UNIVERSIDADE DO OESTE DE

SANTA CATARINA

INSTITUTO CATARINENSE DE ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

ESPECIALIZAÇÃO EM ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

AVALIAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

Análise de Risco

Prof. Dr. Norberto Hochheim

Depto de Engenharia Civil - UFSC

Fone: (48) 3721 5167
norberto.hochheim@ufsc.br
hochheim@gmail.com

Florianópolis, fevereiro de 2018

 SUMÁRIO

página

1. Análise determinística 3

2. Análise probabilística: Simulação de Monte Carlo 5

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 1. ANÁLISE DETERMINÍSTICA

1.1. INCERTEZAS RELACIONADAS AO FLUXO DE CAIXA

Na montagem de um fluxo de caixa deve-se estimar valores futuros que

quase sempre carregam uma margem de incerteza sobre sua ocorrência. Muitos
são os fatores a estimar : receitas, custos e despesas (diretas e indiretas, fixas e
variáveis), condições de negociação, absorção dos produtos pelo mercado, só
para citar alguns. Estas incertezas condicionam o risco do empreendimento.

Risco é chance do retorno de um investimento ser diferente do que o era

inicialmente esperado. Um ativo arriscado tem maior chance de perda, um ativo
mais seguro é aquele em que a probabilidade de perda é menor.

Para levar em conta o impacto individual destas previsões incertas sobre a

avaliação, procede-se à análise de sensibilidade.

1.2. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE

A análise de sensibilidade é um procedimento muito usado para fornecer

uma percepção do risco envolvido na análise. Consiste em variar um dos
componentes do fluxo de caixa e verificar a consequência desta variação sobre o
resultado do fluxo de caixa. Se a variação no resultado for significativa, diz-se que
o projeto é sensível à variação no valor deste componente.

Variando-se um componente por vez, identifica-se quais deles mais

influenciam o resultado da avaliação. Os componentes mais importantes devem
merecer uma pesquisa mais aprofundada para diminuir a incerteza na estimativa
de seus valores.

1.3. ANÁLISE DE CENÁRIOS

Quando se avalia o impacto sobre a avaliação considerando-se a variação

simultânea de diversos componentes do fluxo de caixa, faz-se um estudo de um
cenário (situação) possível para o projeto hipotético. Normalmente, considera-se

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pelo menos três cenários possíveis para o projeto : mais provável (situação
esperada dentro das condições normais projetadas), otimista (situação esperada
dentro de condições otimistas, mas realistas) e pessimista (situação esperada
dentro de condições pessimistas, mas realistas). Outras situações também podem
ser simuladas.

Este estudo, denominado análise de cenários também é conhecido como

análise de impacto cruzado.

A variação do resultado da avaliação em função de mudanças em alguns

componentes do fluxo de caixa fornecem uma medida da variabilidade à que está
sujeita o valor do empreendimento.

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 2. ANÁLISE PROBABILÍSTICA: SIMULAÇÃO DE MONTE CARLO

2.1. PRINCÍPIOS

A Simulação de Monte Carlo, ou simplesmente simulação, é um método

numérico que pode ser usado para geração de um valor qualquer. Pode ser
usado, por exemplo, para gerar a distribuição do valor presente líquido de um
fluxo de caixa cujos componentes não são conhecidos com certeza.

Geram-se diversos cenários para o fluxo de caixa, baseado na distribuição

de probabilidade de seus componentes. Posteriormente, sistematizam-se os
resultados em tabelas e gráficos. A tabela de freqüência resultante do projeto
serve como aproximação da função densidade de probabilidade (fdp) do projeto.
Neste método, a distribuição de probabilidade de Xt pode ser uma distribuição
empírica.

Utilizando-se um gerador de números aleatórios uniformemente

distribuídos no intervalo [0 ; 1] e conhecendo-se a inversa da função distribuição
de probabilidade (FDP) de Xt, pode-se gerar um valor Rt para representar uma
ocorrência de Xt.

