Reforma e manutenção predial

Já vimos em outros artigos que os materiais de que são construídos os edifícios

têm uma determinada durabilidade, isto é, têm um período de vida útil, ao longo
da qual vão se deteriorando (perdendo suas propriedades originais), até um
momento em que não atendem mais as suas funções e precisam ser repostos, por
isso se faz necessário o que chamamos de “manutenção predial preventiva“.

Tipos de manutenção predial e sua importância para o futuro da edificação:

Assim, para que um edifício possa ter todas as suas funções prolongadas ao longo da sua vida útil, é
necessário que, durante esse tempo, seja feita uma série de serviços de verificações, reposições e
substituições. A esses serviços damos o nome de manutenção (LICHTENSTEIN, 1985).
São exemplos de tipos de manutenção predial:
 repinturas;
 substituição de fios;
 tubos e aparelhos elétricos;
 trocas de fechaduras;
 torneiras, ou peças internas desses componentes, entre muitos outros.
Os serviços de manutenção são rotineiros e periódicos.

Manutenção predial é diferente de reparo!

Isso é meio óbvio, mas necessário ressaltar. Quando realizamos a manutenção de forma correta,
evitamos os indesejados reparos e reformas “emergenciais”.

Note como o conceito de manutenção predial é diferente do reparo.

A manutenção é feita para que o edifício mantenha suas funções, enquanto que o reparo
(conserto) é feito para restituir funções perdidas ou prejudicadas. Outra diferença importante é que
a manutenção tem uma finalidade preventiva, isto é, tem como objetivo evitar problemas (evitar
ficar doente) enquanto o reparo é uma atividade corretiva, ou terapêutica (tratamento da
doença). A manutenção, como vimos, pode ser programada, ao contrário dos reparos, que são
esporádicos, muitas vezes imprevisíveis e até emergenciais.

É muito comum a falta de manutenção adequada dos edifícios, e isso é uma causa importante de
patologias. Uma das principais razões disso é o seu custo, dificultando ou até mesmo impedindo os
usuários de a executarem. Daí a importância, quando da escolha dos materiais que serão utilizados
no edifício, de levar em conta não só o custo de aquisição, mas também o custo de manutenção.
Muitas vezes pode ser mais vantajoso gastar mais na obra, comprando materiais de maior
durabilidade, e ter menos gasto com manutenção depois que a obra ficar pronta.
É comum também deixar de fazer manutenção predial para fazer economia. Essa “economia” pode
se voltar contra o próprio usuário, pois poderá gerar patologias muito mais caras para serem
reparadas. Essa atitude está ligada muitas vezes ao desconhecimento e até ao descaso com a
manutenção, como se não fosse uma coisa importante.

O reparador é um profissional que pode realizar tanto as atividades de manutenção predial quanto as
de reparos, o que, de fato, acaba por ocorrer na prática.

1.0 Cerâmica Soltando: Diagnóstico, Causas e Recuperação

O descolamento é a patologia mais comum desse tipo de revestimento, e é normalmente a mais
grave. Isto se deve não só à perda das funções do revestimento como também ao risco que pode
trazer aos usuários, em caso de descolamento de revestimentos de fachadas.

Cerâmica soltando, quais os sintomas:

descolamento e queda das placas cerâmicas da parede, podendo haver também

descolamento do emboço junto com as placas;
deslocamento das placas em relação à posição original;
estufamento;
perda de aderência sem a queda, apresentando som cavo à percussão.
O que faz o piso se soltar?

saturação, imersão das placas cerâmicas em água antes do assentamento, no caso de serem
assentadas com argamassa colante, ou o oposto, isto é, não molhar antes do assentamento,
quando feito com argamassa tradicional;

especificação incorreta da placa cerâmica ou não obediência à especificação definida para a

placa cerâmica;

especificação incorreta do rejunte;

dosagem ou especificação incorreta da argamassa de assentamento;

técnica de assentamento incorreta;

assentamento sobre base (emboço) não adequadamente preparada: cura incompleta, com bolor,
suja com óleos, graxas, fuligens ou poeira, etc. base (emboço) enfraquecida, tanto na sua
superfície quanto na sua aderência ao substrato, quando este se desprega junto com a cerâmica;
as causas desse enfraquecimento podem ser várias (traço e execução incorreta, fissuração e
presença de umidade, entre outros);

presença de outras patologias, como umidade provocada por vazamentos e infiltrações nas
paredes onde estão assentadas as cerâmicas;

movimentação do substrato (estrutura e alvenaria);

falta de juntas de movimentação no revestimento.

