Avaluó de lote

Factores para el Avalúo de inmuebles

1.1. Lote

El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble

rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano

Avalúos de Inmuebles y Garantías

pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.

En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:

- La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes

- La calidad o fertilidad de las tierras

- La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda.
No es el caso tratar aquí el avalúo de inmuebles rurales. Esto es objeto de otro libro y otros cursos,
pero necesitamos la comparación para mejor comprender el lote urbano. El demandante rural se
fija en la mejor ubicación respecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una
tierra rural en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vías. La
distancia a los mercados se mide en kilómetros y en tiempo de acceso el cual depende de la calidad
de las vías. Una finca situada a media hora de una ciudad principal por carretera pavimentada vale
más que aquella ubicada a dos horas por carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para
comprender el punto.

De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro
de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo veíamos en el capítulo 1, “La economía
urbana y las leyes que rigen la formación de los precios del suelo”. Si esta distancia se mide en
términos de tiempo a través de buen transporte y buenas vías, el precio será más alto.

http://www.institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especializacion_Mercados
/Documentos_Cursos/Metodo_Comparativo_Avaluo-Borrero_Oscar-2000.pdf

levantamiento topográfico

El levantamiento topográfico es el punto de partida para poder realizar toda una serie de etapas
básicas dentro de la identificación y señalamiento del terreno a edificar, como levantamiento de
planos (planimétricos y altimétricos), replanteo de planos, deslindes, amojonamientos y demás. El
alcance topográfico es el limite de la aplicación de la topografía, en el caso de medio grado esta
delimitado por un cuadro de 25 km de lado, mientras que para un ángulo de un grado 111180.40
km de lado estando ya fuera de la magnitud de un estudio topográfico por lo tanto se recurrirá a la
geodesia.
Estudio geotécnico para un proyecto

— OBJETIVO Y ALCANCE —

Establecer criterios básicos para realizar estudios geotécnicos de edificaciones, basados en la

investigación del subsuelo y las características arquitectónicas y estructurales de las edificaciones
con el fin de proveer las recomendaciones geotécnicas de diseño y construcción de excavaciones y
rellenos, estructuras de contención, cimentaciones, rehabilitación o reforzamiento de edificaciones
existentes y la definición de espectros de diseño sismorresistente, para soportar los efectos por
sismos y por otras amenazas geotécnicas desfavorables.

— OBLIGATORIEDAD DE LOS ESTUDIOS GEOTÉCNICOS — Los estudios geotécnicos definitivos son

obligatorios para todas las edificaciones urbanas y suburbanas de cualquier grupo de uso, y para las
edificaciones en terrenos no aptos para el uso urbano de los grupos de uso II, III y IV definidos en el
Título A de este Reglamento:

• Firma de los Estudios

• Cumplimiento y Responsabilidad

— DEFINICIÓN — Conjunto de actividades que comprenden el reconocimiento de campo, la

investigación del subsuelo, los análisis y recomendaciones de ingeniería necesarios para el diseño y
construcción de las obras en contacto con el suelo, de tal forma que se garantice un
comportamiento adecuado de la edificación, protegiendo ante todo la integridad de las personas
ante cualquier fenómeno externo, además de proteger vías, instalaciones de servicios públicos,
predios y construcciones vecinas.

• Investigación del Subsuelo

• Análisis y Recomendaciones

Diseño arquitectónico

Se define como diseño arquitectónico a la disciplina que tiene por objeto generar propuestas e ideas
para la creación y realización de espacios físicos enmarcado dentro de la arquitectura.

Mediante el diseño arquitectónico se planifica lo que será finalmente el edificio construido con
todos los detalles, imagen de estética, sus sistemas estructurales y todos los demás sistemas que
componen la obra.

El diseño arquitectónico debe ser apropiado, emplear la tecnología en los sistemas estructurales,
buscar la eficiencia y la productividad, permitir la accesibilidad a todos los segmentos sociales.

Etapas del diseño arquitectónico:

En el diseño arquitectónico intervienen ciertas etapas.
• El programa de diseño arquitectónico:
Se tata de una lista que identifica los componentes del sistema y sus
requerimientos particulares.
• Diseño arquitectónico básico:
Es el proceso donde se traduce a formas útiles todo lo estipulado en el programa
de diseño arquitectónico.
• Hipótesis de diseño:
Es una aproximación conceptual al objeto que se diseñará, puede ser modificado
posteriormente. Se considera como aspectos relevantes el contexto arquitectónico,
los criterios estructurales, el presupuesto, la función, la forma, y también puede
tomarse la moda.
• Zonificación:
Es el ordenamiento de los elementos del diseño, que se establecieron previamente
en el programa de diseño, de forma lógica y funcional.
• El proyecto arquitectónico es el fin del proceso de diseño arquitectónico, y es
el conjunto de planos, dibujos, esquemas y textos explicativos, empleados para
plasmar el diseño arquitectónico de una edificación.
Diseño y calculo estructural

Elementos que componen el diseño estructural

El diseño estructural consta de los siguientes elementos:

A.Estructuración Cuando se requiera, se hará una estructuración preliminar,

proponiendo ubicación y dimensiones de los elementos estructurales que permitan
afinar un proyecto arquitectónico.

