Anda di halaman 1dari 67

BAB I

PROFIL PROYEK

Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah sebuah fasilitas


pembangkitan listrik berkapasitas 7 MW yang menggunakan sampah sebagai bahan
bakarnya. Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dibangun di Bandung
Timur untuk mengatasi masalah sampah di kota Bandung Raya. PLTSa ini akan dibangun
oleh PT Bandung Raya Indah Lestari (BRIL) di atas lahan seluas 10 hektare, 3 hektare akan
digunakan untuk fasilitas Pembangkita listrik, sedangkan 7 hektare akan digunakan sebagai
sabuk hijau mengelilingi fasilitas pembangkit. Penggambaran Sistem pada Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage yaitu sampah yang datang akan diturunkan kadar
airnya dengan jalan ditiriskan dalam bunker selama 5 hari. Setelah kadar air berkurang
tinggal 45%, sampah akan dimasukan ke dalam tungku pembakaran, kemudian dibakar pada
suhu 8500C-9000C, pembakaran yang menghasilkan panas ini akan memanaskan boiler dan
mengubah air di dalam boiler menjadi uap. Uap yang tercipta akan disalurkan ke turbin uap
sehingga turbin akan berputar. Karena turbin dihubungkan dengan generator maka ketika
turbin berputar generator juga akan berputar.
Generator yang berputar akan mengahsilkan tenaga listrik yang kan disalurkan ke jaringan
listrik milik PT PLN (Persero). Uap yang melewati turbin akan kehilangan panas dan
disalurkan ke boiler lagi untuk dipanaskan, demikian seterusnya. Diperkirakan dari 500-700
ton sampah atau 2.000-3.000 m3 sampah per hari akan menghasilkan listrik dengan kekuatan
7 MW. Sampah sebesar itu sama dengan sampah yang dibuang ke TPA Sarimukti sekarang.
Dari pembakaran itu, selain menghasilkan energi listrik, juga memperkecil volume sampah
kiriman. Jika telah dibakar dengan temperatur tinggi, sisa pembakaran akan menjadi abu
bawah (bottom ash) dan abu terbang (fly ash) yang volumenya 5% dari jumlah sampah
sebelumnya. Abu sisa pembakaran pun bisa dimanfaatkan untuk bahan baku pembuatan batu
bata.

1
BAB II
LANDASAN TEORI

Dalam landasan teori ini, kami akan membahas tentang teori-teori yang berhubungan
dengan studi analisis kelayakan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage yang
dijelaskan sebagai berikut.
II.1. Analisis Ekternal
Lingkunga eksternal dapat dikatakan sebagai komponen-komponen atau variabel
lingkungan yang berada atau berasal dari luar organisasi atau perusahaan.
Komponen tersebut cenderung berada di luar jangkauan organisasi atau perusahaan,
artinya organisasi atau perusahaan tidak dapat melakukan inervensi terhadap
komponen-komponen tersebut. Komponen tersebut lebih cenderung diperlakukan
sebagai sesuatu yang given atau sesuatu yang mau tidak mau harus diterima,
selanjutnya bergantung pada bagaimana organisasi berkompromi atau menyiasati
komponen-komponen tersebut.
Faktor-faktor dalam lingkungan eksternal yaitu:
1. Lingkungan Umum (General Environment)
Mencakup elemen dalam masyarakat luas yang dapat mempengaruhi
suatu industri dan perusahaan-perusahaan di dalamnya. Elemen-
elemen ini dikelompokkan ke dalam segmen lingkungan
(environtmental segments), yang terdiri dari segmen-segmen
demografi, ekonomi, politik atau hukum, sosial-budaya dan
teknologi. Perusahaan tidak dapat mengendalikan secara langsung,
karena tantangan strategisnya adalah untuk mengerti setiap segmen
dan implikasi masing-masing, sehingga yang tepat dapat
dirumuskan dan diterapkan.
2. Lingkungan Industri (Industry Evironment)
Sekelompok faktor ancaman masuknya pendatang baru, pemasok,
pembeli, produk pengganti dan intensitas persaingan antar pesaing yang
mempengaruhi suatu perusahaan dan langkah serta tanggapan bersaingnya.

2
Secara keseluruhan, interaksi antara lima faktor tersebut menentukan besar
laba yang dapat dicapai. Tantangannya adalah untuk menentukan posisi dalam
industri dimana perusahaan dapat mempengaruhi faktor-faktor tersebut
dengan baik atau dengan mempertahankan diri dari pengaruh faktor-faktor di
atas. Semakin besar kapasitas perusahaan untuk mempengaruhi lingkungan
industrinya, akan semakin besar pula kecenderungan perolehan laba di atas
rata-rata.
II.2. Analisis Internal
Pengertian pengendalian internalal menurut Alvin A. Arens dan James K
Loebecke dalam bukunya Auditing An Intergrated Appoach (2000 : 315) adalah
sebagai berikut.
“Intern control is a process design to provide reasonable assurance the
achievement of management’s objective in the following categories :
a. Reliability of financial reporting
b. Effectiveness and efficiency of operations
c. Compliance with applicable laws and regulation”
Dari definisi diatas, maka dapat dilihat bahwa pengendalian internal ditekankan
pada konsep-konsep dasar sebagai berikut.
1. Pengendalian internal merupakan suatu proses untuk mencapai tujuan tertentu.
Penegndalian internal sendiri bukan merupakan suatu tujuan. Pengendalian
internal merupakan suatu rangkaian tindakan yang bersifat pervasive dan
menjadi bagian yang terpisahkan, bukan hanya sebagai tambahan dari
infrastruktur entitas.
2. Pengendalian internal dilakukan oleh manusia. Pengendalian internal bukan
hanya terdiri dari pedoman kebijaksaan dan formulir, namun dijalankan oleh
orang dari setiap jenjang organisasi, yang mencakup dewan direksi,
manajemen dan personalia lain yang berperan didalamnya.
3. Pengendalian internal diharapkan hanya dapat memberikan keyakinan yang
memadai, bukan keyakinan mutlak bagi manajemen dan dewan direksi
perusahaan. Hal ini disebabkan karena keterbatasan bawahan yang melekat

3
dalam semua item pengendalian internal dan pertimbangan manfaat dan
pengorabanan dalam pencapaian tujuan pengendalian.
4. Pengendalian internal disesuaikan dengan pencapaian tujuan di dalam kategori
pelaporan keuangan, kepatuhan, dan operasiyang saling melengkapi.
Tujuan pengendalian internal dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu:
1. Pengendalian internal akutansi (internal accounting control)
Pengendalian internal akutansi, yang merupakan bagian dari system
pengendalian internal, meliputi struktur organisasi, metode dan ukuran-ukuran
yang dikoordinasikan terutama untuk menjaga kekayaan organisasi dan
mengecek ketelitian dan keandalan data akutansi. Pengendalian internal
akutansi yang baik akan menjamin keamanan kekayaan para investor dan
kreditor yang ditanamkan dalam perusahaan dan akan menghasilkan laporan
keuangan yang dapat dipercaya.
2. Pengendalian internal administratif (internal administrative control)
Pengendalian internal administrative meliputi struktur organisasi, metode
dan ukuran-ukuran yang dikoordinasikan terutama untuk mendorong efisiensi
dan dipatuhinya kebijakan manajemen.
Menurut AICPA (American Institute of Certified Public Accountants) dalam
SAS (Statement on Auditing Standards) Nomor 78 yang terdapat dalam Standar
Profesi Publik menyatakan bahwa “komponen pengendalian internal terdiri dari:
1. Lingkungan pengendalian;
2. Penilaian resiko;
3. Informasi dan komunikasi;
4. Pengawasan;
5. Aktivitas Pengendalian.”
II.3. PESTLE
Menurut Ward dan Peppard (2002, p70), Analisis PEST adalah
analisis terhadap faktor lingkungan eksternal bisnis yang meliputi bidang
politik, ekonomi, sosial dan teknologi. PESTLE digunakan untuk menilai pasar dari
suatu unit bisnis atau unit organisasi. Arah analisis PESTLE adalah kerangka untuk

4
menilai sebuah situasi dan menilai strategi, arah perusahaan, rencana pemasaran,
atau ide. Dimana analisis ini cukup mempengaruhi perusahaan, karena melalui
analisis ini dapat diambil suatu peluang atau ancaman baru bagi perusahaan.
Faktor-faktor dari lingkungan biasanya dianggap bersama-sama dalam tahap awal
pemikiran strategis, selain hanya menggunakan PESTLE, pendekatan analisis
seperti faktor legal (hukum) biasanya disertakan dengan faktor-faktor politik
dan ecological/environmental dengan faktor-faktor sosial dalam analisis PESTLE
standar. Monitoring yang cermat pada faktor-faktor ini dapat menyebabkan peluang
bisnis yang signifikan dan dapat mengidentifikasi potensi ancaman tepat pada
waktunya sehingga dapat mengambil tindakan untuk mengurangi dampak tersebut.
1. Political
Faktor politik seperti kebijakan pemerintah, hukum yang berlaku, dan
aturan formal atau informal dilingkungan perusahaan, contoh kebijakan pajak
dan peraturan daerah.
2. Economic
Faktor ekonomi meliputi semua faktor yang mempengaruhi daya beli
dari customer dan mempengaruhi iklim berbisnis suatu perusahaan, contoh
standar nilai tukar, suku bunga dan pertumbuhan ekonomi.
3. Social
Faktor sosial meliputi semua faktor yang dapat mempengaruhi kebutuhan
dari pelanggan dan mempengaruhi ukuran dari besarnya pangsa pasar yang
ada. Contoh tingkat pendidikan masyarakat, tingkat pertumbuhan penduduk,
kondisi lingkungan sosial dan lingkungan kerja.
4. Technological
Faktor teknologi meliputi semua hal yang dapat membantu dalam
menghadapi tantangan bisnis dan mendukung efisiensi proses bisnis
perusahaan.
5. Legal
Faktor legal meliputi pengaruh hukum seperti perubahan undang-undang
yang ada atau yang akan datang, contoh lainnya adalah kesehatan dan

5
keselamatan, arahan pekerjaan, hak asasi manusia, tata kelola perusahaan, dan
tanggung jawab lingkungan.
6. Environmental
Faktor lingkungan dapat digunakan ketika melakukan perencanaan strategis
atau mencoba mempengaruhi keputusan pembeli seperti faktor lokasi
geografis.
Analisis PESTLE memiliki beberapa manfaat yang diantaranya adalah:
1. Tools yang sangat berguna dalam memahami gambaran menyeluruh
lingkungan dimana usaha beroperasi serta kesempatan maupun ancaman yang
ada disekitarnya. Sehingga kesempatan yang ada dapat diambil serta dapat
meminimalisir resiko atau ancaman.
2. Tools untuk memahami segala resiko terkait dengan pertumbuhan atau
penurunan usaha, dan juga posisi, potensi serta arahan strategis untuk bisnis
maupun organisasi.
3. Tools orientasi generik untuk mencari tahu apakah organisasi di dalam suatu
konteks lingkungan dengan segala hal terjadi di luar sana pada saat bersamaan
memberi pengaruh ke dalam organisasi.
Keuntungan dari melakukan analisis PESTLE antara lain:
1. Menyediakan kerangka yang sederhana dan mudah digunakan untuk proses
analisis.
2. Melibatkan keahlian dan kerja sama tim dalam proses analisis.
3. Membantu untuk mengurangi dampak dan efek dari potensi ancaman pada
organisasi.
4. Membantu dan mendorong pengembangan dari pemikiran strategis dalam
organisasi.
5. Menyediakan sebuah cara kerja yang memungkinkan organisasi untuk
mengidentifikasi dan mengeksploitasi peluang baru.
6. Memungkinkan untuk mengevaluasi impilkasi dari proses memasuki pasar
baru dalam skala nasional dan internasional.

