Auditoriaejemplo

Dr. Carlos E.
Colombo
COL MBO Dr. Fernando E. Colombo
CONTADORES PÚBLICOS
LICENCIADOS EN ADMINISTRACION
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CONSORCIO XXXXX 1234 – CAP.FED.
(período oct’04 a oct’06)
Buenos Aires, 14 de noviembre de 2006
Señores
Consorcio de Propietarios Edificio
XXXX 1234 – Capital Federal
Presente.-
AUDITORIA DEL CONSORCIO

XXXXX 1234 - CAP.FED.
período oct’04 / oct’06
Agradecemos la confianza depositada en nuestro Estudio para la realización de la Auditoria de las

rendiciones de cuenta de la administración del edificio, Administración ZZZZZZ por el período
octubre de 2004 a octubre de 2006 del Consorcio de la calle XXXXX 1234 en Capital Federal.
Nuestro trabajo profesional se divide en varias etapas. En este Informe la presentamos en 4

ítems, 2 Anexos y un INFORME ESPECIAL.
1) Comentarios / Aclaraciones previas / Información pertinente a la auditoria

2) Diferencias y ajustes en las liquidaciones mensuales
3) Informe especial sobre la rendición de cuentas
4) Informe adicional sobre gastos del consorcio
5) Anexo 1 (período oct’04-set’05)
6) Anexo 2 (período oct’05-oct’06)
INFORME ESPECIAL: controles obligatorios establecidos por el GCBA
Quedamos a sus órdenes para cualquier comentario o duda que puedan surgir del análisis de la
citada documentación.
Cordialmente.-
Carlos E. Colombo
PD: si están conformes con nuestro trabajo y atención, le solicitamos que recomienden nuestros
servicios. Muchas Gracias.
Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar

Buenos Aires- Argentina celular: ( 1 5 ) 4 4 7 9 - 2 0 4 5 w
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Dr. Carlos E. Colombo
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CONTENIDO DE CADA ITEM DEL INFORME
1. COMENTARIOS / ACLARACIONES PREVIAS / INFORMACION PERTINENTE A LA AUDITORIA: en

este punto evaluamos los sistemas de control que posee la Administración (cobranzas y pagos), la
forma de exposición de la información, brindando sugerencias sobre metodología que brindan
mayor claridad en el detalle de los gastos mensuales y cualquier otra información que permita una
mejor interpretación de la información que se debe brindar. Comprobamos el sistema de cobranzas
de expensas actual y la razonabilidad de los pagos por cargas sociales tomando en cuenta los
sueldos pagados. Comprobamos las normas de control para realizar los pagos de las facturas por
compras y servicios (control interno), estudiamos la razonabilidad de los fondos recaudados
comparados con los erogados (Movimiento de Caja). Determinamos el saldo final a una fecha
determinada. Además verificamos los libros obligatorios (Actas, Administración, Sueldos y Jornales,
Ordenes y otros)
2. DIFERENCIAS Y AJUSTES EN LAS LIQUIDACIONES MENSUALES: luego del análisis de las

liquidaciones mensuales de gastos e ingresos verificamos los elementos respaldatorios de las
mismas y detallamos las diferencias encontradas y ajustes que deberían realizarse.
3. INFORME ESPECIAL SOBRE LA RENDICIÓN DE CUENTAS: es la presentación formal de nuestro

trabajo profesional en el cual expresamos la razonabilidad o no de la información brindada sobre el
movimiento de fondos y sobre el detalle de gastos e ingresos por el periodo controlado.
4. INFORME ADICIONAL SOBRE SERVICIOS CONTRATADOS POR EL CONSORCIO donde informamos

sobre los contratos de seguros y los vinculados a los servicios que se prestan en el edificio
examinando el cumplimiento de las obligaciones impositivas, legales y reglamentarias por parte de
los proveedores (servicio de limpieza, servicio de vigilancia, control de ascensores, desinsectación,
limpieza tanques de agua y otros), constatamos la existencias de juicios y/o litigios contra el
Consorcio (parte actora, situación actual, montos a pagar en caso de sentencia desfavorable) o
iniciados por el Consorcio por cobro de expensas y opinamos sobre la organización y orden del
estudio del Administrador, la rapidez en la entrega de la documentación requerida, y el ambiente
general del mismo.
5. ANEXO – DETALLE DE EGRESOS, INGRESOS Y MOVIMIENTO DE FONDOS: detalle resumido de

las liquidaciones mensuales, de las previsiones, cobranzas y determinación aproximada de
diferencias entre ingresos y egresos del período.
INFORME ESPECIAL - CONTROLES OBLIGATORIOS determinados por el GCBA: detallamos las Ordenanzas,
Decretos y Leyes que deben cumplirse en los edificios en propiedad horizontal ubicados en la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.

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COMENTARIOS / ACLARACIONES PREVIAS / SUGERENCIAS / INFORMACION PERTINENTE A LA

AUDITORIA
Indice de temas:
1. Comentarios previos
2. Liquidaciones mensuales
3. Imputaciones de ingresos y gastos – controles y comprobaciones
4. Movimiento de Fondos (Movimiento de Caja)
5. Presentación DDJJ de Cargas Sociales, Suterh y Fateryh
6. Recibos de sueldos
7. Recibos de pago
8. Gastos bancarios
9. Moratorias
10. Planilla presentada por la administración (sin membrete ni firma)
11. Ajustes a realizar
12. Conclusiones sobre metodología de liquidación de las expensas (provisorio)
1 - Comentarios previos
De acuerdo a lo solicitado se realizó un control de las liquidaciones presentadas por la

Administración del edificio en el período octubre del 2004 a octubre del 2006.
La documentación verificada fue la siguiente:

• Facturas, recibos, tickets de gastos
• Liquidaciones mensuales de expensas
• Comprobantes de ingresos de expensas
• Libro de Actas
• Reglamento de Copropiedad
• Diversa documentación, presupuestos, planillas y listados vinculados al consorcio
No se verificó
• Libro de Administración (no tiene)
• Libro de Sueldos y Jornales (no tiene)
Según lo indicado en el Reglamento de Copropiedad (Art.2 °) el porcentual a aplicar para la

UF 6 es del 14,95%. Sin embargo, si se toma ese valor la sumatoria de todos los porcentuales
llega al 100,05%. No pudimos verificar si existió alguna Asamblea en la cual se tomó la
decisión de modificar ese valor al que actualmente se aplica del 14,90%.
En las liquidaciones de expensas aparece un cuadro llamado “Previsiones de Gastos” donde se

indican las previsiones del mes y las devoluciones de previsiones del mes o meses anteriores.
El objetivo de ese cuadro es alcanzar un valor que, sumado a los gastos normales (o
conceptos imputados como tales en las liquidaciones) de como resultado los “Importes
puestos al cobro”.

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En el período julio’05 a sept’05 se imputó un item “Para Reparación Terraza de 8° piso cuota
acopio materiales” de $ 1.000 c/u . Lo mismo ocurrió en el período feb’06 a sept’06. El
concepto del gasto fue “Reparaciones Frente, Contrafrente, medianera, etc” hasta
junio’06. A partir de ese mes se imputó como “Recaudación Reparaciones varias edificio”. En
todos los casos se incluyó como “gasto” del mes a pesar de tratarse de una “previsión”. En
diciembre’05 existe un recibo de la empresa YYYY por un adelanto por los trabajos de
reparación de la terraza por $ 1500. El saldo de $ 1500 no fue pagado hasta la fecha. En el
mes de mayo’06 se comenzó a indicar en el cuadro de “Movimiento de Caja” los gastos
realizados con ese fin. En este caso se imputó 2 veces como gasto (primero como previsión y
después como erogación real) lo que provoca una distorsión en los saldos indicados en el
cuadro. En el 1° caso, de los $ 3000 solo se erogaron realmente $ 1500.
A pesar que el Reglamento de Copropiedad exige en su art. 16° la constitución de un Fondo

de Reserva solo existe un monto de $ 58,58 importe que no sufrió ninguna alteración durante
todo el período analizado.
En la Asamblea Extraordinaria llevada a cabo el 28-11-2005 en el pto.2 – Ingresos y Egresos

del 04/2005 al 10/2005 se entregó un detalle de los ingresos y egresos pero, aparentemente,
no se trató el tema. En la Asamblea Ordinaria / Extraordinaria del 09-10-2006, en el pto. 4 –
Estado de Cuenta -> se pasó a cuarto intermedio hasta el día 06-11-2006. En esa fecha se
volvió a pasar a otro cuarto intermedio al día 15-11-2006.
El CUIT del consorcio es el nro. 99-99999999-9 CONSORCIO DE PROPIETARIOS CALLE

XXXXX 1234 inscripto desde el 23-10-74
2. Liquidaciones mensuales
El objetivo básico de una Rendición de Cuentas mensual y/o anual es informar a los propietarios
sobre los fondos con que cuenta el consorcio al final de cada período, detallando los gastos
efectuados y los ingresos obtenidos.
Por tal motivo es muy importante que se incluyan en las liquidaciones mensuales solo los gastos
efectivamente abonados y los ingresos realmente cobrados en el período.
Cuando se imputan simultáneamente cuentas a pagar o previsiones y gastos pagados se produce
una mezcla de conceptos que provocan una gran confusión en la rendición de cuentas.
Este es el caso de las rendiciones mensuales presentadas por la administración: la imputación

como gasto de la previsión para las reparaciones del frente y contrafrente distorsionan el saldo
final ya que no se trata de una salida de dinero sino de un fondo para erogaciones futuras.
Modificando ese concepto el saldo final al 30-09-05 sería de $ 1.634,16 a favor de la
administración contra los $ 3134,16 indicados. Lo mismo pasaría en los otros períodos en los
cuales se imputó como gasto pero no se realizó ninguna erogación (ver el detalle en los Anexos)
Existen además otros items incluidos en las liquidaciones que corresponden a servicios efectuados
en ese periodo (abono ascensores, desinsectación, seguridad y otros) pero que se abonan en
meses posteriores.
Otros comentarios sobre las liquidaciones mensuales que dificultan su control o su claridad:
1. en el caso de las cargas sociales (SUSS, Suterh y Fateryh) se imputa en las
liquidaciones mensuales los importes que se abonarán al mes siguiente. Lo mismo
ocurre con los sueldos que si no se pagan el último día del mes y se abonan los
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primeros días del mes siguiente también se trataría de una “cuenta a pagar”. Aunque
en el caso de las Cargas Sociales, Suterh y Fateryh en varios meses no se abonaron
(ver más adelante)
2. en los honorarios de la administración no se señala el período al que corresponde,

