PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL

1 TAHUN 2010 - 2012

1.1. ANALISIS EKONOMI MAKRO DAN SIKLUS PROPERTI

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2009 mencapai
4,5% atau turun sebesar 1,6% dari tahun 2008. Kondisi pertumbuhan ekonomi makro yang membaik
mulai semester pertama 2010 ditandai dengan meningkatnya PDB semester pertama yang mencapai
5,8%. Hal ini tampak pada mulai menguatnya Ekonomi dan meningkatnya daya beli masyarakat.

Prediksi Indikator Makro Ekonomi 2008 – 2010

Indikator 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pertumbuhan Ekonomi 5,50% 6,30% 6,10% 4,50% 5,80% 6,20%

Tingkat Inflasi 6,60% 6,59% 11,50% 3,78% 6,50% 6,00%

BI Rate 9,75% 8,00% 9,75% 6,50% 6,50% 7,50%

Kurs IDR/USD 9.200 9.125 9.500 9.500 9.000 9.300

Sumber: Hasil Analisis, 2010

PDB, Tingkat Inflasi, dan BI Rate

Tahun 2006 – 2009 dan Prediksi Tahun 2010 – 2011

16,00%

11,50%
12,00%
9,75% 9,75%

8,00%
6,50% 7,50%
8,00% 6,60% 6,50%
6,59% 6,10% 6,50% 6,20%
5,50%
4,50%
6,30% 6,00%
5,80%
4,00%
3,78%

0,00%
2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pertumbuhan Ekonomi Tingkat Inflasi BI Rate

Sumber: Hasil Analisis, 2010

Berdasarkan indikator ekonomi di atas, Analis memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia

pada tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai 5,5% - 6,0%. Peningkatan pertumbuhan
ekonomi juga didorong oleh meningkatnya nilai ekspor dan derasnya arus investasi yang
masuk ke Indonesia sepanjang awal tahun 2010. Iklim investasi yang semakin kondusif di

1
Indonesia pada tahun 2010 merupakan salah satu faktor pendukung lainnya. Berdasarkan
indikator tersebut, Analis memperkirakan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia pada tahun 2011
diperkirakan akan mencapai 6,0 - 6,4% dan tingkat Inflasi diperkirakan sebesar 6%, BI Rate
sebesar 6,5% dan Kurs Rupiah terhadap dollar diperkirakan akan stabil pada Rp.9.000,- s/d
Rp.9.500,-.

Selama lima tahun terakhir (2005-2009) laju pertumbuhan Ekonomi Indonesia membaik dan
tumbuh positif dengan pertumbuhan rata-rata 5,5%. Indonesia dipandang sebagai salah satu
dari 3 negara di kawasan Asia yang memiliki pertumbuhan ekonomi positif menjadi salah satu
negara di Asia yang sangat diperhitungkan, setelah China dan India.

Laju pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik tersebut tentu saja gambaran dari
membaiknya perindustrian nasional dalam hal ini, termasuk sektor properti. Dapat kita lihat
pengembangan properti di Indonesia yang mulai menggeliat sejak tahun 2002 hingga tahun
2007. Sebagian besar merupakan proyek-proyek skala besar seperti Superblok. Beberapa
superblok yang dibangun di Jakarta adalah : Epicentrum Rasuna, Podomoro City, Season City,
St. Morits, Kemang Village, Gandaria Man Street, Kuningan City, CBD Pluit, Ciputra World, St.
Regis, Grand Bay Pluit dan Kota Kasabalanca. Di Surabaya: City Of Tomorrow dan Waterplace
Pakuwon, di Medan: Deli Grand City, di Batam: Imperium Batam Island dan Nagoya Hill
Batam, Ujung Pandang: GTC Makassar dan Trans Kalla Mixed-Use Development, di
Samarinda: Samarinda Global City, dan di Solo: Solo Paragon. Selain pengembangan
superblok ini, pengembangan dan pembangunan, Perumahan, Perkantoran, Apartemen, Hotel
dan Pusat Perbelanjaan baru juga tumbuh cepat di kota-kota Besar.

Namun, dua tahun terakhir sejak akhir tahun 2008, bisnis properti mulai sedikit akibat
terjadinya krisis finansial dunia (krisis global) yang sangat mempengaruhi kinerja para
pengembang dimana. Setelah dua tahun krisis ekonomi global berlangsung, bisnis properti
masih berjalan lambat.

Bagaimana prospek bisnis properti tiga tahun ke depan, akan diprediksikan dalam bahasan
berikut. Berdasarkan pengalaman pasar properti di Indonesia dapat dibagi dalam 4 musim, yang
terdiri dari: Soft Market (Equilibrium), Seller’s Market, Weak Market (Oversupply) dan Buyer’s
Market. Keempat musim ini mempunyai karakteristik kondisi tersendiri yang dapat digambarkan
sebagai berikut:

2
 Property Market Clock

2009

2014

Sumber : Panangian School of Property (PSP), Agustus 2010

Berdasarkan indikator makro ekonomi dan Property Market Clock di atas, kondisi pasar
properti pada saat ini dan prediksi ke depan adalah sebagai berikut:
• Kondisi industri properti pada tahun 2010 ini merupakan “fase awal” dari tahapan Growth
pada Industri Properti di Indonesia (Soft Market).
• Kondisi tahun 2010-2013 merupakan Timing yang tepat bagi konsumen maupun investor
untuk membeli dan berinvestasi di sektor properti (Seller Market).
• Pada tahun 2014 - 2015 merupakan “fase Booming Properti” dimana harga properti mulai
mengalami stagnasi dan ini akan menjadi booming properti kedua sejak Pasca Krisis
1998.
Dengan pertimbangan di atas dari sisi Demand, Analis memprediksi bisnis properti dari tahun
2010-2013 akan terus menunjukkan peningkatan. Sedangkan dari sisi Supply, bisnis properti
akan mengikuti Demand terutama sektor Perumahan, Perhotelan, Kondominium dan
Perkantoran, Ruko dan Rukan.

3
 Prediksi Siklus Suku Bunga dan Siklus Pasar
Properti Indonesia 2010-2014

2009 - 2010 2011 - 2014 2014 - 2015

TRANSITION TO TRANSITION TO
MAXIMUM EASE
EASE TIGHTNESS
INFLASI = 5,5 – 6,5 INFLASI = 5,0 – 6,0 INFLASI = 7 – 8
SBI = 7,0 – 8% SBI = 6,5 – 7,5% SBI = 8,5 – 9,5%
KPR = 11 - 13% KPR = 10 – 12% KPR = 12 – 14%

Soft Market Seller’s Market Weak Market

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

Dari pengalaman di lapangan siklus properti pada umumnya bergerak naik turun pada kurun
waktu 5-7 tahun. Merujuk pada siklus tersebut, Analis memperkirakan bahwa pada tahun
2010 hingga tahun 2013, merupakan saat yang tepat bagi para pelaku bisnis untuk memasuki
pasar properti. Termasuk perbankan yang mendanai dan menyalurkan Kredit Properti, baik
KPR dan Kredit Konstruksi.

4
 PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL
2 TAHUN 2010 - 2012

2.1. ANALISIS PASAR PERKANTORAN SEWA

2.1.1 Pasokan Tahunan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Membaiknya perekonomian Nasional sejak tahun 2003, juga ditopang oleh meningkatnya arus
investasi Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN). Sejak
tahun 2003 arus investasi meningkat tajam. Peningkatan arus investasi ini langsung mengerek
permintaan akan ruang perkantoran di Jakarta, terutama di CBD Jakarta. Pasok tahunan
ruang perkantoran sewa di Jakarta sejak tahun 2005 hingga 2009 bertambah sebesar
800.416 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,2%.

Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, pasokan perkantoran sewa pada tahun 2009
datang dari beberapa perkantoran sewa di CBD dan non CBD, antara lain: Menara Palma,
UOB Plaza, Satrio Tower, Cyber 2, The Plaza, Menara Dea 2, Prudential Tower. Sedangkan
pada tahun 2010, pasok tahunan perkantoran sewa diperkirakan datang dari pasokan
beberapa pembangunan perkantoran yang saat laporan ini diturunkan masih dalam proses
konstruksi.

Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa

di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012
300.000

250.000

200.000

Pasokan Tahunan
dan Penyerapan 150.000
Luas (m 2)
100.000

50.000

-
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan CBD 159.899 39.349 123.320 162.626 187.904 68.000 170.400 257.375
Penyerapan CBD 97.698 22.035 100.506 121.970 152.202 55.000 139.728 211.048
Pasokan Non CBD 20.000 35.354 72.903 100.560 78.400 25.600 94.368 113.568
Penyerapan Non CBD 12.000 19.798 58.323 85.476 58.800 20.480 77.382 94.261

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Krisis keuangan dunia yang di mulai akhir tahun 2008, ternyata tidak terlalu besar
pengaruhnya terhadap penyerapan perkantoran baru di Jakarta. Dimana arus investasi yang
masuk ke Indonesia tetap meningkat dan kinerja ekspor Indonesia ke negara lain juga relatif

5
stabil. Mengacu pada hal ini, diprediksi permintaan pasar terhadap kebutuhan ruang
perkantoran pada tahun 2011 akan tetap membaik.
2.1.2 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, diketahui bahwa pasokan perkantoran sewa tahun
2010 mengalami penurunan dibanding tiga tahun sebelumnya. Akan tetapi seiring dengan
meningkatnya Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal dalam Negeri (PMDN).
Permintaan ruang perkantoran akan meningkat.

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Jakarta bertambah sebesar
266,304 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 84.9%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan
perkantoran baru yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 93.600 m² dengan tingkat
penyerapan 80,6%. Sementara, pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru
diperkirakan akan meningkat menjadi 264.768 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar
82,0%.

Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa

di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012

Luas (m 2)
T. Penyerapan (%)

600.000 90,0%
82,0% 82,3%
80,9% 80,6%
78,8% 79,2%
500.000 80,0%

400.000 370.943 70,0%

61,0%
305.309
300.000 56,0% 263.186 266.304 264.768 60,0%
207.446 211.002 217.110
196.223
179.899
200.000 158.828 50,0%
109.698
93.600
100.000 74.703 75.480 40,0%
41.834

0 30,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan Penyerapan Tahunan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.3 Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Lima tahun terakhir meningkatnya, permintaan terhadap ruang perkantoran baru di wilayah
Jakarta, berasal dari sektor industri, keuangan, pertambangan, perkebunan dan sektor
lainnya. Berdasarkan anaisis Pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta pada tahun 2009 telah
mencapai 5,7 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar sebesar 77,5%. Pada Tahun 2010,
diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran mengalami peningkatan sebesar 2,9% menjadi
sebesar 5,83 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 78,03%. Sementara, pada tahun

6
2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan mencapai 6,09 juta m²
dengan tingkat penyerapan menjadi 78,3% atau mengalami peningkatan penyerapan sebesar
0,3%.

Pasok Kumulatif dan Penyerapan Kantor Sewa di Jakarta

Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010

Luas (m 2) T. Penerapan (%)

10.000.000 85,0%
78,03% 78,3% 78,9%
77,5%
76,0% 75,7% 75,9% 76,1% 80,0%

6.469.769
6.098.826
5.834.058
5.740.458
8.000.000

5.474.154
75,0%

5.210.967

5.103.754
5.014.744
4.940.041

4.778.053
4.552.029
4.450.807
70,0%

4.163.459
3.956.013
3.797.185
6.000.000
3.755.351

65,0%

60,0%
4.000.000
55,0%

2.000.000 50,0%

45,0%

- 40,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasok Kumulatif Penyerapan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.4 Perkembangan Perkantoran Sewa Di CBD Jakarta

Pulihnya perekonomian nasional sejak tahun 2003, mulai mendorong ekspansi beberapa
perusahan besar masuk kembali ke Kawasan CBD, seperti perusahaan rokok nasional seperti
Sampoerna Group dan Djarum Group yang masuk ke kawasan CBD, dimana Djarum Group
masuk kawasan Thamrin dan Sampoerna Group masuk kawasan Sudirman. Masuknya para
pebisnis kembali ke kawasan CBD mulai menarik minat para pengembang perkantoran untuk
mengembangkan beberapa perkantoran baru di CBD. Sejak tahun 2003, perkantoran baru
yang dibangun di wilayah CBD tersebar di beberapa kawasan, Jalan Thamrin, Jalan Jenderal
Sudirman, Rasunan Said, Mega Kuningan, Jalan Dr. Satrio, SCBD, dan Gatot Subroto.

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di CBD bertambah sebesar
187,904 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 81,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan
akan masuk pasar sebesar 68.000 m² dengan tingkat penyerapan 80,9%. Sementara, pada
tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru diperkirakan akan mencapai 170.400
m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82%.

7
 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta
Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011

Pasokan
T. Penyerapan
Tahunan (m2)
(%)
400.000 90,0%
81,5% 82,0% 82,0%
81,0% 80,9%
75,0% 80,0%

300.000
257.375 70,0%
61,1%
56,0% 211.048 60,0%
187.904
200.000 170.400
159.899 162.626
152.202 50,0%
139.728
123.320 121.970
97.698 100.506
40,0%
100.000 68.000
55.000
39.349
22.035 30,0%

- 20,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan CBD Penyerapan CBD T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pada tahun 2010 hingga 2011, pasokan tahunan perkantoran di wilayah CBD di pasok
dari beberapa kawasan di CBD. Gedung-gedung tersebut adalah: Sentral Senayan 3 di
kawasan Senayan, Equity Tower di kawasan SCBD, Alliance Tower di Rasuna Said,
Menara Bidakara di Gatot Subroto, World Trade Center II di Jend. Sudirman, Eighty8 di
Kasablanka, dan Tempo Scan Tower di Rasuna Said.

Perkiraan Pasokan Perkantoran Baru Kawasan CBD Jakarta

Estimated Estimated GFA Estimated
No Name of Building Location
Completed (sq m) NLA (sq m)
1 Sentral senayan 3 Patal Senayan End 2010 50.000 40.000
2 Equity Tower Sudirman CBD End 2010 35.000 28.000
3 Alliance Tower Kuningan Persada End 2011 35.000 28.000
4 Menara Bidakara Gatot Subroto End 2011 30.000 24.000
5 World Trade Center II Jend. Sudirman End 2011 50.000 40.000
6 Eighty8 Kasablanka End 2011 30.000 24.000
7 Tempo Scan Tower Jl. Hr. Rasuna Said End 2011 68.000 54.400
Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Sementara itu, pasokan kumulatif perkantoran baru di CBD pada tahun 2009 telah
mencapai 4,0 juta m2 dengan tingkat hunian sebesar 76,5%. Pada tahun 2010
diperkirakan akan meningkat menjadi 4,10 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar
77,2% atau mengalami peningkatan sebesar 0,7% dibanding tahun 2009. Sementara,

8
 pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan bertambah
menjadi 4,27 juta m² dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan menjadi 77,6% atau
sedikit meningkat sebesar 0,4%.

