Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Avalúo Realizado por : Ing. Lourdes Lisette Díaz Girón

CICH No. 2314

INFORME EVALUO DE UN BIEN INMUEBLE

EDIFICIO COMERCIAL UN NIVEL CON LOSA

ING. LOURDES DIAZ

CICH 2314

Ing. Lourdes Díaz

Tel. 2565-1767 / Cel. 9524-3671
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INFORME
DE
AVALUO

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AVALUO

EDIFICIO I NIVEL CON LOSA

Realizado a: Terreno

Edificación I Nivel con Losa

Ubicado en: Colonia la López Arellano

Calle alterna, una cuadra al norte de la
Escuela Oswaldo López Arellano

Propiedad de: Sonia Yamileth Caballero Enamorado

Valuador: Ing. Lourdes L. Díaz Girón

Fecha: 28 de Febrero de 2014

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Avalúo de Edificación I Nivel con Losa

Col. López Arellano

Choloma, Cortes
Febrero, 2014

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San Pedro Sula, 28 de Febrero de 2014

Ingeniero
Saúl Irías
Su Oficina

Estimado Ingeniero Irías:

Sírvase encontrar adjunto a la presente el avaluó de una propiedad donde se
ubica el Edificio (Terreno más Edificio I Nivel con losa), ubicado en Colonia
López Arellano, B-24, L-310, Calle alterna, una cuadra al norte de la Escuela
Oswaldo López Arellano Choloma, Cortés.

El valor de reposición es de: Lps. 5,071,052.90

Desglosado en:

Terreno…………………….Lps. 1,367,652.00

Edificio……………………..Lps. 3,703,400.96

Atentamente,

Ing. Lourdes Lisette Díaz Girón

CICH # 2314

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CONTENIDO

I. INTRODUCCION
Antecedentes
Metodología de Avalúo Empleado
Definiciones

II. RESUMEN DEL AVALUO

III. ANALISIS
Avalúo del Terreno
Avalúo de la Edificación
Avalúo de la Obras Complementarias

IV. CONCLUSIONES
Plano Catastrado
Informe Registral
Fotografías

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I- INTRODUCCION

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ANTECEDENTES

 El inmueble (Edificio de I nivel a valorar, se encuentra en la

calle principal de la Col. López Arellano al norte de la Escuela Oswaldo
López Arellano).

 El objeto del avaluó es determinar el valor de Reposición del inmueble al 28

de febrero del 2014.

 El propósito con fines de venta.

 El avalúo se refiere a: solar y edificio.

 El inmueble se visitó el día 11 de Enero del 2014 por la Ing. Civil

Lourdes Lisette Díaz Girón y el valuador no asume responsabilidad por
aspectos físicos y económicos después de la fecha del avaluó y los que
puedan afectar el informe.

 No se realizó el estudio de suelos, ni pruebas de infiltración.- No se asume

responsabilidad por la capacidad soportante del suelo, ni presencia de nivel
freático en el terreno.

 No se realizaron pruebas físicas de ingeniería y no se asume

responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las
mismas.

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La vida útil remanente se estima con base en la vida típica esperada para
cada estructura, la edad actual y el estado aparente.

 La valuadora es la Ing. Lourdes Díaz especialista en costos y valoración de

bienes inmuebles y declara no tener interés actual ni futuro en el bien objeto
del presente avalúo.

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METODOLOGIA DE AVALUO EMPLEADO

El avalúo se llevó a cabo considerando la siguiente metodología:

 El terreno se valoró comparando la información de la zona con su precio de

ventas actuales.

 El edificio se valoró a partir del valor de Reposición Nuevo (VRN) el cual

consiste en determinar lo que costarían hoy día construir las mismas en
condiciones similares y restarles la depreciación, considerando las edades,
las vidas útiles estimadas y los estados de conservación(Método de Ross-
Heidecke) obteniendo de esta manera el Valor Neto de Reposición (VNR).

 Se consideraron valores de construcciones en el mercado a costo de enero

del 2014.

