tiene que ser capaz de
usar como un instrumento de an�lisis as� como un instrumento de valoraci�n. La
comparaci�n, entonces, no s�lo valora, sino tambi�n deval�a.

Unidades de comparabilidad
El alquiler se puede expresar en libras (libra esterlina) por metro cuadrado por
a�o. Los precios de compra se pueden expresar en libras (libra esterlina) por valor
de la capital del metro cuadrado. Las ventas de la inversi�n se pueden analizar
para reflejar la vuelta en el precio pagado para dar una producci�n del porcentaje.
Aqu� est�n tres unidades diferentes de la comparaci�n. Cada uno es objetivo en esto
refleja todos los factores que afectan el valor.

PRUEBAS DEL MERCADO Como la valoraci�n se pueden definir como la valoraci�n de

precio, resulta que las mejores pruebas del mercado son las de transacciones
actuales. El tasador en particular se interesar� en ventas actuales, lettings y
transacciones de la inversi�n. Como el mercado no es un mercado abierto y
centralizado como la bolsa, la informaci�n no siempre es disponible en el acto en
un lugar. Pero es una parte importante de la actividad de un tasador para encontrar
deducen a la naci�n en transacciones relevantes y analizar sus componentes.
El m�todo relativo

73

Hay una variedad de fuentes para tales datos. Los consejos de mercadotecnia de los
agentes con un resbal�n VENDIDO a trav�s de ellos son corrientes y proporcionan la
informaci�n de contacto. La prensa de la propiedad, local y nacional, relatar� y
quiz�s hasta presentar� nuevos acuerdos. Los diarios del especialista como Estates
Gazette y Semana de la Propiedad incluyen detalles de ventas, lettings y
transacciones de la inversi�n. Las casas de subastas como Allsops son una fuente
muy �til, ya que los cat�logos de la presubasta generalmente proporcionan mucho de
la informaci�n. Internet proporciona una riqueza de bases de datos de la
valoraci�n, con niveles variados de la fiabilidad. Las versiones electr�nicas de
los diarios profesionales proporcionan instalaciones del mercado disponibles para
buscar para encontrar y rastrear transacciones de la propiedad. La informaci�n del
mercado m�s general sobre tendencias de la producci�n y el alquiler se puede
encontrar en los sitios web de organizaciones como Investment Property Databank
(IPD) y, en caso de la propiedad privada, de las sociedades de construcci�n
principales. Hay servicios de la suscripci�n para informaci�n del mercado e
investigaci�n. El enfoque anal�tico adoptado por el tasador variar� seg�n el tipo
de propiedad bajo la consideraci�n. El enfoque a la propiedad privada a menudo es
mucho m�s una funci�n de conocimiento del mercado local y experiencia, mientras que
la propiedad comercial requiere la investigaci�n detallada mandada a antes.

APLICACI�N A SECTORES DEL MERCADO

Residencial
Citado como el ejemplo cl�sico de la aplicaci�n del m�todo comparable de la
valoraci�n, la propiedad privada es t�picamente un sector en el cual hay una
riqueza de pruebas transaccionales de las cuales retroceder. 'Para la venta' los
consejos son un indicador bueno de la actividad del mercado y una suscripci�n al
Registro de tierras permitir� que el tasador obtenga datos de precios de
adquisici�n de viviendas confiables. Sin embargo, la ciencia de la valoraci�n se
mezcla con el intangibles de preferencia y sentimiento. Los tasadores de la casa
buenos saben su mercado local bien. Sabr�n qu� fincas, hasta calles, tienen una
reputaci�n buena y son por lo tanto muy solicitadas. Sabr�n que rasgos de la
propiedad el mercado sostendr�. Por ejemplo, en cierto lugar una casa de tres
dormitorios ampliada para hacer cuatro dormitorios ver� un aumento del valor
mientras que una casa de cuatro dormitorios se extendi� para hacer cinco puede
tener menos de un aumento del valor en t�rminos del porcentaje. Es esencial
sostener la sensaci�n intuitiva para valores residenciales con un an�lisis
apropiado de pruebas comparables disponibles como demostrado en el ejemplo
siguiente.

Ejemplo 6.1
Instrucciones siguientes de valorar el n�mero 30 Vale View Road, ha hecho una
inspecci�n de la casa y vecindad y ha extra�do archivos de la oficina mostrando
ventas recientes. Todas las casas son modernas y separadas; el n�mero 30 contiene
tres dormitorios, dos salas de visitas y tiene un doble garaje. Un horario de
74

El m�todo relativo

las transacciones separan n�meros pares e impares ya que la inspecci�n confirm� que
las casas numeradas planas disfrutan de visiones no rotas del valle que la calle se
llama por. Las propiedades numeradas raras atr�s en una calle paralela similar de
casas. Los archivos de la oficina se reproducen en la Tabla 6.1. Al compararse el
dos tres dormitorio, dos recepci�n, propiedades del garaje solas (n�meros 11 y 14),
parece que un lado del camino manda 10.000� o aproximadamente 5,5 por ciento m�s
que el otro. El n�mero 30 tiene tres dormitorios, dos salas de visitas y un doble
garaje. As� el mejor comparable en t�rminos de rasgos es el n�mero 17, pero es un
comparable in�til ya que no est� en el mismo lado del camino. El n�mero 18 es
similar, pero para el garaje solo. Ser�a �til si el tasador pudiera aislar la
contribuci�n el espacio del garaje suplementario a�adir�a al precio, pero las
permutaciones de pruebas no hacen esto f�cil. Los n�meros 14 y 18 son similares
pero para un dormitorio suplementario y la diferencia en el precio es 30.000�,
sugiriendo que un dormitorio suplementario a�ade 30.000� al valor. Aplicado al
n�mero 26, 196.000� conseguidos deber�an en la teor�a aumentar a 226.000�,
sugiriendo que el valor del n�mero 30 es 226.000� similares. El n�mero 17, en el
lado opuesto del camino, se ha vendido por 214.000�, determinando el precio m�nimo
para el n�mero 30. Sin embargo, si el incremento para visiones identificadas encima
es sostenible, entonces 214.000� conseguidos para el n�mero 17 m�s el incremento
del 5,5 por ciento son 225.770�. Esto sirve para confirmar un valor en el pedido de
226.000�. El susodicho ejemplo por supuesto totalmente se concibe. En realidad,
cualquier tasador tendr�a que hacer ajustes adicionales a la edad (de la propiedad
y de cualquier comparables), condici�n, estado y grado de los jardines etc�tera.
Pero el ejemplo realmente sirve para ilustrar varios puntos salientes. El tasador
siempre deber�a procurar confiar en m�s de una pieza de pruebas. En este ejemplo,
el tasador us� y adapt� los n�meros 26 y 17 como comparables. Pruebas para todas
las propiedades se hacen un recurso �til. El tasador har�a bien luego para
registrar en una base de datos todas estas transacciones juntos con la observaci�n
que apoyan unidades de la comparaci�n que sugieren 30.000� por dormitorio y, usando
el ahora el n�mero 30 valorado, un premio de 6.000� para un espacio del garaje
suplementario (comparaci�n n�meros 30 y 18). Las fechas se deber�an incluir con
Archivos de la Oficina de la tabla 6.1 de ventas recientes despu�s de clasificar
N�mero de la casa de Vale View Road 11 17 14 26 18 32 N�mero de camas 3 3 3 3 4 4
N�mero de salas de visitas 2 2 2 2 2 2 Garaje: S solo o doble D S D S D Precio de
compra (�) 180 000 214 000 190 000 196 000 220 000 250 000
El m�todo relativo

75

pruebas para permitir que el tasador considere tendencias con el tiempo, averig�e
si los valores se elevan o se caen y hasta que punto.

Oficinas
El t�rmino cubre una amplia gama de la provisi�n. Las oficinas se unen en esto el
medio de medida es el �rea interna neta (NIA). Sin embargo, var�an enormemente en
la naturaleza, que se extiende de la peque�a oficina provincial encima de la tienda
de conveniencia local al edificio del trofeo de punto de referencia de varios pisos
iconic. La calidad del alojamiento de la oficina ser� de la preocupaci�n clave al
tasador. Las oficinas a menudo son clasificadas por el grado y reflejar�n su estado
como newbuild, moderno (recientemente construido), restaurado o viejo. Pueden
ocupar ubicaciones del distrito financiero principales, m�s borde secundario de
ubicaciones de la ciudad en �reas de la oficina de la ciudad, o localizarse en
parques de negocios. Cada uno tendr� su propia especificaci�n interna y el tasador
sabr� que esperar para cada grado de la oficina en t�rminos de instalaciones y
especificaci�n. Se esperar� que la planta baja y los pisos inferiores manden
valores m�s altos que los pisos superiores. Sin embargo, una provisi�n generosa del
pasajero y los levantamientos de bienes disminuyen este diferencial; el grado al
cual hace as� requiere el an�lisis de dejar a pruebas. Una oficina con su propia
asignaci�n del aparcamiento de coches mostrar� valores del alquiler m�s altos. Es
probable que los diferenciales del alquiler tambi�n existan para tales cosas como
aire acondicionado a diferencia de la calefacci�n central, suelo de acceso
levantado a diferencia del per�metro trunking y prueba del rubor del resplandor
baja que se enciende a diferencia de la iluminaci�n del tubo fluorescente
suspendida o puesta en una caja. Mientras el precio bien establecido por metro
cuadrado es el comparable aceptado para oficinas, el detalle detr�s de ello
reflejar� un conocimiento cuidadoso de especificaciones del mercado y requisitos
del inquilino.

Venta al por menor

El objetivo de una unidad detallista es permitir a un comerciante el espacio y
ambiente en el cual vender bienes. Cada vez m�s, a un final del mercado esto ser�
el-oftown unidad del establecimiento de venta directa de f�brica o cobertizo. Como
estos edificios est�n t�picamente lejos de centros de la ciudad establecidos y
dentro de edificios que m�s estrechamente se parecen a dep�sitos industriales, los
alquileres y los valores de la capital se expresan en t�rminos de libras por metro
cuadrado que refleja NIA total de la unidad. En la calle mayor o en un centro
comercial o recinto, la situaci�n es muy diferente. Aqu� los detallistas desean
asegurar una posici�n con un 'paso' bueno, es decir una medida alta del flujo de
peatones y una fachada de la tienda de cristal buena, prominente en la cual mostrar
sus art�culos y as� atraer a clientes en la tienda. Esto es sobre todo tan con
ropa, zapatos, joyer�a y otros por el estilo. La fachada de la tienda es
importante, como es el �rea de ventas inmediatamente detr�s de ello, que es donde
una alta proporci�n de comercio se realiza. Los art�culos de compra r�pidos se
localizan aqu�, mientras el especialista o los bienes abultados que requieren m�s
tiempo y pensado comprar se relegan a la parte trasera de la tienda o hasta a pisos
superiores. La realidad de esta teor�a se puede confirmar en tiendas de ropas:
cliente
76

El m�todo relativo
Acceso del servicio 9 m 12 m

ZONA D o ZONA de 12 m del resto C ZONA de 24 m B DELATAN UNA ZONA de 12 m de la

TIENDA B A

EDAD DELANTERA STRET de 12 m de alto

9 m

Disposici�n de la figura 6.1 de tiendas A y B

los vestuarios y los servicios con poca probabilidad se localizar�an en el �rea de

volumen de ventas alta por delante de la tienda, pero estar�an por lo general bien
abajo la profundidad de la tienda, o en la parte trasera, o en un suelo diferente.
Durante los a�os, la profesi�n ha desarrollado un enfoque en el cual el espacio
comercial se divide en zonas imaginarias para el an�lisis de alquileres
conseguidos. El ejemplo siguiente demuestra un enfoque a la valoraci�n del local
detallista.

Ejemplo 6.2
La figura 6.1 muestra tiendas A y B y sus dimensiones. La tienda A se ha dejado
recientemente en un alquiler de 110.000� por a�o. La tabla 6.2 muestra el NIAs de
las dos tiendas para ser exactamente lo mismo, pero ya que uno tiene una fachada
que es 25 por ciento menos que el otro, es improbable que ambas tiendas tienen el
mismo valor del alquiler. Es importante descubrir la actitud de arrendatarios a la
disposici�n de espacio. �Preferir�a un arrendatario tener la misma �rea total, pero
una mayor fachada? Un enfoque debe dividir en zonas el �rea detallista para
reflejar el valor relativo del espacio seg�n donde se localiza dentro de la unidad.
Esta forma del an�lisis se llama dividiendo en zonas.
La tabla 6.2 �reas totales Actuales Delata Unas Dimensiones 12 Dimensiones de la
Tienda de la superficie total � 12 9 � 12 m2 144 108 252 B 9 superficie total � 12
12 � 12 M2 108 144 252
El m�todo relativo

77

Divisi�n por zonas

La divisi�n por zonas es un medio de la medida anal�tica que tiene la configuraci�n
en cuenta de espacio y la ley de rendimientos decrecientes, permitiendo a
alquileres expresarse en t�rminos de Zona (ITZA). El principio de divisi�n por
zonas se desarroll� cuando la unidad de la tienda t�pica era 20 pies de ancho y 60
pies en profundidad. Era habitual dividir la profundidad en tres zonas de la
profundidad igual, aunque la pr�ctica variara en algunas partes del pa�s. Despu�s
de movimiento a la medida m�trica en 1996, la mayor parte de tasadores ahora usan
una profundidad zonal de 6 m, mientras la Agencia de valoraciones usa profundidades
zonales de 6,1 m, el equivalente m�s exacto de 20 pies. T�picamente tres zonas y un
resto, o cuatro zonas y un resto, se usar�n, el tasador que por lo general respeta
cualquier convenci�n del mercado local predominante. Mientras que los an�lisis del
tasador y valores del mismo modo, la opci�n no hace ninguna diferencia
significativa. Pero si, por ejemplo, los alquileres se citan en tres zonas de 6,0 m
y un resto, pero se aplican a cuatro zonas de 6,1 m y un resto, un error resultar�.
Un tasador diligente confirmar� las unidades usadas. Debido a la escala m�s grande
de la venta al por menor de Londres central, es bastante com�n ver profundidades
zonales m�s grandes usadas. La zona inmediatamente contigua al frente de la tienda
se llama la Zona A y representa el m�s atractivo, y por lo tanto el m�s caro,
espacio comercial. La zona B se tasa entonces en la mitad del valor de Zona A. La
zona C es la siguiente zona, teniendo un valor m�s que m�s del de la Zona B (y por
lo tanto un cuarto del valor de Zona A). Cualquier profundidad adicional se
menciona como el resto y se tasa en la mitad del valor de Zona C (es decir un
octavo del valor de Zona A). Para an�lisis, el valor unitario 'mitades atr�s' a
trav�s de las zonas. Por ejemplo, una tienda con un valor unitario de �1000/m2 en
la Zona A tendr�a una capacidad adquisitiva del �500/m2 en la Zona B, �250/m2 en
Zona C y �125/m2 en cualquier resto. Los pisos superiores y los s�tanos usados con
objetivos detallistas a menudo se toman en una fracci�n de la Zona Una cifra. Para
volver al Ejemplo 6.2, un horario (la Tabla 6.3) dispone la informaci�n disponible.
Como declarado antes, las dos tiendas contiguas cada uno tiene un �rea interna neta
de 252 m2. An�lisis usando tres zonas y un resto (en 6,0 m para facilidad de
El An�lisis de la tabla 6.3 de �reas y alquiler valora la Tienda Un �rea (m2)
Divide en zonas Un B C Totales del Resto alquiler Concordado Total rent/m2 Actual
72 72 54 54 252 ITZA 72 36 13.5 6.75 128.25 857.70 de 110.000� 436,51� Actuales 54
54 72 72 252 Indican el alquiler del �rea de la Tienda de 367,59� B (m2) ITZA 54 27
18 9 108 92.632�
78

El m�todo relativo

el c�lculo) muestra que cada tienda tiene mismo NIA, pero la Tienda A tiene un �rea
ITZA de 128,25 m2, mientras la Tienda B tiene un �rea ITZA de s�lo 108 m2. Hay que
subrayar que el �rea ITZA no es un �rea f�sica de la medida, pero uno conveniente
con el objetivo. Comentario Respecto a la tienda A, el alquiler es igual a una
cantidad total del �436.51/m2, pero en t�rminos de Zona el alquiler de la unidad es
857,70�. La tienda B tasada sobre la base de �reas totales tambi�n valdr�a un
alquiler de 110.000�. Aplicando el principio de divisi�n por zonas, el valor del
alquiler ser�a 92.632�, una reducci�n apreciable, pero realista dado la fachada m�s
estrecha y el efecto percibido en el comercio. En la pr�ctica, el tasador desear�a
analizar varias transacciones antes de alcanzar cualquier conclusi�n firme. El
ajuste se tendr�a que considerar donde una tienda ten�a una fachada de vuelta a una
calle contigua. Esa calle podr�a ser una calle comercial ocupada, acceso a un
parking que sirve el centro comercial o simplemente un camino del servicio. Es
probable que el detallista que ocupa el �rea de la esquina decidiera tomarlo porque
ofreci� una ventaja. Por ejemplo, los detallistas del zapato y los joyeros buscan
el espacio de demostraci�n de la ventana m�ximo, mientras un panadero o el
pescadero podr�an encontrar el �rea de demostraci�n suplementaria innecesaria o
hasta contraproducente. El premio para la oportunidad de tener el espacio de la
ventana adicional requiere el juicio basado en las circunstancias, pero es m�s
dif�cil de sostener con pruebas de otras transacciones. La divisi�n por zonas
natural de La profundidad de zona es arbitraria pero hay un amplio consenso porque
la divisi�n por zonas ha resultado �til como un modo de comparar unidades
detallistas durante un per�odo bastante largo. Si las profundidades actuales de
tiendas en una ubicaci�n particular se�alan a la ventaja de una asignaci�n
diferente de la profundidad, esto no deber�a presentar un problema (aunque la
informaci�n no asistiera en ninguna tentativa de establecer una variedad de Zona
Unos valores sobre m�s de un centro). Las cr�ticas de dividir en zonas la Divisi�n
por zonas proporcionan un modo de mirar el espacio en una tentativa de examinar
valores del alquiler espec�ficos. Sin embargo, hay varias cr�ticas de ello,
principal de las cuales se pone en una lista abajo.

Es un proceso artificial. Comentario: es un instrumento anal�tico de la comparaci�n

para el tasador, no un instrumento de toma de decisiones para el inquilino. Es
irrelevante ya que los propios detallistas no usan la divisi�n por zonas para
llegar a sus ofertas del alquiler, pero mirar las perspectivas de hacer una
ganancia, que son capaces de estimar justamente exactamente basado en su
experiencia del comercio en otras ubicaciones.
El m�todo relativo

79

Comentario: el tasador no valora la unidad por un comercio particular o inquilino,

pero tasa un alquiler que refleja la talla y el arreglo del espacio y la ubicaci�n
de la unidad dentro del centro. Las profundidades zonales son puestas
arbitrariamente por el tasador aunque puedan no haber pruebas transaccionales en
esa forma para apoyar un alquiler por una tienda de cualquier profundidad
particular. Esto se puede dirigir adoptando lo que se puede llamar 'la divisi�n por
zonas natural'. Comentario: el enfoque est� casi universalmente en el uso y por lo
tanto bien probado. Su uso no impide a un contribuyente o arrendatario producir
an�lisis alternativos y sacar conclusiones que se relacionan con el �rea de compra
inmediata. Ser�a m�s adecuado comparar la relaci�n de la fachada neta a la
profundidad con el valor del alquiler usando el an�lisis de la regresi�n, que
podr�a ser usado para producir una 'l�nea de la mejor' relaci�n adecuada de la
fachada a proporci�n de profundidad y valor del alquiler. Comentario: el uso de
este enfoque estad�stico depende para su operaci�n de la disponibilidad de datos
adicionales que no siempre est�n disponibles.

Industrial
El recogimiento de pruebas para la valoraci�n de propiedad industrial es similar a
esto para otras formas de la inversi�n. Como con oficinas, el principio es una de
la comparaci�n como con el parecido, y en la propiedad industrial, el alquiler y el
precio por metro cuadrado permanecen las unidades clave de la comparaci�n. Sin
embargo, la propiedad industrial ha cambiado a partir de los d�as cuando 'f�brica'
destinada 'industrial'. Hay una variedad enorme de la propiedad industrial, y el
cuidado por lo tanto se requiere en obtenci�n e interpretaci�n de pruebas. El
ejemplo siguiente compara cuatro unidades en la misma finca.

Ejemplo 6.3
Un parque industrial recientemente desarrollado ha encontrado una demanda lista. La
informaci�n est� disponible en cuatro unidades, cada uno de marcos portales de
acero con el revestimiento de acero y con �reas internas gruesas similares. Las
condiciones de arrendamiento est�ndares ofrecen un arriendo de 15 a�os con el de
cinco a�os ascendente s�lo alquilan revisiones en reparaci�n llena y aseguramiento
de t�rminos. El revelador est� preparado para vender cualquier unidad para mostrar
una vuelta del 8 por ciento. La informaci�n sobre unidades disponibles y alquileres
se dispone en la Tabla 6.4.
La tabla 6.4 unidades industriales Disponibles: alquileres y �rea de la Unidad de
precios (m2) Petici�n de alquiler / unidad (�) 22 000 23 500 22 500 22 500 Petici�n
de alquiler (�) / m2 47.31 50.38 46.88 46.88 Price para ceder el 8% (�)
275.000.293.750.281.250.281.250 Notas

UN B C D

465 465 480 480

la unidad B incluye la gr�a del p�rtico elevada

80

El m�todo relativo

El Resultado de la tabla 6.5 de negociaciones Unit A B C D Area (m2) 465 465 480
480 Alquiler consigui� (�) 21 000�� 21 250 Rent/m2 (�) 45.16 44.27 270 000 257 500
Precio de venta (�)

El comentario All� ha sido alg�n progreso en la mercadotecnia como registrado en la

Tabla 6.5. La unidad A se ha dejado en 21.000� por a�o (contra un alquiler de
petici�n de 22.000�). La unidad B permanece disponible. Reconocer que el
diferencial en el alquiler de 1.500� por a�o entre unidades A y B es una reflexi�n
justa del valor del alquiler de la gr�a del p�rtico provista en la Unidad B el
alquiler probablemente para conseguirse para �ste se deber�a ajustar a 22.500�.
Probablemente los reveladores realizaron alg�n estudio del mercado antes de decidir
proveer la gr�a en la Unidad B; a menos que un arrendatario se pueda encontrar
ahora quien necesita la gr�a y est� preparado para pagar el alquiler adicional, la
decisi�n de incluirlo en una base especulativa puede resultar no haber sido muy
prudente. Las unidades C y D son similares en todos aspectos, pero tienen
resultados diferentes. La informaci�n m�s completa est� relacionada con la Unidad D
donde los reveladores aseguraron un piso de alquiler antes de vender el pleno
dominio a un inversionista. El hecho que un arrendatario hab�a firmado un arriendo
permiti� al inversionista juzgar la calidad del convenio y negociar para conseguir
su producci�n objetivo. Se sabe que los reveladores esperaron mostrar una
producci�n en cualquier venta del 8 por ciento pero el inversionista ha negociado
un precio de compra ligeramente inferior para mostrar una producci�n del 8,25 por
ciento. La aceptaci�n de esa oferta por los reveladores sugiere que la perspectiva
de una venta a diferencia de un piso de alquiler era una atracci�n en flujo de
fondos asistente y pr�stamos que reducen en esa etapa. El inversionista habr�a
relacionado su postura de negociaci�n con lo que pareci� ser alcanzable y con una
evaluaci�n de la calidad del convenio del arrendatario. En cuanto a la unidad C,
los compradores buscaban un edificio conveniente para satisfacer sus requisitos
para el uso comercial.

Relaci�n entre industrial y espacio de oficina

Hay una expectativa del mercado general sobre el espacio de oficina. En algunos
mercados, hay una expectativa que una propiedad industrial debiera tener el espacio
de oficina del por ciento approximately10. Donde el espacio de oficina es
considerablemente m�s, pruebas del mercado se buscar�an. El cuidado particular es
necesario en el an�lisis y aplicaci�n de pruebas transaccionales debido a la
pr�ctica de medici�n est�ndar. La Instituci�n Real del C�digo de Top�grafos
Diplomado de Medir la Pr�ctica estipula que la propiedad industrial se mide en una
base del �rea interna gruesa para incluir el espacio de oficina donde se podr�a
considerar que era auxiliar al industrial
El m�todo relativo

81

usar. Pero, donde el espacio de oficina se localiz� en un edificio de oficinas

aut�nomo y se us� en relaci�n al local industrial pero capaz del uso separado, la
base apropiada deber�a medir las oficinas en una base del �rea interna neta. La
relaci�n entre espacio de oficina y uso industrial requerir�a que pruebas de la
demanda suficiente afecten el mercado el uno o el otro camino. Las consideraciones
similares se aplican a la extracci�n de pruebas de la producci�n de transacciones
recientes.

Otra propiedad
La propiedad comercial t�picamente se clasifica en oficina, sectores detallistas e
industriales, aunque incluya una variedad de la propiedad m�s extra�a como hoteles,
gasolineras de la gasolina (con o sin instalaciones de compra expresas), cuidado y
cl�nicas de ancianos y pubs. Aunque estos tipos de la propiedad especializados
normalmente se valoraran en cuanto al m�todo de ganancias, cualquier transacci�n
reciente de tales tipos de la propiedad se investigar�a en la b�squeda de apoyar
pruebas. Por ejemplo, una valoraci�n de una cl�nica de ancianos har�a la referencia
a los ingresos de honorarios potenciales basada en capacidad y tasas de ocupaci�n.
Laing & Buisson's Guide a la Industria de la Asistencia m�dica proporciona informes
de los gastos semanales en cada casa certificada a trav�s de Inglaterra por el
condado. El mismo gu�a indica el nivel de provisi�n en una base del condado. Hay
que subrayar que la valoraci�n de propiedades especializadas es normalmente
emprendida por tasadores del especialista que tendr�n el respeto a ingresos, gastos
y ganancias, pero tambi�n buscar�n comparaciones con otras transacciones de las
cuales tienen el conocimiento y que puede permitir a una comparaci�n hacerse sobre
la base de precio o alquiler por cama. As� pues, hasta en los reinos de
completamente la valoraci�n del especialista, el comparable tiene un papel de apoyo
para jugar.

LA VALORACI�N AUTOMATIZADA All� ha sido un movimiento fuerte hacia aerodinamizar el

proceso de la valoraci�n para la concesi�n de pr�stamos protegidos por un precio o
hipoteca en la casa del prestatario. En ciertas circunstancias los prestamistas
pueden aceptar:

un 'paseo por inspecci�n' y valoraci�n; una valoraci�n del prefijo postal; un

proceso de la valoraci�n automatizado, ajustado para limitar riesgo; el modelo
conf�a en comparables registrado dibujado de una variedad de fuentes y restringe la
cantidad tomada a pr�stamo.

Con la introducci�n gradual de Paquetes de informaci�n de Casa (CADERAS) el recurso

a estos m�todos probablemente aumentar�.
82

El m�todo relativo

La Agencia de valoraciones ha investigado la agrupaci�n de tipos de la propiedad

para tasar objetivos, seleccionando una propiedad representativa y relacionando
otras propiedades en el �rea inmediata a ello. Hay una salvaguardia en ese
cualquier pagador del impuesto del consejo puede desafiar el grupo en el cual su
propiedad se coloca. La valoraci�n de la misa del tipo descrito encima
probablemente crecer�, pero conf�a en gran medida en el pr�stamo para valorar el
elemento. Cualquier ajuste hacia abajo a gran escala en el mercado demostrar�a un
tiempo de pruebas para este desarrollo.

RESUMEN

El m�todo comparable implica el uso anal�tico de pruebas del mercado y su

aplicaci�n a la propiedad para valorarse. La propiedad es heterog�nea y as� el
tasador tendr� que explicar diferencias entre la propiedad sustancial para
valorarse y pruebas transaccionales disponibles. La comparaci�n requiere el uso de
unidades de la comparaci�n de la cual hay principalmente tres: comparaci�n directa
de valores de la capital (tal como en el mercado residencial); comparaci�n de
valores unitarios (valores unitarios del alquiler o el capital, principalmente
�ste); y producciones del mercado. En caso del espacio comercial, la divisi�n por
zonas proporciona un instrumento inestimable de la comparaci�n. El tasador necesita
un entendimiento bueno de los factores que afectan el valor, que se puede agrupar
como factores f�sicos (factores geogr�ficos y espec�ficos para la propiedad),
factores legales (tenencia y condiciones de arrendamiento) y factores econ�micos
(oferta y demanda, tiempo, riesgo y vuelta). El tasador necesita las habilidades
anal�ticas necesarias para justificar los ajustes aplicados a pruebas comparables.
El m�todo comparable m�s conviene a tipos de la propiedad para los cuales hay una
riqueza de pruebas del mercado. Estos datos comparables se deber�an capturar y
registrarse para proporcionar una base de datos al uso de la valoraci�n a corto
plazo sino tambi�n al an�lisis de a largo plazo tendencias del mercado. Como el
m�todo comparable es basado en el mercado, el tasador tiene que saber el mercado
bien, manteniendo hasta ahora con requisitos del inquilino, y se debe distinguir
entre mercados de la inversi�n y ocupaci�n del due�o.
7

El proceso de la valoraci�n

EL ENFOQUE DE LA VALORACI�N TRADICIONAL Cuando se encargue una valoraci�n, el

tasador desear� hacer una inspecci�n cuidadosa y descubrir que la informaci�n sobre
la propiedad se valora que no es aparente de la inspecci�n. Entre los detalles
espec�ficos para la propiedad adicionales requeridos ser� la informaci�n sobre el
inter�s legal disponible, si hay alg�n arriendo, y si tan sus t�rminos incluso el
alquiler, alguna planificaci�n u otras ofertas probablemente para afectar el uso de
la propiedad y la naturaleza de la vecindad inmediata. El tasador ser� familiar con
el mercado y las influencias generales ejercidas en ello y sostendr� o tendr� el
acceso a detalles de transacciones recientes que se relacionan con ventas y
lettings de propiedades similares, que pueden ayudar en la determinaci�n del valor
de la propiedad bajo la consideraci�n. Los tasadores tienen una opci�n de enfoque
preparando una valoraci�n. Unos est�n dedicados al enfoque tradicional, mientras
los otros abogan por un enfoque del flujo de fondos rebajado. El elemento de
distinci�n principal entre los dos es que el m�todo tradicional valora sobre la
base de alquileres corrientes y valores. Los futuros aumentos de alquiler se
explican impl�citamente a trav�s de la producci�n usada para valorar la propiedad.
La base del flujo de fondos rebajada predice crecimiento y valores sobre la base de
una producci�n del mercado. Los m�ritos relativos de los enfoques impl�citos y
expl�citos a la valoraci�n se examinar�n m�s tarde. EL ENFOQUE DE LA PRODUCCI�N
CONTRA TODO RIESGO Un coraz�n fuerte de tasadores que practican sigue valorando
propiedades de la inversi�n usando una producci�n contra todo riesgo impl�cita, no
obstante el inconveniente que no es posible hacer comparaciones directas con
vueltas disponibles en el mercado de la inversi�n m�s amplio. La producci�n contra
todo riesgo se puede definir como una que refleja impl�citamente todas las futuras
ventajas y las desventajas de la inversi�n. Como la producci�n contra todo riesgo
no toma ninguna cuenta expl�cita del futuro crecimiento del alquiler, los
alquileres corrientes y los valores del alquiler se usan en las valoraciones. No
hay elemento de la proyecci�n de valores del alquiler; cualquier crecimiento es
inherente en las producciones bajas adoptadas.
84

El proceso de la valoraci�n

Cuando la valoraci�n de una propiedad de la inversi�n dej� en condiciones de

arrendamiento modernas y en un alquiler del mercado lleno recientemente concordado,
hay pruebas del mercado directas de la producci�n contra todo riesgo (aunque
carezca de cualquier indicaci�n de la vuelta esperada verdadera, aceptando la
producci�n inicial baja en la expectativa que los futuros aumentos de alquiler
aseguren una vuelta m�s alta). Donde el alquiler pagado es hist�rico y no coincide
con el valor del alquiler corriente, el enfoque atrae la cr�tica adicional. Los dos
bloques de ingresos se valoran por separado; el alquiler por el resto del t�rmino
se valora en una producci�n debajo de pruebas del mercado en la base que es m�s
seguro. La valoraci�n del elemento reversionario tomar� el valor del alquiler lleno
en cuenta a partir del tiempo cuando primero se haga pagadero, pero restringido a
su nivel en este momento. Ese valor del alquiler se trata entonces como los
ingresos para recibirse indefinidamente. Esta deformaci�n del rendimiento esperado
otra vez se compensa usando la producci�n contra todo riesgo, que es debajo de
producciones corrientes disponibles en otros tipos de la inversi�n, en previsi�n de
regular y sustancial, pero no cuantificada, crecimiento. Le podr�an preguntar por
qu� una producci�n tan por lo visto inadecuada se usa. La respuesta consiste en que
pruebas de producciones se ganan principalmente de transacciones que implican la
propiedad alquilada al estante, y la producci�n se encuentra directamente de la
relaci�n entre el alquiler neto y el precio de venta. Pero cada propiedad es �nica,
a�n donde superficialmente parece ser lo mismo como un en un sitio contiguo o en la
siguiente calle. Por consiguiente, las transacciones seleccionadas como comparables
y relevantes no ser�n id�nticas y se requerir� que los ajustes intuitivos reflejen
cualquier diferencia actual o percibida. Las variaciones para considerarse en
cualquier ajuste son las estipulaciones del arriendo incluso la reparaci�n y
aseguramiento de responsabilidades, el modelo de la revisi�n de alquiler, la edad y
condici�n general de la propiedad, la conveniencia de la ubicaci�n, cualquier
atributo especial del edificio o su sitio web y la calidad del convenio del
arrendatario. Los intereses alquilados al estante y reversionarios se consideran
dentro del enfoque de la valoraci�n tradicional. Los intereses reversionarios
incluyen cualquier arreglo donde hay una diferencia entre el alquiler corriente y
el valor del alquiler corriente. En mayor�a de los casos, el alquiler corriente es
menos que el valor del alquiler porque una revisi�n ocurri� hace tiempo y el otro
a�n no es debido. Hay algunos casos donde el alquiler corriente excede el valor de
mercado y otros donde el alquiler se fija durante un per�odo largo delante, ambos
de los cuales garantizan la investigaci�n adicional y una variaci�n en la
valoraci�n se acercan para reflejar lo que se puede ver como la limitaci�n de
factores en el valor. Los intereses del arrendamiento presentan problemas de la
valoraci�n particulares y se tratan con m�s tarde en una secci�n separada.

FREEHOLD RACK-RENTED INVESTMENTS La propiedad de la inversi�n alquilada al estante

presenta el caso m�s franco. Donde el alquiler est� en el valor de mercado lleno y
la propiedad es de la tenencia del pleno dominio dejada en condiciones de
arrendamiento modernas, en particular con revisiones de alquiler regulares en no
m�s que, supongamos, de cinco a�os intervalos, el procedimiento implica capitalizar
el alquiler a perpetuidad en
El proceso de la valoraci�n
�

85

Tiempo del valor del alquiler apretado

Perfil de la Valoraci�n de la figura 7.1 de propiedad alquilada al estante

una producci�n apropiada se deriv� de observaci�n del mercado y an�lisis. En otras

palabras, el derecho de recibir un flujo de ingresos al nivel actual a perpetuidad
se capitaliza usando una producci�n contra todo riesgo sacada directamente de
reciente, relevante, transacciones del mercado. El perfil de alquiler asumido se
representa en la Figura 7.1.

