Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

BAB 3

PENDEKATAN DAN METODOLOGI

3.1. Pendekatan
3.1.1 Pendekatan Umum Penyusunan Rencana Tata Ruang
Acuan utama perumusan pendekatan dan metodologi Penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi adalah Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.

Pendekatan utama Penyusunan RDTR adalah (Gambar 3.1):

1. Proses perencanaan yang menyeluruh (comprehensive), berurutan,

memahami hubungan kausal antarvariabel, dan dapat/mudah diikuti oleh
bukan-profesi perencana tata ruang yang terlibat (Tim Teknis Daerah,
stakeholders, dll).

2. Menerapkan ketentuan yang berlaku dalam Undang-undang No. 26 tahun

2007 mengenai Penataan Ruang, maupun Ketentuan yang lebih teknis,
seperti Kepmen PU di atas.

3. Penggunaan metode kuantitatif maupun kualitatif yang sesuai dengan

kondisi khas setempat, dan kecenderungan perkembangan.

4. Penyusunan rencana tata ruang dan peraturan zonasi yang dapat

digunakan/diterapkan (applicable), operasional pada tingkatan skalanya
(1:5.000), dan secara teknis dapat dipakai sebagai pedoman umum
perizinan pembangunan, arah pembangunan, serta pengaturan dan
pengendalian pelaksanaannya. Untuk itu komponen-komponen rencana
harus jelas dan dijabarkan ke dalam aspek-aspek operasional seperti
misalnya kaitan di antara komponen fisik tata ruang dengan komponen
program (jenis, besaran, waktu, biaya, pelaksana).

5. Mempertimbangkan otonomi daerah dengan memasukkan prinsip

partisipasi aktif daerah sebagai salah satu pendekatan pelaksanaan
pekerjaan/ proses.

3-1 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

6. Berpedoman kepada tingkatan rencana tata ruang di atasnya, yaitu

RTRW Kabupaten (skala 1 : 25.000/50.000).

7. Pada kedudukannya sebagai pedoman perencanaan, maka Penyusunan

RDTR dan Peraturan Zonasi harus melingkupi seluruh aspek sektoral
yang ada dalam kawasan, seperti pemanfaatan lahan untuk pengendalian
pertanahan, perkiraan penduduk dan sebarannya untuk parameter
pengembangan air bersih, listrik, fasilitas umum, dan utilitas lainnya.

3.1.2 Pendekatan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

Dalam rangka penyusunan pekerjaan Peraturan Zonasi diperlukan adanya
instrumen pengendalian. Instrumen tersebut salah satu diantaranya adalah
dengan peraturan zonasi. Adapun langkah-langkah dalam Penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi dapat dilihat pada Gambar 5.2. dan penjelasan
mengenai pendekatan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah
sebagaimana keterangan berikut ini.
1. Mengidentifikasi konsideran produk hukum baik dalam bentuk Undang-
undang, Peraturan Pemerintah, dan Peraturan Daerah yang melandasi
kegiatan zoning regulation. Konsideran dalam bentuk peraturan
perundangan yang dapat menjadi pedoman yaitu :
a) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
b) Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah
c) Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional
d) Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang
e) Perpres No. 31 Tahun 2015 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan
Perbatasan Negara di Kalimantan
Sedangkan produk tata ruang yang telah ada dan dapat dijadikan acuan
pertimbangan penyusunan kegiatan Zoning Regulation adalah :
 Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
 Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
 Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
2. Melakukan pemahaman terhadap substansi zoning regulation. Langkah
ini merupakan proses studi literatur terhadap berbagai hal yang terkait

3-2 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

dengan zoning regulation terkait dengan : definisi, kriteria klasifikasi

zona, pemanfaatan lahan yang telah ada sampai pada skala blok
perencanaan dan prosedur pembangunan
3. Melakukan deliniasi kawasan perencanaan. Langkah ini dilakukan
dengan cara mengidentifikasi berbagai faktor penentu yang
mempengaruhi kegiatan perkotaan seperti : kriteria jarak kegiatan,
dampak yang ditimbulkan kegiatan, jumlah dan variasi kegiatan, dan
sebagainya.
4. Identifikasi kondisi dan permasalahan pemanfaatan ruang berbasis peta
skala 1 : 5000. Langkah yang perlu dilakukan adalah :
 Identifikasi pembagian blok berdasarkan RDTR
 Distorsi pemanfaatan ruang masing-masing blok
 Karakter kegiatan atau aktivitas masing-masing blok baik secara fisik,
ekonomi, dan sosial
 Identifikasi terhadap sistem pengendalian pemanfaatan ruang
yang telah dilakukan sebelumnya : prosedur perizinan, lembaga
yang terkait, dan sebagainya
5. Melakukan analisis dan sintesis terhadap kondisi di wilayah
perencanaan. Langkah yang perlu dilakukan adalah :
 Menganalisis kegiatan yang menjadi sumber dan memprediksi
penyimpangan pemanfaatan ruang dari setiap kegiatan yang ada
 Menghitung kapasitas jaringan untuk mendukung pembangunan
masing-masing blok
 Menghitung kepadatan dan intensitas masing-masing blok
6. Penyusunan komponen zoning regulation. Langkah yang perlu
dilakukan adalah:
 Kriteria klasifikasi penggunaan lahan terkait dengan substasi yang
harus dikendalikan terdiri dari :
 Lokasi
 Waktu pembangunan
 Penyediaan prasarana
 Manfaat dan konflik antar guna lahan
 Tampilan lingkungan (struktur dan tapak bersejarah atau yang
bernilai estetik, lingkungan lama yang indah, keragaman dalam
pembangunan baru)
 Alat kompensasi ekonomi

3-3 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Kecukupan rancangan fisik dari pebangunan baru dan

pemeliharaan kualitas lingkungan binaan

 Penentuan zona utama :

 Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land
use), jenis-jenis penggunaan.
 Penggunaan/use: Penggunaan lahan dan bangunan
(penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan
sesuai pengecualian khusus).
 Intensitas, meliputi kepadatan, intensitas (KDB, KLB,
bangunan/ha).
 Bulk/building and massing: Massa bangunan (tinggi,
sempadan, luas minimum persil).
 Required infrastructure meliputi persyaratan prasarana
minimum (parkir, bongkar muat, dll).
 Aturan tambahan meliputi keindahan/estetika, media reklame,
view, dll (dapat diatur terpisah dalam design guidelines).
 Penentuan penanggulangan dampak :
 Penanggulangan pencemaran lingkungan.
 Development impact fees: alat untuk meningkatkan kualitas
dan kuantitas lingkungan fisik (sarana dan prasarana umum),
mengendalikan pembangunan dan untuk mengatasi konflik
politik.
 Traffict impact assesment: Beban/biaya kemacetan yang dapat
dikenakan pada pengguna kendaraan.
 Daftar kegiatan setiap zona atau blok pemanfaatan lahan termasuk
pengaturan lebih lanjut mengenai penggunaan terbatas dan
bersyarat; setback, kebun; pengaturan pedagang kaki lima;
pengaturan mengenai fasilitas tunawisma, rumah jompo;
pengaturan kawasan-kawasan khusus; off-street parking and
loading; ukuran distrik, spot zoning dan floating zones; tata
informasi, aksesoris bangunan, daya tampung rumah dan
keindahan.
7. Penyusunan perangkat pengendalian pemanfaatan ruang
 Standar untuk masing-masing kegiatan yang relevan dengan
perencanaan dan pembangunan kota

3-4 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Syarat pembangunan untuk masing-masing kegiatan yang relevan

dengan perencanaan dan pembangunan kota
 Instrumen pengendalian pembangunan kota
 Pedoman penyusunan rencana operasional
 Panduan teknis pemanfaatan ruang
 Panduan amandemen dalam zoning regulation

8. Pengelolaan pembangunan
 Peran dan dukungan kelembagaan :
 Governing body: Mengesahkan perda zoning; mempunyai
kewenangan tertinggi dalam perubahan peraturan atau peta
zoning lembaga ini adalah DPRD.
 Planning commission: merekomendasikan batas zona;
menelaah dan membuat rekomendasi untuk semua perubahan
terhadap peraturan atau peta zoning (Bappeda, DTK).
 Board of Appeal/ adjustment; zoning board:
mempertimbangkan permohonan variansi; pempertimbangkan
permohonan pengecualian khusus/ izin khusus;
mempertimbangkan (mendengar dan memutuskan) keberatan;
menafsirkan ketidakjelasan aturan atau batas zona.
 Staff; mengadministrasikan peraturan zoning; menegakkan
peraturan zoning; menyediakan telaah proyek atau informasi
lainnya untuk DPRD, DTK dan Board of Appeals/ Adjusment.
 Deskripsi wewenang dan kerja masing-masing lembaga atau
pemangku kepentingan.