Para a distribuição uniforme tem-se :

( x  a)
FDP : F ( x)  (2.1)
(b  a )

Rj : Rj  a  (b  a) * NA (2.2)

Onde NA é o número aleatório gerado

2.2. AVALIAÇÃO DA INFORMAÇÃO PROBABILÍSTICA

Caso a distribuição de probabilidade do VPL seja normal, pode-se

determinar facilmente a probabilidade de ocorrer um valor menor ou igual a
qualquer valor da distribuição. Esta probabilidade é tabelada para a distribuição
normal padronizada, em função de uma troca de variável, z. Para um VPL com

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distribuição normal, que tenha média E(VPL) e desvio padrão DP(VPL), o valor de
z é dado por :

X  E (VPL )
z (2.3)
DP(VPL )

O valor tabelado para z corresponde à probabilidade de ocorrer um valor

menor ou igual a X, que está distante z desvios padrões de E(VPL).

Algumas condições sob as quais pode ser considerado que o VPL tem
distribuição normal :

I. Uma variável aleatória que seja soma de variáveis aleatórias normais terá
distribuição normal.

II. O teorema central do limite estabelece que a soma de um grande número de

variáveis aleatórias independentes e identicamente distribuídas, com média
e variância finitas, tende a uma distribuição normal. Sob algumas condições
especiais, as hipóteses de independência e de distribuição idênticas podem
ser relaxadas, mas o estudo destas condições foge ao escopo deste texto.

Mostra-se a seguir como a simulação de Monte Carlo pode ser usada para
determinar o valor de um terreno através do método involutivo. Posteriormente,
será apresentado um exemplo para avaliação de um empreendimento de base
imobiliária.

Exemplo 2.1. Avaliar um terreno de 1080 m². Estudos de mercado mostram que o
melhor aproveitamento para este terreno é a construção de um prédio residencial.
Considerando o máximo aproveitamento possível, pode-se construir 20
apartamentos de 94,50 m² cada um, num prédio de 6 pisos. O preço de venda
praticado pelo mercado é de R$ 7.000,00 por m² de área construída. Estima-se
que as vendas iniciarão já no 2º bimestre, sendo vendido 1 apartamento por
bimestre nos primeiros 4 bimestres, após os quais as vendas passarão a ser de 2
apartamentos por bimestre. O custo de construção é de R$ 1.864,28 por m2 de

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área construída. O BDI do construtor é de 31,46% e o BDI do incorporador é de
23,52%.

Considere que o preço de venda possa variar em ±15% em torno da

estimativa e que os custos possam variar em ±10%. Os componentes do fluxo de
caixa

(-) Custo de (=) Fluxo de

Bimestre Vendas (-) Corretagem (-) BDI Incorporador
Construção caixa líquido
0 262.766 -262.766
1 306.955 -306.955
2 661.500 33.075 155.600 335.116 137.709
3 661.500 33.075 155.600 349.799 123.026
4 661.500 33.075 155.600 498.158 -25.333
5 661.500 33.075 155.600 614.002 -141.177
6 1.323.000 66.150 311.200 681.812 263.838
7 1.323.000 66.150 311.200 609.462 336.188
8 1.323.000 66.150 311.200 656.939 288.711
9 1.323.000 66.150 311.200 316.867 628.784
10 1.323.000 66.150 311.200 945.650
11 1.323.000 66.150 311.200 945.650
12 1.323.000 66.150 311.200 945.650
13 1.323.000 66.150 311.200 945.650

A TMA do incorporador é de 1,91% a.b.

Determine também a probabilidade do terreno ter um valor menor ou igual a 85%

da média calculada.

Solução :

Valor de um apartamento = 94,50 m2 x R$/m2 7.000 = R$ 661.500

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Cenário básico:

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Receitas líquidas 472.825 472.825 472.825 472.825 945.650 945.650 945.650 945.650 945.650 945.650 945.650 945.650
Custo de Construção 262.766 306.955 335.116 349.799 498.158 614.002 681.812 609.462 656.939 316.867
FC líquido -262.766 -306.955 137.709 123.026 -25.333 -141.177 263.838 336.188 288.711 628.784 945.650 945.650 945.650 945.650

Receitas líquidas = Vendas - Corretagem - BDI Incorporador

Cenários: Pessimista Otimista TMA = 1,91%

Variação Vendas (%): -15 15
Variação Custo Constr (%) 10 -10

Procederam-se 500 simulações, 5 das quais são apresentadas abaixo:

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL
Receitas líquidas 449.184 444.456 491.738 434.999 992.933 1.059.128 888.911 945.650 945.650 851.085 917.281 992.933
Custo de Construção 286.415 297.746 335.116 342.803 463.287 626.282 709.085 658.219 637.231 291.517
FC líquido -286.415 -297.746 114.068 101.652 28.451 -191.283 283.848 400.909 251.680 654.133 945.650 851.085 917.281 992.933 3.834.178
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL
Receitas líquidas 434.999 510.651 411.358 444.456 1.002.389 936.194 945.650 869.998 803.803 926.737 926.737 974.020
Custo de Construção 289.043 291.607 311.658 363.791 503.140 614.002 715.903 621.652 604.384 329.541
FC líquido -289.043 -291.607 123.341 146.860 -91.782 -169.546 286.486 314.542 341.266 540.457 803.803 926.737 926.737 974.020 3.642.112
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL
Receitas líquidas 449.184 496.466 453.912 524.836 1.078.041 832.172 1.040.215 1.087.498 974.020 936.194 1.059.128 1.021.302
Custo de Construção 252.256 328.441 361.926 374.285 478.232 632.422 743.176 560.705 722.633 291.517
FC líquido -252.256 -328.441 87.258 122.181 -24.320 -107.586 334.866 271.467 317.582 795.980 974.020 936.194 1.059.128 1.021.302 4.195.336
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL
Receitas líquidas 477.553 430.271 529.564 487.010 1.078.041 992.933 1.078.041 869.998 917.281 879.455 926.737 964.563
Custo de Construção 281.160 313.094 361.926 367.289 503.140 638.562 647.722 664.314 683.217 320.035
FC líquido -281.160 -313.094 115.628 62.982 26.424 -151.552 430.320 328.619 394.825 549.963 917.281 879.455 926.737 964.563 3.911.131
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 VPL
Receitas líquidas 425.543 430.271 496.466 487.010 992.933 869.998 813.259 898.368 926.737 964.563 1.040.215 860.542
Custo de Construção 270.649 331.511 368.628 342.803 533.030 614.002 634.086 609.462 702.925 329.541
FC líquido -270.649 -331.511 56.915 87.467 -36.563 -126.992 358.847 260.536 110.334 568.826 926.737 964.563 1.040.215 860.542 3.568.061

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 Estatística descritiva
E(VTerr) = 3.870.360
DP(Vterr) = 241.202
Mínimo = 3.217.771
Q1 = 3.713.759
Q2 (mediana)= 3.875.036
Q3 = 4.034.362
Máximo = 4.639.605
Amplitude = 1.421.834
n= 500

Quadro de Freqüências

Intervalo Freq Acum Freq Acum % Freq Freq %

<3200 0 0% 0 0%
3200-3300 3 1% 3 1%
3300-3400 13 3% 10 2%
3400-3500 36 7% 23 5%
3500-3600 67 13% 31 6%
3600-3700 116 23% 49 10%
3700-3800 192 38% 76 15%
3800-3900 274 55% 82 16%
3900-4000 354 71% 80 16%
4000-4100 419 84% 65 13%
4100-4200 459 92% 40 8%
4200-4300 482 96% 23 5%
4300-4400 491 98% 9 2%
4400-4500 497 99% 6 1%
>4500 500 100% 3 1%
Soma 500 100%

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Histograma

18%
16%
14%
12%
Freqüência

10%
8%
6%
4%
2%
0%

Valor do Terreno

Probabilidade do terreno ter um valor menor ou igual a 85% da média:

P{VTerr ≤ 0,85*3.870.360} = P{ VTerr ≤ 3.289.806}

X  E(VPL ) 1.468.474 1.727.617

z 
DP(VPL ) 288.316

X ≤ 3.289.806
z= -2,40692
Probabilidade = 0,8%

Exemplo 2.2. Fazer a análise de risco de um shopping center, cujo fluxo de caixa
é apresentado abaixo, usando a simulação de Monte Carlo.