6
Kerugian dalam analisis PESTLE antara lain:
1. Pengguna dapat menganggap mudah informasi yang digunakan untuk
menentukan keputusan.
2. Proses tersebut harus diadakan secara teratur untuk menjadi efektif dan
seringkali organisasi tidak melakukannya.
3. Pengguna tidak harus menyerah untuk ‘lumpuh dengan analisis’ di mana
mereka mengumpulkan terlalu banyak informasi dan lupa bahwa tujuan dari
tols ini adalah mengidentifikasi masalah sehingga tindakan penyelesaian dapat
diambil.
4. Organisasi sering membatasi siapa yang terlibat karena waktu dan
pertimbangan biaya. Ini membatasi efektivitas teknik sebagai kunci perspektif
mungkin hilang dari diskusi.
5. Akses pengguna ke informasi kualitas eksternal sering dibatasi karena biaya
dan waktu yang diperlukan untuk menyusun itu.
6. Asumsi sering membentuk dasar untuk sebagian besar data yang digunakan,
membuat keputusan apapun yang dibuat berdasarkan data subjektif.
II.4. Five Forces
Analisis kompetitif dengan menggunakan model Lima Kekuatan Porter adalah
pendekatan yang dipakai untuk mengembangkan strategi dibanyak perusahaan
(David, 2011). Persaingan itu, menurut Porter adalah sebagai berikut:
1. Persaingan Antar Perusahaan Pesaing
Persaingan antar Perusahaan Pesaing Merupakan kekuatan terbesar dari
lima kekuatan kompetitif lainnya. Strategi yang dijalankan oleh suatu
perusahaan dapat berhasil hanya jika perusahaan memberikan keunggulan
kompetitif dibandingkan dengan perusahaan pesaing..Seperti penurunan harga,
peningkatan kualitas, penambahan fitur, penyedia layanan, perpanjangan
garansi, pengintensifan iklan.
2. Potensi Masuknya Pesaing Baru
Potensi Masuknya Pesaing Baru Semakin mudahnya perusahaan baru
masuk ke suatu industri tertentu, maka intensitas persaingan antarperusahaan

7
akan meningkat. Hambatan bagi masuknya perusahaan baru dapat mencakup
kebutuhan untuk mencapai skala ekonomi secara 8 cepat, kebutuhan untuk
menguasi teknologi dan pengetahuan khusus, kurangnya pengalaman, loyalitas
konsumen yang tinggi, preferensi merek yang kuat, persyaratan modal yang
besar, kurangnya saluran distribusi yang memadai, kebijakan regulative
pemerintah, kurangnya akses ke bahan mentah, kepemilikan paten, lokasi yang
kurang menguntungkan, serangan balik dari perusahaan yang diam-diam
berkubu, dan potensi penyaring pasar.
3. Potensi Pengembangan Produk Pengganti
Potensi Pengembangan Produk Pengganti Di banyak industri, perusahaan
berkompetinsi ketat dengan produsen produkproduk pengganti. Dimana akan
sangat berpengaruh apabila produk pengganti tersebut memiliki harga yang
lebih murah dan biaya peralihan konsumen juga turun.
4. Daya Tawar Pemasok
Daya Tawar Pemasok Daya tawar pemasok mempengaruhi intensitas
persaingan di suatu industry khususnya ketika terdapat sejumlah besar
pemasok, atau ketika hanya terdapat sedikit bahan mentah pengganti yang
bagus, atau ketika biaya peralihan ke bahan mentah lain sangat tinggi. Di dalam
banyak industry, perusahaan membentuk kemitraan strategis dengan memilih
pemasok dalam upaya mengurangi persediaan biaya logistic, mempercepat
ketersediaan komponen generasi berikutnya, meningkatkan kualitas suku
cadang dan komponen yang disediakan dan mengurangi tingkat cacat dan yang
terakhir yaitu penghematan biaya yang penting bagi perusahaan dan juga
pemasok mereka.
5. Daya Tawar Konsumen
Daya Tawar Konsumen Daya tawar pelanggan merupakan kekuatan utama
yang mempengaruhi intensitas persaingan dalam suatu industry ketika
kelompok pembeli terpusat atau membeli dengan volume yang besar, ketika
produk yang dibeli standar atau tidak teridentifikasi, ketika switching costyang
dikeluarkan pelanggan kecil, ketika pelanggan menjadi sangat penting bagi

8
pembeli dan ketika pelanggan mengetahui informasi yang lengkap mengenai
pembeli (produk, harga, biaya).
II.5. Business Model Canvas
Dalam bukunya yang berjudul “Business Model Generation” (2010), Osterwalder
dan Pigneur membuat suatu kerangka model bisnis yang berbentuk kanvas dan
terdiri dari sembilan kotak yang berisikan elemen-elemen yang saling berkaitan.
Menurut Osterwalder dan Pigneur (2010), model bisnis kanvas adalah sebuah model
bisnis yang menggambarkan dasar pemikiran tentang bagaimana sebuah organisasi
atau perusahaan menciptakan, menyerahkan, dan menangkap nilai. Dewasa ini, tidak
ada kepastian mengenai konsep model bisnis. Maka dari itu, konsep model bisnis
kanvas merupakan konsep yang dapat menjadi bahasa bersama yang memungkinkan
untuk menggambarkan dan memanipulasi model bisnis untuk membuat alternatif
kebijakan strategi yang baru.
Model bisnis kanvas digambarkan melalui sembilan blok bangunan dasar yang
menunjukkan logika bagaimana sebuah perusahaan bermaksud untuk menghasilkan
uang. Sembilan blok ini mencakup empat bidang utama bisnis yaitu pelanggan,
penawaran, infrastruktur, dan kelayakan keuangan. Kesembilan blok bangunan dasar
yang digunakan untuk penggambaran model bisnis kanvas adalah:
1. Customer Segments
Pasar terdiri dari berbagai macam pembeli yang membeli suatu produk
sesuai dengan keinginan, sumber daya, lokasi, dan kebiasaan membeli. Karena
masing-masing memiliki kebutuhan dan keinginan yang unik, masing-masing
pembeli merupakan pasar potensial tersendiri. Oleh sebab itu penjual idealnya
mendesain program pemasarannya tersendiri bagi masing-masing segmen
pasar tersebut, namun tidak semua kumpulan pelanggan dapat disebut sebagai
segmen pasar. Suatu kelompok pelanggan dapat disebut sebagai segmen pasar
apabila:
a. Memerlukan pelayanan (value propositions) yang tersendiri karena
permasalahan dan kebutuhan secara khusus.
b. Dicapai dan dilayani dengan saluran distribusi (channels) yang berbeda.

9
c. Perlu pendekatan (customer relationship) yang berbeda.
d. Memberikan profitabilitas yang berbeda.
e. Mempunyai kemampuan bayar yang berbeda sesuai dengan persepsi
terhadap nilai yang mereka terima.
2. Value Propositions
Value propositions (Nilai tambah yang diberikan kepada para pelanggan)
terdiri dari produk dan jasa yang dapat menambah nilai tambah kepada
segmentasi yang spesifik. Bagi pelanggan, value propositions terwujud dalam
bentuk pemecahan masalah yang dihadapi atau terpenuhinya kebutuhan. Value
propositions merupakan alasan kenapa pelanggan sering mengalihkan
perhatian dari satu perusahaan ke perusahaan lain. Value propositions ini dapat
mengatasi kebutuhan pelanggan ataupun memuaskan kebutuhan pelanggan.
Dalam hal ini, value propositions adalah keuntungan yang ditawarkan
perusahaan kepada pelanggan. Beberapa value propositions bersifat inovatif
yang menawarkan hal yang benar-benar baru. Lainnya juga dapat mirip dengan
penawaran pasar umumnya, namun ditambahkan dengan atribut-atribut
lainnya.
Dalam model bisnis kanvas, elemen value propositions memengaruhi dan
dipengaruhi oleh hampir semua elemen-elemen lain. Elemen yang terkait
langsung adalah customer segments. Hal ini bisa dipahami, karena setiap
segmen memiliki kebutuhan dan persoalan yang unik. Desain value
propositions dapat dilakukan dengan inovasi nilai (value creation) dan
penurunan biaya. Inovasi nilai akan membuat pelanggan bersedia membayar
lebih tinggi dan akan meningkatkan revenue streams. Selain value creation,
perusahaan juga dapat mengurangi atau menghilangkan value propositions
yang sebenarnya tidak dibutuhkan atau kurang penting untuk pelanggan
sehingga dapat menurunkan biaya (PPM Manajemen, 2012).
Value proposition membuat nilai tambah untuk segmen pasar melalui
pencampuran elemen-elemen yang sesuai dengan kebutuhan segmen pasar.

10
Nilai tambah dapat bersifat kuantitatif (Misalnya: harga, kecepatan pelayanan)
dan kualitatif (Misalnya: desain, pengalaman pelanggan).
3. Channels
Channels adalah saluran untuk berhubungan dengan para pelanggan.
Komunikasi, distribusi, dan jaringan penjual atau sales merupakan salah satu
usaha perusahaan untuk berkomunikasi dengan pelanggan. Channels
memainkan peranan yang penting dalam pengalaman pelanggan. Channels
memiliki beberapa fungsi, antara lain:
1. Meningkatkan kesadaran pelanggan terhadap produk dan jasa dari
perusahaan.
2. Membantu pelanggan dalam mengevaluasi value proposition dari
perusahaan.
3. Memfasilitasi pelanggan untuk membuat produk dan jasa tertentu.
4. Membantu meyampaikan nilai tambah untuk pelanggan.
5. Memberi dukungan kepada pelanggan pasca pembelian.
Osterwalder dan Pigneur (2010) membagi channels dalam 5 (lima) fase
yaitu:
1. Awareness. Pada fase awareness, channels berfungsi untuk mengenalkan
perusahaan kepada pelanggan.
2. Evaluation. Pada fase evaluation atau fase penjajagan adalah fase untuk
saling menilai antara perusahaan dan pelanggan.
3. Purchase. Fase purchase yaitu fase pembelian dimana perusahaan dan
pelanggan melakukan proses transaksi jual beli produk.
4. Delivery. Pada fase delivery yang merupakan pembuktian value
propositions. Pelanggan berhak mendapatkan “janji” yang ditawarkan,
dan di lain pihak, perusahaan berkewajiban memenuhi “janji” yang
ditawarkan dalam value propositions, dan berhak mendapatkan
penghargaan.
5. Aftersales. Fase after sales atau fase purnajual yang seringkali dilupakan
atau tidak diperhatikan oleh perusahaan. Fase purnajual adalah fase

11
penentu apakah pelanggan melakukan transaksi ulang dengan
perusahaan atau pelanggan sudah cukup sekali saja melakukan transaksi.
4. Customer Relationships
Customer relationships adalah tipe hubungan yang ingin dijalin dengan para
pelanggan dari segmen pasar yang spesifik. Perusahaan seharusnya
memikirkan tipe hubungan yang akan dijalin dengan para pelanggan dari
berbagai segmen. Customer relationship dapat dibentuk dari berbagai
motivasi, antara lain:
1. Customer acquisition
Dalam kelompok pertama (akuisisi pelanggan), tugas pemasar adalah
terus menerus mencari pelanggan baru, baik dari pelanggan kompetitor
maupun mengubah yang sebelumnya bukan pelanggan siapapun menjadi
pelanggan mereka yang dikelola.
2. Customer retention
Adapun dalam kelompok kedua (rentensi pelanggan), tugas pemasar
berupaya terus-menerus mempertahankan pelanggan yang sudah
menggunakan mereknya agar tidak pindah ke merek kompetitor (Wind,
2002).
3. Boosting sales (upselling)
Sedangkan boosting sales yaitu mendorong pelanggan yang sudah ada
untuk berbelanja lebih banyak bagi perusahaan.
5. Revenue Streams
Revenue Streams adalah pendapatan yang diterima perusahaan dari masing-
masing segmen pasar atau dengan kata lain revenue streams adalah pemasukan
yang biasanya diukur dalam bentuk uang yang diterima perusahaan dari
pelanggannya. Jika kepuasan pelanggan adalah jantung dari sebuah model
bisnis, maka revenue streams adalah pembuluh arterinya. Revenue streams
bukan mempresentasikan keuntungan yang didapat, karena secara umum
diketahui bahwa keuntungan merupakan pendapatan bersih setelah dikurangi
biaya-biaya usaha (PPM Manajemen, 2012). Perusahaan harus sering

12
memikirkan nilai tambah apakah yang dapat digunakan sehingga pelanggan
mau untuk membayarnya.
6. Key Resources
Key resources adalah sumber daya utama yang dibutuhkan oleh perusahaan
supaya model bisnis dapat berjalan. Sumber daya utama ini membuat sebuah
perusahaan dapat membentuk dan menawarkan value propositions,
mendapatkan pasar, mengawasi hubungan dengan segmen-segmen pasar, dan
mendapatkan penghasilan. Key resources dibentuk berdasarkan tipe model
bisnis. Key resources dapat berupa benda fisik, finansial, intelektual, maupun
manusia. Key resources dapat dimiliki oleh perusahaan maupun bekerjasama
dengan Key partners.
7. Key Activities
Key activities adalah kegiatan-kegiatan utama apa saja yang perlu dilakukan
oleh organisasi ataupun perusahaan agar dapat memberikan nilai tambah
dengan baik. Setiap model bisnis memiliki aktivitas-aktivitas utama. Hal ini
adalah aksi yang paling penting supaya perusahaan dapat mengoperasikan
perusahaannya dengan sukses. Seperti pada key resources, key activites juga
diperlukan untuk membuat dan menawarkan pada pelanggan value
proposition, mendapatkan pasar, dan menghasilkan pendapatan. Selain itu, key
activities dibuat berdasarkan model bisnis.
8. Key Partnership
Key partnership adalah mitra utama dalam bisnis, misalnya supplier,
sehingga model bisnis dapat berjalan. Perusahaan menjalin kerjasama untuk
beberapa alasan dan jalinan kerjasama menjadi landasan dari beberapa model
bisnis. Perusahaan membuat aliansi untuk mengoptimasi model bisnisnya,
mengurangi risiko, atau memperoleh sumberdaya.
9. Cost Structure
Cost structure adalah komponen-komponen biaya yang digunakan supaya
organisasi atau perusahaan bisa berjalan sesuai dengan model bisnisnya.
Membuat dan meningkatkan nilai tambah, berhubungan dengan pelanggan,