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta

Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010
Luas (m 2) T. Penyerapan (%)

10.000.000 85,0%
77,2% 77,6% 78,3%
76,5% 80,0%
74,2% 74,0% 74,3% 74,3%
8.000.000 75,0%

4.530.873
70,0%

4.273.498
4.103.098
4.035.098
3.847.194
6.000.000

3.684.568
3.561.248

3.547.674
3.521.899

3.316.235
65,0%

3.167.592
3.086.850
2.858.302
2.736.332
2.635.826
2.613.791

60,0%
4.000.000
55,0%

2.000.000 50,0%

45,0%

- 40,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasok Kumulatif Penyerapan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis,Agustus 2010

2.1.5 Pasokan Kumulatif Perkantoran Sewa Di Kawasan Luar CBD

Selain pengembangan perkantoran di CBD Jakarta, kawasan-kawasan prime di Jakarta mulai

pesat perkembangannya. Seperti perkantoran di wilayah TB. Simatupang, S. Parman, Kebun
Jeruk, dan Kelapa Gading. Beberapa perkantoran yang dikembangkan dan masuk pasokan
pada tahun 2010-2011, yaitu: Central Office Park di S. Parman, MT. Haryono Square di
kawasan Cawang, GKM Tower, Puri Ampera dan Menara 165 di kawasan TB. Simatupang,
Menara One Kelapa Gading dan Menara Oticon di S. Parman.

Perkembangan perkantoran di kawasan luar CBD mulai pesat sejak tahun 2000, di mana
perusahaan-perusahaan Asing banyak pindah ke wilayah sekunder, seperti di TB. Simatupang.
Perusahaan-perusahaan tersebut antara lain bergerak di bidang Pertambangan, otomotif dan
manufaktur.

9
 Pasokan Perkantoran Baru kawasan Non CBD Jakarta
Estimated Estimated Estimated NLA
No Name of Building Location
Completed GFA (sq m) (sq m)
1 Central Office Park S. Parman End 2010 20.000 16.000
2 MT. Haryono Square Cawang End 2010 12.000 9.600
3 GKM Tower TB. Simatupang End 2011 29.000 23.200
4 Puri Ampera TB. Simatupang End 2011 23.960 19.168
5 Menara 165 TB. Simatupang End 2011 25.000 20.000
6 Menara one Kelapa Gading End 2011 20.000 16.000
7 Menara Oticon S. Parman End 2011 20.000 16.000
Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Luar CBD bertambah sebesar
78.400 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 75,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan
perkantoran yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 25.600 m² dengan perkiraan
tingkat penyerapan sebesar 80,0%. Sementara pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang
perkantoran baru di Luar CBD di perkirakan akan mencapai 94.368 m2 dengan tingkat
penyerapan sebesar 82,0%.

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di Luar CBD Jakarta
Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010

Pasokan T. Penyerapan
Tahunan (m2) (%)
150.000 85,0% 90,0%
82,0% 83,0%
85,0%
80,0% 80,0%
113.568 80,0%
75,0%
100.560
100.000 94.368 94.261 75,0%
85.476
78.400 70,0%
77.382
72.903
60,0% 65,0%
58.323 58.800
56,0% 60,0%
50.000
35.354 55,0%
19.798 25.600
20.000 20.480 50,0%
12.000
45,0%

- 40,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan CBD Penyerapan CBD T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan kumulatif perkantoran baru di luar CBD pada tahun 2009 telah mencapai 1,7 juta m2
dengan tingkat hunian sebesar 80,0%. Sedangkan, pada tahun 2010 diperkirakan akan
meningkat menjadi 1,73 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 80,0% dan tetap stabil
dari tahun 2009. Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta
diperkirakan akan bertambah menjadi 1,82 juta m² dengan tingkat hunian diperkirakan akan
mencapai 80,1%.

10
Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa Non CBD Jakarta
Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010
Luas (m 2) T. Penyerapan (%)

5.000.000 82,0%
80,5% 80,2% 80,3%
79,9% 79,9% 80,0% 80,0% 80,1%
80,0%

78,0%

1.938.895
1.825.327
1.730.959
1.705.359
1.626.959

1.556.080
1.526.399
1.453.496

1.461.819
1.418.142
2.500.000 76,0%

1.384.437
1.363.957
1.305.157
1.219.681
1.161.358
1.141.560

74,0%

72,0%

- 70,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasok Kumulatif Penyerapan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.6 Distribusi Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan hasil survei, pasokan perkantoran di Jakarta hingga tahun 2010 telah mencapai
5,83 juta m², dengan distribusi perkantoran di kawasan CBD dan Non CBD. Pasokan
perkantoran sewa di wilayah CBD hingga tahun 2010 telah mencapai 4,10 juta m² atau telah
mencapai 70% dari total pasokan perkantoran sewa yang ada di Jakarta. Sementara, di
wilayah non CBD sebesar 1,73 juta m² atau mencapai 30% dari pasokan perkantoran sewa
yang ada di Jakarta.

Distribusi Perkantoran Sewa di Jakarta Tahun 2008

Non CBD;
1.730.959 ;
30%

CBD;
4.103.098 ;
70%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

11
2.1.7 Analisis Harga Sewa Perkantoran di Jakarta

Berdasarkan survei, Pengembangan ruang perkantoran masih lebih aktif di CBD Jakarta
dimana pasokan perkantoran di CBD masih Dominan dibanding Non CBD. Hal ini menandakan
wilayah CBD Jakarta masih tetap menjadi plihan utama bagi pengembang perkantoran di
Jakarta.
Harga sewa perkantoran di Jakarta sejak tahun 2008 tetap meningkat stabil, walaupun telah
terjadi krisis finansial dunia. Hal ini tampak pada perkembangan harga sewa perkantoran di
Jakarta yang tidak terpengaruh.
Tingkat Penyerapan dan Harga Sewa Perkantoran
di Wilayah Studi Tahun 2008

12.8

13.1

13.0

13.2
200,000 14.00

12.0
11.7
10.8

12.00
10.2

150,000
124,000 125,000 128,000 10.00
112,000 118,000 122,000
108,000
100,000 8.00

US $
IDR

100,000
6.00

4.00
50,000
2.00

0 0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Harga Sew a (IDR) Harga Sew a (US$)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai
Rp.122.000,-. Angka ini pada tahun 2010 diperkirakan akan menjadi sebesar Rp.124.000,-
dan pada tahun 2011 diperkirakan akan meningkat menjadi Rp.125,000,-. Disamping itu,
harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas gedung. Semakin baik kualitas gedung dan fasilitas
yang disediakan, maka harga sewa gedung perkantoran pun akan semakin tinggi.

Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah CBD adalah sebagai
berikut:
• Di Kawasan MH. Thamrin harga sewa rata-rata sebesar Rp.90.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.50.000,- .
• Di Kawasan Sudirman harga sewa rata-rata sebesar Rp.95.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.54.000,- .
• Di Kawasan Rasuna Said harga sewa rata-rata sebesar Rp.98.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.40.000,- .
• Di Kawasan Mega Kuningan harga sewa rata-rata sebesar Rp.122.000,- per m2 dan
service charge sebesar Rp.52.000,- .

12
• Di Kawasan Gatat Subroto harga sewa rata-rata sebesar Rp.85.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.48.000,- .
• Di Kawasan Dr. Satrio harga sewa rata-rata sebesar Rp.135.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.60.000,- .

Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran

di Wilayah CBD Tahun 2010

Harga Sew a
SC di CBD (IDR)
160,000
135,000
122,000
95,000 98,000
90,000 85,000
80,000 60,000
50,000 54,000 52,000 48,000
40,000

-
M.H. Thamrin Sudirman Rasuna Said Mega Gatot Subroto Dr. Satrio
Kuningan

Harga Sew a Service Charge

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Sementara itu Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah Luar
CBD adalah sebagai berikut:
• Di Jakarta Pusat harga sewa rata-rata sebesar Rp.65.000,- per m2 dan service charge
sebesar Rp.34.000,- .
• Di Jakarta Selatan harga sewa rata-rata sebesar Rp.55.000,- per m2 dan service charge
sebesar Rp.37.000,- .
• Di Jakarta Utara harga sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge
sebesar Rp.20.000,- .
• Di Jakarta Timur harga sewa rata-rata sebesar Rp.40.000,- per m2 dan service charge
sebesar Rp.25.000,- .
• Di Jakarta Barat sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge sebesar
Rp.38.000,- .
• Di Kawasan TB. Simatupang sewa rata-rata sebesar Rp.70.000,- per m2 dan service
charge sebesar Rp.40.000,-.

13
 Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran
di Wilayah Luar CBD Jakarta Tahun 2010

Harga Sew a
SC di CBD (IDR)

80.000 70.000
65.000
55.000
50.000 50.000
37.000 40.000 38.000 40.000
40.000 34.000
25.000
20.000

-
Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Timur Jakarta Barat TB.
Simatupang
Harga Sew a Service Charge

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.1.8 Hubungan Antara PDB, Investasi dan Demand Perkantoran Di Jakarta

Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari Demand dan Supply pasar perkantoran
adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan Foreign Investment. Pada dasarnya jumlah pasokan
dan penyerapan perkantoran di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan ekonomi
dan arus investasi asing yang masuk. Jumlah pasokan perkantoran yang ada di CBD Jakarta
merupakan proporsi terbesar dari seluruh perkantoran yang ada di Jakarta. Berdasarkan
analisis yang dilakukan terhadap data BPS dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga
1996, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata di atas 7% dan Penanaman Modal Asing (PMA)
yang berada di atas US$ 7 Miliar maka penyerapan ruang perkantoran di CBD Jakarta
mencapai 217.000-265.000 m², dengan penyerapan sebesar 210.630 m2 atau dengan tingkat
penyerpaan rata-rata sebesar 79,9%.
Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran
di CBD Jakarta Tahun 1993-1997

INDIKATOR 1993 1994 1995 1996 1997

Laju PDB (%) 7,42 7,54 8,22 7,82 4,7

PMA/Foreign Investment (US$. miliar) 1,941 5,653 3,771 6,698 4,628

Pasokan Perkantoran di CBD (m2) 249.610 109.990 350.578 344.491 68.000

T. Penyerapan Perkantoran (m2) 217.649 98.991 260.588 265.294 225.500

Penyerapan (%) 87,20% 90,00% 74,33% 77,01% 97,36%

Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010

Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,5%
dan PMA rata-rata US$ 10 miliar. Penyerapan ruang perkantoran hanya mencapai 90.000 -
150.000 m², sehingga analis menyimpulkan bahwa bila pertumbuhan ekonomi pada tahun

14
 2011-2012 Mencapai > 6,5 %, dan PMA rata-rata US$ 14 miliar maka pasokan baru ruang
perkantoran baru di CBD Jakarta diperkirakan akan bisa mencapai 150.000 - 180.000 m² per
tahun.

Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran

di CBD Jakarta Tahun 2005-2009

INDIKATOR 2005 2006 2007 2008 2009

Laju PDB (%) 5,6 5,5 6,3 5,5 4,5

PMA/Foreign Investment (US$. miliar) 8,91 5,99 10,34 14,87 10,82
Pasokan Perkantoran di CBD (m2) 159.899 39.349 123.320 162.626 187.904
2
T. Penyerapan Perkantoran di CBD (m ) 97.698 22.035 100.506 121.970 152.202
Penyerapan Perkantoran di CBD (%) 61,1% 56,0% 81,5% 75,0% 81,0%
Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010

2.2. ANALISIS PASAR PERKANTORAN STRATA TITLE DI JAKARTA

2.2.1 Analisis dan Kajian Kondisi Pasar Perkantoran Strata Title di Jakarta

Sejak tahun 2007, pasokan kumulatif ruang perkantoran strata title di Jakarta telah mencapai
337,943 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,50%. Pada tahun 2008 pasokan tahunan
bertambah sebesar 104.549 m² dan tahun 2009 pasokan tahunan bertambah 61.600 m²,
sehingga pasok kumulatif tahun 2009 menjadi 504.092 m².

Sementara itu supply baru perkantoran strata di Jakarta yang masuk pasar pada tahun 2010
datang dari 3 proyek, antara lain: Epicentrum Walk, Graha 18A dan Equiti Tower. Pada tahun
2011, pasokan baru perkantoran strata diperkirakan akan datang dari 5 proyek, antara lain:
Gandaria 8, MT. Haryono Suare, Office 8, The Oval dan Sovereign Plaza.

Supply Perkantoran Strata di Jakarta Tahun 2010-2011

Estimated Estimated GFA Estimated
No Name of Building
Completed (sq m) NLA (sq m)
1 Epicentrum Walk 2010 13350 10.680

2 Graha 18 A 2010 6000 4.800

3 Equiti Tower 2010 80000 64.000

4 Gandaria 8 2010 18.000 14.400

5 MT. Haryono Suare 2010 58.000 46.400

6 Office 8 2011 52000 41.600

7 The Oval 2011 64.000 51.200

8 Sovereign Plaza 2011 50.000 40.000

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

15
Berdasarkan hasil survei Analis, membaiknya pasar perkantoran strata seiring dengan
membaiknya pasar perkantoran sewa. Pasokan tahunan perkantoran strata title pada tahun
2010 diperkirakan akan mencapai mencapai 140.200 m² dengan tingkat penyerapan sebesar
78,5%. Pada tahun 2011, Analis memperkirakan pasokan tahunan perkantoran strata title
akan masuk pasar sebesar 132.800m² dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 82,40%.
Permintaan terhadap kantor strata title di Jakarta, terutama di kawasan CDB Jakarta sejak
tahun 2006, didominasi oleh perusahaan–perusahaan besar seperti perusahaan manufaktur,
keuangan, pertambangan, dan jasa.

Pasokan dan Permintaan Perkantoran Strata Title di CBD Jakarta

Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008- 2009

Luas (m 2) T. Penyerapan (%)

95% 95% 100%
280.000 84,50%
82,40% 90%
80,20% 78,50%
75,20% 75,60%
240.000 80%

70%
200.000
60%
160.000 140.280
132.800 50%
125.617 124.852
120.000 104.549 110.120 109.427 105.500 40%
94.464
83.848
30%
80.000 61.600
47.054
44.701 46.570 20%
40.000 22.400
21.280 10%

- 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasok Tahunan Penyerapan Tahunan Tingkat Penjualan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.2.2 Analisis Dan Kajian Potensi Ketersediaan Dan Permintaan Pasar

Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Positifnya pertumbuhan ekonomi Indonesia memicu permintaan ruang perkantoran baru.

