Anda di halaman 1dari 22

BISNIS KONSTRUKSI

A. PENGERTIAN

Apakah Pengertian Jasa Konstruksi itu?

Pengertian "konstruksi" adalah suatu kegiatan membangun sarana maupun

prasarana yang meliputi pembangunan gedung (building construction), pembangunan

prasarana sipil (Civil Engineer), dan instalasi mekanikal dan elektrikal. Walaupun

kegiatan konstruksi dikenal sebagai suatu pekerjaan, tetapi dalam kenyataannya

konstruksi merupakan suatu kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan lain yang

berbeda yang dirangkai menjadi satu unit bangunan, itulah sebabnya ada bidang/sub

bidang yang dikenal sebagai klasifikasi.

Pada umumnya kegiatan konstruksi dimulai dari perencanaan yang dilakukan oleh

konsultan perencana (team Leader) dan kemudian dilaksanakan oleh kontraktor

konstruksi yang manajer proyek/kepala proyek. Orang-orang ini bekerja didalam

kantor, sedangkan pelaksanaan dilapangan dilakukan oleh mandor proyek yang

mengawasi buruh bangunan, tukang dan ahli bangunan lainnya untuk menyelesaikan

fisik sebuah konstruksi. Transfer perintah tersebut dilakukan oleh Pelaksana

Lapangan. Dalam pelaksanaan bangunan ini, juga diawasi oleh konsultan pengawas

(Supervision Engineer).

Dalam melakukan suatu konstruksi biasanya dilakukan sebuah perencanaan terpadu.

Hal ini terkait dengan metode penentuan besarnya biaya yang diperlukan, rancang
bangun, dan efek lain yang akan terjadi saat pelaksanaan konstruksi. Sebuah jadual

perencanaan yang baik, akan menentukan suksesnya sebuah bangunan yang terkait

dengan pendanaan, dampak lingkungan, keamanan lingkungan, ketersediaan material,

logistik, ketidaknyamanan publik terkait dengan pekerjaan konstruksi, persiapan

dokumen tender, dan lain sebagainya.

Menurut Undang-undang tentang Jasa konstruksi, "Jasa Konstruksi" adalah layanan

jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan

pekerjaan konstruksi dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi.

"Pekerjaan Konstruksi" adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan

perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan

arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal dan tata lingkungan masing-masing beserta

kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain.

Dari pengertian dalam UUJK tersebut maka dalam masyarakat terbentuklah "USAHA

JASA KONSTRUKSI", yaitu usaha tentang "jasa" aatau services di bidang perencana,

pelaksana dan pengawas konstruksi yang semuanya disebut "PENYEDIA JASA" yang

dulu lebih dikenal dengan bowher atau owner".

Disisi lain muncul istilah "PENGGUNA JASA" yaitu yang memberikan pekerjaan yang

bisa berbentuk orang perseorangan, badan usaha maupun instansi pemerintah.

Sehingga pengertian utuhnya dari Usaha Jasa Konstruksi adalah salah satu usaha

dalam sektor ekonomi yang berhubungan dengan suatu perencanaan atau

pelaksanaan dan atau pengawasan suatu kegiatan konstruksi untuk membentuk suatu
bangunan atau bentuk fisik lain yang dalam pelaksanaan penggunaan atau

pemanfaatan bangunan tersebut menyangkut kepentingan dan keselamatan

masyarakat pemakai/pemanfaat bangunan tersebut, tertib pembangunannya serta

kelestarian lingkungan hidup.

B. BENTUK BISNIS KONSTRUKSI

Dari pengertian jasa konstruksi tersebut, maka bentuk fisik yang manakah yang

digolongkan sebagai jasa konstruksi?

Bentuk fisik disini adalah bangunan konstruksi yang melekat dengan tanah seperti

gedung, rumah, jalan, dermaga, bendungan, bendung dan lain sebagainya dan tidak

suatu bangunan konstruksi yang berpindah-pindah ataupun tergantung di udara seperti

konstruksi mobil, konstruksi kapal, konstruksi pesawat terbang dan lain-lain.

Sedangkan dalam UUJK disebut juga bahwa bentuk fisik lain ialah dokumen lelang,

spesifikasi teknis dan dokumen lain yang digunakan untuk membangun konstruksi

tersebut.

Setelah bentuk fisiknya diketahui maka jenis usaha apa saja yang tercakup dalam

kegiatan usaha jasa konstruksi ?

Ada 3 (tiga) katagori kegiatan yang tercakup dalam jenis usaha jasa konstruksi menurut

UU No. 18 Tahun 1999, yaitu :

1. perencana konstruksi yaitu yang memberikan layanan jasa perencanaaan dalam

konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan


mulai dari studi pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen kontrak

kerja konstruksi, ini umumnya disebut Konsultan Perencana.

2. pelaksana konstruksi yaitu yang memberikan layanan jasa pelaksanaan dalam

pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari

kegiatan mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan penyerahan akhir hasil

pekerjaan konstruksi, yang umumnya disebut Kontraktor Konstruksi.

3. pengawasan konstruksi yaitu kegiatan yang memberikan layanan jasa

pengawasan baik sebagian atau keseluruhan pekerjaan pelaksanaan konstruksi

mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan penyerahan akhir konstruksi, ini

biasa disebut Konsultan Pengawas.