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 Ano 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.022 2.023 2.024 2.025 2.026 2.027
Período 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
VENDAS (R$ MIL) 166.686.087 170.019.809 175.120.403 180.374.015 184.883.365 188.581.033 192.352.653 196.199.707 200.123.701 204.126.175 208.208.698

RECEITAS 12.971.200 13.455.360 14.212.452 15.204.549 16.399.118 17.687.527 18.041.278 18.402.103 18.770.145 19.145.548 19.528.459
ALUGUEIS 10.108.554 10.535.461 11.204.956 12.106.828 13.223.954 14.448.860
ANCORAS 1.488.880
SATÉLITES 8.619.674
ESTACIONAMENTO 2.017.079 2.057.421 2.119.143 2.182.717 2.237.285 2.282.031
ADICIONAIS 845.567 862.478 888.353 915.003 937.878 956.636

CUSTO + DESPESA 6.192.904 6.316.762 6.506.265 6.701.453 6.868.989 7.006.369 7.146.496 7.289.426 7.435.215 7.583.919 7.735.598
CUSTO 4.268.411
DESPESA 1.924.493

RESULTADO BRUTO - NOI 6.778.296 7.138.598 7.706.187 8.503.096 9.530.129 10.681.158 10.894.781 11.112.677 11.334.930 11.561.629 11.792.861

CUSTO INDIRETO

RESULTADO OPERACIONAL 6.778.296 7.138.598 7.706.187 8.503.096 9.530.129 10.681.158 10.894.781 11.112.677 11.334.930 11.561.629 11.792.861

RESULTADO NAO OPERACIONAL -262 -260 -260 -260 -260 -260 -265 -271 -276 -281 -287

RESULTADO ANTES DA TRIBUTACAO 6.778.034 7.138.338 7.705.927 8.502.836 9.529.869 10.680.898 10.894.516 11.112.406 11.334.654 11.561.347 11.792.574

DEDUCOES DA BASE TRIBUTARIA 493.175 493.202 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737
DEPRECIACAO 493.175 493.202 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737
EDIFICACAO 493.175 493.202 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737
EQUIPAMENTOS/MOB.
OUTRAS

LUCRO TRIBUTAVEL 6.284.859 6.645.135 7.077.190 7.874.099 8.901.131 10.052.161 10.265.779 10.483.669 10.705.917 10.932.610 11.163.837

IMPOSTOS E CONTRIBUICOES 2.259.906 2.382.407 2.563.189 2.834.138 3.183.329 3.574.679 3.647.309 3.721.392 3.796.956 3.874.032 3.952.649
IR 1.694.269 1.784.344 1.926.242 2.125.469 2.382.227 2.669.984 2.723.389 2.777.862 2.833.424 2.890.097 2.947.904
CSSL 565.637 598.062 636.947 708.669 801.102 904.694 923.920 943.530 963.533 983.935 1.004.745

RESULTADO APOS TRIBUTACAO 4.024.953 4.262.729 4.514.001 5.039.961 5.717.802 6.477.482 6.618.470 6.762.277 6.908.961 7.058.578 7.211.188

INVESTIMENTOS 690 3.888.372 -500.000 0 0 0 0 0 0 0 0

IMPLANTACAO
AMPLIACAO E MELHORIAS 690 3.388.372
REPOSICAO/SUBSTITUICAO/EXAUSTAO
CAPITAL DE GIRO 500.000 -500.000

REVERSAO DEPRECIACAO CONTABIL 493.175 493.202 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737 628.737

RENDA LIQUIDA 4.517.438 867.559 5.642.738 5.668.698 6.346.540 7.106.219 7.247.207 7.391.014 7.537.698 7.687.316 7.839.925

Avaliação de Empreendimentos : Análise de Risco Prof. Dr. Norberto Hochheim 11

 Ano 2.028 2.029 2.030 2.031 2.032 2.033 2.034 2.035 2.036 2.037
Período 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
VENDAS (R$ MIL) 212.372.872 216.620.330 220.952.736 225.371.791 229.879.227 234.476.811 239.166.347 243.949.674 248.828.668 253.805.241

RECEITAS 19.919.028 20.317.409 20.723.757 21.138.232 21.560.997 21.992.217 22.432.061 22.880.702 23.338.316 23.805.083
ALUGUEIS
ANCORAS
SATÉLITES
ESTACIONAMENTO
ADICIONAIS

