BAB VI

KEGAGALAN BANGUNAN SUATU KONSTRUKSI

6.1 Faktor-Faktor Penyebab Kegagalan Bangunan

Banyak faktor penyebab kegagalan bangunan sehingga menjadi roboh atau runtuh.
Secara garis besar penyebab kegagalan bangunan dibagi atas dua hal, yakni yang dapat
diprediksikan (predictable) dan yang tak dapat diprediksikan (unpredictable). Yang dapat
diprediksikan lebih banyak disebabkan oleh kesalahan manusia (human error), sementara
yang tidak dapat diprediksikan merupakan kehendak Tuhan (act of God).
Kendati demikian, para ahli teknik biasanya dalam menyelidiki sebuah bangunan
roboh akan mempelajari dahulu keseluruhan sistem dan lingkungannya, mulai dari
perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, serta pemeliharaan. Bahkan di luar faktor dari
semua itu, ada faktor lain di luar kendali manusia (force majeure) juga sering
menyebabkan bangunan menjadi runtuh. Bangunan yang runtuh tersebut mungkin saja
tidak disebabkan hanya faktor tunggal melainkan kombinasi atau gabungan beberapa
faktor. Berikut ini adalah delapan penyebab yang membuat bangunan runtuh :
1. Kesalahan dalam Perencanaan
Perencanaan dalam membuat sebuah bangunan mulai dari studi kelayakan (FS), desain
arsitektur, hingga desan engineering (struktur, mekanikal, elektrikal, lingkungan).
Pekerjaan-pekerjaan ini akan ditangani oleh konsultan yang berkompeten dan
berpengalaman di bidangnya. Penggunaan konsultan yang tidak atau kurang
berpengalaman dapat menyebabkan konsep yang dibuat tidak baik, sehingga dapat
terjadi kesalahan yang fatal dalam rancangannya. Di kemudian hari, desain dan
struktur bangunan ini tidak dapat bertahan sebagaimana mestinya.
2. Kesalahan dalam Pelaksanaan Pembangunan
Dalam tahap pelaksanaan suatu proyek bangunan, kegiatannya mencakup tender dan
pembelian, pelaksanaan konstruksi oleh kontraktor dan subkontraktor, serta
pengendalian dan pengawasan atas pelaksanaan fisik oleh konsultan pengawas atau
konsultan manajemen konstruksi.
3. Kesalahan dalam Pemakaian

55
 Kesalahan dalam pemakaian sering dijumpai dimana-mana saat sebuah bangunan
runtuh. Umumnya kesalahan ini diakibatkan oleh penggunaan yang tidak sesuai fungsi
gedung tersebut (malfungsi) atau pemakaian melebihi kapasitas beban dan struktur
bangunan.
4. Kesalahan dalam Perawatan
Perawatan bangunan merupakan proses panjang dan melelahkan. Namun ini penting
agar gedung dapat berusia panjang dan tetap mempunyai nilai ekonomis. Sebaliknya
perawatan yang tidak benar dapat menyebabkan bangunan runtuh atau rusak.
5. Kesalahan dalam Pemilihan Lokasi
Kesalahan dalam pemilihan lokasi bisa timbul karena dua hal. Pertama daerah tersebut
memang rawan bencana seperti rawan gempa, gunung api, angin kencang, longsor,
banjir, dan sejenisnya. Kedua secara fisik tanah, lokasi tersebut memiliki lapisan
dalam tanah yang labil (ekspansif), sifat kelistrikan tanah yang tinggi, dan perbedaan
kontur yang ekstrem. Dalam hal ini sebenarnya bisa diantisipasi melalui penyelidikan
tanah (soil investigation) yang cermat dan akurat.
6. Kesalahan dalam Pemilihan Bahan atau Material
Kesalahan dalam pemilihan bahan atau material yang sering terjadi adalag penggunaan
material murah dan tidak bermutu, misalnya pemakaian baja ringan dan besi yang
tidak sesuai dengan perhitungan beban, atau beton atau semen yang tidak memenuhi
standar minimal tes beton.
7. Kesalahan dalam Penggunaan Teknologi
Perkembangan dalam industri konstruksi juga dipengaruhi oleh perkembangan dan
inovasi ilmu pengetahuan dan teknologi yang terjadi. Dengan penggunaan teknologi
yang tepat guna dapat mempercepat proses pembangunan sebuah bangunan sekaligus
mengefisiensikan dan mengefektifkan biaya-biaya pengeluaran proyek. Sebaliknya
penggunaan teknologi yang salah dan tidak tepat justru bisa membuat bangunan
menjadi berisiko fatal.
8. Faktor Force Majeure
Dalam konteks Manajemen Properti (Pengelolaan Gedung) biasanya ada klausul yang
disebut keadaan luar biasa atau kahar (force majeure). Kondisi ini terjadi jika suatu
ketika gedung (ruang dan segala fasilitasnya) rusak total dan hancur diserang angin

56
 topan, kebakaran, gempa bumi, perang, huru hara dan kejadian lainnya yang tidak
dapat diduga, sehingga tidak dapat digunakan lagi.