siendo del mes anterior al de la liquidación de expensas.
Aunque existen algunos proveedores que no presentan recibos (en algunos casos firman sobre la
factura, en otros incluyen la expresión “pagado” pero, en ningún caso, indican la fecha de pago),
suponemos que se cancelan en el mes en que se imputan.
Dentro del cuadro del prorrateo se incluye una columna “Concepto Asignaciones Particulares”
que incluye los gastos de Cablevisión, de vigilancia y, además, de gastos por impuesto al cheque
que le corresponde a cada UF. En este caso existe un error: no se incluye como gasto en el
Movimiento de Caja lo que pagan determinadas UF por el impuesto al cheque pero si se imputa
como ingreso lo recaudado por este gasto. Esto produce un desfasaje porque se imputan ingresos
particulares sin el correspondiente gasto particular. Se debería seguir el mismo mecanismo que
con los gastos de Cablevisión y de Seguridad.
3. Imputaciones de ingresos y gastos – controles y comprobaciones
Ingresos:
Controles existentes para la imputación de los ingresos por cobro de expensas:
Las expensas se abonan al encargado del edificio quien tiene en su poder los recibos respectivos.
Periódicamente la administradora retira los pagos y adjunta el respectivo aviso de pago para
imputarlo en la liquidación del mes.
Gastos:
Los controles aplicados consisten en:
Los gastos se imputan por mes vencido por eso se incluyen previsiones de pago para el mes
siguiente. Sin embargo existen algunos gastos que corresponden al período liquidado (en general,
los servicios de luz, aguas y gas).
4. Movimiento de Caja
Como indicamos más arriba, este Cuadro es de gran importancia para conocer los fondos del
consorcio al final de cada mes. Como en las liquidaciones mensuales se incluyen gastos pagados,
cuentas a pagar y previsiones el saldo final de este cuadro no es un reflejo claro y preciso de la
situación financiera del consorcio al cierre de cada mes.
El Cuadro consta, en general, de:
Ingresos Egresos
Saldo anterior $ $
Cobrado por expensas $
Gastos del período (según detalle) $
Pago vigilancia $
Pago Cablevisión $
Saldo actual $ $
En algunos períodos se incluyen otros ingresos y gastos extraordinarios.

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Los saldos y el importe imputado como gasto en varios períodos no son correctos (como lo
expresamos más arriba) por lo que, de la forma en que es llevado, no tiene ninguna utilidad
práctica.
Existe un planilla de la Administración donde se hace un resumen del período noviembre’05 a
septiembre’06 de los ingresos y egresos. En esta se corrigen varios errores que indicamos en
nuestro trabajo por lo que no existe ninguna coherencia entre los saldos de las liquidaciones
mensuales con los detallados en la citada planilla.
5. Presentación DDJJ de Cargas Sociales, Suterh y Fateryh

Con relación al control de las DDJJ de Cargas Sociales se han verificado las correspondientes al
periodo octubre’2004 a octubre’2006.
En ninguno de los períodos verificados se cumplió con la presentación y/o el pago en término,
según el siguiente detalle:
Los períodos octubre’2004 a mayo’2005 y julio’2005 fueron pagadas el día 28-09-2006.

Las correspondientes a los meses de junio’2005, enero’2006, marzo’2006, mayo’2006,
junio’2006, julio’2006 fueron abonadas el día 03-10-2006.
El período agosto’2006 se pagó el día 04-10-2006 y la DDJJ de septiembre’2006 el día 30-10-
2006.
El resto de los períodos (agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre’2005 y febrero
y abril’2006) no se pagaron. Además, de todos esos períodos, solo se presentaron las DDJJ de
nov’05 (el día 26-12-05) y dic’05 (el día 03-02-06).
Con respecto a la cuota sindical y la Caja de Protección Familiar (Suterh) y el Fateryh

encontramos que no se pagaron las DDJJ correspondientes a los meses de octubre’2004 a
abril’2005, marzo’2006, agosto’2006 y septiembre’2006 en cada uno de los vencimientos.
Para algunos de estos períodos y otros anteriores la Administración se inscribió en varios planes
de pago por cuotas no canceladas que, al día de la fecha se encuentran totalmente cancelados.
Sin embargo quedan sin pagar las correspondientes a: mar’06 - ago’06 – set’06
SUTERH – convenio (Caja Protección Fliar) -> períodos presentados:

o Por pagos fuera de término: dic´2001 / ago’02 / jun’03 / set-oct-nov’03 / ene-
feb-abr’04
o Por falta de pago: mayo’04 a abril’05
o Importe total con intereses por mora: $ 666.94 (en 5 cuotas)
o cuotas 1 al 4 -> día 18-10-2006 y cuota 5 -> día 12-10-2006 (vto.cuotas: 30-10-06)
SUTERH – convenio (Cuota Sindical) -> períodos presentados:

o Por falta de pago: may’04 a abr’05
o cuotas 1 al 5 (vto.cuotas 30-06 / 30-07 / 30-08 / 30-09 / 30-10) -> pagado día 11-
10-06
FATERYH – convenio -> períodos presentados:

o Por falta de pago: set’04 – abr’05
o cuotas 1 (vto.30-06) y 2 (vto. 30-07) -> día 11-10-06
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OBRA SOCIAL – convenio -> períodos presentados:

o Por períodos incorrectos y pagados fuera de término: mar’03 / may’02 a ene’03 /
jun’03 / nov’03 a jun’04
o Por falta de pago: jul’04 a feb’06)
o Importe total con intereses por mora: $ 3151.32 ( en 18 cuotas)
o cuotas 1 al 4 (vto.30-10-06) -> pagada día 20-10-06 / cuotas 5 al 7 (vto.30-10 /
30-11 / 30-12) -> pagada día 13-10-06 / cuotas 8 y 9 (vto.30-01-07 / 02-03-07) ->
pagada día 18-10-06 / cuotas 10 (vto.20-03-07) -> pagada día 10-11-06 / cuotas
11 a 18 (vto.20-04 al 20-11-2007) -> pagadas día 13-11-06
6. Recibos de sueldos
Todos los recibos se encuentran firmados y ordenados por mes.
La forma de exposición del rubro SUELDOS y el de CARGAS SOCIALES permite mostrar el importe
neto que recibe el empleado (sueldos - retenciones) y el total que corresponde a los aportes
patronales + contribuciones del empleado + Suterh + Fateryh + ART respectivamente. Como
indicamos más arriba, en el caso de las cargas sociales, Suterh y Farteryh su imputación en las
liquidaciones mensuales no significa que se hubiesen pagado.
El personal actual está compuesto por:

AAAAAAA, Aaaaaa -> encargado permanente, con vivienda, categoría 1 – CUIL 66-66666666-6 desde 01-07-
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Con respecto a la obligación que fija el Convenio Colectivo de Trabajo sobre la provisión de ropa
apropiada para su función se ha adquirido ropa de trabajo en mayo’2006 y octubre’2006.
Durante el período analizado se pagó a un encargado suplente por fuera del sistema legal (Sr.
KKKKK, Kkkkk) bajo el item “viáticos”. Una vez que se lo “blanqueo” hizo abandono del trabajo y
el consorcio debió abonar un monto de $ 3725 (según lo que pudimos evaluar). También se
“contrataron” a otros suplentes, siempre por fuera del sistema legal.
Además de los riesgos que esto genera desde el punto de vista legal existe un riesgo mayor por el
lado de los accidentes laborales que puede alcanzar, según el grado del posible accidente, a
cifras muy elevadas: reclamo legal (asimilado a la ley de riesgos del trabajo) + seguro de Vida
Obligatorio + indemnización ley contrato de trabajo.
7. Recibos de pagos
Como indicamos antes, algunos proveedores presentan recibo por el pago de las facturas,
indicando en la misma, importe cobrado, nro. de factura que se abona y fecha de pago.
Otros proveedores firman sobre la factura, otros agregan la expresión “pagado” , pero en ninguna
de estos casos, indican la fecha de pago.
Es importante que cuando se abona una factura a un proveedor, este entregue un recibo o, por lo
menos, firme sobre la misma indicando: fecha, nombre, DNI y forma de pago (cheque, efectivo,
transferencia bancaria, etc.).
8. Gastos bancarios
El Consorcio no tiene una cuenta bancaria y tampoco se imputan gastos por este concepto.

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En la planilla adicional que presentó la administración se incluye un item llamado “imp.cheque”
con un importe que, en principio, sería el que se incluye como gasto particular a las UF que
abonan con cheque.
9. Moratorias:
ver en el punto 5 -> Suterh, Fateryh, Obra Social
No existe presentación de moratorias por la falta de pago de las cargas sociales. Recordemos que
el pago de las mismas sin la correspondiente presentación en término no impide la fijación de la
multa por falta de presentación. Tampoco se pagaron los intereses correspondientes a cada una
de las DDJJ pagadas fuera de término.
No pudimos verificar correctamente si existe deuda con la aseguradora de Riesgos del Trabajo.
10. Planilla presentada por la administración:

La Administración presentó una planilla resumen de Ingresos y Egresos del período nov’2005 a
septiembre’2006 donde se corrigen varios errores indicados en nuestro trabajo:
- no se imputan como gasto los importes recaudados como previsión para varios
arreglos
- se incluyen los gastos particulares vinculados al impuesto al cheque
- el saldo inicial al 31-10-2005 de $ 2408.27 a favor de la administración es distinto al
que se incluye en las liquidaciones de expensas de $ 4333.49 (a favor de la
administración). No pudimos verificar el motivo de la diferencia.
A pesar de las correcciones encontradas en la citada planilla todo nuestro trabajo lo basamos en
las liquidaciones mensuales presentadas por la administradora.
11. Ajustes a realizar
Saldo según liquidaciones de la administración (sin los A favor administración

errores existentes en el Mov.de Caja) al 31-10-2006 -$ 12459.66
Ajustes según anexos 1 y 2 A favor del consorcio
$ 17766.33
Errores y ajustes s/ pto. (2) (hoja 12) A favor del consorcio
$ 839.41
Ajustes en Mov.de Caja – sept’06 “Pago Trabajo Pozo A favor del consorcio
de Aire y Luz” – s/imputación de $ 2800 => falta abonar $ 1400,00
A favor del consorcio
Saldo final (*) $ 7.546,08
(*) no se calcularon:
1. intereses por pago fuera de término de las Cargas Sociales
2. gastos respaldados con comprobantes no legales (recibos simples)
3. gastos sin comprobantes

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12. Conclusiones sobre metodología de liquidación de las expensas y otras sugerencias:
• Se deberían indicar período a que corresponde cada gasto (sueldos, cargas sociales y
abonos) y el nombre del proveedor y nro. de factura respectivo.
• Existen algunos proveedores que por no contar con recibo firman sobre la factura como
constancia de haber recibido el importe de la misma. Para estos casos se debe, además,
indicar nombre, nro. de documento y, sobretodo, la fecha del pago
• No se deben incluir previsiones o cuentas a pagar dentro del detalle de gastos como
tampoco ingresos no efectivamente cobrados.