Ejemplo 7.1
Valore un edificio de oficinas del pleno dominio moderno ocupado por la oficina
regional de una compa��a de seguros donde la propiedad se dej� hace un mes para un
t�rmino de 25 a�os con de cinco a�os revisiones en una reparaci�n llena y
aseguramiento (FRI) arriendo en un alquiler de 120.000� por a�o. Las transacciones
recientes en el lugar inmediato sugieren que los inversionistas quieren aceptar una
producci�n contra todo riesgo del 6 por ciento. Alquiler del estante neto por a�o
la compra de los A�os a perpetuidad Comentario del valor de la capital del 6% Esto
es el caso m�s simple. El alquiler es uno reciente y probablemente representar� el
valor del alquiler corriente a menos que un premio inicial se haya pagado. Se
supondr� que el alquiler pagado sea a cobrar a perpetuidad. El arrendatario es del
estado indudable y la direcci�n deber�a ser franca. Regular de cinco a�os examina
dan una oportunidad de basar de nuevo el alquiler a de entonces nivel del mercado.
Los detalles coleccionados por el tasador incluyen un poco de informaci�n sobre
producciones del mercado conseguidas en otras ventas recientes, sugiriendo que una
producci�n contra todo riesgo del 6 por ciento se obtendr�a en una venta en el
mercado abierto. Habiendo hecho una investigaci�n cuidadosa, el tasador tendr� un
alto nivel de confianza en la valoraci�n. Considerando la misma informaci�n, otros
tasadores probablemente alcanzar�an una conclusi�n similar. La limitaci�n de la
valoraci�n es que la producci�n es una producci�n contra todo riesgo con una
expectativa impl�cita que sobre su vida la inversi�n muestre una vuelta superior al
6 por ciento. Se espera que el valor del alquiler ser� mayor en el momento de la
siguiente revisi�n en cinco a�os y tambi�n en revisiones subsecuentes. Un
inversionista �120.000� 16,67 2 000 000
86

El proceso de la valoraci�n

no comprar�a la propiedad ten�a el alquiler sido fijado a su nivel actual

indefinidamente o al menos no se propondr�a pagar el precio actual por ello. Se
espera que la inversi�n muestre un mejor rendimiento pero la valoraci�n no la
cuantifica.

La inicial cuesta y gastos anuales

Se ver� que ningunas deducciones se han hecho para los gastos de compra o para
ning�n gasto que se repite. La respuesta inmediata consiste en que el comparables
sol�a derivarse una producci�n apropiada se analizaron del mismo modo; es decir los
gastos iniciales y los gastos de la direcci�n peri�dicos se ignoraron. Mientras
esto puede ser as�, es el caso que un inversionista que compra sobre la base de la
producci�n usada encontrar� que la inversi�n ha obtenido peores resultados. La
transacci�n inicial implicar� costas, contribuci�n territorial del impuesto de
timbres (SDLT) y honorarios de la valoraci�n (juntos con el IVA donde aplicable).
Los gastos no est�n basados en una escala fija, pero ser�n bajo la influencia del
tiempo tomado y la complejidad del caso. Una cifra media confiable est� entre 5,75
y el 6,0 por ciento del precio de compra. Una gran parte del gasto es explicada por
SDLT, actualmente cobrado en el 4 por ciento en la consideraci�n total donde el
precio de compra excede 500.000�. Una vez adquirido, la mayor parte de
inversionistas esperar�an emplear a un agente para manejar la propiedad,
expresamente coleccionar alquileres, asegurar el rendimiento de convenios para
mantener y reparar, comprobar que la prima de seguros se paga actualizada y que el
edificio es cubierto para una suma adecuada y para todos los riesgos necesarios,
negocie el alquiler la revisi�n (con el gasto posible de tomar la pregunta al
arbitraje), supervise el desempe�o financiero y aconseje sobre la estrategia de
inversi�n. Tomando un a�o con el otro, los gastos de la direcci�n anuales medios en
este ejemplo se toman para ser el 5 por ciento del alquiler coleccionado. Esta m�s
informaci�n se refleja en el ejemplo siguiente.

Ejemplo 7.2
La utilizaci�n de la informaci�n en el Ejemplo 7.1 calcula la vuelta neta seg�n la
inversi�n cuando los gastos iniciales y los gastos anuales se consideran. El
alquiler del estante neto por a�o Descuenta la direcci�n la compra de los A�os del
5% a perpetuidad el 6% Descuenta gastos de la compra valor de la capital del 6%
�120.000� 6.000� 114.000� 16,67� 1.900.000� 107.547 1 792 453
El Comentario de proceso de la valoraci�n

87

El efecto de descontar gastos de la direcci�n es por supuesto una valoraci�n

inferior. El a condici�n de que inversionista hab�a pagado 2.000.000�, el valor
indicado en el Ejemplo 7.1, la vuelta ser�a ligeramente debajo del 5,75 por ciento.
Los gastos �nicos de la compra probablemente exceder�n 100.000�: teniendo ambos
juegos en cuenta de gastos, la valoraci�n sugiere que la cifra original es
aproximadamente 10 por ciento mayor que la cifra ahora calculada. El resultado es
suficientemente diferente para sugerir que tales gastos se debieran reflejar. No
hubo enga�o, pero ninguna transparencia tampoco. Donde los gastos se conocen o se
pueden estimar con la certeza razonable, es aconsejable hacer deducciones antes de
analizar para encontrar la producci�n. Hay que subrayar que los gastos se deber�an
reflejar de esta manera s�lo donde pruebas comparables se han disecado y analizaron
concesiones similares que hacen. Mientras el an�lisis y la valoraci�n en una base
gruesa (es decir no hacer caso de gastos de la direcci�n anuales y los gastos de
adquisici�n) son comunes y simplifican los c�lculos, el resultado da raz�n
incompleta de cualquier transacci�n. Note: en los ejemplos de la valoraci�n que
siguen ajustes a los gastos de adquisici�n y direcci�n se omitir�. Cada ejemplo se
quiere para demostrar un punto particular que estar� m�s claro sin la intrusi�n de
la informaci�n, que, mientras importante, no es directamente relevante para
principios de la valoraci�n.

FREEHOLD REVERSIONARY INVESTMENTS que El ejemplo anterior era de un arriendo donde

el alquiler pagado est� en el valor de mercado lleno. Muchas valoraciones de la
inversi�n reflejan un arriendo donde el alquiler corriente es menos que el valor
del alquiler lleno porque la �ltima revisi�n pas� un a�o o m�s. El inversionista
espera un aumento en la siguiente revisi�n o al final de arriendo si no hay
revisiones intermedias. El valor del alquiler corriente se deber�a estimar usando
cualquier ayuda se puede ganar de la informaci�n sobre lettings recientes de
propiedades similares. Se subraya que ninguna tentativa se hace estimar el futuro
alquiler probable. Hay tres tratamientos reconocidos de este tipo de la valoraci�n:
t�rmino y reversi�n; capa (o n�cleo); y producci�n equivalente.

T�rmino y reversi�n (separaci�n vertical)

El tratamiento m�s temprano de inversiones reversionarias era el modelo de la
reversi�n y el t�rmino. La producci�n se saca del an�lisis de transacciones del
mercado, preferentemente de inversiones alquiladas al estante. Esa producci�n es la
base para la valoraci�n del alquiler reversionario, que en la mayor�a de los
arriendos modernos arreglar� la parte principal del valor de la capital. El t�rmino
la producci�n se ajusta hacia abajo, t�picamente por 0,5 o el 1,0 por ciento, para
reflejar tanto la entrega contractual del arrendatario al pago corriente como el
nivel inferior del riesgo asociado con ello. Esto es una convenci�n, m�s bien que
una regla y est� en el juicio del tasador. No es apoyado por pruebas del mercado,
ya que no hay modo de aislar esa parte del valor de la capital. Hay alguna
preocupaci�n esto, en
88

El proceso de la valoraci�n

Valor del alquiler lleno

Tiempo de alquiler corriente

La figura 7.2 El t�rmino y reversi�n (separaci�n vertical) perfil

haciendo el ajuste, el tasador es raramente totalmente consciente del impacto que

tiene de la vuelta total. La separaci�n de flujos de ingresos con objetivos de la
valoraci�n se ilustra en la Figura 7.2. Mientras puede parecer una reacci�n
instintiva para reducir una producci�n donde el riesgo es menos, no hay pruebas que
el mercado adopta tal enfoque. El precio del riesgo es atribuible a la propiedad y
no a una parte de ello. Este enfoque tambi�n desaf�a la reclamaci�n que refleja el
mercado, ya que no hay pruebas que el mercado funciona de esta manera. Donde el
mercado ha indicado una preferencia de una producci�n particular, el tasador
deber�a reflexionar con cuidado antes de no hacer caso de esa preferencia y hacer
un ajuste a una parte del flujo de ingresos, aunque en general la diferencia en el
valor de la capital sea insignificante. Un ejemplo demostrar� el proceso.

Ejemplo 7.3
Una propiedad de la tienda del pleno dominio se deja actualmente en un arriendo de
FRI con revisiones de alquiler de cinco a�os en un alquiler de 89.000� por a�o con
tres a�os para correr a la siguiente revisi�n. El valor del alquiler corriente es
100.000� por a�o; pruebas del mercado sugieren una producci�n del 5,5 por ciento.
El alquiler del t�rmino por a�o, la compra de los A�os netos 3 a�os Reversi�n del
5% al alquiler del estante, la compra de los A�os netos a perpetuidad Valor actual
del 5,5% de 1� en 3 a�os Comentario del valor de la capital del 5,5% El tasador
decide reflejar la certeza y el riesgo inferior permitido por un alquiler debajo
del valor de mercado en la opci�n de una producci�n del 5 por ciento durante los
pr�ximos tres a�os. 18,1818 0,8516� 89 000 2,7232 100.000�

242.365�

15.4836

�1.548.364� 1.790.728
El proceso de la valoraci�n

89

el nuevo alquiler se negociar� en tres a�os. La cifra para el valor del alquiler
est� basada en valores actuales; es el alquiler en el cual la tienda se podr�a
dejar en este momento si no sujeto al arriendo corriente. La expectativa que el
valor del alquiler siga aumentando se refleja en la producci�n contra todo riesgo
baja usada. Sin embargo, los partidos no han hecho m�s que consienten en negociar
de nuevo en intervalos especificados regulares, y mientras se espera que cuando el
alquiler se negocie de nuevo en tres a�os estar� en una cifra m�s alto que esto
usado en la parte reversionaria de la susodicha valoraci�n, no hay la misma calidad
de la certeza sobre futuros acontecimientos.

Ejemplo 7.4
Compare el valor de la capital de la propiedad descrita en el Ejemplo 7.3 con el
valor de la misma propiedad usando la misma producci�n sacada del mercado para
ambas partes de la valoraci�n. El alquiler del t�rmino por a�o, la compra de los
A�os netos 3 a�os Reversi�n del 5,5% al alquiler del estante, la compra de los A�os
netos a perpetuidad Valor actual del 5,5% de 1� en 3 a�os Comentario del valor de
la capital del 5,5% La diferencia entre los dos valores es una fracci�n del 1 por
ciento. La utilizaci�n de la misma producci�n del mercado para ambas partes de la
valoraci�n probablemente se justifica donde las condiciones de arrendamiento
modernas hacen la provisi�n para la actualizaci�n regular del alquiler; establece
la propiedad como una inversi�n del 5,5 por ciento y es preferible porque el
tasador es incapaz de establecer la base para una producci�n inferior m�s all� de
la reclamaci�n que un poco de reflexi�n de la mayor seguridad se garantiza. Esto
parecer�a superfluo donde el arrendatario es de la posici�n indudable. Una
disposici�n alternativa debe calcular el valor de la propiedad como si se dej� en
el alquiler del mercado lleno, y luego descontar el d�ficit corriente en el
alquiler para el per�odo a la siguiente revisi�n como mostrado en el Ejemplo 7.5.
Este procedimiento tiene algunas ventajas. Llama la atenci�n hacia el potencial de
la inversi�n mostrando el valor de mercado m�ximo cuando dejado en el valor del
alquiler del mercado lleno a perpetuidad. Descuenta el d�ficit durante los pr�ximos
tres a�os para encontrar que la capital inferior valora debido al nivel del
alquiler corriente. Deber�a ser ligeramente m�s f�cil visualizar, llevando a un
enfoque m�s claro a la valoraci�n. 18,1818 0,8516� 89 000 2,6979 100.000�

240.113�

15.4836

�1.548.364� 1.788.477
90

El proceso de la valoraci�n

Ejemplo 7.5
Valore la propiedad descrita en el Ejemplo 7.3 por primera capitalizaci�n del valor
del alquiler corriente a perpetuidad y luego deducci�n del d�ficit entre ello y el
alquiler corriente durante los pr�ximos tres a�os. La compra de los A�os del valor
del alquiler del estante a perpetuidad 5,5% menos d�ficit durante pr�ximos 3 a�os�
la compra de los A�os (de de �100.000� 89.000) 3 a�os el 5,5% �100.000� 18,1818 11
000 2.6979

1.818.180�

29 677

1.788.503�

Comentario Aparte de una diferencia leve debido al doblamiento, el resultado es lo

mismo como esto en el Ejemplo 7.4: el formato muestra que el valor de la capital
basado en el alquiler del estante redujo en aproximadamente 30.000� para explicar
el alquiler inferior pagado durante los pr�ximos tres a�os.

Capa (o n�cleo) modelo (separaci�n horizontal)

El modelo vertical antes descrito refleja el camino del cual los ingresos se
esperan y tienen en cuenta el cambio en unos ingresos m�s altos cuando pasa. La
variaci�n ahora descrita adopta una posici�n arbitraria por lo cual se supone que
los ingresos (principales) corrientes sigan en la perpetuidad, el aumento (la parte
superior o alquiler marginal) tratado como una corriente separada a perpetuidad,
pero comenzando en alg�n tiempo en el futuro. Por lo tanto hay una separaci�n
horizontal artificial de ingresos principales y marginales (la Figura 7.3). Este
modelo al principio se desarroll� en los a�os 1950 y se describi� detalladamente
entonces por el Blanco. Est� claro que se quiso para tratar con una situaci�n
fiscal particular. Se ha sugerido que tambi�n se pueda usar valorando alquileres de
volumen de ventas y para inversiones sobrealquiladas. El modelo ha ganado cierto
estado a pesar de advertencias contra su uso, en particular en su forma acortada,
por Trott y otros. Como
�

Valor del alquiler lleno

Coraz�n de alquiler Corriente de alquiler marginal alquila Tiempo

Capa de la figura 7.3 de n�cleo (separaci�n horizontal) perfil de la valoraci�n

El proceso de la valoraci�n

91

en el t�rmino y modelo de la reversi�n, el valor del alquiler y el alquiler

corriente se usa: es decir no hay proyecci�n para mostrar el crecimiento del
alquiler. Las producciones se calculan basadas en la producci�n del mercado.

Ejemplo 7.6
Considere que un edificio de oficinas dej� en t�rminos de FRI en 24.000� por a�o
con una reversi�n en tres a�os. El valor del alquiler corriente es 40.000�. Para
encontrar la producci�n aplic�ndose a la compra de los A�os de alquiler por el
Estante de alquiler marginales la compra de los A�os de alquiler Corrientes del 6%
el Valor del 5,5% del alquiler marginal (40 000� 24 000) � 100 es el 6,95%, diga
el 7% 230.305 N�cleo o Coraz�n de la valoraci�n de la capa alquilan la compra de
los A�os a perpetuidad la compra de los A�os de alquiler Marginales del 5,5% a
perpetuidad aplaz� 3 a�os el 7% Compara con la valoraci�n tradicional la compra de
los A�os de alquiler Corrientes 3 a�os la Reversi�n del 5,5% a la compra de los
A�os a perpetuidad aplaz� 3 a�os el 6% �24.000 2,6979� 40.000� 13,9937� 559.748
624.498 Comentario se dice que el m�todo de la capa muy se usa en la pr�ctica.
Parece un enfoque innecesariamente complicado que no est� relacionado f�cilmente
con pruebas del mercado. El �nfasis est� en los ingresos contratados corrientes,
que se llevan en la perpetuidad. El aumento se trata como menos seguro, y valor� la
utilizaci�n de una producci�n m�s alta con los ingresos aplazados hasta que el
alquiler se pueda aumentar, en este caso en tres a�os. �64.750� 24.000� 18,1818 16
000 11,6614� 186.582� 622.946� 436.363 totales

�40.000� 16,6667 24 000 18.1818

�666.668� 436.363� 230.305

92

El proceso de la valoraci�n

La debilidad de este enfoque es que todo el aumento esperado se valora en un precio

sensiblemente m�s alto, aunque la cifra del alquiler usada sea la corriente y
debajo del valor de mercado lleno. Se afirma que el m�todo de la capa o la
separaci�n horizontal m�s a menudo se usa, aunque esto requiera una divisi�n
arbitraria e irreal de los ingresos en el per�odo reversionario, mientras que el
alquiler a pagar ser� una suma indivisa sola. Donde el enfoque convencional se debe
usar, la opci�n del modelo particular se deber�a quiz�s hacer sobre la base de que
m�s f�cilmente se presentar�a a un cliente o hasta un tribunal o �rbitro. El
equilibrio parecer�a ser mucho a favor de un uso de la producci�n equivalente para
mantener una relaci�n directa con la informaci�n del mercado y un modelo
verticalmente dividido, asegurar la retenci�n de una relaci�n con las expectativas
del cambio del alquiler. Como se ha visto, las valoraciones de la inversi�n que
implican propiedades dejadas en condiciones de arrendamiento modernas con poca
probabilidad producir�n variaciones significativas en el valor de la capital.

Propiedad sobrealquilada
Una propiedad sobrealquilada es la que donde el alquiler corriente es
considerablemente m�s alto que el valor del alquiler corriente. Tal situaci�n no es
com�n, pero, cuando presente, provoca inquietudes de la valoraci�n relevantes. Los
motivos variar�n: posiblemente aconsejaron mal al arrendatario tomando el arriendo;
por otra parte, el alquiler concordado puede haber sido uno justo cuando el
arriendo se firm�, pero est� ahora encima del valor del alquiler corriente como
est� en un �rea que, por cualesquiera motivos, es menos popular que era antes. Hay
muchos motivos posibles por qu� esto deber�a ser as�: por ejemplo, un nuevo camino
que evita una fila de tiendas, la imposici�n de restricciones del aparcamiento en
la calle o la disponibilidad del local superior cerca en alquileres competitivos
podr�a ser todo motivos por qu� un valor del alquiler ha disminuido. El perfil de
una propiedad sobrealquilada se muestra en la Figura 7.4. El efecto consiste en que
los ingresos son menos seguros que es normalmente el caso. Es posible que el
empeoramiento siga o que el mercado mejorar� hasta que, en alg�n tiempo en el
futuro, el valor del alquiler igualar� y luego exceder� el nivel de alquiler
corriente. La seguridad de cualquier alquiler superior al valor de mercado es
dif�cil de juzgar y depende hasta cierto punto de la calidad del convenio del
arrendatario. Un independiente

Valor del alquiler lleno

Tiempo de alquiler corriente

Perfil de la figura 7.4 de propiedad de la inversi�n sobrealquilada

El proceso de la valoraci�n

93

el comerciante podr�a estar bien incapaz de mantener el negocio de ser sujeto a

gastos generales m�s altos que competidores. Si el local se desocupa, el due�o
tendr� que aceptar el nivel de alquiler corriente en un nuevo piso de alquiler si
un nuevo arrendatario se debe encontrar pronto. El per�odo durante el cual el
alquiler alto se paga es uno arriesgado, y cualquier duda se reflejar�a en una
valoraci�n usando una alta prestaci�n para compensar las desventajas. Muchos
inversionistas juzgar�an la propiedad de ser insatisfactorios como una inversi�n y
no considerar conveniente para a�adir a su carpeta. Donde hay una reversi�n o una
revisi�n de alquiler debida dentro de un tiempo razonable y la ubicaci�n es
intr�nsecamente sana, el problema se puede resolver por la negociaci�n a un
alquiler del mercado inferior. Donde el arrendatario es de la posici�n buena y hay
posibilidad que el local se desocupe, deber�an dar la consideraci�n al ofrecimiento
liberar al arrendatario del arriendo corriente a favor de nuevo uno en un alquiler
inferior o negociaci�n de un pago de la capital por aceptar una rendici�n donde
factible, aunque ning�n partido est� en una posici�n de negociaci�n fuerte. Una
propiedad sobrealquilada apelar� a un mercado de la inversi�n muy limitado. No hay
modelo para sugerir c�mo tratar con una valoraci�n, pero, como indicado, es una
situaci�n que el propietario deber�a procurar resolver si posible y que, de ser
exitoso, probablemente demostrar� en beneficio de ambos partidos. El siguiente
ejemplo dispone el tratamiento tradicional; uno de los enfoques contempor�neos
ser�a probablemente m�s relevante.

Ejemplo 7.7
Un dep�sito detallista se deja en un arriendo de 30 a�os que comienza en 1988 en un
alquiler de 30.000� por a�o en t�rminos de FRI. El sitio es uno aislado y ya que el
edificio se erigi�, un parque detallista se ha desarrollado y el dep�sito
detallista se ha cerrado. El valor actual como un sitio para desarrollarse con otro
objetivo est� en la regi�n de 60.000�. Prepare una valoraci�n y aconseje a su
cliente, el titular de plena propiedad. El alquiler reserv� la compra de los A�os
11 a�os Reversi�n del 12% al valor de la capital del Valor actual del sitio de 1�
en 11 a�os el Comentario del valor de la capital del 12% Usando un mercado cede la
propiedad tiene una capacidad adquisitiva de la capital te�rica de s�lo menos de
200.000�, aunque sea improbable que un comprador se podr�a encontrar a este nivel.
Tiene poco para alabarlo como una inversi�n. El pago continuado del alquiler conf�a
completamente en el convenio del arrendatario. Al propietario le aconsejar�an bien
abrir discusiones con el arrendatario con miras a la aceptaci�n de una rendici�n
del arriendo sujeto a un pago negociado. La reurbanizaci�n podr�a ocurrir entonces.
�30.000� 5,9377 60 000 0.2875

�178.131� 17.249� 195.380

94

El proceso de la valoraci�n

Producci�n equivalente
Cualquier valoraci�n de un inter�s reversionario por el t�rmino tradicional y
enfoque de la reversi�n usa dos producciones: un para el elemento reversionario se
deriv� del an�lisis del mercado; y el otro un precio inferior para reflejar la
seguridad de un alquiler debajo de nivel del mercado. El modelo de la capa en su
forma original tambi�n usa dos producciones, aunque sacado de un modo diferente.
All� cultiva el apoyo al uso de la producci�n equivalente, que usa la misma
producci�n en la valoraci�n de ambas partes del flujo de ingresos. Los motivos
dados consisten en que el an�lisis de cualquier transacci�n s�lo puede dar una
producci�n que refleja transacciones del mercado: cualquier tentativa de variar las
producciones usadas introduce un elemento subjetivo para el cual no hay apoyo
fundado. La suposici�n que un alquiler inferior constituye un riesgo inferior que
se deber�a reflejar en la producci�n es al principio persuasiva, pero es dif�cil de
sostener donde ambas partes de la valoraci�n son la integral a la inversi�n en
conjunto. Donde una valoraci�n ha estado preparada sobre la base de dos
producciones, un c�lculo revelar� la producci�n equivalente. El ejemplo siguiente
cita una venta basada en un t�rmino y valoraci�n de la reversi�n donde hay un
margen del 2 por ciento entre los dos precios usados. La producci�n equivalente
puede ser encontrada de mesas, por el m�todo de tanteos, por la f�rmula o por un
crecimiento de exclusi�n de c�lculo del flujo de fondos rebajado.

Ejemplo 7.8
Una f�brica se arrienda en t�rminos de FRI para un t�rmino de 15 a�os, de los
cuales 11 han expirado ahora, en un alquiler de 11.500� por a�o. El valor del
alquiler del mercado corriente en condiciones de arrendamiento modernas es 27.000�
por a�o. Una venta se ha concordado en 260.000� basados en una producci�n contra
todo riesgo del 9 por ciento. Disponga la valoraci�n en la cual el precio de venta
parece haber estado basado. Entonces calcule la producci�n equivalente usando
varios m�todos disponibles. La informaci�n siguiente se requiere al principio:

las dos producciones usaron en el t�rmino y valoraci�n de la reversi�n el valor en

la reversi�n la ganancia en la reversi�n. El an�lisis de la venta en t�rmino y
alquiler del T�rmino de la base de la reversi�n por a�o la compra de los A�os 4
a�os Reversi�n del 7% a la compra de los A�os a perpetuidad aplaz� 4 a�os valor de
la capital del 9% (venta completada en 260.000�) �11.500� 4,1002 27 000 7,8714�
212.528� 259.680� 47.152
El proceso de la valoraci�n

95

El bulto del valor est� en la reversi�n, por lo tanto la producci�n equivalente

ser� la producci�n Inicial de m�s cerca el 9% y la Producci�n en la reversi�n
27.000 � 100 257 630 es el 10,48% 11.500 � 100 257 630 es el 4,46%

Compruebe las Mesas de la Inversi�n de Donaldson: ac�rquese la producci�n

equivalente es el Valor del 8,78% por el enfoque de la producci�n equivalente, usar
el T�rmino del 8,75% alquila la compra de los A�os 4 a�os la Reversi�n del 8,75% a
la perpetuidad YP aplaz� 4 a�os el 8,75% Que est� muy cerca del precio de venta. El
comentario El an�lisis sugiere que una producci�n del 7 por ciento era usada para
valorar el t�rmino ingresos. Las producciones individuales muestran una amplia
variaci�n. El proceso de encontrar la producci�n equivalente se muestra. La
diferencia entre el precio de venta y el valor reconstruido en la base de la
producci�n equivalente es debajo del 1 por ciento y el resultado suficientemente
exacto con la mayor parte de objetivos. El resultado se podr�a encontrar o revis�
un flujo de fondos rebajado (sin el crecimiento) an�lisis. �11.500� 3,2576 27.000�
8,1710� 37.462� 220.617 258 079

NON-CONFORMING PROPERTY INVESTMENTS

Los alquileres fijados durante per�odos largos

Hay algunas inversiones donde los t�rminos de piso de alquiler no se conforman con
los contenidos en el arriendo moderno t�pico. Puede ser que no hay revisiones de
alquiler o s�lo examina en intervalos ampliados. Ambas situaciones requieren la
consideraci�n especial. Los inversionistas se atraen a propiedades donde el
arriendo contiene estipulaciones de la revisi�n regulares que permiten el nivel de
alquiler ajustarse al valor de mercado. Resulta que la ausencia en un arriendo de
provisiones para examinar el alquiler con regularidad tendr� un efecto en el valor
de la capital. Donde se considera que la norma es cinco a�os, un per�odo de,
supongamos, 10 a�os ser�a poco atractivo a inversionistas potenciales. Una de las
razones de invertir en la propiedad es la perspectiva del crecimiento
significativo; un arriendo para cualquier tiempo sin una revisi�n se ver�a como no
96

El proceso de la valoraci�n

la conformaci�n con ese ideal. La mayor parte de inversionistas esperar�an la

compensaci�n en la forma de un premio de la producci�n antes de que consideraran la
compra, mientras muchos inversionistas probablemente rehusar�an la oportunidad
totalmente. Se sostiene que los arrendatarios deber�an estar preparados para pagar
un alquiler adicional por un arriendo que carece de una provisi�n de la revisi�n o
donde las revisiones est�n en intervalos m�s largos que son habituales. Hay pocas
pruebas que los arrendatarios est�n preparados para actuar de esta manera; el
alquiler es la parte de sus gastos totales y un alquiler m�s alto afectar�a
negativamente su esp�ritu competitivo. Negociando un arriendo, probablemente el
propietario obtiene los mejores t�rminos disponibles de los arrendatarios
potenciales y el fracaso de negociar revisiones regulares levanta preguntas sobre
la conveniencia de la propiedad y la demanda de ella. Algunos arriendos tempranos
durante per�odos largos de 21, 35 o hasta 42 a�os fijaron el alquiler para el
per�odo entero, la preocupaci�n principal ser para asegurar que un arrendatario de
la buena calidad se encontrara. Se sabe que, adem�s, el arrendatario a veces ten�a
la ventaja de una provisi�n que el arriendo se podr�a renovar en los mismos
t�rminos excepto en cuanto al alquiler. Donde estas condiciones o similares
existen, el alquiler seguir� sin alterar durante un per�odo considerable. Tales
ingresos se consideran como 'propensos a la inflaci�n', reflejando m�s los rasgos
del mercado de la inversi�n a plazo fijo de inter�s que los por lo general
asociados con crecimiento de ingresos y propiedad. Un inversionista en la propiedad
estar�a poco dispuesto a contemplar tal inversi�n y desear�a saber cuando ser�a
posible regularizar la posici�n firmando un nuevo arriendo en t�rminos modernos. La
valoraci�n deber�a reconocer los ingresos del t�rmino de no crecimiento fijos
rebajando en la producci�n de la no propiedad o un mercado. El efecto de este
tratamiento se ve en el ejemplo siguiente.

Ejemplo 7.9
Un peque�o edificio de oficinas se deja actualmente en t�rminos de FRI en un
alquiler de 30.000� por a�o para el resto de un arriendo que expira en 12 a�os. El
valor del alquiler corriente es 60.000�. Calcule el valor de la capital corriente.
La compra de los A�os del alquiler del t�rmino 12 a�os Reversi�n del 11% a la
compra de los A�os a perpetuidad el 6% 16.6667 Valor actual de 1�, 12 a�os el 11%
0,2858� 30.000� 6,4924 60 000 4,7633 Comentario de �285.800� 480.572 El alquiler
bien se asegura, fij�ndose durante los pr�ximos 12 a�os. La capacidad adquisitiva
del alquiler corriente de 60.000� por a�o habr� aumentado bastante hacia el final
del arriendo. La naturaleza fija del t�rmino el alquiler hace la parte inicial de
la inversi�n

194.772�
El proceso de la valoraci�n

97

propenso a la inflaci�n, reconocido en la alta prestaci�n sol�a valorar el t�rmino

la parte de la inversi�n. El pariente poco atractivo de la inversi�n no se puede
totalmente reflejar en la valoraci�n, hasta con la producci�n m�s alta aplicada al
t�rmino el valor.

LOS INTERESES DEL ARRENDAMIENTO Hasta ahora, el enfoque de la valoraci�n descrito

se han limitado con inversiones del pleno dominio. Sin embargo, hay intereses del
arrendamiento donde la ganancia alquila� la diferencia entre lo que el
arrendatario paga al propietario superior y lo que se obtiene del subarrendatario�
es de talla suficiente y duraci�n para ser una forma conveniente de la inversi�n.
Donde el alquiler de un inter�s del arrendamiento es menos que el valor del
alquiler, la diferencia entre los dos se menciona como un 'alquiler de la ganancia'
en las manos del arrendatario. Pueden disfrutar del alquiler de la ganancia por
todo el resto del t�rmino, o s�lo intermitentemente si no hay coincidencia entre la
cabeza y subarriendos; puede retener una relaci�n constante donde tal provisi�n es
hecha por el arriendo, o la relaci�n financiera puede variar principalmente debido
a la carencia de la coincidencia entre cabeza y subarriendos. Tales relaciones
complicadas aumentan la dificultad de an�lisis y valoraci�n. El inter�s terminable
a propiedades arrendadas levanta problemas de la valoraci�n no presente en
valoraciones de intereses del pleno dominio. Por definici�n, todos los intereses
del arrendamiento son de una duraci�n finita. La longitud del resto del mandato es
cr�tica e influir� en el enfoque de la valoraci�n. Los arriendos se pueden conceder
durante per�odos muy largos como 999 a�os, aunque mayor�a sea durante per�odos
mucho m�s cortos. Con los objetivos de valoraci�n, los arrendamientos se mencionan
corto, medio y largo. No hay definici�n precisa, la diferenciaci�n principal que
est� entre aquellos intereses con un resto del mandato suficiente no para hacer
caso de la limitaci�n en t�rminos de la valoraci�n y t�rminos m�s cortos donde el
inter�s se considera como un activo consumible. Donde los intereses tienen 60 a�os
o m�s correr, la pr�ctica ha debido tratar los ingresos como recibido a
perpetuidad, como el valor de la capital de cualquier reversi�n despu�s de que ese
tiempo probablemente ser� una parte relativamente insignificante del valor del
capital total. Donde el inter�s es para un t�rmino m�s corto, la convenci�n es
suponer que la creaci�n de un fondo de amortizaci�n te�rico asegure el reemplazo
del capital inicial. Se sostiene que es posible entonces sacar la producci�n del
similar, inversiones del pleno dominio donde hay mucho m�s informaci�n. Pero la
inversi�n permanece una inversi�n del arrendamiento y la producci�n del pleno
dominio s�lo por lo tanto se usa como una base, t�picamente aumentada por un o dos
puntos. Para compensar la desventaja de un activo consumible, un fondo de
amortizaci�n te�rico se proporciona para sustituir el precio original de compra al
final de t�rmino, as� perpetuando los ingresos y otra vez procurando justificar la
comparaci�n con un inter�s del pleno dominio. Se supone que la cantidad reservada
para el fondo de amortizaci�n te�rico se tomar� de los ingresos del alquiler, y la
provisi�n se debe hacer para una suma suficiente estar disponible despu�s del
impuesto. La producci�n en el fondo de amortizaci�n se toma a un precio bajo,
seguro a
98

El proceso de la valoraci�n

asegure que no haya riesgo de la falta, asegurando que la capital se sustituya. El

requisito no s�lo para una inversi�n segura sino tambi�n para un nivel de inter�s
garantizado en pagos del fondo de amortizaci�n sobre un largo plazo atraer�a
intereses relativamente bajos. Las tasas netas � del 34 por ciento est�n en el uso
corriente. Las inversiones con una vida corta usar�an la parte principal de los
ingresos en el suministro de un fondo de amortizaci�n. Aunque no haya pruebas que
los fondos de amortizaci�n se sacan y se usan para sustituir la capital, su
provisi�n en el marco de la valoraci�n proporciona una base te�rica a la
comparaci�n con el pleno dominio. La f�rmula para la compra de los a�os toma una
forma especial y calcula la compra de los a�os al precio remunerativo con la
provisi�n para un fondo de amortizaci�n al precio acumulativo (inferior) y ajustado
para el impuesto. Donde hay cambios del alquiler de la ganancia durante el per�odo
de la inversi�n, la valoraci�n seguir� por etapas, cada uno con el multiplicador de
compra de sus propios a�os y cada suministro de un fondo de amortizaci�n. Hay
perspectiva de dos o m�s fondos de amortizaci�n te�ricos basados en el reemplazo al
final de per�odos respectivos; cuando fines de la etapa y el siguiente comienzan,
los finales del fondo anteriores, pero no se visitan porque en esa etapa la
inversi�n sigue proporcionando unos ingresos. La acumulaci�n de inter�s del fondo
cerrado asegura que haya una sobreprovisi�n total de fondos de amortizaci�n.
Algunas t�cnicas de ajustar esta sobreprovisi�n est�n disponibles. La mejor
alternativa parece ser una investigaci�n del flujo de fondos rebajada: sin embargo,
hay poca informaci�n sobre que tasa de rendimiento es aceptable a cambio de una
p�rdida completa de la inversi�n original. Mucho depender� de la talla del alquiler
de la ganancia, el per�odo durante el cual deben disfrutar de ello, y la actitud
del inversionista particular para arriesgar.

Ejemplo 7.10
Un edificio de oficinas se sostiene en el arriendo para un resto del mandato de 15
a�os sin la revisi�n en un alquiler de 10.000� en t�rminos de FRI. El valor del
alquiler corriente es 17.500� por a�o. Una producci�n del pleno dominio apropiada
en una propiedad alquilada al estante es el 6 por ciento. Las tasas de inter�s en
inversiones a largo plazo seguras est�n en la regi�n del 4 por ciento, y la tasa
impositiva apropiada es el 25 por ciento. Valore el inter�s del arrendamiento. El
alquiler del Estante de inter�s del arrendamiento valora la compra de los A�os del
alquiler de Menos Ganancia de alquiler principal 15 a�os el 8,5% y el 4%, Valor del
25% fiscal del inter�s del arrendamiento que Hace caso de precio dual y ajuste
fiscal en el fondo de amortizaci�n: la compra de los A�os del alquiler de la
ganancia 15 a�os � % precio solo Que es equivalente a una vuelta aproximadamente
del 12,5% �7.500 6,5968 49.476�

�17.500� 10.000� 7.500� 6,5968 49 476

El Comentario de proceso de la valoraci�n

99

Hay un alquiler de la ganancia de 7.500� por a�o recibidos durante 15 a�os, despu�s
de los cuales el propietario superior reanuda la posesi�n y los ingresos al
arrendatario presente cesan. Se supone que un inversionista requerir�a una
producci�n del 8,5 por ciento. El arrendatario tiene un alquiler fijo por el resto
del t�rmino. El valor del alquiler seguir� aumentando con un efecto en el alquiler
de la ganancia. El problema consiste en que el precio original de compra es la
cantidad sustituida. El inversionista ser� capaz de comprar otra inversi�n que cede
aproximadamente el mismo nivel inicial de ingresos. En otras palabras, el poder
adquisitivo de la inversi�n no se mantendr�. Es probable que una cantidad similar
aplicada a la compra de una inversi�n del pleno dominio y no por lo tanto teniendo
que sustituirse como un activo consumible tuviera un valor mucho m�s alto durante
el mismo per�odo. Un inversionista podr�a preguntar bien si vale la pena comprar
una inversi�n tan a corto plazo y concluya que depende de c�mo bien una vuelta se
puede obtener. Una consideraci�n adicional es la situaci�n al final de arriendo con
un potencial para una reclamaci�n de dilapidaciones. El inter�s valor� en el
Ejemplo 7,10 espect�culos una vuelta gruesa buena (desatendiendo la provisi�n de un
fondo de amortizaci�n) aproximadamente del 12,5 por ciento por a�o durante 15 a�os,
pero, por supuesto, ning�n valor de la capital residual. En general, los
inversionistas encontrar�n la decisi�n entre una inversi�n a plazo limitada y una
inversi�n permanente mucho m�s simple presentado de esta manera: una vuelta anual
m�s alta pero la p�rdida de capital. Siempre ser� el caso que ten�a la inversi�n
original sida hecho en un inter�s del pleno dominio, la inversi�n del pleno dominio
superar�a el arrendamiento un, aunque los ingresos iniciales puedan ser m�s bajos.
Una alternativa al enfoque del arrendamiento del precio dual debe rebajar los
flujos esperados de ingresos en una producci�n comparada apropiada, reflejando que
cualquier crecimiento del alquiler esper� donde las revisiones existen para
aprovechar valores del alquiler aumentados. El alquiler a pagar al titular de plena
propiedad se trata entonces de manera similar y se descuenta del total m�s
temprano.

