Kontrak Proyek

Published by isnanto at 00:05 under Dokumen Proyek and tagged: Type Kontrak, Lumpsum,
Unit Price, Turn Key, Cost & Fee, Design and Built, Fidic

Terkait dengan posting sebelumnya perihal pengertian Dokumen Pelaksanaan Proyek (DPP),
disini saya akan tulis perihal pengertian & macam-macam kontrak proyek.

A. PENGERTIAN & PERBEDAAN TYPE KONTRAK

a. Berdasarkan Bentuk Imbalan :

1. Kontrak Lumpsum. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa untuk penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap,
serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya
ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.
2. Kontrak Unit Price / Harga Satuan. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yg
pasti & tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang
volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara. Pembayaran kepada penyedia
jasa / kontraktor pelaksanaan berdasarkan hasil pengukuran bersama terhadap volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan.
3. Kontrak Gabungan / Lumpsum dan Unit Price. Adalah kontrak yang merupakan
gabungan lumpsum & harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan
4. Kontrak Terima Jadi / Turn Key. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa pemborongan
atas EPC (Engineering Proquirement & Consctruction) penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti & tetap sampai seluruh
bangunan/konstruksi, peralatan & jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi
dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yg telah ditetapkan.
5. Kontrak Persentase. Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi dibidang konstruksi
atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima
imbalan jasa berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan
tersebut.
6. Kontrak Cost & Fee. Adalah kontrak pelaksanaan pengadaan barang / jasa pemborongan
dimana kontraktor yang bersangkutan menerima imbalan jasa yg nilainya tetap disepakati
oleh kedua belah pihak.
7. Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari
proses perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh
Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.

b. Berdasarkan Jangka Waktu Pelaksanaan :

1. Kontrak Tahun Tunggal. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran
2. Kontrak Tahun Jamak. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa lebih dari 1 ( satu ) tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan
 oleh Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk
pengadaan yg dibiayai APBD Propinsi, Bupati / Walikota untuk pengadaan yang dibiayai
APBD Kabupaten / Kota.

c. Berdasarkan Jumlah Pengguna Barang/Jasa :

1. Kontrak Pengadaan Tunggal. Adalah kontrak antara satu unit kerja atau satu proyek
dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam
waktu tertentu.
2. Kontrak Pengadaan Bersama. Adalah kontrak antara beberapa unit kerja atau beberapa
proyek dengan penyedia barang / jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu
dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan bersama yg jelas dari masing-masing unit
kerja dan pendanaan bersama yang dituangkan dalam kesepakatan bersama.

B. APLIKASI SETIAP TYPE KONTRAK.

i. Kontrak Lumpsum.

Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :

1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis

item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek
teknisnya.
2. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget
tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan
yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya “unpredictable cost” seperti
misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan
Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada.
Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost
tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang
tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat).

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah :

1. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam
Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
2. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis /
Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat
Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang
menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
3. Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai
acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat
& Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.
4. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang
(Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill
of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh
 merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga
satuan yg diajukan
5. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus
dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi
kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
6. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila :

 Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang

instruksinya dilakukan secara tertulis.
 Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh
Pemberi Tugas
 Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis
pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system
tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya
belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
 Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan
pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.

Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :

1. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak
tercantum dalam Bill of Quantity
2. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill
of Quantity yang ada.
3. Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam
BQ.

ii. Kontrak Unit Price atau Harga Satuan.

Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :

1. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang
tajam/pasti diperlukan adanya :
- Survey dan penelitian yang sangat dalam
- Detail dan sampleyang sangat banyak
- Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran
volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak
dan harus segera dilaksanakan.
2. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat
diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk
digunakan system kontrak Lumpsum.

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini
adalah :
a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume
pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka
kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :

 Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang
dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
 Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan
Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko
pembengkakan biaya proyek

b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan
timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam
hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus
dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan
digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang
dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak
terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.

iii. Kontrak Gabungan/Lumpsum.

Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada : Unit Price.

a. Jenis pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara :

 Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing - masing unsur / jenis /
item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana dan
spesifikasi teknisnya, dan
 Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui dengan pasti
sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.

b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-masing

unsure/jenis/item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana,
namun terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yg masih memerlukan adanya tambahan
gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah sangat mendesak dan harus segera
dilaksanakan.

iv. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction).

Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :

a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak
mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.

b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari
segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi
Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi
teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja

v. Kontrak Persentase.

Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa Konsultasi bidang
konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan yg bersangkutan menerima imbalan
jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nlai fisik konstruksi / pemborongan tersebut. Namun
demikian tidak semua pekerjaan jasa konsultansi menggunakan system kontrak Prosentase tetapi
dapat pula menggunakan system Billing Rate.

vi. Kontrak Cost & Fee.

Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan
dimana kontraktor yg bersangkutan menerima imbalan jasa / fee tertentu yg sifatnya tetap karena
sulitnya untuk memprediksi besarnya faktor resiko yang bakal terjadi selama durasi pelaksanaan

vii. Kontrak Design & Built.

Sistem Kontrak Design & Built ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan
untuk pekerjaan-pekerjaan yang sifatnya umum dan sederhana sehingga dirasa oleh Pemilik
proyek akan kurang efisien baik dari segi biaya maupun waktu jika design dan pelaksanaan
dilaksanakan oleh Penyedia Jasa yang berbeda.

C. HIRARKI DAN HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN.

Didalam Surat Perjanjian Pemborongan selain berisi ketentuan-KONTRAK ditetapkan

URUTAN HIRARKI bagian-bagian dokumen kontrak yang bertujuan apabila terjadi
pertentangan ketentuan antara bagian satu dengan bagian yang lain maka yang berlaku adalah
ketentuan berdasarkan urutan yang lebih tinggi dari urutan yg telah di tetapkan. Pada umumnya
Urutan Hirarki dokumen kontrak adalah sbb. :

a. Urutan ke-1 :Surat Perjanjian dan Amandemen/Addendum Kontrak

b. Urutan ke-2 : Ketentuan khusus kontrak
c. Urutan ke-3 :Ketentuan umum kontrak
(Beberapa type kontrak butir b & c masuk dalam pasal-pasal Surat Perjanjian)
d. Urutan ke-4 :Surat Perintah Kerja
e. Urutan ke-5 :Berita Acara Klarifikasi / Negosiasi
f. Urutan ke-6 :Addendum Dokumen Lelang
g. Urutan ke-7 :Spesifikasi Teknis
h. Urutan ke-8 :Spesifikasi Umum
i. Urutan ke-9 :Gambar
j. Urutan ke-10 :Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing)
k. Urutan ke-11 :Bill of Quantity / Rincian Anggaran Biaya.

HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN PELAKSANAAN.

Berdasarkan urutan proses dan kegunaan dari masing-masing dokumen maka terjadi saling
keterkaitan antara dokumen yang satu dengan dokumen yang lain sebagai berikut :

1. SURAT PERJANJIAN.

Surat Perjanjian adalah bentuk perjanjian perikatan kontrak antara Pihak Pemberi Tugas /
Pengguna Jasa dengan Pihak penerima Tugas / Penyedia Jasa yang ditandatangani oleh kedua
belah pihak diatas materai dengan ketentuan-ketentuan yg telah ditetapkan dalam syarat-syarat
khusus kontrak dan syarat-syarat umum kontrak diatas.

2. KETENTUAN KHUSUS KONTRAK.

Ketentuan khusus kontrak adalah pasal-pasal yang berisi tentang penjelasan - penjelasan
DETAIL dan atau “PERUBAHAN” terhadap pasal-pasal yang ada didalam syarat-syarat umum
Kontrak sebagai contoh misalnya :

Penentuan Besar Jaminan Penawaran.

- Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu Rp
- Jaminan Pemeliharaan / Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp .
- Jaminan Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp

Penentuan Tata cara Pembayaran.

- Pembayaran Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
- Pembayaran selanjutnya berdasarkan progress bulanan dengan dikurangi pengembalian Uang
mukan dan retensi secara proporsional.
- Termyn Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rpsetelah berakhirnya masa
pemeliharaan.

Penentuan Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.

Waktu pelaksanaan pekerjaan adalah selama hari dimulai sejak dikeluarkannya SPK yaitu tgl. s/d
tgl.

Penentuan Masa Pemeliharaan.

Masa pemeliharaan ditentukan selama.hari

Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi Pasal ini tidak berlaku (misalnya), dan seterusnya.
Untuk proyek-proyek yang mengacu kepada Kepres misalnya untuk Proyek-proyek dikalangan
Departemen Pekerjaan Umum. Ketentuan Umum Kontrak ini sudah ada standarisasinya yang
dinamakan Dokumen Syarat-syarat Khusus Kontrak. Dan untuk type kontrak yang menganut
kepada standar FIDIC Ketentuan khusus kontrak ini dinamakan “Part II Condition”

3. KETENTUAN UMUM KONTRAK.

Ketentuan umum kontrak adalah pasal-pasal yg berisi tentang definisi-definisi dan penjelasan-
penjelasan UMUM yang akan diperikatkan dalam kontrak setelah diterbitkannya SPK yang
antara lain menjelaskan :
  Hak & Kewajiban Para Pihak
 Jaminan Pekerjaan
 Asuransi
 Keselamatan Kerja
 Tata cara pembayaran
 Waktu pelaksanaan pekerjaan
 Masa Pemeliharaan
 Pengawas Pekerjaan
 Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan
 Tata cara penyelesaian perselisihan
 Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi
 Denda
 Tata cara perubahan pekerjaan & pekerjaan tambah/kurang
 Dll

Untuk proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum Ketentuan Umum Kontrak ini
sudah ada Standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Umum Kontrak”. Dan untuk
type kontrak yang menganut kepada standar FIDIC ketentuan Umum Kontrak ini dinamakan Part
I Condition

4. SURAT PERINTAH KERJA.

Surat Perintah Kerja (SPK) adalah Dokumen yang dikeluarkan oleh Pemberi Tugas kepada
Pemenang Lelang yang merupakan perintah untuk segera memulai kegiatan dilapangan
berdasarkan Dokumen dari Gambar s/d Berita Acara Rapat Klarifikasi di atas. Surat Perintah
Kerja tersebut sekurang - kurangnya berisi tentang nama paket pekerjaan jangka waktu
pelaksanaan pekerjaan dan besarnya nilai pekerjaan.