Dengan definisi diatas, maka istilah yang selama ini di kenal yaitu KONSULTAN dan

KONTRAKTOR sesungguhnya menjadi "tiga kategori" sebagaimana diuraikan diatas.

Bentuk usaha dari kegiatan konstruksi ini adalah Perseorangan dan Badan Usaha.

Bentuk usaha Perseorangan hanya untuk pekerjaan beresiko kecil, berteknologi

sederhana dan berbiaya kecil. Sedangkan bentuk usaha ber-Badan Usaha adalah

untuk pekerjaan beresiko besar, berteknologi tinggi dan berbiaya besar.

Perusahaan jasa konstruksi yang diperbolehkan berusaha adalah :

1. Perusahaan Badan Usaha Nasional berbadan hukum yang dibagi dalam :

a. Perusahaan Nasional berbadan hukum seperti Perseroan terbatas (PT),

b. Perusahaan bukan berbadan hukum seperti CV, Fa, Pb, Koperasi, dsb.

2. Badan Usaha asing yang dipersamakan.


BISNIS PROPERTI
A. PENGERTIAN

Menurut Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), bahwa bisnis adalah

pertukaran barang, jasa, atau uang yang saling menguntungkan atau memberikan

manfaat. Sedangkan perusahaan bisnis adalahsuatu organisasi yang terlibat dalam

pertukaran barang, jasa atau uang untuk menghasilkan keuntungan.

Properti atau dalam bahasa inggris property artinya alat, tanah milik dan kelengkapan.

secara umum pengertian properti sering didekatkan dengan bangunan, tanah,

perumahan, dan apartemen, arti luasnya yaitu pengadaan fasilitas perumahan.

pengertian investasi properti:

investasi properti adalah menanamkan modal/uang/kemampuan kita kedalam

pengembangan properti dimana ini bisa dimulai dengan membeli tanah atau properti

seperti rumah kemudian menyewakan dan menjualnya setelah beberapa tahun.

Sedangkan pengertian bisnis properti adalah: melakukan pembuatan, produksi

perumahan, ruko, toko, apartemen dan lainnya kemudian menjualnya dengan harga

yang sudah ditetapkan oleh staf marketing, dan juga pimpinan. kemudian menjualnya

dan mendapatkan keuntungan. bisnis properti artinya kita adalah developer property,

kita yang menciptakan dan menjual property.

antara investasi properti dengan bisnis properti memiliki hubungan erat, dimana jika

kita ingin investasi properti kita harus mengerti tentang properti dan perawatannya.

ketika kita jadi pebisnis properti kita juga harus punya ilmu property misalnya tentang

konsep dan fasilitas properti.


antara investasi properti dan pebisnis properti saling membutuhkan, dimana investor

properti butuh developer properti untuk membuat bangunan yang bagus. pebisnis

properti butuh investor properti untuk mengkonsumsi produknya.

Properti adalah berkaitan dengan lahan (tanah), hunian, jenis bangunan perkantoran

dan jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). Jadi bisnis properti dapat diartikan

sebagai kegiatan pertukaran barang, jasa atau uang yang berkaitan dengan lahan,

hunian, bangunan perkantoran dan bangunan komersial.

Memulai usaha bisnis properti dikarenakan adanya peluang pada bidang usaha

tersebut dan ketertarikan pada keuntungan yang diharapkan dari usaha ini. Sebelum

melangkah menjalankan bisnis properti diperlukan untuk menjajaki layak tidaknya

usaha tersebut dijalankan. Hal-hal yang perlu ditinjau untuk menilai kelayakan usaha

tersebut antara lain peninjauan terhadap aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis

dan teknologi, aspek organisasi dan manajemen, serta aspek ekonomi dan keuangan.

Selanjutnya setelah dapat dinilai bahwa bisnis properti ini layak untuk dijalankan maka

dapat diputuskan untuk menjalankan usaha tersebut melalui suatu kebijakan.

Ibrahim, dalam bukunya Studi Kelayakan Bisnis (2003), menyatakan bahwa faktor-

faktor yang perlu diuraikan dalam aspek teknis dan teknologi adalah yang menyangkut

lokasi/proyek yang direncanakan, sumber bahan baku, jenis teknologi yang digunakan,

kapasitas produksi, jenis dan jumlah investasi yang diperlukan disamping membuat

rencana produksi selama umur ekonomis proyek. Sedangkan aspek organisasi dan

manajemen, yang perlu diuraikan adalah bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari

gagasan usaha/proyek yang direncanakan secara efisien. Apabila bentuk dan cara

pengelolaan telah ditentukan, selanjutnya disusun bentuk organisasi yang cocok dan
sesuai untuk menjalankan kegiatan tersebut. Adapun aspek ekonomi dan keuangan

yang perlu dibahas antara lain menyangkut perkiraan biaya investasi, perkiraan biaya

operasi dan pemeliharaan, kebutuhan modal kerja, sumber pembiayaan, perkiraan

pendapatan dan perhitungan kriteria investasi. Selain dari pada itu perlu ditampilkan

perhitungan break even point beserta pay back period, proyeksi laba/rugi, proyeksi

aliran kas dan dampak proyek terhadap perekonomian masyarakat secara keseluruhan.

B. TUJUAN BISNIS PROPERTI

Secara umum ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dalam bisnis seperti pendapat

dari Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), yang menyatakan bahwa

tujuan bisnis adalah :

1. mencari keuntungan/profit.

2. mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan

3. pertumbuhan perusahaan dan

4. tanggung jawab sosial.