Ejemplo 7.11
El local de la tienda moderno se sostiene en el arriendo del titular de plena
propiedad para un resto del mandato de 13 a�os sin la revisi�n en un alquiler de
10.000� por a�o. El local se subarrienda para todo el t�rmino, el alquiler presente
que es 12.500� por a�o. El subarriendo es sujeto a revisiones de cinco a�os, el
siguiente en tres a�os. El valor del alquiler corriente es 14.000�. Las inversiones
del pleno dominio similares cambian manos en producciones en la regi�n del 6 por
ciento. La producci�n comparada se puede tomar como el 11 por ciento. El Alquiler
de inter�s del arrendamiento reserv� Menos alquiler de la Ganancia de alquiler
principal

�12.500� 10.000� 2.500

100

La compra de los A�os de proceso de la valoraci�n 3 a�os el 7,5%, el 4%, Reversi�n

del 25% fiscal para encabezar Menos la compra de los A�os de alquiler 10 a�os el
7,5%, el 4%, impuesto el 25% 5.3748 Valor actual de 1�, 3 a�os el 7,5% 0.80496
1,9915� 14.000� 10.000� 4.000� 4.979

4.3265

�17.306� 22.285

El comentario El enfoque tradicional a la soluci�n de este inter�s del

arrendamiento m�s complicado no trata suficientemente con futuros aumentos del
valor del alquiler y un c�lculo del flujo de fondos rebajado reflejar�a
directamente las futuras revisiones de alquiler. Las valoraciones del arrendamiento
a menudo se emprenden de parte de arrendatarios que desean asignar su arriendo o
rendir el arriendo a cambio de un arriendo para un plazo m�s largo y posiblemente
con cambios en otros t�rminos. Estas negociaciones a menudo ocurren contra el fondo
de una transferencia del negocio y la venta de buena voluntad. Es probable que los
tasadores se designen representar a cada partido. Despu�s de cambios en
arrendamientos comerciales introducidos por el Pedido de 2004, las valoraciones
variar�n seg�n si el arrendatario tiene la protecci�n de secciones � 2428 de la Ley
1954 del Arrendatario y el Propietario como enmendado. Sin esa protecci�n, el valor
de cualquier asignaci�n probablemente seriamente se afectar�a ya que la buena
voluntad del negocio no se proteger�a m�s all� del final del arriendo corriente.
Los intereses del arrendamiento relativamente cortos pueden tener un llamamiento
especial de no contribuyentes, para quien la ventaja de los ingresos se realza
adelante. Cualquier inversionista en arrendamientos, arrendamientos en particular
m�s cortos, apreciar� las complicaciones, pero todav�a se puede atraer a una mayor
vuelta durante un per�odo limitado. Un inter�s del arrendamiento corto es una forma
extra�a de la inversi�n y una que el inversionista tiene que considerar con
cuidado. La decisi�n m�s que por lo general se entretejer� con situaci�n personal
del inversionista y deseos. Hay una posibilidad que algunos inversionistas sean
atra�dos por la carencia relativa del concurso y vean la oportunidad de vueltas
sensiblemente m�s altas. Por ejemplo, un inversionista jubilado podr�a ver las
ventajas de una vuelta alta para el periodo de 5 o 10 a�os, aceptando la p�rdida
eventual de cualesquiera ingresos. Una posesi�n modesta puede ser a veces la llave
a una transacci�n m�s grande, y la perspectiva de un tercero retrasado por el
inter�s intermedio podr�a causar una oferta de comprar el inter�s de la escala con
el valor real de la posesi�n. Por ejemplo, tome el caso del arriendo de un peque�o
taller que expira en cinco a�os donde el titular de plena propiedad de la finca de
la cual el taller es un pedazo ha tenido una oferta de comprar el sitio entero para
el desarrollo residencial. Donde el arriendo del taller es la �nica cosa que est�
de pie entre el titular de plena propiedad y
El proceso de la valoraci�n

101

un resultado extraordinario sustancial, el arrendatario estar�a en una posici�n muy

c�moda. No se sugiere que tal situaci�n se presentara como la parte de adquirir un
arriendo, pero hay una posibilidad que el arriendo tuviera un valor por los motivos
sugeridos. Muchos inversionistas no considerar�an la compra de un inter�s del
arrendamiento corto.

CUESTIONES CONTEMPOR�NEAS crecimiento del alquiler impl�cito

Las producciones contra todo riesgo iniciales bajas son aceptables para
inversionistas en la propiedad s�lo porque hay una expectativa del crecimiento del
alquiler. Las valoraciones tradicionales no cuantifican el crecimiento; simplemente
reflejan lo que, en el an�lisis de transacciones recientes, el mercado ha aceptado
como la experiencia pasada apropiada, dada del crecimiento del mercado. Esa
experiencia probablemente informar�, al menos en parte, el nivel de expectativa del
futuro crecimiento. Habr� una producci�n del mercado para inversiones en general,
ajustada para sectores particulares y para inversiones individuales dentro de cada
sector. Una vez que esa producci�n del mercado se conoce, las implicaciones para el
crecimiento se pueden exponer. En algunos aspectos, inversi�n en la buena calidad
la propiedad moderna ocupada por preocupaciones comerciales o industriales
principales es probable, de su propio modo, de ser casi tan sin faltas como es la
inversi�n en el papel de estado. La oportunidad de negociar de nuevo la vuelta de
la inversi�n con regularidad de una base garantizada en forma de un ascendente s�lo
examina la provisi�n es �nico para la inversi�n de la propiedad y un atributo muy
valioso. Si el arrendatario de ocupaci�n falla, hay una p�rdida de ingresos para un
relativamente corto plazo hasta que la posesi�n se obtenga y otro arrendatario
encontr�. En circunstancias similares para accionistas en esa misma compa��a, un
fracaso catastr�fico que causa la liquidaci�n de la compa��a los dejar�a sin m�s
que una parte de lo que el liquidador era capaz de salvar de los restos de la
compa��a despu�s de pagar todas sus otras deudas. El crecimiento de ingresos
impl�cito se puede calcular dado el contra todo riesgo y compar� producciones. En
una base anual, el c�lculo es simple. Donde la producci�n del mercado es,
supongamos, el 10 por ciento y la vuelta en la inversi�n es el 6 por ciento, el
crecimiento de ingresos es la diferencia entre los dos, a saber el 4 por ciento.
Pero ya que las inversiones en la propiedad no se permiten por lo general una
oportunidad de hacer ajustes anuales, el crecimiento del alquiler se debe
relacionar con la longitud del intervalo de la revisi�n. El efecto acumulativo de
la tardanza de la revisi�n del alquiler ser� requerir una tasa de crecimiento m�s
alta que si un ajuste anual se pudiera hacer. Los c�lculos necesarios para
identificarse y cuantificar el crecimiento se usar�n en la respuesta al Ejemplo
7.12, usando la f�rmula dispuesta abajo. K = E� (ASF � P) donde P = (1+g) � nt 1
donde K = la producci�n contra todo riesgo (decimal) E = la producci�n comparada
(decimal)
102

El proceso de la valoraci�n

P = el crecimiento del alquiler sobre el intervalo ASF = el fondo de amortizaci�n

para sustituir 1� en 'E' durante el per�odo 't' g = crecimiento anual (como un
decimal) t = alquila el per�odo de revisi�n.

Ejemplo 7.12
Un inversionista ha comprado un local de la tienda detallista en la carretera
principal de una ciudad por 1.000.000�. La unidad se acaba de dejar s�lo a un
m�ltiplo nacional en condiciones de arrendamiento FRI durante 20 a�os con
revisiones a intervalos de cinco a�os, en un alquiler de 50.000� por a�o. La tasa
del mercado libre generalmente se concuerda para ser el 10 por ciento. Calcule el
crecimiento de ingresos impl�cito. El an�lisis del precio de compra alquila la
compra de los a�os p.a. �1.000.000� 50.000 20

El crecimiento del alquiler impl�cito donde la tasa del mercado libre es el 10% se
puede calcular as�: el YP perp K menos YP 't'� E 16.2090 20 3.7908 = = 1.305241 YP
perp K � PV 't' crecimiento E 20 � 0.620913 12.4184 1.305241 1.054722 0.05472 m�s
de cinco a�os (%) 30.5241 que es el 5,47% por a�o

1 + g^t =

1 + g^5 = 1+g = g = Comentario

La expectativa consiste en que el valor del alquiler del local de la tienda

aumentar� cada a�o en el 5,47 por ciento, y que esto se reflejar� en aumentos
sustanciales en cada revisi�n. El crecimiento anual se encuentra de la f�rmula como
dispuesto en el ejemplo. Se despeja para reflexionar sobre la implicaci�n de la
compra reciente, que es que el valor del alquiler anual aumentar� por un promedio
del 5,5 por ciento en el futuro.

EL FLUJO DE FONDOS REBAJADO Muchos inversionistas y los comentaristas financieros y

acad�micos han expresado la impaciencia y la frustraci�n del uso persistente del
'no crecimiento' impl�cito se acerca con la valoraci�n. Se afirma que no s�lo
falsifica el mercado inmobiliario y hace dif�cil saber el efecto de cualquier
ajuste de la producci�n, sino tambi�n, y quiz�s lo que es m�s importante a�sla la
inversi�n de la propiedad de otras formas de la inversi�n en la cual las
producciones deliberadas de cada uno no son directamente comparables.
El proceso de la valoraci�n

103

Realmente parece insatisfactorio para asumir la continuaci�n en la perpetuidad del

alquiler a un nivel que ser�a inaceptable, capitalizado en una producci�n que
enormemente subestima el nivel de vuelta esperada. Que las ficciones puedan
compensar el uno al otro para decidir que el valor 'correcto' es considerado menos
que satisfactorio por muchos inversionistas profesionales que agudamente se
interesan en el precio al cual se espera que los alquileres se eleven y en la
vuelta corriente y proyectada en el capital invertido. El flujo de fondos rebajado
(DCF) t�cnica, un instrumento mucho tiempo usado por contables y analistas de
negocios, se ha adaptado al uso en la valoraci�n de bienes ra�ces. La t�cnica
necesit� la adaptaci�n ya que se est� requiriendo ahora que trate con balanzas de
muy largo tiempo, mientras que el uso comercial del m�todo es normalmente durante
un per�odo del 'reembolso' corto s�lo, que podr�a ser tan s�lo 5 o 10 a�os, con el
valor terminal el m�s a menudo relativamente bajo (valor residual o nada). Los dos
enfoques dentro de la t�cnica DCF son el valor actual neto (NPV) y la tasa interna
de retorno (IRR). NPV permite a todos los flujos de fondos (de entrada y sociable)
rebajarse con un tipo de inter�s seleccionado. Cuando todos los flujos de fondos se
sumen (teniendo el respeto a sus signos) el resultado mostrar� si el tipo de
inter�s objetivo se conseguir� (0) o se exceder� (un equilibrio positivo). Un
resultado negativo muestra que la tasa de descuento particular especificada no se
conseguir�. La informaci�n es necesaria sobre el alquiler a pagar, el valor del
alquiler corriente, el crecimiento del alquiler probable, los intervalos de la
revisi�n y el tipo de inter�s de descuento. Los tasadores casados con enfoques
convencionales critican la tentativa de predecir valores del alquiler y sostener
que el valor del alquiler corriente consiste en por lo que el tasador deber�a
entrar en la informaci�n que provee para una valoraci�n. Al mismo tiempo, no ven
ning�n problema en la utilizaci�n de una producci�n contra todo riesgo sacada de
transacciones de la propiedad aunque no lleve ninguna relaci�n directa a otras
producciones de la no propiedad; est�n contentos con ajustar esa producci�n o abajo
compensar diferencias percibidas en edad, calidad y capacidad de ganancia a pesar
de su inhabilidad de calibrar el efecto preciso de cualquier ajuste de la vuelta
actual. Una de las ventajas de la t�cnica DCF es la disciplina de cuantificar el
precio esperado del crecimiento del alquiler, que puede hacer que el tasador piense
m�s profundamente en las calidades de la inversi�n. La selecci�n de una producci�n
apropiada deber�a causar menos dificultad ya que una comparaci�n directa se puede
hacer con otros medios de la inversi�n. El sustituto para la comparaci�n de la
producci�n ha sido el mercado de m�xima garant�a. Los dorados a largo plazo o sin
fecha se consideraron como las inversiones sin riesgo perfectas, cualquier otra
forma de la inversi�n siendo inferior y con un nivel de riesgo, la diferencia
reflejada en una adici�n a la tasa de rendimiento. La definici�n de riesgo se ha
ensanchado bastante en a�os recientes para incluir, en particular, el problema de
mantener el poder adquisitivo de ingresos. Los dorados hoy m�s correctamente se
describen como 'sin faltas'. En caso de propiedades de la inversi�n de alta calidad
dejadas a arrendatarios de inversi�n muy asegurada en arriendos modernos con el
ascendente s�lo alquilan revisiones, se podr�a sostener que no hay riesgo de
incumplimiento y que el riesgo total es considerablemente menos que esto en la
mayor parte de inversiones en acciones ordinarias. Sin embargo, hay riesgo en la
posesi�n de cualquier inversi�n a largo plazo comparando con Letras de tesorer�a a
corto plazo o inversiones similares: riesgo para cual un inversionista
104

El proceso de la valoraci�n

esperar� compensarse por v�a de una producci�n aumentada. Sin embargo, las
verdaderas vueltas probablemente permanecer�n bastante bajas dado el nivel
persistente de la inflaci�n y la cantidad de fondos, incluso fondos
internacionales, buscando inversiones de la calidad. Mientras que el NPV tasa una
inversi�n con relaci�n a una producci�n seleccionada, el IRR decide que la vuelta
producida por una ganancia de ingresos particular, hizo un informe como una
producci�n, no una cantidad. El enfoque �ltimo es por lo tanto �til en valoraciones
del no mercado que hacen el uso de precio objetivo requerido del inversionista o
costes de oportunidad, as� como permiten a un inversionista comparar dos
inversiones anticipadas.

Aplicaci�n de t�cnicas DCF

La valoraci�n convencional funcion� la utilizaci�n de una producci�n contra todo
riesgo es un ejercicio de descuento, sumando el valor del derecho de recibir
ingresos sucesivos durante un per�odo indicado. La convenci�n es usar una
producci�n baja para compensar la expectativa que los ingresos se eleven, unidos al
uso del valor del alquiler corriente sin la tentativa de extrapolar el crecimiento
esperado. El enfoque del flujo de fondos rebajado se puede usar de esta manera,
pero su caracter�stica distintiva es que m�s a menudo es usado para reflejar el
valor de la capital usando una producci�n del mercado (sacado del mercado de la
inversi�n total, pero posiblemente ajustado para reflejar las particularidades de
propiedad) combinado con ingresos en los cuales el crecimiento esperado se
cuantifica. Los c�lculos siguientes muestran los dos enfoques. Comentario Dado la
producci�n inicial contra todo riesgo y la producci�n del mercado apropiada, la
tasa de crecimiento impl�cita se puede calcular.

Ejemplo 7.13
Su cliente posee el inter�s del pleno dominio al local de la tienda bien situado
recientemente dejan en un arriendo del tipo institucional en un alquiler de 25.000�
por a�o para un t�rmino de 25 a�os con de cinco a�os revisiones. Se encuentra que
la producci�n contra todo riesgo es el 6 por ciento del an�lisis de ventas
recientes de propiedades comparables; la producci�n comparada requerida se debe
tomar como el 10 por ciento. Use precios de juicio del 9% y el 11%
El Alquiler del a�o 1 a 5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 (�) 25 000 25 000 25 000 25 000
Cantidad 1� 5% yrs@4 1.2167 1.4802 1.8010 Alquiler en YP 5 a�os examina (�) en el
9% 30 418 37 005 45 025 3.8897 3.8897 3.8897 3.8897 1� PV en el 9% 0.6499 0.4224
0.2745 Valor actual (�) 97 243 76 893 60 800 48 074
El proceso de la valoraci�n
21 a 25 26 a perp 25 000 25 000 2.1911 2.666 54 778 66 650 3.8897 16.6667 Menos
precio 0.1784 0.1160

105

38 011 128 857 449 877 416 668 � 33 209

A�o 1 a 5 6 a 10 11 a 15 15 a 20 21 a 25 26 a perp

Alquiler (�) 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000

Alquiler de 1� del importe en YP 5 a�os 5 yrs revisi�n del 4% (�) en el 11% 1.1593
1.3439 1.5580 1.8061 2.0938 28 983 33 598 38 950 45 153 52 345 3.7908 3.7908 3.7908
3.7908 3.7908 16.6667 Menos precio

PV 1� en el 11% 0.5935 0.3855 0.2394 0.1486 0.0923

Valor actual (�) 94 770 65 206 49 098 35 348 25 435 80 524 350 381 416 668 66 287

Producci�n comparada

9 +

[[

33.209 � 2� (el 11% el 9%) = el 9,67% 33209 + 66287

La valoraci�n es franca: la tienda se alquila al estante y hay pruebas del mercado

de la producci�n contra todo riesgo. La cantidad capitalizada se aplaza en la tasa
de rendimiento comparada. Donde el crecimiento del alquiler se conoce la producci�n
comparada se puede encontrar tomando dos precios de juicio. Los valores se calculan
entonces para ambos precios, uno de los cuales deber�a dar a un resultado positivo
y al otro uno negativo. En ese caso, la producci�n verdadera se captura entre las
dos producciones y puede ser determinada m�s exactamente por la f�rmula o
seleccionando m�s dos producciones y repitiendo el c�lculo hasta que la producci�n
'correcta' se encuentre cuando la suma de los ingresos rebajados es igual a '0'.

Ejemplo 7.14
Una propiedad con una capacidad adquisitiva del alquiler corriente de 20.000� por
a�o y dej� en t�rminos de FRI se ha vendido para mostrar una producci�n contra todo
riesgo del 6 por ciento. Calcule la tasa interna de retorno. Valor del alquiler
20.000� YP perp el 6% 16,6667 valor de la capital 333.333�
106

El proceso de la valoraci�n
El alquiler (�) 20 000 24 334 29 604 36 018 36 018 Crecimiento en el 4% 1.2167
1.4802 1.8009 YP 5 a�os en el 8,5% 3.9406 3.9406 3.9406 3.9406 16.6667 Valor (�) 78
812 95 891 116 658 141 933 600 301 Total Descuenta el valor PV 1� en el 8,5% 0.6650
0.4423 0.2941 0.1956 NPV (�) 78 812 63 767 51 598 41 742 117 419 353 338 335 000 18
338

Per�odo (a�os) 1 a 5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 - perp

Per�odo (a�os) 1 a 5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 - perp

Alquiler (�) 20 000 24 334 29 604 36 018 36 018

Crecimiento en el 4% 1.2167 1.4802 1.8009

YP 5 a�os en el 9,5% 3.8397 3.8397 3.8397 3.8397 16.6667

Valor (�) 76 794 93 435 113 670 138 298 600 301 Total Descuenta valor

PV 1� en el 9,5% 0.6352 0.4035 0.2563 0.1628

NPV (�) 76 794 59 350 45 866 35 446 97 729 315 185 335 000 � 19 815

Encuentre el 8,5% IRR +

18 338 18 338 + 19 815

= El 8,98% (dicen el 9%)

Comentario Como declarado, la venta muestra una vuelta en una base de la producci�n
contra todo riesgo del 6 por ciento. Cuando la expectativa de crecimiento se
considera, est� claro que una producci�n total del 9 por ciento se conseguir�a si
el crecimiento del alquiler del pron�stico fuera confirmado por acontecimientos.

El valor real / compar� el h�brido de la producci�n

Con la inflaci�n creciente, los defectos de valoraciones usando producciones contra
todo riesgo provocaron algunas inquietudes. Varias cr�ticas desde fuera de la
profesi�n ganaron mucho de publicidad y apoyo y generaron un debate m�s amplio.
Hab�a una sensibilidad m�s amplia porque estaba al tiempo de la crisis bancaria
secundaria que implic� el Banco de Inglaterra en el apoyo financiero de
instituciones y otros sobreestirados prestando en, entre otras cosas, inversiones
de la propiedad. Los acad�micos eran conscientes de los defectos y hab�an estado
considerando ya el problema, pero sin mucho progreso. Ernest Wood sugiri� un
'modelo del valor real' que promovi� con alguna energ�a, pero no se tom�. Sin
embargo, la preocupaci�n general hab�a tocado un nervio entre los l�deres de la
profesi�n y la Instituci�n Real de Top�grafos Diplomados (RICS) design� a un
becario de investigaci�n,
El proceso de la valoraci�n

107

Andrew Trott, para investigar los m�todos de valoraci�n usada en la pr�ctica,

causando dos informes, ninguno de los cuales muy se not� fuera del grupo acad�mico
de tasadores. Los informes eran provechosos en el repaso de los m�todos corrientes,
pero poco progreso se hizo en la resoluci�n de los problemas causados por altos
niveles de la inflaci�n, aunque el mayor uso de m�todos del flujo de fondos
rebajados se animara. El informe provisional de Trott sugiri� que el modelo del
'valor real' de Wood era demasiado complejo para la mayor parte de tasadores para
ser capaz de usar con su trabajo cotidiano. Esto pareci� m�s una cr�tica de la
profesi�n que el modelo, aunque sea verdad que la presentaci�n era obscura y dio el
aspecto de no realidad. Otros acad�micos han considerado el problema desde
entonces, y Neil Crosby ha desarrollado un modelo que tiene algunos elementos del
valor real de Wood y que describe como un valor real / compar� el h�brido de la
producci�n. El punto de partida de Crosby es la clasificaci�n de Irving Fisher de
la producci�n en tres partes:

la preferencia del tiempo (i) esper� la inflaci�n (d) riesgo (r).

Somos todos familiares con esto, pero era la opini�n de Wood que la vuelta deber�a
ser la tasa de inter�s para renunciar a la capital, pero excluyendo cualquier
vuelta adicional para los efectos de la futura inflaci�n, que describi� como el
valor real o devuelve, d�ndolo el nombre 'interesa la producci�n sin riesgo'
(IRFY), una combinaci�n de Fisher 'yo' y 'r'. El enfoque toma la posici�n que en
cada revisi�n un nuevo alquiler se puede negociar que inflaci�n de espejos durante
el per�odo antecedente. Esos ingresos tendr�an que ser atendidos por una vuelta
para el riesgo y el elemento tiempo, pero no para el elemento de la futura
inflaci�n. La excepci�n es que ya que el alquiler inicial se fija y por lo tanto
propenso a la inflaci�n, es necesario tener un elemento adicional de la vuelta para
rehabilitar el poder adquisitivo. La parte inicial de ingresos se valorar�a en la
producci�n comparada como representado por el valor actual de 1� en un a�o en (1 +
i) (1 + d) (1 + r) = 1 / (1 + i) (1 + d) (1 + r), mientras las partes subsecuentes
se capitalizar�an en el IRFY. El IRFY (i) = (1 + e)-1 (1 + g)

El poder adquisitivo de los ingresos se mantiene valorando en la producci�n

comparada, aplazada por el per�odo apropiado en una producci�n calculada de la
susodicha f�rmula. Un ejemplo mostrar� c�mo el modelo funciona y c�mo se compara
con el t�rmino tradicional y m�todo de la reversi�n.

Ejemplo 7.15
Valore un edificio de oficinas recientemente dejan en 125.000� por a�o en un
arriendo de FRI con el ascendente s�lo examina en intervalos de cinco a�os. La
producci�n del mercado corriente en una base de todo riesgo es el 6,5 por ciento,
mientras la producci�n comparada es el 11 por ciento.
108

El proceso de la valoraci�n m�todo Tradicional valor del alquiler del estante

Corriente perpetuidad de YP el valor de la capital del 6,5% Por el valor real /
compar� el h�brido de la producci�n se acerca i = (1 + e)� 1 (1 + g) 1.11
[1.0507]� 1 iguala que es Entonces la valoraci�n se obtiene de: YP del valor del
alquiler del estante corriente = YP 5 a�os el 11% � que es 3,6959 � YP perp YP del
5,644% 5 a�os el 5,644% 17.7179 04.2554 15,3884� 1.923.550� 125.000 el 0.05644 el
5,644% �125.000 15,3846 1.923.077�

Que da el mismo resultado (sujeto al doblamiento sobre aproximaciones).

Flujo de fondos rebajado corto y en forma de

Con seguir preocupaciones expres� sobre el t�rmino tradicional y enfoque de la
reversi�n, la opci�n del flujo de fondos rebajada corta y en forma de se ha
propuesto como una alternativa. La diferencia es que en la forma corta, el t�rmino
ingresos se rebaja en la producci�n comparada, como es el aplazamiento de la
reversi�n. En t�rminos generales y donde el crecimiento del alquiler es
significativo, la forma corta muestra un valor de la capital m�s alto; en otras
palabras, sugiere que una valoraci�n de la reversi�n y el t�rmino basada en la
producci�n contra todo riesgo subvalora la inversi�n. M�s largo la reversi�n,
parece que m�s este enfoque est� en desacuerdo con pruebas del mercado; los
inversionistas compran la propiedad de compartir en el crecimiento de ingresos, y
m�s largo el per�odo durante el cual el alquiler se fija, menos parecido una
inversi�n de la propiedad parece ser. Puede haber una implicaci�n que los
inversionistas compran sobre la base del crecimiento del alquiler, pero son m�s
confidentes donde las ventajas demasiado mucho tiempo no se retrasan. El
crecimiento del alquiler impl�cito se calcula del conocimiento de la producci�n
contra todo riesgo, el mercado o compar� la producci�n y el intervalo entre
revisiones de alquiler. Es usado entonces para rebajar partes sucesivas de ingresos
proyectados en la tasa de rendimiento comparada. Al final de per�odo, el resto del
valor de la capital se calcula trat�ndolo como una reversi�n y rebajando la
utilizaci�n de una producci�n impl�cita por el crecimiento.
El proceso de la valoraci�n

109

Dos aspectos necesitan la investigaci�n adicional. En primer lugar, el per�odo de

tenencia puede ser para cualquier tiempo, pero por lo general se pone en entre 15 y
30 a�os. Un per�odo de 15 a�os parecer�a seguramente el per�odo m�s corto durante
el cual reflejar el crecimiento del alquiler esperado; un per�odo de 30 a�os,
durante el cual el crecimiento sustancial es la parte de la atracci�n de la
inversi�n, es cuestionable. El cambio de necesidades puede poner el dise�o y
disposici�n y posiblemente la ubicaci�n de la propiedad en una desventaja. En
segundo lugar, la producci�n contra todo riesgo usada al final de per�odo de
tenencia con poca probabilidad ser� lo mismo como esto sacado de fuentes del
mercado en el momento de la valoraci�n original. El ejemplo siguiente toma un
per�odo de tenencia de 20 a�os como el m�s largo sobre el cual un pron�stico del
crecimiento del alquiler sostenido es apropiado; se ha supuesto que las propiedades
similares a la que se valora, pero 20 a�os m�s viejos, se pueden identificar para
dar una producci�n de la salida contra todo riesgo apropiada.

Ejemplo 7.16
Valore el inter�s del pleno dominio al local de la oficina moderno dejado en
t�rminos de FRI con diez a�os no vencidos, el alquiler corriente que es 15.000� por
a�o. El valor del alquiler corriente es 21.000� por a�o, asumiendo revisiones de
cinco a�os. Las ventas recientes confirman una producci�n del mercado contra todo
riesgo del 6,5 por ciento, mientras la tasa del mercado libre es el 11 por ciento.
Compare una valoraci�n por el t�rmino tradicional y enfoque de la reversi�n con una
evaluaci�n usando el modelo DCF del atajo. T�rmino de la valoraci�n tradicional
alquiler Corriente por a�o YP 10 a�os el 6,5%

15.000� 7.1888

107.852�

La reversi�n al Alquiler valora la perpetuidad de YP de 21.000� el 6,5% aplaz� 10

a�os 8,1958 total

�172.112� 279.944

Con una producci�n comparada del 11%, el crecimiento del alquiler esperado es el
Alquiler del 5,07% en 10 a�os ser� � 1.6400 de 21.000�, que es el T�rmino de la
forma Corto de 34.435�

Alquiler corriente por a�o YP 10 a�os el 11%

�15.000� 7,1888 34 435 15,3846 529.769� 0.3522

107.832�

Reversi�n para Alquilar en 10 a�os perpetuidad de YP PV del 6,5% 1� en 10 a�os el

11%

�186.585� 294.417
110

El proceso de la valoraci�n

El comentario Ambos enfoques valora el alquiler corriente durante los pr�ximos 10

a�os (aunque a tasas de descuento diferentes). El valor del alquiler corriente es
21.000� por a�o que es la cifra asumida en la valoraci�n de la parte reversionaria
del inter�s en la base tradicional. Hay que suponer que, a ese punto, el alquiler
negociado estar�a en condiciones de arrendamiento modernas y en particular con un
modelo de la revisi�n de cinco a�os. Note en particular que ninguna tentativa se
hace proyectar el crecimiento del alquiler para encontrar un valor del alquiler
posible en 10 a�os. La valoraci�n de la forma corta supone que el valor del
alquiler siga creciendo y en esta base calcula lo que probablemente ser� en 10
a�os. La valoraci�n entonces se pone a valorar la primera parte en la tasa de
rendimiento comparada del 11 por ciento y el resto a perpetuidad sin la reflexi�n
expl�cita adicional del crecimiento del alquiler, en la tasa de rendimiento contra
todo riesgo. Note que el valor de la reversi�n se aplaza en la tasa de rendimiento
comparada.

LA COMPETENCIA EN LA VALORACI�N El tasador aspira la exactitud en la valoraci�n

aunque se reconozca bien que la valoraci�n est� basada en interpretaci�n y opini�n
y que una valoraci�n de un inter�s por un tasador competente con poca probabilidad
ser� exactamente lo mismo como una valoraci�n por otro tasador igualmente
competente, aunque ambas valoraciones probablemente sean dentro de una variedad
aceptable. Hay mucha jurisprudencia en cuanto a la negligencia en la valoraci�n y,
mientras no se quiere para examinarlo de un modo completo, ser� �til extraer la
direcci�n b�sica disponible. En un caso temprano, el Tribunal de apelaci�n crey�
que, en ausencia de una explicaci�n alternativa, la supervaloraci�n gruesa 'puede
ser el testimonio fehaciente de la negligencia o de la incompetencia' (Baxter v. F
W. Gapp & Co. Ltd. (1938)). . Muchos tasadores creen que pueden valorar a dentro
del 5 por ciento; dar una variedad del 10 por ciento. Esta creencia no es
confirmada por la informaci�n disponible. Un experimento que dibuj� mucha cr�tica
fue conducido por dos actuarios, Hager y Lord, e hizo un informe en un peri�dico
conjunto entregado a una reuni�n del Instituto de Actuarios en 1985. Los autores
entendieron de discusiones informales con tasadores y otros que la variedad de
valoraci�n para cualquier propiedad particular ser�a aproximadamente el 5 por
ciento el uno o el otro lado del valor 'correcto'. Por lo tanto enormemente se
sorprendieron encontrar una mucho mayor variedad cuando, procurando probar esta
hip�tesis, invitaron a 10 top�grafos 'que todos tienen la experiencia en la
valoraci�n del activo para fondos de pensiones, pero no necesariamente tienen el
conocimiento �ntimo de las ubicaciones elegidas' cada uno para valorar dos
propiedades. La primera propiedad, propiedad A, con una valoraci�n de control de
725.000�, se valor� en la variedad 630� � 000780 000, mientras la propiedad B, con
una valoraci�n de control de 605.000�, se valor� en 450� � 000655 000.
El proceso de la valoraci�n

111

Todos excepto una de las valoraciones de propiedad A eran dentro del grupo del 10
por ciento. En la propiedad B, las dos valoraciones m�s bajas eran fuera del grupo
del 10 por ciento. Mientras ser�a incorrecto sacar cualquier conclusi�n firme de
los resultados, es interesante notar que tres valoraciones fuera del margen del 10
por ciento eran debajo de las valoraciones de control relevantes. El experimento
dibuj� mucha cr�tica, no s�lo de miembros de la profesi�n de inspecci�n que se
quejaron que Hager y Lord no eran tasadores y no entendieron el camino del cual las
valoraciones se realizaron. La primera reacci�n positiva al ob�s de Lord y Hager
era para los Conductores Jonas, una firma nacional principal de top�grafos, para
patrocinar la investigaci�n en la exactitud de la valoraci�n por Investment
Property Databank (IPD). Ese papel fue asumido por el RICS en 2002, y en su primer
informe en 2003 concluy� que la exactitud de valoraci�n hab�a mejorado, pero hab�a
remitido la instituci�n a m�s investigaci�n. Incluido dentro de sus conclusiones
eran los resultados de un juego de pruebas descriptivas en las cuales se encontr�
que:

En 2002, el 90 por ciento de valoraciones era dentro del 20 por ciento el uno o el
otro camino del precio objetivo, comparado con s�lo el 59 por ciento 20 a�os antes.
En los dos a�os anteriores, el 70 por ciento de valoraciones era dentro del 10 por
ciento el uno o el otro camino del precio objetivo, comparado con s�lo el 39 por
ciento 20 a�os antes.

