Anda di halaman 1dari 17

7.

1 Pengertian Investasi
Pengertian investasi menurut Ikatan Akuntansi Indonesia dalam PSAK : adalah suatu
aktiva yang digunakan perusahaan untuk pertumbuhan kekayaan (accreation of wealth)
melalui distribusi hasil investasi (seperti: bunga, royalti, deviden dan uang sewa), untuk
apresiasi nilai investasi atau untuk manfaat lain bagi perusahaan yang berinvestasi seperti
manfaat yang diperoleh melalui hubungan perdagangan.
Pengertian investasi menurut James C Van Horn (1981) : Yaitu kegiatan yang
dilangsungkan dengan memanfaatkan kas pada masa sekarang ini, dengan tujuan untuk
menghasilkan barang di masa yang akan datang.
Pengertian investasi menurut Henry Simamora (2000:438) : Investasi adalah suatu
aktiva yang digunakan oleh perusahaan untuk pertumbuhan kekayaannya melalui distribusi
hasil investasi (seperti pedapatan bunga, royalty, deviden, pendapatan sewa dan lain – lain),
untuk apresiasi nilai investasi, atau untuk manfaat lain bagi perusahaan yang berinvestasi,
seperti manfaat yang diperoleh melalui hubungan dagang.
Pengertian investasi menurut Fitz Gerald (1978): Yaitu aktivitas yang berkaitan
dengan usaha penarikan sumber-sumber yang dipakai untuk mengadakan modal barang pada
saat sekarang ini. Barang modal tersebut akan menghasilkan aliran produk baru di masa yang
akan datang. Fitz Gerald juga mengungkapkan bahwa investasi yaitu aktivitas yang berkaitan
dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang. Dari modal
tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.Definisi menurut
Kamus Besar Bahasa Indonesia, Investasi diartikan sebagai penanaman uang atau di suatu
perusahaan atau proyek untuk tujuan memproleh keuntungan. Pada dasarnya investasi adalah
membeli suatu aset yang diharapkan di masa datang dapat dijual kembali dengan nilai yang
lebih tinggi.
Investasi juga dapat dikatakan sebagai suatu penundaan konsumsi saat ini untuk
konsumsi masa depan. Harapan pada keuntungan di masa datang merupakan kompensasi atas
waktu dan risiko yang terkait dengan suatu investasi yang dilakukan.
Menurut Sunariyah (2003:4): “Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau
lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan
keuntungan di masa-masa yang akan datang.” Dewasa ini banyak negara-negara yang
melakukan kebijaksanaan yang bertujuan untuk meningkatkan investasi baik domestik
ataupun modal asing. Hal ini dilakukan oleh pemerintah sebab kegiatan investasi akan
mendorong pula kegiatan ekonomi suatu negara, penyerapan tenaga kerja, peningkatan output
yang dihasilkan, penghematan devisa atau bahkan penambahan devisa.
1
Menurut Husnan (1996:5) menyatakan bahwa “proyek investasi merupakan suatu
rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya, baik proyek raksasa ataupun proyek
kecil untuk memperoleh manfaat pada masa yang akan datang.” Pada umumnya manfaat ini
dalam bentuk nilai uang. Sedang modal, bisa saja berbentuk bukan uang, misalnya tanah,
mesin, bangunan dan lain-lain. Namun baik sisi pengeluaran investasi ataupun manfaat yang
diperoleh, semua harus dikonversikan dalam nilai uang. Suatu rencana investasi perlu
dianalisis secara seksama.

1.Tujuan Investasi
Investasi dalam bidang ekonomi memiliki pengertian, sebuah penyertaan Modal
dengan jumlah tertentu untuk membiayai proses usaha dengan pembagian keuntungan sesuai
dengan kesepakatan.Tapi dengan seiring perkembangan jaman, Seperti sekarang ini. Banyak
jenis investasi yang bisa kita lakukan dengan modal yang tidak terlalu besar. Investasi bisa
dilakukan secara individu atau perorangan dengan berbagai macam tujuan investasi yang ada
disekitar kita. Dan diantaranya sebagai berikut :
1. Investasi pada Emas.
Emas sebagai logam mulia memiliki harga ekonomis yang Tinggi, emas dalam setiap tahun
mempunyai potensi kenaikan dan penurunan harga 10% sampai 20% . Bukan berarti orang
yang berinvestasi pada emas tidak bisa rugi. Yang paling penting kita harus bisa mengetahui
kapan harga emas pada titik terendah, disaat itu kita beli. Dan disaat saat harga emas naik kita
jual. Biasanya harga Emas akan mengalami kenaikan menjelang Hari Raya.