Bisnis properti adalah salah satu bagian dari kegiatan bisnis, sehingga disini dapat

dikatakan bahwa tujuan bisnis tersebut diatas juga merupakan tujuan dalam bidang

bisnis properti. Disamping itu di bidang perumahan dan permukiman ada yang

dilaksanakan dimana lebih menitik beratkan pada mengemban misi sosial, seperti yang

dilaksanakan oleh pemerintah untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah

dengan penerapan subsidinya atau pembangunan perumahan dan permukiman yang

dilaksanakan oleh lembaga sosial masyarakat (misalnya lembaga keagamaan atau

lembaga sosial non profit) untuk menanggulangi masalah perumahan dan permukiman
akibat adanya bencana alam seperti tsunami, gempa bumi, banjir dan sebagainya.

Sehingga dengan demikian misi sosial juga merupakan salah satu tujuan didalam bisnis

properti, jadi dapat dikatakan bahwa tujuan bisnis properti adalah mencari

keuntungan/profit, mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan, pertumbuhan

perusahaan, tanggung jawab sosial terhadap produk yang dihasilkan dan mengemban

misi sosial. Sehubungan penelitian ini menitik beratkan peninjauan terhadap faktor

bisnis, maka pembahasan yang dilakukan didalamnya tidak membahas masalah faktor

sosial.

C. JENIS INVESTASI

Secara umum jenis investasi dibidang properti dapat dikategorikan dalam beberapa

jenis, antara lain adalah lahan (tanah), hunian (residensial), jenis bangunan

perkantoran, serta jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). (Marlina dan Sastra

M., dan 2005).

Jenis investasi lahan (tanah) terkait dengan jual beli lahan (tanah) kosong yang

diperjualbelikan atau lahan kosong beserta bangunan diatasnya atau berupa tanah

kavling yang sudah matang siap bangun yang berada pada suatu lingkungan yang

sudah dilengkapi dengan prasarana dan sarana seperti jaringan jalan, drainase, listrik,

air bersih dan telephon dimana setelah bangunan didirikan jaringan tersebut siap untuk

dilakukan penyambungan ke rumah tersebut. Sedangkan jenis investasi hunian

(residensial) adalah terkait dengan jual beli hunian/rumah yang sudah terbangun,

dimana kondisi dari lingkungan yang disediakan lebih lengkap prasarana dan

sarananya termasuk adanya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang telah ditetapkan

dalam site plannya. Investasi dibidang property


dewasa ini mengalami perkembangan yang cukup pesat terkait dengan tingginya

kebutuhan akan hunian. Kebutuhan akan perumahan tidak hanya dikembangkan dalam

tipe sederhana saja tetapi lebih dikembangkan pada tipe menengah dan mewah. Hal ini

menunjukkan bahwa pengusaha besar dibidang properti memiliki pandangan terhadap

kondisi perekonomian secara umum dalam kondisi semakin membaik, sehingga

besarnya investasi dibidang ini memiliki pengaruh yang besar pula untuk mendorong

bergairahnya pengembangan bisnis properti dimasa mendatang.

D. Strategi Bisnis Properti

Strategi bisnis properti merupakan suatu cara bagaimana untuk mencapai tujuan bisnis

properti yang telah ditetapkan. Untuk mencapai tujuan tersebut perusahaan harus

memiliki kompetensi kinerja yang baik dalam pengelolaan perusahaan dan dalam

melaksanakan pembangunan proyek-proyeknya sehingga dapat ditangani dengan

efisien, yang selanjutnya perusahaan mampu menerapkan strategi harga yang sesuai

(reasonable).

Keberhasilan dalam mengelola bisnis dan diperhitungkan eksistensinya diantara para

pesaing dalam bisnis serta dapat menang dalam persaingan, diperlukan suatu

keunggulan manajemen secara menyeluruh baik di bidang sistem pengelolaan

investasi, sistem pelaksanaan pembangunan, sistem pengendalian biaya, sistem kerja

sama dan sistem pemasaran yang diterapkan.

Sebagai contoh, pada bisnis perumahan dan permukiman salah satu strategi yang

diterapkan adalah menyediakan perumahan beserta kelengkapan sarana dan

prasarana fisik penunjang operasional yang lainnya, misalnya adanya club house, open
space, jogging track, tennis court, golf area dan sebagainya, dengan adanya fasilitas

tersebut tentunya akan lebih mempermudah dalam penjualan/pemasarannya, serta

dapat dinilai pantas memasang harga yang mahal oleh sasaran konsumen.

Dalam mengelola investasi diperlukan kejelasan tentang perkiraan investasi yaitu

jumlah dan jenis investasi apa saja yang diperlukan untuk merencanakan kegiatan

usaha/proyek yang akan dikerjakan, yang selanjutnya diadakan perhitungan untuk

menilai layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan. Adapun untuk menilai

layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan perlu memperhatikan perkiraan

investasi, modal kerja, biaya operasi dan pemeliharaan, serta perkiraan pendapatan

yang akan diperoleh dalam investasi tersebut.

Pemasaran adalah salah satu aspek yang sangat menentukan keberhasilan dari suatu

bisnis, sebuah gagasan usaha yang direncanakan meskipun telah layak (feasible)

secara aspek teknis, manajemen, keuangan dan lingkungan untuk dilaksanakan, akan

menjadi sia-sia apabila tidak bisa memasarkan atau menjual produk yang dihasilkan.