Permintaan ini dapat dilihat dengan meningkatnya pembangunan dan pemasaran gedung
perkantoran strata title sejak tahun 2005. Pasokan kumulatif perkantoran strata title di
Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai luas sebesar 504.092 m2, dengan tingkat
penyerapan sebesar 74,5%. Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran
strata akan menjadi 644.372 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapaan sebesar 78,24%.
Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran strata yang masuk akan menjadi
777.172 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 80,8%.

16
 Pasokan dan Penyerapan Kumulatif Perkantoran Strata Title di Jakarta
Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008 - 2009

Luas (m 2) T. Penyerapan (%)

1.200.000 81,20% 85%

80,80%
78,60% 78,24%
76,50% 80%
74,50%
902.024
71,60% 75%
69,50%
777.172
800.000 732.443 70%
644.372 627.955 65%

504.092 504.156
60%
442.492
375.548
400.000 337.943 347.798 55%
258.526
212.326 50%
165.272 147.566
118.335
45%

- 40%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasok kumulatif (m2) Penyerapan (m2) Tingkat Penjualan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.2.3 Analisis Segmen Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Berdasarkan data pasar perkantoran strata title di Jakarta, Analis membagi perkantoran dalam
3 (tiga) segmen, yaitu:

ƒ Segmen bawah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 11 juta/m²

ƒ Segmen menengah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 14 juta/m². Pada segmen ini
termasuk perkantoran jenis office park yang terdapat di CBD Jakarta.
ƒ Segmen atas, dengan harga jual rata-rata sebesar Rp. 17 juta/m².

Membaiknya perekonomian Nasional, yang di dasarkan pada perkiraan membaikya laju

pertumbuhan ekonomi tiga tahun Ke depan akan mendorong peningkatan permintaan akan
perkantoran strata.

17
 Segmentasi Perkantoran Strata Title
di Jakarta Tahun 2010

Segment Segment
Atas; Bawah;
100.201 ; 253.871 ;
16% 39%

Segment
Menengah
290.300 ;
45%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Berdasarkan survei diketahui bahwa segmentasi Perkantoran strata title masih di dominasi
perkantoran strata segmen menengah atas sebesar 45% kemudian segmen menengah sebesar 39%
dan segmen atas sebesar 16%

2.3. ANALISIS PASAR KONDOMINIUM DI DKI JAKARTA

Analisis pasar kondominium di DKI Jakarta, meliputi pasokan dan penyerapan kondominium di wilayah
DKI Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar kondominium saat ini, kinerja pasar,
segmentasi pasar dan distribusi kondominium di DKI Jakarta.

2.3.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Kondominium di DKI Jakarta

Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 diperkirakan datang dari beberapa
kondominium di CBD dan non CBD, antara lain: Kondominium Centro City Tower di Kawasan
Grogol, Kondominium Essence (The East) di kawasan Kebayoran Baru, Gandaria Height
Tower A di kawasan Gandaria, Kemang Village (3 Towers) di kawasan Pangeran Antasari,
Kemang Village (Tower Tiffani) di kawasan Kemang, Kuningan City Denpasar Residences
(Tower Kintamani) di kawasan Satrio, Kuningan City Denpasar Residences (Tower Ubud) di
kawasan Satrio, M.T. Haryono Square di kawasan M.T. Haryono, Mapple Park Tower B di
kawasan Kemayoran, Niffaro@ Kalibata Tower A dan Tower B di kawasan Pasar Minggu.

18
 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta
Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012

Pasokan
T. Penyerapan (%)
Tahunan (unit)

20.000 88%
83,6%
15.995 82,2% 84%
16.000
80,0% 80,5%
80%
77,4% 11.500
12.000 76,1%
9.151 74,9%
76%
7.320 71,9% 7051 7.369
8.000
5.365 5.750 72%
4.646 4.806
4.003 3.480 3.950 4.425
3.700
4.000 3.100
68%

- 64%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan Penyerapan Tahunan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Paladin Park (Tower D & E) di kawasan Kelapa Gading, Season City Tower A dan Tower B di
kawasan Latumeten, Tamansari Sudirman Tower A di kawasan Setiabudi, The Groove di
kawasan Rasuna Said, The Grove Suites di kawasan Rasuna Said, The Mansion at Kemang di
kawasan Kemang, The Pakubuwono View di kawasan Kebayoran Baru, The South at The
Essence di kawasan Permata Hijau.

Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 sebesar 7.369 unit dengan tingkat
penyerapan sebesar 80,5%. Pada tahun 2011 pasokan tahunan kondominium di Jakarta
diperkirakan akan mencapai 4.806 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 82,2%.

19
 Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta
Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012
Pasokan
T. Penyerapan (%)
Kum ulatif (unit)

100.000 90%
81,56%
80,20%
78,49%
80.000 75,48% 76,50% 73.441 80%
74,59%
73,51% 69.016
70,22% 64.210
59.900
56.841 55.350
60.000 70%
49.790 50.400
45.144
42.400
40.000 36.600 60%
29.149 31.700
25.146
22.300
18.980
20.000 50%

- 40%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Berdasar survei terhadap kondominium di DKI Jakarta pada tahun 2009, pasokan kumulatif
kondominium telah mencapai 56.841 unit dengan tingkat penyerapan rata-rata sebesar
74,59%.

Sementara tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif kondominium di Jakarta akan

mencapai 64.210 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 78,49. Penjualan unit-unit
kondominium di Jakarta hingga tahun 2010 masih didominasi oleh proyek-proyek
kondominium menengah-menengah dan menengah-bawah. Sementara itu, pada tahun 2011
pasokan kumulatif kondominium diperkirakan akan mencapai 69.016 unit dengan tingkat
penyerapan sebesar 80,20%.

2.3.2 Segmentasi Pasar Kondominium Berdasarkan Harga Jual di DKI Jakarta

Segmentasi pasar kondominium berdasarkan harga jual dan lokasi penyebaran yang secara
fisik sudah terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut:
• Kelas Menengah - Bawah (Rp. 5.600.000,- s/d Rp. 8.900.000,- per m2)
• Kelas Menengah - Menengah (Rp. 9.000.000,- s/d Rp. 12.900.000,- per m2)
• Kelas Menengah - Atas (Rp.13.000.000,- s/d Rp. 17.900.000,- per m2)
• Kelas Atas (≥ Rp.18.000.000,- per m2)

Tabel berikut memperlihatkan presentase distribusi kondominium berdasarkan penggolongan

kelas tersebut.

20
 Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual
Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010– 2012

Segmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Condo Lower
3.153 700 8.665 1.655 2.314 3.216 2.622 1.350
(Rp. 5,6 - 8,9 jt)
Condo Middle
4.004 2.567 4.528 1.389 2.552 1.343 1525 1345
(Rp. 9 - 13,9 jt)
Condo Mid-Upper
1.149 736 1.408 1399 1695 1.559 659 1.345
(Rp. 14 - 17,9 jt)
Condo Upper
845 0 1.394 203 490 1.251 0 380
(> Rp.18 jt)
Total (unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051 7.369 4.806 4.420

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Distribusi kondominium dari tahun 2005 sampai dengan tahun 2010 di Jakarta berdasar
segmentasi pasar terdiri atas kondominium segmen menengah - bawah sebesar 11.936 unit,
diikuti pasokan untuk segmen menengah – menengah sebanyak 20.791 unit, segmen
kondominium menengah - atas sebesar 8.703 unit dan pasokan kondominium segmen atas
sebesar 4.219. Jadi, jumlah total kondominium yang masuk pasar hingga tahun 2005-2010
adalah sebesar 45.649 unit.

