KAJIAN KELAYAKAN FINANSIAL INVESTASI PEMBANGUNAN

PELABUHAN GUNAKSA DI DAWAN KLUNGKUNG -BALI

I Gusti Agung Adnyana Putera1, Dewa Ketut Sudarsana2, I Wayan Sukra Wija3

1
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana-Bali
Email : apute@yahoo.com
2
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana-Bali
Emai : dksudarsana@gmail.com
3
Alumni Program Magister Teknik Sipil, Universitas Udayana-Bali

ABSTRAK

Kabupaten Klungkung provinsi Bali, secara geografis memiliki dua cakupan wilayah, yaitu
wilayah daratan dan wilayah kepulauan. Pembangunan pelabuhan Gunaksa di Dawan Klungkung
(di daratan), merupakan sandingan dari Pelabuhan Nusa Penida (di wilayah kepulauan). Pelabuhan
Gunaksa sangat mendesak direalisasikan untuk mendorong pemerataan pertumbuhan ekonomi di
Kabupaten Klungkung khususnya dan provinsi Bali umumnya. Alasan lain karen pelabuhan
penyeberangan Padangbai yang digunakan sebelumnya tingkat pelayanannya sudah sangat rendah.
Dari kelayakan aspek ekonomi pembangunan pelabuhan Gunaksa ini layak dibangun. Investasi
pelabuhan ini memerlukan dana cukup besar sehingga realisasi pembangunan secara keseluruhan
tidak dapat rampung dengan cepat. Hal ini diakibatkan anggaran pemerintah yang terbatas. Untuk
itu dicoba dikaji dari aspek finansial sebagai pertimbangan penyertaan modal pihak ketiga
(investor).
indikator-indikator kelayakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal
Rate of Return (IRR). Kepekaan investasi diuji dengan analisa sensitivitas. Tarif penumpang dan
jasa pelabuhan yang digunakan sebagai acuan adalah tarif dan jasa pelabuhan di Padangbai dan
Benoa, Bali.
Hasil analisis didapat bahwa dengan tarif pelabuhan yang berlaku sekarang ini dan masa evaluasi
30 tahun, pembangunan pelabuhan ini belum layak dibanguna ditinjau dari aspek finansial, hal ini
ditunjukkan dari indikator NPV= - Rp. 99,98 milyar < 1. Skenario yang diajukan agar investasi
ini memiliki kelayakan dari aspek finansial yaitu dengan menaikkan jasa tarif. Dengan kenaikan
tarif 35%, didapat investasi ini layak secara finansial, hal ini ditunjukkan dari indikator
kelayakan finansial yaitu : NPV= +Rp.87,04 milyar; BCR= 1,55 dan IRR= 28,69%

Kata kunci: Pelabuan Gunaksa, investasi, analisis ekonomi, analisis finansial.

1. PENDAHULUAN
Kabupaten Klungkung, secara geografis memiliki dua cakupan wilayah, yaitu wilayah daratan dan wilayah
pulau. Bila dilihat perbandingan komposisi luas wilayahnya terlihat sepertiganya terletak di daratan Pulau
Bali (11.216 Ha) dan duapertiganya terletak di Kecamatan Nusa Penida (20.284 Ha). Meskipun secara
geografis luas Kecamatan Nusa Penida lebih besar, namun kondisi sosial ekonomi dan pembangunan
dirasakan sangat tertinggal dibandingkan dengan kecamatan lainnya yang berada di daratan. Kedua wilayah
yang dipisahkan oleh laut ini, mengalami disparitas pertumbuhan (growth disparities ) sosial ekonomi yang
menjolok. Disparitas pertumbuhan ini dapat diakibatkan oleh berbagai faktor, salah satunya adalah
“keterisolasian” wilayah Nusa Penida yang ditandai dengan rendahnya tingkat aksesibilitas ke kawasan ini.

Dengan pertimbangan kesibukan Pelabuhan Penyeberangan Padangbai pada saat ini serta pertimbangan
adanya kenaikan frekuensi penyeberangan ke dan dari Nusa Penida akibat adanya kenaikkan permintaan
(demand) jasa penyeberangan, Pemerintah Kabupaten Klungkung berinisiatif untuk merencanakan
Pelabuhan di Klungkung daratan, tepatnya di Gunaksa, Kecamatan Dawan sebagai pasangan tetap dari
Pelabuhan Penyeberangan Nusa Penida.