Maka dari itu aspek pemasaran harus benar-benar bisa menjelaskan secara baik dan

realistis tentang kondisi masa lalu maupun prospeknya di masa yang akan datang,

serta dapat melihat berbagai peluang dan kendala yang mungkin akan dihadapi.

American Marketing Association (AMA), dalam Pengantar Bisnis, Anoraga, (2005),

mendefinisikan pemasaran sebagai proses perencanaan dan pelaksanaan penetapan

harga, promosi, dan distribusi dari ide-ide, barang-barang, dan jasa-jasa untuk

menciptakan pertukaran yang memuaskan tujuan-tujuan individual dan organisasional.

Dilihat dari definisis tersebut, maka studi kelayakan pasar merupakan factor yang

sangat penting untuk dilakukan sebelum memulai sebuah usaha/proyek. Studi


kelayakan pasar bertujuan untuk mempelajari, meneliti dan menilai tentang permintaan

pasar, selera konsumen, tingkah laku konsumen, kemampuan konsumen, siapa

sasaran konsumen, berapa besar peluang pasar yang ada serta berapa besar bagian

pasar yang dapat dimanfaatkan atas produk yang akan dihasilkan/dijual.

Lingkup pemasaran sekurang-kurangnya harus melingkupi berbagai hal yaitu: peluang

pasar, perkembangan pasar, penetapan pangsa pasar, langkah-langkah yang perlu

dilakukan dan kebijakan yang dibutuhkan untuk menjalankan pemasaran. Penentuan

peluang pasar merupakan penentuan pangsa pasar yang didasarkan atas proyeksi

permintaan dan penawaran. Kebijakan pemasaran terkait dengan penentuan harga

pokok dari produk yang dihitung berdasarkan harga pokok produksi dan biaya

overhead, selanjutnya ditentukan harga jual produk dengan menetapkan persentase

keuntungan yang didasarkan pada berbagai pertimbangan yang diperlukan. Disamping

itu aspek pemasaran harus dapat pula menguraikan tentang kendala-kendala yang

dihadapi dalam pemasaran seperti kekuatan dan kelemahan dalam pemasaran, kondisi

pesaing, serta keunggulan dari usaha yang dijalankan.

Dalam melakukan pemasaran perumahan dan permukiman perlu memperhatikan

kondisi pasar antara lain adalah : (Marlina dan Sastra M., 2005).

1. Keinginan yang spesifik dari konsumen yang ditarget

2. Kemampuan ekonomi target pemasaran (kondisi keuangan)

3. Aksesbilitas (pencapaian lokasi)

4. Perilaku konsumsivitas dari target pemasaran (konsumen)

5. Tingkat kemampuan daya beli konsumen.


Untuk melakukan analisis terhadap pesaing maka perlu dilakukan penelitian pada

segmen tertentu yang sudah dilayani oleh perusahaan pesaing sehingga dapat

diketahui peluang yang masih tersisa. Dengan demikian perusahaan dapat memahami

para pesaingnya dan dapat mengukur kekuatan dan kelemahannya sehingga

diharapkan dapat unggul dalam persaingan pemasarannya.

Ibrahim, dalam bukunya yang berjudul Studi Kelayakan Bisnis (2003), menyatakan

bahwa program pemasaran merupakan kesimpulan akhir yang harus disusun secara

jelas dan terperinci baik mengenai rencana penjualan, tingkat harga, kebijakan

pengadaan bahan baku, kebijakan penyaluran, sistem pembayaran, promosi dan lain

sebagainya.
BISNIS PERUMAHAN

Saat ini bisnis rumah sedang mengalami perkembangan. Apalagi beberapa survey

menyatakan bahwa masih banyak masyarakat Indonesia yang belum memiliki tempat

tinggal/rumah. Situasi inilah yang harus Anda manfaatkan sebagai peluang bisnis, dan

peluang paling realistis yang bisa Anda manfaatkan adalah melakukan jual beli rumah.

Selain itu, Anda juga bisa memfungsikan diri Anda sebagai makelar tanah dan rumah,

yang tidak perlu mengeluarkan modal yang banyak. Yang harus Anda perhatikan jika

menjadi makelar adalah mencari target konsumen, yang membutuhkan niat dan waktu

yang tidak terbatas.

Tips Penting Dalam Investasi PERUMAHAN

Investasi pada sektor memang menjadi pilihan paling tepat bagi para investor untuk

menjaga investasinya tetap menguntungkan, namun tidak banyak para investor yang

kerap merasa harga yang dia beli tidak sesuai ekspektasi dalam return on investment.

Beberapa developer kerap asal membuat rumah tanpa memikirkan investasi apa yang

bisa di raih setelahnya.

Dalam pameran seringkali kita melihat display produk produk yang menarik, bahkan

terkadang ada juga yang menggunakan jasa video mapping untuk menyuguhkan

tampilan berbeda ketika launching.


