Pengenalan Pengurusan

Penyelenggaraan
Pengenalan
 Pengurusan Penyelenggaraan Binaan
 Pengetahuan asas sebagai pengurus
penyelenggaraan
 Berkongsi pengetahuan – teknik dan
kemahiran berkaitan kerja-kerja
penyelenggaraan
Basic Management Activities
 Planning – goals, strategic plans

 Organization – structured task & work spec

 Staffing – training, firing

 Directing – top management skill

 Controlling – performance, identify problem

 Feedback – test decision valid or not

Apakah Pengurusan Penyelenggaraan
 Suatu sistem dan prosedur yang direka /
diwujudkan bagi membolehkan pemilik/
pengurus menjaga bangunan/binaan mereka
secara efisien, tersusun dan pada kos yang
efektif.
Tujuan
 Mengekalkan keadaan asal bangunan

 Memastikan sepraktik yang boleh

keberkesanan fungsi bangunan

 Tiga keperluan utama :

 Kekalkan nilai pelaburan bangunan
 Pastikan bangunan sentiasa dapat
menjalankan fungsinya
 Sentiasa nampak cantik dan menarik
Matlamat Pengurusan
Penyelenggaraan yang Efisien
 Mengekalkan tahap keselamatan dan keselesaan pengguna

 Menjadikan penyelenggaraan sebagai satu tugas khusus dan

profesional

 Menguruskan bangunan secara berkesan dan berekonomik

 Membentuk dan mendidik pekerja dan kontraktor

penyelenggaraan yang mahir

 Meningkatkan tahap kesedaran yang tinggi tentang

kepenggunaan bangunan kepada pengguna

 Terlibat dan memberi maklumbalas dalam proses rekabentuk

Definisi Pengurusan Bangunan
 Sistem pengurusan bangunan berpusat yang
mengawal, mengawasi, dan mengoptimumkan
fasiliti seperti pengudaraan dan hawa dingin,
pencahayaan, sekuriti, ruang dan sebagainya.
Sistem ini membolehkan pengoperasian fasiliti
dengan mudah serta mengurangkan pembaziran
tenaga.
Definisi Penyelenggaraan Bangunan
 Perkhidmatan termasuk kerja-kerja
penyelenggaraan rutin dan pencegahan
dalam memastikan bangunan, utiliti, dan
halaman pada tahap yang memuaskan serta
keadaan operasi yang selamat.
Contoh-contoh syarikat
 Hospital Kerajaan
 Fiber Sdn Bhd
 Readycare Sdn Bhd
 Highway
 Plus Sdn Bhd
 Jambatan
 Penang Bridge Sdn Bhd
 UUM
 UMSB
Pihak-pihak Terlibat
 Local Council Authority
 Property Manager
 Building Manager
 Contractor
 User
 Developer
 Clerk
 Worker
 Security
Langkah Penyelenggaraan
 Pengurusan penyelenggaraan dimulai
dengan kerja-kerja pemeriksaaan/ survey
bangunan / hartanah
 Mengetahui tindakan yang perlu dibuat
 Saiz hartanah yang perlu dikendalikan
 Langkah-langkah yang dikira munasabah dan
teratur
Kategori kerja-kerja penyelenggaraan
bangunan:
 Penyelenggaraan Fabrik Bangunan
 Masa tanggungan kecacatan
 Ditanggung oleh kontraktor (6 bulan)

 Baikpulih Harian (routine work)

 Dilakukan oleh klien/penghuni

 Memperbaiki dan Mempermodenkan

 Bagi bangunan lama
Komponen-komponen kerja
penyelenggaraan:
 Kerja Servis
 Kerja pembersihan berjadual (peny. harian)

 Kerja Pembaikan
 Peringkat awal selepas siap
 Kekurangan rkbtk, komponen tak sesuai, dll

 Pembaikan awal dapat kurangkan kos

penyelenggaraan masa akan datang

 Kerja Penggantian
 Dapat dikurangkan melalui penggunaan bahan-bahan
berkualiti tinggi
Keutamaan Dalam Kerja-kerja
Penyelenggaraan:
 Pastikan keselamatan penghuni, pelawat dan orang
awam

 Pastikan pemasangan dan peralatan servis-servis

selamat digunakan

 Pastikan permukaan yang bercat dalam keadaan

bersih dan tidak pudar / luntur

 Pastikan kemerosotan fabrik bangunan dapat

dielakkan / dikurangkan

 Kurang pengaduan
Kaedah Melaksanakan Kerja
Penyenggaraan
1. Menggunakan tenaga pekerja dalaman /
perlantikan terus pekerja untuk tempoh
terhad.
2. Perlantikan kontraktor mengikut
keperluan.
3. Perlantikan kontraktor pakar (specialist).
4. Perlantikan pakar untuk kerja yg lebih
khas.
Kaedah Melaksanakan Kerja
Penyenggaraan
 Berbeza pengendalian kerja penyenggaraan di
antara bangunan bersaiz besar dengan bangunan
biasa :
 Bangunan biasa - dikendalikan oleh
sekumpulan kecil penyenggara dengan sumber
luar (perkhidmatan kontraktor).