El �ltimo informe (2006) revela que aproximadamente el 86 por ciento de ventas era
dentro del 20 por ciento de su valoraci�n, aunque s�lo el 63 por ciento fuera
dentro del 10 por ciento de la valoraci�n. Un mercado creciente y el retraso entre
valoraci�n y venta se identifican como responsables de las discrepancias. Tambi�n
hay que recordar que los clientes reciben el consejo, pero pueden no seguir ese
consejo en su totalidad tomando la decisi�n sobre el precio inicial. La comparaci�n
de valoraci�n con el precio no es lo mismo como la relaci�n de valoraciones de la
misma propiedad. Hay ahora mucho �nfasis en est�ndares de la valoraci�n y el RICS
produce est�ndares y notas de orientaci�n. La instituci�n es un miembro corporativo
del Comit� de Est�ndares de Valoraciones de Activos Internacional (IVSC) y European
Group de asociaciones de tasadores (TEGOVA). Otro ejemplo donde las valoraciones se
diferenciaron notablemente centrado en las posesiones de Oldham Estate, donde una
firma prepar� una valoraci�n del balance de 581.000.000�, mientras otra firma
produjo una valoraci�n para el postor de 436.000.000�. El RICS actu� r�pidamente
para investigar las valoraciones, pero su reclamaci�n que las valoraciones se
emprendieron dentro de est�ndares profesionales aceptados tranquilizaba apenas dado
la desgana de la instituci�n de explicarse su declaraci�n. Donde la pregunta de
exactitud se consider� en un caso antes Megarry J, concluy� que tuvo que tratar con
el asunto generalmente, m�s bien que con matem�ticas precisas y recordar que la
valoraci�n era un arte, m�s bien que una ciencia (Violet Yorke Ltd. v. Property
Holding and Investment Trust Ltd. (1968)).
112

El proceso de la valoraci�n

El mismo enfoque se confirm� algunos a�os m�s tarde en un caso antes del Consejo de
Estado, que expres� su desaprobaci�n fuerte de cualquier tentativa de mirar una
valoraci�n de una moda demasiado cr�tica: En general sus Se�or�as consideran que
ser�a un perjuicio a la ley y a litigantes para animar ataques forenses contra
valoraciones por expertos donde aquellos ataques est�n basados en cr�ticas
textuales m�s apropiadas para el an�lisis mesurado de la legislaci�n fiscal. A.
Hudson Property Ltd. v. La Vida legal y General de Australia Ltd. (1986) Adelante,
los tribunales han reconocido la dificultad en muchos casos de obtener hechos y
confirmar la informaci�n proporcionada por otros, y han defendido la necesidad de
un tasador de hacer asunciones: A menudo m�s all� de ciertos hechos bien fundados
tantos imponderables se oponen al tasador que se obliga a seguir sobre la base de
asunciones. Singer & Friedlander Ltd. v. John D. Wood and Co. (1977) En este caso
(que estuvo relacionado con la tierra de desarrollo donde la propensi�n por el
error puede ser mayor), fue reconocido por ambos lados que la margen de error
permisible era generalmente el 10 por ciento el uno o el otro lado de una cifra que
se puede decir ser la cifra 'adecuada', mientras en circunstancias excepcionales
que el margen puede ampliar al 15 por ciento. El mismo caso subray� la importancia
dada al trabajo preparatorio y que el tasador deber�a coleccionar la informaci�n
relevante, analizarla y sacar conclusiones, pero continu� a reconocer: 'La
valoraci�n de tierra por hombres profesionales entrenados, competentes y cuidadosos
es una tarea que raramente, si alguna vez, confiesa de la conclusi�n precisa... La
valoraci�n es un arte, no una ciencia. La exactitud de la punta, por lo tanto, no
se espera'. En caso de un sitio de desarrollo, los partidos estuvieron de acuerdo
que una margen de error aceptable ser�a dentro del 17,5 por ciento de la cifra
'apropiada' (Mount Banking Corporation Ltd. v. Brian Cooper & Co. (1992)). Donde
los top�grafos se instruyeron de proporcionar una valoraci�n 'franking' de un
parque industrial variado extenso, los testigos peritos estuvieron de acuerdo que
una margen de error de hasta el 20 por ciento ser�a aceptable (Arab Bank plc v.
John D. Wood SA (Comercial) (2000)). La propiedad privada extra�a se ha incluido en
el margen del 15 por ciento: una residencia se convirti� de la estabulaci�n
(Scotlife Homeloans (n�m. 2) SA v. Kenneth James & Co. (1995)) y una casa con un
complot mucho m�s grande que de costumbre para el �rea (Legal & General Mortgage
Services Ltd. v. HPC Professional Services Ltd. (1997)). Otros comentarios notables
de fallos judiciales incluyen el que en el sentido de que el tasador se preocupa
por el valor de mercado (Banque Bruxelles Lambert SA v. Eagle Star Insurance Co.
Ltd. (1994)), aunque cualquier tendencia del mercado adversa se debiera dibujar a
la atenci�n del cliente (Credit Agricole Personal Finance plc v. Murray (1995)).
El proceso de la valoraci�n 113 Tres consejos a un nivel pr�ctico ser�a:

Analice producciones a dentro de un d�cimo o un octavo por ciento, m�s bien que
onequarter como pasa con frecuencia en este momento. No acabe alquileres,
producciones, totales parciales y otra informaci�n usada en una valoraci�n; el
doblamiento se deber�a reservar para el final de los c�lculos. Relate una cifra
doblada, para no implicar un nivel de exactitud que no hace y no puede existir.

RESUMEN

El proceso de la valoraci�n normal implica una interpretaci�n de la actividad del

mercado. Cada propiedad es �nica, por tanto los tasadores tender�n a alcanzar
conclusiones diferentes aplicando la inteligencia del mercado a problemas de la
valoraci�n espec�ficos. La valoraci�n es el valor a un punto a tiempo. El tasador
deber�a ser consciente de lo que se propone en el �rea y el grado al cual
probablemente tendr� un efecto en la propiedad valorada. Algunos tasadores deciden
valorar producciones del mercado directas que usan como pruebas, que llevan con
ellos las implicaciones sobre el futuro esperaron el crecimiento. Los otros
prefieren el enfoque de DCF, donde el crecimiento se proyecta y forma la base de la
valoraci�n. Algunos valores son reprimidos por provisiones estatutarias
espec�ficas. Cualquier valoraci�n debe tener el respeto a cualquier provisi�n
contractual, sobre todo cualquiera que no se pueda negociar de nuevo. Hay
aceptaci�n que la valoraci�n no es un proceso preciso.
8

El m�todo residual� el problema

Los m�todos comparables y los m�todos de la inversi�n son apropiado para usar donde
pruebas transaccionales de ventas y lettings son disponibles en el acto. Sin
embargo, a menudo es necesario proporcionar una valoraci�n de la tierra
subdesarrollada o de tierra con el anticuado o edificios por otra parte inadecuados
incapaces de producir un alquiler econ�mico y donde el sitio est� listo para
desarrollo o reurbanizaci�n. El alquiler que pasa, a�n donde hay un, est�
relacionado con el uso corriente y probablemente refleja la condici�n declinante de
la propiedad. No asistir� en la determinaci�n del valor de la tierra para la
reurbanizaci�n (aunque pueda ser un factor en decisi�n o desarrollo o la
reurbanizaci�n es viable por encima de un tiempo particular). En la esencia el
problema parece ser uno simple: el mercado probablemente relacionar� el valor de la
tierra al nivel de rentabilidad del desarrollo propuesto. Puede ser que, en esta
b�squeda de un valor, las ventas recientes de la tierra similar para el desarrollo
ser�n de un poco de ayuda. Por ejemplo, la tierra para el desarrollo industrial en
cualquier lugar particular tender� a tener un valor de la capital dentro de una
variedad conocida o identificable; los precios de venta corrientes reflejar�an la
oferta y demanda relacionada con las ventajas f�sicas y la invalidez del sitio
particular. El mejor precio en ese mercado se obtendr�a para sitios del nivel que
fueron bien servidos por una red viaria local, cerca de una uni�n de la autopista y
capaces de la conexi�n f�cil con todos los servicios principales. Donde hubo una
transacci�n reciente que implica un sitio similar en todos aspectos al que bajo la
consideraci�n, que probablemente demostrar� mejores pruebas para el valor del
sitio. Pero las posibilidades de encontrar el sitio de desarrollo similar
comparables son bajas. Una diferencia en cualquier respeto material tender� a
reflejarse en un cambio del valor unitario.

FACTORES QUE PODR�AN AFECTAR VALOR

La forma geom�trica del sitio, sus dimensiones y la fachada del camino para acceso
y prominencia. El �rea developable neta con relaci�n al �rea del sitio total, las
partes de que se pueden afectar planeando condiciones y/o restringidas por
conductos del servicio, servidumbres, cables de alimentaci�n elevados y rasgos
f�sicos como cuestas escarpadas y llanuras sujetas a inundaciones.
116

El m�todo residual� el problema La geolog�a y la mec�nica de suelo del sitio, que

puede requerir el uso de una balsa m�s cara para enfrentarse con el establecimiento
diferencial o un dise�o de la fundaci�n que acomodar� el tir�n en caso de suelos de
arcilla pesados. La ubicaci�n del sitio, que ser� un determinante principal; hasta
los sitios contiguos pueden ser de manera sutil diferentes. Los permisos de
planificaci�n var�an; pueden contener condiciones como horas de apertura del
negocio, obligaciones onerosas con respecto a en - y trabajos fuera de sitio y
servicios en caso de un permiso de planificaci�n del contorno, o pueden reservar
una decisi�n sobre ciertos asuntos la sumisi�n pendiente de ofertas detalladas. La
naturaleza, grado y dise�o del desarrollo propuesto, aun si ambos son industriales,
tambi�n puede ser muy diferente. Uno puede ser el dep�sito enmarcado de un portal
de acero bayo alto, el otro una unidad de producci�n de altura de aleros est�ndar
de la construcci�n de ladrillo y de acero tradicional.

Mientras no exhaustivo, la lista demuestra el alcance para diferencias del

significado en los factores que afectan el valor. Como consiguiente, cualquier
tentativa de determinar el valor de mercado por la fijaci�n de precios de la
comparaci�n en una base de la unidad probablemente resultar� tanto no fiable como
inadecuada. El valor a menudo se expresa como una suma de la capital por unidad de
la medida, pero el detalle del desarrollo, la talla del sitio y su acceso, varios
gastos implicados y el potencial para el piso de alquiler probablemente asegurar�n
que la informaci�n comparable de la clase mencionada no sea directamente aplicable
y no interprete tan m�s que un control �spero o posiblemente como un modo inicial
�til de relatar el resultado.

EL ENFOQUE B�SICO El enfoque el m�s a menudo usado en valoraciones de la tierra de

desarrollo es el m�todo residual. Basado en tanta informaci�n como est� disponible,
una indicaci�n del valor de la tierra se obtiene preparando una valoraci�n del
desarrollo propuesto en la finalizaci�n, descontando los gastos estimados de la
realizaci�n de los trabajos, incluso gastos de finanzas y honorarios. Como se ver�
m�s tarde, ese exceso es no necesariamente el valor del sitio. La tabla 8.1 dispone
el proceso en t�rminos simples. Las dificultades se levantan en el uso de este
m�todo porque el local no se ha construido, los proyectos y los c�lculos del coste
son provisionales y los alquileres con poca probabilidad se negociar�n. Una
valoraci�n se est� colocando en un desarrollo completado sobre la base de la
informaci�n disponible en alquileres corrientes y producciones sacadas de un
an�lisis del mercado corriente, mientras que el desarrollo no se puede completar
durante dos o tres a�os o a�n m�s largo, por cual tiempo el mercado se puede haber
sometido a cambios considerables con un efecto consiguiente en el valor. Los gastos
de construcci�n del mismo modo, o el coste de finanzas a corto plazo o ambos,
pueden ser afectados por acontecimientos externos, mientras cualquier tardanza del
horario de desarrollo (a menudo incurr�a debido a complicaciones en la obtenci�n
del permiso de planificaci�n o interrupciones debido a acontecimientos como el
tiempo inclemente o una campa�a de marketing fracasada)
El m�todo residual� el problema
La tabla 8.1 El m�todo residual: los componentes principales de los Proleg�menos de
proceso de desarrollo Designan que los equipos profesionales Finalicen proyectos
Obtienen el permiso de planificaci�n detallado Negocian contrato del edificio
Arreglan finanzas a corto plazo Designan que el contratista Arregle la venta de la
Construcci�n de desarrollo completada

117

El contratista para construir la Campa�a de marketing Concuerda alquileres y

condiciones de arrendamiento con arrendatarios

� La postconstrucci�n Finaliza lettings Adecuados unidades (la responsabilidad de

los arrendatarios) la venta Completa del desarrollo cuando totalmente dejado
Reembolsa finanzas a corto plazo

probablemente tendr� implicaciones financieras serias, sobre todo cuando el coste

de finanzas a corto plazo sea alto. De este modo, mientras ning�n perfil del valor
deber�a dar una impresi�n falsa de su nivel de exactitud o certeza, esto behoves el
tasador para tomar el gran cuidado para asegurar que todos los datos usados est�n
basados en la m�s alta calidad de la informaci�n disponible. La gran ventaja del
enfoque consiste en que imita el camino del cual el mercado considera el problema:
en otras palabras, es un enfoque del mercado. Donde la tierra es pose�da ya por el
revelador o el precio se ha concordado o se fija, una variaci�n del m�todo se puede
usar. La informaci�n conocida podr�a ser usada para determinar la cantidad m�xima
disponible para construir gastos, el alquiler neto m�nimo requerido de los trabajos
completados o el beneficio bruto probablemente para resultar del desarrollo. En
cada caso, el objetivo es lo mismo: establecer si un desarrollo del sitio es viable
seg�n los criterios disponibles (unos, como alquileres y producciones, sacadas del
mercado; unos, como los t�rminos precisos de cualquier permiso de planificaci�n,
por fuera propuesto; unos estipulados por el revelador particular).

Las cr�ticas
En muchas ocasiones, el Tribunal de Tierras ha expresado reservas serias sobre el
uso del m�todo, que a menudo es usado por testigos peritos en casos de la
adquisici�n obligatoria enviada al tribunal cuando los partidos han sido incapaces
de concordar la compensaci�n para pagarse. En los extractos siguientes de la
decisi�n del tribunal en Clinker & Ash Ltd. v. Tabla de Gas del sur (1965) los
comentarios se dirigen principalmente a casos donde el mercado no se probar� porque
la tierra es necesaria con objetivos para los cuales los poderes obligatorios est�n
disponibles. El funcionamiento normal del mercado se describe primero y luego
contrast� con la situaci�n antes del tribunal, cuando s�lo dos partidos se implican
y la adquisici�n del sitio no se expone al procedimiento de negociaci�n normal.
118

El m�todo residual� el problema Desde el punto de vista de un tasador que es

retenido por un vendedor de intenci�n y quien tiene por lo tanto una
responsabilidad de asegurar que su cliente obtenga no menos que el valor total de
su tierra, hay una tendencia natural de adoptar a algo corpulentos para las
variables que juntos arreglan el valor completado y/o adoptar a cifras algo
conservadoras para las variables que juntos arreglan el coste de desarrollo. A la
inversa, desde el punto de vista de un tasador que es retenido por un comprador de
intenci�n y quien tiene por lo tanto una responsabilidad de asegurar que su cliente
no pague m�s que el valor total de la tierra, hay una tendencia natural de adoptar
a cifras algo conservadoras para las variables que arreglan el valor completado y/o
algo corpulentos para las variables que arreglan el coste de desarrollo. A este
punto de la divergencia entre los dos tasadores, sin embargo, la disciplina de
condiciones del mercado abierto interviene, sanciones externas imponentes que son
muy eficaces. La sanci�n externa que est� enfrente del tasador para el vendedor de
intenci�n es que, si su opci�n de cifras para las variables deber�a lanzar una
demasiado gran diferencia entre completado valorado y coste de desarrollo, su
cliente puede no poder bien encontrar a un comprador en absoluto porque el valor
del sitio deliberado est� encima del valor del mercado abierto actual. La sanci�n
externa que est� enfrente del tasador para el comprador de intenci�n es que, si su
opci�n de cifras para las variables deber�a lanzar una demasiado peque�a diferencia
entre valor completado y coste de desarrollo, su cliente puede no poder bien
comprar la tierra en absoluto porque el valor del sitio deliberado es debajo del
valor del mercado abierto actual. Es un golpe y el rasgo extra�o de una valoraci�n
residual que la validez de un valor del sitio llegado por este m�todo es
dependiente no tanto de la valoraci�n exacta de valor completado y coste de
desarrollo, como en el logro de una diferencia de equilibrio correcta entre estos
dos. El logro de este equilibrio las llamadas al juicio delicado pero en el mercado
abierto condicionan el hecho que el m�todo residual es (en pruebas) el que
com�nmente o hasta por lo general usado para la valoraci�n de sitios de desarrollo,
muestra que es potencialmente un instrumento de la valoraci�n de precisi�n. Si hay
dos tasadores igualmente muy competentes que representan respectivamente a un
vendedor complaciente y un comprador complaciente esperar�an as� convenir en un
precio del sitio antes mencionado, esto siendo irrelevante para este fin que un
tasador puede haber llegado al valor del sitio concordado usando cifras para valor
completado y coste de desarrollo que se diferencia considerablemente de los usados
por su colega.

El tribunal entonces contin�a a considerar el uso del m�todo en casos como el que
antes de ello donde no debe haber transacci�n del mercado y que en su opini�n
presenta peligros: Cuando una valoraci�n residual est� preparada con objetivos del
arbitraje, sin embargo, las condiciones son muy diferentes; la valoraci�n es
entonces un c�lculo hecho en vacuo; y aunque pueda haber un mercado abierto juzgado
no hay sanciones externas que sirven de un incentivo para el logro del equilibrio
inestable que he descrito, porque hay en efecto un comprador cautivo y un vendedor
cautivo. As� no hay riesgo en la parte del vendedor de perder una venta por razones
del precio aconsejado por su experto siendo demasiado alto, tampoco hay cualquier
riesgo
El m�todo residual� el problema

119

en la parte del comprador de echar de menos a un comprador porque el precio

aconsejado por su experto es demasiado bajo. Posiblemente como un efecto secundario
de esta ausencia de cualquier coacci�n externa, la tendencia natural del vendedor
(o el demandante) el tasador para adoptar a corpulentos calculando valor
desarrollado y cifras conservadoras calculando el coste de desarrollo casi
invariablemente resulta (en la experiencia del tribunal) en su proposici�n de una
opini�n poco confiablemente alta del valor del sitio. De manera similar la
tendencia natural del comprador (o la autoridad) el tasador para adoptar a cifras
conservadoras calculando el coste de desarrollo casi siempre causa su proposici�n
de una opini�n poco confiablemente baja del valor del sitio, y de vez en cuando
puede vomitar hasta un menos el valor del sitio. Habiendo observado sobre tantas
ocasiones el funcionamiento de estas tendencias en t�rminos de 'valoraciones'
extensamente contrarias que la impresi�n profunda en las mentes del tribunal es que
en condiciones del arbitraje... una vez que los tasadores se dejan sueltos sobre
valoraciones residuales, sin embargo honestas los tasadores y razonaron sus
argumentos, pueden demostrar casi algo. Est� en este fondo y por esta raz�n que el
tribunal se ha encontrado de mala gana obligado a rechazar el m�todo residual
cuando propuesto como pruebas de la opini�n, a menos que haya ning�n m�todo m�s
simple de la valoraci�n disponible. El tribunal entonces consider� el uso de dos
cifras sustanciales� el valor completado del desarrollo y el coste total de la
realizaci�n del trabajo� para encontrar el exceso disponible para compra del sitio
y gastos asociados. El hecho que el resultado es por lo general un m�s peque�o,
aunque sustancial, cantidad sugiere que es particularmente sensible a cambios de
los componentes usados para encontrar a las cifras primero mandadas a. Esta
observaci�n es una expresi�n adicional de la resistencia fuerte al uso del m�todo
residual donde no se expone al rigor y la prueba del mercado en la transacci�n del
mercado de longitud de un brazo subsecuente. En la forma en la cual normalmente se
presenta al tribunal, el m�todo residual para la valoraci�n de un sitio de
desarrollo muestra un valor del sitio que se lanza como la cifra de la diferencia
entre el valor estimado de un desarrollo completado de la tierra sustancial y el
coste estimado de la realizaci�n de ese desarrollo. Las cifras de valor completado
y coste de desarrollo son por lo general ambos mucho mayores que la diferencia
entre ellos, es decir son ambos mucho mayores que el valor del sitio que se est�
buscando. En el maquillaje tanto del valor completado como del coste de desarrollo
all� son varias variables; la cifra apropiada para adoptarse para cada una de estas
variables depender� del punto de vista as� como del conocimiento y la experiencia
del tasador; la opci�n de la cual cada tal cifra se puede hacer es bastante amplio
uno, que var�a de lo que se puede llamar 'al conservador' a lo que se puede llamar
'lleno'; y dentro de esta variedad todo lo que la cifra se puede adoptar es
'correcto' en el sentido que se puede justificar. Pero si consideramos el mercado
formado de constructores, reveladores, inversionistas, especuladores y otros que
desean comprar la tierra en la cual erigir un edificio para un detalle
120

El m�todo residual� el problema

objetivo, avanzar�n completamente naturalmente el valor del sitio por un proceso

deductivo� es decir se preguntar�n el valor potencial del desarrollo completado, y
lo que los gastos son del alcanzamiento de ese desarrollo incluso la vuelta
requerida para el esfuerzo, habilidad y arriesgan implicado en la transformaci�n.
La deducci�n de todos los gastos del valor del desarrollo completado proveer� una
gu�a del precio m�ximo que se pueden permitir a pagar si sus criterios se deben
encontrar. Hay que notar que la diferencia cuando expresado como el valor de la
tierra �ltimo representa el m�ximo ofrece al revelador se puede permitir a hacer
sobre la base de las entradas usado; otros reveladores pueden llegar m�s alto o
bajar cantidades que reflejan niveles de la eficacia, gastos de gastos generales,
coste de la firma individual del pr�stamo o la fuerza del deseo del revelador de
esas tierras particulares. As�, en sentido estricto, el m�todo residual proporciona
un 'c�lculo del valor', m�s bien que un valor de mercado, ya que es espec�fico para
el revelador. El asunto de valor contra el valor de mercado es importante. Cuando
los reveladores consideran una oferta, necesitan dos puntos de la referencia: el
valor, siendo lo que se pueden permitir a pagar; y el valor de mercado, siendo lo
que probablemente tienen que pagar. Los c�lculos �nicos hechos por cada parte
interesada causar�n una variedad de ofertas posibles. La mayor eficacia de un
revelador particular asegurar� un residuo m�s alto, aunque no todos los ahorros
necesariamente se pongan a disposici�n para la compra del sitio. Un revelador
deber�a ser capaz de hacer la oferta de ganancia sin sacrificar todo el incremento
atribuible a la mayor eficacia de la compa��a u otras circunstancias particulares.
El revelador desear� considerar las ofertas probables de otros y las ventajas de
comprar el sitio. Excepto en situaciones de subasta, es posible hacer una oferta
inicial de establecer el inter�s. Como un ejemplo, un revelador puede haber
calculado un residual de, supongamos, �1 mill�n para un sitio de desarrollo de la
oficina, pero ser�a poco aconsejable para hacer tal oferta hasta que el precio de
mercado se conociera; el sitio se puede colocar en el mercado en 850.000� y puede
ser posible obtenerlo para ligeramente menos en el regateo del mercado. A la
inversa, ten�a el precio inicial sido fijado en �1,1 millones, una compra a este
precio habr�a corro�do las ganancias del revelador sobre la base de los c�lculos
hechos. El valor y el valor por lo tanto fijan los par�metros dentro de los cuales
ofrecer, pero donde el valor es menos que el valor de mercado el revelador puede
decidir retirarse de la lucha. Sin embargo, ser�a incorrecto concluir que el tiempo
se hab�a gastado: al contrario, el ejercicio ha servido un objetivo en la
indicaci�n al revelador anticipado que este sitio particular se deber�a evitar a
menos que haya una verdadera perspectiva de reducir gastos o del desarrollo que se
intensifica para aumentar el valor del proyecto completado. Esto es un ejemplo de
los caminos de los cuales las propuestas de desarrollo se forman y se refinan.

USO GENERALIZADO El m�todo es �nico en esto es extensamente empleado no s�lo por

tasadores sino tambi�n por reveladores y constructores, es decir 'el mercado'. En
su m�s simple, el procedimiento es un poco m�s que un c�lculo mental, un proceso
que puede ser aceptable donde el sitio es
El m�todo residual� el problema

121

un peque�o sencillo para una unidad sola del desarrollo y el c�lculo es hecho por
alguien que tiene la amplia experiencia en el tipo particular del desarrollo
previsto y capaz de estar relacionado con una transacci�n reciente que implica un
sitio similar. No ser�a prudente tratar de tasar sitios m�s grandes o m�s
complicados del mismo modo, en particular ya que el m�todo ha atra�do mucha cr�tica
debido a su carencia de la sofisticaci�n. Esto no tiene que ser as�. La robustez
del ejercicio se puede probar seg�n las estad�sticas de varios modos. Hay cuarto al
menos para mirar una variedad de probabilidades en valores del alquiler,
construyendo gastos y gastos del pr�stamo. El siguiente cap�tulo se dedicar� a
caminos de los cuales el m�todo se aplica en una variedad de circunstancias.

RESUMEN

El m�todo residual se usa donde hay potencial para desarrollo, reurbanizaci�n o

restauraci�n. Permite a un valor del sitio encontrarse sin pruebas del mercado
directas de valor. El m�todo simula el enfoque tomado por el mercado. El desarrollo
es una actividad compleja, dependiente sobre una amplia gama de variables, as�
haciendo la comparaci�n un marco mucho menos conveniente para la valoraci�n. La
raz�n fundamental del residual es que el valor de inversi�n del desarrollo
completado y totalmente dejado, menos la construcci�n total y gastos asociados,
deja un exceso disponible con que el revelador puede financiar la compra de la
tierra y los honorarios asociados y gastos. Las variables de la entrada se tienen
que bien investigar y con cuidado considerarse de modo que no tengan un efecto en
cadena durante el c�lculo. El residual b�sico es muy flexible y puede ser usado
para determinar la oferta de la tierra m�xima del revelador, la rentabilidad de un
esquema dado o en efecto la cantidad de cualquier variable de la entrada dada una
oferta de la tierra requerida o cifra de la ganancia. El residual b�sico se puede
criticar como demasiado simplista en su enfoque al cronometraje de gastos, incluso
gastos de finanzas. Las cr�ticas del residual b�sico pueden ser aliviadas por la
aplicaci�n de varios modelos del flujo de fondos.
9

El m�todo residual� el proceso

Habiendo coleccionado tanta informaci�n como posible, el tasador har� el uso de

ello en la determinaci�n del valor residual del sitio. (Vale la pena repetir que la
informaci�n disponible puede ser usada para producir otros resultados; por ejemplo,
la tierra puede estar ya en la propiedad del revelador o el precio ya fijado; el
revelador puede desear determinar cuanto est� disponible para gastar para obras de
construcci�n o el valor m�nimo del desarrollo completado necesario para justificar
el pago de cierto precio de la tierra.) La figura 9.1 dispone las variables
principales para incluirse. Cada art�culo se considera m�s detalladamente abajo.

EL VALOR EN LA FINALIZACI�N El primer paso debe estimar el valor de desarrollo

grueso, siendo el valor de la capital del desarrollo completado. El �rea total
lettable se calcula y multiplicada por el valor de piso de alquiler de la unidad
para encontrar el valor del alquiler total. Una producci�n es identificada entonces
por el an�lisis de precios de venta de otro desarrollo similar y experiencia de
producciones

Finanzas que Dejan f ees marzo keting

F ees

Construcci�n de gastos

Riesgo y ganancia

Sur m�s para compra de la tierra

La figura 9.1 componentes T�picos de valor bruto del desarrollo completado

124

El m�todo residual� el proceso

exigido por el mercado en general. Esta parte de la evaluaci�n implica el m�todo de

la inversi�n. La valoraci�n del final es normalmente franca, previendo un alquiler
del estante capitalizado a perpetuidad para un pleno dominio o, si el
arrendamiento, para la longitud de la tierra arrienda disponible (un per�odo largo,
probablemente 99 a�os o m�s probablemente 125 a�os a menos que el arriendo de la
tierra se concediera hace tiempo, en cuyo caso el residuo del t�rmino estar�
disponible). Donde el inter�s es el arrendamiento, la frecuencia y la naturaleza de
revisiones de alquiler, si alguno, del inter�s del arrendamiento principal ser�n
relevantes para la producci�n, como va el efecto de cualquier provisi�n extra�a en
el arriendo que encadene la capacidad del revelador de manejar y hacer funcionar el
desarrollo del mejor modo. Como se supone que el desarrollo se vender� en la
finalizaci�n, los gastos estimados de la transferencia se descuentan de la
valoraci�n final.

GASTOS DE DESARROLLO En las etapas iniciales de investigaci�n, el revelador

considera si hacer una oferta por el sitio. No ser�a rentable para preparar
proyectos detallados en esta etapa, por tanto es probable que la informaci�n
disponible para el tasador sea provisional e incompleta. El resultado de los
c�lculos determinar� si el sitio probablemente ser� del inter�s. De ser as�, el
revelador preparar� m�s detalles de lo que se piensa apropiado, que permitir� a los
c�lculos del coste refinarse. Los elementos principales del coste se consideran
ahora.

Construcci�n de gastos
El tasador se deber�a preocupar para reservar una suma suficiente a construir
gastos y contingencias, sobre todo ya que �stos tienen un 'golpe - en' el efecto en
otros gastos (por ejemplo, honorarios y finanzas). Una concesi�n demasiado
generosa, por otra parte, puede hacer la cantidad residual no competitiva y causar
el fracaso de comprar el sitio. En esta etapa mucho de la informaci�n, maestr�a y
experiencia se requiere. Los detalles de construir gastos finalmente se
determinar�n cuando un contrato se firme con el contratista designado. Mientras
tanto, la informaci�n se juntar� de un grupo de fuentes disponibles. El revelador
podr�a proveer a cifras basadas en su propia experiencia del coste. Los libros de
precios como Spon o Laxton dan una amplia gama de la informaci�n de precios;
Building Cost Information Service (BCIS) proporciona un servicio de la suscripci�n
de precios bajo los auspicios de la Instituci�n Real de Top�grafos Diplomados
(RICS). Dan un extracto corregido del Libro de Precios de los Arquitectos y
Constructores de Spon en el Ap�ndice A. El desarrollo propuesto se medir�,
t�picamente del plan, para reflejar el espacio de piso de alquiler total. Es
importante para las medidas conformarse con los est�ndares posados en el C�digo
RICS de Medir la Pr�ctica (CMP). Los c�lculos tambi�n deber�an incluir art�culos
asociados como demolici�n, autorizaci�n del sitio y preparaci�n donde relevante.
Con un �nfasis creciente en el ambiente, los gastos pueden incluir la nueva
mediaci�n de la contaminaci�n de la tierra como un requisito previo de permiso de
planificaci�n. El tasador puede ser capaz de obtener el consejo
El m�todo residual� el proceso

125

de un top�grafo de cantidad; o bien, el equipo de desarrollo puede tener la

maestr�a suficiente de aconsejar en esta etapa.

Honorarios profesionales y gastos

Los honorarios profesionales cobrados por arquitectos, top�grafos de cantidad e
ingenieros podr�an explicar � el 1.215 por ciento del coste de la construcci�n
seg�n la complejidad del edificio. Los gastos son impuestos por la autoridad local
para planear aprobaci�n de normas y reglamentos de construcci�n y aplicaciones. La
adquisici�n del sitio, el propio desarrollo y cualquier venta del esquema
completado implicar�n honorarios, gastos y gastos. El revelador puede consentir en
hacer una contribuci�n a los honorarios profesionales de otros partidos (por
ejemplo, como un incentivo para arrendatarios anticipados) y ser� responsable de
cualquier honorario del arreglo en el respeto de finanzas a corto plazo. La
contribuci�n territorial del impuesto de timbres ser� pagadera. Donde el revelador
se registra para el IVA la cantidad pagada se puede ignorar, ya que ser�
recuperable. La instituci�n ben�fica y ciertos otros grupos est�n en una posici�n
diferente en cuanto al IVA, y puede ser necesario asegurar todos o algunos gastos.
Una nota ampliada del impacto a alquileres del IVA se incluye en el Cap�tulo 5.

El contrato del edificio

El contrato del edificio se puede negociar sujeto a una 'subida y ca�da' cl�usula�
el m�todo habitual por lo cual el cliente se expone a cualquier futuro cambio de
precios del salario y gastos materiales que ocurren despu�s de la aceptaci�n de la
oferta del contratista. O bien, los gastos pueden estar basados en un contrato del
'precio fijo', que probablemente estar� en una cifra m�s alta para compensar los
riesgos de futuros aumentos del coste. En la estimaci�n del coste bajo este
enfoque, el contratista tendr� el respeto a la longitud del contrato, el tipo de
trabajo requerido, la capacidad de reservar materiales para la entrega posterior en
un precio fijo, el estado de la cartera de pedidos de la compa��a, el nivel general
de actividad en la industria y una visi�n considerada de los indicadores econ�micos
m�s amplios. Cualquier tiempo invadido probablemente proporcionar� motivos del
contratista para alojar una reclamaci�n adicional.

Contingencias
Una concesi�n en la regi�n del 5 por ciento de los gastos del edificio combinados y
honorarios se hace cubrir el coste de art�culos inesperados. La concesi�n puede ser
m�s alta donde las �reas significativas del coste no se han resuelto en las etapas
tempranas.

Finanzas a corto plazo

Se requiere que las finanzas a corto plazo proporcionen el capital activo para
adquirir el sitio, paga por servicios profesionales y encontrar certificados
interinos y finales publicados por el arquitecto. El dinero se toma a pr�stamo e
inter�s pagado para el per�odo del pr�stamo. Tres elementos distintos requieren
finanzas: la adquisici�n de tierras, la construcci�n
126

El m�todo residual� el proceso

Pr�stamo del Total de intereses a pagar seguido de venta o nueva financiaci�n

Inter�s de tierra durante desarrollo y per�odo vac�o Vac�o de Trabajo de

construcci�n Preliminar piso de alquiler pendiente

El Inter�s de la figura 9.2 incurrido durante las fases de desarrollo (sombreado)

(los gastos del edificio, honorarios profesionales y gastos varios), y el per�odo

vac�o (el per�odo despu�s de finalizaci�n de la construcci�n hasta que el
desarrollo se venda o se financie de nuevo). La adquisici�n de tierras que Toma a
pr�stamo para la compra de la tierra ser� una parte constante del paquete de
finanzas total para cubrir la compra del sitio, honorarios y asoci� gastos
preliminares. Esto se muestra esquem�ticamente en la Figura 9.2. Donde hay un
per�odo vac�o, el elemento de la tierra juntos con los costes de la construcci�n se
tendr� que financiar durante un per�odo incierto m�s all� de la finalizaci�n f�sica
de los trabajos. La construcci�n que Toma a pr�stamo para la fase de construcci�n
requerir� el acceso progresivo al pr�stamo total negociado para permitir a pagos
hacerse ya que incurren en gastos. Donde es posible predecir el precio de gasto, un
enfoque del flujo de fondos m�s sofisticado se puede adoptar. Por otra parte, una
'regla b�sica' aceptada debe calcular el inter�s total seg�n los gastos construir y
suponer que un promedio de mitad de esa cantidad se tome a pr�stamo durante el
per�odo. El per�odo vac�o Una vez el desarrollo se completa el local est�
disponible para la ocupaci�n. Pero no hay certeza que un arrendatario o los
arrendatarios se hayan encontrado en esa etapa y es prudente permitir un per�odo
vac�o hacia el final del cual el edificio se ocupar�. Mucho desarrollo es
especulativo, en la creencia que los arrendatarios se pueden encontrar para el
espacio creado. Donde posible, el revelador habr� concordado ya t�rminos de venta
con una instituci�n u otro inversionista para entrar en vigor una vez que el
desarrollo es completo y totalmente deje. La mercadotecnia el desarrollo ocurrir�
antes de la construcci�n se completa, pero es improbable que todo el espacio se
dejar� para cuando est� listo para la ocupaci�n.
El m�todo residual� el proceso

127

Hasta que este punto se alcance, las finanzas a corto plazo seguir�n requiri�ndose.
En esta etapa, todos los gastos de la compra de la tierra, los honorarios de
construcci�n y otros gastos se tendr�n que financiar. Donde requerido, las finanzas
a corto plazo las quedan a trav�s de un banco o prestamista similar encontrar la
necesidad del revelador de tomar a pr�stamo fondos. La percepci�n del desarrollo de
la propiedad es la de una actividad del riesgo m�s alta. Sin embargo la tasa de
inter�s negociada tambi�n puede reflejar la talla del pr�stamo, la proporci�n lleva
el coste de desarrollo total, la existencia de un predejado o de preventa y en
efecto el historial y m�sculo financiero del revelador antes mencionado. En la
evaluaci�n de la mejor oferta de un revelador por la tierra, los gastos de finanzas
se deber�an incluir en el residual aun si un revelador adquiere la tierra y
financia la construcci�n de sus fondos propios, para asegurar que los costes de
oportunidad de ese dinero se reflejen. En caso de que haya concurso fuerte por un
sitio que el revelador est� particularmente deseoso de desarrollar, la firma puede
decidir renunciar a unos o todo el retorno esperado en la financiaci�n interna
ajustando la cantidad incluida para este art�culo. Donde un fondo de inversi�n
suficientemente se interesa en la adquisici�n del desarrollo completado, puede
ofrecer bien proporcionar las finanzas a corto plazo tambi�n.