Kelayakan Pelabuhan Nusa Penida dan Klungkung daratan telah dilakukan oleh LAPI ITB Bandung, tahun
2003. Dari aspek ekonomi baru dianalisis secara ekonomi saja, sedangkan secara finasial belum ada kajian.
Mengingat pendanaan yang cukup besar sedangkan anggaran pemerintah terbatas, diperkirakan realisasi
proyek ini memerlukan waktu cukup lama. Untuk itu perlu dikaji secara finansial untuk melihat peluang
penyertaan investasi dari pihak swasta.

KoNTekS 6 MK-67
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

2. TINJAUAN PUSTAKA

Studi yang pernah dilakukan

Studi yang pernah dilakukan pada rencana pelabuhan Gunaksa adalah studi kelayakan
Dermaga/Pelabuhan Nusa Penida dan Klungkung daratan (LAPI-ITB,2003). Hasil yang didapatkan adalah
sebagai berikut :
a. Pembangunan Pelabuhan Nusa Penida dan Klungkung daratan layak secara ekonomi dengan IRR =
12,60 %.
b. Pengoperasian kapal ferry antara Nusa penida dan Klungkung daratan layak secara bisnis dengan IRR =
16,32 % dan Payback Period = 25 tahun 9 bulan.
c. Pemerintah Kabupaten Klungkung perlu melakukan langkah-langkah antisipasif berkaitan dengan
kemungkinan munculnya dampak negatif akibat pembangunan pelabuhan seperti melakukan sosialisasi
sedini mungkin serta mendorong masyarakat yang terkena dampak negatif untuk beralih profesi.

Pelabuhan
Pelabuhan adalah tempat yang terdiri dari daratan dan perairan di sekitarnya dengan batas-batas tertentu
sebagai tempat kegiatan pemerintahan dan ekonomi yang dipergunakan sebagai kapal bersandar, berlabuh,
naik turun penumpang dan atau bongkar muat barang yang dilengkapi dengan fasilitas keselamatan
pelayaran dan kegiatan penunjang pelabuhan serta sebagai tempat perpindahan intra dan antar moda
transportasi (SK MENHUB No. 25 Tahun 2002).

Untuk dapat merealisasikan / mewujudkan suatu pembangunan pelabuhan, maka minimum ada 7 data
pokok yang harus dipenuhi (Soedjono Kramadibrata, 1985) yaitu :
1) Asal dan tujuan muatan (original and destination, O/D) dan jenis muatan.
2) Klimatologi, yang meliputi : angin, pasang surut, sifat air laut.
3) Topografi, geologi, struktur tanah.
4) Rencana pembiayaan, ukuran keberhasilan secara ekonomis dilihat dari segi investasi.
5) Pendayagunaan modal ditinjau dari segi operasional, terutama dalam penanganan muatan.
6) Kaitan pelabuhan dengan jenis kapal yang menyinggahinya dan sarana prasarana angkutan lain yang
mendukung kegiatan pelabuhan dengan daerah pendukungnya secara keseluruhan.
7) Kaitan pelabuhan dengan pelabuhan lainnya dalam rangka lalu lintas dan sistem jaringan guna
mendukung perdagangan.

Ukuran suatu pelabuhan ditentukan berdasarkan panjang dermaga, lebar, kedalaman kolam dan daerah
pendukung operasinya. Ke semua ukuran dasar ini menentukan sekali terhadap kemampuan pelabuhan
terhadap kapal dan barang yang ditangani di pelabuhan. Ukuran dan bentuk kontruksi menentukan pula
besar investasi yang diperlukan, sehingga penentuan yang tepat sangat membantu dalam operasi pelabuhan
yang efisien.

Studi Kelayakan.
Suatu studi kelayakan proyek adalah menganalisis tentang layak atau tidaknya suatu investasi proyek
dilaksanakan. Tolok ukurnya bergantung pada investor yang mengembangkan proyek bersangkutan. Jika
investor dari pihak swasta akan mengembangkan suatu proyek ke arah profitable yang berarti lebih
berorientasi pada nilai manfaat ekonomisnya. Sedangkan jika investornya adalah pemerintah disamping
nilai ekonomis suatu proyek tentu tidak melupakan aspek nilai sosialnya. Oleh karena itu studi kelayakan
merupakan studi yang sangat komplek dan haruslah meninjau dari beberapa aspek seperti : aspek ekonomi,
aspek finansial, aspek teknis, dan aspek pasar.