3-5 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Gambar 3.1
Kerangka Pendekatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

Kebijakan dan Strategi Isu/ Permasalahan Kota:

Spasial Kota - Fisik dan Prasarana
- Ekonomi
- Sosial
Paduserasi RTRW dengan
RDTR Kinerja Penataan Ruang
- Perencanaan Tata Ruang
- Pemanfaatan Ruang
Rencana Kawasan - Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Strategis

Analisis Pengembangan :
- Pengembangan ekonomi
- Daya dukung/ Daya tampung ruang
- Sistem Pusat Pengambangan
Kebijakan Perencanaan - Sistem Transportasi & Prasarana
Tata Ruang - Sosial-Budaya
- Paduserasi RTRW
Kota dan RDTR RDTR dan Peraturan Zonasi
- Evaluasi/Revisi RDTR - Rencana Jaringan Prasarana
- Rencana Pola Pemanfaatan Ruang
- Rencana Blok Peruntukan dan Pedoman
Pembangunan
- Zoning Text
- Zoning Map

3-6 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Gambar 3.2

Pendekatan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

TATA CARA PENETAPAN
BLOK PERUNTUKAN DAN
PENETAPAN KAJIAN LITERATUR DELINASI KAWASAN
MENGENAI SUBSTANSI
ZONING REGULATION
SURVEY PRIMER

PETUNJUK OPERASONAL
DAN ATURAN KAJIAN STANDART, IDENTIFIKASI LAND USE
(KEBIJAKSANAAN) YANG PEDOMAN, PETUNJUK DAN HIRARKI KAWASAN
BERLAKU TEKNIS, STUDI YANG
TELAH DILAKSANAKAN

AMANDEMEN/PERUBAHAN
IDENTIFIKAS
PERATURAN PEMBANGUAN
DAN PETA ZONA
ANALISIS KLASIFIKASI
GUNA LAHAN

IDENTIFIKASI KAWASAN

KETENTUAN DAN PROSEDUR

ZONNING TEXT/ ZONNING
STUDI LITERATUR
STATEMENT/ LEGAL TEXT KETENTUAN PEMBANGUNAN

KELEMBAGAAN

ZONNING MAP AMANDEMEN

STANDARISASI

PETUNJUK OPERASIONAL
(ZONNING REGULATION)

3-7 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3.1.3 Pendekatan Pemilihan Lokasi Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

Berdasarkan arahan Kerangka Acuan Kerja yang menyatakan bahwa maksud
kegiatan ini adalah untuk meningkatkan pemahaman pemerintah daerah dan
mempercepat penyelesaian Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi di
kabupaten/kota di wilayah Jawa dan Bali, terutama bagi kabupaten/kota yang
sudah memiliki materi teknis/raperda/perda RDTR, dan sedang melakukan
Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi. Maka pada tahap awal dari pekerjaan
ini perlu menetapkan lokasi dan delineasi kawasan yang akan disusun peraturan
zonasinya. Penetapan lokasi tersebut harus disepakati oleh pemerintah daerah
dan tentunya akan berbeda karakteristiknya baik di Kabupaten Nunukan dan
Kecamatan Sei Manggaris.
Sesuai dengan lingkup pekerjaan, maka kawasan yang akan disusun Peraturan
Zonasinya adalah salah satu wilayah perencanaan di Kecamatan Sei Manggarasi
di Kabupaten Nunukan, sehingga terdapat peraturan zonasi dari hasil kegiatan ini
yang dinilai strategis yang memang diperlukan Peraturan Zonasinya.
Dalam melakukan pemilihan lokasi ini ada dua pendekatan yang dilakukan yaitu:
1. Pendekatan pertimbangan prosedur secara administrasi dengan
berdasarkan masukan dan aspirasi daerah mengingat kewenangan
penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi sebagai implementasi dari
Penyusunan Rencana Rinci RTRW Kabupaten Nunukan ini sudah berada
di Pemerintah Kabupaten;
2. Pertimbangan secara legal dan teknis
Pemilihan Lokasi berdasarkan pertimbangan aspek legal dan teknis ini
dapat dilakukan dengan mempergunakan empat kriteria dan tahapan
antara lain:
a. Kawasan yang memiliki peran strategis dalam wilayah kabupaten
(contoh: memiliki fungsi primer dalam Perda RTRW Kabupaten).
Kegiatan ini juga dimaksudkan untuk menilai calon-calon lokasi yang
dapat dipilih dengan pertimbangan tambahan dari RDTR yang telah
disusun;
b. Kawasan potensi cepat tumbuh yang dapat dinilai dari kegiatan lebih
berkembang (misalnya: potensi ekonomi dan kepadatan penduduk)
dari lokasi-lokasi yang sudah dipilih pada tahap di atas.

3-8 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

c. Penilaian berdasarkan rencana sektoral yang berimplikasi keruangan,

seperti rencana kawasan industri, lahan pertanian pangan
berkelanjutan, dsb.
d. Status Ranperda/ Perda RDTR juga merupakan proses seleksi
kawasan mana saja yang priorotas untuk disusun peraturan
zonasinya.
Berdasarkan penjelasan beberapa pendekatan tersebut di atas, maka alur
pikir atau pentahapan kegiatan ini dapat dilihat pada Gambar 3.3.

3-9 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Gambar 3.3 Tahapan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

3-10 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3.2. Metodologi Penyusunan Rencana Rinci/ RDTR

Proses penyusunan Rencana Detail Tata Ruang yang perlu difahami dalam rangka
peninjauan ulang (review) terhadap RDTR yang telah dibuat, meliputi:

1. Tahap Persiapan Pelaksanaan Pekerjaan

2. Tahap Pengumpulan Data

3. Tahap Kajian/Analisis

4. Tahap Perumusan konsep rencana

5. Tahap Perumusan Rencana Rinci

6. Tahap Perumusan Program Pembangunan

3.2.1 Tahapan persiapan pelaksanaan pekerjaan

Tahap persiapan bertujuan menyiapkan tim, baik secara substansial maupun
administratif, untuk melaksanakan pekerjaan ini dan memenuhi tujuan dan keluaran
yang diharapkan. Kegiatan pada tahap ini meliputi:
a. Penyusunan Rencana Kerja, yang meliputi penyempurnaan metodologi agar lebih
rinci dan operasional, dan penyempurnaan jadwal kerja untuk melengkapi dan
mensinkronkan tugas tenaga ahli dengan jadwal kerja.
b. Desk studi untuk untuk mendapatkan gambaran awal wilayah studi. Pada tahap
ini dikaji data sekunder, seperti: dokumen RTRW Kabupaten dan RDTR yang
telah ada, peta topografi skala 1 : 5.000, peta geologi atau kajian geologi tata
lingkungan, dan peta lain yang relevan dan tersedia. Peta-peta tersebut
digunakan untuk menyiapkan peta dasar dalam kegiatan lapang. Pada tahap ini,
dilakukan pula penyusunan checklist data, pengumpulan data sekunder atau
dokumen pendukung yang dapat diperoleh di Jakarta dan sekitarnya,
penyusunan daftar pertanyaan dan surat pengantar/ administrasi untuk di
lapangan.
c. Mobilisasi tenaga ahli dan penjelasan kembali alokasi tugas tenaga ahli serta
briefing tahap awal.
d. Penyusunan Laporan Pendahuluan, sebagai dasar Rencana Kerja Team dalam
pelaksanaan pekerjaan ini.

3-11 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3.2.2 Tahapan pengumpulan data

Tahap pengumpulan data bertujuan mengidentifikasi kondisi dan kecenderunagn
perkembangan wilayah, melalui data/informasi yang dikumpulan. Pada tahap ini,
dilakukan pengumpulan data, baik data primer maupun sekunder. Kegiatan yang
dilakukan adalah :

- Sebelum pelaksanaan pekerjaan lapangan, terlebih dahulu dilakukan konsultasi

awal dengan pihak Pemerintah Kabupaten untuk memperoleh informasi
mengenai isu pembangunan terkini, persepsi, preferensi, permasalahan
pembangunan dan arahan dalam melakukan pekerjaan lapangan. Pada tahap ini
juga dibicarakan rencana kerja-bersama dengan anggota Tim Teknis Daerah
dalam seluruh proses perencanaan.

- Pengumpulan data primer yang akan dilakukan adalah observasi lapangan,

wawancara, dan FGD (focus group discussion). Observasi dilakukan untuk
memeriksa (plotting) penggunaan lahan, kondisi sistem transportasi wilayah,
fasilitas umum dan utilitas, dll. Wawancara akan dilakukan terhadap pengambil
kebijakan di sektor negara dan swasta, pemuka masyarakat dan stakeholder
terkait lainnya, untuk memahami persepsi dan preferensi mereka terhadap
pembangunan di daerahnya.

- Kegiatan survei ini diakhiri dengan konsultasi akhir dengan pemerintah

kabupaten untuk menyampaikan hasil survei dan mendapatkan masukan untuk
melengkapi data yang masih kurang.

Metode yang digunakan dalam pekerjaan lapangan ini dapat diuraikan sebagai
berikut :

a. Pengumpulan Data Primer

1. Observasi lapangan di wilayah perencanaan, termasuk preliminary
reconnaissance survey (PRS), plotting penggunaan lahan dan fasilitas
umum (bila tidak ada data sekunder), plotting permasalahan aktual di
lapangan (dibantu Tim Teknis/ aparat terkait). Bahan yang digunakan
adalah peta dasar dan peta tematik tertentu (sebagai bahan recheck &
revisi di lapangan).
2. Wawancara tidak terstruktur (open ended interview) atau Kelompok
Diskusi Terarah (FGD) dengan stakeholder yang berkompeten, untuk
mendapatkan masukan pengembangan kabupaten, persepsi,
kebutuhan, permasalahan, potensi serta aspirasi masyarakat. Bahan

3-12 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

yang digunakan dapat berupa daftar pertanyaan yang sudah

dipersiapkan sebelumnya, untuk membantu responden agar
memberikan masukan secara terarah.

b. Pengumpulan Data Sekunder

Survei ini dilakukan dengan kunjungan ke instansi-instansi terkait untuk
mengumpulkan data sekunder. Data sekunder yang dimaksud adalah data
berkaitan dengan kebijakan pengembangan wilayah, ekonomi, dan sosial
serta peta-peta tematik yang diperlukan dalam perencanaan. Bahan yang
digunakan adalah check list data dengan sumbernya yang sudah
dipersiapkan pada tahap persiapan pelaksanaan pekerjaan.

c. Jenis Data yang Dikumpulkan

Jenis data yang dibutuhkan mengikuti lingkup kajian yang akan
dilaksanakan. Jenis data yang dikumpulkan meliputi data regional dan data
kota, yang terdiri dari data kebijakan daerah, data fisik dasar, fisik buatan,
data kependudukan, ekonomi, dan dokumen rencana sektoral, sebagai
berikut:

1. Kebijaksanaan pembangunan, mencakup:

 RTRW Kabupaten
 Propeda Kabupaten
 Program sektoral
2. Data Kota, mencakup:
 Sistem jaringan transportasi;
 Pola migrasi penduduk;
 Karakteristik budaya (suku, adat, agama, dan ras);
3. Data ekonomi, meliputi:
 Data PDRB dan kota 5 tahun terakhir;
 Pendapatan per kapita:
 APBD kota dalam 5 tahun terakhir;
 Jumlah dan besar investasi pemerintah dan swasta, 5 tahun
terakhir;
 Jumlah tenaga kerja di sektor informal dan formal dalam 5 tahun
terakhir;
4. Data sumber daya manusia, meliputi:
 Jumlah, pertumbuhan, kepadatan penduduk;