13
dan mendapatkan penghasilan semuanya termasuk dalam komponen biaya.
Beberapa komponen biaya dapat dihitung setelah perusahaan mengetahui key
resources, key activities, dan key partnership.
II.6. Analisis Kelayakan Finansial
Analisis kelayakan finansial adalah alat yang digunakan untuk mengkaji
kemungkinan keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman modal. Tujuan
dilakukan analisis kelayakan finansial adalah untuk menghindari ketelanjuran
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan (Husnan dan Suwarsono, 1997). Aspek finansial berkaitan dengan
penentuan kebutuhan jumlah dana dan sekaligus alokasinya serta mencari sumber
dana yang berkaitan secara efisien sehingga memberikan keuntungan maksimal
(Suratman, 2002).
Komponen yang diperlukan dalam penyusunan analisis ekonomi finansial
meliputi:
1. Asumsi Dasar Perhitungan
Sebagai titik tolak dari analisis finansial, diasumsikan bahwa studi-studi
yang telah dilakukan sebelumnya menghasilkan parameter dasar sebagai
landasan membuat perkiraan biaya sebagai batasan lingkup proyek. Asumsi
dasar ini biasanya mencakup umur proyek, suku bunga pinjaman yang berlaku,
kapasitas produksi, jumlah hari kerja produksi, harga yang berlaku, modal
yang digunakan, biaya pemeliharaan dan penyusutan mesin/peralatan
produksi, dan lain sebagainya.
a. Perhitungan Harga Bahan Baku
Biaya harga bahan baku adalah biaya yang dikeluarkan untuk
pemngadaan bahan baku produksi dalam satuan waktu tertentu, meliputi
biaya bahan baku utama, bahan baku pembantu, dan bahan pengemas.
b. Perhitungan Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan mesin/peralatan adalah biaya yang dikeluarkan
untuk perawatan mesin/peralatan. Komponen biaya pemeliharaan

14
mesin/perawatan adalah biaya perawatan preventif, biaya perawatan
korektif dan biaya overhaul.
c. Perhitungan Biaya Penyusutan
Biaya penyusutan mesin/peralatan adalah biaya yang dikeluarkan
akibat penurunan nilai mesin/peralatan. Metode yang digunakan adalah
metode depresiasi garis lurus (straight line) yaitu metode yang berdasar
pada asumsi bahwa nilai aset berkurang secara proporsional terhadap
waktu atau umur dari aset tersebut (Pujawan, 2004). Komponen biaya
penyusutan mesin/peralatan adalah nilai awal aset, nilai sisa aset dan
masa pakai (umur).
𝑃−𝑆
𝐷=
𝑁

Keterangan:
D : Biaya penyusutan
P : Nilai awal asset
S : Nilai sisa asset
N : masa pakai aset
2. Kapasitas Produksi
Kapasitas produksi adalah kemampuan perusahaan untuk menghasilkan
sejumlah produk per satuan waktu. Besarnya kapasitas produksi merupakan
parameter penting yang dapat dipakai sebagai masukan dalam perhitungan
aspek ekonomi-finansial dan aspek teknis dalam analisis kelayakan suatu
usaha. Tiga skenario yang digunakan dalam penentuan kapasitas produksi
antara lain:
a. Skenario Optimis
Skenario optimis dilaksanakan dengan mengerahkan penggunaan
sumber daya yang ideal.

15
b. Skenario Moderat
Skenario moderat disusun berdasarkan pada kondisi penggunaan
sumber daya yang optimal yang bisa dilaksanakan oleh stakeholders.
c. Skenario Pesimis
Skenario pesimis dibangun berdasarkan pada rencana tindakan yang
normatif.
3. Analisis Biaya
Jenis biaya yang termasuk ke dalam komponen analisis biaya adalah:
a. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan
aktiva tetap yang akan digunakan perusahaan untuk menjalankan
aktivitas usahannya. Secara umum biaya investasi digunakan untuk sewa
tanah, bangunan, pembeliaan mesin/peralatan produksi, kendaraan
transportasi, peralatan kamtor, penyediaan instalansi listrik, air dan jalan.
b. Biaya Produksi
Biaya tetap adalah biaya produksi yang jumlah totalnya tetap
meskipun volume produksi berubah. Komponen biaya tetap meliputi
biaya pembelian mesin/peralatan produksi, biaya pemeliharaan
mesin/peralatan produksi, dan biaya penyusutan mesin/peralatan prduksi.
Biaya variabel adalah biaya produksi yang jumlah totalnya berubah
secara proporsional terhadap perubahan volume produksi. Komponen
biaya variabel meliputi biaya bahan baku, biaya bahan pembantu, biaya
bahan pengemas, biaya utilitas dan upah tenaga kerja.
c. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Harga Jual
Harga pokok produksi adalah biaya produksi yang dikeluarkan untuk
menghasilkan setiap satuan produk. Harga pokok produksi dapat
ditentukan berdasarkan biaya produksi dan kapasitas produksi.
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑘𝑠𝑖 𝑝𝑒𝑟 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝐻𝑃𝑃 =
𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑘𝑠𝑖 𝑝𝑒𝑟 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝐽𝑢𝑎𝑙 = 𝐻𝑃𝑃 + (𝑚𝑎𝑟𝑘 − 𝑢𝑝 𝑥 𝐻𝑃𝑃)

16
d. Prakiraan Rugi laba
Prakiraan laba rugi adalah cara untuk melihat profitabilitas suatu
usaha, yang disusun secara sitematis. Prakiraan laba rugi digunakan
untuk melihat besaran keuntungan atau kerugian yang dialami oleh
perusahaan dalam kurun waktu tertentu.
e. Kelayakan Investasi
Sebuah proyek dapat dikatakan layak atau tidak secara finansial dapat
diketahui dari kriteria investasi (Husnan dan Suwarsono, 1997).
Berdasarkan nilai uang, kriteria investasi antara lain Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Benefit of Cost, sedangkan
berdasarkan nilai waktu antara lain Payback Periode (PP) dan Break
event Point (BEP). Kriteria investasi tersebut dapat dijelaskan sebagai
berikut.
i. Net Present Value (NPV)
Net Present Value merupakan metode analisis keuangan yang
memerhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu;
proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi)
melalui pemotongan nilai dengan factor pengurang yang dikaitkan
dengan biaya modal (persentase bunga) (Subagyo, 2007). Proyek
akan dinilai layak jika NPV bernilai positif dan dinilai tidak layak
jika NPV bernilai negative.
𝑛 𝑛
(𝐶)𝑡 (𝐶𝑜)𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑ − ∑
(1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)𝑡
𝑡=0 𝑡=0

Keterangan:
NPV : Nilai sekarang bersih
(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t
(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t
n : umur unit usaha hasil investasi
i : Arus pengembalian (rate of return)
t : waktu

17
ii. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return merupakan metode penilaian kelayakan
proyek dengan menggunakan perluasan metode nilai sekarang.
Pada posisi NPV = 0 akan diperoleh tingkat persentase tertentu.
Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya
modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan
yang ditetapkan oleh investor, dan sebaliknya, proyek dinilai tidak
layak jika IRR lebih kecil dari biaya modal atau lebih rendah dari
keinginan investor (Subagyo, 2007).
−𝑁𝑃𝑉2 𝑥(𝑖2 − 𝑖1 )
𝐼𝑅𝑅 = 𝑖2
𝑁𝑃𝑉1 + 𝑁𝑃𝑉2
iii. Payback Periode (PP)
Payback period merupakan jangka waktu periode yang
diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang telah
dikeluarkan dalam investasi suatu proyek dengan hasil yang
diperoleh oleh investasi tersebut (Gitosudarmo dan Basri, 1989).
Alasan dasar metode payback period adalah semakin cepat suatu
investasi dapat ditutup kembali maka semakin diinginkan investasi
tersebut. Apabila investasi akan dinilai dengan menggunakan
kriteria penilaian payback period maka sebelumnya ditetapkan
terlebih dahulu payback period maksimal. Dalam pengambilan
keputusan diperbandingkan antara payback period maksimal yang
telah ditetapkan dengan payback period investasi yang akan
dilaksanakan, apabila payback period investasi yang akan
dilaksanakan lebih singkat waktunya dibandingkan payback period
maksimal yang disyaratkan maka investasi akan dilaksanakan
(Gitosudarmo dan Basri, 1989).
iv. Break Event Point (BEP)
Break event point atau titik impas adalah titik dimana total biaya
produksi sama dengan pendapatannya. Titik impas memberikan

18
petunjuk bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan
yang sama besarnya dengan biaya produksi yang dikeluarkan.
Selain itu bagi manajemen dapat memberikan informasi mengenai
biaya tetap dan biaya variabel yang dapat digunakan untuk
mempertimbangkan tentang pengadaan bahan baku, pemilihan
peralatan dan mengikuti perkembangan proses teknologi (Soeharto,
2001). Dengan diketahui tituk impas maka suatu perusahaan akan
dapat mengetahui jumlah produksi (volume produksi) yang harus
dipertahankan agar tidak mengalami kerugian, akan tetapi setiap
perusahaan hendaknya dapat memproduksi diatas volume ini
dengan merencanakan jumlah tambahan kebutuhan akan modal
berkaitan dengan volume produksi.
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑇𝑒𝑡𝑎𝑝
𝐵𝐸𝑃 𝑢𝑛𝑖𝑡 =
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 − 𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑇𝑒𝑡𝑎𝑝
𝐵𝐸𝑃 𝑢𝑛𝑖𝑡 =
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
1− 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
4. Analisis Sensitivitas
Dalam analisis finansial diperlukan adanya analisis sensitivitas untuk
mengkaji pengaruh perubahan unsur-unsur dalam aspek ekonomi finansial
terhadap keputusan yanng diambil. Hal ini dikarenakan analisis finansial
dibuat berdasarkan sejumlah asumsi dengan ketidakpastian situasi dan kondisi
di masa mendatang. Dari analisis sensitivitas dapat diketahui tingkat
sensitivitas keputusan yang sudah dipilih terhadap perubahan suatu unsur
tertentu. Jika nilai unsur tertentu berubah dengan variasi yang relatif besar
tetapi tidak berpengaruh terhadap keputusan, maka dapat dikatakan bahwa
keputusan tidak sensitif terhadap unsur tersebut. Sebaliknya, jika perubahan
kecil suatu unsur mengakibatkan perubahan keputusan, maka dapat dinilai
bahwa keputusan sensitif terhadap unsur tersebut.

19
II.7. Income Statement
Laporan rugi laba (income statement) merupakan suatu laporan yang disusun
secara sistematis tentang pendapatan, serta biaya-biaya yang diperoleh oleh
perusahaan serta biaya-biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan dalam
menjalankan kegiatannya dalam suatu peiode tertentu.
Laporan rugi laba akan menggambarkan sumber-sumber penghasilan yang
diperoleh oleh perusahaan dalam menjalankan usahanya, serta jenis-jenis biaya yang
harus ditanggung oleh perusahaan dalam menjalankan kegiatan-kegiatan
perusahaan. Dengan melihat atau memperhatikan selisih antara pendapatan
(revenues) dengan biaya (expenses), disini akan dapat ditetapkan berapa jumlah laba
atau kerugian yang didapat perusahaan dalam suatu periode tertentu.
Apabila pendapatan (revenues) lebih besar daripada biaya (expenses) pada
periode tertentu, berarti perusahaan memperoleh laba. Sedangkan apabila
pendapatan (revenues) lebih kecil daripada biaya (expenses) pada periode tertentu,
berarti perusahaan menderita kerugian.
Susunan akuntansi dalam laporan rugi laba (income statement) akan berbeda-beda
tergantung dari jenis usaha suatu perusahaan, meskipun secara umum bentuknya
sama. Untuk keperluan perhitungan pajak penghasilan maka laporan rugi laba
(income statement) yang telah dibuat oleh perusahaan dilakukan koreksi fiskal
terlebih dahulu untuk mendapatkan laporan laba rugi pajak ataufiskal, sering juga
disebut juga laba kena pajak atau penghasilan kena pajak.
Laporan rugi laba ini dipakai oleh pengguna laporan keuangan terutama calon
investor untuk mengukur tingkat profitablitas serta pertumbuhan suatu bisnis.
Sehingga, laporan rugi laba ini memiliki peranan yang sangat penting bagi calon
investor sebagai dasar untuk menentukan apakah akan berinvestasi ke bisnis tersebut
atau justru mengabaikannya.
Beberapa istilah yang digunakan dalam laporan laba rugi adalah sebagai berikut:
1. Net sales/Revenue atau Pendapatan yaitu nilai penjualan barang atau jasa
selama satu periode akuntansi. Istilah lain dari Net Sales adalah top line.