Aspek Ekonomi: menganalisis perekonomian secara makro yaitu pengaruhnya terhadap penghasilan suatu
daerah, pengaruhnya terhadap penerimaan devisa, penambahan kesempatan kerja serta pengaruhnya
terhadap sektor-sektor yang lainnya. Jadi analisis aspek ekonomi adalah menganalisis keadaan ekonomi
seluruh masyarakat atau ekonomi makro dari daerah bersangkutan terhadap keberadaan suatu proyek.
Aspek ekonomi juga menganalisis sektor-sektor diluar proyek yang tidak bersentuhan secara langsung
dengan proyek tersebut. Dalam hal ini misalnya proyek Pembangunan Pelabuhan Penyeberangan Gunaksa
Dawan klungkung bersentuhan langsung dengan sektor jasa transportasi, kemudian yang tidak langsung
adalah aspek sektor pertanian, perdagangan, pariwisata sebagai penyedia jasa kebutuhan transportasi.

Aspek Finansial: menganalisis suatu proyek dengan menggunakan berbagai macam indek yang disebut
dengan indek investasi atau investment creteria. Setiap indek harus menggunakan present velue yang telah
di-discount dari arus pembiayaan dan arus pendapatan selama umur suatu proyek. Tidak jarang digunakan

MK-68 KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

dua atau lebih kreteria investasi dalam menentukan kemungkinan investasi. Masing-masing kreteria
tersebut mempunyai kelebihan dan kekurangannya masing-masing.

Aspek Teknis: menganalisis yang berhubungan dengan proses pembangunan suatu proyek secara teknis
dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut dibangun. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui rancangan
awal dan penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya. Hal ini memberikan peluang lebih dari
satu tempat untuk dipertimbangkan sebagai lokasi keberadaan suatu proyek atau beberapa alternatif
teknologi yang digunakan dalam mewujudkan rencana pembangunannya sehingga layak untuk digunakan.
Adanya beberapa pilihan dalam bentuk alternatif-alternatif untuk dikembangkan dalam analisis ini.

Aspek Pasar: menganalisis ketertarikan pasar terhadap investasi yang direncanakan. Pada era globalisasi
struktur pasar yang awalnya berorientasi pada penjual (sellers market) bergeser menjadi berorientasi pada
pembeli (buyer market). Hal ini menyebabkan timbulnya persaingan yang semakin ketat untuk merebut hati
pembeli. Selera pembeli selalu berubah dan berkembang secara dinamis yang mengakibatkan ketidak
pastian akan suatu sukses. Kondisi ini ditentukan oleh analisis aspek pasar dalam studi kelayakan suatu
proyek.

Analisa Investasi Proyek

Konsep analisa investasi menurut Rochmanhadi (1996), dapat dijabarkan dalam bagian-bagian sebagai
berikut :
Biaya (Cost): adalah semua barang dan jasa yang mengurangi pendapatan bersih pihak-pihak yang terkait
(project participant). Biaya itu sendiri dapat digolongkan dalam beberapa kelompok, yaitu :
a. Biaya investasi (investment cost) adalah biaya modal yang dibutuhkan untuk pelaksanaan
proyek.
b. Biaya tetap (fixed cost) adalah biaya yang tidak terpengaruh dengan adanya kegiatan-kegiatan
proyek, seperti gaji karyawan (tenaga administrasi).
c. Biaya variabel (variable cost) adalah biaya yang langsung berhubungan dengan kegiatan
proyek.
d. Biaya tambahan (incremental cost) adalah biaya yang diakibatkan oleh kenaikkan output suatu
produk, bisa juga disebut marginal cost.
e. Biaya hilang (sunk cost) adalah biaya yang dikeluarkan pada waktu yang lalu sebelum
kepastian pelaksanaan proyek, namun tidak diperhitungkan dalam analisa, seperti biaya survey
lapangan.
f. Biaya kesempatan (opportunity cost) adalah biaya yang diakibatkan penggunaan sumber daya
karena keterbatasan kesempatan, seperti biaya penyiapan dokumen, administrasi dan lain-lain.

Manfaat (Benefit): adalah peningkatan penerimaan barang atau jasa yang meningkatkan pendapatan
bersih pihak-pihak terkait. Kemudian manfaat dapat digolongkan menjadi beberapa kelompok, yaitu:
a. Manfaat langsung (direct benefit) yaitu manfaat langsung yang diperoleh sesuai tujuan
investasi.
b. Manfaat tidak langsung (direct benefit) yaitu manfaat yang merupakan dampak dari adanya
kegiatan investasi tersebut.

