16/2/2018 ¿Cómo calcular el valor de un inmueble?

Métodos y ejemplos

¿Cómo calcular el valor de un

inmueble? Métodos y ejemplos

Escrito por
Paco

Publicado en
Análisis y Valoración

Etiquetado
Descuento de flujos de caja, Inversiones inmobiliarias, Métodos de valoración, Valoración
relativa

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La semana pasada, un lector del blog llamado Óscar de Granada se puso en contacto conmigo para
preguntarme si es posible calcular el valor de un inmueble y qué método utilizar para calcular este
valor. Como creo que es una pregunta que puede resultar interesante para muchos de vosotros,
decidí publicar este artículo donde enseñaré cómo calcular el valor de un inmueble y analizaré los
2 métodos principales de valoración de inmuebles con un ejemplo de valoración con cada uno de
ellos.

http://www.academiadeinversion.com/como-calcular-valor-inmueble-metodo-ejemplos/ 1/5
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¿Qué método de valoración usar para calcular

el valor de un inmueble?
Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:

Valoración relativa
Descuento de flujos de caja

Ya hemos visto en este blog tanto la valoración relativa, como el descuento de flujos de caja (con
un ejemplo de aplicación en Excel), pero aplicados a la valoración de acciones. Como veréis a
continuación, estos métodos también son aplicables a la valoración de inmuebles.

El método más usado y el menos

recomendable, la valoración relativa
El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor
de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de
localización cercana y similares características, aplicando al final diferentes correctores de valor
relativas a las diferencias que puede haber con los pisos que se han comparado.

Ejemplo de valoración de un inmueble

mediante el método de valoración relativa
Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona céntrica de Madrid, construido en
1.970 y que cuenta con un garaje. El piso necesita una pequeña remodelación de unos 20.000
euros.

Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros por m2 por pisos de tamaño
medio y características similares sin garaje y sin necesidades de remodelación.

Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio por metro cuadrado, lo que
nos da un total de 600.000 euros. A ese precio le restamos los gastos necesarios para su
remodelación, dando como resultado 580.000 euros. Se pagan unos 60.000 euros por los garajes en
esa zona, por lo que añadiremos el valor del garaje para la obtención del valor total del piso.

El resultado del valor del inmueble mediante la valoración relativa es de 640.000 euros.

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¿Por qué no es recomendable la valoración

relativa para calcular el valor de inmuebles?
El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema, que es que este
método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que
utilizamos en la comparación.

La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perder mucho dinero al
comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener una idea equivocada de su
verdadero valor.

Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos
es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos utilizar el método de descuento de
flujos de caja que os mostraré a continuación.

El método que recomiendo para calcular el

valor de un inmueble, el descuento de flujos de
caja
El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que
se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para
ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos
obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2
factores:

Las alternativas de inversión que tengamos

El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las
alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad
a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales,
impositivos, naturales, etc.).

En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la mayoría de los

casos.

¿Qué datos necesitamos para calcular el valor

de un inmueble mediante descuento de flujos
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de caja?
Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los
siguientes datos:

Ingresos esperados por alquiler

Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén
pagando
Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
Coste anual de reparaciones o seguros
Coste anual de los gastos de comunidad
Otros gastos
Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
Tasa de descuento que queramos aplicar
Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo
más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble.

Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble

mediante descuento de flujos de caja
Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuento de flujos de caja.
Nos vamos a basar en los siguientes datos:

Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €

IBI (anual): 700 €
Gastos de comunidad (anual): 600 €
Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
Gastos varios (anuales): 200 €
Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €

Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el alquiler, estando en 20%
restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivo que va a pagar el posible
comprador sería de aproximadamente un 18% de media después de aplicar las reducciones
correspondientes. Consideramos que tanto las rentas como los gastos pueden subir un 2% de media
anual. La rentabilidad requerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.

Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:

– Calcular los ingresos anuales esperados

En este caso serán 17.280€ (12*1.800*80%)

– Calcular los costes fijos anuales esperados

2.500€ (700+600+1000+200)

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– Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos menos costes

14.780€ (17.280€-2.500€)

– Calcular en beneficio después de impuestos esperado

12.119,60€ (14.780€*(1-0,18))

– Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración Gordon-
Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperado de los beneficios.

309.049,80€ ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))

– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble

289.049,80€ (309.049,80€-20.000€)

Como podéis apreciar, este método es mucho más riguroso para conocer el valor exacto de un
inmueble.

Otros factores a tener en cuenta en la

valoración inmobiliaria
No debéis de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamos dispuestos a pagar
por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasa de descuento. Por lo tanto, también
tendremos que tener en cuenta los gastos notariales y registrales y el IVA o el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener el
precio que estaríamos dispuestos a pagar por un piso como inversión.

También debemos tener cuidado con el sesgo de confirmación a la hora de invertir en piso, ya
que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimar los gastos que acarrea tener un piso
en propiedad.

Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis de escenarios, ya que
los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble son datos futuros y por lo tanto están
sujetos a incertidumbre.

Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenarios diferentes:

Escenario pesimista: Ingresos mensuales de 1.400 € y tasa de ocupación del 70%.

Valoración escenario pesimista: 173.626,60 €

Escenario optimista: Ingresos mensuales de 2.500€ y ocupación del 90%.

Valoración escenario optimista: 492.295,00 €

Como podéis ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro, así que debemos
intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos a utilizar y saber lo que puede

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