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(2)
DIFERENCIAS Y AJUSTES EN LAS LIQUIDACIONES MENSUALES
Diferencias / Ajustes:
En caso de existir se detallan, en cada liquidación mensual, cuales son las diferencias halladas.
Puede tratarse de falta de comprobante respaldatorio, falta de pago de gastos imputados en cada
liquidación, no existencia de recibo de pago, recibos simples, diferencias entre los montos
imputados y los que se detallan en el respectivo comprobante respaldatorio y otros comentarios.
Se entiende por “recibo simple” aquel que no cumple con las disposiciones legales en materia de
facturación.
Los pagos de las boletas de Metrogas y Edenor, en general, se realizan fuera de término. En
algunos casos se incluye el recargo pagado y en otros solo el monto de la boleta, haciéndose
cargo la administración del recargo por mora.
En el rubro Servicios y Abonos se incluyen los correspondientes a los ascensores y a la

desinsectación. En todos los casos se indica erróneamente el periodo imputado ya que
corresponde el periodo anterior (por ejemplo, en la liquidación de oct’04 donde dice período 10/04
debe decir 09/04 que fue pagado el día 19-10-04 en el caso del abono de los ascensores y el 18-10-04 el de
desinsectación))
Los pagos efectuados a Cablevisión corresponden al período anterior al indicado (por ejemplo, en
la liquidación de oct’04 donde dice período 10/04 debe decir 09/04 que fue pagado el 09-10-04)
Las imputaciones de gastos de Vigilancia corresponden al mismo mes de la liquidación. Sin

embargo se abonaban varios meses después del indicado (por ejemplo, los pagos correspondientes a
los meses de abril/mayo/junio’2006 se realizaron el día 03-08-06)
No se incluyen las diferencias y aclaraciones vinculadas a los sueldos y cargas sociales (ver pto.5)
N° Liquida- Concepto Importe

ción mes
1 OCT’04 Metrogas caldera – imputado $ 530.49 / corresponde según boleta $ 420.73 = diferencia 109.76
2 Recibos simples de los siguientes gastos:
Reponer piso baño 5° $ 156
Levantar piso mosaico . . . (5°) $ 600
Suplencias Sr. SSSSS $ 630 (debe decir “FFFFF, Ffffff”)
3 NOV’04 Metrogas caldera - imputado $ 272.97 / corresponde según boleta $ 118.22 = diferencia 154.75
4 Faltan comprobante:
Suplencia Sr. YYYYY, Yyyyy$ 100
Seguro Vida Obligatorio $ 40,10
5 DIC’04 Recibo simple de:
Suplencias YYYY $ 250 (nov’04)
6 ENE’05 Recibo simple de:
5 domingosdel Sr.YYYY, Yyyyy $ 250 (dic’04)
7 FEB’05 Vacaciones 2004 Pisani – imputado $ 1775.62 – corresponde $ 1402.73 = diferencia 372.89
8 Recibo simple de:
4 domingos Sr. YYYYYY (?) $ 200 (nov’04)
Suplencias por vacaciones Sr. PPPPPP -> existen 3 recibos simples por $ 200, $
200 y $ 310 = $ 710
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9 Mov.de Caja:
No ingreso por cobranza pago aguinaldo encargado $ 600 (?)
Cuota extra 1° pago medianera $ 1080 (no existen comprobantes)
Pagado por cuota extra Sr. UUUUU $ 1080 (*)
10 MAR’05 Mov.de Caja:
Cuota extra 2° pago medianera $ 1260
Pagado trabajo medianera cuota 2/3 $ 1260 (*)
11 Recibo simple de:
Pago viaticos Sr. YYYYYY mes 03/05 $ 200
12 Diferencia abono ascensores 02/2005 $ 25 -> no corresponde porque están mal 25.00
imputados los períodos en las liquidaciones mensuales
13 ABR’05 Recibo simple por:
Reparación y encolado banqueta $ 150 (firmado por GGGGGG)
Viáticos Sr. YYYYYY $ 200 (abr’05)
Vacaciones trabajadas por encargado $ 225 (firmado por TTTTTT)
14 Mov.de Caja:
Cuota extra 3° pago medianera $ 1280 (resumen por $ 1260)
Pagado trabajo medianera cuota $ 1280 (*)
(*) con respecto al trabajo de medianera existen los siguientes comprobantes:

fact.del 28-01 $ 1890 / fact.del 19-04 $ 1710 = $ 3600
Los montos imputados por este item son: $ 1080 + $ 1260 + $ 1280 = $ 3620
Existe una diferencia por mal imputación a favor de la administración de - 20.00
15 MAY’05 Abono desinfección imputado $ 50 – corresponde $ 40 = diferencia 10.00
16 Recibo simple por:
Viáticos Sr. YYYYY $ 250 (may’05)
17 Faltan comprobantes:
Compra material cambiar baldosas $ 44.50
Mano de obra vereda $ 140.00
18 JUN’05 Abono desinfección imputado $ 50 – corresponde $ 40 = diferencia 10.00
19 Metrogas porteria – falta imputar (fue pagado por la administración) - 17.48
Viáticos Sr. YYYYY $ 200 (jun’05)
21 JUL’05 Metrogas caldera – imputado $ 468.46 / corresponde según boleta $ 448.46 = diferencia 20.00
22 Cuota para reparar terraza por $ 1.000 (no es un gasto – es una previsión)
Viáticos Sr. YYYYY $ 250 (jul’05)
24 AGO’05 Abono ascensores imputado $ 256 – corresponde $ 265 = diferencia -9.00
25 Cuota para reparar terraza 2° cuota por $ 1.000 (no es un gasto – es una previsión)
26 Falta comprobante:
Viáticos Sr. YYYYY $ 200 (ago’05)
27 SET’05 Diferencia abono ascensores $ 34 -> no corresponde porque están mal imputados los 34.00
períodos en las liquidaciones mensuales
28 Pago cuota 1/10 seguro consorcio $ 310 (no corresponde porque la 1° cuota se pagó en ---
octubre por $ 241.39 (s/recibos de la aseguradora) pero se indicó mal su n°. En el mes
de jul’06 se debe imputar la cuota 10/10 por $ 241 = diferencia $ 68.61. Ese importe se
inlcuyó como “bonificación seguro a favor del consorcio” en el mes de oct’05)
Cambio caños desagües . . . $ 433.00 1/3 (no se entiende la firma) (Sr.RRRRR)
30 Faltan comprobantes de:
Viáticos Sr. YYYYY $ 200 (set’05)
31 Cuota para reparar terraza 2° cuota por $ 1.000 (no es un gasto – es una previsión)
32 OCT’05 Faltan comprobantes de:
Cambio caños desagües . . . $ 433.00 2/3
Cambio caño cloacal en PB . . . $ 466.66 1/3
Viáticos Sr. YYYYY $ 250 (oct’05)
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33 NOV’05 Faltan comprobantes de:
Cambio caños desagües . . . $ 433.00 3/3
Viáticos Sr. YYYYY $ 200 (nov’05)
34 Se repite la imputación del gasto: Colocación relay en ascensor $ 70 (en las liquidaciones 70.0
de nov y dic’05) = diferencia
35 DIC’05 Faltan comprobantes de:
Tramite municipal obleas ascensores $ 170
Viáticos Sr. YYYYY $ 250 (dic’05) + trabajo feriado
36 Mov.de Caja: Se imputa un monto de $ 2965.09 (“ingreso cobrado por expensas 2° piso”)
que no corresponde porque ya está incluido dentro del monto de “cobrado por expensas”
por $ 8258.72
37 Existe una factura de TTTTT Ing° por $ 1.500 por un anticipo por el arreglo de la terraza
que no fue imputada y que corresponde a las previsiones anteriores (ver ptos. 22/25/31).
El saldo de $ 1.500 no fue pagado a la fecha
38 ENE’06 Abono ascensores imputado $ 310 – corresponde $ 290 = diferencia 20.00
Trabajo en portería Sr. HHHHHH 1/3 por $ 516.66
Viáticos Sr. YYYYY $ 250 (ene’06)
40 FEB’06 Faltan comprobantes de:
Trabajo en portería Sr. HHHHH 2/3 por $ 516.66
Suplencias PEEEEE por vacaciones $ 595 (en liq. feb’06 se descuenta $ 370
que se le debían abonar a YYYYY porque no lo cobró por abandono de trabajo)
41 Viáticos Sr. YYYYYY $ 150 (feb’06) – en liq.abril’06 se descuenta porque no se le pagó por
abandono de tareas.
42 Cuota para reparar frente, contrafrente, etc. $ 1.000 (no es un gasto – es una previsión)
43 MAR’06 Faltan comprobantes de:
Trabajo en portería Sr. HHHHHH 3/3 por $ 516.66
Viáticos Sr. DDDDDD $ 225
Dias de vacaciones trabajadas Sr. GGGGG $ 225
45 ABR’06 Faltan comprobantes de:
Reparación pared por filtraciones 1/3 por $ 333.00
47 MAY’06 Faltan comprobantes de:
48 Nota de crédito por sueldos del Sr. YYYYY de los meses de marzo $ 218.97 y abril $ 250
no pagados = $ 468.97.
50 Mov.de Caja: se puso al cobro una cuota extra para pagar lo reclamado por Sr. YYYY más
gastos de abogados por $ 2375 en el mes de abril y se abonó ese importe en mayo.
También se imputaron gastos por el arreglo del frente por $ 2420 (*)
51 JUN’06 Faltan comprobantes de:
53 Mov.de Caja: se imputó un gasto de $ 1000 por arreglo pozo aire y luz. (*)
54 No se imputó en la liquidación del mes el ingreso de la 2° cuota extra para pagar lo
reclamado por Sr. YYYYYY más gastos de abogados por $ 1350 y el respectivo pago.
55 JUL’06 Abono ascensores imputado $ 330 – corresponde $ 310 = diferencia 20.00
56 Metrogas caldera: imputado $ 576.02 – corresponde $ 506.53 = diferencia 69.49
57 Cuota para reparaciones varias $ 1.000 (no es un gasto – es una previsión)
Pago saldo recarga matafuegos $ 202.80
59 AGO’06 Faltan comprobantes de:
Art. de limpieza $ 114.40
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61 Mov.de Caja: se imputó un gasto de $ 450 y $ 250 por arreglos laterales terraza y
rajadura frente (*)
62 Mov.de Caja: “No ingreso por cobranza expensas 1° piso” $ 752.88 (no se entiende
porque no queda como deudor moroso en el prorrateo de expensas)
63 Trabajo de yesería en 6° piso: imputado $ 250 – corresponde $ 280 = diferencia - 30.00
64 SET’06 Faltan comprobantes de:
Cambio caño cloacal $ 600
66 Mov.de Caja: se imputó un gasto de $ 2800 por pozo aire y luz; $ 1.250 por arreglos
medianera norte Y $ 888.86 por diferencia materiales fisura (*)
Las facturas correspondientes a esos gastos son las siguientes:

F.0063 28-04-06 $ 888.86
F.0074 29-05-06 $ 120.00
F.0076 29-05-06 $ 1150.00
F.0110 16-08-06 $ 347.00
F.0112 25-08-06 $ 250.00
F.0116 01-09-06 $ 600.00
F.0123 11-09-06 $ 400.00
F.0124 28-08-06 $ 1150.00
F.0125 20-09-06 $ 400.00
F.0126 17-08-06 $ 1250.00
F.0135 31-10-06 $ 700.00
Total . . . . . . . . . $ 7255.86
El monto total imputado en el Mov.de Caja en el período analizado alcanzó a $ 9058.86
Existe una diferencia entre lo imputado y lo facturado de $ 1803,00
De este total existe un monto de $ 1400 que aún no se han pagado por trabajos en pozo
aire y luz. El saldo restante de $ 403 no pudimos identificarlo.
De los puntos: 29 / 32 / 33 / 35 / 39 / 40 / 43 / 45 / 47 / 51:

Cambio caños desagües . . . $ 433.00 en 3 cuotas = $ 1300
Cambio caño cloacal en PB . . . $ 466.66 en 3 cuotas = $ 1400
Trabajo en portería Sr. HHHHH . . . $ 516.66 en 3 cuotas = $ 1550
Reparación pared por filtraciones . . . . $ 333.00 en 3 cuotas = $ 1000
Total . . . $ 5.250
Existen “recibos simples” por un total de $ 7.099
El total de DIFERENCIAS por errores en imputación alcanza a $ 839,41 a favor del consorcio.
Queda para analizar si corresponde su inclusión:
36 Falta imputar comprobante del Dr. AAAAA por asesoramiento jurídico por Carta - 250.00
Documento (factura 0028) del día 23-11-05 por $ 250
No se consideran los casos de FALTA DE COMPROBANTES RESPALDATORIOS y existencia de

RECIBOS SIMPLES (sin valor legal).
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(3)
INFORME ESPECIAL SOBRE LA RENDICIÓN DE CUENTAS
Señores
Consorcio de Propietarios Edificio
XXXXXX 1234 – Cap.Federal
Presente.-
En mi carácter de Contador Público independiente he examinado la rendición de cuentas

correspondientes al Consorcio de Propietarios de la calle XXXXXX 12324 en Capital Federal que contiene
la información detallada en el apartado siguiente.
1. INFORMACIÓN EXAMINADA
1. Detalle de Gastos e Ingresos por el periodo mencionado iniciado el 1° de octubre de 2004 y
terminado el 31 de octubre de 2006
2. Movimiento de Caja de idéntico período.
3. Planilla (no oficial) presentada por el período nov’05-set’06
4. información complementaria integrante de la rendición de cuentas (pólizas de seguros,
presupuestos y otras)
2. ALCANCE DE LA REVISIÓN
Mi tarea profesional fue realizada de acuerdo con las normas de auditoría vigentes (Resolución Técnica
N° 7 de la FACPCE) puestas en vigencia por la Resolución N° 267/85 del CPCECF.
3. ACLARACIONES PREVIAS AL INFORME

En las liquidaciones mensuales existen gran cantidad de recibos simples que no cumplen con las
disposiciones legales en materia de facturación, previsiones imputadas como gastos, falta de
presentación y pago de cargas sociales, Suterh, Fateryh, empleados contratados fuera del sistema legal
y otras anormalidades adicionales como ser las divergencias entre lo indicado en las rendiciones de
expensas mensuales y la planilla (sin membrete ni firma) presentada por el período nov05-set06.
4. MANIFESTACIÓN PROFESIONAL
En base a las tareas de revisión efectuadas, INFORMO que la documentación individualizada en 1.
correspondiente al detalle de gastos e ingresos del período iniciado el 1° de octubre de 2004 y
terminado el 31 de octubre de 2006 del Consorcio de Propietarios XXXXX 1234 en Cap. Federal NO han
sido preparados de acuerdo con criterios razonables de acuerdo a lo indicado en el pto. 3.
5. INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR DISPOSICIÓN LEGALES

Al 30 de septiembre de 2006 las deudas devengadas en concepto de aportes y contribuciones era de
$ 685.38 que se pagaron el día 30-10-2006
Buenos Aires, 3 de noviembre de 2006

Contador Público U.B.A.
CPCECF T°141 F°79
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(4)
INFORME ADICIONAL SOBRE SERVICIOS CONTRATADOS POR EL CONSORCIO
Indice de temas tratados:
1. Abonos y contratos o convenios con proveedores
2. Honorarios del Administrador
3. Seguros (integrales, vida, ART)
4. Juicios y/o litigios
5. Deudores Morosos
6. Libros obligatorios
7. Varios
1. Abonos y contratos o convenios con proveedores:
Concepto Empresa Comentarios Abono Comen-
mensual tarios
(oct’06)
Mantenimiento TRTRTRTR S.R.L.
ascensores Av. San Juan 6666 $ 330
CUIT 11-11111111-1
GCBA -> permiso conservador n° 9999
Tanques de agua FFFF Fumigaciones S.R.L. $ 360
CUIT 22-22222222-2 semestral
GCBA -> registro n° 9999
Desinfección DESINFECCIONES TTTTTT de T.T.Tttttt
CUIT 33-33333333-3 $ 50
GCBA -> registro n° 9999
Recarga SEGURIDAD FRONTEL de L.LLLLLL $ 60
matafuegos CUIT 44-44444444-4 trimestral
Reparaciones ZZZZZ de Z.Z.Zzzzzzz
varias CUIT 55-55555555-5
2. Honorarios
Ítem Comentarios honorario mensual
ADMINISTRACIONZZZZZ Honorarios mensuales
CUIT 34-34343343-4 Inscripción en el Registro de Administradores del GCBA: $ 250,00
n° 9999
3. Seguros
Riesgo aseguradora / nro. póliza / Suma asegurada costo total anual
vigencia (en $)
INCENDIO (incl.Huracán, ciclón o tornado) LA SEGURA (2) 7.000.000
RESPONSABILIDAD CIVIL COMPRENSIVA vig. 16-09-06 al 16+09-07 350.000 $ 2410.39
(ascensores, calderas, incendio, rayo y explosión) póliza n° 999999
CRISTALES 2.000
LA SEGURA VIDA $ 40.10
$ 6.750 c/u
VIDA OBLIGATORIO (1) vig: 01-10-06 al 01-10-07
(2 personas)
póliza n° 777777
VIDA CONTRATO DE TRABAJO No tiene contratado
valor fijo:
RIESGOS DEL TRABAJO (3) LA SEGURA ART FFE:
Contrato 66666 Variable:
Vigencia desde 01-07-96 No informado
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(1) SEGURO DE VIDA OBLIGATORIO: existe una sola persona en relación de dependencia, sin embargo se paga
este seguro por 2 personas
(2) SEGURO INTEGRAL: la suma asegurada para INCENDIO edificio es totalmente exagerada. De acuerdo a
los m2 totales del edificio (partes comunes + partes propias) de 2006m2 y tomando un valor de
reconstrucción alto (por ejemplo, $ 2.000/m2) la suma a asegurar debería alcanzar a $ 4.000.000.
(3) RIESGOS DEL TRABAJO: existe un Libre Deuda de fecha 18-10-2006 con el detalle de los pagos efectuados
desde 06-92 al 09-2006.
4. Juicios y/o litigios contra el Consorcio o iniciados por el Consorcio