Penilaian Investasi
Pada umumnya ada tiga metode yang dipakai untuk mengukur atau menilai suatu investasi. Metode tersebut
seperti, Metode Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR) dan Metode Benefit-Cost
Ratio (BCR) (Suad Husnan, et al 2000) yang selengkapnya dijelaskan sebagai berikut :
Net Present Value (NPV): merupakan selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang
penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang. Secara matematis dapat ditampilkan sebagai
berikut :
n
At
NPV = − Ao + ∑ ................................................................ 1
t =1 (1 + r )t
dimana :
NPV = Nilai Sekarang bersih.
-Ao = Pengeluaran investasi pada tahun ke-0
At = Aliran kas masuk bersih pada tahun ke-t
r = Tingkat keuntungan yang diisyaratkan
n = Jumlah tahun (usia ekonomis) proyek.

KoNTekS 6 MK-69
Universitas Trisakti, Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

Mengkaji usulan proyek dengan NPV memberikan petunjuk (indikasi) sebagai berikut: (1) bila NPV > 0
berarti usulan proyek dapat diterima; (2) bila NPV < 0 berarti usulan proyek ditolak.

Benefit Cost Ratio (BCR): konsep BCR menekankan pada segi manfaat (benefit) bagi kepentingan proyek.
Rumus untuk analisis ini adalah sebagai berikut :

BCR =
(PV )B ………………………………………………..2
Cf

dimana:
BCR = Ratio manfaat terhadap biaya.
(PV)B = Nilai sekarang benefit.
Cf = Nilai sekarang biaya.

Sebagai indikasi analisis ini adalah bila BCR lebih besar satu, usulan suatu proyek diterima dan bila BCR
lebih kecil satu usulan suatu proyek ditolak sedangkan bila BCR sama dengan satu dikatakan proyek
tersebut netral.

Internal Rate of Return (IRR): adalah tingkat bunga yang menyamakan present value dari aliran kas
keluar dan present value merupakan tingkat bunga yang masuk (Suad Husnan, Suwarsono Muhammad,
2000). Secara matematis pernyatan diatas dapat ditulis sebagai berikut:
n
At
∑ (1 + r )
t =0
t
= 0 .............................................................................. 3

dimana :
At = Aliran kas pada periode t
R = tingkat bunga
N = Periode terakhir aliran kas diharapkan
∑ = Jumlah aliran kas yang di ´´discounted´´ kan pada akhir tahun 0
sampai dengan tahun n

Menganalisis suatu usulan proyek dengan IRR akan didapat petunjuk bahwa : (1) IRR > arus pengembalian
(i) proyek diterima; (2) IRR < bunga uang, proyek ditolak

3. METODE PENELITIAN

Kerangka Penelitian
Kerangka penelitian ini disajikan pada Gambar -1

Lokasi Penelitian.
Penelitian ini dilakukan pada sebuah rencana proyek pembangunan pelabuhan Gunaksa di Dawan
Klungkung, provinsi Bali. Prasarana pelabuhan ini adalah pasangan tetap dari pelabuhan penyeberangan
Nusa Penida, dimana pelabuhan penyeberangan Padangbai yang digunakan saat ini merupakan pasangan
sementara, sebelum dibangunnya pelabuhan Gunaksa Dawan Klungkung. Pembangunan pelabuhan ini
berlokasi di kawasan bekas galian- C desa Gunaksa kecamatan Dawan kabupaten Klungkung. Peta Lokasi
penelitian disajikan pada Gambar-2.

MK-70 KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

Rumusan Masalah

Studi Literatur

Kajian Sebelumnya

Kajian Peneliti

Pengumpulan
Data

Data primer
prim Data sekunder
Observasi • Gambar rencana
Untuk mendapatkan nilai manfaat • Biaya perencanaan
dari proyek • Biaya pelaksanaan
• Biaya operasional
Untuk mendapatkan biaya.