Pada acara launching produk investasi bersama media, Andreas Nawawi, Managing

Director Paramount Land menyampaikan, “Kita semua pasti sudah mengetahui

pentingnya produk baik rumah, apartemen, ruko, dan bangunan komersial lainnya

dijadikan sebagai media atau alat investasi. Produk investasi ini diakui oleh berbagai

kalangan sebagai salah satu cara terbaik dan menjanjikan untuk ke depannya, karena

investasi dinilai lebih aman, stabil dan menguntungkan dibanding jenis investasi

lainnya. Untuk mendapatkan nilai investasi yang menjanjikan tentu ada beberapa faktor

penting yang harus diperhatikan dalam berinvestasi di . Ada tiga tips penting dalam

berinvestasi di :

1. MOMENTUM
2. MANAJEMEN
3. LOKASI
Momentum

Sejak Agustus 2016, Bank Indonesia menurunkan suku bunga dengan menggunakan
BI Seven Days Repo, menjadi 5,25 %, lebih rendah daripada BI Rate. Selain itu,
adanya kesuksesan program pengampunan pajak (tax amnesty) sebagai upaya
membuat orang-orang yang menyimpan kekayaan di luar negeri untuk membawa
kembali aset mereka ke Indonesia tanpa harus membayar denda besar. Kondisi inilah
yang disebut Momentum, yang berhubungan erat dengan kemampuan kita membaca
situasi.

Manajemen

Manajemen terkait dengan produk yang akan disasar, reputasi pengembang, dan
pengelolaan produk . Sebagai investor atau konsumen, kita mesti jeli memilih
pengembang yang terpercaya dan memiliki rekam jejak yang baik, agar tidak tertipu
dalam investasi oleh pengembang yang tidak berpengalaman.

Lokasi
Lokasi menjadi hal yang harus dipertimbangkan dengan matang, dari sisi potensi
pertumbuhan kawasan di sekitarnya, laju pertambahan penduduk, dan rencana
pengembangan fasilitas pada masa depan. Dalam hal ini kerap kebijakan pemerintah
dengan membangun fasilitas-fasilitas umum menjadi potensi berkembanganya nilai
untuk investasi.

Dengan berinvestasi 3 tips penting ini perlu terus diperhatikan sebelum berinvestasi.

Momentum yang tepat untuk membeli, manajemen perusahaan yang berdiri dibalik

tersebut, dan lokasi dengan tumbuh kembang yang baik.

Hal Yang Harus diperhatikan dalam Bisnis Perumahan

Dalam melakukan bisnis jenis ini hal yang Anda butuhkan adalah kemampuan

bernegosiasi dan juga keinginan bekerja keras yang tinggi. Langkah pertama yang

harus Anda lakukan adalah mencari rumah yang akan dijual. Setelah mendapatkan

rumah yang akan dijual selanjutnya tugas Anda adalah mencari pembelinya. Trik

mencari rumah yang Akan dijual Anda bisa melakukannya dengan cara mencari iklan di

media baik yang online atau offline. Atau Anda juga bisa langsung mendatangi kantor

developer.

Daftar Pustaka :
 Anoraga, Pandji (2005), Pengantar Bisnis Pengelolaan Bisnis dalam Era
Globalisasi, Rineka Cipta, Jakarta.
 Ibrahim, Yacob (2003), Studi Kelayakan Bisnis, Rineka Cipta, Jakarta.
 Marlina, Endy dan Sastra M., Suparno (2005), Perencanaan dan
Pengembangan Perumahan, CV Andi Offset, Yogyakarta.
LAMPIRAN CONTOH KASUS 1.
Rincian Biaya Modal Usaha Perumahan hingga Siap Huni

Berikut ini rincian biaya modal usaha perumahan hingga siap huni dengan jumlah
rumah sekitar 30 unit, antara lain:
1. Biaya pembebasan tanah Rp 600 juta
2. Biaya pembangunan perumahan Rp 900 juta
Untuk membangun perumahan diperlukan tenaga arsitek untuk merancang atau
mendesain perumahan yang hendak dibangun. Dalam rancangan perumahan tersebut
ditentukan berapa jumlah rumah yang hendak dibangun. Misalkan 30 unit rumah.
Mengenai besar atau banyaknya rumah yang hendak dibangun dalam perumahan
tersebut disesuaikan dengan modal keuangan yang anda miliki.
3. Mengurus perijinan usaha perumahan seperti IMB ke Pemerintah Daerah dan pihak
terkait lainnya. Proses ini mungkin memakan waktu cukup lama dan berbelit.
Pengurusan surat perijinan pembangunan perumahan sangat diperlukan supaya usaha
perumahan anda tidak mengalami kerugian di masa depan. Sebab banyak terjadi
sebuah hotel yang didirikan tanpa mengantongi surat IMB maka terpaksa dirobohkan
oleh pihak pemerintah daerah. Oleh sebab itu, pastikan anda mempunyai surat ijin IMB
sebelum membangun perumahan tersebut.
Untuk membuat surat ijin IMB bagi perumahan berikut ini syarat syarat yang harus
dibawa, antara lain: gambaran rancangan perumahan, surat ijin pembangunan
perumahan dari tingkat rt dan rw sampai tingkat kelurahan dan kecamatan, surat
pernyataan bertanggungjawab atas pembangunan perumahan, fotocopy KTP, fotocopy
pelunasan PBB, melampirkan status tanah dan dokumen lain yang dibutuhkan.
Jadi total biaya untuk membangun perumahan dengan jumlah 30 unit rumah sebesar
Rp 1,6 miliar. Jika satu unit rumah anda jual dengan harga Rp 200 juta maka omset
yang didapatkan sekitar Rp 6 miliar atau Rp 200 juta X 30 unit. Keuntungan bersih
bisnis perumahan sangat besar dan berlipat. Inilah yang membuat bisnis perumahan
menguntungkan sekali bagi pemula sekalipun.