Estudos complementares

Deve ser examinada a possibilidade de ocorrência de outras patologias, como

vazamentos e umidade, que podem exigir exames específicos. É comum ocorrer o
descolamento somente em algumas áreas, permanecendo outras aparentemente
sãs. Nesses casos deve-se averiguar qual a dimensão total do problema e se a
patologia poderá se estender a áreas ainda não afetadas. Para isso pode ser feito,
numa primeira investigação, o teste do bate-choco, sendo que as áreas que
apresentarem som cavo estarão comprometidas. No caso de pisos o teste pode
ser feito percutindo-o com um bastão de madeira.

Dependendo do caso, principalmente em revestimentos de fachada, o teste do

bate-choco pode não ser conclusivo sobre o prognóstico das áreas não afetadas.
Nesses casos, é recomendada a realização de ensaios de aderência com
equipamento apropriado, como descrito anteriormente.
De qualquer forma, para patologias graves de revestimentos de fachadas, deve
ser consultado um profissional ou empresas especializadas.

Como recuperar o revestimento cerâmico solto:

Primeiramente devem ser sanadas outras patologias causadoras, como umidade, vazamentos, etc.

Em seguida deve-se remover o revestimento cerâmico comprometido, conforme o diagnóstico

realizado, e reassentá-lo, observando-se os seguintes procedimentos:
limpar bem a superfície, removendo-se sujeiras, pulverulências, eflorescências, substâncias
gordurosas, bolor, etc. Para isso, dependendo da extensão da parede, pode-se utilizar broxa,
escova de fio de aço, escovação seguida de lavagem com mangueira ou água pressurizada.
Se houver bolor deve-se fazer a lavagem com água sanitária na proporção indicada pelo
fabricante, seguida de enxágue com água limpa;

verificar o estado do emboço onde será reassentada a cerâmica, fazendo-se o teste do bate-
choco. Se forem identificadas áreas com som cavo,

remover o emboço nesses locais; se for em área de piso realizar o mesmo teste no
contrapiso, com um bastão de madeira;

reexecutar o emboço, ou contrapiso, onde necessário, conforme os procedimentos já vistos

nos artigos sobre o pedreiro;

nas áreas onde o emboço ou contrapiso estiver aderido, verificar o estado da sua superfície,
friccionando-a com uma escova de fio de aço. Caso esteja ocorrendo desagregação, escovar
e remover a camada desagregada até encontrar material firme e coeso;

a regularização do emboço ou contrapiso nos locais onde sua superfície foi parcialmente
removida deve ser feita com argamassa colante (a mesma usada para assentamento da
cerâmica). A espessura dessa camada de regularização não deve exceder a 10 mm. Caso a
espessura seja maior deve-se fazer o enchimento com as técnicas de execução do emboço e
do contrapiso já vistas;

se houver necessidade de execução de juntas de movimentação (caso de fachadas) estas

devem ser executadas conforme orientações específicas, previstas em projeto de
recuperação; se houver necessidade de tratamento de trincas de alvenaria, executá-las
conforme os procedimentos já vistos no item anterior; fazer o reassentamento das placas
cerâmicas, conforme os procedimentos vistos no ladrilheiro.
2.0 Como Consertar Rachaduras em Paredes de Alvenaria

Atenção: As orientações aqui apresentadas são restritas a patologias simples, para pequenas
construções e que não envolvam problemas estruturais. Para qualquer situação diferente desta, ou
em caso de dúvida, deve-se recorrer a um profissional especializado.

Sintomas:
Fissuras dispersas na superfície, podendo apresentar-se em formato de “mapa”.

Causas possíveis e diagnóstico:

Retração(encolhimento) do revestimento, causado por excesso de aglomerante (argamassa

muito rica em cimento);

Cura incompleta do substrato (parede de alvenaria ou concreto) ou da camada anterior do

revestimento;

Expansão da argamassa de assentamento da alvenaria, causada por hidratação retardada da

cal ou presença de argila na areia.