CUSTO + DESPESA 7.890.309 8.048.116 8.209.078 8.373.260 8.540.725 8.711.539 8.885.770 9.063.485 9.244.755 9.429.650
CUSTO
DESPESA

RESULTADO BRUTO - NOI 12.028.719 12.269.293 12.514.679 12.764.973 13.020.272 13.280.677 13.546.291 13.817.217 14.093.561 14.375.432

CUSTO INDIRETO

RESULTADO OPERACIONAL 12.028.719 12.269.293 12.514.679 12.764.973 13.020.272 13.280.677 13.546.291 13.817.217 14.093.561 14.375.432

RESULTADO NAO OPERACIONAL -293 -299 -305 -311 -317 -323 -330 -336 -343 -350

RESULTADO ANTES DA TRIBUTACAO 12.028.426 12.268.994 12.514.374 12.764.662 13.019.955 13.280.354 13.545.961 13.816.880 14.093.218 14.375.082

DEDUCOES DA BASE TRIBUTARIA 135.606 135.606 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140
DEPRECIACAO 135.606 135.606 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140
EDIFICACAO 135.606 135.606 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140
EQUIPAMENTOS/MOB.
OUTRAS

LUCRO TRIBUTAVEL 11.892.820 12.133.389 12.243.234 12.493.521 12.748.815 13.009.214 13.274.821 13.545.740 13.822.078 14.103.942

IMPOSTOS E CONTRIBUICOES 4.077.220 4.159.014 4.230.245 4.315.342 4.402.142 4.490.678 4.580.984 4.673.097 4.767.052 4.862.885
IR 3.006.866 3.067.009 3.128.354 3.190.925 3.254.749 3.319.849 3.386.250 3.453.980 3.523.065 3.593.531
CSSL 1.070.354 1.092.005 1.101.891 1.124.417 1.147.393 1.170.829 1.194.734 1.219.117 1.243.987 1.269.355

RESULTADO APOS TRIBUTACAO 7.815.600 7.974.375 8.012.989 8.178.179 8.346.673 8.518.536 8.693.837 8.872.643 9.055.026 9.241.057

INVESTIMENTOS 3.388.372 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IMPLANTACAO
AMPLIACAO E MELHORIAS 3.388.372
REPOSICAO/SUBSTITUICAO/EXAUSTAO
CAPITAL DE GIRO

REVERSAO DEPRECIACAO CONTABIL 135.606 135.606 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140 271.140

RENDA LIQUIDA 4.562.834 8.109.981 8.284.130 8.449.319 8.617.813 8.789.676 8.964.977 9.143.784 9.326.167 9.512.197

Avaliação de Empreendimentos : Análise de Risco Prof. Dr. Norberto Hochheim 12

 Ano 2.038 2.039 2.040 2.041 2.042 2.043 2.044 2.045 2.046 2.047
Período 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
VENDAS (R$ MIL) 258.881.346 264.058.973 269.340.152 274.726.955 280.221.495 285.825.924 291.542.443 297.373.292 303.320.758 309.387.173

RECEITAS 24.281.184 24.766.808 25.262.144 25.767.387 26.282.735 26.808.389 27.344.557 27.891.448 28.449.277 29.018.263
ALUGUEIS
ANCORAS
SATÉLITES
ESTACIONAMENTO
ADICIONAIS

CUSTO + DESPESA 9.618.243 9.810.608 10.006.820 10.206.957 10.411.096 10.619.318 10.831.704 11.048.338 11.269.305 11.494.691
CUSTO
DESPESA

RESULTADO BRUTO - NOI 14.662.941 14.956.200 15.255.324 15.560.430 15.871.639 16.189.072 16.512.853 16.843.110 17.179.972 17.523.572

CUSTO INDIRETO

RESULTADO OPERACIONAL 14.662.941 14.956.200 15.255.324 15.560.430 15.871.639 16.189.072 16.512.853 16.843.110 17.179.972 17.523.572

RESULTADO NAO OPERACIONAL -357 -364 -371 -379 -386 -394 -402 -410 -418 -427

RESULTADO ANTES DA TRIBUTACAO 14.662.584 14.955.836 15.254.952 15.560.052 15.871.253 16.188.678 16.512.451 16.842.700 17.179.554 17.523.145

