UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA

“ANTONIO JOSÉ DE SUCRE”

VICERRECTORADO “LUIS CABALLERO MEJÍAS”
DIRECCIÓN DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS DE BIENES, MUEBLES E INMUEBLES UNEXPO
ESTUDIO DE TERRENOS Y EDIFICACIONES
Prof. Rafael Caldera Marín

TEMA I

LECTURA DE PLANOS.

- TOPOGRAFÍA: Coordenadas, curvas de nivel, pendientes.

- Sistema de Coordenadas.
- Tipos: Planimetría, Altimetría.
- Representaciones: Planos topográficos. Mapas topográficos. Planos acotados. Hipsografía.
- Campo de acción.
- Trabajos topográficos.
- Obras civiles.
- Mediciones. Instrumentos.
- Toma de datos.
- Replanteo.
- Levantamientos topográficos: poligonales.
 ¿Qué es un Avalúo?

Un avalúo es la estimación del valor comercial de una cosa reflejado

en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial.

COSA: Es cualquier cosa del mundo exterior susceptible de apropiación.

El término cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto de la relación

jurídica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una obligación, en la
que además intervendrán personas, siendo éstas los sujetos de tal relación.

Características jurídicas de la cosa:

.- La capacidad para satisfacer necesidades humanas que sean cosas

aprovechables que le interesen al hombre
.- Que sean cosas apropiables
.- Extrañeza al sujeto, entidades diferentes al hombre
.- No se requiere la actualidad de las cosas. Los bienes futuros
jurídicamente son cosas.
 COSA = BIEN

BIEN: se llaman bienes los objetos materiales e inmateriales

susceptibles de valor económico. La palabra bien evoca en su
aceptación común la imagen de las cosas del mundo externo en virtud
de los cuales el hombre despliega su actividad. En el estado actual del
desarrollo humano, todo cuando existe, excepto la persona física, es
“bien”.

MUEBLE: son las que pueden moverse de un lugar a otro,

sean por sí mismas, sean por una fuerza externa.

BIEN
INMUEBLE: Cosas que se encuentran adheridas al
suelo con carácter permanente
Aquellos elementos que no pueden transportarse de un
lugar a otro y los que se adhieren permanentemente a
ellos.
LOS BIENES SEGÚN LA LEGISLACIÓN VENEZOLANA

CODIGO CIVIL DE VENEZUELA. Título I. De Los Bienes.

Artículo 525º .- Las cosas que pueden ser objeto de propiedad pública o
privada son bienes muebles o inmuebles.

CAPÍTULO I. De los bienes inmuebles.

Artículo 526º .- Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o
por el objeto a que se refieren.

.- Por su naturaleza:
Dentro de esta se encuentra toda construcción adherida de modo permanente a la
tierra o que sea parte de un edificio. Entre ellos los terrenos, las minas, los edificios,
los árboles mientras no hayan sido derribados, los frutos mientras no hayan sido
cosechados, todo animal de cría mientras no sea separado de sus pastos o
criaderos, y toda agua corriente (lagunas, manantiales, acueductos). (Art. 527).
 LOS BIENES SEGÚN LA LEGISLACIÓN VENEZOLANA

.- Por su destinación:
Son todos aquellos bienes que el propietario del suelo ha puesto en él para su
uso, cultivo, y beneficio tales como: los animales destinados a su labranza, los
instrumentos rurales, las simientes, los forrajes y abonos, las prensas, calderas,
alambiques, cubas y toneles, los viveros de animales……….. Asimismo se
consideran bienes inmuebles por su destinación todos los objetos muebles que
el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que permanezca en él
constantemente, o que no se puedan separar sin romperse o sin romper o
deteriorar la parte del terreno o edificio a que estén sujetos. (Art. 528 y 529).

.- Por el objeto a que se refieren:

Dentro de esta categoría de bienes inmuebles se encuentran los derechos y las

acciones, como las hipotecas, servidumbres prediales, usufructos, enfiteusis, los
derechos del propietario y de las personas que tienen el dominio útil de los pagos
derivados de un contrato. (Art.530). . . .
 ¿Qué es un Avalúo de un Bien Inmueble?