2. Investasi di Pasar Modal (Saham)


Investasi di pasar modal atau bursa Saham adalah perdagangan saham dari bermacam macam
perusahaan yang menyertakan Modalnya melalui Bursa Efek sebagai pasar Obligasi dan
derivatif.
Investasi di pasar saham tidaklah mudah, dibutuhkan kemampuan membaca pasar dan
teknikel yang baik. Jadi jika anda ingin berinvestasi pada bidang ini, lebih baik anda belajar
terlebih dahulu agar tidak mengalami kerugian. Karena tidak sedikit orang yang rugi saat
berinvestasi di Pasar Modal (saham).
3. Investasi melalui Obligasi atau surat Hutang yang diterbitkan perusahaan.
Investasi jenis hanya bisa dilakukan oleh orang yang memiliki dana dalam jumlah besar.
biasanya investasi jenis ini melalui perjanjian berdasarkan kuartal Waktu tertentu, Dengan
bunga yang tinggi.
2
2. Bentuk Aset Yang Diinvestasikan
Secara umum bentuk aset yang di Investasikan terbagi menjadi dua jenis yaitu:
a) Riil Investment yaitu menginvestasikan sejumlah dan tertentu pada aset berwujud,
seperti halnya tanah, emas, bangunan, emas, dan lain-lain.
b) Financial Investment yaitu menginvestasikan sejumlah dana tertentu pada aset finansial,
seperti halnya deposito, saham, obligasi, dan lain-lain. Dalam hal ini surat berharga yang
diperdagangkan atau yang sering disebut dengan efek adalah berupa saham.
Menurut Undang-Undang No.8 Tahun 1995 tentang pasar modal, definisi dari bursa efek
adalah pihak yang menyelenggarakan penawaran jual dan beli efek pihak-pihak lain dengan
tujuan memperdagangkan efek diantaranya. Di Indonesia, perdagangan saham dilakukan di
Bursa Efek Indonesia. Tidak semua perusahaan dapat langsung mengeluarkan suatu efek
(saham), oleh sebab itu perusahaan yang ingin menerbitkan efek harus memenuhi kriteria
ataupun peraturan-peraturan yang ada sebelum menerbitkan suatu efek.

3. Faktor-Faktor Penentu Investasi bagi Seorang Investor


Faktor-Faktor penentu investasi bagi seorang investor yang hendak melakukan suatu
investasi, harus melakukan suatu analisis terlebih dahulu dalam menentukan keputusan
investasinya. Untuk melakukan suatu analisis investasi, setidaknya ada tiga faktor yang harus
dianalisis, yaitu:
1. Analisis kondisi makroekonomi
2. Analisis pada jenis industry
3. Analisis fundamental suatu perusahaan
Tahap pertama yang dilakukan oleh seorang investor dalam berinvestasi adalah
melakukan analisis terhadap variabel-variabel makro, tahap analisis ini dilakukan untuk
menganalisis kondisi perekonomian suatu negara secara makro dalam proses suatu investasi.
Variabel-variabel ekonomi makro yang dianalisis diantaranya adalah tingkat inflasi, transaksi
berjalan, kurs/exchange rate (nilai tukar suatu mata uang negara terhadap mata uang negara
lain), suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia), dan lain-lain.
Pada tahap kedua, dilakukan analisis pada berbagai jenis industri. Pada tahapan ini,
kita memilih jenis industri yang paling memberikan prospek keuntungan jika dilakukan
invstasi. Sektor mana yang akan dijadikan suatu investasi dapat dilihat dari pergerakan dalam
indeks sektoral industri pada suatu pasar modal. Sektor yang mempunyai indeks yang bagus
untuk investasi jangka panjang tentunya akan dipilih.

3
Pada tahap analisis ketiga, dilakukan analisis fundamental pada perusahaan, dengan
menggunakan rasio-rasio keuangan suatu perusahaan.

4. Rasio-rasio Keuangan
Dalam rasio-rasio keuangan, terbagi lagi menjadi lima rasio, yaitu :
1. Rasio Likuiditas, menyatakan kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban
jangka pendek yang jatuh tempo.
2. Rasio Aktifitas, menunjukkan kemampuan serta efisiensi perusahaan dalam
memanfaatkan aktifa yang dimiliki atau perputaran (turnover) aktifa-aktifa suatu
perusahaan.
3. Rasio Hutang, berfungsi untuk menunjukkan kemampun perusahaan untuk memenuhi
kewajiban jangka panjangnya.
4. Rasio Profitabilitas, menunjukkan tingkat keberhasilan perusahaan di dalam
menghasilkan keuntungan.
5. Rasio Pasar, menggambarkan bagaimana pasar menghargai saham suatu perusahaan.