Tips Sukses Usaha Perumahan Bagi Pemula


Untuk sukses dalam bisnis properti perumahan cukup mudah. Apalagi bagi anda yang
telah pengalaman. Namun bagi pemula akan merasakan kebingungan dalam
menjalankan usaha perumahan yang laris dan menguntungkan. Oleh sebab itu, berikut
ini beberapa tips sukses usaha perumahan bagi pemula, antara lain:
▪ Lokasi Strategis
Dalam bisnis properti perumahan letak lokasi sangat menentukan kesuksesan usaha
properti perumahan tersebut di masa datang. Semakin strategis letak lokasi proyek
perumahan maka semakin besar keuntungan yang bisa didapatkan.
Penulis melihat perkembangan usaha perumahan di desa sudah sangat lama. Ada
banyak perusahaan pengembang yang bermain dalam usaha perumahan di pedesaan
baik kalangan perusahaan pribadi maupun perusahaan publik. Dan semua usaha
properti perumahan tersebut laris manis. Bahkan di tempat yang tak strategis atau jauh
dari pusat kota, usaha perumahan di desa tetap laris manis.
Mengapa perumahan tak strategis masih bisa laku? Hal tersebut tak terlepas dari daya
beli masyarakat desa sangat lemah untuk membeli rumah di dekat pusat kota yang
harganya sangat mahal. Apalagi membangun rumah sendiri membutuhkan biaya cukup
besar hingga ratusan juta rupiah. Mereka memilih cara praktis dan ringan
dengan membeli rumah secara kredit dengan cicilan ringan yang biasanya rumah
tersebut berada jauh dari pusat kota.
▪ Kecepatan
Permintaan akan kebutuhan rumah yang sangat tinggi merupakan dampak dari jumlah
penduduk Indonesia yang meningkat. Jumlah pasangan yang baru menikah meningkat
pesat baik di perkotaan dan pedesaan. Tentu saja mereka membutuhkan rumah untuk
membangun rumahtangga yang sakinah, mawaddah dan warahmah serta harmonis.
Namun harga rumah yang mahal membuat mereka memilih membeli rumah secara
kredit.
Anda bisa membangun usaha perumahan di daerah atau kota yang sedang
berkembang namun memiliki harga jual tanah yang masih murah. Seperti di kota
Tangerang, Depok, Sumedang, Bekasi, Cimahi dll. Di daerah tersebut banyak
berdatangan para penduduk dari luar daerah sebagai pusat industri. Sehingga
menjanjikan untung besar jika anda mendirikan usaha perumahan di wilayah itu.
Pendek kata, untuk menjalankan usaha perumahan maka anda harus melakukan
survey kelayakan usaha perumahan di lokasi tersebut. Kemudian secepatnya
membangun perumahan. Kalau anda terlalu lama menunda peluang usaha perumahan
di suatu daerah sangat mungkin anda didahului oleh kompetitor anda.
Maka salah satu kiat sukses usaha properti perumahan bagi pemula adalah secepat
mungkin membuka usaha properti perumahan di suatu tempat jika dinilai sangat
menguntungkan. Sebab kecepatan adalah segalanya dalam dunia bisnis properti
modern.

Sumber Pembiayaan Usaha Perumahan


Dari sinilah jelas bahwa usaha perumahan merupakan bisnis properti yang memerlukan
modal keuangan yang cukup besar. Tidak sembarang orang bisa terjun dalam bisnis
properti perumahan. Namun bagi anda yang mempunyai modal keuangan yang sangat
minim bisa menggunakan sumber pembiayaan usaha perumahan dari berbagai pihak,
antara lain:
▪ Bank
Jika anda mempunyai modal keuangan yang sangat minim maka anda tetap bisa
membuka usaha perumahan dengan cara menggunakan uang orang lain. Tepatnya
anda bisa mengajukan pinjaman uang ke pihak bank. Tentu bank akan dengan senang
hati mengucurkan pinjaman uang dikarenakan usaha anda jelas dengan jaminan
perumahan tersebut.
Namun meminjam uang kepada pihak bank bukan langkah tepat karena adanya beban
bunga. Yang berarti keuntungan usaha perumahan sebagian diambil oleh pihak bank.
Bahkan laba bunga hampir setengah dari pokok pinjaman.
▪ Keluarga
Cara paling cepat dan mudah untuk mendapatkan modal usaha untuk membangun
perumahan adalah dengan meminjam uang kepada anggota keluarga. Dengan
patungan dan keuntungan dibagi secara adil. Cara ini lebih memberikan untung besar
dalam bisnis perumahan tanpa adanya bunga.
▪ Investor
Cara lain untuk mendapatkan modal usaha perumahan maka anda bisa mengajak para
investor. Baik dari kalangan tetangga, sahabat, teman, kenalan, rekan kerja dll.
Tawarkan kerjasama investasi usaha perumahan secara menguntungkan dan
transparan.