 El valor del avalúo físico o el VNR del inmueble se calculó mediante la

suma del valor del terreno y el VNR del edificio.

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DEFINICIONES

VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN):

El valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente a la
existente.

Considera los costos directos, costos indirectos, costos financieros, imprevistos y

la utilidad.

VALOR NETO DE REPOSICION (VNR):

El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avalúo y se

determina a partir del Valor de Reposición Nuevo (VRN), corregido por los factores
de depreciación debidos a: vida útil estimada, edad y estado de conservación.

VIDA UTIL ESTIMADA (VUE):

La vida que se estima para las edificaciones depende de su estructura.

Por el estado de conservación de sus partes vitales (cimientos y estructuras), una
edificación puede alargar su vida.

VIDA UTIL REMANENTEN (VUR):

La vida estimada entre la fecha en que se practicó el avalúo y la fecha en que se
consideró que el bien dejara de cumplir con su objetivo.
La vida útil remanente se obtiene multiplicando la VUE por el cociente que resulta
entre el VNR y VRN.

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EDAD:
Edad de la edificación.

FACTOR DE DEPRECIACION:

DEPRECIACION FISICA:
El factor de depreciación sigue la metodología Ross-Heidecke que considera la
edad del bien, la vida útil estimada y el estado de conservación.

DEPRECIACION ANUAL (DA):

Se refiere a la pérdida de valor que tendrá la edificación durante la vida remanente
de la misma y es el cociente entre el VNR y la VUR.

DEPRECIACION ACUMULADA TOTAL (DAT)

La pérdida de valor de la edificación entre la fecha del avalúo y la fecha en que se
construyó.
Se obtiene de la diferencia entre el VRN y el VNR.

DEPRECIACION POR OBSOLESCENCIA:

FUNCIONAL
Perdida de funcionalidad actual de la edificación, por el paso de los años
- Parte interna –

ECONOMICA
Al variarse el entorno (planes reguladores, gustos de los consumidores u otros), se
hace difícil su aceptación en el mercado- parte externa-

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Se puede calcular el factor en relación con los costos que se deben realizar en
remodelarlo para que esté acorde con la época actual.

Puede llegar a ser del 100% lo que amerita su demolición.

.
DEPRECIACION LEGAL

Limitaciones que impiden realizar mejoras a la edificación o la demolición para

construir una nueva, a gusto del propietario.

Debido a declaración de patrimonio, nacional, servidumbre etc.

El valuador debe determinar el factor.

VALOR VIA RENTABILIDAD:

El valor de un inmueble que produce renta (alquiler) se calcula a través de las

rentas que genera o puede generar, a una tasa que sea atractiva para y el
inversionista y a un número de años determinado.

VALOR DE MERCADO

El mayor valor estimado en unidades económicas, en que se puede transar un

bien en un mercado libre de presiones en que un comprador esté dispuesto a
adquirido, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el
vendedor a aceptar ese valor, a una fecha determinada y en plazo de tiempo
razonable.

El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfacción), escasez, debilidad y poder de

compra o de adquisición.

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II. RESUMEN DEL AVALUO

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El Valor Neto de Reposición: : Lps. 5,071,052.90

Desglosado en:

Terreno…………………….Lps. 1,367,652.00

Edificio……………………..Lps. 3,703,400.96

TOTAL Lps. 5,071,052.90

El área del terreno considerada para la valoración fue de:

El Valor por metro cuadrado fue de Lps. 8,000.00

El área de la edificación considerada fue de 476.78

El valor por metro cuadrado fue desde Lps. 3,500.00 hasta Lps.6,000.00

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III. ANALISIS

AVALUO DEL TERRENO Y LA EDIFICACION

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A. AVALUO DE TERRENO
I. Generalidades
1. Objetivo del avalúo:

Determinar el valor de mercado de un terreno con uso de suelo Mixto.