5. Tipe Investor Menurut Profil Resiko


Tipe-tipe investor menurut profil resiko dalam berinvestasi dapat dideskripsikan
berikut:
1) Defensive
Investor dengan tipe defensive, investor ini berusaha untuk mendapatkan keuntungan
dan menghindari resiko sekecil apapun dari investasi yang dilakukan. Investor tipe ini tidak
mempunyai keyakinan yang cukup dalam hal spekulasi, dan lebih memilih untuk menunggu
saat-saat yang tepat dalam berinvestasi agar investasi yang dilakukan terbebas dari resiko.
2) Conservative
Investor dengan tipe conservative, biasanya berinvestasi untuk meningkatkan kualitas
hidup keluarga dan dengan rentang waktu investasi yang cukup panjang, misalnya, untuk
pendidikan perguruan tinggi anak atau biaya hidup di hari tua. Investor tipe ini memiliki
kecenderungan menanam investasi dengan keuntungan (yield) yang layak saja dan tidak
memiliki resiko besar, karena filosofi investasi mereka untuk menghindari resiko. Walaupun
investor conservative sering berinvestasi, investor ini umumnya mengalokasikan sedikit
waktu untuk menganalisa dan mempelajari portofolio investasinya.
3) Balanced
Investor dengan tipe balanced, merupakan tipe investor yang menginginkan resiko
menengah. Investor tipe ini selalu mencari proporsi yang seimbang antara resiko yang

4
dimungkinkan terjadi dengan pendapatan yang dapat diraih. Tipikal investor ini bahwa
mereka akan selalu berhati-hati dalam memilih jenis investasi, dan hanya investasi yang
proporsional antara resiko dan penghasilan yang bisa diperoleh yang akan dipilih.
4) Moderately Aggressive
Moderately aggressive, merupakan tipe investor yang tenang atau tidak ekstrim dalam
menghadapi resiko. Investor ini cenderung memikirkan kemungkinan terjadinya resiko dan
kemungkinan bisa mendapatkan keuntungan. Dalam hal ini, investor dengan tipe moderately
aggressive selalu tenang dalam mengambil keputusan investasi karena keputusan yang
ditetapkan sudah dipikirkan sebelumnya.
5) Aggressive Investor
Aggressive, atau biasa disebut 'pemain', adalah kebalikan dari investor conservative.
Mereka sangat teliti dalam menganalisa portofolio yang dimiliki.
Semakin banyak angka-angka dan fakta yang bisa dianalisa adalah semakin baik. Investor
tipe ini umumnya berinvestasi dengan rentang waktu relatif pendek karena mengharapkan
adanya keuntungan yang besar dalam waktu singkat. Walaupun tidak berharap untuk merugi,
namun setiap investor aggressive menyadari bahwa kerugian adalah bagian dari permainan.
7.2 Jenis Investasi
Jenis Investasi Jangka Pendek dan Jangka Panjang yang Menguntungkan

Investasi merupakan salah satu kegiatan dan ativitas yang berhubungan dengan finansial dan
ekonomi yang secara garis besar dilakukan untuk mendapatkan keuntungan dari kegiatan
finansial yang dilakukan di masa yang akan datang. Saat ini jenis dan wujud investasi sendiri
sangat banyak. Anda dapat memilih sesuai dengan kebutuhan dan kesesuaian budget Anda
sendiri. Namun karena menjalankan investasi ini memiliki keunggulan dan resiko tersendiri,
maka saat memilih investasi ini Anda harus benar-benar berhati-hati dalam memilihnya.
Berikut akan dijelaskan beberapa jenis investasi jangka pendek dan jangka panjang yang
menguntungkan :

Jenis Invetasi Jangka Pendek


1. Tabungan Bank

Contoh investasi jangka pendek pertama yang menguntungkan yang bisa Anda jalankan
adalah dengan menggunakan produk tabungan bank. Investasi ini memang salah satu cara
yang paling mudah dan cepat untuk bisa menginvestasikan uang. Siapapun bisa melakukan
investasi ini dari anak-anak, remaja hingga orang dewasa. Selain mudah dalam
5
menjalankannya, Anda pun bisa dengan mudah dalam melakukan pengambilan uangnya,
karena Anda bisa melakukannya kapan saja dan dimana saja dengan mesin ATM. Namun
harus diingat dalam investasi ini presentase bunga yang dihasilkan melalui cara ini sangatlah
kecil.

Namun keuntungan berinvestasi dengan menabung di Bank ini adalah Anda tidak dituntut
atau diwajibkan untuk menyetorkan sejumlah dana yang tetap pada setiap waktunya. Jadi
setelah Anda membuat buku tabungan, Anda bebas mengisi saldo rekening Anda kapanpun
Anda inginkan. Investasi ini juga lebih banyak digunakan oleh semua kalangan karena jenis
investasi ini lebih mudah dan cepat untuk pengambilannya.

Keuntungan Tabungan
1. Dapat diambil kapan saja dan tidak memiliki risiko.
2. Transaksinya mudah
Kerugian Tabungan
1. Uang dapat dengan mudah berkurang, karena dapat diambil kapan saja dengan mudah
2. bunga tabungan kecil.