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual

Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010
Pasokan
(Unit)
8.331

9.000
6.815
6.540
5400

6.000
4.125
3.667
3.062
2.946

3.000
1016

910

754

675
482

422
288

118
98
-

0
0

0
Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Timur Jakarta Barat

Condo Low er (Rp. 5,6 - 8,9 jt) Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt)
Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt) Condo Upper (> Rp.18 jt)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Sementara itu harga jual kondominium di wilayah Jakarta diklasifikasikan dalam tiga kategori
kawasan yaitu kawasan CBD, Kawasan Prime Non CBD, dan Kawasan Secondary Non CBD.
Rata-rata harga kondominium di CBD tahun 2009 mencapai harga Rp15,3 juta dan akan
meningkat menjadi Rp.16,3 Juta pada tahun 2010.

21
Harga rata-rata kondominium di kawasan Prime Non CBD pada tahun 2009 sebesar Rp 11,0
Juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp12.5 Juta.
Sementara itu, harga kondominium di kawasan secondary non prime pada tahun 2009
diperkirakan akan mencapai Rp7,55 juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan
mencapai Rp.8,1 juta.

Kategori Harga Kondominium di Jakarta

Tahun 2007 – 2009 dan Prediksi 2010

Harga Jual
2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P
Kondominium (IDR)

CBD 13.500 14.300 15.300 16.300 17.441 18.662

Prime Non CBD 9.500 10.200 11.000 12.500 13.100 14.000

Secondary Non CBD 6.600 7.100 7.550 8.100 8.650 9.300

Average 8.050 8.650 9.275 10.300 10.875 11.650

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.3.3 Distribusi Lokasi Kondominium di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan kondominium terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2010 masih
didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 32%, Jakarta Utara sebesar 26%, Jakarta
Barat 22%, Jakarta Pusat sebesar 19%, dan Jakarta Timur sebesar 1%. Dari total
keseluruhan lokasi kondominium yang ada sebesar 31% berada di CBD dan sisanya sebesar
69% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat masih diminati, karena
letaknya yang sangat strategis dan dianggap cukup nyaman untuk dijadikan tempat tinggal.

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Lokasi

Tahun 2010

Jakarta
Jakarta
Barat;
Pusat;
16.621 ;
14.569 ;
22%
19%

Jakarta
Timur; 710 ;
1%

Jakarta
Jakarta Selatan;
Utara; 24.217 ;
19.483 ; 32%
26%

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

22
 Pasokan Kondominium Per Wilayah di Jakarta
Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010

Segmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Jakarta Pusat 3.156 345 2.927 816 1.750 600 204 1.867

Jakarta Selatan 3.150 1.222 3.775 1.566 2.905 4.709 1.420 2.058

Jakarta Utara 1.328 1.086 8.871 767 - 700 560 -

Jakarta Timur - - 422 288 - - 100 -

Jakarta Barat 1.517 1.350 - 1.209 2.396 1.360 2.522 500

Total (Unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051 7.369 4.806 4.425
Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan Kondominium wilayah Jakarta Selatan masih mendominasi pasokan kondominium di

Jakarta. Hal ini dipengaruhi oleh letak CBD dan kawasan bisnis lainnya seperti TB. Simatupang
yang berlokasi di Jakarta Selatan. Rata-rata pasokan tahunan kondominium di Jakarta Selatan
mencapai 2.600 unit setiap tahunnya. Di wilayah Jakarta Pusat penyebaran kondominium
tidak terfokus pada satu kawasan dengan rata-rata pasokan setiap tahunnya 1.500 unit.
Sementara pasokan kondominium di wilayah Jakarta Utara mendominasi kawasan Kelapa
Gading dengan pasokan terbanyak pada tahun 2007 sebesar 8.871 unit. Akan tetapi pasokan
di kawasan ini tidak merata setiap tahun.

2.3.4 Hubungan Antara PDB, Suku Bunga Dan Demand-Supply Kondominium

Dari beberapa sektor properti, pasokan-pasokan properti sangat berhubungan erat dengan
pertumbuhan Ekonomi dan suku Bunga. Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari
Demand dan Supply pasar kondominium adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan suku
Bunga.
Tabel 2.10
Hubungan antara PDB, Suku Bunga dan Penyerapan Ruang Perkantoran
di CBD Jakarta Tahun 1993-1997

INDIKATOR 1993 1994 1995 1996 1997

Laju PDB (%) 7,42 7,54 8,22 7,82 4,7

SBI atau BI-Rate (%) 12 12,4 14,7 14 20
Kondominium (Apartemen Strata)
Pasok Tahunan Kondominium (unit) 244 1.108 3.004 3.644 11.976
Penyerapan Kondominium (unit) 217 932 2.118 2.339 5.121
T. Penyerapan (%) 88,93% 84,12% 70,51% 64,19% 42,76%
Sumber : BI diolah oleh Analis 2010

Pasokan dan penyerapan Kondominium di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan
ekonomi dan Suku Bunga perbankan. Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap data Makro

23
 Ekonomi dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga 1996, bila laju pertumbuhan
ekonomi rata-rata di atas 7% dan suku Bunga 13,27%. Maka pasokan (Supply) kondominium di
Jakarta rata-rata 2.000 unit, dengan tingkat penyerapan kondominium 70,1% atau rata-rata
sebesar 1.402 unit pertahun .

Hubungan antara PDB, PMA dan Pasokan Kondominium dan Apartemen

Jakarta Tahun 2005-2009

INDIKATOR 2005 2006 2007 2008 2009

Laju PDB (%) 5,6 5,5 6,3 5,5 4,5

SBI atau BI-Rate (%) 12,75 9,75 8,0 9,25 6,5
Kondominium (Apartemen Strata) di Jakarta
Pasok Tahunan Kondominium (unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051
Penyerapan Kondominium (unit) 7.320 3.100 11.500 3.480 5.365
T. Penyerapan (%) 79,99% 77,44% 71,90% 74,90% 76,09%
Sumber : BI diolah oleh Analis 2010

Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata
5,5% dan SBI Rata-rata 9,13% pasokan kondominium sebesar 8.169 unit dengan
penyerapan kondominium mencapai 6.153 unit atau rata-rata sebesar 76,1%, sehingga analis
menyimpulkan jika pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011-2012 Mencapai >6,5 %, dan BI
rate Rata-rata < 7% maka Pasokan rata-rata kondominium di Jakarta bisa mencapai 8.200
unit. Membaiknya perekonomian Nasional akan mendongkrak Permintaan Kondominium
khususnya Kondominium menengah ke bawah dengan harga ≤ 750 juta.

2.4. ANALISIS PASAR APARTEMEN SEWA DI DKI JAKARTA

Analisis pasar apartemen di DKI Jakarta meliputi pasokan dan penyerapan apartemen di wilayah DKI
Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar apartemen saat ini, kinerja pasar, segmentasi
pasar, dan distribusi apartemen di DKI Jakarta.

2.4.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Apartemen Sewa di DKI Jakarta

Pasokan tahunan apartemen sewa di Jakarta pada tahun 2009 sebesar 203 unit dengan
tingkat penyerapan sebesar 69%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan apartemen di Jakarta
mencapai 166 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 73,3%.

Sementara, pasokan tahunan apartemen pada tahun 2011 diperkirakan akan mencapai 234
unit dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan mencapai 76,9%.