 Bangunan Besar / Kompleks - sekumpulan

penyenggara dalaman yang lengkap.
Kepentingan Penyelenggaraan
 Mengekalkan Nilai Pelaburan
 Pulangan Jangka Pendek
 Penjualan segera setelah bangunan siap dibina
yang mesti melebihi dari kos yang telah dilabur
 Pulangan Jangka Panjang
 Melibatkan kadar sewa/ harga jualan dan

pegangan faedah (holding interest)

 Paparan dan mengekalkan rupabentuk

 Penggunaan ruang/komponen bangunan
 Pengaruh alam sekitar, cuaca dan iklim
 Serangan serangga perosak, unggas, manusia
 Serangan kulat, tumbuhan, pokok
 Pereputan dan bencana alam
Kepentingan Penyelenggaraan
 Pengekalan Fungsi dan Pemuliharaan
 Mengekalkan tujuan asal rekabentuk dam pembinaan
 Menepati kehendak penggunaan/ pemilik
 Memenuhi kehekdak undang-undang/ pihak berkuasa
tempatan
 Memperseimbangkan antara penggunaan ruang
dengan kemudahan/servis yang ada

 Warisan Nilai Sejarah

 Peningkatan nilai guna/ harga
 Peninggalan untk generasi akan datang
 Daya penarik untuk pelancongan
Harapan Klien/Pengguna
 Pengekalan bangunan seperti baru

 Keselamatan terjamin

 Berprestij

 Selesa dan tenteram

 Berfungsi secara mekanikal dan sosial

 Kos yang efisien

Penilaian Penyelenggaraan
dari :
Kacamata Klien/Orang Luar
Pemilik bangunan :
 Kerajaan
 Badan berkanun
 Pihak berkuasa tempatan
 Pemilik industri
 Pemilik gedung perniagaan
 Pemilik Gudang
 Syarikat Hartanah
 Pemilik kediaman
 Perunding atau wakil pemilik
Hubungkait Keperluan
Penyelenggaraan – Pemilik (Klien)
 Nilai Bangunan kepada pemilik
 Bangunan boleh kehilangan nilai asetnya
 Merugikan pemilik disebabkan beberapa sebab:
 Penurunan nilai pokok (capital value) kerana bangunan rosak
 Kehilangan pendapatan kerana tiada penyewa atau prestasi
bangunan menurun
 Kehilangan atau kemerosotan mutu perkhidmatan bangunan

 Pertimbangan perkara Mencegah kehilangan Nilai aset

 Menetapkan polisi penyelenggaraan yang jelas
 Menetapkan program penyelenggaraan yang teratur
 Menetapkan kaedah pembersihan yang berkesan
 Menetapkan alatan yang khusus dan tersedia
Reaksi dan Pendekatan Klien
 Kadar/ Ratio
 Kerja penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari
jumlah dan kuantiti bagi sebuah bangunan

 Kuantiti
 Penyelenggaraan hanya sebahagian kecil dari nilai
bangunan dan kandungannya yang ada

 Perbandingan
 Pulangannya lebih kecil dari nilai cadangan
pembangunan semula ke atas tapak bangunan yang
ada
Reaksi dan Pendekatan Klien
 Dihargai
 Hanya dihargai penting apabila berlaku
kegagalan struktur, fabrik bangunan,
perkhidmatan bangunan atau kesilapan
rekabentuk & kecacatan binaan

 Kemampuan
 Dianggap masih bernilai selagi kos
penyelenggaraannya berada dibawah paras
yang sanggup dibiayai oleh pemilik
 Perbezaan polisi yang berlainan
kepada klien yang berbeza
 Kerja penyelenggaraan dalam kilang mesti dirancang awal bagi
mengelak tiada gangguan dalam proses pengeluaran kilang

 Premis perniagaan, kafe dll tidak mahu penyelenggaraan dibuat

waktu perniagaan

 Bangunan awam berbeza antara satu sama lain (sek & hopital – tak
mahu bising)

 Bangunan hospital memerlukan skil kerja yang tinggi, khusus dan

memahami peranan kerja di hospital

 Bangunan keselamatan memerlukan tahap kawalan keselamatan

yang tinggi dan amanah (penjara, kem)

 Bangunan pasar, tandas awam, hentian bas memerlukan

penyelenggaraan sepanjang masa
Lain Pemilik - Lain Perkhidmatan:
 Bangunan berasaskan perniagaan/ industri
 Memerlukan operasi penyelenggaraan segera
 Sangat kompetitif/ bersaing
 Menitik beratkan nilai wang (value for money)

 Bangunan Kediaman
 Memerlukan penyelenggaraan rutin
 Apabila diperlukan oleh pengguna
 Isu-isu Penyelenggaraan – Pemilik

 Masalah tanggungjawab yang sah, seimbang dan

autoriti antara pemilik dan penyewa

 Perseimbangan antara kerja pembaikan dan

penyelenggaraan pencegahan

 Keperluan menghubungkan kerja pembaikan dan

penyelenggaraan yang mesti dicapai

 Peranan yang jelas & jabatan/ badan yang

mengendalikan kerja penyelenggaraan