Un avalúo es la estimación del valor comercial de un

inmueble reflejado en cifras monetarias por medio de un
dictamen técnico imparcial, a través de sus características
físicas, de uso y el análisis del mercado, tomando en
cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
 COMPONENTES DEL BIEN INMUEBLE

BIEN INMUEBLE

TERRENO BIENHECHURÍA
 TERRENO

Perteneciente o relativo a la tierra.

Se clasifican en lotes y parcelas.

Su uso y rentabilidad están sujetos a leyes y ordenanzas

de cada Municipio. Considerando el entorno económico
donde se localizan.
 BIENHECHURÍAS

Cualquier mejora más o menos permanente incorporada

a la tierra por el hombre, que no puede ser retirado sin
destrucción, fractura o daño.

Fundamentalmente están representadas por los

bienes inmuebles.
 ESTUDIO DE TERRENOS Y EDIFICIOS

PROCESO VALUATORIO
FASES O PASOS ORDENADOS EN FORMA SECUENCIAL Y LÓGICA

DANDO COMO RESULTADO

MÁXIMO APROVECHAMIENTO DE USO RACIONAL

LOS RECURSOS DISPONIBLES DEL TIEMPO

REDACCIÓN DE INFORME TÉCNICO

INVESTIGACIÓN SOBRE EL BIEN A AVALUAR DE ACUERDO

A LAS CIRCUNSTANCIAS QUE LO CONDICIONAN

VISIÓN GLOBAL DEL PROBLEMA

EMITIR OPINIÓN y/o ESTIMADO DE VALOR

 TOPOGRAFÍA

La topografía (de topos, "lugar", y grafos, "descripción") es la ciencia que estudia el

conjunto de principios y procedimientos que tienen por objeto la representación gráfica
de la superficie de la Tierra, con sus formas y detalles, tanto naturales como artificiales.

La topografía es una ciencia geométrica aplicada a la descripción de la realidad física inmóvil circundante.

Es plasmar en un plano topográfico la realidad vista en campo, en el ámbito rural o natural, de la

superficie terrestre. En el ámbito urbano, es la descripción de los hechos existentes en un lugar
determinado: muros, edificios, calles, entre otros.

Esta representación tiene lugar sobre superficies planas, limitándose a pequeñas extensiones de terreno,
utilizando la denominación de geodesia para áreas mayores. De manera muy simple, puede decirse que
para un topógrafo la Tierra es plana, mientras que para un geodesta no lo es.

Para eso se utiliza un sistema de coordenadas

tridimensional, siendo la X y la Y competencia
de la planimetría, y la Z de la altimetría
 SISTEMA DE COORDENADAS

Un sistema de coordenadas es un conjunto de valores y puntos que permiten definir

unívocamente la posición de cualquier punto de un espacio euclídeo o “ espacio plano “.

En un espacio euclídeo un sistema de coordenadas

cartesianas se define por dos o tres ejes ortogonales
igualmente escalados, dependiendo de si es un
sistema bidimensional o tridimensional.
 EL PLANO CARTESIANO.

El plano cartesiano está formado por dos rectas numéricas, una horizontal y otra vertical
que se cortan en un punto. La recta horizontal es llamada eje de las abscisas o de las
equis (x), y la vertical, eje de las ordenadas o de las yes, (y); el punto donde se cortan
recibe el nombre de origen.

El plano cartesiano tiene como finalidad describir la posición de puntos, los cuales se representan por
sus coordenadas o pares ordenados.

Las coordenadas se forman asociando un valor del eje de las "X" y uno de las "Y", respectivamente,
esto indica que un punto se puede ubicar en el plano cartesiano con base en sus coordenadas, lo cual
se representa como:
 PLANIMETRÍA - ALTIMETRÍA

La planimetría es la parte de la topografía que estudia el conjunto de procedimientos

que tienden a conseguir la representación a escala de todos los detalles interesantes
del terreno sobre una superficie plana.