20
2. Cost of good sold (COGS)/Cost of Sales (COS)/Cost of Services atau Harga
Pokok Penjualan (HPP) yaitu biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan
barang atau jasa.
3. Gross Profit atau Laba Kotor yaitu selisih antara Net Sales dengan Cost of
Sales (Gross Profit = Net Sales – Cost of Sales). Gross profit disebut juga
dengan gross income atau gross margin.
4. Selling, General and Administrative (SG&A) Expenses yaitu biaya yang
dibutuhkan untuk menjalankan bisnis tetapi tidak terkait dengan biaya untuk
memproduksi barang atau jasa. Contoh biaya ini adalah gaji pegawai staf atau
admin, biaya marketing, logistik, dll.
5. Operating Income atau Laba Operasi yaitu selisih atau pengurangan antara
gross profit dengan selling, general and administrative expenses (Operating
Income = Gross Profit – SG&A Expenses).
6. Interest Expenses yaitu biaya bunga yang harus dibayar oleh perusahaan karena
meminjam modal.
7. Pre-tax Income atau Pendapatan/Laba Sebelum Pajak yaitu pendapatan
perusaaan sebelum dikurangi pajak. Pre-tax income diperoleh dengan cara
mengurangkan operating income dengan interest expenses (Pretax Income =
Operating Income – Interest Expenses).
8. Income Tax atau Pajak Penghasilan Perusahaan yaitu pajak penghasilan yang
harus dibayar oleh perusahaan kepada otoritas pajak atau negara.
9. Net Income atau Laba Bersih yaitu selisih atau pengurangan antara pre-tax
income dengan income tax (Net Income = Pretax Income – Income Tax). Net
income sering disebut juga dengan istilah bottom line.

21
BAB III
STUDI KELAYAKAN BISNIS

III.1. Analisis Eksternal


Analisis eksternal merupakan penelaahan peluang dan ancaman suatu keadaan yang
berasal dari luar perusahaan. Dalam studi kelayakan Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) di Gedebage ini, metode analisis eksternal yang kami gunakan adalah:
1. PESTLE
Terdapat 6 aspek dalam analisis PESTLE yaitu politic, economy, social,
technology, legal dan environment. Analisis masing-masing aspek dijelaskan
sebagai berikut.
1.1. Politic
Stabilitas politik adalah syarat penting bagi sebuah negara, di mana
aspek politik dapat mempengaruhi hampir semua aspek kehidupan,
terutama untuk pembangunan bisnis. Pada saat ini, tidak ada peristiwa
politik yang benar-benar penting di Indonesia sehingga para investor
tertarik untuk berinvestasi pada proyek di Indonesia, khusunya
pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) yang
merupakan proyek yang baru dikembangkan di Indonesia.
Proyek pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage merupakan proyek pihak swasta yang dikelola oleh PT
Bandung Raya Indah Lestari (BRIL) sehingga keberadaan investor
dalam proyek ini sangat dibutuhkan. Kondisi politik Indonesia yang
saat ini stabil sangat mendukung kelancaran proyek pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage karena
adanya keberadaan para investor.
Di sisi lain dalam aspek politik pembangunan Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage, tidak memiliki jaminan bahwa
situasi politik saat ini akan menjamin kondisi regulasi tentang
pembangkit listrik di masa mendatang. Serta tidak adanya jaminan

22
bahwa PT Perusahaan Listrik Negara (Persero) akan seterusnya
membeli produk listrik dari Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage.
1.2. Economy
Faktor ekonomi memiliki dampak besar dalam bagaimana proyek
pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
beroperasi dan membuat keputusan. Investasi negara untuk
membangun Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) paling
tinggi dibandingkan dengan investasi pembangkit energi dari sumber
daya lainnya. Hal lain yang menjadi pertimbangan Pemerintah adalah
harga listrik yang berasal dari Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) lebih mahal dari pembangkit listrik energi lain.
Selain itu, saat ini tidak ada jaminan bahwa situasi politik di
Indonesia akan stabil dan Pemerintah akan menerapkan kebijakan
ekonomi yang kondusif dan tidak berdampak negatif terhadap kondisi
regulasi Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) pada saat ini.
1.3. Social
Kondisi sosial masyarakat kota besar Indonesia, khususnya
masyarakat kota Bandung dalam sikap konsumtif masih tinggi dan
juga kebiasaan dalam daur ulang sampah sehari-hari masih sangat
rendah. Hal tersebut sangat mempengaruhi tingginya tingkat volume
sampah di kota Bandung yang dintunjukkan oleh volume sampah kota
Bandung mencapai 1.600 ton atau 2.785 m3 setiap harinya. Keadaan
tersebut sangat mendukung proses kerja dari Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) dimana dalam proses pengolahan sumber
energi tersebut membutuhkan volume sampah yang tinggi pula.
Kondisi sosial masyarakat kota Bandung tersebut tepat untuk
pengembangan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage.

23
Tinjauan aspek sosial pada Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage tidak hanya dari sisi kebiasaan masyarakat
Bandung, tetapi kami meninjau dari sisi tanggapan masyarakat sekitar
terhadap proyek pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage. Proyek pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage menuai banyak kontra dari masyarakat
sekitar maupun aktivis lingkungan berupa protes yang disampaikan.
Protes yang disampaikan terhadap pembangunan Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage antara lain:
a. Protes masyarakat sekitar, terutama masyarakat Perumahan
Griya Cempaka Arum Gedebage yang menolak karena
kekhawatiran akan polusi suara, bau dan tidak semua
pembakaran sampah terjadi secara sempurna yang menghasilkan
fly ash yang mudah dihempas angina, beretabran ke segala arah
baik secara vertical, horisotal dan horizontal frontal.
b. Protes dari Wahana Lingkungan (WALHI) Jawa Barat karena
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
menghasilkan polusi udara berupa zat dioksin yang apabila suatu
saat meledak dapat menyebabkan kerusakan kota.
c. Protes dari komunitas-komunitas aktivis lingkungan seperti
Indonesian Center for Environmental (ICEL), KruHA, Gita
Pertiwi dan Perkumpulan YPBB karena alasan bahwa teknologi
thermal yang digunakan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage meliputi gasifikasi, incinerator dan
pirolisis merupakan dirty technology dan tidak sesuai dengan
pendekatan zero waste yang beresiko membahayakan kesehatan
masyarakat dan lingkungan sehingga bertentangan dengan
Undang-undang Pengelolaan Sampah, Undang-undang Nomor
36 Tahun 2014 Tentang Kesehatan dan Ratifikasi Konvensi
Stockholm, Undang-undang Perlindungan dan Pengelolaan

24
Lingkungan Hidup, Undang-undang Kesehatan dan Undang-
undang Konservasi Sumber Daya Hayati dan Ekosistem.
1.4. Technology
Faktor teknologi sangat dipertimbangkan dalam pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) karena proses kerja
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) di Indonesia khusunya
Gedebage menggunakan teknologi Refuse Inseneratio yang
merupakan teknologi pengolahan sampah sederhana dimana
ketersediaan mesin-mesin yang digunakan cukup tersedia di pasaran
sehingga mempengaruhi kemudahan dalam pembagnunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
Tetapi di sisi lain, teknologi Refuse Inseneratio mendapat
penolakan dari masyarakat dan komunitas aktivis lingkungan karena
menghasilkan zat dioksin. Maka dari itu teknologi pengolahan sampah
lain seperti teknologi Landfill Gas Recovery (LFG) dan teknologi Dry
Aerobic Convertion (Dranco) dapat dipertimbangkan sebagai
teknologi pengganti Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) di
Indonesia.
1.5. Legal
Dasar hukum Indonesia yang berhubungan dengan pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) adalah:
1. Undang-undang Nomor 30 Tahun 2007 Tentang Energi dan
sebagaimana tertuang dalam Peraturan Presiden (Perpres)
Nomor 5 Tahun 2006 yang mengamanatkan Menteri Energi dan
Sumber Daya Mineral (ESDM) menetapkan blueprint dalam
pengelolaan energi nasional.
2. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM)
Nomor 12 Tahun 2017 Tentang Pemanfaatan Sumber Energi
Terbarukan Untuk Penyediaan Tenaga Listrik.

25
3. Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 18 Tahun 2016 Tentang
Percepatan Pembangunan Pembangkit Listrik Berbasis Sampah
Di Provinsi DKI Jakarta, Kota Tangerang, Kota Bandung, Kota
Semarang, Kota Surakarta, Kota Surabaya Dan Kota Makassar.
4. Undang-undang Nomor 23 Tahun 2003 Tentang Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Thaun 1999 Tentang Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL).
6. Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1999 Tentang
Pengendalian Pencemaran Udara.
7. Undang-undang Nomor 18 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan
Sampah.
8. Undang-undang Nomor 36 Tahun 2015 Tentang Kesehatan dan
Ratifikasi Konvensi Stockholm.
9. Undang-undang Nomor 32 Tahun 2009 Tentang Perlindungan
dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
Selanjutnya, dasar hukum yang menjadi pedoman dalam
pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) di
Gedebage tertuang dalam Peraturan Daerah Nomor 02 Tahun 2004
Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Daerah Kota Bandung
Nomor 03 Tahun 2006.
1.6. Environment
Saat ini isu lingkungan menjadi focus utama berbagai pihak
terhadap semua aspek bisnis tidak terkecuali pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa). Pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage memiliki dua
sudut pandang bagi lingkungan yang saling bertentangan, yaitu:

26
1. Postif
Sudut pandang positif pembangunan Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebabage bagi lingkungan antara
lain:
a. Pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage dianggap sebagai jawaban atas
permasalahan tidak tersedianya ruang di Kota Bandung
untuk membuang sampah sebagai Tempat Pembuangan
Akhir (TPA).
b. Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
merupakan solusi untuk memangkas volume sampah yang
dihasilkan oleh penduduk Kota Bandung setiap harinya
yang mencapai 1.600 ton atau 2.785 m3 setiap harinya.
2. Negatif
Pembanguan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage tidak lepas dari kontroversi sudut pandang negatif
bagi lingkungan, antara lain:
a. Teknologi thermal yang digunakan oleh Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage meliputi
gasifikasi, incinerator dan pirolisis yang merupakan
teknologi kotor (dirty technology) tidak sesuai dengan
pendekatan zero waste.
b. Lepasan pencemar berbahaya dan beracun dari
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa), termasuk
pemcemar yang bersifat persisten dan sulit dipulihkan
kembali.
c. Menghasilkan zat dioksin yang merupakan hasil
sampingan dari proses pembakaran sampah dengan
teknologi Refuse Inceneratio.

27
2. Five Forces
Terdapat 5 elemen dalam analisis five forces yaitu threat of new entrans,
threat of subtitues, bargaining power of buyer, bargaining power of supplier dan
rivalry among competitors. Penjelasan mengenai masing-masing elemen adalah
sebagai berikut.
2.1. Threat of New Entrants
Dalam aspek threat of new entrants proyek pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membahas
tentang kekuatan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage terhadap kemunculan pembangkit listrik energi lain sebagai
pendatang baru. Dalam analisis aspek threat of new entrants, kami
menggunakan beberapa variabel dan indikator pada Tabel 3.1 berikut.
Tabel 3.1 Variabel dan Indikator Threat of New Entrants
Variabel Indikator
Kebutuhan modal yang dibutuhkan oleh
Kebutuhan Modal
pendatang baru besar
Pendatang baru tidak memiliki diferensiasi
Diferensiasi Produk
produk
Harga jual produk dari pendatang baru
Harga Jual
lebih murah.
Sumber: Tabel diolah penyusun
2.1.1. Kebutuhan Modal
Untuk memasuki industri pembangkitan tenaga listrik
pendatang baru membutuhkan modal yang besar karena biaya
investasi yang dibutuhkan dalam pembangunan pembangkit
listrik besar.
2.1.2. Diferensiasi Produk
Pendatang baru untuk memasuki industri ini akan
mengalami kesulitan karena tidak ada diferensiasi produk yang
dihasilkan. Hal tersebut dikarenakan Pembangkit Listrik

28
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage maupun pendatang baru
menghasilkan produk yang sama yaitu listrik.
2.1.3. Harga Jual
Pendatang baru memiliki keunggulan dalam industri ini
dalam hal harga jual produknya. Produk pembangkit listrik
energi lain memiliki harga jual yang rendah daripada harga
jual produk Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage. Hal tersebut berhubungan dengan teknologi yang
digunakan dalam menghasilkan produk.
Dengan demikian kesimpulan dalam threat of new entrants adalah
SEDANG.
2.2. Threat of Subtitues
Dalam aspek threat of subtitues proyek pembangunan Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membahas tentang kekuatan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage terhadap
ancaman produk pengganti yang menawarkan manfaat yang sama
kepada konsumen. Dalam analisis aspek threat of subtitues, kami
menggunakan beberapa variabel dan indikator pada Tabel 3.2 berikut.
Tabel 3.2 Variabel dan Indikator Threat of Subtitues
Variabel Indikator
Produk Pengganti Ada produk pengganti
Tarif Produk Pengganti Tarif produk pengganti lebih murah
Pangsa Pasar Produk Produk pengganti memiliki pangsa pasar
Pengganti yang sama
Sumber: Tabel diolah penyusun
2.2.1. Produk Pengganti
Dalam persaingan industri pembangkitan tenaga listrik,
produk Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage memiliki produk pengganti yaitu listrik yang
dihasilkan oleh pembangkit listrik energi lain.