Peramalan Pola Data Identifikasi Biaya dan

- Penumpang dan barang Manfaat
- Trip kapal

Analisis
Aspek Pasar
Aspek Teknis
Aspek Finansial

Hasil
Layak/Tidak Layak

Kesimpulan dan Saran

Gambar -1. Kerangka Penelitian

Gambar -22 Lokasi pelabuhan

p Gunaksa Dawan Klungkung,, provinsi Bali

Analisis Data.
Analisis yang akan dilakukan dalam penelitian ini adalah terhadap beberapa aspek seperti : aspek teknis,
aspek pasar dan aspek finasialnya. Analisis Finansial (Analisis Investasi), dengan tahapan :
1) Peramalan produk angkutan
2) Analisa biaya, yang terdiri dari :
i) Biaya pelaksanaan
ksanaan proyek (investasi), yaitu biaya untuk pembangunan fisik Pelabuhan
Penyeberangan Gunaksa Dawan Klungkung
ii) Biaya operasional pelabuhan, yang terdiri dari : gaji karyawan, pengadaan keperluan
administrasi pelabuhan, biaya pemeliharaan pelabuhan, pengembalian
pengembalian pokok dan bunga
pinjaman.
3) Analisa Manfaat (benefit), yang berupa pendapatan dari operasional pelabuhan yang terdiri dari : jasa
labuh, jasa sandar, jasa
asa pandu,
pandu jasa pemeliharaan dermaga, pass pelabuhan, pelayananelayanan air bersih
bersih,
pelayanan banker, jasa parkir,, jasa
j peti kemas dan pengusahaan
engusahaan satu atau lebih jasa yang mendukung
operasional pelabuhan, seperti kegiatan penyediaan perkantoran, penyediaan kawasan kegiatan
perdagangan, serta penyediaan sarana umum lainnya.
Penentuan tarif pendapatan ini mengacu
mengacu di Pelabuhan Padangbai, yaitu Keputusan Direksi PT. ASDP
Indonesia Ferry (Persero) Cabang Utama Lembar - Padangbai No : KD.80/OP.404/ASDP
KD.80/OP.404/ASDP-2006 tentang
tarif jasa pelabuhan penyeberangan dan No : KD.48/OP.404/ASDP-2006
KD.48/OP.404/ASDP 2006 tentang tarif jasa dan sewa
fasilitas pelabuhan.
4) Pembuatan cash flow
5) Analisa NPV, IRR dan BCR

KoNTekS 6 MK-71
Manajemen Konstruksi

4. HASIL DAN PEMBAHASAN

Layout Pelabuhan Gunaksa

Perencanaan layout pelabuhan Gunaksa disajikan pada Gambar-3, terdiri dari perencanaan layout fasilitas
laut dan fasilitas darat. Yang termasuk dalam fasilitas laut diantaranya adalah dermaga, fasilitas tambat,
fasilitas bongkar-muat, retaining wall (tembok penahan tanah), breakwater (penahan gelombang), kolam,
jalan akses kendaraan dan penumpang, serta rambu-rambu rambu navigasi. Sedangkan yang termasuk fasilitas
darat diantaranya adalah gedung terminal, kantor administrasi, tempat parkir, jalan, bangunan-bangunan
bangunan
penunjang lainnya (pos jaga, pos pemeriksaan tiket, rumah genset, toilet umum, dan sebagaisebagainya), serta
fasilitas penunjang operasional seperti air bersih, listrik, BBM, dan telepon.

Gambar-3 Lay Out Pelabuhan Penyeberangan Gunaksa Dawan Klungkung

Analisis Aspek Pasar

Keberadaan Pelabuhan Gunaksa Dawan Klungkung sebagai salah satu pelabuhan yang ada di ppulau Bali
yang akan melayani rute penyeberangan ke Nusa Penida dengan fasilitas yang dimiliki dan lokasi
keberadaannya. Sebelum dibangun Pelabuhan Gunaksa Dawan Klungkung
Klungkung penyeberangan ke Nusa Penida
saat ini melalui 4 (empat) titik penyeberangan yaitu Kusamba, Padangbai, Sanur dan Benoa. Melihat
kondisi pasar saat ini setelah melalui observasi dilapangan didapat harga tiket penyeberangan ke Nusa
Penida dari empat titik lokasi
okasi penyeberangan yang ada saat ini yaitu Kusamba, Padangbai, Benoa dan Sanur
adalah sebagai berikut :
1) Kusamba dengan menggunakan angkutan sampan tradisional, tiket orang Rp. 15.000,00,
kendaraan roda dua Rp. 50.000,00 dengan waktu tempuh 1,5 sampai dengan dengan 2 jam tergantung
kondisi arus air laut.
2) Padangbai dengan menggunakan boat, tiket orang Rp. 20.000,00, kendaraan roda dua Rp.
50.000,00 dengan waktu tempuh 35 menit
3) Benoa dengan menggunakan kapal cepat, tiket orang Rp. 75.000,00 dengan waktu tempuh 45
menit.
4) Sanur dengan menggunakan angkutan sampan tradisional, tiket orang Rp. 25.000,00, kendaraan
roda dua Rp. 75.000,00 dengan waktu tempuh 2 sampai dengan 2,5 jam tergantung kondisi arus air
laut.