3-13 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Struktur penduduk menurut mata pencaharian, pendidikan, umur,

dan pendapatan;
 Distribusi penduduk menurut agama dan jenis kelamin;
 Jumlah KK;
 Angka kelahiran, kematian dan migrasi;
 Tingkat harapan hidup
 Tingkat buta huruf
 Data di atas diharapkan tersedia secara runtut waktu selama 5
tahun terakhir.
5. Data sumber daya buatan, meliputi:
 Kondisi dan pelayanan sarana dan prasarana kota: transportasi,
telekomunikasi, energi, pengairan, dan prasarana pengelolaan
lingkungan;
 Potensi dan kendala pengembangan peningkatan pelayanan sarana
dan prasarana kota.
6. Data sumber daya alam, meliputi:
 Data sumber daya tanah: ketersediaan dan kemiringan lahan, jenis
tanah, geologi tata lingkungan, dan morfologi;
 Data sumber daya air: kebutuhan dan debit air, peruntukan air,
curah hujan tahunan, hidrologi dan hidrogeologi, sebaran sumber
air, daerah resapan air, dan rawa dan kawasan banjir.
 Data sumber daya udara: jalur penerbangan dan kegiatan produksi
yang menimbulkan pencemaran udara;
7. Data sistem permukiman, meliputi:
 Kondisi, jumlah, jenis, dan sebaran permukiman perkotaan dan
perdesaan;
 Luasan permukiman.
8. Data penggunaan lahan, meliputi:
 Jenis dan intensitas penggunaan lahan;
 Luas, harga, dan status lahan;
 Perubahan fungsi lahan dalam 10 tahun terakhir; dan
 Ketersediaan lahan.
9. Data pembiayaan pembangunan, meliputi:
 Besaran PAD;
 Besaran DAU dan DAK;
 Besaran bantuan dan pinjaman luar negeri; dan

3-14 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Besaran sumber pembiayaan pembangunan lainnya, termasuk

swadaya masyarakat.
 Data di atas akan melengkapi data ekonomi dan sektor unggulan
yang telah disampaikan terdahulu.
10. Data kelembagaan, meliputi:
 Data kelembagaan formal: struktur organisasi pemerintah daerah,
kualitas dan kuantitas sumber daya manusia, kualitas dan kuantitas
sarana dan prasarana kerja, dan produk perturan-prundangan;
 Data kelembagaan non-formal: adat-istiadat yang mendukung atau
menghambat pembangunan, tingkat partisipasi dalam
pembangunan, kepedulian terhadap lingkungan, potensi
kepemimpinan dan jaringan yang mendukung atau menghambat
aksi bersama.

3.2.3 Tahap analisis

Tahap analisis bertujuan memahami kondisi unsur-unsur pembentuk tata ruang dan
hubungan kausal antarunsur tersebut. Mendahului analisis, akan dilakukan pengolahan
data. Kegiatan pada tahap ini meliputi:
- Kompilasi dan tabulasi data, yaitu menstrukturkan data dalam klasifikasi dan
kelompok-kelompok tertentu dan menyusunnya dalam format-format tabel, gambar,
grafik dan tulisan yang disesuaikan dengan kebutuhan untuk analisis (berdasarkan
setiap aspek kajian).
- Termasuk dalam kegiatan ini adalah penggambaran peta-peta tematis, interpretasi
topografi (klasifikasi slope) dan penyeragaman skala untuk kebutuhan superimpose
(overlay).

Analisis Kondisi Fisik Dasar

Analisa keadaan dasar merupakan penilaian kondisi eksisting pada saat ini. Adapun
materi yang mendapat penilaian adalah:

A. Keadaan Fisik Dasar

 Keadaan Topografi/ kemiringan tanah;
 Geologi/ daya dukung tanah/ kebencanaan dan
 Hidrologi/ sumber-sumber air untuk seluruh kota
B. Pengunaan Tanah/Lahan
 Perincian jenis penggunaan tanah;
 Struktur dan kualitas bangunan untuk masing-masing jenis bangunan

3-15 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Kepadatan bangunan untuk setiap jenis penggunaan tanah

C. Keadaan Jalan yang menggambarkan pola dan kualitas jaringan jalan yang ada di
kota
 Panjang dan lebar jalan menurut fungisnya
 Jenis dan kondisi perkerasan jalan
 Kondisi fasilitas lainnya seperti saluran air limbah, drainase
 Garis sempadan bangunan dilengkapi untuk setiap ruas jalan
D. Tanah Perkotaan
 Pola pemilikan tanah secara umum
 Perkiraan umum mengenai harga/ nilai tanah
E. Sarana dan Prasarana Utama Kota
 Pola distribusi berbagai fasilitas seperti pendidikan, perbelanjaan, kesehatan,
rekreasi dengan intensitas fungsi pelayanannya
 Sistem distribusi dan kepastian sumber air bersih/ minum
 Sistem distribusi jaringan listrik dan telekomunikasi kota
 Sistem pembuangan limbah dan drainase

Analisis Kecenderungan Perkembangan

Pendekatan analisa kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan

sejak masa lalu sampai sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan,
terutama pengaruh tumbuhnya fungsi baru khususnya pada pelayanan kota.
Pendekatan analisa kecenderungan perkembangan wilayah perencanaan meliputi
analisa materi makro dan analisa materi mikro.

Analisa Makro

Analisa makro ini mencakup kajian terhadap kemampuan tumbuh dan

berkembangnya kota, kajian terhadap kedudukan kota terhadap wilayah belakangnya
dan analisa pengaruh kebijaksanaan sektoral dan regional. Ketiga kajian tersebut
mencakup beberapa materi yang perlu dibahas, berikut ini materi-materi yang perlu
dibahas dalam kajian ini.

A. Analisa kemampuan tumbuh dan berkembang kota

Analisa kemampuan tumbuh dan berkembang suatu kota tergantu pada
beberapa aspek, yaitu:

3-16 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Potensi dan permasalahan wilayah perencanaan, sehingga terdapat

gambaran hubungan atau ketergantungan antara wilayah perencanaan
dengan wilayah sekitarnya.
 Pengaruh potensi dan permasalahan tersebut terhadap perkembangan
sektor-sektor kegiatan di kota yang direncanakan, sekarang dan di masa
yang akan datang sehingga terdapat gambaran hubungan atau
ketergantungan antar sektor.

B. Analisa kedudukan kota dalam keseimbangan perkembangan dengan wilayah

belakangnya
 Kedudukan kota yang direncanakan dalam sistem kota-kota yang ada
 Perkembangan sektor-sektor kegiatan kota dan pengaruhnya terhadap
sistem kota-kota yang ada sekarang dan di masa yang akan datang.

C. Analisa pengaruh kebijaksanaan sektoral dan regional

 Pengaruh kebijaksanaan sektoral terhadap perkembangan sektor-sektor
kegiatan di wilayah-wilayah
 Pengaruh kebijaksanaan terhadap sektor-sektor kegiatan di pusat-pusat
wilayah khususnya terhadap kawasan yang direncanakan

Analisa Mikro

A. Kependudukan
 Jumlah dan penyebaran penduduk tiap kelurahan
 Kecenderungan pertambahan jumlah
 Komposisi penduduk menurut kelompok umum, jenis kelamin, tingkat
pendidikan, agama, lapangan kerja, pendapatan dan lain sebagainya
 Perkembangan penduduk dalam hal jumlah, penyebaran dan komposisi
 Adat istiadat kebiasaan-kebiasaan dan lain sebagainya
B. Perekonomian
 Kecenderungan perkembangan tiap sektor kegiatan ekonomi dalam hal
kapasitas investasi, penyerapan tenaga kerja, produktivitas, dan sifat-sifat
kegiatan
 Karakteristik kelembagaan bidang usaha kooperatif
 Perkiraan di masa depan mengenai kapasitas investasi, kapasitas
penyerapan tenaga kerja, kapasitas produktivitas, sifat-sifat kegiatan dan
perkiraan kebutuhan investasi.

3-17 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Analisis Struktur Tata Ruang dan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan

Aspek kebijaksanaan dasar mengenai pengembangan kawasan dirumuskan dalam

kawasan perencanaan, antara lain menilai:

1. Kelayakan operasional dari rencana kependudukan, tata ruang, fasilitas

pelayanan dan prasarana
2. Pengaruh eksternal komponen-komponen kota yang direncakanan terhadap
kawasan perencanaan

Analisa Kebijaksanaan Tata Ruang

Pengkajian terhadap kebijaksanaan-kebijaksanaan dasar tata ruang makro yang

terkait yang melingkupi wilayah perencanaan secara keseluruhan akan
mempengaruhi penyusunan laporan, yaitu:

 Penentuan fungsi kota;

 Penentuan strategi dasar pengembangan sektor dan bidang kegiatan
pembangunan kota mengacu pada RPJMD dan Renstra yang telah disusun;
 Penentuan kebijaksanaan kependudukan yang memberi arahan perkembangan
kuantitas, kualitas dan kepadatan;
 Penentuan kebijaksanaan pengembangan tata ruang yang memberi arahan pada
ekstensifikasi dan intensifikasi penggunaan ruang kota;
 Penentuan kebijaksanaan pengelolaan pembangunan kota

Analisis Kebutuhan Ruang

1. Kesesuaian Lahan
Berdasarkan kondisi kemampuan lahan di wilayah perencanaan sebagaimana
pembahasan sebelumnya, selanjutnya dengan metode tumpang tindih (super-
imposed) peta kemampuan lahan, peta geologi, peta hidrologi dengan peta
penggunaan lahan eksisting, maka dapat dideliniasi lahan-lahan potensial yang
sesuai bagi pengembangan perkotaan dan penggunaan kegiatan tertentu

Penilaian aspek tersebut adalah untuk mengetahui potensi dan permasalahan

fisik serta kemampuannya dalam menampung perkembangan kota dan daerah
belakangnya pada masa yang akan datang.

3-18 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Metoda yang dilakukan adalah dengan analisis kawasan budidaya dan non
budidaya, serta superimpose yang akan menghasilkan peta kesesuaian lahan
dengan setiap jenis fungsi kegiatan yang akan ditempatkan.