Es decir; que se ocupa de la representación de la superficie terrestre sobre un plano

La altimetría (también llamada hipsometría) es la rama de la topografía que estudia el conjunto de

métodos y procedimientos para determinar y representar la altura o "cota" de cada punto respecto
de un plano de referencia. Con la altimetría se consigue representar el relieve del terreno, (planos de
curvas de nivel, perfiles, etc.).
 CURVAS DE NIVEL

Una curva de nivel es aquella línea que en un mapa une todos los puntos que
tienen igualdad de condiciones y de altura.

En los planos cada una de las curvas de nivel materializa una sección horizontal del relieve
representado. La equidistancia, diferencia de altitud entre dos curvas sucesivas, es constante y
su valor depende de la escala del mapa y de la importancia del relieve.

Perfil 3D con curvas de nivel

Principio de las curvas de nivel
 REPRESENTACIONES

PLANO TOPOGRÁFICO

Un plano es la representación gráfica de una zona determinada.

Las mediciones de la topografía son, esencialmente, las de distancia - tanto horizontal como vertical - y las de dirección.

La etapa de obtención de datos topográficos se reconoce como el trabajo de campo, puesto que virtualmente todos esos
datos deben ser analizados, reducidos a una forma útil, mediante cálculos matemáticos, y convertidos a modalidades
graficas de expresión, como cartas y planos; es usual hablar de esa actividad conexa como el trabajo de gabinete de la
topografía. Ambas etapas constituyen las actividades topográficas.

En los planos topográficos se debe indicar la escala, la dirección del Norte geográfico y magnético, referencias GPS,
símbolos, relación con otros planos, el organismo autor y el año de su elaboración.
 MAPAS TOPOGRÁFICOS

Un mapa topográfico es una representación, generalmente parcial, del relieve de la

superficie terrestre a una escala definida.

A diferencia de los planos topográficos, los mapas topográficos representan amplias áreas
del territorio: una zona provincial, una región, un país, o el Mundo. En ellos se incluyen
curvas de nivel, que permiten reflejar la forma de la superficie de la Tierra.

La utilización de colores en los diversos niveles con otros símbolos y trazos auxiliares, permiten
reconocer montañas, valles, ríos, altozanos y otras características del terreno; también se incluye
información sobre construcciones humanas, tales como: poblaciones, carreteras, puentes, presas,
líneas eléctricas, distintas plantaciones, etc.
 PLANOS ACOTADOS

El Sistema Acotado ó de planos acotados es un sistema de proyección cilíndrica

ortogonal; es el más apropiado para la representación de terrenos y, en general, de
aquellas figuras cuyas dimensiones verticales son mucho menores que las
horizontales…….. Como plano de referencia ó de proyección se adopta, únicamente,
un plano horizontal sobre el que se proyectan los puntos de la figura que se quiere
representar……… Se denomina "cota del punto" a la altura de un punto sobre el
plano de referencia π; puede ser positiva ó negativa según que el punto esté situado
por encima ó por debajo de dicho plano. Se evita el empleo de cotas negativas
eligiendo el plano de referencia de modo que quede situado por debajo de todos los
puntos a representar.
 HIPSOGRAFÍA

La hipsografía estudia la distribución de la elevación de la superficie de la Tierra (de su

totalidad o de una región específica) o de otros planetas sólidos como Marte y Venus.
El término deriva del término griego "hypsos" (altura).

Suele representarse mediante una curva hipsográfica o hipsograma que representa la frecuencia de
cada franja de altitudes de la región estudiada.
 CAMPO DE ACCIÓN.