Según lo informado por la administradora, no existen.
5. Deudores Morosos
No existen convenios de pagos con deudores morosos.
6. Libros obligatorios:
• libro de acta: si (n°01 del 27-09-67 del F1 al 200))
• libro de administración: no
• libro de ordenes (órdenes impartidas al personal dependiente): si (no rubricado, con fecha
de inicio abr’2003)
• libro de sueldos y jornales: no
7. Varios:
• ORGANIZACION y orden del estudio del Administrador: regular
• RAPIDEZ para la entrega de la documentación requerida: buena
• AMBIENTE general del estudio: regular
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Dr. Carlos E.

Buenos Aires, 14 de noviembre de 2006

AUDITORIA DEL CONSORCIO

Agradecemos la confianza depositada en nuestro Estudio para la realización de la Auditoria de las

Nuestro trabajo profesional se divide en varias etapas. En este Informe la presentamos en 4

1) Comentarios / Aclaraciones previas / Información pertinente a la auditoria

INFORME ESPECIAL: controles obligatorios establecidos por el GCBA

Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar

CONTENIDO DE CADA ITEM DEL INFORME

1. COMENTARIOS / ACLARACIONES PREVIAS / INFORMACION PERTINENTE A LA AUDITORIA: en

2. DIFERENCIAS Y AJUSTES EN LAS LIQUIDACIONES MENSUALES: luego del análisis de las

3. INFORME ESPECIAL SOBRE LA RENDICIÓN DE CUENTAS: es la presentación formal de nuestro

4. INFORME ADICIONAL SOBRE SERVICIOS CONTRATADOS POR EL CONSORCIO donde informamos

5. ANEXO – DETALLE DE EGRESOS, INGRESOS Y MOVIMIENTO DE FONDOS: detalle resumido de

Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar

COMENTARIOS / ACLARACIONES PREVIAS / SUGERENCIAS / INFORMACION PERTINENTE A LA

De acuerdo a lo solicitado se realizó un control de las liquidaciones presentadas por la

La documentación verificada fue la siguiente:

Según lo indicado en el Reglamento de Copropiedad (Art.2 °) el porcentual a aplicar para la

En las liquidaciones de expensas aparece un cuadro llamado “Previsiones de Gastos” donde se

Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar

A pesar que el Reglamento de Copropiedad exige en su art. 16° la constitución de un Fondo

En la Asamblea Extraordinaria llevada a cabo el 28-11-2005 en el pto.2 – Ingresos y Egresos

El CUIT del consorcio es el nro. 99-99999999-9 CONSORCIO DE PROPIETARIOS CALLE

Este es el caso de las rendiciones mensuales presentadas por la administración: la imputación

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2. en los honorarios de la administración no se señala el período al que corresponde,

3. Imputaciones de ingresos y gastos – controles y comprobaciones

En algunos períodos se incluyen otros ingresos y gastos extraordinarios.

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5. Presentación DDJJ de Cargas Sociales, Suterh y Fateryh

Los períodos octubre’2004 a mayo’2005 y julio’2005 fueron pagadas el día 28-09-2006.

Con respecto a la cuota sindical y la Caja de Protección Familiar (Suterh) y el Fateryh

SUTERH – convenio (Caja Protección Fliar) -> períodos presentados:

SUTERH – convenio (Cuota Sindical) -> períodos presentados:

FATERYH – convenio -> períodos presentados:

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OBRA SOCIAL – convenio -> períodos presentados:

El personal actual está compuesto por:

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10. Planilla presentada por la administración:

11. Ajustes a realizar

Saldo según liquidaciones de la administración (sin los A favor administración

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12. Conclusiones sobre metodología de liquidación de las expensas y otras sugerencias:

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En el rubro Servicios y Abonos se incluyen los correspondientes a los ascensores y a la

Las imputaciones de gastos de Vigilancia corresponden al mismo mes de la liquidación. Sin

N° Liquida- Concepto Importe

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(*) con respecto al trabajo de medianera existen los siguientes comprobantes:

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Las facturas correspondientes a esos gastos son las siguientes:

De los puntos: 29 / 32 / 33 / 35 / 39 / 40 / 43 / 45 / 47 / 51:

Queda para analizar si corresponde su inclusión:

No se consideran los casos de FALTA DE COMPROBANTES RESPALDATORIOS y existencia de

Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar

En mi carácter de Contador Público independiente he examinado la rendición de cuentas

3. ACLARACIONES PREVIAS AL INFORME

5. INFORMACIÓN ADICIONAL REQUERIDA POR DISPOSICIÓN LEGALES

Buenos Aires, 3 de noviembre de 2006

Dr. Carlos E. Colombo

Maipú 216 2° of. F (C1084ABF) tel/fax 4 3 2 6 - 0 6 6 3 / 4 3 2 6 - 7 9 4 3 contadores@colomboasesores.com.ar