INDENIZAÇÃO POR DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL LOCADO

AÇÃO DE IINDENIZAÇÃO POR DANOS OCORRIDOS NO IMÓVEL LOCADO – RITO

SUMÁRIO

JURISPRUDÊNCIA – INDENIZAÇÃO POR DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL LOCADO

BREVES COMENTÁRIOS

1. A utilização do bem sob o regime de locação, transfere ao locatário o direito de uso e

gozo da coisa, que continua, entretanto, na posse indireta do locador. A locação difere da
alienação porque nela a cessão do uso e gozo é temporária, enquanto na alienação, a
cessão é definitiva, estando inserida na transferência do domínio as faculdades de uso e
gozo.

2. A extinção da locação - seja qual for a causa - impõe, automaticamente, o dever de

devolução da coisa. E esta devolução deve ser feita no mesmo estado em que foi recebida,
salvo eventuais deteriorações pelo uso regular. O uso normal do imóvel é remunerado ao
locador pelo pagamento do aluguel, o que significa dizer, que se usada a coisa
normalmente, nada mais é devido pelo locatário como contraprestação, senão o locativo;
"contrario sensu", o uso e gozo do imóvel que extrapole a regularidade, além do
aluguel, deve ser indenizado.

3. O dever do locatário, previsto no artigo 23, inciso V, da Lei 8.245/91, de realizar a

imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, refere-se aos
estragos que não sejam decorrentes do uso normal. E é aí justamente que repousa a
finalidade do dispositivo: apontar a diferença existente entre desgaste natural pelo uso e
destruição. Para tanto, sempre deverá ser pesquisada a causa do dano, para que se
possa imputar responsabilidade.

4. Não trata a lei apenas dos danos ocasionados no imóvel pelo locatário, individualmente;
o dever de reparação persiste, igualmente, se o uso irregular for provocado por seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V, parte final).

5. Se o locatário não proceder aos reparos devidos no imóvel locado, provenientes do uso
anormal da coisa, restam ao locador duas possibilidades:

1ª) pedir a rescisão do contrato de locação, ajuizando ação de despejo fundada na violação
de dever legal - art. 9°, inciso II, da Lei 8.245/91; e
2ª) ajuizar ação visando o ressarcimento pelos danos causados em seu imóvel, apurados
mediante a realização de perícia, buscando a exata dimensão dos prejuízos, a fim de fixar-
se um "quantum" indenizatório;
6. A ação de cunho indenizatório, em que se pretenda aferir o nexo entre a causa e o dano
depende da realização de prova, normalmente, a pericial; aliás, este meio de prova poderá
ser concretizado antes mesmo do ajuizamento da demanda, mediante a propositura de
medida cautelar de vistoria. Muito embora a cautelar de vistoria não se revele medida
preparatória obrigatória à ação de reparação de danos, não se pode deixar de reconhecer
que em determinados casos, trata-se de providência acautelatória que propicia o resguardo
de informações a serem objeto de perícia, levando aos autos da ação de indenização a ser
proposta, elementos de convicção que, se não realizada a prova antecipadamente,
poderiam se perder ou mesmo ensejar dúvida, pelo decurso do tempo. Difícil pode se
mostrar ao locador a comprovação da situação de conservação do imóvel e eventuais
danos nele ocasionados, se realizada a perícia anos após a desocupação do prédio.

7. Ressalte-se, não obstante o afirmado, ser uníssono o entendimento, tanto doutrinário,

como jurisprudencial, que a medida cautelar de produção antecipada de prova (ou vistoria
"ad perpetuam rei memoriam") não é condição indispensável para o exercício da ação
de indenização em decorrência dos danos causados no imóvel, por ausência de previsão
legal.

8. Assim, se a lei não exige a vistoria como requisito indispensável da indenização, é porque
a extensão dos danos pode restar evidenciada por outros meios probatórios, desde que
firmes e concludentes, inclusive no curso da ação, como prova testemunhal, prova
documental (orçamentos, fotografias), etc. Em outras palavras: a vistoria prévia melhor se
presta para fundar o pedido indenizatório, contudo, jamais pode ser considerada
como único meio de prova.

9. Cumpre analisar em que consistiria o valor da indenização. Se o locatário, ao restituir o

imóvel, não o fizer no mesmo estado em que o recebeu, "ficará sujeito à indenização das
perdas e danos, abrangentes do que se despender para reparar o imóvel e do que deixar
de ganhar durante as obras ou, posteriormente, devido aos estragos" (cf. JOSÉ DA SILVA
PACHECO, "Tratado das Locações, Ações de Despejo e outras" - Ed. Revista dos Tribunais,
8ª ed., pág. 322). Além disso, como já entendido pelo E. Tribunal de Alçada Cível do Estado
do Rio de Janeiro, no AC 17.019/92, da 2ª Câmara, em que foi Relator o Juiz CARLOS
MOTTA: "Rescindida a locação, responde o locatário pelos estragos causados ao imóvel,
não provenientes do uso normal, e pelos aluguéis relativos ao tempo necessário à
reposição do prédio em condições de habitabilidade". Este aluguel corresponderia ao valor
do locativo vigente à época da rescisão do contrato, corrigido monetariamente.