B.Análisis Este se realizara con programas de computación que utilizan el método

de las rigideces, y nos proporcionan los desplazamientos y elementos mecánicos
de los miembros de la estructura.

C.Diseño En base a los elementos mecánicos del análisis, se proporcionan las

dimensiones y armados de los miembros de la estructura.
D.Dibujo Con los anteriores datos se dibujan los planos estructurales que se
proporcionan en C.D.

E.Memoria de Cálculo Se realiza memoria de cálculo descriptiva de la estructura

mencionando cargas muertas y vivas utilizadas, así como ejemplos de diseño.

diseño y calculo eléctrico

El estudio de una instalación eléctrica propuesta necesita una comprensión correcta de todas las
reglas y normas que la rigen. La demanda total de energía se puede calcular a partir de los datos
relacionados con la ubicación y la intensidad de cada corriente junto con el conocimiento de los
modos de funcionamiento (demanda en régimen nominal, condiciones de arranque,
funcionamiento no simultáneo, etc.).

A partir de estos datos, se obtienen de modo inmediato la potencia necesaria de la fuente de

alimentación y (en los casos apropiados) el número de fuentes necesarias para una potencia
adecuada para la instalación.

También es necesario tener información sobre las estructuras de tarifas locales para elegir la
mejor opción en cuanto a montaje de la conexión a la red de alimentación, por ejemplo: en alta o
baja tensión.

Conexión a la red

Esta conexión se puede realizar en: c Media tensión.

Se tendrá que estudiar, construir y equipar un centro de transformación de abonado. Este centro
de transformación puede ser una instalación interior o exterior según las normas y reglamentos
correspondientes.

c Baja tensión.

La instalación se conectará a la red local de suministro eléctrico y se medirá (necesariamente)

según las tarifas de baja tensión.

Diseño hidrosanitario

sistema para el suministro y desalojo de las aguas que alimentan a los diferentes servicios dentro
de la edificación.

El conjunto de estas instalaciones se conoce como instalaciones hidrosanitarias, sin embargo, estas
funcionan de manera independiente y brindan un servicio diferente entre sí. De tal manera que
podemos dividirlas en:

Instalaciones hidráulicas: Es el conjunto de tuberías, válvulas, ramales y conexiones que proveen de

agua a los diferentes servicios de una construcción (baños, cocinas, núcleos sanitarios, tinacos,
torres de enfriamiento, redes de riego, calderas, calentadores, etc.)
Instalaciones sanitarias: Conjunto de tuberías, conexiones y ramales provistos para desalojar las
aguas servidas o residuales de las construcciones.

En la actualidad, algunos de los materiales empleados más comúnmente son:

PVC (cloruro de polivinilo)

CPVC

Polipropileno

PVC hidráulico

PVC reforzado

Tuberías de polietileno

Cobre (tipo M)

Tuberías plásticas flexibles, etc.

Diseño de gas

El gas es una fuente de energía económica, y puede llegar a las viviendas canalizado o en
bombonas(también llamado GLP).

TIPOS DE GASES

El gas propano, a pesar de tener menor densidad que el gas butano, posee mayor poder
calorífico.

El gas natural tiene menos densidad que el butano y el propano, y su poder calorífico es similar a
éstos dos. Por el contrario, el gas ciudad posee un poder calorífico inferior a los anteriores.

Para que una instalación de gas sea considerada de vivienda, a parte de estar hecha en un
vivienda, debe tener una presión máxima de 4 bares.

Además, según la presión máxima de servicio, las instalaciones receptoras de gas se clasificarán
en:

- De baja presión (BP): hasta 0,05 bar (500 mm de columna de agua).

- De media presión A (MPA): hasta 0,4 bar.

- De media presión B (MPB): hasta 4 bar.

Ojo una instalación de gas solo debe ser realizada por personal cualificado, es decir por un
instalador titulado.
GAS CANALIZADO

El combustible usado es el gas natural y el gas ciudad. Las partes de una instalación de gas
canalizado son (puedes ir viéndolas en la imagen de la parte de abajo):

- Red general de transporte (RGT): pertenece a la empresa suministradora y generalmente es

subterránea.