La publicidad y mercadotecnia
La publicidad y mercadotecnia es crucial para el desarrollo. Los gastos de
publicidad pueden ser altos y no completamente previsibles; donde los lettings no
ocurren como esperado, puede ser necesario lanzar de nuevo la campa�a de marketing
y aumentar el presupuesto por una cantidad significativa. El gasto puede incluir el
peri�dico, revista, radio y publicidad televisiva, consejos del sitio, mostrar el
edificio, negociadores en el sitio, imprenta de folletos y otro material de
publicidad, comunicados de prensa y gastos del lanzamiento generales. Internet
proporciona una nueva tapa extensa media publicitaria que ofrece. La concesi�n
mejor se estima costando la campa�a propuesta y a�adiendo un margen; ser�a
inoportuno calcular el coste como un porcentaje del valor del alquiler o el capital
a menos que el revelador tuviera la experiencia considerable con el tipo particular
del desarrollo.

Honorarios de la agencia
Incurrir�n en honorarios de la agencia en el piso de alquiler de unidades en el
desarrollo completado y la venta de la inversi�n de la entidad tenanted. Donde los
agentes conjuntos se designan, los costes totales probablemente ser�n m�s altos.
Los honorarios por lo general se expresar�n como un porcentaje del valor del
alquiler estimado usado en el valor de desarrollo grueso. Los honorarios de venta
de la inversi�n representan los gastos anticipados del comprador de la adquisici�n,
para incluir a un agente, abogado e impuesto de timbres, con honorarios de venta de
la inversi�n que ascienden a aproximadamente el 6 por ciento del precio de venta.
El comprador descuenta los honorarios de venta del valor de desarrollo grueso para
llegar al precio neto para pagarse.
128

El m�todo residual� el proceso

Otros gastos
Pueden incurrir en otros gastos en la compensaci�n de arrendatarios sociables o en
la ganancia del consentimiento de inquilinos de la propiedad contigua (por ejemplo,
las infracciones de los derechos de luz o permiso de una gr�a para cruzar el
espacio a�reo). Todo el piso de alquiler y las transacciones de ventas ser�n
obligados a la contribuci�n territorial del impuesto de timbres.

La ganancia del revelador

La ganancia del revelador y el riesgo se mostrar�n como un coste del proceso de
desarrollo. La cantidad cobrada puede ser un porcentaje del valor de la capital del
desarrollo completado o un porcentaje de los costes totales implicados, la
concesi�n t�picamente � en los l�mites del 1.025 por ciento. El nivel de ganancia y
riesgo se juzgar� en la complejidad de la oferta, la volatilidad del resultado, el
prestigio de tener que ver con el desarrollo particular y el grado que la
rentabilidad puede ser asegurada (posiblemente en parte por una venta convenida a
un fondo).

EL VALOR DE LA TIERRA El importe bruto disponible para la compra de la tierra se

encuentra descontando los gastos de desarrollo gruesos del valor de desarrollo
neto. La cifra restante, el exceso, incluye no s�lo el coste del sitio, sino
tambi�n honorarios, contribuci�n territorial del impuesto de timbres y gastos de
finanzas en adquisici�n del sitio y posesi�n de ello hasta que el desarrollo
totalmente se deje y rentable y as� capaz de la disposici�n en el mercado de la
inversi�n. La cantidad neta despu�s de la deducci�n de gastos no es un valor en el
sentido estricto, simplemente una indicaci�n del m�ximo ofreci� al revelador
particular se puede permitir a ofrecer para el sitio si las vueltas requeridas se
deben conseguir sobre la base de la informaci�n disponible. El ejemplo siguiente
demuestra el proceso entero con relaci�n a un desarrollo de la oficina propuesto.
El comentario acompa�ante intenta una explicaci�n gradual del proceso.

Ejemplo 9.1 desarrollo de la Oficina: suma disponible para compra del sitio
Una compa��a de explotaci�n desea adquirir un sitio en una ciudad provincial donde
el permiso de planificaci�n del contorno existe para la erecci�n de un edificio de
oficinas con un �rea total gruesa de 1.500 m2. El alojamiento estar� en tres pisos
servidos por dos ascensores de pasajeros, y habr� aparcamiento de coches
superficial para 20 veh�culos. Hay una demanda estable de suites de la oficina en
alquileres en la regi�n de �300/m2. Las finanzas a corto plazo est�n disponibles en
el 10 por ciento, y el desarrollo completado se podr�a vender para mostrar una
producci�n del 6 por ciento. Los costes de la construcci�n probablemente estar�n en
la regi�n de
El m�todo residual� el proceso

129

�1000/m2 durante un per�odo del edificio de 12 meses. Se espera que todo el

edificio se dejar� tres meses despu�s de la finalizaci�n de trabajos de
construcci�n. Aconseje la compa��a en cuanto al precio m�ximo que se puede permitir
a pagar por la tierra en la base que se requiere una ganancia del 15 por ciento del
valor de desarrollo grueso. El desarrollo de Gross valora en la finalizaci�n del
valor del alquiler del esquema Estimated: 1.200 metros cuadrados 300� psm la compra
de los A�os a perpetuidad el 6% valor de desarrollo de Gross Descuentan gastos de
la venta los Ingresos netos del 4,5% de la venta gastos de desarrollo de Gross que
Construyen gastos: 1.500 metros cuadrados 1.000� psm Contingencias el 5% en la
construcci�n de Honorarios profesionales de gastos finanzas a Corto plazo del 15%
Costes de la construcci�n del 9% (el 50% medio) 78.750 Honorarios (promedio del 75%
para construir el per�odo) 177.188 Costes totales durante el per�odo vac�o (3
meses) los 40.753 honorarios de los Agentes de Lettings el 10% de Coste total de
Campa�a de marketing de alquileres del riesgo del Revelador de desarrollo y
ganancia el 15% del desarrollo grueso valora el Exceso disponible para la compra
del sitio PV (grueso) 1� 1,25 a�os el 9% Descuentan gastos de adquisici�n del sitio
M�ximo del 6% disponible para la compra del sitio 360 000 (netos) 16,6667 b 6 000
000 c 270 000 d 5 730 000 e

1 500 000 75 000 236 200 1 811 250

f g h i j k

296 691 2 107 941

l m n o p 3 058 941 q 2 671 059 r 0.8979 s 2 398 283 t 135 752 u de 2.262.531� v

36 000 15 000

51 000 2 158 941 900 000

130

El m�todo residual� el proceso

El comentario que El funcionamiento muestra a un c�lculo b�sico que indicar� si un

esquema probablemente resultar� viable, basado en las asunciones hechas. Deber�a
cobrar importancia que el estudio inicial es muy aproximado; por ejemplo, se notar�
que el permiso de planificaci�n s�lo existe en el contorno y no hay coste del
edificio firme. El tasador har� muchas asunciones sobre el dise�o y calidad del
edificio, que afectar� valores del alquiler, producci�n y gastos de construcci�n.
El resultado en t�rminos de valor de la tierra se tendr� que tratar con la
precauci�n. Los comentarios siguientes est�n relacionados con la carta de la
referencia junto a cada art�culo en el ejemplo trabajado: El alquiler se llega de
una consideraci�n del mercado corriente comparables, pero no se determinar� hasta
que el esquema sea completo, por tanto se menciona como un valor del alquiler
estimado. Como las oficinas se miden para dejar a objetivos en una base del �rea
interna neta de acuerdo con el C�digo RICS de Medir la Pr�ctica, el �rea gruesa
dada de 1.500 m2 ha sido reducida, en este caso en el 20 por ciento, a 1.200 m2.
Los proyectos detallados permitir�an que la cifra neta se calcule m�s exactamente.
La producci�n se determina en cuanto a comparables conocido de edificios de
oficinas nuevos o modernos similares en ubicaciones comparables. Como el sitio de
desarrollo es de la tenencia del pleno dominio se ha valorado a perpetuidad. El
valor de desarrollo grueso (GDV) es la estimaci�n �ptima del valor de la capital
del desarrollo completado. Hay un elemento de riesgo en la evaluaci�n ya que el
edificio todav�a no est� disponible y el mercado para el alojamiento de la oficina
puede cambiar antes de que los arriendos se finalicen. Por otra parte, no hace
ninguna provisi�n para ning�n aumento del valor del alquiler por la fecha de
finalizaci�n. Los gastos de venta se descuentan poniendo por caso que el desarrollo
se venda en la finalizaci�n, una vez las unidades totalmente se dejan. Los ingresos
netos de venta tienen en cuenta los gastos del comprador de la adquisici�n. Los
gastos de construcci�n se tasan lo m�s exactamente posible en la luz de la
informaci�n actualmente disponible. Las fuentes �tiles de construir la informaci�n
del coste son el Libro de Precios de los Arquitectos y Constructores de Spon (ver
el Ap�ndice A) y el �ndice del coste de BCIS publicado por el RICS. El coste de
construcci�n est� basado en el �rea externa gruesa. Donde los c�lculos del coste
m�s exactos est�n disponibles de un top�grafo de cantidad u otra fuente, se
deber�an usar. Las contingencias son gastos imprevistos incurridos durante el
per�odo de construcci�n. La concesi�n depende de las incertidumbres en cualquier
desarrollo particular, pero t�picamente ser�a � el 35 por ciento en la suma de
costes de la construcci�n y honorarios profesionales. Los honorarios profesionales
incluyen el gasto a los servicios de arquitecto, planificador urbano, top�grafo de
cantidad, ingenieros electrot�cnicos y mec�nicos y otros donde requerido. Una regla
b�sica del 15 por ciento se puede usar a menos que la informaci�n m�s precisa est�
disponible. El total parcial de los art�culos del coste principales, siendo la
cifra sobre la cual los reveladores tasar�n su margen si deciden no basarlo en el
valor del desarrollo completado.

d e f

yo
El m�todo residual� el proceso j

131

m n

o p q

t u v

El revelador incurrir� en tasas de inter�s en la construcci�n de finanzas o, donde

los fondos internos se usan, habr� unos costes de oportunidad ya que los fondos no
est�n disponibles entonces para el uso en otras actividades de la compa��a. La
experiencia sugiere que la cantidad media tomada a pr�stamo durante el per�odo del
edificio ser� una mitad del total estimado construyendo el coste, incluso
contingencias. Este ejemplo supone que el inter�s se cobrara en una base anual,
aunque sea m�s probable que el inter�s se calcular�a cada tres meses. En el uno o
el otro caso, el coste 'se enrollar�a' y el inter�s pagado en una suma de los
beneficios de venta al final de proyecto. Una proporci�n sustancial de honorarios
profesionales es pagadera durante las etapas tempranas de construcci�n, que se
refleja en la toma de un promedio del 75 por ciento de los gastos estimados
totales. En la espera que el edificio totalmente no se deje en la finalizaci�n, las
finanzas se requerir�n durante un per�odo adicional, aqu� estimado en tres meses. A
este punto, todo el coste del edificio se financiar� o se supondr� financiarse. Hay
que notar que las finanzas vac�as en el elemento de la tierra se tratan con por
separado bajo el 'exceso' que se dirige en el residual. (Ver la nota' abajo). Un
total parcial da la suma de gastos de finanzas y la construcci�n. El edificio se
debe dejar para crear una inversi�n vendible. Los servicios de un agente de la
propiedad comercial incurrir�n en unos honorarios, por lo general basados en un
porcentaje del alquiler del primer a�o juntos con el pago de desembolsos para la
publicidad y la producci�n de detalles o folletos. Han permitido la comisi�n a un
precio del 10 por ciento. Una estimaci�n de los gastos de mercadotecnia se incluye.
El coste total del desarrollo se encuentra ahora. La recompensa al revelador para
la ganancia y para asumir el riesgo de desarrollo se puede tasar como una
proporci�n del valor de desarrollo o de los costes totales estimados. En este caso,
el 15 por ciento del GDV se ha permitido. La provisi�n variar� con la complejidad
del desarrollo y el deseo del revelador de tener que ver con ello. Los gastos de
desarrollo gruesos se descuentan de los ingresos netos de venta para mostrar el
exceso disponible para comprar el sitio, financiar las tasas de inter�s y pagar los
honorarios de adquisici�n. En esta etapa, la cantidad incluye inter�s y gastos. En
primer lugar, el inter�s incurrido en adquisici�n del sitio y posesi�n de ello
hasta la inversi�n se vende se debe descontar, dejando la cantidad disponible para
compra del sitio y gastos. Esto entonces proporciona la suma despu�s de que el
inter�s se ha pagado por todo el per�odo de tenencia de 15 meses. Los gastos de
adquisici�n tasados en el 4,5 por ciento se calculan. La cantidad restante es lo
que se menciona como el 'valor' residual. De hecho, no es un valor y no es
seguramente el valor de mercado. Mejor dicho es el m�ximo ofrece al revelador se
puede permitir a hacer para la tierra dado las asunciones hecho. Estas entradas
ser�n �nicas para ese revelador y as� el residual se puede considerar un c�lculo de
valor.
132

El m�todo residual� el proceso

Es interesante notar que el coste del sitio representa a unos dos-fifths del
'valor' del desarrollo terminado. Esto es un comparable �til mirando otras
oportunidades de desarrollo de la oficina. La flexibilidad del m�todo residual se
puede demostrar en cuanto a ejemplos adicionales que a�aden el m�todo detallado
encima. El primer demuestra el uso del residual para determinar la viabilidad de un
desarrollo donde el precio inicial del sitio est� disponible, por ejemplo donde un
revelador est� ya en la negociaci�n con un terrateniente y un precio de compra se
ha provisionalmente concordado.

Ejemplo 9.2 desarrollo de la Oficina: la ganancia disponible cuando el sitio cost�

conocido
Dan como los hechos en el Ejemplo 9.1 salvo que la tierra est� disponible en el
precio inicial de 2.250.000�. El revelador desea saber si la oferta mostrar�a una
ganancia. El desarrollo de Gross valora en la finalizaci�n del valor del alquiler
del esquema Estimated: 1.200 metros cuadrados 300� psm la compra de los A�os a
perpetuidad el 6% valor de desarrollo de Gross Descuentan gastos de la venta los
Ingresos netos del 4,5% de la venta gastos de desarrollo de Gross que Construyen
gastos: 1.500 metros cuadrados 1.000� psm Contingencias el 5% en construcci�n de
Honorarios profesionales de gastos finanzas a Corto plazo del 15% Costes de la
construcci�n del 9% (el 50% medio) Honorarios (promedio del 75% para construir
per�odo) Costes totales durante per�odo vac�o (3 meses) los honorarios de los
Agentes de Lettings el 10% de Coste total de Campa�a de marketing de alquileres de
desarrollo 360 000 16,6667 b 6000 000 c 270 000 d 5 730 000 e

1500 000 75 000 236 250 1 811 250

f g h i j k

78 750 177 188 40 753 296 691 2 107 941 36 000 15 000

l m n o p

51 000 2 158 941

El m�todo residual� el proceso A�ade el precio requerido para gastos de
Adquisici�n del sitio el 4,5% A�ade tasas de inter�s a corto plazo el 9% 2 250 000
101 250 2 351 250 271 266

133 yo ii

2 622 516 4 781 457 iii 948 543

Ganancia disponible en base de precio fijo para sitio

Los c�lculos anteriores se ajustan para tener en cuenta la informaci�n adicional.

El comentario Los c�lculos se ha ajustado en particular para tener en cuenta la
informaci�n dada en cuanto al precio de la tierra. La diferencia clave en el
Ejemplo 9.2 es que la cifra de la ganancia del revelador se ha omitido y en su
lugar el coste de la tierra y los gastos asociados se incluyen. Por tan haciendo el
punto fundamental ya no es el valor de la tierra residual, pero la cantidad
disponible para reembolsar al revelador por riesgo y ganancia. Aqu� el coste de la
tierra neto conocido de 2.250.000� me introduzco. los ii Los gastos de adquisici�n
del 4,5 por ciento se calculan. los iii Las tasas de inter�s por el pr�stamo para
cubrir el coste de la tierra m�s los honorarios de adquisici�n se calculan sobre
todo el desarrollo de 15 meses y piso de alquiler del per�odo. Medido como un
porcentaje de GDV es el 15,8%, mejor dicho m�s que especificado por el revelador en
el Ejemplo 9.1. En el papel, el revelador har� una ganancia de 48.500� adicional.
Ambos ejemplos se pueden criticar por las asunciones necesariamente hechas. Los
residuals tanto suponen que la mayor parte de pr�stamos regularmente se extiendan a
lo largo del per�odo construir como que incurren en gastos a partir del d�a un,
ninguno de los cuales es verdad en la pr�ctica. Un enfoque del flujo de fondos
permitir�a al tasador ser m�s preciso en el cronometraje de flujos de fondos que
pueden tener un efecto significativo en la viabilidad, sobre todo donde las tasas
de inter�s a corto plazo son altas o per�odos de desarrollo mucho tiempo. El
siguiente ejemplo demostrar� el enfoque residual tradicional a un desarrollo de
dep�sito y luego usar� la informaci�n de un modo m�s sensible en c�lculos del flujo
de fondos.

Ejemplo 9.3 desarrollo de Dep�sito por m�todo residual tradicional

Valore un sitio limpiado por un desarrollo de dep�sito para el cual el permiso de
planificaci�n existe. Ha coleccionado la informaci�n siguiente. El �rea total
gruesa es 1.000 m2; el coste del edificio es el �260/m2 y se espera que las
unidades dejen en el �75/m2. Se espera que las unidades con una capacidad
adquisitiva del alquiler total de 68.250� por a�o se dejar�n y se ocupar�n
inmediatamente en la finalizaci�n del trabajo en 12 meses y que las unidades
restantes se dejar�n hacia el final del siguiente cuarto, es decir en 15 meses.
134

El m�todo residual� el proceso

La informaci�n se usa primero en un c�lculo residual tradicional y luego tres

enfoques del flujo de fondos se usan. Se apreciar� que los enfoques del flujo de
fondos dan la oportunidad de refinar las entradas, en particular el cronometraje de
pagos y recibos. Sin embargo, deber�a cobrar importancia que muy poco de la
informaci�n usada est� segura y esto los incrementos de precios, las crisis
econ�micas, construyendo tardanzas o materiales aumentados y costes de mano de obra
pueden ocurrir y afectar los resultados. Sin embargo, el uso m�s cuidadoso de la
informaci�n sensible al tiempo disponible quita un poco de la fuerza de la cr�tica
de este m�todo. El desarrollo de Gross valora en la finalizaci�n del valor del
alquiler del esquema Estimated: 910 metros cuadrados 75� psm la compra de los A�os
a perpetuidad el 8% valor de desarrollo de Gross Descuentan gastos de la venta los
Ingresos netos del 4,5% de la venta gastos de desarrollo de Gross que Construyen
gastos: 1.000 metros cuadrados 260 Contingencias psm el 5% en la construcci�n de
Honorarios profesionales de gastos el 15% 260 000 13 000 40 950 313 950 finanzas a
Corto plazo Costes de la construcci�n del 10% (el 50% medio) Honorarios (promedio
del 75% para construir el per�odo) Costes totales durante el per�odo vac�o (3
meses) Piso de alquiler de honorarios del Reactivo y mercadotecnia, dicen el Coste
total del 15% del riesgo del Revelador de desarrollo y la ganancia el 15% del
desarrollo grueso valora el Exceso disponible para la compra del sitio PV (grueso)
1� 1,25 a�os el 10% Descuenta gastos de adquisici�n del sitio M�ximo del 5,5%
disponible para la compra del sitio (red) 13 650 3 071 6 825 10 238 347 734 127 969
475 703 339 032 0.8877 300 959 15690 285 269

68 250 12.5000 853 125 38 391 814 734

El enfoque residual b�sico es insensible a la mayor parte de timings. Otros

enfoques ofrecen una cuenta m�s clara de cuando los fondos se remiten e incurren en
los gastos. Tres variaciones del enfoque del flujo de fondos, usando la misma
informaci�n como en el Ejemplo 9.3, se muestran ahora.
Ejemplo 9.4 desarrollo de Dep�sito: enfoque del flujo de fondos del per�odo por
per�odo
d Ingresos (�) 71 662 84 971 75 417 84 971 84 971 71 662 1 791.55 2 124.28 71 662
(�) (�) Red de la Efusi�n fluyen e f g h

Art�culo del per�odo (3 meses)

Sociable

(�)

Capital de Inter�s per�odo anterior 2.5%/qtr (�) (�) 71 662 73 454 87 095

Capital excepcional (�)

3 75 417 81 900 10 238 5 687 11 375 27 016 27 016 86 451 75 417 86 451

40 950 30 712 81 900 3 071 68 250 7 167 81 900 10 238 1 885.43 2 161.28

77 302 88 612 398 126

La construcci�n de gastos (el 15%) Honorarios profesionales gastos de Construcci�n

(del 75%) (el 30%) Honorarios/mercadotecnia gastos de Construcci�n (del 30%) (el
25%) Honorarios/mercadotecnia (el 70%) gastos de Edificios (el 30%) Honorarios
profesionales Alquiler (del 25%) por un cuarto de Alquiler de honorarios de venta

38 391
136

El m�todo residual� el proceso

El per�odo seleccionado con objetivos de la demostraci�n es trimestral durante los

15 meses o cinco cuartos; un revelador que supervisa el progreso de un esquema
esperar�a un informe financiero principal al menos una vez al mes y acceso a la
informaci�n sobre el flujo de fondos cada d�a. Un programa de ordenador moderno
proporcionar�a tal informaci�n rutinariamente; en hacer tan, un poco del riesgo de
desarrollo se quita, ya que hay mucho m�s oportunidad de examinar gastos y
alertarse a problemas en una fecha temprana.

El ejemplo 9.5 terminal Neto valora el enfoque

Flujo de fondos de la Red del per�odo (�) 71 662 84 971 75 417 86 451 27 016
Inter�s el 2,5% por cuarto 1.1038 1.07689 1.05625 1.0250 1 Gasto a finalizaci�n (�)
79 102 91 504 79 659 88 612 27 016 365 893 127 969 493 862

1 2 3 4 5

El riesgo del Revelador total y Total de la ganancia

Dejar 320.872� para la compra del sitio (gruesa) Que permite a la oferta del sitio
m�xima determinarse.

El gasto en cada per�odo de cobro se carga en cuenta con los gastos de pr�stamo
totales para el resto del per�odo de desarrollo y a ese grado exagera los gastos
excepcionales en cualquier momento. Como el ejemplo muestra, el Cuarto 5 no incurre
en ning�n inter�s ya que se pagar� de los beneficios de la venta de la inversi�n.
El cuarto 4 incurre en el inter�s de un cuarto en el 2,25 por ciento por cuarto
etc�tera, aumentando con cada per�odo. El ejemplo es uno simple, pero se beneficia
de la t�cnica del flujo de fondos. Donde los pagos o los recibos son irregulares,
en particular donde el desarrollo consiste en varias unidades que se pueden dejar o
venderse en tiempos diferentes, el enfoque del flujo de fondos es el �nico camino
del cual una cuenta razonablemente exacta de la oferta se puede presentar.
El m�todo residual� el proceso

137

Ejemplo 9.6: enfoque del flujo de fondos rebajado

Per�odo (cuartos) 1 2 3 4 5 flujo Neto (�) PV PV del 2,5% de flujo de fondos (�) 71
663 84 972 75 418 86 452 27 017 127 969 473 491 853 125 379 634

71 662.00 0.9756 84 971.00 0.9518 75 417.00 0.9286 86 451.00 0.9060 27 016.00

0.8839 A�aden el riesgo y la ganancia el 15% valor de desarrollo de Total Gross
valor del sitio Corriente (menos gastos)

En este caso todo el gasto se rebaja y se descuenta de un valor de la capital

rebajado de manera similar, reflejando el tiempo transcurrido antes de que la
inversi�n se pueda realizar. La ventaja del enfoque del per�odo por per�odo
consiste en que muestra el endeudamiento actual al final de cada per�odo de cobro,
m�s bien que el coste rebajado y es por lo tanto m�s provechoso con los objetivos
de elaboraci�n de un presupuesto El flujo de fondos convierte todos los gastos en
equivalentes actuales ya que incurren en ellos, permitiendo el valor del sitio
deducirse directamente.

LA CONCLUSI�N hay que notar que la flexibilidad del enfoque residual permite que
esto se adapte para enfrentarse con mucho o poca informaci�n. Se puede usar con el
desarrollo a peque�a escala y ampliarse para enfrentarse con el desarrollo gradual
mucho m�s grande que ocurre durante varios a�os. La disponibilidad de ordenadores
potentes o hasta calculadoras personales port�tiles permite al tasador realizar
c�lculos como mostrado en los ejemplos dados y rastrear el progreso contra
pron�sticos. Los paquetes comerciales est�n disponibles, pero es esencial que se
usen en el conocimiento de que asunciones se incorporan en el programa. Para el
lector estudiantil, los susodichos enfoques alternativos pueden parecer dif�ciles
de seguir al principio, pero una manera muy provechosa de conseguir un
entendimiento de los enfoques es idear una hoja de c�lculo del ordenador y comparar
los resultados con un deliberado como antes descrito. Cualquier programa necesitar�
la adaptaci�n para reflejar las particularidades del caso en la mano, y se requiere
un entendimiento cuidadoso del funcionamiento del programa.
10 El principio de ganancias

LA INTRODUCCI�N Este m�todo, el cuarto de los cinco descritos aqu�, se ha mucho

tiempo conocido como el m�todo de ganancias o principio. Hubo una tendencia en a�os
recientes para adoptar lo que se considera como un t�tulo m�s expl�cito, a saber
los recibos y m�todo de gasto, en particular donde es usado para llegar a la
posici�n de evaluaciones. En posiciones comerciales establecidas en ciudades y
ciudades donde una variedad del comercio de salidas de ventas lado al lado, el
tasador, en circunstancias normales, juzgar� niveles del alquiler analizando los
alquileres de local que se deja y aplicaci�n de los resultados a la unidad para
valorarse. Las concesiones se har�n para talla, ubicaci�n relativa dentro de la
�rea comercial y variaciones del arriendo, y para ventajas y desventajas sobre el
material de referencia disponible. El resultado deber�a ser una apreciaci�n
bastante cercana del valor del alquiler apropiado, reflejando la oportunidad de la
compa��a del arrendatario para hacer una ganancia de sus operaciones y para el
propietario para recibir un alquiler del mercado. En otras palabras, el valor del
alquiler del mercado es estimado por el uso del m�todo relativo descrito en el
Cap�tulo 6. Es entonces s�lo un paso de formular un valor de la capital, deber�a un
requerirse. Esta ruta totalmente se explor� en el Cap�tulo 7, donde el m�todo de la
inversi�n de la valoraci�n se describe. El tasador tiene que ver principalmente con
la valoraci�n de intereses a terrenos y edificios. Sin embargo, ciertos tipos de
negocios tienen un elemento del monopolio que tendr� una fuerte influencia en los
resultados comerciales. Puede ser el edificio, el uso al cual se pone, la ubicaci�n
o alguna combinaci�n de estos rasgos. Los negocios como hip�dromos, parques
tem�ticos, pistas de esqu� (con hoteles, restaurantes y telesqu�es) y casinos son
suficientemente extra�os para limitar el alcance para la valoraci�n en la
comparaci�n. En los ejemplos dados, ning�n producto se vende como la actividad
principal del sitio; los invitados pagan para mirar o participar en acontecimientos
y actividades y el valor probablemente por lo tanto directamente se relacionar� con
la recaudaci�n. En algunas actividades como carreras de caballos y esqu�, el tiempo
tambi�n desempe�ar� un papel en el nivel de la actividad. Tambi�n, aunque no los
monopolios del verdadero sentido de la palabra, pubs, gasolineras, restaurantes,
ocio y tipos similares del uso sean notoriamente dif�ciles de valorar en la
comparaci�n, y el principio de ganancias a menudo es aplicado por tasadores del
especialista de estos tipos del negocio.
140

El principio de ganancias

LA DESCRIPCI�N El principio de ganancias se usa principalmente para establecer un

camino del cual los negocios que exponen alg�n elemento de monopolio o unicidad se
pueden valorar en cuanto a ganancias. Hay una aceptaci�n que no pueden ser
valorados por los m�todos m�s habituales porque no hay local similar o negocios con
los cuales se pueden comparar. La Agencia de valoraciones tambi�n tiende a usar el
enfoque, en casos apropiados. Se considera como m�s confiable que la prueba del
contratista de los tipos de uso descrito encima en casos donde la ganancia se puede
identificar justamente f�cilmente.

EL ENFOQUE DE LA VALORACI�N El enfoque b�sico consiste en usar las cuentas finales

u otra informaci�n comercial para encontrar los beneficios brutos e ingresos netos.
Las concesiones se hacen entonces para el inter�s del capital del arrendatario
empleado en el negocio y remuneraci�n para la maestr�a de la direcci�n. Se supone
entonces que la cantidad restante (referido como 'el equilibrio divisible') est�
disponible para una divisi�n equitativa entre el comerciante comercial y el due�o.
El equilibrio a menudo se reparte igualmente pero no hay raz�n de esto para ser
as�. El objetivo es reflejar la contribuci�n de cada uno al �xito de la empresa. La
raz�n de ajustar cuentas de esta manera es proporcionar una recompensa adecuada al
arrendatario para dirigir el negocio, reflejando correctamente la contribuci�n del
propietario en el suministro del local. Los tasadores del especialista involucrados
en una o varias de estas �reas tendr�n un conocimiento sano de los modelos de
vuelta, y esto les permitir� hacer una asignaci�n justa de la cantidad entre los
dos partidos. Donde posible, las cifras de usos del tasador se derivaron de cuentas
recientes para medir las sumas implicadas en el alcanzamiento del volumen de
negocios anual y el nivel de gastos incurridos antes del beneficio bruto y golpean
a cifras de ingresos netos. Una pr�ctica bien establecida debe mirar las cuentas
durante los tres a�os comerciales m�s recientes. Una serie de cuentas deber�a dar
una indicaci�n m�s equilibrada de la salud general del negocio que se podr�a
obtener de un juego de cuentas para un ejercicio solo. El tasador probablemente
ser� m�s bajo la influencia de cuentas que proporcionan resultados y tendencias
durante un per�odo, m�s bien que por las cuentas de un a�o, que pueden no ser
representativas. Los motivos dados para cualquier inhabilidad de producir cuentas
para el a�o m�s reciente se deber�an examinar. Donde las cuentas parecen ser
sujetas a la tardanza irrazonable, la informaci�n adicional es esencial. Puede ser
posible ganar un poco de percepci�n del contenido de cuentas no acabadas del
contable del comerciante (pero s�lo por supuesto con la cooperaci�n del
comerciante). No hay sustituto de las cuentas revisadas y certificadas si el
tasador debe reflejar la actividad corriente en la formaci�n de un juicio total
sobre el valor del negocio.
El principio de ganancias 141 SITUACIONES DONDE EL PRINCIPIO SE PUEDE USAR El
principio de ganancias se usan en una variedad de casos donde cualquier de los
otros enfoques con poca probabilidad ser�a satisfactorio. Es usado por tasadores
que se especializan en, y con la amplia experiencia de, el tipo particular de la
actividad econ�mica bajo la consideraci�n. No s�lo hay una necesidad de un
conocimiento �ntimo del tipo de negocio, pero el tasador deber�a ser consciente de
las provisiones estatutarias si la valoraci�n es para posici�n u objetivos de
compra obligatorios. Tales aplicaciones espec�ficas del principio de ganancias
est�n m�s all� del alcance de este texto y deber�an consultar otras fuentes. El
tasador se puede instruir de tasar valores del capital o el alquiler en cuatro
situaciones distintas:

valoraciones del activo (para inclusi�n en cuentas financieras mostrando posesiones

de la propiedad como activos comerciales); evaluaciones para precios no dom�sticos;
evaluaci�n de compensaci�n en compra obligatoria; en venta como una empresa en
marcha.

Valoraciones del activo (para inclusi�n en cuentas financieras mostrando posesiones

de la propiedad como activos comerciales)
La valoraci�n de propiedad ocupada y usada en el curso del negocio es estrictamente
prescribida por est�ndares del informe financiero publicados por Assets Valuation
Standards Committee (AVSC). El comit� dispone los principios generales para
observarse en la preparaci�n de valoraciones del activo. Tambi�n hace
recomendaciones y da la direcci�n, ambos de los cuales tienen la importancia
crucial donde los resultados estar�n en p�blico disponible.

Evaluaciones para precios no dom�sticos

Donde el local se debe tasar para tasar (impuestos locales) objetivos, la
evaluaci�n, en la mayor�a de casos, se har� en la informaci�n dibujada de lettings
comparables de unidades similares, cercanas. Donde la propiedad es del tipo
descrito en este cap�tulo, el principio de ganancias ser� el m�todo de la
valoraci�n m�s apropiado. En la posici�n de valoraciones, a menudo se refiere como
enfoque de gasto y los recibos. Como antes declarado, se puede usar en valoraciones
donde el flujo de fondos resulta de alguna forma del monopolio atado a la propiedad
o ubicaci�n tal que no es posible poner la evaluaci�n en la comparaci�n. Esta
situaci�n puede ser causada por requisitos legales como una licencia para funcionar
(p.ej. casinos, apostando la oficina) o por la ubicaci�n particular del negocio.
Adelante, la posici�n de tasadores puede encontrar el enfoque �til donde no hay
monopolio, pero una penuria de comparaciones. Donde el uso del local proporciona
una oportunidad directa de hacer una ganancia, el enfoque probablemente
proporcionar� un resultado m�s realista y confiable que la prueba del contratista.
142

El principio de ganancias

Las reglas complicadas y las normas est�n relacionadas con el requisito que un
arrendamiento hipot�tico se debiera asumir. La aplicaci�n detallada del proceso de
la valoraci�n est� m�s all� del alcance de este texto, pero la breve cuenta
siguiente contiene un poco de indirecta de las complejidades de una evaluaci�n para
la posici�n. El enfoque sigue la base de ganancias como descrito encima del sujeto
a cualquier ajuste para reflejar el estatuto extenso y jurisprudencia relacionada
con la posici�n no dom�stica. Por tanto un arrendamiento hipot�tico en una base del
a�o a a�o se asume, donde el arrendatario es responsable de realizar las
reparaciones necesarias para mantener la propiedad en un estado para mandar el
alquiler. Esta provisi�n se puede diferenciar bien de cualquier responsabilidad
actual impuesta por un arriendo firmado por el arrendatario. Tambi�n es sujeto a la
cifra relacionada con la fecha de la valoraci�n relevante (conocido como la fecha
de la valoraci�n antecedente). �ste tambi�n se refiere como el 'tono de la lista',
que se quiere para asegurar que todos los bienes por heredar tengan la misma fecha
de la valoraci�n. Una evaluaci�n que tiene en cuenta estas variaciones es la medida
apropiada de la evaluaci�n. La valoraci�n incluir� art�culos susceptibles de pagar
de planta y maquinaria proporcionada por el arrendatario; si la planta y la
maquinaria son susceptibles de pagar es el sujeto de normas hechas bajo el derecho
escrito. Los ejemplos incluyen la evaluaci�n de hoteles y gasolineras. Las
direcciones del hotel se esfuerzan por desarrollar una identidad �nica. El hotel se
puede conocer por su ajuste conveniente cerca del �rea comercial de una ciudad
combinada con instalaciones de la conferencia; puede superar en calidad de su en
instalaciones de la suite o puede ocupar un sitio de algunos acres de c�spedes y
jardines dentro de un Parque Nacional. Un tasador con un conocimiento sano del
comercio tendr� la experiencia suficiente de clasificar el hotel y adaptarse para
sus peculiaridades. Del mismo modo, cada gasolinera existe para vender tanto
combustible como posible. Pero cada ubicaci�n es �nica. Las ventas dependen
principalmente de la ubicaci�n, pero pueden ser bajo la influencia de fijaci�n de
precios, facilidad de acceso e instalaciones como servicios. Recientemente, los
grupos del supermercado y los otros han mostrado un inter�s en desarrollar tiendas
expresas en la parte trasera de �reas de la gasolinera. Se afirma que cada
actividad ayuda al otro.

Evaluaci�n de compensaci�n en compra obligatoria

Esta categor�a es para la evaluaci�n de compensaci�n de la compra obligatoria para
la adquisici�n del todo o cualquier parte de cualquier local para incluir la
p�rdida del negocio donde apropiado. Los tipos de negocio antes descrito se
valorar�n en el principio de ganancias a menos que otro m�todo se considere m�s
apropiado en cualquier circunstancia particular. Es la responsabilidad del
arrendatario de reducir al m�nimo cualquier p�rdida y trasladarse de ser factible.
Los gastos necesarios de traslado y la p�rdida temporal del negocio son cabezas
apropiadas de la compensaci�n. El tasador tasar� el valor del edificio de la
empresa y, donde las perspectivas comerciales se afectan o se extinguen, cualquier
p�rdida de la ganancia y venta forzosa de activos comerciales.