Setelah anda berhasil menjalankan usaha perumahan yang menguntungkan dengan


modal besar, selanjutnya anda bisa naik ke tahapan yang lebih tinggi yakni membuka
usaha perumahan tanpa modal. Caranya anda bekerjasama dengan pemilik lahan,
arsitektur dan pihak pengembang. Dengan demikian keuntungan dibagi secara
bersama sama secara adil dan sesuai kesepakatan sebelumnyA.
LAMPIRAN CONTOH KASUS 2.
MODAL 200 JUTA, MENJADI OMSET MILYARAN
Tak selamanya kucuran dana besar menjadi modal utama membangun sebuah
perumahan. Buktinya bisa Anda dilihat pada diri pengusaha ini. Bermodal uang Rp 200
juta, sebuah ciuman tangan, dan sekantong plastik buah mangga, Fajar R. Zulkarnaen,
berhasil membuat real estate di kawasan Jakarta Selatan. Ya, Fajar mampu
menyakinkan pemilik tanah agar melepas lahan seluas 1.500 m2. Padahal sebelumnya
sudah banyak yang mengincar lahan tidur tersebut dan gagal mendapatkannya.
Menurut Fajar, terkadang untuk memuluskan sebuah kesepakatan bisnis, nominal uang
bukanlah segalanya. Diperlukan unsur lain seperti kepercayaan, kedekatan emosional,
dan tentu saja hubungan antarmanusia. “Jadi bukan sekadar hubungan bisnis semata,”
kata pria alumnus FMIPA Universitas Padjajaran dan master Teknologi Lingkungan,
ITB, Bandung, ini. Namun, bukan berarti keberhasilannya membeli lahan tersebut,
lantas memuluskan langkah usahanya. Pasalnya bisnis tersebut sempat tak direstui
oleh orang-orang dekatnya. Termasuk pihak keluarga. Maklum sebelumnya Fajar
pernah terjerembab dalam kegagalan pada bidang bisnis lain.
Mulai dari mencoba berjualan alat pengeboran migas, coating kapal, hingga
pengecatan antikarat onderdil mobil. Tapi itu semua tak menyurutkan langkahnya untuk
membangun perumahan bernama Pejaten Greenland, di Jalan Gunuk, Jakarta
Selatan.
Melalui bendera PT. Bumi Alam Indah, Fajar mulai menemukan passion-nya. Kini,
sudah 50 persen rumah telah berhasil dijualnya. Lantas apa kiat suksesnya? Berikut
adalah petikan wawancara IDEBISNIS dengan Fajar R. Zulkarnaen.
Bagaimana awal pembangunan perumahan ini?
Setelah berbagai macam bisnis dijalani, baru bisnis properti inilah saya merasakan ada
kemajuan. Saya nekat membeli tanah yang ada di belakang rumah. Pada waktu itu,
sekitar tahun 2010, harganya Rp 1,2 miliar. Sedangkan uang di tabungan hanya Rp 200
juta. Sisanya (Rp 1 miliar) saya janji pada pemilik untuk melunasinya dalam waktu 8
bulan. Begitu tanah seluas 1.500 m2 itu berhasil berpindah kepemilikan, saya langsung
promosikan perumahan yang akan saya bangun. Rumah belum jadi, satu rumah sudah
ada yang beli. Lantas uang pembelian rumah pertama tersebut saya berikan untuk
pemilik tanah. Sebagian lagi (uangnya), saya dapatkan dari sumber yang lain.
Akhirnya sebelum 8 bulan, utang saya kepada pemilik tanah bisa dilunasi. Untuk
membangun rumah yang lain, saya pinjam dana ke Bank BRI dan Panin.
Pinjam ke bank pun tak langsung miliaran. Tapi bertahap. Pertama ratusan juta. Begitu
seterusnya. Kalau dianggap lancar, jumlah pinjaman bisa ditingkatkan.
Persaingan bisnis properti terbilang ketat. Apalagi di daerah ini sudah tampak beberapa
perumahan sejenis.
Apa kiat Anda untuk berkembang?
Betul. Persaingannya ketat. Tentang banyaknya perumahan cluster di kawasan ini,
saya akui memang seperti itu. Bahkan banyak yang menyangsikan perumahan yang
saya bangun, bakal laku. Namun justru itu, bila suatu daerah sudah ada pengembang
(perumahan) yang lain, berarti potensi pasar di daerah tersebut cukup tinggi. Kita tak
perlu lagi survey macam-macam. Dijamin, segmen pasar pasti ada. Buktinya, sekarang
sudah 4 rumah yang terjual.
Kita pun memberikan konsep town house dengan kualitas terbaik. Terutama pada
konstruksi dan bahan bangunan. Infrastruktur kita bangun lebih ramah lingkungan.
Kalau di tempat lain jaringan listrik masih berada di atas bangunan, di sini, semua
jaringan listrik berada di bawah tanah. Jadi tak merusak pemandangan. Air
pembuangan pun kita bangun agar tak menimbulkan kerusakan lingkungan.
Harga yang saya berikan pun sangat kompetitif. Bila di perumahan lain dijual Rp 1,5
miliar, saya jual antara Rp 1,1 – Rp 1,5 miliar.Uang muka bisa dicicil hingga tiga kali.
Jadi konsumen lebih ringan membayarnya.
Prosedurnya pun lebih mudah. Setelah uang masuk sebanyak 30 persen dari harga
total, saya akan bangun rumahnya.
Tadi disebutkan harga rumah yang Anda bangun, lebih murah dibandingkan
pengembang lain. Mengapa bisa begitu?
Saya membangun rumah tak menggunakan jasa kontraktor. Karena back ground saya
adalah kontraktor. Jadi saya bisa menghemat biaya produksi hingga 10-15 persen.
Perusahaan ini pun didukung oleh SDM yang sudah berpengalaman membangun
berbagai macam gedung.
Kami pun mendapat pasokan bahan bangunan dari para distributor besar. Mulai dari
semen hingga besi. Harganya tentu lebih miring dibandingkan retailer. Dengan begitu,
saya bisa menekan cost pembuatan rumah. Tapi kualitasnya tetap terjamin.
Berapa omzet yang diperoleh dari perumahan ini?