Analisis Aspek Teknis

Berdasarkan letak geografis pelabuhan
elabuhan Gunaksa Dawan Klungkung, di desa Gunaksa, kecamatan Dawan,
Daw
berada dalam kawasan galian C yang sekarang telah ditutup. Kawasan
Kawasan ini akan direklamasi kembali dan
selanjutnya akan dilakukan optimasi pemanfaatan lahan agar dapat memberikan nilai tamb tambah,
meningkatkan daya dukung kawasan, serta untuk menjaga estetika lingkungan. Kawasan akan
dikembangkan sebagai pintu gerbang ke kecamatan
k Nusa Penida sesuai pada rencana detail tata ruang.

Analisis Perencanaan Fasilitas Laut

Analisis pada fasilitas
ilitas laut yang ada pada perencanaan layout Pelabuhan Gunaksa Dawan
Klungkung terdiri dari (LAPI –ITB,2003):
ITB,2003):
a. Breakwater yang diperlukan adalah breakwater 2 lengan untuk mengatasi gelombang dari Timur,
Tenggara, dan dari arah Selatan-Barat
Barat Daya. Lengan breakwater Barat lebih panjang dibanding lengan
breakwater Timur, hal ini dimaksudkan untuk menutup gelombang dari Selatan-Barat
Selatan Barat Daya.
b. Tipe Dermaga adalah tipe dermaga yang tidak perlu menjorok ke laut yaitu wharf atau quayquay. Area
putar (turning basin) diambil 2 x panjang keseluruhan kapal (LOA). Kapal yang digunakan untuk

MK-72 KoNTekS 6
Manajemen Konstruksi

merencanakan fasilitas laut adalah kapal 1.000 GT dengan LOA = 70,00 m. Dengan demikian diameter
turning basin = 2 x 70,00 m = 140,00 m.
c. Fasilitas tambat dengan bollard sebagai tempat mengikatkan tali untuk mengurangi gerak kapal serta
fender karet untuk meredam benturan kapal dengan dermaga.
d. Tipe Fasilitas Bongkar Muat adalah tipe ponton atau movable bridge (MB)
e. Rambu Navigasi yang dipasang adalah lampu navigasi hijau pada kepala breakwater timur dan lampu
navigasi merah di kepala breakwater barat.
f. Retaining Wall dan Revetment dibangun di sebelah utara dermaga dan di sebelah Selatan dermaga
sampai ke kaki breakwater Timur. Retaining wall yang menyatu dengan dermaga ini direncanakan
sama dengan dermaga yaitu berdinding tegak dari sheet pile beton.
Fasilitas Darat
Analisis pada fasilitas darat yang ada pada perencanaan layout Pelabuhan Gunaksa Dawan Klungkung
terdiri dari : Gedung Terminal =360 m2 ; Kantor administrasi = 54 m2; Kantin atau kios = 54 m2; Fasilitas
lain (ruang tiket, toilet umum, ruang telepon umum, ruang penyimpanan, dan ruang mesin) = 120 m2;
Ruangan umum seperti gang, tangga, dan pintu masuk = 700 m2; tempat parkir = 450 m2 (keberangkatan)
dan 400 m2 (penjemputan)

Analisa biaya (Cost)

Untuk melakukan analisis investasi, perlu terlebih dahulu diketahui komponen biaya yang diperhitungkan
dalam perencanaan biaya investasi. Komponen biaya tersebut terdiri dari biaya pelaksanaan proyek sampai
dengan proyek tersebut beroperasi. Adapun rinciannya adalah: biaya pembangunan dan pengadaan lahan =
Rp 215,218,438,263.00 yang dibagi menjadi tiga tahap yaitu masing-masing yaitu tahap-1 sebesar Rp.
111,287,122,051.00, tahap-2 sebesar Rp. 42,347,019,637.00 dan tahap-3 sebesar Rp. 61,584,296,575.00;
biaya gaji karyawan tahun pertama operasi Rp. 169.200.000,00. Biaya Administrasi Rp.18.000.000,00.
Biaya gaji dan administrasi diasumsikan ada kenaikan 5 % setiap 5 tahun. Biaya pemeliharaan diasumsikan
sebesar 0,2 % pertahun dari biaya pembangunan.