Adapun langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :

1. Membatasi kawasan budidaya dan non budidaya

Pembatasan kedua kawasan ini didasarkan pada kriteria dari Bappenas.
Adapun maksud dari pembatasan ini adalah untuk mengetahui kawasan
mana yang masih mungkin dikembangkan sebagai kawasan-kawasan
fungsional (seperti : permukiman, industri, pariwisata, dsb). Menurut kriteria
dari Bappenas, yang dimaksud dengan kawasan budidaya dan non budidaya
sebagai berikut :

a. Kawasan non budidaya (kawasan lindung mutlak, kawasan lindung,

kawasan penyangga)
b. Kawasan budidaya terdiri dari :
2. Membuat tabel kesesuaian lahan yang merupakan matrik dari jenis kegiatan
fungsional dengan faktor-faktor berdasarkan penggunaan lahan yang ada,
fasilitas pendukung, status pertanahan serta jaringan prasarana dan sarana
yang diperlukan. Setiap faktor diklasifikasikan berdasarkan karakteristiknya
dan setiap kolom diberi bobot sesuai dengan kegiatan fungsional yang
direncanakan.
3. Hasil tersebut kemudian dipetakan untuk tiap jenis penggunaan lahan yang
kemudian dioverlapkan untuk mengetahui kesesuaian lokasi untuk beberapa
jenis kegiatan fungsional
4. Berdasarkan hasil peta overlap tersebut kemudian dibuat tabel kesesuaian
antar guna lahan. Maksud dari analisis ini adalah untuk menghindari
terjadinya konflik antar jenis kegiatan fungsional yang saling berdekatan.
5. Membuat struktur tata ruang daerah perencanaan yang mencakup struktur
tata ruang pada kawasan budidaya dan kawasan non budidaya yang
disesuaikan dengan orientasi perkembangan dan orientasi pusat dan sub
pusat, rencana/program-program yang ada untuk pembangunan perumahan
(misalnya jaringan jalan, jaringan irigasi, dsb).

Disamping itu analisis kesesuaian lahan untuk perumahan perlu mempertimbangkan

dengan kesesuaian lereng. Sehingga dapat diketahui pada kelerengan mana saja
dapat dikembangkan sebagai lahan terbangun. Secara normatif pertimbangan tiap

3-19 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

jenis peruntukan lahan berdasarkan kemiringan lerengnya dapat dilihat seperti tabel
berikut.

Tabel 3.1
Kesesuaian Penggunaan Lahan Berdasarkan Kemiringan Lereng

Peruntukan Kelas Sudut Lereng (%)

No
Lahan 0-3 3-5 5-10 10-15 15-20 20-30 30-40 >40
1 Jalan Raya
2 Gudang
3 Parkir
4 Taman Bermain
5 Perdagangan
6 Tapak
Industri/Pabrik
7 Drainase
8 Permukiman
9 Trotoar
10 Bidang Resapan
Septik
11 Bangunan
Terhitung
12 Pertanian
13 Padang Rumput
14 Pertambangan
15 Tangga Publik
16 Rekreasi

Sumber : Sampurno, Jurusan Teknik Geologi, ITB

Wiliam M.Marsh, Landscape Planning Enviromental Application, 2nd.ed.,1991

2. Daya Tampung Lahan

Penduduk dalam melakukan aktifitasnya akan memerlukan lahan/ruang sebagai
wadah dari aktifitasnya tersebut. Dan kebutuhan akan lahan/ruang tersebut akan
berkembang sejalan dengan perkembangan dan pertumbuhan penduduknya.

3-20 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Analisis Daya Tampung Lahan pada suatu wilayah/kawasan ditujukan untuk

mengetahui kemampuan wilayah/kawasan tersebut dalam menampung jumlah
penduduk secara maksimal. Sehingga dari pertimbangan tersebut di atas, dapat
tercipta suatu keseimbangan pemanfaatan lahan antara kawasan lindung dan
kawasan budidaya.

Untuk mengetahui daya tampung lahan pada wilayah studi digunakan formula
sebagai berikut:

LLB x (1 - RTL)

DTL = -------------------------- r

KR

Dimana :

DTL = Daya Tampung Lahan (Jiwa)

RTL = Rasio Tutupan Lahan, yaitu perbandingan antara daerah

yang boleh terbangun dengan luas lahan yang sesuai untuk

dikembangkan, yang diasumsikan rata-rata sebesar 40%.

LLB = Luas lahan yang sesuai untuk pengembangan permukiman

kota (m2)

KR = Kebutuhan ruang minimal per KK sebesar 300 m2 = 0,03 Ha

r = Rata-rata jiwa per KK (4,6 jiwa).

Metode Analisa Penduduk

Analisa kependudukan dilakukan dalam memperkirakan jumlah penduduk di masa

yang akan datang. Hasilnya merupakan masukan bagi usaha pengendalian
perkembangan jumlah penduduk dan usaha penyebaran penduduk sesuai dengan
ruang yang dapat menampung berdasarkan perkiraan perkembangan mendatang.

3-21 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Model kependudukan ini dapat dipisahkan ke dalam dua kategori, yaitu model
kependudukan yang sifatnya agregat dan model kependudukan yang bersifat non
agregat. Model kependudukan agregat memandang penduduk sebagai satu
kesatuan sedangkan yang non agregat memilah-milah penduduk dalam berbagai
kategori seperti umum, jenis kelamin, dan sebagainya.

Model kependudukan yang dipakai di sini adalah model kependudukan agregat.

Model ini masih dapat dipisahkan lagi ke dalam model kependudukan yang sifatnya
antisipatif. Model kependudukan yang berdasarkan kecenderungan merupakan
model yang memperkirakan keadaan jumlah penduduk di masa yang akan datang
berdasarkan pola kecenderungan perkembangan penduduk pada tahun-tahun
sebelumnya. Sedangkan model kependudukan antisipatif merupakan model
kependudukan yang telah mengalami modifikasi sesuai dengan kebijaksanaan
daerah/ kota.

Model kependudukan yang berdasarkan kecenderungan adalah:

 Model ekstrapolasi dengan fungsi matematis

 Model komparatif atau perbandingan

Sedangkan model kependudukan yang antisipatif adalah:

 Model eksponensial yang telah dimodifikasi

 Model eksponensial ganda

Penggunaan masing-masing model tersebut dalam analisis perkemangan penduduk

di suatu kota/ daerah tergantung dari karakteristik kota/ daerah yang bersangkutan.

1. Model Ekstrapolasi Fungsi Matematis

Model ekstrapolasi fungsi matematis yang akan dibahas di sini adalah model
ekstrapolasi, baik dengan teknik proyeksi lurus (linier) maupun teknik regresi.

2. Model Ekstrapolasi Linier

Model ini mengasumsikan bahwa pola pertumbuhan penduduk di masa lampau akan
berlanjut di masa yang akan datang. Berdasarkan asumsi tersebut dapat
diproyeksikan perkembangan penduduk di masa yang akan datang secara linier.
Dalam hal ini jumlah perkembangan penduduk dianggap tetap.

3-22 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Rumus :

P  Pttx  Pt  bx 

Dimana :

b = rata-rata pertambahan jumlah penduduk tiap tahun di masa lampau sampai

sekarang

Rata-rata pertambahan jumlah penduduk tiap tahunnya dapat diperoleh dengan

rumus :

bn
b 
t  1

Untuk perkiraan jangka pendek model ini masih bisa dibenarkan tetapi untuk jangka
panjang kurang dapat dipercaya ketepatannya.

Model Ekstrapolasi dengan Teknik Regresi

Untuk memperhalus perkiraan penduduk dapat dipergunakan teknik regresi. Model ini
memberikan penyimpangan minimum atas data penduduk masa lampau dengan
tetap mengasumsikan bahwa pola perkembangan penduduk di masa lampau akan
berlaku di masa yang akan datang.

Rumus :

P  attx  bx 

Dimana :

P = jumlah penduduk tahun (t+x)

X = tambahan tahun terhitung dari tahun dasar

a, b = tetapan yang diperoleh dari rumus berikut:

PX 2  PX NPX  XP
a ;b 
NX  X
2
 2
 
NX 2  X 2

3-23 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Bila pengamatan penduduk di masa lampau dapat diadakan lebih banyak lagi, dan
dalam kurun waktu yang lebih pendek, maka mungkin sekali dapat digunakan lung
polinomial dengan pangkat yang lebih tinggi yang dapat juga diperoleh dengan
metoda selisih kuadrat minimum. Diantaranya, lung yang paling sederhana adalah
polinomial pangkat dua berbentuk parabola.

3. Model Komparatif
Model ini bertujuan untuk memperkirakan jumlah penduduk pada suatu tahun
tertentu dengan cara membandingkannya dengan pertumbuhan penduduk di
daerah lain yang sejenis. Hal ini berdasarkan asumsi bahwa pertumbuhan
penduduk di daerah lainnya yang memiliki karakteristik yang sama. Jadi jika
proyeksi penduduk untuk daerah lainnya yang sejenis tersedia, proyeksi
penduduk untuk suatu daerah tertentu dapat dihitung.

Rumus : Pct = k.Pst

Dimana :

Pct = jumlah penduduk di suatu daerah pada tahun t

Pst = jumlah penduduk di daerah lain sebagai pembanding di tahun t

k = faktor proporsional

4. Model Eksponensial Ganda

Model ini bertujuan untuk memperkirakan jumlah penduduk pada suatu tahun
tertentu dengan mempertimbangkan keadaan bahwa tingkat jumlah penduduk
mempunyai batas tertentu. Asumsi yang dipakai dalam pertumbuhan penduduk
terhadap suatu limit tingkat penduduk yang diberikan.

Rumus : Pt = P.abt

Dimana :

Pt = jumlah penduduk pada tahun t

P = jumlah penduduk akhir/limit

3-24 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

t = periode waktu perhitungan

a dan b = parameter model berupa konstanta

5. Model Eksponensial Yang Dimodifikasi

Model ini juga mempertimbangkan bahwa tingkat jumlah penduduk mempunyai
batas tertentu. Asumsi yang dipakai adalah bahwa perbedaan jumlah penduduk
pada periode sebelumnya. Secara matematis perbedaan tersebut dapat
dirumuskan sebagai berikut :

Rumus :

Pn  Po
v
P  Pn 1

P  P  v n P  P 

Dimana :

Pn = jumlah penduduk pada tahun ke n

P = jumlah penduduk akhir/limit

Po = jumlah penduduk pada saat ini

V = konstanta dengan nilai < 1

Analisa Ekonomi

Dalam penyusunan pekerjaan ini, maka analisis ekonomi adalah melihat potensi
perekonomian di tingkat kota yang berpengaruh terhadap potensi demand
perumahan. Pemilihan metode-metode analisis ini disesuaikan dengan kebutuhan
spesifik pada kawasan perencanaan. Analisa potensi-potensi ekonomi dikaitkan
dengan pengembangan jaringan jalan, penggunaan lahan dan struktur ruang dengan
memperhatikan persyaratan dari kegiatan ekonomi yang akan dikembangkan sesuai
dengan fungsi yang diemban oleh wilayah tersebut.