2. PROPOSITO

Con fines de Venta

3. PROPIETARIO:

Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras

4. INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

El lote está inscrito en el Registro de la Propiedad Mercantil de San Pedro
Sula, en el libro “Registro de Propiedad, Hipotecas y Anotaciones
Preventivas”, bajo matricula No. 332751 del 09 de enero de 1996.

5. LOCALIZACION Y UBICACIÓN

Ubicada en la colonia el pedregal, frente al Hospital Mario Catarino Rivas

6. COLINDANTES
Con propiedad de Adriana de Mackay y
con propiedad de Wilbert Steven Fox,
NORTE:
mediando Avenida de la Universidad
SUR: Con propiedad de Adriana de Mackay

ESTE: Con propiedad de Adriana de Mackay

Con resto del terreno del cual se

desmembra, perteneciente a Adriana
OESTE:
Mackay

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7. APECTOS LEGALES:

Anotaciones: No hay

Gravámenes: Servidumbre trasladada, no afecta al terreno

Ver informe Registral

8. TIPO DE INMUEBLE:

Terreno con uso de suelo de carácter mixto que soporta una

infraestructura comercial.

II. CARACTERISTICAS DE LA ZONA

9. DESCRIPCION:
El terreno se ubica en una zona muy apetecida para el desarrollo de
comercio, por sus amplias áreas para el desarrollo de proyectos de
Oficinas.
Goza de los servicios públicos y tiene buen acceso.
Las edificaciones son nuevas

10. CLASIFICACION (USO DE SUELO)

Mixto

11. CONTAMINACION HAMBIENTAL

Baja

12. DENSIDAD DE CONSTRUCCIONES Y POBLACION:

Construcciones 80%
Población 80 Hab/ha. Y flotante

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13. TIPO DE CONSTRUCCIONES DOMINANTES:

Casas de Habitación nuevas, Hospital antiguo y Edificios comerciales
nuevos.

14. SERVICIOS PUBLICOS:

Sistema de agua potables SI
Sistema de alcantarillado Sanitario SI
Sistema de alcantarillado Pluvial SI
Sistema eléctrico aéreo SI
Sistema telefónico aéreo SI
Alumbrado Público aéreo SI
Transporte colectivo SI
SERVICIOS MUNICIPALES:
Recolección de basura SI
Limpieza de Caños No
OBRAS ANEXAS
Calles Asfaltadas
Aceras Si
Bordillos Si
TV/Cable Si

15. QUIPAMIENTO URBANO:

El edificio del centro de convenciones cuenta a sus alrededores con un
Hospital público, Centro Comercial (con supermercado, tiendas, food
court, bancos y otros)

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III. CARACTERISTICAS DEL TERRENO

16. Descripción:
Forma Irregular
Situación Medianera
Frente 11.9195 m
Fondo 20 m
Topografía El terreno es plano
Nivel del Terreno 0.60 más del nivel de calle
Vista Panorámica Normal
Restricciones No
Afectaciones No tiene
Régimen de propiedad Privado
Riesgo No presenta
17. AREA
238.39 m² Según plano catastrado
238.39 m² Según informe registral

IV. VALORACION DEL TERRENO

18. LOTE TIPICO DE LA ZONA:

De área variable

19. VALOR POR METRO CUADRADO:

(Considerando factores valorizantes y desvalorizantes)

20. VALOR TOTAL

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VALORACION DEL TERRENO

Área Valor Coeficiente Motivo o Valor
Terreno Unitario Utilizado Causa del Ajustado ( Valor Total ( Lps)
(Lps/vr²) (Factor de Coeficiente Lps/ vr²)
m² vr² área)
Bueno 1367,652.00 1367,652.00
238.39 342.15 3,382.50 1.00 3,382.50 342.15

Valor Total del Terreno 1367,652.00

21. OBSERVACIONES
Se adjunta planos de levantamiento

Fecha del avalúo 07 de junio de 2013

Valuador: Ing. Lourdes Díaz

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B. AVALUO DE LA EDIFICACION
I. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION

Objetivo: Valorar la edificación para conocer el valor neto de reposición

VRN

Propósito: Para venta

Tipo de Construcción: Edificio de dos niveles con entrepiso de vigas

metálicas y estructura de concreto armado

Calidad de la Construcción: Muy Buena

Calidad del Proyecto: Muy Buena

Estado de Conservación: Muy Buena

Edad de la Construcción: 4 años

Vida Útil estimada: 60 años

Vida Útil remanente: 50 años

Distribución arquitectónica: Dos salas de conferencias, módulos de

baños damas y caballeros, cocineta, escaleras de acceso al segundo nivel,
Puente peatonal entre edificios y local de sala de reuniones.

II. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS

Cimientos: Zapatas Aisladas, zapatas Corridas Estructuras:
Concreto armado y metálico.

Paredes: Bloques de concreto repelladas y pintadas

Repello: Lisos

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Entrepiso: Estructura Metálica y loseta de concreto (losa aligerada)

Escaleras: Viga con concreto central con estructura métalica

Estructura de Techo: Estructura principal tijeras y joist metálico,

estructura secundaria canaleta

Cubierta: Lamina de Aluzinc calibre 26, canales internos de lámina

Cielos: Tabla yeso y cielo acústico de 2´X2´

Pisos: Porcelanato

Sistema Eléctrico: Interno tubería Conduit, Conductores eléctricos y

centros de carga

Sistema Sanitario: Losa Sanitaria, incesa estándar, color blanco

Sistema de agua potable: Tubería de PVC proveniente de aguas de

San Pedro

Ventanas: Marco de aluminio, vidrios fijos y proyectables

Puertas: Marcos de aluminio, vidrio fijo, puertas de madera

prefabricadas en baños.

Muebles Fijos: Cocineta

Pintura: Requiere Mantenimiento

Altura: 3.77m en el primer nivel y 3.30m en el segundo

Ventilación e iluminación: Buena

VALORACION DE LA EDIFICACIÓN
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VALOR
Edad Fact.
( Lps/ VRN VUT VNR VUR
DESCRIPCION Área (Años) Dep
Longitud unidad ( Lps) (Años) (Lps) (Años)
* **
de
medida)
ml m²
vrs²
Edificación 476.78 8,000.00
0.9709 L. 3703,245.62
3814,240.00 50.00 4.00 48.55
L. 3703,245.62
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION

DEFINICIONES

N: Nuevo, menor de un año

VRN: Valor de Reposición Nuevo
VUT: Vida útil del Estimada del Bien
EDAD: Edad del Bien
Depreciación por edad, vida útil total
DEP: estimada y estado de conservación
(Método de Ross Heidecke)
VNR: Valor Neto de Reposición
VUR: Vida útil Remanente (VUT x (VNR/VRN))
DA: Depreciación Anual (VNR/VUR)
DAT: Depreciación Acumulada Total VRN-VNR

Fecha del avalúo 07 de Junio de 2013

Valuador: Ing. Lourdes Díaz

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IV. CONCLUSION

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Conclusión

El valor estimado de Venta es de Lps. 5,071,052.90

Desglosado:

TOTAL EDIFICACION L. 3,703,400.96

TOTAL TERRENO L. 1,367,652.00

TOTAL DE AVALUO EN LEMPIRAS L. 5,071,052.90

Equivalente a Dólares (Tasa de cambio $1.0 = L 20.50) $ 247,368.43

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V. ANEXOS

 Fotos
 Planos

PROPIEDAD UBICADA EN BOULEVARD PERAZA, COLONIA EL PEDREGAL, FRENTE

EMERGENCIA DEL HOSPITAL CATARINO RIVAS, SAN PEDRO SULA, CORTES.
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ACCESO PRINCIPAL AL EDIFICIO POSTERIOR DEL COLEGIO DE INGENIEROS

CIVILES DE HONDURAS

ACCESO UNICO AL EDIFICIO OBJETO DEL AVALUO, VISTA LATERAL SUR

Vista lateral Sur

Vista frontal Oeste, dos entradas

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VISTA INTERIOR

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