DEDUCOES DA BASE TRIBUTARIA 271.140 406.675 406.675 406.650 406.632 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
DEPRECIACAO 271.140 406.675 406.675 406.650 406.632 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
EDIFICACAO 271.140 406.675 406.675 406.650 406.632 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
EQUIPAMENTOS/MOB.
OUTRAS

LUCRO TRIBUTAVEL 14.391.444 14.549.160 14.848.277 15.153.401 15.464.620 15.782.073 16.241.381 16.571.630 16.908.484 17.252.076

IMPOSTOS E CONTRIBUICOES 4.960.636 5.048.143 5.149.843 5.253.579 5.359.389 5.467.316 5.589.597 5.701.882 5.816.412 5.933.233
IR 3.665.406 3.738.719 3.813.498 3.889.773 3.967.573 4.046.929 4.127.873 4.210.435 4.294.649 4.380.546
CSSL 1.295.230 1.309.424 1.336.345 1.363.806 1.391.816 1.420.387 1.461.724 1.491.447 1.521.764 1.552.687

RESULTADO APOS TRIBUTACAO 9.430.808 9.501.017 9.698.434 9.899.822 10.105.231 10.314.757 10.651.784 10.869.749 11.092.072 11.318.842

INVESTIMENTOS 3.388.372 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IMPLANTACAO
AMPLIACAO E MELHORIAS 3.388.372
REPOSICAO/SUBSTITUICAO/EXAUSTAO
CAPITAL DE GIRO

REVERSAO DEPRECIACAO CONTABIL 271.140 406.675 406.675 406.650 406.632 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070

RENDA LIQUIDA 6.313.576 9.907.692 10.105.109 10.306.473 10.511.864 10.721.362 10.922.854 11.140.818 11.363.142 11.589.912

Avaliação de Empreendimentos : Análise de Risco Prof. Dr. Norberto Hochheim 13

 Ano 2.048 2.049 2.050 2.051 2.052 2.053 2.054 2.055 2.056 2.057
Período 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
VENDAS (R$ MIL) 315.574.916 321.886.415 328.324.143 334.890.626 341.588.438 348.420.207 355.388.611 362.496.383 369.746.311 377.141.237

RECEITAS 29.598.628 30.190.601 30.794.413 31.410.301 32.038.507 32.679.277 33.332.863 33.999.520 34.679.510 35.373.100
ALUGUEIS
ANCORAS
SATÉLITES
ESTACIONAMENTO
ADICIONAIS

CUSTO + DESPESA 11.724.585 11.959.076 12.198.258 12.442.223 12.691.068 12.944.889 13.203.787 13.467.863 13.737.220 14.011.964
CUSTO
DESPESA

RESULTADO BRUTO - NOI 17.874.043 18.231.524 18.596.155 18.968.078 19.347.439 19.734.388 20.129.076 20.531.657 20.942.290 21.361.136

CUSTO INDIRETO

RESULTADO OPERACIONAL 17.874.043 18.231.524 18.596.155 18.968.078 19.347.439 19.734.388 20.129.076 20.531.657 20.942.290 21.361.136

RESULTADO NAO OPERACIONAL -435 -444 -453 -462 -471 -480 -490 -500 -510 -520

RESULTADO ANTES DA TRIBUTACAO 17.873.608 18.231.080 18.595.702 18.967.616 19.346.968 19.733.908 20.128.586 20.531.158 20.941.781 21.360.616

DEDUCOES DA BASE TRIBUTARIA 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
DEPRECIACAO 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
EDIFICACAO 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070
EQUIPAMENTOS/MOB.
OUTRAS

LUCRO TRIBUTAVEL 17.602.538 17.824.476 18.189.097 18.561.011 18.940.364 19.327.303 19.857.516 20.260.088 20.670.711 21.089.547

IMPOSTOS E CONTRIBUICOES 6.052.390 6.161.733 6.285.704 6.412.155 6.541.135 6.672.694 6.819.083 6.955.957 7.095.569 7.237.973
IR 4.468.162 4.557.530 4.648.685 4.741.664 4.836.502 4.933.237 5.031.906 5.132.549 5.235.205 5.339.914
CSSL 1.584.228 1.604.203 1.637.019 1.670.491 1.704.633 1.739.457 1.787.176 1.823.408 1.860.364 1.898.059

