Accelerating success.
Índice
Índice
Introducción 3
D
Descripción
i ió y ubicación
bi ió de
d proyectos
t
• Interés Social 26
• Interés Medio 37
• Residencial 50
• Residencial Plus 59
Cuadro resumen 72
Conclusiones 74
2
Introducción
Se ha realizado un análisis de mercado con base al interés de contar con información actualizada con
respecto
t all producto
d t inmobiliario
i bili i residencial
id i l en la
l zona de
d Playa
Pl d l Carmen
del C a Tulum,
T l por lo
l que se han
h
tomando en consideración las siguientes clasificaciones:
• Interés
I t é Social
S i l
• Interés Medio
• Residencial
• Residencial Plus
Así mismo se incluye información general e histórica de interés en el ámbito turístico y económico en
Quintana Roo.
La finalidad del presente estudio tiene como objeto ofrecer datos actuales que sirvan para su consulta
análisis y toma de decisiones..
3
Panorama de la Riviera Maya
Actualmente la Riviera Maya ha experimentado uno de los crecimientos económicos más fuertes del
turismo en México y se consolidará durante los próximos cinco a diez años. Este crecimiento
proyectado se atribuye a la variedad de atracciones naturales,
naturales zonas ecológicas y arqueológicas,
arqueológicas así
como la oportunidad del turismo para experimentar la cultura maya y la disponibilidad de una gran
variedad de hoteles de calidad con frente al mar y en la ciudad. Como resultado, el turismo dentro del
mercado de la Riviera Maya representa la industria más importante en términos de impacto global. Por
lo que la economía local depende o está involucrada con el turismo y como tal la mayoría del empleo,
empleo
ingresos, las empresas y el dinámico desarrollo económico en general.
El área se extiende desde las afueras de la moderna zona hotelera de Cancún, a aproximadamente
160 kilómetros de la zona arqueológica de Tulum, hasta un pequeño pueblo pesquero llamado Punta
Allen, situado en una pequeña península dentro de la gran reserva de la Biosfera de Sian Ka’an.
4
Todo esto mejor conocido como el corredor Cancún-Tulum, playas de arena blanca bordean toda la
región
ió y ell mar Caribe.
C ib El segundo d sistema
i t d arrecifes
de if másá grande
d del
d l mundo,
d ell gran arrecife
if Maya,
M
corre a lo largo de la costa, y una gran selva rodea las ciudades y playas.
La Riviera Maya se encuentra dentro de la zona en donde antiguamente se desarrollo la cultura Maya y
como parte de la oferta turística se ofrecen “tours” a las principales ciudades de las civilizaciones
antiguas, incluyendo: Chichén-Itzá, Tulum, Coba, Uxmal, Calakmul y Palenque.
La Riviera Maya incluye varias ciudades y en desarrollo, entre estas, se encuentran las relacionadas a
continuación y que se localizan a lo largo de la carretera Federal 307; la distancia en kilómetros
después de cada ciudad se considera desde el Aeropuerto Internacional de Cancún yendo hacia el sur
por la carretera Federal 307:
5
Turismo
6
El Aeropuerto presta servicio a una región con una población de más de 1’200,000 habitantes. Cancún
está
tá en ell Estado
E t d de
d Quintana
Q i t R
Roo, y es ell destino
d ti másá solicitado
li it d de
d México,
Mé i E t d Unidos
Estados U id y Canadá
C dá
principalmente. En 2009 fue el destino turístico más visitado por los estadounidenses, más aún que
ciudades turísticas tradicionales como Londres o París. Cancún ha gozado de un acelerado crecimiento
en las décadas de 1980 Y 1990. En conjunto, las terminales cuentan con 47 puertas de embarque (de
las cuales hay 17 remotas),
remotas) 22 (A1-A11
(A1 A11 y B12-B22)
B12 B22) en la Terminal 2 y 14 en la Terminal 3 (C23-C37).
(C23 C37)
Estadísticas de Pasajeros del Aeropuerto Internacional de Cancún
8
Llegada de Turistas Internacionales
9
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste
Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún, Enero - Noviembre 2010 y
Comparado con el mismo periodo de 2009
10
Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún. 4to. Trimestre 2010 y comparado con el mismo periodo de 2009
F
Fuente:
t Grupo
G Aeroportuario
A t i deld l Sureste
S t
12
Colliers International cuenta con base de datos e información histórica, recabada a través de nuestra
experiencia
e pe e c a y een ocas
ocasiones
o es co
complementada
p e e ada popor a
algunas
gu as eempresas
p esas de co
consultoría
su o a eexterna,
e a, de tal
a forma
o a
compartimos en el presente estudio una serie de gráficas que muestran el comportamiento de las
ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en los principales municipios en Quintana Roo.