La topografía es esencial en varios campos; por ejemplo:

º Agrimensura
º Arquitectura
º Geografía
º Ingeniería de minas
º Ingeniería Geográfica
º Ingeniería Catastral y Geodesia
º Ingeniería Forestal
º Ingeniería Agrícola
º Ingeniería Civil
º Minería
º Sistemas de Información Geográfica
º Batimetría
º Oceanografía
º Cartografía
º Alcantarillados
º Diseño de vías
º Túneles
º Ingeniería Petrolera
º Ingeniería Ambiental
º Ingeniería en Transporte y Vías de Comunicación
º Ingeniería Pesquera
 TRABAJOS TOPOGRÁFICOS

La topografía es la descripción de la realidad física inmóvil circundante.

Es plasmar en un plano topográfico la realidad vista en campo, tanto en el ámbito rural

como en el ámbito urbano, describiendo los hechos existentes en un lugar
determinado: colinas, valles, ríos, lagunas, muros, edificios, calles, entre otros.

Se puede dividir el trabajo topográfico como dos actividades congruentes: llevar "el terreno al
gabinete" (mediante la medición de puntos o relevamiento, su archivo en el instrumental electrónico
y luego su edición en la computadora) y llevar "el gabinete al terreno" (mediante el replanteo por el
camino inverso, desde un proyecto en la computadora a la ubicación del mismo mediante puntos
sobre el terreno)………… Los puntos relevados o replanteados tienen un valor tridimensional; es
decir, se determina la ubicación de cada punto en el plano horizontal (de dos dimensiones, norte y
este) y en altura (tercera dimensión).

La topografía no sólo se limita a realizar los levantamientos de campo en terreno sino que posee
componentes de edición y redacción cartográfica para que al confeccionar un plano se pueda
entender el fonema representado a través del empleo de símbolos convencionales y estándares
previamente normados para la representación de los objetos naturales y antrópicos (?) en los
mapas o cartas topográficas.
 OBRAS CIVILES
La tarea del topógrafo es previa y/o durante un
proyecto.
El arquitecto ó el ingeniero proyectista deben contar con un buen levantamiento
plani-altimétrico ó tridimensional previo, tanto del terreno, como de "hechos existentes"
(elementos inmóviles y fijos al suelo) ya sea que la obra se construya en el ámbito rural o
urbano.

Realizado el proyecto con base en este relevamiento, el topógrafo se encarga del "replanteo" del mismo:
ubica los límites de la obra, los ejes desde los cuales se miden los elementos (columnas, tabiques...);
establece los niveles o la altura de referencia. Luego la obra avanza y en cualquier momento, el ingeniero
jefe de obra puede solicitar un "estado de obra" (un relevamiento in situ para verificar si se está
construyendo dentro de la precisión establecida por los pliegos de condiciones) al topógrafo.

La precisión de una obra varía: no es lo mismo una central nuclear que la ubicación del eje de un
canal de riego, por ejemplo.
 MEDICIONES - INSTRUMENTOS

En agrimensura (delimitación de superficies) se utilizan elementos como la cinta de medir,

podómetro (aparato para medir pasos), escuadra de agrimensor (se emplea en el
levanta-miento, de poca precisión, para lanzar visuales a cierta altura sobre el suelo) , o
incluso el número de pasos de un punto a otro.

En topografía clásica, para dar coordenadas a un punto, no se utiliza directamente un

sistema cartesiano tridimensional, sino que se utiliza un sistema de coordenadas esféricas
o polares que posteriormente nos permiten obtener coordenadas cartesianas. Para ello
necesitamos conocer dos ángulos y una distancia.

CINTA METRICA

PODOMETRO

ANTIGUA ESCUADRA
 MEDICIONES - INSTRUMENTOS
Distinguimos dos tipos de medición:

La directa: que basta con comparar la distancia a medir con la unidad de medida,(una
cinta métrica encima de una mesa, por ejemplo)

La indirecta: en la que necesitaremos una fórmula para obtener la medición.

Para la medida de distancias tenemos dos métodos: distancias estadimétricas (medida de

distancias con instrumentos ópticos como el teodolito) o distanciometría electrónica (estación total),
siendo más precisa la segunda. Para el primer caso utilizaremos un taquímetro y para el segundo la
estación total.