RESULTADO APOS TRIBUTACAO 11.550.148 11.662.743 11.903.393 12.148.856 12.399.229 12.654.609 13.038.433 13.304.130 13.575.142 13.851.573

INVESTIMENTOS 3.388.372 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IMPLANTACAO
AMPLIACAO E MELHORIAS 3.388.372
REPOSICAO/SUBSTITUICAO/EXAUSTAO
CAPITAL DE GIRO

REVERSAO DEPRECIACAO CONTABIL 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605 406.605 271.070 271.070 271.070 271.070

RENDA LIQUIDA 8.432.846 12.069.347 12.309.998 12.555.461 12.805.833 13.061.213 13.309.503 13.575.200 13.846.212 14.122.643

Avaliação de Empreendimentos : Análise de Risco Prof. Dr. Norberto Hochheim 14

 Ano 2.058 2.059 2.060 2.061 2.062
Período 41 42 43 44 45
VENDAS (R$ MIL) 384.684.062 392.377.743 400.225.298 408.229.804 416.394.400

RECEITAS 36.080.562 36.802.174 37.538.217 38.288.981 39.054.761

ALUGUEIS
ANCORAS
SATÉLITES
ESTACIONAMENTO
ADICIONAIS

CUSTO + DESPESA 14.292.203 14.578.048 14.869.608 15.167.001 15.470.341

CUSTO
DESPESA

RESULTADO BRUTO - NOI 21.788.359 22.224.126 22.668.609 23.121.981 23.584.420

CUSTO INDIRETO

RESULTADO OPERACIONAL 21.788.359 22.224.126 22.668.609 23.121.981 23.584.420

RESULTADO NAO OPERACIONAL -530 -541 -552 -563 -574

RESULTADO ANTES DA TRIBUTACAO 21.787.829 22.223.585 22.668.057 23.121.418 23.583.846

DEDUCOES DA BASE TRIBUTARIA 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605

DEPRECIACAO 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605
EDIFICACAO 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605
EQUIPAMENTOS/MOB.
OUTRAS

LUCRO TRIBUTAVEL 21.516.759 21.816.981 22.261.452 22.714.813 23.177.242

IMPOSTOS E CONTRIBUICOES 7.383.225 7.519.185 7.670.305 7.824.448 7.981.673

IR 5.446.717 5.555.656 5.666.774 5.780.115 5.895.722
CSSL 1.936.508 1.963.528 2.003.531 2.044.333 2.085.952

RESULTADO APOS TRIBUTACAO 14.133.533 14.297.796 14.591.147 14.890.366 15.195.568

INVESTIMENTOS 3.388.372 0 0 0 0
IMPLANTACAO
AMPLIACAO E MELHORIAS 3.388.372
REPOSICAO/SUBSTITUICAO/EXAUSTAO
CAPITAL DE GIRO

REVERSAO DEPRECIACAO CONTABIL 271.070 406.605 406.605 406.605 406.605

RENDA LIQUIDA 11.016.231 14.704.401 14.997.752 15.296.970 15.602.173

Avaliação de Empreendimentos : Análise de Risco Prof. Dr. Norberto Hochheim 15

 São apresentados abaixo os resultados de diversos cenários. A simulação foi feita usando a variação considerada nos cenários :