Analisa Manfaat ( Benefit )

Komponen manfaat yang nantinya diperhitungkan sebagai pendapatan dalam pembangunan dan operasional
pelabuhan ini adalah mengacu di Pelabuhan Padangbai, yaitu Keputusan Direksi PT. ASDP Indonesia Ferry
(Persero) Cabang Utama Lembar – Padangbai No. KD.80/OP.404/ASDP-2006 tentang tarif jasa dan sewa
fasilitas pelabuhan dan di Pelabuhan Benoa yaitu Keputusan Direksi PT. (Persero) Pelabuhan Indonesia III:
pelayanan jasa labuh, pelayanan jasa sandar, pelayanan jasa pandu, pass pelabuhan, pelayanan jasa
pemeliharaan dermaga, pelayanan air bersih untuk kapal, pelayanan depo bahan bakar, biaya parkir,
pengusahaan satu atau lebih jasa pendukung operasional pelabuhan, seperti kegiatan penyediaan
perkantoran dan penyediaan kawasan kegiatan perdagangan, serta penyediaan sarana umum lainnya.
Proyeksi manfaat/pendapatan pengoperasian Pelabuhan Gunaksa untuk jasa-jasa kepelabuhan selama umur
investasi dapat dilihat pada Gambar -4

6.000.000.000

5.000.000.000
Pendapatan Rp.

4.000.000.000

3.000.000.000

2.000.000.000

1.000.000.000

-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29
Tahun Ke
Labuh Sandar Pandu
BBM Air Parkir
Pass Pelabuhan Jasa Peti Kemas Lain-lain

Gambar-4 Proyeksi Manfaat/Pendapatan Pengoperasian Pelabuhan Gunaksa

KoNTekS 6 MK-73
Universitas Trisakti, Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

Analisis Aspek Finansial

Analisa finansial rencana Pembangunan Pelabuhan Gunaksa Dawan Klungkung dilakukan dengan
mempertimbangkan beberapa asumsi. Analisa ini berdasarkan sudut pandang investor dalam hal ini
langsung sebagai pengelola pelabuhan. Adapun asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai berikut :
a. Jangka waktu investasi : 30 tahun
b. Suku bunga pinjaman : 8 % (SBI)
c. Suku bunga modal : 12 %
d. Perbandingan pinjaman dan modal : 70 % : 30 %
e. Cost of Capital (COC) = (0,08 x 0,70) + (0,12 x 0,30) = 9 %

Hasil analisis untuk harga tarif sesuai yang berlaku (peraturan) dan skenario menaikkan tarif disajikan pada
Tabel-1. Pada Tabel-1 dapat dijelaskan bahwa jika tariff yang digunakan sesuai dengan yang diberlakukan
(peraturan), pembangunan pelabuhan Gunaksa belum layak secara finansial yang ditunjukkan oleh nilai
NPV = - Rp. 99.979.314.832,68 < 0.
Untuk mendapatkan kelayakan secara finansial adalah dengan meningkatkan manfaat proyek. Skenario
yang memungkinkan adalah menaikkan harga tarif. Tabel-1 dapat dijelaskan dengan kenaikkan tarif
sebesar 15 % , didapat nilai NPV masih negatif (NPV < 0) dan BCR < 1. Dengan kenaikkan tarif 19 %
didapat NPV > 0, BCR > 0 dan Nilai IRR < 9 %, sedangkan dengan kenaikkan 25 % dan 35 % didapat
NPV > 0, BCR > 0 dan Nilai IRR > 9 %, karena investasi ini lama (30 tahun) maka dipilih kenaikkan tarif
sebesar 35 %. Hubungan antara manfaat dan biaya dengan skenario kenaikan tarif 35% disajikan pada
Gambar-5.
Tabel-1 Ringkasan hasil analisis finansial
JUMLAH
TARIF NILAI
RP
Tarif Berlaku Sesuai Peraturan NPV (99.979.314.832,68)
BCR 0,37
IRR -
Tarif Naik 15 % NPV (21.748.168.935,23)
BCR 0,86
IRR -
Tarif Naik 19 % NPV 999.999.998,96
BCR 1,01
IRR 7,22
Tarif Naik 25 % NPV 32.644.840.085,50
BCR 1,21
IRR 16,32
Tarif Naik 35 % NPV 87.037.849.106,23
BCR 1,55
IRR 28,69

Analisa Sensifitas untuk Tarif Berlaku (setelah dinaikkan 35 %)