29
2.2.2. Tarif Produk Pengganti
Tarif produk pengganti yaitu listrik yang dihasilkan oleh
pembangkit listrik energi lain memiliki nilai yang lebih murah
dibandingkan dengan tarif produk listrik yang dihasilkan oleh
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
2.2.3. Pangsa Pasar Produk Pengganti
Produk listrik yang dihasilkan oleh pembangkit listrik
energi lain memiliki pangsa pasar yang sama dengan produk
listrik yang dihasilkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage yaitu PT PLN (Persero).
Dengan demikian kesimpulan dalam threat of subtitues adalah
TINGGI.
2.3. Bargaining Power of Buyers
Dalam aspek bargaining power of buyers proyek pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membahas
tentang kekuatan tawar-menawar pembeli terhadap produk yang
dihasilkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
Dalam analisis aspek bargaining power of buyers, kami menggunakan
beberapa variabel dan indikator pada Tabel 3.3 berikut.
Tabel 3.3 Variabel dan Indikator Bargaining Power of Buyers
Variabel Indikator
Pembeli memiliki beberapa pilihan pangsa
Pangsa Pasar Pembeli
pasar
Pembeli memiliki informasi mengenai
Informasi Produk
produk
Sumber: Tabel diolah penyusun
2.3.1. Pangsa Pasar Pembeli
Produk listrik yang dihasilkan oleh Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage hanya memiliki pembeli
tunggal yaitu PT PLN (Persero). Sedangkan PT PLN (Persero)

30
memiliki beberapa pilihan pangsa pasar produk listrik yaitu
berbagai macam pembangkit listrik energi lain.
2.3.2. Informasi Produk
PT PLN (Persero) sebagai pembeli tunggal memiliki
informasi tentang produk listrik yang dihasilkan oleh
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage secara
detail.
Dengan demikian kesimpulan dalam bargaining power of buyer
adalah TINGGI.
2.4. Bargaining Power of Supplier
Dalam aspek bargaining power of supplier proyek pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membahas
tentang kekuatan tawar-menawar pemasok terhadap produk yang dibeli
oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage. Dalam
analisis aspek bargaining power of supplier, kami menggunakan
beberapa variabel dan indikator pada Tabel 3.4 berikut.
Tabel 3.4 Variabel dan Indikator Bargaining Power of Supplier
Variabel Indikator
Produk supplier merupakan produk yang
Produk Supplier
penting bagi pembeli
PLTSa Gedebage bukan merupakan
Pasar Supplier
pelanggan yang penting bagi supplier
Sumber: Tabel diolah penyusun
2.4.1. Produk Supplier
Supplier terpenting dalam industri Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage yaitu supplier mesin yang
digunakan sebagai pengolahan sampah dan supplier bahan
bakar. Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
sangat bergantung terhadap pasokan produk supplier nya.

31
2.4.2. Pasar Supplier
Supplier Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage merupakan supplier yang dominasi produknya
digunakan oleh beberapa perusahaan. Sehingga Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage bukan merupakan
pelanggan yang penting bagi supplier.
Dengan demikian kesimpulan dalam bargaining power of supplier
adalah TINGGI.
2.5. Rivalry Among Competitors
Dalam aspek rivalry among competitors proyek pembangunan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membahas
tentang persaingan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage dengan para kompetitornya. Dalam analisis aspek rivalry
among competitors, kami menggunakan beberapa variabel dan indikator
pada Tabel 3.5 berikut.
Tabel 3.5 Variabel dan Indikator Rivalry Among Competitors
Variabel Indikator
PLTSa Gedebage memiliki pesaing
Jumlah Pesaing
yang banyak
Diferensiasi Produk Tidak ada perbedaan produk
Biaya Tetap Memiliki biaya tetap yang rendah
Hambatan Pengunduran Hambatan pengunduran diri dari
Diri industri rendah
Sumber: Tabel diolah penyusun
2.5.1. Jumlah Pesaing
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
memiliki jumlah pesaing yang banyak yaitu pembangkit
listrik-pembangkit listrik energi lain di Indonesia.

32
2.5.2. Diferensiasi Produk
Produk yang dihasilkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage dengan pembangkit listrik energi
lain tidak memiliki diferensiasi produk karena sama-sama
menghasilkan listrik.
2.5.3. Biaya Tetap
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
memiliki biaya tetap yang rendah jika dibandingkan dengan
kompetitornya karena bahan baku utama Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage berasal dari sampah se-
Bandung Raya dimana sampah tersebut dihasilkan secara
gratis.
2.5.4. Hambatan Pengunduran Diri
Hamabatan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage dalam pengunduran diri dari industri pembangkitan
tenaga listrik terbilang rendah karena kebutuhan listrik
Indonesia masih tinggi serta Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage merupakan jawaban atas
penurunan volume sampah kota Bandung.
Dengan demikian kesimpulan dalam rivalry among competitors
adalah SEDANG.
Berdasarkan penjelasan di atas, five forces Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) di Gedebage dapat dilihat pada tabel 3.6 dan gambar 3.1
berikut.

33
Tabel 3.6 Five Forces Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
ELEMEN TINGGI SEDANG RENDAH
Threat of New Entrans 
Threat of Subtitues 
Bargaining Power of Buyer 
Bargaining Power of Supplier 
Rivalry Among Competitors 
Sumber: Tabel diolah penyusun

Threat of
New Entrans
(SEDANG)

Bargaining Rivalry
Threat of
Power of Among
Subtitues
Supplier Competitors
(TINGGI)
(TINGGI) (SEDANG)

Bargaining
Power of
Buyer
(TINGGI)

Gambar 3.1 Five Forces Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage

III.2. Analisis Internal


Analisis internal merupakan penelaahan untuk mengetahui tingkat daya saing
perusahaan berdasarkan kondisi internal perusahaan. Dalam studi kelayakan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) di Gedebage ini, metode analisis internal
yang kami gunakan adalah Business Model Canvas dapat dilihat pada gamba 3.2
berikut.

34
Operasional  Mengurangi E-mail
Pemasok Organization and Volume Sampah PT PLN
Call Center
(Supplier) Human Resources  Menghasilkan
Produk Sampingan Temu Pelanggan (Persero)
Administrasi
yang Dapat Dijual
 Limbah
Pembakaran Tidak
Mitra Sampah Finansial Mencemari Transmisi
(Partner) SDM Bahan Bakar Lingkungan
Gedung Pembangkit  Depresiasi Mesin
Distribusi
Peralatan Pembangkit Relatif Lama
Sarana Prasarana

Penjualan Produk (Produk Utama


Biaya Investasi dan Produk Sampingan)

Biaya Operasional Tipping Fee

Gambar 3.2 Business Model Canvas Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage
Penjelasan mengenai gambar business model canvas Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage di atas adalah sebagai berikut.
1. Customer Segment
Segmen pelanggan yang dilayani oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage adalah PT PLN (Persero) yang merupakan sebagai pembeli
tunggal produk Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage. Hal
tersebut sesuai dengan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral
Nomor 44 Tahun 2015 Tentang Pembelian Tenaga Listrik oleh PT Perusahaan
Listrik Negara (Persero) dari Pembangkit Listrik Berbasis Sampah Kota.
2. Value Propositions
Nilai yang ditawarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage kepada pelanggan adalah:

35
a. Mengurangi Volume Sampah
Bahan baku utama Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage adalah sampah kota se-Bandung Raya, sehingga Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dapat dikatakan sebagai cara
untuk pengurangan volume sampah dari sumbernya tanpa proses
pemilahan. Dimana volume sampah di kota Bandung telah mencapai
1.600 ton atau setara dengan 2.785m3 setiap harinya.
b. Menghasilkan Produk Sampingan yang Dapat Dijual
Teknologi incinerator yang digunakan dalam proses pembakaran
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage tidak hanya
menghasilkan listrik sebagai produk utamanya, tetapi juga menghasilkan
produk sampingan yang dapat dijual berupa:
i. Debu bawah (bottom ash) atau terak dari sisa pembakaran yang
cukup kering dan bebas dari pembusukan yang dapat digunakan
sebagai bahan pengurug untuk penimbunan lahan kosong, rawa
maupun daerah rendah.
ii. Debu terbang (fly ash) atau sisa pembakaran sampah di tungku
yang dapat digunakan sebagai bahan campuran material
bangunan seperti semen dan batako maupun sebagai material
pengganti pasir.
c. Limbah Pembakaran Tidak Mencemari Lingkungan
Teknologi Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
dilengkapi dengan pengolahan emisi gas buang dan limbah lainnya
beserta sistem monitoringnya sehingga tidak mencemari lingkungan
sekitarnya. Sistem kendali pembakaran dan sistem pengolahan gas buang
yang digunakan di Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage menghilangkan secara signifikan dampak-dampak buruk
terhadap lingkungan.

36
d. Depresiasi Mesin Relatif Lama
Mesin-mesin yang digunakan dalam teknologi incinerator
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage memiliki masa
depresiasi yang terbilang relatif lama yaitu 15 tahun.
3. Channels
Tenaga listrik sebagai produk utama dari Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage disalurkan kepada PT PLN (Persero) yang merupakan
pelanggan tunggal melalui:
a. Transmisi yaitu penyaluran tenaga listrik bertegangan tinggi.
b. Distribusi yaitu penyaluran tenaga listrik bertegangan rendah dan
menengah.
4. Revenue Stream
Revenue stream atau aliran pendapatan yang didapatkan oleh Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage terdiri dari dua jenis, yaitu:
a. Penjualan Produk
Penjualan produk Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage terdiri dari dua jenis yaitu produk utama dan produk
sampingan yang dijelaskan sebagai berikut.
i. Produk Utama
Produk utama yang dijual oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage adalah tenaga listrik bertegangan
rendah, menengah dan tinggi yang dijual kepada PT PLN (Persero).
Harga dari produk utama yang dijual oleh Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage telah diatur dalam Permen
ESDM Nomor 44 Tahun 2015, yaitu sebesar 18,77 sen USD per
kWh untuk tegangan tinggi dan menengah, serta 22,43 sen USD per
kWh untuk tegangan rendah. Dalam kegiatan operasionalnya
volume sampah yang diproses pada Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage sebesar 1.500 ton per hari dengan 5%
total volume sampah akan hilang pada setiap produksinya.

37
Sehingga volume sampah bersih yang dapat menghasilkan listrik
yaitu sebesar 1.425 ton dimana 1 ton sampah menghasilkan 240
kWh. Jadi, total listrik yang dapat dihasilkan oleh Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah 342.000 kWh.
ii. Produk Sampingan
Produk sampingan yang dihasilkan oleh pengolahan sampah
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage terdiri dari
debu bawah (bottom ash) dan debu terbang (fly ash). Jumlah
produksi debu bawah dan debu terbang yang dihasilkan oleh
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage sebesar 5%
dari berat sampah yang diolah. Sehingga setiap proses produksi,
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage jumlah
yang diolah adalah 1.500 ton maka jumlah bottom ash dan fly ash
yang dihasilkan adalah 75 ton atau 47,875 m3 per hari. Kami
menggunakan asumsi bahwa bottom ash dan fly ash memiliki
kuantitas yang sama. Konversi debu/rit adalah 8 m3, maka jumlah
bottom ash dan fly ash yang dapat dijual adalah 8 rit per hari.
Penetapan harga penjualan debu disesuaikan dengan penjualan
pasir pasang yaitu per-ritasi (rit) truk, dimana harga pasir pasang
sebesar Rp275.000 per rit.
b. Tipping fee
Tipping fee adalah pendapatan yang diperoleh dari kompensasi yang
diberikan oleh pemerintah pusat/daerah kepada Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage sebagai pembayaran jasa dari
pegolahan sampah yang diambil dari biaya pelayanan yang selama ini
dibayarkan masyarakat (retribusi). Pendapatan tipping fee ini didasarkan
pada Peraturan Pemerintah Nomor 81 Tahun 2012 pasal 21 ayat 4
mengenai Pengelolaan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis
Sampah Rumah Tangga. Harga tipping fee untuk Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage sebesar Rp386.000 per ton sampah.

38
5. Customer Relationship
Customer relationship merupaan cara Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage dalam menjalin ikatan atau hubungan dengan PT PLN
(Persero) selaku pelanggan tunggalnya dalam hal memberikan informasi dengan
berinteraksi melalui beberapa sarana sebagai berikut.
a. E-mail
b. Call center
c. Temu Pelanggan
6. Key Activities
Key activities atau kegiatan utama Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage untuk dapat menciptakan proporsi nilai diantaranya yaitu:
a. Operasional
Kegiatan oprasional yang dilakukan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage adalah proses produksi yang berupa proses
pengolahan pembakaran sampah yang menghasilkan produk utama
(tenaga listrik) dan produk sampingan (debu bawah dan debu terbang).
b. Organization and Human Resources
Kegiatan organization and human resources yang dilakukan oleh
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage berupa
pengorganisasian kegiatan operasional setiap harinya seperti meeting,
dan pengelolaan sumber daya (pegawai) yang dimiliki seperti penerpan
K3 dalam semua aspek kegiatan operasionalnya.
c. Administrasi
Kegiatan administrasi dalam Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage berupa pengelolaan finance atau keuangan yang
mendukung berjalannya kegiatan operasional seperti pengkajian prospek
bisnis di masa mendatang dan pengelolaan dana dari investor dan bank.