24
 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta
Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2009 - 2010

Pasokan
Tahunan (unit) T. Penyerapan (%)

600 82,4% 84%

80,4%
80%
76,9%
75,2%
400 76%
339 328 72,3%
71,1%
255 253 70,1% 72%
230 69,0% 234
203
180 166 180 170
200 68%
140 140
112 120
90
64%

- 60%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan Penyerapan Tahunan T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Pasokan tahunan apartemen di Jakarta pada tahun 2010 -2012 diperkirakan berasal dari
beberapa apartemen di CBD dan non CBD, antara lain: Apartemen Pondok Indah di kawasan
Kebayoran Lama dan Ciputra World di Jalan Prof. Dr. Satrio (Kawasan Mega Kuningan)

Berdasarkan survei, jumlah pasokan kumulatif apartemen sewa di DKI Jakarta pada tahun
2009 mencapai 8.334 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 65,99%. Penjualan unit-unit
apartemen sewa di Jakarta hingga tahun 2009 didominasi apartemen sewa kelas menengah
dan menengah-atas.

Sementara itu, pasokan kumulatif apartemen sewa hingga tahun 2010 diperkirakan akan
mencapai 8.500 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 67,5%.

25
 Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta
Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012

Pasokan
T. Penyerapan (%)
Tahunan (unit)

12.000 68,58%
69,63% 72%
67,65%
66,55% 66,09% 66,64% 65,99%
64,57% 68%

10.000 64%
8.734 8.904
8.334 8.500 60%
8.131
7.803
8.000 7.438 7.550 56%

52%
6.200
5.990
5.750
6.000 5.500 48%
5.200 5.250
4.950 4.990
44%

4.000 40%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.4.2 Distribusi Lokasi Apartemen di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan apartemen sewa terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2009
masih didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 74,12%, Jakarta Pusat sebesar 14,6%,
Jakarta Barat sebesar 8,89%, Jakarta Utara 2,18% dan Jakarta Timur sebesar 0,21%.

Dari total keseluruhan lokasi apartemen sewa yang ada sebesar 60% berada di CBD dan
sisanya sebesar 40% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat lebih
diminati oleh penyewa apartemen karena kedekatannya ke CBD dan merupakan Kawasan-
kawasan diplomatif, selain itu letaknya yang sangat strategis dan cukup nyaman untuk
dijadikan tempat tinggal.
Distribusi Apartemen Sewa di Jakarta Berdasarkan Lokasi
Tahun 2010

Jakarta Timur;
Jakarta Barat; 18 ; 0,21%
755 ; 8,89%
Jakarta Pusat;
Jakarta Utara; 1.240 ; 14,60%
185 ; 2,18%

Jakarta Selatan;
6.295 ; 74,12%

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

26
 2.4.3 Segmentasi Pasar Apartemen Sewa Berdasarkan Harga di DKI Jakarta

Segmentasi pasar apartemen berdasarkan lokasi penyebaran yang secara fisik sudah
terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut:
• Harga Sewa di kawasan Secondary Non CBD rata-rata sebesar Rp. 99.700,- per m²
• Harga Sewa di kawasan Prime Non CBD rata-rata sebesar Rp. 125.000 ,- per m²
• Harga Sewa di kawasan CBD rata-rata sebesar Rp. 144.000,- per m²

Tabel berikut memperlihatkan persentase distribusi apartemen berdasarkan penggolongan

lokasi penyebaran dan harga.
Rata-rata Harga Sewa Apartemen di Jakarta
Tahun 2007– 2009 dan Prediksi 2010

Harga Sewa (IDR) 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Secondary Non CBD 85.000,- 89.000,- 93.200,- 99.700,- 105.200,- 110.300,-

Prime Non CBD 129.000,- 127.500,- 120.000,- 125.000,- 130.000,- 136.000,-

CBD 137.500,- 135.000,- 137.000,- 144.000,- 154.000,- 163.000,-

Average 117.167,- 117.167,- 116.733,- 122.900,- 129.733,- 136.433,-

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5. ANALISIS PASAR HOTEL DI JAKARTA

2.5.1 Analisis Arus Wisatawan

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik (BPS), perkembangan kunjungan wisatawan asing ke
Indonesia dari tahun 2007 terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2008 wisatawan asing
yang datang ke Indonesia mencapai 6,23 juta orang. Pada tahun 2009 diperkirakan akan
mencapai 6,32 juta orang atau meningkat sebesar 1,4%. Sementara pada tahun 2010
kunjungan wisata mancanegara diperkirakan mencapai 6,5 juta orang atau meningkat sebesar
3%.

Membaiknya kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia merupakan estafet dari

membaiknya persepsi masyarakat internasional terhadap Indonesia. Apalagi, sejak
parawisata Thailand menurun karena kondisi politik yang masih memburuk sehingga sebagian
turis asing mengalihkan kunjungannya ke Indonesia, khususnya ke Bali.

Sementara itu, terdapat peningkatan kunjungan wisatawan ke Jakarta. Selain untuk tujuan
berwisata, Jakarta merupakan pusat pemerintahan yang sekaligus pusat bisnis dan
perdagangan. Jakarta merupakan pusat berbagai perusahaan-perusahaan besar dan

27
multinasional. Keutamaan kota Jakarta tersebut telah menempatkan Jakarta sebagai provinsi
kunjungan wisata urutan kedua setelah Bali.

Kunjungan wisatawan asing ke Jakarta sejak tahun 2008 rata-rata mencapai 1,4 juta orang
dan terjadi peningkatan arus wisatawan menyebabkan permintaan akan hotel meningkat.

Jumlah Wisatawan Mancanegara Yang Berkunjung

Ke Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010

8.000.000 40,00%

7.000.000 6.513.442 35,00%

6.234.497 6.323.730

6.000.000 5.505.759 30,00%

5.002.101 4.871.351
Jumlah Wisatawan

23,55% 23,49% 22,96%

5.000.000 22,09% 21,99% 25,00%
20,94%

share (%)
4.000.000 20,00%

3.000.000 15,00%

2.000.000 1.464.717 1.495.696 10,00%

1.390.440
1.105.202 1.147.250 1.153.006
1.000.000 5,00%

- 0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P

Jakarta Indonesia Share

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.2 Analisis Pasokan Tahunan Dan Penyerapan Hotel Bintang 3-5 di Jakarta

Berdasarkan survei, terhadap pasokan dan penyerapan hotel di Jakarta dalam tiga tahun
terakhir menunjukkan peningkatan yang sangat pesat. Pada tahun 2008, pasokan hotel
berbintang 3-5 di Jakarta sebanyak 2.285 unit, yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak
723 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 1.092 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 470 unit.

Pada tahun 2009, pasokan hotel berbintang 3-5 mencapai 1.456 unit yang terdiri dari Hotel
Bintang 3 sebanyak 274 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 870, Hotel Bintang 5 sebanyak 312.

Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan hotel berbintang 3-5 di Jakarta akan mencapai 1.812
unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 610 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 313 unit
dan Hotel Bintang 5 sebanyak 889 unit.

Sedangkan pada tahun 2011 pasokan hotel berbintang 3-5 diperkirakan akan mencapai 1.896
unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 550 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 610 unit
dan Hotel Bintang 5 sebanyak 736 unit.

Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2008 berasal dari Hotel Horizon Ancol, Ibis Patria
Park, Akmani Hotel, Hotel Orchardz, Hotel Raddin, Formula 1 Menteng, Hotel Harriz Kelapa

28
Gading, Aston Mangga Dua, Hotel & Residence Mangga Dua, Kempinzki at Grand Indonesia
dan Grand Aston Albergo The Belezza Permata Hijau
Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2009 dipasok dari Ritz Carlton dan Ritz Carlton
(Butik Hotel) SCBD, Fasion Hotel Gunung Sahari, Formula 1 Cikini, Hotel Omitrako, Aston
Marina Ancol, Hotel Menteng, dan Novotel Simatupang.

Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2010 diperkirakan dipasok dari Permata Gunung
Sahari (Best Western Gunung Sahari), Ibis Simatupang, Hotel Kawanua Oerotel Cempaka
Putih, Swiss-BelHotel@ Grand Kartini, Hotel At Casabalanca dan Hotel at Gandaria, Premier
Ancol.
Pasokan Hotel di Jakarta
Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011

Unit
1.500

1.200 1.092

870 889
900
754 723 736
600 610 610
550
600
470

300 312 313

250 274
300
148

-
2005 2006 2007 2008 2009 2010 P 2011 P

Hotel Bintang 3 Hotel Bintang 4 Hotel Bintang 5

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.3 Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Di Jakarta

Berdasarkan survei, pasokan kumulatif hotel berbintang 3 - 5 di Jakarta hingga tahun 2009
telah mencapai 30.462 unit dengan tingkat penyerapan (Tingkat Pengisian) rata-rata sebesar
60,5%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel berbintang diperkirakan menjadi 32,274
unit, dengan tingkat hunian rata-rata mencapai 62,4%. Sementara pada tahun 2011, pasokan
kumulatif hotel berbintang di Jakarta diperkirakan akan mencapai 34,170 unit dengan tingkat
hunian rata-rata sebesar 63.5% atau meningkat 0,9%.

29
 Pasokan Kumulatif Dan Penyerapan Hotel Di Jakarta
Tahun 2004-2009 Dan Prediksi 2010-2011
Unit Persen (%)
50.000 70%

45.000
64,2%
63,5% 63,5%
40.000 62,4%
61,0% 60,5% 34.170
35.000 32.274
30.462 60%
29.006
30.000 26.721
55,0%
25.117 25.117
25.000 21.698
20.139
18.622 18.430
20.000 16.968
15.321
13.814 50%
15.000

10.000

5.000

- 40%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 P 2011 P

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.4 Distribusi Hotel Di Jakarta Tahun 2009

Berdasarkan hasil analisis Analis, distribusi hotel berbintang di Jakarta dapat dibagi dalam 5
wilayah dengan jumlah hotel berbintang hingga tahun 2010 mencapai 32.144 unit Kamar.

Distribusi Hotel di Jakarta Tahun 2009

SEBARAN HOTEL BINTANG 3 S-D 5 DI JAKARTA TAHUN 2010

Jakarta Tim ur;

Jakarta Utara; 794 ; 2%
3.122 unit ; 10%

Jakarta Barat;
2.532 Unit ; 8% Jakarta Pusat;
14.601 unit ; 46%

Jakarta Selatan;
11.065 unit ; 34%

Total = 32,114 kamar

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

Pasokan Hotel Berbintang 3-5 dari Jakarta Selatan mencapai 34% atau sebanyak 11.065 unit,
dari Jakarta Barat 8% atau sebanyak 2.532 unit, dari Jakarta Utara sebanyak 10% atau

30
sebanyak3.122 unit, dari Jakarta Timur 2% atau sebanyak 734 unit dan pasokan terbesar
berasal dari Jakarta Pusat sebesar 46% atau sebanyak 14,601 unit.

2.5.5 Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Bintang Tiga Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 3 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 8.568 unit
dengan tingkat penyerapan mencapai 69,5%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel
bintang 3 di Jakarta telah mencapai 8,845 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 71,4%.

Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 3 diperkirakan akan mencapai 9,452 unit
dengan tingkat penyerapan sebesar 72,5%. Pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotel
berbintang 3 diperkirakan akan mencapai 10.002 unit dengan tingkat penyerapan sebesar
71,5%.

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Tiga di Jakarta

Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011

Unit Kamar T. Hunian

72,5%
14.000 72,0% 71,5% 80,0%
70,1% 69,5% 71,4%
68,5%
12.000 70,0%

10.002 60,0%
10.000 9.452
8.568 8.842
7.845 7.845 7.845 50,0%
8.000 6.853 7.151
6.313 40,0%
5.648 5.955
6.000 5.501 5.374
30,0%
4.000
20,0%

2.000 10,0%

- 0,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pasok Penyerapan T. Hunian (%)

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

2.5.6 Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Empat di

Jakarta
Pasokan kumulatif hotel berbintang 4 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 9.262 unit
dengan tingkat penyerapan mencapai 55,20%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel
bintang 4 di Jakata telah mencapai 10.135 unit dengan tingkat hunian mencapai 57,6%. Pada
tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 4 diperkirakan akan mencapai 10,448 unit
dengan tingkat penyerapan sebesar 56,40%. Sedangkan pada tahun 2011, pasokan kumulatif
hotel berbintang 4 diperkirakan akan mencapai 11.058 unit dan dengan tingkat penyerapan
sebesar 58,6%.

31
Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Empat di Jakarta
Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011

T. Hunian (%)
Unit Kamar
16.000 70,00%

57,60% 58,60%
14.000 55,20% 56,40%
60,00%
51,20% 52,00%
49,00%
12.000 11.058
10.135 10.448 50,00%

10.000 9.265

7.882 8.173 40,00%

7.726
8.000
6.480
5.838 5.893 30,00%
6.000 5.114
4.036 4.250
3.786 20,00%
4.000

2.000 10,00%

- 0,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pasokan Kumulatif Peny erapan Kumulatif T. Peny erapan (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.7 Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Lima Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 5 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 10,694
unit dengan tingkat penyerapan mencapai 53,50%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel
bintang 5 di Jakata telah mencapai 11.006 unit dengan tingkat hunian mencapai 56%. Pada
tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 5 diperkirakan akan mencapai 11,895 unit
dengan tingkat penyerapan sebesar 57,0%. Sedangkan pada tahun 2011 pasokan kumulatif
hotel berbintang 5 diperkirakan akan mencapai 12.631 unit dengan tingkat penyerapan
sebesar 58,5%.

32
 Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Lima di Jakarta
Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011

T. Hunian (%)
Unit Kamar
70%
57,00% 58,50%
56,00%
15.000 53,50% 60%
48,50% 12.631
11.895 50%
10.694 11.006
39,00%
10.224 10.224 10.224
10.000 34,00% 40%
7.389
6.780 30%
6.163
5.721
4.959
5.000 3.987 20%
3.476

10%

- 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Hunian (%)

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

2.5.8 Analisis Harga Sewa Hotel di Jakarta

Berdasarkan analisis terhadap sewa kamar yang disurvei Analis terhadap hotel berbintang 3-5
di Jakarta diperoleh, bahwa harga sewa unit kamar hotel berbintang 3-5 adalah sebagai
berikut:
• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 3 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.320.000,-.
Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.328.000,- dan pada tahun 2010
diperkirakan akan mencapai Rp.340.000,-.
• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 4 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.475.000,-.
Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.490.000,- dan pada tahun 2010
diperkirakan akan mencapai Rp.510.000,-.
• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 5 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp800.000,-.
Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.835.000,- dan pada tahun 2010
diperkirakan akan mencapai Rp.875.000,-.

Selain itu, harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas dan kelas hotel. Semakin tinggi kualitas
hotel service dan fasilitas yang disediakan, maka harga sewa hotel pun akan semakin tinggi.

33
 PROSPEK BISNIS PROPERTI
NASIONAL TAHUN 2010 – 2012
&
PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL
TAHUN 2010 - 2012

Analis : Ir. Torushon Simanungkalit, MM., CPA

Alumni Certified Properti Analyst (CPA)
Panangian School of Property (PSP)

34