En esta gráfica se observa que las ventas se incrementaron hasta el año 2007 en donde se presentó el
mayor número de ventas con 2,193 unidades al año en los municipios que se relacionan; vale la pena
comentar que el municipio de Solidaridad (Playa del Carmen como principal localidad) fue el que mayor
participación tuvo con la venta de 1,019 unidades (46.47%) y el municipio de Benito Juárez (Cancún
como principal localidad) fue segundo en esta participación con la venta de 995 unidades (45.40%). A
partir de 2008 se presentó una baja en las ventas con el comportamiento más bajo durante 2009.
Nota: para todos los gráficos siguientes: e= Proyección con información generada por consultoría externa
14
Al enfocarnos en el municipio de Solidaridad, presentamos la gráfica que muestra el comportamiento de
l ventas
las t en los
l segmentos t Residencial
R id i l y Residencial
R id i l Plus
Pl a partir
ti del
d l año
ñ 2004 y hasta
h t ell año
ñ 2010.
2010
En la gráfica siguiente, podemos observar que el incremento de las ventas tuvo su pico máximo en el
año 2007 con una baja en los años 2008 y 2009, de acuerdo con las proyecciones, las ventas para el
año 2010 en estos segmentos, se esperaba que alcanzaran niveles mayores a los del año 2008 pero
todavía por debajo de los números presentados en el 2008.
1,000
800
600
Plus
400 Residencial
200
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e Año
15
La gráfica siguiente, muestra la participación porcentual por segmento y aquí observamos que el
segmento t de
d Residencial
R id i l Plus
Pl h continuamente
ha ti t incrementado
i t d su participación
ti i ió con una cierta
i t
estabilidad a partir del año 2008 y las proyecciones indicaban que para 2010 el comportamiento se
mantendría.
50% Plus
40%
30% Residencial
20%
10%
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e Añ
Año
16
Evolución de las ventas de vivienda en Solidaridad por prototipo
Nuevamente a partir de la información histórica de las ventas, presentamos a continuación dos gráficas
que muestran las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en el municipio de Solidaridad pero
esta vez presentando la información por prototipo, es decir, considerando casa y departamentos. La
primer gráfica muestra las ventas acumuladas y la segunda gráfica muestra el porcentaje de
participación por prototipo. Puede observarse que en términos generales en este mercado, siempre ha
prevalecido más la venta de departamentos en comparación con la venta de casas; la venta de casas
ha aumentado ligeramente para llegar a un nivel de 24% de las ventas totales en los segmentos
Residencial y Residencial Plus.
Ventas por Prototipo en Solidaridad
1,200
1,000
800
600
400
Deptos
200 Casas
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e Año
17
Porcentaje de Participación Por Prototipo en Solidaridad
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
Deptos
30%
20% Casas
10%
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e Año
18
Nichos de Mercado
Considerando los diferentes tipos de compradores y los diferentes segmentos, presentamos de forma
general la tendencia sobre los tipos de compradores para cada tipo de producto.
19
Con esto podemos observar que los compradores de primera casa están en todos los niveles
socioeconómicos
i ó i y en todos
t d los
l productos
d t con excepción
ió de
d los
l macro-lotes.
l t
En el caso de los compradores de segunda casa no compran casas de nivel bajo ya que generalmente
es gente con un poder adquisitivo A,
A B,
B C,C lo cual les permite comprar una segunda casa de un nivel
medio hacia arriba. Estos compradores pueden comprar casa, departamento y también están
dispuestos a comprar un lote y desarrollarlo.
En el caso de los inversionistas estos compran generalmente tierra para desarrollarla por lo que están
ubicados en la compra de macro-lotes o vivienda para su lotificación/urbanización y reventa.
Los especuladores
L l d t bié compran tierra
también ti para desarrollar
d ll sin
i embargo
b su diferencia
dif i con los
l
inversionistas es que generalmente compran tierra todavía en zonas lejanas al desarrollo a precios muy
bajos y esperan a que el crecimiento los alcance para así vender la tierra a un precio más alto o
desarrollar la tierra obteniendo un retorno mucho mayor por el bajo costo de la tierra.