Exames complementares

Deve haver certeza sobre a fissuração é só do revestimento e não da alvenaria. Havendo dúvida
sobre isso, deve-se remover um trecho do revestimento e verificar se a alvenaria também não está
fissurada. Caso note fissuração também na alvenaria, deve-se buscar o diagnóstico nas causas
possíveis de fissuração de alvenaria, vistos no item anterior.

Pode ocorrer também, se a causa do problema é retração, que o revestimento esteja fissurado mas
ainda aderido, não precisando ser todo removido. Para se saber qual é a necessidade de remoção,
deve-se fazer o teste do bate-choco. Nas áreas onde for obtido o som cavo o revestimento estará
comprometido e precisará ser substituído.
Recuperação

Como consertar rachaduras em paredes

Se a causa for retração de pequena intensidade e sem comprometimento do revestimento, o

procedimento é o seguinte:

Paredes internas: aplicar camada do produto apropriado para reparos de trincas e fissuras
(abaixo fornecemos um lista com diversos materiais que podem ser aplicados em cada
caso), posteriormente aplicar uma camada de resina PVA (massa corrida), fechando-se a
fissuração e regularizando-se o revestimento. Depois disso aplicar pintura de acabamento. Caso
a pintura original não tenha sido feita com massa corrida, esse procedimento deverá ser
estendido a toda a parede, para igualá-la;

Paredes externas: procedimento igual ao da parede interna, porém aplicando-se massa corrida
à base de resina acrílica;

Para os demais casos e havendo comprometimento da aderência do revestimento, o

procedimento recomendado é remover todo o revestimento e reexecutá-lo, conforme as
orientações técnicas. Se a causa for cura incompleta ou expansão da argamassa de assentamento,
deverá ser aguardado tempo suficiente antes de fazer a recuperação.

Materiais para consertar rachaduras em paredes

Com formulação acrílica elástica (300% de elasticidade), a tinta Sol & Chuva, da Tintas Coral, cria
uma película impermeável flexível que acompanha a dilatação e a retração de paredes de alvenaria e
de concreto, prevenindo o aparecimento de fissuras. R$ 199 a lata de 18 litros.
Nas versões fosco (400% de elasticidade) e semibrilho (800% de elasticidade), a tinta Frentes &
Fachadas, da Tintas Renner, previne e também cobre fissuras de até 2,5 mm em lajes e em paredes
externas e internas. R$ 300 (semibrilho 18 litros).

O Selatrinca, da Suvinil, é uma resina acrílica elástica – parecida com uma goma – própria para
preencher fissuras de 2 a 5 mm em alvenaria. Depois, pede massa e tinta. A bisnaga de 310 ml sai
por R$ 15.
Fechatrinca, da Vedacit. Massa acrílica indicada para vedar fissuras de até 5 mm de abertura, em
paredes de concreto ou de alvenaria, internas e externas. Espere 24 horas, lixe e aplique a tinta.

O selante Monopol Acrílico, da Viapol, corrige fissuras entre 8 e 20 mm que

atingem o reboco. Após a aplicação, passe tinta.
A fita Veda Trinca Scotch antimofo cobre fissuras de até 1 mm em paredes de
alvenaria e de gesso acartonado, forros de massa corrida e de gesso. Sobre ela,
passa-se massa corrida.

À base de resina acrílica, o SW Restauração Complemento Acrílico Flexível, da

Sherwin-Williams, foi feito para ser aplicado sobre o selatrinca da marca.
Principais problemas de pintura e suas correções

Causas possíveis:
 acabamento aplicado sem limpeza da superfície ou com superfície oleosa;
 falta de lixamento;
 falta de cura do revestimento da base;
 existência de umidade na superfície.

Correções:
 remover a camada que apresenta as bolhas;
 aguardar a cura do revestimento, se for o caso;
 eliminar as causas de umidade;
 fazer a limpeza adequada da superfície;
 fazer o lixamento e limpeza do pó e reaplicar o acabamento.

1.0 Descascamento

Causas possíveis:
 superfície mal preparada, com presença de gorduras ou material solto;
 umidade na superfície; superfície aquecida;
 reações entre a tinta e a superfície.