- Estación de regulación y medida (ERM): Controla el caudal y la presión del gas que circula por la
tubería.

- Llave de salida (Sa) : es la llave general de la red de distribución Red de distribución (RDD): de
ella parten las derivaciones que van a para a los edificios (o una vivienda individual).

- Llave de acometida (Ac): separa la red de distribución de la instalación receptora (edificio).

-Llave de edificio (Ed): da entrada al edificio.

- Acometida interior (AI): une la red de distribución con el edificio. Si la compañía tiene que cortar
el suministro a un edificio es la llave que cortaría.

- Contadores: cada vivienda lleva una para con su lectura saber lo que
se consume.

- Montantes: son las tuberías que suben del contador a las viviendas (a cada vivienda sube una
montante).

Diseño de instalaciones mecánicas y especiales

encuentran presentes, en todas las plantas de proceso (refinerías, químicas, farmacéuticas,

alimenticias, textiles, papeleras, metal mecánica), que hacen posible la transformación de la materia
prima en materiales y/o productos terminados.

Desde el punto de vista de ingenieria, las instalaciones mecánicas están relacionadas con los
principios básicos de física clásica, como es el caso de sistemas que cuentan con equipos que aplican
el principio de transformación de la energía entre los que podemos citar:

Compresores. (tipo centrífugo, reciprocantes, rotatorios, de tornillo).

Bombas. (centrifuga, desplazamiento positivo, de diafragma

Motores de combustión interna.

Turbinas.

Los equipos anteriores tienen la característica de convertir un tipo de energía (electríca, hidráulica,
termica) a otro. El caso de una turbina que convierte la energía hidráulica de una caída de agua en
energía electríca, o el caso de la bomba que aprovecha la energía transmitida por un motor electríco
para transmitir energía mecánica a un fluido.

Diseño bioclimático

En este módulo se explica el problema del cambio global y los conflictos ambientales desde la
ecología urbana para introducir los conceptos de sostenibilidad y desarrollo sostenible en relación
con la arquitectura bioclimática:

 Cambio climático y calentamiento global.

 Conflictos ambientales desde la ecología urbana.
 Introducción de los conceptos de sostenibilidad y desarrollo sostenible.
 Factores climáticos. El clima, meteorología, atmósfera abierta, composición y estructura.
Balance radiación.
 Factores climáticos. Principios físicos. Temperatura, humedad, presión. barométrica,
vientos, índices bioclimáticos.
 Confort y calidad de vida.

Módulo 2. Bioclimática urbana

En este módulo se exponen problemas urbanos asociados con calidad de vida y las estrategias
alternativas para tramitar y mitigar los conflictos a escala urbana:

 Bioclimática urbana.
 Saneamiento ambiental.
 Estrategias e instrumentos para el manejo de residuos / agua tierra aire.
 Consumo energético y energías alternativas: solar, eólica.

Módulo 3. Materiales y aplicaciones

En este módulo se incorpora el comportamiento y la disposición de los materiales, sus

características térmicas, ciclo de vida y huella ambiental; incluye materiales tradicionales y nuevos
materiales:

Principios de termodinámica. Transmisión del calor, radiación, resistencia térmica y coeficiente de

transferencia.

 Ciclo de vida y huella ambiental de los materiales.

 Bioclimática y nuevos materiales.
 Pieles y envolventes en la edificación.
  Tecnologías de construcción sostenible: guadua.
 Tecnologías de construcción sostenible: tierra y bahareque.
 Tecnologías de construcción sostenible: madera.
 Cálculos de transferencia térmica ciclo invierno y ciclo verano.

Diseño paisajístico

El diseño de paisaje o diseño paisajista es similar al Paisajismo. El diseño de paisaje se enfoca más
en los méritos artísticos del diseño, mientras que la arquitectura paisajista, de paisaje o
simplemente paisajismo envuelve el diseño artístico tanto como la ingeniería estructural.

El diseño de paisaje y la arquitectura paisajista toman en cuenta ambos, el terreno, el drenaje, el

clima y otros asuntos, ya que supervivencia de las plantas dependen de estos. La Arquitectura de
Paisaje puede requerir una licencia en algunos países. El establecimiento de las plantas en un paisaje
durante un tiempo determinado no es considerado diseño paisajístico, aunque si es considerado
como "Gestión del paisaje". Diseño de Paisaje y de jardines son considerados sinónimos.
Arquitectura paisajista y diseño del paisaje pueden y debieran, abarcar el diseño de jardines, gestión
de paisaje, ingeniería de paisaje, detallamiento de paisaje, paisajismo urbano y paisajismo regional.