Biaya Tetap, Manfaat turun 15 % NPV 50.143.302.734,67

BCR 1,32
IRR 20,81
Biaya Naik 15 %, Manfaat tetap NPV 86.325.086.470,73
BCR 1,54
IRR 28,54
Biaya Naik 15 %, Manfaat turun 15 % NPV 49.430.540.099,16
BCR 1,31
IRR 20,62

5. SIMPULAN
Hasil analisa finansial pembangunan pelabuhan Gunaksa di kabupaten Klungkung, Bali dapat disimpulkan
sebagai berikut :
1. Dengan skenario tarif jasa pelabuhan yang berlaku saat ini (PT. ASDP Indonesia Ferry (Persero)
Cabang Utama Lembar-Padangbai dan PT. Persero Pelabuhan Indonesia III Benoa) rencana
pembangunan pelabuhan Gunaksa Klungkung tidak layak dari aspek finansial, hal ini ditunjukkan
oleh indikator investasi NPV = - Rp. 99.979.314.832,68 < 0.
2. Agar memenuhi kelayakan finansial maka skenario yang ditawarkan adalah menaikkan tarif jasa
pelabuhan minimal 25 %, hal ini mendapatkan indikator investasi NPV = 32.644.840.085,50 > 0;
BCR = 1,21 > 1. Dilihat dari horizon investasi ini cukup lama (30 tahun), maka kenaikkan tarif yag
paling aman adalah dengan kenaikkan tarif 35 % dengan nilai IRR = 28,69 %

MK-74 KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi
300.000.000.000

250.000.000.000

200.000.000.000

atd
a n
a y
ia
B a
150.000.000.000

iM
ila
N n
af
100.000.000.000

50.000.000.000

0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31
Tahun

Manfaat Biaya

Gambar -5 Hubungan antara Manfaat dan Biaya Setelah Tarif Naik 35 %

DAFTAR PUSTAKA

Anonim. 2003. Buku Pedoman Penulisan Usulan Penelitian, Tesis, dan Disertasi. Denpasar : Program
Pascasarjana Universitas Udayana Denpasar
Garno, E. Paul De. 1997. Ekonomi Teknik. Jakarta : Penerbit PT. Prenhallindo
Gray, Clive, dkk. 1985. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta : Penerbit PT. Gramedia
Husnan, Suad dan Suwarsono Muhammad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta : UPP AMP YKPN
Kartadinata, Abas. 1981. Pembelanjaan. Jakarta : Penerbit Bina Aksara
Keputusan Menteri Perhubungan (KM) No. 53. 2002. Tentang Tatanan Kepelabuhan Nasional
Kodoatie, Robert J. 2000. Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta : Penerbit Andi Yogyakarta
Kramadibrata, Soedjono. 1987. Perencanaan Pelabuhan. Bandung : Penerbit Ganesa Excact
Keputusan Direksi PT. (Persero) Pelabuhan Indonesia III. 2000. Tarif Pelayanan Jasa Kapal, Barang dan
Petikemas pada IPK
Lembaga Penelitian ITB. 2001. Final Report Studi Kelayakan Dermaga/Pelabuhan Nusa Penida dan
Klungkung Daratan. Klungkung : LAPI ITB Bandung
Lembaga Penelitian ITB. 2002. Laporan DED Pembangunan Pelabuhan Nusa Penida. Klungkung : LAPI
ITB Bandung
Lembaga Penelitian ITB. 2006. DED (Detail Engineering Design) Pelabuhan/Dermaga Gunaksa Dawan.
Klungkung : LAPI ITB Bandung
Mubarak. 2001. Analisa Ekonomi Proyek Pembangunan Pelabuhan Penyeberangan Ulee Lheue Banda
Aceh (Tesis). Surabaya : ITS Surabaya
PT. ASDP Indonesia Ferry Cabang Utama Lembar. 2006. Tentang Tarif Jasa Pelabuhan Penyeberangan
dan Sewa Fasilitas Pelabuhan
Salim, H.A. Abbas. 1993. Manajemen Transportasi. Jakarta : Penerbit PT. Raja Grafindo Persada
Soeharto, Imam. 1999. Manajemen Proyek. Jakarta : Penerbit PT. Erlangga
Umar, Husein. 1997. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta : Penerbit PT. Gramedia Pustaka

KoNTekS 6 MK-75
Universitas Trisakti, Jakarta 1-2 November 2012
Manajemen Konstruksi

MK-76 KoNTekS 6
Universitas Trisakti , Jakarta 1-2 November 2012