CENÁRIOS SIMULAÇÃO
PESSIMISTA 03 PESSIMISTA 02 PESSIMISTA 01 BÁSICO OTIMISTA 01 OTIMISTA 02 OTIMISTA 03 Limite Inferior Limite Superior
VENDAS ANO 1 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 0,50% 3,50%
VENDAS ANO 2 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 1,50% 4,50%
VENDAS ANO 3 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 1,50% 4,50%
VENDAS ANO 4 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 1,00% 4,00%
VENDAS ANO 5 1,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 1,50% 3,50%
ALUGUEIS ANO 1 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 1,50% 4,50%
ALUGUEIS ANO 2 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 2,50% 5,50%
ALUGUEIS ANO 3 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 2,50% 5,50%
ALUGUEIS ANO 4 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 2,00% 5,00%
ALUGUEIS ANO 5 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 1,50% 4,50%
VACANCIA ANO 1 7,00% 6,50% 6,50% 6,50% 6,00% 5,50% 4,50% 4,50% 7,00%
VACANCIA ANO 2 6,50% 6,00% 6,00% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,50% 6,50%
VACANCIA ANO 3 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,50% 6,50%
VACANCIA ANO 4 6,50% 6,00% 5,00% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,50% 6,50%
VACANCIA ANO 5 6,50% 5,50% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,50% 6,50%
INADIMPLENCIA ANO 1 6,0% 5,5% 5,0% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,5% 6,0%
INADIMPLENCIA ANO 2 5,0% 5,0% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 3,0% 5,0%
INADIMPLENCIA ANO 3 5,0% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,5% 5,0%
INADIMPLENCIA ANO 4 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 5,0%
INADIMPLENCIA ANO 5 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 4,5%
Crescimento Perpetuidade 2,0%
Inadimplência 2017 5,1%
Vacância 2017 7,5%
Valores para depreciação:
Custo Construção (Ano 2002) 12.328.292,55
Ampliação e melhorias 2015 632,45
Ampliação e melhorias 2016 444,73
Ampliação e melhorias 2017 690,00
Custo de Reedição 67.767.440,00
TMA 14,33% 14,11% 13,89% 13,68% 13,46% 13,24% 13,02% 13,02% 14,33%
Horizonte de análise pela fórmula (anos) 34 35 35 36 36 37 38
VPL (horizonte: fórmula) 39.629.655,36 42.223.334,15 44.652.061,53 46.999.716,97 49.611.663,69 51.417.631,19 54.893.472,91
VPL (horizonte: 45 anos) 39.988.544,24 42.680.998,22 45.219.258,00 47.569.797,11 50.301.314,69 52.094.872,92 55.714.835,93
Diferença percentual no valor -0,9% -1,1% -1,3% -1,2% -1,4% -1,3% -1,5%

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 São apresentados abaixo os resultados para os VPLs das 30 primeiras das 1000 simulações feitas, bem como as respectivas
estatísticas, quadro de freqüências e histograma dos resultados.

Simulação VPL Estatísticas Simulações Cenários Quadro de Freqüências

1 51.133.998,65 E(VTerr) = 47.844.665 47.569.797
2 47.983.672,12 DP(Vterr) = 2.506.045 Intervalo Freq Acum Freq Acum % Freq Freq %
3 47.816.215,18 Mínimo = 40.471.855 39.988.544 <40000 0 0% 0 0%
4 50.295.442,72 Q1 = 46.116.778 40000-41000 2 0% 2 0%
5 43.911.040,15 Q2 (mediana)= 47.832.246 41000-42000 7 1% 5 1%
6 49.671.577,92 Q3 = 49.602.147 42000-43000 27 3% 20 2%
7 47.285.224,26 Máximo = 56.045.717 55.714.836 43000-44000 63 6% 36 4%
8 46.744.343,94 Amplitude = 15.573.862 44000-45000 127 13% 64 6%
9 46.762.506,41 n= 1000 45000-46000 235 24% 108 11%
10 52.377.626,21 46000-47000 369 37% 134 13%
11 48.058.392,45 18% 47000-48000 530 53% 161 16%
12 49.177.827,89 48000-49000 679 68% 149 15%
16%
13 46.895.692,86 49000-50000 795 80% 116 12%
14 43.936.285,87 14% 50000-51000 893 89% 98 10%
15 49.500.097,58 12% 51000-52000 945 95% 52 5%
16 49.191.344,94 52000-53000 982 98% 37 4%
Freqüência

10%
17 40.471.855,36 53000-54000 994 99% 12 1%
18 50.269.832,28 8% 54000-55000 999 100% 5 1%
19 51.470.512,43 6% >50000 1.000 100% 1 0%
20 46.894.150,58 Soma 1.000 100%
4%
21 49.649.725,17
22 51.825.631,96 2%
23 48.350.169,31 0%
24 47.384.043,10
25 49.159.778,53
26 44.269.992,02
27 47.665.756,80 VPL
28 47.616.891,96
29 50.050.718,80
30 45.555.609,10

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