5. BERITA ACARA RAPAT KLARIFIKASI / NEGOSIASI.

Berita Acara Rapat Klarifikasi dibuat apabila Pemberi Tugas merasa perlu untuk meminta
penegasan / kesanggupan untuk melaksanakan pekerjaan kepada Pemenang Lelang terkait
adanya :

 Beberapa hal yg dirasa belum jelas dari dokumen penawaran penawaran yg telah
disampaikan, misalnya produk material yang ditawarkan dll.
 Kesalahan yang dibuat oleh peserta lelang dalam membuat penawaran namun bersifat
tidak menggugurkan.

6. ADDENDUM DOKUMEN LELANG.

Addendum Dokumen Lelang adalah dokumen yg berisi segala macam perubahan baik
pengurangan, penambahan maupun penyempurnaan terhadap Dokumen Lelang (Gambar lelang,
Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum) yg terjadinya dalam kurun waktu setelah undangan lelang
/ pengambilan sampai dengan pemasukan dokumen penawaran dari peserta lelang yg harus
disetujui oleh Konsultan & Pemberi Tugas / Pengguna Jasa.
7. SPESIFIKASI TEKNIS.

Spesifikasi Teknis berisi uraian tentang peraturan-peraturan yg dipakai, lingkup pekerjaan,

persyaratan material, persyaratan pelaksanaan pekerjaan, persyaratan-persyaratan peralatan &
persyaratan khusus lainnya dari pekerjaan-pekerjaan yang ditentukan dalam Gambar tersebut
Butir A. Spesifikasi teknis memiliki tingkat hirarki yg lebih tinggi dibanding gambar karena
apabila dilihat dari kronologis penyusunannya spesifikasi teknis dibuat untuk menjelaskan,
menegaskan dan mendetailkan hal-hal yang belum tercantum dalam gambar.

8. SPESIFIKASI UMUM.

Spesifikasi Umum selain memuat ketentuan yg telah diuraikan dalam Definisi Spesifikasi Umum
di muka, juga menjelaskan tentang tata cara peserta lelang dalam memasukan penawaran
pekerjaan yang telah diuraikan dalam Gambar (butir A) dan Spesifikasi Teknis (butir B)
termasuk dokumen-dokumen yang harus dilampirkan.

9. GAMBAR.

Gambar adalah dokumen produk Konsultan Perencana yang disahkan oleh Pemberi Tugas yg
berisi tentang dimensi-dimensi dan ukuran-ukuran bangunan yang dipakai sebagai acuan bagi
pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

 Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan gambar antara antara lembar satu dengan
yang lain maka yang berlaku adalah gambar dengan skala yang lebih besar.
 Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan antara gambar arsitektur dengan gambar
struktur maka untuk dimensi ruang yang berlaku adalah sesuai dengan gambar arsitektur,
namun untuk dimensi struktur (misalnya dimensi penulangan pelat) yang berlaku adalah
yang tercantum pada gambar struktur.

10. BERITA ACARA RAPAT PENJELASAN LELANG.

Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang adalah Notulen hasil rapat penjelasan terhadap Gambar
Lelang, Spesifikasi Teknis dan Spesifikasi Umum yang ditandatangani oleh Panitia Lelang,
Konsultan dan Wakil Peserta Lelang. Pada umumnya proyek swasta Berita Acara Aanwijzing ini
juga memuat Addendum/Perubahan spesifikasi teknis, gambar atau lingkup pekerjaan. Tetapi
untuk proyek pemerintah Berita Acara Aanwijzing hanya berisi penjelasan tentang Spesifikasi
Teknis, Spesifikasi Umum & Gambar Lelang tanpa merubah substansi yang ada didalamnya;
Namun apabila diperlukan adanya perubahan harus dibuat Addendum Dokumen Lelang atas
persetujuan Pengguna Jasa.

11. BILL OF QUANTITY (BQ).

Bill of Quantity adalah daftar item & kuantitas pekerjaan yang penyusunan & perhitungannya
didasarkan atas gambar lelang (butir A), spesifikasi teknis (butir B) dan spesifikasi umum (butir
C) yang digunakan sebagai standar acuan bagi Peserta Lelang dalam mengajukan penawaran
harga.