En la actualidad se combina el uso del

GPS con la estación total.

Se denomina estación total a un aparato

electro-óptico utilizado en topografía, cuyo
funcionamiento se apoya en la tecnología
electrónica.

Consiste en la incorporación de un
distanciómetro y un microprocesador a un
teodolito electrónico.
 TOMA DE DATOS

Actualmente el método más utilizado para la toma de datos se basa en el empleo de una
estación total, con la cual se pueden medir ángulos horizontales, ángulos verticales y
distancias. Conociendo las coordenadas del lugar donde se ha colocado la Estación es
posible determinar las coordenadas tridimensionales de todos los puntos que se midan.

Procesando posteriormente las coordenadas de los datos tomados es posible dibujar y representar
gráficamente los detalles del terreno considerados. Con las coordenadas de dos puntos se hace posible
además calcular las distancias o el desnivel entre los mismos puntos aunque no se hubiese estacionado
en ninguno.

Se considera en topografía como el proceso inverso al replanteo, pues mediante la toma de datos se
dibuja en planos los detalles del terreno actual. Este método está siendo sustituido por el uso de GPS,
aunque siempre estará presente. El uso del GPS reduce considerablemente el trabajo, pudiéndose
conseguir precisiones buenas de hasta 2 a 3 cm.
 REPLANTEO

El replanteo es el proceso inverso a la toma de datos, y consiste en plasmar en el

terreno detalles representados en planos, como por ejemplo el lugar donde colocar
pilares de cimentaciones, anteriormente dibujados en planos…… El replanteo, al igual
que la alineación, es parte importante en la topografía. Ambos son un paso importante
para luego proceder con la realización de la obra.

Un replanteo es una medición práctica in situ. En ella dejamos marcadas todas las medidas de
interés a nuestro proyecto, por ejemplo: paredes existentes, lugar de un pozo, un desnivel, una
piscina, un camino, un árbol, arbustos, etc. todo lo relevante en el momento de proyectar construir.

En este relevamiento se incluye la orientación, las medidas reales del terreno, las pendientes naturales
y si es necesario la existencia de alguna construcción próxima que lindera o algún dato significativo que
pueda ayudarnos a tomar decisiones………… Situamos los ejes de aberturas, los espesores de muro, la
ubicación de los sanitarios, etc…… Sintetizando, se toma posición de todo, de esa manera visualizamos
problemas que en el tablero pasamos por alto.
 Ejes del replanteo

Los ejes de replanteo son líneas de referencia a las cuales hay que referir cualquier
medida de obra.

En toda obra existen dos ejes de replanteo denominados "ejes principales de obra" y están ubicados
ortogonálmente entre sí…… Si la obra posee una gran extensión generalmente se colocan "ejes
auxiliares" paralelos a los principales….. Los ejes principales tienen una ubicación por lo general
central respecto a la obra, ya determinada por el proyectista al igual que los ejes auxiliares si es que
existen.
Los ejes que se necesitan para realizar el replanteo
son:
- eje horizontal.
- eje vertical.
- eje de cotas.

- eje de rotación.
 LEVANTAMIENTOS TOPOGRÁFICOS

El levantamiento topográfico del sitio destinado a cualquier obra es muy útil; por
una parte, para trazar un plano que ayude a organizar el trabajo y por otra para
colocar sobre el terreno marcas que guíen su ejecución.

Un levantamiento topográfico permite trazar mapas o planos de un área, en los cuales aparecen:

1º- Las principales características físicas del terreno, tales como ríos, lagos, reservorios,
caminos, bosques o formaciones rocosas; o también los diferentes elementos que componen la
obra; caminos, puentes, estanques, represas, diques, fosas de drenaje o canales de
alimentación de agua.

2º- Las diferencias de altura de los distintos relieves, tales como valles, llanuras, colinas o
pendientes; o la diferencia de altura entre los elementos de la obra. Estas diferencias
constituyen el perfil vertical.

Mapa Perfil vertical