39
7. Key Resources
Key resources atau sumber daya utama yang dimiliki Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dalam mewujudkan proporsi nilainya
berupa:
i. Sampah
Dalam kegiatan operasional Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage, sampah merupakan bahan baku utamanya. Sehingga
keberadaan sampah merupakan yang sangat penting dalam
keberlangsungan kegiatan operasional Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage.
ii. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang dimiliki Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage dalam menghasilkan listrik dimana peran
pegawai sebagai knowledge worker sangat vital dalam menentukan
keberlanjutan kegiatan operasional Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage.
iii. Bahan Bakar
Bahan bakar yang dibutuhkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage dalam proses pembakaran sampah adalah
minyak, dimana berbeda dengan pembangkit listrik energi lain yang
dapat menggunakan beberapa macam bakar. Sehingga minyak juga
merupakan komponen vital dalam kegiatan operasional Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
iv. Gedung Pembangkit
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage merupakan
bisnis dalam industri pembangkitan tenaga listrik, maka keberadaan
gedung pembangkit merupakan komponen paling utama dalam kegiatan
operasional Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.

40
v. Peralatan Mekanikal dan Elektrikal Pembangkit
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dalam
pengolahan sampahnya meskipun menggunakan teknologi incinerator
yang dikenal sebagai teknologi sederhana, tetapi di dalamnya
membutuhkan berbagai macam peralatan mekanikal dan elektrikal
pembangkit untuk menunjang kegiatan operasional, antara lain seperti:
i. Fasilitas pengolahan sampah awal;
ii. Crane;
iii. Grate;
iv. Boiler;
v. Turbin;
vi. Green incinerator;
vii. Gas Cleaner;
viii. Gas Cooler;
ix. Gas engine;
vi. Finansial
Dalam Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
keadaaan finansial dapat dikatakan sebagai sumber daya yang tidak dapat
dipisahkan karena untuk menunjang keberlangsungan kegiatan
operasionalnya. Finansial Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage berasal dari penjualan produk utama dan sampingan, tipping
fee, investor dan peminjaman dari bank.
vii. Sarana Prasarana
Sarana prasarana yang menunjang Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage dalam kegiatan operasional berupa sarana
dalam produksi seperti sarana pengendalian emisi gas berbahaya dan bau,
serta sarana pengangkutan seperti dumptruck dan armroll.
8. Key Partnership
Key partnership atau sumber daya yang diperlukan oleh Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage untuk mewujudkan proporsi nilai, tetapi

41
berada di luar entitas Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
sebagai suatu unit usaha. Kami mengkategorikan key partnership Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage ke dalam dua golongan, yaitu:
a. Pemasok (Supplier)
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage memiliki
beberapa pemasok dalam menunjang kegiatan operasionalnya, yaitu:
i. PT Nusantara Turbin dan Propulsi (PT NTP)
Sebagai pemasok turbin untuk kegiatan operasional Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
ii. PT Dinamika Energitama Nusantara
Sebagai pemasok boiler untuk kegiatan operasional Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
iii. PT Pindad
Sebagai pemasok generator untuk kegiatan operasional
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
iv. TPA Sarimukti
Sebagai pemasok utama sampah untuk kegiatan operasional
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
b. Mitra (Partner)
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage memiliki
beberapa mitra dalam menunjang kegiatan operasionalnya, yaitu:
i. PT Bandung Raya Indah Lestari (PT BRIL)
PT BRIL merupakan perusahaan pemenang tender yang ditunjuk
untuk melakukan pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage.
ii. Institut Teknologi Bandung (ITB)
ITB merupakan mitra kerja yang ditunjuk untuk melakukan studi
kelayakan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.

42
iii. PLN-Jasa Produksi (JP) PLTU
PLN-JP PLTU merupakan mitra kerja Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dalam jasa pemeliharaan dan
perawatan mesin.
iv. Jasa Sertifikasi
Mitra kerja jasa sertifikasi Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage berperan dalam memastikan kesesuaian aspek
teknis peralatan utama pembangkit dan peralatan penunjang
pembangkit (sertifikasi layak operasi).
v. Jasa Pelatihan
Mitra kerja jasa pelatihan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage berperan dalam meningkatkan kompetensi
Sumber Daya Manusia yang dimiliki oleh Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
9. Cost Structure
Cost structure atau komposisi biaya yang dikeluarkan oleh Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dalam mewujudkan proporsi nilai
yang diberikan kepada pelanggan, terdiri dari:
a. Biaya Investasi
Biaya investasi yang dikeluarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage dapat juga disebut sebagai belanja modal
atau capital expenditure (CAPEX). Berikut adalah komponen biaya yang
termasuk ke dalam biaya CAPEX Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage.
i. Lahan dan Persiapan Lahan
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya lahan
dan persiapan lahan, antara lain:
 Pembelian lahan;
 Pembersihan lahan;
 Investigasi;

43
 Survey topografi;
 Pembangunan akses jalan.
ii. Pengembangan Proyek
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya
pengembangan proyek, antara lain:
 Perizinan;
 Konsultasi;
 Studi kelayakan.
iii. Kontruksi Proyek
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya
kontruksi proyek, antara lain:
 Administrasi dan kontrak;
 Supervise;
 Kantor sementara;
 Tempat tinggal sementara;
 Asuransi;
 Water and power supply.
iv. Pekerjaan Sipil dan Gedung
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya
pekerjaan sipil dan gedung, antara lain:
 Kontruksi beton dan pondasi;
 Pentanahan bawah tanah;
 Gedung pembangkit;
 Ruang kontrol;
 Kantor.
v. Infrastruktur dan Utilitas
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya
infrastruktur dan utilitas, antara lain biaya pembangunan:
 Drainase;

44
 Fasilitas persediaan air;
 Sistem proteksi petir;
 Sistem telekomunikasi;
 Sistem teknologi informasi
 Pagar dan gerbang;
 Jalan;
 Lahan parkir.
vi. Sarana Pembangkit
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya sarana
pembangkit, antara lain biaya pembangunan:
 Fasilitas pengolahan sampah awal;
 Fasilitas penanganan abu;
 Ruang bakar;
 Fasilitas pengendali gas buang.
vii. Peralatan Teknik
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam komponen biaya
peralatan teknik, antara lain biaya pembelian:
 Green incinerator;
 Gasssification machine;
 Gas engine
 Shredder;
 Crusher;
 Gas cleaner;
 Gas cooler;
 Gas separator;
 Crane;
 Grate;
 Drying;
 Conveyor;

45
 Metal separator;
 Boiler;
 Turbin;
 Transformator;
 Switchgear.
viii. Instalasai Peralatan Teknik
Komponen biaya instalasi peralatan Teknik merupakan biaya-
biaya yang dikeluarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage dalam pemasangan mesin.
ix. Sertifikasi Layak Operasi
b. Biaya Operasional
Biaya operasional merupakan keseluruhan biaya yang dikeluarkan
oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage yang
berhubungan dengan kegiatan operasionalnya. Biaya operasional
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage, yaitu:
i. Gaji Karyawan
Uraian karyawan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage yang termasuk ke dalam biaya tetap adalah sebagai
berikut.
 Plant manager;
 Assistant manager;
 Supervisor;
 Administrasi keuangan dan umum;
 Teknisi dan operator;
 Office boy.
 Driver;
 Helper.

46
ii. Pembelian Bahan Baku
Biaya pembelian bahan baku merupakan biaya yang
dikeluarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage untuk membeli bahan utama kegiatan operasionalnya
yaitu sampah. Untuk saat ini, Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage belum perlu melakukan pembelian sampah
karena sampah yang didistrbusi oleh TPA Sarimukti masih
memenuhi kebutuhan minimum proses pembakaran yaitu 1.600
ton per hari dimana kebutuhan minimum proses pembakaran yaitu
1.500 ton per hari.
iii. Biaya Overhead
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam biaya overhead
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage antara
lain:
 Asuransi;
 Perawatan;
 Pemeliharaan.
iv. Bahan Penunjang
Biaya pembelian bahan penunjang merupakan biaya yang
dikeluarakan oleh Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage untuk membeli bahan penunjang kegiatan
operasionalnya, antara lain:
 Minyak, sebagai bahan bakar proses pembakaran sampah
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage.
 Solvent;
 Pelumas;
 Asetilen;
 Cao;
 Karbon aktif.

47
III.3. Analisis Kelayakan Finansial
Analisis kelayakan finansial adalah alat yang digunakan untuk mengkaji
kemungkinan keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman modal. Dalam
penyusunan analisis kelayakan finansial Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage, kami menggunakan tiga komponen yaitu:
1. Asumsi Dasar Perhitungan
Biaya-biaya yang termasuk ke dalam asumsi dasar perhitungan Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah:
a. Pembelian Bahan Baku
Untuk saat ini, Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
dalam kegiatan opersionalnya belum memerlukan pengeluaran biaya untuk
pembelian bahan baku dikarenakan bahan baku Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage yakni sampah, dimana volume sampah kota
se-Bandung Raya adalah 1.600 ton per hari sedangkan volume sampah
yang dibutuhkan untuk kegiatan produksi hanya 1.500 ton per hari.
b. Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan yang dikeluarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage meliputi biaya man power gasification,
maintenance, fuel cost equipment, fuel cost gasification dan biaya lain-lain.
Escalation rate biaya pemeliharaan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage sebesar 7,5% setiap tahunnya. Biaya pemeliharaan
dapat dilihat pada tabel 3.7 berikut.

48
Tabel 3.7 Biaya Pemeliharaan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
Man Power Fuel Cost Fuel Cost
Periode Maintenance Other Cost Total
Gasification Equipment Gasification
1 1,090,096 0.20 2,983,781 36,029 7.81 4,109,914
2 1,171,853 0.22 3,207,565 38,731 8.40 4,418,158
3 1,259,742 0.23 3,448,132 41,636 9.03 4,749,519
4 1,354,223 0.25 3,706,742 44,759 9.70 5,105,733
5 1,455,790 0.27 3,984,747 48,116 10.43 5,488,663
6 1,564,974 0.29 4,283,604 51,724 11.21 5,900,313
7 1,682,347 0.31 4,604,874 55,604 12.05 6,342,837
8 1,808,523 0.33 4,950,239 59,774 12.96 6,818,549
9 1,944,162 0.36 5,321,507 64,257 13.93 7,329,941
10 2,089,974 0.38 5,720,620 69,076 14.97 7,879,686
11 2,246,722 0.41 6,149,667 74,257 16.10 8,470,662
12 2,415,226 0.44 6,610,892 79,826 17.30 9,105,962
13 2,596,368 0.48 7,106,709 85,813 18.60 9,788,909
14 2,791,096 0.51 7,639,712 92,249 20.00 10,523,078
15 3,000,428 0.55 8,212,690 99,168 21.50 11,312,308
16 3,225,460 0.59 8,828,642 106,605 23.11 12,160,731
17 3,467,370 0.64 9,490,790 114,601 24.84 13,072,786
18 3,727,423 0.68 10,202,599 123,196 26.71 14,053,245
19 4,006,979 0.74 10,967,794 132,436 28.71 15,107,239
20 4,307,503 0.79 11,790,379 142,368 30.86 16,240,282
21 4,630,565 0.85 12,674,657 153,046 33.18 17,458,303
22 4,977,858 0.91 13,625,257 164,524 35.66 18,767,675
23 5,351,197 0.98 14,647,151 176,864 38.34 20,175,251
24 5,752,537 1.06 15,745,687 190,128 41.21 21,688,395
25 6,183,977 1.13 16,926,614 204,388 44.31 23,315,025
26 6,647,776 1.22 18,196,110 219,717 47.63 25,063,651
27 7,146,359 1.31 19,560,818 236,196 51.20 26,943,425
28 7,682,336 1.41 21,027,879 253,911 55.04 28,964,182
29 8,258,511 1.52 22,604,970 272,954 59.17 31,136,496
30 8,877,899 1.63 24,300,343 293,425 63.61 33,471,733
Sumber: Tabel diolah penyusun
Catatan: biaya dalam satuan USD
c. Biaya Penyusutan
Biaya penyusutan yang dikeluarkan oleh Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage terdapat 9 jenis biaya dalam 2 kelompok biaya

49
yaitu kelompok biaya equipment dan vehicle. Dalam kelompok biaya
equipment terdapat biaya penyusutan untuk gasification machine (tahun
penyusutan dalam 30 tahun), shredder (tahun penyusutan dalam 10 tahun),
drying (tahun penyusutan dalam 10 tahun), conveyor (tahun penyusutan
dalam 10 tahun) dan metal separator (tahun penyusutan dalam 10 tahun).
Sedangkan dalam kelompok biaya vehicle terdapat biaya penyusutan untuk
dump truck (tahun penyusutan dalam 10 tahun), backhoe (tahun
penyusutan dalam 10 tahun), mobil operasional (tahun penyusutan dalam
10 tahun) dan mobil dinas (tahun penyusutan dalam 10 tahun). Besaran
biaya penyusutan dapat dilihat pada tabel 3.8 berikut.
Tabel 3.8 Biaya Penyusutan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage
Masa
Aset Biaya Aset Biaya/tahun
Pakai
Gasification Machine 77,920,520 30 2,597,351
Shredder 960,000 10 96,000
Drying 789,480 10 78,948
Conveyor 150,000 10 15,000
Metal Separator 180,000 10 18,000
Dump Truck 78,125 10 7,813
Backhoe 78,125 10 7,813
Mobil Operasional 23,438 10 2,344
Mobil Dinas 82,031 10 8,203
Sumber: Tabel diolah penyusun
Catatan: biaya dalam satuan USD
d. Pajak Pendapatan
Besaran pajak pendapatan yang dikenakan terhadap Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage terbilang rendah yakni sebesar 5%
setiap tahunnya. Hal tersebut dikarenakan kegiatan operasional
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah mengolah
sampah kota se-Bandung Raya untuk dijadikan energi listrik.