3-25 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Pendekatan Ketersediaan Fasiitas dan Utilitas

Penilaian ini ditujukan untuk melihat bagaimana efektivitas pelayanan fasilitas dan
utilitas yang ada serta bagaimana proyeksi pelayanan pada masa yang akan datang.

Model-model analisis yang digunakan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :

1. Metoda Skoring
Pada prinsipnya metoda ini digunakan untuk menilai tingkat pelayanan kota
sehingga dapat ditentukan fungsi kota yang bersangkutan.

Rumusan matematisnya adalah sebagai berikut :

Bi = Pi + 100

Dimana :

Bi = bobot dari kegiatan atau fasilitas

Pi = jumlah aktivitas atau fasilitas i di kota yang bersangkutan

(dalam hal ini dapat berupa produksi maupun pelayanan sosial seperti hasil
pertanian, fasilitas pendidikan, jumlah fasilitas kesehatan, dll)

P = jumlah penduduk kota yang bersangkutan

Makin tinggi nilai B maka dapat diinterprestasikan bahwa kota atau daerah
tersebut mempunyai tingkat pelayanan yang semakin optimal/potensial.

2. Metoda Skalogram
Digunakan untuk menentukan kelengkapan fasilitas, yang selanjutnya
merupakan masukan bagi penentuan hirarki zona-zona berdasarkan
ketersediaan fasilitas.

3. Metoda Sentralitas
Merupakan metoda penentuan hirarki tingkat pelayanan desa-desa atau bagian-
bagian wilayah kota, dimana perhitungannya merupakan kelanjutan dari hasil
yang diperoleh dengan metoda skalogram. Berdasarkan penilaian terhadap
jumlah i fasilitas yang terdapat di setiap desa (bagian wilayah kota), selanjutnya
desa-desa tersebut dikelompokkan menurut hirarkinya, yaitu hirarki I, II atau III.

3-26 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

4. Metoda Threshold
Dalam konsep pengembangan tata ruang kota ada beberapa bagian wilayah
kota yang mempunyai peranan dan fungsi yang berbeda-beda sesuai dengan
kemampuan dan permasalahan yang dimilikinya. Untuk menentukan tingkat
pelayanan fasilitas dari setiap bagian wilayah kota tersebut digunakan
pendekatan batas ambang penduduk minimal bagi kehadiran suatu fasilitas yang
dikenal dengan metoda Threshold.

Metoda Threshold ini dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Urutkan sebagian wilayah kota (unit administrasi yang tersedia ditanya)

berdasarkan jumlah penduduk, dengan demikian dapat diperoleh jenjang
bagian wilayah kota berdasarkan jumlah penduduk
b. Susun ke samping fasilitas yang ada pada kota yang direncanakan serta
diisikan pada kecamatan tersebut kode penomoran fasilitas. Kode tersebut
adalah berdasarkan ada tidaknya fasilitas yang bersangkutan, yaitu :
 Angka 0 untuk jenis fasilitas yang tidak ada
 Angka 1 untuk jenis fasilitas yang ada

5. Analisis Kebutuhan Ruang

Analisis kebutuhan ruang kota untuk menampung perkembangan kegiatan kota
di masa yang akan datang yang didasarkan pada hasil analisis kebutuhan
penduduk, baik untuk permukiman maupun kegiatan-kegiatan kota serta
prasarana permukiman dan fasilitas sosial ekonomi.

Sebagai standar kebutuhan ruang, dalam hal ini akan digunakan :

 Standar Penyiapan ruang kasiba (3.000 -10.000 unit rumah); dan Lisiba
(1.000 - 3.000 unit rumah).
 Standar Perencanaan Lingkungan
 Pedoman Standar Pembangunan Perumahan Sederhana (DPMB,
Departemen Pekerjaan Umum)
 Peraturan Geometris Jalan Raya dan Jembatan (Bina Marga, Departemen
Pekerjaan Umum)
 Standar-standar asing seperti De Chiara, dan lain-lain. Namun demikian
standar-standar tersebut masih perlu dimodifikasi lagi dengan karakteristik
wilayah perencanaan

3-27 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Teknik Analisa Sistem Transportasi

Tinjauan ini untuk melihat pola dan perkembangan jaringan jalan serta pengaturan
transportasi untuk menghubungkan pusat-pusat kegiatan yang ada yang
direncanakan maupun untuk mengarahkan perkembangan kota. Untuk itu perlu
diketahui dan dianalisis aspek-aspek transportasi yang terdiri dari beberapa tahap
analisis, yaitu bangkitan lalu lintas (trip generation), distribusi arus lalu lintas (trip
distribution), pemilihan moda transport (moda split), aksesibilitas dan pembebanan
jalan (trip assignment).

Model-model yang digunakan adalah :

1. Model Daya Hubung (Aksesibilitas)

Aksesibilitas merupakan ukuran untuk menunjukkan kemampuan suatu tempat
untuk melakukan pergerakan ke tempat lainnya dalam suatu tata ruang kegiatan.
Aksesibilitas ini merupakan kemampuan transportasi yang dinyatakan dalam
jarak geografis, waktu tempuh, biaya perjalanan dan kenyamanan dalam
perjalanan.

Daya hubung ini dinyatakan dalam model sebagai berikut :

S i 
Ai, j  
Di, j 
*

Dimana :

A (i,j) = daya hubung relatif i ke j

A (i) = daya tarik lokasi j yang merupakan fungsi dari penduduk,

peruntukkan tanah, dll

D (i,j) = jarak i ke j

* = derajat yang diperoleh dari studi empiris

2. Trip Distribution
Distribusi transportasi antar zona atau bagian wilayah kota yang diperoleh
berdasarkan model gravitasi Newton yang dapat dijabarkan sebagai berikut :

3-28 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Di D j
Gij  *
dij
Dimana :

Gij = besarnya pergeseran relatif

k = konstanta

Di = dimensi aktivitas pada zona i

Dj = dimensi aktivitas pada zona i

Dij = jarak zona i ke j atau BWK i ke j

*ij = konstanta jarak

3. Moda Split
Model analisis moda split ini adalah untuk menentukan prosentase dari
perjalanan yang dibangkitkan dan didistribusikan di atas yang akan dipergunakan
angkutan umum dan angkutan pribadi. Pemilihan moda ini dipengaruhi oleh
beberapa faktor antara lain :

 Karakteristik perjalanan (maksud perjalanan)

 Karakteristik dari alternatif moda (ongkos, waktu, kenyamanan dalam
perjalanan)
 Karakteristik pribadi (akses dengan kendaraan, usia pendapatan dan
pekerjaan)

Secara matematis rumusan pemilihan moda tersebut adalah :

C = A + Bs (Xs – Xs”) +  Ct Yta

Dimana :

Xs = karakteristik moda angkutan 1

Xs” = karaktersitik moda angkutan 2

Yta = karakteristik penduduk yang melakukan perjalanan dalam

kelompok a

3-29 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

4. Pembebanan Jalan
Akibat langsung dari bangkitan lalu lintas, distribusi lalu lintas dan pemilihan
moda tersebut adalah pembebanan jaringan jalan yang akan mempengaruhi
jarak, kecepatan dan kapasitas jalan.

Rumusan matematis dari pembebanan jalan adalah :

Vk
Tk  To.2
C

Dimana :

To = waktu perjalanan minimum bila dihubungkan dengan tidak ada

perjalanan

Vk = volume lalu lintas saat interasi yang ke k

C = kapasitas maksimum dari jalur jalan yang bersangkutan

Adapun aspek yang erat kaitannya dengan transportasi adalah aspek hidrologi
yaitu mengenai saluran drainase yang sangat penting dalam menunjang kondisi
transportasi yang layak, nyaman dan aman.

Lingkup pekerjaan perencanaan drainase secara garis besar meliputi:

1. Tahap persiapan perencanaan

Pada tahap ini, data-data yang dibutuhkan dapat diperoleh dengan
menghubungi instansi baik Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah
yang mempunyai wewenang dalam masalah perencanaan dan pelaksanaan
sistem drainase kota. Data-data tersebut meliputi:

 Peta sistem jaringan kota secara keseluruhan

 Peta tata guna lahan
 Data kependudukan dan sosial ekonomi daerah perencanaan
 Data curah hujan (hidrologi) dan hidrolika
 Jenis tanah dan batuan

3-30 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

2. Perencanaan Pendahuluan
Sedangkan dalam tahap ini, akan dilakukan survei lapangan dan membuat
perhitungan-perhitungan teknis. Dalam survei lapangan akan diidentifikasi
kondisi eksisting daerah genangan, intensitas genangan termasuk yang
diakibatkan oleh kurang berfungsinya sistem drainase yang ada. Selain itu,
kondisi fisik sistem drainase yang ada baik dari segi teknis maupun dari
sosial ekonomi juga diidentifikasi selain juga menentukan klasifikasi saluran
primer, sekunder dan tersier yang ada.

Untuk perhitungan-perhitungan teknis, meliputi perhitungan hidrologis,

perhitungan kapasitas saluran dan perhitungan lain yang berkaitan dengan
masalah drainase.

3. Perencanaan Teknis
Pada tahap ini, pekerjaan yang dilakukan meliputi rencana sistem jaringan
drainase dan perhitungan perencanaan. Untuk rencana sistem jaringan
drainase, akan dilakukan pembuatan rencana sistem jaringan yang akan
diterapkan di daerah perencanaan, yang membentuk satu sistem dengan
sistem drainase yang ada secara keseluruhan atau dalam lingkup kota.
Sedangkan dalam perhitungan perencanaan meliputi perhitungan hidrologi
dan hidrolika.