2. Deposito

Apabila Anda menginginkan persentase bunga dan tingkat mengembalian investasi yang
lebih tingi, Anda bisa mencoba berinvestasi dengan produk deposito. Namun ada kekurangan
investasi deposito ini Anda tidak leluasa untuk mengambil uang yang anda investasikan
karena investasi ini hanya akan bisa diambil sesuai dengan jangka waktu yang telah
ditentukan. Untuk membuka investasi ini prosedurnya tidak jauh beda dengan membuka
tabungan di Bank. Namun setoran awal yang diperlukan dana cukup besar yaitu sebesar
Rp5.000.000. Setelah investasi awal Anda keluarkan untuk selanjutnya Anda pun dapat
menyesuaikan dengan kemampuan finansial anda. Umumnya jenis investasi ini banyak
dijalankan oleh para pelaku bisnis atau usaha menengah. Sebab permutaran jangka waktu
yang telah ditepatkan dapat disesuaikan dengan kebutuhan pokok usaha mereka setiap
tahunnya. Mereka juga memiliki prospek tersendiri kenapa memilih jenis investasi deposito.

Keuntungan Deposito
1. Risiko sangat rendah.
2. Bunga yang dapat diterima lebih besar dibandingkan tabungan biasa.

6
Kerugian Deposito
1. Keuntungan atau bunga yang diterima lebih sedikit bila dibandingkan dengan jenis
investasi lain yang berhadapan langsung dengan risiko pasar.

3. Forex Trading

Forex trading adalah bentuk investasi dengan konsep perdagangan mata uang asing. Jenis
investasi ini dikenal memiliki resiko paling besar dari jenis investasi lainnya. Namun
meskipun beresiko besar, beberapa orang tetap saja tertarik menjalankannya. Hal ini
dikarenakan mereka memegang prinsip bahwa semakin berisiko tinggi sebuah investasi maka
nilai return-nya pun juga biasanya cukup tinggi. Anda bisa menggunakan Forex Trading ini
sebagai investasi jangka pendek. Caranya adalah Anda melakukan pembelian mata uang yang
sedang mengalami depresiasi dan kemudian menjual kembali saat mata uang tersebut
mengalami kenaikan harga. Melihat cara kerjanya investasi ini memang seperti permainan
atau ‘game’ yang cukup menantang dan penuh risiko bagi beberapa orang yang menyukai
resiko. Tapi dengan keuntungan besar dalam waktu relatif singkat, beberapa orang yang
awalnya tidak menyukai resiko bisa saja kemudian tertarik menjalankannya.

Maka jika Anda benar-benar tertarik namun sebenarnya Anda tidak punya pengalaman, Anda
tak perlu khawatir karena saat ini sudah banyak Forex Broker Indonesia yang mewadahi para
investor untuk tidak hanya berinvestasi tetapi juga membekali mereka. Jadi, ketika Anda
bergabung ke salah satu broker tersebut, Anda dapat mengikuti berbagai pelatihan. Di banyak
situs Forex Broker Indonesia, mereka juga biasanya menyediakan akun demo yang bisa Anda
jadikan latihan dan simulasi agar tahu bagaimana melakukan perdagangan mata uang asing.
Jadi akun demo ini akan membuat Anda bisa melakukan semacam ‘pemanasan’ terlebih
dahulu sebelum benar-benar melakukan perdagangan secara nyata. Seperti halnya sebelum
mengarungi kompetisi olahraga yang ketat, maka Anda harus melakukan pemanasan dulu.
Begitu juga dengan trading forex, Anda akan dilatih terlebih dahulu agar Anda tidak akan
kaget saat Anda bergabung dengan Forex Broker tadi.

4. Saham

Inilah jenis investasi jangka pendek yang sekarang sedang ramai digunakan orang-orang.
Saham adalah bukti penyertaan atau kepemilikan seseorang di dalam suatu perusahaan atau

7
perseroan terbatas. Jika Anda memiliki saham, maka sudah bisa disebut sebagai owner atau
pemilik perusahaan, tergantung seberapa besar porsi kepemilikannya. Wujud saham sendiri
berupa selembar kertas yang dikeluarkan oleh perusahaan dan menyatakan bahwa pemilik
kertas yang namanya tercantum dalam surat tersebut adalah pemilik perusahaan sesuai
dengan porsi berapa persen atau berapa banyak penyertaan yang ditanamkan di perusahaan
tersebut. Jika perusahaan tersebut sehat, maka saham yang dibeli akan memiliki nilai jual
yang tinggi, karena bisa menghasilkan laba yang besar. Disinilah daya tarik investasi ini.