50
2. Pendapatan
Setiap tahunnya Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
mendapat pemasukan dari penjualan listrik, penjualan bottom ash, penjualan fly
ash dan tipping fee. Escalation rate untuk pendapatan Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage sebesar 4% setiap tahunnya. Proyeksi pendapatan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dapat dilihat pada tabel
3.9 dan tabel 3.10 berikut.
Tabel 3.9 Proyeksi Pendapatan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
Penjualan Penjualan Penjualan Fly
Periode Tipping Fee Total
Listrik Bottom Ash Ash
1 23,392,800 23,203 23,203 16,284,375 39,723,581
2 24,328,512 24,131 24,131 16,935,750 41,312,525
3 25,301,652 25,097 25,097 17,613,180 42,965,025
4 26,313,719 26,100 26,100 18,317,707 44,683,626
5 27,366,267 27,144 27,144 19,050,415 46,470,972
6 28,460,918 28,230 28,230 19,812,432 48,329,810
7 29,599,355 29,359 29,359 20,604,929 50,263,003
8 30,783,329 30,534 30,534 21,429,127 52,273,523
9 32,014,662 31,755 31,755 22,286,292 54,364,464
10 33,295,249 33,025 33,025 23,177,743 56,539,042
11 34,627,059 34,346 34,346 24,104,853 58,800,604
12 36,012,141 35,720 35,720 25,069,047 61,152,628
13 37,452,626 37,149 37,149 26,071,809 63,598,733
14 38,950,732 38,635 38,635 27,114,681 66,142,683
15 40,508,761 40,180 40,180 28,199,269 68,788,390
16 42,129,111 41,788 41,788 29,327,239 71,539,926
17 43,814,276 43,459 43,459 30,500,329 74,401,523
18 45,566,847 45,197 45,197 31,720,342 77,377,584
19 47,389,521 47,005 47,005 32,989,156 80,472,687
20 49,285,101 48,885 48,885 34,308,722 83,691,594
21 51,256,505 50,841 50,841 35,681,071 87,039,258
22 53,306,766 52,875 52,875 37,108,314 90,520,829
23 55,439,036 54,990 54,990 38,592,646 94,141,662
24 57,656,598 57,189 57,189 40,136,352 97,907,328

51
Tabel 3.10 Proyeksi Pendapatan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
(Lanjutan)
Penjualan Penjualan Penjualan Fly
Periode Tipping Fee Total
Listrik Bottom Ash Ash
25 59,962,862 59,477 59,477 41,741,806 101,823,621
26 62,361,376 61,856 61,856 43,411,479 105,896,566
27 64,855,831 64,330 64,330 45,147,938 110,132,429
28 67,450,064 66,903 66,903 46,953,855 114,537,726
29 70,148,067 69,579 69,579 48,832,009 119,119,235
30 72,953,990 72,362 72,362 50,785,290 123,884,004

Sumber: Tabel diolah penyusun


Catatan: biaya dalam satuan USD
3. Analisis Biaya
Terdapat tiga jenis biay yang termasuk ke dalam komponen analisis biaya
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage. Ketiga jenis biaya
tersebut adalah:
a. Biaya Investasi
Biaya investasi juga biasa disebut dengan capital expenditure (CAPEX).
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage mengeluarkan
biaya untuk CAPEX sebanyak 4 kali dalam 30 periode yakni pada periode
0, periode 10, periode 20 dan periode 30. CAPEX yang dikeluarkan oleh
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage meliputi
pembelian lahan untuk pembangunan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa), pembelian mesin dan pembelian kendaraan operasional
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage. Daftar biaya
investasi atau CAPEX Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage dapat dilihat pada tabel 3.11, tabel 3.12, tabel 3.13 dan tabel 3.14
berikut.

52
Tabel 3.11 CAPEX Periode 0 Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
CAPEX PERIODE 0
Aset Nilai Aset
Pembelian Lahan 93,750,000
Equipment
Gasification Machine 77,920,520
Shredder 960,000
Drying 789,480
Conveyor 150,000
Metal Separator 180,000
Vehicle
Dump Truck 78,125
Backhoe 78,125
Mobil Operasional 23,438
Mobil Dinas 82,031
TOTAL 174,011,719

Sumber: Tabel diolah penyusun


Catatan: biaya dalam satuan USD
Tabel 3.12 CAPEX Periode 10 Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
CAPEX PERIODE 10
Aset Nilai Aset
Equipment
Shredder 960,000
Drying 789,480
Conveyor 150,000
Metal Separator 180,000
Vehicle
Dump Truck 78,125
Backhoe 78,125
Mobil Operasional 23,438
Mobil Dinas 82,031
TOTAL 2,341,199

Sumber: Tabel diolah penyusun


Catatan: biaya dalam satuan USD

53
Tabel 3.13 CAPEX Periode 20 Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
CAPEX PERIODE 20
Aset Nilai Aset
Equipment
Shredder 960,000
Drying 789,480
Conveyor 150,000
Metal Separator 180,000
Vehicle
Dump Truck 78,125
Backhoe 78,125
Mobil Operasional 23,438
Mobil Dinas 82,031
TOTAL 2,341,199

Sumber: Tabel diolah penyusun


Catatan: biaya dalam satuan USD
Tabel 3.14 CAPEX Periode 30 Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
CAPEX PERIODE 30
Aset Nilai Aset
Equipment
Gasification Machine 77,920,520
Shredder 960,000
Drying 789,480
Conveyor 150,000
Metal Separator 180,000
Vehicle
Dump Truck 78,125
Backhoe 78,125
Mobil Operasional 23,438
Mobil Dinas 82,031
TOTAL 80,261,719

Sumber: Tabel diolah penyusun


Catatan: biaya dalam satuan USD

54
b. Gaji Pegawai
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage membedakan
gaji pegawai ke dalam 2 macam yaitu gaji untuk pegawai site office dan
gaji untuk pegawai office. Escalation rate dalam gaji pegawai Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah sebesar 7,5% setiap
tahunnya. Besaran pengeluaran biaya gaji pegawai Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dapat dilihat pada tabel 3.15 dan tabel
3.16 berikut.
Tabel 3.15 Biaya Gaji Pegawai Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage
Gaji
Gaji Karyawan
Periode Karyawan Total
Site Office
Office
1 343,000 229,698 572,698
2 368,725 246,925 615,650
3 396,379 265,445 661,824
4 426,108 285,353 711,461
5 458,066 306,755 764,821
6 492,421 329,761 822,182
7 529,352 354,493 883,846
8 569,054 381,080 950,134
9 611,733 409,661 1,021,394
10 657,613 440,386 1,097,999
11 706,934 473,415 1,180,349
12 759,954 508,921 1,268,875
13 816,950 547,090 1,364,040
14 878,222 588,122 1,466,343
15 944,088 632,231 1,576,319
16 1,014,895 679,648 1,694,543
17 1,091,012 730,622 1,821,634
18 1,172,838 785,418 1,958,256
19 1,260,801 844,325 2,105,126
20 1,355,361 907,649 2,263,010
21 1,457,013 975,723 2,432,736
22 1,566,289 1,048,902 2,615,191
23 1,683,761 1,127,570 2,811,330
24 1,810,043 1,212,138 3,022,180

55
Tabel 3.16 Biaya Gaji Pegawai Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage (Lanjutan)
Gaji
Gaji Karyawan
Periode Karyawan Total
Site Office
Office
25 1,945,796 1,303,048 3,248,844
26 2,091,730 1,400,776 3,492,507
27 2,248,610 1,505,835 3,754,445
28 2,417,256 1,618,772 4,036,028
29 2,598,550 1,740,180 4,338,730
30 2793441.516 1870693.672 4,664,135
Sumber: Tabel diolah penyusun
Catatan: biaya dalam satuan USD
c. Kelayakan Investasi
Dalam studi kelayakan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage ini untuk perhitungan kelayakan investasi berdasarkan nilai
uang, kriteria investasi yang kami hitung adalah Net Present Value (NPV)
dan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan untuk perhitungan kelayakan
investasi berdasarkan nilai waktu, kriteria investasi yang kami hitung
adalah Break Event Point (BEP).
i. Perhitungan Net Present Value (NPV)
Net present value (NPV) Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage berdasarkan perhitungan income statement dalam
30 periode. Nilai net present value (NPV) didapat dari jumlah total
disconto cash flow (DCF) dari periode 0 hingga periode terakhir.
Perhitungan income statement Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage dpat dilihat pada tabel 3.17, tabel 3.18, tabel 3.19
dan tabel 3.20 berikut.

56
Tabel 3.17 Income Statement Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
0 1 2 3 4 5 6 7
Sales 39,723,581 41,312,525 42,965,025 44,683,626 46,470,972 48,329,810 50,263,003
COGS 0 0 0 0 0 0 0
Gross Profit 39,723,581 41,312,525 42,965,025 44,683,626 46,470,972 48,329,810 50,263,003
Operational Cost
Labor Cost 572,698 615,650 661,824 711,461 764,821 822,182 883,846
Maintenance 4,109,914 4,418,158 4,749,519 5,105,733 5,488,663 5,900,313 6,342,837
Total Cost 4,682,612 5,033,808 5,411,344 5,817,194 6,253,484 6,722,495 7,226,682
EBITDA 35,040,969 36,278,717 37,553,682 38,866,432 40,217,488 41,607,315 43,036,321
Depreciation 1
2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351
(Gasification Machine)
Depreciation 2 (Shredder) 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000
Depreciation 3 (Drying) 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948
Depreciation 4 (Conveyor) 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000
Depreciation 5 (Metal
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
Separator)
Depreciation 6 (Dump
7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Truck)
Depreciation 7 (Backhoe) 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Depreciation 8
2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344
(Operational Car)
Depreciation 9 (Office
8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203
Car)
Total Depreciation 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471
EBIT 32,209,499 33,447,246 34,722,211 36,034,962 37,386,017 38,775,845 40,204,850
Tax 1,986,179 2,065,626 2,148,251 2,234,181 2,323,549 2,416,491 2,513,150
Net Income 30,223,320 31,381,620 32,573,960 33,800,780 35,062,469 36,359,354 37,691,700
Total CAPEX 174,011,719 0 0 0 0 0 0 0
FCFF (money at that
-174,011,719 33,430,494 34,606,354 35,817,571 37,064,684 38,348,187 39,668,523 41,026,078
period)
Cumulative FCFF -140,581,224 -105,974,870 -70,157,299 -33,092,615 5,255,572 44,924,095 85,950,173
Disconto Cash Flow (DCF) -174,011,719 31,846,365 31,404,363 30,963,308 30,523,097 30,083,627 29,644,796 29,206,499
57
Tabel 3.18 Income Statement Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage (Lanjutan)
8 9 10 11 12 13 14 15
Sales 52,273,523 54,364,464 56,539,042 58,800,604 61,152,628 63,598,733 66,142,683 68,788,390
COGS 0 0 0 0 0 0 0 0
Gross Profit 52,273,523 54,364,464 56,539,042 58,800,604 61,152,628 63,598,733 66,142,683 68,788,390
Operational Cost
Labor Cost 950,134 1,021,394 1,097,999 1,180,349 1,268,875 1,364,040 1,466,343 1,576,319
Maintenance 6,818,549 7,329,941 7,879,686 8,470,662 9,105,962 9,788,909 10,523,078 11,312,308
Total Cost 7,768,683 8,351,335 8,977,685 9,651,011 10,374,837 11,152,950 11,989,421 12,888,628
EBITDA 44,504,840 46,013,129 47,561,358 49,149,593 50,777,791 52,445,784 54,153,262 55,899,763
Depreciation 1
2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351
(Gasification Machine)
Depreciation 2 (Shredder) 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000
Depreciation 3 (Drying) 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948
Depreciation 4 (Conveyor) 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000
Depreciation 5 (Metal
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
Separator)
Depreciation 6 (Dump
7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Truck)
Depreciation 7 (Backhoe) 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Depreciation 8
2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344
(Operational Car)
Depreciation 9 (Office
8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203
Car)
Total Depreciation 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471
EBIT 41,673,369 43,181,659 44,729,887 46,318,122 47,946,321 49,614,313 51,321,791 53,068,292
Tax 2,613,676 2,718,223 2,826,952 2,940,030 3,057,631 3,179,937 3,307,134 3,439,420
Net Income 39,059,693 40,463,435 41,902,935 43,378,092 44,888,689 46,434,376 48,014,657 49,628,872
Total CAPEX 0 0 2,341,199 0 0 0 0 0
FCFF (money at that
42,421,171 43,854,046 42,983,665 46,833,687 48,380,475 49,965,068 51,587,172 53,246,348
period)
Cumulative FCFF 128,371,344 172,225,391 215,209,055 262,042,742 310,423,217 360,388,285 411,975,458 465,221,805
Disconto Cash Flow (DCF) 28,768,633 28,331,092 26,452,953 27,456,561 27,019,356 26,582,047 26,144,523 25,706,675