Pada prinsipnya, perencanaan sistem penyaluran air hujan adalah dengan

semaksimal mungkin memanfaatkan jalur drainase alami sebagai badan penerima air
dengan juga memperhatikan kaidah-kaidah pengaliran seperti:

1. Limpasan air hujan dari awal saluran selama masih belum berbahaya, dihambat
agar ada kesempatan untuk infiltrasi sebesar-besarnya, sehingga dapat
mengurangi debit limpasan.
2. Saluran sedapat mungkin juga dapat memberikan pengurangan debit limpasan
dengan menyempatkan limpasan air untuk berinfiltrasi terlebih dahulu sehingga
dapat mengendalikan debit aliran.
3. Kecepatan aliran berkisar antara 0,5 m/detik sampai 3 m/ detik
4. Dimensi saluran didesain sesuai dengan PUH yang telah ditentukan sehingga
mampu menampung debit maksimum.
5. Metode yang dipakai untuk perhitungan debit limpasan adalah metode rasional
dengan rumusnya sebagai berikut:

3-31 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Q = 100/36 . C. I. A

Dimana:

Q = debit aliran (m3/detik)

C = koefisien pengaliran

I = rata-rata intensitas hujan (mm/jam)

A = luas daerah tangkapan (Ha)

Analisa Intensitas Pemanfaatan Ruang

Pengaturan bentuk dan struktur bangunan dilakukan guna memelihara daya dukung
lingkungan serta keserasian dengan lingkungan dan bangunan lain di sekitarnya.
Beberapa faktor yang perlu diatur meliputi basaran pokok tinggi, panjang dan lebar,
dimana dalam penerapan perancangan bangunan besaran-besaran tersebut memiliki
pengertian-pengertian tersendiri, seperti jarak yang didefinisikan sebagai Garis
Sempadan.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

KDB atau disebut juga “Buliding Coverage Ratio (BCR)” merupakan satu ukuran yang
mengatur proporsi luas penggunaan lahan terbangun dan non terbangun pada satu
kapling. Maksud luas lahan terbangun ini adalah luas total lantai dasar dimana pada
suatu struktur bangunan yang kompleks memiliki aturan perhitungan tersendiri.

Secara matematis KDB dapat dinyatakan dalam persamaan

KDB = (Luas Lantai Bangunan/Luas Kapling) x 100%

Penentuan KDB yang akan diterapkan dalam pembangunan di kawasan

perencanaan dilakukan dengan memperlihatkan arahan KDB dalam RTR yang ada,
rencana luas kapling kawasan wisata, sarana pelengkap, unit hunian, serta
keseimbangan antara lahan terbangun dan non terbangun.

3-32 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Gambar 3.4

Gambaran Perhitungan KDB

KDB = 30% KDB = 40%

KDB = 50%
KDB = 15%

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB atau disebut juga “Floor Area Ratio (FAR)” merupakan ukuran yang
menunjukkan proporsi total luas lantai suatu bangunan dengan luas kapling dimana
bangunan tersebut berdiri.

Secara matematis KLB dapat dinyatakan dalam persamaan

KLB = (Total Luas Lantai Bangunan/Luas Kapling) x 100%

Dalam perhitungan KLB ini, terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan:

- Yang dimaksud luas lantai adalah jumlah total luas lantai sampai dinding terluar
- Luas lantai bangunan yang dipergunakan untuk parkir diperkenankan hingga
150% dari KLB yang ditetapkan

3-33 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

- Ramp dan tangga terbuka dihitung setengahnya (50%) selama tidak melebihi
105 dari luas denah dasar yang diperkenankan.

Gambar 3.5

Gambaran Perhitungan KLB

Ketinggian Bangunan

Ketinggian bangunan yang dimaksud adalah jumlah lantai penuh dalam satu
bangunan dihitung mulai lantai dasar sampai puncak atap suatu bangunan, yang
dinyatakan dalam meter, atau ketinggian bangunan (TB) adalah suatu angka yang
membatasi ketinggian suatu bangunan yang dapat berupa lapis/tingkat bangunan,
atau dalam satuan ketinggian (m2).

3-34 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Sedangkan pertimbangan pengaturan ketinggian bangunan antara lain sebagai

berikut:

- Daya dukung lahan, dalam hal ini ditinjau dari kemampuan lahan di wilayah
perencanaan dalam mendukung konstruksi bangunan-bangunan diatasnya.
- Daya tampung lahan, dalam hal ini ditinjau mengenai ketersediaan lahan yang
terbatas di wilayah perencanaan, yang menuntut pembangunan fisik secara
vertikal.
- Tinjau terhadap estetika kawasan.

Ketinggian bangunan dapat ditinjau berdasarkan satuan jarak atau jumlah lantai
bangunan. Berdasarkan satuan jarak, ketinggian banguan adalah tinggi suatu
bangunan atau bagian bangunan yang diukur dari rata-rata permukaan tanah sampai
setengah ketinggian atap miring atau sampai puncak dinding.

Sedangkan ketinggian bangunan berdasarkan jumlah lantai bangunan, dihitung tanpa

mengikutkan ruang basement. Berkaitan dengan aturan KDB dan KLB, jumlah lantai
bangunan dapat ditentukan berdasarkan persamaan:

KLB

Jumlah Lantai Bangunan = --------

KDB

Melalui pengaturan ketinggian bangunan tersebut, diharapkan:

- Landmark dapat menonjol / tidak terhalang oleh bangunan lain.

- Sesuai dengan daya dukung kemampuan tanah lahan.
- Menciptakan keserasian bangunan dengan view di sekitarnya.
- Menciptakan skyline kawasan yang harmonis dan berkarakter.

Garis Sempadan

 Garis sempadan bangunan (GSB), yaitu sempadan yang membatasi jarak

terdekat bangunan terhadap tepi jalan, dihitung dari batas terluar riool sampai
batas terluar muka bangunan, yang berfungsi sebagai pembatas ruang.

3-35 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Garis sempadan samping/belakang bangunan (GspB/GSbB), yaitu sempadan

yang membatasi jarak terdekat bangunan terhadap garis batas samping atau
belakang kapling, yang dihitung dari garis batas kapling terhadap batas terluar
samping/belakang bangunan yang berfungsi sebagai ruang, untuk pertimbangan
faktor keselamatan antar bangunan.

Sementara itu penetapan Garis Sempadan Jalan (GSJ) ditentukan berdasarkan

fungsi, bentuk, dan ukuran geometrik jalan, fungsi bangunan, tinggi bangunan, sertta
keadaan topografi di kiri-kanan jalan. Secara umum, kecuali gang dan kawasan
perdagangan, lebar GSJ minimum berjarak seperempat lebar Daerah Milik Jalan
(Damija), yang dihitung dari pagar rumah, sedangkan khusus bagi kawasan
perdagangan dan jasa GSJ-nya adalah minimum tiga meter dari batas Damija.

Garis sempadan bangunan (GSB) adalah jarak bebas minimum yang diperkenankan
dari batas perpetakan sampai bidang terluas dinding bangunan atau jarak minimum
dari dinding terluar bidang bangunan yang satu sampai dinding bangunan lain yang
terdekat, dimana pada jarak tersebut tidak diperkenankan beratap. Yang dimaksud
dengan dinding terluar ini dapat berupa dinding tembok/kaca/besi/kayu, bidang
penangkal matahari, permukaan kolom/balok konstruksi, atau tepi balkon. Sedangkan
arah yang dijadikan tujuan penetapan garis sempadan ini tergantung pada arah dan
objek acuannya.

Garis sempadan bangunan berdasarkan objeknya, meliputi:

A. Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Dapat berupa sempadan depan, samping, maupun belakang bangunan, dimana

besarnnya akan tergantung dari lebar jalan di depannya serta ada tidaknya
median pada jalan tersebut. Ukuran GSB ditetapkan selebar ½ ROW jalan,
kecuali untuk bangunan yang berada pada jalan dengan ROW lebar dan
menggunakan median jalan, maka sempadan depan dihitung ½ jarak median
jalan.

B. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Umumnya mengatur sempadan samping dan belakang bangunan. Jarak antar

banguan ini ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran,
pencahayaan alami, pertukaran udara, privacy, dan ketinggian bangunan.

3-36 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

C. Sempadan Sungai

Keberadaan sumber-sumber air maupun jaringan pengalirannya harus dijaga

dari kemungkinan pencemaran atau terhambatnya aliran air dalam saluran
tersebut. Pada jarak tertentu dari sumber air perlu dibuat suatu zona buffer
sebagai jalur pemeliharaan aliran sungai.

Tabel 3.2
Jarak Sempadan Sumber Air

No Jenis Kawasan Lindung Kriteria Umum

1 Kawasan resapan air
2 Sempadan pantai
3 Sempadan Waduk/Danau
4 Sempadan Mata Air
5 Sempadan Sungai
(di )
6 Sempadan Sungai
(di luar )
Sumber: Keppres No. 32 Tahun 1992
Cutah hujan tinggi
Struktur tanah dan geologi
yang mudah meresap air
Sepanjang tepian pantai  qoo
m dari titik pasang tertinggi ke
arah darat
50 – 100 m di sepanjang
keliling mata air
Jari-jari 200 meter di sepanjang
keliling mata air
10 –15 meter di kiri kanan
sungai
100 m di kiri kanan sungai
50 m di kiri kanan anak sungai

D. Sempadan Jaringan Listrik

Jika ada jaringan listrik, maka ketentuan sempadan jaringan listrik ini dipengaruhi
oleh klasifikasi jaringan tegangan listrik yang bersangkutan (berdasar Kepmen
Mentamben No. 975/1999).

Jarak Bebas Bangunan

Konsep pengaturan jarak bebas bangunan akan dilakukan melalui pengaturan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Garis Sempadan serta penataan bentuk

3-37 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

massa bangunan. Maksud dari pengaturan ini adalah untuk memenuhi

kebutuhan akan:

 Penghawaan dan pencahayaan udara

 Ruang pribadi dan keamanan kegiatan pribadi terhadap kegiatan pergerakan
 Ruang visual lalulintas yang aman terhadap terhadap lingkungan

Jarak bebas bangunan perdagangan dan jasa dengan bangunan perumahan

akan berbeda dikarenakan perbedaan fungsional. Sehingga jara bebas
bangunan antar blok peruntukan sangat berbeda. Konsep pengaturan jarak
bebas bangunan dipengaruhi oleh ketinggian bangunan dan massa bangunan.