Keuntungan Saham
1. Dapat mendatangkan keuntungan yang sangat besar bila harga saham naik.
2. Dengan modal sedikit, dapat diperoleh hasil berkali-kali lipat.
Kerugian Saham
1. Risiko kehilangan modal jika perusahaan bangkrut/ pailit

2. Risiko kehilangan juga terjadi ketika harga saham turun.

Investasi Jangka Panjang

1. Emas

Contoh pertama dari investasi jangka panjang sendiri adalah investasi pada emas. Sebagai
salah satu logam mulia yang indah dan digemari banyak orang, emas menjadi investasi yang
akan menguntungkan. Mengapa? Karena emas mempunyai nilai atau harga yang selalu naik
setiap tahun. Selain memiliki nilai jual yang tinggi, emas ternyata juga sangat aman dalam
berbagai keadaan serta stabil dan anti inflasi. Karena nilai emas yang terus melambung tinggi
maka jika Anda berinvestasi emas selama 5 tahun, Anda akan mendapatkan keuntungan yang
berlipat-lipat.

2. Tanah dan Bangunan

Selain emas, barang atau produk yang memiliki nilai investasi yang tinggi dan
menguntungkan adalah tanah dan bangunan. Tanah dan bangunan memang menjadi investasi
yang menguntungkan, karena tanah dan bangunan memilki harga yang terus naik setiap
tahunnya. Maka jika Anda memiliki investasi ini maka Anda akan bisa mendapatkan peluang
yang besar dan menjanjikan. Masalahnya, investasi ini membutuhkan dana yang besar,
mengungat harga sebuah rumah sekarang sudah menginjak harga ratusan juta hingga miliaran

8
rupiah. Meskipun begitu, cobalah manfaatkan produk kredit pembelian properti yang akan
membantu Anda dalam memiliki properti yang diinginkan.

3. Asuransi

Jika Anda ingin memperkecil resiko kehilangan suatu benda atau kerusakan suatu benda,
maka asuransi menjadi pilihan Anda yang utama. Selain akan mendapatkan proteksi atau
perlindungan, dengan asuransi Anda juga akan mendapatkan investasi yang menguntungkan.
Asuransi yang sering kali dijadikan investasi yang menguntungkan oleh banyak orang adalah
asuransi dwiguna dan asuransi unit link.

4. Reksa Dana

Reksadana merupakan surat-surat berharga sebagai bukti klaim atau aset. Reksadana bisa
menjadi investasi Anda yang menguntungkan karena memiliki keunggulan. Keunggulan
reksadana sendiri ada pada banyaknya pilihan yang dapat diambil investor untuk
menanamkan uangnya, yaitu saham, obligasi, atau pasar uang. Anda sebagai investor tinggal
memilih instrumen investasi yang paling cocok dengan resiko yang sanggup Anda tanggung.

Keuntungan Reksadana
1. Tidak perlu memiliki banyak pengetahuan, karena dikelola oleh Manajer Investasi.
2. Karena diinvestasikan ke banyak tempat, maka bila terjadi kerugian di satu tempat bisa
tertolong tempat lain yang mungkin menghasilkan keuntungan.
Kerugian Reksadana
1. Bagi sebagian orang, karena tidak dikelola sendiri sering tidak puas dengan hasilnya.
2. Keuntungan lebih sedikit dibandingkan saham dan ada biaya yang dikeluarkan untuk
pengelolanya.

Adapun jenis investasi lain yaitu:


1. Obligasi
Obligasi merupakan surat tanda bukti hutang, merupakan bukti bahwa kita memberikan
hutang kepada perusahaan tertentu atau pemerintah. Pihak yang berhutang akan memberi
bunga untuk jangka waktu tertentu. Jangka waktu pengembalian hutang lebih dari satu tahun.
Obligasi yang paling aman adalah obligasi atau surat utang dari negara.
Keuntungan Obligasi

9
1. Memberikan pendapatan tetap (fixed income) berupa kupon.
2. Keuntungan atas penjualan obligasi (capital gain).
3. Bunga lebih besar dibandingkan deposito.
Kerugian Obligasi
1. Risiko perusahan tidak mampu membayar kupon obligasi maupun risiko perusahaan tidak
mampu mengembalikan pokok obligasi.
2. Risiko Tingkat Suku Bunga (Interest Rate Risk).
3. Jangka waktu panjang (> 1 tahun), sehingga tidak dapat dicairkan bila diperlukan atau bila
ingin berinvestasi lain.
4. Bila pihak yang berhutang bangkrut, berarti tidak dapat mengembalikan hutangnya.