Proyeksinya sekitar Rp 20 miliar.


Biaya terbesar dari bisnis properti ini?
Terbesar tentu ada pada tanah (pembebasan lahan). Dulu tanah ini enggak rata seperti
ini. Berbukit-bukit. Jadi saya harus meratakannya. Kedua pada over head. Tiap bulan
harus memberi gaji karyawan mulai dari arsitek hingga akuntan. Terakhir baru pada
konstruksi.
Bagaimana menyikapi fenomena tingginya suku bunga acuan BI yang merangkak naik
sehingga berpengaruh terhadap bisnis properti? Lalu bagaimana dengan melemahnya
rupiah terhadap dollar AS?
Beberapa program telah dijalankan. Semisal uang muka bisa dicicil hingga 3 kali. Bisa
juga dengan pembayaran tunai bertahap. Jadi saya menerapkan strategi pricing yang
tepat sehingga pembayaran uang muka dan KPR-nya jauh lebih ringan. Kita pun akan
menurunkan segmen pasar. Tak hanya membuat rumah untuk kalangan atas.
Di 2014, kita akan membangun rumah untuk kelas menengah–bawah. Sementara kalau
soal pelemahan rupiah, sebenarnya tak terlalu berpengaruh. Karena sebagian besar
kita menggunakan material lokal. Tentu dengan kualitas terbaik . Yang paling
berpengaruh justru musim hujan ini. Proyek pembangunan jadi banyak yang molor.
Bagaimana ceritanya bisa berkecimpung di dunia properti ini?
Di awal karier sebagai pengusaha, justru saya banyak gagalnya. Pertama kali bisnis
spare part alat migas, di 2008, gagal. Begitu juga saat bergerak di bidang electroplating,
gagal lagi. Lalu saya mendirikan PT Maja Bangun Sejati yang berkutat di bidang sipil
dan arsitektur. Membangun berbagai gedung bertingkat. Tentu harus tender dulu.
Lama-lama, capek juga. Akhirnya saya berhenti dan mendirikan perusahaan PT Bumi
Alam Indah yang membangun perumahan Pejaten Greenland ini.
Anda pernah gagal dalam beberapa bidang usaha. Pelajaran apa yang bisa diambil?
Dulu kita inginnya terlihat gagah. Semisal kantor harus mewah, mobil harus bagus.
Sekarang saya sudah tak seperti itu. Saya tekan cost serendah mungkin. Misalnya,
kantor tak perlu terlalu bagus. Malah sekarang kantor pemasaran, ada dalam proyek
kan Ha..ha…ha… ha. Saya pun kini lebih fokus.
Bisnis properti menjadi prioritas utama. Kalau dulu boro-boro. Ingin usaha ini, pengen
usaha itu. Enggak fokus. Jadinya ya … begitu. Rugi terus! Tapi ini tak menghalangi
saya untuk terus berusaha. Hingga akhirnya bisa seperti ini.
Saya menemukan passion di bidang properti. Rencana bisnis ke depan? Kita sudah
buat bank land. Di sini (di Jalan Gunuk, Jakarta Selatan), saya sengaja menyimpan
tanah seluas 2.500 meter. Lokasinya cukup strategis. Di Jakarta, harga tanah cepat
meroket. Selain itu, saya juga punya tanah di Serpong, Tangerang.
Tahun 2014, kita akan ekspansi ke Depok. Di sana ada lahan sekitar 4.000 – 5.000 m2.
Saya akan bangun perumahan. Tapi segmen pasarnya berbeda. Kita akan bangun
perumahan untuk kelas menengah ke bawah dengan harga Rp 300 juta ke bawah.
Sekarang, pasar properti kelas seperti itu tengah laku keras.
Tips sukses menjalankan bisnis properti?
Pertama, cash is the king. Uang yang dipegang itu adalah kekuatan. Makanya
perusahaan itu harus likuid. Ketika kita butuh dana untuk menjalankan bisnis, harus
selalu tersedia. Entah bagaimana caranya.
Kedua saya membangun sendiri. Tak menggunakan jasa kontraktor. Sehingga bisa
mengatur sendiri. Kapan harus bangun, kapan harus berhenti. Berbeda halnya kalau
pelaksanaan pembangunan menggunakan jasa kontraktor. Mereka pasti mengejar
target waktu.
Ketiga adalah kepercayaan. Bila kita menjanjikan sesuatu pada pihak lain, kita harus
tepati waktu dan besarannya. Jangan telat. Begitu juga kalau gajian untuk karyawan.
Tak boleh terlambat. Hanya itu? Jangan lupakan human relation. Kita harus dekat
dengan warga. Sehingga proyek bisa berjalan mulus tanpa ada penolakan dari
masyarakat sekitar.
Kalau mau berbisnis, segera lakukan. Jangan memikirkannya terlalu panjang. Kita
kerjakan demi sesuap nasi. Ingat, jangan pernah takut gagal. Bisnis pun harus diikuti
dengan passion. Bila seperti ini, kita akan menikmatinya. Baik ketika rugi, apalagi kalau
untung, ha … ha … ha. Jangan pula mudah menyerah. Terus kejar.