Correções:
 remover a camada de pintura;
 melhorar a limpeza, removendo os contaminantes da superfície;
 fazer a correção da superfície se houver material solto ou desagregado;
 eliminar causas de aquecimento da superfície, se for o caso, ou usar tintas especiais para
 superfícies aquecidas.

2.0 Enrugamento

Causas possíveis:
 secagem superficial muito rápida,
 camada de tinta muito espessa.

Correções:
 usar solvente menos volátil,
 diminuir espessuras das camadas.

3.0 Baixa resistência à lavabilidade

(a tinta se desmancha quando a superfície é lavada ou deixa sinais da lavagem)

Causas possíveis:
 tinta inadequada para as condições do ambiente ou da lavagem;
 tinta não curada.

Correções:
 deixar a pintura curar por pelo menos 30 dias;
 procurar usar tinta com pigmentos ou resinas mais resistentes.

4.0 Marcas de pincel

Causas possíveis:
 solvente de evaporação muito rápida;
 pincel de cerdas muito duras;
 técnica errada de aplicação da pintura.

Correções:
 usar solvente de evaporação mais lenta;
 utilizar pincel mais macio;
 corrigir a técnica de aplicação da pintura.

5.0 Formação de mofo

Causas possíveis: umidade elevada no ambiente; umidade na superfície.
Correções: fazer a limpeza com cloro ou água sanitária, diluída na proporção indicada pelo
fabricante. Em seguida limpar bem a superfície para remover todos os resíduos de cloro e deixar
secar. Fazer o lixamento, limpeza do pó e reaplicar a pintura de acabamento. Se o ambiente for
muito úmido e propenso a mofo utilizar tinta látex acrílica anti-mofo; procurar também aumentar a
ventilação do ambiente. Verificar se há focos de umidade e eliminá-los.
6.0 Cobertura insuficiente, isto é, a película ficou muito fina
Causas possíveis: excesso de diluição da tinta; falta de mistura da tinta na lata (o pigmento por ser
mais denso tende a assentar no fundo); superfícies muito absorventes não seladas.
Correções: lixamento e limpeza, com replicação de nova pintura de acabamento, sem diluição e
tomando-se o cuidado de misturar bem a tinta na lata.

7.0 Diferença de brilho

Causas possíveis: tinta esmalte fosca ou acetinada sem a devida homogeneização da mistura na
lata, mistura de tintas (fosca com acetinada ou com semi-brilhante, por exemplo); falta de aplicação
de selador na superfície; aplicação de massa em pontos localizados (para reparos da parede, por
exemplo).
Correções: nos dois primeiros casos (problema na tinta) deve-se fazer o lixamento, limpeza do pó e
replicação da pintura de acabamento, fazendo-se a mistura da tinta na lata, sem misturá-la com
outras. Se houve falta de selador deve-se remover o acabamento, aplicá-lo e repintar. Se a causa for
a aplicação de massa em pontos isolados, reaplicar a massa em toda a superfície ou aplicar a tinta de
acabamento diluída com solvente somente nos pontos onde há massa (procedimento chamado de
“queimar” a massa) e reaplicar o acabamento em toda a superfície, na diluição normal.

8.0 Escorrimento
Causas possíveis: excesso de tinta ou de diluição da tinta.
Correções: remover o acabamento, lixar e limpar o pó, reaplicar o acabamento, procurando acertar
a diluição da tinta e aplicar camadas mais finas.

9.0 Espuma em madeira

Causas possíveis: umidade na superfície, tinta muito diluída, muita agitação na mistura da tinta.
Correções: certificar-se de que a madeira esteja seca para a pintura, acertar a diluição da tinta e
tomar cuidado para fazer a mistura sem agitação excessiva.

10.0 Gretamento (“pele de jacaré”)

Causas possíveis: pouca diluição da tinta; secagem superficial muito rápida do solvente; falta de
compatibilidade entre o fundo e a tinta; solvente inadequado; camada de tinta muito espessa.
Correções: utilizar solvente apropriado, fundo e tinta apropriados; acertar o solvente e a diluição da
tinta, diminuir espessura das camadas.