2. Emas
Harga emas cenderung naik setiap tahun, itulah sebabnya banyak orang yang membeli emas
kemudian menjualnya saat harganya naik. Bila hendak digunakan untuk investasi, emas yang
dibeli hendaknya berupa logam mulia batangan atau koin daripada emas dalam bentuk
perhiasan. Emas batangan atau koin tidak mengalami penyusutan atau ongkos pembuatan
yang biasa dikenakan apabila kita menjual dalam bentuk perhiasan.
Keuntungan Emas
1. Termasuk aset likuid atau aset yang mudah dijual.
2. Tahan lama
3. Harga stabil, cenderung naik
Kerugian Emas
1. Emas tidak membuat pemiliknya bertambah kaya
2. Ada kemungkinan nilai emas anjlok
3. Tidak dapat memberikan penghasilan rutin

3. Properti
Sama seperti emas, harga properti yaitu rumah dan tanah cenderung akan naik. Dengan
membeli properti, dan menjualnya di kemudian hari akan mendatangkan keuntungan karena
harga jualnya sudah naik. Harga rumah akan cepat naik bila lokasinya strategis atau dekat
dengan fasilitas umum, ini dapat menjadi pertimbangan saat akan memilih lokasi. Bila akan
membeli rumah di perumahan yang belum atau masih dibangun, pastikan pengembang dapat
dipercaya dan adanya perjanjian yang jelas, karena ada beberapa kasus, setelah kita
membayar, pembangunan rumah tidak dilanjutkan yang mengakibatkan kerugian.
10
Keuntungan Properti
1. Risiko kecil
2. Dapat disewakan sehingga dapat memberi penghasilan tambahan.
Kerugian Properti
1. Membutuhkan modal yang besar untuk membeli rumah atau tanah.
2. Properti bukan aset yang likuid karena tidak mudah untuk menjualnya bila suatu saat
membutuhkan uang.

Jenis
No Kelebihan Kekurangan Jenis Risiko
Investasi
Bunga yang diterima lebih Bunganya lebih kecil dari Low Risk, Low
1 Deposito
besar dari bunga tabungan tingkat inflasi Return
Jangka waktunya panjang.
Bunga yang diterima lebih Low Risk, Low
2 Obligasi Tidak bisa dicairkan bila sedang
besar dari bunga deposito Return
dibutuhkan
Keuntungannya besar jika Kerugiannya besar jika harga Medium Risk,
3 Saham
harga saham naik saham turun Medium Return
Bisa disewakan, jadi bisa Memerlukan dana yang besar Low Risk, Low
4 Property
menghasilkan untuk membelinya Return
Bursa Keuntungannya sangat High Risk,
5 Kerugiannya sangat tinggi
Berjangka tinggi High Return
Aset dengan likuiditas Medium Risk,
6 Emas Fisik Sulit dalam penyimpanan
tinggi dan mudah dijual Medium Return

7.3 Menaksir Aliran Kas


Tugas yang paling penting dalam penganggaran modal adalah estimasi aliran kas. Estimasi
atau proyeksi aliran kas melibatkan variable, individu, dan berbagai bagian atau dapartemen
dalam perusahaan. Misalnya proyeksi penjualan dan harga diperoleh dari bagian pemasaran,
proyeksi aliran kas keluar yang berkaitan dengan produk baru disediakan oleh bagian
produksi. Peran manajer keuangan adalah untuk mengkoordinasikan informasi berbagai
dapartemen dan mengendalikan proses estimasi untuk menyakinkan bahwa vagian atau
individu menggunakan metode secara konsisten dan asumsi yang rasional.
Aliran kas sangat penting dalam analisis investasi, bukan laba yang dilaporkan menurut
catatan akuntansi, hal ini dsebabkan karena:

11
a. Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih
b. Para investor dan manajemen lebih tertarik mengetahui aliran kas bersih yang benar-
benar akan diterima.
Proyeksi atau menaksir aliran kas, disamping akurasi juga penting diperhatikan masalah
relevansi. Untuk melakukannya diperlukan perhatian pada hal-hal berikut ini:
a. Estimasi aliran kas harus atas dasar setelah pajak, karena yang menjadi hak pemilik
adalah perutaran arus kas setelah pajak.
b. Taksirlah nilai aliran kas atas dasar selisih. Misalnya untuk rencana peluncuran
produk baru mungkin akan mengakibatkan pengurangan penjualan produk lama.
Dengan demikian perlu diperhatikan penurunan penjualan produk lama karena
peluncuran produk baru dalam menaksir aliran kas.
c. Pemisahan aliran kas karena keputusan investasi dan keputusan pendanaan. Yang
dianalisis dsam keputusan investasi adalah profitablitas investasi.
Aliran kas dikelompokkan menjadi tiga bagian yaitu:
a. Aliran Kas Permulaan (initial cash flow)
Aliran kas permulaan atau yang disebut capital outlays merupakan aliran kas keluar
perusahaan pada awal suatu proyek, yang pada umumnya nilainya sebesar nilai
proyek yang akan dibiayai. Untuk menentukan aliran kas permulaan perlu
diidentifikasi aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran investasi.
b. Aliran Kas Operasional (operational cash flow)
Aliran kas operasional atau diitilahkan dengan aliran kas masuk bersih atau proceeds.
Estimasi tentang besarnya aliran kas operasional tahunan merupakan titik permulaan
untuk penilaian profitabilitas usulan investasi. Kebanyakan cara yang digunakan
untuk menaksir aliran kas operasional tahunan adalah dengan menyesuaikan taksiran
laba rugi yang disusun berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi dan menambahkannya
dengan biaya-biaya yang sifatnya bukan tunai (penyusutan). Adapun rumusnya
adalah:
Aliran kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan

Meskipun cara tersebut sering tepat, tetapi ada persyaratan yang harus dipenuhi.
Penggunaan cara tersebut cukup tepat apabila pengakuan terhadap penghasilan dan
biaya menurut akuntansi tidak banyak berbeda dengan terjadinya penerimaan dan
pengeluaran kas. Kalau antara pengakuan penghasilan dan biaya cukup berbeda, maka
penggunaan cara itu akan memberikan hasil yang tidak tepat. Kalaupun bisa
menyesuaikan laporan akuntansi menjadi pola aliran kas karena persyaratannya
memenuhi, maka yang sering juga menjadi persoalan adalah kalau proyek tersebut

12
dibelanjai dengan (sebagian) pinjaman. Umumnya kalau proyek tersebut dibelanjai
dengan modal sendiri, penaksiran aliran kas operasionalnya tidak menjadi masalah.
Masalah sebenarnya timbul karena dicampurkannya keputusan pembelanjaan dengan
hasil investasi proyek tersebut. Untuk memperjelas hal ini berikut disajikan suatu
contoh, Misalkan ada suatu investasi yang dibelanjai dengan 100% modal sendiri,
senilai Rp 100 juta. Umur ekonomisnya 2 tahun, tidak mempunyai nilai sisa . Kalau
penyusutan dilakukan dengan metode garis lurus, maka penyusutan per tahunnya
adalah Rp 50 juta. Taksiran laba rugi per tahun adalah sebagai berikut :

Penghasilan Rp 150 juta

Biaya-biaya: Tunai Rp 70 juta

Penyusutan Rp 50 juta
Rp 120 juta

Laba sebelum pajak Rp 30 juta

Pajak (50%) Rp 15 juta


Laba setelah pajak Rp 15 juta

Aliran Kas bersih/proceeds = Rp 15 juta + Rp 50


Rp 65 juta
juta

Perhitungan di atas adalah benar apabila pengakuan terhadap biaya dan penghasilan
menurut akuntansi tidak banyak berbeda dengan terjadinya pengeluaran dan
penerimaan kas.

Sekarang kalau misalkan proyek tersebut dibelanjai dengan 100% pinjaman (contoh
ini hanya untuk menyederhanakan saja, karena mungkin tidak pernah ada proyek yang
dibelanjai dengan 100% pinjaman). Katakan bahwa bunga pinjaman adalah 20% per
tahun. Taksiran laba rugi menjadi sebagai berikut :

Penghasilan Rp 150 juta

Biaya-biaya: Tunai Rp 70 juta

Penyusutan Rp 50 juta

13
Rp 120 juta

Laba sebelum bunga dan pajak Rp 30 juta

Bunga Rp 20 juta
Laba sebelum pajak Rp 10 juta

Pajak (50%) Rp 5 juta


Laba setelah pajak Rp 5 juta

Proceeds = laba setelah pajak + penyusutan

= Rp 5 juta + Rp 50 juta

= Rp 55 juta

Untuk keperluan penaksiranoperationanal cash flow atau proceeds , cara semacam ini
membuat kesalahan dalam hal mencampur-adukkan cash flow karena keputusan
pembelanjaan (yaitu pembayaran bunga) dan cash flowkarena keputusan investasi
(penghasilan, pengeluaran biaya tunai, pajak). Untuk itu cara menaksir aliran kas
operasional yang benar adalah :

Aliran kas operasional = laba setelah pajak + penyusutan(Proceeds) + bunga ( 1 –


pajak)

Dengan memperhatikan rumus tersebut maka :

Proceeds = Rp 5 juta + Rp 50 juta + Rp 20 juta (1 – 0,50)

= Rp 65 juta

Perhatikan bahwa hasil perhitungan tersebut, yaitu Rp 65 juta, adalah sama dengan
hasil yang diperoleh kalau menganggap bahwa investasi tersebut dibelanjai dengan
modal sendiri. Kalau misalnya investasi tersebut dibelanjai dengan 50% hutang dan
50% modal sendiri, maka kalau digunakan cara seperti tersebut di atas, aliran kas
masuk bersihnya juga tetap Rp 65 juta.