58
Tabel 3.19 Income Statement Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage (Lanjutan)
16 17 18 19 20 21 22 23
Sales 71,539,926 74,401,523 77,377,584 80,472,687 83,691,594 87,039,258 90,520,829 94,141,662
COGS - - - - - - - -
Gross Profit 71,539,926 74,401,523 77,377,584 80,472,687 83,691,594 87,039,258 90,520,829 94,141,662
Operational Cost
Labor Cost 1,694,543 1,821,634 1,958,256 2,105,126 2,263,010 2,432,736 2,615,191 2,811,330
Maintenance 12,160,731 13,072,786 14,053,245 15,107,239 16,240,282 17,458,303 18,767,675 20,175,251
Total Cost 13,855,275 14,894,420 16,011,502 17,212,364 18,503,292 19,891,039 21,382,866 22,986,581
EBITDA 57,684,651 59,507,102 61,366,082 63,260,323 65,188,303 67,148,220 69,137,962 71,155,080
Depreciation 1
2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351
(Gasification Machine)
Depreciation 2 (Shredder) 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000
Depreciation 3 (Drying) 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948
Depreciation 4 (Conveyor) 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000
Depreciation 5 (Metal
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
Separator)
Depreciation 6 (Dump
7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Truck)
Depreciation 7 (Backhoe) 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Depreciation 8
2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344
(Operational Car)
Depreciation 9 (Office Car) 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203
Total Depreciation 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471
EBIT 54,853,180 56,675,632 58,534,611 60,428,852 62,356,832 64,316,749 66,306,492 68,323,610
Tax 3,576,996 3,720,076 3,868,879 4,023,634 4,184,580 4,351,963 4,526,041 4,707,083
Net Income 51,276,184 52,955,556 54,665,732 56,405,218 58,172,252 59,964,786 61,780,450 63,616,527
Total CAPEX - - - - 2,341,199 - - -
FCFF (money at that period) 54,941,992 56,673,321 58,439,351 60,238,880 59,729,262 63,932,382 65,822,637 67,738,900
Cumulative FCFF 520,163,798 576,837,118 635,276,470 695,515,350 755,244,612 819,176,994 884,999,632 952,738,531
Disconto Cash Flow (DCF) 25,268,389 24,829,552 24,390,049 23,949,765 22,621,874 23,066,377 22,623,035 22,178,429

59
Tabel 3.20 Income Statement Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage (Lanjutan)
24 25 26 27 28 29 30
Sales 97,907,328 101,823,621 105,896,566 110,132,429 114,537,726 119,119,235 123,884,004
COGS 0 0 0 0 0 0 0
Gross Profit 97,907,328 101,823,621 105,896,566 110,132,429 114,537,726 119,119,235 123,884,004
Operational Cost
Labor Cost 3,022,180 3,248,844 3,492,507 3,754,445 4,036,028 4,338,730 4,664,135
Maintenance 21,688,395 23,315,025 25,063,651 26,943,425 28,964,182 31,136,496 33,471,733
Total Cost 24,710,575 26,563,868 28,556,158 30,697,870 33,000,210 35,475,226 38,135,868
EBITDA 73,196,753 75,259,753 77,340,408 79,434,559 81,537,515 83,644,009 85,748,136
Depreciation 1 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351 2,597,351
(Gasification Machine)
Depreciation 2 (Shredder) 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000 96,000
Depreciation 3 (Drying) 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948 78,948
Depreciation 4 (Conveyor) 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000 15,000
Depreciation 5 (Metal 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
Separator)
Depreciation 6 (Dump 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Truck)
Depreciation 7 (Backhoe) 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813 7,813
Depreciation 8 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344 2,344
(Operational Car)
Depreciation 9 (Office Car) 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203 8,203
Total Depreciation 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471 2,831,471
EBIT 70,365,283 72,428,283 74,508,937 76,603,088 78,706,045 80,812,538 82,916,666
Tax 4,895,366 5,091,181 5,294,828 5,506,621 5,726,886 5,955,962 6,194,200
Net Income 65,469,916 67,337,101 69,214,109 71,096,467 72,979,159 74,856,576 76,722,465
Total CAPEX 0 0 0 0 0 0 2,341,199
FCFF (money at that period) 69,678,489 71,638,339 73,614,961 75,604,404 77,602,213 79,603,382 79,261,104
Cumulative FCFF 1,022,417,020 1,094,055,359 1,167,670,320 1,243,274,724 1,320,876,938 1,400,480,319 1,479,741,424
Disconto Cash Flow (DCF) 21,732,438 21,284,934 20,835,789 20,384,874 19,932,057 19,477,203 18,474,482
Sumber: Tabel diolah penyusun
Catatan: biaya dalam satuan USD
60
Berdasarkan hasil perhitungan income statement di atas, net
present value (NPV) dapat dihitung sebagai berikut.
𝑡=0

𝑁𝑃𝑉 = ∑ 𝐷𝐶𝐹
𝑡=30

𝑁𝑃𝑉 = 581.171.423
Net present value (NPV) Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage bernilai positif, maka dapat disimpulkan bahwa
proyek Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage layak
untuk dijalankan.
ii. Internal Rate of Return (IRR)
Internal rate of return (IRR) menunjukkan kelayakan investasi
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage berdasarkan
nilai uang dalam bentuk persentase. Internal rate of return (IRR)
dihitung menggunakan formula berikut.
𝑡=0

= 𝐼𝑅𝑅 ( ∑ 𝐹𝐶𝐹𝐹)
𝑡=30

= 22,46%
Hasil perhitungan internal rate of return (IRR) tersebut
menunjukkan bahwa investasi yang dilakukan di Pembangkit Listrik
Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage akan menghasilkan
pengembalian modal atau bunga sebesar 22,46% setiap tahunnya.
Hasil internal rate of return (IRR) yang bernilai 22,46% dimana nilai
tersebut lebih tinggi dari inflasi yang bernilai 5%, maka dapat
disimpulkan bahwa investasi di Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
(PLTSa) Gedebage sangat layak.
iii. Perhitungan Break Event Point (BEP)
Break event point kami hitung berdasarkan nilai cumulative FCFF
pada perhitungan income statement di atas. Berikut adalah

61
perhitungan nilai break event point (BEP) Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage.
𝑥 − 𝑥1 𝑦 − 𝑦1
=
𝑥2 − 𝑥1 𝑦2 − 𝑦1
0 − (−167.473) 𝑦−6
=
30.807.393 − (−167.473) 7 − 6
0 − (−167.473) 𝑦−6
=
30.807.393 − (−167.473) 7 − 6
167.473 𝑦−6
=
30.974.866 1
167.473 𝑥 1
𝑦−6=
30.974.866
𝑦 − 6 = 0,01
𝑦 = 4,90
Berdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa break
event point (BEP) atau jangka waktu Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage mengalami titik impas adalah dalam
waktu 4,90 tahun atau 4 tahun 11 bulan.

62
BAB IV
SIMPULAN

Berdasarkan analisis kelayakan Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage


dari segi analisis eksternal, analisis internal dan analisis kelayakan finansial sebagaimana
telah dijabarkan pada bab III di atas, dapat disimpulkan sebagai berikut.
1. Berdasarkan dari hasil analisis PESTLE dari aspek politic, economy, social,
technology, legal dan environment, Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage memiliki pro kontra pada setiap aspeknya dalam pembangunan dan
kegiatan operasionalnya.
2. Berdasarkan analisis Five Forces dapat diketahui bahwa threat of new entrants adalah
SEDANG, threat of subtituis adalah TINGGI, bergaining power of buyers adalah
TINGGI, bergaining power of supplier adalah TINGGI dan rivalry among
competitors adalah SEDANG.
3. Revenue Stream dari Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah
Penjualan Produk dan tipping fee. Penjualan produk Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage terdiri dari penjualan produk utama yaitu tenaga listrik
dengan harga jual 0,19 USD per kWh yang dijual kepada PT PLN (Persero) dan
produk sampingan yang terdiri dari debu bawah (bottom ash) dan debu terbang (fly
ash) dengan harga jual Rp275.000 per rit. Untuk pendapatan tipping fee Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage adalah Rp386.000 per ton sampah
4. Untuk menunjang kegiatan operasional, Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa)
Gedebage bermitra dengan PT Bandung Raya Indah Lestari (PT BRIL), Institut
Teknologi Bandung (ITB), PLN-Jasa Produksi (JP) PLTU, Jasa Sertifikasi dan Jasa
Pelatihan.
5. Net present value (NPV) Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage
bernilai positif yakni 587.171.423 yang berarti bahwa Pembangkit Listrik Tenaga
Sampah (PLTSa) Gedebage layak untuk dijalankan.

63
6. Investasi di Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage dapat dikatakan
sangat layak karena nilai internal rate of return (IRR) sebesar 22,46% dimana lebih
tinggi dari inflasi yang bernilai 5%
7. Pembangkit Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) Gedebage akan mengalami break event
point (BEP) atau titik impas dalam waktu 4 tahun 11 bulan.

64
DAFTAR PUSTAKA

Fatimah, Siti Ade. 2009, “Analisis Kelayakan Usaha Pengolahan Sampah Menjadi
Pembangkit Listik Tenaga Sampah (PLTSa) di Kota Bogor”. Skripsi. Fakultas
Pertanian Institut Pertanian Bogor: diterbitkan.

http://www.alpensteel.com/article/56-110-energi-sampah--pltsa/2594--pltsa-pembangkit-
listrik-tenaga-sampah?format=pdf. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

http://jdih.esdm.go.id/peraturan/Permen%20ESDM%20Nomor%2012%20Tahun%202017.
pdf. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

http://jdih.esdm.go.id/peraturan/Perpres_Nomor_18_Tahun_2016.pdf. Diakses pada tanggal


17 Januari 2018.

https://www.kompasiana.com/maniksukoco/tentang-pembangunan-pembangkit-listrik-
tenaga-sampah_58cf26e46ea83429048b456b. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

http://elektro-unimal.blogspot.co.id/2011/07/pembangkit-listrik-tenaga-sampah.html.
Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

https://desimulyanto.wordpress.com/2012/02/07/pembangkit-listrik-tenaga-sampah-pltsa/.
Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

https://www.scribd.com/doc/25969880/Pembangkit-Listrik-Tenaga-Sampah-PLTS-Kontek-
Clara. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

https://intanghina.wordpress.com/2008/12/17/pembangkit-listrik-tenaga-sampah-pltsa/.
Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

http://ajisujatman27.blogspot.co.id/2016/01/proposal-pemusnahan-sampah-
pembangkit.html. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

http://setkab.go.id/inilah-perpres-percepatan-pembangunan-pembangkit-listrik-berbasis-
sampah-di-tujuh-kota/. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

65
https://googleweblight.com/?lite_url=https://portal.bandung.go.id/posts/2016/11/18/0XVV/
pltsa&ei=v30Oi0kx&lc=enID&s=1&m=852&host=www.google.co.id&ts=1516169439&si
g=AOyes_QBR0_20K1CpuIJuZeBmKCJZ2RA3g. Diakses pada tanggal 17 Januari 2018.

https://mediakonsumen.com/2017/01/08/opini/pro-kontra-listrik-sampah-tujuh-kota-
indonesia. Diakses pada tanggal 18 Januari 2018.

https://googleweblight.com/?lite_url=https://www.kompasiana.com/cakmat/59a35d4104ca
2436677ec462/kontroversi-pembangkit-listrik-tenaga-sampah-pltsa-di-
indonesia&ei=YfxIsAnF&lc=enID&s=1&m=852&host=www.google.co.id&ts=151616943
9&sig=AOyes_R1iDmrkb-jUbkyNAZhmCpeKQtcHQ. Diakses pada tanggal 18 Januari
2018.

https://indonesiana.tempo.co/read/109316/2017/03/19/manik.sukoco/tentang-
pembangunan-pembangkit-listrik-tenaga-sampah. Diakses pada tanggal 18 Januari 2018.

https://bandung.merdeka.com/halo-bandung/pembangkit-listrik-tenaga-sampah-segera-
dibangun-di-bandung-160206b.html. Diakses pada tanggal 18 Januari 2018.

http://ayobandung.com/read/20161118/64/13103/proyek-pltsa-kota-bandung-dialihkan-ke-
legok-nangka. Diakses pada tanggal 18 Januari 2018.

http://www.alpensteel.com/article/123-110-energi-sampah--pltsa/2514--pembangunan-
pltsa-oleh-pln. Diakses pada tanggal 18 Januari 2018.

http://readersblog.mongabay.co.id/rb/2014/09/13/sejumlah-lsm-dan-organisasi-berikan-
rekomendasi-menyoal-pembangunan-pltsa-gedebage-bandung/. Diakses pada tanggal 18
Januari 2018.

https://daerah.sindonews.com/read/1255151/21/pemprov-jabar-sepakat-tanggung-tipping-
fee-tppas-legok-nangka-30-1510025944. Diakses pada tanggal 22 Januari 2018.

https://bandungkota.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/38. Diakses pada tanggal 22


Januari 2018.

66
https://bolasalju.com/artikel/inflasi-indonesia-10-tahun/. Diakses pada tanggal 23 Januari
2018.

http://rizkylrs.lecture.ub.ac.id/files/2017/05/materi-8-ekonomi-finansial.pdf. Diakses pada


tanggal 23 Januari 2018.

https://www.rumah123.com/jual/bandung/batununggal/tanah/. Diakses pada tanggal 23


Januari 2018.

67