3.2.4 Tahap Penyususan Konsep Perencanaan

Penyusunan konsep perencanaan dilakukan dalam 2 (dua) tahap, yaitu:

1. Perumusan Kerangka Dasar Pengembangan Tata Ruang Kawasan, mencakup

Perumusan Tujuan Pengembangan Tata Ruang Kawasan, Perumusan
Pengembangan Tata Ruang Kawasan dan Perumusan Strategi Pengembangan
Tata Ruang Kawasan.

• Tujuan Pengembangan Tata Ruang Kawasan merupakan keadaan di masa

depan yang ingin dicapai sebagai hasil kegiatan penataan ruang. Tujuan ini
akan menjadi acuan di dalam menentukan tindakan yang sesuai dalam
penataan ruang wilayah. Perumusan Tujuan Pengembangan Tata Ruang
dilakukan dengan mempertimbangkan hasil analisis karakteristik spesifik
wilayah, aspirasi masyarakat serta harapan dan keinginan daerah yang
dirumuskan dalam suatu visi dan misi pengembangan daerah.

• Konsepsi Pengembangan Tata Ruang Kawasan adalah suatu arah secara

garis besar kondisi sistem kegiatan sosial ekonomi dan pemukiman
masyarakat dalam ruang Kawasan, yang sesuai dengan tujuan
pengembangan tata ruang kawasan yang diharapkan. Perumusan konsep
pengembangan ini dengan mempertimbangkan bahwa pengaturan lokasi
kegiatan produksi dan permukiman serta keterkaitannya sesuai dengan
potensi dan kondisi geografis dan efektivitas penggunaan sumberdaya
kawasan dalam proses kegiatan produksi.

• Strategi Pengembangan Tata Ruang Kawasan adalah pendekatan untuk

terwujudnya bentuk ruang yang diinginkan dalam konsep pengembangan

3-38 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

tata ruang kawasan, sehingga tujuan pengembangan tata ruang kawasan

dapat tercapai. Dalam perumusan strategi pengembangan ini, selain perlu
mempertimbangkan karakteristik spesifik kawasan, juga perlu
memperhatikan strategi pengembangan tata ruang yang ada dalam Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota dan Kabupaten.

2. Perumusan Konsep Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Wilayah,

yang mencakup:

• Konsep Rencana Pola Pemanfaatan Ruang, yang merupakan bentuk

pemanfaatan ruang yang menggambarkan ukuran, fungsi, dan karakteristik
kegiatan alam dan atau kegiatan manusia. Pola pemanfaatan ruang dapat
diindikasikan sebagai persebaran kegiatan budidaya dan perlindungan
beserta keterkaitannya untuk mewujudkan sasaran pembangunan sosial,
ekonomi dan budaya sesuai dengan potensi sumberdaya alam, sumberdaya
manusia dan sumberdaya buatan. Pola pemanfaatan ruang dirumuskan
dengan memperhatikan karakteristik spesifik wilayah dan kerangka dasar
pengembangan tata ruang yang telah dirumuskan sebelumnya.

• Konsep Rencana Struktur Tata Ruang, yang merupakan suatu rencana yang
memperlihatkan susunan dan tatanan komponen pembentuk lingkungan
alam, sosial dan lingkungan buatan, yang secara hirarki dan fungsional
saling berhubungan atau terkait membentuk tata ruang. Rencana Strutur
Tata Ruang dirumuskan dengan mempertimbangkan karakteristik spesifik
wilayah, kerangka dasar pengembangan tata ruang dan pola pemanfaatan
ruang yang telah dirumuskan sebelumnya.

3.2.5 Tahap Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

A. Rencana Jaringan Prasarana dan Pola Pemanfaatan Ruang
1. Rencana Distribusi Penduduk
Distribusi penduduk sampai dengan akhir tahun perencanaan yang dirinci
dalam blok-blok peruntukan. Jumlah penduduk dan kepadatan penduduk setiap
blok peruntukan.

2. Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan

Berupa tata jenjang kapasitas dan intensitas menurut lokasi dan jenis
pelayanan kegiatan dalam kawasan. Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan
perkotaan dirinci sampai pusat pelayanan lingkungan.

3-39 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Pusat pelayanan dapat meliputi:

- Perdagangan yang terdiri dari: perdagangan skala regional; skala kota;

perdagangan skala lingkungan.
- Pendidikan yang terdiri dari: dari TK sampai Perguruan tinggi
- Pelayanan kesehatan yang terdiri dari kelas-kelas rumah sakit.
- Pelayanan rekreasi dan atau olah raga yang terdiri dari:
pelayanan skala kota; pelayanan skala lingkungan.

3. Rencana Sistem Jaringan Pergerakan

Sistem jaringan pergerakan dan prasarana penunjang (terminal, jalan,
lingkungan perparkiran) bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api,
angkutan laut, angkutan sungai, danau dan penyeberangan, serta angkutan
udara.

Pengelompokan materi

Angkutan jalan raya, terdiri dari:

Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder, jaringan jalan
lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah pengawasan jalan, daerah
milik jalan, persimpangan utama); dll

Angkutan sungai, danau dan penyeberangan (jika ada), terdiri dari:

- Terminal angkutan sungai, danau dan penyeberangan;

- Jalur pelayaran sungai.
Angkutan laut dan udara

4. Rencana Sistem Jaringan Utilitas

- Seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);
- Seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu distribusi);
- Seluruh jaringan gas;
- Seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi sekunder/per blok
peruntukan);
- Seluruh jaringan air hujan;
- Seluruh jaringan air limbah;
- Seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).

3-40 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

Pengelompokan materi

Sistem saluran telepon, yang terdiri dari:

o Stasiun telepon otomat;

o Rumah kabel dan kotak pembagi;
o Jaringan kabel sekunder;
o Jaringan telepon seluler.
Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:

o Stasiun transmisi;
o Jaringan kabel distribusi.
Sistem jaringan listrik, yang terdiri dari:

o Bangunan pembangkit;
o Gardu induk tegangan ekstra tinggi;
o Gardu induk;
o Gardu distribusi.
Sistem jaringan gas, yang terdiri dari:

o Pabrik gas;
o Seluruh jaringan gas.
Sistem penyediaan air bersih, yang terdiri dari :

o Bangunan pengambil air baku;

o Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi;
o Seluruh pipa transmisi air bersih;
o Bak penampung;
o Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan.
Sistem pembuangan air hujan, yang terdiri dari:

o Seluruh saluran;
o Waduk penampungan.
Sistem pembuangan air limbah, yang terdiri dari:

o Seluruh saluran;
o Bangunan pengolahan;
o Waduk penampungan.
Sistem persampahan, yang terdiri dari:

o Tempat pembungan akhir;

3-41 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

o Bangunan pengolahan sampah;

o Penampungan sementara.

B. Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan)

Rencana pemanfaatan ruang yang menggambarkan ukuran, fungsi serta karakter
kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blok-blok
peruntukan.
1) Materi
Luas dan lahan peruntukan sampai dengan akhir tahun perencanaan.
2) Kedalaman materi
Pemanfaatan ruang yang dirinci dalam blok-blok peruntukan.
3) Pengelompokan materi

Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:

- Perumahan dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis
penggunaan, pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;
- Perdagangan, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain
pasar, pertokoan, mal, dll;
- Industri, yang dirinci menurut jenisnya;
- Pendidikan, yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan
tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK;
- Kesehatan, yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas
A,B,C,D; puskesmas, puskesmas pembantu;
- Peribadatan, yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng,
pura, vihara;
- Rekreasi, yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman
rekreasi, taman lingkungan, taman kota, dll;
- Olahraga, yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion,
gelanggang, dlll;
- Fasilitas sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti
werda, dll;
- Perkantoran pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;
- Terminal angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun kereta
api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan, pelabuhan
laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya;
- Kawasan pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;
- Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;

3-42 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

- Tempat pembuangan sampah akhir.

Kawasan Lindung, meliputi:

 Kawasan resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi
kawasan bawahan lainnya;
 Sempadan pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan
kawasan terbuka hijau kota termasuk jalur hijau;
 Kawasan cagar budaya;
 Kawasan rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor,
rawan gelombang pasang dan rawan banjir.

C. Pedoman pelaksanaan pembangunan

1. Arahan Kepadatan Bangunan
1) Materi

Perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan bangunan-bangunan

dalam tiap petak peruntukan dibandingkan dengan luas petak peruntukan

2) Kedalaman materi

Kepadatan bangunan yang dirinci untuk setiap blok-blok peruntukan.

3) Pengelompokan materi yang diatur

Klasifikasi KDB Besaran KDB

Blok peruntukan dengan KDB sangat lebih besar dari 75 %
tinggi
Blok peruntukan dengan KDB 20 % - 50 %
menengah
Blok peruntukan dengan KDB rendah 5 % - 20 %
Blok peruntukan dengan KDB sangat >5%
rendah

2. Arahan Ketinggian Bangunan

1) Materi

Rencana ketinggian maksimum atau maksimum dan minimum bangunan

untuk setiap blok peruntukan (koefisien lantai bangunan).

2) Kedalaman materi

Ketinggian bangunan yang dirinci untuk setiap blok peruntukan.

3-43 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3) Pengelompokan materi

Tabel 3.3
Pengelompokkan Ketinggian Bangunan

Blok Ketinggian
No Jumlah lantai KLB
Bangunan
blok dengan tidak
(KLB maksimum = 2 x KDB) dengan
bertingkat dan
1 sangat rendah tinggi puncak bangunan maksimum
bertingkat maksimum 2
12 m dari lantai dasar;
lantai
(KLB maksimum = 4 x KDB) dengan
blok dengan bangunan
tinggi puncak bangunan maksimum
2 rendah bertingkat maksimum 4
20 m dan minimum 12 m dari lantai
lantai
dasar;
(KLB maksimum = 8 x KBD) dengan
blok dengan bangunan
tinggi puncak bangunan maksimum
3 sedang bertingkat maksimum 8
36 m dan minimum 24 m dari lantai
lantai
dasar;
blok dengan bangunan (KLB maksimum = 9 x KDB) dengan
4 tinggi bertingkat minimum 9 tinggi puncak bangunan minimum 40
lantai m dari lantai dasar;
blok dengan bangunan (KLB maksimum = 20 x KDB) dengan
5 sangat tinggi bertingkat minimum 20 tinggi puncak bangunan minimum 80
lantai m dari lantai dasar.