Penaksiran aliran kas bersih semacam ini terutama penting, kalau investasi nantinya
dihubungkan dengan biaya modal (cost of capital). Kalau biaya bunga dikurangkan
terlebih dahulu dalam menghitung aliran kas, dan kemudian dipergunakan biaya
modal dalam perhitungan layak tidaknya suatu usulan investasi, maka akan terjadi

14
perhitungan ganda (double accounting). Pertama pada waktu mengurangkan bunga
pada laba, kedua pada waktu menggunakan tingkat bunga sebagai biaya modal untuk
menilai layak tidaknya suatu investasi.

Dalam menaksir aliran kas operasional juga perlu ditentukan periode waktu yang
diperkirakan. Umumnya periode waktu yang dipergunakan dalam menaksir aliran kas
operasional ini disesuaikan dengan umur ekonomis investasi tersebut. Umur ekonomis
suatu proyek investasi merupakan jangka waktu di mana proyek itu dapat
memberikan manfaat ekonomis. Di luar periode tersebut, proyek tidak lagi
mempunyai arti ekonomis.

Didalam menaksir umur ekonomis inipun terkadang mengalami kesulitan. Salah satu
faktor penyebabnya adalah karena perubahan teknologi. Semakin cepat perubahan
teknologi, semakin pendek umur ekonomis yang ditaksir dapat dinikmati oleh
investasi tersebut.

Berikut ini disajikan beberapa cara yang dapat digunakan untuk menaksir aliran kas
operasional.

Misalkan, sebuah perusahaan memiliki laporan perhitungan laba rugi performa


sebagai berikut:
Rp 145 juta
Pendapatan penjualan

Biaya tunai :

Biaya variabel
Rp 90 juta
Biaya tunai tetap
Rp 10 juta
Penyusutan
Rp 15 juta
Laba sebelum bunga dan pajak Rp 30 juta

Bunga Rp 5 juta
Laba sebelum pajak Rp 25 juta

Pajak (40%_ Rp 10 juta


Laba setelah pajak Rp 15 juta

Dari data tersebut, berapa taksiran aliran kas operasional /proceeds ?

15
Aliran kas operasional = (1 - T) (EBDIT) - (T x Dep)

= (1 – 0,4)(45 juta) + (0,4) x 15 juta)

= 33 juta

Aliran kas operasional = (1 - T) (EBIT) + Dep.

= (1 – 0,4)(30 juta) + 15 juta

= 33 juta

Aliran kas operasional = (1 - T) (EBT) + (1 – T)(bunga) + Dep.

= (1 – 0,4)(25 juta)+ (1 - 0,4) (5 juta) + 15 jta

= 33 juta

Aliran kas operasional = EAT + Dep. + (1 - T) (Bunga)

= (15 juta + 15 juta + (1 – 0,4)(5 juta)

= 33 juta

c. Aliran kas pada akhir umur investasi (terminal cash flow)

Terminal Cash Flow umumnya terdiri daricash flow nilai sisa (residu) investasi
tersebut, dan pengembalian modal kerja. Beberapa proyek mungkin masih
mempunyai nilai meskipun aktiva-aktiva tetapnya sudah tidak mempunyai nilai
ekonomis lagi. Aliran kas dari nilai sisa ini juga perlu dihubungkan dengan pajak yang
mungkin dikenakan. Sebagai misal, nilai buku dari suatu aktiva tetap adalah Rp 10
juta. Tetapi saat dijual, laku seharga Rp 12 juta. Berarti perusahaan memperoleh laba
sebesar Rp 2 juta (laba ini sebenarnya merupakan capital gain). Kalau misalkan
perusahaan dikenakan pajak 20% atas capital gain tersebut, maka aliran kas dari nilai
sisa ini adalah Rp 12 juta – (Rp 2 juta x 0,2) = Rp 11,60 juta.

Sebagaimana pada umur ekonomis, maka penaksiran nilai sisa dari suatu investasi
juga cukup sulit. Masalahnya tidak lain adalah lamanya dimensi waktu yang dihadapi
dalam penaksiran ini. Misalkan umur ekonomis ditaksir 5 tahun, maka untuk
menaksir berapa nilai sisa suatu aktiva tetap, berarti kita memproyeksikan pada 5
tahun mendatang. Ini jelas merupakan pekerjaan yang cukup sulit.

16
Kalau proyek tersebut memerlukan modal kerja, dan umumnya proyek-proyek
memang membutuhkan, maka kalau proyek tersebut berakhir, modal kerjanya tidak
lagi diperlukan. Dengan demikian, modal kerja ini akan kembali sebagai aliran kas
masuk pada akhir umur proyek.

DAFTAR PUSTAKA

Wiagustini, Ni Luh Putu. 2010. Dasar dasar Manajemen Keuangan. Udayana Press: Denpasar

17