6.2 Kriteria Kegagalan Bangunan

Kriteria kegagalan bangunan dapat disebabkan oleh banyak faktor. Hampir sama
dengan penyebab keruntuhan bangunan, kriteria disini lebih bersifat normatif dan
prosedural. Ada 5 (lima) kriteria kegagalan bangunan secara umum, yakni :
A. Kriteria Kegagalan Dalam/Disebabkan Perencanaan
a. Data hasil pengukuran (survey) dan penelitian (investigation) tidak akurat.
b. Norma Standar Pedoman dan manual (NSPM, yang diterbitkan oleh instansi
nasional dan lembaga internasional terkait) yang dipergunakan dalam analisis
perencanaan tidak tepat)
B. Kriteria Kegagalan Dalam/Disebabkan Pelaksanaan Pembangunan
a. Persiapan pembangunan fondasi (clearing, grubbing, grouting, anchoring)
tidak sempurna.
b. Bahan atau material bangunan tidak memenuhi spesifikasi dan kualitas yang
telah ditetapkan.
c. Pemasangan tulangan dan kuantitas-kualitas cara penyusunan tidak sesuai
dengan gambar perencanaan.
d. Peralatan dan fasilitras yang digunakan dalam pelaksanaan tidak memadai.
e. Urutan kegiatan pelaksanaan (sequence of activities) dari bagian-bagian
bangunan yang tidak tepat.
C. Kriteria Kegagalan Dalam/Disebabkan Operasional dan Pemeliharaan
a. Gaya/beban melebihi gaya atau beban yang ditetapkan dalam perencanaan
(design)
b. Pengoperasian bangunan tidak sesuai dengan standard operating procedure
(SOP) yang ditetapkan
c. Pengoperasian bangunan tidak sesuai dengan SOP
D. Kriteria Kegagalan Disebabkan Struktur
Yang termasuk dalam kegagalan struktur ini adalah kegagalan kuat geser (shear
failure), dimana tegangan geser yang timbul karena beban internal maupun

57
 eksternal melebihi kekuatan geser dari konstruksi atau tubuh fondasi dan
bangunan atasnya (upper structure)
E. Kriteria Kegagalan Disebabkan Hal Lain
a. Kejadian yang tidak dapat diperkirakan atau diprediksi sebelumnya akibat
ulah manusia.
b. Terjadi kondisi kahar (force majeure) seperti bencana alam (gempa bumi),
banjir, tsunami, gunung meletus, angin puyuh), kebakaran, peperangan, huru
hara (vandalisme), dan lain sebagainya.

6.3 Pentingnya Perawatan Bangunan

Kegagalan bangunan sering kali terjadi pada saat pemeliharaan, dimana pekerjaan
konstruksi telah selesai dan tidak ditemukan kecacatan, tetapi kemudian bermasalah
karena tidak dirawat dengan benar. Dalam Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung mengamanatkan bahwa pemilik dan pengguna banguna mempunyai
kewajiban sebagai berikut :
1. Memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Memelihara dan/atau merawat bangunan gedung secara berkala.
3. Melengkapi pedoman/petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan
bangunan gedung.
4. Melaksanakan pemeriksaan secara berkala atas kelaikan fungsi bangunan gedung.
5. Memperbaiki bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi.
6. Membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi dan tidak
diperbaiki, yang dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatannya, atau tidak
memiliki izin mendirikan bangunan, dengan tidak menganggu keselamatan dan
ketertiban umum.
Terkait dalam hal ini, asosiasi profesi di bidang pemeliharaan/perawatan bangunan
menilai bahwa terjadi kegagalan bangunan terbagi dari dua aspek, yaitu :
A. Aspek Administrasi Manajemen, menyangkut kegagalan dalam :
1. Menyimpan surat-surat perizinan, diantaranya :
• Izin Mendirikan Bangunan/Sertifikat Laik Fungsi
• Izin Penggunaan Lift dari Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi

58
 • Sertifikat Pencegah Kebakaran dari Dinas Kebakaran
• Izin Pengeboran dan Pompa Sumur Artesis dari Dinas Pertambangan
• Sertifikat Pengolahan Limbah dari Badan Pengelola Lingkungan Hidup
Daerah (BPLHD)
• Jaminan Pelaksanaan Pekerjaan Instalasi Listrik
• Izin Usaha
• Izin Undang-Undang Gangguan
• Izin Peruntukan Kantin (food court) dari Dinas Pariwisata
• Izin Pengelolaan Parkir
• Izin Pemasangan Reklame
2. Menyimpan gambar instalasi terpasang (as built drawing), diantaranya :
• Gambar Instalasi Listrik
• Gambar Instalasi Plambing
• Gambar Instalasi Telepon
• Gambar Instalasi Alarm
• Gambar Instalasi Pengondisian Udara (AC)
• Gambar Instalasi Data
3. Menyimpan manual operasional dan pemeliharaan perlengkapan dan
peralatan bangunan gedung, diantaranya :
• Manual Operasi dan Pemeliharaan Lift
• Manual Operasi dan Pemeliharaan Genset
• Manual Operasi dan Pemeliharaan AC
• Manual Operasi dan Pemeliharaan Broiler
• Manual Operasi dan Pemeliharaan Pompa
4. Mempunyai jaminan asuransi bagi bangunan gedung dan tenaga kerja,
diantaranya :
• Asuransi Bangunan dan Peralatan
• Asuransi Tenaga Kerja
5. Mempunyai buku panduan kesehatan, keselamatan kerja dan lingkungan
(health, environment and safety).

59
 6. Menyusun struktur organisasi pengelolaan pemeliharaan/perawatan bangunan
gedung.
7. Memenuhi persyaratan kuantitas dan kualitas sumber daya manusia yang
sesuai dengan keahlian dan/atau keterampilannya
8. Menyiapkan standard operating procedure (SOP) untuk setiap bidang
pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan/perawatan.
9. Menyiapkan jadwal dan pembagian tugas pelaksanaan pekerjaan.
10. Menyiapkan barang-barang pemeriksaan berkala.
11. Menyiapkan laporan berkala dan buku log
12. Menyiapkan sarana prasarana kemudahan bagi aksesbilitas dan
pemeliharaan/perawatan.
B. Aspek Teknis Operasional, menyangkut kegagalan dalam :
1. Menyediakan sumber daya manusia dalam jumlah dan mutu sesuai dengan
persyaratan.
2. Menyediakan peralatan kerja tetap sesuai kebutuhan.
3. Menyediakan peralatan kerja tetap sesuai kebutuhan.
4. Menyediakan alat bantu pekerjaan sesuai kebutuhan.
5. Menyediakan peralatan keselamatan dan kesehatan kerja.
6. Menyediakan bahan habis pakai sesuai kebutuhan.
7. Menyediakan suku cadang bagi peralatan/perlengkapan bangunan gedung
yang vital.
8. Menjaga kondisi bangunan gedung beserta komponen/elemennya dalam
kondisi baik, sesuai ketentuan dan persyaratan.
9. Menjaga seluruh sistem bangunan gedung berfungsi secara baik, sesuai
ketentuan dan persyaratan.
10. Melakukan program kesehatan, keselamatan kerja dan lingkungan.
11. Melakukan pekerjaan pemeliharaan/perawatan sesuai jadwal program tetap,
tata laksana, metode dan/atau prosedur baku.
12. Melakukan latihan berkala bagi penyelamatan dan kondisi tanggap darurat.
13. Membuat laporan pelaksanaan pekerjaan, baik yang sudah terencana maupun
tidak terencana.

60
14. Membuat data perbaikan dan penggantian suku cadang.
15. Penggunaan energi secara hemat, termasuk penggunaan air.
16. Penggunaan sumber daya manusia secara efektif dan efisien.
17. Menjaga kerapian, kesuburan, kesegaran, dan keserasian tanaman.
18. Melindungi tanaman dari hama, sampah, kotoran, puing/batuan, dan debu.
19. Menjaga kebersihan air di kolam dan bak penampungan dari kotoran, lumut,
dan bau yang tidak sedap.
20. Menjaga kesuburan tanah.
21. Menjaga kebersihan tanah dari sampah, puing/batuan, dan kotoran lainnya.

61