En venta como una empresa en marcha

Cuando un negocio est� en venta en el mercado abierto como una empresa en marcha
all� puede ser un elemento de buena voluntad. El precio reflejar� entonces no s�lo
el valor intr�nseco del
El principio de ganancias 143 local f�sico pero la ventaja de adquirir un negocio
establecido con sus clientes o clientes que se pueden esperar seguir frecuentando
el negocio despu�s de la venta al nuevo due�o. Puede ser adecuado aplicar una
variaci�n del principio de ganancias a tal local, sobre todo donde, aunque no un
monopolio, el negocio pueda ser de una forma �nica para el �rea inmediata. Un
ejemplo ser�a unas tiendas del pueblo y subcorreos, t�picamente el �nico negocio de
su tipo en el lugar e incorporando tanto un �rea detallista con el almacenaje como
alojamiento vivo. Un enfoque deber�a valorar el negocio en dos partes. En primer
lugar, el valor del alquiler se escribe con may�scula o la experiencia sol�a ir
directo al valor de la capital basado en el mercado residencial en las cercan�as,
que se adaptan para el elemento detallista. Despu�s, la buena voluntad se tasa
tomando los ingresos netos (excluyendo cualquier valor del alquiler o el alquiler
de la parte detallista) y aplicando una compra de unos a�os modestos, t�picamente
entre un y cinco. Cuando el negocio es sujeto a un arriendo, el alquiler de la
ganancia se tasa y se escribe con may�scula para el resto del resto del mandato (o
per�odo a la siguiente revisi�n si m�s corto). El premio as� calculado refleja la
ventaja de un alquiler debajo del valor del alquiler corriente y la seguridad
proporcionada a arrendatarios comerciales por el estatuto (a menos que no excluido
por el acuerdo). Si la mayor seguridad se busca, un o ambos partidos se pueden
presentar al propietario para conceder un nuevo arriendo al comprador del negocio.
Tal solicitud probablemente se encontrar� con ofertas de actualizar las condiciones
de arrendamiento y probablemente negociar un nuevo nivel de alquiler. Cualquier
cambio introducido por un nuevo arriendo probablemente afectar� el nivel de
cualquier premio. En alg�n momento, este tipo de negocio y alojamiento vivo en un
pueblo popular atraer�a el gran inter�s. La oportunidad de trabajar de la casa con
un sueldo del correos como unos ingresos bajos juntos con la ganancia hecha de las
actividades detallistas� como peri�dicos y revistas, comestibles, greengroceries y
art�culos de hogar� har�a para una empresa conveniente y provechosa. Sin embargo,
el fallecimiento de muchos subcorreos en los �ltimos tiempos y un futuro incierto
para los restantes ha hecho la venta de tales negocios problem�tica. Hoy, las
influencias principales probablemente ser�n la calidad del alojamiento vivo, su
ubicaci�n en un pueblo favorecido y el potencial si la parte de la tienda se hace
poco econ�mica y se cierra en alg�n tiempo en el futuro.

Los Tasadores de LIMITACIONES que tratan con transferencias comerciales (si el

negocio se ofrece con o sin el inter�s del pleno dominio del local), tasando
evaluaciones o reclamaciones de la compensaci�n de la compra obligatoria tendr�n
que tener el acceso a cuentas financieras. Pero siempre deber�an tener presente que
no son contables y no deber�an entrar ilegalmente m�s all� de su entendimiento y
capacidad. Siempre es posible y a veces prudente de buscar la informaci�n o consejo
del contable del cliente o el otro familiarizado con el tipo de negocio continuado.
Esto ser�a en particular el caso donde el negocio es complejo o tiene un volumen de
ventas grande. En casos de compra obligatorios, el coste del consejo del
especialista formar�a la parte de la reclamaci�n de la compensaci�n.
144

El principio de ganancias

Potencial
Un comprador anticipado puede sostener la visi�n que las ganancias corrientes
podr�an ser mejoradas considerablemente por mejor direcci�n, control financiero
mejorado o la incorporaci�n de otras l�neas de ventas o mejoras en el negocio.
Hasta el punto de que cualquier potencial tambi�n ser�a reconocido por otros
compradores anticipados, la capacidad de crear ganancias adicionales se considerar�
en cualquier oferta hecha por partes interesadas. Tales aspectos se deber�an
reflejar como una parte intr�nseca del valor del negocio, aunque el comprador
eventual esperara alguna ventaja para el esfuerzo y coste de enjaezar el potencial.
De hecho, puede haber una absolutamente buena raz�n por qu� el vendedor no ha
puesto en pr�ctica el cambio (o quiz�s hizo as� en el pasado y lo encontr�
fracasado). El comprador arriesgar� del fracaso asociado con cualquier cambio o
nueva idea.

Peculiaridades
Una parte importante del valor de algunos tipos del negocio al cual el principio de
ganancias se puede aplicar es la personalidad del due�o u operador. Es conocido que
un negocio presentado por una celebridad o car�cter probablemente experimentar� un
aumento de la costumbre. Por ejemplo, un jefe de cocina famoso ser� del valor
inmenso a la reputaci�n de un restaurante. Los exboxeadores son propietarios del
pub a menudo muy afortunados. Lo mismo se puede aplicar a expertos; un coche que
templa la estaci�n dirigida por un ex conductor de carrera o un polideportivo
supervisado por un atleta Ol�mpico probablemente atraer� el negocio adicional por
la asociaci�n con el nombre conocido. Ese elemento de valor es �nico y no se puede
transferir. Otra persona conocida podr�a atraer su propio siguiente, pero ser�a
incorrecto pagar un precio basado en la reputaci�n del vendedor o en las
expectativas del poder del dibujo de un nuevo due�o particular. A la inversa, se
encuentra a veces que un negocio ha sido descuidado por un due�o que econ�micamente
se restringe, enfermo, perezoso o incompetente. Tal negocio se puede juzgar capaz
de la mejora sustancial dada la direcci�n competente y sin trabas. Hasta el punto
de que se puede juzgar, alguna concesi�n se puede hacer para tal perspectiva,
aunque otra vez el comprador anticipado esperara negociar un precio que reconoci�
el esfuerzo, tiempo y riesgo asociado con cualquier mejora.

LAS ESTRUCTURAS COMERCIALES All� son dos tipos principales de la estructura

comercial: negocios personalmente pose�dos y hechos funcionar; y sociedades
an�nimas. Los peque�os negocios pueden ser hechos funcionar por el �nico due�o o
por dos o m�s (normalmente no exceder 20) due�os que comercian como una sociedad.
Todos y cada acompa�an es responsable de las deudas de la firma. Las finanzas se
levantan de los due�os de la firma y de bancos y pr�stamos privados, a menudo
asegurados en unos o todos los activos comerciales y a veces personalmente
garantizadas por uno o varios de los due�os.
El principio de ganancias 145 organizaciones M�s grandes tiende a comerciar como
sociedades an�nimas. El grado de la responsabilidad de accionistas en una compa��a
se limita con la cantidad invertida o prometida invertirse; no tienen
responsabilidad adicional o visitan sus otros activos. Las empresas p�blicas y las
sociedades limitadas son reguladas por los Derechos de sociedades. No hay barra al
peque�o comerciante individual que forma una compa��a, as� limitando su
responsabilidad como descrito. Otra ventaja de comerciar como una sociedad an�nima
consiste en que el capital inicial y algunos otros fondos necesarios pueden ser
levantados por la cuesti�n de partes u obligaciones. Las partes de empresas
p�blicas se cambian en la Bolsa o, en caso de sociedades an�nimas m�s peque�as, en
el Mercado de la Inversi�n Alternativo. Hay clases diferentes de la parte: acciones
preferentes que llevan un tipo de inter�s fijo de inter�s y, la clase principal,
acciones ordinarias. Los accionistas ordinarios recibir�n un dividendo variable
basado en la rentabilidad de la compa��a. Las acciones preferentes tienen prioridad
en caso de la liquidaci�n. Ambas clases normalmente disfrutan de votar derechos. En
caso de negocios m�s grandes, en particular los incorporados como compa��as, es
probable que cualquier instrucci�n al tasador se reciba del contable o equipo
financiero que aconseja la compa��a. En ese caso, el tasador proveer� un informe
que trata con el informe limitado. El informe incluir� advertencias de asegurar que
no se use para ninguno adem�s del objetivo indicado y que no se deber�a citar de o
mostrarse a terceros sin la aprobaci�n previa del tasador.

EL USO DE CUENTAS Antes de preparar las cuentas del final un equilibrio de juicio
se extrae de los archivos financieros. El objetivo es confirmar la exactitud
aritm�tica del sistema de la contabilidad por partida doble de la contabilidad.

Las cuentas finales

Al final de cada per�odo de contabilizaci�n, normalmente de la duraci�n de un a�o,
todas las operaciones financieras se juntan en un juego de cuentas que muestran los
beneficios brutos e ingresos netos para el a�o comercial y el activo fijo del
negocio al final del a�o. Las cuentas finales comprenden la cuenta de mercanc�as y
la cuenta de p�rdidas y ganancias, que registran el resultado del a�o comercial. La
cuenta de mercanc�as identifica los gastos primarios y recibos del negocio para
mostrar un equilibrio; donde los recibos exceden el coste la cantidad mostrada es
el beneficio bruto. Los detalles de la cuenta de p�rdidas y ganancias los gastos
restantes de dirigir el negocio para mostrar los ingresos netos. En negocios
entablados en la fabricaci�n, las dos cuentas est�n por lo general preparadas por
separado, por otra parte se pueden combinar. El balance muestra la posici�n del
negocio en el fin del a�o en t�rminos de su estructura del capital. El juego de
cuentas para el �ltimo ejercicio completo dar� alguna indicaci�n de la salud del
negocio. Los componentes individuales pueden ser usados para medir varios aspectos
de la rentabilidad del negocio y varia proporci�n reconocida o los indicadores de
rendimiento asisten en este proceso. Un cuadro m�s cuidadoso del
146

El principio de ganancias

el negocio se ganar� analizando las cuentas para los tres ejercicios anteriores y
observando tendencias. La cuenta de mercanc�as La cuenta de mercanc�as muestra el
beneficio bruto, siendo la diferencia entre el coste y el precio de venta de la
reserva incluso cualquier gasto del carro. Para asegurar una cifra realista, la
provisi�n se debe hacer incluir el valor contable de la reserva al principio y el
final del per�odo comercial. La reserva adquirida para la reventa pero todav�a no
vendida normalmente se registra a precio de coste (pero reserva que no tiene
mercado porque se ha reemplazado o sobrevivi� su duraci�n no se incluir�a excepto
en valor realizable neto o valor residual, si cualquiera). La pr�ctica variar�
seg�n el tipo de negocio y las pr�cticas contables empleadas. Donde una grande
cantidad de trabajo se emprende para convertir materias primas en unos productos
terminados o componentes, es habitual incluir el coste del trabajo en el valor de
la reserva. Pero ser�a enga�oso incluir los bienes en su precio de venta propuesto,
as� esperando la ganancia esperada en venta. Los deudores se registran como activos
a menos que las deudas incobrables se esperen. El pago de una cuenta pendiente
reducir� la cifra total atribuida a deudores y aumentar� el saldo por una cantidad
similar. El saldo registr� muestra la cantidad sostenida en el banco con objetivos
comerciales normales; la firma no esperar�a guardar m�s que es necesario para la
operaci�n cotidiana porque se deber�a mejor emplear en el negocio. Los servicios de
suministro de negocios m�s bien que los bienes s�lo preparar�n cuentas de p�rdidas
y ganancias, descontando todos los gastos de los ingresos. Los ejemplos de tales
negocios son la pr�ctica de un abogado o una agencia de viajes. Otros negocios
pueden decidir combinar el comercio y cuentas de p�rdidas y ganancias. La cuenta de
p�rdidas y ganancias que La cuenta de p�rdidas y ganancias muestra a los gastos
corrientes del negocio, que se descuentan del beneficio bruto encontrado en la
cuenta de mercanc�as mostrando la rentabilidad verdadera del negocio (los ingresos
netos). El balance El balance muestra todos los activos del negocio incluso
cualquier ganancia o p�rdida no distribuida de per�odos de contabilizaci�n
anteriores. El importe mostrado es el valor te�rico del negocio� la cantidad
disponible deber�a los activos venderse. Se esperar�a que un negocio en el coraz�n
sano realice m�s que se muestra por varios motivos. En primer lugar, hay una
tendencia de anotar activos para la depreciaci�n (e impuesto) objetivos, sin tener
en cuenta su valor real en el negocio o el mercado. Despu�s de alg�n tiempo, muchos
de los activos m�s duraderos de un negocio tendr�n un valor contable de la nada
El principio de ganancias 147 aunque restante en uso operacional. En segundo lugar,
los compradores considerar�an la fabricaci�n de un pago por la buena voluntad, que
se puede describir como la oportunidad de seguir comerciando con los clientes
corrientes de la compa��a y adquirir a nuevos clientes atra�dos por nombre de la
firma, marcas registradas y reputaci�n. Los ejemplos num�ricos de las cuentas
descritas encima se contienen en el cap�tulo siguiente.

EL EQUILIBRIO DIVISIBLE El equilibrio divisible es un enfoque para repartir la

capacidad de ganancia de un edificio especializado que no puede ser valorado por
uno de los m�todos m�s convencionales. La informaci�n se junta para permitir a los
ingresos netos identificarse. Cualquier pr�stamo se a�ade atr�s y el capital del
arrendatario empleado en el negocio se refleja con un tipo de inter�s apropiado.
Estos ingresos netos ajustados son la cantidad disponible para recompensar la
compa��a del arrendatario por sus actividades empresariales y compensar al
propietario poner el local a disposici�n. El equilibrio a menudo se divide
igualmente, pero cada caso se debe considerar en sus m�ritos. Por ejemplo, debido a
su ubicaci�n u otras particularidades, el edificio puede ser dif�cil de dejar, pero
es ocupado ahora por un arrendatario que ha explotado su potencial para el negocio
continuado. Esta situaci�n sugerir�a que el arrendatario debiera guardar una
proporci�n m�s grande del saldo disponible, decir el 60 por ciento. Un ejemplo
num�rico se proporciona en el cap�tulo siguiente.

Las NORMAS CONTABLES El contexto en el cual las valoraciones se proporcionan y se

usan tienen la importancia principal en caso de la valoraci�n del activo. La
valoraci�n de activo inmovilizado para informes financieros es sujeta a las reglas,
declaraciones de pr�ctica y direcci�n contenida en los Est�ndares de la Valoraci�n
y la Valoraci�n RICS (el Libro Rojo). El objetivo principal de las reglas es
asegurar que cualquier valoraci�n est� clara e inequ�voca. Se dise�an para prevenir
la inclusi�n de valores que son inadecuados y pueden ser por lo tanto enga�osos,
intencionadamente o por otra parte. Hist�ricamente, al menos en parte, se quisieron
para desalentar la pr�ctica de vaciamiento de activos donde un negocio se adquiri�
sobre la base de su valor de la empresa en marcha, pero entonces se cerr� y la
finca rota y desarrollada o vendida por su mejor uso. Con eficacia, esta pr�ctica
priv� a due�os o accionistas de la parte del valor intr�nseco del negocio. Las
reglas y los requisitos son extensos y detallados y el tema est� m�s all� del
alcance de este libro. Sin embargo, el resumen siguiente se proporciona para
alertar al lector al significado de proporcionar valores de la propiedad a la
inclusi�n en cuentas. En la mayor�a de casos, el valor de la capital de un activo
de la propiedad con objetivos de la contabilidad es, en amplios t�rminos, el valor
del mercado abierto con la posesi�n vacante desatendiendo usos alternativos
potenciales y cualquier otro factor probablemente para afectar el valor de mercado.
Esto se llama el valor de uso existente. Se puede diferenciar del valor de mercado
148

El principio de ganancias

donde hay limitaciones estatutarias o contractuales, donde el sitio es

superdesarrollado o donde tiene viejos edificios. Se requiere que el tasador llame
la atenci�n hacia la valoraci�n siendo sujeta a la rentabilidad adecuada del
negocio, un asunto para la determinaci�n por los directores. La propiedad
especializada en el uso en el negocio se valorar� en la base del coste de
reposici�n depreciada (descrito en el Cap�tulo 12). Otra vez, es la responsabilidad
de los directores de determinar si el negocio es suficientemente provechoso apoyar
el valor al nivel hizo un informe, o si se deber�a incluir en alguna cifra
reducida. La base del valor del mercado abierto s�lo se aplica a terrenos y
edificios sostenidos para la inversi�n o donde son de sobra a requisitos. Se
requiere seg�n la ley que los directores de una compa��a revelen el valor de
mercado si se diferencia materialmente del valor de uso existente.

EL VOLUMEN DE VENTAS ALQUILA Otro enfoque al suministro de un alquiler justo por

una propiedad rentable donde el valor del alquiler es dif�cil de determinar por un
motivos o el otro debe basar el alquiler en el volumen de ventas del negocio. En la
teor�a, el alquiler por los tipos de propiedades extra�as habl� antes en este
cap�tulo donde hay pocas o ningunas pruebas comparables se podr�a poner de esta
manera. Hay pocas pruebas de tales medidas, aunque indudablemente existan. Donde se
ha hecho establecido est� en la fijaci�n de alquileres en centros comerciales
modernos grandes donde hay pocas o ningunas pruebas comparables directas, en
particular donde el revelador identifica un presupuesto sustancial para promociones
y otras iniciativas de lanzar el nuevo centro y permitirle hacerse establecido
r�pidamente. El enfoque es uno l�gico porque el alquiler es uno de los gastos para
pagarse de la recaudaci�n total: el propietario no puede esperar una demasiado gran
parte de la ganancia si el arrendatario debe seguir en el negocio, mientras el
arrendatario tendr� la comodidad de saber que, en las etapas tempranas al menos,
hay un poco de entendimiento del tiempo tomado para desarrollar el potencial del
negocio.

RESUMEN

Algunas propiedades comerciales son extra�as en estilo o ubicaci�n. La comparaci�n

no est� disponible, haciendo otra valoraci�n acercarse necesario. El elemento
esencial en muchas propiedades comerciales es la oportunidad de hacer una ganancia.
El principio de ganancias mira resultados actuales y o perspectivas comerciales
potenciales. De las perspectivas comerciales, un exceso te�rico se encuentra que
esto se divide entonces entre el due�o de la propiedad y el comerciante en lo que
parece ser proporciones justas.
11 Las� cuentas del final del principio de ganancias�

Este cap�tulo sale un juego simplificado del final explica un negocio imaginario,
que es usado entonces para demostrar el camino del cual la informaci�n se puede
usar en el proceso de la valoraci�n. Los convenios de negocios en la venta de
ordenadores y bienes consumibles e incluyen una instalaci�n del servicio. La cuenta
de mercanc�as se dispone en la Tabla 11.1. La cuenta de p�rdidas y ganancias se
dispone en la Tabla 11.2. El balance se dispone en la Tabla 11.3. El equilibrio
divisible se dispone en la Tabla 11.4. EL TRATAMIENTO DE ACTIVOS EN EL Activo
inmovilizado de CUENTAS DEL FINAL incluye tanto activos tangibles como intangibles
e inversiones: el activo tangible incluye terrenos y edificios, planta y
maquinaria, encuentros, accesorios, instrumentos y equipo; los activos intangibles
representan la opini�n de la compa��a del valor de su buena voluntad, patentes,
licencias, marcas registradas y derechos similares y activos. No hay pr�ctica
uniforme corriente con relaci�n a la buena voluntad, pero no deber�a haber objeci�n
de su inclusi�n donde hay algunas pruebas que un valor existe o donde se ha
comprado de un due�o anterior. El activo realizable neto es representado por
reserva, deudores y dinero efectivo menos el importe debido por la firma a
acreedores a corto plazo, como acreedores comerciales, cualquier sobregiro del
banco e impuesto excepcional debido a los Impuestos internos. Los INDICADORES DE
RENDIMIENTO El final explica el a�o muestran el beneficio bruto e ingresos netos
juntos con los activos, y dan una impresi�n general de la salud del negocio. M�s
informaci�n se puede espigar mirando las fuerzas y las debilidades del negocio. Las
cuentas finales se pueden analizar de varios modos, y donde las cuentas del m�s de
un a�o est�n disponibles, las tendencias se pueden deducir. Hay proporciones
aceptadas y las medidas, algunas de las cuales pueden ser apropiadas en la
evaluaci�n de la calidad subyacente del negocio bajo la consideraci�n. Dan algunos
m�s �tiles sobre la p�gina.
150

Las� cuentas del final del principio de ganancias�

Cuentas del Final de la tabla 11.1: el Final de la cuenta de mercanc�as explica la

Sociedad HILO para el a�o terminado el 31 de diciembre de 2007 Ventas de � de la
Cuenta de mercanc�as Menos Descuentos de Vueltas dados 10 500 15 454 25 954 317 091
Coste de ventas reserva Inicial el 1 de enero de 2007 los Descuentos de Compras
recibieron la reserva de Cierre el 31 de diciembre de 2007 Beneficio bruto 35 670
123 052� 1 485� 44 500 112 737 204 354� 343 045

Cuentas del Final de la tabla 11.2: el Inter�s percibido del Beneficio bruto de �
de la Cuenta de p�rdidas y ganancias de la cuenta de p�rdidas y ganancias Menos
Distribuci�n de gastos cuesta a Cargos de comisiones de gastos de la Administraci�n
e Ingresos netos de inter�s 204.354� 4 750 209 104 20 100 72 526 3 124 95 750 113
354
Las� cuentas del final del principio de ganancias�
Cuentas del Final de la tabla 11.3: el Activo inmovilizado del Balance del balance
Encuentros de equipo Diagn�sticos y Activo realizable de veh�culos de la Flota de
accesorios Stock Debtors Cash en banco y en Coste de � de mano 16 500 35 000 62 500
114 Depreciaci�n de 000� 1 500 4 250 12 500 18 250 44 500 15 250 17 255 77 005
acreedores de Comercio de Pasivo exigible y acumulados Otras responsabilidades 43
725 13 252 56 977 Cuentas patrimoniales de Activos neto de activo realizable Netas
Hola Cuentas corrientes de Lo Hola Lo 68 970 33 393

151

Valor contable de la Red de �15 000 30 750 50 000 95 750

20 028 115 778

102 363 7 700 5 715 13 415 115 778

La tabla 11.4 El equilibrio divisible Para encontrar equilibrio divisible: la

Vuelta de Ingresos netos en la capital emple� en el equilibrio Divisible del 8% el
60% Compartido al comerciante el 40% al titular de plena propiedad 113.354� 9 262
104 092 62 455 41 637 104 092
152

El� final del principio de ganancias� considera la ganancia antes de inter�s y

activos neto totales fiscales

Rentabilidad
Vuelva en la capital empleada =

Las ganancias de un negocio se relacionan con la capital empleada por el due�o. Se

esperar�a que el nivel de vuelta exceda esto asequible depositando la capital en
una inversi�n relativamente segura como una cuenta de la sociedad de construcci�n.
El due�o esperar�a una vuelta considerablemente m�s alta para la incertidumbre y
riesgo adicional asumido en el empleo de la capital en un negocio. Vuelva en
activos neto empleados = ingresos netos � 100 activos neto

Esta proporci�n mide la rentabilidad al valor de los activos neto empleados. Los
activos neto se arreglan del total de fijo y activo realizable menos cualquier
pasivo exigible. El resultado puede subestimar bien la vuelta ya que el activo
inmovilizado probablemente se mostrar� en las cuentas al coste de compra menos
depreciaci�n, que puede no estar bien una reflexi�n exacta de su valor actual.
Margen del beneficio bruto = ventas del beneficio bruto � 100

Probablemente habr� una norma de la industria, pero las existencias excesivas y las
ventas subsecuentes pueden erosionar el margen. El beneficio bruto tiene que ser
suficiente para cubrir todos los gastos de dirigir el negocio. Resulta que un
volumen de ventas alto puede ofrecer la oportunidad de bajar precios unitarios u
ofrecer descuentos a algunos clientes. Margen de ingresos netos = ventas de
ingresos netos � 100

A diferencia del margen del beneficio bruto, el margen de ingresos netos ser�
importante en aclarar de la eficacia del negocio y es una medida de particular
importancia donde la informaci�n sobre el rendimiento de otros negocios similares
se conoce. Los gastos estuvieron relacionados con ventas = ventas de gastos de
venta � 100

Esta cifra revelar� el gasto necesario para conseguir el nivel de ventas

registradas. El due�o puede ser capaz entonces de considerar si las ventas
adicionales se podr�an conseguir sin aumentar los recursos usados o si hay un modo
m�s eficiente de conseguir las ventas y a un coste inferior.

Liquidez
Proporci�n del capital activo = pasivo exigible de activo realizable

Esto es una medida de la relaci�n entre activo realizable y pasivo exigible. Tenga
en cuenta que una relaci�n de menos que 2:1 puede sugerir la inestabilidad. Una
proporci�n demasiado alta se deber�a investigar ya que puede sugerir la
ineficiencia.
El� final del principio de ganancias� considera la proporci�n L�quida = activo
realizable (excluyendo la reserva) pasivo exigible

153

Esto tambi�n se refiere como la proporci�n r�pida o prueba de fuego. Idealmente

deber�a haber una equivalencia aproximada entre activos inmovilizados y pasivo
exigible. La reserva se excluye como un activo como, aunque un activo realizable,
sea el m�s il�quido. Si el pasivo exigible excede el activo realizable por
cualquier cantidad significativa, la firma podr�a estar en la dificultad y bajo la
presi�n para liquidar una deuda grande. Tapa de inter�s = ingresos netos antes de
inter�s e intereses a pagar fiscales

Una proporci�n demasiado baja indicar�a que la compa��a se est� estirando

econ�micamente. La mayor parte de firmas llevan alguna deuda, pero es un gasto que
se tiene que supervisar estrechamente, teniendo en cuenta que la mayor parte de
tasas de inter�s son variables y cualquier aumento probablemente ocurrir� cuando
las condiciones comerciales tengan, o est�n a punto de, reducen la velocidad.

Utilizaci�n del activo

La proporci�n de la rotaci�n de inventarios = el coste de bienes vendi� la reserva
media

Esto da una indicaci�n del tiempo medio que la reserva se sostiene. El resultado
depender� del tipo de reserva sostenida; ser� el m�s corto donde la reserva tiene
una duraci�n corta, cuando pueden ser s�lo unos algunos d�as. Los per�odos de
colecci�n de los deudores = volumen de ventas de deudores comerciales de cierre �
365

Esto da el precio al cual las cuentas se pagan. Una tienda detallista tendr� pocos,
si alguno, clientes del cr�dito, mientras que una hosteler�a mercante de unos
constructores para el comercio tramitar� la mayor parte de su negocio a cr�dito.
Los per�odos de colecci�n de los acreedores = cerrando a acreedores comerciales �
365 compradores

Una medida de c�mo r�pidamente explica bienes y servicios se paga. Una tardanza de
la fabricaci�n de pagos puede ser una fuente barata de finanzas temporales pero el
abuso constante de la facilidad de cr�dito ser� notado por proveedores y puede
causar un nivel diferente del tratamiento; las l�neas especiales a precios
ventajosos se pueden reservar para los mejores clientes. Proporci�n de la rotaci�n
de activos = activos neto de ventas

Esto es una medida de la eficacia en el uso de activos para conseguir ventas. Esta
proporci�n se puede usar en la exposici�n de la tendencia del a�o al a�o. La
proporci�n variar� por supuesto enormemente de un negocio al otro. La hosteler�a de
tiendas de comestibles para necesidades semanales y el requerimiento relativamente
de poco activo inmovilizado tendr�n una cifra alta, mientras que cualquier empresa
manufacturera, con un volumen de ventas m�s lento y una mayor inversi�n en
154

Las� cuentas del final del principio de ganancias�

activos, no se puede esperar ser tan alto. Sin embargo, es una comparaci�n �til
entre firmas similares. Las compa��as emplean medidas como dividendo, ganancias y
proporciones del precio/ganancias, tapa del dividendo y capital engranar, que
sirven un objetivo similar a los indicadores dispuestos encima. Los tasadores del
especialista activos en el uso del principio de ganancias para la valoraci�n de
esta clase del activo ser�n familiares con la norma de la industria para las
proporciones principales y se pondr�an sobre el aviso si los resultados se
marcharan lejanos de ese nivel aceptado. Los lectores pueden desear mirar las
cuentas de la muestra proporcionadas en t�rminos de algunas proporciones habladas
encima.

EJEMPLOS NUM�RICOS A causa de las provisiones estatutarias que recubren ciertas

aplicaciones, algunos ejemplos siguientes est�n en el contorno s�lo y no reflejan
las consideraciones necesarias en la adaptaci�n del principio a ese objetivo
particular. Dos de los ejemplos siguientes incluyen res�menes de casos actuales.
Pueden mostrar medidas Imperiales y valores unitarios pasados de moda pero su
inter�s est� en el camino del cual el problema de la valoraci�n se resolvi�.
Permanecen relevantes para el camino del cual el enfoque se aplica en la pr�ctica.

Ejemplo 11.1
Gasolinera de la gasolina como relatado en Payne v. Consejo del condado de Kent
(1968). El miembro del Tribunal de Tierras consider� que una compensaci�n reclama
despu�s de adquisici�n obligatoria de la gasolinera de la gasolina, talleres y
cafeter�a contigua a una carretera de circunvalaci�n dentro de un cuarto de una
milla de uni�n 3 de los M2. El tribunal se encontr� arbitrando en estimaciones de
ventas de la gasolina de entre 1 100 000 y 1.200.000 galones y capacidades
adquisitivas de la capital de 500.000� a 1.135.000� afirmado por los partidos
respectivos. El tribunal lleg� a una cifra de 750.000�, arreglados as�. Ventas de
la gasolina estimadas en galones por a�o valor del Alquiler en 3.5p por la
perpetuidad de compra de A�os del gal�n 6% menos coste del desarrollo A�ade para
reflejar que la oportunidad de proporcionar la peque�a Compensaci�n de la unidad de
hosteler�a concedi� 1.500.000� 52 500 16.67 875 000 175 000 700 000 50 000 750 000
El� final del principio de ganancias� considera el Comentario

155

Como se esperar�a, la parte principal del valor se atribuye a la ubicaci�n

favorable de la gasolinera. El rendimiento de la gasolina y un valor del alquiler
estimado por gal�n son usados para determinar un alquiler anual, que se capitaliza
entonces. Una suma global se a�ade para reflejar la posibilidad que una peque�a
operaci�n de hosteler�a fuera posible. La valoraci�n es de la forma m�s simple,
pero refleja el camino del cual el mercado probablemente se acercar�a a su
evaluaci�n del valor de la capital.

Ejemplo 11.2
Una decisi�n del Tribunal de Tierras sobre el valor de una gasolinera de la
gasolina adquirida para un esquema del camino local (Garaje de Mayplace
(Bexleyheath) SA v. Consejo del distrito londinense de Bexley (1988)). El asunto se
complic� porque dos sitios se implicaron, el �rea de la gasolinera en la propiedad
de la compa��a y un sitio contiguo personalmente pose�do por el director general de
esa compa��a. Dieron pruebas esto la estaci�n era anticuada en disposici�n y
aspecto, y en el mal estado. El tribunal reconoci� que los sitios se podr�an
combinar con los objetivos de tasar la compensaci�n. El tribunal tas� el valor de
la capital del modo siguiente. El volumen de ventas anual estimado en la capital de
galones valora en 0.75p por gal�n el coste Menos estimado del valor de la capital
de la reurbanizaci�n (sin el acuerdo de suministro de la compa��a petrolera)
750.000� 562 500 200 000 362 500

Comentario Otra valoraci�n simple pero consigue el objetivo de relacionar el

rendimiento estimado con el valor de la capital de la unidad disponible en el
mercado. El volumen esperado de ventas de la gasolina se us�, pero en este caso la
cifra de la unidad se relacion� directamente con el valor de la capital. Las ventas
los eran esperados para una gasolinera reci�n desarrollada y el coste estimado de
nuevos edificios. El valor del sitio se tas� suponi�ndolo ser sin el lazo a
cualquier compa��a petrolera.

Ejemplo 11.3
El negocio en este ejemplo es un subcorreos y tienda, consistiendo en el local de
la tienda moderno al final de terraza en un �rea de compra local ocupada
aproximadamente tres millas del centro de la ciudad. El alojamiento de la primera
planta se usa para stor-
156

Las� cuentas del final del principio de ganancias�

edad, aparte de un cuarto usado como una oficina. El sueldo del Correos es 12.500�
p.a., mientras se dice que la tienda tiene un volumen de ventas de 1.500� por
semana. El negocio est� en venta como una empresa en marcha, juntos con el pleno
dominio; el jefe de oficina de correos principal est� preparado para transferir la
cita a un candidato conveniente. Las cuentas no han estado preparadas por un
contable y suficientemente no se detallan para comunicar un informe completo de la
operaci�n. El alojamiento en la primera planta no es adecuado para la conversi�n a
un piso. No hay ejemplo num�rico ya que hablan del resultado en el texto. El
comentario es improbable que el principio de ganancias ser�a apropiado en este
caso. El tasador mirar�a la informaci�n sobre el valor del mercado abierto de
tiendas similares en la misma terraza o localidades comerciales similares en el
�rea. La tienda y el subcorreos son complementarios: apoyan el uno al otro. La
p�rdida de la cita como el subjefe de oficina de correos se debe considerar. Es
improbable que el jefe de oficina de correos principal estar� en una posici�n para
predecir el futuro de la cita ya que las decisiones sobre el cierre se toman
centralmente y hubo muchos cierres en el pasado reciente. El futuro de tiendas
tambi�n es incierto como est�n cada vez m�s bajo la presi�n. Los supermercados se
ampl�an ahora en vecindades y abren tiendas de conveniencia m�s peque�as, a menudo
asociadas con gasolineras. La capacidad de aparcar por un tiempo limitado es un
rasgo importante de tal desarrollo. El tasador deber�a ser capaz de valorar el
local y el negocio; una suma bastante modesta se podr�a a�adir entonces para
reflejar la ventaja del sueldo del Correos, pero consideraci�n de su
vulnerabilidad. En alg�n momento, tal oportunidad se valorar�a en hasta cinco veces
el sueldo anual, pero cualquier adici�n en este caso reflejar�a mucho m�s abajo la
realidad de la situaci�n. Sin duda el valor de la tienda vacante se puede
relacionar con otras transacciones en el �rea que se relaciona con el local de la
tienda similar. La cita del correos representa un cuasi monopolio pero la
distribuci�n de tales instalaciones est� bajo la consideraci�n activa y no hay
garant�a que el subcorreos seguir� en esta direcci�n. El cierre del lado del
correos del negocio probablemente causar�a un volumen de ventas reducido de la
tienda.

Ejemplo 11.4
Un pub 'libre' ocupa un �rea de la esquina prominente en el centro detallista de un
burgo pr�spero. Adem�s de las ventas de bebidas alcoh�licas, hay dos m�quinas de
juego, y los bocados de la barra se sirven en la hora de la comida. Las �ltimas
cuentas muestran recibos de 475.000�, mostrando un verdadero aumento durante a�os
anteriores. La valoraci�n de ganancias se hace sobre la base de la capacidad del
edificio en su uso presente como un pub producir una ganancia y puede dar por lo
tanto alguna indicaci�n de valor.
El� final del principio de ganancias� considera el valor de A. Capital basado en
Ingresos netos de la informaci�n financiera (incluso el inter�s de pr�stamos a
corto plazo) A�aden atr�s el inter�s pagado que los ingresos netos Ajustados
Descuentan: Inter�s del capital del arrendatario, comprendiendo:a. mobiliario,
encuentros y accesorios b. valor de la reserva c. capital activo en la compra de
los A�os de ingresos netos Ajustada del 8% basada en valor de la capital de
informaci�n de cuentas

157

125.000� 3 760 128 760

14 500 8 000 25 000 47 500 3 800 124 960 5 624 800

(Equivalente a una compra de unos a�os de aproximadamente 1,3 de recibos gruesos.)