Diseño acústico

Cuando se necesita de un control exacto de los parámetros acústicos de acuerdo a las

características funcionales del proyecto (estudios de grabación, salas de música, de conferencia,
gimnasios, etc.), las soluciones estándares rara vez funcionan adecuadamente, y suelen resultar
tan ineficaces como costosas.

El Diseño Acústico Personalizado es la mejor opción para una lograr una solución altamente
satisfactoria por su rendimiento y estética. Tras estudiar las características del espacio en cuestión
se realizan las siguientes tareas:

* Medición y evaluación de las condiciones acústicas del espacio a tratar.

* Estudio de los aislamientos acústicos requeridos.

* Simulación y auralización en programas de diseño acústico asistido, para evaluar las soluciones
propuestas.

* Desarrollo global de soluciones para el mejor acondicionamiento acústico.

* Elaboración de planos para la construcción de dispositivos acústicos personalizados: tabiques

para ventanas y puertas, paneles absorbentes, difusores uni y/o bidimensionales, resonadores,
etc.

* Dirección o asistencia para la aplicación de los diseños en la planificación del proyecto.

 El Diseño Acústico Personalizado es una proceso que se desarrolla en contacto permanente
entre el director general del proyecto y el especialista en acústica, en el que se realizan
mediciones periódicas durante la evolución del mismo, ayudando a reducir costos y aumentando
la efectividad de las soluciones acústicas aplicadas.

Diseño lumínico

Diferentes características cualitativas de la luz definiendo el nivel y grado deseable para la

diferenciación espacial, tomando en cuenta las intenciones del usuario a nivel interior y exterior.

Análisis y escogencia de la luminaria

De acuerdo al espacio que se desea iluminar, buscamos las luminarias y proveedores adecuados que
cumplan con características como luminarias de sobreponer, descolgar o empotrar; los lúmenes, luz
cálida o luz fría; luz general o puntual, si es para iluminación interior o exterior, el IP, vida útil, entre
otras.

Cálculos lumínicos

Mediante los cálculos, la evaluación fotométrica y las especificaciones de los elementos a usar que
satisfagan los requisitos técnicos y estéticos del proyecto, se construirá el soporte para su futuro
mantenimiento. Además, se hace una definición del esquema del montaje, en donde se tienen en
cuenta los aspectos de obra y requerimientos necesarios para la puesta en escena de los elementos
diseñados donde se suministrarán planos técnicos de la propuesta, especificaciones técnicas de las
luminarias e imágenes de apoyo simulando la iluminación.

Diseño de Interiores:

La importancia del mobiliario, en definitiva, radica en las prestaciones de cada pieza y en su

adaptación al ambiente Esta investigación explora cómo contemporánea muebles se utiliza en el
diseño de interiores para definir un espacio, crear división y recinto, y modificar o redefinir la
circulación.

Objeto que haya sido ideado, diseñado y estructurado con la finalidad de que cumpla una función
específica dentro de una residencia o establecimiento de cualquier tipo. -Una de las principales
características que conceptualizan a un mueble es precisamente su condición de objeto que puede
ser movido de un sitio a otro

Contexto: Al diseñar un mueble, se debe tener en mente el contexto, es decir el lugar donde será
situado este. De igual manera, el contenido del espacio interior afecta la disposición, circulación y
efectividad del usuario y de las actividades a realizar allí dentro.

Presupuesto de obra
Un presupuesto de obra es aquel que por medio de mediciones y valoraciones nos da un conste de
la obra a construir, la valoración económica de la obra, acerca a la realidad, aunque el costo final
puede variar del presupuesto de obra inicial.

Tips a tener en cuenta en un presupuesto de obra:

Los tips que se describen a continuación en ocasiones no suelen incluirse y/o analizarse en los
presupuestos de obra tradicionales, por ser algunos de actividades en obra de reciente aparición,
pero que cada vez deben ser más tenidas en cuenta.

– Costos de materiales de construcción varían en gran medida debido

a una serie de circunstancias, tales como el área en la que usted está construyendo,

la oferta y la demanda, el precio sugerido por el fabricante, y la subida

y la caída de los precios en el mercado de valores por ejemplo es excesiva sobre valoración del acero

en zonas que tienen que importarlo y dependen del precio exterior.

– Analizar la instalación de los servicios públicos y las tarifas conexión: consulte con su proveedor
local de servicios públicos para obtener información detallada para que todos los costos puedan ser
exactamente añadidos a su presupuesto.