20
Dentro de los tipos de compradores existen varios nichos de mercado, que podemos enmarcar como
solteros,
lt matrimonios
ti i jóvenes,
jó matrimonios
ti i jóvenes
jó con hijos,
hij matrimonios
ti i adultos
d lt y adultos
d lt mayores.
Cada uno de estos nichos tiene un enfoque distinto; hemos preparado un cuadro genérico, que desde
nuestro punto de vista,
vista da información general sobre el producto inmobiliario al que se enfoca cada uno
de estos nichos.
21
Clasificación de proyectos
En forma específica para este estudio se clasificaron los proyectos según los nichos de mercado y tipo
d producto,
de d t quedando
d d los l segmentost como siguen:
i
Interés social: Nivel D+
Cabeza de familia: Rango de edad entre 25 a 40 años
Ingreso mensual: De $5,000 a $15,000 pesos
Razón principal de compra: Primera necesidad
Residencial: Nivel C+
Cabeza de familia: Rango de edad entre 35 a 50 años
Ingreso mensual: De $40,000 a $90,000 pesos
Razón principal de compra: Primera necesidad y/o inversión
22
Clasificación de proyectos
A/B 85,000.00+
C+ 35,000.00 84,999.00
C 11,500.00 34,999.00
D+ 6 800 00
6,800.00 11 599 00
11,599.00
D 2,700.00 6,799.00
E 0 2 699 00
2,699.00
Fuente: Niveles socioeconómicos AMAI, 2005
23
Listado de proyectos más
representativos
Interés social:
1. Residencial Cataluña
2. Villas del Sol
3. Las Palmas
4. Misión de las Flores
5. Puerto Maya
Interés Medio:
1. Desarrollo Residencial en Playa del Carmen
2. Las Caobas, Parque Residencial
3. Punta Estrella
4. La Joya
5
5. Los Olivos
6. Real Ibiza
Residencial:
1. Apple Village
2. Selvakoba
3. Rioja
4. Zama Village
Residencial Plus:
1. Nick Price
2. Mareazul
3. Iberostate
4. The Elements
5. Okol Paraíso
6. Mayakoba
7
7. Rincón del Mar
8. Tao
24
Descripción de proyectos
y ubicación
Proyectos Interés Social
26
Interés Medio
37
Residencial
50
Residencial Plus
59
Cuadro resumen
72
Conclusiones
Por razones naturales esta zona ha tenido como principal enfoque de desarrollo la industria turística,
con una capacidad de más de 30,000 cuartos que ya supera a la Ciudad de Cancún, esto a sus vez ha
incrementado la necesidad de vivienda y servicios, generando una oferta inmobiliaria sin precedente en
la zona y que atiende principalmente el mercado de inversión patrimonial o primera casa y la inversión
especulativa o segunda casa.
En la actualidad toma fuerza socialmente y será uno de los principales temas a considerar por
constructores y compradores, lo que denominamos como “Desarrollo Sustentable” o “Proyectos Verdes”
con base a la consciencia y tema ecológico, construcciones verdes, desarrollos orientados a la
conservación reserva de zonas naturales y conservación de vegetación,
conservación, vegetación optimización de recursos,
recursos
propuestas alternativas de sistemas constructivos, etc. La globalización nos permitirá compartir y
allegarnos de nuevas tecnologías y ser partícipes de este cambio, así quedó demostrado en la reunión
internacional de la COP 16, celebrada en Diciembre del 2010 y que tuvo como sede la Ciudad de
Cancún Quintana Roo.
Cancún, Roo
74
En resumen los proyectos inmobiliarios han sido orientados a todo tipo de necesidades de mercado,
abarcando
b d principalmente
i i l t lo
l residencial
id i l y comercial,
i l en menor medida
did la
l parte
t industrial
i d t i l pero no por
ello menos importante. Para el mercado objetivo de Grupo Piñero, en contexto de su proyecto Bahía
Príncipe Residences consideramos:
1. Residencial
Con rangos de entre $10,000
$10 000 a $17,000
$17 000 pesos por metro cuadrado de construcción
Con rangos de $2,000 a $3,500 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar
2. Residencial Plus
Con rangos desde $17,001
$17 001 pesos por metro cuadrado de construcción
Con rangos desde $3,501 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar
75
Colliers International Cancún
www.colliers.com
info.cancun@colliers.com.mx