10. A responsabilidade dos fiadores pelos danos ocorridos no imóvel locado,

dependerá do aduzido no pacto locatício. Como ensina WASHINGTON DE BARROS
MONTEIRO: "O fiador pode realmente circunscrever sua responsabilidade, declarando que
só responde até certa quantia, ou até data prefixada, certa ou incerta (por exemplo,
determinado dia do calendário, ou enquanto o afiançado for empregado do fiador). É a
chamada fiança limitada que não pode estender-se senão até a ocorrência dos precisos
limites nela indicados.
 Todavia, se ele não delimitar a responsabilidade, compreenderá a fiança, embora
restritiva a respectiva interpretação, todos os acessórios da obrigação principal ..." - in,
"Curso de Direito Civil", Ed. Saraiva, 1994, 27ª ed., 5° vol., pág. 363).
Assim, se a responsabilidade assumida pelo fiador abrangeu não apenas o
pagamento dos aluguéis, mas o cumprimento de todas as demais cláusulas
contratuais, é igualmente responsável pelo valor da indenização decorrente do mau
uso do imóvel pelo afiançado.

11. Não podem ser considerados danos no imóvel, as modificações necessárias para
viabilizar o funcionamento de atividade comercial no imóvel, pelo locatário, desde que
autorizadas pelo locador. Tampouco podem ser imputadas as despesas com obras
necessárias para que o imóvel retorne à sua destinação anterior, quando o imóvel foi locado
para fins não residenciais.

12. Ressalte-se que devem ser indenizados tão-somente os danos derivados do uso
irregular do imóvel. NÃO configuram essa hipótese: limpeza, remoção de entulho, lavagem
de carpete, avarias na pintura, tratamento de ferrugem, etc. Por outro lado, devem ser
ressarcidos aqueles danos que extrapolam à ação do tempo, como por ex., vidros e
fechaduras quebradas, portas danificadas, tacos e rodapés soltos, azulejos perfurados, etc.

13. Na inicial, é imperativo que o autor especifique os danos causados ao imóvel,

descrevendo-os e apontando os valores que serão suficientes para restituir o prédio
ao seu estado anterior e proporcionar sua normal utilização.

14. Em nada se aproveita a favor do réu a afirmação da existência de benfeitorias no

imóvel quando, por força do previsto em contrato, quaisquer melhorias ficaram incorporadas
ao prédio.

15. Há entendimento no sentido de que, estando o imóvel sob vigilância do inquilino, dele é
o "onus probandi" de que determinado fato não se deu por sua culpa ou dolo, mas sim, por
caso fortuito ou força maior; nesses casos, inadmissível perquirir acerca de perdas e
danos.

16. Abordagem interessante se refere à venda do imóvel danificado antes do

ajuizamento da ação de indenização. Subsistiria o interesse processual do autor (antigo
proprietário), ou este deveria ser declarado carecedor da ação? Segundo já firmou
entendimento o 2° Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, no julgamento da
Apelação 540511/6, dado o "caráter nitidamente obrigacional que ostenta o ajuste locatício",
isto é, devido à "natureza pessoal do direito violado", pois não "está em jogo ou em
discussão o direito de propriedade em si", a alienação do imóvel não tem o "condão de
modificar o direito do autor ao ressarcimento dos danos nele causados pelo ex inquilino". A
venda posterior não interfere no direito adquirido. Segundo o aresto, da lavra do Juiz
MILTON SANSEVERINO, não se "poderia "presumir" a renúncia do locador ao direito de
ser indenizado pelos danos causados a seu imóvel pelo simples fato de tê-lo vendido".
17. O FUNDAMENTO da ação de indenização vem definido no Código Civil e na Lei
8.245/91. Segundo CARLOS ROBERTO GONÇALVES, in "Responsabilidade Civil", Ed.
Saraiva, 6ª ed., 1995, pág. 331, a "... principal obrigação do locatário é a de restituir a coisa,
finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso
regular (CC, art. 1.192, IV). Referida obrigação vem estampada, ainda, no artigo 23, da Lei
8.245/91.

 COMPETÊNCIA para o ajuizamento da ação. Como verificado no artigo 58, da Lei

8.245/91:
"Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas
ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório
da locação, observar-se-á o seguinte:
I - ...................................................................
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da
situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato."

Comentando este dispositivo, Francisco Carlos Rocha de Barros, em seus "Comentários

à Lei do Inquilinato" - Editora Saraiva, positiva que, "qualquer outra ação que não seja
uma dessas, ainda que relacionada com locação predial urbana, respeitará, quanto à
competência de foro, a regra do domicílio do réu", inserindo-se tal assertiva no comando
do artigo 94, do Código de Processo Civil, "... A ação fundada em direito pessoal ... em
regra, no domicílio do réu".

 a PETIÇÃO INICIAL deverá observar os requisitos do art. 282 do Código de

Processo Civil; cabe ao demandante a PROVA da ocorrência dos fatos constitutivos de
seu direito (art. 333, I, do C.P.C.); assim, compete ao Autor demonstrar a ocorrência de
danos no imóvel locado, causados pelo Réu, em infringência a um dos deveres impostos
por lei - artigo 23, da Lei 8.245/91.

 o PROCEDIMENTO a ser observado é o SUMÁRIO - com fulcro no artigo 275, II,

"c", do Código de Processo Civil, "qualquer que seja o valor".

 CITAÇÃO e DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA - art. 277, do Código de Processo Civil.

 CONTESTAÇÃO - art. 278, do Código de Processo Civil

 SENTENÇA - art. 281, do estatuto processual civil.

PETIÇÃO: AÇÃO DE IINDENIZAÇÃO POR DANOS OCORRIDOS NO IMÓVEL LOCADO

– RITO SUMÁRIO
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BANCO JURÍDICO – CÍVEL – LOCAÇÃO - BREVES COMENTÁRIOS – INDENIZAÇÃO POR DANOS
CAUSADOS NO IMÓVEL LOCADO
VERA LÚCIA DE OLIVEIRA FERNANDES (REVISORA)
CYNTHIA DA FONSECA LOBERTO (AUTORA)
JOSÉ MANOEL FRAZÃO MENDES (REVISOR)