B. Encontrando el equilibrio divisible de cifras del Control de ingresos netos
usando el equilibrio divisible para encontrar el valor del alquiler, luego
capitalice ingresos netos Ajustados (como encima) la parte del Arrendatario, diga
el Equilibrio del 60% disponible para la compra de los A�os de alquiler en el 8%
124 960 74 976 49 984 12.5 624 800

C. De la informaci�n reciente ha recibido, es consciente que un internacional

la cadena de la cafeter�a est� deseosa de encontrar el local en la ciudad. Hay una
perspectiva buena que este local ser�a conveniente dado su situaci�n. La compa��a
quiere considerar un alquiler de hasta 100.000� por a�o. El valor del alquiler, en
su condici�n actual del local con el arrendatario responsable de la tienda que
encaja trabajos, est� en la regi�n de 75.000� por a�o. La inversi�n, cuando dejado,
se vender�a f�cilmente a uno de los fondos. Sin duda su cliente desear� que usted
explore esta oportunidad. Las Ventas del comentario de la cerveza y otros l�quidos
se reducen a barriles equivalentes, que simplifica la evaluaci�n de la contribuci�n
a la ganancia de cada tipo de la bebida. Las adiciones se hacen entonces para otro
comercio.
158

Las� cuentas del final del principio de ganancias�

Los enfoques de la valoraci�n alternativos se muestran; ambos puso el uso a

disposici�n de las cifras comerciales. En el ejemplo 11.4A, los c�lculos suponen
que el valor de la propiedad directamente se relacione con su capacidad de producir
un beneficio. Este enfoque muestra que el valor de la capital del negocio como una
empresa en marcha, incluso el pleno dominio del local, es aproximadamente 625.000�.
Se ver� que esto es igual a un multiplicador de los ingresos netos ajustados de 5;
mirado en t�rminos de recibos netos de 475.000�, el multiplicador es
aproximadamente 1:3. El ejemplo 11.4B muestra un enfoque alternativo. El tasador
espera hacer una valoraci�n por la referencia directa a alquileres y producciones.
Tomando la informaci�n comercial y siguiendo por v�a del descubrimiento de un
equilibrio divisible, que se reparte entonces entre el arrendatario y el
propietario, hay una cifra del alquiler te�rica que se puede usar en una valoraci�n
como mostrado. El valor por este m�todo es dentro aproximadamente del 3 por ciento
de la valoraci�n anterior. Despu�s de susodicho ejercicio, el tasador deber�a mirar
el cuadro m�s amplio. Se declara que el local se sit�a en el centro detallista de
un burgo. En la formaci�n de una valoraci�n, el tasador tendr�a que mirar varios
aspectos. �Por ejemplo, cu�ntos otros pubs hacen funcionar en el centro? �Hay all�
demasiado para todos ellos para ser provechoso? Hay all� el alcance para un
servicio del restaurante lleno; de ser as�, �podr�a alg�n espacio de la primera
planta ser usado para aprovechar? Hay all� una demanda del local detallista e iba
uno de los m�ltiplos m�s peque�os interesarse en representar en esta ciudad; �o
bien, iba uno de los comerciantes existentes estar deseoso de moverse para ganar
una mejor posici�n comercial? �Cu�les son los valores de posesi�n vacantes de
tiendas detallistas en el �rea y c�mo se comparan �stos con el precio inicial? A
causa de la situaci�n buena dentro del coraz�n del burgo pr�spero, puede ser que el
local ser�a del inter�s para un detallista nacional. El valor del alquiler para la
venta al por menor puede estar bien m�s alto por la raz�n que la ubicaci�n del
sitio es m�s importante para un mercado minorista que a un pub y la situaci�n del
edificio de un �rea de la esquina prominente en el centro detallista crear�a el
gran inter�s de ser colocado en el mercado. Adem�s, un piso de alquiler a
ofrecimiento m�ltiple nacional de un convenio bueno asegurar�a una producci�n
inferior y por lo tanto un precio de venta m�s alto. El ejemplo 11.4C muestra el
efecto de este gui�n. La lecci�n importante de estas variaciones es que el tasador
deber�a mirar todas las opciones en aconsejar al cliente.
12 la prueba del contratista

Como se ha visto, la valoraci�n de un particular inter�s en la tierra normalmente

se hace en cuanto a su tenencia, su uso y su capacidad rentable. Cuando toda la
informaci�n actual se ha coleccionado, los detalles de ventas recientes o los
lettings de tipos similares de la propiedad se analizan. El tasador es capaz
entonces de hacer un juicio informado sobre el valor de mercado.

CARENCIA DE PRUEBAS DEL MERCADO sin Embargo, no todas las valoraciones est�n
relacionadas con transacciones del mercado: hay muchos casos de edificios o
intereses donde se requiere una opini�n sobre su valor aunque ninguna actividad del
mercado haya tomado u ocurrir�. Por ejemplo, una compa��a puede necesitar una
valoraci�n de sus activos de la propiedad para la inclusi�n en las cuentas finales
de la compa��a, o se puede requerir un valor anual como la base de una evaluaci�n
de posici�n. Tales requisitos no presentan normalmente un problema porque el
tasador puede usar el conocimiento que se relaciona con ventas y lettings de tipos
similares de la propiedad. Una dificultad se levanta con ciertos tipos de edificios
y usos donde las posesiones raramente cambian manos. Los ejemplos incluyen escuelas
p�blicas y estatales, posesiones de la autoridad local, plantas qu�micas,
refiner�as de petr�leo, f�bricas de gas, trabajos de tratamiento de aguas
residuales, aeropuertos, muelles, centrales el�ctricas, campos de vacaciones,
deportes y centros del ocio, campings, campos de golf, mercados de ganado,
astilleros, acer�a y posesiones similares. En resumen debido a la naturaleza
especializada del edificio o los atributos especiales del sitio, no hay
probabilidad que un valor del alquiler o el capital se podr�a asignar al edificio
sobre la base del an�lisis de transacciones comparables. Como una consecuencia, no
hay ning�n cuerpo de la informaci�n que permite un enfoque del tipo de la inversi�n
usarse. Se notar� de estos ejemplos que la posesi�n no necesariamente tiene que
estar en la propiedad p�blica o ser la que que persigue una actividad del
monopolio, aunque estas dos categor�as est�n en el primer plano de la necesidad de
un enfoque diferente. De vez en cuando, un edificio del tipo descrito encima se
vender�. Sin embargo, el precio de venta no asistir� en la asignaci�n de un valor a
edificios similares en el uso, como la raz�n m�s probable de la venta consiste en
que el edificio ya no cumple el objetivo con el cual se construy�. Se puede haber
hecho redundante en el proceso total o sido
160

La prueba del contratista

reemplazado por el avance de tecnolog�a o aerodinamizar de actividades. Por

ejemplo, una estaci�n de bombeo que pertenece a una compa��a del abastecimiento de
agua puede ser incapaz de enfrentarse con demandas corrientes y tomarse del
servicio y sustituy� por provisiones bombeadas de una fuente m�s grande y m�s
eficiente. La compa��a, no teniendo ning�n uso operacional adicional para el local,
considerar� primero si son del uso para un poco de otra actividad de la compa��a,
como instalaciones del taller o almacenaje. Si ning�n tal uso se identifica,
buscar� a un comprador en el mejor precio disponible. Puede ser que un uso
alternativo es obvio y un para que el permiso de planificaci�n ser�a f�cilmente
pr�ximo. Si esto es el caso, a la compa��a le aconsejar�an obtener el permiso de
planificaci�n del contorno y vender el sitio con la ventaja del cambio de uso.
Donde el futuro uso es problem�tico, el sitio probablemente se colocar�a en las
ofertas de busca del mercado y salida del comprador anticipado para considerar la
viabilidad de cualquier futuro uso propuesto en el contexto de la probabilidad de
obtener el permiso de planificaci�n y el nivel de concurso esperado. Tales
incertidumbres tender�an a confabular producir una oferta muy modesta. UN ENFOQUE
ALTERNATIVO Donde los tribunales se involucran en casos donde hay un elemento de la
valoraci�n, han dejado claro que no es su funci�n para buscar un enfoque
particular. Se dijo en Garton v. El cazador (VO) (1969) donde el caso concerni� una
evaluaci�n por la posici�n: 'Admitimos todas pruebas relevantes. La calidad o la
maldad de ella van al peso y no a la admisibilidad'. Y tambi�n: No consideramos
ninguna de estas pruebas que como son un m�todo �correcto� o un m�todo �incorrecto�
de la valoraci�n; todos los tres son medios para el mismo final; todo [tres] son
modos leg�timos de procurar llegar a una cifra del alquiler que corresponder�a a un
alquiler del mercado actual en la hip�tesis estatutaria y si se aplican todas las
pruebas deber�an se�alar de hecho a la misma respuesta; pero mayor el margen para
el error en cualquier prueba particular, menos es el peso que se puede atar a ello.
LA PRUEBA Este cap�tulo y el siguiente se refiere por una consideraci�n de los
problemas y una descripci�n de la prueba del contratista, una soluci�n bien
establecida de las cuestiones de la valoraci�n que rodean los tipos de propiedad
ejemplificada encima. A causa de la ausencia de una base clara y el nivel de la
opini�n no apoyada as� importada en tales valoraciones, la prueba se ha
desarrollado en un camino que es completamente diferente de otros m�todos de la
valoraci�n. Se refiere por el descubrimiento de una suma anual o suma de la capital
sin la disponibilidad de pruebas del mercado. Para ser cre�ble, es esencial que la
prueba produzca un resultado equitativo cuando usado tasar un valor anual neto para
tasar objetivos de ingresos o compensaci�n pagadera donde la tierra se adquiere
bajo poderes obligatorios. La prueba tambi�n puede ser usada para proporcionar
estimaciones del valor de la capital con objetivos del balance.
La prueba del contratista 161 El objetivo de la prueba es establecer un valor y
esto se consigue estimando el coste de la construcci�n del edificio y el valor de
la tierra, disculpando ca�da en desuso e invalidez donde apropiado. El proceso
b�sico se demuestra en el ejemplo siguiente dise�ado para mostrar los elementos
principales de la prueba.

Ejemplo 12.1
Una compa��a de suministro de electricidad posee una subestaci�n de la alta tensi�n
erigida hace aproximadamente 60 a�os en una granja de la colina incluida y p�ramo
contiguo, el sitio que se extiende a aproximadamente 2 ah. Se acercan a ello sobre
una servidumbre de paso deshecha largu�sima. Se requiere una valoraci�n con
objetivos financieros internos s�lo; se espera que la instalaci�n seguir� en el uso
para el futuro previsible. el coste estimado del valor de construcci�n de la
tierra� que el total de uso corriente descuenta para edad e invalidez, valor del
balance del 70% en el Comentario de la base del contratista se supone que el equipo
se ha mantenido a est�ndares corrientes. La instalaci�n realiza la tarea para la
cual se estableci�. Sin embargo, el sitio se desarroll� hace aproximadamente 60
a�os, est� en una ubicaci�n remota y tiene un acceso de calidad inferior (se supone
que la compa��a no tiene poder de ensanchar o mejorar por otra parte la pista sin
el permiso del due�o o due�os). La combinaci�n de factores justifica una deducci�n
sustancial para edad y ca�da en desuso. Es poco probable que un sitio desocupado se
pudiera poner a un uso econ�mico alternativo. Los gastos de integrar el sitio con
los usos agr�colas circundantes no se pod�an justificar econ�micamente. La
valoraci�n muestra un descuento del 70%: a�n as�, la cifra es bastante mayor que
probablemente se conseguir�a deber�a el sitio desmantelarse y ofrecerse para la
venta. AC�RQUESE A LA ESTIMACI�N DE GASTOS a La naturaleza arbitraria de la base,
el uso de coste o coste ajustado como un sustituto para el valor y la ausencia de
cualquier elemento de pruebas del valor de mercado todo el punto al alcance
considerable para diferencias de la opini�n. Las visiones que se diferencian de los
partidos se pueden sostener sinceramente pero la necesidad para resolverse al
proceso de que aumentar de las cifras vendr� bajo la mirada. Dan una explicaci�n
m�s detallada del proceso de presupuesto abajo. �4.500.000� 20.000� 4.520.000�
3.164.000� 1.356.000
162

La prueba del contratista

Construcci�n de gastos
El edificio puede ser de una forma moderna, funcional, en cuyo caso los c�lculos
del coste estar�an normalmente basados en una base de reemplazo. Donde el edificio
se erigi� hace tiempo y en un estilo complicado que no se contemplar�a hoy, la base
apropiada estar�a en la asunci�n de la provisi�n de un edificio substituido. El
reemplazo que construye Un edificio de reemplazo ser�a uno de aspecto similar,
huella y altura, aunque el adorno arquitect�nico original se excluyera. El coste
estar�a basado entonces en ese de un edificio ampliamente id�ntico usando t�cnicas
del edificio modernas y materiales en tanto que son compatibles con el concepto del
reemplazo. Si el edificio se pone en una lista como ser el inter�s hist�rico o
arquitect�nico, habr�a poco alcance para el cambio, la base usada ser�a por lo
tanto el reemplazo. Cualquier edificio puesto en una lista probablemente inhibir�
al usuario de alg�n modo y la oportunidad de efectuar cualquier cambio sumamente se
limita. Los m�s altos costos de cualquier trabajo permitido de modificaci�n, mejora
o mantenimiento a�aden al problema de encontrar un valor apropiado basado en la
prueba del contratista. Muchas compa��as encontrar�an la limitaci�n de
restricciones en su b�squeda del negocio, aunque los otros dieran la bienvenida a
la oportunidad de ocupar un edificio de la distinci�n. En casos apropiados, las
desventajas juzgadas existir podr�an ser tratadas con por una concesi�n del final a
la invalidez, como hablado abajo. El coste de reposici�n estimado tendr�a que
reflejar no s�lo el coste de reproducir los rasgos principales del edificio, sino
tambi�n el gasto aumentado del mantenimiento. La investigaci�n adicional ser�a
necesaria para llegar a una estimaci�n confiable del coste cinco enfoques
principales est�n disponibles.. El edificio substituido que El edificio substituido
previsto ser�a normalmente del dise�o moderno, teniendo en cuenta cualquier avance
en la t�cnica desde el original se erigi�. Por ejemplo, un edificio de un piso se
puede considerar como un reemplazo conveniente para un edificio original
threestorey, con una fila de estabulaci�n sustituida por la provisi�n que aparca el
coche.

Estimaciones de costos
En el uno o el otro caso, se estimar� que el coste corriente lo m�s exactamente
posible, incluir� el edificio, externo y trabajos del sitio, gastos de finanzas y
honorarios. El coste estimado del edificio de reemplazo demostrar� el m�s dif�cil
para tasar ya que los elementos del edificio pueden no representar la pr�ctica
actual. Deber�a ser posible hacer una estimaci�n bastante exacta del coste basada
en uno de los enfoques siguientes o, en algunas combinaciones, elementos tomado de
m�s de un de los enfoques. Cinco enfoques principales al c�lculo del coste est�n
disponibles.
La prueba del contratista 163 �rea Superficial sin Duda el m�todo m�s com�n de
estimar gastos del edificio aproximados es el m�todo del �rea superficial. El
edificio se mide de acuerdo con la parte relevante de la Instituci�n Real del
C�digo (RICS) de los Top�grafos Diplomados de Medir la Pr�ctica. El precio unitario
consiguiente (normalmente en el coste por metro cuadrado) se aplica al �rea, con
adiciones de la suma global para tiendas y otras estructuras fuera del edificio
principal, ajardinamiento y otros trabajos del sitio y aparcamiento de coches, al
cual se a�aden construyendo finanzas y honorarios profesionales. El efecto de la
forma del plan en el coste no se refleja directamente en este enfoque, y el tasador
deber�a ser consciente que la desviaci�n de una forma cuadrada o rectangular simple
probablemente aumentar� el coste. El contenido c�bico edificios de Certain se puede
prestar m�s f�cilmente a un c�lculo de construir el coste usando el contenido
c�bico total de la unidad. La altura influir� por supuesto en la estimaci�n final.
En este enfoque, la diferencia entre gastos para un tejado llano y un con un dise�o
inclinado es reflejada por concesiones aceptadas pero arbitrarias a la altura
mesurada del edificio. Los gastos elementales En la evaluaci�n cuestan en cuanto a
los elementos que arreglan el edificio, los costes de mano de obra y materiales
para cada componente principal del edificio se identifican y se suman para llegar a
un coste total. El enfoque ha adelantado en la popularidad desde la adopci�n de
planificaci�n del coste por pr�cticas principales de top�grafos de cantidad.
Requiere un conocimiento m�s detallado de la construcci�n que cualquiera de los dos
m�todos anteriores y su colaci�n probablemente ser� m�s entretenido. Los costes
unitarios Un coste unitario se pueden usar para el c�lculo del coste aproximado de,
por ejemplo, escuelas, cines y hoteles. Las escuelas pueden ser costadas comparando
el precio por escritorio del alumno, cines por el coste por asiento y hoteles por
el coste por dormitorio. Tal enfoque con poca probabilidad ser� provechoso excepto
donde el tasador �ntimamente se implica con ese tipo particular de la construcci�n
y tiene un amplio conocimiento de gastos en ese sector. La cifra tendr�, por
supuesto, variaciones regionales as� como diferencias que se relacionan con la
calidad del edificio y sus fines. Las Cantidades de cantidades aproximadas se
pueden quitar, valorarse y sumarse. Esto m�s f�cilmente se realiza si los proyectos
detallados est�n disponibles. Habr�a un coste significativo para tal ejercicio que
con poca probabilidad ser� dentro de la experiencia o la competencia de un
top�grafo de la valoraci�n.
164

La prueba del contratista

Hay varias fuentes publicadas de construir la informaci�n del coste: Ap�ndice Unos
espect�culos un extracto corregido del Libro de Precios de los Arquitectos y
Constructores de Spon. El coste de construcci�n es una aproximaci�n usada en un
m�todo que se reconoce como indicativo, m�s bien que preciso. El ejercicio se
realiza en una base regular y a pesar de los obst�culos es por lo general posible
llegar a una cifra que es aceptable con el objetivo.

LOS AJUSTES A LA CONSTRUCCI�N DE GASTOS Algunos ajustes tendr�an que hacerse

reflejar la edad, la molestia y la invalidez.

Depreciaci�n
En llegar a un valor nuevo, alguna concesi�n tendr�a que hacerse para la
depreciaci�n. La depreciaci�n se puede definir como la medida de desgaste, consumo
u otra reducci�n de la vida �til �til de un activo inmovilizado, si proviniendo del
uso, effluxion de tiempo o ca�da en desuso a trav�s de tecnol�gico o mercado
cambia. Es com�n dividir los tipos de depreciaci�n en categor�as m�s precisas de la
ca�da en desuso, as�. La ca�da en desuso f�sica o econ�mica que El desgaste
normalmente asoci� con la edad, que se extender� a los gastos de mantenimiento
peri�dicos adicionales probablemente para incurrirse. La ca�da en desuso funcional
ca�da en desuso Funcional se define como la insuficiencia del dise�o en t�rminos de
su uso corriente. Los ejemplos son techos innecesariamente altos, pasillos
redundantes y disposici�n insatisfactoria. La ca�da en desuso t�cnica Una extensi�n
de la ca�da en desuso funcional donde hay invalidez significativa. La ca�da en
desuso del Mercado de la ca�da en desuso del mercado est� relacionada con cambios
de operaciones que dan la disposici�n o dise�o redundante. Se sugiere a veces que
se debieran adoptar uno o varios de los m�todos de depreciaci�n usada por contables
en la preparaci�n de cuentas comerciales. La mayor parte de �stos
La prueba del contratista 165 medidas son usadas para depreciarse la maquinaria o
el equipo usado en el negocio y que tienen una vida relativamente corta. El per�odo
de servicio se puede estimar con un nivel justo de la precisi�n y ayudar� a
determinar el precio de depreciaci�n. Tales m�todos no se trasladan f�cilmente a
edificios, y en la pr�ctica la concesi�n a la ca�da en desuso en caso de la
propiedad probablemente no causar� problemas principales. Ha sido la costumbre para
aplicar un factor de la depreciaci�n al total combinado de tierra estimada y gastos
de construcci�n. Mientras esto es generalmente adecuado, se sugiere que el enfoque
preferido debiera descontar cualquier concesi�n de los terrenos y edificios por
separado. En algunos casos puede ser esencial. Por ejemplo, un edificio puesto en
una lista probablemente atraer�a una alta tasa de depreciaci�n, los motivos
especiales por los cuales no se aplicar�a a la tierra. Mostrando a cifras de la
depreciaci�n separadas para los terrenos y edificios, hay un aseguramiento que los
dos art�culos han recibido cada uno la consideraci�n.

Invalidez
Cualquier invalidez no cubierta en las susodichas categor�as se deber�a reflejar en
una deducci�n del final.

EL COSTE DEL SITIO se reconoce que el coste de la tierra se fija ampliamente en

cuanto al valor de la tierra contigua. La raz�n consiste en que no ser�a posible
negociar la compra de un sitio conveniente a un precio menos que se podr�a
conseguir vendi�ndolo por cualquier uso alternativo probablemente ser�a aprobado
por los planificadores. En algunos casos, el uso alternativo ser�a obvio, mientras
en otros podr�a ser confuso sin un poco de direcci�n. En el ejemplo 12.1, parece
que el uso alternativo tiene que ver con la gesti�n de las tierras rural. Sin
poderes de la compra obligatoria, el precio ser�a sujeto a la negociaci�n basada en
una cifra algo encima del valor del p�ramo, con el vendedor libre de discontinuar
las negociaciones, a�n donde se propuso un precio bueno. Donde los poderes
obligatorios existen, hay menos alcance. Pero en el caso, el due�o podr�a esperar
un precio que refleja un incremento sobre el valor de uso corriente de la tierra,
con adiciones posibles donde su p�rdida crear�a problemas especiales para el
vendedor o afectar�a el valor de la tierra retenida. Invalidez Como declarado, la
tierra normalmente se valorar�a sobre la base de su uso alternativo, que ser�a
normalmente aparente del uso de la tierra contigua. En caso de la tierra
contaminada por el uso corriente, el sitio puede necesitar un poco de gasto antes
de que fuera conveniente para el uso alternativo de la tierra contigua contra la
cual se valorar�a.
166

La prueba del contratista

EL RESULTADO Varios t�rminos han sido usados para describir a la cifra final
despu�s de varios ajustes y concesiones� 'valor de la capital eficaz' se us� mucho
tiempo hasta que el t�rmino fuera criticado por un miembro del tribunal que
favoreci� 'el coste de reposici�n estimado'. La preferencia corriente es para 'se
depreci� el coste de reposici�n' (DRC), que justamente describe el resultado final.
DRC se define en las notas de orientaci�n RICS en este tema como:

el valor del mercado abierto de la tierra para su existencia usa el coste de

reposici�n grueso corriente de los edificios y sus trabajos del sitio, menos una
concesi�n a todos los factores apropiados como edad, condici�n y ca�da en desuso
funcional y ambiental, que todos causan la propiedad existente siendo digna menos
que un nuevo reemplazo.

En valoraciones del activo, el tasador debe consultar a los directores de la

compa��a en cuanto al comercio. En caso de desacuerdos de una naturaleza
fundamental que no se puede resolver, la referencia se har� al principio, en caso
de la posici�n de evaluaciones, a tribunales de la valoraci�n locales. El Tribunal
de Tierras tratar� con peticiones en la posici�n de evaluaciones y con casos de
compra obligatorios. La decisi�n del tribunal es final sobre asuntos del hecho pero
las cuestiones de derecho se pueden apelar al Tribunal de apelaci�n y luego a la
C�mara de los Lores. El tribunal es un tribunal del especialista que consiste en
miembros con legal o t�cnico (expresamente valoraci�n) calificaciones y se arregla
de abogados y top�grafos. Oye y decide pruebas t�cnicas o la interpretaci�n de la
aplicaci�n de la ley. Los detalles t�cnicos en la disputa son explorados por uno o
varios miembros seg�n la complejidad del caso y la naturaleza de la disputa. Los
juicios son particularmente provechosos en la direcci�n que provee en la
interpretaci�n de la ley y su efecto en el valor. No pueden apelar excepto sus
decisiones sobre un punto de ley.

LA DIRECCI�N JUDICIAL La naturaleza arbitraria de la base, el uso de coste o coste

ajustado como un sustituto para el valor, la ausencia de cualquier elemento de
pruebas del valor de mercado y la renuencia de la judicatura a contemplar
valoraciones ofrecidas en esta base hace el proceso de llegar a un resultado m�s
problem�tico. Donde la prueba es usada para valorar propiedades relevantes con
objetivos estatutarios, la carencia del acuerdo entre los partidos ha llevado a la
intervenci�n durante los a�os por el Tribunal de Tierras y los tribunales. Las
visiones que se diferencian de los partidos se pueden sostener sinceramente pero la
necesidad para resolverse, al proceso de que aumentar de las cifras vendr� bajo la
mirada. La judicatura ha mostrado una antipat�a general en la consideraci�n de
casos donde las cifras en la disputa se han llegado a la utilizaci�n de la prueba
del contratista. Pero hay a
La prueba del contratista 167 generales, envidiando, reconocimiento que hay algunos
casos donde no hay alternativa a la prueba. Tanto el Tribunal de Tierras como los
tribunales han expresado reservas considerables sobre la prueba, que da la rienda
llena al juicio del tasador sin ofrecer cualquier prueba en condiciones del mercado
en el apoyo. En la justificaci�n de su resistencia a la prueba, el Tribunal de
Tierras ha subrayado que en la pr�ctica de la valoraci�n general, el tasador
identifica y a�sla las caracter�sticas de otras transacciones que tienen un efecto
en el valor y luego usa esa informaci�n en la formaci�n de una opini�n sobre el
valor de la propiedad bajo la consideraci�n. Estos elementos no est�n presentes en
la prueba del contratista, haciendo mayor hincapi� en la posici�n y la experiencia
del tasador y la necesidad de integridad e independencia en montadura de varios
componentes y alcance de una conclusi�n. En particular, la carencia de cualquier
correlaci�n entre coste y valor ha provocado mucha cr�tica de la prueba. Se ha
descrito como 'un m�todo de �ltimo recurso', una visi�n a la cual la mayor parte de
tasadores no pondr�an ninguna objeci�n, prefiriendo un enfoque m�s directo y de
referencia donde posible. Pocos practicantes ir�an m�s all� de una reclamaci�n que
los equipos de prueba una plataforma de negociaci�n m�s bien que producir un valor
preciso. A pesar de describir como un m�todo de �ltimo recurso, la prueba est�
necesariamente en el uso en las circunstancias limitadas descritas y ofrece alguna
forma de directrices para la valoraci�n de una clase limitada de la propiedad. El
uso principal para la prueba de valores anuales est� en el mundo hipot�tico de
tasar la evaluaci�n; tambi�n se usa en la evaluaci�n de valores de la capital en
casos relevantes de la compra obligatoria, y para la evaluaci�n de ciertos activos
de la compa��a (�ste no ser dentro del articulado del Tribunal de Tierras o
tribunales). El Tribunal de Tierras tambi�n ha criticado la prueba de su
'artificialidad del enfoque'. Esto no capta la idea en la cual la prueba se quiere
para el uso s�lo en circunstancias donde las pr�cticas de la valoraci�n m�s
habituales no se pueden visitar. Lo ha descrito como 'unos pobres mejores' (que no
es m�s que se lo afirma; la prueba con poca probabilidad se usar� donde un m�todo
alternativo viable est� disponible). Al mismo tiempo, se ha reconocido que 'es a
veces el �nico enfoque pr�ctico' (Dawkins v. Royal Leamington Spa Corporation
(1961)). En un caso de posici�n, el tribunal observ�: 'Donde mejores pruebas est�n
en las circunstancias de un bien por heredar particular imposible, el centro de
vacaciones se puede tener a valor de la capital o a coste de la construcci�n'
(Robinson (Fabricantes de cerveza) SA v. Boughton y Chester le calle (1937)). Pero
el tribunal tambi�n ha dado un poco de apoyo positivo a la prueba, sugiriendo en el
Colegio Eton v. Vereda (VO) (1971): 'el tiempo ha venido para una palabra buena
para decirse para este m�todo de la valoraci�n' y 'nos satisfacemos de que la base
del contratista proporcione un instrumento de la valoraci�n al menos tan preciso
como cualquier otro enfoque'. El miembro del tribunal continu� a enfatizar la
importancia del papel del tasador, diciendo: A condici�n de que un tasador que usa
este enfoque suficientemente se experimente y sea consciente de lo que hace y sabe
s�lo c�mo usa su variante particular de
168

Prueban contratista el m�todo, y a condici�n de que constantemente tenga presente

lo que compara con lo que, nos satisfacemos de que la base del contratista
proporcione un instrumento de la valoraci�n al menos tan preciso como cualquier
otro enfoque. Para esta clase del caso es casi seguramente el mejor m�todo
sustancial que se ha ideado hasta ahora.

En Gilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) el Tribunal de Tierras articul� un conjunto de

reglas presentado como cinco etapas en el proceso de la valoraci�n, que han
encontrado el favor general:

Estime el coste de construcci�n del edificio. Dist�ngase entre el valor y cueste y

haga deducciones del coste de construcci�n para tener en cuenta edad, ca�da en
desuso y cualquier otro factor necesario para llegar al valor de la capital eficaz.
Establezca el coste de la tierra. Aplique las tasas del mercado libre para
descapitalizar el valor de la capital llegado. Tenga en cuenta cualquier art�culo
no ya considerado.

Una sexta etapa fue a�adida por el miembro del tribunal Sr. C. R. Mallett, que
dijo: dudo en a�adir otra etapa a la saga de la prueba del contratista pero creo
que es l�gico y necesario primero determinar el equivalente anual de los gastos de
capital probables al arrendatario hipot�tico poniendo por caso que procurara
proporcionar su propio local, luego considerar si la cifra probablemente se har�
subir o abajo en las negociaciones entre un propietario hipot�tico y un
arrendatario hipot�tico que tiene el respeto a las fuerzas negociadoras relativas
de los partidos. Colegio imperial de Ciencia y tecnolog�a v. Ebdon (VO) y
Ayuntamiento de Westminster (1984) En Ayuntamiento Cardiff v. Williams (VO) (1973),
el se�or Denning dijo: A�n donde la base del contratista se toma, la evaluaci�n en
esa base est� abierta para grandes variaciones de arriba abajo, ya que, por
ejemplo, en la evaluaci�n de la capital eficaz valoran las variaciones posibles se
puede hacer tan grande que la base del contratista deja de ser un factor
importante... En tal situaci�n el tribunal puede preferir tomar alguna otra base...
En caso de una escuela p�blica grande, se reconoci� que la prueba del contratista
era el mejor m�todo sustancial, sujeto a la condici�n que el tasador que usa el
m�todo suficientemente se experiment�, ya que eran �nicas pruebas disponibles
(Escuela de Shrewsbury (gobernadores) v. Hudd (VO) (1966)). Es interesante notar
que en este caso el tribunal expres� una preferencia de la prueba del contratista
sobre una valoraci�n basada en un valor por lugar estudiantil.

Decapitalization
Hist�ricamente, en caso de la posici�n de evaluaciones, una vez el valor de la
capital se hab�a tasado, la necesidad de un valor anual se tuvo que considerar.
Donde un anuario
La prueba del contratista 169 valor se requiri�, el tasador determinar�a lo que
pareci� ser el precio de la descapitalizaci�n en las circunstancias, reconociendo
que el precio tender�a a diferenciarse seg�n si el uso se podr�a describir como
comercial o no (las utilidades de abarcadura �ltimas, escuelas y otros por el
estilo). El Tribunal de Tierras y los tribunales hab�an desarrollado lo que se
podr�a llamar la doctrina de la descapitalizaci�n definiendo el camino del cual un
valor de la capital llegado por el uso de la prueba se representar�a en t�rminos
anuales. Aunque la legislaci�n ahora haga la provisi�n para los precios a los
cuales las sumas de la capital se deben descapitalizar, todav�a hay un poco de
m�rito en el siguiente el razonamiento subyacente en el acercamiento a la pregunta.
Desde 1990 las tasas de inter�s han sido prescribidas por el instrumento
estatutario. Al principio, era a condici�n de que el precio fuera el 4 por ciento
en caso de uso educativo u hospitales, y el 6 por ciento en todos otros casos. Las
�ltimas provisiones son el 3,3 por ciento para educaci�n, asistencia m�dica y
establecimientos de defensa, y el 5 por ciento para todos los otros (Posici�n No
dom�stica (Provisiones Diversas) (Enmienda) (Inglaterra) SI No. de 2004
Reglamentario 1494). Se ver� que hay una distinci�n entre lo que se podr�a
describir como utilidades p�blicas o sociales y usos comerciales. El favoritismo de
la tierra de defensa es una adici�n posterior, sugiriendo que otra propiedad en la
propiedad p�blica se podr�a incluir en alguna fecha posterior. Se ver� que un
diferencial constante se ha retenido: en cada caso el precio 'reducido' es dos
terceras partes de la tarifa normal. �ste se fija debajo del tipo de inter�s
comercial que se considerar�a como apropiado. La cuenta siguiente es una
destilaci�n de pruebas dadas y las conclusiones alcanzadas en varios casos donde el
paso adelante de descapitalizaci�n era necesario a fin de llegar al valor anual,
casi siempre para tasar objetivos. En un caso muy temprano, el tribunal se
satisfizo de que el inter�s de un pr�stamo para financiar la compra de un canal se
pudiera considerar como equivalente al alquiler (R. v. Chaplin, 1831). Sin embargo,
en 1886, Cave J ten�a una opini�n m�s anal�tica de la equivalencia de alquiler e
inter�s: el inter�s del coste es una prueba �spera indudablemente. Es una prueba en
algunos casos, pero no una prueba en otros. Si el lugar es ocupado por un
arrendatario, no es una prueba buena en absoluto, porque el alquiler que realmente
paga es mucho mejor uno... Pero si el lugar es ocupado por el propio due�o,
entonces est�... en algunos casos una prueba, una prueba �spera sin duda y s�lo
prueba semiplena, pero todav�a algunas pruebas, para mostrar lo que el valor de la
ocupaci�n consiste en si pudiera conseguir el lugar m�s barato, en un menos de
alquiler que el inter�s del coste vienen a, hay que suponer que no ir�a al gasto
del edificio, preferir�a tomar el curso m�s barato y pagar el alquiler. R. v.
Consejo escolar para Londres, 1886 se notar� que no ten�a problema con el uso de la
prueba. En un caso m�s reciente (gobernadores de Escuela de Shrewsbury v. Hudd
(1966)), Denning LJ (ya que entonces era) expresaba ya la preocupaci�n por la
prueba:
170

La prueba del contratista Aun cuando la base del contratista se toma, la evaluaci�n
en esa base est� abierta para grandes variaciones de arriba abajo, como, por
ejemplo, en la evaluaci�n del valor de la capital eficaz y en la decisi�n que
porcentaje tomarlo. Las variaciones posibles se pueden hacer tan grandes que la
base del contratista deja de ser un factor importante en la evaluaci�n. En tal
situaci�n el tribunal de hecho puede preferir tomar alguna otra base. Cardiff
Posici�n de Autoridad (1949)

Adelante afirm� que, en caso de una escuela 'no corren a la ganancia', 'ning�n
arrendatario estar�a preparado para ofrecer, tampoco cualquier propietario
esperar�a...... un alquiler basado en un porcentaje comercial del valor de la
escuela. La cifra precisa que finalmente se alcanzar�a es un asunto de conjetura'.
Esto reforz� lo que se dijo en R. v. Paddington (VO) excepto parte Peachey Property
Company Ltd. (1965): 'El tipo de inter�s para aplicarse, como el criterio del valor
del alquiler, no es lo que un contratista preguntar�a, pero lo que conseguir�a. Es
el precio que se llegar�a despu�s de la negociaci�n en el mercado'. Y tambi�n,
cotizando una decisi�n m�s temprana: 'Todas las circunstancias y las condiciones en
las cuales el due�o se ha hecho el inquilino se deben tener en cuenta, y ning�n
alquiler m�s alto se debe fijar como la base de evaluaci�n que lo que finalmente se
alcanzar�a por la conjetura'. Hubo tentativas de aumentar el precio de la
descapitalizaci�n apropiado por un enfoque te�rico, que comienza con el mercado
comercial y hace varios ajustes. Tres tasadores declararon como testigo para varios
partidos implicados en el caso de Shrewsbury: dos lleg� al 3,5 por ciento y un en
el 6 por ciento, que a�ade alg�n peso a la cr�tica nivelada contra la prueba. En
otro caso, pruebas se produjeron para mostrar que en m�s de 100 evaluaciones
concordadas de universidades en Inglaterra y Pa�s de Gales fuera de las viejas
�reas LCC, la evaluaci�n era sobre la base de un precio de la descapitalizaci�n del
3,5 por ciento (todos que se relacionan con una fecha de la valoraci�n del 1 de
abril de 1973). En Dawkins v. Royal Leamington Spa Corporation (1961), el se�or
Jocelyn Simon QC, apareciendo como el Procurador general, dio una descripci�n
elegante y autoritaria de la base de fijar un valor anual. Dijo, en parte: Como lo
entiendo, el argumento es que el arrendatario hipot�tico tiene una alternativa a
arrendamiento del bien por heredar y pago del alquiler por ello; puede construir un
edificio exactamente similar �l mismo. Podr�a prestar dinero, de que tendr�a que
pagar el inter�s; o use su capital propio en el cual tendr�a que renunciar al
inter�s, para presentar un edificio similar para su propia ocupaci�n, m�s bien que
alquilarlo, y har� esto, m�s bien que pagar� lo que considerar�a como un alquiler
excesivo� es decir un alquiler que es mayor que el inter�s que renuncia usando su
capital propio para construir el edificio �l mismo. El argumento es que estar� por
lo tanto poco dispuesto a pagar m�s como un alquiler anual por un bien por heredar
que le costar�a en el camino de inter�s anual en la suma de la capital necesaria
para construir un bien por heredar similar. Por otra parte, si el alquiler anual
exigido se fija ligeramente debajo lo que le costar�a
La prueba del contratista 171 en el camino del inter�s anual en la capital suma
necesario para construir un bien por heredar similar, estar� en su inter�s en
alquilar el bien por heredar, m�s bien que construirlo. En el reconocimiento de
esta declaraci�n como la explicaci�n cl�sica, el se�or Denning MR tambi�n era muy
espec�fico en la definici�n de la relaci�n de alquiler al inter�s, haciendo la
calificaci�n siguiente: El alquiler anual no se debe fijar para s�lo ser
'ligeramente debajo de' la tasa de inter�s. Se debe fijar mucho debajo de ello y
por esta raz�n: pagando la tasa de inter�s en gastos de capital, consigue no s�lo
el uso del edificio para su vida, pero consigue el derecho a ello, juntos con
cualquier apreciaci�n en el valor debido a la inflaci�n; mientras que, pagando el
alquiler anual, s�lo consigue el uso del edificio del a�o al a�o� sin cualquier
derecho a ello en absoluto� y sin cualquier ventaja de la inflaci�n. Ayuntamiento
de Cardiff v. Williams (VO) (1973) el Sr. C.R. Mallett, un miembro del tribunal en
el caso del Colegio Imperial (encima) de el indicado que el precio descapitalizado
no era lo mismo como la tasa del mercado libre. Puso en una lista los factores
siguientes citados por el se�or Denning en pensar del nivel probable del alquiler
pagarse, subrayando el hecho que varias decisiones probablemente entrar�n en juego
en la mente del arrendatario hipot�tico:

El propietario hipot�tico estar�a deseoso de no dejar el local vac�o, no trayendo

ninguna vuelta en su capital. Estar�a contento con reconocer mucho menos que el 6
por ciento que el propietario del local comercial esperar�a. El propietario
hipot�tico proporcionar�a el local al bien p�blico, es decir con objetivos
educativos, y se dispondr�a a aceptar tal alquiler como el arrendatario hipot�tico
se podr�a permitir a pagar sin mutilar su actividades, sobre todo si fuera un
cuerpo de fabricaci�n no lucrativo. Por una parte, el arrendatario hipot�tico
podr�a estar muy deseoso de conseguir la posesi�n del local. Si estuviera bajo una
obligaci�n estatutaria para establecer tal colegio, sentir�a que los debe tener�
no quiz�s a cualquier coste, porque si el alquiler fuera demasiado alto mirar�a en
otra parte�, pero en tal alquiler razonable ya que podr�a persuadir al propietario
hipot�tico a aceptar. Si sintiera que ten�a una obligaci�n moral para establecer
tal colegio� de su deber p�blico� pagar�a probablemente del mismo modo como si
estaba bajo un deber estatutario. Por otra parte, el arrendatario hipot�tico podr�a
desear tener el local� como deseable�, pero no como obligatorio, no por la
urgencia. Ser�a inclinado, por lo tanto, a contenerse y pagar a menos que un
arrendatario hipot�tico que sinti� una necesidad imperiosa para conseguirlos. El
arrendatario hipot�tico tendr�a que considerar, por supuesto, los medios a su
disposici�n. Si fuera un establecimiento del gobierno, como una autoridad local,
172

La prueba del contratista apoyada completamente por subvenciones del gobierno y los
precios, contar�a el coste, pero quiz�s no tan ansiosamente como un establecimiento
no del gobierno bajo una necesidad apremiante para hacer ambos finales encontrarse
(Ayuntamiento de Cardiff v. Williams (VO) (1973)).