3. Arahan Perpetakan Bangunan

1) Materi

Luas petak-petak peruntukan yang terdapat pada setiap blok peruntukan

dalam Kasiba.

2) Kedalaman materi

Luas petak peruntukan pada setiap blok peruntukan dan pada setiap
penggal jalan.

3) Pengelompokan materi Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak

klasifikasi I (diatas 2500 m2);

 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1000 –

2500 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600 –
1000 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250 –
600 m2);

3-44 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100 –

250 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50 –
100 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII
(dibawah 50 m2);
 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah
susun/flat).

4. Arahan Garis Sempadan

1) Materi

Jarak antara as jalan dengan bangunan maupun dengan pagar halaman,

dan jaringan bangunan dengan batas persil.

2) Kedalaman materi yang diatur

Berbagai garis sempadan yang dirinci sampai dengan blok peruntukan

untuk tiap penggal jalan.

3) Pengelompokan materi

 Sempadan muka bangunan;

 Sempadan pagar;
 Sempadan sampingan bangunan.

5. Rencana Penanganan Blok Peruntukan

1) Materi

Penanganan blok peruntukan dan jaringan pergerakan serta utilitas yang

akan dilaksanakan dalam kawasan, baik kebutuhan akan konservasi,
pengembangan baru pemugaran atau penanganan khusus.

2) Kedalaman materi

Penanganan blok peruntukan dan jaringan pergerakan yang dirinci untuk

setiap blok peruntukan dan penggal jalan.

3-45 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

6. Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana

1) Materi

Penanganan prasarana dan sarana yang akan dilaksanakan dalam

kawasan.

2) Kedalaman materi

Penanganan prasarana dan sarana yang dirinci untuk setiap blok peruntukan
dan penggal jalan.

3) Pengelompokan materi

 jaringan prasarana dan sarana baru yang akan dibangun;

 jaringan prasarana dan sarana yang akan ditingkatkan;
 jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaiki;
 jaringan prasarana dan sarana yang akan diperbaharui;
 jaringan prasarana dan sarana yang akan dipugar.

D. Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan
dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan mekanisme perizinan,
pemberian insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan,
mekanisme pemantauan, mekanisme evaluasi dan mekanisme pengenaan sanksi.

 Materi
Ketentuan-ketentuan yang mencakup perizinan, pengawasan, dan penertiban di

 Kedalaman materi
Kedalaman materi yang diatur meliputi pengaturan tentang mekanisme advis
planning (rekomendasi perencanaan) perizinan, pengawasan, dan penertiban.

 Pengelompokan materi
- Mekanisme advis planning perizinan sampai dengan pemberian ijin lokasi;
- Mekanisme pemberian insentif dan disinsentif bagi kawasan yang didorong
pengembangannya, kawasan yang dibatasi pengembangannya, serta
terhadap upaya-upaya perwujudan ruang yang menjaga konsistensi
pembangunan dan keserasian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota;
- Mekanisme pemberian kompensasi berupa mekanisme penggantian yang
diberikan kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, hak pengelolaan
sumber daya alam seperti hutan, tambang, bahan galian, kawasan lindung

3-46 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

yang mengalami kerugian akibat perubahan nilai ruang dan pelaksanaan

pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang;
- Mekanisme pelaporan mencakup mekanisme pemberian informasi secara
obyektif mengenai pemanfaatan ruang yang dapat dilakukan oleh
masyarakat dan instansi yang berwenang;
- Mekanisme pemantauan yang mencakup pengamatan, pemeriksaan dengan
cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai dan
dilakukan oleh instansi yang berwenang;
- Mekanisme evaluasi dilakukan untuk menilai kemajuan kegiatan
pemanfaatan ruang dalam mencapai tujuan rencana tata ruang yang
dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang berwenang;
- Mekanisme pengenaan sanksi mencakup sanksi administratif, pidana dan
perdata.

E. Tahap Penyusunan Program Pengembangan Kawasan

Pada dasarnya program pengembangan wilayah dapat dibagi menjadi program
tahunan (PT) dan program lima tahunan (PJM). Kandungan isi program adalah
kelompok program, jenis program, volume atau besaran program, waktu
pelaksanaan, biaya, sumber dana, dan pelaksana program (instansi, lembaga,
swasta, masyarakat).

Untuk menyusun skala waktu (tahapan) pelaksanaan, terlebih dahulu harus

ditentukan skala prioritas program dan urutan suatu program terhadap program
lainnya yang saling terkait, misalnya program pembangunan kawasan permukiman
didahului dengan studi kelayakan teknis dan detail engineering design, RDTRK diikuti
RTRK, dan seterusnya. Program ini merupakan penjabaran dari Rencana Rinci
Kawasan yang mengarahkan fungsi pemanfaatan dan pengendalian dengan
memasukkan juga arahan dari pihak-pihak yang terkait dari pemerintah, swasta
maupun masyarakat. Rancangan program adalah subjek untuk pembahasan dengan
pihak daerah untuk mendapatkan persetujuan Bappeda dan Instansi sektoral.

F. Metodologi Peraturan Zonasi

Kegiatan-kegiatan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation)
Kawasan Strategis per substansi dapat dilihat pada bagian berikut ini.
1. Zonasi
 Perumusan dasar-dasar pertimbangan penetapan blok/zona.

3-47 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

 Perumusan kriteria penetapan peruntukan dan penetapan fungsi zonasi.

2. Pemanfaatan ruang
 Inventarisasi pemanfaatan ruang.
 Perumusan klasifikasi pemanfaatan ruang.
 Perumusan hirarki penggunaan lahan.
 Penetapan kompatibilitas pemanfaatan ruang menurut peruntukkan atau
fungsi zona.
 Pemanfaatan ruang yang diijinkan.
 Pemanfaatan ruang yang diijinkan tetapi dengan syarat.
 Pemanfaatan ruang yang dilarang pada suatu zona tertentu.
3. Intensitas pemanfaatan ruang.
 Inventarisasi intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, kepadatan dsb).
 Klasifikasi intensitas pemanfaatan ruang berdasarkan jenis zona pemanfaatan
ruang.
4. Tata massa bangunan
 Inventarisasi ketinggian, GSB, orientasi dan ketentuan tata massa lainnya
yang terkait.
 Kodifikasi standar sesuai dengan kondisi Kawasan
 Inventarisasi prasarana yang perlu diatur.
 Inventarisasi standar-standar prasarana yang terkait dengan penyusunan
zoning regulation.
 Standar-standar
 Inventarisasi standar, pedoman teknis, petunjuk teknis terkait.
 Kelembagaan
 Identifikasi lembaga dan tugas serta kewenangan kelambagaan dalam
penataan ruang maupun pembangunan.
 Identifikasi proses dan prosedur penataan ruang dan pembangunan.
5. Amandemen baik zoning map maupun zoning text/statement.
 Identifikasi dan perumusan pertimbangan-pertimbangan atau prasyarat
amandemen.
 Identifikasi dan perumusan persyaratan amandemen.
 Identifikasi dan perumusan proses dan prosedur amandemen.

Proses penetapan peraturan zonasi terdiri dari 5 tahap :

1. Persiapan;
2. Pengumpulan data/informasi dan analisis;

3-48 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3. Perumusan rancangan peraturan zonasi;

4. Pembahasan rancangan Peraturan zonasi;
5. Penetapan Peraturan zonasi.

3-49 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

3.3. Usulan Sistematika Laporan Rencana

Bersama ini diusulkan sistematika dari Laporan Rencana Detail Kawasan Perbatasan
di Sei Manggaris berdasarkan ketentuan yang telah ditetapkan di dalam Permen PU
Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota meliputi:

Bab 1 Ketentuan Umum

1.1. Istilah dan Definisi
1.2. Kedudukan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi
1.3. Fungsi dan Manfaat Rencana Detail Tata Ruang
1.4. Kriteria dan Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang
1.5. Masa Berlaku Rencana Detail Tata Ruang
Bab 2 Tujuan Penataan Ruang Kawasan
Bab 3 Rencana Pola Ruang Kawasan
3.1. Zona Lindung
3.1.1. Zona Hutan Lindung
3.1.2. Zona Yang Memberikan Perlindungan Terhadap Zona Bawahannya
3.1.3. Zona Perlindungan Setempat
3.1.4. Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH)
3.1.5. Zona Suaka Alam dan Cagar Budaya
3.1.6. Zona Rawan Bencana Alam
3.1.7. Zona Lindung Lainnya.
3.2. Zona Budi Daya (kebutuhan pengembangan setiap jenis pola ruang pada
kawasan budi daya)
3.2.1. Zona Perumahan
3.2.2. Zona Perdagangan dan Jasa
3.2.3. Zona Perkantoran
3.2.4. Zona Sarana Pelayanan Umum
3.2.5. Zona Industri
3.2.6. Zona Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH);
3.2.7. Zona Khusus
3.2.7. Zona Lainnya

Bab 4 Rencana Jaringan Prasarana Kawasan

4.1. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan
4.2. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
4.3. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi

3-50 LAPORAN PENDAHULUAN

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perbatasan Negara di Sei Manggaris

4.4. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum

4.5. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
4.6. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
4.7. Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya
Bab 5 Penetapan Bagian Kawasan yang Diprioritaskan Penanganannya
Bab 6 Ketentuan Pemanfaatan Ruang Kawasan
Bab 7 Peraturan Zonasi
7.1. Text Zonasi (Zoning Text)
7.1.1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Ruang
7.1.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
7.1.3. Ketentuan Tata Massa Bangunan (Optional)
7.1.4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum
7.1.5. Ketentuan Pelaksanaan
7.1.6. Ketentutan Perubahan
7.2. Materi Opsional
7.2.1. Ketentuan Tambahan
7.2.2. Ketentuan Khusus
7.2.3. Standar Teknis
7.2.4. Teknik Pengaturan Zonasi

3-51 LAPORAN PENDAHULUAN