(El miembro del tribunal) continu�: creo que es l�gico y necesario primero
determinar el equivalente anual de los gastos de capital probables al arrendatario
hipot�tico poniendo por caso que procurara proporcionar su propio local, luego
considerar si la cifra probablemente se har� subir o abajo en las negociaciones
entre un propietario hipot�tico y un arrendatario hipot�tico que tiene el respeto a
las fuerzas negociadoras relativas de los partidos. En un comentario t�picamente
pr�ctico, el se�or Denning MR sugiere que el intento de demasiada precisi�n es poco
realista. Dijo: 'si ser el 3,5 por ciento o el 4,5 por ciento es todo el trabajo de
la conjetura de todos modos� trabaja en un vac�o'. Como declarado encima, las
concesiones son introducidas ahora en la legislaci�n, proporcionando una igualdad
de tratamiento sobre toda la Inglaterra y Pa�s de Gales. Los ejemplos en el
cap�tulo siguiente mudan m�s ligero en el enfoque tomado por el tribunal y los
tribunales en casos particulares donde la prueba del contratista se ha juzgado
apropiada. En gran medida, representan la pr�ctica buena, que a un tasador le
aconsejar�an bien tener en cuenta.

RESUMEN

Bien se reconoce que el coste y el valor llevan poca relaci�n. Hay algunos casos
donde las valoraciones se requieren de propiedades para las cuales no hay mercado.
En tales casos, el coste de construcci�n se estima y se reduce si es necesario para
reflejar la ca�da en desuso. El valor de la tierra se estima sobre la base del uso
de la tierra contigua. El cuidado y la experiencia son necesarios para asegurar que
un resultado prudente se consiga. Las valoraciones en esta base se pueden usar para
requisitos de posici�n y compra obligatorios: tambi�n para valores de los activos y
otros objetivos de la contabilidad principalmente internos.
13 Aplicaci�n de la prueba del contratista

INTRODUCCI�N es posible ahora considerar la aplicaci�n pr�ctica de los principios

descrita en el cap�tulo anterior. Una breve cuenta de las circunstancias de cada
ejemplo se dispone, seguida de un resumen del camino del cual la valoraci�n se
aument�. El comentario subsecuente llama la atenci�n hacia aspectos significativos
de la decisi�n o resultado. El primer ejemplo demuestra por qu� un tipo de inter�s
comercial no ser�a apropiado en el descubrimiento de un valor anual de la
informaci�n del coste reunida para el ejercicio. Separe Unos espect�culos el valor
del local existente, mientras la Parte B aplica el proceso al local reci�n
construido. Los ejemplos 13.2 a 13,7 est�n basados en decisiones actuales del
Tribunal de Tierras o los tribunales y revelan una amplia gama de enfoques: en
general, parece haber una preferencia de un sentido com�n, m�s bien que un enfoque
acad�mico. Pero el punto de partida es la exactitud y la integridad de la
informaci�n usada a fin de que esto es posible. La mayor parte de los ejemplos
citados est�n relacionados con valoraciones para la posici�n. Las valoraciones del
especialista son dependientes no s�lo del m�todo particular empleado, sino tambi�n
de las coacciones bajo las cuales se aplican. Este texto se restringe a una
descripci�n del m�todo y no intenta describir las aplicaciones en cualesquiera
detalles ya que son sujetos a provisiones estatutarias complejas y m�s all� del
alcance del libro presente. La ayuda adicional se puede obtener de algunos textos
puestos en una lista en la lectura Adicional.

EJEMPLOS

Ejemplo 13.1 Un consejo acu�tico regional

Un consejo acu�tico regional principal ha completado recientemente el edificio del
local operacional para su propio uso. El coste de la tierra era 500.000� y ese del
edificio 3.000.000�. El desarrollo es de la misma talla y cumple el mismo objetivo
que un edificio contiguo erigi� hace 60 a�os. El nuevo edificio se ha proporcionado
para enfrentarse con la demanda adicional. El edificio original seguir� en la
operaci�n llena.
174

� La aplicaci�n de prueba del contratista�

Usando la prueba del contratista, un tasador con experiencia ha llegado a una cifra
de 1.750.000� para la existencia que construye despu�s de hacer una reducci�n del
50 por ciento para edad y ca�da en desuso generalmente. El consejo tiene una
pol�tica de poseer todos sus edificios y tierra. Los trabajos de la capital
principales se financian de un fondo de amortizaci�n interno establecido con el
objetivo. El ejemplo siguiente demuestra los enfoques separados a los dos juegos
del local. Valoraci�n A - el Coste de local Existente de la erecci�n del edificio,
trabajos del sitio, etc. A�ade el Valor de la tierra para el Total de uso corriente
Menos Ca�da en desuso en el valor Anual del 50% en la Valoraci�n B del 5% - Nuevo
Coste de local de la erecci�n del edificio, trabajos del sitio, etc. A�ade el Valor
de la tierra para el Total de uso corriente valor Anual en el 5% �175.000 3 000 000
500 000 3 500 000 87 500� 3 000 000 500 000 3 500 000 1 750 000 1 750 000

El comentario que es la utilizaci�n que vale la pena de este ejemplo para

considerar si ser�a posible descapitalizar usando o ajustando tasas del mercado
libre, como sugerido por algunos observadores. Si dejamos de lado para el momento
la raz�n de usar la prueba del contratista para encontrar a una cifra del
'mercado', que es que no hay mercado, vamos a suponer que la compa��a desee creer
que su local operacional en el arriendo suelta la capital para el uso en el negocio
y que hay un inversionista complaciente a comprar este tipo de la propiedad y
dejarle al operador, sabiendo que no hay otro mercado para el local. La motivaci�n
de cualquier inversionista deber� asegurar una vuelta en la inversi�n conmensurada
con el riesgo. Suponemos que el inversionista deseara firmar leasebacks comercial
separado y buscar�a una producci�n m�s alta en la propiedad m�s vieja de reflejar
la realidad de la situaci�n. Si se determina que el edificio moderno mandar�a una
producci�n del 8 por ciento, una producci�n conveniente para el edificio m�s viejo
estar�a en el pedido del 12 por ciento. En las cifras asignadas encima, esto dar�a
alquileres o vueltas de 280.000� y 210.000� respectivamente. Esto inmediatamente
destaca una anomal�a; las sumas de la capital
� La aplicaci�n de prueba del contratista� 175 utilizaci�n encontrada de la prueba
del contratista est� en la proporci�n de 2:1, mientras que los alquileres basados
en producciones del mercado muestran una proporci�n de 4:3 y por lo tanto erosionan
la ventaja para la compa��a. Esto coloca cualquier negocio con capitales de reserva
en una posici�n favorecida. Esto es, por supuesto, atribuible a la compensaci�n
proporcionada por el diferencial de la producci�n, pero puede ser apenas
equitativo. La decisi�n de llevarse la parte del proceso de la valoraci�n fijando
los precios de la descapitalizaci�n por la legislaci�n quita la posibilidad de la
anomal�a descrita encima. La ca�da en desuso reconocida en las cantidades de la
capital totalmente se refleja en las cifras del alquiler convertidas.

Ejemplo 13.2 escuela de d�a Independiente

(Basado en Ayuntamiento de Westminster v. Escuela americana en Londres y Goodwin
(VO) (1980)) Ambos partidos estuvieron de acuerdo que la escuela (establecido por
la comunidad americana despu�s de que la Segunda Guerra mundial para ofrecer un
sistema de la educaci�n adapt� a esa pertenencia en los Estados Unidos de Am�rica)
se deb�a valorar en la base del contratista. El valor de la capital eficaz se
concord� en 2.350.000� 'para reflejar cualquier edad o concesi�n de la ca�da en
desuso que se caer�a para considerarse en la valoraci�n en esta base, pero no
cualquier concesi�n del final'. Los �nicos asuntos en cuesti�n eran por lo tanto la
tasa de inter�s apropiada para aplicarse al valor de la capital para producir un
valor anual y la cantidad de cualquier concesi�n del final. El tribunal decidi�
asumir una tasa de inter�s del 5 por ciento (mejor dicho m�s alto que el precio
acostumbrado del 3,5 por ciento extensamente aplicado a esta clase de la
construcci�n entonces). Se not� que el valor de la capital eficaz concordado no
incluy� ninguna concesi�n del final a la invalidez; una deducci�n del 6 por ciento
se hizo para este art�culo. 2.350.000�

La ca�da en desuso de reflejo del valor de la capital (concordado por los partidos)
Converso a t�rminos anuales en el 5% 117 500 Descuenta la concesi�n del Final a la
invalidez adicional� el 6% 7 050 110 450 Valor bruto, supongamos, 110 000

El mismo resultado se habr�a obtenido descontando la concesi�n del final de la suma

de la capital y luego convirti�ndose a t�rminos anuales como mostrado aqu�. Tiene
la ventaja de ser m�s f�cil a seguir el razonamiento del tribunal. La ca�da en
desuso de reflejo del valor de la capital (concordado por los partidos] Descuentan
Para tener� al Converso del 6% de invalidez en cuenta� a t�rminos anuales Valor
bruto del 5%, decir (como antes), 110 000 2 350 000 141 000 2 209 000 110 450
176

� La aplicaci�n de prueba del contratista�

El comentario Aunque el caso fuera uno famoso y el informe detallado, el c�lculo de

la valoraci�n era de la forma m�s simple. El valor de la capital aducido, en la
visi�n del tribunal, ya reflej� un poco de la invalidez. El tribunal not� una
variedad de invalidez, incluso sitio apretado, densidad alta con aparcamiento
limitado, escasez de campos de juego, piscinas y otras instalaciones recreativas,
siete niveles del suelo diferentes en la planta baja y escalera y rampas debido a
la presencia tanto de una alcantarilla como de un ferrocarril bajo el sitio.
Mientras, en su opini�n, un poco de la invalidez se consider� ya en llegar al valor
de la capital eficaz, hizo una deducci�n adicional del 6 por ciento como una
concesi�n del final, equivalente a una deducci�n de 141.000� del valor de la
capital. Las cifras usadas en la decisi�n se han rehecho para mostrar el efecto de
estos comentarios.

Ejemplo 13.3 un club del grillo de Unos miembros

(Basado en Club del Grillo Marylebone v. Morley (VO) (1959)) El Tribunal de Tierras
consider� una disputa que se levanta sobre la valoraci�n apropiada para tasar del
campo de criquet del Se�or de fama mundial. El tasador de los contribuyentes al
principio se acerc� a la valoraci�n en la base de ganancias, pero detall� cifras
mostr� que una p�rdida se hizo; competi� por una evaluaci�n al valor catastral de
3.500� (que por la coincidencia era el valor catastral aproximado de � 193.556). El
oficial de la valoraci�n present� dos valoraciones en la base del contratista, el
primer hecho por un tasador del contrato. Las dos valoraciones hab�an sido hechas
por miembros diferentes de la Valoraci�n de la oficina de la valoraci�n Una Tierra
Jugando Parkings del campo del Cuarto de ni�os del �rea A�ade que 5,25 acres en
�4.000 5,75 acres en �2.000 2,5 acres en Edificios de 275� 21 000 11 500 687 124
247 en el 4% en el 4% en el 4% en el 5% �840.460 34 1 334 6 212 7 546 Dicen la
capacidad adquisitiva anual de 7.500�
� La aplicaci�n de prueba del contratista� 177 valor de Valuation B Capital con
los objetivos con los cuales la tierra se usa 16,75 acres en 6.000� por acre
100.500 equivalente Anual en el 4% A�ade trabajos del sitio y el Edificio: el coste
despu�s de hacer la concesi�n a espacio excedente, altura, etc. 409.380 equivalente
Anual en el equivalente anual Total del 5% de terrenos y edificios Descuenta Un
tercero para la invalidez equivalente anual Ajustado

4 020

20 469 24 489 8 163 16 326

La diferencia entre las dos valoraciones era notable, dijo el tribunal, porque
aunque fueran 'de la misma propiedad, en la misma fecha, con los mismos objetivos y
en el mismo lado' eran tan diferentes en la cantidad. El tribunal (el Sr. John
Watson) fij� el valor catastral del bien por heredar en 9.000�, pero en hacer por
tanto rechaz� el uso de la base del contratista por los motivos siguientes:
aceptamos [la] proposici�n que donde un bien por heredar tiene s�lo un arrendatario
posible su valor del alquiler es restringido por la capacidad de ese arrendatario
de pagar. Esto es donde la base del contratista se estropea... donde el
arrendatario aboga la inhabilidad de pagar en el alquiler a algo el acercamiento lo
que el m�todo del contratista parecer�a indicar, la proposici�n postula una
pregunta en c�mo conduce sus asuntos dentro de los l�mites econ�micos que su
pol�tica ha impuesto. �Sin revocar esa pol�tica, ha usado cada esfuerzo de mantener
y aumentar sus ingresos por una parte y reducir su gasto al otro? Para tal pregunta
bien se establece en la ley que los acontecimientos que el arrendatario podr�a
haber previsto razonablemente en la fecha de la valoraci�n y el efecto que
probablemente tendr�n sobre su mente, son admisibles en pruebas. El comentario Las
cifras en la Valoraci�n Una ca�da en desuso probablemente constituida, aunque no
haya referencia espec�fica adem�s. Adelante, identific� �reas s�lo netas de la
tierra asignada a objetivos espec�ficos (campos de juego, campo del cuarto de
ni�os, parkings), no haciendo caso de la tierra ocupada por edificios o us� para la
circulaci�n. Como consiguiente, s�lo el 80 por ciento del �rea del sitio total se
explic�. La valoraci�n B hace una concesi�n de un tercero del equivalente anual
total para la ca�da en desuso. Las deducciones se hacen despu�s de que los valores
del alquiler se han sacado de los gastos de capital asignados a los terrenos y
edificios. Una concesi�n adicional de un tercero se hace para la invalidez, pero
todav�a produce un valor anual m�s de m�s que m�s del de la primera valoraci�n.
Pruebas de la valoraci�n son insatisfactorias en varios respetos. No hab�a
explicaci�n de la amplia variaci�n entre las dos valoraciones producidas.
178

� La aplicaci�n de prueba del contratista�

El club del grillo es un club de unos diputados, sus ingresos seg�n inversiones,
recibos de asistencia y suscripciones de los miembros. No se hace funcionar
principalmente como una organizaci�n comercial y parece que ninguna pregunta se ha
hecho del camino del cual el presupuesto anual se determin�. Como un club de unos
diputados, no hab�a imperativo para hacer una ganancia, sugiriendo una necesidad de
m�s investigaci�n penetrante de la base del club que parece haber ocurrido. No
hab�a pruebas que el club estaba en el peligro de cerrarse, a�n parece que nadie ha
preguntado c�mo un club con una p�rdida anual sin embargo logr� seguir existente.
Antes de que el caso alcanzara el tribunal, se hab�a reconocido que el enfoque de
ganancias no era una base satisfactoria. El miembro del tribunal acept� el
argumento del arrendatario que era incapaz de permitirse una evaluaci�n basada en
el alquiler deliberado valoran y lleg� a la conclusi�n que la prueba del
contratista se deber�a rechazar. La prueba de ganancias hab�a sido rechazada antes
por los partidos. El resultado es insatisfactorio, all� no siendo ninguna
informaci�n sobre el camino del cual el tribunal lleg� al valor catastral. El caso
quiz�s enfatiza la necesidad de presentar la informaci�n precisa y clara antes de
un tribunal.

Ejemplo 13.4 Un peque�o aeropuerto regional

(Basado en Coppin (VO) v. El Comit� de la Uni�n del Aeropuerto de Midland del este
(1971)) El aeropuerto est� c�modamente cerca del M1. En el momento de la petici�n
el aeropuerto ten�a edificios terminales nuevos, construidos del objetivo y una
pista de aterrizaje concreta principal sola. El gasto a �ste hab�a sido mayor que
era necesario para manejar el volumen de tr�fico a�reo entonces y se emprendi� con
la futura extensi�n en mente. El aeropuerto fue dirigido por un comit� conjunto de
autoridades locales en la regi�n y reconocieron que habr�a un d�ficit anual en el
coste de dirigir el aeropuerto. Por esta raz�n, la valoraci�n no se hizo usando la
base de ganancias: el miembro del tribunal declar�: 'no hab�a motivo de la ganancia
y ninguna ganancia y por lo tanto la base de ganancias era claramente inadecuada'.
Ambos tasadores persiguieron la base del contratista, pero produjeron resultados
que se diferencian extensamente. (oficial de la valoraci�n, 37.000�; tasador para
contribuyentes acusados, 11.400�). Las diferencias principales eran el precio de la
descapitalizaci�n (el 5 por ciento a diferencia del 3,25 por ciento) y la deducci�n
para la invalidez (el 15 por ciento y el 40 por ciento, respectivamente). La
decisi�n del miembro del tribunal (el Sr. J. H. Emlyn Jones) concili� las visiones
de los dos tasadores. Tambi�n reconoci� que deber�an dar un poco de reconocimiento
a lo que el oficial de la valoraci�n primero llamado 'bajo el usuario' pero m�s
tarde enmend� a 'la nueva concesi�n de la empresa', que entonces incorpor� en la
concesi�n a la invalidez. Observando que aceptar�a normalmente el 5 por ciento como
la tasa de rendimiento apropiada, prefiri� reconocer la 'nueva empresa' aspecto
ajustando el tipo de inter�s al 3,75 por ciento, m�s bien que incluirla como una
concesi�n del final bajo el t�tulo de invalidez.
� La aplicaci�n de prueba del contratista� 179 Capital total cost� Menos Coste de
la Proporci�n de la pista de aterrizaje excedente del coste de la parte dejada
gastos de capital Relevantes Menos Suma para reflejar la fecha de la valoraci�n
12,5% menos Suma para la invalidez (incluso la nueva concesi�n de la empresa),
decir el valor anual Eficaz en el 3,75% �1 239 000 103 070 145 000 248 070 990 930
123 866 867 064 67 064 800 000 30 000

Comentario El caso ensay� los argumentos para y contra el uso del m�todo de
ganancias y concluy� que era inadecuado en este caso. En la adopci�n del m�todo del
contratista, hab�a concesiones en el respeto de la capacidad excedente y la 'nueva
empresa' el estado de la tarea (causar �ltimo una reducci�n del 25 por ciento del
valor anual eficaz). La aceptaci�n que no hab�a motivo de la ganancia sugiere que
el miembro miraba a un inquilino actual a diferencia del inquilino hipot�tico
requerido tasando la ley. �Parece que alguna dificultad est� en la posibilidad de
un aeropuerto regional similar hecho funcionar por una compa��a comercial para la
ganancia� se tratar�a la evaluaci�n con diferentemente? La valoraci�n en la cual
el valor anual estaba basado parece haber sido generosa hacia el contribuyente.
Puede haber sido razonable de parte del miembro del tribunal reconocer los
problemas innatos de una nueva empresa, pero entonces continu� a reducir lo que se
refiri� como al precio de la descapitalizaci�n apropiado del 5 por ciento en el 25
por ciento, que sugiere alg�n elemento de contar dos veces. El sistema actual
prescribe los precios de la descapitalizaci�n, asegurando un enfoque uniforme y m�s
justo en tales casos.

Ejemplo 13.5 Una escuela p�blica

(Basado en gobernadores de Escuela de Shrewsbury v. Hudd (VO) (1966)) En una
petici�n contra el valor bruto colocado en la escuela, el tasador de los
contribuyentes aument� la valoraci�n tomando un precio unitario por 'hu�sped
equivalente' (muchachos de 2,5 d�a siendo equivalentes a un hu�sped); las
cantidades suplementarias se a�adieron entonces al total anterior para servicios no
probablemente para estar presentes en todas las escuelas p�blicas. El oficial de la
valoraci�n prefiri� seguir formulando una valoraci�n usando la base del
contratista. El tasador encontr� un valor de la capital eficaz as�.
180

� El Coste de aplicaci�n de prueba del contratista� de edificios substituidos

modernos Menos deducci�n Media del 60,5% A�ade la Tierra de Honorarios
profesionales de trabajos del Sitio valor de la capital Eficaz 47 543 41 838 48
980� 1 205 955 730 526 475 429

138 361 613 790

El tribunal aument� la concesi�n a la ca�da en desuso al 70% y determin� un valor

bruto de 15.750�, basados en un precio de la descapitalizaci�n del 3,5%. El
tribunal (El Sr. Erskine Sims y el Sr. H. P. Hobbs) sinti� que la cifra inicial del
oficial de valoraci�n era demasiado alta, y que en llegar a su deducci�n confi�
demasiado en 'pautas producidas y demasiado poco en su propio juicio'. La decisi�n
estaba basada en el aumento de la concesi�n al 70 por ciento, tomando el 3,5 por
ciento para mostrar un valor bruto de 15.750� para los edificios escolares
incluidos en la evaluaci�n. El tribunal continu� a hacer otros ajustes que no son
relevantes para esta cuenta. El comentario El tribunal no acept� el precio unitario
por enfoque del hu�sped, probablemente porque no hab�a comparaci�n adecuada en la
cual formar una opini�n sobre el valor de un lugar. Los edificios eran viejos y no
apropiados y el coste de edificio por lo tanto se estim� sobre la base de edificios
substituidos modernos. La deducci�n para la ca�da en desuso vari� con la edad y el
estado de edificios individuales, pero en general hecho un promedio s�lo m�s del 60
por ciento. Hay que notar que el sitio trabaja, los honorarios profesionales y la
tierra se calcularon por separado y no se sujetaron a la concesi�n hecha en los
edificios. El tribunal observ� que la cifra inicial del oficial de valoraci�n era
demasiado alta. Sorprendentemente, considerando esta declaraci�n, los miembros no
redujeron la cifra inicial, pero aumentaron la concesi�n a la ca�da en desuso al 70
por ciento.

Ejemplo 13.6 Una escuela dentro de Universidad de Londres

(Basado en Colegio Imperial de Ciencia y tecnolog�a v. Ebdon (VO) y Ayuntamiento de
Westminster (1984)) El oficial de la valoraci�n y los tasadores para los otros dos
partidos todos declararon como testigo. Hab�a acuerdo que la base del contratista
era el enfoque m�s apropiado en la averiguaci�n de la evaluaci�n. Hab�a s�lo una
diferencia de la opini�n sobre el coste de reposici�n estimado de los 15 edificios
implicados, desacuerdo centrar en la cantidad del subsidio por invalidez. Los
partidos se extendieron en sus opiniones � del 054 por ciento.
� La aplicaci�n de prueba del contratista� 181 El miembro del Tribunal de Tierras
(el Sr. C. R. Mallett) resumi� pruebas dadas sobre las concesiones apropiadas y
luego se puso a usar su discreci�n basada en pruebas para determinar el valor bruto
para tasar objetivos. El tribunal habl� de su decisi�n a trav�s de las cinco etapas
sugeridas en Gilmore (VO) v. Baker-Carr (1963) y a�adi� una sexta etapa apuntada al
permiso de las cifras producidas por el proceso para examinarse al final de
ejercicio. El miembro dijo: creo que es necesario y l�gico primero determinar el
equivalente anual de los gastos de capital probables al arrendatario hipot�tico
poniendo por caso que procurara proporcionar su propio local, luego considerar si
esta cifra probablemente se har� subir o abajo en las negociaciones entre un
propietario hipot�tico y un arrendatario hipot�tico que tiene el respeto a las
fuerzas negociadoras relativas de los partidos. Tal como result� despu�s doblaron
sobre la cifra final de 767.205� a � 767 000. La decisi�n del Tribunal de Tierras
fue sostenida por el Tribunal de apelaci�n; permiso para apelar a la C�mara de los
Lores se rechaz�. La decisi�n del tribunal: coste de reposici�n estimado
(concordado por los partidos) el valor de Add Capital de la tierra, 15,725 acres
400.000� Descuentan Descuentan Para ca�da en desuso, concesi�n del Final del 11% a
la invalidez, el 7,5% �767 205 767 000 20 340 438 6 290 000 26 630 438 2 929 348 23
701 090 1 777 582 21 923 508 Converso al valor bruto el 3,5% Dice (Cifras
reajustadas para simplificar la presentaci�n.) Comentario Aunque los partidos
estuvieran de acuerdo que la base del contratista era el enfoque correcto a la
valoraci�n de los edificios, hab�a una amplia divergencia de opiniones sobre la
cantidad del subsidio por invalidez, si alguno.

Ejemplo 13.7 centro del dinero efectivo de la alta seguridad construido del
Objetivo
(Basado en Barclays Bank plc v. Gerdes (VO) (1987)) El edificio era de un tipo de
dep�sito erigido en 1982, pero se diferenci� de dep�sitos normales en los cuales se
fortific� para proporcionar un edificio seguro como un recogimiento, clasificaci�n,
almacenaje y punto de distribuci�n para notas y monedas.
182

� La aplicaci�n de prueba del contratista�

Aunque las evaluaciones de 15 propiedades similares en todas partes de Inglaterra

fueran presentadas en pruebas por los contribuyentes, el oficial de la valoraci�n
los encontr� de ninguna ayuda ya que no podr�a descubrir ning�n modelo consecuente
de valores. Por lo tanto valor� el local en cuanto al coste de construcci�n usando
la base del contratista de la valoraci�n. La valoraci�n siguiente fue presentada al
Tribunal de Tierras por el oficial de la valoraci�n. Valoraci�n presentada por
oficial de la valoraci�n: el Valor real de la construcci�n en 1982 Se adapta para
niveles del coste en 1973 (diga el 25%) A�ada honorarios profesionales en el 12%
197 214 23 666� 788 854

El valor bruto de edificios y trabajos del sitio (1973) 220 879 Descuenta el 20%
para la superfluidad en el Valor agregado de la especificaci�n 44 176 de la tierra
para el uso corriente (en 1973) el Valor bruto en el 6% 176 703 25 000 201 703 12
102 dice 12 000

Dos puntos asistir�n en el entendimiento de las cifras. En primer lugar, porque las
cifras estaban basadas en un coste conocido de la construcci�n en 1982, era
necesario reducir la cifra para reflejar el 'tono de la lista de la valoraci�n'
como el 1 de abril de 1973. En segundo lugar, hay una referencia a 'la
superfluidad', pero ninguna concesi�n. Al principio el oficial de la valoraci�n
hab�a hecho una deducci�n para este art�culo del 20 por ciento del valor de la
capital eficaz del edificio en 1973, pero m�s tarde decidi� que la deducci�n no se
garantiz�. La concesi�n estuvo relacionada con la necesidad de instalar el aire
acondicionado en todas partes del edificio debido a la carencia de ventanas. El
fracaso de estar de acuerdo se arraig� en la opini�n del oficial de la valoraci�n
que el coste del edificio era aproximadamente tres veces m�s que el de una unidad
de dep�sito est�ndar, mientras el tasador para los contribuyentes compet�a por una
evaluaci�n del valor bruto s�lo ligeramente superior a la evaluaci�n de una unidad
est�ndar. El miembro del tribunal rechaz� el uso de la base del contratista en este
caso y lo critic� en dos puntos. Dijo: no creo que la conversi�n de un � coste de
19823 actual � para un coste de 1973 estimado se pueda hacer con cualquier
precisi�n en cuanto al cambio de las estimaciones de gastos del edificio generales
aproximados durante los a�os como extra�do de varias publicaciones de la
construcci�n de estimaciones de costos. Esto debe ser en particular por tanto
tratando con un tipo de construcci�n que no existi� en 1973.
� La aplicaci�n de prueba del contratista� 183 a�adi�: En segundo lugar, en la
tentativa de llegar al porcentaje apropiado a fin de reducir el valor de la capital
al valor anual, no creo que en el caso presente dieran cualquier consideraci�n
apropiada a la diferencia esencial entre gastos de capital y valor anual en caso de
unidades de dep�sito est�ndares contiguas construidas por un revelador en la
capital tomada a pr�stamo para venta especulativa o piso de alquiler, y en caso del
local de la petici�n, que se construy� para un banco de su propia ocupaci�n, sin
cualquier motivo de la ganancia y con, probablemente, una capacidad de poner la
capital a disposici�n en t�rminos m�s favorables. El comentario que La decisi�n
demuestra la dificultad de tasar un edificio moderno para tasar donde el uso era
con objetivos de la alta seguridad especializados, aunque la unidad diera las
apariencias generales de un dep�sito.

Ejemplo 13.8 Un servicio del hospital privado en una casa convertida

Representa a los directores de un servicio del hospital privado dedicado al
tratamiento de pacientes que sufren de la enfermedad terminal. Ocupan una casa
georgiana grande en tierras extensas por las afueras de una ciudad grande. El �rea
total original ha sido doblada por la adici�n de una serie de extensiones de un
piso por el per�odo de a�os. Ha recibido instrucciones de preparar una valoraci�n
del activo para la incorporaci�n en las cuentas anuales. El Coste de � del edificio
de sustituto moderno con misma �rea interna gruesa A�ade Honorarios, los gastos de
finanzas Descuentan la Ca�da en desuso, � el 45% A�ade el valor del mercado abierto
de la tierra restringida al uso de exisiting (incluido de gastos) 1 640 000 474 000
2 114 000 951 300 1 162 700 250 000

Coste de reposici�n depreciado 1 412 700 (Sujeto a la rentabilidad potencial

adecuada del negocio para ser certificado por los directores.) Comentario El
edificio es de un tipo que ser�a dif�cil de valorar en cuanto al mercado abierto.
Comprende un viejo edificio convertido con adiciones modernas y
184

� La aplicaci�n de prueba del contratista�

parece tener m�s tierra que necesario para su objetivo presente. Puede haber una
oportunidad de obtener el permiso de planificaci�n desarrollar el todo o la parte
de la propiedad. Sin embargo, para el objetivo presente, una valoraci�n del local
para incluir en las cuentas anuales, estas cuestiones son irrelevantes. El local
debe seguir us�ndose como un hospital privado. El tasador ha asumido un edificio de
sustituto moderno para el cual un coste estimado se puede f�cilmente obtener y que
se rebaja entonces, pesadamente en este caso, para reflejar la no conveniencia
relativa y la molestia del juego presente de edificios. Un valor de la tierra se
a�ade entonces, para llegar al coste de reposici�n depreciado. El valor asignado a
la tierra se limita con su valor para el uso existente. Cuando la cifra final se
presenta a los directores, es su responsabilidad de considerarlo y ajustarlo hacia
abajo si, en su opini�n, la rentabilidad adecuada del negocio es insuficiente para
apoyar el uso de los activos del edificio y la tierra para su objetivo presente.
Ap�ndice A: extracto corregido del Libro de Precios de los Arquitectos y
Constructores de Spon

Una muestra de gastos por metro cuadrado para una variedad de edificios para usos
diferentes
Los Tribunales de los magistrados de Juzgados municipales de edificios
administrativos oficinas C�vicas Prestigio de Oficinas de Per�odo de
prueba/oficinas de registro Totalmente con aire acondicionado no con Aire
acondicionado, alto, con aire acondicionado, iconic torres especulativas Para la
ocupaci�n del due�o la subida media baja, con aire acondicionado, con aire
acondicionado alto, con aire acondicionado Para dejar a la subida Media
especulativa Baja, con aire acondicionado, de alta calidad, con aire acondicionado,
de alta calidad especulativo, � 810 subida Media de pisos, con aire acondicionado,
franja de la ciudad, profundamente planea torres especulativas En parque de
negocios Functional, calidad Media Funcional, no con aire acondicionado no con aire
acondicionado, calidad Media no con aire acondicionado, calidad Media no con aire
acondicionado, calidad Media con aire acondicionado, Buena calidad con aire
acondicionado, naturalmente ventilaron la Buena calidad, a la especificaci�n BCO
Alta calidad de Alta calidad, con aire acondicionado, con aire acondicionado menos
de 2.000 m2 m�s de 2.000 m2 menos de 2.000 m2 m�s de 2.000 m2 menos de 2.000 m2 m�s
de 2.000 m2 menos de 2.000 m2 m�s de 2.000 m2 menos de 2.000 m2 m�s de 2.000 m2 De
(�) 1 550 1 180 1 180 1 490 860 A (�) 1 930 1 500 1 500 1 750 1 230